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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

(PIP – 09/CP)

SOLICITANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO XXXXX

LOCALIDADE: RUA XXXXXXXX, BAIRRO XXXXXXXXXXXX

DATA DA VISTORIA: 11/04/2022

1.1) Interessado 2
1.2) Proprietário 2
1.3) Objetivo 2
 1.4) Atividades Básicas 2
1.5) Condições e limitações 3
2. METODOLOGIA E CRITÉRIO DE INSPEÇÃO 4
3) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 11
3.1) Localização 11
3.2) Acesso 11
3.3) Tipo de ocupação circunvizinha 11
3.4) Melhoramentos públicos 11
3.5) Características físicas 12
4) DESENVOLVIMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL 14
4.1) Introdução 14
4.2) Lista de verificação da inspeção 14
5) ANÁLISE DOS ITENS VISTORIADOS 16
5.1) Fachadas 16
5.2) Telhado 24
5.3) Circulações (caixa de escadas e hall de entrada) 27
5.4) Sistema de Combate à Incêndios 32
5.5) Reservatórios de Água 36
5.6) Sistema de Elevadores 37
5.10) Estruturas 38
6) CLASSIFICAÇÃO E RECOMENDAÇÕES DA VISTORIA 39
6.1) Classificação quanto ao nível da inspeção 39
6.2) Classificação quanto ao grau de risco 39
6.4) Recomendações gerais 40
7) CONCLUSÃO 43
8) ENCERRAMENTO 44
8.1) Anexos 44
8.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética 44
8.3) Termo de encerramento 45
ANEXO 1 - SISTEMAS IMPERMEABILIZANTES 46
ANEXO 2 – CÓDIGO DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO E PÂNICO (TRECHO) 61
ANEXO 3 – RIA – RESULTADO DA INSPEÇÃO ANUAL – ELEVADORES 62
ANEXO 4 – RRT – REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA – CAU-XX 63

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1) Interessado

1
 xxxxxxxxxxxx, com endereço à Rua xxxxxx, neste ato representado
pelo síndico, Sr. xxxxxxxx

1.2) Proprietário

xxxxxxxxxxxxxxx.

1.3) Objetivo

Constitui objetivo do presente trabalho a vistoria do imóvel abaixo

especificado, dentro da finalidade indicada:

✔ Tipo: Imóvel de uso misto;

✔ Local: xxxxxxxxxxxxxxxx
✔ Bairro: xxxxxxxxxxxxxxx;
✔ Município: Rio de janeiro – RJ;
✔ Finalidade: levantamento das condições físicas do imóvel, para
elaboração de laudo de inspeção predial nas áreas comuns do edifício, bem como
definição das prioridades para as intervenções a serem executadas, nos termos
das normas técnicas existentes.

1.4) Atividades Básicas

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do

presente trabalho de inspeção:

✔ Vistoria: Foi efetuada uma vistoria, acompanhada pelo Sr.

xxxxxxxxxxxx, no dia 11 de abril de 2022.
✓ Detalhamento fotográfico dos itens relevantes da vistoria.
✔ Coleta de informações no local.
✓ Diagnóstico da situação encontrada.
✔ Considerações finais e conclusão.

2
 1.5) Condições e limitações

Este laudo de inspeção segue as condições abaixo relacionadas,

além de estar sujeito às seguintes limitações:

✔ Neste trabalho computamos como corretos os elementos

documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e
confiáveis.

✔ O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas

para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste
laudo de inspeção em conexão com qualquer outro.

✔ O responsável técnico não assume responsabilidade sobre

matéria alheia ao exercício profissional, estabelecido em leis, códigos e
regulamentos próprios.

3
2. METODOLOGIA E CRITÉRIO DE INSPEÇÃO

2.1) Norma Brasileira para Inspeção Predial (NBR-

16.747):

A metodologia básica para execução do presente trabalho foi

pautada nos requisitos constantes da NBR-16.747 da ABNT (Norma Brasileira
para Inspeção Predial), como segue:

“Abrangências da análise
A inspeção predial baseia-se na constatação e análise do estado
aparente de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso,
operação e manutenção, considerando os requisitos dos usuários.

A análise consiste na constatação da situação da edificação quanto à

sua capacidade de atender à suas funções segundo os requisitos dos
usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e
operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos
componentes de uma edificação.

NOTA Recomenda-se que as normas técnicas utilizadas como

referência para análise de requisitos ou análise das características de
projeto da edificação sejam consideradas, levando em conta a época do
projeto e a construção da edificação.”

2.2) Norma de Inspeção Predial do IBAPE:

Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenções,

notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção predial, cuja realização é
de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais, engenheiros e
arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia – CREA’s e Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU,
de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA, nos
termos seguintes:

a) classifica a sua natureza;

b) institui a terminologia, as convenções e as notações a serem
utilizadas;
c) define a metodologia básica aplicável;
d) estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;
e) prescreve diretrizes para apresentação de laudos e pareceres
técnicos.

4
 2.3) Metodologia e critério de inspeção:
"CRITÉRIO
O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial
baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao
patrimônio, diante as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da
edificação, bem como da natureza da exposição ambiental.

A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas

identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau
de urgência, relacionado com fatores de conservação, depreciação, saúde,
segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de
desempenho.

METODOLOGIA

A metodologia a ser empregada consiste em:

P Determinação do nível e tipo de inspeção;

P Verificação da documentação;
PObtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários
e gestores das edificações;
P Inspeção dos tópicos da listagem de verificação;
P Classificação das anomalias e falhas;
P Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de
risco;
P Ordem de prioridades;
P Indicação das orientações técnicas;
P Classificação do estado de conservação;
P Recomendações gerais e de sustentabilidade;
P Tópicos essenciais do laudo;
P Responsabilidades;

Consoante o desenvolvimento dos itens abordados acima, a

inspeção predial deverá ser planejada conforme o tipo da edificação,
consideradas suas características construtivas, qualidade da documentação
entregue ao inspetor e nível de inspeção a ser realizado.
O planejamento da vistoria deverá ter início com uma entrevista
com o responsável da edificação (síndico, administrador ou gestor), com
abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da manutenção do imóvel.

5
 2.4) Classificação das inspeções prediais:

“QUANTO AO NÍVEL DA INSPEÇÃO

A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com o nível
pretendido do inspetor e da finalidade dela.

NÍVEL 1

Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por

profissional habilitado.

NÍVEL 2

Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes

eventualmente identificadas com o auxílio de equipamentos e/ou aparelhos, bem
como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade
dos sistemas construtivos existentes.
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais
habilitados em uma ou mais especialidades.

NÍVEL 3

Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2,

acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso
ou de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações
para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção.
“

2.5) Definições:

“Para efeito desta Norma, aplicam-se as definições das normas

citadas e as seguintes:

INSPEÇÃO PREDIAL

É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e

de manutenção da edificação.

NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL

Classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de

seu laudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a
profundidade nas constatações dos fatos.

TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL

Define a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado.

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 GRAU DE RISCO

Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma

inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao
meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.
(...).

LISTA DE VERIFICAÇÃO

Conjunto de tópicos a serem fundamentalmente vistoriados, sendo

considerado o número mínimo de itens a serem abordados em uma inspeção.”

2.6) Classificação do grau de risco:

“A classificação quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha

deve sempre ser fundamentada, considerando os limites e os níveis da Inspeção
Predial realizada.

