Associação Entre Valores Da Terra Nua e Commodities Agropecuárias

Trabalho apresentado para obtenção do título de especialista em
Agronegócios – 2018
Associação entre valores da terra nua e commodities agropecuárias
Elízio Carlos Cotrim¹*; Thiago Gentil Ramires2

1 Engenheiro Agrônomo. Rua Barão da Ponte Alta, 713, apto 201 - Bairro Nossa Senhora da Abadia; CEP 38026-
410, Uberaba, MG, Brasil
2 Universidade Tecnológica Federal do Paraná. Estatístico, Doutor em Agronomia, Departamento de matemática
(DAMAT). Rua Marcílio Dias, 635 - JD Paraiso; 86812-460, Apucarana, PR, Brasil
*Autor correspondente: eccotr@hotmail.com
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Associação entre valores da terra nua e commodities agropecuárias
Resumo
A determinação do valor da terra nua é fator importante e de uso frequente para cálculo
da necessidade de garantia nas operações de crédito rural, cálculos de custos de produção
dos diversos empreendimentos, cálculos dos impostos e de outros serviços relacionados às
atividades do agronegócio. O objetivo do trabalho foi identificar a relação entre o Valor
Paradigma da Terra Nua [VPTN], em R$/ha, e os preços das principais commodities
agropecuárias e, então, desenvolver uma equação para estimar o Valor da Terra Nua [VTN],
a partir do histórico recente de valor da terra em quantidade de commodity/ha (boi, café, cana-
de-açúcar, milho e soja). Dessa forma, substituir a avaliação técnica, que se caracteriza como
um processo caro e moroso, por esta solução mais rápida e simples. Os resultados obtidos
permitiram constatar uma boa correlação entre o valor da terra nua e os preços das
commodities produzidas sobre as terras da região.
Palavras-chave: avaliação; correlação; estimativa, agronegócio, preços.
Association between bare land values and agricultural commodities
Abstract
The determination of the bare land value is an important and frequently used factor for
calculating the need for warranty in rural credit operations, production costs of the various
enterprises, taxes and other services related to agribusiness activities. The objective of this
survey was to identify the correlation between the Bare Land Paradigm Value [BLPV], in R$/ha,
and the prices of the main agricultural commodities, and then, develop an equation for
estimating the Bare Lend Value [BLV], based on the recent history of value of land in quantity
of commodity/ha (cattle, coffee, sugar cane, corn and soybean). In this way, replace the
technical evaluation, which is an expensive and time-consuming process, for this quicker and
simpler solution. The results obtained showed a good correlation between bare land value and
commodities prices.
Keywords: evaluation; correlation; estimation, agribusiness, prices.
Introdução
As regiões do Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba, em Minas Gerais (MG), são muito
importantes no agronegócio do Estado e se destacam na produção de grãos, da cana-de-
açúcar, de hortifrutigranjeiros, da pecuária bovina de leite e de corte e da silvicultura. Dentro
deste contexto, a terra é um fator imprescindível para o desenvolvimento da economia
regional. Os negócios envolvendo a compra e venda de terras, a estimativa de custos da
produção agropecuária, o cálculo de impostos relacionados aos imóveis rurais, etc., tornam
muito evidente a necessidade frequente de se avaliar e/ou estimar o valor da terra nua dos
imóveis rurais. A microrregião em foco tem na soja sua principal commodity agropecuária em
função do volume de receita gerado, sendo seguidas pelos empreendimentos com cana-de-
açúcar, milho, boi gordo e café.
No primeiro decênio do Século XXI, com uma nova ordem mundial na demanda por
alimentos e energias renováveis, há uma maior pressão de preços sobre as terras produtivas,
2
especialmente aquelas com maiores aptidões para a agricultura e mais bem localizadas. Tal
fato ocorreu em função da elevação dos preços das principais commodities agropecuárias
como soja, milho, café, cana de açúcar e carne bovina. Neste período, foi fator preponderante
a expansão do setor sucroenergético com ampliação do plantio da cana-de-açúcar para os
estados de MG, em especial no Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba, GO, MS e MT.
O preço da terra é resultante da combinação de duas características: as produtivas e
as especulativas, que dominam uma microrregião geográfica, refletindo o resultado no
mercado em que estão compreendidas, no escopo socioeconômico e político (Plata, 2001).
Em outro estudo a concluiu-se que o preço de venda da terra é mais elástico a
variáveis relacionadas à atividade agrícola desenvolvida sobre a mesma (Rahal, 2003).
Foi constatado ainda que alguns estados brasileiros apresentaram expressiva
valorização do preço da terra de lavouras entre 2000 e 2006, principalmente, os estados do
Sul (Paraná, Rio Grande do Sul e Santa Catarina), Sudeste (Minas Gerais e São Paulo) e
Centro Oeste (Goiás, e Mato Grosso) tiveram este comportamento. Identificou-se também
nítida relação entre a valorização da terra e o desenvolvimento do agronegócio, com destaque
das principais commodities agropecuárias (soja, milho, cana-de-açúcar, café e carne bovina)
(Gasques, Bastos e Valdes, 2008). Em um estudo considerando três regiões brasileiras, a
influência de alguns fatores na formação do preço da terra foi levada em conta. O preço da
soja, que representou a renda obtida com a terra, foi bastante relevante em todos os modelos
estimados (Ferro e Castro, 2013).
No trabalho “Determinantes do Preço da Terra no Brasil”, no período de 1977 a 2008,
foi constatado que o valor da terra foi responsável pela ocupação e expansão agrícola em
muitas regiões brasileiras, não só diretamente pelos valores mais baixos nas regiões objeto
da expansão, ou indiretamente, pelos valores muito altos nas regiões tradicionais de origem.
Ao observar o movimento dos preços de venda das terras segundo a categoria de uso
(lavoura, pastagens, etc.), concluiu-se que a queda dos preços era menor nas terras de
lavouras, indicando que as transações estariam sendo influenciadas pelo retorno produtivo
(Oliveira e Ferreira, 2014). Também pode ser verificado que entre as principais variáveis,
estatisticamente significativas, na explicação do preço da terra agrícola no estado do Paraná,
estavam o valor bruto da produção agropecuária e o percentual da área do município plantada
com soja (Sanches et al., 2015).
Em estudo avaliando o impacto da produtividade de soja, milho e cana-de-açúcar
sobre o preço da terra, em GO e MG, foi concluído que todas as variáveis se apresentaram
positivas, confirmando a teoria de que maior produção por área leva a maior renda e
valorização da terra (Queiroz et al., 2016). Também se concluiu que a variável de maior
influência na formação do preço da terra agrícola no estado do Paraná foi o Valor Bruto da
Produção Agropecuária (Valério, 2016).
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Historicamente, o valor da terra vem mantendo uma correlação direta com a sua
capacidade de produção agropecuária. Conforme prescreve a teoria econômica e o método
da renda para avaliação de imóveis rurais, o valor da terra deve refletir a capitalização
presente de sua renda líquida, onde se desconta os valores líquidos do(s) fluxo(s) de caixa
que ela é capaz de produzir durante determinado período, a uma taxa de juros equivalente ao
custo de oportunidade. Assim, fica evidenciada cada vez mais a importância de se ter um
método que tenha alguma precisão, rapidez e baixo custo na estimativa do valor da terra.
O objetivo deste trabalho é identificar correlação entre o VPTN, em R$/ha, e os preços
das principais commodities agropecuárias produzidas na microrregião (boi gordo, café, cana-
de-açúcar, milho e soja) e então desenvolver uma equação simples para estimar o Valor da
Terra Nua [VTN], a partir do histórico recente de valor da terra em quantidade de
commodity/ha.
Metodologia
Os valores da terra nua
Para o trabalho em foco, na determinação do histórico de VPTN, foram utilizados

