1 - Pini - Inspeo - Predial - Apostila

Curso Inspeção Predial - Casos Práticos
Instrutor: Eng. Alex de Souza Cardoso

Curso Inspeção Predial - Casos Práticos
Conteúdo Programático
• Definição de Patamares de Urgência – Organização das Prioridades;
• Inspeção Predial Histórico; • Classificação do Estado Aparente de Desempenho dos Sistemas
• Inspeção Predial Leis e Projetos de Lei; Construtivos, Subsistemas e/ou Elementos Construtivos;
• Engenharia Diagnóstica Conceito Básico; • Classificação das Anomalias e Falhas;
• Inspeção Predial Definição; • Plano de Manutenção Integrada – P.M.I.;
• Objetivo da Inspeção Predial; • P.M.P - Plano de Manutenção Preventiva Controle do Gestor Legal
da Edificação;
• Vida Útil de Projeto (VUP);
• P.M.P. - Plano de Manutenção Preventiva Controle Operacional;
• Menção às Normas da ABNT;
• Documentação solicitada para análise da Inspeção Predial;
• A importância da Manutenção Predial;
• Exemplos Práticos e seus Sistemas Construtivos Condomínios
• Laudo Conteúdo: Residenciais;
• Informações e Histórico da Edificação; • Exemplos Práticos e seus Sistemas Construtivos Edificações
• Classificação da Qualidade de Manutenção; Comerciais;
• Classificação da Qualidade de Manutenção; • Inspeção de Procedência Predial
• Classificação do Estado de Conservação da Edificação; • Bibliografia.

Inspeção Predial
Histórico
Inspeção Predial – Histórico
1999 – Inspeção Predial Apresentada no 9º COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações e Perícias –
Apresentada pelo Eng. Tito Lívio F. Gomide;
2002 - 1ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi;
2005 - 2ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Milton Gomes;
2005 - I Seminário de Inspeção Predial – IBAPE SP - Apresentação da Engenharia Diagnóstica em Edificações;
2007 - 3ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng Milton Gomes;
2009 - 1ª Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE;
2012 - 4ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob - vigente;
2012 - 2ª Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE (2012) – vigente;
2013 - ABNT – CE:02:140.02-001. Início dos trabalhos em Abril - Inspeção Predial – Terminologia e Procedimentos;
2015 - ABNT – CE:02:140.02-001. Inspeção Predial – Terminologia e Procedimentos – Em processo e novas análises;
2015 – Inspeção de Procedência Predial Apresentada no 18º COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações e Perícias – Aprovada e apresentada pelo Eng. Alex de Souza Cardoso;
2016 – Em agosto de 2016, foi apresentado pela comissão de estudo um texto harmonizado entre as entidades ABECE,
ALCONPAT, IBAPE, IBRACON, SECOVI-SP, SINDUSCON-SP.
2017 – ABNT - CE-02:140.02 – Comissão de Estudo de Inspeção Predial.
Inspeção Predial
Leis e Projetos de Lei
Leis Municipais:
 1998/Jundiaí – 1º lei relacionada a Inspeção Predial - Realização de vistoria e laudo de IP;
 Anos subsequentes: Bauru, Salvador, Santos, Ribeirão Preto, Porto Alegre, São Vicente e Fortaleza;
 Vitória/ES – Lei 8.992 em 25/08/2016, logo depois do acidente do edifício de luxo na Enseada do Suá.
Lei Estadual:
 2013/Rio de Janeiro - Lei 6400 - Realização de vistoria e laudo de IP – Auto de vistoria;
 2017/Mato Grosso - Lei Nº 10492 de 09/01/2017 - Vistoria e Laudo de IP – Auto de vistoria.
Projetos de Lei – Estadual:

 Goiás e São Paulo.
Projetos de Lei - Municipais:

 São Paulo, Avaré, São José dos Campos, Bertioga e Guarulhos.
Projetos de Lei – Federais:

 2011 - Senado 491/11 (Senador Marcelo Crivella);
 2014 - Câmara 31/2014 (Deputado Augusto Coutinho).
Vitória_ES - Julho de 2016
A área de lazer de um condomínio de luxo na Enseada do Suá, em Vitória,

desabou por volta das 3 horas no dia 19/07/2016 .
Três pessoas ficaram feridas e uma morte foi confirmada.
Link: http://g1.globo.com/espirito-santo/noticia/2016/07/desabamento-em-condominio-fere-3-e-deixa-
desaparecido-em-vitoria-es.html
Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2016/07/1793137-bombeiros-buscam-desaparecido-apos-desabamento-em-predio-no-es-diz-tv.shtml
Fonte: http://www.folhavitoria.com.br/geral/noticia/2016/07/fotos-mostram-antes-e-depois-do-desabamento-em-predio-de-luxo-em-vitoria.html
Fortaleza - Junho de 2015
Prefeito sanciona lei de Inspeção Predial no município, Lei havia sido aprovada na Câmara em
2012, mas não estava em vigor.
O Decreto obriga vistoria técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e
equipamentos públicos e privados da cidade.
A assinatura ocorre quatro meses após o desabamento da varanda do condomínio no Bairro
Meireles, que resultou na morte de dois operários.
O Conselho Regional de Engenharia do Ceará (Crea-CE) identificou que a falta de
manutenção do edifício foi uma das causas do acidente. Mesmo aprovada, a lei não estava
em vigor na data do acidente porque faltava o decreto de regulamentação e a sanção do prefeito
Roberto Cláudio.
Link: http://g1.globo.com/ceara/noticia/2015/06/prefeito-de-fortaleza-sanciona-lei-de-inspecao-predial-no-municipio.html
Belo Horizonte - Julho de 2015
Maria Eduarda do Prado Duarte, de 13 anos, levou um choque quando escorregou ao abrir o
portão do prédio, na queda, ela segurou em uma caixa de energia que faz conexão com o
portão eletrônico. A caixa estava energizada e a menina recebeu uma grande descarga elétrica,
causando queimaduras, uma parada cardiorrespiratória, não resistiu e faleceu.
Sem regulamentação definida, Inspeção Predial não é obrigatória para os proprietários de

imóveis em Belo Horizonte.
Link: http://g1.globo.com/minas-gerais/noticia/2015/07/menina-morre-apos-levar-um-choque-em-cerca-eletrica-em-predio-de-bh.html
Engenharia Diagnóstica
Conceito Básico
Engenharia Diagnostica em Edificações é a arte de criar ações proativas,
por meio das profilaxias, diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas,
visando a qualidade total.
Investigações científicas das patologias prediais (construção, manutenção
e uso), através de metodologias que possibilitem obter dados técnicos para
as caracterizações, análises, atestamentos, apurações das causas,
prognósticos e prescrições das manifestações patológicas prediais e
respectivos reparos.
 Vistoria - é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a um edifício.
 Inspeção - é a análise técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a um edifício, com
base em informações genéricas e interpretação baseada na experiência do engenheiro diagnóstico.
 Auditoria - é o atestamento técnico de conformidade, ou não, de um fato, condição ou direito

relativo a um edifício.
 Perícia - é a apuração técnica da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou

direito relativo a um edifício.
 Consultoria - é o prognóstico e a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito

relativo a um edifício.
Ferramentas da Engenharia Diagnóstica
 Vistoria – Constatação;
 Inspeção – Análise;
 Auditoria – Atestamento;
 Perícia – Examina/Apura;
 Consultoria – Prescrição.
Inspeção Predial
Definição
Definições - Inspeção Predial
Definições diversas conforme a evolução da Inspeção Predial
Normas IBAPE/SP 2007 e atual 2011 e Livro: “Perícias de Engenharia”,

Norma do IBAPE Nacional 2009 e atual IBAPE/SP, Ed. PINI.
2012 “Caracteriza o check up da edificação para
“É a avaliação isolada ou combinada das avaliar suas condições técnicas, funcionais
condições técnicas, de uso e de e de conservação, visando orientar a
manutenção da edificação.” manutenção.”
Livro: “Engenharia Diagnóstica em Edificações” – 2º Edição.

“É a análise* das condições técnicas de uso e de manutenção da edificação, visando orientar
a manutenção e a qualidade predial total”
Definições diversas conforme a evolução da Inspeção Predial
Definição da antiga ABNT NBR Sugestão da comissão de estudos da ABNT:

5674:1999 - Manutenção de edificações. “Avaliação visual das condições técnicas, de
“Avaliação do estado da edificação e de uso, operação, manutenção e funcionalidade
suas partes constituintes, realizada para consideradas as exigências dos usuários.”
orientar as atividades de manutenção.”
A ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definição da ABNT NBR 15575-1:2013.
Item da Norma 3.25: “Análise técnica, através e metodologia específica, das condições de
uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação.”
Sugestão da comissão de estudos da ABNT:

“Processo de avaliação predominantemente sensorial das
condições técnicas, de uso, operação, manutenção e
funcionalidade da edificação e de seus sistemas e
subsistemas construtivos, em um dado momento de sua vida
útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos
usuários.”
Visão Sistémica Tridimensional com enfoque voltado para a manutenção:
Aspectos TÉCNICOS: levantamento de todas as anomalias construtivas (endógenas) do

prédio, quer dos produtos ou sistemas, bem como as análises de seus desempenhos;
Aspectos de USO: determinação das anomalias funcionais/naturais/exógenas e análise

do desempenho das condições de ocupação, confiabilidade da segurança e conforto
(homem e meio ambiente);
Aspectos de MANUTENÇÃO: análise das falhas e da metodologia empregada,

verificação dos processos de operação, suas facilidades e materiais aplicados,
vantagens e desvantagens, bem como a análise de custos.
Três Vertentes da visão Sistémica Tridimensional, com enfoque voltado
para a Manutenção:
Desempenho;
Não Conformidades (Anomalias Endógenas).
Técnica
Segurança;
(Intrínseca) Estratégia/Plano/Programa;
Habitabilidade;
Operação/Registros;
Meio Ambiente;
Não Conformidades
Não Conformidades
(Falhas).
(Anomalias Funcionais/
Naturais/Exógenos).
Extrínseca
Objetivo da
Inspeção Predial
Objetivo da Inspeção Predial
A Inspeção Predial não é apenas a Manutenção, mas também

tem como objetivo abranger aspectos de segurança, vícios
construtivos e principalmente atender a vida útil de projeto (VUP).
Tem como premissa a análise sobre uma perspectiva sistêmica e
global, não com o enfoque específico, particular e isoladamente.
Objetivo da Inspeção Predial – Visão Sistêmica e Global
SEGURANÇA Quanto às SUSTENTABILIDADE

 Segurança Estrutural:  Durabilidade:
 Segurança ao Fogo; solicitações e  Manutenibilidade;
 Segurança no Uso e Operação.  Adequação ambiental.
reclamações
dos usuários?
Expectativas?
EXPOSIÇÃO ÀS FATORES
HABITABILIDADE EXTERNOS E INTERNOS
 Estanqueidade:  Fatores biológicos:
 Desempenho térmico, acústico e lumínico;  Fatores químicos;
 Saúde, higiene e qualidade do ar;  Fatores mecânicos;
 Funcionalidade e acessibilidade;  Fatores eletromagnéticos;
 Conforto visual, tátil e antropodinâmico. DESEMPENHO  Fatores térmicos.
VUP
Objetivo da Inspeção Predial
Conforme as normas da ABNT, NBR 5674:2012 e a NBR 14037:2011 são
imperativas em afirmarem a responsabilidade dos proprietários de uma edificação,
síndico ou empresa terceirizada pela gestão da manutenção.
A melhor opção que os síndicos, gestores e administradores de edificações
dispõem para organizar a manutenção, é a Inspeção Predial.
A inspeção predial tem como objetivo auxiliar o síndico ou gestores na
organização e captação de recursos voltados à manutenção predial, em busca da
formalização e implementação do Plano de Manutenção Predial.
Vida Útil de Projeto (VUP)
Menção às normas da ABNT
Item 3.11 da NBR 14037:2011 - Vida útil de projeto (VUP)
Período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender

aos requisitos de desempenho estabelecido desta norma, desde que
cumprido o programa de manutenção previsto no manual de operação,
uso e manutenção.
Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada

importância das atividades de uso, operação e manutenção dos edifícios
como forma de assegurar a durabilidade e a prevenção das condições de
utilização das edificações durante a Vida Útil de Projeto (VUP).
IMPORTÂNCIA DAS ATIVIDADES DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DOS EDIFÍCIOS
Queda de marquise deixa três feridos – Olinda/Pernambuco – Janeiro de 2015

Queda de marquise em São Carlos/ Rio Claro – SP – Fevereiro de 2015

Mulher é atingida por queda de marquise - Centro do Rio de Janeiro – Março de 2015
Varanda desaba, deixa uma pessoa morta e duas feridas em Fortaleza/Ceará – Março de 2015
Conforme a NBR 15575:2013
14.2.1 Critério – Vida Útil de Projeto
O projeto deve especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto

(VUP) para cada um dos sistemas que o compõem, não inferiores aos
estabelecidos na Tabela 7, e deve ser elaborado para que os sistemas
tenham uma durabilidade potencial compatível com a Vida Útil de
Projeto (VUP).
Comprovação do Desempenho
Projeto e Execução
 Certificadas dentro do PBQP- H (Programa Brasileiro da
Qualidade e Produtividade do Habitat):
 Procedimentos de projeto e execução;
 SiMaC – Qualidade dos materiais;
 Normas técnicas;
 Indicadores de Desempenho;
 Códigos de prática;
 SINAT (Sistema Nacional de Avaliações Técnicas),:
 Qualificação profissional.  Universidades, Instituições e empresas privadas.
Atendido Atendido
Como atingir?
Produtos
Uso e Manutenção
 Produtos em conformidade com normas técnicas ;
 Programas de Certificação de Conformidade,  Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037) ;
 Programas Setoriais da Qualidade (qualificação de produtos);  Gestão da Manutenção (NBR 5674);
 Laboratórios e investimentos internos.  Reforma em Edificações 16280:2015.
Atendido Atendido
Como se consegue atingir Vida Útil de Projeto (VUP)? Desempenho?
Foto: arquivo técnico Enio Barbosa e Foto/crédito: Tiago Queiroz/AE.

