Edifício Atrium VI.

Com – São Paulo 1

MAN OPE 001/Versão 03 - 2019

Manual de Obras

EDIFÍCIO ATRIUM VI.COM

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ÍNDICE

I Disposições iniciais

II Definições

III Documentação
3.1 Apresentação de Projetos para Implantação de Escritórios
3.1.1 Identificação
3.1.2 Análise e Liberação
3.2 Projetos
3.2.1 Arquitetura
3.2.2 Elétrica
3.2.3 Hidráulica
3.2.4 Ar Condicionado, Exaustão e Ventilação
3.2.5 Detecção, Prevenção e Combate a Incêndio

IV Outras Informações
4.1 Acessos à Obra
4.2 Estacionamento de Veículos
4.3 Alojamento de Pessoal
4.4 Execução da Obra
4.5 Fiscalização
4.6 Retirada de Entulho
4.7 Local para Materiais, Ferramentas e Equipamentos
4.8 Segurança
4.9 Horário de trabalho Atrium VI.Com
4.10 Conclusão
4.11 Considerações Gerais

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I DISPOSIÇÕES INICIAIS

Este regulamento tem a finalidade de orientar a elaboração e execução de projetos de instalação e

reforma das unidades de escritórios do Edifício Atrium VI.Com, bem como apresentar normas e
procedimentos a serem seguidas para a execução das referidas obras.
O locatário ao aceitar o contrato de locação com o proprietário da unidade obriga-se a cumprir
integralmente o presente regulamento permitindo ampla e total fiscalização quanto ao cumprimento
destas.
A não observância por parte do locatário das normas aqui fixadas são de sua inteira responsabilidade
implicando na possível paralisação dos serviços de instalação da unidade.

II DEFINIÇÕES
Administração do Condomínio – JLL, empresa responsável pela administração do Edifício Atrium
VI. Com.
Áreas de estacionamento - Áreas destinadas ao estacionamento, manobra, circulação e acesso de
veículos dos usuários.
Área de carga e descarga – Local onde se efetua toda carga e descarga de materiais e equipamentos
para o empreendimento, cujo acesso é pelo elevador de serviço, no 1º subsolo de garagem (G1).

III DOCUMENTAÇÃO

3.1 Apresentação de Projetos para Implantação de Escritórios

É obrigatória a contratação de profissionais habilitados tecnicamente, idôneos, legalmente habilitados

e especializados em projetos e execução de instalação comercial, visando elaborar projetos e a
consequente execução dos serviços com um nível técnico adequado ao seu objetivo.
Esses profissionais deverão apresentar as devidas anotações de responsabilidade técnica ART, tanto
para projetos quanto para execução e manter contato com a Administração do Condomínio para
orientação e esclarecimentos.
Todos os projetos deverão ser apresentados à Administração do Condomínio, que se for necessário,
solicitará um parecer dos projetistas do Edifício (a cargo da locatária):
• Projeto de arquitetura definindo a arquitetura da área;
• Projetos de elétrica, iluminação, pontos de força, quadros elétricos;
• Projeto de hidráulica;
• Projeto de ar condicionado, exaustão e ventilação contendo dutos e sistemas de
ar condicionado e exaustão (no caso de adequação dos sistemas existentes);
• Projetos de proteção e combate a incêndio contendo distribuição do sistema de detectores,
Sprinkler e extintores;
• Seguro da Obra - Documento prioritário para início das atividades.

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Os projetos a serem enviados deverão contemplar exatamente as atividades a serem

desenvolvidas não havendo a necessidade da apresentação de projeto das instalações que não irão
sofrer alterações. Apenas deverá ser mencionado em memorial descritivo que área não sofrerá
alterações.
Os projetos deverão conter ainda:
• Memorial descritivo das instalações com especificações dos equipamentos e
fabricantes;
• Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) de todos os responsáveis técnicos
pela elaboração dos projetos.
Só serão aceitos e considerados entregues os projetos recebidos em sua totalidade.

3.1.1 Identificação

Todos os projetos deverão ser remetidos completos à Administração do Condomínio em uma via
assinada pelo responsável técnico legal abrangendo todas as disciplinas e características técnicas
cabíveis.
Os projetos deverão ser providos de legenda na qual deverá constar, como mínimo, as seguintes
informações:
Pavimento e número da unidade;
Denominação ou nome fantasia;
Nome do locatário;
Disciplina e área abrangida;
Número do desenho;
Escala e número de revisão.

3.1.2 Análise e Liberação

A Administração do Condomínio após o recebimento de toda a documentação mencionada no item

3.1, isto é, projeto completo da obra de instalação ou reforma devidamente aprovado e liberado pelos
projetistas do empreendimento e ART dos responsáveis da coordenação e execução dos serviços,
procederá ao exame final para liberação do início dos trabalhos.
Eventuais adequações necessárias efetuadas pela Administração do Condomínio deverão ser
atendidas no menor prazo possível pelos locatários/ocupantes para que seja liberada a referida
documentação.
Uma vez liberado o projeto serão iniciadas as obras ou reformas respeitando as atividades
contempladas pelos projetos apresentados.

A liberação dos projetos não exime o locatário a qualquer título da responsabilidade dos mesmos
perante os órgãos públicos quando se fizer necessário ficando claro ainda que, tal liberação não
implica em responsabilidade solidária por parte da Administração do Condomínio.

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Desta forma é de inteira responsabilidade e obrigação do locatário / usuário a regularização

de projetos perante os órgãos públicos quando necessário, exemplo: Corpo de Bombeiros,
condicionando a mesma à liberação do início das obras ou reformas.

Quaisquer prejuízos e danos causados ao condomínio pelo não cumprimento desta norma
será de inteira responsabilidade do locatário / usuário em questão.

3.2 Projetos para a Implantação

3.2.1. Arquitetura
Os projetos de arquitetura a serem submetidos para análise deverão constar de:
• Layout interno;
• Planta baixa indicando eventuais divisórias internas, inclusive especificação;
• Detalhe de esquadria de entrada no caso de se considerar a alternativa em vidro;
• Detalhe do encontro entre divisórias internas e perfil da fachada de vidro da torre;
• ART/RRT do arquiteto responsável.

Para execução dos projetos devem ser considerados o memorial descritivo e os projetos do
empreendimento, os mesmos serão disponibilizados em versão eletrônica.

Além dos projetos e normas acima mencionados os projetistas do empreendimento poderão solicitar,
quando necessários, outros documentos para aprovação e liberação dos projetos em questão.

3.2.2. Elétrica
Os projetos de instalações elétricas a serem submetidos para análise deverão constar de:
• Instalação elétrica completa;
• Memorial descritivo e especificações;
• Planta do piso com indicação dos circuitos;
• Diagrama do quadro de distribuição, balanceamento de cargas e capacidade do alimentador
com suas respectivas proteções;
• Especificações dos materiais;
• ART do engenheiro responsável;
• A elaboração do projeto deverá atender integralmente as prescrições da NBR-5410, NBR-
5419 e demais normas pertinentes.
Para execução dos projetos devem ser considerados o memorial descritivo e os projetos do
empreendimento, os mesmos serão disponibilizados em versão eletrônica.

Além dos projetos e normas acima mencionados os projetistas do empreendimento poderão solicitar,
quando necessários, outros documentos para aprovação e liberação dos projetos em questão.

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3.2.3. Hidráulica

Os projetos de instalações hidráulicas a serem submetidos para análise deverão conter de:

• Projeto de distribuição de água;

• Projeto de impermeabilização;
• Projeto de detalhes de esgoto;
• Planta baixa;
• ART do projetista responsável;
• Memorial descritivo;
• Especificações de materiais.

Os projetos deverão atender as normas NBR 5.626/82, NBR 7.198/82, NBR 8.160/83 e demais
normas pertinentes, incluindo as disposições da concessionária de serviços de água e esgoto
(Sabesp).
Para execução dos projetos devem ser considerados o memorial descritivo e os projetos do
empreendimento, os mesmos serão disponibilizados em versão eletrônica.

Além dos projetos e normas acima mencionados os projetistas do empreendimento poderão solicitar,
quando necessários, outros documentos para aprovação e liberação dos projetos em questão.

3.2.4 Ar Condicionado

Os projetos deverão conter, no mínimo:

• Planta com a distribuição da rede de dutos, tubulações, fancoil, difusores, com as

cotas necessárias, distribuição de vazões;

• Detalhes de fixação, conexões hidráulicas, isolamento de dutos e outros

necessários a melhor compreensão do projeto;
• Esquemas elétricos de ligação do quadro de comando ao quadro geral e ao de
supervisão predial;
• Esquemas hidráulicos;

• Memória de cálculo de carga térmica;

• Especificações técnicas e seleção dos equipamentos;

• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica e CREA do projetista responsável;

• Memorial descritivo do sistema.

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Para execução dos projetos devem ser considerados o memorial descritivo e os projetos do
empreendimento, os mesmos serão disponibilizados em versão eletrônica.

Além dos projetos e normas acima mencionados os projetistas do empreendimento poderão solicitar,
quando necessários, outros documentos para aprovação e liberação dos projetos em questão.