dados oriundos de um acervo de 18 anos (01 jan. 2000 a 31 dez. 2017) composto por 364
laudos de avaliação de imóveis rurais, localizados na microrregião de Uberaba, MG, ai
incluídos trabalhos desenvolvidos pelo autor em municípios como Água Comprida, Araxá,
Conceição das Alagoas, Campo Florido, Conquista, Delta, Frutal, Ibiá, Nova Ponte,
Pedrinópolis, Perdizes, Pirajuba, Prata, Sacramento, Santa Juliana, Tapira, Uberaba e
Veríssimo, objetivando principalmente a constituição de garantia hipotecária para
financiamentos rurais. Destes laudos foram extraídas as médias semestrais dos valores
paradigmas, em reais por hectare (Colunas VPTN Tabelas 1 e 2). As avaliações referidas
foram elaboradas conforme metodologia preconizada pela Norma Brasileira [NBR] 14653-
3/2004 – Norma para Avaliação de Imóveis Rurais, da Associação Brasileira de Normas
Técnicas [ABNT], Método Comparativo Direto dos Dados de Mercado [MCDDM].
O modelo de laudo técnico utilizado foi construído com a participação do autor, com
base na norma citada e também nos princípios, estudos e metodologia de cálculo para
determinação do VTN, segundo a classe de capacidade de uso, situação e condições de
acesso, dos Engenheiros Geraldo Vitorino França, Hélio de Caires e Mendes Sobrinho. O
VPTN corresponde ao valor da terra, homogeneizado para áreas rurais, sem benfeitorias, com
aproveitamento agropecuário, enquadradas na classe I de capacidade de uso das terras e
situação ótima.
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Os valores das commodities agropecuárias
Os preços médios mensais das commodities agropecuárias: boi, café, cana-de-açúcar,

