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Relatrio sobre a reviso de informaes trimestrais ..........................................................1 Informaes trimestrais revisadas Balanos patrimoniais da controladora e consolidado.........................................................4 Demonstraes dos resultados da controladora e consolidado ..........................................6 Demonstraes das mutaes do patrimnio lquido da controladora e consolidado ..........8 Demonstraes dos fluxos de caixa da controladora e consolidado .................................11 Demonstraes do valor adicionado da controladora e consolidado .................................12 Notas explicativas s informaes trimestrais ...................................................................14
Concluso sobre as informaes intermedirias individuais e consolidadas preparadas de acordo com CPC 21 Com base em nossa reviso, no temos conhecimento de qualquer fato que nos leve a acreditar que as informaes contbeis intermedirias individuais e consolidadas includas nas informaes trimestrais acima referidas no foram elaboradas, em todos os aspectos relevantes, de acordo com o CPC 21 aplicvel elaborao de Informaes Trimestrais ITR, e apresentadas de forma condizente com as normas expedidas pela Comisso de Valores Mobilirios. Concluso sobre as informaes intermedirias consolidadas preparadas de acordo com o IAS 34 que considera a Orientao OCPC 04 sobre a aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02 s Entidades de Incorporao Imobiliria no Brasil, emitida pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC) e aprovada pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e Conselho Federal de Contabilidade (CFC) Com base em nossa reviso, no temos conhecimento de qualquer fato que nos leve a acreditar que as informaes contbeis intermedirias consolidadas includas nas informaes trimestrais acima referidas no foram elaboradas, em todos os aspectos relevantes, de acordo com o IAS 34, que considera a Orientao OCPC 04 sobre a aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02 s Entidades de Incorporao Imobiliria no Brasil, emitida pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC) e aprovada pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e Conselho Federal de Contabilidade (CFC), aplicveis elaborao de Informaes Trimestrais - ITR, e apresentadas de forma condizente com as normas expedidas pela Comisso de Valores Mobilirios. nfase Conforme descrito na Nota 2, as informaes contbeis intermedirias, individuais e consolidadas, foram elaboradas de acordo com as prticas contbeis adotadas no Brasil (CPC 21). As informaes contbeis intermedirias consolidadas preparadas de acordo com o IAS 34, consideram, adicionalmente, a Orientao OCPC 04 editada pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis, que trata do reconhecimento da receita desse setor, conforme descrito em maiores detalhes na Nota 2.5. Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicao do conceito de transferncia contnua de riscos, benefcios e de controle na venda de unidades imobilirias sero analisados pelo International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Os resultados dessa anlise podem fazer com que as incorporadoras imobilirias tenham que revisar suas prticas contbeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.
Outros assuntos Informaes intermedirias do valor adicionado Revisamos, tambm, as informaes intermedirias do valor adicionado (DVA), individuais e consolidadas, referentes ao perodo de nove meses findo em 30 de setembro de 2011, cuja apresentao nas informaes intermedirias requerida de acordo com as normas expedidas pela CVM - Comisso de Valores Mobilirios aplicveis elaborao de Informaes Trimestrais - ITR e considerada informao suplementar pelas IFRS, que no requerem a apresentao da DVA. Essas demonstraes foram submetidas aos mesmos procedimentos de reviso descritos anteriormente e, com base em nossa reviso, no temos conhecimento de nenhum fato que nos leve a acreditar que no foram elaboradas, em todos os seus aspectos relevantes, de acordo as informaes contbeis intermedirias individuais e consolidadas tomadas em conjunto. Rio de Janeiro, 7 de novembro de 2011 ERNST & YOUNG TERCO Auditores Independentes S.S. CRC - 2SP 015.199/O-6 - F - RJ
34.029 32.897 18.120 148 23.784 108.978 186.671 48.573 2.614.958 12.063 317.154 3.288.397
36.767 77.060 10.038 74 24.901 11 148.851 10.799 2.922.756 18.395 318.218 3.419.019
32.676 33.183 76.898 149 7.545 22.291 172.742 91.164 49.400 2.191.003 11.864 319.505 2.835.678
36.154 33.183 8.658 75 8.737 23.200 11 110.018 12.018 2.496.675 18.504 320.588 2.957.803
Investimentos (Nota 9) gio (Nota 10) Propriedades para investimento (Nota 10) Imobilizado (Nota 11) Intangvel (Nota 12) Total do ativo no circulante
Total do ativo
4.036.649
4.229.522
3.815.646
3.985.986
30 de setembro de 2011 Controladora Consolidado Passivo Circulante Emprstimos e financiamentos (Nota 13) Contas a pagar Obrigaes por aquisio de bens (Nota 15) Impostos e contribuies a recolher Dividendos propostos (Nota 21) Receitas diferidas (Nota 20) Valores a pagar a partes relacionadas (Nota 19) Parcelamento de impostos (Nota 16) Adiantamento de clientes Debntures (Nota 14) Outros Total do passivo circulante No circulante Emprstimos e financiamentos (Nota 13) Obrigaes por aquisio de bens (Nota 15) Parcelamento de impostos (Nota 16) Proviso para contingncias (Nota 17) Imposto de renda e contribuio social diferidos (Nota 8) Receitas diferidas (Nota 20) Total do passivo no circulante Patrimnio lquido (Nota 21) Capital social Gastos com emisso de aes Aes em tesouraria Reservas de capital Reservas de lucros
61.798 70.158 41.989 18.918 51.469 31.828 10.879 100.709 1.901 389.649
61.798 79.384 41.989 25.900 51.469 42.163 94.274 290 10.879 100.709 1.987 510.842
01/07/2011 a 30/09/2011 Receita operacional bruta das vendas e servios prestados Locao de lojas Estacionamento Servios Cesso de direitos Venda de imveis Outras Impostos e contribuies sobre vendas e servios prestados Receita operacional lquida Receitas (despesas) operacionais Despesas administrativas - sede Despesas administrativas - shoppings Despesas com projetos para locao Despesas com projetos para venda Honorrios da administrao (Nota 26) Despesas de remunerao baseada em opes de aes (Nota 21) Custo dos imveis vendidos Resultado de equivalncia patrimonial (Nota 9) Resultado financeiro lquido (Nota 22) Depreciaes e amortizaes Outras receitas operacionais, lquidas Lucro antes do imposto de renda e da contribuio social Imposto de renda e contribuio social correntes (Nota 8) Imposto de renda e contribuio social diferidos (Nota 8) Lucro lquido do perodo Lucro bsico por aes (Nota 27) Lucro diludo por aes (Nota 27)
01/01/2010 a 30/09/2010
(18.196) (9.320) (2.131) (1.858) (2.766) (2.040) (9.774) 1.526 8.630 (13.329) 950 99.878 (15.122) (18.994) 65.762
(50.382) (28.515) (8.732) (3.966) (11.932) (5.549) (33.156) 10.291 25.354 (39.008) 3.249 289.365 (51.750) (48.648) 188.967 1,0612 1,0605
(21.959) (8.729) (13.127) (796) (2.747) (1.382) (7.420) 4.735 14.788 (9.341) (12.547) 72.878 (26.919) 45.959
(56.692) (28.747) (30.128) (1.566) (13.026) (3.926) (19.797) 5.115 33.210 (27.559) (11.149) 228.743 (84.165) 144.578 0,8115 0,8113
01/07/2011 a 30/09/2011 Receita operacional bruta das vendas e servios prestados Locao de lojas Estacionamento Servios Cesso de direitos Venda de imveis Outras Impostos e contribuies sobre vendas e servios prestados Receita operacional lquida Receitas (despesas) operacionais Despesas administrativas - sede Despesas administrativas - shoppings Despesas com projetos para locao Despesas com projetos para venda Honorrios da administrao (Nota 26) Despesas de remunerao baseada em opes de aes (Nota 21) Custo dos imveis vendidos Resultado de equivalncia patrimonial (Nota 9) Resultado financeiro lquido (Nota 22) Depreciaes e amortizaes Outras receitas operacionais, lquidas Lucro antes do imposto de renda e da contribuio social Imposto de renda e contribuio social correntes (Nota 8) Imposto de renda e contribuio social diferidos (Nota 8) Lucro antes das participaes de no controladores Participao de no controladores Lucro lquido do perodo Lucro bsico por aes (Nota 27) Lucro diludo por aes (Nota 27)
01/01/2010 a 30/09/2010
(18.189) (15.378) (2.537) (4.497) (2.766) (2.040) (9.852) 141 8.813 (15.134) 1.020 105.239 (17.313) (19.329) 68.597 (3.329) 65.268
(50.720) (48.054) (9.278) (6.973) (11.932) (5.549) (33.234) 1.523 27.984 (44.392) 3.614 305.142 (57.867) (49.144) 198.131 (8.069) 190.062 1,0674 1,0666
(21.997) (14.990) (13.145) (795) (2.747) (1.382) (7.420) 1.777 15.359 (10.755) (12.801) 77.616 (1.676) (27.001) 48.939 (2.585) 46.354
(57.110) (46.571) (30.192) (1.566) (13.026) (3.926) (19.797) (3.174) 34.929 (31.750) (11.401) 242.403 (4.590) (84.409) 153.404 (7.369) 146.035 0,8197 0,8195
Saldos em 31 de dezembro de 2009 Aumento de capital social Gastos com emisso de aes Opo de aes outorgadas Lucro lquido do trimestre Saldos em 31 de maro de 2010 Exerccio de opo de aes Opo de aes outorgadas Pagamento de dividendos complementares Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de junho de 2010 Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Opes de aes outorgadas Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de setembro de 2010 Saldos em 31 de dezembro de 2010 Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Lucro lquido do trimestre Saldos em 31 de maro de 2011 Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Pagamento de dividendos complementares Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de junho de 2011 Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de setembro de 2011
Gastos com emisso de aes (20.837) (179) (21.016) (21.016) (21.016) (21.016) -
Aes em tesouraria (4.624) (4.624) 2.784 (1.840) (3.611) (5.451) (34.769) (5.974)
Opes de aes outorgadas 29.266 1.164 30.430 1.918 1.380 33.728 1.382 35.110 34.941 -
Total 2.807.277 16.565 (179) 1.164 46.546 2.871.373 4.702 1.380 (20.367) 52.073 2.909.161 (3.611) 1.382 45.959 2.952.891 2.945.888 (5.974)
1.761.662 -
(21.016) -
1.345 36.286 -
186.548 -
(117) 747.580 -
21.481 -
249.344 -
62.435 62.435 -
1.761.662 -
(21.016) -
2.164 38.450 -
186.548 -
(6.339)
21.481 -
249.344 -
741.241 -
1.761.662
(21.016)
156 (40.340)
2.040 40.490
186.548
(42) 741.199
21.481
249.344
65.762 137.498
Reserva de capital Reserva de gio no exerccio de opes de aes 1.918 1.918 Reserva especial de gio na incorporao 186.548 186.548 186.548
Capital social Saldos em 31 de dezembro de 2009 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Aumento de capital social (Nota 21.a) Gastos com emisso de aes (Nota 21.a) Opes de aes outorgadas Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Passivo a descoberto de controlada Lucro lquido do trimestre Saldos em 31 de maro de 2010 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Exerccio de opes de aes Pagamento de dividendos adicionais Opes de aes outorgadas Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de junho de 2010 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Recompra de aes para manuteno em tesoraria Opes de aes outorgadas Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de setembro de 2010 1.745.097 16.565 1.761.662 1.761.662
Ajustes na controladora (Nota 2.1) (3.542) 158 151 (3.233) 157 (3.076)
Total 2.803.735 (793) 16.565 (179) 1.164 151 47.497 2.868.140 44 4.702 (20.367) 1.380 52.185 2.906.084
1.761.662
(21.016)
(3.611) (5.451)
1.918
1.382 33.192
186.548
745.877
10.645
115.305
157 (2.919)
(20.367)
2.418 19.015
Capital social Saldos em 31 de dezembro de 2010 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Integralizao de AFAC (Nota 9 c) Participao de no controladores Lucro lquido do trimestre Saldos em 31 de maro de 2011 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Pagamento de dividendos complementares Participao de no controladores Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de junho de 2011 Equivalncia patrimonial de controlada (Nota 2.2) Amortizao de diferido de controlada (Nota 2.2) Recompra de aes para manuteno em tesouraria (Nota 21.e) Utilizao de aes em tesouraria para pagamento de opo de aes exercidas Opes de aes outorgadas Participao de no controladores Lucro lquido do trimestre Saldos em 30 de setembro de 2011 1.761.662 -
(5.974)
(5.974)
(5.974)
1.761.662
(21.016)
664 (40.079)
(117) 1.345 36.286 186.548 747.580 21.481 249.344 (2.641) 63.722 62.435
142
(160) (142)
(160) -
(160) -
15.334
15.334
15.334
1.761.662
(21.016)
(8.416) (33.161)
2.164 38.450
186.548
(6.339)
21.481
249.344
(2.499)
2.002 121.015
741.241
(7.335)
134 -
628 (134) -
628 (7.335)
628 (7.335)
1.761.662
(21.016)
156 (40.340)
2.040 40.490
186.548
(42) 741.199
21.481
249.344
(2.365)
65.268 137.498
3.329 124.344
10
11
(39.008) 339.176
(27.558) 264.457
(30.773) (2.503) (737) (34.013) (145.447) (29) (4.483) (149.959) (33.873) (4.812) (38.685) (188.967) (188.967) (411.624)
(25.211) (2.016) (560) (27.787) (123.518) (1) (3.371) (126.890) (29.474) (5.518) (34.992) (144.580) (144.580) (334.249)
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(44.392) 372.222
(31.752) 293.940
(31.720) (2.869) (799) (35.388) (154.948) (33) (11.305) (166.286) (34.197) (4.848) (39.045) (8.069) (190.062) (198.131) (438.850)
(26.310) (2.317) (588) (29.215) (130.735) (21) (8.740) (139.496) (29.985) (5.572) (35.557) (7.369) (146.037) (153.406) (357.674)
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Belo Horizonte Rio de Janeiro Ribeiro Preto So Paulo Braslia Belo Horizonte So Paulo Curitiba Belo Horizonte Porto Alegre So Paulo Rio de Janeiro So Paulo
1979 1981 1981 1982 1983 1996 1999 2003 2004 2008 2009 1999 1999
80,0 51,1 76,2 65,8 60,0 90,0 30,0 84,0 96,5 100,0 30,0 50,0 62,5
80,0 51,1 76,2 65,8 60,0 90,0 30,0 84,0 96,5 100,0 30,0 50,0 62,5
(a) Em 22 de julho de 2010 a Companhia adquiriu 15,6% de participao no Shopping Ptio Savassi, atravs do exerccio da opo de compra assinada com a MK Empreendimentos e Participaes Ltda. A Multiplan investiu R$51.777 para aumentar sua participao de 80,9% para 96,5%. A companhia tambm adquiriu nesta data, ao valor de R$4.223, ativos e participao em terrenos localizados no entorno do shopping center, voltados para futuras expanses. (b) Em 05 de novembro de 2010 a Companhia adquiriu 25% de participao no Shopping Santa rsula. A Multiplan investiu R$ 45.000 para aumentar sua participao de 37,5% para 62,5%. Essa aquisio resultou em maior controle e eficincia na gesto do empreendimento, principalmente no que se refere a revitalizaes, modernizaes e expanses.
A maioria dos shopping centers so regidos atravs de uma estrutura denominada Condomnio "Pro Indiviso" - CPI. Os shoppings centers no so pessoas jurdicas, mas unidades operadas sob uma conveno, onde os proprietrios (empreendedores) dividem todas as receitas, custos e despesas. A conveno de CPI uma opo permitida pela legislao brasileira por um perodo de cinco anos, podendo ser renovada. Atravs da conveno de CPI, cada co-empreendedor possui uma participao sobre toda a propriedade, a qual indivisvel. Em 30 de setembro de 2011, a Companhia detm a representao legal e a administrao de todos os shopping centers mencionados acima.
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Razo social RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda. (b) County Estates Limited (a) Embassy Row Inc. (a) EMBRAPLAN - Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. (c) CAA Corretagem e Consultoria Publicitria S/C Ltda. (b) Multiplan Administradora de Shopping Centers Ltda. CAA Corretagem Imobiliria Ltda. (b) MPH Empreendimentos Imobilirios Ltda. Manati Empreendimentos e Participaes S.A. Parque Shopping Macei S.A Danville RJ Participaes Ltda Multiplan Holding S.A Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobilirio Ltda. Barrasul Empreendimento Imobilirio Ltda. Multiplan Ribeiro Empreendimento Imobilirio Ltda.
(a) Empresas localizadas no exterior. (b) Durante o exerccio de 2007, as operaes dessas empresas foram transferidas para a Companhia. (c) Empresa paralisada operacionalmente.
As demonstraes financeiras das controladas so elaboradas para o mesmo perodo de divulgao que o da controladora, utilizando polticas contbeis consistentes. Todos os saldos intragrupo, receitas e despesas oriundas de transaes intragrupo, so eliminadas por completo.
