Edifício B32

Teatro – B32
Visão

Incorporar um edifício corporativo que seja:

“O edifício de Referência da Cidade de São Paulo”.
Natureza do caso e ambiente externo.

Considerando o mercado de base imobiliária de edifícios corporativos padrão AAA de São Paulo e a relação deste
mercado com o desenvolvimento urbano, o B32 vem com a proposta não só de trazer o estado da arte em
projetos de edificações corporativas, mas também oferecer à cidade um espaço aberto, multiuso e público.

Problema/Oportunidade.

A principal etapa na concepção do empreendimento centrou-se em projetar o olhar sobre o contexto em que ele
seria implantado, a fim de honrar o compromisso público com a ética urbana, de antemão admitido como
premissa fundamental. Foi assim que se observou o déficit, não apenas da cidade, mas também do país referente
à consonância entre o design, a funcionalidade e a eficiência; à preocupação com a sustentabilidade, à maior
necessidade de espaços corporativos e inteligentes, estritamente atrelado ao crescimento e modernidade do
mercado e da economia; e a facilidade, a integração e o convívio na existência humana atual.

Diagnóstico:

Foi seguindo a diretriz de olhar mais à frente, ou seja, além da incorporação e do negócio imobiliário, pensando
no movimento de transformação da cidade, que os idealizadores do projeto viram na necessidade de se melhorar
a eficiência energética com segurança, sustentabilidade de recursos naturais, integração com a cidade e na busca
por um melhor desempenho na gestão da operação de edifícios corporativos a oportunidade de atender não só às
empresas, aos usuários do prédio, como também à população e à cidade de São Paulo com um projeto único.
Solução:

A fim de criar um marco arquitetônico e urbano, o projeto conta com cerca de 8.000 m² doados através de praça
pública aberta aos usuários e entorno, equipamento cultural composto de um teatro para 500 pessoas, design
diferenciado e atenção a todos os detalhes, num espaço aberto, multiuso e público.
Ademais, é referência em excelência nas especificações técnicas e sistemas, pois o edifício foi projetado de acordo
com as melhores práticas sustentáveis, como cogeração a gás para 100% das necessidades energéticas além de
geradores a diesel; iluminação LED com Task Light que gera alta eficiência energética da iluminação; vidro
insulado de alta transparência e eficiência térmica; autossuficiência em água e tratamento de esgoto com reuso;
águas cinzas e negras tratadas por sistema de membranas; reciclagem de 100% dos resíduos sólidos. coleta de
águas pluviais; pontos de carga para veículos elétricos, e atendimento a norma de acessibilidade NBR9050.
Destaca-se também a modernidade na propriedade e uma gestão profissional, centralizada e não terceirizada,
transparente, eficiente, ágil e clara nos objetivos e alinhamento de visão com o longo prazo do empreendimento.
Este sistema tem como objetivo é a plena satisfação dos seus inquilinos, a facilitação das políticas de gestão, de
conservação de alocação eficiente de recursos.
Com uma implantação voltada à integração e o convívio, o empreendimento foi planejado para garantir a alta
eficiência dos seus espaços corporativos, incentivando outras formas de mobilidade urbana, como carona
compartilhada e transporte público, para que se em algum momento seja necessário um menor número de vagas
de garagens, e então o espaço poderá ser utilizado de outra forma.
Implementação/Execução:

O B32 é um empreendimento com 125.000m² de área construída; 25 pavimentos de escritório, 06 subsolos para
estacionamento, lobby, elevadores mais rápidos do mercado atual, restaurante, praça e teatro abertos ao público em
geral; resiliência de 04 geradores, estação de tratamento de 100% da água utilizada no prédio.
Projeto: a FLPP foi buscar os profissionais mais renomados dentro e fora do país para o desenvolvimento do B32. A
coordenação de projetos fez a compatibilização de todas as disciplinas e BIM, buscando-se identificar a mais
rapidamente problemas de construtibilidade.
Captação de recursos: A construção e os projetos foram 100% financiados pelo Banco Bradesco.
Construção: desenvolvida por equipe própria buscando-se maior integração de todos os envolvidos incluindo sócios,
executores e projetistas.
Dentro do mesmo conceito de excelência de projeto, também na execução materiais, equipamentos e prestadores de
serviços de alto nível no mercado interno e externo.
Comercialização: CBRE