milho e soja, em reais por arroba (R$/@), em reais por saca de 60 kg (R$/sc), em reais por
tonelada (R$/t), em reais por saca de 60 kg (R$/sc) e em reais por saca de 60 kg (R$/sc),
respectivamente, foram levantados, mensalmente, através de pesquisa junto às Tradings,
Cooperativas e Frigoríficos, localizados em Uberaba e região, e armazenados pelo autor,
durante este período. Para cada uma, foi determinada a média semestral, à semelhança do
tratamento dado ao VPTN, conforme dados da Tabela 1.
Tabela 1. Discriminação dos valores paradigmas para a terra nua e dos preços das
commodities agropecuárias, médias semestrais, para a região de Uberaba, MG, período de
01 jan. 2000 a 31 dez. 2017
(continua)
Semestres VPTN Boi Café Cana Milho Soja
R$/ha R$/@ R$/sc 60kg R$/t R$/sc 60kg R$/sc 60kg
1º 2000 1.873,48 38,52 176,67 15,11 12,02 17,33
2⁰ 2000 2.045,84 40,61 139,87 21,98 11,78 18,03
1⁰ 2001 2.553,07 40,02 115,25 25,42 8,17 17,97
2⁰ 2001 2.841,26 43,34 101,47 27,84 10,20 25,48
1⁰ 2002 3.709,15 43,18 98,26 26,88 11,94 22,57
2⁰ 2002 4.099,75 50,37 128,67 24,04 19,01 36,98
1⁰ 2003 6.149,64 54,60 163,66 29,43 21,48 35,85
2⁰ 2003 6.557,07 57,10 158,55 32,86 16,52 37,58
1⁰ 2004 8.620,59 57,45 200,15 28,32 16,30 42,68
2⁰ 2004 9.227,87 58,69 210,38 29,81 16,09 33,41
1⁰ 2005 9.426,02 55,95 298,60 32,65 15,39 29,64
2⁰ 2005 9.316,52 52,33 236,99 32,97 16,81 27,67
1⁰ 2006 9.411,82 50,57 249,87 38,42 13,85 24,11
2⁰ 2006 10.153,52 54,59 243,46 53,14 15,47 26,69
1⁰ 2007 11.257,34 54,00 245,06 47,34 19,24 29,36
2⁰ 2007 10.905,29 62,65 248,00 36,27 20,35 35,90
1⁰ 2008 12.094,31 73,90 253,41 33,51 25,73 42,74
2⁰ 2008 12.708,79 84,10 255,83 35,02 21,76 42,49
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Tabela 1. Discriminação dos valores paradigmas para a terra nua e dos preços das
commodities agropecuárias, médias semestrais, para a região de Uberaba, MG, período de
01 jan. 2000 a 31 dez. 2017
(conclusão)
R$/ha R$/@ R$/sc 60kg R$/t R$/sc 60kg R$/sc 60kg
1⁰ 2009 13.191,71 74,00 258,74 37,59 18,26 44,47
2⁰ 2009 13.674,63 72,55 252,81 41,04 16,84 41,80
1⁰ 2010 14.000,45 73,02 281,75 45,46 15,71 34,32
2⁰ 2010 14.200,55 85,63 328,33 49,66 18,74 39,14
1º 2011 14.525,54 92,35 484,61 61,40 25,52 44,41
2º 2011 16.709,97 90,43 484,54 69,49 25,36 42,67
1º 2012 18.088,29 91,40 414,28 69,94 23,38 50,44
2º 2012 18.108,72 93,70 383,83 65,49 27,61 69,09
1º 2013 21.031,43 93,60 312,00 63,58 25,00 54,00
2º 2013 26.132,73 100,71 271,14 59,96 23,07 62,33
1º 2014 26.343,85 114,10 408,83 61,44 25,99 60,44
2º 2014 28.403,64 128,25 445,00 62,66 22,37 58,00
1º 2015 35.605,73 143,95 461,17 64,04 24,42 59,75
2º 2015 36.240,58 144,25 454,50 66,01 24,80 68,80
1º 2016 34.850,53 147,20 481,72 73,38 39,50 70,70
2º 2016 33.887,88 147,55 508,80 82,62 41,70 74,63
1º 2017 35.684,26 140,15 491,00 92,98 28,45 61,98
2º 2017 35.575,44 139,25 460,00 84,70 23,50 61,88
Fonte: Dados originais da pesquisa
Nota: A rigor, a cana-de-açúcar não é negociada na Bolsa de Mercadorias e Futuros [BMF],
mas sim seus derivados açúcar cristal, etanol anidro e etanol hidratado, este último tendo sido
escolhido como uma das cinco commodities que compõem o Índice de Commodities Brasil
[ICB].
Então, cada média semestral de valor da terra nua foi dividida pela correspondente
média semestral de preço da commodity, para obtenção do valor paradigma da terra nua em
quantidade da commodity/ha (@ de boi, sc de café, t de cana, sc de milho e sc de soja),
conforme dados da Tabela 2. Valores a serem utilizados no cálculo do Valor Paradigma da
Terra Nua, em R$/ha, com base na correspondente quantidade de commodity/ha [VPC], da
equação proposta.
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Tabela 2. Discriminação dos valores paradigmas para a terra nua e dos seus correspondentes
em quantidade de commodities agropecuárias, @/ha (boi), sc de 60 kg/ha (café, milho e soja),
t/ha (cana), para a região de Uberaba, MG, período 01 jan. 2000 a 31 dez. 2017
(continua)
R$/ha @/ha sc 60 kg/ha t/ha sc 60 kg/ha sc 60 kg/ha
1º 2000 1.873,48 48,64 10,60 123,99 155,86 108,08
2⁰ 2000 2.045,84 50,38 14,63 93,09 173,74 113,49
1⁰ 2001 2.553,07 63,79 22,15 100,42 312,65 142,04
2⁰ 2001 2.841,26 65,56 28,00 102,07 278,51 111,53
1⁰ 2002 3.709,15 85,91 37,75 137,99 310,55 164,36
2⁰ 2002 4.099,75 81,40 31,86 170,55 215,69 110,88
1⁰ 2003 6.149,64 112,63 37,58 208,97 286,36 171,55
2⁰ 2003 6.557,07 114,83 41,36 199,53 396,99 174,47
1⁰ 2004 8.620,59 150,05 43,07 304,41 528,87 202,01
2⁰ 2004 9.227,87 157,24 43,86 309,54 573,55 276,18
1⁰ 2005 9.426,02 168,47 31,57 288,70 612,32 318,04
2⁰ 2005 9.316,52 178,02 39,31 282,56 554,09 336,73
1⁰ 2006 9.411,82 186,13 37,67 244,99 679,46 390,31
2⁰ 2006 10.153,52 186,01 41,70 191,08 656,51 380,44
1⁰ 2007 11.257,34 208,47 45,94 237,79 585,07 383,42
2⁰ 2007 10.905,29 174,07 43,97 300,67 535,94 303,73
1⁰ 2008 12.094,31 163,66 47,73 360,97 470,12 283,00
2⁰ 2008 12.708,79 151,12 49,68 362,94 584,18 299,12
1⁰ 2009 13.191,71 178,27 50,99 350,95 722,56 296,62
2⁰ 2009 13.674,63 188,49 54,09 333,18 811,84 327,16
1⁰ 2010 14.000,45 191,74 49,69 308,01 891,07 407,93
2⁰ 2010 14.200,55 165,84 43,25 285,97 757,65 362,80
1º 2011 14.525,54 157,29 29,97 236,58 569,09 327,07
2º 2011 16.709,97 184,78 34,49 240,47 658,84 391,61
1º 2012 18.088,29 197,90 43,66 258,64 773,51 358,61
2º 2012 18.108,72 193,26 47,18 276,52 655,92 262,10
1º 2013 21.031,43 224,69 67,41 330,77 841,26 389,48
2º 2013 26.132,73 259,47 96,38 435,85 1.132,67 419,24
1º 2014 26.343,85 230,88 64,44 428,79 1.013,65 435,89
2º 2014 28.403,64 221,47 63,83 453,28 1.269,49 489,72
1º 2015 35.605,73 247,35 77,21 555,98 1.458,29 595,91
7
Tabela 2. Discriminação dos valores paradigmas para a terra nua e dos equivalentes em
quantidade de commodities agropecuárias, @/ha (boi), sc de 60 kg/ha (café, milho e soja),
t/ha (cana), para a região de Uberaba, MG, período de 01 jan. 2000 a 31 dez. 2017
(conclusão)
R$/ha @/ha sc 60 kg/ha t/ha sc 60 kg/ha sc 60 kg/ha
2º 2015 36.240,58 251,23 79,74 549,03 1.461,08 526,74
1º 2016 34.850,53 236,76 72,35 474,93 882,29 492,97
2º 2016 33.887,88 229,67 66,60 410,14 812,66 454,06
1º 2017 35.684,26 254,61 72,68 383,78 1.254,32 575,74
2º 2017 35.575,44 255,48 77,34 420,04 1.514,01 574,96
Média 2013-17 31.375,61 241,16 73,80 444,26 1.163,97 495,47
Análise dos dados
As médias semestrais de valores da terra nua em R$/ha e os preços das commodities,