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238 1.682 57.794 2.122 61.836 70.256 Patrimnio lquido Capital social Prejuzos acumulados 72.636 (4.772) 67.864 70.256
Total Demonstrao do resultado Receita operacional bruta de vendas Receita de locao Receita de cesso de direitos Outras receitas Impostos e contribuies sobre vendas Receita lquida Despesas administrativas - shoppings Depreciaes e amortizaes Resultado financeiro
Total
4.508 306 322 5.136 (462) 4.674 (3.054) (1.506) 656 770 (98) 908 1.580
Imposto de renda e contribuio social Imposto de renda e contribuio social diferidos Lucro do perodo
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Total
A conciliao entre o patrimnio lquido e o lucro lquido dos trimestres findos em 30 de setembro de 2011 e 2010 entre a controladora e consolidado como segue:
2011 Patrimnio Lucro lquido lquido do trimestre Controladora Equivalncia patrimonial sobre o resultado da County no trimestre (a) Ativo diferido (b) Consolidado 3.076.866 (2.365) 3.074.501 65.762 (628) 134 65.268 2010 Patrimnio Lucro lquido lquido do trimestre 2.952.891 (2.919) 2.949.972 45.959 238 157 46.354
(a) Ajuste referente a participao da Companhia sobre o resultado da County no espelhado na equivalncia patrimonial da Renasce. (b) Ajuste referente baixa do ativo diferido nas controladas apenas para fins de consolidado.
2.3. Investimento em coligadas O investimento da Multiplan em suas coligadas contabilizado com base no mtodo de equivalncia patrimonial. Uma coligada uma entidade sobre a qual a Multiplan exera influncia significativa, sem control-la.
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Os custos incorridos so acumulados na rubrica de estoques (imveis em construo) e apropriados integralmente ao resultado quando as unidades so vendidas. Aps a venda, os custos a incorrer para a concluso da unidade em construo sero apropriados ao resultado na medida em que ocorrem. apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas, incluindo o terreno, em relao ao seu custo total orado e previsto at a concluso da obra. Este percentual encontrado aplicado sobre o preo de venda das unidades vendidas, ajustado pelas despesas comerciais e demais condies dos contratos. O resultado encontrado registrado como receita em contrapartida de contas a receber ou de eventuais adiantamentos que tenham sido recebidos. A partir deste momento e at que a obra esteja concluda, o preo de venda da unidade, ser reconhecida no resultado, como receita, proporcionalmente evoluo dos custos que sero incorridos para a concluso da unidade em construo, em relao ao custo total orado. As alteraes na execuo e nas condies do projeto, bem como na lucratividade estimada, incluindo as mudanas resultantes de clusulas contratuais de multa e de quitaes contratuais, que podero resultar em revises de custos e de receitas, so reconhecidas no perodo em que tais revises so efetuadas.
Os montantes da receita de venda apurada, incluindo a atualizao monetria, lquido das parcelas j recebidas, so contabilizados como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, conforme aplicvel.
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Esses encargos so apresentados como dedues de vendas na demonstrao do resultado. Os crditos decorrentes da no cumulatividade do PIS/COFINS so apresentados dedutivamente das despesas e receitas operacionais na demonstrao do resultado. Os dbitos decorrentes das receitas financeiras e os crditos decorrentes das despesas financeiras esto apresentados dedutivamente nessas prprias linhas na demonstrao do resultado. A tributao sobre o lucro compreende o imposto de renda e a contribuio social. O imposto de renda computado sobre o lucro tributvel pela alquota de 25% enquanto que a contribuio social computada pela alquota de 9% sobre o lucro tributvel, reconhecidos pelo regime de competncia, portanto as adies ao lucro contbil de despesas, temporariamente no dedutveis, ou excluses de receitas, temporariamente no tributveis, para apurao do lucro tributvel corrente geram crditos ou dbitos tributrios diferidos. Conforme facultado pela legislao tributria, todas as empresas integrantes do Grupo Multiplan que tiveram receita bruta anual do exerccio imediatamente anterior inferior a R$ 48.000 optaram pelo regime de lucro presumido. A proviso para imposto de renda constituda trimestralmente, alquota de 15%, acrescido de adicional de 10% (sobre a parcela que exceder R$ 60 do lucro presumido por trimestre), aplicada sobre a base de 32% das receitas de vendas. A CSLL calculada alquota de 9% sobre a base de 32% das receitas de vendas. As receitas financeiras e demais receitas so tributadas integralmente de acordo com as alquotas normais de IRPJ e CSLL. As antecipaes ou valores passveis de compensao so demonstrados no ativo circulante ou no circulante, de acordo com a previso de sua realizao.
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4. Contas a receber
30 de setembro de 2011 Controladora Consolidado Locao de lojas Cesso de direitos Confisses de dvida (a) Estacionamentos Taxas de administrao (b) Comercializao Publicidade Vendas de imveis (c) Outros Proviso para crditos de liquidao duvidosa No circulante Circulante
(a) (b)
31 de dezembro de 2010 Controladora Consolidado 82.282 85.019 2.173 4.734 5.319 1.573 4.108 30.254 1.137 216.599 (16.713) 199.886 (32.676) 167.210 88.655 96.621 2.175 3.673 5.319 1.573 4.108 30.254 2.317 234.695 (18.419) 216.276 (36.154) 180.122
68.453 97.839 1.806 3.106 5.003 1.571 583 28.858 3.073 210.292 (12.246) 198.046 (34.029) 164.017
75.642 106.396 1.941 3.568 5.003 1.571 583 28.858 5.708 229.270 (13.395) 215.875 (36.767) 179.108
Refere-se a saldos de cesso de direitos, aluguis e outros, que se encontravam em atraso e foram renegociados. Refere-se s taxas de administrao a receber pela Companhia e controlada Multiplan Administradora, cobradas dos empreendedores ou lojistas dos shopping centers por elas administrados, os quais correspondem a um percentual sobre o aluguel das lojas (7% sobre o resultado lquido do shopping centers, ou 6% do aluguel mnimo, mais 15% sobre o excedente ao mnimo, ou ainda um valor fixo), sobre os encargos comuns dos lojistas (5% sobre os gastos incorridos), sobre a gesto financeira (percentual varivel sobre os gastos incorridos na expanso dos shopping centers) e sobre o fundo de promoo (5% sobre a arrecadao para o fundo de promoo). Em atendimento ao CPC 20 - Ajuste a valor presente, aprovado pela Deliberao CVM n 564, de 17 de dezembro de 2008, a Companhia avaliou internamente determinados ativos e passivos, a fim de analisar a necessidade de apresent-los a valor presente. A metodologia utilizada foi a de Fluxo de Caixa Descontado (DCF), utilizando as taxas de desconto conforme descrito a seguir. O fluxo de caixa futuro do modelo foi estimado com base na carteira de recebveis dos empreendimentos imobilirios para venda, seguindo as premissas de variao monetria (INCC e IGP-M) e juros (tabela Price) utilizados no mercado. Sendo assim, para determinar o valor presente de um fluxo de caixa (AVP), trs informaes foram utilizadas: (a) valor mensal do fluxo futuro, (b) prazo do referido fluxo financeiro, e (c) taxa de desconto. (i) Valor mensal do fluxo futuro: Composto pela carteira de recebveis contratada nos dois empreendimentos imobilirios desenvolvidos pela empresa (Cristal Tower e Centro Profissional RibeiroShopping ). O fluxo inclui o pagamento mensal de acordo com o contrato de cada cliente. A carteira reajustada pela variao monetria do INCC (ndice Nacional de Custos da Construo Civil) durante o perodo da obra, e pelo IGP-M (ndice Geral de Preos de Mercado) aps a entrega das chaves. Alm da correo monetria, a carteira ps-chave carregada de juros pela tabela Price (fato desconsiderado como apresentado a seguir); Prazo do referido fluxo financeiro: O fluxo projetado mensalmente, a partir da data presente, considerando as parcelas mensais e intermedirias. Dado a incidncia de juros aps a entrega de chaves, a empresa considera, de forma conservadora, o pr-pagamento de todo saldo a receber de todos clientes no momento da entrega das chaves, no incluindo descontos, multas ou o benefcio dos juros. Taxa de desconto: A taxa de desconto considerada para trazer o fluxo a valor presente durante a obra a taxa SELIC vigente. A escolha desta taxa foi baseado no fato que a mesma pode ser considerada como o custo oportunidade do cliente, sendo determinante no seu processo decisrio de prpagamento.
(c)
(ii)
(iii)
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4. Contas a receber--Continuao
A composio do contas a receber por idade de vencimento encontra-se a seguir:
Saldo vencido 90 - 120 30 - 60 dias 60 - 90 dias dias 463 929 435 720 488 397
Como informao complementar, j que no est registrado contabilmente em razo das prticas contbeis conforme mencionado na Nota 2.5, o saldo que a Companhia espera receber em 30 de setembro de 2011 e 31 de dezembro de 2010, referente s vendas de unidades imobilirias em construo dos empreendimentos Centro Profissional MorumbiShopping, Cristal Tower e Centro Profissional Ribeiro Shopping, tem a seguinte composio por ano de vencimento:
30 de setembro de 2011 2011 2012 2013 em diante 6.626 14.741 52.522 73.889 31 de dezembro de 2010 24.033 13.839 50.661 88.533
Esses crditos referem-se principalmente a incorporaes em construo, cuja concesso das correspondentes escrituras ocorre apenas aps a liquidao e/ou negociao dos crditos dos clientes e so atualizados pela variao do ndice Nacional da Construo Civil - INCC at a entrega das chaves; e posteriormente pela variao do ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna - IGP-DI.
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4. Contas a receber--Continuao
Adicionalmente, a movimentao da proviso para crditos de liquidao duvidosa (PDD) encontra-se no quadro abaixo:
Controladora Cesso de Confisso de direito dvida (3.657) 748 (2.909) (1.677) 941 (736)
Locao Saldos em 31 de dezembro de 2010 Adies/reverses Saldos em 30 de setembro de 2011 (11.379) 2.778 (8.601)
Locao Saldos em 31 de dezembro de 2010 Adies/reverses Saldos em 30 de setembro de 2011 (12.056) 3.257 (8.799)
Consolidado Cesso de Confisso de direito dvida (4.686) 832 (3.854) (1.677) 935 (742)
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(a) (b)
(h) (i)
Adiantamentos de encargos concedidos aos condomnios dos shoppings centers de propriedade do Grupo Multiplan, para os quais foi constituda proviso para perdas sobre o saldo integral, tendo em vista o risco provvel de no realizao do mesmo. Referem-se aos adiantamentos concedidos a Associao dos Lojistas do Barra Shopping Sul para atender s suas necessidades de capital de giro. Foram R$ 4.800 adiantados em 2008, R$ 3.600 em 2009 e R$ 1.000 em 2010. Esses contratos tm atualizaes mensais pela variao percentual do CDI e prazos de repagamentos contratuais que iniciaram em janeiro de 2009. A taxa pactuada varia entre 117% e 135% do CDI. Referem-se aos adiantamentos concedidos ao condomnio Parkshopping, para atender s suas necessidades de capital de giro. O saldo devedor atualizado mensalmente pela variao de 110% do CDI e o prazo de repagamento contratual foi fixado em 48 e 60 parcelas mensais a partir de janeiro de 2009. Referem-se aos adiantamentos concedidos ao condomnio Ribeiro Shopping, para implantao do estacionamento. Esses adiantamentos no esto sendo atualizados. Referem-se aos adiantamentos concedidos ao condomnio New York City Center, para atender s suas necessidades de capital de giro. O saldo devedor no est sendo atualizado. Referem-se aos adiantamentos concedidos ao Condomnio do Shopping Vila Olmpia, atravs da MPH Empreendimentos Imobilirios Ltda., para atender s suas necessidades de capital de giro, os quais no vem sendo atualizados. Referem-se aos adiantamentos concedidos Associao do Shopping Vila Olmpia, atravs da MPH Empreendimentos Imobilirios LTDA., para atender s suas necessidades de capital de giro. O saldo devedor atualizado mensalmente pela variao do IPCA mais 8% a.a. e ser restitudo da seguinte forma: R$ 1.800 at 15 de agosto de 2010, e mais 24 parcelas mensais iguais e sucessivas a partir de 15 de janeiro de 2011. Referem-se aos adiantamentos concedidos Associao Parkshopping Barigui, para atender s suas necessidades de capital de giro. O saldo devedor atualizado mensalmente pela variao de 117% do CDI e ser restitudo em 40 e 120 parcelas mensais a partir de julho de 2011. Referem-se a investimentos realizados pela Companhia na expanso realizada no Ribeiro Shopping, cujos custos foram ressarcidos pelos demais empreendedores em 10 de novembro de 2010. O saldo remanescente refere-se a controlada Renasce.
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(a) Durante o exerccio de 2005 a Bozano Simonsen Centros Comerciais S.A., empresa adquirida pela Multiplan Empreendimentos em 24 de fevereiro de 2006, impetrou um mandado de segurana contra a Unio Federal. Atravs desse mandado, a Bozano solicitava (i) a declarao da inexigibilidade do crdito tributrio referente diferena entre o montante que seria devido a ttulo de COFINS e de contribuio para o PIS, segundo a apurao pela sistemtica trazida pela Lei n 9.718/98 e o que seria devido sem as modificaes da referida norma, no que toca aos recolhimentos futuros; e (ii) a declarao do direito de realizar a compensao dos valores indevidamente recolhidos a ttulo de COFINS e contribuio para o PIS desde a implementao da sistemtica da Lei n 9.718/98, atualizados pela taxa SELIC, na forma da Lei n 9.430/96, com dbitos prprios relativos a quaisquer tributos e contribuies administrados pela Secretaria da Receita Federal, de acordo com o mandamento dos art. 66, da Lei n 8.383/91 c/c o art. 74, da Lei n 9.430/96. Em setembro de 2009, com o mandado transitado em julgado, a Companhia registrou o crdito tributrio, o qual foi habilitado pela Receita Federal em 27 de outubro de 2011.
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31 de dezembro de 2010 Controladora Consolidado 18.179 14.393 7.551 181.946 18.091 19.762 20.665 280.587 70.147 25.253 18.367 14.570 9.069 181.946 18.091 19.762 24.397 286.202 71.551 25.758
18.064 11.069 6.318 146.820 9.176 16.439 774 208.660 52.165 18.779
18.158 11.210 7.077 146.820 9.176 16.439 6.060 214.940 52.710 18.975
O saldo de proviso para crditos de liquidao duvidosa considerado para o clculo do crdito fiscal consolidado encontra-se lquido do montante de R$ 1.294, registrado em contrapartida das receitas diferidas. De acordo com o critrio fiscal, o resultado na venda de unidades imobilirias apurado com base na realizao financeira da receita (base de caixa) e os valores de custo so apurados mediante aplicao de percentual sobre as receitas at ento contabilizadas, sendo este percentual correspondente ao do custo total orado em relao s receitas totais estimadas. O gio registrado no balano da Bertolino, empresa incorporada em 2007, decorrente da aquisio de participao no capital da Multiplan, no valor de R$ 550.330, que teve como fundamento econmico a expectativa de rentabilidade futura e ser amortizado pela Multiplan de acordo com as mesmas perspectivas de rentabilidade futura que lhe deu origem no perodo de 4 anos e 8 meses. Em atendimento Instruo CVM n 349, a Bertolino constituiu anteriormente a sua incorporao uma proviso para manuteno da integridade do patrimnio lquido, no montante de R$ 363.218, correspondente diferena entre o valor do gio e do benefcio fiscal decorrente da sua amortizao, de forma que a Multiplan incorporou somente o ativo correspondente ao benefcio fiscal decorrente da amortizao do gio a ser dedutvel para fins fiscais, no montante de R$ 186.548. A referida proviso ser revertida na mesma proporo em que o gio seja amortizado fiscalmente pela Multiplan. gios decorrentes da aquisio da Multishopping Empreendimentos Imobilirios S.A., Bozano Simonsen Centros Comerciais S.A. e Realejo Participaes S.A. fundamentados em rentabilidade futura, sendo estas empresas incorporadas posteriormente e os respectivos gios reclassificados para o intangvel. De acordo com as novas normas contbeis, a partir de 1 de janeiro de 2009 esses gios deixaram de ser amortizados contabilmente sendo reconhecido o imposto de renda diferido passivo sobre a diferena entre a base fiscal e o valor contbil dos respectivos gios. O critrio de reconhecimento contbil da receita de locao baseado na linearizao da receita durante o prazo do contrato independente do prazo de recebimento. A Companhia constituiu imposto de renda diferido pela baixa integral do ativo diferido em conformidade com o pronunciamento tcnico CPC 23 Polticas Contbeis, Mudana de Estimativa e Retificao de Erro. A Companhia constituiu imposto de renda diferido passivo sobre as difrenas entre os valores calculados com base nos mtodos e critrios contbeis daqueles previstos na legislao tributria, conforme estabelecido no parecer normativo n1 de 29 de julho de 2011.