Resultados:

Em depoimento, o arquiteto responsável pela concepção da torre do B32, Chien Chung "Didi" Pei, filho do arquiteto I.
M. Pei, responsável pela pirâmide de vidro do Louvre, afirmou que “Esse prédio (B32) vai ser importante para São Paulo,
(...) vai se tornar o coração da Faria Lima, eu realmente acredito nisso”. Esta é uma realidade já consolidada frente ao
destaque do B32 na mídia de todo país pela sua grandiosidade, design arrojado e alta tecnologia, entregando aos seus
usuários o nível máximo de satisfação. Buscando assegurar um altíssimo padrão de qualidade a clientes que, assim
como os idealizadores do projeto, acreditam e tem a sustentabilidade atrelada a seu negócio, o empreendimento já
obteve a Pré-Certificação Leed Platinum, pré-requisito para empresas que acreditam no valor da sustentabilidade. Dos
25 pavimentos de escritório 10 já estão locados para um único cliente.
Criar um Marco Arquitetônico e Urbano

Design diferenciado; Alta qualidade; implantação;

praça aberta e contexto urbano;
Camada pública envolvendo prédio:
“Black Box” ; praça e baleia.

Reforço de endereço, marca e valor; base da propriedade troféu

 Especificações Técnicas e Requisitos de Ocupação no Estado
da Arte

• Atender as mais exigentes demandas dos usuários;

• Utilidades (redundantes, resilientes e seguras);
• Experiência de chegada (vagas, acessos e elevadores);
• Sustentabilidade (energia, iluminação, reciclagem,
bicicletas; Certificação LEED);
• Disponibilidade de shafts e áreas extras
• Conforto e segurança (patrimonial e pessoal).

Atendimento das necessidades cria demanda e valor

Mudar o Paradigma de Propriedade e Gestão

Software do hardware
• Base – estrutura de propriedade única, sem condomínio
• Conceito “Centro de Resultados”.
• Conceito ciclo longo – locação em vez de venda
• Proposta Holística – no produto, na gestão, no tempo
• Atendimento completo – Serviço Ineni

Produto único – sem comparação, alta retenção dos clientes

e 110% de resultado
“Marketing é Produto” José Isaac Perez

1. Arquitetura
2. Fachada
3. Vagas
4. Energia
5. Ar condicionado
6. Agua
7. Reciclagem
8. Iluminação
9. Elevadores
10. Urbanismo
11. Black Box
12. Propriedade & Gestão
13. Integração com vizinhos
1. Arquitetura
Architect Didi Pei

Mathematical Design

I. M. Pei I am not,
I am Didi
Architect Didi Pei
Architect Didi Pei
Architect Didi Pei
Architect Didi Pei

Building

Pei Partners

Plaza

Tom Basley

Theatre

Eiji Hayakawa

Design Development

Roberto Collaço

BIM

L. A. Contier
Implantação
4 Elementos
Elemento 1 - Torre

TORRE
Elemento 2 - Praça

TORRE

PRAÇA
Elemento 3 - Alameda

TORRE

PRAÇA
Elemento 4 - Teatro

TORRE

TEATRO PRAÇA
 Torre

serviços

restaurante/café
recepção

zona alta

zona baixa

garagens
Restaurante
Lobby
Lobby
 Pavimento Técnico

Equipamentos
futuros
Subestação

C.M Elevadores
Equipamentos
futuros

Administração
Área Construída
2140 m2
4º Pavimento

12.7 m
16.6 m 16.6 m
12.7 m

Área construida:
2160 m2
Zona Baixa
17º Pavimento

12.7 m
12.4 m 12.4 m
12.7 m

Área Construída:
2275 m2
Zona Alta
“Open Space”
“Open Space”
Cobertura Técnica

exhaustion
Exclusive
substation

área for
tenant
equipment

Área para equipamentos futuros:

