E-Book Como Investir em Imóveis - Celso Fukushima - Campeão Das Finanças

E-Book – Como Investir em Imóveis
E-BOOK – COMO INVESTIR EM IMÓVEIS
PROGRAMA CAMPEÃO DAS FINANÇAS
Celso Fukushima
www.celsofukushima.com.br pg. 1
1. SOBRE O AUTOR
Meu nome é Celso Fukushima e eu nasci em Adamantina – SP em 1969. Sou da

terceira geração de imigrantes japoneses que se estabeleceram no noroeste paulista
nas plantações de café e algodão.
Meus pais se mudaram para o ABC Paulista quando eu tinha apenas 1 ano de idade.
Sou o filho mais novo do primeiro casamento do meu pai.
Quando eu tinha 8 anos perdi a minha mãe para um câncer de mama. Naquele
tempo, nossa família passou uma situação financeira bastante delicada. Meu pai
havia gasto todo o seu dinheiro com o tratamento da doença. Ao longo de um ano,
foram embora carro, casa, economias e minha mãe.
Aquilo que foi um grande revés na minha vida, na verdade me fez tomar uma
importante decisão. Prometi para mim mesmo que nunca mais passaria para apuros
financeiros assim que começasse a trabalhar. E assim foi quando aos dezessete anos
passei a ganhar o meu próprio dinheiro, primeiramente no depósito de materiais para
construção de um tio e pouco depois na carreira de tecnologia da informação, ao
qual me formei e me tornei mestre.
Quando comecei a trabalhar, percebi que apenas com o meu salário jamais
conseguiria me tornar rico. Desta forma comecei a consumir vorazmente todos os
assuntos relacionados a finanças e investimentos.
Fiz cursos, li livros, participei de inúmeros seminários e devorava a seção de economia

dos jornais. Tudo isto foi para me tornar um investidor solitário do meu dinheiro.
Percorri uma sólida carreira na área de tecnologia da Informação, como

empreendedor, como empregado e também como professor universitário.
Entretanto, há alguns anos, assisti uma notícia na televisão que me entristeceu. Dizia a
matéria que 51% das famílias brasileiras estavam endividadas. Isto ocorre porque as
pessoas não têm educação financeira.
Resolvi juntar o meu conhecimento, com a vontade de ensinar e a necessidade das

famílias brasileiras e comecei a ministrar treinamentos na área de finanças pessoais e
investimentos.
Comecei vorazmente a participar de cursos e seminários que me tornassem um

palestrante de sucesso. Não queira que meus alunos tivessem uma aula convencional.
Queira que eles tivessem uma experiência única. Tivessem um aprendizado técnico
em investimentos, mas mais do que isso, era necessário um componente motivacional
para que eles pusessem em prática os ensinamentos. Foi então que surgiu o
treinamento “Campeão das Finanças”.
E os resultados têm sido uma grande dádiva na minha vida. Finalmente achei a minha
missão de vida. Ensinar as pessoas como administrar e investir o seu dinheiro,
mudando efetivamente suas vidas.
No meu primeiro treinamento, foram semanas de preparação, tanto carinho, tanto

cuidado para que nada desse errado e ao final fui aplaudido pelos alunos, com tantas
palavras de carinho e agradecimentos, que me fez ter certeza do meu caminho.
E agora neste e-book, quero deixar uma mensagem muito específica para as pessoas
que assim como eu são apaixonadas pelo investimento imobiliário.
Há nele algumas dicas preciosas que me nortearam nesta jornada de investidor e que
compartilho neste momento com você.
“Tenha a coragem de ser
o protagonista da sua vida!”
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Instituto Celso Fukushima
São Paulo – SP
Jan/2018
Todos os direitos reservados
Este e-book pode ser distribuído sem restrições
POR QUE INVESTIR EM IMÓVEIS
Os ricos investem em imóvel. Simples não? Mas observe e modele, os ricos investem
uma parte considerável do seu dinheiro em imóveis.
Um imóvel significa uma garantia contra as oscilações de inflação que vivemos no

