Apresentação Arrematante PRO VFinal

PRO
PRO
Licenciado para - Jaqueline Almeida Lauande Pimentel - 81783493534 - Protegido por Eduzz.com
Introdução
PRO
Aqui vai uma contribuição do colega

Bruno Rodello aos amigos do grupo
Arrematante PRO!
Boas arrematações!!!
RENDIMENTO BRUTO
DESÁGIO
vs
PRO
Definição
PRO
Literal Popular
Significado de Deságio
substantivo masculino
Deságio [Economia] Diminuição do valor de um título (mercadoria

Desconto sobre o
Deságio ou produto) em comparação ao seu preço de mercado.
Diminuição do valor do papel-moeda em comparação ao
ouro. valor do imóvel!
[Jurídico] Redução do preço ou do valor da moeda.
Rend. Bruto Etimologia (origem da palavra deságio). Des + ágio.
Significado de Rendimento Bruto Rentabilidade

Rendimento O rendimento bruto dos investimentos é o rendimento
calculada utilizando
como base de
Bruto
com a rentabilidade da aplicação, sem as deduções de
taxas e impostos. Dessa forma, não representa o
rendimento final que o investidor terá.
comparação apenas
o valor do arremate!
Fonte: www.bussoladoinvestidor.com.br
Deságio
PRO
Literal: redução do preço ou do valor da moeda/imóvel
Popular: desconto sobre o valor do imóvel
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐴𝑟𝑟𝑒𝑚𝑎𝑡𝑎çã𝑜
𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = -1
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
Obs: perceba que, na divisão dentro da conta, o maior valor vai abaixo e o menor valor vai acima
Exemplo 01 Exemplo 02 Exemplo 03
Valor Mercado: R$ 180.000 Valor Mercado: R$ 550.000 Valor Mercado: R$ 1.000.000

Valor Arr.: R$ 100.000 Valor Arr.: R$ 250.000 Valor Arr.: R$ 600.000
100.000 250.000 600.000
𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = -1 𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = -1 𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = −1
180.000 550.000 1.000.000
Deságio = -44,44% Deságio = -54,54% Deságio = -40,00%

Rendimento Bruto
PRO
Literal: rentabilidade sem as deduções de taxas e impostos.
Popular: rentabilidade vs. valor do arremate
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑜 = -1
Obs: perceba que, ao contrário do exemplo anterior, na divisão dentro da conta, o menor valor vai abaixo e o maior acima
Exemplo 01 Exemplo 02 Exemplo 03
Valor Mercado: R$ 180.000 Valor Mercado: R$ 550.000 Valor Mercado: R$ 1.000.000

Valor Arr.: R$ 100.000 Valor Arr.: R$ 250.000 Valor Arr.: R$ 600.000
180.000 550.000 1.000.000
𝑅𝐵 =
100.000
-1 𝑅𝐵 =
250.000
-1 RB = 600.000
-1
Rend. Bruto = 80,00% Rend. Bruto = 120,00% Rend. Bruto = 66,67%

Tabela Comparativa
PRO Valor Arrematação: FIXO Valor de Mercado: VARIÁVEL
Valor Mercado Rentabilidade
Valor Arrem (R$) Deságio do Imóvel
(R$) Bruta
100.000 vs. 160.000 -37,5% 60,0%
100.000 vs. 170.000 -41,2% 70,0%
100.000 vs. 180.000 -44,4% 80,0%
100.000 vs. 190.000 -47,4% 90,0%
100.000 vs. 200.000 -50,0% 100,0%
100.000 vs. 210.000 -52,4% 110,0%
100.000 vs. 220.000 -54,5% 120,0%
100.000 vs. 230.000 -56,5% 130,0%
100.000 vs. 240.000 -58,3% 140,0%
Note que, por analogia, quando a relação entre o valor de mercado e o valor de arrematação for a mesma:
V.M. vs V.Arr
180.000 vs 100.000 ou
360.000 vs 200.000 ou
450.000 vs 250.000 ou
900.000 vs 500.000
os valores de Rentabilidade Bruta e Deságio poderão ser considerados os mesmos.

