Avaliacao de Loteamento

LAUDO DE AVALIAÇÃO
SOLICITANTE : BANCO INDUSVAL & PARTNERS
PROPRIETÁRIO : BANCO INTERCAP S/A.
LOCAL DO IMÓVEL : ESTRADA RURAL SEM DENOMINAÇÃO

FAZENDA : DOIS IRMÃOS
MUNICÍPIO : SÃO ROQUE DE MINAS
ESTADO : MINAS GERAIS
TIPO DO IMÓVEL : FAZENDA COM REFLORESTAMENTO
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO : DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE MERCADO E

LIQUIDAÇÃO FORÇADA
NR. DO LAUDO : I-16.855 - P/ 12.870/2/16
DATA BASE : 15 DE MARÇO DE 2016.
Av. Brigadeiro Luís Antônio, 487 - 7º andar - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP 01317-909 - Fones: (11) 3168-8033 / 3111-3780
Site: www.appraisal.com.br - e-mail: appraisal@appraisal.com.br
FL.2/34
ÍNDICE
I. INTRODUÇÃO
1. OBJETIVO 03/34
2. DOCUMENTAÇÃO 03/34
3. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO 03/34
4. NOTA 03/34
II. VISTORIA
1. CONTEXTO GERAL 04/34
2. DESCRIÇÃO DO TERRENO 07/34
3. DESCRIÇÃO DO REFLORESTAMENTO 07/34
III. AVALIAÇÃO
1. VALOR DO TERRENO PARA MERCADO 08/34
2. VALOR DO REFLORESTAMENTO PARA MERCADO 09/34
3. RESUMO DE VALORES 10/34
IV. METODOLOGIA
1. TERRENO 11/34
2. REFLORESTAMENTO 12/34
V. CRITÉRIO
1. VALOR DE MERCADO 14/34
2. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA 14/34
VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS 15/34
VII. ENCERRAMENTO
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO 20/34
2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA 20/34
VIII. FOTOGRAFIAS 21/34
IX. FICHAS DE PESQUISA 24/34
X. ANEXO - PLANILHAS DE CÁLCULOS / 03 PÁGINAS 31/34
XI. TABELA DE VOLUME DE MADEIRA 32/34
XII. DOCUMENTAÇÃO / 08 PÁGINAS 34/34
FL.3/34
I. INTRODUÇÃO
Em atenção à solicitação de BANCO INDUSVAL & PARTNERS e nos termos de nossa

proposta, reportamos a análise e as conclusões do estudo relativo à propriedade em
referência.
1. OBJETIVO
Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de

uma Fazenda com Reflorestamento.
2. DOCUMENTAÇÃO
A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação

compreende: Matrícula n.º 5033, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis de São Roque
de Minas, com último registro (Av-13-5033) em 14 de outubro de 2015, tendo sido realizadas
medições de campo para complementação.
3. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e

14.653-3/04 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
4. NOTA
Na presente avaliação considera-se que as informações fornecidas por terceiros, referentes

às pesquisas de mercado, são verdadeiras e foram prestadas de boa fé.
FL.4/34
II. VISTORIA
1. CONTEXTO GERAL
1.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando compreende a Fazenda “Dois Irmãos”, localizado à Estrada Rural

sem denominação, Município e Comarca de São Roque de Minas, Estado de Minas
Gerais.
Enquadra-se em Zona Rural de acordo com o Projeto de Lei de Zoneamento do Município

de São Roque de Minas.
1.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
A Estrada Rural sem denominação tem características de via secundária, atendendo ao

tráfego local.
Desenvolve-se em traçado curvilíneo sobre perfil em aclive/declive, é dotada de uma pista

de rolamento em terra batida, mão direcional dupla, apresentando cerca de 7,00 metros de
largura entre os alinhamentos confrontantes.
Destacamos que estas características referem-se ao trecho onde está posicionado o imóvel.
FL.5/34
1.3. ROTEIRO
Em São Roque de Minas toma-se a Avenida Getúlio Vargas em direção a rotatória da