CRÍTICO

Relativo ao risco que pode provocar danos contra a saúde e

segurança das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho
causando possíveis paralisações, aumento de custo, comprometimento sensível
de vida útil e desvalorização acentuada, recomendando intervenção imediata.

REGULAR

Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem

prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho
(possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização,
recomendando programação e intervenção a curto prazo.

MÍNIMO

Relativo a pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e

planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos
críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário; recomendando programação e intervenção a médio prazo.”

7
 2.7) Ordem de prioridades:

“Quanto à ordem de prioridades, recomenda-se que seja disposta

em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e
falhas. Esta ordem pode ser apurada por metodologias técnicas como GUT
(ferramenta de “gerenciamento de risco” através da metodologia de Gravidade,
Urgência e Tendência), FEMEA:(Failure Mode and Effect Analisys: ferramenta de
“gerenciamento de risco” através da metodologia de Análise do Tipo e Efeito de
Falha); ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente da Inspeção Predial.

A prioridade na ordem das orientações técnicas das deficiências

constatadas poderá se basear nesta(s) classificação(ões), quanto ao estado de
manutenção geral da edificação e condições de uso. Pode-se, ainda, recomendar
eventual interdição de parte da edificação para garantir a integridade dos
usuários, dentre outros aspectos de segurança patrimonial, quando do
surgimento de situações de grau de risco crítico, ou identificação de uso irregular
em locais específicos e destacados do restante da edificação inspecionada.”

2.8) Classificação da qualidade de manutenção e uso:

“A classificação da qualidade de manutenção e condições de uso

deve sempre ser fundamentada, considerando os seguintes aspectos:

Para Qualidade da Manutenção:

Para esta classificação, o inspetor deverá analisar o plano de

manutenção para a edificação e as respectivas condições de execução, segundo
os seguintes critérios:

Qualidade do Plano de Trabalho:

Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por

fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados;

Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em

Normas e / ou Instruções Técnicas de Engenharia específicas;

A adequação de rotinas e frequências à idade das instalações, ao

uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos que permitam ao
inspetor classificar a qualidade da manutenção executada;

Condições de execução das atividades propostas no Plano de

Manutenção:

8
 Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso
aos equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades
propostas no Plano de Manutenção;

Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários

da edificação, durante a execução da manutenção.

Em caso de inexistência de plano de manutenção na edificação, o

inspetor, ainda, deverá verificar as atividades realizadas e devidamente
registradas (evidências), comparando-as com o conjunto de recomendações
mínimas de fabricantes e fornecedores de equipamentos e sistemas
inspecionados.

São elementos observados no trabalho de inspeção predial, que

devem ser considerados na classificação da qualidade de manutenção: falhas
constatadas; não conformidades registradas nos documentos pertinentes à
manutenção; classificações dos graus de risco; atendimento às necessidades da
edificação, considerados os conceitos de desempenho, vida útil, durabilidade,
etc. Deverão, ainda, ser observados os atendimentos aos demais aspectos
mencionados na ABNT NBR 5674: Manutenções de Edifícios.

Após análise global dos aspectos mencionados, o inspetor poderá

classificar a qualidade da manutenção da edificação e de seus sistemas nos
seguintes termos:

Qualidade da Manutenção ATENDE;

Qualidade da Manutenção ATENDE PARCIALMENTE ou

Qualidade da Manutenção NÃO ATENDE

Classificação das Condições de Uso:

A classificação das Condições de Uso é parametrizada pela análise

das condições de uso da edificação e de seus sistemas construtivos; consoante
aspectos técnicos previstos em projeto e conforme níveis de desempenho
estimados.

Em caso de inexistência de projetos (memoriais e pranchas) que

estabeleçam os parâmetros operacionais de sistemas para a edificação
inspecionada, o inspetor deverá classificar as Condições de Uso quando houver
parâmetros estabelecidos e / ou recomendados em Normas Técnicas, Instruções
Técnicas ou Leis específicas que contemplem tais sistemas.

A eventual inexistência de qualquer parâmetro de referência que

impossibilite a análise do inspetor deverá ser devidamente registrada no Laudo
Final.

A classificação é da condição de uso poderá ser REGULAR ou

IRREGULAR.

9
 O uso regular é aquele onde a edificação é ocupada e utilizada
dentro dos parâmetros previstos no projeto. Contribui para a sua longevidade da
edificação, e observa aspectos técnicos de segurança e habitabilidade.

O uso irregular da edificação; está sujeita aos riscos não previstos

em projeto que poderão comprometer a segurança e habitabilidade.
Logo, em relação ao uso, o inspetor predial deverá classificar a
edificação:

USO REGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se

ocupada e utilizada de acordo com o uso previsto no projeto.

USO IRREGULAR – Quando a edificação inspecionada encontra-se

ocupada e utilizada de forma irregular, com o uso divergente do previsto no
projeto.”

2.9) Recomendações gerais e de sustentabilidade:

“Considerando a definição de Sustentabilidade, a qual abrange

aspectos como o uso racional de recursos naturais, a preservação do conforto e
segurança de usuários, assim como a preservação do meio ambiente
(permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes públicas, etc),
recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gestão e outros que
possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação.

Importante se consignar as medidas de correção e melhoria da

edificação que possam favorecer a sustentabilidade.”

10
3) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

3.1) Localização

O posicionamento do imóvel no contexto urbano possui as seguintes

características:

✓ Logradouro frontal: xxxxxx

✓ Bairro: xxxxxxxxxxx;
✓ Referência principal: xxxxxxxx;
✓ Distância aproximada: 160 m.

3.2) Acesso

Tratando-se de imóvel situado em região urbana, o acesso é

facilitado, por diversas vias de bom gabarito viário, destacando-se as seguintes:

✔ xxxxxxxx;
✔ xxxxx;
✔ Rua xxxxxxxx
3.3) Tipo de ocupação circunvizinha

A região é ocupada predominantemente por construções e padrões

de acabamento médio classificados:

✔ Tipo de imóveis: Residenciais e comerciais

✔ Padrão construtivo: Médio/Alto.

3.4) Melhoramentos públicos

O local onde situa-se o imóvel avaliando é dotado dos seguintes

melhoramentos, serviços públicos e equipamentos comunitários:

✔ pavimentação da via pública;

✔ drenagem superficial;
✔ passeio e meio-fio;
✔ rede de água potável;
✔ rede de energia elétrica;
✔ rede telefônica;
✔ iluminação pública;
✔ arborização;
✔ coleta de lixo;

11
 ✔ entrega postal;
✔ segurança pública.

3.5) Características físicas

O terreno onde encontra-se o imóvel vistoriado possui as

características físicas abaixo relacionadas:

✓ Frente principal: Rua xxxxxxxxxx

✓ Formato: Irregular;
✓ Posição: meio de quarteirão;
✓ Topografia: plano;
✓ Solo superficial: seco.

Para melhor visualização da situação descrita juntamos a este

trabalho um conjunto de fotografias do imóvel, bem como foto aérea da região.

Imagem 1 - Fonte: Google Earth, acesso em 04/05/22 às 18:50h.

12
Imagem 2 - Fonte: Google Earth, acesso em 04/05/22 às 19:00h.

As características construtivas do imóvel, no que se refere aos seus

aspectos quantitativos e qualitativos, são as seguintes:

✓ Idade construtiva: 68 anos;

✓ Idade aparente: 40 anos;

✔ Tipologia: Edificação de uso misto composta por 1 bloco, sendo

12 pavimentos, com uma loja térrea e 4 apartamentos por andar.