Foto: Whatsapp
2017.
Menção às
Normas da ABNT
Menção às Normas da ABNT
NBR 5674:2012
Manutenção de Edificações – Requisitos para
o Sistema de Gestão de Manutenção.

Conforme a NBR 5674:2012 – Introdução:

A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser
constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida
a sua vida útil projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usuários e um
sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.
Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita
de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço
técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor
patrimonial.
Conforme a NBR 5674:2012 – Introdução:

A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas
edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade dos usuários, são
essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada (VUP).
Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de

edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em
um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo.
Item 4 a 8 da Norma NBR 5674 - Requisitos para a Manutenção
Inspeção Predial – Laudo para levantamento de todos os problemas do condomínio e

orientações técnicas – Empresa especializada;
Incumbência ou encargos - O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa

terceirizada responsável pela gestão da manutenção deve atender a esta norma, às normas
técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação.
O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos

para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
NBR 14037:2011
Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação
e manutenção das edificações – Requisitos para a
elaboração e apresentação dos conteúdos

Item 5.6 da Norma NBR 14037:2011

Inspeções – O programa de manutenção deve conter orientações para a
realização da inspeção.
É recomendável que o manual indique realização de laudos de Inspeção da
manutenção, uso e operação, a serem realizados periodicamente por
profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais competentes,
para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos
podem ser solicitados pelo Incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.
Item 5.6 da Norma NBR 14037:2011
Programa de Manutenção Preventiva – O proprietário ou o condomínio deve elaborar o

programa de manutenção. A observação e o cumprimento do programa de manutenção
fornecem subsídios para o bom funcionamento da edificação, atendendo às condições de
saúde, segurança e salubridade do usuário.
O Manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, cuja elaboração

e implementação atendam à NBR 5674:2012.
Recomenda-se que a manutenção seja efetuada por pessoal qualificado ou por empresa
especializada, conforme NBR 5674:2012.
Menção ao Código Civil
Item V do artigo 1348 do Código Civil consigna que compete

ao síndico diligenciar a conservação e guarda das partes
comuns, zelar pela prestação de serviços que interessam aos
possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o
condomínio em boas condições de segurança, proteção,
salubridade e conforto, cuja principal diligência para tanto é
a manutenção.
A importância da
Manutenção Predial
40
A importância da Manutenção Predial
Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial vêm
causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o envelhecimento e
desvalorização de nossas edificações. Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e
fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a
edificação, podem ser evitadas com medidas preventivas, simples, de longo prazo, pelo
planejamento que se inicia na entrega do imóvel, com a implantação do plano de manutenção,
que garante o bom desempenho, a segurança e o conforto dos usuários.

Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo, para que esta
expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante da manutenção
preventiva deste bem, infelizmente, essa prática ainda não é muito difundida no Brasil, ou seja,
quando se fala em imóveis, poucos são os usuários que realizam a manutenção preventiva tão
adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos
eletrônicos etc.
A importância da
A importância da
45
Rio de Janeiro - ano 2012
Três Prédios no centro do Rio na Cinelândia desabam deixando mortos e feridos,
supõe-se que tenha sido uma obra clandestina realizado no prédio de 20 andares,
edifício liberdade que afetou sua principal coluna de sustentação.
Posterior ao acidente é aprovada em 2013 a Lei Estadual 6400/RJ -

Realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial – Auto de vistoria e na
sequência a ABNT NBR 16280:2014 - Reforma em edificações — Sistema de gestão
de reformas — Requisitos.
Link: https://www.youtube.com/watch?v=Db1fk4COqlo
45
Parecer Técnico de Engenharia - Avaliação das causas do desabamento do Ed. Liberdade
Conclusão Final
Da forma como a edificação ruiu, houve uma ruptura de pilar na fronte direita superior, que fez com que a
ruptura de um pilar levasse os demais, situados em torno dele, a se romperem também, criando um efeito de
achatamento das lajes, onde uma caiu sobre a outra causando o tombamento da edificação para a direita,
sobre os dois prédios vizinhos.
Causas:
Sobrecarga da estrutura devido:
 À ampliação de andares no coroamento do prédio;
 Inclinação do prédio ocorrida na década de 70;
 Enfraquecimento da estrutura devido à corrosão das ferragens, causadas por infiltrações em rachaduras,
fissuras e trincas, provenientes das deformações estruturais sofridas pelo prédio.
Rio de Janeiro, 06 de março de 2012.
45
“Regra de Sitter “ou “Lei dos cinco” – Preventivo/Corretivo.

Hipoteticamente consideramos
O adiamento de uma intervenção de
uma Fachada de 2000 m2:
manutenção significa aumentar os  Preventiva – R$ 10.000,00;
custos diretos em uma razão de  Corretiva – R$ 50.000,00;
progressão exponencial de base cinco.  Emergencial – R$ 250.000,00.

Relação de custo de responsabilidade
Camada Única
Como mostra o gráfico, se em t2 o custo da Manutenção.
Chapisco
de intervenção é igual a R$5,00, em t3
será de R$25,00, em t4 será R$125,00.
BASE
Pintura
Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP – 2011
Manutenabilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou
componente em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar
suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a
manutenção é executada sobre condições determinadas, procedimentos e
meios prescritos.
Item 2.2.7 – NBR 5462:1994 - Confiabilidade e Mantenabilidade
Mantenabilidade - Capacidade de um item ser mantido ou recolocado em
condições de executar suas funções requeridas, sob condições de uso
especificadas, quando a manutenção é executada sob condições
determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos.
Nota: O termo “mantenabilidade” é usado como uma medida do
desempenho de mantenabilidade.
Item 3.28 - NBR 15575-1:2013 – Habitações Residenciais - Desempenho
Manutenibilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou
componente em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar
suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a
manutenção é executada sobre condições determinadas, procedimentos e
meios prescritos.
Item 14.3.2 – Critério – Facilidade ou meios de acesso da NBR 15575 -

1:2013 – Habitações Residenciais – Desempenho
Convém que os projetos sejam desenvolvidos de forma que o edifício e os

sistemas projetados tenham o favorecimento das condições de acesso
para Inspeção Predial através das instalações de suportes para a fixação
de andaimes, balancins ou outro meio que possibilite a realização da
Manutenção.
Manutenibilidade - Grau de facilidade?
Condomínio Residencial – Vila Nossa Senhora das Vitórias - Mauá – SP.

Edifício Comercial – Órgão Público – Patrimônio Tombado – SP






Condomínio Residencial – Rua Avanhandava - Centro de São Paulo – SP
60
Condomínio Residencial – Barra Funda – SP
61
Condomínio Residencial – Barra Funda – SP

Após entendido a Importância da
Manutenção a pergunta é a seguinte:
Como faço a manutenção, qual é a
melhor forma?
LAUDO
CONTEÚDO
Informações e
Histórico da Edificação
Informações e Histórico da Edificação
Para instruir o laudo, recomenda-se obter informações através de questionários e entrevistas
junto aos usuários, síndicos, gestores prediais, e demais responsáveis técnicas e legais pela
edificação, principalmente no caso de modificações e reformas na edificação original.
Anamnese (do grego ana, trazer de novo e mnesis, memória). Em outras palavras, é uma
entrevista que busca relembrar todos os fatos que se relacionam com os problemas conhecidos
da edificação e seu histórico.
O planejamento da vistoria deverá ter início com uma entrevista com o responsável da edificação
(síndico, administrador ou gestor predial), com abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da
manutenção do imóvel.
Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações.
Classificação da
Qualidade de Manutenção
Classificação da Qualidade de Manutenção
Ela deverá ser classificada em:

 Atende;
 Não atende;
 Atende parcialmente.
Resumidamente, para essa classificação, consideram-se as falhas
constatadas na edificação, as rotinas e execução das atividades
de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos.
Classificação das
Condições de Uso
Classificação das Condições de Uso
A classificação das condição de uso poderá ser REGULAR ou IRREGULAR.

O uso REGULAR é aquele onde a edificação é ocupada e utilizada dentro dos
parâmetros previstos no projeto. Contribui para a sua longevidade da edificação, e
observa aspectos técnicos de segurança e habitabilidade.
O uso IRREGULAR da edificação está sujeita aos riscos não previstos em projeto
que poderão comprometer a segurança e habitabilidade, com o uso divergente do
previsto no projeto.
Quanto, em relação ao uso, o inspetor predial deverá classificar a edificação:
USO REGULAR ou USO IRREGULAR.
Classificação do Estado
de Conservação da
Edificação
Classificação do Estado de Conservação da Edificação - Depreciação
Após o recebimento da edificação pelo proprietário, e com o
início de sua utilização, estabelece-se como necessidade
fundamental o monitoramento das condições da edificação
ao longo de sua vida útil.

A Inspeção Predial é o processo correto a ser aplicado para efetivar
este monitoramento, durante a mesma se busca constatar o
ESTADO DE CONSERVAÇÃO e funcionamento da edificação, seus
sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento
sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil.

Estado de conservação do imóvel - Método de

Heidecke
Este método leva em consideração o estado de
conservação da benfeitoria.
Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada
deprecia-se de modo regular, enquanto que outra mal
conservada deprecia-se mais rapidamente.
O estado de conservação da edificação deve ser
classificado segundo a graduação que consta do
quadro ao lado, proveniente do estudo de Heidecke:
Sistémica - Tomadas como referência geral.

Estado de Conservação da Edificação - Depreciação

Estado de Conservação da Edificação - Depreciação

Definição de Patamares de
Urgência – Organização das
Prioridades
Organização das Prioridades
A organização das prioridades, em patamares de urgência

deve considerar, especialmente, os requisitos dos usuários
envolvendo a segurança, funcionalidade e/ou a durabilidade
(vida útil) da edificação e de seus sistemas e subsistemas
construtivos. Deve considerar, também, as interferências sobre a
saúde e a segurança dos usuários da edificação e das
intervenções sobre o meio ambiente.
Definição de Patamares de Urgência
PRIORIDADE 1: ações necessárias quando a perda de desempenho

compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a
funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis
paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou
aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação.
Também devem ser classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações
necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial,
pode gerar riscos ao meio ambiente.
PRIORIDADE 2: ações necessárias quando a perda

parcial de desempenho (real ou potencial) tem
impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem
prejuízo à operação direta de sistemas e sem
comprometer a saúde e segurança dos usuários.
PRIORIDADE 3: ações necessárias quando a perda de desempenho
(real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética
ou as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de
planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor
da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência
porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a
funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta
de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário.
Classificação do Estado Aparente de
Desempenho dos Sistemas
Construtivos, Subsistemas e/ou
Elementos Construtivos
Classificação do Estado Aparente de Desempenho
O inspetor predial deve informar a classificação sobre o

estado aparente de desempenho dos sistemas
construtivos inspecionados mediante todas as
constatações realizadas.
Adota-se nesta norma a seguinte classificação para o
estado aparente de desempenho dos sistemas,
conforme segue:
Classe 1 de desempenho: Desempenho adequado ao
uso - quando o sistema ou elemento não apresenta
qualquer situação ou manifestação que impeça o uso
normal da edificação do ponto de vista dos requisitos de
segurança, habitabilidade e durabilidade;

Classe 2 de desempenho: Desempenho que requer recomendações
corretivas e/ou preventivas - quando o sistema ou elemento não
apresenta situação que impeça o uso normal da edificação, não
apresenta situação que prejudique a segurança, habitabilidade ou
durabilidade para os usuários, mas que requer intervenções
preventivas e/ou corretivas decorrentes das constatações feitas na
inspeção, visando prevenir e/ou corrigir manifestações patológicas ou
fatores que prejudiquem o desempenho;
Classe 3 de desempenho: Desempenho inadequado
ao uso - quando as manifestações patológicas
detectadas prejudicam a segurança e/ou saúde dos
usuários.
Classificação das
Anomalias e Falhas
Classificação das Anomalias e Falhas
As ANOMALIAS e FALHAS constituem não conformidades que impactam na

perda precoce de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas
construtivos, e redução de sua vida útil projetada. Podem comprometer,
portanto: segurança; funcionalidade; operacionalidade; saúde de usuários;
conforto térmico, acústico e lumínico; acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre
outros parâmetros de desempenho definidos na ABNT NBR 15575. As não
conformidades podem estar relacionadas a desvios técnicos e de qualidade da
construção e/ou manutenção da edificação.
As ANOMALIAS podem ser classificadas em:

