GESTÃO DE MANUTENÇÃO

PREDIAL

PROF. PHD. FÁBIO SÉRGIO DA

COSTA PEREIRA
POR QUÊ ACONTECE PATOLOGIAS E ACIDENTES?

-VIDA ÚTIL
-DESEMPENHO
-FALTA DE MANUTENÇÃO
-DURABILIDADE
-VÍCIOS CONSTRUTIVOS
-DEFICIÊNCIA DO MATERIAL
-FALHAS NA EXECUÇÃO
-ERROS DE PROJETOS
-DIAGNÓSTICO ERRADO
-REPAROS EQUIVOCADOS
-FALTA DE FISCALIZAÇÃO
-EXECUÇÃO DE REFORMAS SEM CONSULTAR O
ENGENHEIRO(RETIRADA DE PAREDES,ELEMENTOS
ESTRUTURAIS,ACRÉSCIMO DE
CARGAS(BANHEIRAS,PISO SOBRE PISO,ETC..)
Segundo a Norma ABNT NBR15575,os projetistas devem estabelecer a
vida útil de projeto(VUP)de cada sistema.

•Premissas–As condições de exposição do edifício devem ser

especificadas em projeto, afim de possibilitar uma análise da VUP e da
durabilidade do edifício e seus sistemas.

•As especificações relativas à manutenção, uso e operação do edifício e

seus sistemas que forem consideradas em projeto para definição da
VUP devem estar também claramente detalhadas na documentação
que acompanha o edifício ou subsidia sua construção
Emprego de componentes e materiais de qualidade compatível com
a VUP
Execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da
VUP
(INCORPORADORA E CONSTRUTORA)

Atendimento em sua totalidade dos programas de manutenção

corretiva e preventiva
Atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso
correto do edifício
Utilização do edifício em concordância ao que foi estabelecido em
projeto
(USUÁRIO,SÍNDICO E ADMINISTRADORA)
-COMO VAI A
MANUTENÇÃO
PREDIAL?

-COMO AVALIAR A
MANUTENÇÃO DO SEU
EDIFÍCIO?

-COMO DIRECIONAR A
MANUTENÇÃO DO SEU
EDIFÍCIO?

-QUAL É A
PRIORIDADE?
INSPEÇÃO PREDIAL

“É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas técnicas, de uso e de

manutenção da edificação.”

Norma de Inspeção Predial 2011 –IBAPE/SP, NBR 16747(2020)

-Complexidade da edificação
-Número de profissionais envolvidos
-Profundidade nas constatações dos fatos

TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL

Nível 1:imóveis simples ou restrita a uma especialidade

Nível 2:imóveis mais complexos –equipe multidisciplinar
Nível 3:tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção, pode utilizar
ensaios e exames de prospecção
INSPEÇÃO PREDIAL

1.Está focada na avaliação da manutenção e uso da edificação. Diferencia o plano de

reparos do plano de manutenção

2.Classifica anomalias e falhas quanto a criticidade

3.Elabora orientações técnicas com as soluções para as anomalias,falhas e não-

conformidades

4.Elabora lista de prioridades com urgências e recomendações para tomada de

decisão

5.Classifica a qualidade da manutenção empregada, garantindo ao síndico o

cumprimento de sua responsabilidade (NBR 5674, ABNT)

6.Classifica o estado de manutenção da edificação

 ABRANGÊNCIA DA NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL:

-SEGURANÇA ESTRUTURAL
-SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO
-SEGURANÇA DO USO E OPERAÇÃO
-HABITABILIDADE PARA ESTANQUEIDADE
-HABITABILIDADE PARA SAÚDE,HIGIENE E QUALIDADE
DO AR
-HABITABILIDADE PARA FUNCIONALIDADE E
ACESSIBILIDADE
-SUSTENTABILIDADE PARA DURABILIDADE
-SUSTENTABILIDADE PARA MANUTENIBILIDADE
DOCUMENTOS DE MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO

-Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico)

-Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
-Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA-anual),Alvará do elevador(instalação e
funcionamento),contratos de manutenção de elevador,gerador e sistema de incêndio
-Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica –SPDA
-Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios
-Outorga e Licença para captação de água através de poços profundos e relatórios de manutenção
-Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede
-Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras, atestado de brigada de incêndio
-Laudos de Inspeção Predial anteriores
-Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores
-Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado
(A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, alarmes,etc.
-Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central
-Cadastro de equipamentos e máquinas com manuais de uso,operação e manutenção
--Outorga e Licença para ETE com relatórios de manutenção da ETE
 -Certificado de desratização e desinsetização
-Ceritificado de manutenção da rede de gás(5 em 5 anos)
-Relatório de manutenção das caixas de inspeção e gordura
-Relatório de manutenção da ETA
-Relatório da rotina da manutenção geral
-Relatório da manutenção da água de reuso(físico-químico e
bacteriológico)
- Relatório de efluentes tratados
-Relatório de estanqueidade da rede de distribuição interna de
gás
-Relatório da realização de ensaios
preditivos(termografia,vibrações mecânicas,Holiday
detector,ultra-som, pacometria, esclerometria)
DOCUMENTOS PARA A INSPEÇÃO TÉCNICA

-Memorial descritivo dos sistemas construtivos

-Quadros de área
-Projetos aprovados(poder público,segurança de incêndio,concessionárias)
-Projeto modificativo
-Projeto executivo
-Projeto Arquitetônico
-Projeto de sondagem
-Projetos de fundações, contenções, cortinas e arrimos
-Projetos de estruturas(concreto,aço,madeira)
-Projeto de formas_
-Projetos de Instalações Prediais,Instalações Hidráulico -sanitárias, e de água
pluviais,Instalações de gás,Instalações elétricas, de telefonia e de Pára -raios
(SPDA),Instalações de ar condicionado
-Projeto de Impermeabilização
DOCUMENTOS PARA A INSPEÇÃO ADMINISTRATIVA
-Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio
-Regimento Interno do Condomínio
-Alvará de Construção
-Auto de Conclusão(HABITE-SE)
-IPTU
-Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA),Licenças Ambientais,TAC
Ambiental
-Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)
-Ata de instalação do condomínio
-Alvará de funcionamento(imóvel não residencial)
-Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança
-Certificado de treinamento de brigada de incêndio
-Licença de funcionamento do órgão estadual competente
-Cadastro no sistema de limpeza urbana
-Comprovante da destinação de resíduos sólidos
- Contas de consumo de energia elétrica, água e gás
-PCMSO –Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
TÓPICOS DO LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
-Identificação do solicitante
-Classificação do objeto da inspeção
–Localização
–Data da Diligência
–Descrição Técnica do objeto
–Tipologia e Padrão Construtivo(levantamento de dados)
–Utilização e Ocupação
–Idade da edificação(Histórico)
–Nível de inspeção utilizado
–Documentação analisada
–Critério e Metodologia adotada
–Obtenção de informações dos usuários, proprietários e gestores da edificação(síndico)
-Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e
falhas
–Classificação e análise das não conformidades, anomalias e falhas quanto ao grau de risco.
-Indicação da ordem de prioridade(1,2 ou 3) e urgências.
-Classificação do estado de manutenção da edificação(corretiva e preventiva);
-Lista de recomendações técnicas(ações em sistemas e sub-sistemas)
-Lista de recomendações gerais(segurança,habitabilidade e sustentabilidade).
–Relatório Fotográfico
-Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial e avaliação do uso(regular e irregular) com definição das responsabilidades
-Aplicação de gestão de manutenção
–Data do LAUDO
–Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do Nº.do CREA e Nº. do IBAPE;
–Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO PREDIAL

•Asseguram a SEGURANÇA das instalações e do usuário

•Observam aspectos de perda de vida útil e desempenho –
precoces
•Conservam questões urbanísticas
•Valorizam do imóvel
•Ajustam e adaptam os planos de manutenção
•Estipulam uma ordem de prioridade técnica –Grau de
Risco
•Ações
CONSTRUTOR??????? PERITO=R$R$R$R$R$R$
PROJETISTA ???????? ADVOGADO=R$R$R$R$
SÍNDICO????????????
TERCEIRIZADO?????
PROPRIETÁRIO?????
FISCAL?????????????
OPERÁRIO=NADA
 Artigo 618: Nos contratos de empreitada de
edifícios ou outras construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução responderá,
durante o prazo irredutível de cinco anos, pela
solidez e segurança do trabalho, assim em razão
dos materiais, como do solo.

