REQUISITOS PARA O CÁLCULO DO VALOR VENAL DOS IMÓVEIS

1.º - Área (m²) = Área real do Imóvel em metros quadrados;

2.º - R$ (m²) = Valor por metro quadrado em função do tipo e padrão de acabamento
das edificações, utilizando-se os seguintes percentuais sobre o Custo Unitário Básico (CUB) e
tabelas:
ACABAMENTO ALVENARIA MISTA MADEIRA
SUPERIOR 50% DO CUB 45% DO CUB 40% DO CUB

MUITO BOM 45% DO CUB 40% DO CUB 35% DO CUB

BOM 40% DO CUB 35% DO CUB 30% DO CUB

MÉDIO 35% DO CUB 30% DO CUB 25% DO CUB

SIMPLES 30% DO CUB 25% DO CUB 20% DO CUB

RÚSTICO 25% DO CUB 20% DO CUB 15% DO CUB

3.º - FC = Fator de Comercialização; será diferenciado em função do tipo de construção

por “Zona Fiscal”, definida para fins de comercialização, observar-se-á o seguinte:
ZONA TIPO DE FATOR DE
FISCAL CONSTRUÇÃO COMERCIALIZAÇÃO
1 Residencial 1,10
C/frente para a rua = 1,10
Comercial
C/frente p/ o interior = 1,00
Industrial 1,00
Hospital 1,00
Ginásio de Esportes 1,00
Silos e Armazéns Gerais 1,00
Cobertura/telheiro 0,80
Especiais 1,00
Outros 1,00
ZONA TIPO DE FATOR DE
FISCAL CONSTRUÇÃO COMERCIALIZAÇÃO
2 Residencial 0,90
C/frente para a rua = 1,00
Comercial
C/frente p/ o interior = 0,90
 Industrial 0,90
Hospital 0,90
Ginásio de Esportes 0,90
Silos e Armazéns Gerais 0,90
Cobertura/telheiro 0,70
Especiais 0,90
Outros 0,90
ZONA TIPO DE FATOR DE
FISCAL CONSTRUÇÃO COMERCIALIZAÇÃO
3 Residencial 0,70
C/frente para a rua = 0,90
Comercial
C/frente p/ o interior = 0,80
Industrial 0,80
Hospital 0,80
Ginásio de Esportes 0,80
Silos e Armazéns Gerais 0,80

4.º - FO – Fator de Obsolescência – Para determinar o fator de Fator de Obsolescência

(fo), de edificação, utiliza-se um índice relacionado com a idade e a sua consequente
desvalorização, sendo que a data inicial do imóvel pode ser aquela em que foi construído, ou
ainda, a aparente quando foi realizada uma substancial reforma.

Fator de Obsolescência
DEPRECAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL FATOR DE OBSOLESCÊNCIA
IDADE DO
ALVENARI MADEIR
PRÉDIO – ANOS ALVENARIA MISTA MADEIRA MISTA
A A
00-05 00 00 00 1.00 1.00 1.00
06-10 07 08 10 0,93 0,92 0,90
11-15 14 16 20 0,86 0,84 0,80
16-20 21 24 30 0,79 0,76 0,70
21-25 28 32 40 0,72 0,68 0,60
26-30 35 40 50 0,65 0,60 0,50
31-35 42 48 60 0,58 0,52 0,40
36-40 49 56 70 0,51 0,44 0,30
41-45 56 64 70 0,44 0,36 0,30
 46-50 63 70 70 0,37 0,30 0,30
Mais de 50 70 70 70 0,30 0,30 0,30

Para o cálculo do valor venal das edificações, deve-se utilizar as seguinte equação
matemática:

VALOR VENAL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA EDIFICAÇÃO

VALOR DA EDIFICAÇÃO = Área (m²) x R$ (m²) x FC x fo

OBTENÇÃO DO VALOR DO TERRENO (Como se chegou a estes valores)
TABELA DA PLANTA DE VALORES (Está com Apolinário)
(Deverá ser objeto de Decreto Municipal)
 FÓRMULA PARA OBTENÇÃO DA ÁREA CORRIGIDA DO TERRENO.

1. Terreno Padrão – 360 m² (12 m x 30 m);

2. Para obter a profundidade média, divide-se a área do terreno pela testada (frente);
3. Da profundidade média extra-se a raiz quadrada;
4. Do resultado da raiz quadrada da profundidade média, multiplica-se pela testada
(frente);
5. A área corrigida do terreno será multiplicada pelo valor estabelecido “na Zona”,
conforme tabela da planta de valores.

Exemplo:
1. Terreno com testada (frente) de 10 metros e 40 metros de profundidade = 400 m²;
2. 400 m² 10 = 40;
3. 40 = 6,32
4. 6,32 x 10 m de testada= 63,20 m² de área corrigida;
5. Um terreno localizado no “Setor 01” e “Zona 11”, tem valor estabelecido de R$ R$
3.801,00, para um terreno de R$ 250.000,00;
5.1. 63,20 x 3.801,00= 240.223,20
 REQUISITOS PARA O CÁLCULO DO VALOR VENAL DOS TERRENOS

Para ajustar o valor venal dos terrenos em função de suas características físicas,
topográficas, de localização na quadra e da infra-estrutura urbana existente serão utilizados os
somatórios dos seguintes fatores:

a) Fator de topografia
DESCRIÇÃO ITOP
Plana 1,00
Aclive 0,90
Declive 0,90
Irregular 0,95
Parcela de topografia (PTOP) Vv Inicial x ITOP
FATOR DE TOPOGRAFIA (FTOP) = PTOP – Vvenal Inicial

b) Fator de pedologia
DESCRIÇÃO IDEP
Terreno Firme 1,00
Terreno inundável 0,90
Terreno alagado 0,80
Terreno Rochoso 0,90
Combinação das demais 0,90
Parcela de topografia (PPED) Vv inicial x IPED
FATOR DE PEDOLOGIA (FPED) = PPED – Vvenal Inicial

c) Fator de localização e situação na quadra.

DESCRIÇÃO ISQ
Terreno de meio de quadra (uma frente) 1,00
Terreno de esquina (mais de uma frente) 1,25
Terreno de vila (entrada por passagem de pedestres) 0,80
Terreno encravado 0,70
Parcela topográfica (PSQ) = Vv inicial x ISQ
FATOR DE SITUAÇÃO NA QUADRA (FSQ) = PSQ – Vvenal inicial
 d) Fator de Infraestrutura.
INFRAESTRTURA URBANA Índice de decréscimo (ID)
Rede de água 0,15
Rede de energia elétrica 0,15
Rede de Iluminação pública 0,03
Rede de esgoto 0,15
Pavimentação 0,25
Rede de telefonia 0,03
Meio-fio 0,02
Arborização 0,03

O fator de infraestrutura será obtido pela aplicação da fórmula “IE = 1/(1+ID)”, onde “ID”
corresponde à soma dos vários índices de decréscimos, relativos a infraestrutura inexistente
no logradouro onde se localiza o imóvel.

Parcela de infraestrutura (PIE) = Vv inicial x IE

VALOR DO TERRENO = PIE + FTOP+FPED+FSQ
FÓRMULA PARA CÁLCULO DO IPTU