1400 + 1400 m2
Central Core

Tenants pressurization
Future installations Air insuflation
Electrical installations External air
Hydraulic installations Smoke extraction
Special Installations Bathroom extraction
2. Fachada

Fachada Transparente

Vidros Insulados

Eficiência energética

Cortinas automáticas
3. Garagem
...o projeto começa na garagem...
4 Acessos e…
…do lado bom da Faria Lima

3 4 Leopoldo Couto de Magalhães Jr. Street

Brigadeiro Faria Lima Avenue

1

Fernandes de Abreu Street

2 Lício Nogueira Street

Miriti Street

Juscelino Kubitschek de Oliveira Avenue

Rampa Lopes Neto com acesso expresso ao G3
Rampa Miriti
Parking Profile
Basement Areas
Total Parking G1/ G6 55.000
Total Construction 125.000

GM Service e Tech Mezzanine in certain areas

Docks & Expedition, Theater, Services and Valet
G1 Parking; Alameda Sevice entrance & Tech Areas

G2 VIP Parking; Valet overflow

G3 Arrival and Exit HUB (Orientation); Vending Machines
G4 General Parking
G5 General Parking; Water Reservoirs
G6 General Parking, Extra Hight; Water Treatments Station
Parking
Entry & Exit Routes

Access and Ramp

Acesso schedule
/ Rampa
Service
Serviço LN
LN FL
FL JKJK
R. Leopoldo Couto de R. Lopes Neto Av. Faria Lima Av Jucelino Kubitschek
LeopoldoMagalhães
Couto de Magalhães Lopes Neto Street Faria Lima Avenue Juscelino Kubitschek Avenue

G1

G2

G3

G4

G5

G6
 Parking
Distribuiçao
B32 PARKING SPACES PARKING LEVELS TOTAL
Ideal
1452 700
TYPES GM G1 G2 G3 G4 G5 G6 50.834,33 Alocadas Excedente Preço Receita Excesso

37,0% Double Parking 94 156 156 147 553 500 53 630 315.000 33.390

41,0% Single Parking 136 196 195 199 726 560 166 805 450.800 133.630

2,0% PP 6 9 6 21 21 0 350 7.350 0

1,0% VIP Double 18 18 18 0 1.050 18.900 0

5,0% VIP Single 209 209 70 139 1.800 126.000 250.200

0,0% Truck 1 1 1 1.260 0 1.260

2,0% PNE 2 8 9 9 9 9 46 31 15 1.050 32.550 15.750

0,0% Utility Vehicle 12 12 12 1.050 0 12.600

0,0% Valet Parking G1 166 166 166 1.400 0 232.400

0,0% Fretados 1 1 1 1.260 0 1.260

12,0% Valet Parking G2 thru G6 30 50 65 70 70 70 355 200 155 300 60.000 46.500
1.753 0 0
100% TOTAL 0 212 285 304 437 439 431 2.108 1.400 708 824 1.010.600 726.990
16,5% 21,3% 27,2% 19,1% 19,0% 19,4% 36,3 0 0

Motorbike 37 32 44 113 30 83 350 10.500 29.050

Bikes 111 139 250 250 30 0 7.500

TOTAL 111 388 317 348 437 439 431 2.471

Parking Spaces Por A Por

Index Locável Carpete
Vagas Estáticas 1.753 28 25
Vagas Dinâmicas 355 136 122
Vagas Totais 2.108 23 21
Vagas Alocadas 1.400 35 31
Controle de Acesso
G1 – Parking Garage, Docks, Valet, Services

1 parking space for every 20 sqm of office space aprox.

G1 – Parking Garage, Docks, Valet, Services

Services

Docks

Valet parking
Theatre

1 parking space for every 20 sqm of office space aprox.

