Check-list – Autovistoria Predial

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Check-List

QUAIS ITENS DEVEM SER VISTORIADOS?

A atividade de inspeção predial tem por objetivo constatar o estado de conservação e

funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um
acompanhamento sistemático do desempenho do edifício ao longo da vida útil, para que
sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e
durabilidade da edificação.

Conforme as especificidades de cada edificação serão determinados os sistemas,

subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados na inspeção
predial. A atividade de inspeção predial, pelo seu caráter de análise global da condição
de conservação e funcionamento da edificação, inerentemente possui características
multidisciplinares e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações.

É fundamental que a edificação seja verificada como um todo. Portanto, em edifícios

multifamiliares, por exemplo, recomenda-se que sejam vistoriadas TODAS AS
UNIDADES e não apenas as áreas comuns. Não são raros os exemplos de sinistros que
decorreram de irregularidades localizadas no interior das unidades autônomas
(residenciais e/ou comerciais e/ou de serviços), muitas vezes originando complicações
em toda edificação.

Importante lembrar que a elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) não
tem a finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas
técnicas que se aplicam às edificações. Essa vistoria possui caráter fundamentalmente
sensorial, destacando-se, assim, não ser parte do processo a identificação de problemas
que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes. Sendo assim, inicialmente,
essa vistoria não deverá empregar ensaios tecnológicos, e nos casos em que estes
sejam necessários, isso deverá estar detalhado no laudo.

Posto isso, são elencados, a seguir, os principais sistemas construtivos que devem ser
inspecionados, assim como os aspectos que minimamente devem ser verificados em
cada um desses sistemas:

Estrutura;

 – Fundações: ocorrências de erosão do solo e recalque diferencial.

– Pilares, Vigas, Lajes e Paredes estruturais: ligações com outros elementos estruturais,
aparência, sinais de umidade, deformações visíveis, exposição de armadura, aberturas
(rachaduras, fissuras, gretas e furos), desgaste superficial.

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– Reservatórios estruturais (piscinas, caixas d’água, cisternas): Verificar quais elementos
estruturais dão suporte e como são transmitidos esses esforços. Observar se existem
sinais de eflorescência. É necessário relatório referente à limpeza dos reservatórios de
água.

– Caixas de escada e de elevadores: ligações com elementos estruturais e vedações,

patamares em bom estado (degraus), elementos aprumados. 

– Elementos estruturais em balanço, principalmente varandas e marquises: deve-se

atentar especialmente para as deformações, fissuras, cargas acidentais e outras
características que possam induzir potencial ou iminentemente a ruína localizada. Em
caso de dúvidas quanto à estabilidade do conjunto, realizar ensaios específicos para
verificação da capacidade portante.

 – Juntas de dilatação: verificar se apresentam desplacamento de concreto, exposição de

armadura, deficiência nas juntas flexíveis de colmatação, marcas de infiltração,
deslocamentos verticais entre si.

Vedação e revestimentos;

– Paredes, pisos e forros: verificar falta de revestimento, revestimento solto ou estufado,

marcas de infiltração e umidade, deformações, equipamentos fixados externamente,
aberturas (rachaduras, fissuras, gretas e furos), falta ou deficiência no rejunte e juntas de
trabalho, abertura improvisada para passagem de cabos ou instalação de equipamentos.
Fixação inadequada de redes de proteção.

Esquadrias;

– Janelas e portas: verificar perda de mobilidade e/ou deficiências na abertura e

fechamento, fixação, vedação, infiltração, problemas na fechadura, elementos soltos,
componentes quebrados que possam ocasionar risco de queda, ataque de pragas;

– Aberturas de ar condicionado: verificar as fixações dos aparelhos, acesso a drenos e

vedação, principalmente nas instalações de máquinas para split na fachada;

– Portões automáticos e portas em vidro temperado: manutenção e funcionamento.

Impermeabilização

Verificar indícios de perda de desempenho, como infiltrações, descolamento da manta,

sistema de impermeabilização perfurado, ressecamento e/ou craqueamento do sistema
impermeabilizante por falta de proteção mecânica, falta de junta de dilatação em
proteção mecânica.

Instalações Hidrossanitárias (água fria, água quente, esgoto sanitário, águas

pluviais, reuso de água)

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Verificar vazamentos visíveis ou recorrentes; Deterioração/deformação nas tubulações;
dano conformidade na pintura de identificação das tubulações, falta de identificação nos
registros do barrilete, tubulações obstruídas, entupimento/extravasamento de calhas e
ralos, a existência de visitas para as instalações de esgoto; caixas de inspeção íntegras
e estanques, sem extravasamento de fluido e sem sinais de umidade. Observar se foram
alteradas instalações recentemente.

Instalação Elétrica;

Verificar lâmpadas queimadas, ausência de lâmpadas, ataque de pragas urbanas em

quadros elétricos e de telefonia com fundo de madeira (antigos), modificações das
instalações elétricas/improvisos, emendas, superaquecimento, fiações e cabos elétricos
aparentes, quadro de luz obstruído/trancado/sem identificação dos circuitos, ausência de
proteção ao barramento,  curto circuito, falha de tomada/interruptor, estado dos
condutores e dos protetores locais (disjuntores ou fusíveis limitadores). 

Obs.: A casa de bombas, casa de máquinas dos elevadores, sistemas de proteção

contra incêndio e sistema de ar condicionado central, mesmo que não abertos ao acesso
público, devem ter proteções.