✔ Pavimentos: acesso a circulação do primeiro pavimento, 12

andares e cobertura (sendo o acesso à loja individual diretamente pelo passeio
público);

✔ Portas: madeira;

✔ Esquadrias: em ferro com folha única e vidros temperados de

vedação aparente;

✓ Piso das áreas comuns: acessos à circulação em granito

devidamente demarcado, escadas de concreto coberto com tinta, circulação em
azulejo e corrimão de alumínio;

✓ Paredes: pintadas;

✓ Telhado: Estrutura de madeira com telha de amianto.

13
4) DESENVOLVIMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL

4.1) Introdução

Como consta na documentação fornecida pelo síndico Roberto

Candido Machado Monteiro, a construção do edifício é datada do ano de 1954.
No geral, o edifício se encontra em boas condições de conservação, salvo alguns
reparos que devem ser realizados para que não ocorram danos permanentes ou
perda de valor patrimonial.

O edifício foi construído segundo os padrões convencionais de

edificação, contando resumidamente com estrutura em concreto armado e
fechamento interno e externo em alvenaria convencional.

Na fachada principal (Rua Santa Clara), observa-se que há falta de

uniformização na disposição dos aparelhos de ar-condicionado e, aparentemente,
uma instalação realizada de forma inadequada.

Deste modo, passaremos à descrição detalhada do que foi

observado durante a vistoria e aos apontamentos da inspeção predial.

4.2) Lista de verificação da inspeção

A lista de verificação da inspeção orientou a vistoria e determinou a

abrangência deste parecer técnico baseada na referência à situação construtiva
do imóvel, conforme listado a seguir:

 Fachadas;

 Estruturas;

 Telhados, calhas, rufos e pingadeiras;

 Pavimentação e drenagem (acabamento, escoamento de água

de chuva, etc.);

 Pintura e revestimentos externos e internos;

 Patologias, infiltrações e vazamentos (bolor, descolamento de

pintura, etc.);

 Circulações (caixa de escada e halls de entrada e

apartamentos);

 Sistema hidráulico;

 Sistema elétrico;

 Sistema de Combate a Incêndio;

 Caixa D'água.

14
 Considerando a vistoria do edifício objeto deste trabalho,
concentramos os pontos críticos listados anteriormente, no seguinte quadro:

ITENS PROBLEMAS RELATADOS / OBSERVADOS

Fachadas
Estruturas
Telhado
Calhas, rufos e pingadeiras
Pinturas e revestimentos
externos e internos; patologias,
infiltrações e vazamentos
Falta de uniformização da localização dos aparelhos
de ar-condicionado; pontos de infiltração; danos no
revestimento da pintura; ausência de difusor da
luminária próxima ao portão social
Não foram relatados e nem observados problemas.
Telhas quebradas e/ou com furação errada; rufo tipo
pingadeira mal executados no telhado; telhas
deslocadas.
Ocorrência de manchas em revestimentos devido
principalmente à inexistência de rufos
Manchas de infiltração e fissuras; ausência de rufos e
pingadeiras na cobertura; manchas em algumas
paredes internas; necessidade de manutenção em
algumas paredes internas.

Circulações (caixa de escada e Defeitos em pintura nas paredes na parte interna do

halls de entrada e hall de entrada e caixa de escada; ponto crítico de
apartamentos). exposição de armadura causado por infiltração.
Sistema de esgotamento Não foram relatados e nem observados problemas.
sanitário
Sistema elétrico Não foram relatados e nem observados problemas.

Sistema de Combate a Incêndio Número inadequado de extintores de incêndio.

Caixa D'Água Não foram relatados e nem observados problemas.

15
5) ANÁLISE DOS ITENS VISTORIADOS
Ao nos dirigirmos ao local objeto da vistoria, procuramos realizar
um diagnóstico dos itens objeto da inspeção, fazer a coleta preliminar de
informações, analisar as ocorrências e reunir fotografias, além de anotar os
detalhes físicos necessários, quando verificamos o seguinte:

5.1) Fachadas

A fachada encontra-se em bom estado de conservação, com

algumas intervenções necessárias na pintura externa e adequação da instalação
de aparelhos de ar-condicionado.

16
Foto 1 - Fachada apresenta instalações inadequadas e em desconformidade com a
uniformização original da localização destinada aos aparelhos de ar-condicionado da
edificação.

17
 Foto 2 – A fachada apresenta pontuais infiltrações na marquise.

Foto 3 – Detalhe: Mancha no lado esquerdo da marquise provocada por infiltração

proveniente de provável vazamento na tubulação de dreno de aparelhos de ar-
condicionado.

18
Foto 4 – Detalhe: Mancha no centro da marquise provocada por infiltração proveniente
de provável falha no sistema de impermeabilização na face superior.

Não foram fornecidos projetos detalhados que permitam uma

avaliação do tipo de impermeabilização executado. Os itens relatados neste
laudo, referentes à impermeabilização, exigem que seja efetuada uma inspeção
“in loco”, quebrando-se as instalações para se verificar a existência de
impermeabilização.

Apresentamos, no Anexo 1, uma descrição sucinta dos SISTEMAS

IMPERMEABILIZANTES.

19
Foto 5 – Danos no revestimento de pintura na fachada principal provenientes de
mudanças de temperatura, ocorrências de umidade, bem como desgaste natural.

Os problemas de umidade podem manifestar-se em diversos

elementos da edificação – paredes, pisos, fachadas, elementos de concreto
armado, etc. Geralmente, eles não estão relacionados a uma única causa.

A chuva é o agente mais comum para gerar umidade, tendo como

fatores importantes a direção e a velocidade do vento, a intensidade da
precipitação, a umidade do ar e fatores da própria construção
(impermeabilização, porosidade de elementos de revestimentos, sistemas
precários de escoamento de água, dentre outros). Este tipo de umidade pode
ocorrer ou não com as chuvas.

20
Foto 6 – Descolamento de pastilhas de revestimento na fachada do estabelecimento
comercial pertencente ao condomínio.

Foto 7 – Detalhe: Descolamento de pastilhas na fachada do estabelecimento comercial.

21
Foto 8 – No acesso ao edifício, a luminária apresenta ausência do difusor, o que causa
também o desgaste mais rápido do sistema de iluminação.

22
Foto 9 – Detalhe: Ausência de proteção difusora na luminária localizada no acesso ao
edifício.

23
 5.2) Telhado

O telhado do Condomínio do Edifício União é de telha de amianto

com estrutura de madeira, encontra-se em bom estado de conservação com
algumas observações importantes.

Foto 10 – Ausência de rufo. Alvenaria apresentando infiltração aparentemente

superficial.

Os rufos de capas são instalados no topo de muros, com a função de

evitar manchas escuras na alvenaria e também contra infiltrações, esses rufos
podem ser também com pingadeiras, as quais têm a função de conduzir a água
da chuva para a rede coletora de águas pluviais.

Suas pingadeiras não deixam a água em contato com a parede

aumentando a durabilidade da pintura.

Material - Pode ser fabricada em chapa galvanizada, alumínio ou

cobre. Obs: Poderão ser fornecidos em peças com 2 ou 3 m.

Aplicação - Proteção de muros e platibandas. Suas pingadeiras não

deixam a água em contato com a parede aumentando a durabilidade da pintura.

24
Imagem 3 – Exemplo de muro com rufos

Imagem 4 - Desenho esquemático e modelo de rufo.