Tabela Comparativa
PRO Valor Arrematação: VARIÁVEL Valor Venda: FIXO
Valor Mercado
Valor Arrem (R$) Deságio Rentabilidade
(R$)
70.000 vs. 200.000 -65,0% 185,7%
80.000 vs. 200.000 -60,0% 150,0%
90.000 vs. 200.000 -55,0% 122,2%
100.000 vs. 200.000 -50,0% 100,0%
110.000 vs. 200.000 -45,0% 81,8%
120.000 vs. 200.000 -40,0% 66,7%
130.000 vs. 200.000 -35,0% 53,8%
140.000 vs. 200.000 -30,0% 42,9%
150.000 vs. 200.000 -25,0% 33,3%
Note que, por analogia, quando a relação entre o valor de mercado e o valor de arrematação for a mesma:
V.M. vs V.Arr
90.000 vs 200.000 ou
180.000 vs 400.000 ou
360.000 vs 800.000 ou
720.000 vs 1.600.000
os valores de Rentabilidade Bruta e Deságio poderão ser considerados os mesmos.

Econômico-financeiro
Modelo
PRO
Introdução
PRO
Neste tema, aqui vai uma

agradecimento ao meu colega de
turma Luiz Monteiro, que forneceu a
planilha base para este modelo, bem
como algumas das premissas!
Rendimento Líquido
PRO
Para obtermos o Rendimento Líquido da operação, serão considerados:
Receita Bruta: valor de venda do imóvel Valor de Arrematação: valor final do leilão
Custos Fixos: custos menos suscetíveis a apresentar variações de acordo com o valor
de arrematação ou venda do imóvel
• Honorário Prospecção • Honorário Pós Arremate • IPTU
• Certidões • Despesa Imissão de Posse • Certidões para Venda
• Escritura • Condomínio • Despesa de Venda
Custos Variáveis: gastos que aumentam ou diminuem de forma proporcional ao valor

de arrematação ou venda do imóvel
• Comissão Leiloeiro • Desconto de Venda • Juros Financiamento

• ITBI • Comissão Corretor
• Reforma • IR Ganho Capital
Exemplo Leilão 01
PRO
Considerações para o Modelo Financeiro
Valor do Arremate: 266.000 (10% acima lance mín)
Valor de Mercado: R$ 475.000,00 com desconto de