G2 – VIP exclusive parking – Parking Garage
G3 – Entry & Exit HUB – Parking Garage
G4 / G5 / G6 – Parking Garage

G 6 – possibility of instalation of parking duplicators

Parking
 4. Energia
Central de utilidades e entrada de serviços

100% redundante, múltiplas fontes, possibilidade de substancial

redução de custos operacionais; aumento da eficiência, segurança e
resiliência do sistema. Medição e parametrização.
 R. Fernandes de Abreu
Alameda

Alameda

R. Leopoldo Couto de Magalhães Jr.

Energia

Towers

Transformation Substation
CAG

Measurment Gauges

Redundância, Resiliencia e Flexibilidade

Energia
Custo annual tarifa Eletropaulo R$5M a R$6M

Demanda aprox. 3100 kVA/ Entrada da Eletropaulo em MT 34.5kV

03 subestações rebaixadoras: Alameda /CEAG; Pav. Téc. e Cobertura
e uma Elevadora Cogeração .
2 Geradores a Gás Natural 1400 kW / 1680 kW
2 Geradores a Diesel 650 / 750 kVA
Reserva de óleo diesel: 15.000 Litros – 42,5 horas de autonomia
5. Ar condicionado

Cooling Plant:
- 4 Chillers x 450TR’s
- 1 Absorption Chiller x 680TR´s
- 5 Cooling towers at Alameda;
- Condensed water system for 24 hours operation
loads (such as CPD or other kind of 24 hours
operations) – 1.5 TR per 100 sqm;

Offices:
- Modular fan coils with AVV, Filter F5 and free cooling;
- 2 fan coils per office floor with 35 TR’s each;
- Under Floor Air Distribution (UFAD);
- Air quality control;
- The air-conditioned system is designed to operate
24/7.
 Co-Geração de Eletricidade a Gás

Sub produto de Água Fria gerada por Água Quente

Ar condicionado
Ar condicionado
6. Água
Quase 100% de Autonomia.
Redundância em Suprimento de Água com poços artesianos
Conexão Sabesp com medidores de entrada e saída
Águas cinzas e negras tratadas por sistema biológico
Coleta águas Pluviais; Reuso de águas tratadas
Medição e Parametrização
 ETAR – Estação de tratamento de Reuso

Tratamento das águas cinzas e negras

Necessidade da Sabesp Aprox 10%
Custo anual Equivalente Sabesp entre R$ 1 M e R$ 1,5 M
ETAR – Estação de tratamento de Reuso
Consumo de Água M3 (diário)
REUSO POTÁVEL
Banheiros 96,00 Torneira e chuveiros 65,00
Irrigação e Limpeza 20,00 Teatro 8,00
Torres 94,00 Restaurante 47,00
Total 210,00 Total 120,00 330,00

Geração de água M3 (diário)

REUSO POTÁVEL
Reuso 160,00 Sabesp 25,00
Poço Potável 60,00
Agua Pluvial 50,00 Agua Pluvial 35,00
Total 210,00 Total 120,00 330,00
7. Reciclagem

Tratamento de Resíduos Sólidos

1 kg/ Usuario / por dia

5 Mil kg por dia

Resíduos Sólidos Reciclados

Papel 76% 76%
Orgânico 11% 10%
Outros 13% 9%
Total 100% 95%
7. Reciclagem
8. Iluminação
Iluminação natural + Led + Task Lighting
1.35 m 2.75 m
8. Iluminação

.40 3.00 m .15

4.10 m
9. Elevadores

Elevadores:
zona baixa:
08 – 5m/s
zona alta:
08 – 7m/s
elevadores garagem:
04
elevadores serviço/emergência
operação remota:
02
Sistema de antecipação de
chamadas
Identificação diferenciada
9. Elevadores
10. Urbanismo
 10. Urbanismo
Memoria