Sistema Standy-By (Água de Condensação) - Para atender ao condômino que necessita de

complementação de carga térmica ou então que tenha funcionamento 24 horas. Em cada pavimento
está disponibilizado um ponto de alimentação de água de condensação para cada meio andar. Os
usuários deverão prever seu climatizador do tipo self-contained com a sua respectiva bomba de água
de condensação dimensionada de acordo com a pressão requerida. A carga total prevista é de
5 TR, vazão de 3,5m3/h com ∆t = 5,5ºC, disponível 24 horas independentemente do funcionamento
da central de água gelada. Como o Condomínio disponibiliza esse sistema, por não termos locais com
ventilação externa na fachada, é proibida a instalação de equipamentos de ar condicionado a ar (Split
a ar) nas unidades.
O balanceamento e comissionamento do ar condicionado será de responsabilidade do locatário.

3.2.5. Detecção, Prevenção e Combate à Incêndio.

Deverão ser apresentados, no mínimo, os seguintes documentos:

• Os projetos deverão ser apresentados de acordo com os padrões exigidos para

aprovação pelo Corpo de Bombeiros;
• Planta baixa com a locação dos detectores, a rede de distribuição dos pontos de
sprinkler e locação de extintores;
• Memorial descritivo hidráulico;
• Especificações com referência dos fabricantes dos materiais;
• ART do projetista responsável.

A Central de Incêndio do Condomínio é da marca Hochiki e possuímos contrato de manutenção com

a devida ART vinculada a essa atividade. Devido a essa “Responsabilidade”, se o fornecedor
contratado para realização da obra não for o mesmo da manutenção do Condomínio, deverá ser
contratado o fornecedor do Condomínio para realizar a devida interligação do andar na central de
incêndio.

IV Outras Informações

4.1 Acesso à Obra

A entrada de todo o pessoal por questões de segurança e disciplina será efetuada pela área de carga
e descarga na garagem (G1), após a devida identificação.
Não será permitida a entrada de qualquer pessoa, nem do próprio locatário sem o crachá de
identificação e o seu porte em local visível é obrigatório.

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Não será permitida a entrada de pessoas portando armas de fogo, facas, punhais ou qualquer tipo de
arma, mesmo quando devidamente registrada em repartição policial.

A permanência de pessoal na obra é de inteira responsabilidade do locatário inclusive no tocante a

acidentes de trabalho.
Cada locatário deverá enviar à Administração do Condomínio, relação do pessoal envolvido
na realização da obra constando nome completo, função e RG até às 17h do dia anterior a
realização do trabalho para a devida identificação e acesso a obra.

4.2 Estacionamento de Veículos

Cada conjunto ou andar possui vagas fixas de direito, sem lugar determinado, que poderão ser
utilizadas pelos prestadores da obra, desde que autorizados pelos responsáveis do imóvel, mediante
prévio cadastramento junto a Administração/ Operadora da garagem.
Não existe local gratuito para a guarda de veículos podendo ser utilizado o estacionamento comum
mediante o pagamento dos valores normais cobrados pela operadora.

4.3 Alojamento de Pessoal

Não existe alojamento nem será permitido o pernoite de operários e instaladores no interior das
unidades.
Não é permitido o uso dos sanitários destinados a funcionários e usuários da administração pelos
operários e instaladores da obra.

Não será permitido que os operários tomem suas refeições no interior ou dependências comuns do
empreendimento.

4.4 Execução da Obra

Não será permitido o início de qualquer obra sem que o projeto esteja liberado pela
Administração do Condomínio.
A Administração do Condomínio deve ter livre acesso à obra a qualquer tempo e suas exigências devem
ser cumpridas no menor prazo possível.
Todos os serviços deverão ser executados de acordo com os projetos devidamente aprovados e
liberados pelos projetistas do empreendimento (quando for necessário) relativos aos serviços
executados e pela Administração do Condomínio.
Caso seja constatado que as instalações estão sendo executadas em desacordo com os projetos ou em
desrespeito às normas de segurança ou ainda, fora dos horários estabelecidos, os serviços serão
paralisados imediatamente.
Constatada qualquer irregularidade na obra, esta somente poderá ter prosseguimento uma vez sanado
a irregularidade apontada.

4.5 Fiscalização
A Administração tem livre acesso ao interior dos conjuntos para acompanhamento dos serviços sendo
que suas exigências devem ser cumpridas nos prazos por ela estabelecidos.

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A Administração do Condomínio poderá suspender qualquer trabalho no qual se evidencie risco de

acidente, não-cumprimento dos projetos e o não atendimento das posturas municipais, estaduais e
federais; além de órgãos e concessionárias pertinentes.

4.6 Retirada de Entulho

O entulho e o lixo produzido no interior de cada unidade deverão ser permanentemente ensacados,
retirado e depositado em local a ser definido para este fim.
A retirada de entulho e lixo produzido pela obra deverá ser realizada no período compreendido entre as
22h e 6h de segunda a domingo.
Qualquer dano às instalações comuns do empreendimento provocado pôr esta operação será de inteira
responsabilidade do locatário.