 Endógena
Originaria da própria edificação (projeto, materiais e execução).
 Exógena
Originaria de fatores externos a edificação, provocados por terceiros.
 Natural
Originaria de fenômenos da natureza.
 Funcional
Originaria da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e,
consequente, término da vida útil.
As FALHAS podem ser classificadas em:

 De Planejamento
Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões
técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações,
consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades
de execução.
 De Execução
Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano
de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.
 Operacionais
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.
 Gerenciais
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos
da mesma.
Plano de Manutenção
Integrada – P.M.I.
 P.M.C. - Plano de Manutenção Corretiva;
 P.M.P. - Plano de Manutenção Preventiva (Controle do Gestor Legal da
Edificação);
 P.M.P. - Plano de Manutenção Preventiva (Controle Operacional).
P.M.P - Plano de Manutenção Preventiva
Controle do Gestor Legal da Edificação

Planilha Sintética do Plano de Manutenção Preventiva
Condomínio Edifício
Controle do Gestor Legal/Síndico Periodicidade
Trimestral
Quinzenal
Bimestral
Semanal
Mensal
2 Anos
3 Anos
Anual
Elemento / Componente Responsável
Gerador Equipe Local ●
Reservatórios Equipe Local ●
Bombas de Águas Equipe Local ●
Iluminação de Emergência Equipe Local ●
Gerador Equipe Local ●
Automação dos portões Empresa Especializada ●
Dados, Informática, Telefonia, TV e Segurança Equipe Local / Empresa

●
Perimetral Capacitada
Pedras Naturais Equipe Local ●
Ralos, Grelhas, Calhas e Canaletas Equipe Local ●
Bombas de Incêndio Equipe Local ●

Planilha Sintética do Plano de Manutenção Preventiva
Controle do Gestor Legal/Síndico Periodicidade
Trimestral
Quinzenal
Bimestral
Semanal
Mensal
2 Anos
3 Anos
Anual
Gerador de Água Quente Empresa Capacitada ●
Porta Corta Fogo Equipe Local ●
Equipe Local / Empresa

Esquadrias de Alumínio ●
Capacitada
Caixa de Esgoto, Gordura e de Água Servida Equipe Local ●
Lajes, Vigas e Pilares Empresa Especializada ●
Empresa Capacitada /
Sistema de Segurança ●
Especializada
Planilha Sintética do Plano de Manutenção Preventivo
Controle do Gestor/Síndico Periodicidade
Trimestral
Quinzenal
Bimestral
Semanal
Mensal
2 Anos
3 Anos
Anual
Gerador de Água Quente Empresa Capacitada ●
Sistema de Aquecimento Individual Empresa Capacitada ●
Para-raios Empresa Especializada ●
Desratização e Desinsetização
Empresa Especializada ●
(Residencial)
Áreas molhadas internas e externas,

Equipe Local ●
Reservatórios, Coberturas e Jardins
Equipe Local /
Rejuntamento e Vedações ●
Empresa Capacitada
Revestimentos Equipe Local /

●
Paredes Externas, Fachadas e Muros Empresa Especializada
Revestimentos Equipe Local /

●
Piso acabado, Paredes e Tetos Empresa Especializada

Quadro de Distribuição de Circuitos ●
Capacitada / Especializada
Planilha Sintética do Plano de Manutenção Preventivo
Controle do Gestor/Síndico Periodicidade
Trimestral
Quinzenal
Bimestral
Semanal
Mensal
2 Anos
3 Anos
Anual
Equipe Local /
Esquadrias em Geral ●
Empresa Especializada
Equipe Local /
Vidros e seus Sistemas de Fixação ●
Equipe Local /
Tubulações ●
Metais, Acessórios e Registros (hidrossanitários) Equipe Local ●
Equipamentos de Incêndio Empresa Especializada ●
Equipe Local /
Sistema de Cobertura ●
Equipe Local /
Esquadrias e Elementos de Madeira ●
Equipe Local /
Esquadrias e Elementos de Ferro ●
Tomadas, Interruptores e Equipe Local / Empresa
●
Pontos de luz Capacitada / Especializada
Fachada ●
Capacitada / Especializada
P.M.P. - Plano de Manutenção Preventiva
Controle Operacional
PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Check-List
Mês:______________________ Periodicidade: Semanal
Elemento /
Atividade 1ª Semana 2ª Semana 3ª Semana 4ª Semana
Componente
Verificar após o uso do equipamento o nível de óleo combustível e
Gerador
se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação.
Reservatórios Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das boias.
Semana Realizado por: Data

1ª
2ª
3ª
4ª
Observações / Registro
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria: ____________________

Mês:______________________ Periodicidade: Quinzenal
Elemento / Componente Atividade 1ª Quinzena 2ª Quinzena
Verificar o funcionamento e alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em

Bombas de Água
sistema de rodízio, quando aplicável.
Iluminação de Emergência Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Gerador Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Quinzena Realizado por: Data

1ª
2ª
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria: _____________________
Mês:______________________ Periodicidade: Mensal
Elemento / Componente Atividade 

Iluminação de Emergência Efetuar teste de funcionamento de todo o sistema conforme instruções do fornecedor.
Automação de Portões Fazer manutenção geral dos sistemas conforme instruções do fornecedor.
Dados, Informática, Telefonia,
Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor.
TV e Segurança Perimetral
Pedras Naturais Verificar e se necessário, encerar as peças polidas.
Ralos, Grelhas, Calhas e Limpar o sistema das águas pluviais e ajuste da periodicidade em função da
Canaletas sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas.
Bombas de Incêndio Testar seu funcionamento, observada a legislação vigente.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria: ________________
Ano:______________________ Periodicidade: Bimestral
Elemento / Componente Atividade 1º 2º 3º 4º 5º 6º
Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de água

Gerador de Água Quente
conforme instruções dos fabricantes.
Para unidades centrais, verificar fusíveis, Led de carga da bateria
Iluminação de Emergência selada e nível de eletrólito da bateria comum conforme instruções
dos fabricantes.
Bimestre Realizado por: Data
1º
2º
3º
4º
5º
6º
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria:
Ano:______________________ Periodicidade: Trimestral
Elemento / Componente Atividade 1º 2º 3º 4º
Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas.

Porta Corta Fogo
Verificar abertura e o fechamento a 45° se for necessário fazer
regulagem, chamar empresa especializada.
Esquadrias de Alumínio Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes.
Caixas de Esgoto, de Gordura e

Efetuar limpeza geral.
de Águas Servidas
Trimestre Realizado por: Data
1º
2º
3º
4º
Nota:
C = Conforme
PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Check-List 1/4
Ano:______________________ Periodicidade: Anual

Lajes, Vigas e Pilares Verificar a integridade estrutural conforme ABNT NBR 15575.
Sistema de Segurança Manutenção recomendada pelo fornecedor.
Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do sistema de lavagem interna
Gerador de Água Quente
dos depósitos de água quente e limpeza das chaminés conforme instruções do fabricante.
Sistema de Aquecimento
Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem, conforme legislação vigente.
Individual
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme
legislação vigente.
Para Raios Inspecionar periodicamente de acordo com a legislação vigente.
Em locais expostos à corrosão severa, reduzir os intervalos entre verificações.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria: _______________________
Ano:______________________ Periodicidade: Anual

Desratização e Desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos químicos.
Áreas Molhadas Internas e Externas, Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração
Reservatórios, Coberturas e Jardins ou falhas da impermeabilização exposta.
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos
Rejuntamento e Vedações dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de
banheiras, chaminés, grelhas de ventilação e outros elementos.
Paredes Externas/ Fachadas e Muros Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário.
Piso Acabado, Revestimento de Paredes e Tetos Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
Ano:_____________________ Periodicidade: Anual

Quadro de Distribuição de Circuitos Reapertar todas as conexões
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-corpos, e reconstituir sua
integridade, onde necessário.
Efetuar limpeza geral das esquadrias incluindo os drenos, reapertar parafusos aparentes,
Esquadrias em Geral
regular freio e lubrificação.
Observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos
fornecedores.
Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir
Vidros e seus Sistemas de Fixação
sua integridade, onde necessário.
Verificar as tubulações de água potável e servida, para detectar obstruções, falhas ou
Tubulações
entupimentos e fixação e reconstituir a sua integridade, onde necessário.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
Ano:_____________________ Periodicidade: Anual

Metais, Acessórios e Registros Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros.
Equipamentos de Incêndio Recarregar os extintores.

Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações e reconstituir e
Sistema de Cobertura
tratar, onde necessário.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
Ano:_____________________ Periodicidade: A cada 2 anos

Verificar e se necessário pintar, encerar, envernizar ou executar tratamento
Esquadrias e Elementos de Madeira
recomendado pelo fornecedor.
Verificar e se necessário pintar ou executar tratamento recomendado pelo
Esquadrias e Elementos de Ferro
fornecedor.
Tomadas, Interruptores e Verificar as conexões, estado dos contatos elétricos e seus componentes e
Pontos de Luz reconstitui onde necessário.
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
Ano:_____________________ Periodicidade: A cada 3 anos

Efetuar lavagem
Fachada Verificar os elementos e se necessário solicitar inspeção
Atender às prescrições do relatório ou laudo de inspeção
Realizado por: Data
Nota:
C = Conforme
NC = Não Conforme Próxima vistoria: ______________________
Documentação
solicitada para análise
da Inspeção Predial
Documentação solicitada para análise da Inspeção Predial
ADMINISTRATIVA
 Regimento Interno do Condomínio - regras de convivência ;  Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança (SP) –
 Alvará de Construção – Pref. licencia a execução da obra; comprova a manutenção dos sistemas de segurança das edificações;
 Auto de Conclusão;  Licença de funcionamento da Prefeitura – comercial etc.;

 Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) - visa a saúde  Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual -
e a integridade dos trabalhadores; os riscos ambientais são os agentes Utilizam recursos naturais, ou que sejam potencialmente
físicos, químicos e biológicos existentes nos ambientes de trabalho. poluidores ou que possam causar degradação ambiental.
 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional  Cadastro no sistema de limpeza urbana;
(monitora por anamnese e exames laboratoriais a saúde dos  Comprovante da destinação de resíduos sólidos - lixo
trabalhadores); comum ou domiciliar, público ou especiais (incinerados);
 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB;  Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio;  Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
 Ata/Assembleia de instalação do condomínio – Nomeação do  Certificado de Acessibilidade - comprovação da
síndico, posterior CNPJ, seguro e outras providências.; adaptação das edificações.
TÉCNICA
 Memorial descritivo dos sistemas construtivos;  Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas;
 Projeto executivo;  Instalações de climatização;
 Projeto de estruturas;  Combate a incêndio;
 Instalações hidráulicas;  Projeto de Impermeabilização;
 Instalações de gás;  Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas;
 Instalações elétricas;  Projeto de paisagismo.
 Instalações de cabeamento e telefonia;

MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO
 Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);

 Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) – Manutenção: Condicionadores de ar;
 Selos dos Extintores;
 Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
 Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede;
 Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
 Laudos de Inspeção Predial anteriores;
MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO
 Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores;

 Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas:
Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos;
eletromecânicos e demais componentes;
 Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central;
 Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás.
 Cadastro de equipamentos e máquinas;
 Relatórios de ensaios preditivos, tais como: Inspeção termográfica, vibrações mecânicas, etc..
Inspeção Termográfica - detecta variações de temperatura através de imagens.
Recomendação: SUGERE-SE REALIZAR LIMPEZA E REAPERTO GERAL DAS CONEXÕES.