Praça Aberta

Gestão & Programação

Fonte
10. Urbanismo
A Praça tem Moonlight

Cadeiras soltas
estilo Bryant Park
10. Urbanismo
A Baleia é símbolo da sustentabilidade, luta pelo meio ambiente.
Em Jonas fala da transformação num ventre de caos urbano.
Em Moby Dick fala de uma luta obstinada por objetivos difíceis.
Em Leviatã resiliência, grandeza, eterno
Espaço Público
valoriza
Espaço Privado
11. Black Box
11. Black Box
11. Black Box
11. Black Box
11. Sky café – green roof

Cobertura caminhável
Elev. social

WC Bar / Café Gramado

Jardim WC

Cobertura caminhável
11. Corte
Green Roof Bar/Café Green Roof

Piso técnico

Átrio Foyer Platéia Palco

Entre forro técnico

Praça Coberta

Plateia – 300 lugares

Balcão 1 – 108 lugares
Balcão 2 – 108 lugares
Total de assentos – 516 Corte – Operação flat floor
11. Sistema de recolhimento de poltronas

Sistema importado, que possibilita

diversas configurações
11. Diversas possibilidades
11. Diversas possibilidades
12. Propriedade e Gestão

Paradigma de Propriedade e Gestão

Arcabouço Legal - propriedade única, locação, flexibilidade
Arcabouço Físico - espaços e técnica. Projeto completo, App, Central de C&C
Recursos Humanos - Não terceirizados, treinados, alinhados e comprometidos
Foco Cliente com proposta holística, Serviço com Orgulho, Sempre Sim, Ineni
Foco Eficiência com motivação no resultado e controle na parametrização
12. Propriedade e Gestão

Arcabouço legal
Propriedade única, sem condomínio
Locação não venda – Alinhamento entre propriedade e gestão
Gestão por profissional não condomínio
Gestão por profissional não condomínio
Rateios mínimos, Contratação e conceituação Opex
Propriedade única
Sem condomínio
12. Propriedade e Gestão

Arcabouço Físico
Divisão dos espaços (garagens, áreas técnicas, etc..)
Estrutura técnica necessária
parametrização e Controle
Design Atendendo - pedestres, bikes, chegada,
Projeto completo ( sem espaço para...)
Aplicativo do Prédio
CCC
Áreas

Quadro Áreas Ajustado de Área Locável Locável Outras Locável

Compl. Externas Teatro Total
Equivalente Primaria Áreas Equiv.
Office Floors Total Real 49.036 - - - - 49.036 49.036 100%
Lobby - 989 - - - 989 989 100%
Escritórios Administração - 311 - - - 311 311 100%
Área Adm. G1 - 498 - - - 498 498 100%
Main Restaurante (+Área Externa) 854 347 461 - - 1.662 1.600 96%
Food
Roof Café (+Área Externa) 219 - 1.178 - - 1.397 330 24%
Services Alameda Café (+Área Externa) 156 - 210 - 42 408 100 25%
Teatro (plateia) 349 - 623 2.929 - 3.900 800 21%
Teatro Teatro -(Espaço Flex GM) 1.745 - - - - 1.745 600 34%
Áreas Andar Técnico - - - - 1.018 1.018 400 39%
Áreas Cobertura Técnica - - - - 2.329 2.329 745 32%
Técnicas Area Ténica Alameda - - - - 177 177 55 31%
Depositos - - - - 1.376 1.376 - 0%
52.358 2.146 2.473 2.929 4.941 64.847 55.465 86%
Áreas

COM ÁREAS ADICIONAIS

Quadro Áreas Total Locável Equiv.
Escritórios 50.834 50.834
Food Services 3.468 2.180
Teatro 5.645 1.400
Áreas Técnicas 4.900 1.200
Total 64.847 55.615
12. Propriedade e Gestão

Foco Recursos Humanos

Não terceirizados
Treinados, motivados, comprometidos, uniformizados
Contratações Jovens de potencial, transição
Alinhamento - todos envolvidos no mesmo foco
Multi-Tasking
Protocolos, procedimentos, treinamento
12. Propriedade e Gestão