estátua do cristo. Nessa rotatória toma-se à esquerda e segue na via de pista dupla cerca
de 400 m até nova rotatória, onde toma-se a estrada de terra sentido Povoado dos Leite,
percorrendo-se nessa via cerca de 15 km até encontrar o povoado. Segue em frente sentido
“plantação de mogno africano” por cerca de 4,9 km até encontrar uma bifurcação, onde a
partir desse ponto pode-se tomar dois caminhos: Caminho 1: Pega-se a bifurcação à
esquerda e percorre-se cerca de 16,8 km até encontrar um novo entroncamento, onde
existe uma casa abandonada. Caminho 2: Segue em frente em direção da Capela de São
Sebastião / Bar do João Luís e percorre-se cerca de 13 km e após passar a capela, toma-se
a estrada à esquerda, percorrendo-se a distância de 7,9 km, até encontrar a referida casa
abandonada. Desse ponto, segue pela estrada em frente por cerca de 5,6 km até encontrar
um renque de eucaliptos, onde toma-se a estrada à esquerda existente entre os dois “mata-
burros”, onde percorre-se cerca de 3,6 km até encontrar a estrada de acesso ao imóvel
situada à esquerda. Desse ponto percorre-se cerca de 2,0 km nessa estrada que termina as
margens de um ribeirão. Cruzando-se o ribeirão percorre-se cerca de 1,2 km até encontrar o
limite da propriedade.
CROQUI DE ACESSO
Nota : Convertemos as coordenadas UTM do georeferenciamento e checamos

algumas delas no local com o GPS. Escolhemos alguns pontos chave e os
mesmos retornaram valores bem próximos aos documentados. Assim sendo,
nos certificamos que a propriedade visitada era a mesma documentada.
FL.6/34
1.4. ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES
Destaca-se como principal via de acesso à região a estrada de acesso ao Povoado dos
Leite.
1.5. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
A região possui ocupação heterogenia caracterizada por sítios e fazendas, destinadas à

pastagem, plantio de café e culturas anuais de milho, com densidade de edificação baixa e
nível econômico baixo.
O imóvel situa-se dentro da Zona de Amortecimento - ZA, do Parque Nacional da Serra da

Canastra, conforme figura abaixo:
Local do
imóvel
Essa situação implica em obter junto aos órgãos ambientais competentes, licença ambiental
para a realização de qualquer cultivo agrícola.
1.6. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local não possui nenhum melhoramento.
FL.7/34
2. DESCRIÇÃO DO TERRENO
2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO
De acordo com vistoria realizada "in loco" e documentação fornecida pelo solicitante, o
terreno avaliando apresenta as seguintes características:
. Área Total : 72,6683 ha

. Configuração : irregular
. Topografia : ondulada
. Solo : seco
Nota : A área citada foi obtida da cópia do seguinte documento:
1 - Matrícula n.º 5033, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis de São

Roque de Minas, com último registro (Av-13-5033) em 14 de outubro de
2015.
3. DESCRIÇÃO DO REFLORESTAMENTO
Sobre uma área de 39,10 hectares do terreno descrito e caracterizado, encontra-se

implantado um reflorestamento de eucaliptos, com idade estimada de 7 (sete) anos, com
espaçamento de plantio de 3,50 m x 2,50 m, com densidade de 1.143 plantas por hectare,
apresentando bom aspecto fitossanitário, tendo as árvores diâmetro a altura do peito - DAP
médio de 17,5 cm e altura útil estimada média de 12 metros.
FL.8/34
III. AVALIAÇÃO
1. VALOR DO TERRENO PARA MERCADO
Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos

um levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este
com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar
as características específicas do imóvel em questão.
Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e

eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista:
. Valor Unitário Básico : R$ 8.614,28 /ha

. Área do Terreno : 72,6683 ha
. Valor do Terreno para Mercado : R$ 625.985,00
FL.9/34
2. VALOR DO REFLORESTAMENTO PARA MERCADO
Para a determinação do valor do reflorestamento será considerada apenas a estimativa de

volume de madeira atualmente existente.
. Volume comercial individual (com casca) : 0,2045 m3