Inspeção Termográfica
Recomendação: A CONEXÃO APRESENTA SINAIS DE CARBONIZAÇÃO, SUGERE-SE EFETUAR A SUBSTITUIÇÃO DO DISJUNTOR POR OUTRO DO
MESMO MODELO E REFAZER SUA TERMINAÇÃO DE SAÍDA.
Exemplos Práticos e seus
Sistemas Construtivos
Condomínios Residenciais
Condomínio Edifício Residencial Vistoria - 22/11/2014
Nível de Criticidade - Crítico Área Comum
Recomendações:
Sugere-se sua instalação sobre pilaretes,

providenciar a impermeabilização dos
pontos que foram perfurados pelos
fixadores. Solicitar à construtora
orientações.
Pavimento:
Ático
Local:
Última Laje
Quadro – Problema identificado:
Tipo de Problema:
Constatado base da antena perfurando a impermeabilização da laje, ponto sensível à entrada de água.
Anomalia Endógena – erro construtivo
Condomínio Edifício Empresarial Vistoria - 29/11/2014 Condomínio Edifício Empresarial Vistoria - 29/11/2014
Nível de Criticidade - Crítico Área Comum Nível de Criticidade - Crítico Área Comum
Recomendações: Recomendações:
Sugere-se a fixação dos Providenciar melhor
terminais aéreos na fixação do terminal
mureta ao lado, para não aéreo.
atingir a Sugere-se a fixação na
impermeabilização da mureta ao lado, para não
laje. perfurar a
impermeabilização da
laje.
Pavimento: Pavimento:
Ático Ático
Quadro – Problema identificado: Local:
Local:
Cobertura/Ultima Laje Constatado terminais aéreos do para-raios se soltando. Cobertura/Ultima Laje
Constatado terminais aéreos fixados na laje, não
Tipo de Problema: Tipo de Problema:
conforme. Anomalia Endógena –
Anomalia Endógena –
erro construtivo erro construtivo
Condomínio Edifício Residencial Vistoria - 02/10/2014 Condomínio Edifício Residencial Vistoria - 02/10/2014
Nível de Criticidade - Regular Área Comum Nível de Criticidade - Regular Área Comum
Providenciar rufos para Conforme NBR 6493 todas as
proteção da fachada. tubulações devem ser pintadas
conforme exigência da norma.
Pavimento:
Quadro – Problema identificado: Ático
Pavimento:
Local:
Constatado falta de rufo no perímetro da laje, a falta do Ático
Última Laje Quadro – Problema identificado:
mesmo propicia a concentração de água na fachada e Local:
Tipo de Problema: Constatado tubulação não pintada conforme Última Laje
sujidade. Falha Operacional exigência da Norma. Tipo de Problema:
Falha Operacional
Recomendações:
Conforme NBR 10844:1989 deve-se providenciar
ralo hemisférico para evitar o acúmulo de folhas
de vegetação e detritos, permitindo dessa forma
a passagem da água por cima do ralo.
Pavimento:
Ático
Local:
Cobertura/Ultima Laje
Quadro - Problema identificado: Tipo de Problema:

Falta de ralo hemisférico. Falha Operacional.
Condomínio Edifício Residencial Clube Vistoria - 06/01/2015
‘’
Recomendações:
Providenciar correção, a causa

pode ser o caimento do piso
e/ou a posição do ralo. Solicitar
à construtora orientações.
Pavimento:
Ático
Local:
Última Laje
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Anomalia endógena - erro
construtivo.
Constatado empoçamento na laje.
Condomínio Edifício Residencial Clube Vistoria - 06/01/2015
Recomendações:
Projeto de hidráulica não recebido.

Verificar e confirmar a quantidade de
pontos de escoamento de água
necessários para a área técnica,
solicitar à construtora orientações.
Providenciar pintura das tubulações
conforme exigência da norma NBR
6493:1994.
Pavimento:
Ático
Local:
Reservatório Superior

Tipo de Problema:
Constatado apenas 1 (um) ralo para escoamento de água. Tubulação sem pintura, conforme Anomalia endógena - erro
construtivo.
NBR 6493 todas as tubulações devem ser pintadas conforme exigência da norma.
Condomínio Edifício Empresarial Vistoria - 29/11/2014 Condomínio Edifício Empresarial Vistoria - 29/11/2014
Nível de Criticidade - Regular Área Comum
Recomendações:
Recomendações:
Providenciar correção,
Sugere-se trabalhar com o
troca do conector do
mesmo material ou isolar o
para-raios e providenciar
contato e protege-lo contra a
a proteção e
ação da corrosão galvânica,
impermeabilização.
no mesmo eletrólito o metal
mais nobre é protegido e o
menos nobre apresenta
maior corrosão do que na
condição sem o contato
Pavimento:
elétrico.
Ático
Pavimento:
Local:
Ático
Quadro – Problema identificado: Cobertura/Ultima Laje
Local: Quadro – Problema identificado:
Material metálico (arruela) não conforme, sofrendo Tipo de Problema:
Cobertura/Ultima Laje Abertura com acumulo de água na mureta periférica, conector e Anomalia Endógena –
processo de corrosão galvânica. Tipo de Problema: cabo do para-raios imerso e com ferrugem. erro construtivo
Falha Execução
Sugestão de Isolamento
Outra forma é manter os metais secos e/ou blindados do contato de compostos iônicos (sais, ácidos, bases), por
exemplo com pintura ou revestindo-se o metal protegido em plástico ou resina epóxi, e permitindo-lhes secar.
A galvanização ou outros revestimentos metálicos também podem ajudar.
É possível também escolher metais que tem potenciais similares.
Nível de Criticidade: Regular Área Comum
Recomendações:
Refazer nova proteção mecânica
para garantir a proteção do sistema
de impermeabilização da laje.
Pavimento:
Ático
Local:
Ultima Laje
Tipo de Problema:
Anomalia Funcional
Quadro - Problema identificado:
Constatado trincas e fissuras no piso (proteção mecânica).
Nível de Criticidade: Crítico Área Comum
Recomendações:
Providenciar tampa da caixa d’água de
alumínio ou similar para facilitar o acesso
e para evitar a entrada de insetos e
sujeiras.
Pavimento:
Ático
Local:
Ultima Laje
Tipo de Problema:
Constatado tampa da caixa d’água de concreto “pesada” dificultando o acesso e
Falha Operacional
abertura, a fresta existente proporciona a entrada de insetos e sujeiras.
Recomendações:
Região se encontra com o revestimento e

pintura sem desempenho (não há proteção
da parede). O revestimento e a pintura
devem ser restaurados.
Pavimento:
Ático
Local:
Quadro – Problema identificado: Última Laje/Escada
Tipo de Problema:
Constatado parede com pontos danificados, manifestações patológicas avançadas. Falha de Planejamento
Possível motivo da manifestação patológica:
Recomendações: A fim de evitar fissuras nas paredes do último pavimento,

Tratar a trinca, realizar seu provocadas pela movimentação térmica da laje, sugere-
devido acabamento com
material flexível para se que as paredes do último andar fiquem separadas da
absorver a movimentação
laje, de maneira a permitir que a mesma se movimente
estrutural e térmica.
Principalmente a sobre a parede.
movimentação térmica da
laje. Simples ilustração:
Quadro – Problema identificado: Pavimento:
Constatado trinca entre laje e parede. A Laje de Cobertura
Local:
manifestação patológica identificada
Sala
normalmente é provocada pela falta de junta de
Tipo de Problema:
dilatação entre a última laje e as paredes de Anomalia endógena – falha
apoio. Deve ser verificada. construtiva.
Nível de Criticidade: Crítico Área Comum Nível de Criticidade: Crítico Área Comum
Conforme NBR Providenciar a troca da luz
5419:2005 toda estrutura piloto. A sinalização tem a
metálica deve estar finalidade de reduzir os perigos
equipotencializada ao para as aeronaves, indicando a
Sistema de proteção presença de obstáculos e,
contra descargas consequentemente,
atmosféricas (SPDA). minimizando os riscos de
acidentes.
Pavimento:
Pavimento:
Ático
Quadro – Problema identificado: Ático
Local:
Última Laje Quadro – Problema identificado: Local:
Constatado tampas das caixas d’água e escada Marinheiro não Última Laje
Tipo de Problema:
interligadas ao Sistema de proteção contra descargas atmosféricas Anomalia endógena – Constatado 1 (uma) luz piloto queimada.
Tipo de Problema:
(SPDA). falha construtiva.
Falha Operacional
Nível de Criticidade: Regular Área Comum.
Recomendações:
Tratar e pintar as tampas das caixas
d’água e escada Marinheiro.
Pavimento:
Ático.
Local:
Caixa D’água
Tipo de Problema:
Falha de Planejamento
Tampas das Caixas D’água e escada Marinheiro com pontos sofrendo oxidação.
Nível de Criticidade: Crítico Área Comum.
Recomendações:
Providenciar a limpeza da caixa
d’água. Conforme NBR
5626:1998, a água deve
atender ao padrão de
potabilidade determinado pela
Portaria nº 36 do Ministério da
Saúde.
Pavimento:
Ático.
Local:
Constatado na caixa d’água materiais não pertencentes ao meio, acúmulo de sujeira no fundo e partículas suspensas.
Caixa D’água
Tipo de Problema:
Falha Gerencial
Recomendações:
Providenciar correção e devida substituição da telha, a

passagem de água possibilita possíveis problemas na
laje e infiltrações na região.
Verificar aprovação do condomínio para instalação de
antenas sobre as telhas, não conforme.
Pavimento:
Ático
Local:
Telhado
Quadro – Problema identificado: Tipo de Problema:

Falha Operacional
Constatado telha quebrada, sensível a entrada de água e antena de uso privativo sobre as telhas.
105
Recomendações:
Providenciar limpeza da calha

conforme o Plano de Manutenção
Integrada (PMI).
Pavimento:
Ático
Telhado
Sujeira acumulada em calha, risco de entupimento do escoamento das águas pluviais e vir a transbordar para debaixo do telhado.
Tipo de Problema:
Constatado sistema sem manutenção. Falha Operacional
Recomendações:
Proteger o sistema e os cabos

elétricos.
Pavimento:
Ático
Local:
Telhado

Falha de Execução
Instalação de luz piloto desprotegido e contato exposto, pode causar acidente.
Condomínio Edifício Residencial e Comercial Vistoria - 24/09/2014
Recomendações:
Providenciar a impermeabilização dos

pontos para não ocasionar as
infiltrações.
Pavimento:
Ático
Local:
Quadro – Problema identificado: Cobertura/Telhado
Tipo de Problema:
Suporte do para-raios provocando infiltração interna, pontos sensíveis à entrada de água. Falha de Execução
Recomendações:
Restaurar parte danificada e proteger

o vão contra a entrada de águas
pluviais. Solicitar à construtora
orientações.
Pavimento:
Ático
Local:
Quadro – Problema identificado: Fachada/Cobertura.
Tipo de Problema:
Revestimento externo comprometido, permitindo a entrada de águas pluviais na junta, com
Anomalia Endógena – erro construtivo
possibilidade de queda parcial ou total em área de passagem de pedestre.
Recomendações:
Sugere-se a retirada da escada

existente e a instalação de uma nova,
conforme exigência da norma,
considerando inclinação e segurança.
Pavimento:
Ático
Local:
Casa de máquinas

Falha Gerencial
Escada não conforme, inclinação não adequada, sem segurança e sem corrimão, pode provocar acidente.
110
Recomendações:
A NR-18 prevê que - as edificações com no

mínimo quatro pavimentos ou altura de 12m
(doze metros), a partir do nível do térreo, devem
possuir previsão para a instalação de dispositivos
destinados a ancoragem de equipamentos de
sustentação de andaimes e de cabos de
segurança para o uso de proteção individual, a
serem utilizados nos serviços de limpeza,
manutenção e restauração de fachadas.
Pavimento:
Ático
Local:
A baixo do Telhado
Tipo de Problema:
Constatado pontos de ancoragem a baixo do telhado, não conforme. As ancoragens devem estar em área descoberta no
Erro Construtivo - Anomalia Endógena
perímetro do prédio, para corresponder ao desempenho do sistema e exigências das normas. Conforme a norma de
desempenho 15575:2013 o sistema não atende a Manutenibilidade.
110
Recomendações:
Projeto não apresentado.