25
Foto 11 – Para-raios e antena instalados na cobertura do edifício

26
 5.3) Circulações (caixa de escadas e hall de entrada)

O edifício apresenta suas circulações em bom estado geral, salvo

alguns importantes pontos explicitados neste documento.

Foto 12 – Acesso principal à circulação do edifício em bom estado de conservação. Piso

em granito sem problemas de rachaduras e muito bem conservado.

27
Foto 13 – Porta próxima ao acesso da cobertura do edifício, apresentando fissura de 45º.
Essa fissura indica insuficiência ou falta de verga no vão da porta.

Foto 14 – Recuperação em andamento na parede localizada no corredor principal de

acesso, em decorrência de ocorrência anterior de infiltração.

28
Foto 15 – Furação anterior para fixação de corrimão, atualmente inutilizada.
Recomenda-se o reparo de forma adequada. (12º andar)

Foto 16 – Descascamento e degradação da pintura nas paredes da circulação vertical

(escada).

O descascamento ocorre quando há infiltração de umidade,

preparação inadequada da superfície ou quando a pintura é feita em superfície
empoeirada, reboco novo sem selagem, caiação etc.

29
Foto 17 – Ponto na cobertura em direção à circulação vertical (escada) apresentando
degradação com destacamento do revestimento em argamassa e exposição da armadura
de aço.

O aço é um material que se oxida com a presença de umidade, e

por isso é importante que ele esteja completamente protegido pelo concreto para
não ter contato com a água ou qualquer outro agente externo que possa
prejudicar sua integridade e desempenho.

30
Foto 18 – Ponto próximo ao acesso ao telhado apresentando degradação com
destacamento do revestimento em argamassa, causado por processo de infiltração.

Observação: Segundo o síndico, o processo de infiltração que

ocasionou a patologia apresentada acima já foi resolvido, restando agora apenas
o reparo dos locais (teto e parede) apresentados na imagem.

31
 5.4) Sistema de Combate à Incêndios

Não foi fornecido o projeto de Sistema e Combate a incêndio, e

não sabemos se o mesmo está aprovado no Corpo de Bombeiro. Porém,
identificamos algumas correções que se fazem necessárias.

Apesar de todos os equipamentos checados no momento da

vistoria se apresentarem dentro dos devidos padrões, tanto em relação à
validade, quanto às vistorias e manutenções, o edifício apresenta um déficit de
extintores de incêndio, visto que não atende à exigência do Código de Segurança
Contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Rio de janeiro, registrado
sob o Decreto Nº 42, De 17 De Dezembro De 2018, que determina que os
edifícios compostos por pavimentos residenciais devem apresentar pelo menos
um extintor de incêndio por andar. (O trecho de interesse do decreto consta no
Anexo 2 deste documento)

Foto 19 – Extintor localizado na circulação principal do edifício (térreo)

32
 Foto 20 – Detalhe: Extintor localizado na circulação de acesso à cobertura dentro dos
padrões e validade, com a próxima manutenção indicada para o mês de março do ano de
2023 e próxima inspeção técnica datada indicada para o mês de agosto do ano de 2022.

Foto 21 – Extintor localizado na circulação de acesso à cobertura.

33
 Foto 22 – Detalhe: Extintor localizado na circulação principal do edifício (térreo) dentro
dos padrões e validade, com a próxima manutenção indicada para o mês de março do
ano de 2023 e próxima inspeção técnica datada indicada para o mês de agosto do ano de
2022.

Foto 23 –Extintor localizado na sala da portaria. Está dentro dos padrões e validade, com
a próxima manutenção e inspeção indicada para o mês de março do ano de 2023.

34
 Foto 24 – Mangueira de incêndio seguindo padrões da NBR 11861

Foto 25 – Nichos de mangueiras de incêndio devidamente sinalizados.

35
 5.5) Reservatórios de Água

Foto 36 – Reservatórios de água potável.

Foto 4 – Detalhe: Reservatório de água potável em boas condições aparentes.

Observação: Segundo o síndico, os reservatórios haviam sido limpos

recentemente e esse tipo de manutenção ocorre dentro dos prazos adequados.

36
 5.6) Sistema de Elevadores

O sistema de elevadores do edifício apresenta casa de máquinas e

cabines em bom estado de conservação. O sistema foi completamente vistoriado
e manutenido no dia 07 de janeiro de 2022, sob a responsabilidade técnica do
engenheiro mecânico Paulo Sandro, inscrito sob o CREA de número 851045252.
Os comprovantes de vistoria e manutenção constam no Anexo 3 deste
documento.

Fotos 28 e 29 – Casa de máquinas dos elevadores.

37
 5.10) Estruturas

As estruturas em concreto armado do edifício e das áreas comuns

estão em estado de utilização adequados e não comprometem a integridade
global da edificação.

38
6) CLASSIFICAÇÃO E RECOMENDAÇÕES DA VISTORIA

6.1) Classificação quanto ao nível da inspeção

Quanto ao nível da inspeção, o imóvel em questão encontra-se

classificado como:

NÍVEL 2:

Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes

elaborada por profissional habilitado em uma ou mais especialidades.

6.2) Classificação quanto ao grau de risco

Quanto ao grau de risco, o imóvel em questão encontra-se

classificado no seguinte nível:

MÍNIMO

Apresenta pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e

planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos
críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário; recomendando programação e intervenção a médio prazo. Porém
recomenda-se EXPRESSAMENTE programação e para o seguinte item:

- O problema de exposição de parte da armadura de ferro na

direção da cobertura da circulação vertical (escada) pode vir a gerar problemas
maiores com possibilidade de deteriorar a construção a longo prazo.

6.3) Classificação quanto ao estado aparente de

desempenho dos sistemas construtivos:

O estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos do

edifício em questão, enquadra-se como segue:

CLASSE 2 DE DESEMPENHO
Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas,
quando o sistema ou elemento não apresenta situação que impeça o uso normal
da edificação, não apresenta situação que prejudique a segurança, habitabilidade
ou durabilidade para os usuários, mas que requer intervenções preventivas e/ou
corretivas decorrentes das constatações feitas na inspeção, visando prevenir
e/ou corrigir manifestações patológicas ou fatores que prejudiquem o
desempenho;

39
 6.4) Recomendações gerais

A seguir apresentamos um quadro resumo da inspeção predial

executada:
Prioridade Itens Solução

Sistema de Combate - Adequar a quantidade de extintores de incêndio,

1
a Incêndio adquirindo o número adequado de novos extintores.

- Fazer reforço e recuperação da estrutura de concreto

armado no ponto específico da laje que cobre o 12º andar
2 Circulação na direção da circulação vertical (escada), posteriormente
recuperando o revestimento em argamassa e aplicando a
pintura adequada.

- Instalar rufos para proteger a alvenaria que

circunda o telhado
3 Telhado
- Vedar calhas e rufos com material selante
resistente. Anomalias funcionais.

- Uniformizar a disposição e adequar as instalações

Fachada
dos aparelhos de ar-condicionado.

4
Fachada - Refazer revestimentos e pinturas

Fachada - Sanar o problema de infiltração da marquise

- Refazer pinturas e acabamentos nas paredes da

Pinturas e
5 circulação vertical (escada). Anomalia funcional.
Revestimentos

- Instalar difusor ou realizar a troca da luminária

6 Fachada localizada no acesso principal ao edifício.

40
 6.5) Classificação da qualidade de manutenção e uso:

O Condomínio do Edifício União não possui plano de manutenção e

suas respectivas condições de execução, como recomenda a Norma de Inspeção
Predial citada na metodologia do presente trabalho, portanto, recomendamos
que seja elaborado este documento durante e/ou após a execução das reformas
necessárias.