8%
Base:
R$ 472.500 (https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-3-
quartos-com-piscina-parque-peruche-zona-norte-sao-paulo-sp-74m2-id-2511252234/ )
R$ 477.000 (https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-3-
)
quartos-com-piscina-parque-peruche-zona-norte-sao-paulo-sp-74m2-id-2513806190/
R$ 443.00 (https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-3-quartos-
com-piscina-parque-peruche-zona-norte-sao-paulo-sp-79m2-id-2512223793/)
Link: https://www.megaleiloes.com.br/imoveis/apartamentos/sp/sao-
Premissas
PRO Descr Valor Unidade Mês de Incidência Simulação
Prazos
Nr. Meses Desocupacao 5 meses 5
Nr. Meses Reforma 1 meses 1
Nr. Meses Venda 6 meses 6
Pré Arrematação
Honorário Advogado Prospecção 2.500 R$ 1 -2.500
Certidões 1.000 R$ 1 -1.000
Arrematação
Valor Arrematado 266.000 R$ 1 -266.000
Escritura 3.000 R$ 1 -3.000
Comissao Leiloeiro 5% % 1 -13.300
Imposto ITBI 4% % 1 -10.640
Pós Arremate
Honorário Advogado Pós Arremate 2.500 R$ 2 -2.500
Despesa Imissão de Posse (custas etc) 1.500 R$ 3 -1.500
Despesa Contingência 5.000 R$ 4 -5.000
Valor CondomÍnio/mês 700 R$ todos -8.400
Despesa IPTU/mês 150 R$ todos -1.800
Despesa Reforma (contingência) 10% % 6 -26.600
Venda Imóvel
Despesa Venda/Mkt mês 1.000 R$ todos -12.000
Certidões para Venda 1.500 R$ 12 -1.500
Venda Imóvel 475.000 R$ 12 475.000
Deconto de Venda 8% % 12 -38.000
Comissao Corretor Imoveis 5% % 12 -21.850
Imposto Ganho Capital 15% % 12 -14.792
Juros Bancario (% aa)
VALOR NET 44.619
Fluxo de Caixa
PRO
Descr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Prazos
Nr. Meses Desocupacao
Nr. Meses Reforma
Nr. Meses Venda
Pré Arrematação
Honorário Advogado Prospecção -2.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Certidões -1.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Arrematação
Valor Arrematado -266.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Escritura -3.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comissao Leiloeiro -13.300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Imposto ITBI -10.640 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Pós Arremate
Honorário Advogado Pós Arremate 0 -2.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Despesa Imissão de Posse (custas etc) 0 0 -1.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Despesa Contingência 0 0 0 -5.000 0 0 0 0 0 0 0 0
Valor CondomÍnio/mês -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700 -700
Despesa IPTU/mês -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150 -150
Despesa Reforma (contingência) 0 0 0 0 0 -26.600 0 0 0 0 0 0
Venda Imóvel
Despesa Venda/Mkt mês -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000
Certidões para Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.500
Venda Imóvel 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 475.000
Deconto de Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -38.000
Comissao Corretor Imoveis 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -21.850
Imposto Ganho Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -14.792
Juros Bancario (% aa) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
FC -298.290 -4.350 -3.350 -6.850 -1.850 -28.450 -1.850 -1.850 -1.850 -1.850 -1.850 397.009
FC Acumulado -298.290 -302.640 -305.990 -312.840 -314.690 -343.140 -344.990 -346.840 -348.690 -350.540 -352.390 44.619
necessidade máxima
de caixa
Rendimento Líquido
PRO
𝑆𝑜𝑏𝑟𝑎 𝑑𝑒 𝐶𝑎𝑖𝑥𝑎
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝐿í𝑞 =
Resumo R$
𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = -39,13%
Venda (Preco Anúncio / Mercado) 475.000
(-) Desconto Venda -38.000
𝑅𝐵 = 64,29%
(-) Aquisição -266.000
Margem Bruta 171.000
44.619
(-) Custo Variável -87.182 𝑅𝐿 =
266.000
(-) Custo Fixo -39.200
𝑅𝐿 = 16,77%
Margem Líquida 44.619
* RENDIMENTO PARA O
PERÍODO DE 12 MESES
* O valor de venda considerado para cálculos foi R$ 437 k (Preço – Desconto)
Exemplo Leilão 02
PRO
Considerações para o Modelo Financeiro
Valor do Arremate: 636.000 (5% acima lance mín)
Valor de Mercado: R$ 990.000,00 com desconto de