Foco Cliente
Foco em Cliente, Serviço e Significado.
Proposta Holística – produto, gestão, cliente
Negocio é a satisfação do inquilino
Serviço é requisito essencial
Serviço com Orgulho, Sempre Sim e Completo - Ineni
A filosofia da gestão do B32 é
Servir com Orgulho,
Responder sempre SIM,
Ineni
Foco Eficiência
Centros de resultados geram eficiências
Eficiência é motivada por lucro
Medição, controle, eficiência (Parametrização)
Pay-per-use gera eficiência
Filosofia de contratação “Full Life Cycle“
Centro de Resultados
1. Renda Locações
a. Escritórios (rateios)
b. Restaurantes
c. Área Técnica
d. Garagens

2. Utilidades
a. Energia
b. Agua & Esgoto
c. Ar condicionado
d. Reciclagem
e. Telefonia & Internet

3. Prestação de serviços
a. Governança
b. Food & Beverage

4. Especiais
a. Teatro (name rigths, operação)
b. Praça
 Centro de Resultados

ESTIMATIVAS DE RECEITAS ORDINÁRIAS E EXTRAS

LOCAÇÃO Área Vagas Taxa Mensal Anual %
Locação de Escritórios 50.834 180,00 9.150.179 109.802.142 100,0%
ESCRITORIOS

Locação garagens minimas 1.400 0,00 0 -

Locação de garagens adicionais 708 900,00 637.200 7.646.400 6,96%
Locação áreas na garagem (não
1.376 75,00 103.184 1.238.211 1,13%
vagas)
Locação do Restaurante 1.662 60,15 100.000 1.200.000 1,09%
REST.

Locação SKY café 1.397 14,31 20.000 240.000 0,22%

Locação Café Alameda 408 12,25 5.000 60.000 0,05%
Locação Cobertura Técnica - Torre 2.329 70,00 163.041 1.956.494 1,78%
ÁREA TÉC.

Locação Cobertura Técnica -

177 75,00 13.281 159.372 0,15%
Alameda
Locação Andar Técnico 1.018 100,00 101.757 1.221.084 1,11%
Operação Central de Governança 60.000 720.000 0,66%
Operação Central de Food &
OPERAÇÕES

5.000,00 125.000 1.500.000 1,37%

Beverage
Operação Energia 360.000 4.320.000 3,93%
Operação Água 50.000 600.000 0,55%
Operação Reciclagem 2.000 24.000 0,02%
Operação Teatro 3.900 12,82 50.000 600.000 0,55%
TEATRO

Locação GM Teatro 1.745 50,00 87.233 1.046.790 0,95%

Naming Rights 166.667 2.000.000 1,82%
TEL

Operação Telecom 20.000 240.000 0,22%

TOTAL 64.847 2.108 11.214.541 134.574.493 122,6%

Obrigado
Integração Portfolio 120
Faria Lima
Square

Café

Gran
B 29
Líder
B 32

Extensão de
Praça B28

Nine
B 28
Bueno Extensão/
Netto B 31 integração
da Praça do
B32 e B31
Sustainability in energy and water consumption,
Reuse and Treatment of gray and black water,
Equation solid waste,
Synergy for shared use
Resilient, Bikeable, Accessible
Think Urban think people

Think real city, symbolic city, historical

and sustainable city
15 Sustentabilidade

LEED PLATINUM

Água com reuso, Privadas de 3 lpd, Tratamento de

águas cinzas e negras
Eficiência energética, 40% de redução s/ baseline
Reciclagem 100%
Iluminação natural, LED , Dali
Pool de Carros elétricos e tomadas nas garagens
Bicicletas – vestiário, rampa, locação de bicicletas
elétricas, Bike Valete
16. Segurança

• Chefe de segurança com foco em inteligência

• Envolvimento de toda equipe na segurança
• Controle acesso Remoto, Múltiplos sistemas
• Software Reconhecimento facial
• CFTV completo e expansível
• CCC - Centro de Comando & Controle
• Possibilidade de fechamento emergencial
 Objectives

1.Create an Architectural and Urban Landmark.

2.Achieve State of the Art in Technical Specs.

3.Establish a New Ownership & Management Paradigm

Realização: