VULNERABILIDADE SOCIOAMBIENTAL: OS CONDOMÍNIOS

HORIZONTAIS EM TERESINA-PI

EDILEIA BARBOSA REIS1

BARTIRA ARAÚJO DA SILVA VIANA2
RESUMO
Este artigo teve por objetivo fazer um levantamento diagnóstico sobre a relação de ocupação dos
condomínios horizontais em áreas de suscetibilidade a vulnerabilidade associada à drenagem urbana
em Teresina-PI. A pesquisa se constitui como qualitativa e exploratório, bibliográfica e de campo, com
produção cartográfica. Desse modo, verificou-se que a cidade é propicia ao acúmulo de água pluvial
devido a seu relevo, à presença de lagoas, de sub-bacias hidrográficas, de planícies fluviais dos rios
Parnaíba e Poti. Foi constatada, ainda, a presença de condomínios horizontais em áreas
possivelmente suscetíveis a inundações. Dessa forma, afirma-se que existe uma necessidade
urgente de se repensar o ordenamento territorial da cidade de Teresina, visando diminuir os riscos de
desastres e os impactos socioambientais associados a estes empreendimentos.

Palavras-chaves: Vulnerabilidade ambiental, Condomínios Horizontais, Sub-bacias Hidrográficas.

ABSTRATC
This article aimed to make a diagnostic survey about the relationship of occupation of gated
communities in areas of susceptibility to vulnerability associated with urban drainage in Teresina-PI.
The research is constituted as qualitative and exploratory, bibliographic and field, with cartographic
production. In this matter, it was found that the city is prone to the accumulation of rainwater due to its
relief, the presence of lagoons, hydrographic basins, river plains of the rivers Parnaíba and Poti. It was
also verified the presence of gated communities in areas possibly susceptible to flooding. Therefore, it
is affirmed that there is an urgent need to rethink the territorial planning of Teresina, aiming to reduce
the risks of disasters and the socio-environmental impacts associated with these constructions.

Key words: Environmental vulnerability. Gated Communities. Hydrographic Sub-basins.

1 Introdução

No meio urbano os problemas ambientais se multiplicam à medida que o

avanço da urbanização chega a áreas periféricas na cidade e causam alterações de
ordem ambiental como também afetam a condição social. O ritmo acelerado de tais
mudanças impede ao meio ambiente urbano a capacidade de resiliência ambiental
do ecossistema urbano em tempo hábil, assim criando pontos de vulnerabilidade
ambiental na cidade.

1
Acadêmica do programa de pós-graduação em Geografia da Universidade Federal do Piauí. E-mail
de contato: edileia-reis@hotmail.com
2
Docente do programa de pós-graduação em Geografia da Universidade Federal do Piauí. E-mail de
contato: bartira.araujo@ufpi.edu.br

1
 A vulnerabilidade ambiental pode ser conceituada como um sistema natural
que “[..] é suscetível ou incapaz de lidar com os efeitos das interações externas.
Pode ser decorrente de características ambientais naturais ou de pressão causada
por atividade antrópica; ou ainda de sistemas frágeis de baixa resiliência[..]”
(AQUINO; PALETTA; ALMEIDA, 2017, p.15).
Neste contexto, a vulnerabilidade ambiental é um fenômeno gerado por
causas naturais, estando associada aos recursos hídricos (áreas de inundação de
rios e lagoas), a geologia, ao clima, à vegetação, ao solo, entre outros fatores. Como
também são produzidos pela ação antrópica como o desmatamento, a
impermeabilização do solo e a urbanização, dentre as quais se destaca no referido
estudo as formas de uso e ocupação do solo urbano, a exemplo dos
empreendimentos privados como os condomínios horizontais fechados que estão
fixados em áreas que apresentam um potencial de fragilidade ambiental.
Os objetos deste estudo, os condomínios horizontais fechados, são “[..]
conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de
unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais [..]”
(BRASIL,1964, S.p). Os condomínios horizontais são residenciais privados
delimitados por muros, sendo que devido ao seu formato horizontal, causam
inúmeros impactos socioespaciais e ambientais.
Estes foram criados na Inglaterra no final XVIII ao XIX como cidades-jardins.
Mas, logo foram adaptados pelos Estados Unidos na década 1970 e se
transformaram gated communities adotando padrões urbanísticos de unidades
coletivas e isoladas. Os condomínios horizontais se transformaram em produtos
vendáveis e, assim, por meio do fenômeno da globalização, se disseminaram por
várias partes do mundo (RAPOUSO, 2012).
Especificamente, no Brasil os condomínios horizontais fechados iniciam suas
atividades pelo grupo Alphaville na década 1970, enquanto na região Nordeste os
condomínios horizontais fechados começam a se popularizar na década de 1990
como empreendimento Green Village, criado em 1995 na cidade Natal-RN. No Piauí
os primeiros empreendimentos surgem na capital Teresina, sendo o pioneiro o

