Inspeção Predial Total (Pós Inbec)

23/10/2016
INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL
DIRETRIZES DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Análise de Risco, Ordem de Prioridades
Cases e aspectos práticos de Inspeção Predial Total
professor
Engº Marco Antonio Gullo
especialista em perícias de engenharia
DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

OBJETIVO
As diretrizes apresentam os procedimentos técnicos necessários, com conceitos,

classificações e demais regramentos relativos à prática da inspeção predial total,
voltada às edificações e obras de engenharia civil em geral, podendo incluir as
demais ferramentas diagnósticas, tais como auditorias, perícias e consultorias.
As diretrizes contém tópicos visando:
• Indicação da documentação técnica-legal necessária à pratica do inspetor;

• Instituição de conceitos;
• Apresentação das classificações e procedimentos técnicos da atividade;
• Indicação dos procedimentos técnicos e outras recomendações;
• Estabelecer as responsabilidades a serem adotadas nos trabalhos;
• Indicação do roteiro básico para a elaboração de laudos.
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DOCUMENTOS AUXILIARES
Na aplicação das diretrizes deve-se atender à legislação pertinente, destacando-se:
• Lei Federal Nº. 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto
e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências;
• Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, com destaque à resolução
Nº. 345, de 27/07/1990 e resolução 1010 pois relacionadas ao exercício por profissionais de nível
superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia;
• Código de Obras e Edificações do Município (COE);
• Constituição Federal;
• Código Civil;
• Código de Processo Civil;
• Código Penal;
• Código de Defesa do Consumidor;
• Código Sanitário Estadual;
• Normas Técnicas da ABNT;
HABILITAÇÃO PROFISSIONAL
• As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por profissionais

habilitados, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e
em conformidade às respectivas atribuições profissionais, em atendimento
à lei e resoluções do CONFEA.
• As inspeções prediais possuem atividades multidisciplinares, devido à

complexidade dos subsistemas construtivos a serem inspecionados,
podendo ser realizada por equipe multidisciplinar composta por
profissionais de diversas especializações.
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CONCEITOS
• Engenharia Diagnóstica – é a arte de criar ações pró-ativas, através dos

diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando qualidade total
das edificações, por meio de ferramentas diagnósticas
• Desempenho – comportamento em uso de um edifício e de seus sistemas
• Inspeção Técnica – é a análise técnica de determinado fato, condição ou
direito relativo a um objeto.
• Análise Técnica – inferência decorrente de informações e interpretações
observadas na documentação e vistoria da edificação.
• Auditoria Técnica – é o atestamento técnico, ou não, de conformidade de

um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
• Conformidade – resultado ou indicação positiva quanto ao atendimento de
especificações ou índices estabelecidos em contrato, regulamento, norma
ou outro referencial pré-estabelecido.
• Manutenção – é o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor
desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menos custo possível
• Condição Técnica – é o resultado da análise de qualidade dos projetos,
sistemas e equipamentos da edificação.
• Condição de Manutenção – é o resultado da análise de qualidade do
planejamento, gestão e operação da edificação.
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• Condição de Uso – é o resultado da análise do desempenho de segurança,

habitabilidade e sustentabilidade da edificação.
• Anomalia Construtiva – irregularidade de origem endógena por deficiências
do projeto, dos materiais ou da execução.
• Anomalia Funcional – irregularidade devido à degradação ou uso intenso
• Dano – irregularidade de origem exógena, causado por vandalismos ou
acidente, ou decorrente da ação da natureza.
• Falha de Manutenção – irregularidade do planejamento, gestão ou
operação da manutenção.
• Irregularidade – imperfeição representada por anomalia construtiva, ou
falha de manutenção ou uso indevido ou prejudicado.
• Qualidade Predial – é a composição total das características técnicas, de

manutenção e uso da edificação frente às espectativas do cliente.
• Inspeção Predial - é a análise e classificação, isolada ou combinada, das
condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação, visando
qualidade predial total.
• Níveis de Inspeção Predial – é a classificação quanto à complexidade da
inspeção e a elaboração de seu laudo final, quanto à necessidade do
número de profissionais envolvidos e profundidade nas análises e
classificações.
• Graus de Qualidade Predial – é a classificação da qualidade geral com base
nos resultados das condições técnicas, de manutenção e de uso
• Check List – é o conjunto de tópicos prediais a serem inspecionados e
classificados.
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CRITÉRIO
O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial total baseia-

se na análise geral da qualidade predial, com vertentes na técnica, na
manutenção e no uso, em atendimento à visão sistêmica tridimensional.
TÉCNICA  PROJETO / INTEGRIDADE / DESEMPENHO
USO  SEGURANÇA / HABITABILIDADE / SUSTENTABILIDADE
MANUTENÇÃO  PLANO / GESTÃO / OPERAÇÃO
PROCEDIMENTOS TÉCNICOS
• Classificação da Edificação
• Classificação do Padrão de Qualidade
• Classificação do Nível Técnico de Inspeção Predial;
• Análise Documental;
• Informações Tridimensionais;
• Planejamento da Inspeção
• Inspeção de Campo;
• Classificação da Condição Técnica Construtiva;
• Classificação da Condição de Manutenção;
• Classificação da Condição de Uso;
• Check List de Inspeção Predial Tridimensional;
• Relação de Irregularidades e Recomendações Prediais;
• Configuração Geral da Qualidade Predial;
• Tópicos do laudo;
• Responsabilidades.
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CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DA EDIFICAÇÃO
• residenciais (casas e prédios)

• rodoviárias (ruas, estradas e pedágios)
• comerciais (lojas e prédios)
• temporárias (estandes, coberturas, etc)
• industriais (galpões)
• rurais (galpões, silos)
• portuárias (galpões, pátios)
• aeroportuárias
• pontes e viadutos
• ferroviárias
• especiais públicas (shoppings, hiper-mercados, hospitais, museus, parques de
diversões, escolas, e outras)
• subterrâneas (túneis, galerias, etc)
• aquáticas (plataformas, faróis)
• telecomunicações (torres, estações, etc)
• monumentos
CLASSIFICAÇÃO DO MODELO DA EDIFICAÇÃO
Sob a ótica da Inspeção predial as edificações podem ser classificadas em:
• N – normal – edifícios com instalações e equipamentos básicos;
• E – especial – edifícios com equipamentos complexos e/ou automação,

obras de arte especiais e demais construções com estrutura e fundações
especiais.
(recomenda-se vistoria preliminar no objeto da inspeção predial, antes da

contratação, para bem especificar o tipo e padrão de qualidade.)
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CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL
A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com a tipologia e

padrão de qualidade da edificação ou nível de complexidade pretendido,
sugerindo-se os seguintes tipos:
• Nível 1 - inspeção de um ou mais especialistas, voltada para edificações de

classe N-normal
• Nível 2 - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas, voltada para

edificações de classe E – especial, podendo incluir serviços adicionais de
ensaios tecnológicos, auditorias, perícias e consultorias.
ANÁLISE DOCUMENTAL
Deve-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem como sua

compatibilidade, ou não, à realidade edilícia.
Nas inspeções prediais de nível 2, que incluam outras ferramentas

diagnósticas é recomendável a prévia análise da adequação técnica dos
documentos específicos, tais como a convenção condominial e o manual do
proprietário, visando a adoção de parâmetros condizentes ao tipo e padrão
de edifício em estudo.
Recomenda-se adotar a tabela do anexo A da NBR 14.037 – Diretrizes para

elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações da
ABNT.
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ANEXO A (normativo)
Documentação técnica e legal do condomínio
Introdução
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da

documentação do condomínio, sendo que alguns deles são entregues pela
construtora e/ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo
condomínio, conforme Tabela A.1
Tabela A.1 – Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora

e/ou incorporadora – Incumbência pela renovação a cargo do proprietário
ou condomínio e periodicidades.
Incumbência pelo Incumbência pela

Documento Periodicidade da renovação
Fornecimento inicial renovação
Pelo proprietário quando
Construtora e/ou
Manual do proprietário Proprietário houver alteração na fase de
incorporadora
uso
Pelo condomínio quando
Construtora e/ou
Manual das áreas comuns Condomínio houver alteração na fase de
incorporadora
uso ou legislação
Certificado de garantia dos equipamentos Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
instalados incorporadora manutenção
Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
Notas fiscais dos equipamentos
incorporadora manutenção
Manuais técnicos de uso, operação e Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
manutenção dos equipamentos instalados incorporadora manutenção
Auto de conclusão Construtora e/ou
Não há Não há
(habite-se) incorporadora
Alvará de aprovação e execução de Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Não há
edificação incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Alvará de instalação de elevadores Não há
incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Condomínio
Alvará de funcionamento de elevadores Não há
incorporadora
Auto de vistoria de corpo de bombeiros Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação estadual
(AVCB) incorporadora específica
Construtora e/ou
Projeto aprovado Não há Não há
incorporadora
Projetos legais
Construtora e/ou
Incêndio Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos aprovados em concessionárias Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos executivos ver item 5.7.6.2 Não há Não há
Incorporadora
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Incumbência pelo Periodicidade da