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
(g)
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Conciliao da despesa de imposto de renda e contribuio social A conciliao da despesa calculada pela aplicao das alquotas fiscais nominais combinadas e da despesa de imposto de renda e contribuio social registrada no resultado est demonstrada abaixo:
Controladora 30 de setembro de 2011 30 de setembro de 2010 Imposto de Contribuio Imposto de Contribuio renda social renda social 289.365 25% (72.341) 289.365 9% (26.043) 228.743 25% (57.186) 228.743 9% (20.587)
Descrio Lucro antes do imposto de renda e contribuio social Alquota Alquota nominal Adies e excluses permanentes Resultado de equivalncia patrimonial Brindes e homenagens Contribuies, doaes e patrocnio Pis e Cofins sobre receita no faturada Amortizao de gio sobre mais valia de ativos Despesas com remunerao (plano de opo de compra de aes) Gratificao e 13 salrio de diretoria Despesas com emisso de aes Infraes fiscais no dedutveis Compensao de prejuzo fiscal e base negativa Outros Imposto de renda e contribuio social diferidos no resultado Imposto de renda e contribuio social correntes no resultado Total
2.573 (25) (862) (400) (207) (1.387) (2.124) (7) 1.118 (1.103) (2.424) (35.771) (38.994) (74.765)
926 (9) (310) (144) (74) (499) (2) 1.008 (487) 409 (12.877) (12.757) (25.634)
1.279 (65) (1.521) (547) (207) (982) (1.869) 45 (90) (1.239) (5.196) (62.382) (62.382)
460 (23) (548) (197) (74) (353) 16 (32) (446) (1.197) (21.784) (21.784)
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Descrio Lucro antes do imposto de renda e contribuio social Alquota Alquota nominal Adies e excluses permanents Resultado de equivalncia patrimonial Brindes e homenagens Contribues, doaes e patrocnio Pis e Cofins sobre receita no faturada Amortizao de gio sobre mais valia de ativos Despesas com remunerao (plano de opo de compra de aes) Gratificao e 13 salrio de diretoria Depesas com emisso de aes Infraes fiscais no dedutveis Ajuste a valor presente - unidades imobilirias IR e CSLL sobre prejuzo fiscal e base negativa Efeito da base do lucro real das controladas eliminado no consolidado Imposto de renda e contribuio social em empresas sobre regime de lucro presumido Outros Imposto de renda e contribuio social diferidos no resultado imposto de renda e contribuio social correntes no resultado Total
2.573 (25) (862) (400) (207) (1.387) (2.124) (7) 159 1.118 5.160 (3.082) (4.269) (3.353) (36.135) (43.503) (79.638)
926 (9) (310) (144) (74) (499) (2) 57 1.008 1.858 (1.085) (1.636) 89 (13.009) (14.364) (27.373)
(794) (65) (1.521) (547) (207) (982) (1.869) 45 (94) 4.236 (2.293) (1.244) (5.335) (62.561) (3.375) (65.936)
(286) (23) (548) (197) (74) (353) 16 (34) 1.525 (825) (448) (1.247) (21.848) (1.215) (23.063)
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9. Investimentos
Informaes relevantes sobre as investidas:
Quantidade de % de quotas/aes participao 30 de setembro de 2011 Lucro lquido (prejuzo) Patrimnio do perodo lquido 31 de dezembro de 2010 Lucro lquido (prejuzo) Patrimnio do exerccio lquido
Investidas CAA Corretagem e Consultoria Publicitria S/C Ltda. RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda. CAA Corretagem Imobiliria Ltda. MPH Empreendimentos Imobilirios Ltda. Multiplan Admin. Shopping Center Ptio Savassi Administrao de Shopping Center Ltda. SCP - Royal Green Pennsula Manati Empreendimentos e Participaes S.A. (a) Parque Shopping Macei S.A (b) Danville RJ Participaes Ltda Multiplan Holding S.A Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. MTE Greenfield I Emp Imob Rio Grande do Sul BarraSul Emp. Imob Rio de Janeiro Multiplan Ribeiro Emp Im Rio de Janeiro
Capital social
5.000 45.000 154.477 839 20.000 1.000.000 21.442.694 29.893.268 8.500.000 1.000
99,00 99,99 99,61 41,96 99,00 100,00 98,00 50,00 50,00 99,99 100,00
(1) (55) (3) 5.674 1.333 624 144 262 (790) (1.289) (4)
4 -
Investidas CAA Corretagem e Consultoria Publicitria S/C Ltda. CAA Corretagem e Consultoria Imobiliria S/C Ltda. RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda. SCP - Royal Green Pennsula Multiplan Admin. Shopping Center MPH Empreendimentos Imobilirios Ltda. (a) Manati Empreendimentos e Participaes S.A. (b) Parque Shopping Macei S.A Ptio Savassi Administrao de Shopping Center Ltda. Danville RJ Participaes Ltda Multiplan Holding S.A Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. MTE Greenfield I Emp Imob Rio Grande do Sul BarraSul Emp. Imob Rio de Janeiro Multiplan Ribeiro Emp Im Rio de Janeiro Outros
Resultado de equivalncia (9) (15) (12) 1.524 3.706 5.758 789 (529) 1.780 (1.579) (4) 191 (576) (519) (214) 10.291
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9. Investimentos--Continuao
Movimentao dos investimentos do consolidado
Saldo em 31 de dezembro de 2010 11.860 158 12.018 Saldo em 30 de setembro 2011 10.640 159 10.799
Adies 2 2
(a) A Companhia firmou em 07 de fevereiro de 2008 um contrato de mtuo concedendo Manati o montante de R$ 23.806. Em 13 de fevereiro de 2008, foi firmado entre as partes um termo aditivo desse contrato mediante o qual o mtuo foi aumentado em R$ 500. Atravs da Ata de Assemblia Geral Extraordinria, realizada em 25 de abril de 2008, a Manati restituiu Multiplan o valor total mutuado mediante converso do valor total do mtuo em aporte de capital na Manati com subscrio, pela Multiplan, de 21.442.694 novas aes ordinrias nominativas da Manati, passando a Companhia a deter 50% do capital social da Manati que, por sua vez, possui 75% de participao no Shopping Santa rsula. O valor pago dessa aquisio foi de R$ 28.668 e o gio apurado nessa transao no montante de R$ 3.218, o qual est fundamentado pelo valor de mercado dos bens (Nota 10). (b) Em 20 de maio de 2008, a Companhia adquiriu 50% da totalidade do capital social da Parque Shopping Macei S.A, pelo montante de R$ 50 (cinquenta reais). Em 23 de junho de 2008, atravs da Assemblia Geral Extraordinria, foi definido o aumento de capital da Parque Shopping Macei S.A, de R$ 1 para R$ 29.893, mediante a emisso de 26.892.266 aes ordinrias nominativas, sendo: (a) 13.446.134 aes subscritas e integralizadas pela Multiplan no montante de R$ 13.446, atravs da capitalizao de crditos detidos contra a Companhia decorrentes de mtuo e adiantamentos para futuro aumento de capital (AFACs) realizados nos dias 28 de maio de 2008 e 02 de junho de 2008, para aquisio dos terrenos descritos no objeto social da Parque Shopping Macei S.A; (b) 1.500.000 aes subscritas mas ainda no integralizadas pela Multiplan.
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Custo de capital prprio Taxa Livre de Risco (Risk Free Rate) Prmio de risco de mercado Beta ajustado Risco pas Custo de capital prprio - US$
O fluxo de caixa futuro do modelo foi estimado com base nos fluxos de caixa individuais dos shopping centers e torres comerciais incluindo o Resultado Lquido Operacional (NOI), Cesso de Direito Recorrente (baseado somente na troca de mix, salvo projetos futuros), Receita de Servios dos shoppings (justificado pela posio de controle da Companhia em suas propriedades), Impostos sobre Receitas e investimentos em revitalizao e em obras em andamento. Para o clculo da perpetuidade foi considerada uma taxa de crescimento real de 2,0% para shoppings e 0,0% para torres comerciais.
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Propriedades para investimento so baixadas quando vendidas ou quando a propriedade para investimento deixa de ser permanentemente utilizada e no se espera nenhum benefcio econmico futuro da sua venda. A diferena entre o valor lquido obtido da venda e o valor contbil do ativo reconhecida na demonstrao do resultado no perodo da baixa.
Controladora Taxas anuais de depreciao (%) Custo Terrenos Edificaes e benfeitorias Depreciao acumulada Valor lquido Instalaes Depreciao acumulada Valor lquido Mquinas, equipamentos, mveis e utenslios Depreciao acumulada Valor lquido Outros Depreciao acumulada Valor lquido Obras em andamento 31 de dezembro de 2010 647.880 1.340.317 (193.537) 1.146.780 123.164 (47.872) 75.292 11.232 (3.289) 7.943 3.652 (809) 2.843 310.265 2.191.003 Juros capitalizados 3.941 4.162 8.103 30 de setembro de 2011 671.262 1.510.708 (218.766) 1.291.942 149.687 (55.784) 93.903 12.229 (4.304) 7.925 3.860 (1.136) 2.724 547.202 2.614.958
Adies 19.706 241 241 147 147 47 47 206 206 431.369 451.716
Depreciao (25.229) (25.229) (7.912) (7.912) (1.093) (1.093) (252) (252) (34.486)
Transferncias (2) 170.419 170.419 26.376 26.376 950 78 1.028 2 (75) (73) (197.748) -
2a4
2 a 10
10
10 a 20
49
2a4
2 a 10
10
10 a 20
10.106 27.324 (2.653) 24.671 1 3 3 2.915 7.881 (757) 7.124 398 1.262 (124) 1.138 837 2.381 (174) 2.207 49.400 2.496.675
461.310
(3.022)
8.103
(570) (570) (165) (165) (31) (31) (61) (61) (827) (40.310)
10.106 27.324 (3.223) 24.101 1 3 3 2.915 7.881 (922) 6.959 398 1.262 (155) 1.107 837 2.381 (235) 2.146 48.573 2.922.756
(a)
Os gios decorrentes da diferena entre o valor de mercado dos bens do ativo das controladas adquiridas e o respectivo valor contbil, est sendo amortizado na proporo da realizao destes mesmos ativos nas controladas, por depreciao ou baixa em decorrncia de alienao desses bens. Para fins de apresentao das demonstraes financeiras consolidadas, e de acordo com o art. 26 da Instruo CVM n 247/96, o gio decorrente da diferena entre o valor de mercado e o valor contbil de ativos est sendo classificado na conta utilizada pela controlada para registro do respectivo ativo, no imobilizado.
50
11. Imobilizado
Taxas anuais de 31 de depreciao dezembro de (%) 2010 Custo Terrenos Edificaes e benfeitorias Depreciao acumulada Valor lquido Instalaes Depreciao acumulada Valor lquido Mquinas, equipamentos, mveis e utenslios Depreciao acumulada Valor lquido Outros Depreciao acumulada Valor lquido Imobilizado em andamento 2a4 1.209 4.472 (416) 4.056 2.508 (217) 2.291 3.901 (1.780) 2.121 2.887 (820) 2.067 120 11.864 Controladora 30 de setembro de Depreciao Transferncias 2011 (134) (134) (188) (188) (397) (397) (304) (304) (1.023) 50 50 30 30 40 40 (120) 1.209 4.524 (550) 3.974 2.644 (405) 2.239 4.470 (2.177) 2.293 3.472 (1.124) 2.348 12.063
Baixas -
2 a 10
10
10 a 20
Taxas anuais de 31 de depreciao dezembro de (%) 2010 Custo Terrenos Edificaes e benfeitorias Depreciao acumulada Valor lquido Instalaes Depreciao acumulada Valor lquido Mquinas, equipamentos, mveis e utenslios Depreciao acumulada Valor lquido Outros Depreciao acumulada Valor lquido Imobilizado em andamento 2a4 3.113 10.343 (2.138) 8.205 3.765 (1.116) 2.649 5.587 (3.347) 2.240 3.460 (1.280) 2.180 117 18.504
Consolidado 30 de setembro de Depreciao Transferncias 2011 (307) (307) (281) (281) (460) (460) (321) (321) (1.369) 50 50 30 30 40 40 (120) 3.113 10.395 (2.445) 7.950 3.901 (1.397) 2.504 6.177 (3.807) 2.370 4.059 (1.601) 2.458 18.395
Baixas -
2 a 10
10
10 a 20
51
12. Intangvel
O saldo de intangvel composto por direitos por uso de sistemas e gios apurados pela Companhia atravs de aquisies de novos investimentos durante os exerccios de 2007 e 2008, sendo parte desses investimentos incorporados posteriormente.
Taxas anuais de amortizao (*) gio de empresas incorporadas (a) Bozano Amortizao acumulada Realejo Amortizao acumulada Multishopping Amortizao acumulada gio em aquisio de novas participaes (b) Brazilian Realty LLC. Amortizao acumulada Indstrias Luna S.A. Amortizao acumulada JPL Empreendimentos Ltda. Amortizao acumulada Soluo Imobiliria Ltda. Amortizao acumulada Direito de uso de sistemas Licena de uso de software (c) Amortizao acumulada Controladora 31 de dezembro de 2010 307.067 (188.457) 86.611 (34.645) 169.849 (85.754) 254.671 46.434 (13.232) 4 15.912 (3.329) 3.524 (554) 48.759 19.392 (3.317) 16.075 319.505 30 de setembro de 2011 307.067 (188.457) 86.611 (34.645) 169.849 (85.754) 254.671 46.434 (13.232) 4 15.912 (3.329) 3.524 (554) 48.759 19.732 (6.008) 13.724 317.154
20 20 20
20 20 20 14
20
Taxas anuais de amortizao (*) gio de empresas incorporadas (a) Bozano Amortizao acumulada Realejo Amortizao acumulada Multishopping Amortizao acumulada gio em aquisio de novas participaes (b) Brazilian Realty LLC. Amortizao acumulada Indstrias Luna S.A. Amortizao acumulada JPL Empreendimentos Ltda. Amortizao acumulada Soluo Imobiliria Ltda. Amortizao acumulada Direito de uso de sistemas Licena de uso de software (c) Amortizao acumulada Outros Amortizao acumulada
Adies -
Baixas -
Amortizao -
20 20 20
20 20 20 14
46.434 (13.232) 4 15.912 (3.329) 3.524 (554) 48.759 19.392 (3.317) 16.075 1.150 (67) 1.083 320.588
46.434 (13.232) 4 15.912 (3.329) 3.524 (554) 48.759 19.732 (6.008) 13.724 1.150 (86) 1.064 318.218
20
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12. Intangvel--Continuao
(a) Os gios registrados em funo de controladas incorporadas foram decorrentes das seguintes operaes: (i) Em 24 de fevereiro de 2006, a Companhia adquiriu a totalidade das aes do capital da Bozano Simonsen Centros Comerciais S.A. e da Realejo Participaes S.A. Esses investimentos foram adquiridos pelos valores de R$ 447.756 e R$ 114.086, respectivamente, tendo sido apurados gios nos montantes de R$ 307.067 e R$ 86.611, tambm respectivamente, em relao ao valor contbil patrimonial das referidas empresas, naquela data; (ii) Em 22 de junho de 2006, a Companhia adquiriu a totalidade das aes da Multishopping Empreendimentos Imobilirios S.A. que se encontrava em poder da GSEMREF Emerging Market Real Estate Fund L.P. pelo valor de R$ 247.514 e as aes em poder dos acionistas Joaquim Olmpio Sodr e Manoel Joaquim Rodrigues Mendes pelo valor de R$ 16.587, tendo sido apurados gios nos montantes de R$ 158.931 e R$ 10.478, respectivamente, em relao ao valor patrimonial da Multishopping naquela data. Adicionalmente, em 08 de julho de 2006 a Companhia adquiriu as aes da Multishopping Empreendimentos Imobilirios S.A. que se encontravam em poder das acionistas Ana Paula Peres e Daniela Peres, pelo valor de R$ 900, tendo sido apurado um gio no montante de R$ 448. Os referidos gios tiveram como fundamento a expectativa de rentabilidade futura desses investimentos. (b) Em virtude de aquisies realizadas no exerccio de 2007 a Companhia registrou gios por expectativa de rentabilidade futura no montante total de R$ 65.874, os quais foram amortizados at 31 de dezembro de 2008,no prazo, extenso e proporo dos resultados projetados no laudo elaborado pelos peritos independentes, no excedendo o limite de dez anos. (c) Com o objetivo de fortalecer o seu sistema de controle interno, e manter uma estratgia de crescimento bem estruturada, a Companhia iniciou o processo de implantao do Sistema SAP R/3. Para viabilizar essa implantao, a Companhia assinou com a empresa IBM Brasil - Indstria, Mquinas e Servios Ltda., em 30 de junho de 2008, um contrato de prestao de servio no valor de R$ 3.300. Adicionalmente, a Companhia celebrou junto a SAP Brasil Ltda., dois contratos de licenciamento e manuteno de software, datados de 24 de junho de 2008, mediante os quais a SAP concedeu Companhia uma licena no exclusiva, por tempo indeterminado, de uso do software. O valor estabelecido para a aquisio da licena foi de R$ 1.795.