Parágrafo único: Decairá do direito assegurado

neste artigo o dono da obra que não propuser
ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta
dias seguintes ao aparecimento do vício ou
defeito.
 PATOLOGIAS

-Trincas e fissuras em elementos estruturais

(lajes de subsolo)
-Trincas e fissuras em elementos de vedação
-Fissuras em revestimentos
-Infiltrações em:
Cortinas no subsolo
Paredes da fachada
Laje do pavimento térreo e laje de cobertura
-Reservatórios
-Empoçamento de água e insuficiência de ralos
de drenagem
-Corrosão de armaduras em pilares,vigas e lajes
 -Falta de caimento em banheiros e varandas
-Insuficiência nos espaços (dimensões de vagas e
área de manobra) de estacionamento
-Recalques diferenciais em fundações
-Deficiência no isolamento acústico entre
unidades
-Desplacamento de revestimento de fachada e
descolamento de piso cerâmico
-Lixiviação em revestimento
-Incompatibilidade entre o que foi prometido e o
que foi entregue(NÃO CONFORMIDADES NO
MEMORIAL DESCRITIVO)
 NBR 12722-CONSTRUÇÃO DE
EDIFÍCIOS
Item 4.1.10 Vistoria Preliminar (fase
de estudos preliminares)
(SEGURANÇA DA CONSTRUTORA)

Toda vez que for necessário resguardar interesse às propriedades

vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em
virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros,
sistemas de escoramento estabilização, rebaixamento de lençol
d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por
profissional especializado habilitado uma vistoria. (LAUDO DE
VIZINHANÇA):SITUAÇÃO ATUAL DO IMÓVEL ANTES DA CONSTRUÇÃO
VIZINHA COM DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA.
 ABNT NBR 1628
Discriminação de serviços para
Reforma de edifícios – Procedimento

Responsabilidade Civil: Síndico e Executor

Toda vez que for necessário realizar reforma em um edifício deve-se realizar
um parecer técnico de um profissional habilitado com ART, com discriminação dos
serviços a serem executados por profissional habilitado com ART com realização de
consultas aos projetos e memorial descritivo da obra, além do regimento do
contdomínio em relação a possibilidade de mudanças arquitetônicas, sendo
responsáveis civis sobre os serviços o síndico do condomínio e o executor da obra.
Se for realizada obra no condomínio sem a existência de parecer técnico e sem
executor habilitado o síndico responderá sozinho pelas consequências, se o síndico
tiver conhecimento dos serviços respondem ele e o executor da obra pelas
patologias existentes ocasionadas pelos serviços. (LAUDO DE
REFORMA):SITUAÇÃO ATUAL DO IMÓVEL ANTES DA REFORMA COM DESCRIÇÃO E
AUTORIZAÇÃO PARA A REALIZAÇÃO DOS SERVIÇOS COM DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA.
ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de
até cinco pavimentos - Desempenho
Responsabilidade Civil:Construtora

Parte 1: Requisitos gerais

Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais

Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos

Parte 4: Sistemas vedações verticais externas e internas

Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas

Parte 6: Sistemas hidrossanitários

CRIAÇÃO DO MANUAL DO
PROPRIETÁRIO

• As construtoras devem entregar aos

proprietários Manuais de Operação
Uso e Manutenção conforme a norma
da ABNT NBR-14037. O manual do
proprietário não isenta a
responsabilidade do executor.
CRIAÇÃO DO MANUAL DO
SÍNDICO

