Paulo Jorge Correia da Silva

Serviços Técnicos para o Imobiliário

NIF: 198.274.343

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

ÁREA A CEDER À EVA SOCIEDADE HOTELEIRA, S.A. PARA AMPLIAÇÃO

DO HOTEL SOBRE PARTE DA GARE DE FARO

FARO

A pedido de:

EVA TRANSPORTES, S.A

agosto de 2023
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1 – OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado da área a ceder para ampliação do hotel sobre parte do imóvel
descritos na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.º 1547/19870904 – B, localizado na
Avenida da República em Faro, na União de Freguesias de Tavira (Sé e São Pedro).
O imóvel está situado em área classificada do Plano Diretor de Faro como Espaço Urbano Estruturante
IA-Cidade de Faro.

LOCALIZAÇÃO

ALÇADO
PRINCIPAL

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ALÇADO
POSTERIOR

ÁREA DE INTERVENÇÃO

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2 – METODOLOGIA
A metodologia do presente processo de avaliação compreendeu a apreciação das peças escritas e
desenhadas disponibilizadas, visita ao imóvel para constatação das suas características construtivas e
tipológicas e caracterização da realidade urbana envolvente. Não foi realizado ou obtido qualquer ensaio
estrutural, pelo que não se pode emitir nenhuma garantia sobre o estado das estruturas.

Devido à particularidade deste tipo de negociação/imóvel, em que a área a avaliar/ceder não diminui
significativamente a operacionalidade e utilização da parte sobrante do imóvel objeto do presente
estudo. Só seria possível obter um valor justo de mercado, atribuindo um valor à área que vai ser utilizada
para a implementação do projeto de alterações do edifício, ou seja, tratar esta área como terreno para
construção, porque embora a área cedida se desenvolva num só piso, esta área em análise é totalmente
contruída sem ter de estar sujeita aos índices de construção dos planos de gestão urbanística em vigor.

Para a determinação do valor do património imobiliário foi baseada no seguinte método:

a) Método de Comparação de Mercado

O Método de Comparação consiste em relacionar o valor de um imóvel com os dados relativos à
transação de propriedades com características semelhantes ou comparáveis. O uso deste método no
presente estudo de avaliação serviu como parâmetro referencial por utilizar os dados diretamente
recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objetivo e indicador dos valores de avaliação. O
Método de Comparação efetua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de
homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais características mais relevantes.
Os dados, recolhidos em diversas fontes do Mercado Imobiliário, são introduzidos e tratados na Base
de Dados do Avaliador.

3 - CARACTERÍSTICAS DO LOCAL

3.1 - Descrição da Envolvente

O imóvel insere-se na área urbana central da cidade, caracterizada por edificação de habitação
plurifamiliar, comércio e serviços, com cérceas médias acima dos 15 metros.

3.2 - Infraestruturas Urbanísticas

A zona é servida por todas as infraestruturas que a cidade oferece.

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4 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

4.1 - Descrição Geral

Edifício de comércio e serviços, composto por 3 frações, sendo as permilagens maiores pertencentes
às áreas de hotel e da gare de transportes coletivos rodoviários.

4.2 - Áreas
A área para de intervenção desta avaliação imobiliária foi retirada da documentação fornecida, em
particular pelas peças desenhas.
.

Características Área Bruta

▪ ÁREA DE INTERVENÇÃO / CEDÊNCIA / AMPLIAÇÃO DA UNIDADE HOTELEIRA 527 m²

5 – AVALIAÇÃO
5.1- Premissas de Avaliação

Os valores de avaliação apresentados pressupõem que não incidem sobre o imóvel quaisquer ónus ou
encargos, não tendo sido verificada a respetiva situação jurídica ou fiscal.
A avaliação foi efetuada através do Método de Comparação de Mercado e de prospeção efetuada no
mercado para terrenos urbanos para construção na cidade de Faro.

5.2.1 - Valor de Mercado

O valor foi determinado com base na prospeção de mercado efetuada na zona, conforme referido no
ponto 2. e considerando os espaços em função da sua utilidade e localização.
Deste modo, foram atribuídos os seguintes valores unitários:

Área (m2) Local Valor Total (Euros) Valor unitário (Euros/m2)

269 Faro (cidade) 450.000 1.673
260 Faro (cidade) 253.000 973
224 Faro (cidade) 300.000 1.339

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150 Faro (cidade) 153.000 1.020

7.895 Faro (cidade) 1.200.000 1.341
1.300 Faro (cidade) 2.650.000 2.038
600 Faro (cidade) 900.000 1.500
5.012 Faro (cidade) 5.000.000 998
479 Faro (cidade) 450.000 939
120 Faro (cidade) 160.000 1.333

Após a supressão dos limites superiores e inferiores obtemos um valor médio de 1.272 Euros/m².

Assim, o valor de mercado para uma área de construção de 527 m² (x 1.272 Euros) =
670.034 Euros.

6 - CONCLUSÃO
Neste caso particular que goza ainda de uma excelente localização numa área central da cidade de Faro,
pode-se assumir como um produto que fácil transação nos limites máximos dos preços de mercado dos
imóveis em fase ainda de otimismo imobiliário, fixa-se assim se como justo valor nas para a fração, na
atual situação do mercado imobiliário, o seguinte valor:

Justo Valor de Mercado 670.000 € (seiscentos e setenta mil euros)

Luz - Tavira, agosto de 2023

O Técnico
Assinado por: PAULO JORGE CORREIA DA SILVA
Num. de Identificação: 07848676
Data: 2023.08.28 22:43:54+01'00'

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