53
5,2% 129,2% CDI 10% 10% 9,75% 0,79% 1,48% 3,53% 10%
19.699 2.347 5.317 1.179 2.079 9.430 11.573 (145) (266) (150) 26 51.089 73.867 126.268 56.586 7.433 688 4003 17.107 40.150 81.013 (653) (1.220) (246) (2.886) (200) 712 402.622
19.699 2.347 5.317 1.179 2.079 9.430 11.573 (145) (266) (150) 26 51.089 73.867 126.268 56.586 7.433 688 4003 17.107 40.150 81.013 (653) (1.220) (246) (2.886) (200) 712 402.622
1.455 15.509 18.906 2.319 1.290 1.903 9.465 11.213 (148) (140) 26 61.798 85.075 36.687 9.084 1.720 5.162 24.105 85.966 (756) (1.426) 761 246.378
1.455 15.509 18.906 2.319 1.290 1.903 9.465 11.213 (148) (140) 26 61.798 85.075 36.687 9.084 1.720 5.162 24.105 85.966 (756) (1.426) 761 246.378
(a) Os emprstimos e financiamentos junto ao BNDES, obtidos para utilizao nas obras do MorumbiShopping em maio de 2005, que estavam garantidos por hipoteca de 25% da frao ideal do Parkshopping foram liquidados em 15 de maio de 2011. Os emprstimos obtidos para a construo do ParkShopping Barigui tambm j encontram-se liquidados
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55
Em 7 de abril de 2009 a Companhia firmou um Instrumento Particular de Aditamento cdula de crdito bancrio, no qual foi definida a prorrogao do prazo de vencimento da cdula com vencimento original em 7 de abril de 2009 para os seguintes vencimentos: R$ 15.000 em 29 de setembro de 2010 e R$ 15.000 em 28 de maro de 2011, assim como alterou a taxa de juros de 135% do CDI para 129,2% do CDI. Esse emprstimo foi liquidado em maro de 2011. (e) Conforme mencionado na Nota 12.c, a Companhia assinou com a empresa IBM Brasil - Indstria, Mquinas e Servios Ltda., em 30 de junho de 2008, um contrato de prestao de servio e celebrou junto a SAP Brasil Ltda., dois contratos de licenciamento e manuteno de software, datados de 24 de junho de 2008. De acordo com o 1 Termo Aditivo dos respectivos contratos, assinado em julho de 2008, o valor dos servios relacionados a esses contratos foi objeto de arredamento mercantil pela Companhia com o Banco IBM S.A. Atravs do arrendamento, a Companhia cedeu ao Banco IBM S.A. a obrigao de efetuar o pagamento dos servios nas mesmas condies previstas nos contratos. Em contrapartida, a Companhia restituir ao Banco IBM todo o montante gasto na implantao em 48 parcelas mensais e sucessivas de aproximadamente 2,1% do custo total, acrescidas da variao diria da taxa DI-Over acumulada, acrescida de 0,79% ao ano, vencendo a primeira em maro de 2009. At a presente data, o montante total contratado foi de R$ 5.095. (f) O saldo a pagar a Companhia Real de Distribuio decorrente do emprstimo de mtuo com a controlada incorporada Multishopping para viabilizar o incio das obras do BarraShopping Sul, a ser quitado em 516 parcelas mensais no valor de R$ 4 a partir da data de inaugurao do hipermercado em novembro de 1998, sem incidncia de juros ou atualizao monetria.
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(k) Em 30 de novembro de 2010, a Companhia firmou com o Banco Ita Unibanco S.A. uma cdula de crdito bancrio para construo do Shopping VillageMall, no montante de R$ 270.000. Os encargos incidentes sobre este financiamento so de TR mais 9,75% ao ano e a sua amortizao ser realizada em 114 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a primeira prestao em 15 de maro de 2013. Como garantia do emprstimo, a Companhia deu em hipoteca o terreno e todas as acesses, construes, instalaes e benfeitorias nele existentes e que venham a ser acrescidas, avaliados na poca em R$ 370.000. Alm disso, a Companhia constituiu cesso fiduciria dos crditos referentes aos recebveis oriundos dos contratos de locao e cesso de direitos de uso das lojas do empreendimento objeto do financiamento, os quais devem representar no mnimo 100% do valor de uma prestao mensal at a liquidao total da dvida. Este contrato prev clausula de vencimento antecipado caso o EBTIDA no seja superior ou igual a duas vezes o valor da Despesa Financeira Liquida e a Dvida Lquida no seja inferior ou igual a trs vezes o EBITDA. At 30 de setembro de 2011 j haviam sido liberados R$ 56.433 A Companhia incorreu em custos de captao equivalente a 1% do valor total do emprstimo, acrescidos dos respectivos impostos.
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(m) Em 04 de outubro de 2011, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante abertura de crdito n 11.2.0725.1 com o Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social BNDES, com o objetivo de financiar a construo do ParkShoppingCampoGrande. O referido crdito foi sub-dividido em R$ 77.567 para o sub-crdito A, R$ 19.392 para o sub-crdito B, R$ 1.000 para o sub-crdito C e R$ 1.891 para o sub-crdito D. Sobre o sub-crdito A incidiro juros de 2,32% ao ano acima da TJLP acrescida de 1% ao ano. Sobre o sub-crdito B incidiro juros de 2,32% ao ano acima da taxa de referncia divulgada pelo BNDES baseada nas taxas de retorno das NTN-B. Sobre o subcrdito C, que se destina a investimentos em projeto social no Municpio do Rio de Janeiro, incidir a TJLP. Sobre o sub-crdito D, que se destina a aquisio de mquinas e equipamentos, incidiro juros de 1,42% ao ano acima da TJLP. A amortizao dos sub-crditos "A", "C" e "D" ser em 60 prestaes mensais e sucessivas, vencendo a primeira prestao em 15 de novembro de 2013, e a amortizao do sub-crdito "B" ser em 5 prestaes anuais e sucessivas, vencendo a primeira prestao em 15 de outubro de 2014. Em 20 de junho de 2011 a Companhia pagou ao BNDES comisso de 0,2% sobre o estudo deste financiamento.
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14. Debntures
a) 1 Emisso para Distribuio Pblica Primria de debntures Em 19 de junho de 2009 a Companhia completou a 1 Emisso para Distribuio Pblica Primria de debntures, na qual foram emitidas 100 debntures simples no conversveis em aes, do tipo escritural e da forma nominativa, da espcie quirografria, em srie nica, para distribuio pblica com esforos restritos, em regime de garantia firme, com valor nominal unitrio de R$ 1.000.000,00 (um milho de reais). Os lotes adicionais e suplementares de at 35% no foram exercidos. A operao tem vencimento em 721 (setecentos e vinte e um) dias e os papis sero remunerados a taxa equivalente a 117% (cento e dezessete por cento) da variao acumulada das taxas mdias dirias dos Depsitos Financeiros de um dia, over extra grupo, calculadas e divulgadas diariamente pela CETIP, no informativo dirio disponvel em sua pgina na Internet (Taxa DI-Over) ao ano, base 252 dias teis. A amortizao do principal das debntures foi integralmente realizado na data de vencimento e o pagamento da remunerao foi realizado de acordo com a tabela a seguir a serem contados a partir da data da emisso. 1 Data de pagamento de remunerao - 17 de dezembro de 2009 (181 dias contados da data de emisso) 2 Data de pagamento de remunerao - 15 de junho de 2010 (361 dias contados da data de emisso) 3 Data de pagamento de remunerao - 12 de dezembro de 2010 (541 dias contados da data de emisso) 4 Data de pagamento de remunerao 10 de junho de 2011 (721 dias contados da data de emisso) As debentures foram liquidadas em 10 de junho de 2011 no havendo mais saldo a pagar em 30 de setembro de 2011.
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14. Debntures--Continuao
b) 2 Emisso para Distribuio Pblica Primria de debntures Em 05 de setembro de 2011 a Companhia realizou a 2 emisso para Distribuio Pblica Primria de debntures, no valor de R$ 300.000.000,00 (trezentos milhes de reais). Foram emitidas 30.000 debntures simples no conversveis em aes, do tipo escritural e da forma nominativa, da espcie quirografria, em srie nica, para distribuio pblica com esforos restritos, em regime de garantia firme, com valor nominal unitrio de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A operao ter duas amortizaes iguais ao fim do quarto e do quinto ano e contar com pagamento de juros semestrais. O preo final de emisso foi fixado em 30 de setembro de 2011 atravs de procedimento de bookbuilding, e foram definidos juros remuneratrios correspondentes a 100% (cem por cento) da variao acumulada das taxas mdias dirias dos DI acrescida exponencialmente de um spread ou sobretaxa equivalente a 1,01% (um inteiro e um centsimo por cento) ao ano. Em 30 de setembro de 2011 no havia saldo devedor dessa emisso uma vez que a liquidao financeira da emisso foi realizada em 18 de outubro de 2011 pelo valor atualizado de R$ 304.251.900,00 (trezentos e quatro milhes duzentos e cinquenta e um mil e novecentos reais).
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30 de setembro de 2011 Controladora Circulante Terreno Barra (a) PSS - Seguridade Social (b) Terreno So Caetano (c) Terreno Jundia (d) Terreno Ribeiro (e) Outros No circulante PSS - Seguridade Social (b) Terreno So Caetano (c) Terreno Jundia (d) Terreno Ribeiro (e) 18.764 7.113 7.005 268 33.150 19.701 57.297 5.254 82.252 Consolidado 18.764 7.113 7.005 5.742 268 38.892 19.701 57.297 5.254 20.697 102.949
(a) Atravs de escritura pblica datada de 11 de maro de 2008, a Companhia adquiriu um terreno situado na Barra da Tijuca - Rio de Janeiro, destinado construo de um shopping center e edificaes a ele integradas. O valor de aquisio foi de R$ 100.000, e ser liquidado da seguinte forma: (a) R$ 40.000 no ato da assinatura da escritura pblica de compra e venda; (b) R$ 60.000, em 36 parcelas mensais, iguais, acrescidas de juros de 12% a.a., vencendo a primeira parcela 30 dias aps a data da assinatura da escritura. A ltima parcela foi liquidada em maro de 2011 no havendo mais saldo a pagar em 30 de setembro de 2011. (b) Em dezembro de 2006, a Companhia adquiriu da PSS a integralidade das quotas de emisso do SC Fundo de Investimento Imobilirio, por R$ 40.000, sendo R$ 16.000 pagos vista e o saldo restante em 60 parcelas mensais e consecutivas de R$ 494, j includas juros anuais de 9% pela tabela price, acrescidas da variao do IPCA, vencendo-se a primeira em 20 de janeiro de 2007 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. Adicionalmente, a Companhia adquiriu da PSS 10,1% de participao no MorumbiShopping, por um montante de R$ 120.000. Na data da escritura foi pago o valor de R$ 48.000, e o saldo remanescente ser liquidado em setenta e duas parcelas mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros de 7% a.a. pela tabela price, e atualizadas pela variao do IPCA.
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30 de setembro de 2011 Controladora 2012 2013 2014 2015 7.751 26.095 7.113 41.293 82.252 Consolidado 9.195 31.871 12.889 48.994 102.949
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(a)
Refere-se a autos de infrao recebidos em julho de 2003 decorrentes do recolhimento a menor de imposto de renda e contribuio social sobre o lucro durante o exerccio de 1999. As controladas Multishopping e Renasce optaram pelo termo de adeso ao parcelamento da Lei n 10.684/03, sendo o valor da dvida parcelado em 180 meses a contar de julho de 2003. Adicionalmente, a controlada Renasce optou pelo parcelamento da dvida referente a execuo fiscal movida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, por conta do no recolhimento de contribuio devida sobre trabalho de terceiros, a qual estava garantida pelo contrato de prestao de fiana com o Banco ABC Brasil S.A. at 2004. O valor do parcelamento atualizado com base na variao da Taxa de Juros a Longo Prazo - TJLP.
17. Contingncias
Controladora 31 de dezembro de 2010 12.199 5.252 2.180 1.064 143 14 20.852 30 de setembro de 2011 12.199 5.252 2.180 1.064 17 14 20.726
Contingncias Pis e Cofins (a) Contingncias cveis (c) Contingncias trabalhistas Proviso Pis e Cofins (b) Proviso IOF (b) Outras contingncias fiscais
Adies -
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17. Contingncias--Continuao
Consolidado 31 de dezembro de 2010 12.168 31 5.347 2.214 1.064 381 457 21.662 30 de setembro de 2011 12.168 31 5.347 2.251 1.064 20 457 21.338
Contingncias Pis e Cofins (a) INSS Contingncias cveis (c) Contingncias trabalhistas Proviso Pis e Cofins (b) Proviso IOF (b) Contingncias fiscais
As provises para contingncias foram constitudas para fazer face s perdas consideradas provveis em processos administrativos e judiciais relacionados s questes fiscais e trabalhistas, com expectativa de perda provvel, em valor julgado suficiente pela Administrao, consubstanciada na avaliao de advogados e assessores jurdicos, como segue: (a) Em 31 de dezembro de 2010, a Companhia figura como parte em processos envolvendo a cobrana de PIS e COFINS sobre vendas e locaes, nos termos da Lei n 9.718 de 1998, cujo valor provisionado totaliza R$12.168 milhes. Os recolhimentos inerentes a esses tributos tm sido calculados de acordo com a legislao atual e depositados judicialmente. A Companhia discutiu perante a Delegacia da Receita Federal do Rio de Janeiro a no incidncia de PIS e COFINS sobre as receitas decorrentes de vendas e locaes de imveis, ou seja, para operaes que no configurem venda de mercadorias e servios. Adicionalmente, depositou judicialmente as importncias questionadas. Tendo em vista que a matria tem sido objeto de decises contraditrias no mbito judicial, no dia 17 de agosto de 2009 a Companhia entrou com um pedido na Delegacia da Receita Federal do Rio de Janeiro solicitando que o depsito judicial fosse convertido em renda para a Receita Federal e fosse disponibilizado para a Companhia o saldo remanescente deste depsito, aps a devida liquidao do dbito. At o presente momento a Companhia no obteve resposta. As aes foram distribudas s 9 e 16 varas federais da seo judiciria do Rio de Janeiro. (b) A Companhia possui uma proviso no montante de R$ 1.064 na data de 30 de setembro de 2011, relacionado cobrana de PIS, COFINS e IOF sobre transaes financeiras realizadas entre partes relacionadas.
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17. Contingncias--Continuao
(c) Em maro de 2008, baseada na opinio de seus consultores jurdicos, a Companhia constituiu proviso para contingncias, no montante de R$ 3.228, e efetuou depsito judicial no mesmo montante. Essa proviso refere-se a duas aes de indenizao movidas por parentes de vtimas de um homicdio ocorrido nas dependncias do Cinema V do Morumbi Shopping em 03 de novembro de 1999. O saldo remanescente das provises cveis refere-se a diversas causas de pequeno valor, movidas contra os shoppings nos quais a Companhia possui participao. A Companhia r em diversos processos de natureza fiscal, administrativa, trabalhista e cvel, os quais seus consultores jurdicos entendem como possveis as probabilidades de perda, estimadas em R$ 38.532 em 30 de setembro de 2011 (R$ 38.690 em 31 de dezembro de 2010), conforme demonstrado a seguir:
Consolidado 30 de 31 de setembro de dezembro de 2011 2010 Fiscais Cveis e adminstrativas Trabalhistas 12.617 20.265 5.650 38.532 11.948 19.335 7.407 38.690
A Renasce, subsidiria da Companhia, R em Reclamao formulada pela Justia Eleitoral em razo da realizao de doaes no ano de 2006 alm do limite de 2% do faturamento bruto da doadora. Os consultores externos da Companhia avaliam o risco de perda da causa como possvel, estimada no montante de R$ 5.663. Foi apresentado Recurso alegando haver valor em duplicidade nos registros do TRE, alm do fato de que o faturamento do grupo econmico como um todo deve ser considerado, e no somente o da Renasce, para fins de clculo da limitao prevista na legislao eleitoral. O recurso foi julgado improcedente por maioria, vencido o relator. Foram interpostos recursos. Atualmente aguarda-se o julgamento de agravo contra a no admissibilidade de Recurso Especial ao Tribunal Superior Eleitoral. Os impostos e as contribuies sociais apurados e recolhidos pela Companhia e suas controladas esto sujeitos a reviso por parte das autoridades fiscais por prazos prescricionais variveis.
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17. Contingncias--Continuao
Em 26 de junho de 1995 o consrcio formado pela Companhia (sucessora da Multishopping Empreendimentos Imobilirios S.A.) e pelas empresas Bozano, Simonsen Centros Comerciais S.A., Pinto de Almeida Engenharia S.A., In Mont Planejamento Imobilirio e Participaes Ltda., antecipou para o Clube de Regatas do Flamengo a importncia de R$ 6.000. Tal importncia deveria ser descontada da renda obtida pelo Clube aps a inaugurao do shopping center situado no bairro da Gvea, o qual era o objeto do consrcio. Contudo, o projeto foi cancelado, e o Clube de Regatas do Flamengo no efetuou a devoluo da importncia adiantada. Os membros do consrcio decidiram ento iniciar um processo judicial requerendo o devido ressarcimento. A deciso judicial, j transitada em julgado, determinou a execuo da importncia mencionada, devidamente corrigida. Na medida em que a Companhia est aguardando a exata determinao do montante, bem como avaliando a sua realizao, decidiu por no contabilizar este ativo contingente. Em 6 de maro de 2009, a Companhia props ao ordinria contra Paulo Aguinelo Malzoni, Victor Malzoni Junior, lvaro Domingos Malzoni (Malzoni), Brascan Shopping Centers Ltda., Plaza Shopping Trust Spco Ltda., Manoel Bayard Monteiro Lucas e Plaza Shopping Empreendimentos Ltda. com o objetivo de: (i) assegurar o seu direito de preferncia na aquisio das quotas da MPH previsto em acordo de quotistas, em decorrncia da alienao indireta de quotas da MPH realizada por Malzoni para a Brascan Shopping Centers Ltda., nossa revelia; e (ii) ressarcimento das perdas e danos decorrentes da concretizao de negcio realizado entre Malzoni e Brascan Shopping Centers Ltda. em detrimento do referido direito de preferncia. O valor econmico envolvido na demanda diz respeito ao valor das quotas da MPH, na data da aquisio pela Brascan Shopping Centers Ltda, que equivalia quantia aproximada de R$10 milhes, acrescido do valor da indenizao a ser arbitrado em liquidao de sentena. A ao foi julgada procedente em primeira instncia e os rus apresentaram apelao, aguardando julgamento.