médios semestrais, foram submetidos à análise comparativa de sensibilidade através do
coeficiente de correlação de Pearson, para aferição do grau de aderência ao objetivo do
trabalho. O coeficiente de correlação de Pearson é definido como
∑𝑛𝑖=1(𝑥𝑖 − 𝑥̅ )(𝑦𝑖 − 𝑦̅)

𝑟= ,
√∑𝑛𝑖=1(𝑥𝑖 − 𝑥̅ )2 ∑𝑛𝑖=1(𝑦𝑖 − 𝑦̅)2 (1)
em que 𝑥𝑖 é o valor paradigma para a terra nua relacionado ao i-ésimo semestre e 𝑦𝑖 é o preço
da commodity no i-ésimo semestre. Ele quantifica a força de associação linear entre duas
variáveis, portanto descreve quão bem uma linha reta se ajustaria através de nuvem de
pontos. Se os pontos caem exatamente sobre uma linha crescente então r = 1, e se eles caem
exatamente sobre uma linha decrescente, r = -1. Se r = 0, então não existe correlação linear
entre as variáveis. Pose-se interpretar os valores de r como: −0,29 ≤ 𝑟 ≤ 0,29 correlação
desprezível; 𝑟 ∈ ±[0,3; 0,49] correlação fraca; 𝑟 ∈ ±[0,5; 0,69] correlação moderada; 𝑟 ∈
±[0,7; 0,89] correlação forte; 𝑟 ∈ ±[0,9; 1,0] correlação muito forte. Fonte: Mukaka, 2012.
Equação para determinação do valor da terra nua
Finalmente, para estimativa do valor específico da terra nua VTN (R$/ha), para uma
gleba hipotética da microrregião, a partir do valor paradigma em quantidade de commodity/ha
VPC, foi proposta uma equação simples, formatada a partir de dados de opinião de valor para
8
terra nua, pesquisados, junto a profissionais envolvidos com a avaliação e comercialização

da terra na microrregião (dados da pesquisa encontram-se no Apêndice 1):
𝑉𝑇𝑁 = 𝑉𝑃𝐶(1,0𝐴𝐼 + 0,83𝐴𝐼𝐼𝑠 + 0,66𝐴𝐼𝐼𝑒𝑠 + 0,47𝐴𝐼𝐼𝐼𝑒𝑠 + 0,32𝐴𝐼𝑉𝑒𝑠 +