Além disso, o condomínio não tem documentos que comprovem a

execuções de manutenções recomendadas e que têm o seu grau de importância
ampliado ao longo dos anos.

Por todo o exposto, e após analisar os aspectos que interferem na

qualidade de manutenção da edificação, consideramos que a classificação seja:

Qualidade da Manutenção:

ATENDE

Quanto à classificação das condições de uso, consideramos

que a classificação seja:

USO REGULAR

Quando a edificação inspecionada se encontra ocupada e utilizada de acordo

com o uso previsto no projeto.

41
 Conforme indicado no desenvolvimento deste trabalho, o
Condomínio xxxxxxxxxxx União necessita de planejamento para executar as
reformas e futuras intervenções, demandando, em alguns casos, projetos e
profissionais especializados.

Deve-se:

✔ Estudar, projetar e executar a recuperação da área prejudicada

no ponto específico da laje que cobre o 12º andar na direção da circulação
vertical (escada).

✔ Estudar, projetar e executar as adequações na impermeabilização

das áreas necessárias.

✔ Estudar, projetar e executar a instalação de rufos na alvenaria

que circunda o telhado.

✔ Implementar um plano de manutenção para verificação de calhas

e rufos.

✔ Solicitar que os proprietários dos apartamentos que não

apresentam seus aparelhos de ar-condicionado instalados conforme as
disposições originais do edifício, adequem-se o quanto antes, tanto em relação à
localização, quanto à conformidade da instalação.

✔ Contratar empresa habilitada para refazer acabamentos e pintura

dos revestimentos de paredes internas nas escadas.

✔ Contratar empresa habilitada para refazer acabamentos e pintura

da fachada.

✔ Efetuar a compra e correta instalação dos extintores de incêndio.

No intuito de prevenir maiores problemas no futuro,

sugerimos que as empresas contratadas para executar as reformas e
manutenções no edifício, entregassem também um guia de utilização e
conservação do imóvel.

42
7) CONCLUSÃO
Diante do exposto nos itens anteriores, e após analisarmos todos os
fatos que interferem ou possam vir a interferir com o assunto objeto deste
parecer, concluímos o seguinte:

🗹 A vistoria proporcionou a constatação de que, apesar da idade

construtiva de aproximadamente 68 anos, o imóvel não apresenta nenhum dano
aparente que represente ameaça à sua solidez, no que se refere ao aspecto
estrutural e contenções.

🗹 Verificou-se a existência de diversos itens, listados no item 5 desta

inspeção, que necessitam de intervenções corretivas importantes ou urgentes,
como é o caso da recuperação da área prejudicada no ponto específico da laje
que cobre o 12º andar na direção da circulação vertical (escada), devendo ser
contratado pessoal especializado para projetos e efetivação das obras,
substituições, manutenções e reparos necessários.

🗹 Com o intuito de melhor orientar futuras ações de manutenção e

conservação do imóvel, recomendamos a execução de nova inspeção predial no
prazo máximo de 3 anos, para reavaliar e atuar preventivamente na situação
construtiva do edifício.

43
8) ENCERRAMENTO

8.1) Anexos

1 –Sistemas impermeabilizantes
2 –Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico
3 – RIA – Resultado da Inspeção Anual - Elevadores
4 – Registro de Responsabilidade Técnica no CAU

8.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética

Os signatários atestam que a presente inspeção obedece

criteriosamente os seguintes princípios:

► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados

pessoalmente pela equipe técnica envolvida na elaboração.

► Os signatários não têm no presente, nem contemplam no futuro,

interesse nos bens envolvidos neste trabalho.

► Os signatários não têm inclinações nem interesse em relação ao

assunto deste trabalho, tão pouco em relação à solicitante.

► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na

introdução, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as
análises, opiniões ou conclusões nele contidas.

► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade,

sendo garantido o sigilo perante terceiros quanto às razões que motivaram a
presente contratação, bem como aos resultados finais alcançados.

► Este trabalho foi elaborado em observância estrita aos princípios

dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA-Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia.

44
 8.3) Termo de encerramento

Os responsáveis técnicos pelo trabalho colocam-se ao inteiro dispor

para os esclarecimentos necessários.

O presente laudo de inspeção consta de 41 (quarenta e uma)

páginas datilografadas, rubricadas, sendo a última assinada e 04 (quatro)
anexos.

ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais
cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente
utilização dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e
criminais previstas no art.184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.

Rio de Janeiro, 21 de maio de 2022.

_________________________________

xxxxxxxxxxxxx

45
ANEXO 1 - SISTEMAS IMPERMEABILIZANTES
A NBR 9575:2003 da ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas), define sistemas de impermeabilização são conjuntos de produtos e
serviços destinados a conferir estanqueidade às partes de uma construção.

Considerando que estanqueidade é a propriedade de um elemento,

ou de um conjunto de componentes, que impede a penetração ou passagem de
fluídos através de si, entendemos que a sua determinação está associada a uma
pressão limite de utilização, relacionada às condições de exposição do elemento.

Partindo deste princípio, considera-se impermeabilização o conjunto

de operações e técnicas construtivas que objetivam proteger as construções
contra a ação deletéria de fluídos, vapores e umidade. Geralmente a
impermeabilização é composta de um conjunto de camadas definidas pelos
produtos/elementos utilizados, cada um com sua função específica.

Se o principal fluido atuante é a água, pode-se considerar que sua

solicitação se dá das seguintes formas distintas:

Para proteger as estruturas da penetração da água existem apenas

duas formas, ou seja, evitar o contato da água com o elemento, ou permitir o
contato, desde que impedindo a penetração da água.

1.1) Desempenho dos sistemas de impermeabilização:

Sistema de impermeabilização é o "conjunto de camadas e serviços

destinados à execução do preparo das superfícies, impermeabilização
propriamente dita, camadas separadoras, amortecedoras e proteções primárias e
mecânicas, conferindo impermeabilidade às partes construtivas", conforme a NBR
9575:2003. Além de impedir a penetração da água, os sistemas
impermeabilizantes devem atender às exigências de desempenhos decorrentes
dos efeitos citados pela norma, sucintamente descritos a seguir:

● Puncionamento: ocasionado pelo impacto de objetos que atuam

perpendicularmente ao plano da impermeabilização;
● Fendilhamento: ocasionado pelo impacto pontual de objetos no
sistema impermeabilizante, ou pelo dobramento ou pela rigidez excessiva do
sistema.

46
 ● Ruptura por tração: ocasionado por esforços tangenciais ao
plano da impermeabilização, devido à ação da frenagem, aceleração de veículos
ou pela movimentação do substrato;

● Desgaste: ocasionado pela abrasão devida à ação de

movimentos dinâmicos ou pela ação do intemperismo;

● Descolamento: ocasionado pela perda da aderência;

● Esmagamento: redução drástica da espessura, ocasionada por

carregamentos ortogonais ao plano da impermeabilização;

1.2) Classificação:

Os sistemas impermeabilizantes são classificados pela NBR 9575 -

2003 (ABNT) em sistemas rígidos e flexíveis, de acordo com suas capacidades
elásticas, conforme descrição seguinte:

► Sistemas rígidos: são os sistemas aplicados em estruturas

sujeitas às mínimas variações térmicas, pequenas vibrações e pouca ou nenhuma
exposição solar. São utilizados principalmente em subsolos, piscinas sobre terra e
galerias subterrâneas. São identificados como argamassa impermeável com
aditivo hidrófugo, argamassa polimérica, cimento modificado com polímero e
membrana epoxídica.