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Depsitos judiciais Pis e Cofins INSS Depositos cveis Depositos trabalhistas Outros
Controladora MPH Empreend. Imob. Ltda. Renasce Rede Nacional de Shopping Centers LTDA Manati Empreendimentos e Participaes S.A. Parque Shopping Macei S.A Total em 30 de setembro de 2011
Controladora MPH Empreend. Imob. Ltda. Manati Empreendimentos e Participaes S.A. Total em 31 de dezembro de 2010
31 de dezembro de 2010 Emprstimos e Crditos a adiantamentos receber diversos No circulante No circulante 149 149 68.240 68.240
Consolidado MPH Empreendimento Imobilirio Ltda. Manati Empreendimentos e Participaes S.A. Total em 30 de setembro de 2011
30 de Setembro de 2011 Crditos a receber Valores a pagar No circulante Circulante 74 74 450 450
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Consolidado Helfer Comrcio e Participaes Ltda. Plaza Shopping Trust SPCO Ltda. Manati Empreendimentos e Participaes S.A. Total em 31 de dezembro de 2010
As transaes com partes relacionadas acima referem-se a adiantamentos para futuro aumento de capital, no havendo incidncia de atualizao monetria e juros. Adicionalmente, a Companhia possui emprstimos e adiantamentos diversos concedidos aos empreendimentos nos quais possui participao (vide detalhes na Nota 5).
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g)
Plano de opo de compra de aes Em Assemblia Geral Extraordinria realizada em 6 de julho de 2007 foi aprovado um Plano de Opo de Compra de Aes de emisso da Companhia para administradores, empregados e prestadores de servios da Companhia ou de outras sociedades sob controle da Companhia. O referido Plano administrado pelo Conselho de Administrao, cabendo ao Diretor Presidente determinar os beneficirios a quem as opes de compra de aes de sero outorgadas. A outorga de Opes, no mbito do Plano de Opo de Aes aprovado em 2007, no poder conferir direitos de aquisio sobre um nmero de aes que exceda, a qualquer tempo, 7% do capital social da Companhia. A diluio corresponde ao percentual representado pela quantidade de opes de aes dividido pela quantidade total de aes de emisso da Companhia. Em 30 de setembro de 2011 o percentual de diluio de 3,33%. O percentual de diluio no considerou a emisso de novas aes. Os beneficirios do Plano de Opo de Aes podero exercer suas opes dentro de at 4 anos contados da data da outorga. O perodo de carncia (vesting) ser de at 2 anos, com liberaes de 33,4% a partir do segundo aniversrio, 33,3% a partir do terceiro aniversrio e 33,3% a partir do quarto aniversrio.
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b.
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d.
e.
f.
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Prazos de carncia a partir da outorga Programa 1 180 dias aps a primeira oferta pblica de aes 26/01/2008 Programa 2 A partir do segundo aniversrio - 20/12/2009 A partir do terceiro aniversrio - 20/12/2010 A partir do quarto aniversrio - 20/12/2011 Programa 3 A partir do segundo aniversrio - 04/06/2010 A partir do terceiro aniversrio - 04/06/2011 A partir do quarto aniversrio - 04/06/2012 Programa 4 A partir do segundo aniversrio - 13/04/2011 A partir do terceiro aniversrio - 13/04/2012 A partir do quarto aniversrio - 13/04/2013 Programa 5 A partir do segundo aniversrio - 04/03/2012 A partir do terceiro aniversrio - 04/03/2013 A partir do quarto aniversrio - 04/03/2014 Programa 6 A partir do segundo aniversrio - 23/03/2013 A partir do terceiro aniversrio - 23/03/2014 A partir do quarto aniversrio - 23/03/2015
100% 33,4% 33,3% 33,3% 33,4% 33,3% 33,3% 33,4% 33,3% 33,3% 33,4% 33,3% 33,3% 33,4% 33,3% 33,3%
1.497.773 32.732 32.634 32.634 312.224 311.288 311.288 419.504 418.248 418.248 322.986 321.883 321.883 433.234 431.938 431.938
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Em atendimento ao disposto no pronunciamento tcnico CPC 10, os pagamentos baseados em aes que estavam em aberto em 31 de dezembro de 2008, foram mensurados e reconhecidos pela Companhia, sendo seus efeitos registrados de forma retroativa ao incio do exerccio que foram outorgados at o limite da data de transio. Com base no valor justo das opes na data de concesso das mesmas, o efeito no patrimnio lquido e no resultado so os seguintes:
Resultado Ajuste de adoo inicial da Lei 11638/07 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 24.579 1.227 3.460 5.675 7.661 7.021 4.787 2.573 570 Patrimnio lquido 24.579 25.806 29.226 34.941 42.602 49.623 54.410 56.983 57.553
O efeito nos primeiros nove meses de 2011 do reconhecimento do pagamento baseado em aes no patrimnio lquido e no resultado foi de R$ 5.549, sendo R$ 2.501 a parcela referente aos administradores. Nos primeiros nove meses de 2010 o efeito no patrimnio lquido e no resultado foi de R$ 3.926, sendo R$ 1.806 a parcela referente aos administradores.
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Shopping Receitas Custos Despesas Outros Lucro antes do imposto de renda e da contribuio social Ativos operacionais 402.382 (48.053) (44.392) 309.937 2.365.552
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Shopping Receitas Custos Despesas Outros Lucro antes do imposto de renda e da contribuio social Ativos operacionais 327.714 (46.570) (31.752) 249.392 2.157.343
ii)
iii) Obrigao por aquisio de bens, emprstimos e financiamentos e debntures so classificados como passivos financeiros no mensurados ao valor justo, avaliados pelo custo amortizado utilizando o mtodo da taxa efetiva.
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Categoria Ativo Caixa e equivalentes de caixa Contas a receber Emprstimos e adiantamentos diversos Passivo Emprstimos e financiamentos Obrigaes por aquisio de bens Debntures Mantido para negociao Mantidos ate o vencimento Emprstimos e recebveis
453.711 115.402 -
432.545 115.402 -
Categoria Ativo Caixa e equivalentes de caixa Contas a receber Emprstimos e adiantamentos diversos Passivo Emprstimos e financiamentos Obrigaes por aquisio de bens Debntures Mantido para negociao Mantidos ate o vencimento Emprstimos e recebveis
Ativos (passivos) Consolidado 30 de setembro de 2011 31 de dezembro de 2010 Contbil Mercado Contbil Mercado 532.860 215.875 29.200 532.860 215.875 29.200 794.839 216.276 25.835 794.839 216.276 25.835
453.711 141.841 -
432.545 141.841 -
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Possibilidade de variaes no valor justo de seus financiamentos indexados a taxas de juros pr-fixadas, no caso de tais taxas no refletirem as condies correntes de mercado. Apesar da Companhia efetuar o monitoramento constante desses ndices, at o momento no identificou a necessidade de contratar instrumentos financeiros de proteo contra o risco de taxa de juros. Possibilidade de um movimento desfavorvel nas taxas de juros, o que causaria um aumento nas despesas financeiras, em decorrncia da parcela da dvida contratada a taxas de juros flutuantes. Em 30 de setembro de 2011, a Companhia e suas controladas aplicam seus recursos financeiros principalmente em Certificados de Depsitos Interbancrios, remunerados por percetual do CDI, o que reduz significativamente esse risco. Inviabilidade de obteno de emprstimos caros no caso de o mercado imobilirio estar desfavorvel e no conseguir absorver os custos.
(ii) Risco de crdito inerente prestao de servios O risco est relacionado possibilidade da Companhia e suas controladas computarem prejuzos derivados de dificuldades em cobrar os valores de aluguis, venda de imveis, cesso de direitos, taxas de administrao e comisses de corretagens. Esse tipo de risco substancialmente reduzido tendo em vista a possibilidade de retomada tanto das lojas alugadas como dos imveis vendidos, os quais historicamente tm sido renegociados com terceiros de forma lucrativa.
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135% CDI 117% CDI 110% CDI 110% CDI 110% CDI 110% CDI 110% CDI N/A N/A N/A N/A N/A N/A
8.985 3.603 439 445 4.201 1.328 63 121 57 325 7.506 5.781 2.199 35.053 723.824
667 232 27 27 254 80 4 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 1.291 32.060
1.001 348 40 40 381 121 6 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 1.936 48.089
1.334 464 53 54 508 161 8 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2.582 64.117
1.668 580 66 67 635 201 10 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.227 80.147
2.001 696 80 81 762 241 11 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.872 96.176
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Contas a receber Contas a receber de clientes locao de lojas Contas a receber de clientes cesso de direitos Contas a receber de clientes venda de imveis Outros contas a receber de clientes
Emprstimos e adiantamentos diversos Associao Barra Shopping Sul Associao Parkshopping Barigui Associao Parkshopping Associao Shopping Vila Olmpia Associao Parkshopping So Caetano Condomnio Parkshopping Condomnio Ribeiro Shopping Condomnio New York City Center Condomnio Anlia Franco Condomnio Morumbishopping Condominio Shopping Vila Olmpia Adiantamento a fornecedores Adiantamento a empreendedores Outros emprstimos e adiantamentos diversos Total
135% CDI 117% CDI 110% CDI 8% IPCA 110% CDI 110% CDI 110% CDI 110% CDI N/A N/A N/A N/A N/A N/A
8.985 3.603 439 739 445 4.201 1.328 63 121 57 500 5.802 892 2.026 29.201 777.936
667 232 27 2 27 254 80 4 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 1.293 33.578
1.001 348 40 3 40 381 121 6 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 1.939 50.366
1.334 464 53 4 54 508 161 8 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2.585 67.155
1.668 580 66 5 67 635 201 10 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.232 83.944
2.001 696 80 6 81 762 241 11 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.878 100.733
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TJLP TJLP N/A (*) N/A (*) N/A (*) N/A (*) N/A (*) CDI + 0,79% a.a. CDI + 1,48% a.a. N/A N/A N/A N/A N/A N/A
26.537 40.150 93.566 92.586 9.780 131.585 56.586 1.867 6.082 (1.486) (798) (246) (3.036) (200) 738 453.711 38.465 64.410 12.259 269 115.403
796 1.205 N/A N/A N/A N/A N/A 1 5 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2.007 4.716 3.807 1.282 N/A 9.805
1.194 1.807 N/A N/A N/A N/A N/A 1 7 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.009 5.343 4.744 1.482 N/A 11.569
1.592 2.409 N/A N/A N/A N/A N/A 2 10 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 4.013 5.970 5.681 1.682 N/A 13.333
1.990 3.011 N/A N/A N/A N/A N/A 2 12 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 5.015 6.597 6.618 1.882 N/A 15.097
2.388 3.614 N/A N/A N/A N/A N/A 2 15 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 6.019 7.224 7.555 2.082 N/A 16.861
Total
569.114
11.812
14.578
17.346
20.112
22.880
(*) No foram includas variaes de sensiobilidade aos emprstimos indexados a TR pois historicamente este ndice no apresenta variaes relevantes.
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TJLP TJLP N/A (*) N/A (*) N/A (*) N/A (*) N/A (*) CDI + 0,79% a.a. CDI + 1,48% a.a. N/A N/A N/A N/A N/A N/A
26.537 40.150 93.566 92.586 9.780 131.585 56.586 1.867 6.082 (1.486) (798) (246) (3.036) (200) 738 453.711
796 1.205 N/A N/A N/A N/A N/A 1 5 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2.007
1.194 1.807 N/A N/A N/A N/A N/A 1 7 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 3.009
1.592 2.409 N/A N/A N/A N/A N/A 2 10 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 4.013
1.990 3.011 N/A N/A N/A N/A N/A 2 12 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 5.015
2.388 3.614 N/A N/A N/A N/A N/A 2 15 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 6.019
Obrigao por aquisio de bens PSS - Seguridade Social Terreno So Caetano Terreno Jundia Terreno Ribeiro Outros
Total
595.553
14.168
17.318
20.471
23.622
26.774
(*) No foram includas variaes de sensiobilidade aos emprstimos indexados a TR pois historicamente este ndice no apresenta variaes relevantes.
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28. Seguros
A Companhia mantm vigente um programa de seguros para os Shopping Centers nos quais possui participao com a seguradora CHUBB do Brasil Cia. de Seguros, com vigncia de 30 de novembro de 2010 a 30 de novembro de 2011 (Programa de Seguros). O referido Programa de Seguros prev trs aplices de seguro para cada empreendimento, sendo: (i) uma que assegura riscos patrimoniais, na carteira de riscos diversos modalidade compreensivo de imveis, (ii) uma que assegura riscos de responsabilidade civil geral na modalidade estabelecimentos comerciais e (iii) uma que assegura riscos de responsabilidade civil geral na modalidade guarda de veculos. A cobertura de riscos est sujeita s condies e excluses previstas nas respectivas aplices, dentre as quais destacamos a excluso para danos decorrentes de atos terroristas. Adicionalmente, a Companhia contratou para as obras de expanso, revitalizao, readequao ou construo, aplices de risco de engenharia para assegurar a execuo dos respectivos empreendimentos. Alm das aplices j mencionadas no Programa de Seguros, a Companhia contratou uma aplice de seguro responsabilidade civil geral em nome da Companhia com limites maiores do que os contratados para cada Shopping Center. Esta aplice tem como objetivo proteger o patrimnio dos empreendedores contra reclamaes de terceiros. Adicionalmente, a Companhia possui 3 aplices de seguro D&O contratadas em regime de 1, 2 e 3 risco, com as Companhias Seguradoras Chubb do Brasil, Ace Seguradora e Liberty Paulista Seguros. O prazo de vigncia dessas aplices engloba o perodo compreendido entre os dias 04 de julho de 2011 e 04 de julho de 2012.
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EBITDA de Shopping Centers da Multiplan cresce 74% para R$116 milhes e alcana margem de 74,4% no 3T11
Rio de Janeiro, 9 de novembro de 2011 A Multiplan Empreendimentos Imobilirios S.A. (BM&F Bovespa: MULT3), anuncia os resultados do terceiro trimestre de 2011. As informaes trimestrais consolidadas foram elaboradas e esto apresentadas de acordo com as prticas contbeis adotadas no Brasil, que compreendem as normas e pronunciamentos emitidos pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), em conformidade com as normas internacionais de contabilidade aplicveis a entidades de incorporao imobiliria no Brasil e aprovadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC), pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
Crescimento Sustentvel
Maior Aluguel nas Mesmas Lojas em 3 anos: 16%
13,9% 13,2%14,0% 11,6% 8,1% 6,5% 3,9% 4,4% 6,6% 12,0% 10,3%
14,1%
3T08
4T08
1T09
2T09
3T09
4T09
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
2T11
-15,3%
40,0% 35,0%
+73,7%
116.188
120,0%
110,0%
100,0% 90,0% 74,4%
30,0%
25,0% 20,0%
80,0% 70,0%
16,0%
12,6%
15,0% 10,0%
60,0%
50,0% 40,0%
5,0%
3T08 3T09 3T10 3T11
3T08
3T09
3T10
3T11
Margem
Despesa de Sede
% da receita lquida
3T11
ParkShoppingCampoGrande
120.000
+18,6%
99.731 84.110
79,1%
+40,8%
83,6% 81,3%
88,2%
89,5%
1 2 5 ,0 %
1 0 5 ,0 %
65.268
74,4%
57,4% 49,9% 60,2%
8 5 ,0 %
63,4%
40.857
46.354
6 5 ,0 %
4 5 ,0 %
39,4%
2 5 ,0 %
9,0%
3T10 3T11
31,6%
5 ,0 %
Margem FFO
Destaques (A/A)
Receita de Locao
+18,7% +17,0%
Lucro Lquido
+40,8% +30,1%
PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO Demanda por espaos nos projetos em desenvolvimento da Multiplan continua forte, com 86,8% das lojas nos novos projetos j locadas. O destaque no trimestre foi o ParkShoppingCampoGrande com 82,3% das lojas locadas.
OPERACIONAL E FINANCEIRO Com um aumento de 11,8%, as vendas dos shopping centers da Multiplan atingiram R$2,0 bilhes no 3T11. Vendas na mesma rea cresceram 7,7% no perodo, mostrando um forte desempenho dos shopping centers da Multiplan. Novo recorde de alta, o aluguel em mesmas lojas registrou alta de +16,0% no 3T11, com um crescimento real de 5,8% acima do ajuste pela inflao. A receita de locao aumentou 18,7% no mesmo perodo. Margem de shopping center maior, derivada de um forte desempenho dos shopping centers da Multiplan shopping centers e uma de despesas de shopping center ficando abaixo da inflao. Receita bruta de shopping center cresceu 17,1%, enquanto despesas de shopping center apresentaram um modesto aumento de 2,6% no 3T11 versus 3T10. Avano de 131 p.p. na margem do Resultado Operacional Lquido (NOI) + Cesso de Direitos (CD), atingindo 89,5% no 3T11, acima dos 88,2% no 3T10. NOI + CD registrou R$131,6 milhes ou um aumento de 17,1% quando comparado ao 3T10. No 9M11, NOI + CD atingiu R$383,3 milhes, um aumento de 16,4%. Reduo de 15,3% nas despesas de sede (G&A) no 3T11, caindo para 12,6% como percentual da receita lquida no 3T11 de 16,9% no 3T10. No 9M11, as despesas de sede caram 10,7% para R$62,7 milhes. Aumento de 73,7% no EBITDA de shopping centers e margem de 74,4%, acima dos 49,9% no 3T10, como resultado do forte crescimento da receita e despesas enxutas. No 9M11 o EBITDA de shopping center aumentou 42,6% para R$330,6 milhes. Aumento de 40,8% no lucro lquido, apesar do aumento da dvida bruta, registrando R$65,3 milhes. Este resultado consequncia do foco da Multiplan em gerar valor para os seus acionistas, atravs de um forte desempenho das vendas, ganho de eficincia e diluio de despesas. No 9M11, o lucro lquido atingiu R$190,1 milhes, um aumento de 30,1%. O FFO atingiu R$ 99,7 milhes e a margem registrou um ganho de aproximadamente 280 p.p.. No 9M11, o FFO foi de R$283,6 milhes, um aumento de 8,2%. Como conseqncia de investimentos totalizando R$198,0 milhes, a posio de dvida lquida da Multiplan atingiu R$62,7 milhes ou 0,14x dvida lquida / EBITDA ltimos doze meses.