Deve ser verificada a
resistência de ancoragem em
ponto aparente do gancho e
providenciar identificação
para limite de carga máxima
conforme NBR 8400:1987.
Pavimento:
Ático
Local:
Quadro – Problema identificado: Hall Casa de Máquinas
Tipo de Problema:
Suporte com região danificada e falta de indicação da carga máxima para manutenção das máquinas.
Anomalia endógena - erro
construtivo.
Recomendações:
Sugere-se providenciar orientações

para o uso do interfone, será bem
útil caso ocorra um acidente com o
técnico ou pessoas autorizadas.
Pavimento:
Ático
Local:
Casa de Máquinas

Falha Operacional
Constatado interfone sem instruções de uso e atendimento. Qual o ramal da portaria, como fazer contato?
Recomendações:
Exige análise pontual para possível solução do

problema, o sistema deve prever organização e
segurança.
Pavimento:
Ático
Local:
Hall Casa de Máquinas
Sistema sem infra estrutura de atendimento, painel do sistema de antenas e TV desprotegido e desorganizado, não Tipo de Problema:
conforme, porta do quadro não fecha. Anomalia endógena e Falha Gerencial
Recomendações:
As tubulações devem ser apoiadas sobre materiais

imóveis, fixados na estrutura, sobre molas e de
resistência compatível á garantir desempenho.
Pavimento:
Ático
Local:
Falha Gerencial
Bombas de recalque não apoiadas e/ou apoios inadequados.
Recomendações:
Sugere-se apoios sobre materiais

imóveis, fixados na estrutura e de
resistência compatível á garantir
desempenho. Providenciar pintura das
tubulações conforme exigência da
norma NBR 6493:1994.
Pavimento:
Ático
Local:
Tipo de Problema:
Apoios da tubulação das bombas de recalque não adequados e sem pintura, conforme indicação da Norma. Anomalia endógena - erro construtivo.
Recomendações:
Conforme a NBR 15575/2013 se

faz necessário à facilidade para
acesso e manutenção dos
sistemas. Providenciar escada
fixa para acesso ao telhado
Pavimento:
Ático
Local:
Barrilete
Constatado falta de escada fixa para acesso ao telhado.
construtivo.
Recomendações:
Providenciar identificação e conforme

exigência da NBR 6493, todas as tubulações
devem ser pintadas.
Pavimento:
Ático
Local:
Barrilete
Constatado tubulações sem identificação e tubulação não pintada conforme exigência da NBR. Tipo de Problema:
Anomalia endógena - erro construtivo.
Recomendações:
Projeto não apresentado, verificar junto a

construtora orientações.
Pavimento:
Ático
Local:
Barrilete
Área técnica (barrilete) sem ralo para vazão de água.
Recomendações:
A edificação se encontra
desprotegida contra incêndio,
situação não conforme,
providenciar a instalação o
quanto antes.
Pavimento:
Ático
Local:
Tipo de Problema:
Falha Planejamento
Faltam mangueira, conectores, chave, esguicho e extintores contra incêndio.
Recomendações:
Conforme NBR 15808:2013 deve-

se observar se o ponteiro do
indicador de pressão encontra-se
na faixa verde, não podendo
recuar na faixa vermelha com a
indicação “DESPRESSURIZADO”,
situação em que o extintor
encontra-se em situação irregular.
Pavimento:
Ático
Local:
Hall dos apartamentos
Constatado extintores despressurizados. Falha Operacional
Recomendações:
Providenciar a reposição dos

extintores e sinalização.
Pavimento:
Térreo
Local:
Quadro – Problema identificado: Hall de acessos
Tipo de Problema:
Constatado extintores fora do prazo de validade e pontos sem sinalização, não indicadas conforme Projeto de Prevenção e Combate
Falha Planejamento
a Incêndio.
Recomendações:
Conforme a norma 15575 e

9077:2001 os sistemas não
devem apresentar rupturas,
instabilizações, partes cortantes
ou perfurantes.
Sobre a segurança das
instalações, deve-se evitar a
ocorrência de ferimentos aos
usuários, atendendo-se às
normas prescritivas pertinentes.
Quadro – Problema identificado: Pavimento:

Constatado corrimão com pontos danificados, pode causar ferimentos, não conforme. 10º para o 9º Andar
Local:
Escadas
Tipo de Problema:
Falha de execução
Recomendações:
Conforme NBR 10898 é

obrigatório o uso de luz de
emergência em todos os
locais que proporcionam uma
circulação vertical ou
horizontal, de saídas para o
exterior da edificação, ou
seja, rotas de saída.
Pavimento:
7º para o 6º Andar
Local:
Escadas
Luz de emergência não funciona. Falha Operacional
Recomendações:
Providenciar instalação do
sensor de presença e a
troca do miolo da caixa.
Pavimento:
6º Andar
Local:
Ambiente não tem sensor de presença e caixa de passagem com miolo danificado. Falha Operacional
Recomendações:
Dispor a mangueira conservada, com

teste hidrostático e dentro da
validade na caixa do hidrante
conforme norma NBR 13714:2000.
Pavimento:
6º Andar
Local:
Falha Operacional
Mangueira com remendo , situação não conforme.
Recomendações:
Sugere-se a retirada de
materiais que não pertencem
ao sistema de hidrante e a
instalação do conector
conforme norma NBR
13714:2000.
Pavimento:
6º Andar
Local:
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Falha Operacional
Caixa do hidrante sendo utilizado como depósito e falta de conector, situação não conforme.
Recomendações:
Dispor a mangueira de maneira adequada na caixa do

hidrante conforme norma NBR 13714:2000. Conforme
informações do manual de incêndio dos bombeiros, ao
enrolar a mangueira ela deverá ser dobrada contra si
mesma, formando uma espiral a partir da dobra em
direção as extremidades (conectores). Deve-se evitar
permanecer com a mangueira conectada no hidrante, para
melhor manobra da mangueira quando necessário,
ressecamento ou perda de vedação por fadiga da borracha
e para evitar água no interior da mangueira.
Pavimento:
6º Andar
Local:

Falha Operacional
Constatado mangueira de incêndio enrolada e acoplada, não conforme.
Recomendações:
Conforme NBR 11742:2003 as portas para saídas

de emergência devem permanecer sempre
fechadas e nunca trancadas a chave no sentido de
evasão, com o auxílio do dispositivo de
fechamento automático. Retirar pintura e fitas
sobre as etiquetas.
Pavimento:
6º Andar
Local:
Tipo de Problema:
Constatada porta corta-fogo não fecha automaticamente, etiquetas do fabricante e inmetro cobertas com tinta e Falha Operacional
com fitas adesivas.
Recomendações:
Conforme orientações do AVCB

estas áreas devem estar livres e
desimpedidas de materiais e
plantas nos locais de rota de fuga.
Pavimento:
6º, 8º e 1º Andar
Local:

Anomalia Exógena
Vasos e plantas em áreas técnicas e no caminho de rota de fuga, em caso de incêndio se torna perigoso.
Recomendações:
Providenciar martelo, pois faz parte do

sistema de segurança, identificar as
tubulações e solicitar orientações com as
construtora sobre área sem ralo (projeto
indica ralo no ambiente).
Pavimento:
2º e 4º Andar
Local:
Quadro – Problema identificado: Hall dos Aptos/Shaft
Tipo de Problema:
Acionador manual convencional de alarme sem martelo para quebrar o vidro em caso de incêndio, tubulações não
Falha Operacional e Anomalia Endógena
identificadas e shaft dos hidrômetros sem ralo.
Recomendações:
Sugere-se a limpeza dos ambientes técnicos

e o fechamento das portas com chave. As
antecâmaras devem estar livres.
Pavimento:
3º, 9º e 15º Andar
Local:
Quadro – Problema identificado: Hall dos Aptos/Shaft/Antecâmara
Área técnica e rota de fuga deve estar livre e desimpedida, materiais não pertencentes a área podem danificar os sistemas, Tipo de Problema:
dificulta o acesso para manutenção e pode causar acidente. Anomalia Exógena
Recomendações:
Sugere-se proteção dos

pontos indicados e
fechamento das portas com
chave.
Pavimento:
Andares Tipo
Local:
Quadro – Problema identificado: Hall dos Aptos/Shaft
Todas as áreas técnicas (Shafts) permitem o livre acesso sem trava ou fechamento da porta, apresentando piso falso (proteção entre andares), Tipo de Problema:
porém frágil, cabos elétricos sem proteção e pontos desencapados, perigo, principalmente de crianças e adolescentes no ambiente.
construtivo
Condomínio Edifício Residencial e Comercial Vistoria - 03/07/2014
Recomendações:
Providenciar a organização
garantindo desta forma o controle e
a segurança do sistema.
Pavimento:
Térreo e 6º Andar
Local:
Quadro de Telefonia e Sala TI

Falha Gerencial
Constatado cabos desorganizados e desativados.
Recomendações:
A área técnica deve estar

limpa, desobstruída para a
segurança do técnico, de seus
sistemas e equipamentos.
Pavimento:
Subsolo
Local:
Reservatórios Inferiores
Tipo de Problema:
Constatado varal dentro da área técnica, sendo usada como vestiário e área de convivência de Falha Gerencial
funcionários do condomínio, não conforme.
Nível de Criticidade: Crítico Área Comum Nível de Criticidade: Crítico Área Comum
Providenciar correção. Providenciar a correção do
Solicitar à Construtora vazamento.
orientações.
Pavimento:
Pavimento:
Térreo
3°.
Local: Local:
Hidrômetro. Vestiários
Tipo de Problema: Quadro – Problema identificado: Tipo de Problema:
Ralo com nível acima do piso.
Anomalia endógena – Falha Operacional
falha construtiva. Constatado pontos com vazamentos.
Recomendações:
Tratar as armaduras expostas, proteger e

providenciar acabamento. Conforme NBR
5626:1998 a água deve atender ao padrão de
potabilidade determinado pela Portaria nº 36 do
Ministério da Saúde. Sugere-se identificar a
causa da infiltração, impermeabilizar e retirar a
solução paliativa.
Pavimento:
Térreo/Subsolo
Local:
Reservatório inferior/Garagem
Tipo de Problema:
Constatado teto com oxidação nas armaduras se misturando a água, impermeabilização próxima ao jardim está danificada, a
Anomalia endógena - erro construtivo
permanência da infiltração danifica a estrutura e, bandeja provisória para captação de infiltração.
Recomendações:
Sugere-se identificar a causa da

infiltração, impermeabilizar e retirar
as soluções paliativas.
Pavimento:
Térreo/Subsolo
Local:
Garagem

Falha operacional
Constatado infiltrações e soluções paliativas, as infiltrações deterioram a estrutura.
Recomendações:
Providenciar proteções.
Pavimento:
Térreo
Local:
Playground.
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Falha Gerencial
Casa de madeira, com farpas e pontas metálicas, podem causar acidentes, principalmente às crianças.
Recomendações:
Verificar e trocar suportes

danificados e enferrujados.
Conforme NBR 6493 todas as
tubulações devem ser
pintadas conforme exigência
da norma.
Pavimento:
1° Subsolo
Local:
Área Técnica
Registro de alguns apoios e braçadeiras das tubulações danificados, podem sofrer rompimentos. Tubulações não pintadas conforme exigência Falha de Planejamento
da norma.
Recomendações:
A porta deve permanecer

trancada e providenciar
aterramento da porta de
alumínio. Sugere-se uma
avaliação de um Engenheiro
eletricista.
Pavimento:
Térreo
Local:
Entrada principal da Torre

Falha Operacional.
Constatado quadro elétrico energizado, fácil acesso e sem tranca, porta não está aterrada. O corredor é passagem constante de pessoas, perigo
eminente, principalmente de crianças e adolescentes.
Recomendações:
Sugere-se laudo de especialista em estruturas e

fundações para análise em relação a manifestação
patológica registrada. Solicitar à construtora
orientações.
Pavimento:
Região do 1º pavimento
Local:
Fachada
Tipo de Problema:
Registro de trincas a 45°, em parte da fachada nos dois lados da torre.
Recomendações:
Solicitar orientações com a

construtora, pois há indicação
de contra verga no projeto.
Pavimento:
Região do 1º pavimento
Local:
Fachada
Tipo de Problema:
Anomalia endógena – erro
construtivo
Trincas tendendo a 45° no canto das janelas na fachada, provável motivo seja a falta de contra verga, pontos sensíveis à infiltração de água.
Recomendações:
Providenciar o tratamento,
impermeabilização e
acabamento da parte externa
que se encontra a trinca.
Providenciar a instalação de
pingadeira ou a garantia de
impermeabilização e vedação
do peitoril da janela,
principalmente pontos que
foram perfurados pelos
parafusos da tela de proteção.
Pavimento:
2º, 3º, 7º e 8º andar.
Local:
Interno - Janelas/Parede
Parafusos de suporte da tela de proteção perfurando a impermeabilização do peitoril da janela, pontos com falha na vedação entre o Tipo de Problema:
peitoril/janela e a presença de fissuras e trincas na superfície da parede externa propiciam a infiltração de umidade para o interior do substrato Anomalia Exógena/Anomalia
acelerando a degradação tanto do substrato como da pintura (manchas, bolhas, descascamentos, etc.). endógena
Recomendações:
Verificar e analisar solução

do problema. Solicitar à
construtora orientações.
Pavimento:
Vários andares
Por amostragem (verificado na escada de emergência do 1º para o Térreo) foram constatados dois problemas:
1º Problema: Local:
Constatado degraus com 22,00 cm e outro com 16,5cm, com diferença de 5,5 cm, sendo tolerável conforme NBR 9077:2001, de no máximo Escadas
0,05cm ou 0,5mm, portanto não conforme, pode causar acidentes. Tipo de Problema:
2º Problema: Anomalia endógena - erro
A NBR 9077:2001 afirma que os espelhos/degraus devem ter entre 16,0 cm a 18,0 cm, foram constatados degraus com 22,00 cm, não conforme. construtivo
Exemplos Práticos e seus
Sistemas Construtivos
Edificações Comerciais
Condomínio Edifício Comercial Vistoria - 08/01/2015
Recomendações:
Providenciar fixação da
estrutura metálica na
estrutura da edificação.
Pavimento:
Ático
Local:
Cobertura
Tipo de Problema:
Constatado pontos da estrutura metálica sem fixação na estrutura em concreto armado da edificação.
construtivo.
Recomendações:
Providenciar preenchimento
da junta de dilatação
horizontal da fachada.
Pavimento:
Ático
Local:
Cobertura
Constatado pontos sem preenchimento da junta de dilatação horizontal da fachada, ponto sensível à entrada de água. Anomalia endógena - erro
construtivo
Recomendações:
Atender NBR 5419:2005, esta Norma

