Inspeção

predial e a
Análise NBR
16747:2020
Eng. Civil Hugo Martins da Costa

@engenheirohugomartins
O que você encontra neste material?
Neste e-book fiz uma análise comentada dos itens que considerei
mais interessantes na norma inédita de inspeção predial da ABNT a
NBR 16747:2020. Aqui faço comentários, de acordo com minha
vivência profissional e como capacitador, dos pontos de maior
destaque da norma.
Para isso faço um breve destaque sobre engenharia diagnóstica e
recomendo a leitura na íntegra das normas e livros indicados na
bibliografia!
Bons estudos!

Eng. Hugo Martins da Costa

O que é Engenharia Diagnóstica ?
• Em um primeiro momento, considero importante conceituarmos a
Engenharia Diagnóstica que é o ramo da Engenharia que
contempla os serviços de vistoria e inspeção. Ao longo dos anos
2000 foram adotados diversos conceitos, chegando a um conceito
mais completo em 2017, que é:
• Disciplina do processo de determinação dos diagnósticos de
manifestações patológicas e perdas de desempenho das
construções, através de Investigações Técnicas (Tetra “IN”), visando
reparações e aprimoramentos de Qualidade Total ou a apuração de
responsabilidades. (2017)

Eng. Hugo Martins da Costa

Questionamentos

• Qual a diferença entre vistoria e inspeção?

• Quais os profissionais podem realizar uma inspeção
predial?
• Existem subespecialidades que podem ser requeridas após
ou durante a inspeção?
• Existe um passo-a-passo para a realização de uma
inspeção predial?
• Como posso classificar as manifestações patológicas
dentro de um laudo técnico?

Eng. Hugo Martins da Costa

 AUDITORIA
VISTORIA

PERÍCIA
INSPEÇÃO

CONSULTORIA

Ferramentas da Eng. Diagnóstica

Conceitos das ferramentas da Eng.
Diagnóstica
•VISTORIA –é a constatação técnica de determinado fato, condição
ou direito relativo a um objeto.
•INSPEÇÃO -é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a
um objeto.
•AUDITORIA -é o atestamento, ou não, da conformidade de um fato,
condição ou direito relativo a um objeto.
•PERÍCIA – é a apuração técnica das origens, causas e mecanismos de
ação de um fato, condição ou direito relativo a um objeto.
•CONSULTORIA – é o prognóstico e/ou prescrição técnica a respeito
de um fato, condição ou direito relativo a um objeto.

Eng. Hugo Martins da Costa

Conceitos das ferramentas da Eng.
Diagnóstica
ATENTAR SEMPRE À NOMENCLATURA CORRETA, SOMOS
PROFISSIONAIS!