EVENTOS RECENTES ENTREGUE! ParkShoppingSoCaetano foi inaugurado em 9 de novembro de 2011, como anunciado originalmente. O shopping center est 96,8% locado e tem expectativa de gerar R$47,1 milhes no NOI 3 ano, levando a um yield de 21,1%. A Multiplan anunciou um VGV de R$223,5 milhes, de um projeto multiuso integrado ao BarraShoppingSul, composto por uma torre comercial (Diamond Tower) e um edifcio residencial (Rsidence du Lac), com expectativa de entrega no 2S14. Em outubro de 2011, a Multiplan emitiu debntures no-conversveis equivalentes a R$300 milhes a CDI + 1,01% por ano. A Multiplan assinou, em outubro de 2011, um financiamento de R$99,8 milhes de 7 anos com o (Banco Nacional de Desenvolvimento) BNDES para financiar a construo do ParkShoppingCampoGrande. Pela segunda vez consecutiva o BarraShopping foi eleito o melhor shopping center no Rio de Janeiro em qualidade, respeito ao cliente, identidade e evoluo da marca. A pesquisa foi encomendada por um dos jornais mais reconhecidos no Brasil.
Para o lucro lquido, a tabela compara o ano de 2010 com 2007. Ajustado pelas despesas referentes ao processo de abertura de capital. Ajustado pelo imposto de renda e contribuio social diferidos.
2007 (IPO)
2008
2009
2010
212 144
247
304
350
163
324 218
102
176 199
237
74
Lucro Lquido
Viso Geral A Multiplan Empreendimentos Imobilirios S.A uma das maiores empresas de shopping centers do Brasil. Fundada como uma empresa full service, responsvel pelo planejamento, desenvolvimento, propriedade e administrao de um dos maiores e melhores portflios de shopping centers do pas. A companhia tambm participa estrategicamente do setor de desenvolvimento de imveis comerciais e residenciais, gerando sinergias para operaes relacionadas a shopping centers ao criar projetos multiuso em reas adjacentes. No final do terceiro trimestre de 2011, a Multiplan detinha com uma mdia de participao de 67,4% e administrava 13 shopping centers com ABL total de 551.759 m, mais de 3.600 lojas e trfego anual de consumidores estimado em 159 milhes.
ndice
01. Demonstrao de Resultados ........................................................................................................... 4 02. Desenvolvimento de Projetos ............................................................................................................ 5 03. Indicadores Operacionais................................................................................................................ 11 04. Receita Bruta .................................................................................................................................. 13 05. Resultados da Participao em Shopping Centers ......................................................................... 14 06. Resultados da Administrao de Shopping Centers ....................................................................... 17 07. Resultados do Desenvolvimento de Shopping Centers .................................................................. 18 08. Resultados de Empreendimentos Imobilirios ................................................................................ 20 09. Resultados Financeiros ................................................................................................................... 21 10. Portflio ........................................................................................................................................... 26 11. Estrutura Societria ......................................................................................................................... 27 12. Indicadores MULT3 & Mercado de Capitais .................................................................................... 28 13. Anexos ............................................................................................................................................ 29
(R$ '000) Locao de lojas Servios Cesso de direitos Receita de estacionamento Venda de imveis Apropriao de receita de aluguel linear Outras Receita Bruta Impostos e contribuies sobre vendas e servios prestados Receita Lquida Despesas de sede Despesas remuneradas baseadas em opes de aes Despesas de shopping centers Despesas com novos projetos para locao Despesas com novos projetos para venda Custo de imveis vendidos Resultado de equivalncia patrimonial Outras receitas (despesas) operacionais EBITDA Receitas financeiras Despesas financeiras Depreciaes e amortizaes Lucro Antes do Imposto de Renda Imposto de renda e contribuio social Imposto de renda e contribuio social diferidos Participao dos acionistas minoritrios Lucro Lquido
3T11 111.301 23.644 9.802 19.775 10.515 6.050 731 181.818 (16.160) 165.658 (20.955) (2.040) (15.378) (2.537) (4.497) (9.852) 141 1.020 111.560 18.406 (9.593) (15.134) 105.239 (17.313) (19.329) (3.329) 65.268
3T10 93.765 18.347 8.384 16.825 13.719 8.319 591 159.950 (13.438) 146.512 (24.744) (1.382) (14.990) (13.145) (795) (7.420) 1.777 (12.801) 73.012 24.567 (9.208) (10.755) 77.616 (1.676) (27.001) (2.585) 46.354
Var. % 18,7% 28,9% 16,9% 17,5% 23,4% 27,3% 23,7% 13,7% 20,3% 13,1% 15,3% 47,6% 2,6% 80,7% 465,7% 32,8% 92,1% na 52,8% 25,1% 4,2% 40,7% 35,6% 933,0% 28,4% 28,8% 40,8%
9M11 325.202 64.056 29.009 57.374 32.575 19.807 1.453 529.476 (47.323) 482.153 (62.652) (5.549) (48.054) (9.278) (6.973) (33.234) 1.523 3.614 321.550 65.112 (37.128) (44.392) 305.142 (57.867) (49.144) (8.069) 190.062
9M10 278.039 54.133 25.913 48.325 34.975 23.762 2.140 467.287 (41.300) 425.987 (70.136) (3.926) (46.571) (30.192) (1.566) (19.797) (3.174) (11.401) 239.224 66.908 (31.979) (31.750) 242.403
Var. % 17,0% 18,3% 11,9% 18,7% 6,9% 16,6% 32,1% 13,3% 14,6% 13,2% 10,7% 41,3% 3,2% 69,3% 345,3% 67,9% na na 34,4% 2,7% 16,1% 39,8% 25,9% 41,8% 9,5% 30,1%
3T11 121.748
3T10 103.919
Var. % 17,2%
9M11 354.329
9M10 303.555
Var. % 16,7%
Margem NOI
NOI + Cesso de Direitos
88,8%
131.550
87,4%
112.303
139 p.b
17,1%
88,1%
383.338
86,7%
329.468
136 p.b
16,4%
89,5%
116.188
88,2%
66.884
131 p.b
73,7% 52,8% 40,8%
88,9%
330.570
87,6%
231.877
125 p.b
42,6% 34,4% 30,1%
74,4%
111.560
73,1%
321.550
Margem de EBITDA
Lucro Lquido
67,3%
65.268
66,7%
190.062
39,4%
84.597
31,6%
73.355
776 p.b
15,3%
39,4%
239.206
34,3%
230.444
514 p.b
3,8%
51,1%
99.731
50,1%
84.110
100 p.b
18,6%
49,6%
283.598
54,1%
262.194
448 p.b
8,2%
Margem FFO
60,2%
57,4%
279 p.b
58,8%
61,5%
273 p.b
2. Desenvolvimento de Projetos
CAPEX (R$ 000) Novos shopping centers Expanses Novas torres para locao Revitalizaes e outros Total
Abertura do CAPEX
O grfico a seguir mostra o desembolso trimestral dos investimentos somente em novos shopping centers, que cresce medida que se aproximam as inauguraes. O CAPEX de desenvolvimento de novos shopping centers atingiu um novo recorde no 3T11, refletindo o estgio atual de crescimento robusto da Companhia com cinco shopping centers em construo.
Inauguraes:
BarraShoppingSul
ParkShoppingSoCaetano
136 M 106 M 94 M 73 M 30 M 41 M 33 M 24 M 23 M 37 M 41 M 95 M 79 M
138 M 128 M
1T08
2T08
3T08
4T08
1T09
2T09
3T09
4T09
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
4T11
A rea bruta locvel (ABL) prpria estimada da Companhia aps a entrega de um shopping center em 2011, trs shopping centers e dois projetos de torres comerciais em 2012, e ainda um shopping center e um projeto de torres comerciais em 2013, est representada no grfico abaixo. Os novos projetos adicionaro 245.371 m de ABL prpria at 2013, um crescimento de 66,0% quando comparado a ABL prpria final no 3T10, de 371.730 m.
+66,0%
617.101 m 524.857 m 17.315 m 410.390 m 371.730 m 38.660 m Torres para Locao em Desenvolvimento 371.730 m Shopping Centers em Desenvolvimento Shopping Centers em Operao 3T11 2011E 2012E 2013E Total Anunciado (2013E) 371.730 m 97.152 m 74.198 m 18.046 m 153.858 m 617.101 m 91.513 m
Forte demanda por espaos nos novos shopping centers: 87% das lojas locadas!
A demanda por espaos nos shopping centers da Multiplan em construo continuou forte durante o 3T11. At outubro de 2011 86,8% dos espaos estavam locados, mostrando que os esforos da empresa na fase pr-operacional dos projetos converteram-se em resultados. A rpida comercializao do ParkShoppingCampoGrande foi o destaque no trimestre: doze meses aps o incio da fase de locao e a mais de um ano da inaugurao, o shopping center conta com 82,3% de seus espaos locados. Na fase final do processo de locao, a Multiplan aproveita os ltimos espaos para fazer uma alocao focada em aperfeioar a distribuio de lojistas conforme planejado: a fase em que se fazem os ajustes finos no mix pretendido para os empreendimentos. O Parque Shopping Macei deu incio a sua fase de locao em setembro de 2011, e rapidamente registrou 50% de sua ABL locada.
120%
96,8% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 Evoluo da Locao (em outubro de 2011)
ParkShoppingSoCaetano VillageMall JundiaShopping ParkShoppingCampoGrande
A Companhia estima que os cinco shopping centers devero gerar R$157,2 milhes em receita de Cesso de Direitos, e R$175,6 milhes de resultado operacional lquido (NOI) no 3 ano. Parte dos projetos teve o CAPEX reajustado em linha com a correo do INCC dos doze meses anteriores. A tabela abaixo mostra informaes atualizadas dos projetos greenfield.
Shopping centers em construo
Projeto 1 ParkShoppingSoCaetano 2 JundiaShopping 3 VillageMall 4 ParkShoppingCampoGrande 5 Parque Shopping Macei Abertura ABL (100%)
Total
1 2
100,0% 260.579 100,0% 271.006 100,0% 426.620 90,0% 229.000 50,0% 93.333 87,4% 1.280.539
89% 37.083 45% 24.763 54% 40.975 27% 45.075 13% 9.259 51% 157.155
Considera apenas a primeira fase destes projetos (sem considerar expanses futuras). Inclui despesas de projetos. A Multiplan ir investir 100% do CAPEX.
A construo de trs projetos de torres comerciais para locao avanou de maneira importante no 3T11. At o momento, o percentual do CAPEX investido de 73%, 24% e 27% no Morumbi Business Center, ParkShopping Corporate e Morumbi Corporate, respectivamente. Os projetos, juntos, devero gerar um NOI anual estabilizado de R$102,3 milhes, com yield de 18,3%. O primeiro dos trs projetos a ser entregue ser o Morumbi Business Center, em maro de 2012.
Torres Comerciais para Locao Projeto Morumbi Business Center ParkShopping Corporate Morumbi Corporate Total Abertura Mar-12 Nov-12 Set-13 ABL (100%) 10.635 m 13.360 m 74.198 m 98.193 m %Mult. 100,0% 50,0% 100,0% 93,2%
Participao Multiplan (R$000) NOI CAPEX CAPEX Estabilizado (R$000) Investido (R$000) 74.391 73% 11.486 38.629 24% 7.152 445.759 27% 83.701 558.779 33% 102.339
Aps a entrega da Cristal Tower, a Multiplan optou por vender unidades adicionais da torre, que haviam sido retidas para uso da Companhia. As 17 unidades restantes devero gerar um VGV adicional de R$6,4 milhes.
RibeiroShopping, no estado de So Paulo, ocorre conforme o planejado e a construo j se encontra em estgio avanado. O projeto conta com 96% das unidades vendidas.
Torres para Venda Projeto Cristal Tower Centro Profissional RBS Diamond Tower Rsidence du Lac Total
1
10
% Multiplan
100% 90% 50% 100% 84% 94% 97% 100% 100% 36% 82%
Tipo
Hotel Residencial, Comercial Residencial, Comercial, Hotel Comercial Apart-Hotel Comercial Comercial Residencial, Comercial, Centro Mdico Comercial Residencial
rea do Terreno
4.396 m 141.480 m 140.000 m 4.500 m 843 m 27.370 m 2.606 m 207.092 m 24.948 m 29.800 m 583.035 m
A tabela acima lista os diferentes terrenos detidos pela Multiplan, assim como os respectivos potenciais de utilizao. A construo das torres para venda, lanadas recentemente em Porto Alegre, utilizar um terreno de 7.704 m, reduzindo de 12.099 m para 4.396 m a rea a disposio da Companhia no entorno do BarraShoppingSul. O banco de terrenos ser utilizado para fomentar a principal estratgia da Companhia, baseada no desenvolvimento de shopping centers, assim como de empreendimentos multiuso no seu entorno, adicionando torres comerciais e residenciais, com o objetivo de capturar o valor gerado pelo shopping center e fortalecer o portflio existente.
11
3. Indicadores Operacionais
A combinao entre crescimento orgnico e expanses que agregaram valor para a Companhia se traduziram no forte crescimento das vendas divulgado pela Multiplan no 3T11. Considerando crescimento orgnico, os destaques do trimestre foram o Shopping AnliaFranco, o New York City Center e o BarraShopping, que reportaram um aumento nas vendas totais de 14,3%, 16,2% e 9,6% , respectivamente. vlido notar que o BarraShopping continua reportando fortes vendas, apesar de ter completado seu 30 aniversrio em 27 de outubro de 2011, o que refora a estratgia da Multiplan de possuir e desenvolver ativos de alta qualidade. Alm disso, no quesito expanses que agregaram valor, o BH Shopping e o ParkShoppingBarigi tiveram aumento nas vendas totais de 26,6% e 31,7%, respectivamente, decorrente da contribuio positiva das expanses inauguradas no 4T10. Entre os novos shopping centers, o Shopping Vila Olmpia continua apresentando um timo desempenho, em decorrncia do aperfeioamento do seu mix e do processo natural de consolidao em uma das cidades mais competitivas do Brasil. No 3T11, as vendas totais do Shopping Vila Olmpia aumentaram 23,5% em relao ao 3T10. Adicionalmente o Shopping Santarsula continua apresentando forte progresso nas vendas, reportando crescimento de 14,9%. 12
De acordo com o IBGE, as vendas do varejo cresceram 6,6% no perodo de julho a agosto de 2011, quando comparado aos mesmos meses em 2010. O dado de setembro de 2011 no havia sido divulgado at a data da publicao deste relatrio.
Vendas nas Mesmas Lojas Vesturio
6,6%
7,7% 7,5%
11,8%
7,1%
Vendas 1 Totais
IPCA
Servios Total
Anlise das vendas (3T11/3T10) julho e agosto de 2011, comparado ao mesmo perodo de 2010
3.2 Taxa de Ocupao e Inadimplncia A taxa de ocupao media permaneceu estvel no 3T11 em 98,1%, quando comparada ao 2T11. O Shopping Santarsula continuou apresentando evoluo em sua operao, com um aumento na taxa de ocupao de 92,8% no 2T11 para 93,3% no 3T11. Aps o final do trimestre, o Shopping Vila Olmpia assinou um novo contrato de locao com uma loja ncora, devendo resultar em um impacto positivo nos nmeros do 4T11. A inadimplncia (atraso de mais de 25 dias no pagamento do aluguel) registrou 0,9% no 3T11, caindo de 1,9% no 2T11. J a perda de aluguel (inadimplncia superior a seis meses) foi de 2,4%, aumentando de 1,0% no 2T11, devido principalmente ao encerramento de um antigo processo legal num shopping center especfico.
13
4. Receita Bruta
Nos primeiros 9 meses, a receita bruta totalizou R$529,5 milhes, representando um aumento de 13,3% sobre 9M10, devido principalmente ao crescimento de 17,0% na receita de locao, 18,3% na de servios e 18,7% na de estacionamento.
Mnimo 85,4%
Linearidade 3,3%
Complementar 5,0%
Merchandising 9,6%
+18,7%
+28,9%
+16,9% 1,4 M
+17,5% 2,9 M
-23,4% (3.2 M)
-27,3% (2.3 M)
+23,7%
5,3 M 17,5 M
0,1 M
181,8 M
+13,7% 160,0 M
Receita de locao
Receita de servios
Cesso de direitos
Receita de estacionamento
Venda de imveis
Outras
14
3T11 14,7 M 7,1 M 17,5 M 19,5 M 9,1 M 7,4 M 1,5 M 4,7 M 9,3 M 5,0 M 1,2 M 9,7 M 4,6 M 111,3 M 6,0 M 117,4 M
3T10 10,3 M 6,8 M 15,2 M 17,8 M 7,9 M 7,1 M 1,4 M 4,2 M 5,9 M 4,8 M 0,5 M 7,8 M 4,0 M 93,8 M 8,3 M 102,1 M
Var. % 42,8% 4,3% 15,5% 9,6% 14,6% 3,9% 9,1% 13,2% 56,7% 3,8% 114,5% 24,1% 15,6% 18,7% 27,3% 15,0%
9M11 43,2 M 21,4 M 51,5 M 56,5 M 26,2 M 21,9 M 4,4 M 14,0 M 26,9 M 14,6 M 3,4 M 27,9 M 13,4 M 325,2 M 19,8 M 345,0 M
9M10 31,5 M 20,1 M 45,1 M 52,9 M 23,4 M 21,1 M 4,1 M 12,3 M 18,1 M 12,4 M 1,4 M 22,8 M 12,8 M 278,0 M 23,8 M 301,8 M
Var. % 36,9% 6,5% 14,0% 6,7% 12,1% 4,2% 8,0% 13,7% 48,6% 17,2% 146,9% 22,3% 4,5% 17,0% 16,6% 14,3%
Aps a aquisio de participao minoritria de 16,5% em agosto de 2010, a participao da Multiplan no Ptio Savassi aumentou para 96,5%. 2 Aps a aquisio de participao minoritria de 25,0% em novembro de 2010, a participao da Multiplan no Shopping Santa rsula aumentou para 62,5%.