. Número de árvores por hectare : 1.143
. Volume comercial por hectare : 233,74 m3
. Valor unitário da madeira em pé : R$ 27,00/m3
. Valor por hectare do reflorestamento : R$ 6.311,07
. Área do reflorestamento : 39,10 hectares
. Valor do Reflorestamento para Mercado : R$ 247.000,00
FL.10/34
3. RESUMO DE VALORES
3.1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO
O Valor para Mercado do imóvel foi obtido com a somatória dos valores do terreno e do
volume atual de madeira do reflorestamento.
. Valor do Terreno para Mercado : R$ 625.985,00

. Valor do Reflorestamento para Mercado : R$ 247.000,00
. Valor do Imóvel para Mercado : R$ 872.985,00
. Valor Total do Imóvel para Mercado : R$ 873.000,00
3.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA
O Valor de Liquidação Forçada do imóvel foi aferido no mercado imobiliário local, através de
um fator de ajuste correspondente ao imóvel como um todo, levando-se em conta a situação
geral do imóvel em relação à região onde está inserido e a atual situação econômica,
visando maior liquidez.
Considerando as tendências da região e o mercado local, verificamos que o imóvel

avaliando apresenta características construtivas específicas fazendo com que sua
comercialização se torne restrita, com um tempo médio de comercialização de
aproximadamente 24 meses. Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo
mais curto, será necessário aplicarmos um deságio sobre o valor de mercado que tenha
equivalência ao tempo esperado.
R$ (Valor Total do Imóvel de Liquidação Forçada): Valor Mercado / Deságio
Onde:
DESÁGIO: (1+i)n
i: taxa de juros mensal = 2,618% (média de índices)
n: número de meses = 24 meses
R$ (Valor do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 872.985,00 * (1/ (1+0,02618)24

R$ (Valor do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 872.985,00 * 0,5379
R$ (Valor do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 469.579,00
R$ (Valor Total do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 470.000,00
FL.11/34
IV. METODOLOGIA
Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE -
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
1. TERRENO
Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :
PESQUISA DE MERCADO :
Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a

disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que
envolve pesquisas a respeito do mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas
do mesmo segmento e significativamente semelhantes na região do imóvel.
PESQUISA DIRIGIDA :
Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região
do imóvel, cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as
conclusões deste trabalho.
FL.12/34
2. REFLORESTAMENTO
Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :
VOLUME INDIVIDUAL DA ÁRVORE
Para a determinação do volume individual da árvore foi utilizada a tabela constante na

publicação “Mensuração e Gerenciamento de Pequenas Florestas”, editado pelo
Departamento de Ciências Florestais da Escola Superior de Agricultura “Luiz de Queiroz”
reproduzida do Anexo XI.
Foi considerado também a dissertação de mestrado do Eng° Florestal Gabriel Prata

denominado “Estimação do Risco e do Valor da Floresta para Fins Securitários”,
ESALQ/2012, notadamente a tabela a seguir:
FL.13/34
Por fim, também serviu de parâmetro para essa estimativa os dados da publicação
"Zoneamento do Potencial Produtivo do Eucalipto em Minas Gerais”, notadamente a figura
abaixo:
VALOR DA MADEIRA
O valor do m3 de madeira em pé foi obtido através de pesquisa junto a produtores da região

de Piumhi, e considerando-se a distância do centro consumidor e condições de acesso à
propriedade.
FL.14/34
V. CRITÉRIO
Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação

Forçada, assim definidos :
1. VALOR DE MERCADO
É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,

numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
2. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de
absorção pelo mercado.
FL.15/34
VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela
respectiva área do comparativo.
FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,

considerando-se a elasticidade da negociação no fechamento.
SITUAÇÃO E ACESSO: será adotado o critério de Norton, conforme quadro abaixo.
ACESSIBILIDADE ESCALA FATOR