passado.
Não têm liquidez. Não se transformam em dinheiro a qualquer hora. Ao menos isto não
te deixa tomar decisões precipitadas de venda.
Um imóvel tende a se valorizar com o tempo à medida que o país se desenvolve.
Não existe marcação a mercado. Esta baixa volatilidade permite que não se faça
bobagens na venda.
Comprar um imóvel congela o seu dinheiro. Mantenha sempre uma reserva de

emergência em alta liquidez. Isto vai lhe dar tranquilidade para manter o seu imóvel.
Jovens casais podem se beneficiar da aquisição de um imóvel porque os forçam a

economizar. Entretanto devem ter cuidado com as taxas de juros dos financiamentos.
Montar um plano de aposentadoria para viver de aluguéis. Este é um interessante

motivo para se investir em imóveis e particularmente o que mais me motiva.
COMO ESCOLHER UM IMÓVEL
A escolha de um imóvel é um dos itens mais importantes. Erre na compra e você não
conseguirá consertar o erro por muito tempo, talvez em toda a vida.
SALAS E ESCRITÓRIOS
Vantagens Desvantagens
Poucos gastos com manutenção Eventualmente seu inquilino se torna o
proprietário e sai do seu imóvel.
Baixo capital investido
Condomínio alto
Diversificação (pode-se adquirir em
vários locais da cidade, em função do Gestão do condomínio geralmente é
baixo preço) muito ruim, porque não se costuma
fiscalizar/auditar as contas.
Salas pequenas são ideais para
pequenas empresas. Sempre surgem Suscetíveis às oscilações da economia.
pequenas empresas.
Cada vez mais os prédios comerciais
Imóvel que geralmente não é atingido têm investido em modernidade. Isto
pela lei do inquilinato. torna o seu imóvel “velho” rapidamente.
Pequenas empresas vão à falência com
mais frequência. Isto pode deixar o seu
imóvel vago por mais tempo.
Localização é tudo em um prédio
comercial.
LOJAS DE RUA
O ponto é a coisa mais importante. Não é preciso fazer obras. O próprio inquilino se
encarrega disto.
Sofrem menos depreciação Exigem um capital maior
Não são atingidos pela lei do inquilinato. É difícil de encontrar. Os comerciantes
As reformas geralmente são feitas pelo da região são os primeiros a comprar.
inquilino. Exige um conhecimento aprofundado
Às vezes o ponto comercial se valoriza da região para não comprar micos.
com o tempo. Falta de segurança.
Pode-se exigir luvas, que são valores A presença de camelôs pode depreciar
cobrados no início de contratos de o valor do seu imóvel.
locação comercial.
Geralmente não há condomínio
LOJAS DE SHOPPING
Segurança Pode haver saturação.
Sempre tem um grande público. O condomínio tem que ser bem
administrado. O lojista fica refém da
Despesas de publicidade são
administração.
compartilhadas.
O valor do condomínio é alto.
VAGAS DE GARAGEM
Pouca depreciação ao longo do tempo nenhuma
Baixo valor
Aumenta a procura, uma vez que
aumenta o uso de automóvel pela
população.
Baixa inadimplência porque o valor do
aluguel é geralmente baixo.
RESIDÊNCIAS
Fuja dos imóveis de alto padrão. Estes são bem mais difíceis de alugar e quando se
aluga, o percentual máximo de locação é 0,6% do valor do imóvel. Em tempo de crise
(2017), estes imóveis conseguem 0,3%.
Concentre-se em imóveis mais simples (minha opinião de pequeno investidor de

imóveis). O valor de locação é maior comparativamente a imóveis mais caros.
Em tempos de crise como a atual (2017) conseguir 0,5% do valor do imóvel, como
aluguel é um excelente valor. Entretanto pode-se conseguir em outras épocas até
1,5%. Estas taxas são conseguidas em imóveis mais simples.
Entre uma casa boa em um bairro ruim e uma casa ruim em um bairro bom, opte pelo
segundo. A localização é tudo e não pode ser consertado.
Dica: se for a sua casa própria, escolha primeiro a escola dos seus
filhos, depois comece a procurar um imóvel no entorno.
Esta dica fez e ainda faz toda a diferença na minha qualidade de
vida. Minha filha vai à pé para a escolha.
Devem estar pertos de praias, praças, escolas, universidades, shoppings, metrô e