► Sistemas flexíveis: Utilizados em estruturas sujeitas a

variações térmicas ou grandes vibrações, cargas dinâmicas, recalques e/ou forte
exposição solar. São indicados para utilização em terraços, lajes de cobertura,
piscinas sobre laje e jardins elevados. São relacionados como membranas
(asfalto, elastoméricas, poliuretano, polímeros e acrílicas), mantas (asfáltica, de
acetato, de policloreto e elastomérica).

Tanto nos sistemas rígidos como nos flexíveis, a garantia deve ser
oferecida pela construtora ou pela aplicadora do serviço, e varia em função da
vida útil esperada do material, que por sua vez, varia em função do tipo de
material empregado no sistema e na espessura da camada impermeabilizante.

O Quadro a seguir mostra um exemplo de quais características

devem ser analisadas quando da especificação dos sistemas impermeabilizantes,
e as colunas 3 e 4 dizem respeito às vantagens e desvantagens de cada sistema
proposto.

Ressaltamos que nem sempre o melhor sistema a ser especificado é

o que possui a maior garantia ou que seja mais barato, fatores externos podem
alterar essa premissa, como por exemplo, caso o sistema escolhido tenha todas
estas características, mas não for muito difundido no mercado poderá faltar
fornecedores de material para execução do serviço.

VIDA PRINCIPAIS PRINCIPAIS

SISTEMA GARANTI ÚTIL VANTAGENS DESVANTAGENS

47
 A ESPERAD
A

Espessura e características
controladas, Agilidade na aplicação, Vida útil inferior em
Dupla Material flexível, relação a outros
manta 10 anos 15 anos Baixíssima absorção de água, sistemas.
asfáltica, Sistema difundido no mercado,
SBS, Apresenta pontos localizados de Difícil aplicação em
aderida infiltração, áreas com pequenas
com Permite tráfego leve durante a dimensões
asfalto aplicação,
Fácil controle na obra.

Espessura e características
controladas, Agilidade na aplicação, Vida útil inferior em
Dupla Material flexível, relação a outros
manta Baixíssima absorção de água, sistemas.
asfáltica, Sistema difundido no mercado,
SBS, 10 anos 10 anos Apresenta pontos localizados de Difícil aplicação em
aderida a infiltração, áreas com pequenas
maçarico Permite tráfego leve durante a dimensões
aplicação,
Fácil controle na obra.

Dupla Espessura e características

Manta controladas, Agilidade na aplicação, Vida útil inferior em
asfáltica, Material flexível, relação a outros
SBS, com Baixíssima absorção de água, sistemas.
13% Sistema difundido no mercado,
10 anos 20 anos Apresenta pontos localizados de Difícil aplicação em
de infiltração, áreas com pequenas
polímero Permite tráfego leve durante a dimensões
(SBS) aplicação, Recomendados testes
aderida Fácil controle na obra. em laboratórios EUA.
com Maior vida útil
asfalto

Dupla Espessura e características

manta controladas, Agilidade na aplicação, Vida útil inferior em
asfáltica, Material flexível, relação a outros
SBS, com
10 anos 15 anos Baixíssima absorção de água, sistemas.
13% de Sistema difundido no mercado,
polímero Apresenta pontos localizados de Difícil aplicação em
(SBS), infiltração, áreas com pequenas
aderida a Permite tráfego leve durante a dimensões
maçarico aplicação, Recomendados testes
Fácil controle na obra. em laboratórios EUA.
Maior vida útil

Manta Espessura e características

asfáltica, 05 anos 12 anos controladas, Agilidade na aplicação,
SBS, Material flexível, Baixíssima absorção
4mm, de água, Sistema difundido no Vida útil inferior em
tipo IV, mercado, Apresenta pontos localizados relação a outros
aderida de infiltração, Permite tráfego leve sistemas.
com durante a aplicação,
asfalto + Fácil controle na obra. Difícil aplicação em
banho de Esta garantia poderá ser prorrogada áreas com pequenas
asfalto em função de critérios do aplicador e dimensões
(2kg/m2) fabricante para 10 anos, em função da
espessura resultante do sistema.

Manta Espessura e características

asfáltica, 05 anos 10 anos controladas, Agilidade na aplicação,
SBS, Material flexível, Vida útil inferior em
4mm, Baixíssima absorção de água, relação a outros
tipo IV, Sistema difundido no mercado, sistemas.
aderida Apresenta pontos localizados de
com infiltração, Difícil aplicação em
Asfalto + Permite tráfego leve durante a áreas com pequenas
Banho de aplicação, dimensões
asfalto Fácil controle na obra.
(1kg/m2)
Quadro comparativo de sistemas flexíveis mais utilizados pelo mercado da construção civil.

48
 √ Considerando que são três as categorias a classificação quanto à
direção do fluxo de água a ser contido, identificadas como:

► Água de percolação: são as águas que atuam sobre a

superfície da impermeabilização, simplesmente pela ação da gravidade, pois
não há pressão hidrostática. São águas que atuam em terraços, lajes de
cobertura e áreas frias internas, isto é, superfícies expostas aas intempéries.

► Água sob pressão: são as águas atuantes em situações em

que há pressão hidrostática, como em piscinas e reservatórios.

► Água por capilaridade: são as águas que penetram pelos

poros dos diversos materiais empregados na construção, são exemplos desta
situação os pisos sobre influência de lençol freático, cortinas de contenção e
poços de elevadores.

√ Quanto à aderência ao substrato, os sistemas

impermeabilizantes também podem ser classificados como:

► Aderido: são aqueles sistemas que possuem uma das suas

superfícies completamente fixado ao substrato seja por fusão do próprio
material, colagem com adesivos, asfalto quente ou maçarico.

Na primeira imagem, um operário aquece substrato e manta asfáltica para sua colagem.
Na segunda imagem, operários dão acabamento em sistema aderido com asfalto quente.

► Semi- aderido: são aqueles que são aderidos de forma

parcial e localizada em pontos como rodapés e ralos. Os exemplos mais
comuns deste tipo de sistema de impermeabilização são os de manta PEAD e
PVC.

► Flutuantes: são aqueles totalmente desligados do substrato,

por isso são bastante utilizados para impermeabilização de estruturas de
grande deformabilidade. Um exemplo bastante conhecido são as mantas
elastoméricas que são aplicadas soltas sobre as lajes. Este sistema tem o
inconveniente de, no caso de um vazamento, a água "caminhar" por baixo da
manta por longas distâncias, dificultando a localização do vazamento.

49
 √ A classificação das proteções mecânicas dos sistemas
impermeabilizantes está prevista na norma em função do tipo de tráfego
previsto para cada área. Estas proteções mecânicas, bem como os pisos
posteriores, devem possuir juntas de retração a trabalhos térmicos,
preenchidos com materiais deformáveis, principalmente na junção de
diferentes pisos.