VALOR
Ótimo (estrada asfaltada, tráfego permanente) 100% 1,00
Muito bom (estrada de 1a classe, não asfaltada, tráfego 95% 0,95

permanente)
Bom (estrada não pavimentada, tráfego geralmente permanente) 90% 0,90
Regular (estrada não pavimentada traçado e leitos desfavoráveis, 80% 0,80

servidões de passagem, tráfego sujeito a interrupções)
Mau (fecho nas servidões, interrupção na chuva) 75% 0,75
Péssimo (fecho nas servidões, interrupções por córrego sem 70% 0,70
ponte)
Encravada 60% 0,60
APROVEITAMENTO:
100% APROV. 1,00
80% APROV. (20% de reserva legal) 0,80
FL.16/34
SUPERFICIE: serão adotados os fatores de ponderação preconizados pelo Engº João Ruy
Canteiro em seu livro “Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação” - Editora Pini.
SUPERFÍCIE FATOR
SECA 1,00
ALAGADIÇA 0,95
BREJOSA OU PANTANOSA 0,90
PERMANENTEMENTE ALAGADA 0,80
DIMENSÕES DA GLEBA: os valores unitários de gleba rurais variam em função da

dimensão, de tal forma que as áreas menores alcançam um valor unitário quase sempre
maior, e vice-versa. Esta ocorrência é frequente no mercado imobiliário e relativamente
compreensível, face à faixa de interessados em uma eventual transação e o montante
envolvido. Assim, serão adotados os fatores constantes no trabalho da Comissão de Peritos
da E.E.J.I.
ESCALA
DIMENSÃO FATOR
VALOR
Até 1,00 ha 100% 2,00
Mais de 1,00 ha até 2,00 ha 95% 1,90
Mais de 2,00 ha até 5,00 ha 85% 1,70
Mais de 5,00 ha até 10,00 ha 75% 1,50
Mais de 10,00 ha até 50,00 ha 65% 1,30
Mais de 50,00 ha até 200,00 ha 60% 1,20
Mais de 200,00 ha até 500,00 ha 55% 1,10
Mais de 500,00 ha 50% 1,00
FL.17/34
TOPOGRAFIA: serão adotados os fatores propostos pelo Engº João Ruy Canteiro em seu
livro “Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação” - Editora Pini.
TOPOGRAFIA FATOR
Plano 1,10
Ondulado 1,00
Montanhoso 0,80
MELHORAMENTOS PÚBLICOS: serão adotados os fatores propostos pelo Engº João Ruy
Canteiro em seu livro “Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação” - Editora Pini.
MELHORAMENTO PÚBLICO FATOR
Luz domiciliar 0,15
Força 0,10
Rede telefônica 0,05
FL.18/34
CAPACIDADE DE USO DA TERRA: serão adotados os fatores determinados na tabela de

classificação criada pelo Engº Vitorino França, publicado no livro “Avaliações Rurais” -
Editora FEALQ, tabela que reproduzimos a seguir:
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DA TERRA
CLASSE DE VALORES SUBCLASSES DE VALORES

CAPACIDADE RELATIVOS CAPACIDADE RELATIVOS
I 100 I 100
IIs 88
II 80 IIe 80
IIe,s 74
IIIs 68
III 61 IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IVs 50
IV 47 IVe 47
IVe,s 44
FL.19/34
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da

programação, plotamos os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [(Fta / Ftc) + (Fsupa / Fsupc) + (Ftopa / Ftopc) + (Fapra / Faprc) +

(Fcapa / Fcapc) + (Facesa / Facesc) + (Fmelha / Fmelhc) + (Fga / Fgc) - número de
fatores + 1]
ONDE:
V = Valor comparativo
Pc = Preço de compra
Fo = Fator oferta
S = Área do elemento comparativo
Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)
Fsup = Fator superfície (elemento avaliando e comparativo)
Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)
Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo)
Fcap = Fator capacidade do solo (elemento avaliando e comparativo)
Faces = Fator acessibilidade (elemento avaliando e comparativo)
Fmelh = Fator melhoramento (elemento avaliando e comparativo)
Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo)
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada

adotando-se uma faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se
os elementos discordantes.
FL.20/34
VII. ENCERRAMENTO
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO
De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imóvel de propriedade de BANCO