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 - Introdução
• É uma norma Inédita, lançada em 21.05.2020;
• Antes dela o referencial era a norma de inspeção predial do IBAPE;
• A sua introdução contempla bastante as definições e o que é abrangido
por uma inspeção predial, sendo um conteúdo interessante,
principalmente quando se fala de mercado e/ou comunicação com o
cliente.
• “A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da
edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com
a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do
desempenho. Sua periodicidade está de acordo com às leis e
regulamentos vigentes, bem como à eventual recomendação do
profissional da inspeção. Uma vez que a utilização da edificação é uma
atividade dinâmica, assim como sua exposição permanente a agentes
degradantes, os resultados da inspeção predial são referentes ao
momento em que a inspeção foi realizada e, portanto, são sempre
associados à data da vistoria que a embasou.” (NBR 16747:2020)
Eng. Hugo Martins da Costa
Análise da NBR 16747:2020 – Referências
normativas
• Dentre outras, esta norma tem conexão forte com as seguintes
NBR’s:
• NBR 5674, que dispõe sobre manutenção;
• A NBR 14037 que descreve as diretrizes para elaboração de manuais de uso e
manutenção;
• NBR 15575, que é a norma de desempenho, norma recente que prometeu influenciar
no mercado de engenharia e arquitetura e tem diretrizes polêmicas, principalmente
por seu rigor e tendência quantitativa.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 - Escopo
• É descrito como o escopo da norma o seguinte: “Esta Norma
fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos
relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia,
estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade.” (NBR
16747:2020)
• Do ponto de vista mercadológico, esta norma oferece a
possibilidade de uma equiparação das atividades oferecidas pelos
profissionais, bem como uma uniformização dos trabalhos
realizados, sendo um balizador dos laudos elaborados. Desta
forma, com os referenciais mais bem definidos e direcionados por
esta norma espera-se que se tenha mais qualidade nos trabalhos
de inspeção predial.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.4 avaliação do comportamento em uso na inspeção predial:
Constatação e avaliação sensorial do comportamento em uso dos sistemas construtivos
na fase de uso, operação e manutenção, considerando os requisitos dos usuários e o
desempenho esperado dos elementos e sistemas analisados.
NOTA Por esta definição, a avaliação de desempenho realizada durante a inspeção
predial não tem por objetivo nem se detém em verificar se a edificação e seus sistemas
atendem aos requisitos da ABNT NBR 15575-1, dado que essa condição, para edificações
novas é atestada pelo fabricante e não se aplica às edificações anteriores à vigência da
norma ou não cobertas em seu escopo.” (NBR 16747:2020)
• Este item desamarra o rigor da NBR 15575, aproximando a norma do que é de fato
desempenhado numa inspeção predial, a análise embasada nos conhecimentos
técnicos do profissional.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.11 durabilidade
Capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções ao longo
do tempo e sob condições de exposição, de uso e manutenção previstas em projeto,
construção e no manual de uso e manutenção.
NOTA O termo “durabilidade” é comumente utilizado como qualitativo para expressar a
condição em que a edificação ou seus sistemas mantém o desempenho requerido
durante a vida útil.” (NBR 16747:2020)
• Mais uma vez a norma se preocupa em trazer para as atividades de diagnóstica um
tom QUALITATIVO e não quantitativo, como sugere a NBR 15575. Visto que, no
momento da análise dos sistemas e subsistemas da edificação, se faz mais
importante identificar se o que foi inspecionado está apto a realizar a sua função e
não o tempo de vida útil. O que é reforçado no item 3.24 da própria norma.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.13 inspeção predial
Processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade
da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e
predominantemente sensorial (na data da vistoria), considerando os requisitos dos usuários.”
• “Item 3.25 vistoria
Processo de constatação, no local, predominantemente sensorial, do comportamento em uso
da edificação, por ocasião da data da vistoria (diligencia).
NOTA eventuais falhas, anomalias ou manifestações patológicas que afetam o comportamento
em uso (ou seja, o desempenho) da edificação e seus sistemas, elementos e componentes
construtivos são registradas durante a vistoria.” (NBR 16747:2020)
• Definições da norma para as atividades de inspeção predial e vistoria. Faço questão de
destacar como itens importantes, principalmente por descrever de maneira direta e clara as
atividades que ainda se confundem no senso comum.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.14 inspeção predial especializada
Processo que visa avaliar as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade de um
sistema ou subsistema específico, normalmente desencadeado pela inspeção predial, de forma a
complementar ou aprofundar o diagnóstico.
NOTA Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a inspeção predial especializada ocupa a função
de exames especializados, para avaliação de condições particulares de um sistema ou subsistema da
edificação (instalações, estrutura portante, fachadas etc). Os procedimentos e recomendações para
realização de inspeções prediais especializadas de diferentes sistemas e subsistemas são específicos e
não estão cobertos por esta Norma.” (NBR 16747:2020)
• Este item se faz importante por abrir espaço às indicações de uma análise aprofundada de um
sistema ou elemento por profissional especializado. É muito comum nas inspeções prediais nos
depararmos, por exemplo, com manifestações de cunho estrutural, para isso, quando não há
expertise do profissional para abordar uma recomendação mais assertiva, ou em casos em que há a
possibilidade de tais sistemas oferecerem riscos aos usuários e à edificação se faz necessária a
indicação de um outro profissional com conhecimento mais aprofundado para inspecionar e
diagnosticar aquele sistema, a fim de garantir que o diagnóstico e sua recomendação de reparo serão
mais diretivos.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.19 patamares de prioridades
Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações
apresentadas pelo inspetor predial, necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas,
subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas, anomalias ou manifestações
patológicas, conforme 5.3.7” (NBR 16747:2020)
• Neste item a norma faz uma indicação às ferramentas de classificação de prioridades, na realização
dos meus trabalhos costumo utilizar a classificação ou planilha “GUT”, que classifica as
manifestações patológicas de acordo com a Gravidade, Urgência e Tendência. Fiz questão de
destacar este item, pois considero um dos conteúdos mais relevantes dentre os itens de um laudo
técnico de inspeção. É com auxílio dessa organização de prioridades que a gestão vai dirimir as suas
atividades de manutenção , de acordo com o inspecionado e levantado pelo profissional.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Termos e
Definições
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 3.20 profissional habilitado
Profissional com formação nas áreas de conhecimento da engenharia ou arquitetura e urbanismo, com
registro no respectivo conselho de classe, e consideradas suas atribuições profissionais.
NOTA Exemplos de órgãos de conselho de classe são Conselho Regional de Engenharia e Agronomia –
CREA e Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU. ” (NBR 16747:2020)
• Destaquei este item por ser uma dúvida recorrente, servindo inclusive para desmistificar alguns
preceitos comuns. Geralmente associa-se os serviços de diagnóstica somente aos engenheiros, mas é
importante deixar claro que este trabalho pode ser realizado por Engenheiros, Arquitetos e
Urbanistas. Ou seja, não é exigido que o profissional faça uma especialização na área, se couber às
suas atribuições profissionais, ambas as classes podem oferecer os serviços de inspeção.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 –
Procedimento de inspeção predial
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 5.2 Etapas da metodologia da inspeção predial
O processo de inspeção predial envolve as seguintes etapas:
a) levantamento de dados e documentação;
b) análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
c) anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, como idade, histórico de
manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas;
d) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes;
e) classificação das irregularidades constatadas;
f) recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas
e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou
manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada
(considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas
das falhas, anomalias e manifestações patológicas);
g) organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas
pelo inspetor predial;
h) avaliação da manutenção, conforme a ABNT NBR5674 ” (NBR 16747:2020)