► Áreas com trânsito de veículos: Por conta da alta carga sobre o sistema
impermeabilizante, é preciso prever proteções em concreto armado estruturado com telas soldadas,
que deve ter o mínimo de 7cm de espessura para ajudar a manter a camada impermeabilizante
intacta, evitando seu esmagamento.
Destacamos que, sob a proteção em concreto é importante que
seja previsto uma camada drenante, que é uma camada de 1 cm de
argamassa “podre”, traço de 1:8 com emulsão asfáltica em sua água de
amassamento na quantidade de 10% de seu volume total de água, que é
utilizada também para proteger a impermeabilização no momento da
concretagem e para aumentar a fluidez da água sobre a manta diminuída pela
proteção em concreto.

Para rampas de circulação de veículos é importante que a tela seja

presa ao rodapé para que não haja escorregamento da proteção durante as
frenagens ou arrancadas dos veículos.

► Jardineiras: as áreas ajardinadas dos empreendimentos pedem uma atenção

especial na especificação de proteções impermeabilizantes, pois normalmente são utilizadas apenas
uma proteção simples de 3 cm de espessura, coberta por argamassa (traço 1:3), contra a penetração
de água e possíveis agressores físicos que estiverem escondidos na terra.

Todo e qualquer jardim deve ter, em seu fundo, um sistema de

drenagem para facilitar o escoamento da água destinado aos ralos de
captação, isto é feito com um colchão de brita envolto em uma manta geotêxtil
de gramatura baixa.

Também é importante considerar que, quando falamos em

proteções impermeabilizantes para jardins, é aconselhável que seja prevista a
resistência contra as raízes das plantas que serão utilizadas naquele local.

Existe no mercado mantas com inibidores de raízes incorporadas

no próprio asfalto da manta, entretanto, uma forma mais barata e talvez mais
eficiente, é utilizar sobre a proteção mecânica uma pintura anti-raiz, que é a
mistura de 20% de óleo de alcatrão de hulha e 80% de solução asfáltica.

► Áreas técnicas: são áreas que necessitam de impermeabilização e

que terão seu piso lavado, existe uma torneira ou outra geração de água por
alguma máquina ali instalada ou mesmo por conta de gotejamento de água
devido à transpiração.

As proteções destas áreas devem ser feitas com mínimo de 3cm

de argamassa (traço 1:3), e os locais onde as máquinas estarão apoiadas
diretamente deverão possuir uma base de concreto, a fim de distribuir a carga

50
da máquina em áreas maiores que seus pés, evitando o puncionamento da
superfície.

► Áreas frias: As proteções mecânicas para áreas frias

normalmente se resumem a camadas de 1cm de argamassa (traço 1:3), por
estarem quase sempre localizadas em locais confinados. Devido ao baixo
tráfego de pessoas durante a obra e a baixa carga sobre o piso após a
conclusão dos serviços, tais áreas não necessitam de proteções maiores que
estas, conforme orienta a NBR-9575-2003.

Por estarem dentro dos apartamentos, normalmente em trechos

em que se encontram em mesmo nível que o restante do apartamento, as
cotas entre osso e acabamento são quase sempre defasadas em 4 a 5 cm uma
da outra, reduzindo assim o espaço para os serviços de impermeabilização.

1.3) Principais patologias decorrentes das falhas nos

sistemas impermeabilizantes:

As principais patologias decorrentes de falhas em

impermeabilizações decorrem de erros na execução do próprio sistema
impermeabilizante ou de processos construtivos que podem provocar o
rompimento ou a degradação da impermeabilização.

Por isso e, considerando a natureza dos principais defeitos

encontrados nas impermeabilizações deficientes, podemos citar os seguintes
aspectos:

-Umidade;
-Deslocamentos da estrutura devido a esforços não previstos,
causando rompimento na impermeabilização;
-Fissuração;
-Instalações pós-impermeabilização.

Em casos em que existem danos no sistema impermeabilizante

instalado recomenda-se a reexecução total do serviço, pois reparos pontuais
nos sistemas, são reconhecidos pela maioria dos especialistas do setor como
procedimentos fracassados, ocorrendo principalmente após obras de
manutenção predial que desconsideram os elementos e camadas das
impermeabilizações.

No caso de obras novas, tendo sido identificadas as falhas, a

empresa executante é obrigada a refazer os serviços, pois não existem
“remendos” que garantam a eficiência do sistema.

Considerando que podemos evitar as possíveis falhas nos três

estágios da impermeabilização de um edifício, projeto de impermeabilização,
execução do serviço e materiais empregados, relacionamos a seguir as falhas
principais e mais comuns para que sejam contra-atacadas a tempo com
soluções técnicas eficientes e financeiramente viáveis.

51
 A contratação de empresas com grande experiência no ramo
contribui positivamente para que sejam executados serviços que garantam que
o empreendimento esteja o mais estanque possível.

1.4) Detalhes a serem observados:

As principais falhas de impermeabilização levam à danos

estruturais do tipo corrosão de armaduras, carbonatação em paredes e pisos,
eflorescências e degradação dos revestimentos, entre outros, e tratam-se de
patologias normalmente relacionadas a má execução do serviço de
impermeabilização devido a falta de planejamento adequado ou projeto
específico para estes serviços.

Apresentamos as principais interferências e recomendações que

garantirão a eficiência na execução do serviço.

► Terraços e áreas abertas às intempéries:

O piso de um terraço possui em média um aumento por conta da

impermeabilização de aproximadamente 8 a 9 cm em sua espessura,
desconsiderando o acabamento que se for em pedra deve-se acrescentar ainda
mais 4cm, gerando um total de 13cm de espessura. Conforme Figura 2.

Camadas de um sistema impermeabilizante especificado para terraços.

Caso não exista desnível suficiente entre o piso externo e o

interno, é necessário avaliar a possibilidade de enchimento, cujo custo pode
tornar a solução de execução questionável do ponto de vista econômico.

As interferências da impermeabilização com o projeto de

arquitetura, frequentemente envolve pequenas alterações estéticas na
construção. Para que não sejam muito expressivas, pode ser necessário utilizar
soluções que provoquem adequações que evitem comprometer as
características essenciais da edificação.

● Interferências com projeto de paisagismo

Existem técnicas e materiais específicos para impermeabilizar

áreas que conectam sistemas de impermeabilização e a melhor forma de

52
aplicá-los em diversos tipos de substrato de paisagismo, desde madeira até
placas metálicas passando por vidros e tijolos.

A NBR-9575 (ABNT-2003) sugere que em áreas

impermeabilizadas o paisagista utilize somente plantas com raízes não-
perfurantes e que os sistemas impermeabilizantes possuam em sua
composição inibidores de raízes, para que não haja perfuração do sistema
impermeabilizante pelas mesmas.

● Interferências com a estrutura

Algumas interferências surgem ainda em fase de pré-forma, onde

pode-se alterar alturas de platibandas, desníveis entre as cotas da laje e do
revestimento, definição de vigas invertidas, etc.

As juntas de dilatação são pontos vulneráveis e que são alvo da

atenção redobrada por parte do projetista de impermeabilização, pois deve-se
prever reforços adequados aos esforços apresentados neste trecho bem como
utilizar estas juntas como divisor de águas, com cotas mais elevadas no
nivelamento do caimento.

Nas análises das interferências do projeto estrutural e de

impermeabilização, procura-se alterar o menos possível o primeiro, pois
considera-se este o menos flexível em relação a mudanças posteriores à sua
elaboração.

● Interferências com projeto de hidráulica

Os dutos de hidráulica são os que mais interferem no projeto de

impermeabilizações devido às captações de águas pluviais e ralos de esgoto,
que permitirão o adequado escoamento, por isso as tubulações que
transpassam as lajes, devem estar chumbadas à estrutura, preferencialmente
com grout.