(2)
0,11𝐴𝑉𝐼𝐼𝐼)𝐹𝑆,
em que VTN = Valor da terra nua do imóvel, VPC = Valor paradigma da terra nua, com base
na quantidade da commodity/ha, AI = Área, em ha, para terras da classe de uso I; AIIs = Área,
em ha, para terras da classe de uso II, subclasse ‘s’, AIIes = Área, em ha, para terras da
classe de uso II, subclasses ‘e’ e ‘s’, AIIIes = Área, em ha, para terras da classe de uso III,
subclasses ‘e’ e ‘s’, AIVes = Área, em ha, para terras da classe de uso IV, subclasses ‘e’ e ‘s’,
AVIII = Área, em ha, para terras da classe de uso VIII e [FS]= Fator de Situação e Acesso.
Para estimativa do valor paradigma da terra nua com base na quantidade da
commodity/ha VPC, será utilizada a média semestral dos últimos cinco anos (última linha da
Tabela 2), multiplicada pelo preço da(s) commodity(ies) utilizada(s), médio dos últimos 30
dias, anteriores à data do cálculo. Cabe ressaltar que a Tabela 2 deverá ser objeto de contínua
atualização semestral, pelo avaliador, através de pesquisa de preços, da terra nua e das
commodities, para que não haja defasagem significativa entre o VTN e o VPC.
Os Fatores de Situação e Acesso FS e Fatores de Classe e subclasses (I a VIII) foram
estimados a partir de pesquisa de opinião de valor para a terra nua, aplicada pelo autor, onde
foram entrevistados oito técnicos e corretores do mercado de terras para a Microrregião de
Uberaba, MG, durante o mês de setembro de 2018, disponível no Apêndice 1. Na construção
da equação, os dados pesquisados que exercem influência na formação do preço, tiveram
como referência imóvel paradigma com as características: Classe de uso = I, Situação =
Ótima. A escala de valor atribuída às terras, de acordo com a classes e subclasses de aptidão
e capacidade de uso, foi determinada em função da pesquisa de valor das terras, computados
os índices médios encontrados nos elementos de opinião de valor de mercado, constantes
nas Tabelas 3 e 4, geradas a partir do Apêndice 1. Por meio dos dados de opinião levantados
se pode constatar a ausência das classes de capacidade de uso V, VI e VII, com suas
respectivas subclasses, não pela falta específica das mesmas na microrregião em estudo,
mas pelo fato de que as terras contidas nestas classes e subclasses, na grande maioria dos
casos, são utilizadas na composição da Reserva Legal [RL], ou compõem as Áreas de
Preservação Permanente [APP], que, normalmente são incluídas na classe VIII. Cabe
ressaltar que a região em estudo tem déficit de áreas para composição da reserva legal de
20%. A terminologia utilizada para as classes e subclasses de uso do solo, nos municípios
pesquisados, foram atualizados na Tabela 3, para a terminologia técnica correspondente,
conforme disponível em ampla literatura sobre avaliação de imóveis rurais.
9
Tabela 3. Resultado da pesquisa para determinação do fator de classe e subclasse de

capacidade de uso do solo, para a microrregião
Elemento 01 02 03 04 05 06 07 08 Média
Classe I 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Classe II,s 83,5 82,0 83,0 81,0 80,0 85,0 85,0 85,0 83,0
Classe II,e,s 68,3 66,0 67,0 66,7 60,0 68,0 60,0 70,0 66,0
Classe III,e,s 53,9 50,0 55,0 47,6 40,0 50,0 35,0 43,0 47,0
Classe IV,e,s 38,5 36,0 40,0 30,0 24,0 35,7 20,0 30,0 32,0
Classe VIII 10,0 10,0 16,7 10,0 8,0 13,0 8,0 10,0 11,0
Fonte: Dados Originais da Pesquisa
Nota: Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso das terras: Classe I –
terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação; Classe II – terras
cultiváveis com problemas simples de conservação; Classe III – terras cultiváveis com
problemas complexos de conservação; Classe IV – terras cultiváveis apenas ocasionalmente
com sérios problemas de conservação; Classe V – terras adaptadas em geral para pastagens
e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis
apenas em casos especiais; Classe VI – terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos
especiais de culturas permanentes protetoras do solo; Classe VII – terras adaptadas em geral
somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservação;
Classe VIII – terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir
apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestres, como ambiente para recreação,
ou para fins de armazenamento de água. As Classes II a VII admitem as seguintes subclasses:
‘e’ – limitação pela erosão presente, ou risco de erosão; ‘s’ – limitações relativas ao solo; ‘a’
ou ‘w’ – limitações por excesso de água; ‘c’ – limitações climáticas. Fonte: Lima, 2005
A localização do imóvel, qualidade das estradas, distância do meio urbano, condições

gerais de acesso, exercem influência na formação do preço. Durante as pesquisas, foram
coletadas informações que permitiram construir a seguinte escala de fatores quanto à situação
do imóvel rural, descritas na Tabela 4.
Tabela 4. Resultado da pesquisa para determinação do fator de situação e acesso FS, para
a microrregião
Elemento 01 02 03 04 05 06 07 08 Média
Ótima 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Muito boa 95 85 90 90 90 90 85 95 90
Boa 90 76 80 85 80 80 75 90 82
Resultados e Discussão
As Figuras 1 a 6 abaixo nos permitem analisar o comportamento da evolução dos

valores da terra nua, para a região em estudo, durante os últimos 18 anos, e compará-los com
o comportamento dos preços das commodities agropecuárias analisadas, dentro do mesmo
10
período. Podemos evidenciar semelhança nos comportamentos, ratificando a tendência de

correlação do valor da terra, com a sua aptidão produtiva, já constatada pelos principais
autores citados na cessão Introdução.
Terra nua
40000
Terra nua R$ ha ⁻¹
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
1º 2015
2º 2016
1º 2000
1º 2011
2º 2011
1º 2012
2º 2012
1º 2013
2º 2013
1º 2014
2º 2014
2º 2015
1º 2016
1º 2017
2º 2017
2⁰ 2000
1⁰ 2001
2⁰ 2001
1⁰ 2002
2⁰ 2002
1⁰ 2003
2⁰ 2003
1⁰ 2004
2⁰ 2004
1⁰ 2005
2⁰ 2005
1⁰ 2006
2⁰ 2006
1⁰ 2007
2⁰ 2007
1⁰ 2008
2⁰ 2008
1⁰ 2009
2⁰ 2009
1⁰ 2010
2⁰ 2010
Semestres 2000 - 2017
Figura 1. Histórico de preços para a terra nua no período de 2000 a 2017