2
loteamento Mansão dos Morros em 1991. Os loteamentos urbanos são subdivisões
de área em lotes (BRASIL, 1967). E, posteriormente com a construção em formato
de condomínio, surge o Jardim de Fátima em 1997 na região Leste da cidade
(SILVA, 2015).
Diante de tais fatos, ressalta-se que existe eminente prospectiva que a
instalação de condomínios horizontais fechados venha a causar impactos
socioambientais ao criarem áreas de vulnerabilidade ambiental ou intensificarem tal
processo. Neste contexto, há uma necessidade de se discutir o gerenciamento
ambiental e urbano, haja vista que esse tipo empreendimento é fruto de ações dos
agentes produtores do espaço urbano que criam áreas estratégicas com a finalidade
segregação socioespacial.

2 Metodologia

2.1 Área da Pesquisa

Teresina, capital do Estado do Piauí é a única do Nordeste brasileiro que não

está localizada na faixa litorânea. Por outro lado, é diretamente influenciada pela
dinâmica dos seus recursos hídricos, por está contida na bacia hidrográfica do rio
Parnaíba e pelo seu afluente rio Poti que cortam a cidade e modelam seu relevo,
formando terraços fluviais e lagoas próximas às margens do rio (LIMA, I. 2002).
Essas áreas se constituem como importantes Áreas de Preservação Ambiental
(APP) constituídas por mata ciliar (BRASIL, 2012). Na Figura 1 é possível observar a
distribuição de áreas de vulnerabilidade ambiental suscetíveis a inundações.

3
 Figura 1 - Mapa de Localização de Teresina e Condomínios Horizontais.
Fonte: Silva (2015). Adaptado e Organizado por: Edileia Barbosa Reis (2019), Geoprocessamento:
Wellington de Araújo Sousa (2019).

A cidade que está organizada administrativamente em cinco regiões que são

elas: Centro Norte, Norte, Sul, Leste e Sudeste. A região Leste se configura como
área onde se presencia a maior concentração de condomínios horizontais fechados
(ABREU, 1983).

2.2 Procedimentos metodológicos

O percurso metodológico proposto no artigo visa realizar um levantamento-

diagnóstico, para tal feito, foi escolhido o método exploratório visando ter maior
conhecimento sobre a área de estudo (GIL, 2002). Ressalta-se que esta pesquisa se
constitui como qualitativa, pois não foram mesurados indicadores ambientais, haja
vista, o caráter preliminar deste estudo sendo realizado o levantamento sobre a atual
situação dos condomínios horizontais fechados frente à ocupação do espaço urbano
e as consequências dos seus impactos no ecossistema urbano.
Este artigo buscou realizar revisão bibliográfica em literatura livros, artigos,
dissertações e teses relacionadas ao diagnóstico socioambiental de Teresina. Os
mapas foram elaborados com base de dados disponibilizados pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2019) e no uso do Google Earth
imagens de satélite. Este software é adotado pela Secretária Municipal de Teresina