O manual do síndico gera uma

responsabilidade ao síndico, não
retirando a responsabilidade do
executor.
Reservatórios Reservatório Inferior Antenas Coletivas
Atenas
Reservatório Superior Fixadores
Alvenaria de Vedação Paredes Cabos
Muros Conectores
Elevadores Casa de Maquina Estrutural Lajes
Cabos Pilares
Travas Vigas
Portões Sensores Louças Sanitárias Vasos
Controles Pias
Motores Caixas e Válvulas de Descarga Caixa
SPDA Cabos de Aterramento Válvulas
Pára-Raios Tubulações
Iluminação de Emergência Fusíveis Interfones / Telefonia
Cabos
Lâmpadas Teclados
Baterias Cigarras
Instalações Elétricas Circuitos Sistema de Segurança Cabos
Receptáculos Sensores
Tomadas Cigarras
Quadro de Distribuição Revestimentos Cerâmicos Peça Cerâmica
Instalações Hidráulicas Tubulações Rejuntes
Registros Piso Cimentado Superfície
Torneiras Limpeza
Conexões Pintura Superfície
 Instalações de Gás Tubulações Texturas
Registros Limpeza
Válvulas Vidros Peça de Vidro
Medidores Espuma
Mangueiras Fixadores
Impermeabilização Sup. Impermeabilizada Cobertura
Telhado
Drenagens Laje Impermeabilizada
Esquadrias de Madeira Marco Calhas
Contra Marco Platibanda
Folhas Vedações de Perfuração
Esquadrias de Alumínio Vedação Instalações de Combate a
Incêndio Reservatório
Folhas Hidrantes
Estrutura Mangueiras
 Áreas Comuns x Áreas Privadas
Reservatórios
Alvenaria de Vedação
Elevadores
Portões
SPDA
Iluminação de Emergência Alvenaria de Vedação
Instalações Elétricas Instalações Elétricas
Instalações Hidráulicas Instalações Hidráulicas
Instalações de Gás Instalações de Gás
Impermeabilização Esquadrias de Madeira
Esquadrias de Madeira Esquadrias de Alumínio
Esquadrias de Alumínio Estrutural
Antenas Coletivas Louças Sanitárias
Estrutural Caixas e Válvulas de Descarga
Louças Sanitárias Interfones / Telefonia
Caixas e Válvulas de Descarga Revestimentos Cerâmicos
Interfones / Telefonia Pintura
Sistema de Segurança Vidros
Revestimentos Cerâmicos
Piso Cimentado
Pintura
Vidros
Cobertura
Instalações de Combate a Incêndio
 Periodicidades dos sistemas. SISTEMA MESES APÓS 5 ANOS
6 12 18 24 30 36 42 48 54 60

Reservatórios Cada 12 Meses

Alvenaria de Vedação Cada 24 Meses
Elevadores Cada 12 Meses
Portões Cada 12 Meses
SPDA Cada 12 Meses
Iluminação de Emergência Cada 6 Meses
Instalações Elétricas Cada 12 Meses
Instalações Hidráulicas Cada 12 Meses
Instalações de Gás Cada 12 Meses
Impermeabilização Cada 12 Meses
Esquadrias de Madeira Cada 12 Meses
Esquadrias de Alumínio Cada 12 Meses
Antenas Coletivas Cada 12 Meses
Estrutural Cada 24 Meses
Louças Sanitárias Cada 12 Meses
Caixas e Válvulas de Descarga Cada 12 Meses
Interfones / Telefonia Cada 12 Meses
Sistema de Segurança Cada 12 Meses
Revestimentos Cerâmicos Cada 12 Meses
Piso Cimentado Cada 36 Meses
Pintura Cada 36 Meses
Vidros Cada 12 Meses
Cobertura Cada 12 Meses
Instalações de Combate a Incêndio Cada 6 Meses
ITEM: ALVENARIA DE VEDAÇÃO
ROTINAS

 Contratação de profissional ou empresa habilitada.

 Avaliação dos projetos.

 Inspeção visual.
 Levantamento de anomalias.

 Correções e Limpeza.

 Contratação de profissional ou empresa habilitada.

 Avaliação dos projetos.

PROCEDIMENTOS

 Acompanhamento de serviços prestados por empresa habilitada.

 Com instrumentos adequados verificar nível, prumo e esquadro das alvenarias de vedação.
 Avaliação dos projetos quanto aos corretos locais que possuem alvenaria de vedação.
 Inspecionar a Integridade das paredes de alvenaria de vedação.

 Inspecionar e documentar os locais na qual a alvenaria foi alterada ou perfurada (quadros, TVs e etc).