Fonte: Resultados originais da pesquisa
Boi
200
Boi gordo R$ @⁻¹
150
100
50
0
2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2º 2º 2º 2º 2º 2º 2º
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Figura 2. Histórico de preços do boi gordo para o período de 2000 e 2017

Café
600
500
Café R$ sc⁻¹
400
300
200
100
0
2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2º 2º 2º 2º 2º 2º 2º
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Figura 3. Histórico de preços do café para o período de 2000 e 2017

11
Cana
100
80
Cana R$ t⁻¹
60
40
20
0
2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2º 2º 2º 2º 2º 2º 2º
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Figura 4. Histórico de preços da cana-de-açúcar para o período de 2000 e 2017

Milho
45
40
35
milho R$ sc⁻¹
30
25
20
15
10
5
0
2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2º 2º 2º 2º 2º 2º 2º
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Figura 5. Histórico de preços do milho para o período de 2000 e 2017

Soja
80
70
60
Soja R$ sc⁻¹
50
40
30
20
10
0
2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2⁰ 2º 2º 2º 2º 2º 2º 2º
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Figura 6. Histórico de preços do soja para o período de 2000 e 2017

12
Correlação preços das commodities vs valor da terra nua
A aplicação do coeficiente de correlação de Pearson sobre as variáveis da Tabela 1

resultou a Tabela 5, que nos permitiu observar, considerando os três períodos analisados (18,
10 e 5 anos) que há uma boa correlação entre o VPTN e os preços das principais commodities
agropecuárias, para a microrregião em estudo. Observa-se que esta associação se apresenta
fraca, apenas para o milho, para o período de análise de cinco anos. Isto ocorre,
provavelmente, devido à uma forte oscilação de preços de mercado da commodity nos últimos
anos, em função de uma conjuntura desfavorável de oferta no mercado interno. Para efeito
de análise visual, os gráficos da dispersão, para o período de 18 anos, são apresentadas na
Figura 7. Estes resultados evidenciam a tendência do preço da terra expressar,
principalmente, a influência das suas principais componentes produtivas. Reforçando a
conclusão do estudo socioeconômico e político, envolvendo o valor da terra (Plata, 2001).
Tabela 5. Análise de sensibilidade – coeficiente de correlação de Pearson (r)

Período Boi Café Cana Milho Soja
2000-2017 (18 anos) 0,9822 0,8724 0,8968 0,7817 0,9025
2008-2017 (10 anos) 0,9743 0,6886 0,7763 0,5652 0,8349
2013-2017 (5 anos) 0,9456 0,8104 0,6083 0,3252 0,6038
13
40000 40000
Terra Nua R$ ha⁻¹

30000 30000
20000
20000
10000
10000
0
30 60 90 120 150 0
100 200 300 400 500
Boi gordo R$ @⁻¹
Café R$ sc⁻¹
40000
30000
20000
10000
0
0 30 60 90
Cana R$ t⁻¹
40000 40000
30000 30000
20000 20000
10000 10000
0 0
0 10 20 30 40 50 0 20 40 60 80
Milho R$ sc⁻¹ Soja R$ sc⁻¹
Figura 7. Histórico de preços das commodities contra os valores de terra nua para todo o
período do estudo
Os resultados observados também vêm ratificar trabalhos recentes publicados na

literatura, que concluíram sobre a importância da produção agropecuária na explicação do
valor da terra, uma vez que seu valor tem sido determinado pelo seu retorno produtivo
(Oliveira e Ferreira, 2014).
Cálculo do valor da terra nua utilizando-se a equação 2
Como forma de evidenciar que este conceito é aplicável à realidade local, com uma
boa representatividade, apresenta-se os seguintes exemplos de aplicação da equação: Ex. 1)
Estimar o VTN, para uma fazenda de produção de cana, de 100 ha, com as seguintes
14
características, quanto à capacidade de aptidão e uso das terras: 30 ha classe I, 30 ha classe

