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05/2004
An‡lise de Riscos na Manuten•‹o Predial

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atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edifica•‹o e suas
partes constituintes de DWHQGHUDVQHFHVVLGDGHVHVHJXUDQoDGRVVHXVXVXiULRV´

Tal defini•‹o, apesar de conter bom enfoque tŽcnico, j‡ se encontra ultrapassada, em decorr•ncia da
evolu•‹o do setor de manuten•‹o, a exigir o m‡ximo de disponibilidade e confiabilidade ao sistema
com o menor custo poss’vel, e ainda atendendo aos imprescind’veis cuidados com o meio ambiente.

O conceito atual de Manuten•‹o Predial, portanto, agregou tais modernismos, podendo ser entendido
como o conjunto de atividades que garanta o melhor desempenho da edifica•‹o aos usu‡rios, com
confiabilidade na seguran•a, saœde e meio ambiente, ao menor custo poss’vel.

Verifica-se, ent‹o, que o novo objetivo da Manuten•‹o Predial supera o anterior, pois alŽm de
recuperar a capacidade funcional da edifica•‹o, a atual miss‹o inclui outras exig•ncias, como o
m‡ximo desempenho e cuidados com o meio ambiente, alŽm de exigir baixos custos.

A interpreta•‹o sem‰ntica desse novo conceito permite concluir que a seguran•a e desempenho s‹o
fatores fundamentais na Manuten•‹o.

A boa manuten•‹o, portanto, n‹o pode prescindir dos cuidados com a seguran•a, sendo importante o
estudo desse enfoque.

Assim sendo, necess‡rio se conhecer o significado de seguran•a predial, que pode ser entendido como
a condi•‹o de garantia contra os riscos que possam amea•ar o usu‡rio, meio ambiente e o
desempenho da pr—pria edifica•‹o.

As amea•as aos usu‡rios, evidentemente s‹o as mais importantes e est‹o relacionadas,

principalmente, aos aspectos da engenharia de seguran•a, seguran•a patrimonial e aos demais
problemas que possam afetar a saœde e prote•‹o das pessoas.

Num segundo plano temos as amea•as ambientais, tais como aspectos relativos ˆ polui•‹o e
preserva•‹o da natureza, que tambŽm amea•am os usu‡rios, a exigir cuidados na manuten•‹o.

Por fim, as amea•as ˆ pr—pria edifica•‹o, em fun•‹o da perda de desempenho, que podem prejudicar
n‹o s— a funcionalidade, mas os pr—prios usu‡rios e o meio ambiente. Exemplos t’picos s‹o os
vazamentos de ‡gua e esgoto, que prejudicam a saœde e meio ambiente, ou os descolamentos de
revestimentos de fachadas, a amea•ar a prote•‹o dos usu‡rios com acidentes de quedas de placas.

Para que a Manuten•‹o Predial atenda a seguran•a exigida nesses particulares Ž necess‡rio que se
conhe•a tais riscos, visando minimizar as amea•as. Nesse sentido a an‡lise risco Ž ferramenta de
expressiva utilidade, pois Ž o nœcleo da pol’tica de seguran•a.

A an‡lise de riscos na manuten•‹o predial engloba os estudos das amea•as, vulnerabilidades,

impactos, detec•›es, a•›es e conting•ncias necess‡rias para garantir a melhor condi•‹o de seguran•a
e desempenho da edifica•‹o.

O gerenciamento de riscos deve ser procedido com a identifica•‹o dos pontos que possibilitem a
A viabilidade de tais estudos depende dos dados tŽcnicos obtidos atravŽs da Inspe•‹o Predial, que Ž a
vistoria de fiscaliza•‹o das conformidades das condi•›es tŽcnicas e manuten•‹o da edifica•‹o. A
norma de Inspe•‹o Predial do IBAPE/SP baseia-se na an‡lise de riscos mediante o uso e exposi•‹o
ambiental, porŽm tal conceito est‡ incompleto sob a —tica da seguran•a predial de manuten•‹o, pois
alŽm do homem e meio ambiente deve-se proteger, tambŽm, a pr—pria edifica•‹o.
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Assim sendo, recomenda-se revis‹o da norma do IBAPE/SP no sentido de se corrigir o critŽrio,
bem como se atualizar o conceito de manuten•‹o.

O levantamento das anomalias e demais dados tŽcnicos do edif’cio, atravŽs do check-list, possibilita
ao perito avaliar o desempenho de cada um dos sistemas que comp›e a edifica•‹o, e, finalmente,
determinar o grau de urg•ncia em fun•‹o dos riscos apurados aos usu‡rios, meio ambiente e
desempenho da edifica•‹o.

A determina•‹o do grau de urg•ncia de cada desconformidade, que norteia a ordem de prioridades

dos servi•os de manuten•‹o e reparos, Ž tarefa que requer profunda experi•ncia profissional na
an‡lise de risco na manuten•‹o predial. Tal an‡lise deve ser desenvolvida com enfoque tr’plice, ou
seja, homem, meio ambiente e patrim™nio.

Destarte, o resultado dessa an‡lise, nem sempre, priorizar‡ o homem, como a princ’pio se imagina.
Um pequeno risco ao homem, nem sempre suplanta, em urg•ncia de preven•‹o, um grande risco ˆ
natureza ou atŽ mesmo ao patrim™nio.

Exemplo t’pico seria a prioridade no reparo de vazamento (patrim™nio) ao invŽs da imediata poda do
jardim (meio ambiente). Caso inverso seria a prioridade do tratamento da praga na vegeta•‹o (meio
ambiente) ao invŽs da pintura de algum c™modo (patrim™nio). Tais hip—teses, evidentemente,
dependem de outros fatores de an‡lise, tais como os custos e prazos para a repara•‹o de cada
problema.

Pelo que ficou exposto anteriormente pode-se inferir que manuten•‹o predial tambŽm Ž seguran•a
(humana, ambiental e patrimonial), motivo da relev‰ncia dessa atividade para a sociedade.

Sabendo-se, tambŽm, que a boa manuten•‹o predial n‹o pode prescindir da an‡lise de riscos e que tal
an‡lise depende da vistoria de fiscaliza•‹o, f‡cil compreender a imperiosa necessidade da Inspe•‹o
Predial para se obter a indispens‡vel seguran•a dos seus usu‡rios, do meio ambiente e do pr—prio
patrim™nio.

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AMEA‚AS - DESCONFORMIDADES repentino
progressivo
RISCO AO DESEMPENHO
pequeno
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