ônibus.
Devem estar longe de fábricas, estradas movimentadas, linhas de trem, aeroportos,

bares barulhentos, antenas de TV, rádio e celulares.
São mais fáceis de escolher porque não Precisa reformar ao longo do tempo.
exigem grandes conhecimentos dos
A lei do inquilinato protege o inquilino.
investidores.
Sofrem menos nos períodos de crise
RESIDÊNCIAS DE ALTO PADRÃO
Fácil de administrar Sujeitas a modismo
Reformas constantes para se manter
alugável o que acaba encarecendo o
custo de propriedade
Altas taxas de condomínio e impostos
nos períodos de vacância
RESIDÊNCIAS MODESTAS
Taxa de locação superior Tem que se administrar mais imóveis para
compensar os baixos valores
Fáceis de alugar
Menor vacância
FLATS
Locação Comercial Depreciação acentuada
Taxas de administração elevadas
Bons rendimentos apenas quando é
Depende da competência da
novo
administradora
LOFTS
Modismo Depreciação acentuada
Quando sair de moda, pode ser um
mico
TERRENOS
Não tem depreciação Risco de invasão
Pode se valorizar com as obras da Não geram renda de aluguel
prefeitura ou do entorno
TERRENOS OU CHÁCARAS EM CONDOMÍNIOS FECHADOS
Baixo valor de condomínio Necessita possuir carro para se
Lazer e segurança locomover
Ar puro e silêncio Chácaras têm alto custo de
manutenção
IMÓVEIS NA PLANTA
Custo mais baixo Risco de quebra da construtora
CONSTRUIR A PRÓPRIA CASA
Flexibilidade na construção Dá trabalho
Feita de acordo com a sua necessidade
Erros na construção geram desperdícios
Possibilidade de sair do aluguel com
Risco de obras inacabadas
rapidez
Construção sem planejamento podem
Não se paga o lucro da construtora tornar a sua casa uma “colcha de
retalhos”
IMÓVEIS PARA LAZER
Podem ter ótima valorização Alto custo de manutenção
Conforto da sua casa Pouco uso
Taxas de condomínio
COMPRAR PARA REFORMAR
Uma reforma pode agregar um grande valor ao imóvel. É evidente que o visual de um
imóvel conta bastante. Desta forma reformas visuais podem produzir enormes
diferenças de percepção.
A dificuldade sempre neste caso é encontrar bons prestadores de serviços. Já ouvi

muitas pessoas dizerem que não gostam de reformas porque têm que tratar com
prestadores de serviços. Bem, eu não penso assim. Acho que em que qualquer
negócio temos que tratar com pessoas.
Podemos ver nos programa estrangeiros a cultura de maquiar um imóvel e conseguir

excelentes preços. Uma pena que não seja assim (ainda) no Brasil.
TIPO DE REFORMA:
ESTRUTURAL
Importante, mas não é tão rentável. Geralmente é uma reforma bem cara e só faz
sentido se o valor pago pela aquisição realmente compensar a reforma.
COSMÉTICA
É aquela feita nos programas de televisão. Pega-se um imóvel com boas condições
estruturais e alteram-se elementos de acabamento como pintura, pisos, metais, gesso,
granitos, porcelanas. Este tipo de reforma geralmente é a mais rentável. Na verdade,
o que ocorre é que comprador transfere o ônus da dor de cabeça de ter que
conduzir uma obra para o vendedor (investidor). Para isto é necessário ter uma bela
equipe de “maquiadores”.
MUDANÇA DE DESTINAÇÃO
Este é o tipo de reforma que costuma dar um grande retorno financeiro. Basicamente,
troca-se totalmente a fachada.
A grande dificuldade é encontrar um imóvel para esta finalidade. Observe um centro

comercial em expansão. Isto ocorre quando o entorno, antes residencial, começa a
se tornar comercial. O tipo de negócio que costuma abrir nestas áreas são escritórios,
imobiliárias, salões de beleza, clínicas médicas, etc.
Com a reforma você pode aproveitar a valorização com reformas cosméticas,

embolsar a valorização ou alugar e obter uma bela taxa de locação.
COMO A MÁGICA DOS JUROS COMPOSTOS PODE LHE AJUDAR A