Em áreas internas existe limitação entre a cota da laje e a cota do

revestimento, portanto é necessário cuidado para que a espessura do sistema
impermeabilizante não ultrapasse essas limitações.

Ressaltando que a impermeabilização é composta basicamente por

regularização, camada impermeabilizante e proteção mecânica, e que tem
nestes casos, uma camada impermeabilizante e uma proteção mecânica com
espessuras uniformes, resta portanto atentar para a única camada do sistema
(regularização) que tem sua espessura variável, devido à distância entre
captações e entre paredes e captações, como consta na norma, que também
exige um caimento de 0,5% para ambientes internos e 1,0% para ambientes
externos.

● Interferências com projeto de elétrica

53
 Interferências entre projetos de elétrica e de impermeabilização
resumem-se a eletrodutos que atravessam a laje e detalhes específicos de
sistema especial como aquecimento de pisos, para-raios etc.
Em dutos que interligam áreas externas, as tubulações devem
estar embutidas nas paredes e com cobrimento de no mínimo 2 cm de
argamassa.

Luminárias e caixas de passagem requerem atenção especial

quanto à sua localização, pois deve-se prevê-las sempre acima do nível da
impermeabilização.Um exemplo são luminárias de rodapés de rampa de
veículos.

Conjuntos de tubulações devem estar suficientemente afastados

entre si, para permitir a execução de reforços e arremates de
impermeabilização e quando conectadas a caixas de passagem, inspeção e
tomada deve-se atentar para sua disposição de forma a evitar a entrada de
água em seu interior. A ilustração seguinte mostra eletrodutos chegando a uma
caixa de passagem por cima ou pela lateral evitando infiltração de água nas
tubulações.

Detalhe com esquema de caixa de passagem.

● Falhas devido à qualidade dos materiais

É importante salientar que os defeitos ou falhas decorrentes da má

qualidade de materiais utilizados é bastante comum, pois existem no mercado
profissionais que não pautam seus trabalhos pelas normas técnicas específicas,
comprometendo a qualidade do trabalho com o emprego de materiais e
produtos não certificados, com ausência total de controle de qualidade e
frequentemente alterados por fornecedor e/ou aplicador.

Estes produtos podem gerar danos à construção e à estrutura

(imagens seguintes), danos funcionais, à saúde dos usuários, aos bens internos

54
do imóvel, ações na justiça, despesas para os reparos, desvalorização do imóvel
e necessidade de recuperação estrutural.

A imagem 1 mostra infiltração no subsolo de edifício residencial, patologia comumente

encontrada. Já a imagem 2 mostra a carbonatação na região da tubulação de captação de
águas pluviais, consequência de acabamento mal executado.

● Falhas devido à erros de execução

As falhas decorrentes da execução são causadas principalmente

pelos aplicadores e/ou operários da obra.

A descrição da Norma NBR-9574 (ABNT, 1986) quanto às

condições na execução da impermeabilização, esta se aplica a todas as obras
sujeitas à impermeabilização, por isso a recomendação é que o executante do
serviço tenha em mãos os documentos técnicos específicos, tais como memorial
descritivo e justificativo, desenhos e detalhes específicos, especificações dos
materiais a serem empregados e dos serviços a serem realizados, planilha de
quantitativos de serviços a serem executados e indicação da forma de medição
dos serviços a serem executados.

Destacamos alguns defeitos que podem comprometer os sistemas

especificados:
-Falta de argamassa de regularização que ocasiona a
perfuração da impermeabilização;
-Não arredondamento de cantos e arestas;
-Execução da impermeabilização sobre a base úmida, cada
material possui um grau de umidade máximo do substrato, para
aplicação;
-Execução sobre base empoeirada, com partes soltas, com
óleos ou graxa.
-Falhas em emendas;
-Perfuração dos sistemas pela ação de pedriscos nos
calçados dos operários.

A seguir, apresentamos alguns detalhes de projeto de pontos que

necessitam de um alto controle de qualidade em sua execução.

55
 A ilustração seguinte mostra as sobreposições que devem ocorrer
nos sistemas de impermeabilização, principalmente os que utilizam a manta
asfáltica. Nota-se a solicitação de arredondamento dos cantos vivos para evitar
a ruptura do sistema.

Detalhe das sobreposições no piso e no rodapé das áreas impermeabilizadas

(Sistema Manta Asfáltica).

A junta de retração é importante para pré-definir o local exato

onde ocorrerá a fissura decorrente da retração, da argamassa, na proteção.

Detalhe da junta de retração de uma proteção mecânica armada.

A ilustração seguinte detalha a necessidade da existência de junta

perimetral junto a todos os rodapés e planos verticais existentes nas áreas

56
impermeabilizadas, pois tal procedimento evita pressões decorrentes da
dilatação da proteção do piso junto à impermeabilização do rodapé.

Detalhe da junta perimetral junto ao rodapé de concreto.

A ilustração seguinte mostra uma junta de dilatação estrutural e a

execução correta de sua impermeabilização. Faixas de manta asfáltica são
aderidas em ambos os lados da junta sanfonando a primeira camada dentro da
junta. As demais são aplicadas por cima desta, sendo separadas por uma
camada de feltro de lã de vidro.

Detalhe da junta de dilatação – arremate com faixas de manta asfáltica.

Detalhe utilizado para acabamento da impermeabilização (sistema

manta asfáltica) com suas faixas de reforço.

57
 Detalhe de ralo faixas de reforço são executados internamente, na tubulação.

No cuidado com os ralos, as etapas para execução mostradas nas

figuras seguinte são:

1. Aplicar primer (pintura de ligação) no piso (argamassa) e na

parte interna do tubo;
2. Aderir com maçarico ou asfalto quente, uma faixa de
manta asfáltica dentro da tubulação conforme Figura 1,
deixando sobrar para fora da tubulação cerca de 10 cm
de manta;
3. Cortar verticalmente a aba solta do topo ao pé da aba junto à
tubulação;
4. Aderir as pequenas hastes da aba no substrato (argamassa da
regularização);
5. Aplicar uma faixa da manta sobrepondo toda a extensão do ralo
e cortar em forma de “pizza” a área correspondente ao
diâmetro do ralo, colando-as dentro do tubo Figura 2.

58
 Alguns sistemas requerem fixação mecânica de seus sistemas
como mostra a ampliação do esquema para fixação mecânica de um sistema
com manta asfáltica, nesta página.

Detalhe de fixação mecânica da tela da proteção mecânica armada vertical e do

sistema impermeabilizante.

59
 Aqui, aplicação das mantas nas superfícies horizontais e verticais,
com regularização de cantos arestas arredondadas. No topo da platibanda
temos um elemento que não faz parte dos materiais impermeabilizantes, mas
que é um importante aliado à vedação contra as intempéries, o rufo.

Detalhe platibanda ou peitoril

A seguir, a ilustração mostra que a superfície das soleiras deverá

estar com cantos e arestas arredondadas, sem partes soltas, isentas de poeira,
óleo ou graxa. Este detalhe mostra o limite entre ambiente externo e interno
com um indispensável desnível estrutural entre ambas.

Detalhe de desnível no terraço.

60
ANEXO 2 – CÓDIGO DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO E
PÂNICO (TRECHO)

61
ANEXO 3 – RIA – RESULTADO DA INSPEÇÃO ANUAL –
ELEVADORES

ANEXO 4 – RRT – REGISTRO DE RESPONSABILIDADE

TÉCNICA – CAU-XX

62