II,s, 10 ha classe II,e,s, 10 ha classe III,e,s e 20 ha classe VIII, com situação e acesso ótimos.
O cálculo efetuado para o mês de setembro de 2018, quando a tonelada de cana teve um
preço médio, dos últimos 30 dias, de R$ 82,19. Utilizando a Equação 2, tem-se
𝑉𝑇𝑁 = 𝑉𝑃𝐶(1,0𝐴𝐼 + 0,83𝐴𝐼𝐼𝑠 + 0,66𝐴𝐼𝐼𝑒𝑠 + 0,47𝐴𝐼𝐼𝐼𝑒𝑠 + 0,32𝐴𝐼𝑉𝑒𝑠
+ 0,11𝐴𝑉𝐼𝐼𝐼)𝐹𝑆.
O cálculo do VPC – valor paradigma para a terra nua, a partir da correspondente quantidade
de commodity/ha (Tabela 2, última linha) é dado por, VPC = 444,26 t/ha x R$ 82,19/t = R$
36.513,73/ha. Substituindo na equação anterior, obtêm-se VTN= R$ 2.497.539,13 (R$
24.975,39/ha).
Ex. 2) Refazer o cálculo para o um imóvel com as mesmas características do anterior
quanto à aptidão para o uso da terra e situação, para setembro de 2018, quando o preço
médio dos últimos 30 dias foi de R$ 83,00/sc, para a soja, e de R$ 440,00/sc, para o café.
Neste caso utilizado para a produção de soja e café, mesma proporção, ou seja, área
agricultável metade com soja e metade com café. O cálculo do VPC (Tabela 2, última linha),
é dado por: VPC = 0,5*(495,47 sc/ha x R$ 83,00/sc) + 0,5*(73,80 sc/ha x R$ 440,00/sc) = R$
36.798,01/ha. Substituindo na equação anterior, obtêm-se VTN= R$ 2.516.983,88 (R$
25.169,84/ha).
Em seguida apresenta-se um comparativo entre os valores, paradigma e reais, para a
terra nua, calculado através do uso do valor correspondente em quantidade de commodity/ha
e os valores, paradigmas e reais, para a terra nua, obtidos nos laudos de avaliações
tradicionais, observados no mercado local de Uberaba e região, durante o ano de 2018
(Tabela 6).
Tabela 6. Valores paradigma e reais, para a terra nua, calculados com base na
correspondente quantidade de commodity/ha X pesquisados/obtidos no mercado local (laudo
de avaliação tradicional)
(continua)
VPTN VTN
Descrição
(R$/ha) (R$/ha)
Exemplo 1 commodity cana para 09/2018 (VPC) 36.513,73 24.975,39
Exemplo 2 commodity soja + café 09/2018 (VPC) 36.798,01 25.169,84
Laudo de avaliação, 26/02/2018, Perdizes 41.499,32 27.489,43
Laudo de avaliação, 18/07/2018, Uberaba 40.858,84 27.744,93
Laudo de avaliação, 22/03/2018, C. Florido 40.009,70 30.282,01
Laudo de avaliação, 12/07/2018, C. Florido 40.248,84 30.513,06
Laudo de avaliação, 15/05/2018, Pedrinópolis 37.723,25 21.686,06
15
Verifica-se coerência entre os valores, paradigmas e reais, os obtidos pela equação e

aqueles obtidos pelo método tradicional. Observa-se uma variação não tão importante,
quando se fala em valor paradigma para a terra nua VPTN-VPC, desvio padrão de 5,21% em
relação à média. Para os valores reais VTN, entretanto, observa-se uma variação mais
importante, desvio padrão de 11,72% em relação à média. Neste caso existe maior fonte de
variação, incluindo diferenças na classificação de uso do solo (Fatores de classe) e nas
condições de localização e acesso (Fator de situação) entre os imóveis utilizados na
comparação, mesmo estando dentro de uma mesma microrregião.
Conclusão
Após análise dos resultados, em síntese, a conclusão que chegamos é de que o valor
da terra nua é influenciado pelos principais empreendimentos responsáveis pela geração de
renda produzidos sobre a mesma. Foi possível concluir, ainda que de forma empírica, que o
valor da terra nua encontrado através da equação simplificada, utilizando-se o valor
correspondente em quantidade da commodity/ha, mostrou-se coerente com os valores
obtidos através do método tradicional de avaliação e, portanto, com a realidade atual do
mercado de terras, para a microrregião em estudo.
Referências
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14653-3 avaliação de bens parte 3: imóveis rurais, 1ed. ABNT, Rio de Janeiro, RJ, Brasil.
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Lima, M.R.C. 2005. Avaliação de propriedades rurais: manual básico. 2ed. Liv. E Ed.
Universitária de Direito. 2005. São Paulo, SP, Brasil.
16
Mukaka, M.M. 2012. Statistics corner: A guide to appropriate use of correlation coefficient in
medical research. Malawi Med J. 2012 Sep;24(3):69-71. Disponível em:
https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC3576830/. Acesso em: 17 dez. 2018.
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Queiroz, A.M.; Ferreira, J.B.; de Paula, J.S. 2016. A relação do setor sucroalcooleiro e o
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Agricultura Luiz de Queiroz, Universidade de São Paulo, Piracicaba, SP, Brasil. Disponível
em: www.teses.usp.br/teses/disponiveis/11/11132/tde-11072003-150843/publico/clea.pdf.
Acesso em: 08 jan. 2018.
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http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0103-20032015000400645. Acesso
em: 02 fev. 2018.
Uberti, M.S. 2006. Apostila da disciplina IT 188 – Avaliações e perícias. Universidade

Federal Rural do Rio de Janeiro – Instituto de Tecnologia – Departamento de Engenharia,
Seropédica, RJ, Brasil.
Valério, T.F. 2016. Análise da variação do preço da terra no estado do Paraná, no período
de 2007 a 2017. Trabalho de Conclusão do Curso – Engenharia Florestal – Universidade
Federal do Paraná, Curitiba, PR, Brasil. Disponível em:
https://acervodigital.ufpr.br/handle/1884/45598. Acesso em: 08 jan. 2018.
17
Apêndice
Apêndice 1. Determinação dos fatores de Classe de Capacidade de Uso e de Situação,