CONQUISTAR A SUA INDEPENDÊNCIA FINANCEIRA.
Há algumas frases atribuídas ao grande físico Albert Einstein:
“Os juros compostos são a oitava maravilha do mundo”
“os juros compostos são a força mais poderosa do universo e a maior invenção da
humanidade, porque permite uma confiável e sistemática acumulação de riqueza”.
Se a autoria é de Einstein ou não, fato é que os juros compostos é o mecanismo que

me fez interessar por este fantástico mundo dos investimentos.
Na tabela abaixo, vou dar 3 exemplos da mágica dos juros compostos:
Preço do imóvel 20 mil 20 mil 20 mil

Valor do Aluguel 80 reais 120 reais 300 reais
Taxa de locação 0,4% 0,6% 1,5%
Período 10 anos 10 anos 10 anos
Valor Futuro 64.171 reais 152.307 reais 4.234.075 reais
Note que o percentual faz uma grande diferença no resultado final. Ao final do
período há ainda o valor do imóvel.
Há que se considerar que percalços podem ocorrer no caminho e que vão lhe afetar
a rentabilidade:
1. Inadimplência;
2. Reformas por conta do proprietário;
3. Vacância;
4. Taxas de condomínio e impostos nos momentos de vacância;
5. Reajustes abaixo da inflação.
COMO AUMENTAR RAPIDAMENTE O VALOR DE UM IMÓVEL :
1. Aumentar a quantidade de dormitórios;

2. Aumentar a quantidade de banheiros;
3. Acrescentar uma suíte;
4. Acrescentar uma garagem;
5. Fazer uma reforma cosmética.
O contrário também é verdadeiro. Então tome cuidado com as suas reformas: não
reduza, quartos, banheiros ou garagens.
COMO ACUMULAR DINHEIRO PARA COMPRAR UM IMÓVEL
ELIMINE SUAS DÍVIDAS
Ninguém consegue adquirir um imóvel se estiver pagando juros de dívidas com as

taxas de juros brasileiras.
NÃO COMPRE NADA A PRAZO
Se você é como a maioria da população que não entende de matemática

financeira, há uma saída: não entre em nenhum crediário.
Há inúmeros exemplos de vendas no crediário que não informam corretamente as

taxas de juros aplicadas. Além disso, é essencial que não pague juros a ninguém.
CRIE UM COLCHÃO FINANCEIRO
Economize pelo menos 10% do seu rendimento líquido todos os meses. Em outras
palavras, viva com apenas 90% dos seus rendimentos.
A criação deste colchão financeiro vai lhe dar tranquilidade para enfrentar os altos e
baixos da vida. Não é saudável viver uma vida preocupado com os problemas que
podem lhe ocorrer.
APRENDA DA INVESTIR O SEU DINHEIRO
Muitas pessoas acham que investir é coisa de profissional. Não é. Investir é muito
simples e não requer grandes conhecimentos de mercado. Para a maioria dos
investidores basta aprender sobre poucos tipos de investimentos.
Dica: faça um curso de investimentos que lhe dê uma visão prática

dos produtos disponíveis no mercado.
Isto vai lhe poupar horas de pesquisas solitárias na internet,
recheadas de dúvidas.
E SE VOCÊ ALUGAR UM IMÓVEL?
Muitas vezes alugar um imóvel pode ser uma excelente alternativa. Vou contar uma
breve estória do que ocorreu comigo.
Eu era recém casado e morava com minha mulher em um apartamento próprio