O aluguel mnimo, excluindo o efeito da linearidade, cresceu 19,8% no 3T11, atingindo R$95,0 milhes, contribuindo com 85,4% da receita de locao da Multiplan no trimestre, enquanto representou 84,6% no 3T10. O aluguel complementar apresentou um forte crescimento de 18,4%, enquanto a receita de merchandising aumentou 9,8% no trimestre. Dados complementares sobre os resultados dos shopping centers podem ser encontrados no site da Multiplan (http://multiplan.infoinvest.com.br/static/ptb/arquivos/Fundamentos_Planilhas_Port_2T11.xls).
15
(2,3 M)
Receita de Locao (R$ '000) Subtotal Portfolio Efeito da linearidade Total Mnimo 95.031 6.050 101.081 Complementar 5.587 5.587 Merchandising 10.683 10.683
15,7 M
0,9 M
1,0 M
117,4 M
+15,0%
Locao 3T10
Mnimo
Complementar
Merchand.
18,7% 15,1%
9,6%
16,0%
Efeito IGP- Aluguel nas Aluguel nas Receita de DI Mesmas Mesmas Locao 1 reas Lojas
Anlise da receita de locao (3T11/3T10) Ver glossrio para definio
16,0%
(SAR)
tambm
apresentou
um
14, 0%
13,2% 1,9%
9,4%
9, 0%
9,0%
6,6% 6,4% 4,2%
7,7%
5,8%
6,5%
4, 0%
2,1%
5,6%
9,6%
2,6%
- 1, 0%
3,6%
3,9%
4,6%
-0,3%
2T10
1T07
Srie3
16
Aumento no fluxo de consumidores se reflete em maior receita de estacionamento no Shopping Vila Olmpia
A receita de estacionamento da Multiplan alcanou R$19,8 milhes no 3T11, 17,5% maior que no 3T10. Mais uma vez, o Shopping Vila Olmpia foi o destaque, reportando um aumento de 279%, quando comparado ao mesmo perodo no em 2010. Esse resultado reflete o progresso do shopping rumo a sua consolidao. Destacam-se como outros vetores de crescimento desta receita a criao de novas vagas de estacionamento, com as expanses entregues em 2010.
+2,6%
19,3 M
15,0 M
12,5%
15,4 M 10,6%
17,2 M
15,4 M
11,2%
11,4% 9,9%
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
Evoluo das despesas de shopping center e como percentual (%) da receita lquida (excluindo receita de venda de imveis e seus impostos)
16,4%
383,3 M
+17,1%
131,6 M
329,4 M
112,3 M 88,2%
89,5%
87,6%
88,9%
17
Clculo do NOI (R$'000) Receita de locao Linearidade Resultado de estacionamento Resultado operacional Despesa de shopping center NOI Margem NOI Cesso de direitos NOI + CD Margem NOI + CD
3T11 111.301 6.049 19.775 137.125 (15.377) 121.748 88,8% 9.802 131.550 89,5%
3T10 93.765 8.319 16.825 118.909 (14.989) 103.921 87,4% 8.383 112.304 88,2%
9M11 325.202 19.806 57.374 402.383 (48.054) 354.329 88,1% 29.009 383.339 88,9%
9M10 278.039 23.762 48.325 350.126 (46.570) 303.556 86,7% 25.913 329.469 87,6%
139 b.p
16,9% 17,1%
136 b.p
12,0% 16,4%
131 b.p
125 b.p
25.000
no 3T11, quando comparado ao 3T10. Este crescimento 23.000 resultou de maiores receitas com corretagem na locao21.000 de lojas e taxas de transferncia devido, principalmente, a mudanas no mix de lojas no
19.000 17.000 3T10 4T10 1T11
BarraShopping, 15.000
2T11 3T11
MorumbiShopping, Shopping AnliaFranco e Shopping Vila Olmpia. No 3T11, a Companhia apresentou receita de servios 12,8% maiores que as despesas de sede. No perodo de nove meses terminado em 30 2011, a receita de servios aumentou
26.000 25.000 24.000 23.000 de setembro de 22.000 21.000 20.000 19.000 18.000 18,3% quando 17.000
23.644
comparado ao mesmo perodo do ano anterior. A receita de servios como percentual da receita bruta aumentou de 11,6% nos 9M10 para 12,1% nos 9M11.
18
Reduo de 430 pontos-base na relao despesas de sede/receita lquida, de 16,9% para 12,6%
29.000
27.000 A Companhia continuou a beneficiar-se dos esforos para 25.000 reduo de despesas de sede como percentual da receita 24.744 23.000
-15,3%
25,0% 23,0%
21,0%
lquida pela combinao de aumento de receitas com 21.000 reduo de despesas de sede. No 3T11, a receita lquida 19.000 cresceu 13,1% enquanto as despesas gerais 17.000 e
15.000
16,9%
22.962 21.626
20.071 13,7% 20.955 12,6%
19,0%
17,0% 15,0%
12,9%
12,6%
13,0% 11,0%
administrativas (sede) foram 15,3% menores, levando reduo da relao despesas de sede/receita lquida, de 16,9% no 3T10 para 12,6% no 3T11.
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
As despesas de sede foram menores no 3T11 devido, principalmente, reduo em itens no recorrentes, caindo de R$6,0 milhes no 3T10 para R$1,1 milhes no 3T11. Excludo o impacto desses eventos no-recorrentes, somente para fins de anlise, as despesas de sede teriam subido 6,2% no 3T11 em comparao com o 3T10, ficando abaixo da inflao de 7,1%, medida pelo IPCA do perodo.
30.000 28.000 26.000 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 -15,3%
24.744
25,0% 23,0%
21,0%
30.000 28.000 26.000 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000
+6,2%
18.717 12,8%
19.881
12,0%
20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 15,0% 14,0% 13,0% 12,0% 11,0%
(+)
20.955 16,9%
19,0%
=
6.027
1.074
3T10
3T11
3T10
3T11
Evoluo das despesas de sede recorrentes 3T11/3T10 (R$000) e despesas de sede recorrentes/receita lquida (%)
Evoluo das despesas de sede 3T11/3T10 (R$000) e despesas de sede/receita lquida (%)
19
7. Resultados do Desenvolvimento de Shopping Centers 7.1 Passivo Diferido e Contratos de Cesso de Direitos Assinados
Entrega de projetos
183,7M 141,2M 137,1M 150,M
136,7M
207,1M
204,6M 189,6M
158,5M
132,M
Receita de Cesso de Direitos (R$000) Operacional (Recorrente) Projetos abertos nos ltimos cinco anos Receita de Cesso de Direitos
A receita da cesso de direitos aumentou 16,9% no 3T11, beneficiando-se principalmente (i) das expanses do ParkShoppingBarigi e do BH Shopping, inaugurados no segundo semestre de 2010, e (ii) receita de cesso de direitos recorrente resultantes principalmente do turnover de lojistas do BarraShopping e MorumbiShopping. A receita de cesso de direitos composta por (i) receita recorrente (ou operacional), relacionada cesso de direitos reconhecida nos shopping centers que esto em operao h mais de cinco anos, e reflete o esforo da Companhia para melhorar o mix de lojas em seus shopping centers; e (ii) receita no recorrente, relacionada cesso de direitos de contratos de locao relativos a lojas em greenfields e expanses inauguradas nos ltimos cinco anos.
20
8.882
3.445
3.296
2.537
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
4,8 x
12.101
2.537 Despesas com novos projetos para locao 3T11 Cesso de Direitos Assinada - 3T11
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
Cesso de direitos de novos projetos contratada vs. Despesas com novos projetos para locao (R$000)
21
8. Resultados de Empreendimentos Imobilirios 8.1 Receita de Venda de Imveis e Custo de Imveis Vendidos
22
23
+ 872 p.b
+ 842 p.b
76,1%
74,4%
75,1%
75,0%
73,1%
118.725
67,3% 116.188
339.848
340.000 70,0% 330.000 65,0% 320.000
66,7% 321.550
330.570
115.000
111.560
110.000 105.000
60,0% 310.000
300.000 55,0%
EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locao
EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locao
3T11: EBITDA Consolidado, EBITDA de Shopping Centers e EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locao (R$000) e margens (%)
9M11: EBITDA Consolidado, EBITDA de Shopping Centers e EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locao (R$000) e margens (%)
(1) Receita Bruta de Shopping Centers: no considera a receita com a venda de imveis. (2) EBITDA de Shopping Centers: no considera receitas, impostos sobre vendas, custos e despesas com novos projetos para venda referentes a atividade imobiliria. (3) EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locao: mesma metodologia do EBITDA de Shopping Centers, adicionando despesas com novos projetos para locao, uma vez que essas despesas referem-se a shopping centers que ainda no esto em operao.
24
EBITDA Consolidado (R$'000) Receita Lquida Despesas de sede Despesas baseadas em opes de aes Despesas de shopping centers Despesas com novos projetos para locao Despesas com novos projetos para venda Custo de imveis vendidos Resultado de equivalncia patrimonial Outras receitas (despesas) operacionais EBITDA Consolidado Margem EBITDA Consolidado
3T11 165.658 (20.955) (2.040) (15.378) (2.537) (4.497) (9.852) 141 1.020 111.560 67,3%
3T10 146.512 (24.744) (1.382) (14.990) (13.145) (795) (7.420) 1.777 (12.801) 73.012 49,8%
Var. % 13,1% 15,3% 47,6% 2,6% 80,7% 465,7% 32,8% 92,1% na 52,8% 1.751 p.b
9M11 482.153 (62.652) (5.549) (48.054) (9.278) (6.973) (33.234) 1.523 3.614 321.550 66,7%
9M10 425.987 (70.136) (3.926) (46.571) (30.192) (1.566) (19.797) (3.174) (11.401) 239.224 56,2%
Var. % 13,2% 10,7% 41,3% 3,2% 69,3% 345,3% 67,9% na na 34,4% 1.053 p.b
25
Abertura do Endividamento (R$000) Dvidas de Curto Prazo Emprstimos e financiamentos Obrigaes por aquisio de bens Dvidas de Longo Prazo Emprstimos e financiamentos Obrigaes por aquisio de bens Dvida Bruta Caixa Dvida Lquida (Caixa Lquido)
30/9/2011 89.981 51.089 38.892 505.571 402.622 102.949 595.552 532.860 62.692
30/6/2011 86.990 46.629 40.361 431.382 320.036 111.346 518.372 559.467 (41.095)
A Multiplan encerrou o 3T11 com uma dvida lquida de R$62,7 milhes, comparado com uma posio de caixa lquido de R$41,1 milhes do trimestre anterior. No 3T11, a aplicao do caixa gerou um resultado financeiro positivo de R$8,8 milhes, lquido de despesas financeiras. A posio de caixa do 3T11 foi impactada principalmente pelas sadas de caixa referentes a (i) CAPEX, que totalizou R$198,0 milhes no perodo, e (ii) pagamento de R$23,2 milhes referente a dvidas de curto prazo, parcialmente compensados pela (iii) entrada de novos recursos de financiamento bancrio no valor de R$100,4 milhes, divididos em R$40,4 milhes para o desenvolvimento do Jundia Shopping, R$39,4 milhes para o VillageMall e R$20,6 milhes para o ParkShoppingSoCaetano. A reduo de R$103,8 milhes na posio de caixa da Companhia contribuiu para a variao no indicador de dvida lquida/EBITDA (12 meses) de (-0.1x) negativo no 2T11 para 0.1x positivo no 3T11. A relao dvida bruta/EBITDA (12 meses) ficou praticamente inalterada, apresentando 1,4 vezes no 3T11. A medida em que a Companhia efetue os saques de seus emprstimos e financiamentos para a realizao dos seus investimentos planejados, a sua dvida bruta dever aumentar.
Emprstimos e f inanciamentos (bancos) Obrigaes por aquisio de bens (terrenos e participaes)
69,6 55,0 36,8 11,0 11,3 31,9 12,9
1,9 4T11 2012 2013 2014 2015 2016 2017 >=2018 69,7 62,7
94,1
47,1
50,7 41,0
26
Preparada financeiramente para crescer: R$1,2 bilho j contratado, dos quais R$600,5 milhes a serem sacados
A posio de caixa atual, gerao futura de caixa e emprstimos e financiamentos j contratados da Multiplan devem sustentar suas necessidades de financiamento planejadas. Em 30 de setembro de 2011, a Companhia apresentava dvida bruta de R$595.6 milhes e, adicionalmente, um volume de R$600,5 milhes ainda no sacados, composto por (i) R$300,5 milhes em financiamentos j assinados e ainda no sacados, e (ii) R$300,0 milhes da nova emisso
Disponibilidade de recursos da Multiplan em 30 de setembro 2011 (R$)
Sacado 595,6M
Emprstimos e financiamentos a sacar 300,5M Debntures a sacar 300,0M
de debntures. A Companhia continua analisando alternativas competitivas para financiar o desenvolvimento de seus projetos.
27
Emisso de R$300 milhes em debntures com prazo de 5 anos e custo de CDI + 1,01% ao ano
Em outubro de 2011, a Multiplan completou emisso de 30.000 debntures no conversveis em aes, equivalentes a R$300 milhes. Embora a emisso contasse com garantia firme de colocao a CDI mais um prmio limitado a 1,15% a.a., a emisso foi realizada a uma taxa de CDI +1,01% a.a aps o processo de
bookbuilding. O processo de emisso seguiu os padres da instruo CVM nmero 476. Assinado contrato de R$99,8 milhes com o BNDES para financiar a construo do
ParkShoppingCampoGrande
Em outubro de 2011, a Companhia assinou contrato de financiamento com o BNDES no valor de R$99,8 milhes e prazo de 7 anos para financiar a construo do ParkShoppingCampoGrande. O financiamento composto por quatro sub-crditos, dos quais (i) R$77,5 milhes com custo anual equivalente a TJLP +3,32% a.a., (ii) R$19,4 milhes com custo anual com base no retorno mdio das NTN-B (Notas do tesouro Nacional Srie B), aplicvel ao prazo mdio de amortizao do sub-crdito, +2,32% a.a., (iii) R$1,0 milho com custo anual equivalente a TJLP, e (iv) R$1,9 milho com custo anual equivalente a TJLP +1,42% a.a..
Estendendo os prazos e reduzindo os custos de financiamento
No 3T11, a Multiplan mais uma vez obteve sucesso na reduo de seu custo de captao de recursos. O custo ponderado de captao da Companhia caiu para 11,18% a.a. em 30 de setembro de 2011, 82 pontos base abaixo da taxa bsica de juros vigente em 30 de setembro de 2011, de 12,00% ao ano definida pelo COPOM (Comit de Poltica Monetria). A participao da dvida indexada TR no endividamento total da Companhia aumentou para 65% no 3T11. Com base na TR acumulada dos ltimos doze meses, de 1,22% a.a., a dvida referente a este indexador apresentava um custo anual de 10,93% no 3T11.
CDI 1%
IGP-M 15%
TR 65%
TJLP 10%
IPCA 9%
ndices de endividamento em 30 de setembro de 2011
Taxa de juros mdia 3,77% 7,07% 9,71% 1,32% 3,84% 4,50% 7,86%
Custo da dvida 9,77% 14,37% 10,93% 13,32% 11,29% 4,50% 0,00% 11,18%
Dvida (R$000) 60.380 50.724 384.101 7.949 91.632 497 269 595.552
28
No 3T11, o lucro lquido ajustado atingiu R$84,6 milhes, enquanto o Fluxo de Caixa Operacional (FFO) foi de R$99,7 milhes, representando um aumento de 15,3% e 18,6%, respectivamente, quando comparado ao 3T10. importante observar que o imposto de renda e contribuio social diferidos so acrescentados ao lucro lquido ajustado e ao FFO, uma vez que no representam uma sada de caixa.