8%
Base:
R$ 990.000 (https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-real-
parque-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-272m2-venda-RS990000-id-1041658229/)
R$ 980.000
(https://www.casamineira.com.br/venda/apartamento/condominio_palm-springs_rua-jose-
de-cristo-moreira_242_real-parque_sao-paulo_sp)
Pesquisado por Caroline Rodello
Link: https://www.megaleiloes.com.br/imoveis/apartamentos/sp/sao-paulo/apartamento-272-m2-3-vagas-
vila-morumbi-sao-paulo-sp-j62760
Premissas
PRO Descr Valor Unidade Mês de Incidência Simulação
Prazos
Nr. Meses Desocupacao 5 meses 5
Nr. Meses Reforma 1 meses 1
Nr. Meses Venda 6 meses 6
Pré Arrematação
Honorário Advogado Prospecção 2.500 R$ 1 -2.500
Certidões 1.000 R$ 1 -1.000
Arrematação
Valor Arrematado 636.000 R$ 1 -636.000
Escritura 3.000 R$ 1 -3.000
Comissao Leiloeiro 5% % 1 -31.800
Imposto ITBI 4% % 1 -25.440
Pós Arremate
Honorário Advogado Pós Arremate 2.500 R$ 2 -2.500
Despesa Imissão de Posse (custas etc) 1.500 R$ 3 -1.500
Despesa Contingência 5.000 R$ 4 -5.000
Valor CondomÍnio/mês 1.100 R$ todos -13.200
Despesa IPTU/mês 250 R$ todos -3.000
Despesa Reforma (contingência) 10% % 6 -63.600
Venda Imóvel
Despesa Venda/Mkt mês 1.000 R$ todos -12.000
Certidões para Venda 1.500 R$ 12 -1.500
Venda Imóvel 990.000 R$ 12 990.000
Deconto de Venda 8% % 12 -79.200
Comissao Corretor Imoveis 5% % 12 -45.540
Imposto Ganho Capital 15% % 12 -16.263
Juros Bancario (% aa)
46.957
Fluxo de Caixa
PRO
Descr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Prazos
Nr. Meses Desocupacao
Nr. Meses Reforma
Nr. Meses Venda
Pré Arrematação
Honorário Advogado Prospecção -2.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Certidões -1.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Arrematação
Valor Arrematado -636.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Escritura -3.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comissao Leiloeiro -31.800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Imposto ITBI -25.440 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Pós Arremate
Honorário Advogado Pós Arremate 0 -2.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Despesa Imissão de Posse (custas etc) 0 0 -1.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Despesa Contingência 0 0 0 -5.000 0 0 0 0 0 0 0 0
Valor CondomÍnio/mês -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100 -1.100
Despesa IPTU/mês -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250 -250
Despesa Reforma (contingência) 0 0 0 0 0 -63.600 0 0 0 0 0 0
Venda Imóvel
Despesa Venda/Mkt mês -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000 -1.000
Certidões para Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.500
Venda Imóvel 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 990.000
Deconto de Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -79.200
Comissao Corretor Imoveis 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -45.540
Imposto Ganho Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -16.263
Juros Bancario (% aa) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
FC -702.090 -4.850 -3.850 -7.350 -2.350 -65.950 -2.350 -2.350 -2.350 -2.350 -2.350 845.147
FC Acumulado -702.090 -706.940 -710.790 -718.140 -720.490 -786.440 -788.790 -791.140 -793.490 -795.840 -798.190 46.957
necessidade máxima
de caixa
Rendimento Líquido
PRO
𝑆𝑜𝑏𝑟𝑎 𝑑𝑒 𝐶𝑎𝑖𝑥𝑎
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝐿í𝑞 =
Resumo R$
𝐷𝑒𝑠á𝑔𝑖𝑜 = -30,17%
(-) Desconto Venda -79.200 𝑅𝐵 = 43,21%
Margem Bruta 274.800
46.957
(-) Custo Variável -182.643 𝑅𝐿 =
636.000
𝑅𝐿 = 7,38%
* RENDIMENTO PARA O
PERÍODO DE 12 MESES
* O valor de venda considerado para cálculos foi R$ 910,1k (Preço – Desconto)
Mínimo De Venda
Cálculo do Valor
PRO
Valor Mínimo de Venda

PRO
Como calcular o preço mínimo de venda do imóvel uma vez que cada pessoa tem
uma rentabilidade mínima distinta?
Exemplo:
Ao inserir todas as premissas na planilha, uma vez calculada a Rentabilidade Líquida,

pode ser que ela seja menor do que a desejada.
Neste cenário, pode ser que a pessoas queiram saber, considerando as premissas
inseridas, quanto deveria ser o preço para alcançar a rentabilidade mínima estipulada
como meta.
Para isso, será utilizada a ferramenta ATINGIR META do EXCEL

Cálculo Valor Mínimo de Venda – Exemplo 01

PRO UMA VEZ INSERIDAS TODAS AS PREMISSAS NO MODELO....
PASSO 01: Clicar em cima da célula que calcula a rentabilidade líquida (D37).
PASSO 02: Clicar em Dados> Teste de Hipóteses> Atingir meta

Célula que calcula a
EXEMPLO RENTABILIDADE rentabilidade na planilha
LÍQUIDA MÍNIMA = 40% Rentabilidade Mínima

Desejada
Célula da premissa do Valor

PASSO 03: Clicar em OK de Venda
O Valor Mínimo de Venda

Resumo R$
que atenderia a
106.400
(-) Desconto Venda
(-) Aquisição
-44.653
-266.000 𝑅𝐿 =
rentabilidade desejada Margem Bruta 247.510 266.000
seria de aprox. R$ 513,5 k (-) Custo Variável -75.310
(valor – desconto)
𝑅𝐿 = 40,00%
Cálculo Valor Mínimo de Venda – Exemplo 02