quitado, adquirido na planta. Naquela época (2004) as taxas de juros estavam
altíssimas e o valor do aluguel estava bem baixo. Fazia todo o sentido vender o
apartamento e ir morar de aluguel, além do mais, morávamos em um local bem
distante dos nossos locais de trabalho.
Vendi o apartamento, apliquei no mercado financeiro e fui morar de aluguel em um

apartamento com um condomínio bem barato perto do local de trabalho. Passamos
cinco anos neste local. Após este período, já estava com uma bebê pequena e
concluímos que era hora de adquirir a nossa casa.
A estratégia se mostrou bastante vencedora. Nestes cinco anos pude acumular

dinheiro suficiente para adquirir uma bela casa pagos à vista.
Dica de ouro se for alugar: procure imóveis perto de aeroporto.

O barulho incomoda, mas é bem barato. Ideal para quem está
iniciando a vida produtiva. Usei esta estratégia.
Se você é um recém formado ou acabou de se casar, ou ainda não tem definido

exatamente o melhor lugar para morar, sugiro que alugue primeiro.
Só compre se realmente for uma grande oportunidade. Eu costumo dizer que o maior
segredo do investimento em imóveis é a compra. Compre bem e terá uma boa taxa
de locação ou um belo lucro na venda; compre mal e terá um grande problema em
suas mãos. Como diz Ken MacElroy em “Imóveis: como investir e ganhar muito
dinheiro”, compre bem e regará flores cuidando do seu jardim; compre mal e terá que
quebrar pedras.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Muita gente me pergunta sobre a dificuldade de se investir em imóveis. É um

investimento caro e que por este motivo não disponível para a maioria da população.
A saída para estes casos são os fundos imobiliários. Quando você compra uma cota
destes fundos, torna-se um proprietário de um pequeno pedaço de um
empreendimento imobiliário. E por ser proprietário deste imóvel terá direito de receber
um aluguel por ele. Atenção apenas que, assim como os imóveis, os valores destas
cotas variam ao longo do tempo para mais ou para menos, tornando-o arriscado para
alguns perfis de investidores.
Dica: invista uma parte do seu dinheiro em Fundos Imobiliários

conhecidos no mercado como FII. Eu reservo uma parte do meu
dinheiro para estes investimentos
COMO FINANCIAR A CASA PRÓPRIA
A única exceção que abro para a compra a prazo, é a compra da casa própria. Falo
isto porque se você não entende de matemática financeira (não se culpe, 99% da
população não entendem), há um risco enorme de você perder muito dinheiro.
Entretanto adquirir a casa própria é um item extremamente caro e, portanto,

geralmente não há uma saída a não ser o financiamento bancário.
Se for este o seu caso, segue abaixo algumas dicas:
1. Não comprometa mais do que 30% da sua renda com a prestação do

imóvel;
2. Entre tabela Price, SAC ou SACRE, opte por SAC ou SACRE. Estes dois
sistemas vão minimizar o risco de se tornar inadimplente;
3. Use o seu FGTS;
4. Lembre-se de manter os pagamentos do seu colchão financeiro (10% da
sua renda líquida), explicado anteriormente;
5. Consulte alguém que entende de matemática financeira.
É muito triste, mas eu já vi muitas pessoas perderem o apartamento dos sonhos porque
não se planejaram corretamente como pagar o financiamento. Não cometa este erro,
porque pode lhe custar anos de economia.
Quando adquiri a minha casa própria, fui auxiliado por um amigo advogado. Ele
pediu tantos documentos para o vendedor que até eu fiquei constrangido. Certa vez,
indaguei se havia a necessidade de tantos documentos. A resposta foi direta e clara:
“este é o negócio da sua vida, certo? Então faça direito!”
CONCLUSÃO
A história nos diz que investir em imóveis é uma estratégia vencedora no longo prazo.
Os maiores ricos do mundo investem uma boa parte do seu dinheiro em imóveis.
O esforço necessário para adquirir o primeiro imóvel é altíssimo, mas creiam, vale a
pena.
Uma das grandes virtudes de se investir em imóveis é que o tornará um investidor