fixa as condições exigíveis ao projeto,
instalação e manutenção de sistemas de
proteção contra descargas atmosféricas
(SPDA) de estruturas, bem como de
pessoas e instalações no seu aspecto
físico dentro do volume protegido.
Sugere-se que todo o sistema sejam
feitas as devidas manutenções.
Pavimento:
Ático
Local:
Cobertura
Constatado ligação do cabo do para-raios interrompido, sem continuidade. Não foi apresentado o projeto de para raios e nem os Tipo de Problema:
últimos serviços realizados de manutenção. Não foi apresentado o projeto das Instalações do Sistema de Proteção Contra Falha Operacional
Descargas Atmosféricas (SPDA).
Recomendações:
Os materiais de contato entre os vidros e

as vigas devem prever a absorção desta
flexibilidade, para evitar problemas com os
vidros (esmagamentos, trincas etc..).
Solicitar ao fornecedor da caixilharia de
vidro que providencie maior flexibilidade
entre a viga e o perfil superior do caixilho.
Pavimento:
Térreo e 1º pavimento
Local:
Fachada
Grandes movimentações estruturais provocando travamento, trinca e quebra de parte dos vidros da fachada. Falha de Execução
Edifício Comercial Vistoria - 27/06/2014
Recomendações:
Sugere-se a substituição do elemento

de ligação da coluna com a treliça e
troca dos trechos com deterioração
avançada.
Pavimento:
Térreo
Local:
Cobertura metálica
Constatado corrosão crítica com perda total da seção do perfil e acúmulo de material oxidado, evidência de desgaste agressivo. Falha de Planejamento
Recomendações:
Sugere-se a substituição das placas e dos

arames de fixação (não conformes). Todas
as placas devem ser verificadas e sua
fixação confirmada, estão sobre a
passagem de automóveis e pedestres.
Pavimento:
Térreo
Local:
Cobertura metálica
Tipo de Problema:
Constatado placas de fachada gravemente danificadas por corrosão, próxima de
Falha Operacional/Planejamento
ruptura no ponto de fixação.
Conclusão
Em muitos casos foi sugerido uma reavaliação pontual, pois se observou que o metal oxidado pode se aderir ao perfil, sendo impossível
visualizar a espessura real desses elementos. Com um paquímetro, a medição é de aproximadamente 6mm quando a espessura nominal é de
4mm, observando um aumento significativo. A foto a seguir demonstra:
 As regiões expostas às intemperes apresentaram deterioração muito maior que as outras, assim recomenda-se um fechamento lateral do
tipo brise, por exemplo, para proteger a estrutura.
 Um fator que contribui para a corrosão intensa é a alta corrosividade atmosférica de Fortaleza que apresenta o índice C5,
sendo o mais crítico dos índices*. Alto índice de cloreto.
 O uso de perfis “C” da maneira como foi concebido nesta estrutura metálica proporciona o acúmulo de água e sujeira que potencializa a
oxidação, ou seja, foi constatado erro de projeto. A figura** a seguir ilustra:
 Pontos indicados em situação de corrosão generalizada e sem possibilidade de recuperação, o trecho ou a peça deve ser substituída;
 Durante o tratamento na parte de lixamento da estrutura metálica, os pontos identificados como irrecuperáveis devem ser substituídos;
 Não se faz necessário à troca de toda a estrutura e sim dos pontos comprometidos e o devido tratamento do restante da estrutura metálica.
*Fonte: Norma ISO 9226.

** Fonte: Princípios da Proteção de Estruturas Metálicas em Situação de Corrosão e Incêndio 2012, 5º Edição da Gerdau Açominas, Coletânea do Uso do Aço.
Recomendações:
Deve-se contratar empresa

especializada em recuperação
estrutural de fachada, para as devidas
providências, e principalmente para
garantir a segurança.
Local:
Toda fachada/Fundos

Tipo de Problema:
Constatado situação crítica da ligação da fachada com a estrutura do prédio, fendas contínuas.
Falha Operacional
Recomendações:
As trincas estáveis devem ser fechadas

com material flexível e telas sintéticas
ou metálicas e, as instáveis devem
continuar o monitoramento com
histórico de evolução das aberturas,
sugere-se análise durante todo o
período. Sugere-se estudo de
sobrecarga.
Pavimento:
Maioria dos pavimentos
Loca:
Shaft Instalações
Testes anteriores na parede, constataram movimentações em algumas paredes e outras não. Verificou-se nas paredes vários tipos Tipo de Problema:
de fixadores, fragilizando e somando para a manifestação patológica apresentada. Não deve ser descartado estas manifestações Falha Gerencial
patológicas provenientes de sobrecarga.
Recomendações:
Agência Nacional de Vigilância

Sanitária ANVISA, item IV - É
inaceitável a presença de fungos
patogênicos e toxigênicos.
Conforme NBR 16401:2008 a área
técnica deve estar limpa e
desobstruída evitando o risco a saúde
dos usuários e a contaminação do ar
captado.
Pavimento:
10º Andar
Loca:
Quadro – Problema identificado: Sala Ar Condicionado/Operação
Constatado área técnica com materiais como mochila, tênis, meia, equipamentos e vários outros, utilizado como depósito e Tipo de Problema:
vestiário, não conforme. Falha Gerencial
Recomendações:
Conforme NBR 9050:2004 e Lei

4.781/2008, os WC's Especiais
devem ter torneiras nos
lavatórios acionadas por
alavanca, sensor eletrônico ou
dispositivo equivalente e deve
ter piso antiderrapante.
Pavimento:
7º Andar
Loca:
WC's Especial
Constatado adaptação para deficientes físicos como torneira e piso liso, não conforme. Falha de Execução
Resumo do desperdício:
 Torneira Gotejando – Desperdício de
Recomendações:
40 litros/dia.
O departamento de  Vaso sanitário com filete de água
manutenção deverá correndo - Desperdício de 130
periodicamente realizar litros/dia.
vistoria evitando desta
forma prejuízo para o prédio Constatados:
e promover ações a favor da  3 torneiras gotejando 3x40 litros/dia
sustentabilidade. = 120 litros/dia = 3600 litros/mês;
Providências emergenciais.  6 Vasos sanitários com filete de água
correndo 6x130 litros/dia = 780
litros/dia = 23400 litros/mês.
Pavimento:
10º, 9º, 7º, 6º, 5º e Térreo
Total de desperdício de litros/mês:
3600 +23400 = 27000 litros/mês.
Local:
WC's - Geral
Total de desperdício de litros/ano:
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: 27000 x 12 = 324.000 litros/ano.
Falha Operacional
Constatado vaso sanitário com vazamento constante, desperdício de água.
Na edificação do slide anterior constatamos o total de desperdício em litros/ano:
27000 x 12 = 324.000 litros/ano.
Considerando 187 litros/diário de consumo médio Brasileiro, o desperdício acima é consumido por uma pessoa durante aproximadamente 5 anos.
Recomendações:
Conforme ABNT NBR 9050:2004 nos itens:

7.3 Sanitários
7.3.1 Bacia sanitária
7.3.1.1 Áreas de transferência
Para instalação de bacias sanitárias devem ser
previstas áreas de transferência lateral,
perpendicular e diagonal, conforme figura 114.
Providenciar correção para atendimento conforme
exigência da norma.
Pavimento:
Térreo
Local:
WC para pessoa portadora de deficiência física.

Constatado adaptação para deficientes físicos não conforme (inadequado). Falha de Execução
Recomendações:
Conforme a norma NBR

9050:2004 as escadas de
emergência, devem ser
previstas áreas de resgate
com espaço reservado e
demarcado para o
posicionamento de pessoas
em cadeiras de rodas.
Pavimento:
Tipo e Térreo
Local:
6.3.4 Nas áreas de resgate deve ser previsto o espaço para um M.R. (Módulo de Referência) a cada 500 pessoas ou fração. Escada/Antecâmara

Constatado a falta de área de resgate para cadeirantes em rota de fuga. Anomalia endógena - erro
construtivo
Recomendações:
Conforme a Lei Munic. Nº12.751 e Lei 11995, é

necessária sinalização de segurança e
orientações. Sugere-se providenciar avisos de
segurança e orientações em todos os halls dos
elevadores para evitar acidentes.
Pavimento:
Todos os andares
Local:
Hall dos elevadores
Constatado falta de sinalização de aviso aos passageiros. Falha Operacional

Recomendações:
Sugere-se providenciar avisos de segurança em todos os halls dos elevadores para evitar acidentes. Abaixo há alguns exemplos de
Conforme a Lei Munic.
avisos:
Nº12.751 e Lei 11995, é
necessária sinalização de
segurança e orientações.
Pavimento:
Todos os andares
Local:
Hall dos elevadores
Tipo de Problema:
Falha operacional
Recomendações:
Conforme a norma NBR 9050:2004 sugere-se

vagas para estacionamento de veículos que
conduzam ou seja conduzidas por pessoas
com deficiência.
Pavimento:
1º e 2º subsolo
Local:
Garagem
Tipo de Problema:
Constatado a falta de marcação das vagas para pessoas com
necessidades especiais.
NBR 9050:2004
Recomendações:

9050:2004, para possibilitar
acesso às informações da
edificação, sugere-se a
instalação do mapa tátil.
Pavimento:
Térreo
Local:
Recepção

Constatado falta do mapa tátil. Anomalia endógena - erro
construtivo
Recomendações:
Conforme a NBR 9050:2015 devem

ser colocados barras horizontais para
apoio e transferência.
Pavimento:
1º Subsolo
Local:
WC PNE

Constatado a falta da barra de apoio para transferência Anomalia endógena - erro
lateral junto à bacia sanitária. construtivo
Recomendações:
Conforme a NBR 9050:2014 o

acionamento da descarga deve
estar a uma altura de 1,00m.
Pavimento:
Térreo
Local:
WC PNE
Tipo de Problema:
construtivo
A instalação do acionamento da descarga está com altura de 1,30m, acima do recomendado pela norma.
Recomendações:
Conforme a NBR 9050:2014 para

instalação de bacias sanitárias devem
ser previstas áreas de transferência
lateral, mínimo 0,80cm
Pavimento:
Térreo
Local:
WC PNE
Tipo de Problema:
Constatado área de transferência lateral da bacia sanitária de 0,53 cm medida menor que recomendado pela norma.
construtivo
Recomendações:
Conforme a NBR 9050:2014 os

lavatórios devem ser suspensos, sem
coluna.
Pavimento:
Térreo
Local:
WC PNE
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Anomalia endógena - erro construtivo
Constatado lavatório com coluna, não conforme.

Recomendações:
Conforme a NBR 9050:2014

devem ter um vão livre mínimo
de 0,80 cm.
Pavimento:
Térreo
Local:
WC PNE
Tipo de Problema:
Constatado um vão livre de 0,78 cm para acesso ao banheiro.
construtivo.
Recomendações:

9050:2004 é recomendável
que os corrimãos de escadas
e rampas sejam sinalizados
através de sinalização em
Braille e anel com textura
contrastante com a superfície
do corrimão.
Pavimento:
Todos
Constatado a falta de sinalização tátil nos corrimãos.
Local:
Escadas e Rampas
Tipo de Problema:
Falha operacional
Recomendações:
Conforme a norma NBR 9050:2004

corredores devem ter livres no
mínimo 0,90 m para uso comum e
1,50 m para corredores de uso
publico.
Pavimento:
Térreo
Local:
Acesso/Fundos/Área Externa

Tipo de Problema:
Constatado corredor entre o pilar e parede de acesso a rampa com 77,5 cm, vão menor que exigido pela norma, não conforme.
construtivo
ABNT NBR 9050:2004 - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos
urbanos.
1 - Objetivo
1.3.1 - Todos os espaços, edificações, mobiliário e equipamentos urbanos que vierem a ser
projetados, construídos, montados ou implantados, bem como as reformas e ampliações de
edificações e equipamentos urbanos, devem atender ao disposto nesta Norma para serem
considerados acessíveis.
1.3.2 - Edificações e equipamentos urbanos que venham a ser reformados devem ser tornados
acessíveis. Em reformas parciais, a parte reformada deve ser tornada acessível.
1.3.3 - As edificações residenciais multifamiliares, condomínios e conjuntos habitacionais devem ser
acessíveis em suas áreas de uso comum, sendo facultativa a aplicação do disposto nesta Norma em
edificações unifamiliares. As unidades autônomas acessíveis devem ser localizadas em rota acessível.
Recomendações:
Recomenda se a eliminação da vaga

do automóvel ou a inversão do
abrigo.
Pavimento:
1º Subsolo
Local:
Garagem

Tipo de Problema:
Constatado área de acesso ao Hidrante dentro da vaga de automóvel, não
conforme.
construtivo.
Recomendações:
Providenciar conexão dos cabos de aterramento e as

hastes com conectores específicos.
ABNT NBR 5370 – Conectores de cobre para condutores

elétricos em sistemas de potência;
ABNT NBR 5474 – Conector elétrico – Terminologias;.
Pavimento:
2º Subsolo
Local:
Quadro – Problema identificado: Garagem
Constatado nas caixas de inspeção vários pontos dos cabos de aterramento Tipo de Problema:
sem conexão com as hastes, estão fixados com arames, não conforme. Anomalia endógena - erro construtivo.
Recomendações:
Providenciar a colocação dos

parafusos e porcas no flange.
Verificar junto ao projeto a pressão
máxima admissível do sistema
Pavimento:
1º Subsolo
Local:
Área Técnica Hidráulica