Documento Incumbência pela renovação
Fornecimento inicial renovação
Construtora e/ou
Memorial de incorporação Não há Não há
incorporadora
Condomínio
Especificação, instituição de condomínio Nota: A minuta é de Não há Não há
responsabilidade do
Incorporador
Ata da assembléia de instalação do A cada alteração do
Condomínio
condomínio (registrada) Condomínio Síndico
Convenção condominial Condomínio Condomínio Quando necessário
Condomínio
Nota: A minuta é de
Regulamento interno Condomínio Quando necessário
responsabilidade do
Incorporador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Licenças ambientais Quando necessário
incorporadora
Termos de ajustamento de conduta Construtora e/ou Condomínio
Quando necessário
ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU do último Condomínio
ano de obra e boleto dos IPTU`S a serem
Construtora e/ou
pagos e cópia do processo de Não há
incorporadora
desdobramento do IPTU, carnês IPTU
desdobrado
Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio
Não há
de energia elétrica (último pagamento) incorporadora
Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio

Não há
de água e esgoto (último pagamento) incorporadora
Construtora e/ou
Atestado do start-up do gerador Não há Não há
incorporadora
Condomínio No primeiro ano e depois
a cada 3 anos para
Certificado de abrangência do grupo Construtora e/ou edifícios residenciais e
gerador incorporadora comerciais e a cada 2
anos para locais de
reunião de público.
Certificado de limpeza, desinfecção e Condomínio
Construtora e/ou
potabilidade dos Reservatórios de água A cada 6 meses
incorporadora
potável

fornecimento inicial renovação
Declaração de limpeza do poço de Condomínio
Construtora e/ou
esgoto, poço de água servida, caixas de A cada ano
incorporadora
drenagem e esgoto
Construtora e/ou
Relatório de vistoria de entrega de obra Não há Não há
incorporadora
Relação de equipamentos, móveis,

eletrodomésticos, objetos de decoração Construtora e/ou
Não há Não há
entregues ao condomínio (quando incorporadora
aplicável)
Cadastro do condomínio no sindicato Condomínio

Condomínio Não Há
patronal
Condomínio
Atestado de instalação de gás e
Construtora e/ou Verificar legislação
instalações hidráulicas e outras
incorporadora específica
instalações prediais (quando aplicável)
Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação

Atestado de instalações elétricas
incorporadora específica
Atestado – Sistema de proteção a Construtora e/ou
Condomínio A cada ano
descarga atmosférica - SPDA incorporadora
Construtora e/ou A cada 5 anos para
incorporadora residências ou comerciais e
Medição ôhmica (com terrômetro
Condomínio 3 anos edificações com
calibrado e aferido pelo INMETRO)
grandes concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de programa de Construtora e/ou
Não há Não há
manutenção preventiva incorporadora
Sugestão ou modelo de lista de

verificação do programa de manutenção Construtora e/ou Não há Não há
preventiva incorporadora
Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração
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Condomínio Condomínio
Livro de atas de assembléias / presença A cada alteração
Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração

Inscrição do edifício na receita federal Condomínio Condomínio A cada alteração do a
(CNPJ) síndico
Inscrição do condomínio no ISS Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do condomínio no sindicato dos Condomínio Condomínio
Não há
empregados
Apólice de seguro de incêndio ou outro Condomínio Condomínio
sinistro que cause destruição A cada ano
(obrigatório) e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações (síndico, proprietários, etc) A cada alteração
Condomínio Condomínio A cada alteração de

Documentos de registros de funcionários
funcionário, quando
do condomínio de acordo com a CLT
aplicável
Condomínio Condomínio A cada alteração de
Cópia dos documentos de registro dos
funcionário, quando
funcionários terceirizados
aplicável
Programa de prevenção de riscos Condomínio Condomínio
A cada ano
ambientais (PPRA)
Programa de controle médico de saúde Condomínio Condomínio A cada ano, quando
ocupacional (PCMSO) aplicável
Atestado de brigada de incêndio Condomínio Condomínio A cada ano
Relatório de inspeção anual dos Condomínio Condomínio
A cada ano
elevadores (RIA)
Contrato de manutenção de elevadores Validade do contrato
Contrato de manutenção de gerador Condomínio A cada ano

Condomínio

Contrato do sistema e instrumentos de Condomínio Condomínio

A cada ano
prevenção e combate a incêndio

Certificado de teste dos equipamentos Verificar legislação
incorporadora
de combate a incêndio vigente
Livro de ocorrências da central de Condomínio Condomínio

A cada ocorrência
alarmes
Certificado de desratização e Condomínio Condomínio
A cada 6 meses
desinsetização
Não há (desde que
Cadastro do condomínio junto às Construtora e/ou
Condomínio inalteradas as condições
concessionárias de serviços incorporadora
do edifício)
IMPORTANTE — A periodicidade de renovação e o conteúdo da própria Tabela A

1 devem ser ajustados, individualmente, em função das exigências locais da
legislação municipal, estadual ou ainda pela legislação federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu conteúdo

somente deverá ser utilizado para fins de garantia de funcionalidade do edifício e
comprobatória de atendimento a quesitos legais.
•
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COLETA DE INFORMAÇÕES
Para maior conhecimento da edificação sugere-se elaborar questionário ou
entrevistas junto aos responsáveis e usuários, principalmente no caso de
terem ocorrido modificações e reformas na edificação original. Tais
questionários devem corresponder à visão sistêmica tridimensional e
podem ser juntados ao laudo.
QUESTIONÁRIO PARA COLETA DE INFORMAÇÕES PRÉVIAS - INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

edifício zelador/gerente predial
endereço telefone
administradora idade da edificação
construtora vistoriador
ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES
1 trincas /rachaduras paredes

2 desprendimento revestimento paredes
3 trincas e rachaduras tetos e forros
4 desprendimento revestimento tetos e forros
5 trincas / rachaduras pisos
6 desprendimento / disgregação / recalque pisos
7 caimento irregular dos pisos
8 vazamentos tubulações
9 infiltrações pelos tetos
10 infiltrações pelas paredes
11 esquadrias (portas/janelas) soltas e desalinhadas
11 ferragens e metais avariados
12 trincas /rachaduras fachadas
13 desprendimento revestimento fachadas
14 falta de energia elétrica
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica
16 problemas funcionamento elevadores
problemas funcionamento sistema de abastecimento
19
d’água
20 Problemas funcionamento ar condicionado
Problemas funcionamento sistema de segurança
21
(CFTV / alarmes / controle passagem)
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CLASSIFICAÇÕES DAS CONDIÇÕES TRI-DIMENSIONAIS

CONDIÇÃO TÉCNICA CONSTRUTIVA: a classificação da condição técnica construtiva,
baseada no projeto, integridade (anomalias) e performance de funcionamento,
deve ser enquadrada nos seguintes padrões:
I - Inferior – qualidade inferior à expectativa usual;

R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.
Recomenda-se :
- O projeto seja analisado na inspeção sob o enfoque das circulações e ocupações dos espaços
por pessoas, cargas e veículos.
- A integridade deve ser analisada pelas anomalias construtivas.
-A performance deve ser analisado na inspeção sob o enfoque da facilidade de funcionamento,
durabilidade e consumo econômico.
IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as classificações das

anomalias e da performance, sugerindo-se o seguinte:
Classificação das Anomalias Construtivas pela Origem:

AEN / Anomalia Endógena – proveniente da própria construção (projeto, execução e materiais);
AEX / Anomalia Exógena – proveniente de danos causados por terceiros;
ANN / Anomalia Natural – proveniente de ações da natureza;
ANF / Anomalia Funcional – proveniente da degradação natural ou por excesso de uso.
Classificação da performance:
PIN / Performance Inferior – não atende as especificações ou à exigência de uso;
PRE / Performance Regular – atende as especificações;
PSU / Performance Superior – atende além das especificações.
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CONDIÇÃO DA MANUTENÇÃO: a classificação da condição de manutenção, baseada

no planejamento, na gestão e operação, deve se enquadrada nos seguintes
padrões:
I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;

Recomenda-se que:
- O planejamento seja analisado através dos métodos de trabalho, cronograma e prazos.

- A análise gestão da manutenção deve focar as ações, os resultados e custos efetivados na
edificação.
- A análise da operação deve focar as técnicas utilizadas, os prazos dos serviços e as
periodicidades das intervenções.
IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as classificações das falhas de

manutenção, sugerindo-se o seguinte:
Classificação das Falhas de Manutenção:
FDP / falha de planejamento – provenientes de falhas do plano e programa (manuais);

FDE / falha de execução – proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO / falha de operação – proveniente de operação, registro e controle;
FDG / falha de gerenciamento – causada pela logística e/ou custos;
As falhas de manutenção também podem ser classificadas, no nível E, como corrigíveis ou

incorrigíveis dependendo da possibilidade, ou não, das intervenções corretivas pela própria
equipe de manutenção
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CLASSIFICAÇÃO DA CONDIÇÃO DE USO
A classificação da condição de uso, baseada na habitabilidade, sustentabilidade e

segurança, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

Recomenda-se que:
- A habitabilidade deve visar análises dos confortos de estanqueidade, higrotérmico, acústico,
lumínico, tátil e antropodinâmico, saúde, higiene, qualidade do ar, funcionabilidade e
acessibilidade.
- A sustentabilidade deve visar a análise da adequação ambiental
- A segurança tenha análise quanto à integridade estrutural e física, contra incêndios, e de
uso/operação rotineiras e devem ser classificadas nos padrões de qualidade acima.
PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL
Consoante o desenvolvimento dos itens abordados, a inspeção predial deverá ser

planejada conforme o tipo da edificação, o nível da inspeção, a documentação
disponível, bem como demais particularidades contratuais.
O planejamento da inspeção requer entrevista com os responsáveis pela edificação

ou administração predial, para conhecimento da rotina predial, cuidados técnicos e
demais procedimentos a serem adotados na inspeção
O planejamento deve incluir o roteiro específico da inspeção: por áreas da

edificação ou por sistemas ou mista.
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CHECK LIST DE INSPEÇÃO PREDIAL TRIDIMENSIONAL
Visa registrar a configuração geral da qualidade nas 3 vertentes da visão sistêmica

tridimensional (condições técnicas construtivas, de manutenção e de uso) dos diversos
sistemas construtivos, instalações e equipamentos e deverá ter complexidade proporcional ao
escopo contratual, ao nível da inspeção (N ou E), ao tipo e modelo da edificação ou obra em
estudo.
O check list determinará a configuração geral da qualidade predial, com as anotações dos
padrões de qualidade (I, R e S)
No nível de inspeção especial (E), também devem ser realizados e juntados aos laudos os
check lists dos equipamentos especiíficos, tais como elevadores, ar-condicionado, câmaras
frigoríficas, paisagismo, piscinas e quadras esportivas, bombas e reservatórios de postos de
gasolina e outros.
O check list deve ser desenvolvido para cada edificação ou obra. A título ilustrativo, não
exaustivo, segue modelo parcial para as inspeções nível 1:
CHECK-LIST
INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL
Edificação:
Idade:
Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data:

Gerente: Telefone:
Construtora:
Administradora:
Vistoriador: Crea n°:
TÓPICOS DA INSPEÇÃO
CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO

ÁREAS INSPECIONADAS
PROJETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA
Pára Raios
Luzes de Obstáculo
Antenas
Guarda-corpos
Paredes
Iluminação
Telhados e Coberturas
Pavimentações
ÁTICO Escadas
Extintores/Hidrantes
Sinalizações
Calhas e Rufos
Condutores Águas Pluviais
Ventilações de Esgoto
Heliponto (sinalização, faróis e biruta)
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INSPEÇÃO DE CAMPO
A data da inspeção de campo deve ser indicada no laudo e o exame deve

abranger todas as áreas comuns da edificação, recomendando-se percorrer
o edifício do topo ao último pavimento inferior, com observação e anotação
dos graus de qualidade na listagem de inspeção, bem como anotação das
irregularidades prediais, consoante visão sistêmica tridimensional,
registrando-se com fotografias os aspectos relevantes para juntada como
anexo ao laudo.
RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES E RECOMENDAÇÕES PREDIAIS
As irregularidades prediais, representadas por anomalias construtivas, falhas de manutenção e

de uso indevido ou prejudicado, devem ser listados em ordem lógica decrescente segundo
prioridades de segurança, sugerindo-se a classificação das irregularidades pelo Grau de Risco e
aplicação do GUT (gravidade, urgência e tendência) nessa seleção.
As classificações das irregularidades pelo Grau de Risco são as seguintes:-
• GRC – grau de risco crítico – ameaça à saúde, vida, meio ambiente ou importância patrimonial
– impacto c/ perdas relevantes e requer ação imediata
• GRR – grau de risco regular – ameaça à funcionalidade – impacto c/ perdas relativas e requer
ação em curto prazo
• GRM – grau de risco mínimo – ameaça administrativa – impacto recuperável e requer ação a
médio prazo
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RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES E RECOMENDAÇÕES PREDIAIS
• As recomendações prediais para sanar as irregularidades devem ser genéricas e pertinentes ao

nível da inspeção e do escopo contratado, visando principalmente orientar o planejamento da
manutenção.
• Os detalhamentos e descrições técnica dos reparos, ou ações a serem implementadas pela

assistência técnica da construtora ou empresa responsável pela manutenção da edificação,
não são recomendáveis na inspeção predial, pois tais atividades se inserem no âmbito da
consultoria de engenharia diagnóstica.
• Nas inspeções de nível E que contenham outra ferramenta diagnóstica, deve-se referenciar os
itens das normas ou documentos técnicos utilizados.
CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL
A configuração geral da qualidade predial, baseada nas inspeções de

qualidade das condições tridimensionais e relação de irregularidades, deve
ser retratada pela indicação dos percentuais dos itens dos padrões de
qualidade (I,R e S) apurados no Check List de inspeção:
• 50% (40 itens) - I = Inferior- qualidade inferior à expectativa usual

• 30% (24 itens) - R = Regular – qualidade regula com a expectativa
• 20% (16 itens) - S = Superior – qualidade supera a expectativa
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QUALIDADE PREDIAL (condição de uso)
16 itens 20%
40 itens 50%
INFERIOR
24 itens 30%
REGULAR
SUPERIOR

A comparação da configuração em estudo com as anteriores permite determinar a evolução
da qualidade predial (crescente, estacionária ou decrescente) ao longo do tempo, sendo
recomendável elaborar a representação gráfica dessa evolução, para melhor visualização da
mesma, consoante exemplo abaixo:
25
20
15
INFERIOR
10 REGULAR
SUPERIOR
5
1a inspeção
(1998) 2a inspeção
(2007)
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ORDEM DE PRIORIDADES
Não raramente, a maior dificuldade do engenheiro diagnóstico na inspeção predial é a análise da

criticidade ou priorização das providencias dentro do universo de anomalias e incorreções
construtivas passíveis de serem identificadas nas edificações prediais.
Embora também poderiam ser sugeridas algumas importantes ferramentas capazes de ordenar
as prioridades da manutenção predial, tais como FMEA (Análise de Modo e Efeito de Falha) e o
Diagrama de Pareto, a ferramenta que mais se adéqua à priorização das providências para
correção das condições construtivas, de uso e de manutenção, na opinião dos autores, é a Matriz
GUT (Gravidade, Urgência e Tendência - Kepner e Tregoe).
ORDEM DE PRIORIDADES
O método GUT baseia-se na ponderação do grau de comprometimento (ou da criticidade) para

cada enfoque analisado das incorreções construtivas (Condição Técnica Construtiva, Condições de
Uso e Procedimentos de Manutenção), obtendo-se um resultado numérico para cada incorreção
técnica, viabilizando desta forma a ordenação (ou priorização) das providências para as
manutenções corretiva ou preventiva.
A sigla GUT advém da conjunção das iniciais dos 3 enfoques analisados para as incorreções
construtivas, sendo o “G” proveniente do enfoque gravidade, o “U” do enfoque urgência e por
fim o “T” enfocando a tendência.
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GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA
risco à vida dos usuários,

MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,

ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,

MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
degradação da edificação,
BAIXO 3 evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos
naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto
item 1 DESCRIÇÃO desgaste do piso cerâmico
ORDENAÇÃO 16 3 3 10

avaria não recuperável na
ALTO 8 evolução a curto prazo a ocorrer
edificação,
deterioração elevada da
MÉDIO 6 evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
edificação,
naturais
20
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item 2 DESCRIÇÃO descolamento em placa do revestimento da fachada

edificação,
edificação,
naturais
item 3 DESCRIÇÃO Infiltração d’água pela laje

edificação,
edificação,
naturais
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ordem de número de
item descrição
priorização ordenação
1° 26 2 descolamento em placa do revestimento da fachada
2° 19 3 Infiltração d’água pela laje
3° 16 1 desgaste do piso cerâmico
RESPONSABILIDADE
A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual,

eximindo-se os profissionais de análises de problemas ocultos ou de
projeto, construção, manutenção e outros de responsabilidade da gestão
da edificação, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendações do laudo.
22
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CASOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL,

CONFORME AS NOVAS DIRETRIZES DE
SEGUNDA GERAÇÃO
1° EXEMPLO
(MODELO NORMAL)
23
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GRUPO TÉCNICO DE ENGENHARIA DIAGNÓSTICA - GTED, empresa especializada em Engenharia

Diagnóstica, Engenharia de Avaliações, em atendimento à consulta do Condomínio Projeto
Garden, procedeu à “INSPEÇÃO PREDIAL” nas áreas comuns do empreendimento abaixo descrito,
cujos resultados vão em seguida expostos através do presente laudo de
INSPEÇÃO PREDIAL
PRELIMINARES
Consoante os termos da consulta, a presente inspeção técnica de engenharia tem por finalidade
analisar as condições técnicas, de manutenção e de uso das áreas comuns e equipamentos do
Condomínio Projeto Garden, situado na Rua Alves Pinto Guimarães, n° 1.268, Bairro Vila
Trindario, em São Paulo, capital, através das Diretrizes Técnicas do Programa de Inspeção Predial
Tridimensional do GTED.
Essa medida é decorrência da necessidade do cumprimento das ações de manutenção predial

visando Qualidade Total e atendimento da nbr 5674/99 da ABNT.
O presente laudo visa exclusivamente a orientação do planejamento dos serviços e obras do

Condomínio em questão, ficando vedada sua utilização para fins judiciais.
PROCEDIMENTOS TÉCNICOS
Os procedimentos de Inspeção Predial Total do presente laudo estão estabelecidos no Item 5,

Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, em atendimento ao
esquema ilustrativo sinóptico apresentado com a visão sistêmica tridimensional:
TIPO DE CONSTRUÇÃO
A edificação em questão é de classificação residencial, consoante estabelece do Item 6, Capítulo

6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA.
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VISTORIA PRELIMINAR
A vistoria e informações preliminares, para bem classificar a edificação e o escopo do serviço, revelaram
o seguinte:-
1) L O C A L
• LOGRADOURO
< Rua Alves Pinto Guimarães, n° 1268
• BAIRRO
< Vila Trindario
• MUNICÍPIO
< São Paulo
2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
• ASPECTOS FÍSICOS E CONDIÇÕES AMBIENTAIS

< terreno irregular
< arborizado
< meio urbano de região metropolitana
• MELHORAMENTOS PÚBLICOS
< rede de água/esgoto
< rede de energia elétrica
< rede de telefonia
• SISTEMA VIÁRIO
< pistas de veículos asfaltadas
< calçadas pavimentadas
< postes com iluminação elétrica
< sinalização
• EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

< coleta de lixo
< limpeza de vias públicas
< policiamento
< templos religiosos
< comércio de âmbito geral
< transporte coletivo
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• POTENCIAL ECONÔMICO E DESENVOLVIMENTO

< população de médio poder aquisitivo
< estagnação da verticalização
3) CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DO CONDOMÍNIO PROJETO GARDEN
• TIPO DE USO
< residencial
• CONFIGURAÇÕES DO EMPREENDIMENTO
< um bloco contendo 24 pavimentos, totalizando 96 apartamentos;
< 1 subsolo com rampa de acesso de veículos, escadarias, vaga para autos, hall de elevadores, sistema
de telefonia (D.G.), pressurização, casa de bombas, centro de medição e gerador;
< térreo externo, entrada social com rampa para deficientes, entrada de veículos, guarita com sanitário,
cavalete do sistema hidráulico, área de circulação, entrada de gás, entrada de luz, jardins, casa de
bombas da piscina, playground com churrasqueira,
< térreo interno com hall social, hall de elevadores, escadaria, sanitários, apartamento do zelador, salão
de festas
< cobertura com barrilete, casa de máquinas, escada marinheiro, caixa d’água;
• SITUAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
< esquina
• PADRÃO CONSTRUTIVO
< simples, consoante classificação da publicação “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do
IBAPE/SP
• IDADE APARENTE
 20 anos
• IDADE REAL
= 10 ANOS - Certificado de Conclusão (Habite-se) No. 2001/234789-00, publicado Pela P.M.S.P. em
13/11/2000 – anexo no 01.
• DOCUMENTOS ANEXADOS
< habite-se - anexo n° 01
< memorial descritivo – anexo nº 02
< relação de fornecedores – anexo n° 03
< fotos nºs 01 à 214
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5) MODELO DA EDIFICAÇÃO
O modelo da edificação a ser inspecionada é o modelo N, consoante estabelece do Item 7,

Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, onde N = normal =
edifícios com instalações e equipamentos básicos;
6) CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO
O nível técnico de inspeção predial contratado é o Nível 1, consoante estabelece do Item 7,

Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, onde Nível 1 = inspeção
por um ou mais especialistas, voltada para edificações de modelo N (normal);
7) ANÁLISE DOCUMENTAL
A documentação técnica solicitada contemplou os documentos assinalados na relação sugerida

no item 9, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, devendo-se
analisar o conteúdo da documentação disponível, bem como sua compatibilidade, ou não, à
realidade edilícia.
Dos documentos solicitados, foram entregues, especialmente analisados, permitindo inferir o

seguinte:
- Dos projetos encaminhados somente o projeto de prefeitura encontrava-se completo, todos os

demais careciam de folhas importantes, cabendo ressaltar a inexistência dos projetos de
impermeabilização, revestimentos, pintura e acessibilidade, documentos estes notadamente
raros em edifícios para a idade da edificação.
- Inexistem quaisquer manuais de operação ou de manutenção, entre os quais os manuais do

síndico e do proprietário, condição severamente prejudicial para a correção dos serviços de
manutenção predial.
- As contas de água, mais precisamente dos últimos 5 meses, apresentaram consumo muito
elevado, ultrapassando em muito o consumo médio diário de 200 litros/pessoa, de acordo com
informações da zeladoria.
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8) COLETA DE INFORMAÇÕES
Objetivando informar o engenheiro vistoriador sobre o histórico da edificação foram encaminhados

questionários para preenchimento da zeladoria seguindo o roteiro preconizado no item 10, Capítulo 6, do livro
INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA.
QUESTIONÁRIO DE INSPEÇÃO PREDIAL –ÁREAS COMUNS

Obs: a ser repondido pelo síndico ou gestor da administração predial
Condomínio / Edifício : Condomínio Projeto Garden Idade: 10 anos

Endereço: Rua Alves Pinto Guimarães, n° 1268 – Vila Trindario
Síndico/Gestor:-Sr. Antonio Lucio de Lima Tel: (11) 3232-4592
Zelador: Sr. Expedito da Silva Tel: (11) 3232-0032
Data: 24/10/2010
ADMINISTRADORA: Coelho e Fontoura Tel: (11) 3332-9087

Responsável/ Contato da Administração: Sr. Adolfo Lugert
Outras informações : _________________________________________________________
INSTRUÇÕES:
Pede-se anotar apenas as informações e problemas efetivamente constatados.
Anotar outras questões de seu interesse ou do interesse condominial no campo observações do final.
Entregar o questionário respondido até o dia 10/11/2010 na portaria
TÉCNICA
1) Anote com um x quais são os documentos técnicos que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das áreas comuns:
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;(X)
Quadros de área;( )
Projetos dos sistemas construtivos (listar o que está hoje na Norma):
o Projeto aprovado de prefeitura; (X)
o Projeto modificativo de prefeitura; ( )
o Projeto executivo de arquitetura; (X)
o Projeto de sondagem; ( )
o Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos; ( )
o Projeto de estruturas:Projeto de formas, Projeto de armação; ( )
Projeto de Instalações Prediais:
o Instalações hidráulico-sanitárias e de água pluviais; ( )
o Instalações de gás; ( )
o Instalações elétricas, de telefonia e de para-raios (SPDA); (X)
o Instalações de ar condicionado; ( )
Projeto de Impermeabilização; ( )
Projeto de Revestimentos; ( )
Projeto de Pintura; ( )
Projeto de Acessibilidade; ( )
Projeto de Automação predial: ( )
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2) Existem anomalias construtivas nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar as principais e, se necessário, fazer as
observações para esclarecer o assunto.

1 trincas /rachaduras fachadas /paredes Salões de festas e de jogos
2 desprendimento revestimento paredes ----
3 desprendimento revestimento tetos e forros ----
4 trincas / rachaduras pisos Hall de serviço andares tipo
5 desprendimento / afundamento pisos ----

Piso externo do térreo e
6 caimento irregular dos pisos
subsolos
Serviço de recuperação
7 desgaste anormal de piso cimentado subsolos promovido pelo construtor há
7 anos
8 infiltrações pelas paredes no subsolo 3° subsolo
vazamentos pelas colunas (prumadas) no
9 ------
subsolo ou áreas comuns do térro
esquadrias (portas/janelas) soltas,
10 -----
desalinhadas ou outro
11 ferragens e metais avariados w.c.s das áreas comuns perda do cromado
12 trincas /rachaduras fachadas sim
13 descolamento revestimento fachadas -----
14 falta de energia elétrica/água -----
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica Luminárias externas curto por entrada de água
16 problemas no funcionamento elevadores ------

problemas no funcionamento sistema de vazamentos constantes no
17 barrilete
abastecimento d’água barrilete
problemas funcionamento sistema de
18 segurança (CFTV / alarmes / controle ------
passagem)
superaquecimento do
19 problemas no funcionamento do gerador 1° subsolo
compartimento
20 problemas no funcionamento da pressurização ------
21 problema no funcionamento das bombas ------

motores queimam com
22 problemas no funcionamento dos portões terreo
frequência
MANUTENÇÃO
1) Anote com um x quais são os documentos de manutenção que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das áreas comuns? Pede-se anotar as datas das últimas
atualizações ou revalidações:
Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Síndico); ( )

datado de:__/__/__
Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC); ( )
datado de:__/__/__
Selos dos Extintores; (X)
datado de:05/07/2010
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); (X)
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA; (X)
Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; (X)
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; (X)
Laudos de Inspeção Predial anteriores; ( )
datado de:__/__/__
Relatórios do livro de acompanhamento da rotina da Manutenção Geral; ( )
datado de:__/__/__
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como:
ar condicionado datado de:__/__/__ ( )
motores datado de:__/__/__ ( )
antenas datado de:__/__/__ ( )
bombas datado de:__/__/__ ( )
CFTV datado de:__/__/__ ( )
Equipamentos eletromecânicos datado de:__/__/__ ( )
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2) Existem falhas de manutenção nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar.
ITEM FALHAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES
1 ausência/precariedade de repintura toda a área comum
2 ausência/precariedade de limpeza -----
3 ausência/precariedade de revisão esquadrias compartimentos do térreo desprendimento dos acabamentos
4 ausência/precariedade revisão elétrica térreo externo necessidade da revisão das ligações
5 ausência/precariedade revisão hidráulica ------
dificuldade no cultivo do gramado

6 ausência/precariedade revisão paisagismo Térreo externo
das jardineiras ao lado da piscina
7 (outros)
8 (outros)
9 (outros)
10 (outros)
USO
1) Anote com um x quais são os documentos de uso que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das áreas comuns:
 Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; (X)
 Regimento Interno do Condomínio; (X)
 Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); ( )
 Alvará do Corpo de Bombeiros; ( )
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; ( )
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio; (X)
 Contas de consumo de energia elétrica, água e gás; ( )
 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional; ( )
 Alvará de funcionamento; ( )
 Certificado de acessibilidade. ( )
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2) Existem irregularidades de uso nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar.
ITEM Irregularidades/ Reformas LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES
1 Coleta de lixo em local indevido -----
2 simultaneidade de chamadas de elevadores sim
Fixação das antenas diretamente na

3 antenas instaladas em locais indevidos laje de cobertura
proteção mecânica
4 vagas de garagens insuficientes 1° subsolo inexiste vaga da zeladoria
5 dificuldade de comunicação térreo Inexiste interfone no salão de jogos
6 pixações em paredes -----
7 sujidades na piscina -----
8 reformas não previstas/autorizadas na garagem -----
Necessidade da abertura de alçapão

9 reformas no térreo Deck da piscina
para limpeza sob o deck
10 reformas na cobertura -----
11 (outros)
12 (outros)
13 (outros)
14 (outros)
OBSERVAÇÕES ADICIONAIS
I – Sobre a região do prédio, favor anotar com um x quais são as ocorrências incidentes:
• trânsito barulhento (X)
• ruídos diversos / maquinários vizinhos ( )
• tremor do solo/vibração de origem desconhecida ( )
• tremor do solo/vibração por trânsito de veículos pesados ( )
• tremor do solo/vibração por obras no entorno (X)
• excessiva poluição local ( )
• poluição por atividades produtivas vizinhas ( )
• alagamentos nas ruas do quadrilátero ( )
• falta rotineira de energia elétrica (X)
• falta rotineira do abastecimento de água ( )
• falta rotineira do abastecimento de gás ( )
II – Como o Sr. (a) classifica a qualidade geral do edifício ?

Comente:
III1 – Indicar pontos positivos:

cozinha, vestiários e w.cs dos funcionários em excelentes condições
III2 – Indicar pontos negativos:
Dificuldade de lavagem dos pisos das garagens pela falta de caimento
III³ - Outras observações
vidros da guarita não são blindados
falta guarda-corpo na laje de segurança
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QUESTIONÁRIO DE INSPEÇÃO PREDIAL – ÁREAS PRIVATIVAS
Da mesma forma que as áreas comuns, as unidades autônomas foram consultadas, conforme o roteiro
preconizado no item 10, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, sendo
apurado que alguns itens foram assinalados com maior freqüência, de acordo:
Condições Técnicas:
- infiltrações nas paredes das fachadas

- janelas com deficiência no uso (abertura/fechamento)
Condições de Manutenção:
- ausência/precariedade de repintura (hall comum)

- ausência/precariedade de limpeza (hall comum)
Condições de Uso:
- dificuldade de comunicação por falta de interfone na salão de jogos
Observações Adicionais:
- excessiva poluição local e falta rotineira de energia elétrica
9) PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL
O planejamento seguiu as diretrizes estabelecidas no item 12, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO

PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA
As análises preliminares e resultado da entrevista com a zeladoria determinou o seguinte

planejamento:
• a inspeção de campo foi desenvolvida no sentido dos pavimentos superiores aos

inferiores, iniciando-se pelo topo, sempre pelo período da tarde;
• a inspeção de campo teve o acompanhamento parcial pela zeladoria;
• o check list foi previamente analisado pelo síndico e comissão, sendo aceitas
algumas sugestões incorporadas nos trabalhos de vistoria, em especial a verificação
da correção dos serviços de manutenção terceirizados;
• o planejamento desenvolvido na inspeção atendeu plenamente a necessidade do
trabalho.
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10) CLASSIFICAÇÕES DAS CONDIÇÕES TRIDIMENSIONAIS
As classificações das condições técnicas, de manutenção e de uso foram desenvolvidas em atendimento

ao item 11, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, de acordo:
11.1 CONDIÇÃO TÉCNICA CONSTRUTIVA

11.2 CONDIÇÃO DA MANUTENÇÃO

11.3 CONDIÇÃO DE USO

11) INSPEÇÃO DE CAMPO
A inspeção de campo foi realizada nos dias 08, 09 e 17 de outubro de 2010, com o acompanhamento do
Zelador, o Sr. Expedito da Silva, RG: 9.370.760, atendendo ao planejamento e às recomendações do item
12, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA
As irregularidades prediais relativas a técnica construtiva, uso e manutenção, foram devidamente

anotadas na listagem, classificadas de acordo com a qualidade, como vai apontado nos tópicos
seguintes do presente laudo
12) CHECK LIST DA INSPEÇÃO PREDIAL
As anotações das classificações de qualidade estão indicadas nos quadros específicos em atendimento
ao item 13 Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, de acordo:
.
33
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CHECK-LIST INSPEÇÃO PREDIAL TRIDIMENSIONAL

Edificação: Projeto Garden
Idade: 10 anos
Endereço: Rua Alves Pinto Guimarães, 1268 Data: 08/10/10
Gerente/Zelador: Sr. Expedito da Silva Telefone: (11) 3232-0032
Construtora: Brooke Construct
Administradora: Coelho e Fontoura

Vistoriador: Eng. Civil Roberto Mihailov Neto Crea n°: 190.087/D
CONDIÇÃO DE
CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE USO
ÁREAS INSPECIONADAS MANUTENÇÃO
Pára Raios R R I R R R R R R
Luzes de Obstáculo R R R I R R R R R
Antenas R R R R R R R R R
Guarda-corpos R R R I R R R R R
Paredes R R R R R R I R R
Iluminação R R R R R R R R R
Telhados e Coberturas R R R R R R R R R
Pavimentações/Proteções
R I R R R R R R R
Mecânicas
ÁTICO Escadas R R I R R R R R R
Extintores/Hidrantes R I R R R R R R R
Sinalizações R R R R R R R R R
Calhas e Rufos R R I R R I R R R
Condutores Águas Pluviais R R R R R I R R R
Ventilações de Esgoto R R R R R R R R R
Heliponto (sinalização,
R R R R R R R R R
faróis e biruta)
CONDIÇÃO DE
CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE USO
ÁREAS INSPECIONADAS MANUTENÇÃO
Iluminação R R S R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R R R R R
Forros / Tetos R R R R I R R R R
Paredes/Painéis de Vedação R R S R R R R R R
Guarda-corpos R R R R R R R R R
PAVIMENTOS Sinalizações funcionais R R R I R R R R R
TIPO Sinalizações de segurança R R R R R R I R R
Sinalizações de
R R R R R R R R R
Acessibilidade
Extintores/Hidrantes R R R I R R R R R
Portas Corta-Fogo R R R S R R R R R
Iluminação R R R R S R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R R I R R
Forros / Tetos R S R R R R R R R
Paredes/Painéis de Vedação R R R I R R R R R
TÉRREO Guarda-corpos R R R I R R R R R
Sinalizações funcionais R R R R R R S R R
Sinalizações de segurança R R R R R R R R R
Sinalizações de
R R R R R I R R R
Acessibilidade
Extintores/Hidrantes R R R R R R I R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R I R
Iluminação R R I R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R I R I R R R
Forros / Tetos R S R R R R R R R
Paredes/Painéis de Vedação R R R R I R R R R
Guarda-corpos R R S R R S R R R
SUBSOLOS Sinalizações funcionais R R R I R R R R R
Sinalizações de segurança R R R R R R R R R
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Sinalizações de Acessibilidade R R R S R R R R R
Extintores/Hidrantes R R R R R R R R R
subsolos Portas Corta-Fogo R S R R R R R R R
Demarcação das vagas R R R R R R I R R
Cancelas eletrônicas R R I R R R R R R
Revestimento R R R R R I R I R
FACHADAS Caixilhos/Vidros R R R R R R R R R
Guarda-corpos R R R R R I R R R
Portões automáticos R R R R R S R R R
interfone R R S R R R R R R
Equipamentos de pressurização R R R R R R S R R
Portas corta-fogo R R R R I R R R R
Luminárias de emergência R R R R R R R R R
Sistema do Gerador R R R R R I R R R
EQUIPAMENTOS
Bombas e quadros de recalque
R R R R I R R R R
d’água
BÁSICOS
Filtros e bombas da piscina R R R R R R R R R
Equipamentos de ginástica R S R R R R R R R
Equipamentos da sauna R R I R R R S R R
Equipamentos de CFTV R R R R R R R R R
Barrilete R R R R R I R R R
Bombas e quadro de incêndio R R R R R R I R R
Sistema de antena coletiva R R R I R I R R R
Sistema SPDA R R R I R R R R R
Luz piloto R R R S R R R R R
13) RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES, ORIENTAÇÕES TÉCNICAS E CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO
As irregularidades seguem relacionadas, de acordo:
ITEM 1 DESCRIÇÃO Infiltração pela laje do térreo


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto
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ITEM 2 DESCRIÇÃO Eflorescência sobre a pavimentação da rampa

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ITEM 3 DESCRIÇÃO Deficiência no isolamento das partes vivas do quadro elétrica

ITEM 4 DESCRIÇÃO Contaminação d revestimento da fachada

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Concluindo o que preconiza o item 15, as irregularidades devem ser classificadas pelo Grau de Risco visando distinguir de
imediato a gravidade da irregularidade focada, de acordo:
GRC – grau de risco crítico = ameaça à saúde, vida, meio ambiente ou importância patrimonial, impacto c/ perdas relevantes e
requer ação imediata;
GRR – grau de risco regular = ameaça á funcionalidade, impacto c/ perdas relativas e requer ação em curto prazo;
GRM – grau de risco mínimo = ameaça administrativa, impacto recuperável e requer ação a médio prazo
item localização grau de risco orientação técnica
subsolo GRR Reparo na impermeabilização da laje do térreo

1
substituição das peças machadas e limpeza com escovação sempre que houver
2 térreo GRR
pequenos manchamentos
Substituição da placa protetora por outra de maior tamanho que permita impedir o
3 térreo GRC
contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico
4 fachadas GRM Remoção da incrustação ferruginosa e acabamento localizado
14) CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL
• Condição Técnica 100
90
INFERIOR  8 itens = 4%
REGULAR  182 itens = 92% 80
SUPERIOR  8 itens = 4%
70
60
• Condição de Uso 50
INFERIOR  8 itens = 4% 40

SUPERIOR  3 itens = 2% inferior
20
regular
10
superior
• Condição de Manutenção
0
técnica uso manutenção
REGULAR  169 itens = 85%
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23/10/2016
15) ORDEM DE PRIORIDADES
A ordem de prioridades, um dos principais objetivos deste laudo em atendimento ao item 17, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA
ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, foi assim determinada:
ordenação n° de ordem Descrição da orientação técnica item

800 1° contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico 3
216 2° Reparo na impermeabilização da laje do térreo 1

substituição das peças machadas e limpeza com escovação sempre que houver
180 3° pequenos manchamentos 2
90 4° contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico 4
16) RESPONSABILIDADES
A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual, eximindo-se os profissionais de análises de

problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de responsabilidade da gestão da edificação, bem
como pelo eventual desatendimento das recomendações do laudo.
@#@#@#@#@#@#@#@
Este laudo vai impresso em 23 (vinte e três) folhas deste papel, indo acompanhado de 05 anexos (anexo 01 c/ XX
fotografias), tudo devidamente assinado pelo infra-assinado.
São Paulo, 18 de dezembro de 2010.
____________________________________________
Eng. Civil Roberto Mihailov Neto Crea n°: 190.087/D
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Bestsellers by
Future American Society Diagnostic Engineering
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2° EXEMPLO
(MODELO ESPECIAL)
INSPEÇÃO PREDIAL
Interessado: Best Boulevard Shopping Center
Objeto: Áreas e instalações comuns de edificação comercial
Local: Rua Boulevard n° 1.016

Centro
São Paulo - SP
Escopo: Registro técnico fotográfico e analise das condições aparentes de qualidade técnica,
manutenção e uso das áreas comuns, seus sistemas construtivos e as suas instalações
funcionais, permitindo a implantação adequada dos planos de manutenção predial, bem como
fornecer as orientações técnicas para os reparos das anomalias e falhas detectadas.
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1. CLASSIFICAÇÃO DO TIPO E MODELO DE EDIFICAÇÃO / DESCRIÇÕES
• Classificação do tipo de edificação: especial pública / Shopping Center

• Classificação do modelo da edificação: E (especial)
• Condomínio comercial, composto por duas edificações integradas, contendo ao todo 103 conjuntos
comerciais, distribuídas em 3 andares, 2 subsolos, dependências técnicas e funcionais.
• Edificação localizada em rua de tráfego médio, de uso misto, contendo todas as benfeitorias públicas.
• Empreendimento Comercial recém entregue, em Julho de 2010.
2. CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL
Em razão do modelo da edificação e portanto da necessidade de inspeções focando sistemas diversos (além
dos elementos construtivos estruturais, de vedação e de acabamento), mais especificamente os elevadores,
escadas rolantes, equipamentos de ar condicionado e as instalações elétricas (em especial a cabine primária), a
inspeção foi desenvolvida multidisciplinarmente, com as interveniências de engenheiro civil, engenheiro
eletricista, engenheiro hidráulico e engenheiro mecânico, determinando portanto o Nível 2 de Inspeção Predial
Tridimensional, onde os trabalhos são desenvolvidos por uma equipe especialistas em áreas diversas da
engenharia.
3. LOCALIZAÇÃO
BEST BOULEVARD
SHOPPING CENTER
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4. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS TÉCNICOS APRESENTADOS

Anteriormente ao início dos trabalhos foram solicitados e verificados os principais documentos técnicos que requerem atenção por parte dos inspetores prediais, conforme
relação a seguir descrita:
• Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
Vigência 08.06.2010
• Certificado de Treinamento da Brigada de Incêndio
Vigência 12. 08.2009
• Atestado do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Emissão 31.03.2008
Validade 28.03.2011
• Certificado de Serviços de desinsetização e desratização
• Certificado de limpeza de higienização e de desinfecção dos reservatórios e caixas d’água
• Laudo de análise bacteriológico da água e dos filtros do sistema de ar condicionado
• Relatórios de inspeção anual dos elevadores e escadas rolantes
• Caderno de Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
(Documento base)
• Regulamento interno do condomínio comercial
Convenção de condomínio
Datado 15.12.2008
• Memorial de Incorporação
Datado 03.10.2001
• Projeto de elétrica, tendo como projetista Gera Serviços de Engenharia S/C Ltda.
• Projeto de instalação hidráulica, tendo como projetista Gera Serviços de Engenharia S/C Ltda.
• Projeto de Arquitetura, tendo como projetista SR Arquitetura
• Projeto de paginação do piso, tendo como projetista SR Arquitetura
• Sistema de Ar condicionado, exaustão e pressurização, responsável: Construclima
• Folhas 01/04 a 0 a 04/04 do projeto aprovado pela prefeitura
Dos documentos apresentados, cabe destacar que o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
(PCMSO) não enfocava os funcionários do condomínio e o Caderno de Programa de Prevenção de Riscos
Ambientais (PPRA) não focalizava as atividades do edifício, sendo portanto recomendada a re-emissão dos
referidos documentos, destarte específicos para o shopping center.
Dos projetos presentes nos arquivos da gerência, somente o projeto de arquitetura apresentou-se incompleto,
por faltarem 4 (quatro) folhas de um total de vinte e cinco que compõem o jogo completo (mas precisamente
as folhas 16, 19, 20 e 25), sendo recomendada a digitalização de todos os projetos para o devido arquivamento
eletrônico.
5. COLETA DE INFORMAÇÕES
Em auxílio aos estudos técnicos para investigação da presença de manifestações patológicas nas áreas comuns
(corredores de circulação, corredores e compartimentos técnicos, lajes de cobertura e subsolos), foram
dirigidos questionários à gerencia do shopping center, a seguir transcritos:
43
23/10/2016
QUESTIONÁRIO À GERENCIA / DEP. MANUT.

Edificação: Best Boulevard Shopping Center Idade: 11 meses
Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data: Setembro/2010
Gerente: Jones Peter Gaw Telefone: 305-2021
Construtora: ConstruLogical
1 trincas /rachaduras fachadas /paredes
2 desprendimento revestimento paredes
3 desprendimento revestimento tetos e forros
4 trincas / rachaduras pisos
5 desprendimento / afundamento pisos
6 caimento irregular dos pisos térreo
7 desgaste anormal de piso cimentado subsolos
vazamentos pelas colunas (prumadas) no

8
subsolo ou áreas comuns do térro
9 infiltrações pelas paredes do subsolo 2° e 3° subsolos já reparado
esquadrias (portas/janelas) soltas,

10
desalinhadas ou outro
11 ferragens e metais avariados
12 trincas /rachaduras fachadas nas quatro faces já reparado
13 descolamento revestimento fachadas
14 falta de energia elétrica/água

curto por ligação
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica Salão de jogos
indevida
16 problemas no funcionamento elevadores
continuação
problemas no funcionamento sistema de
17
abastecimento d’água
18 problemas no funcionamento do ar condicionado
problemas funcionamento sistema de segurança

19
(CFTV / alarmes / controle passagem)
20 problemas no funcionamento do gerador subsolo nunca funcionou
21 problemas no funcionamento da pressurização
22 problema no funcionamento das bombas
recentemente os motores
23 problemas no funcionamento dos portões térreo
foram substituídos
24 (outros)
25 (outros)
26 (outros)
27 (outros)
44
23/10/2016
ITEM FALHAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

condôminos perceberam
1 ausência/precariedade de repintura todo o térreo
falta de repintura
2 ausência/precariedade de limpeza
3 ausência/precariedade de lubrificação
4 ausência/precariedade de revisão esquadrias
5 ausência/precariedade revisão elétrica
necessidade de limpeza
6 ausência/precariedade revisão hidráulica subsolos
águas pluviais
7 ausência/precariedade revisão paisagismo
8 (outros)
9 (outros)
10 (outros)
ITEM Irregularidades/ Reformas LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES
1 Coleta de lixo em local indevido
2 simultaneidade de chamadas de elevadores sim

antenas instaladas
3 antenas instaladas em locais indevidos Laje de cobertura sobre
impermeabilização
4 vagas de garagens insuficientes
5 dificuldade de comunicação
6 pixações em paredes fachada posterior
7 sujidades na piscina
reformas não previstas/autorizadas na

8
garagem
9 reformas no térreo
10 reformas na cobertura laje de cobertura
11 (outros)
12 (outros)
13 (outros)
14 (outros)
45
23/10/2016
6. VISTORIAS
As áreas comuns do Best Boulevard Shopping Center foram inspecionadas nos dias 12/05, 18/05, 21/05 e
02/06 do presente ano, parcialmente assistidas pelo Sr. Jones Peter Gaw, gerente desde a inauguração, RG n°
19.666.757-5.
7. CHECK-LISTS BÁSICOS DE INSPEÇÃO PREDIAL
Em auxílio aos trabalhos no direcionamento das inspeções para os registros técnicos documentais dos sistemas
edificantes e das instalações prediais mais importantes, bem como proporcionando a tomada de informações
básicas para a configuração geral da qualidade predial, os engenheiros especialistas disponibilizaram dados que
compuseram check-lists, a seguir transcritos:
INSPEÇÃO PREDIAL MODALIDADE CONSTRUÇÃO CIVIL

CHECK-LIST
TRIDIMENSIONAL
Administradora: SP Administradora Ltda
Vistoriador: Eng° Paul Ricard Trousseau Crea n°: 100.03

Pára Raios R S R R R R R R R
Luzes de Obstáculo R I R R R R R I R
Antenas R R R R R S R I R
Guarda-corpos R R R R R R R R S
Iluminação R R R R R R R R R
Telhados e Coberturas R I R R R R R R R
Pavimentações /
S R I R R R R R R
Proteções Mecânicas
COBERTURA Escadas R R R R R R I R R
Extintores/Hidrantes R R R R R R R R R
Sinalizações R S I R R S R R R
Calhas e Rufos R I R R I R R S R
Condutores Águas Pluviais R R R I R R R I R
Ventilações de Esgoto R R R R R R R R R
Heliponto (sinalização, faróis e
R I R R S R R S R
biruta)
46
23/10/2016

Iluminação R I R R R R R I R
Pavimentação/Pisos R R R S R R R R R
Forros / Tetos R R R R R R I R R
Paredes/Painéis de Vedação R R R R R R R R R
Guarda-corpos R I R R R R R R R
CORREDORES Sinalizações funcionais R S R R R R R R R
Sinalizações de segurança R R R I R S R R R
Sinalizações de Acessibilidade R R R R R R R I R
Extintores/Hidrantes R S I R R R I R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R R R
Iluminação R R R R R R S R R
Pavimentação/Pisos R R R I R R R R R
Forros / Tetos R I R R R S R R R
Paredes/Painéis de Vedação R S R I R R R R S
CORREDORES Guarda-corpos R I R R R S R R R
TÉCNICOS Sinalizações funcionais R R R R R R I R R
Sinalizações de segurança R S R S R R R R R
Sinalizações de Acessibilidade R R I R I R R R R
Extintores/Hidrantes R R R R R I S R R
Portas Corta-Fogo R R R R I R R R S
Iluminação R I R R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R S R R R
Forros / Tetos R R R R R R R R R
Paredes/Painéis de Vedação R R R I R R R R I
Guarda-corpos R R R R R R R S R
SUBSOLOS Sinalizações funcionais R I R R R I R R R
Sinalizações de segurança R R R S I R R R R
Sinalizações de Acessibilidade R R R R S R R R R
Extintores/Hidrantes R R R S R R R R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R S R
Demarcação das vagas R I R R S R R R R
Cancelas eletrônicas R R R I R R R I R
INSPEÇÃO PREDIAL MODALIDADES HIDRÁULICA, ELÉTRICA E

CHECK-LIST
TRIDIMENSIONAL AR CONDICIONADO
Administradora: SP Administradora Ltda
Vistoriadores:
Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo Crea n°: 178.56
Eng° Eletricista Ricardo Glappão Junior Crea n°: 213.07
Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09

Central de glp R I R R R R R I R
Medição de gás R R R R S R I R R
Regulador de gás R R R S R R R R R
Medição elétrica I R R S R R R I R
Cabine de barramento R I R R R R R R R
Cabine primária R I R R R R I R R
Câmara de transformação R R R I R R R R R
Medição de água S R R R R R R R R
Sala do gerador R I R R I R R R R
Sala de Nobreaks R R R R R I R R R
Sala de pressurização R R R R R R R S R
Compartimentos das Máquinas de Ar Condicionado R R I R R R I R R
Torre de Resfriamento R S R R I R R R R
Elevadores R R S R R R S R R
Escadas Rolantes R R R I R S R R I
47
23/10/2016
8. CHECK-LISTS ESPECÍFICOS DE INSPEÇÃO PREDIAL
8.1 AR CONDICIONADO
Check-list dos procedim entos de m anutenção dos equipam entos de ar

condicionado – BASE RESOLUÇÃO RE 09 DA ANVISA
Vistoriador: Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09
componente Periodicidade apurada Periodicidade exigida
mens al ou quan d o des c ar t á v el
t omad a de ar ext er n o s emes t r al at é a s ua oblit er aç ã o ( máxi m o 3
mes es )
mens al ou quan d o des c ar t á v el
U nidad es f iltrant es s emes t r al at é a s ua oblit er aç ã o ( máxi m o 3
mes es )
band e j as de
s emes t r al Mens al
c ond ens a d o
s erpen ti n as de des enc r us t aç ão s emes t r al e
anu al
aqu ec i m e n t o limpez a trimes tr a l
s erpen ti n as de des enc r us t aç ão s emes t r al e
Anual
res f riam e n t o limpez a trimes tr a l
des enc r us t aç ão s emes t r al e
umidific ador Anual
limpez a trimes tr a l
ven t i l a d or s emes t r al Sem es tr a l
plen um de mis tura /

s emes t r al Mens al
c as a de máqui n as
Ch eck- l i st d as co n d i çõ es d o s eq u i p amen to s d e ar co n d i ci o n ad o – BASE

PORTARIA Nº 3.523 da ANVISA
componentes Ap u rad o
gabinete, serpentina e bandeja
presença de sujidade e corrosão da serpentina
controles de vazão
O,K,
drenagem de água da bandeja

O.K.
isolamento termo-acústico;
Danificado
vedação dos painéis de fechamento do gabinete;

Defici ent e
tensão das correias para evitar o escorregamento;

O.K
48
23/10/2016
8.2ELEVADOR ELÉTRICO
MAPA DE INSPEÇÃO EM ELEVADOR ELÉTRICO

edifício Best Boulevard Shopping Center
Identificação do elevador no edifício

carro 7
Nº pela prefeitura do elevador 6575788/2001

Nº de passageiros 12
Nº de paradas 5
Tipo de portas SIM
Velocidade indisponível
Carga útil 1 ton
Tipo de elevador comercial
Vistoriador: Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo
CREA: 1.898.435
1. DOCUMENTOS ANÁLISE
1.1- RIA (Relatório de inspeção Anual) O.K.
1.2- Desenhos O.K.

1.3- Fichas de chamada ou serviços O.K.
1.4- Alvará de funcionamento O.K.
2. CASA DE MÁQUINAS ANÁLISE
2.1- Acesso A
2.2- Limpeza, pintura, infiltração C
2.3- Extintor de incêndio A
2.4- Equipamentos estranhos NP
2.5- Piso, canaletas e ressaltos, alçapão A
2.6- Quadro de força, instalação elétrica A
2.7- Iluminação, tomadas e interruptores A
2.8- Ventilação e temperatura B

2.9- Armário de controle / seletor B
2.10- Placa de fixação dos cabos de tração A
2.11- Dispositivo de cabo frouxo A

2.13- Polia de desvio A
2.14- Máquina de tração - redutor A
2.15- Máquina de tração - polia motriz / tambor A
2.16- Máquina de tração - polia de desvio A
2.17- Máquina de tração - mancais A

2.18- Máquina de tração - freio A
2.19- Máquina de tração – motor A
2.20- Máquina de tração - proteção das polias A
2.21- Máquina de tração - ventilação forçada B

2.22- Moto-gerador/gerador estático A
2.23- Limitador de velocidade do carro A
2.24- Limitador de velocidade do contrapeso A

2.25- Aterramento A
3. CABINA ANÁLISE
Painéis laterais, teto, piso A

Porta e seus conexos A
Contatos, trincos de porta A
Botoeira e indicador de posição A
Dispositivo de comunicação A
Placas e avisos C
Iluminação/Luz de emergência A
Ventilador/Ventilação A
Folga entre soleiras A
Comportamento em viagem B
Aterramento A
49
23/10/2016
4. CAIXA (A PARTIR DO TOPO DO CARRO) ANÁLISE

Botoeira de inspeção A
Limpeza da caixa A
Teto da cabina A
Saída de emergência A
Instalação elétrica A
Cursores do carro A
Cabos de tração e fixadores A
Polia de suspensão do carro A
Dispositivo de acionamento do freio de segurança A
Cabo do limitador de velocidade A
Operador de porta A
Dispositivo de travamento das portas A
Guias e suportes das guia A
Contrapeso A
Freio de segurança do contrapeso A
Polia de suspensão do contrapeso B
Portas de pavimento e conexos A
Interruptor de porta e trinco A
Fechador de porta A
Cabo de comando e fixações A
Parede da caixa/ Pintura A
Polia de desvio superior B
Dispositivo de cabo frouxo A
Numeração dos pavimentos A
Instalação elétrica da caixa A
Compensação lado do contrapeso B
Sensor de parada/seletor A
Limitadores de percurso final A
Aterramento B
5. PAVIMENTOS ANÁLISE
Botões de chamada, sinalizações e setas A
Lanternas indicadoras de sentido A
Dispositivo de destravamento de emergência A
Funcionamento das portas de pavimento A
Protetor da plataforma A
Visores A
Portas de emergência A
Indicador de posição A
Dispositivo para bombeiro A
Iluminação na entrada A
6. POÇO ANÁLISE
Acesso A
Iluminação e interruptor de segurança A
Limpeza e infiltração de água A
Para-choques A
Polia tensora do cabo do limitador A
Piso do poço A
Limitadores de percurso final B
Freio de segurança do carro A
Freio de segurança do contrapeso A
Cabo do freio de segurança B
Polia de compensação A
Cabo/corrente de compensação A
Espaço de refúgio A
Diretrizes para análise
legenda análise técnica visual

A aparenta estar em ordem
B há duvida de funcionamento confiável
C oferece problema de segurança
NP não pertinente quando o elevador não requer o componente
1. Qualquer componente que contenha avaliação B ou C deverá ser acompanhado da

descrição de inconformidade com base á Norma aplicável.
A Norma aplicável é aquela que foi utilizada quando da contratação do elevador ou se
houve modernização no equipamento da norma que foi aplicada na alteração.
Análise geral
2. O executor especialista credenciado na inspeção deve avaliar com as letras A, B ou C

com base na resultante das avaliações dos componentes indicadas no mapa levando
em consideração o nível de comprometimento dos componentes.
Por exemplo:
Se tudo for A avaliação geral só pode ser A;
Se tudo for B avaliação geral só pode ser B;
Se há mixagem de B com C a avaliação só pode ser C principalmente quando a segurança
está em jogo.
Tabela de avaliação
Avaliação Significado Providencia
A Conforme Nenhuma
Não conforme porém passível de