metódico. É muitíssimo importante que você adquira o hábito de investir o dinheiro.
Comprar bem, este é o grande segredo do investimento em imóveis. Quando for

adquirir um imóvel, defina uma meta clara do que deseja. Estude o bairro, o local.
Monte uma equipe de corretores que lhe avise das oportunidades. Quando fizer a
proposta, peça o auxílio de um advogado. Ele vai lhe dar orientações que podem
economizar uma boa dor de cabeça. Se o seu negócio for reformar, então monte
uma bela equipe de reformas.
“Se quiser ir rápido vá sozinho, se quiser ir longe vá

com uma equipe!”
Não é objetivo deste e-book, mas o problema de dinheiro, ou a falta dele é um

componente emocional e comportamental. Não é importante o quanto se ganha,
mas sim o quanto e como se gasta. Para entender mais deste assunto sugiro duas
leituras que fizeram toda a diferença na minha vida financeira: “Pai Rico, Pai Pobre”
de Robert Kiyosaki e “O Segredo da Mente Milionária” de T. Harv Eker.
Eu costumo dizer que livros são a forma mais barata de adquirir conhecimento.
Reflitam, o autor passou anos (às vezes uma vida inteira) adquirindo conhecimento e o
compila em um livro. Você pode comprar este livro e adquirir todo este conhecimento
em questão de horas. É realmente um belo negócio.
Espero que tenha apreciado este e-book. Desejo que você aproveite estes
ensinamentos para ganhar MUITO DINHEIRO e promover a vida dos sonhos que a sua
família merece.
Fique com Deus e até a próxima.
RECEBA SIMBOLICAMENTE ESTE DINHEIRO

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Resolvi juntar o meu conhecimento, com a vontade de ensinar e a necessidade das

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Um imóvel significa uma garantia contra as oscilações de inflação que vivemos no

Um imóvel tende a se valorizar com o tempo à medida que o país se desenvolve.

Comprar um imóvel congela o seu dinheiro. Mantenha sempre uma reserva de

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Devem estar longe de fábricas, estradas movimentadas, linhas de trem, aeroportos,

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Podemos ver nos programa estrangeiros a cultura de maquiar um imóvel e conseguir

A grande dificuldade é encontrar um imóvel para esta finalidade. Observe um centro

Com a reforma você pode aproveitar a valorização com reformas cosméticas,

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Há algumas frases atribuídas ao grande físico Albert Einstein:

“Os juros compostos são a oitava maravilha do mundo”

Se a autoria é de Einstein ou não, fato é que os juros compostos é o mecanismo que

Na tabela abaixo, vou dar 3 exemplos da mágica dos juros compostos:

Preço do imóvel 20 mil 20 mil 20 mil

COMO AUMENTAR RAPIDAMENTE O VALOR DE UM IMÓVEL :

1. Aumentar a quantidade de dormitórios;

COMO ACUMULAR DINHEIRO PARA COMPRAR UM IMÓVEL

ELIMINE SUAS DÍVIDAS

Ninguém consegue adquirir um imóvel se estiver pagando juros de dívidas com as

NÃO COMPRE NADA A PRAZO

Se você é como a maioria da população que não entende de matemática

Há inúmeros exemplos de vendas no crediário que não informam corretamente as

CRIE UM COLCHÃO FINANCEIRO

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Dica: faça um curso de investimentos que lhe dê uma visão prática

E SE VOCÊ ALUGAR UM IMÓVEL?

Eu era recém casado e morava com minha mulher em um apartamento próprio

Vendi o apartamento, apliquei no mercado financeiro e fui morar de aluguel em um

A estratégia se mostrou bastante vencedora. Nestes cinco anos pude acumular

Dica de ouro se for alugar: procure imóveis perto de aeroporto.

Se você é um recém formado ou acabou de se casar, ou ainda não tem definido

Muita gente me pergunta sobre a dificuldade de se investir em imóveis. É um

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