INTERCAP S/A., situado na Estrada Rural sem denominação, Fazenda “Dois Irmãos”,
Município de São Roque de Minas, Estado de Minas Gerais, com área de 72,6683 ha de
terreno e 39,10 ha de reflorestamento, é por nós avaliado para Valor de Mercado em R$
873.000,00 (Oitocentos e setenta e três mil Reais), considerando a inexistência de ônus,
posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o
bem avaliado e a finalidade específica para qual foi destinada esta avaliação.
2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA
De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imóvel de propriedade de BANCO

INTERCAP S/A., situado na Estrada Rural sem denominação, Fazenda “Dois Irmãos”,
Município de São Roque de Minas, Estado de Minas Gerais, com área de 72,6683 ha de
terreno e 39,10 ha de reflorestamento, é por nós avaliado para Valor de Liquidação Forçada
em R$ 470.000,00 (Quatrocentos e setenta mil Reais), considerando a inexistência de ônus,
posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o
bem avaliado e a finalidade específica para qual foi destinada esta avaliação.
São Paulo, 15 de Março de 2016.
APPRAISAL
AVALIAÇÕES E ENGENHARIA LTDA.
CREA - SP 324322
_____________________________________________
ILTON FERNANDES RUIC
DIRETOR RESPONSÁVEL - CREA-SP. 51818
FL.21/34
VIII. FOTOGRAFIAS
FL.22/34
VISTA PARCIAL DA ESTRADA DE ACESSO AO IMÓVEL
VISTA PARCIAL DA ESTRADA DE ACESSO AO IMÓVEL NO PONTO

DE CRUZAMENTO COM UM CÓRREGO
FL.23/34
VISTA PARCIAL DO IMÓVEL AO FUNDO
VISTA PARCIAL DO REFLORESTAMENTO EXISTENTE NO IMÓVEL
FL.24/34
IX. FICHAS DE PESQUISA
FL.25/34
FICHA DE PESQUISA DE TERRENO

NR 01
.Estado : Minas Gerais
.Município : São Roque de Minas, divisa com o município de Tapira
.Endereço : A 50 km de São Roque de Minas e 10 km de Tapira
.Zona : Rural
.Área Total : 120,00 ha
.Topografia : Ondulada
.Observação :
.Oferta : R$ 1.000.000,00
.Informante : Adilson Negócios Imobiliários
(16) 99182-7071
.Cálculo do Preço Unitário à Vista para : Março / 2016
.R$ 1.000.000,00 x 0,90 / 120,00 ha = R$ 7.500,00 /ha
Pesquisador : A.P.R.
FL.26/34

NR 02
.Município : São Roque de Minas
.Endereço : A 30 km de São Roque de Minas, 20 km do asfalto
.Zona : Rural
.Topografia : Suave Ondulada/Plana
.Observação :
.Oferta : R$ 2.520.000,00
.Informante : Sordi Empreendimentos Imobiliários
(16) 3911-9970
.R$ 2.520.000,00 x 0,90 / 203,28 ha = R$ 11.157,02 /ha
FL.27/34

NR 03
.Endereço : Córrego da Taquara, a 25 km de São Roque de Minas
.Zona : Rural
.Observação :
.Oferta : R$ 893.000,00
.Informante : Toninho Imóveis
(37) 3433-1909
.R$ 893.000,00 x 0,90 / 120,00 ha = R$ 6.697,50 /ha
FL.28/34

NR 04
.Endereço : A 30 km de São Roque de Minas
.Zona : Rural
.Observação :
.Oferta : R$ 700.000,00
.Informante : Evandro Imóveis
(37) 3433-1761
.R$ 700.000,00 x 0,90 / 96,80 ha = R$ 6.508,26 /ha
FL.29/34

NR 05
.Município : Piumhi
.Endereço : A 35 km de Piumhi, 7 km de terra
.Zona : Rural
.Observação :
.Oferta : R$ 650.000,00
.Informante : Canadá Imóveis
(16) 3110-5166
.R$ 650.000,00 x 0,90 / 82,28 ha = R$ 7.109,87 /ha
FL.30/34