B Solicitar regularização indicando prazo
correção sem afetar a segurança.
Solicitar a suspensão do funcionamento
C Não conforme afetando a segurança
até regularização
50
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9) DESCRIÇÃO, CLASSIFICAÇÕES DAS IRREGULARIDADES, DO GRAU DE RISCO E ORIENTAÇÃO TÉCNICA PARA AS INCORREÇÕES CONSTATADAS
Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN
Item: 01
Localização: entrada de serviço (acesso aos subsolos)
Anomalia: ausência de sinalização tátil de alerta no piso.
Conseqüência(s) da anomalia: riscos de acidentes por pessoas portadoras de deficiência física, mais
especificamente dos deficientes visuais.
Grau de risco: crítico.
Orientação técnica: instalação da sinalização de piso no local correto.
ITEM 1 DESCRIÇÃO Ausência da sinalização de alerta no piso

ORDENAÇÃO 1000 10 10 10



51
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Item: 02
Localização: mall (corredores principais de circulação e acesso às lojas).
Anomalia: esborcinamento das bordas das peças do piso.
Conseqüência(s) da anomalia: continuidade da degradação e depreciação do patrimônio imobiliário.
Grau de risco: mínimo.
Orientação técnica: refazimento das juntas entre as peças, assegurando o mínimo de 2mm de
afastamento entre as faces das bordas.
ITEM 02 DESCRIÇÃO desgaste da pavimentação




52
23/10/2016
Classificação VST: USO
Item: 03
Localização: subsolo.
Anomalia: compartimento sem ventilação inadequadamente empregado como refeitório
Conseqüência(s) da anomalia: insalubridade em compartimento ocupado por funcionários.
Grau de risco: mínimo.
Orientação técnica: instalação de sistema de ventilação mecanizada, insuflando ar captado da

atmosfera exterior.
ITEM 03 DESCRIÇÃO ausência de ventilação refeitório




53
23/10/2016
Item: 04
Localização: escadaria.
Anomalia: deterioração das bordas das pisadas
Conseqüência(s) da anomalia: comprometimento da segurança do usuário e depreciação imobiliária.
Grau de risco: regular.
Orientação técnica: recuperação da pisada mediante instalação de cantoneira e estucagem das

imperfeições com argamassa cimentícia para posterior recomposição do acabamento.
ITEM 04 DESCRIÇÃO deterioração das bordas das pisadas das escadas




54
23/10/2016
Classificação VST: MANUTENÇÃO Classificação da falha: FDP / CORRIGÍVEL
Item: 05
Localização: cabine das bombas d”água gelada.
Anomalia: vazamentos nas bombas d’água
Conseqüência(s) da anomalia: perda de desempenho.
Orientação técnica: retifica das bombas d’água para substituição das gaxetas e inserção da verificação
das bombas na rotina de inspeção de manutenção
Vazamento nas bombas

ITEM 5 DESCRIÇÃO gelada
d’água




55
23/10/2016
Item: 06
Localização: casa de máquinas do ar condicionado.
Anomalia: ausência de sifão no dreno
Conseqüência(s) da anomalia: contaminação do ar.
Orientação técnica: criação de sifão no dreno.
ITEM 6 DESCRIÇÃO Ausência de sifão nos drenos




56
23/10/2016
Classificação VST: MANUTENÇÃO Classificação da falha: FDP / CORRIGÍVEL
Item: 07
Localização: corredor técnico externo.
Anomalia: tomadas de ar externo fechadas
Conseqüência(s) da anomalia: perda do desempenho.
Orientação técnica: abertura das tomadas de ar e criação de rotina para verificação periódica do
sistema
ITEM 7 DESCRIÇÃO tomadas de ar externo fechadas




57
23/10/2016
Item: 08
Localização: casa de máquinas dos elevadores.
Anomalia: exposição do quadro de comando à aspersão d’água, decorrente da proximidade do

equipamento eletroeletrônico à janela veneziana responsável pela ventilação permanente
Conseqüência(s) da anomalia: comprometimento das instalações por sério dano nas instalações.
Orientação técnica: transferência da janela veneziana para a parede lateral
ITEM 8 DESCRIÇÃO quadro de comando próximo a janela




58
23/10/2016
Item: 09
Localização: poço dos elevadores.
Anomalia: instalação defeituosa da escada, em razão do pouco espaço para o acesso seguro
Conseqüência(s) da anomalia: risco de acidente aos funcionários de manutenção
Orientação técnica: mudança do local de fixação da escada marinheiro
ITEM 9 DESCRIÇÃO acesso precário ao poço dos elevadores




59
23/10/2016
10. CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL
• Condição Técnica
100
SUPERIOR  7 itens = 5% 80
70
• Condição de Uso 60 INFERIOR
50 REGULAR
INFERIOR  14 itens = 10% SUPERIOR

40
SUPERIOR  14 itens = 10% 30
20
10
• Condição de Manutenção
0
TÉCNICA MANUT USO
11. ORDENAÇÃO DAS PRIORIDADES (PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL)
ORDENAÇÃO ORDEM DE DESCRIÇÃO DAS IRREGULARIDADES A SEREM

ITEM
GUT REPARO SANADAS
ausência de sinalização de alerta no piso de acesso

1000 1° ao shopping
1
600 2° ausência de ventilação refeitório dos funcionários 3
Ausência de sifão nos drenos dos equipamentos de

480 3° ar condicionado
6
vazamento nas bombas d’água gelada do sistema

360 4° de ar condicionado
5
288 5° deterioração das bordas das pisadas das escadas 4
180 6° desgaste da pavimentação do mall 2
100 7° acesso precário ao poço dos elevadores 9

tomadas de ar externo fechadas dos dutos de
60 8° captação para o ar condicionado
7
quadro de comando dos elevadores próximo a

64 9° veneziana de ventilação
8
60
23/10/2016
12. RESPONSABILIDADES
A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual, eximindo-se os profissionais de análises de

problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de responsabilidade da gestão da edificação, bem
como pelo eventual desatendimento das recomendações do laudo.
A ordenação das irregularidades a serem sanadas deverá ser reavaliada periodicamente, uma vez que as avarias e os
riscos oferecidos são evolutivos e sofrem influências externas diárias
13. ENCERRAMENTO
Consta o presente de xx (xxxxxxxxxx) folhas impressas no anverso, todas numeradas e rubricadas pelo autor, sendo esta
última datada e assinada.
São Paulo, 12 de junho de 2010.
Eng° Civil Paul Ricard Trousseau Crea n°: 100.03

Eng° Eletricista Ricardo Glappão Junior Crea n°: 213.07
Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09
Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo Crea n°: 178.56
OBRIGADO !
m.a.gullo@mgconsult.com.br
(11) 3078-0726
(11) 99915-5416
61

Inspeção Predial Total (Pós Inbec)

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Inspeção Predial Total (Pós Inbec)

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23/10/2016

INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

DIRETRIZES DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

As diretrizes apresentam os procedimentos técnicos necessários, com conceitos,

As diretrizes contém tópicos visando:

• Indicação da documentação técnica-legal necessária à pratica do inspetor;

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Na aplicação das diretrizes deve-se atender à legislação pertinente, destacando-se:

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

• As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por profissionais

• As inspeções prediais possuem atividades multidisciplinares, devido à

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

• Engenharia Diagnóstica – é a arte de criar ações pró-ativas, através dos

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

• Auditoria Técnica – é o atestamento técnico, ou não, de conformidade de

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

• Condição de Uso – é o resultado da análise do desempenho de segurança,

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

• Qualidade Predial – é a composição total das características técnicas, de

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial total baseia-

TÉCNICA  PROJETO / INTEGRIDADE / DESEMPENHO

USO  SEGURANÇA / HABITABILIDADE / SUSTENTABILIDADE

MANUTENÇÃO  PLANO / GESTÃO / OPERAÇÃO

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DA EDIFICAÇÃO

• residenciais (casas e prédios)

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

CLASSIFICAÇÃO DO MODELO DA EDIFICAÇÃO

Sob a ótica da Inspeção predial as edificações podem ser classificadas em:

• N – normal – edifícios com instalações e equipamentos básicos;

• E – especial – edifícios com equipamentos complexos e/ou automação,

(recomenda-se vistoria preliminar no objeto da inspeção predial, antes da

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com a tipologia e

• Nível 1 - inspeção de um ou mais especialistas, voltada para edificações de

• Nível 2 - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas, voltada para

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Deve-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem como sua

Nas inspeções prediais de nível 2, que incluam outras ferramentas

Recomenda-se adotar a tabela do anexo A da NBR 14.037 – Diretrizes para

A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da

Tabela A.1 – Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora

Incumbência pelo Incumbência pela

Incumbência pelo Periodicidade da

Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio

Incumbência pelo Periodicidade da

Relação de equipamentos, móveis,

Cadastro do condomínio no sindicato Condomínio

Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação

Sugestão ou modelo de lista de

Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração

Incumbência pelo Periodicidade da

Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração

Condomínio Condomínio A cada alteração de

Contrato de manutenção de gerador Condomínio A cada ano

Incumbência pelo Periodicidade da

Contrato do sistema e instrumentos de Condomínio Condomínio

Construtora e/ou Condomínio