4.7 Entrada de Materiais, Ferramentas e Equipamentos

Os materiais para as instalações das diversas unidades terão acesso à obra pela área de Carga e
Descarga, no G1, devendo ser levados e armazenados dentro das respectivas unidades não sendo a
Administração do Condomínio responsável pelo seu transporte ou guarda.

A entrada de material e equipamentos para a obra deverá ser realizada no período compreendido entre
as 22h e 06h de segunda a sexta-feira, e durante os sábados e domingos.

O locatário deverá manter na obra um responsável pelo recebimento de materiais para as instalações.

Os materiais e mercadorias destinados a elaboração das obras deverão sempre vir acompanhados das
respectivas notas fiscais, constando nome do locatário ou seu representante legal.

A Administração do condomínio e seus prepostos não estão autorizados a receber, guardar ou

transportar os materiais e/ou mercadorias do locatário ou seus prepostos.

Os veículos de entrega de materiais somente poderão acessar e permanecer na área de Carga e

Descarga utilizando o tempo estritamente necessário ao processo.

Todo material deverá obrigatoriamente estar ensacado, tanto para o transporte quanto para o depósito
durante a execução da obra.
Em nenhuma hipótese será permitido o uso dos elevadores sociais para o transporte de materiais e
equipamentos.
Todo e qualquer material, equipamentos e máquina que não possa ser conduzido manualmente, deverá
ser transportado em carrinhos adequados, com rodas de borracha, não se admitindo em hipótese alguns
carrinhos com rodas metálicas, nem arrasto sobre o piso das áreas comuns.

Os materiais, ferramentas e equipamentos utilizados nas obras deverão ser mantidos dentro do espaço
físico de cada conjunto, sendo sua guarda de exclusiva responsabilidade do locatário.

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Não é permitida a utilização do hall dos elevadores, corredores, escadas ou outras áreas comuns para
armazenamento de materiais, nem como canteiro de obras.

4.8 Segurança

Será retirada da obra toda pessoa que esteja ou não a serviço do locatário que estiver alcoolizada
promovendo arruaça ou ocasionando danos às instalações de uso comum ou de terceiros e que, a
critério da Administração do Condomínio, sua presença torne-se inconveniente.
Os locatários ou seus contratados não deverão retirar de seu lugar sem a competente autorização
qualquer objeto ou material pertencente ao Condomínio tais como: extintores, detectores de fumaça,
caixas de som e outros da mesma natureza.
Caberá ao locatário ou seus contratados providenciar toda e qualquer proteção especial que seja
necessária aos serviços no interior de sua unidade.
Poderá a Administração do Condomínio suspender qualquer trabalho no interior da obra desde que a
seu critério fique evidenciado o risco de acidente.
Todos os acidentes deverão ser informados imediatamente a Administração do Condomínio sem que
isto implique em sua responsabilidade que é única e exclusiva do locatário.
Todos os trabalhadores em obras deverão observar as instruções contidas nas legislações pertinentes
à Higiene e Segurança para Empreiteiros de Obras Civis, elétricas, hidráulicas e outras.
Cuidados especiais deverão ser tomados para os serviços com solda elétrica ou a oxigênio tendo em
vista o risco de princípio de incêndio. Estes serviços deverão obrigatoriamente ser acompanhados
Bombeiro da edificação mediante programação prévia.
Da mesma forma é terminantemente proibida a utilização de fogareiros e estufas dentro das unidades
durante a execução da obra.
Os serviços que utilizem produtos voláteis e ou tóxicos, deverão ser programados previamente com a
Administração, uma vez que devem ser realizados em fins de semana.
Eventuais custos extras relativos a limpeza de áreas comuns do empreendimento gerados por sujidade
causada pela obra ou seus executores será repassada ao locatário.

4.9 Horário de Trabalho

- De segunda a sexta-feira das 20h às 06h do dia seguinte.

- Aos sábados, 24h.

- E domingos, 24h, até às 06h do dia seguinte.

O período permitido para a entrada de material e equipamento para as obras:

- De segunda à sexta-feira, das 20h às 06h.

Período permitido para retirada de entulho das obras:

- De segunda a domingo das 22 h às 6 h.

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Se houver necessidade os horários acima poderão a qualquer tempo ser modificados pela
Administração do Condomínio.

Os trabalhos noturnos estarão sujeitos ao atendimento a eventuais reclamações no sentido da

paralisação dos serviços.

4.10 Conclusão da Obra

Após a conclusão integral de todas as instalações executadas de acordo com o projeto, a Administração
do Condomínio efetuará vistoria da área.

4.11 Considerações Gerais

Todo e qualquer assunto não abordado nesse Manual deverá ser tratado diretamente com a
Administração do Condominio.

As alterações na unidade devem sempre seguir com a aprovação do Proprietário do conjunto, visto que
na devolução do imóvel o mesmo fará a vistoria de recebimento.

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