NR 06
.Endereço : 25 km de São Roque de Minas
.Zona : Rural
.Observação :
.Oferta : R$ 3.500.000,00
.Informante : Sordi Empreendimentos Imobiliários
(16) 3911-9970
.R$ 3.500.000,00 x 0,90 / 412,00 ha = R$ 7.645,63 /ha
FL.31/34
X. ANEXO - PLANILHAS DE CÁLCULOS
FL.32/34
XI. TABELA DE VOLUME DE MADEIRA
FL.33/34
FL.34/34
XII. DOCUMENTAÇÃO

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

SOLICITANTE : BANCO INDUSVAL & PARTNERS

PROPRIETÁRIO : BANCO INTERCAP S/A.

LOCAL DO IMÓVEL : ESTRADA RURAL SEM DENOMINAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL : FAZENDA COM REFLORESTAMENTO

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO : DETERMINAÇÃO DOS VALORES DE MERCADO E

NR. DO LAUDO : I-16.855 - P/ 12.870/2/16

DATA BASE : 15 DE MARÇO DE 2016.

Em atenção à solicitação de BANCO INDUSVAL & PARTNERS e nos termos de nossa

Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de

A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação

3. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e

Na presente avaliação considera-se que as informações fornecidas por terceiros, referentes

O imóvel avaliando compreende a Fazenda “Dois Irmãos”, localizado à Estrada Rural

Enquadra-se em Zona Rural de acordo com o Projeto de Lei de Zoneamento do Município

1.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

A Estrada Rural sem denominação tem características de via secundária, atendendo ao

Desenvolve-se em traçado curvilíneo sobre perfil em aclive/declive, é dotada de uma pista

Em São Roque de Minas toma-se a Avenida Getúlio Vargas em direção a rotatória da

Nota : Convertemos as coordenadas UTM do georeferenciamento e checamos

1.5. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

A região possui ocupação heterogenia caracterizada por sítios e fazendas, destinadas à

O imóvel situa-se dentro da Zona de Amortecimento - ZA, do Parque Nacional da Serra da

1.6. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local não possui nenhum melhoramento.

2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO

. Área Total : 72,6683 ha

Nota : A área citada foi obtida da cópia do seguinte documento:

1 - Matrícula n.º 5033, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis de São

Sobre uma área de 39,10 hectares do terreno descrito e caracterizado, encontra-se

1. VALOR DO TERRENO PARA MERCADO

Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos

Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e

. Valor Unitário Básico : R$ 8.614,28 /ha

2. VALOR DO REFLORESTAMENTO PARA MERCADO

Para a determinação do valor do reflorestamento será considerada apenas a estimativa de

. Volume comercial individual (com casca) : 0,2045 m3

3.1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO

. Valor do Terreno para Mercado : R$ 625.985,00

3.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Considerando as tendências da região e o mercado local, verificamos que o imóvel

R$ (Valor Total do Imóvel de Liquidação Forçada): Valor Mercado / Deságio

R$ (Valor do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 872.985,00 * (1/ (1+0,02618)24

R$ (Valor Total do Imóvel de Liquidação Forçada) : R$ 470.000,00

Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da

Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :

Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a

Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :

VOLUME INDIVIDUAL DA ÁRVORE

Para a determinação do volume individual da árvore foi utilizada a tabela constante na

Foi considerado também a dissertação de mestrado do Eng° Florestal Gabriel Prata

O valor do m3 de madeira em pé foi obtido através de pesquisa junto a produtores da região

Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação

É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,

2. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado,

SITUAÇÃO E ACESSO: será adotado o critério de Norton, conforme quadro abaixo.

ACESSIBILIDADE ESCALA FATOR

Ótimo (estrada asfaltada, tráfego permanente) 100% 1,00

Muito bom (estrada de 1a classe, não asfaltada, tráfego 95% 0,95

Bom (estrada não pavimentada, tráfego geralmente permanente) 90% 0,90