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 –
Procedimento de inspeção predial
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 5.2 Etapas da metodologia da inspeção predial
i) avaliação do uso;
j) redação e emissão do laudo técnico de inspeção.
O desenvolvimento das etapas deve ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas
características construtivas, idade da construção, instalações e equipamentos e qualidade da
documentação entregue ao profissional habilitado. ” (NBR 16747:2020)
• Com este item a norma trouxe as etapas mínimas para a realização de uma inspeção predial,
importantíssimo no processo de equalização das atividades e laudos técnicos de inspeção oferecidos
pelos profissionais em todo o Brasil.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 –
Procedimento de inspeção predial
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• No Item 5.3.4 Vistorias da edificação de formas sistêmicas, considerando a complexidade das
instalações existentes temos o seguinte trecho:
“As vistorias podem ser realizadas por equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou
especificidade das instalações existentes na construção. Conforme já destacado no texto de introdução
desta Norma, a inspeção predial contemplada nesta Norma tem caráter fundamentalmente sensorial, e,
portanto, não é capaz de identificar vícios ocultos que não tenham manifestado funcionamento
inadequado, sintomas ou sinais aparentes, ou que somente possam ser identificados por ensaios
específicos. ” (NBR 16747:2020)
• Desta forma a norma salvaguarda o profissional da impossibilidade de identificar vícios ocultos pela
necessidade de profissional especializado ou ensaio técnico específico.

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 –
Procedimento de inspeção predial
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Item 5.3.7 Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as
recomendações apresentadas pelo inspetor predial
As recomendações técnicas para correção das anomalias, falhas de uso, operação ou manutenção e/ou não
conformidades com a documentação analisada, devem ser organizadas em patamares de urgência, conforme
a seguir.
a) prioridade 1: ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos
usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de
durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem
ser classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou
potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente;
b) prioridade 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto
sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde
e segurança dos usuários;
c) prioridade 3: ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar
pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de
planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações
podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a
funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e
segurança do usuário.” (NBR 16747:2020)
• Este item baliza a classificação do inspetor para as anomalias indicadas e é de enorme importância para o
conteúdo técnico do laudo de inspeção

Eng. Hugo Martins da Costa

Análise da NBR 16747:2020 – Anexo A
• Aqui vamos discutir os termos e definições mais relevantes:
• “Documentação a ser analisada
Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os documentos administrativos, técnicos,
manutenção e operação da edificação indicados na Tabela A.1. A lista apresentada necessita ser
adequada pelo profissional de inspeção em função do tipo e complexidade da edificação, de suas
instalações e sistemas construtivos e ainda das características das exigências legais do estado e
município. “ (NBR 16747:2020)
• Este item aborda os documentos que podem ser solicitados pelo profissional com o objetivo de
compreender o empreendimento e buscar mais informações a respeito dos sistemas e elementos que
serão inspecionados.

Eng. Hugo Martins da Costa

Bibliografia
• Engenharia Diagnóstica em Edificações (2ª edição) – Tito Lívio
Ferreira Gomide; Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto; Marco
Antônio Gullo. Ed. PINI.
• Normas da ABNT: NBR 15.575/13; NBR 5674/12; NBR 14037 e NBR
16747:2020
• Inspeção Predial IBAPE

Eng. Hugo Martins da Costa

 (71) 99999-8288
@engenheirohugomartins
hugo.martins13@globo.com
Eng. Hugo Martins da Costa