4
de Meio Ambiente e Recurso Hídricos (SEMAM). Para a confecção dos mapas usou-
se o software QGIS versão 2.18 (FLORENZANO, 2011).
A análise ambiental ocorreu através do monitoramento utilizando-se a
ferramenta do Google Earth com a adoção do Sistema de Informações Geográficas
(SIG). As bases de dados utilizados foram do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), da Agência Nacional de Águas (ANA) e da Secretária de
Planejamento e Coordenação (SEMPLAN, 2015).
O levantamento foi direcionado a localização dos condomínios horizontais na
cidade, tendo por intuito identificar os pontos estratégicos a suscetibilidade à
vulnerabilidade ambiental sendo atrelada a drenagem urbana (FREITAS; CUNHA,
2013). Os níveis de suscetibilidade foram categorizados por meio da classificação de
Lima (2016) das sub-bacias utilizando 4 tipologias associadas ao risco de inundação
e ao formato da bacia: Baixo/Retangular, Baixo/Triangular, Moderado/Triangular,
Alto/Circular. Nos estudos sobre esta temática é possível associar as inundações à
fatores como a impermeabilização do solo urbano, a retirada da cobertura vegetal e
aos períodos chuvosos época que ocorre o transbordamento das lagoas e rios
(GUERRA; CUNHA, 2006).

3 A relação conflituosa natureza e sociedade

O ecossistema urbano pode ser subjugado como uma representação

incoerente da organização atual do meio ambiente nas cidades. Estes são
considerados como um dos ecossistemas mais fragilizados pela perca da qualidade
ambiental em decorrência da intensificação dos impactos socioambientais
(MENDONÇA, 2004). Acredita-se que o meio urbano tornou-se algo fragmentado
prejudicando as interações naturais entre os seres bióticos e abióticos, sendo que
essa condição afeta diretamente na capacidade de resiliência deste ecossistema
(ODUM, 1988).
No entanto, o meio urbano também é composto pela função social da cidade
em seu poderio de exercer a ação de produzir e transformar o meio através de
atitudes humanas subjetivas que criam lugares, refletindo os seus comportamentos
sociais e culturais (MUCELIN; BELLINI, 2010). Nesta perspectiva, entende-se que a

5
dinâmica da cidade em seu processo de urbanização intervém diretamente na
condição ambiental.
À medida que a cidade se expande, frequentemente, ocorrem impactos com
o aumento da produção de sedimentos pelas alterações ambientais nas
superfícies e produção de resíduos sólidos; deterioração da qualidade da
água [...] e lançamento de lixo, esgoto e águas pluviais nos rios (MUCELIN;
BELLINI, 2010, p. 20).

Nesta Conjuntura a cidade é um meio materializado, articulado pelas relações

socioespaciais de uso e ocupação do espaço urbano que é dinamizada pela própria
urbanização, assim como pela dinâmica natural (CORREA, 1989). No entanto, as
áreas cogitadas como potenciais locais vendáveis de forma contraditória estão em
desacordo com o parcelamento do solo urbano pelo fato de estarem parcialmente
aptos ou inapropriados para a instalação de residenciais e moradias.
Essas contradições quanto ao uso da terra foram aprofundadas com o
fenômeno dos condomínios horizontais que romperam com o processo de
centralização dos grandes centros, quando a especulação imobiliária firmou a
valorização da terra na periferia, impulsionando um apogeu dos loteamentos
urbanos que rapidamente se disseminaram seguindo uma lógica mercadológica
(CARLOS, 2017). Resultando dos loteamentos urbanos surgem os condomínios
horizontais fechados, locais privativos que tem como uma de suas principais
características, o isolamento social por muros e a preferência por ocupações em
áreas distantes do centro da cidade (SPOSITO; GÓES, 2013).
O papel dos loteamentos urbanos na cidade pode estar atrelado a uma
estratégia da política neoliberal do Estado quanto ao parcelamento do solo urbano
instituído pela Lei nº 6.766/1979, época em que o Estado administrava esses locais
através de parceria público-privada através de um contrato de cor - partipação na
oferta da disponibilização da infraestrutura urbana. Todavia, recentemente a Lei nº
13.465/ 2017 (BRASIL,2017), ao tratar da regularização fundiária urbana trouxe a
liberação de loteamentos fechados de forma independente do Estado, passando a
limitar-se ao controle funcional e à burocrático referentes à normatização de padrões
urbanísticos e do gerenciamento ambiental através do licenciamento ambiental
(FRANCO, 2001).