PRO UMA VEZ INSERIDAS TODAS AS PREMISSAS NO MODELO....
PASSO 01: Clicar em cima da célula que calcula a rentabilidade líquida (D37).
PASSO 02: Clicar em Dados> Teste de Hipóteses> Atingir meta

Célula que calcula a
EXEMPLO RENTABILIDADE rentabilidade na planilha
LÍQUIDA MÍNIMA = 40% Rentabilidade Mínima

Desejada
Célula da premissa do Valor

PASSO 03: Clicar em OK de Venda
O Valor Mínimo de Venda

Resumo R$
que atenderia a
Venda (Preco Anúncio / Mercado) 1.269.234
254.400
(-) Desconto Venda -101.539
𝑅𝐿 =
rentabilidade desejada
Margem Bruta 531.695 636.000
seria de aprox. R$ 1,27 MM (-) Custo Variável -232.095
(valor – desconto)
𝑅𝐿 = 40,00%
Observações
PRO
Observações
PRO
✓ O objetivo deste material foi demonstrar uma forma de cálculo prática para análise de
viabilidade financeira de uma operação, desde a arrematação até a venda.
✓ Existem diversas formas e considerações possíveis para chegar num cálculo mais exato
porém, para uma análise MACRO (um dos primeiros filtros), acredito que possa ser utilizado.
✓ Sabemos que as premissas variam por fatores diversos como cidade, estado de conservação
do imóvel, se está ocupado/desocupado, entre muitos outros... Cada caso é um caso,
portanto os exemplos demonstrados são apenas cálculos aproximados.
✓ Os exemplos consideram forma de pagamento à vista os cálculos de rendimento para o

período de 12 meses’
✓ A pesquisa foi superficial, não tendo foco em rentabilidade. Nossa preocupação se

restringiu em aplicar os cálculos.
PRO TAMO JUNTO!!!
Bruno Rodello
+55 11 98733-8477
Bruno_rodello@hotmail.com
https://www.linkedin.com/in/bruno-rodello-b416a25b/

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Aqui vai uma contribuição do colega

Deságio [Economia] Diminuição do valor de um título (mercadoria

Significado de Rendimento Bruto Rentabilidade

Exemplo 01 Exemplo 02 Exemplo 03

Valor Mercado: R$ 180.000 Valor Mercado: R$ 550.000 Valor Mercado: R$ 1.000.000

Deságio = -44,44% Deságio = -54,54% Deságio = -40,00%

Exemplo 01 Exemplo 02 Exemplo 03

Valor Mercado: R$ 180.000 Valor Mercado: R$ 550.000 Valor Mercado: R$ 1.000.000

Rend. Bruto = 80,00% Rend. Bruto = 120,00% Rend. Bruto = 66,67%

os valores de Rentabilidade Bruta e Deságio poderão ser considerados os mesmos.

os valores de Rentabilidade Bruta e Deságio poderão ser considerados os mesmos.

Neste tema, aqui vai uma

Custos Variáveis: gastos que aumentam ou diminuem de forma proporcional ao valor

• Comissão Leiloeiro • Desconto de Venda • Juros Financiamento

Valor do Arremate: 266.000 (10% acima lance mín)

Valor de Mercado: R$ 475.000,00 com desconto de

Valor do Arremate: 636.000 (5% acima lance mín)

Valor de Mercado: R$ 990.000,00 com desconto de

Valor Mínimo de Venda

Ao inserir todas as premissas na planilha, uma vez calculada a Rentabilidade Líquida,

Para isso, será utilizada a ferramenta ATINGIR META do EXCEL

Cálculo Valor Mínimo de Venda – Exemplo 01

PASSO 02: Clicar em Dados> Teste de Hipóteses> Atingir meta

LÍQUIDA MÍNIMA = 40% Rentabilidade Mínima

Célula da premissa do Valor

O Valor Mínimo de Venda

Cálculo Valor Mínimo de Venda – Exemplo 02

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LÍQUIDA MÍNIMA = 40% Rentabilidade Mínima

Célula da premissa do Valor

O Valor Mínimo de Venda

✓ Os exemplos consideram forma de pagamento à vista os cálculos de rendimento para o

✓ A pesquisa foi superficial, não tendo foco em rentabilidade. Nossa preocupação se

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