29
10. Portflio
Portflio
Estado
Multiplan %
ABL Total
Taxa Vendas 3T11 mdia de (ms) Ocupao 3T11 1.550 R$/m 870 R$/m 1.910 R$/m 1.835 R$/m 1.311 R$/m 1.723 R$/m 732 R$/m 1.282 R$/m 1.135 R$/m 1.455 R$/m 506 R$/m 937 R$/m 953 R$/m 1.313 R$/m 99,7% 99,0% 99,5% 99,8% 98,6% 99,6% 99,9% 98,1% 99,2% 99,7% 93,3% 98,5% 84,3% 98,1% -
Shopping Centers em operao BHShopping RibeiroShopping BarraShopping MorumbiShopping ParkShopping DiamondMall New York City Center Shopping AnliaFranco ParkShoppingBarigi Ptio Savassi Shopping Santarsula BarraShoppingSul Shopping VilaOlmpia Sub-Total Shoppings em operao Shopping Centers em desenvolvimento ParkShoppingSoCaetano JundiaShopping
MG SP RJ SP DF MG RJ SP PR MG SP RS SP
80,0% 76,2% 51,1% 65,8% 59,6% 90,0% 50,0% 30,0% 84,0% 96,5% 62,5% 100,0% 30,0% 67,4% 100,0% 100,0% 100,0% 90,0% 50,0% 87.4% 100,0% 50,0% 100,0% 93,2%
47.520 m 46.805 m 69.585 m 55.085 m 51.526 m 21.386 m 22.271 m 50.429 m 49.935 m 17.253 m 23.334 m 68.431 m 28.201 m 551.759 m 38.660 m 35.754 m 23.583 m 42.016 m 36.092 m 176.106 m 10.635 m 13.360 m 74.198 m 98.193 m
129 R$/m 67 R$/m 165 R$/m 180 R$/m 100 R$/m 129 R$/m 45 R$/m 106 R$/m 74 R$/m 100 R$/m 29 R$/m 61 R$/m 90 R$/m 103 R$/m -
SP SP
Village Mall RJ ParkShoppingCampoGrande 1 RJ Parque Shopping Macei AL Sub-Total SCs em desenvolvimento Torres para locao em desenvolvimento Morumbi Business Center SP ParkShopping Corporate DF Morumbi Corporate SP Sub-torres para locao em desenvolvimento
Portflio Total 74,7% 826.058 m 98,1% 103 R$/m 1.233 R$/m A Multiplan responsvel por 100% do CAPEX Locao/m/ms divide a receita de locao pela ABL prpria ocupada Vendas/m/ms divide as vendas totais pela rea composta por lojas que reportam vendas mensalmente (cerca de 90% da ABL total)
30
11. Estrutura Societria A estrutura societria da Multiplan est detalhada abaixo. De um total de 179.197.214 aes emitidas, 167.338.867 so ordinrias e 11.858.347 so preferenciais.
Free Float
22,25%
99,00% Shopping Centers % 51,07% 100,0% 80,00% 90,00% 65,78% 50,00% 59,63% 84,00% 96,50% 76,17% 30,00% 30,00% 62,50% 50,00% 100,0% 100,0% 100,0% 90,00%
100.00% 41.96%
50.00% 50.00%
98,00%
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. Renasce Rede Nacional de Shopping Centers Ltda. CAA - Corretagem e Consultoria Publicitria Ltda.
CAA - Corretagem Imobiliria Ltda.
100,00%
99,99%
99,00%
99,61%
BarraShopping BarraShoppingSul BH Shopping DiamondMall MorumbiShopping New York City Center ParkShopping ParkShoppingBarigi Ptio Savassi RibeiroShopping ShoppingAnliaFranco Shopping Vila Olmpia Shopping Santa rsula Shopping Macei ParkShopping SoCaetano Jundia Shopping VillageMall ParkShopping Campo Grande
Em desenvolvimento
75.00% 100.00%
99.99%
100.00%
99.99% Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobilirio Ltda. 99.99% BarraSul Empreendimento Imobilirio Ltda. 99.99% Morumbi Business Center Empreendimento Imobilirio Ltda
A Multiplan detm participaes nas Sociedades de Propsito Especfico (SPE), MPH, Manati e Haleiwa, Danville e Holding, descritas a seguir: MPH Empreendi. Imobilirio Ltda.: companhia que detm uma participao de 71,5% no Shopping Vila Olmpia. A Multiplan detm participao de 42,0% na MPH, o que resulta em uma participao de 30,0% no capital total do Shopping Vila Olmpia. Manati Empreendimentos e Participaes S.A.: detm uma participao de 75% no Shopping Santa rsula, em Ribeiro Preto, SP, onde a Multiplan tem uma parceria 50/50. Parque Shopping Macei S.A.: a Sociedade de Propsito Especfico para o Shopping Macei, onde a Multiplan detm uma participao de 50%. Danville SP Empreendimento Imobilirio Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobilirio na cidade de Ribeiro Preto. Multiplan Holding S.A.: subsidiria integral da Multiplan, que tem por objeto a participao em outras sociedades do grupo Multiplan. Ribeiro Residencial Empreendimento Imobilirio Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobilirio na cidade de Ribeiro Preto. Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobilirio Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobilirio na cidade de Porto Alegre. 31
BarraSul Empreendimento Imobilirio Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobilirio na cidade de Porto Alegre. Morumbi Business Center Empreendimento Imobilirio Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobilirio na cidade de So Paulo.
12. Indicadores MULT3 & Mercado de Capitais As aes da Multiplan (MULT3 na BM&FBOVESPA: MULT3 BZ no Bloomberg) terminaram o terceiro trimestre de 2011 cotadas a $34,85/ao, uma queda de 2,9% quando comparado ao fim do 3T10. No mesmo perodo, o principal ndice da bolsa de valores de So Paulo, o Ibovespa, registrou uma queda de 24,6%.
Bps.
R$ Milhes
Multiplan
Ibovespa
115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65 30-set 31-out 30-nov 31-dez 31-jan 28-f ev 31-mar 30-abr 31-mai 30-jun 31-jul 31-ago
25 20
15 10
5 0 30-set
Adm+Tesouraria 0,7%
Ao final do terceiro trimestre de 2011, 31,4% das aes da Companhia pertenciam direta e indiretamente ao Sr. e Sra. Peres. A Ontario Teachers Pension Plan (OTPP) detm 29,1% e o free-float equivalente a 38,8%. O total de aes emitidas de 179.197.214.
MTP+Peres 31,4%
MULT3 na BM&FBOVESPA Preo Mdio de Fechamento Preo de fechamento Volume mdio dirio negociado Valor mdio de mercado
32
13. Anexos
33
3T11 179.197.214 167.338.867 11.858.347 R$ 32,96 R$ 34,85 9.669.080 6.245.023 R$ 1,88 R$ 595.552 R$ 532.860 62.692 16,0 x 14,6 x 0,14 x
9M11 179.197.214
9M10 179.197.214 167.338.867 11.858.347 R$ 31,61 R$ 35,90 9.458.091 6.433.180 R$ 1,69 R$ 533.155 R$ 840.118 (306.963) 18,2 x 18,4 x (0,92) x
Var.% 0,0% 0,0% 0,0% 6,0% 2,9% 5,2% 2,9% 11,4% 11,7% 36,6% N.D. 11,8% 20,6% N.D.
167.338.867 0,0% 11.858.347 0,9% 2,9% 2,9% R$ 33,51 R$ 34,85 8.967.410 6.245.023 R$ 1,88 R$ 595.552 R$ 532.860 62.692 16,0 x 14,6 x 0,14 x
8.685.857 11,3% 6.433.180 R$ 1,69 11,4% R$ 533.155 11,7% R$ 840.118 36,6% (306.963) N.D. 18,2 x 11,8% 18,4 x 20,6% (0,92) x N.D.
ABL ajustada corresponde a media da ABL do perodo, excluindo 14.400 m do supermercado BIG, no BarraShoppingSul.
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25,9% (4.590) 1,160,7 % (84.409) 41,8% (7.369) 146.035 9M10 303.555 329.468 231.877 9,5% 30,1% Var. % 16,7% 16,4% 42,6% 34,4% 30,1% 3,8% 8,2%
Margem NOI
NOI + Cesso de Direitos
88,8%
131.550
88,1%
383.338
89,5%
116.188
88,9%
330.570
74,4%
111.560
73,1%
321.550
Margem de EBITDA
Lucro Lquido
67,3%
65.268
49,8%
46.354 73.355 84.110
66,7%
190.062
56,2%
146.035 230.444 262.194
39,4%
84.597
39,4%
239.206
51,1%
99.731
49,6%
283.598
Margem FFO
60,2%
58,8%
35
36
162.977 (100.000) (23.548) (93.824) (102.938) 73.748 (83.585) (261.979) 794.839 532.860 (261.979)
118.960 (18.160) 2.060 16.565 (40.520) (25.313) 53.592 12.151 827.967 840.118 12.151
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Glossrio e Acrnimos
ABL: rea Bruta Locvel, que corresponde ao somatrio de todas as reas disponveis para a locao nos shopping centers, exceto merchandising. ABL Prpria: ou ABL da companhia ou ABL Multiplan, refere-se ABL total ponderada pela participao da Multiplan em cada shopping. ABL Prpria Esperada: ABL correspondente participao da Companhia nos projetos em desenvolvimento. Aluguel Complementar: a diferena (quando positiva) entre o aluguel mnimo e o aluguel com base em porcentagem de vendas paga como aluguel, conforme definida em contrato. Aluguel Dobrado: Aluguel extra cobrado normalmente em dezembro da maioria dos locatrios, devido s maiores vendas promovidas pelo natal, alm de maiores despesas incorridas nesta poca do ano. Aluguel na Mesma rea (na sigla em ingls SAR): a relao entre o aluguel faturado em uma mesma rea no ano anterior com o ano atual menos a taxa de vacncia. Aluguel nas Mesmas Lojas (na sigla em ingls SSR): Aluguel faturado de lojas em operao h mais de um ano. Aluguel Mnimo (ou Aluguel-Base): o aluguel mnimo do contrato de locao de um lojista. Caso um lojista no tenha contratado um aluguel-base, o aluguel mnimo ser uma porcentagem de suas vendas. Banco de Terrenos: Terrenos adquiridos pela Multiplan para empreendimentos futuros. CAGR: Compounded Annual Growth Rate. Taxa Composta de Crescimento Anual. Corresponde taxa mdia de crescimento em bases anuais. BHS BRS BSS CPRBS DMM MAC MBC MBS MCT MTE NYC JDS PCG PKB PKS PKC PSC PSS RBS SAF SSU SVO VLG Acrnimos: BH Shopping BarraShopping BarraShoppingSul Centro Profissional RibeiroShopping DiamondMall Shopping Macei Morumbi Business Center MorumbiShopping Morumbi Corporate Multiplan New York City Center JundiaShopping ParkShopping Campo Grande ParkShoppingBarigi ParkShopping ParkShopping Corporate ParkShoppingSoCaetano Ptio Savassi RibeiroShopping ShoppingAnliaFranco Shopping Santa rsula Shopping Vila Olmpia Village Mall
Custo de Ocupao: o custo de locao de uma loja como porcentagem das vendas. Inclui o aluguel e outras despesas (despesas de condomnio e fundo promocional). Crescimento Orgnico: Crescimento da receita que no seja oriundo de aquisies, expanses e novos empreendimentos apurados no perodo em questo.
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Debnture: instrumento de dvida emitido pelas companhias para captao de recursos. As debntures da Multiplan so do tipo no conversveis, significando que no podem ser convertidas em aes. Alm disso, o titular da debnture no tem direito a voto. Despesas com Novos Projetos para Locao: Despesas pr-operacionais, atreladas a projetos greenfield e expanses, referem-se parte do CAPEX contabilizada como despesa na demonstrao de resultados, conforme estabelecido no pronunciamento CPC 04 em 2009. Despesas com Novos Projetos para Venda: Despesas pr-operacionais, geradas nas operaes de desenvolvimento imobilirio para venda, referem-se parte do CAPEX contabilizada como despesa na demonstrao de resultados, conforme pronunciamento CPC 04 em 2009. EBITDA: Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization. Lucro (prejuzo) lquido adicionado das despesas com IRPJ e CSLL, resultado financeiro, depreciao e amortizao. O EBITDA no possui uma definio nica, e sua definio pode no ser comparvel ao EBITDA utilizado por outras companhias. Efeito da Linearidade: Mtodo contbil que tem como objetivo retirar a volatilidade e sazonalidade das receitas de aluguel. O reconhecimento contbil da receita de locao, incluindo o aluguel dobrado e reajustes contratuais quando aplicveis, baseado na linearizao da receita durante o prazo do contrato independente do prazo de recebimento.. Efeito do reajuste no IGP-DI: a mdia ponderada do aumento mensal do IGP-DI com um ms de atraso, dividida pela porcentagem da ABL ajustada no respectivo ms. EPS: Earnings per Share. Ganhos por Ao; constitui-se do Lucro Lquido dividido pelo nmero total de aes da companhia. Equivalncia Patrimonial: A contabilizao do resultado da participao societria em coligadas demonstrada na demonstrao do resultado da controladora como equivalncia patrimonial, representando o lucro lquido atribuvel aos acionistas da coligada. FFO (Fluxo de Caixa Operacional): a soma do Lucro Lquido Ajustado, depreciao e amortizao. Greenfield: Desenvolvimento de novos projetos de shopping centers. IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. IGP-DI (ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna): ndice de inflao apurado pela Fundao Getlio Vargas, com perodo de coleta do primeiro ao ltimo dia do ms de referncia e divulgao prxima ao dia 20 do ms posterior. Possui a mesma composio do IGP-M (ndice Geral de Preos do Mercado), diferenciando-se apenas o perodo de coleta. IPCA (ndice de Preos ao Consumidor Amplo): Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, o indicador nacional de inflao controlado pelo Banco Central do Brasil. Lojas ncora: Grandes lojas conhecidas pelo pblico, com caractersticas estruturais e mercadolgicas especiais, que funcionam como fora de atrao de consumidores, assegurando permanente afluncia e trnsito uniforme destes em todas as reas do shopping center. As lojas devem ter mais de 1.000 m para serem consideradas ncoras. Lojas Satlite: Pequenas lojas, sem caractersticas estruturais e mercadolgicas especiais, localizadas no entorno das Lojas ncora e destinadas ao comrcio em geral. Lucro Lquido Ajustado: Lucro Lquido Ajustado pelas despesas no recorrentes com o IPO, custos de reestruturao e amortizaes de gio provenientes de aquisies e fuses (incluindo impostos diferidos). Margem EBITDA: EBITDA dividido pela Receita Lquida. Margem NOI: NOI dividido pela receita de locao e receita lquida de estacionamento. Merchandising: todo tipo de locao em um shopping no vinculada a uma rea da ABL do shopping. Merchandising inclui receitas de quiosques, stands, cartazes, locao de espaos em pilares, portas e escadas rolantes, entre outros pontos de exposio em um shopping. Mix de Lojistas: Composio estratgica das lojas definida pelo administrador dos shoppings. Multiuso: Estratgia baseada no desenvolvimento de empreendimentos residenciais e torres comerciais em reas prximas aos shoppings.
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Participao Minoritria: Resultado das empresas controladas que no correspondem participao da companhia controladora e, consequentemente, so deduzidos do resultado da mesma. Receitas Diferidas: Cesso de Direitos diferida e despesas com recompra de lojas. Resultado Operacional Lquido: Net Operating Income, ou NOI. Refere-se soma do resultado operacional (receita de locao e despesas do shopping) e o resultado das operaes de estacionamento (receitas e despesas). Impostos sobre receita no so considerados. O NOI+CD tambm inclui a receita de cesso de direitos. Taxa de Ocupao: ABL locada dividida pela ABL total Taxa de Administrao: Tarifa cobrada aos locatrios e aos demais scios do shopping para custear a administrao do shopping. TJLP: Taxa de Juros de Longo Prazo custo usual de financiamento apurado pelo BNDES TR: Taxa Referencial Taxa mdia de juros utilizada pelo mercado.
Turnover (giro): Consiste na ABL locada no perodo dividida pela ABL total
Vacncia: rea bruta locvel no shopping disponvel para ser alugada. Vendas: Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos shoppings. Vendas na Mesma rea (na sigla em ingls SAS): a relao entre as vendas em uma mesma rea no ano anterior e o ABL da rea menos a taxa de vacncia. Vendas nas Mesmas Lojas (na sigla em ingls SSS): Vendas de lojas em operao h mais de um ano. VGV (Valor Geral de Vendas): Refere-se ao total de unidades venda em um empreendimento imobilirio multiplicado pelo valor de tabela de cada uma. Segmentos de Shopping Centers: Praa de Alimentao & rea Gourmet Inclui operaes de fast food e restaurantes Diversos Cosmticos, livrarias, cabeleireiros, lojas para animais, etc. Artigos para o lar e escritrio Lojas de aparelhos eletrnicos, decorao, arte, materiais para escritrio, etc. Servios Centros esportivos, centros de lazer, teatros, salas de cinema, centros mdicos, bancos, etc. Vesturio Lojas de roupas, calados e acessrios femininos e masculinos
Aviso Legal Este documento pode conter consideraes futuras que esto sujeitas a riscos e incertezas, uma vez que se baseiam nas expectativas da administrao da companhia, bem como nas informaes disponveis. Essas projees incluem afirmaes a respeito das intenes e expectativas atuais de nossa administrao. Os leitores/investidores devem estar cientes de que muitos fatores podem afetar nossos resultados fazendo com que sejam materialmente diferentes das projees contidas nesse relatrio. A companhia no est obrigada a atualizar tais afirmaes. As palavras "antecipar, desejar, "esperar, prever, pretender, "planejar, "prognosticar, projetar, objetivar" e termos similares so utilizados para identificar tais afirmaes. As projees referem-se a eventos futuros que podem ou no vir a ocorrer. Nossa futura situao financeira, resultados operacionais, participao de mercado e posicionamento competitivo podem diferir substancialmente daqueles expressos ou sugeridos em tais projees. Muitos dos fatores e valores que estabelecem esses resultados esto fora do controle ou expectativa da companhia.O leitor/investidor encorajado a no se basear totalmente nas informaes acima. Este documento contm informaes sobre projetos futuros que podero se tornar diversas devido a alteraes nas condies de mercado, alteraes de lei ou polticas governamentais, alteraes das condies de operao do projeto e dos respectivos custos, alterao de cronogramas, desempenho operacional, demanda de lojistas e consumidores, negociaes comerciais ou de outros fatores tcnicos e econmicos.
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