6
 No entanto, a aplicação do licenciamento ambiental não isenta o aspecto
negativo resultado do descontrole quanto ao uso e a ocupação do espaço urbano,
assim como a instalação de condomínios horizontais em áreas susceptíveis a
vulnerabilidade ambiental, pois este tipo de empreendimento interfere no equilíbrio
das diferentes paisagens em sua “interação complexa entre os diversos
geocomponentes” (RODRIGUEZ, 2017, p. 66).
Entre danos causados a paisagem destaca-se entre os diferentes cenários, os
vazios e as franjas urbanas que passam a ser alvo de interesse especulação
imobiliária que vê nestas áreas benefício que vão além de localização como
consumo do meio ambiente urbano por consequências pode trazer danos
irreversíveis (MENDONÇA, 2004). Também geram incertezas sobre os riscos
socioambientais que permeiam, assim como sobre o futuro das paisagens naturais
no contexto da cidade (MENDONÇA, 2010).

4 Condomínios horizontais e a vulnerabilidade ambiental em Teresina

Em Teresina o processo de urbanização se intensificou a partir da década de

1970 quando o poder público incentivou o processo de descentralização da através
da implantação de infraestrutura na periferia em diferentes regiões da cidade
(FAÇANHA, 1998). Também se deve destacar que durante a década 1990 ocorreu
um crescimento expressivo do setor imobiliário, quando o mercado teresinense
apostava na venda dos condomínios verticais e horizontais, esses empreendimentos
estavam em ascensão nos maiores centros urbanos do país. No contexto local, a
elaboração da Lei municipal do Parcelamento do Solo Urbano n° 3.561/2006 foi
regulamentada pela Agenda 2015 (TERESINA, 2006).
Porém, questiona-se o planejamento urbano-ambiental destes
empreendimentos. Haja vista, que o poder público pouco tem interferido quanto
ordenamento territorial, como se pode constatar em reformulação recente, a Lei do
Parcelamento do Solo Urbano, a Lei nº 4.851/2015 (TERESINA, 2015). Os
condomínios horizontais além de contribuir com danos ambientais constituem
territórios segregados distribuídos em distintos pontos da cidade que recebem
privilégios sociais e ambientais (CARDOSO; AMORIM, 2016).

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 Nesta conjuntura, é suma importância se pensar no ordenamento territorial
sob uma perspectiva futura diante da possibilidade do surgimento de novas áreas de
vulnerabilidade ambiental evitando possíveis desastres. Deve-se destacar que a
vulnerabilidade é dividida em três classes: os riscos ambientais; a vulnerabilidade
suscetibilidade de eventos, assim como os desastres e danos ambientais (CIDADE,
2013). Cumpre enfatizar que na cidade as ocupações irregulares e o mau uso dos
recursos ambientais são considerados os principais causadores da vulnerabilidade
ambiental.
A vulnerabilidade pode ainda ser atribuída à duas situações: a primeira
relativa à persistência “[..] que é a medida do quanto um sistema, quando
perturbado, se afasta do seu equilíbrio ou estabilidade [...]” (SANTOS, 2007,p. 18). E
a segunda refere-se a “[..] resiliência, ou seja, a capacidade de um sistema retornar
a seu estado de equilíbrio, após sofrer um distúrbio [...]” (SANTOS, 2007, p. 18).
É notório ressaltar que as cidades brasileiras enfrentam uma série de
desastres ambientais provocados pela vulnerabilidade ambiental. Estes são casos
noticiados de nos mais diferentes contextos, que levam inclusive a morte de
pessoas. Porém, prescrever tais eventos exige um rigor técnico de avaliação sobre
os impactos socioambientais com o reconhecimento dos fatores correlacionados à
vulnerabilidade ambiental que abrangem desde os processos erosivos, o
desmatamento, o deslocamento de massas, entre outros (SANTOS, 2007).
Em Teresina um dos casos mais recorrentes de vulnerabilidade ambiental
trata-se dos problemas oriundos da drenagem urbana entre principais causas estão
as “[...] inundações naturais que ocorrem no leito maior dos rios por causa da
variabilidade temporal e espacial da precipitação [...] urbanização efeito da
impermeabilização do solo” (TUCCI, 2008, p.105). Estes gerados pela dificuldade de
escoamentos das águas durante o período chuvoso entre meses de maio a
dezembro (CHAVES; TAVARES; ANDRADE, 2017).
Para inibir os efeitos da problemática drenagem urbana o município de
Teresina propôs a lei de drenagem urbana a Lei nº 4.724/2015 que atua em conjunto
com o Plano Diretor Drenagem Urbana e a Agenda 2030, porém pouco tem