 Documentar em forma de inspeção predial com fotos todas as não conformidades encontradas.
 Em caso de anomalias, efetuar registros e solicitação de manutenção corretiva.

 Correções de locais que apresentam mau uso e limpeza adequada de alvenarias.

HISTÓRICO DE MANUTENÇÕES
PREVENTIVAS,CORRETIVAS,PREDITIVAS
E QUANDO COMEÇOU A ENGENHARIA
DE MANUTENÇÃO

DATA ,ATIVIDADES EXECUTADAS,

PROFISSIONAL OU EMPRESA COM
ASSINATURA, VALOR
-SÍNDICO PROFISSIONAL:MANUAL DO
SÍNDICO
-ENG. DE MANUTENÇÃO COM EQUIPE DE
MANUTENÇÃO:EXECUÇÃO E FISCALIZAÇAO
-ADVOGADO:PRAZOS E GARANTIAS DOS
SERVIÇOS ANTIGOS E ATUAIS
-ANÁLISE DAS EMPRESAS CONTRATADAS
PARA SERVIÇOS TERCEIRIZADOS
-LAUDOS DE INSPEÇÃO PREDIAL
-MANUAL DO PROPRIETÁRIO
-NORMAS DE REFORMA E DESEMPENHO
ANÁLISE DOS SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO
REALIZADOS:MÊS

TAXA DE FALHA=NÚMERO DE
FALHA/TEMPO DE OPERAÇÃO

TEMPO MÉDIO PARA

REPARO=SOMATÓRIO TEMPOS DE
REPARO/NÚMERO DE INTERVENÇÕES
REALIZADAS
QUANTO MAIS REPAROS FOREM FEITOS
MAIOR SERÁ O TMRP, QUANTO MENOS
REPAROS FOREM FEITOS MENOR SERÁ O
TMRP.

QUANTO MENOR O NÚMERO DE FALHAS

MENOR A TAXA DE FALHA,QUANTO
MAIOR O NÚMERO DE FALHAS MAIOR A
TAXA DE FALHA.
QUANTO MAIOR O TEMPO DE OPERAÇÃO
SEM FALHA,MENOR A TAXA DE
FALHA,QUANTO MENOR O TEMPO DE
OPERAÇÃO COM FALHA,MAIOR A TAXA DE
FALHA.

QUANTO MAIOR O NÚMERO DE

INTERVENÇÕES REALIZADAS MENOR O
TEMPO MÉDIO DE REPAROS, QUANTO
MENOR O NÚMERO DE INTERVENÇÕES
REALIZADAS , MAIOR O TEMPO MÉDIO DE
ANÁLISE DOS SERVIÇOS EM
EQUIPAMENTOS:MÊS

TMEF(TEMPO MÉDIO ENTRE

FALHAS)=SOMATÓRIO DOS TEMPOS DE
FUNCIONAMENTO/NÚMERO DE
INTERVALOS COM FALHA
DISPONIBILIDADE DO
EQUIPAMENTO(%)=TMEF/TMEF + TMPR X 100

QUANTO MAIOR O NÚMERO DE FALHAS, MENOR

CONFIABILIDADE E MAIOR TEMPO DE REPARO
COM MENOR MANUTENABILIDADE

QUANTO MENOR O NÚMERO DE FALHAS,MAIOR

CONFIABILIDADE E MENOR TEMPO DE REPARO
COM MAIOR MANUTENABILIDADE
RETRABALHO=TOTAL DE TRABALHO
REPETIDO/TOTAL DE TRABALHO
REALIZADO X 100

INDISPONIBILIDADE POR
RETRABALHO=HORAS DE
INDISPONIBILIDADE AO
TRABALHO/TOTAL DE HORAS DE
INDISPONIBILIDADE DA MANUTENÇÃO X
100
BACKLOG=TOTAL DE HORAS HOMEM
NECESSÁRIO PARA EXECUTAR OS
SERVIÇOS/TOTAL DE HORAS HOMEM
DISPONÍVEL PAARA EXECUTAR OS
SERVIÇOS

IDEAL=1(MEDIR POR MÊS)