Constatado a falta de parafusos e porcas no flange da válvula, dos 8 pontos, só 4 pontos estão fixados, somados a alta pressão verificada. Anomalia endógena - erro
construtivo.
Recomendações:
Projeto não apresentado, verificar

junto ao projeto a pressão máxima
admissível do sistema. Confirmar se
o manômetro está funcionando.
Pavimento:
Mezanino
Local:
Área Técnica Hidráulica

Constatado pressão acima de 10kgf/cm2 e do suportado pelo manômetro. Falha Operacional
Recomendações:
Verificar e providenciar se o
problema é do aparelho/
instalação ou da falta de
atendente. Por segurança o
aparelho deve estar funcionando
neste ambiente.
Pavimento:
Ático
Local:
Casa de Máquinas
Tipo de Problema:
Falha operacional
Teste realizado conforme orientação e ninguém atendeu a ligação, não conforme.
Recomendações:
O revestimento na região da trinca

no pilar deve ser retirado e
analisado sua integridade. Contratar
profissional especialista em estrutura
para estudo e conclusões.
Pavimento:
3º Subsolo
Local:
Sala Gerador
Tipo de Problema:
Anomalia Exógena
Registro de rachaduras contínuas no pilar.
Recomendações:
Projeto não apresentado,

verificar junto a construtora
orientações, considerando
entrega do condomínio à 4
anos.
Pavimento:
2° Subsolo
Local:
Garagem
Tipo de Problema:
Cortinas apresentando perda de desempenho na impermeabilização, processo avançado de infiltração. construtivo.
Recomendações:
Os testes realizados foram

aprovados, o ponto escolhido
para a realização do teste foi o
considerado de pior situação e
se conseguiu a eficácia
desejada. Sugerimos, portanto
Impermeabilização por
cristalizante ativo integro.
Pavimento:
1º Subsolo
Local:
Garagem
Cortinas apresentando perda de desempenho na impermeabilização, processo avançado de infiltração. Falha de Planejamento
Recomendações:
Providenciar acompanhamento e monitoramento da

estrutura, apesar do pilar estar visualmente fora de prumo,
o mesmo se encontra travado e estável. Sugere-se remoção
da sujeira, bem como do material oxidado, tratar com
produtos anticorrosivos e pintar. Materiais metálicos em
processo de corrosão avançado, providenciar reposição.
Pavimento:
Térreo
Local:
Quadro – Problema identificado: Cobertura - Galpão A
Constatado pilar visualmente fora de prumo e estrutura metálica de cobertura sem tratamento e proteção, a
Tipo de Problema:
corrosão avançada pode provocar acidentes. Falha de Planejamento
Recomendações:
Providenciar correção para evitar

acidentes com empilhadeiras e
pessoas.
Pavimento:
Térreo
Local:
Área Externa
Tipo de Problema:
Falha Operacional
Constatado calha de piso, retorcidas e danificadas.
Recomendações:
Providenciar tratamento e
recuperação, possível motivo é a
ocorrência de solapamento por água
de chuva e/ou vazamentos, sugere-
se abrir para verificar a causa, caso
não tenha interdição do local poderá
perder toda a extensão da calha,
pode causar problemas na fundação
da edificação.
Pavimento:
Térreo
Local:
Lateral do Galpão G
Tipo de Problema:
Lado externo - constatado calha no piso lateral do galpão com fendas. Falha de Execução
Recomendações:
Quando não há manutenção ou

inspeção periódica o sistema
atirantado é perigoso, podendo
causar acidente, deve haver
uma boa manutenção e
controle. Sugere-se a troca de
todo o sistema de tirantes.
Pavimento:
Térreo
Local:
Lateral do Galpão H
Constatado cobertura metálica atirantada, sistema muito perigoso, caso solte e pode acontecer por vários motivos, não avisa, simplesmente cai
sobre o que estiver abaixo. Tipo de Problema:
Recomendações:
Sugere-se recuperação e tratamento

no piso para evitar acidentes e
maiores desgastes.
Pavimento:
Térreo
Local:
Galpão B - Área Interna

Constatado piso com fissuras, trincas e armadura exposta no piso, bem danificado, risco de acidentes com a empilhadeira e pessoas. Falha Gerencial
Recomendações:
Os pontos contorcidos ou
deformados sugere-se que
sejam monitorados,
acompanhados para a
confirmação de sua
estabilidade ou não. Posterior
à análise providenciar
reforços.
Pavimento:
Térreo/Cobertura
Local:
Área Interna - Galpão I

Falha Operacional
Constatado estrutura metálica, com partes contorcidas.
Recomendações:
Os funcionários que trabalham nesta área

devem estar com cinto de segurança (EPI) e
o local deve fornecer linhas de vida para a
fixação do cinto, prevendo limitador até a
borda do piso do guarda corpo.
Pavimento:
Mezanino
Local:
Área Interna/Vedações
Tipo de Problema:
Falha Gerencial
Constatado trecho sem guarda – corpo (transferência de materiais).
Recomendações:
Sugere-se reforço (recuperação

da parte perdida) da estrutura
metálica, de todos os pontos
comprometidos em função da
corrosão avançada constatada,
deve-se retirar toda a sujeira
para melhor visualização, bem
como do material oxidado,
tratar com produtos
anticorrosivos e pintar.
Pavimento:
Térreo/Cobertura
Local:
Corredor G
Constatado corrosão avançada na treliça, estrutura metálica.
Tipo de Problema:
Falha Operacional
Recomendações:
Não foram apresentados projetos. Sugere-

se reforço no piso para absorver toda a
carga prevista ou aplicação de junta de
dilatação horizontal na parede para
possibilitar movimentação. Posterior ao
reforço, tratar as aberturas com telas
metálicas e providenciar acabamento com
massa flexível.
Pavimento:
Térreo
Local:
Área Interna - Galpão J
Tipo de Problema:
Constatado parede com fendas, cargas excessivas e em função disto, recalque e movimentações Anomalia Exógena.
no piso.
Recomendações:
Verificar infiltração e providenciar

correção, aparentemente a
infiltração está danificando a
estrutura, posterior à solução de
infiltração, providenciar tratamento
das armaduras expostas e na junta
de dilatação.
Pavimento:
Térreo/Cobertura
Local:
Área Interna - Galpão D

Falha Operacional
Constatado infiltrações e falta de tratamento nas juntas de dilatação.
Recomendações:
Sugere-se o tratamento da junta com

material flexível e cordão de polietileno,
com o objetivo de proporcionar sua
estanqueidade e que possa absorver as
movimentações submetidas. Em outros
pontos houve tratamento na junta e a
mesma abriu novamente, providenciar
novo tratamento.
Pavimento:
Todos
Local:
Fachada- Galpão P
Vista da junta de dilatação, sensível à entrada de água e com tratamento recente, não conforme, pontos sensíveis à entrada de
água. Tipo de Problema:
Falha de Planejamento e Execução
Recomendações:
Por precaução sugere-se demolição

do local e providencias de ordem
emergencial.
Pavimento:
Térreo
Local:
Depósito

Constatado laje cedendo, pode causar acidente, constatado madeiramento utilizado como apoio da laje, há acúmulo de água com larvas Anomalia endógena - erro
sobre a laje e pode estar proliferando mosquitos da dengue. construtivo.
Recomendações:
Retirar revestimento, para analise do pilar. O

pilar está visualmente fora de prumo.
Pavimento:
Térreo
Local:
Área Externa
Tipo de Problema:
Constatado pilar fora de prumo.
Recomendações:
Sugere-se a retirada, demolição e

substituição por vigas metálicas apoiadas
na estrutura principal.
Pavimento:
Térreo/Cobertura
Local:
Área Interna - Galpão M
Tipo de Problema:
Constatado pontos com armadura exposta e corrosão avançada, pontos vulneráveis e podem causar acidentes.
Recomendações:
Providenciar a retirada,
possibilidade de queda parcial ou
total dos vitrais, pode causar
acidentes.
Pavimento:
Térreo/Cobertura
Local:
Área Interna - Galpão M
Tipo de Problema:
Constatado fachada danificada, sem manutenção.
195
Recomendações:
Região deve ser protegida para não permitir

a entrada de água. O acabamento da
fachada deve ser sobre a manta.
Pavimento:
Lado/Sobre à casa de máquinas do DC 3
Local:
Fachada
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Falha de Execução
Constatado pontos sensíveis a entrada de água, entre manta de impermeabilização e fachada.
Recomendações:
Conforme NBR 15808:2010 (Extintores

de incêndio) deve observar se o ponteiro
do indicador de pressão encontra-se na
faixa verde, não podendo indicar outra
faixa com a indicação. Sugere-se verificar
com o fabricante o seu desempenho e
indicação clara dos riscos pela variação
da pressão do gás.
Pavimento:
2º Pavimento
Local:
Sala de Energia/DC 2

Tipo de Problema:
Constatado FM200 com manômetro indicando “SUBPRESSURIZADO” e “SOBREPRESSURIZADO”, situação em que o cilindro encontra- Falha Operacional
se em situação irregular.
Nível de Criticidade: Crítico Área Comum Informações sobre o FM 200:
Recomendações:
 É um Agente Limpo;
Sugere-se informar o tempo de
 Sem Cor ou Odor;
fuga para que o ocupante possa
tomar ações mais realistas, caso
 Não Mancha;
precise. Deve haver uma  Não Condutivo Eletricamente;
interação com os  Não Danifica Equipamentos;
frequentadores.
 Não Deixa Resíduos ou Resinas;
 Não Corrosivo;
 Seguro para Ambiente Ocupado por
Pavimento: Pessoas;
Térreo
 APAGA O FOGO.
Local:
Sala de Ar Condicionado do
Tele House

A orientação na sinalização não informa o tempo de fuga caso seja acionado o FM200. Tipo de Problema:
Falha Gerencial
Recomendações:
Retirar com urgência material da rota

de fuga liberando completamente a
passagem, prevendo a segurança em
caso de sinistro.
Pavimento:
2º Pavimento
Local:
Corredor/DC 2
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Anomalia Exógena.
Constatado acúmulo de material em passagem de rota de fuga.
Recomendações:
Providenciar nova mangueira, pois

faz parte do sistema de combate a
incêndio.
Pavimento:
2º Pavimento
Local:
Sala Network
Tipo de Problema:
Quadro – Problema identificado: Falha Planejamento
Constatado mangueiras com datas de validades vencidas.
200
Recomendações:
Providenciar extintores para

possibilitar o combate inicial em
caso de incêndio
Pavimento:
2º Pavimento

Laboratório TI
Constatado acúmulo de material potencialmente gerador de foco de incêndio,
inflamáveis, sem equipamento de combate inicial no local. Ambiente com Tipo de Problema:
Falha operacional
equipamentos eletrônicos.
Recomendações:
Segundo a ANVISA na publicação:

Condições de Segurança Contra
Incêndio, Brasília, 1995, as passagens
de condutos devem ser seladas
adequadamente com materiais de
comportamento adequado perante o
fogo (antichama).
Pavimento:
2º Pavimento
Local:
Shaft - Instalações
Tipo de Problema:
Anomalia Exógena.
Constatado falta de selagem, permitindo propagação do fogo entre pavimentos.
Recomendações:
Remover todo o material

desativado, passar os
cabos pelos eletrodutos ou
eletrocalhas.
Pavimento:
Térreo
Local:
Corredor Principal
Tipo de Problema:
Constatado vários cabos passando fora dos eletrodutos e eletrocalhas. Acúmulo de Falha de Execução
material desativado no sobre forro, situação não conforme.
Recomendações:
Limpar o sistema de exaustão

periodicamente para evitar o
acúmulo de gordura para evitar
acidentes, sugere-se contratar uma
empresa especializada em limpeza
de exaustores para garantir a
segurança.
Pavimento:
Térreo
Local:
Cozinha
Foi constatada uma grande quantidade de gordura no exaustor do refeitório, pela proximidade com o fogo, este acúmulo de Tipo de Problema:
Falha de planejamento
gordura e de óleo é perigoso, pois é inflamável, um princípio de incêndio nesta região se torna muito difícil o controle.
Recomendações:
Esta instalação é inadequada, sugere-se

refazer segundo a recomendação da NBR
10844, priorizar a circulação de águas pluviais
em uma só prumada, as curvas facilitam
danos, movimentações e vazamentos.
Pavimento:
Térreo
Local:
Quadro – Problema identificado: Data Center 5
Constatado rede de água pluvial, com passagem dentro de caixa em dry-wall dificultando a manutenção,
Tipo de Problema:
a instalação se encontra sobre diversos equipamentos eletrônicos, como painéis elétricos, equipamentos
Falha de execução
de potência e transformadores, expondo ao risco sério de pane, grande prejuízo e acidente.
205
Recomendações:
Sugere-se solicitar ao vizinho

restauração e remoção do tirante
que apoia a estrutura, garantindo a
impossibilidade de queda de parte
do muro.
Pavimento:
Térreo
Local:
Divisa com a Garagem de Ônibus
Muro Perimetral
Tipo de Problema:
Constatado estrutura do imóvel vizinho apoiado com tirantes na estrutura do
Anomalia Exógena
muro de divisa, sobrecarregando, percebe-se manifestações patológicas em
função das movimentações estruturais.
Recomendações:
Providenciar reforço das juntas por

soldagem na estrutura metálica, deve ser
avaliado e aprovado pelo bombeiro, AVCB
não apresentado.
Pavimento:
1º Pavimento
Ambiente:
Casa de Máquinas/Data Center 2
Acesso à Área Externa – Rota de Fuga