8
influenciado em ações preventivas (TERESINA, 2015). Este impõe que as
construções que venham afetar a drenagem urbana sejam submetidas à avaliação
da Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEMDUH),
também devendo estar de acordo com Código Florestal, a Lei 12. 651/2012
(BRASIL, 2012).
Neste contexto, em Teresina existem várias áreas com risco a inundação,
entre elas as 70 sub-bacias distribuídas entre rio Parnaíba e Poti (TERESINA, 2017).
Segundo Lima, A. (2016), em Teresina existem diferentes níveis de suscetibilidade
ao acúmulo de água acarretando, em maior ou menor dificuldade, o escoamento da
drenagem urbana. Para classificação nível suscetibilidade segundo Lima (2016) que
divide a área de estudo em quatro principais tipos de bacias que possuem diferentes
formatos que incidem sobre o potencial de escoamento superficial como pode ser
observado no Quadro 1. Na Figura 2 é possível observar alguns desses pontos.

RISCO FORMATO POTENCIAL DE ESCOAMENTO

Baixo Retangula Facilidade de escoamento superficial
r
Baixo Triangular Favorece o escoamento superficial

Moderado Triangular Apresenta escoamento moderado a uma perca da

velocidade da água possível acúmulo de água e
susceptível às inundações.
Alto Circular: Considerada de alto risco devido à dificuldade do
escoamento existindo a possibilidade de alagamentos e
inundações
Quadro 1 - Formas das sub-baciais de Teresina - Piauí
Fonte: Adaptado de Lima (2016).

9
Figura 2 - Localização de áreas susceptíveis à inundação e os condomínios horizontais
Fonte: Lima (2016); Silva (2015); Fonte: Silva (2015). Adaptado e Organizado por: Edileia
Barbosa Reis (2019), Geoprocessamento: Wellington de Araújo Sousa (2019).

A análise permitiu inferir que maioria dos condomínios está presente em

áreas que apresentam dificuldades de escoamento superficial, sendo áreas
susceptíveis a vulnerabilidade ambiental, podendo incidir em áreas de inundações
causando transtornos e prejuízos materiais. É valido ressaltar que a cidade sofre
com as enchentes e pontos de alagamentos provocados pela impermeabilização do
solo, do relevo plano, pelo acúmulo de água nas planícies fluviais dos rios Parnaíba
e Poti, (LIMA, I, 2016). A Figura 3 mostra um recorte com alguns pontos
identificados que apresentam suscetibilidade a vulnerabilidade ambiental e com
ocorrência de inundações.
Em relação às figura 3A, 3C e 3D, referentes a três pontos distintos da
cidade que mostram eminentes riscos ambientais gerados pela desmatamento, pela
compactação do solo, pelo avanço da urbanização. Estes denotam problemáticas
ambientais como a destruição de habitats; alterações na paisagem que afetam a
qualidade ambiental processos erosivos; e, danos ao patrimônio privado.

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 A- Condomínio Mirante do Lago região Leste ficava situado área de lagoa aterrada; B – Enchente
2019 em frente ao Condomínio Mirante do Lago; Portal G notícias; C- Condomínio Vila Vitória
região Sul da cidade área de inundação rio Parnaíba; D- Condomínio Kennedy Park; Condomínio
Mansão dos Morros está localizado próximo à lagoa do Parque Zoobotânico.
Figura 3 - Condomínios Horizontais Fechados em áreas de vulnerabilidade ambiental - 2019.
Fonte: Google Earth, 16/07/2018.

5 Conclusão

O artigo discutiu a necessidade de repensar o planejamento-urbano-

ambiental dos condomínios horizontais fechados, tendo em vista, a prospecção do
surgimento de novas áreas de vulnerabilidade ambiental susceptíveis à inundação.
Observa-se a inércia do poder público e a ineficiência do ordenamento do território
urbano, visto que o monitoramento ambiental acompanha a dinâmica urbana, e que
o planejamento ambiental deve levar em consideração aspetos como: o relevo, a
vegetação, as planícies de inundação, entre outros fatores.

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