através dos valores opinados na pesquisa
Elemento número 01
Município da pesquisa Perdizes - MG
Localização do imóvel Município Perdizes, MG
Região Zona rural – Água Santa
Situação do imóvel Ótima
Classificação regional Classe Preço à vista Uso atual Escala valor
de uso (R$/ha) classe de uso
Terra Chapadão plana, corrigido I 52.000,00 C anuais irr 100,00
Terra de Chapadão suave ond. II,s 43.400,00 C. anuais 83,50
Terra de baixa, plana/suave ond II,e,s 35.500,00 C. anuais 68,30
Terra baixa/alta ondulada III,e,s 28.000,00 C. anuais 53,90
Terras p/ pastagem ou reflores/ IV,e,s 20.000,00 Pasto/Refl. 38,50
Terras de reservas e APP VIII 5.200,00 Reservas 10,00
Localização/acesso Situação Escala de Valor (%)
Ótima 100
Muito boa 95
Boa 90
Elemento número 02
Município da pesquisa Perdizes - MG
Localização do imóvel Município Perdizes, MG
Chapadão plano, corrigido I 50.000,00 C anuais 100,00
Chap/terra bxa plano/suave ond II,s 41.000,00 C. anuais 82,00
Chapadão/terra bxa s. ond areia II,e,s 33.000,00 C. anuais 66,00
Chapadão/terra bxa ondulada III,e,s 25.000,00 C. an./pasto 50,00
Chap/terra bxa ondulada, areia IV,e,s 18.000,00 Pasto/refl. 36,00
Reservas e APP VIII 5.000,00 Reservas 10,00
Ótima 100
Muito boa 85
Boa 76
Elemento número 03
Município da pesquisa Campo Florido - MG
Localização do imóvel Município Campo Florido, MG
Região Zona rural – Região do Lageado
de uso (R$/ha) classe uso
Cerrado plano, corrigido I 30.000,00 C. anuais 100,00
Cerrado suave ondulado, argila II,s 25.000,00 C. anuais 83,00
Cerrado suave ondulado, areia II,e,s 20.000,00 C. anuais 67,00
Cerrado ondulado, argila III,e,s 16.500,00 C anuais/pasto 55,00
Cerrado ondulado, areia IV,e,s 12.000,00 Pasto/refl. 40,00
Ótima 100
Muito boa 90
Boa 80
18
Elemento número 04
Município da pesquisa Sacramento – MG
Localização do imóvel Município Sacramento, MG
Região Zona rural – Posto do Tião
Cerrado plano, corrigido I 42.000,00 C anuais 100,00
Cerrado, suave ondulado, corrig. II,s 34.000,00 C. anuais 81,00
Campo, plana/suave ond. areia II,e,s 28.000,00 C. anuais 66,70
Campo, baixa/alta ond. areia III,e,s 20.000,00 C. an./pasto 47,60
Campo, declive, cascalho IV,e,s 12.600,00 Pasto/refl. 30,00
Ótima 100
Muito boa 90
Boa 85
Elemento número 05
Município da pesquisa Áraxá - MG
Localização do imóvel Município Áraxá, MG
Região Zona rural - Itaipu
Espigão plano corrigido I 50.000,00 C anuais 100,00
Espigão semi-plano II,s 40.000,00 C. anuais 80,00
Campo plana/suave ondulado II,e,s 30.000,00 C. anuais 60,00
Campo suave ondulado, areia III,e,s 20.000,00 C. an/pasto 40,00
Campo ondulado, cascalho, areia IV,e,s 12.000,00 Pasto/refl. 24,00
Ótima 100
Muito boa 90
Boa 80
Elemento número 06
Município da pesquisa Uberaba - MG
Localização do imóvel Município Uberaba, MG
Região Zona rural - Palestina
Chapadão plano, corrigido I 35.000,00 C anuais 100,00
Chap/terra bxa plano/suave ond II,s 29.750,00 C. anuais 85,00
Chapadão/terra bxa s. ond areia II,e,s 23.800,00 C. anuais 68,00
Chapadão/terra bxa ondulada III,e,s 17.500,00 C. an./pasto 50,00
Chap/terra bxa ondulada, areia IV,e,s 12.500,00 Pasto/refl. 35,70
Ótima 100
Muito boa 90
Boa 80
19
Elemento número 07
Município da pesquisa Araxá - MG
Localização do imóvel Município Araxá, MG
Região Zona rural – Via Verde
Espigão plano corrigido I 40.000,00 C anuais 100,00
Espigão semi-plano II,s 34.000,00 C. anuais 85,00
Campo plana/suave ondulado II,e,s 24.000,00 C. anuais 60,00
Campo suave ondulado, areia III,e,s 14.000,00 C. an./pasto 35,00
Campo ondulado, cascalho, areia IV,e,s 8.000,00 Pasto/refl. 20,00
Ótima 100
Muito boa 85
Boa 75
Elemento número 08
Município da pesquisa Uberaba - MG
Localização do imóvel Município Uberaba, MG
Região Zona rural – Itiguapira
Chapadão plano corrigido I 40.000,00 C. anuais 100,00
Chapadão suave ondulado II,s 34.000,00 C. anuais 85,00
Terra vermelha baixa plana s/ond II,e,s 28.000,00 C. anuais 70,00
Terra arenosa planta s/ondulado III,e,s 17.200,00 C. an./pasto 43,00
Terra de quebrada pasto reflores/ IV,e,s 8.000,00 Pasto/refl. 30,00
Terras de reservas e APP VIII 4.000,00 Reservas 10,00
Ótima 100
Muito boa 95
Boa 90
20

Associação Entre Valores Da Terra Nua e Commodities Agropecuárias

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Figura 3. Histórico de preços do café para o período de 2000 e 2017

Figura 4. Histórico de preços da cana-de-açúcar para o período de 2000 e 2017

Figura 5. Histórico de preços do milho para o período de 2000 e 2017

Figura 6. Histórico de preços do soja para o período de 2000 e 2017

Correlação preços das commodities vs valor da terra nua

A aplicação do coeficiente de correlação de Pearson sobre as variáveis da Tabela 1

Tabela 5. Análise de sensibilidade – coeficiente de correlação de Pearson (r)

Terra Nua R$ ha⁻¹

Os resultados observados também vêm ratificar trabalhos recentes publicados na

Cálculo do valor da terra nua utilizando-se a equação 2

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