Instalação de Gás; 

Verificar vazamentos, corrosão das tubulações, não conformidade nas dimensões

mínimas do PI (Ponto Inicial), falta de abertura inferior do PI,   abertura do PI,  
permitindo acesso pela via pública; se a instalação nas unidades é embutida, se existe
recorrência de cheiro nas unidades e no quadro de medidores, se as prumadas externas
estão fixadas e devidamente identificadas, e se o ponto de início de abastecimento
possui ventilação.

Ar condicionado;

Verificar filtro de ar com excesso de sujeira, ruídos anormais durante funcionamento dos
condicionares, aparelho subdimensionado, ar condicionado não ajustado conforme a
ABNT NBR 6401, No caso de sistema central: verificar dutos e instalações
eletromecânicas. 

Ventilação e Exaustão Mecânica

Verificar erros no dimensionamento ou instalação do sistema, falta de testes periódicos,

aparelho subdimensionado, falta de treinamento de operadores locais, presença de
contaminantes próximos às tomadas de ar, falta de limpeza periódica dos filtros.

Elevadores;

Verificar cabina desprovida de corrimão, quebra de botões da cabina/pavimentos, porta

da cabina abre em movimento ou não fecha totalmente, falha de funcionamento do
alarme/interfone/iluminação/ventilação, movimento do elevador com trepidações ou
paradas bruscas, Desnível entre o piso da cabina e o pavimento maior que 5mm/20mm

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(com inclinação); Poço de elevador molhado/sujo/ obstruído/com falha do sistema de
iluminação; vazamento óleo das máquinas, uso da caixa de corrida dos elevadores para
acomodar tubulações elétricas que não sejam exclusivas do equipamento.

Nota: Relatório de Inspeção Anual para Elevadores (RIA) – Apesar da obrigatoriedade

legal da empresa mantenedora enviar ao condomínio a cada 12 meses o documento em
questão, recomenda-se ao profissional, em caso de dúvidas, indicar a inspeção nos
elevadores (que deve ser realizada por engenheiro mecânico), visando eliminar qualquer
tipo de responsabilidade sobre o equipamento.

Bombas Hidráulicas de água e de piscina;

Verificar problemas de vedação, perda de lubrificação, materiais armazenados

inadequadamente na casa de bomba, óleo degradado/contaminado, níveis de
ruído/vibração muito altos, vazamentos na carcaça da bomba. Verificar a existência de
sistema de prevenção de acidentes em piscinas.

Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas);

Verificar deformações excessivas; abertura de frestas; umidade na estrutura;

deslocamentos, desalinhamentos e quebras de telhas; corrosão de parafusos de
fixação/rufo metálico/calha metálica, ressecamentos das borrachas de vedação/vedantes
de calhas e rufos, destacamentos de rufos; transbordamento e entupimento de
calha/ralo; ausência da grelha do ralo, ausência de extravasor da calha, caimento do
telhado insuficiente, falta de condições de segurança.

Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA);

Examinar ausência do sistema (A>1500m² ou H>12m), queda de haste e antenas,

corrosão em cabos, conexões e hastes, descidas insuficientes (exigência de uma
descida a cada 20m de perímetro), ausência de luz de topo na haste do SPDA.

Sistema de combate a incêndio;

Extintores – Verificar descarregados/prazos de validade vencidos; lacre violado; sem

indicação de seu tipo, quadro de instruções ilegível ou inexistente; quantidade
insuficiente; instalados acima de 1,60m/abaixo de 0,20m do piso acabado; mangueira de
descarga apresenta danos/deformação/ressecamento, sinalização incorreta.

Hidrantes – falta de conservação e sinalização da bomba de incêndio, dispositivo de

comando da bomba quebrado ou em mau estado de conservação, mau estado de
conservação das caixas de hidrantes; mangueira do hidrante enrolada
inadequadamente/furada/cortada/ausente; registro emperrado ou com vazamento;
mangueira conectada; ausência da mangueira; ausência do esguicho.

Saídas de Emergência – Ausência de sinalização das rotas de fuga e saídas de

emergência; portas obstruídas; portas corta-fogo abertas e travadas com objetos; falha
de iluminação autônoma; portas que abrem para o interior do edifício; saídas com menos

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de 1,20m de largura, escada sem corrimão.

Chuveiros Automáticos (sprinklers) – detectores sujos/pintados, área de atuação

prejudicada por obstáculos, materiais como e fios e encanamentos amarrados nas
tubulações do sistema.

Acessibilidade

Avaliar a falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas; observação das

dimensões das circulações e vãos para a passagem de cadeira de rodas, incluindo áreas
de manobras, nas áreas públicas; observação da altura para alcance manual frontal e
lateral em equipamentos coletivos do condomínio; Atenção a sanitários e vestiários de
uso comum e a porcentagem mínima disposta na Norma; entre outros itens descritos na
Norma Brasileira NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e
equipamentos urbanos.

Áreas comuns de Lazer do condomínio 

Piscina – Falha da impermeabilização; afundamento/trinca/descolamento/desgaste do

revestimento; falha no rejunte; sistema de sucção de drenos, dispositivos de aspiração e
tampas em desacordo com ABNT NBR 10339/2018; equipamento de apoio e/ou
proteção com folga/solto/corroído/ausente; armazenamento de cloro em local
inapropriado/não ventilado.

Playground – Falha na estrutura; Afrouxamento/rompimento de pinos/porcas/

parafusos/encaixes; barra de segurança/corrimão/barreira ausentes, rompidas ou
afrouxadas; piso/degrau quebrado ou sem superfície antiderrapante; problema de
escoamento da água pluvial; tomadas baixas desprotegidas; quinas vivas em paredes ou
mobiliários; pisos desprotegidos/com emborrachado danificado.

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