Constatado ponto de solda cedendo na estrutura metálica (escada) de acesso externo, pode causar acidente, escada não conforme,
Tipo de Problema:
principalmente considerando fazer parte da rota de fuga.
Falha de execução
Curiosidade:
Recomendações:
Custo da Recarga em Julho/2015,
Retirar todo o revestimento
danificado e restaurar. Antes do exatamente
procedimento, desligar o
R$ 219,00 / kg.
detector de acionamento do gás
FM200, pois a quantidade de pó Alguns ambientes com até 4 (quatro)
pode acioná-lo
desnecessariamente.
cilindros, variando de 90kg, 107kg,
152kg, 202kg, 225kg, etc.
 90kg – R$ 19.710,00;
Pavimento:  107kg – R$ 19.710,00;
1º Andar
 152kg – R$ 23.433,00;
Local:  202kg – R$ 44.238,00;
Data Center L3
Quadro – Problema identificado:  225kg – R$ 49.275,00;
Constatado parede com manifestação patológica definida como eflorescência
Tipo de Problema:  Até 350kg – R$ 76.650,00.
(depósitos cristalinos de cor branca) provocado pela infiltração extinta. As placas Falha Operacional
podem cair a qualquer momento e provocar o acionamento do sistema FM200.
Recomendações:
Providenciar substituição das capas

isolantes de todo trecho danificado.
Provavelmente será necessário a
troca dos isolantes de todo o
sistema.
Pavimento
Última Laje
Local:
Sistema de Refrigeração
Constatado capa isolante dos dutos ressecadas, expondo os dutos da condensadora e proporcionando a diminuição de seu desempenho Tipo de Problema:
no controle da temperatura. Falha de Planejamento
Recomendações:
Providenciar remoção do revestimento

sem aderência e a realização de um novo
revestimento homogêneo à fachada.
Pavimento:
Térreo
Local:
Lateral Externa

Tipo de Problema:
Constatado ponto danificado na fachada com iminência de desprendimento de parte do revestimento, a Falha Operacional
queda do material está projetada em uma área de circulação de transeuntes, constituindo um grave risco.
210
Recomendações:
Conforme a NBR 13714:2000, as

mangueiras e demais pertences
devem estar guardados em seu
abrigo, preparados para o uso em
emergência. Não é recomendado o
uso aleatório.
Pavimento:
Térreo
Local:
Pátio Externo

Constatado mangueira de incêndio exposto às intempéries, o que diminui sua vida útil, a situação é agravada por se tratar de um hidrante Tipo de Problema:
Falha Gerencial
que deve atender às áreas próximas do prédio operacional, porém está sendo utilizado para outros fins.
Recomendações:
Remover os equipamentos
que estão fora de uso.
Pavimento:
Última laje
Local:
Área Técnica
Tipo de Problema:
Falha Operacional
Constatado aparelhos desativados ocupando espaço na laje, obstrui passagem, expostos a intempéries e podem causar acidentes.
Recomendações:
Ajustar a conexão da bomba

hidráulica.
Pavimento:
Última laje
Local:
Área Técnica

Falha Operacional
Constatado vazamento constante na conexão da bomba de água fria.
Recomendações:
Providenciar suportes e fixadores adequados ao

longo da linha de distribuição da água.
Pavimento:
Última laje
Local:
Área Técnica

Constatado não conformidade e apoio inadequado para a tubulação de água, o apoio sobre blocos Falha operacional
de concreto sem fixação não garante sua imobilidade, a tubulação pode não resistir e se romper.
Recomendações:
Trocar os suportes por outros

protegidos com antioxidantes, pintar
e providenciar melhor fixação.
Pavimento:
Todos
Local:
Fachadas

Falha Operacional
Constatado suportes soltos, rompidos por oxidação e por falta de manutenção.
215
Recomendações:
Remover materiais desativados, a

área deve estar limpa.
Pavimento:
Cobertura
Local:
Última Laje

Constatado materiais presentes não conforme, material inativo sofrendo ações às intempéries, o vento pode carregar os materiais e Falha Operacional
causar acidente.
Recomendações:
Projeto não apresentado, providenciar

Certificado de Aprovação do Corpo de
Bombeiros da instalação.
Pavimento:
Térreo
Local:
Baias dos Transformadores de energia

Falha operacional
Constatado ausência do bico difusor de CO2 no ambiente.
220
Recomendações:
Liberar a passagem, pois os

hidrantes e os extintores são
elementos de suma importância
no combate ao fogo. A situação é
agravada pelo acúmulo de
material combustível potencial.
Sugere-se estudo para a
instalação de outros sistemas de
combate a incêndio como:
sprinklers e detectores de fumaça.
Pavimento:
Térreo
Local:
Depósito/Data Center
Constatado bloqueios na passagem até o hidrante e extintor, impossibilitando o uso em caso de emergência e até mesmo a vistoria.
Tipo de Problema:
Considerado os materiais constatados e, em caso de incêndio, facilmente chegará a altas temperaturas e dependendo do tempo da ação do Falha Gerencial
fogo, pode a estrutura não suportar esta ação e entrar em colapso estrutural, lembrando que o depósito se encontra no pavimento térreo.
Recomendações:
Prover equipamentos de combate ao fogo, e

armazenar adequadamente todo o material,
principalmente os inflamáveis. O ambiente
requer estudo urgente para a instalação de
equipamentos de segurança e combate a
incêndio.
Pavimento:
Térreo
Local:
Depósito/Data Center II
Constatado ausência de qualquer equipamento de combate ao fogo no ambiente, agravado pelo acúmulo de materiais
Tipo de Problema:
combustíveis, inclusive inflamáveis. Constatado por exemplo, solventes inflamáveis. Falha Gerencial
Recomendações:
Prover equipamentos de combate

ao fogo, e armazenar
adequadamente todo o material,
principalmente os inflamáveis. O
ambiente requer estudo urgente
para a instalação de
equipamentos de segurança e
combate a incêndio.
Pavimento:
Térreo
Local:
Quadro – Problema identificado: Depósito/Data Center II
Constatado ausência de qualquer equipamento de combate ao fogo no ambiente, agravado pelo acúmulo de materiais combustíveis, inclusive
inflamáveis. A quantidade de materiais dificulta acessos. Tipo de Problema:
Falha Gerencial
Inspeção de Procedência Predial
Trabalho técnico-científico aprovado e apresentado no XVIII COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações
e Perícias) em Belo Horizonte no dia 01/10/2015 com o Título de Inspeção de Procedência Predial.
Link: http://www.mrcl.com.br/resumos/R0453-1.pdf
A Inspeção de Procedência Predial proporciona uma completa avaliação da edificação, relacionada à manutenção,
uso, garantia, reforma, vida útil de projeto, anomalia endógena e desempenho, tendo como fase ideal os
cinco primeiros anos de existência, considerado o melhor momento para incentivar os bons hábitos de uso e
manutenção, promover a conservação e segurança da edificação, orientações e recomendações para o gestor da
edificação e constatar se estão sendo cumpridas as exigências das normas, ao mesmo tempo disponibiliza
informações preciosas para a construtora referente ao seu produto em uso, produção de histórico sobre qualidade,
redução de custos com assistência técnica e problemas com garantias, menos solicitações por parte do condomínio
reivindicando problemas na edificação, diminuição dos problemas relacionados à manutenção e que são muitas vezes
confundidos pelo condomínio como anomalias endógenas.
O maior objetivo deste trabalho é evitar reclamações e conflitos jurídicos dos condomínios com as construtoras.
BIBLIOGRAFIA
 IBAPE/Nacional (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do estado de São Paulo). Norma de Inspeção Predial
– 2012.
 IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do estado de São Paulo). Norma de Inspeção Predial
IBAPE/SP - 2011.
 IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do estado de São Paulo). Livro Inspeção Predial: check up
predial, guia da boa manutenção – 2009.
 Tito Lívio Ferreira Gomide; Jerônimo Cabral Fagundes Neto e Marco Antonio Gullo. Livro Inspeção Predial Total. São Paulo, PINI,
2011.
 Tito Lívio Ferreira Gomide; Jerônimo Cabral Fagundes Neto e Marco Antonio Gullo. Livro Engenharia Diagnóstica em Edificações.
São Paulo, PINI, 2009.
 ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
 ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos
para elaboração e apresentação dos conteúdos.
 ABNT NBR 15575:2013 - Edificações habitacionais — Desempenho.
 CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção - Guia orientativo para atendimento à norma ABNT NBR 15575/2013.
Obrigado!
Engº Alex de Souza Cardoso
E-mail: alexcardoso@servareengenharia.com.br
Telefone: 3493-4243 e 3493-3540.
www.facebook.com/servareengenharia
www.linkedin.com/company/servare-engenharia

1 - Pini - Inspeo - Predial - Apostila

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

1 - Pini - Inspeo - Predial - Apostila

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Curso Inspeção Predial - Casos Práticos

Instrutor: Eng. Alex de Souza Cardoso

• Classificação da Qualidade de Manutenção; • Inspeção de Procedência Predial

• Classificação do Estado de Conservação da Edificação; • Bibliografia.

Projetos de Lei – Estadual:

Projetos de Lei - Municipais:

Projetos de Lei – Federais:

A área de lazer de um condomínio de luxo na Enseada do Suá, em Vitória,

Três pessoas ficaram feridas e uma morte foi confirmada.

Sem regulamentação definida, Inspeção Predial não é obrigatória para os proprietários de

 Auditoria - é o atestamento técnico de conformidade, ou não, de um fato, condição ou direito

 Perícia - é a apuração técnica da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou

 Consultoria - é o prognóstico e a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito

Normas IBAPE/SP 2007 e atual 2011 e Livro: “Perícias de Engenharia”,

Livro: “Engenharia Diagnóstica em Edificações” – 2º Edição.

Definições diversas conforme a evolução da Inspeção Predial

Definição da antiga ABNT NBR Sugestão da comissão de estudos da ABNT:

Sugestão da comissão de estudos da ABNT:

Aspectos TÉCNICOS: levantamento de todas as anomalias construtivas (endógenas) do

Aspectos de USO: determinação das anomalias funcionais/naturais/exógenas e análise

Aspectos de MANUTENÇÃO: análise das falhas e da metodologia empregada,

A Inspeção Predial não é apenas a Manutenção, mas também

SEGURANÇA Quanto às SUSTENTABILIDADE

Período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender

Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada

Queda de marquise deixa três feridos – Olinda/Pernambuco – Janeiro de 2015

Queda de marquise em São Carlos/ Rio Claro – SP – Fevereiro de 2015

Conforme a NBR 15575:2013

14.2.1 Critério – Vida Útil de Projeto

O projeto deve especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto

 Programas Setoriais da Qualidade (qualificação de produtos);  Gestão da Manutenção (NBR 5674);

 Laboratórios e investimentos internos.  Reforma em Edificações 16280:2015.

Foto: arquivo técnico Enio Barbosa e Foto/crédito: Tiago Queiroz/AE.

Manutenção de Edificações – Requisitos para

o Sistema de Gestão de Manutenção.

Conforme a NBR 5674:2012 – Introdução:

Conforme a NBR 5674:2012 – Introdução:

Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de

Item 4 a 8 da Norma NBR 5674 - Requisitos para a Manutenção

Inspeção Predial – Laudo para levantamento de todos os problemas do condomínio e

Incumbência ou encargos - O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa

O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos

Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação

e manutenção das edificações – Requisitos para a

elaboração e apresentação dos conteúdos

Item 5.6 da Norma NBR 14037:2011

Item 5.6 da Norma NBR 14037:2011

Programa de Manutenção Preventiva – O proprietário ou o condomínio deve elaborar o

O Manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, cuja elaboração

Item V do artigo 1348 do Código Civil consigna que compete

causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o envelhecimento e

desvalorização de nossas edificações. Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e

planejamento que se inicia na entrega do imóvel, com a implantação do plano de manutenção,

que garante o bom desempenho, a segurança e o conforto dos usuários.

expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante da manutenção

adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos

Posterior ao acidente é aprovada em 2013 a Lei Estadual 6400/RJ -

Rio de Janeiro, 06 de março de 2012.

“Regra de Sitter “ou “Lei dos cinco” – Preventivo/Corretivo.

progressão exponencial de base cinco.  Emergencial – R$ 250.000,00.

Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP – 2011

Manutenabilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou

componente em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar