O CAMINHO

O objetivo é manter a construção dentro do orçamento. Será utilizado o ciclo PERT, composto
de 6 fases. É uma estrutura que permite organizar os assuntos em sequência (trazendo clareza e
evitando estresse), permitindo concluir uma obra dentro do orçamento. Cada fase corresponde a um
módulo.

FASE 1: TERRENO
Aspectos como topografia (terreno plano, em aclive ou declive), tipo de solo (fundação e
sondagem), interferência em obras vizinhas e restrições legais vão impactar nos custos do projeto.

FASE 2: SISTEMAS CONSTRUTIVOS

O desenvolvimento de um projeto depende do sistema construtivo. Cada tipo de ideia de projeto
pede um sistema construtivo (alvenaria, madeira, steel frame, estrutura metálica, isopor). Deve-se
defini-lo antes de pensar no projeto.

FASE 3: PROJETOS
Diferentes tipos de projetos (arquitetura, interiores, estrutural, elétrico, hidráulico) e seus inter-
relacionamentos (conflitos entre os diferentes projetos). É responsável por grande parte do custo
futuro.

FASE 4: PLANEJAMENTO FINANCEIRO

Impossível planejar as finanças sem passar pela definição das etapas anteriores. É o coração do
projeto.

FASE 5: MÃO DE OBRA

Modelos de contratos e como mitigar os problemas relacionados? Contratar com material ou sem?
Contratar por empreitada global ou parcial? Contrato de administração. Pedreiro, construtora ou
empreiteiro. Impostos: como calcular, quem paga, como abater e como não ser multado?

FASE 6: EXECUÇÃO DA OBRA

Importante para reduzir custos, mas a real economia está nas 5 fases anteriores, que respondem por
95% do custo total. Aspectos como telhado ou manta? Paredes de gesso ou reboco? Como evitar
retrabalhos? Tipos de laje. Como impermeabilizar?

A FORMA MAIS EFETIVA DE ECONOMIZAR:

A chave para economizar está em traçar o melhor caminho entre o início e o fim da obra. Planejar
tudo com antecedência e seguir o planejamento, evitando experimentação e a descoberta das
decisões a tomar em tempo de execução. Os dois principais erros são:
1 - Acreditar que a obra estará dentro do orçamento através de cotações no mercado.
Construir barato (bem) é diferente de comprar barato (bem). A responsabilidade pela economia não
deve estar na fase execução, responsável por 5% do custo total da obra.
2 – Acreditar que a diferença de custos será tirada nos acabamentos. A fase de acabamento
corresponde a, aproximadamente, 18% do custo total. Desta forma, ao diminuir a qualidade dos
acabamentos pela metade, estamos economizando apenas em torno de 7-9% do total.
A maior economia acontece antes (fases 1 a 5), não durante (fase 6).
 FASE 1: TERRENO
TERRENOS EM ACLIVE
Geram custos devido à necessidade preparação do lote, como escavar para nivelar e construir um
muro de arrimo. O tempo necessário para esta preparação (pode passar de 2 meses) também impacta
os custos, que podem passar de R$100mil. Estes custos costumam ser repassados por construtoras.
A escavação gera um bota-fora de terra que aumenta o volume teórico calculado de terra a ser
removido em 30-40% devido ao empolamento, podendo ser necessários várias dezenas de
caminhões para isso.
Os muros de arrimos possuem fundação. Eles devem ser impermeabilizados e ter drenagem para
aliviar o peso da água que se acumula no terreno por trás dele. Quanto mais alto o arrimo, mais caro
ele se torna (aumento exponencial). A altura é o fator que mais influencia no cálculo do
dimensionamento do muro de arrimo, sendo desejável mantê-los até aproximadamente 2m de altura.
Uma estratégia para diminuir os custos do arrimo é escalonar a construção em degraus, dividindo
um muro de arrimo grande em dois ou mais, de altura menor.
Uma opção ao arrimo é construir um talude (pelo menos a 45°), principalmente se houver vegetação
para evitar assoreamento. Porém, ele consome área do terreno equivalente a sua altura (bom para
lotes grandes). Também é possível combinar muros de arrimos com taludes.
Outra estratégia para construir em aclive está em colocar a garagem no ponto mais baixo do terreno
(pavimento de alívio) e iniciar a construção a partir daí, aumentando a cota do terreno e diminuindo
o bota-fora de terra.

TERRENOS EM DECLIVE
Não impõem tanta preparação de terrenos como no caso dos aclives, porém, comumente geram
construções muito grandes, estourando o poder de metragem. Como os projetos consideram do
nível da rua para cima, pode existir uma grande metragem abaixo deste nível a ser preenchida. Pode
ocorrer também um desperdício de área abaixo do nível da rua, ficando sem construção útil, já que,
de qualquer forma, uma fundação deverá ser construída (parte mais cara). Avaliamos os declives em
números de andares (3m). Quase nunca compensa, economicamente, nivelar um declive.
Para declives menores que 1m, pode compensar preencher com terra. Acima disso, aconselha-se
deixar vazio (podendo ser utilizado como passagem de tubulações, facilitando a manutenção).
Se o declive é moderado (se aproxima de 1 andar), compensa elevar a construção para acomodar 1
andar extra, aproveitando bem a metragem, visto que os acabamentos não farão grande diferença no
custo (do alto padrão para o baixo, a diferença é de 20-25%).
Se o declive é grande (se aproxima de 2 andares), os custos aumentam bastante devido a construção
de 3 pavimentos (1 no nível da rua), principalmente no que se refere a fundação.
Se o declive é considerável (mais de 3 andares), o comprometimento do poder de metragem
aumenta, pois é cada vez mais necessário construir acessos (escadas) que roubam metragem dos
andares, além das dificuldades já encontradas em se construir 3 pavimentos.
Podemos reduzir os impactos de um declive usando a estratégia do rebaixo, que consiste em
rebaixar a casa um pouco (usando uma rampa por exemplo). Porém, devemos observar a captação
de água das chuvas (casa abaixo do nível da rua). Pode ser necessário o uso de bombas de
escoamento.
SOLO
O tipo de solo determina o tipo de fundação, no que diz respeito a sua resistência. É necessário um
relatório de sondagem para confeccionar o projeto de fundação. Não é aconselhável
reaproveitar sondagens de vizinhos, pois a natureza do solo pode mudar de forma abrupta. O
relatório informa quantos golpes (SPT) são necessários para aprofundar 1 m de solo. É desejável
que numa faixa entre 4-6m de profundidade, seja encontrado um SPT em torno de 20 e que na faixa
dos 10m, tenhamos um SPT na faixa de 40. Normalmente, o relatório de sondagem é finalizado ao
atingir um SPT em torno de 40-50.
Um solo adequado pode permitir o uso de máquina perfuratriz (o custo é inferior ao da mão de obra
para perfuração manual, além de muito mais rápido). O limite para uso garantido de perfuratriz
geralmente está em um SPT máximo de 25.
Há casos de um gasto superior a R$250mil para fundação, imposto pelo relatório de sondagem, que
pode ser feito a qualquer tempo e não vence, custando em torno de R$2mil.
Não é preciso sondar o terreno inteiro. Na prática, sonda-se apenas a área de projeção da
construção. De acordo com a NBR 8036/83, até uma área de projeção de 200m2, faz-se 2 furos de
sondagem.
Podem existir 4 obstáculos em termos de custo para fundação:
1 - Aterro: oferece pouca resistência. Por isso, não é aconselhável aterrar terrenos em declive.
Encarece a fundação.
2 - Terreno muito mole: Semelhante acima.
3 - Terreno muito duro: Também encarece a fundação pois pode demandar mão de obra manual,
mais cara.
4 - Presença de água muito perto da superfície.

FUNDAÇÃO
É o item com maior peso nos custos de construção. É uma soma das características do solo (obtidas
com a sondagem) com as da estrutura da construção (obtidas com o projeto). Pode ser um ponto de
muita economia massiva ao ser reavaliado (mesmo com pequenas mudanças). Existem 3 tipos de
fundação: Radier, sapatas e estacas.
*RADIER: É uma placa de concreto (muitas vezes sem escavação) que serve com base para a casa,
com aproximadamente 12 cm de altura. Durante sua construção já são passadas todas as instalações
(elétrica, hidráulica, águas de chuva, esgoto e etc), sem possibilidade de mudança posterior. Gasta
pouco aço, pouco concreto, pouca forma e pouca mão de obra. É a fundação mais barata.
Ele se comporta melhor quando as paredes são estruturais (construções em alvenaria
estrutural, ICF e isopor, steel frame, tijolo ecológico), sendo desaconselhado o uso de colunas
(alta carga no piso).
Deve-se colocar uma lona para isolar o radier do solo para prevenir perda de água para o solo. Pode
ser usado em qualquer sistema construtivo e não deixa a casa solta no terreno. Não leva a trincas.
Como limitação, só pode ser usado em ambientes planos. Normalmente, construções de médio e
alto padrão não utilizam este método (peso da construção).
*SAPATAS: É uma fundação superficial (em torno de 1-2m de profundidade) de forma retangular,
de onde nasce o pilar da casa. Gasta pouco concreto e pouco aço, porém gasta muita mão de obra
(escavação, concretagem, fôrma dos pilares, posicionamento do aço, re-aterro) e tempo (1-2 meses
no mínimo) para ser feita. Casas de padrão mais baixo (mais leves) pedem sapatas de 70x70cm ou
de 80x60cm (podem se abertas na mão). Para casas de alto padrão, as sapatas ficam muito grandes,
o que pode aumentar bastante o custo.
Valem se a mão de obra é barata, se a casa é relativamente leve e o radier não atende (sapatas
pequenas). Devemos pensar também no tempo de execução das sapatas, que tende a ser longo.
*ESTACAS ESCAVADAS: Uma máquina escava diversos buracos no terreno, que foi previamente
marcado (em torno de 5-7m de profundidade). Tem a vantagem de ser extremamente rápido
(podendo demorar até 1 dia para furar tudo), o que pode compensar economicamente (diária da
máquina X mão de obra da sapata). É especialmente recomendado para construções de médio e alto
padrão (casas mais pesadas). As máquinas podem ser usadas em terrenos pouco inclinados. Os furos
feitos devem ser preenchidos por concreto (o mais rápido possível) para evitar que a terra retirada
caia de volta. A terra retirada para escavar os furos é descartada (bota-fora de terra que deve ser
incluído nos custos).
Dentro dos furos vão os pilares da fundação. Se o diâmetro dos furos for maior que as medidas dos
pilares, podemos dispensar o uso de blocos de fundação (caixas que recebem os pilares), o que pode
gerar grande economia.
Como limitações, a perfuratriz só trabalha até um SPT = 25 no máximo (observar o relatório de
sondagem). Além disso, a máquina não consegue trabalhar em terrenos com inclinação grande. O
acesso ao lote também pode dificultar o uso da máquina.
O fator a se considerar para o custo é o consumo de concreto, determinado pelo diâmetro da
estaca. Dobrar o diâmetro da estaca faz o consumo de concreto quadruplicar. Até um
diâmetro de 60cm, o projeto pode valer economicamente. Acima de 70cm de diâmetro, o
projeto pode ficar anti-econômico. O projeto deve ser analisado neste quesito. Uma estaca de
50cm de diâmetro consome em torno de 1m3 de concreto, equivalente a uma sapata de
dimensões 1,4X1,2X0,6m, porém, o tempo de execução é muito diferente.
Exemplo: Para uma estaca de 5m de comprimento, se baixarmos o diâmetro de 80cm para
60cm, o custo do concreto cai de R$1150 para R$580 POR ESTACA!!!

ROTEIRO PARA ESCOLHA

A princípio, optamos por radier (baixo custo, mas geralmente usado em sistemas construtivos não
tradicionais), em seguida, pelas estacas (rapidez de execução) e só então, por sapatas. Algumas
questões podem ajudar na escolha:

PERGUNTAS SIM NÃO ESCOLHA

O sistema construtivo é
X SAPATA OU ESTACA
o tradicional?
Terreno nivelado ou vai
X SAPATA OU ESTACA
nivelar
Construção médio ou
X SAPATA OU ESTACA
alto padrão?
Terreno muito
X SAPATA
íngreme?
Terreno de fácil
X SAPATA
acesso?
Sondagem mostra solo
muito duro ou com X SAPATA
pedregulhos?

O custo ótimo é uma fundação usando radier. Depois disso, o uso de estacas de 50cm de diâmetro
com 5m de profundidade. Muito acima disso, provavelmente, será melhor usar sapatas.
 FASE 2: SISTEMAS CONSTRUTIVOS
Para termos uma base de comparação entre os diversos sistemas, vamos orçar uma casa em vários
sistemas construtivos diferentes (caso real), basicamente comparando fundação, estrutura e
fechamentos. O restante do orçamento não tem impacto direto no orçamento. O terreno tem leve
aclive (2m, que envolve muro de arrimo e retirada de terra), possui 280m2, possui piscina, jardim, 2
pisos e possui um balanço frontal de 5m (parte do piso superior flutuante, acima da garagem), com
os seguintes objetivos:
1) Vantagens e desvantagens;
2) Limitações arquitetônicas;
3) Custos.

A busca por novos sistemas, diferentes do tradicional (em alvenaria), se dá em grande parte pela
pulverização do contrato tradicional de construção em diversos profissionais e fornecedores (aço,
madeira, concreto, carpinteiros, pedreiros, etc). Este fato aumenta muito a chance de perder o
controle do orçamento. As construções alternativas aumentam a assertividade e previsibilidade dos
gastos. Porém, o maior obstáculo é a comparação justa de valores entre os sistemas. O projeto pode
favorecer a escolha de um determinado sistema.
Um sistema alternativo precisa ser DURÁVEL (sem manutenção no curto/médio prazo).
Um sistema alternativo precisa ser CONFORTÁVEL (conforto térmico e acústico).
Um sistema alternativo precisa ser ADAPTÁVEL (possibilita ampliações e reformas).
Um sistema alternativo precisa ser RENTÁVEL (investimento feito deve se valorizar no tempo).

SISTEMA 1: ALVENARIA TRADICIONAL

É o sistema mais comum e, por isso, será usado como base para comparação entre os sistemas.
Construção altamente artesanal (tudo feito no canteiro) no aspecto estrutural: necessário molde e
travamentos pra o concreto da estrutura de pilares e vigas usando madeira – caixaria, que será
descartada gerando entulho e custos pra comprar e descartar toda essa madeira. Há a opção de
madeirite (mais caro, porém mais resistente pra ser reutilizado); no aspecto de vedação: paredes
produzidas com tijolos empilhados individualmente, gerando maior prazo, menor eficiência e maior
propensão a erros; e no aspecto de instalações: paredes recém-construídas são rasgadas para a
passagem de tubulações, gerando mais entulho.

SISTEMA 2: ESTRUTURA METÁLICA

É indicada quando as estruturas sofrem maiores cargas de tração, torção e cisalhamento, devido a
menor resistência do concreto a estes tipos de forças. Por isto, preenchemos o concreto com
vergalhões. Quando o uso de vergalhões deve ser muito intenso para suportar cargas ou o limite do
concreto começa a ser atingido (como vãos muito grande, balanços e grande espaços abertos),
compensa usar toda a estrutura de metal. É uma aplicação muito específica e mais cara.
Os perfis metálicos são comprados e beneficiados com 6m por uma fábrica (alta precisão), para
depois serem enviados ao canteiro (devemos pensar em medidas compatíveis com os perfis). A
fundação deve ser feita com cuidado para não acontecer problemas de precisão nos encaixes.
Cuidado com juntas de dilatação (dilatação do metal é muito superior à do concreto).

SISTEMA 3: STEEL FRAME

Esqueleto de metal leve revestido com placas resistentes. Difere da estrutura metálica (pesada). É
muito rápido para construir. Existem diversas placas para revestimento:
Revestimento externo: cimentícias (resistentes a água), OSB (resistentes a impactos, mas necessita
de tratamento contra chuva).
Revestimento interno: placas brancas (para ambientes secos) e placas verdes (para ambientes
úmidos, menos chuva).
É possível construir quase qualquer coisa no steel (possui limitações como os outros sistemas,
principalmente o preço neste caso). É resistente e firme (durável). Fácil de reformar (adaptável).
Tem conforto próximo ao da alvenaria (térmico e acústico), porém, precisa de tratamentos que vão
onerar o projeto.
No projeto em análise, não é possível fazer o balanço frontal usando steel frame, sendo necessário
mesclar este sistema com estrutura metálica para executar este traço arquitetônico, o que
encareceria ainda mais o projeto.
Este método é o mais diferente de todos. A partir da fundação, a empresa entrega as paredes,
telhados e a estrutura de fechamento, bastando dar o acabamento. Por isto, o contrato com a
empresa é caro. A obra é bem mais rápida.

SISTEMA 4: ALVENARIA ESTRUTURAL

Na alvenaria tradicional, o esqueleto da construção é composto de pilares e colunas. As paredes de
tijolos não têm função estrutural, apenas de fechamento e vedação, o que aumenta as possibilidades
de adaptação (demolição de paredes para reforma).
Na alvenaria estrutural (ou autoportante), as paredes fazem a função estrutural, não havendo a
necessidade de pilares e colunas. Os tijolos são substituídos por blocos de concreto de 2 tipos:
canaleta (em formato de “U”) e blocos vazados. Ambos são vazados para a inserção de barras de
aço (vergalhões) na estrutura para reforço e enrijecimento.
A maior redução de custo está na fôrma (caixaria) e no uso de concreto. Há boa redução no uso de
aço e no tempo de construção. Com este sistema, podemos fazer uma fundação mais leve (radier),
devido menor transferência de carga para o solo (carga diluída por toda a área da parede).
Como limitação, há a impossibilidade de se ter vãos e aberturas muito grande (necessário mesclar
com outro sistema) e a baixa adaptação devido impossibilidade de demolir paredes (que são
estruturais).
No projeto em análise, não é possível construir tudo usando alvenaria estrutural devido ao balanço
frontal e algumas partes terem um vão muito grande. Usaremos alvenaria estrutural apenas nos
fundos da casa (aproximadamente 120m2).
Necessário avaliar se a economia vale frente a impossibilidade de reformas futuras.

SISTEMA 5: ISOPOR (ICF OU EPS)

Na alvenaria tradicional, as paredes de tijolos não têm função estrutural. No sistema EPS, as
paredes fazem a função estrutural, não havendo a necessidade de pilares e colunas, semelhante a
alvenaria estrutural. As paredes são preenchidas de concreto e aço, mas a fôrma é de isopor.
Existe um tipo de construção em EPS chamado de painel monolítico, onde pranchas de isopor
espessas são cercadas com uma tela de aço em ambas as faces. Depois, a tela é coberta por
argamassa ou microconcreto. Ainda não vale utilizar este sistema, devido mão de obra precária.
No sistema EPS, a forma de isopor não é descartada (gerando conforto térmico e acústico). As
fôrmas são diferentes (estrutural e vedação), dependendo do local onde serão aplicadas.
As instalações elétricas são feitas direto no isopor, semelhante à alvenaria (rasgos). Após os
acabamentos, não é possível diferenciar o EPS da alvenaria (isopor não fica aparente).
A quantidade de mão de obra é bem reduzida devido à leveza dos materiais (também não precisa de
qualificação) e a velocidade da obra aumenta bastante. Porém, o valorA fundação pode ser mais
leve. Uma vantagem adicional é a ótima isolação da umidade do solo. Devido às propriedades
isolantes do isopor, é recomendada para climas extremos.
Possui alguma inflexibilidade para reformas. Reboco tem dificuldade de aderência, sendo
necessário tratamento especial para o isopor, já havendo soluções para este problema. Existe alguma
dificuldade em financiar obras em EPS.
No projeto em análise, não é possível fazer o balanço frontal usando EPS.
Apesar da economia na fundação e em outros ítens, a estrutura é bastante cara devido à
tecnologia envolvida (isopor) e ao preenchimento com concreto e aço.

SISTEMA 6: TIJOLO ECOLÓGICO

Técnica ainda pouco explorada, mas com grande potencial. Chamado de ecológico porque não rebe
o processo de queima. Também é estrutural, dispensando uso de pilares e vigas. Cada peça de tijolo
pode ser fabricada com medidas específicas, sendo necessário adequar as medidas do projeto para
não haver desperdício. Deve-se considerar um pequeno espaço que fica entre os tijolos durante a
montagem (cerca de 1mm) no projeto. O tijolo é vazado, por onde passarão as partes da instalação
elétrica e hidráulica, em conjunto com canaletas também do mesmo material do tijolo. É mais
resistente que o concreto estrutural. Por dentro, os tijolos são preenchidos com concreto e aço
(graut). Cada parede é ancorada em outra perpendicular para fixação. Podemos usar como
fechamento, junto com estrutura metálica.
Devemos ter cuidado com a 1a fiada das paredes de tijolo ecológico. Ela deve ter os pontos de graut,
passagem da elétrica, da hidráulica e nivelamento.
Os tijolos são assentados com cola especial. Não há reboco, os tijolos ficam à vista.
No projeto em análise, não é possível fazer o balanço frontal usando tijolo ecológico e uma parte
pequena precisaria do apoio de um sistema de alvenaria.

MAIS MENOS
SISTEMA PRÓS CONTRAS TOTAL
GASTO GASTO
Mais Ineficiência Mão de obra BASE
conhecida e durante a
mais utilizada construção,
prazo maior,
ALVENARIA
geração de
TRADICIONAL
entulhos, alto
custo com
material
descartável
Consegue Caro pra Projetos, Canteiro, 10% MAIS
transpor as fabricar e estrutura, fundação, CARO
limitações do montar, exige pintura locação de
concreto, projeto equipamentos
ESTRTURA margem de específico , mão de obra
METÁLICA erro mínima,
velocidade de
montagem e
segurança de
execução
STEEL FRAME Velocidade de Mão de obra e Contrato Canteiro, 20%-30%
montagem e ferramentas especial fundação, MAIS CARO
segurança de mais alvenaria e DEVIDO
execução, específicas fechamentos, CONTRATO
versatilidade, revestimentos ESPECIAL
margem de argamassados
erro mínima , pintura,
equipamentos
 , mão de obra
Velocidade de Inflexibilidade -------------- Fundação, CUSTO
ALVENARIA montagem para reformas estrutura PRATICAMEN
ESTRUTURAL TE
EMPATADO
Velocidade de Alguma Estrutura Canteiro, ~5% MAIS
montagem, inflexibilidade (paredes), fundação, CARO
imune à para reformas projeto alvenaria e
umidade do fechamentos,
solo, margem equipamentos
de erro
ISOPOR (ICF) mínima, mão
de obra
diminuída,
extremo
conforto
térmico e
acústico
Velocidade de -------------- -------------- Fundação, ~20% MAIS
montagem, estrutura, BARATO OU
TIJOLO margem de revestimentos MESMO
ECOLÓGICO erro mínima argamassados CUSTO,
, pintura, mão MESCLANDO
de obra COM METAL

FASE 3: PROJETOS
SEQUÊNCIA DOS PROJETOS: A ordem de contratação dos projetos evita
problemas técnicos que vão se manifestar na execução da obra, onde são SEMPRE muito mais
caros de serem corrigidos.
A partir do lote, contratamos um projeto arquitetônico (necessário estudo topográfico), de onde
saem as definições de fundação, projeto estrutural, interiores e documentações (alvará da prefeitura
para liberação da obra, baixa ou “habite-se” ao final da obra, Certidão Negativa de débitos
referentes a impostos e averbação, onde o lote se transforma em casa efetivamente). É o projeto
mais importante para a questão do custo.
O projeto estrutural é derivado do projeto arquitetônico e definirá o projeto hidráulico.
De forma semelhante, o projeto de interiores (que até pode ser opcional, mas deve ser sempre feito
antes do projeto elétrico) deriva do arquitetônico e definirá o projeto elétrico.
A partir disto, poderemos ter projetos opcionais (automação, paisagismo, etc…).
O engenheiro deve fazer a compatibilização dos projetos para a fase de execução. Ele deve ser
contratado o quanto antes e pode auxiliar desde a decisão sobre a escolha de terreno. Os projetos
mais sujeitos a problemas de compatibilização e que devem ser mais cuidadosamente estudados
são: arquitetônico com estrutural, estrutural com hidráulico, hidráulico com interiores,
hidráulica com arquitetônico, interiores com elétrico.
Abaixo está um esquema representativo da sequência sugerida:
 LOTE

PROJETO
ARQUITETÔNICO

DOCUMENTOS PROJETO PROJETO

ESTRUTURAL INTERIORES

ALVARÁ
PROJETO PROJETO
HIDRÁULICO ELÉTRICO

EXECUÇÃO PROJETOS
DA OBRA OPCIONAIS

HABITE-SE CND AVERBAÇÃO

O serviço de levantamento topográfico inclui a demarcação exata dos limites do lote. Pode gerar
brigas judiciais, devido marcação dos limites do lote malfeita. Ideal é a emissão de Atestado de
Responsabilidade Técnica (ART) pelo topógrafo (e engenheiro). O topógrafo também pode sinalizar
os pontos de fundação no levantamento.

PROJETO ARQUITETÔNICO
Possui 2 finalidades: atender ao cliente (gostos, objetivo, etc) e atender à lei (prefeitura). O preço do
projeto pode não variar muito (e o custo da obra não muda de um projeto para outro). Porém,
projetos arquitetônicos podem fazer grande diferença no aproveitamento de espaços (estilo de
projetar do arquiteto e nível de detalhamento do projeto). É possível alguma economia quando o
projeto arquitetônico entra em detalhes de interiores, por exemplo, numa fase posterior da execução
da obra. Alguns fatores podem encarecer a obra, sendo necessário reflexão para mitigá-los ou para
não ser surpreendido:
METRAGEM: Pode ser um vilão. É necessidade fundamental acertar a metragem (tamanho da
obra que é possível finalizar, baseado no poder financeiro). O projeto arquitetônico deve planejar a
metragem de acordo com a capacidade de execução.
Passagens, acessos, beirais e corredores são metragem que não significam algo útil para o
proprietário, mas consomem recursos para serem construídos (desperdício).
Algumas metragens são mais caras do que outras, como áreas molhadas (banheiros).
A metragem construída refere-se à metragem coberta, por isso, devemos ter cuidado com terraços
(geram gasto para construir, mas não contam como área construída), que podem ocorrer devido
diferença de metragem entre 2 pisos. Podemos optar por um pé direito duplo para aproveitar melhor
a metragem.
VÃOS E GEOMETRIA: O primeiro impacto que grandes áreas abertas (acima de 50 m2,, como
garagem, espaço gourmet, sala conjugada com cozinha) podem trazer é o desafio do ponto de vista
da engenharia, devido às cargas que as colunas devem suportar.
Outro impacto está na complexidade da execução da obra. Existem transições entre obras simples e
mais complexas que podem encarecer a construção. Numa obra simples, um pedreiro pode ser
suficiente para produzir a caixaria com tábuas (travamento de madeira), o aço pode chegar montado
no canteiro e o escoramento pode ser leve. Numa obra mais complexa, um carpinteiro pode ser
necessário para produzir a caixaria do concreto com madeirite (bem mais caro que madeira, com
travamento de metal), assim como um armador para montar toda a ferragem no canteiro, levando a
um escoramento pesado (torre metálica).
Um último impacto está na fundação da construção com grandes vãos, que deve ser reforçada para
suportar, além do peso da estrutura, a tendência de torção dos pilares.
SIMETRIA: É importante avaliar a simetria vertical dos vários pisos, de preferência colocando
parede sobre parede no projeto dos andares (facilita inserção de colunas). Isto enxuga os custos de
execução da construção. Especial alerta em construções com 3 andares neste sentido.
Quando temos um piso inferior muito aberto, com vários compartimentos (quartos) no piso
superior, as vigas descarregam num vão aberto. Elas serão escondidas no teto posteriormente,
rebaixando o pé direito (espaço amplo, mas espremido).
ESTÉTICA: Ítens que podem encarecer a construção:
1- Vidros: tendem a custar entre 8 e 9 vezes mais do que alvenaria;
2- Ripados, brises ou pergolados;
3- Detalhes arredondados;
4- Escadas: as mais caras podem custar 8 a 9 mil a mais que outra mais barata;
5- Interiores (marcenaria, iluminação embutida, acabamento);
6- Deck de madeira;

PROJETO ESTRUTURAL
Uma vez que a planta definida no projeto de arquitetura está definida, vamos submetê-la ao
engenheiro estrutural (ou calculista). O projeto estrutural é composto de um projeto de fundação e
outro da estrutura propriamente dita (projeto estrutural). Os objetivos de um projeto estrutural são 3:
a estrutura não ruir (fácil para projetos simples, mas não para construções de alto padrão), ter
estética (conflitos entre arquitetura e engenharia) e a estrutura não possuir trincas ou vibrações
(desconforto). Sempre é necessário cobrar um retorno do engenheiro estrutural, pois os projetos
arquitetônicos podem ser modificados por ele.
O impacto orçamentário de um projeto estrutural está ligado principalmente aos custos do aço,
concreto e laje. Destes 3 fatores, a atenção deve ser concentrada no uso do aço. Conforme o padrão
de construção, podemos estimar o consumo de aço da seguinte forma:

PADRÃO DE POPULAR MÉDIO ALTO ATÍPICO

CONSTRUÇÃO
CONSUMO DE 12 15-18 22-25 >30
AÇO (KG/M2)

Supondo um preço de R$ 10,50 o quilo do aço, uma construção de alto padrão de 300 m2 teremos
um custo estimado de aproximadamente, no mínimo R$ 69.300,00 de aço. Assim, podemos revisar
o projeto estrutural ou o arquitetônico para adequar os custos à realidade.

PROJETOS COMPLEMENTARES
Outros projetos compõem o conjunto mínimo do que é necessário para começar uma obra, como o
projeto elétrico e o hidráulico. Podemos ter projetos opcionais, como interiores, automação,
marcenaria, paisagismo, luminotécnico.
O projeto hidráulico contempla águas frias, quentes, pluviais, esgoto e instalações (como piscina,
por exemplo). Apesar de ser o projeto menos seguido culturalmente, é recomendável fazer e seguir
este projeto para evitar problemas como mau cheiro (pode ser devido a cálculo errado da pressão
em tubulações), pressão insuficiente em torneiras e chuveiros, estética (comprometendo o projeto de
arquitetura, devido dificuldade de esconder os tubos)
O projeto elétrico contempla o correto dimensionamento de cargas e fios de acordo com a
necessidade. A maior parte do custo está na entrada da energia vinda da concessionária (diâmetro e
comprimento dos cabos que chegam na residência e o disjuntor de entrada).

PROJETOS DE CUSTO MÍNIMO

Existem alguns fatores que podem baratear uma obra, embora nem todos possam ser aplicados em
um projeto individual. Tudo depende do padrão de projeto escolhido (baixo, médio ou alto), mas
sempre será possível aplicar algum destes fatores que tendem a baixar os custos.
Do total, 95% do custo da obra está na fase de projetos (desenho e planejamento) e apenas 5% está
na fase de execução (escolha de fornecedores, cotações e substituições de material). Existem 5
grandes fatores de projeto que devemos avaliar em termos tornar o projeto mais barato:
1- Paredes Estruturas: Tornam a obra inegavelmente mais barata e mais rápida ao não usar um
esqueleto (pilar, viga e laje). Assim, sistemas como alvenaria estrutural, ICF e tijolo ecológico
trazem um baixo custo de execução de paredes. Para comparação, é possível reduzir custos em 30%
em relação ao concreto armado, devido ao custo menor com madeira (caixaria) e aço.
2- Fundação otimizada: Deve ser analisada cuidadosamente e, se possível, revisada. Paredes
estruturais têm como consequência uma fundação possivelmente mais barata (possível uso de
radier), por exemplo. Aqui temos a principal oportunidade de corte de custos da obra, sendo
possível economias de mais de R$ 30 mil neste ponto. Cuidado com o projeto recomendado pelo
engenheiro calculista neste quesito. Ele pode recomendar um sistema de fundação apenas por
vício ou por estar mais confortável ao projetar usando tal sistema. Recomenda-se testar o uso
de estacas finas.
3- Agredir minimamente o terreno: Custos com adequações de terrenos (máquinas, contenção,
arrimos, drenagem, etc) são sempre muito elevados, podendo chegar a 20% da obra. É mais barato
adequar a casa ao terreno do que o oposto. Terrenos em aclives geram gastos relativos a bota-fora
de terra, arrimos (taludes são mais baratos) e drenagem. Terrenos em declives geram custos
relativos às dimensões impostas para a casa.
4- Estrutura otimizada: O principal ponto! As dimensões são cruciais. Todo o resto
(acabamentos) pode ser customizável para ajuste orçamentário. Em insumos como vergalhão, areia,
aço, brita, cimento, laje temos baixo poder de barganha para ajustes orçamentários (preços são
praticamente fixos, com pouca variação). Na fase de acabamentos, temos alto poder de interferência
nos custos.
PRIVILEGIAR A SIMETRIA ENTRE ANDARES (no que se refere a tamanhos de cômodos,
paredes sobrepostas e distâncias entre colunas, evitando proeminências de fachadas e vigas).
Estes detalhes são decididos no projeto de arquitetura, sendo de difícil conciliação (1° piso com
poucas paredes e espaços abertos, 2° piso com muitas paredes devido recortes dos cômodos). Pelo
menos, deve-se prever espaços para colunas no projeto arquitetônico. Andares não simétricos
também trazem dificuldade para esconder tubos, conexões e passagens e elétrica.
TENTAR MANTER VÃOS DE ATÉ 5m (cuidado com salas amplas ou integradas à cozinha,
espaço gourmet, garagem).
CUIDADO COM PAREDES APOIADAS SOBRE LAJES (necessário reforçar estrutura).
CUIDADO COM GARAGEM (DIMENSÃO, POSIÇÃO E LAJE). Quando não há nada sobre a
garagem, sua estrutura pode ser menos robusta (não tem necessidade de laje).
CUIDADO COM ASPECTOS ESTÉTICOS DA ARQUITETURA (balanços e vãos-livres
elevam o consumo de aço).
5- Estética e demais aspectos: Sistemas estruturais aparentes (metais, blocos e concreto) levam
ao custo menor (estilo industrial), pois teremos menos processos empilhados na mesma parede
(tijolos, chapisco, reboco e pintura).
Acabamentos padronizados (cômodos com o mesmo tipo de acabamento) diminuem o custo da
obra, pois é mais fácil gerenciar o aproveitamento e diminuir perdas.
Obras rápidas são mais baratas.
Cobertura do tipo platibanda com manta asfáltica diminui o custo da obra (telhado estilo
colonial é caro).
Contrato por administração diminui o custo da obra.
É possível não bater laje a última laje (do teto), porém haverá uma barreira a menos contra chuvas,
térmica e acústica, mas trará economia significativa na estrutura.

FASE 4: PLANEJAMENTO FINANCEIRO

O planejamento financeiro vai além da boa previsão do quanto vai custar a obra. Envolve a
PREVISÃO (antecipação de custos da construção, viabilidade de custos da obra, estratégias para
alteração do planejamento visando a correção dos custos), fase que ocorre antes do início da obra.
Envolve também o MONITORAMENTO (verificação contínua da conformidade dos gastos com a
previsão), fase que ocorre durante a obra. Além disso, envolve CATALOGAR (os profissionais
mantêm banco de dados próprio, relativo a custos, para futuros empreendimentos), fase que ocorre
ao término da obra.
O planejamento financeiro é diferente da orçamentação, ciência da engenharia que envolve a
confecção de orçamentos profissionais com vista à licitação. Planejamento financeiro pode se
confundir com orçamentação, porém, o foco do orçamento é o domínio da viabilidade de custos do
projeto, permitindo correções para adequação.
O planejamento será dividido em 5 fases ou níveis:
1) Dimensão, relacionada com o tamanho e proporções;
2) Divisão dos custos em fases e insumos, permitindo maior domínio sobre os custos;
3) Verificação da divisão de custos feita anteriormente com vista a possíveis adequações;
4) Definição de metas para alguns itens com custo muito variável, como acabamentos;
5) Planejamento nível profissional.
As fases 2, 3 e 4 tratam da viabilidade da obra e propicia a eventuais correções, visando reduzir o
custo.

NÍVEL 1 - DIMENSÃO: O CUSTO POR METRO QUADRADO

Pode variar muito (impreciso) conforme o padrão de construção, porém, fornece uma primeira
estimativa, um norte para onde devemos levar o projeto. Podemos utilizar referências regionais para
valores (CUB, que não inclui detalhes como adequação de terreno, administração da obra, piscina,
fundação, projetos e outros). Na prática, vamos aumentar o valor do CUB em 30% para uma
estimativa mais realista. Se este valor já estiver muito além do orçamento, já é um mau início. Isto é
conhecido como poder de metragem. Também podemos realizar pesquisas com construtores,
vizinhos, engenheiros, etc, a respeito do custo do metro quadrado, observando o padrão a ser
construído.
É necessário também fazer verificações das necessidades de adequação de terreno, fator que pode
exercer grande influência no orçamento da construção. Detalhes de terrenos em aclive (como bota-
fora de terra, arrimo, impermeabilização, drenagem e tempo) ou declive devem ser considerados
pois oneram a obra. O bota-fora de terra pode ser calculado como a metragem cúbica de terra a ser
removida com uma folga de 60 cm aproximadamente (para os trabalhos subsequentes), acrescido de
40% devido empolamento. Os demais custos costumam ficar, juntos, entre 1,5 e 2 vezes o custo do
bota-fora.

NÍVEL 2 – DIVISÃO POR FASES E INSUMOS:

Neste momento, não vamos nos preocupar com custos de mão de obra (MDO, será vista
posteriormente), que inclui pedreiro (parte grossa + acabamento), eletricista, bombeiro hidráulico,
pintor e, às vezes, telhadeiro. Por ora, basta a noção de que quanto mais alto o padrão de
construção, menor é a proporção de gato com MDO em relação ao gasto com materiais. Todas as
proporções citadas são uma média.
Normalmente, o custo de MDO gira em torno de 35%-50% do orçamento (para um padrão médio-
alto, em torno de R$900 a R$1200/m2).
Consideraremos os custos de materiais e de itens aplicados ou instalados (forro de gesso, por
exemplo).
DIVISÃO POR FASES

Normalmente, uma obra pode ser dividida em 2 grandes fases: fase grossa (fundação, lajes, paredes,
etc..) que consome 60% do orçamento e fase de finalização (reboco, acabamentos, etc…) que
consome 40% do orçamento. Estas proporções dizem respeito a uma construção de médio padrão
(simples, mas bem-feita). Ao elevar o padrão, essas proporções tendem a se inverter.
Vamos dividir a obra em 22 fases, que estão compreendidas nas supracitadas.
A fase de acabamento corresponde a 18% do orçamento. Não adianta reduzir a qualidade dos
acabamentos visando redução de custos, pois o impacto global é baixo.
A fase de estrutura (16%) e fundação (6%), juntas, são responsáveis por 22%. Nestas fases, o custo
dos materiais tem pouca margem de negociação (envolvem cimento, aço, areia, brita, madeira) e o
projeto é quem via ditar estes custos.
A fase de esquadrias (engloba, vidros, portas internas, pergolados, guarda-corpo, etc..) é
responsável por 15% do orçamento.
Estas 3 fases já totalizam mais de 50% de uso do orçamento e são de fácil verificação. Exemplos de
outras fases e suas contribuições no orçamento:
-Marmoraria + louças + metias: 6%;
-Luminotécnica: 6%;
-Elétrica + hidráulica + instalações especiais: 5%;
-Alvenaria, pinturas, forro de gesso, coberturas, reboco: 3%.
Existem outras fases, que contribuem com percentuais menores do orçamento.
O seguinte documento mostra as diversas fases com seus percentuais e uma sugestão de orçamento
para a obra:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\5- Dividindo por
fases_orçamento_500K.xlsx

DIVISÃO POR INSUMOS

Existem insumos que são necessários em diversas fases da obra. Não importando o padrão da obra,
de uma lista com centenas ou até milhares de insumos, os top 10 mais caros (que consomem em
torno de 60% do orçamento total) são sempre os mesmos. Entre eles, estão:
- SEMPRE: COMPRA DE REVESTIMENTOS (FASE DE ACABAMENTOS), AÇO (FASES
DE FUNDAÇÃO E ESTRUTURA), CONCRETO (FASES DE FUNDAÇÃO E
ESTRUTURA), LAJES (NORMALMENTE PRÉ-MOLDADA), CONTRATO DE
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO (FASE DE ESQUADRIAS, NORMALMENTE O MAIOR
MONTANTE NAS MÃOS DE 1 ÚNICO FORNECEDOR).
- QUASE SEMPRE (90% DAS OBRAS): LUMINÁRIAS, CONTRATO DE
MARMORARIA, LOUÇAS E METAIS.
Outros insumos que também têm o potencial de consumir parcela considerável do orçamento, mas
que nem sempre são necessários nas obras: TERRAPLANAGEM (DEPENDENTE DO
TERRENO), INSTALAÇÕES ELÉTRICAS, TELHADO E IMPERMEABILIZAÇÃO.
 NÍVEL 3 – VERIFICAÇÃO DA DIVISÃO FEITA ANTERIORMENTE

Após a divisão feita na fase 2, vamos verificar se os custos das fases e dos insumos fazem sentido
frente ao orçamento total disponível para a obra.

A PROVA DE FOGO: VERIFICANDO DA ESTRUTURA

Os custos com a estrutura (e fundação) possuem nenhuma ou mínima margem para mudanças, visto
que os insumos (aço, concreto e lajes) são praticamente tabelados, fazendo com que o projeto fique
no controle.
- AÇO: O consumo aproximado é o seguinte: casas populares – 12 Kg/m2; padrão médio – 15 a 18
Kg/m2; alto padrão – 22 a 25 Kg/m2; padrão atípico - 30 Kg/m2 ou mais. Estas informações estão
no projeto estrutural.
- CONCRETO: O consumo aproximado é o seguinte: padrão normal/médio – 0,3 m3/m2; alto
padrão – 0,55 m3/m2. Estas informações estão no projeto estrutural.
- LAJES: Compostas por ferragem com armaduras, vigotas e isopor. Depende da metragem de cada
laje. Estas informações estão no projeto estrutural.
Ao somar todos os custos acima, o valor NÃO PODE ULTRAPASSAR 25% do custo total com
materiais.
As variáveis que podem ser mexidas, em caso de disparidade na relação custo da estrutura/custo dos
materiais para adequá-lo a porcentagem são a metragem construída, o tipo de arquitetura, e o
sistema construtivo.
VERIFICANDO DAS ESQUADRIAS

Incluem portas, vidraças, janelas e brises. Calcular a metragem quadrada das esquadrias.
Ao somar todos os custos acima, o valor NÃO PODE ULTRAPASSAR 10% do custo total com
materiais.

VERIFICANDO O ACABAMENTO (REVESTIMENTOS)

Ao longo da construção, geralmente o desembolso é alto no início (fase cinza) e até a metade no
tempo, baixa e conforme a obra vai se aproximando do fim, aumenta novamente da metade para o
fim (fase de acabamentos, metais e louças, esquadrias).
Como a fase de acabamento envolve grande personalização (escolha de revestimentos, pisos, forro
de gesso, elétrica, paisagismo, luminárias, marmoraria, louças e metais, etc...), vamos estabelecer
metas de gastos para esse nível.
Destes itens, o maior gasto fica por conta dos revestimentos (porcelanato, pastilhas, cerâmica, piso
vinílico, piso laminado, rodapés) e o segundo maior, por conta da argamassa.
Vamos planilhar pardes e pisos por cômodo, com o objetivo de determinar a metragem quadrada de
cada item. No fim da planilha teremos uma estimativa boa da metragem quadrada total de
revestimento consumido (desconsiderando as perdas). Podemos considerar um valor R$ 150,00 para
o metro quadrado do alto padrão como meta.
Como curiosidade, a quantidade de sacos de argamassa (tipo AC-3) usada nos revestimento é
estimada como o quociente da divisão da metragem total dos revestimentos por 2,5.
O seguinte documento mostra a planilha e uma sugestão de orçamento para a obra:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\9- Verificando o
acabamento.xlsx

OUTRAS VERIFICAÇÕES
Aqui, vamos levantar os custos de luminárias, louças e metais, e o contrato de marmoraria.
Seguindo a lógica anterior, também vamos estabelecer metas de gastos de forma semelhante ao que
já foi feito.
O seguinte documento mostra a planilha e uma sugestão de orçamento para a obra:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\10- Outras
verificações.xlsx
ESTRATÉGIAS FINANCEIRAS
Visto que uma obra envolve grande quantidade de gastos, vamos buscar a estratégia mais eficiente
para ter benefícios ao movimentar uma quantia desta monta. A estratégia é sempre buscar vantagens
nas instituições. Vamos dividir as estratégias em antes, durante e depois da obra.
- ANTES: Estruturar as movimentações financeiras (usar banco digital para evitar cobranças de
taxas), separar as contas da obra do orçamento familiar, utilizar um cartão de crédito que acumule
pontos (cashback ou milhas), adotar estratégia para blindagem contra aumento no custo de materiais
(aplicar o dinheiro para rendimento mínimo igual ao IPCA, mas com liquidez adequada).
- DURANTE: Monitorar o desembolso, pedir para o emissor das notas fiscais para inserir o CNO
da obra.
-DEPOIS: Pensar na valorização da construção após finalizada (mesmo se não for vender) evitando
mudanças de projeto (impede a documentação regularizada e diminui o valor, ou dificulta uma
futura venda); Sempre ter a documentação regularizada; Se houver necessidade de alterações, fazer
depois de ter a documentação da prefeitura; Evitar detalhes que aumentam a manutenção da
construção; Decidir sempre em favor de uma melhor comercialização no futuro.

NÍVEL 4 – VIABILIDADE DA OBRA

Podemos dividir a obra, segundo os custos, em 2 fases: mão de obra (responsável por 40%) e
materiais (responsável por 60%). A mão de obra pode ter seu custo travado, conforme veremos
adiante. Dentro dos materiais, os 10 itens mais caros são responsáveis por até 80% do custo
estimado com materiais. Então, somos capazes de mapear quase 50% do custo global apenas
conhecendo o custo dos materiais. As porcentagens são aproximadas e o custo de mão obra fica
proporcionalmente menor conforme o padrão construtivo e de materiais aumentam.
Um estudo de viabilidade deve começar pelas fases mais caras da construção: Estrutura,
esquadrias, acabamentos. Para um planejamento de custos com vistas a viabilizar ou não a obra,
utilizar a planilha em:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\12- Zerando a
viabilidade (Introdução).xlsx
Esta planilha já vem com dados preenchidos da última obra realizada, de alto padrão em Belo
Horizonte.
1- Preencher a aba “Referências atualizadas” com as informações relativas à região. Os números
já preenchidos são refentes à cidade de Belo Horizonte. Esta aba serve de referência para as outras.
2- Preencher a aba “Planilhamento Básico”. Esta aba acelera o uso da planilha e fornece uma
referência rápida para os cálculos, fornecendo a metragem e a área de cada ambiente, incluindo piso
e teto.
A tabela puxa os dados das abas citadas acima. Em todas as abas, temos a opção de inserir dados tão
precisos quanto possível (a partir dos projetos estrutural, arquitetônico, etc…) ou estimar dados
baseados nas aproximações e estimativas vistas ao longo do texto até aqui. A planilha é repleta de
fórmulas. Nas estimativas, cuidado com as fórmulas. A planilha deve ser revisitada e sofrer
ajustes e correções constantemente.
Nunca considerar os custos como “cravados”. É saudável considerar uma variação de 10 a 15% para
mais ou para menos, de forma que a planilha represente 90% do orçamento disponível. Por vezes,
devido à grande possibilidade de customização dos itens e da grande variação de preços,
vamos trabalhar com uma meta de gastos, em vez de uma estimativa ou de um cálculo preciso.
 FASE 1 DE OBRA

Vamos iniciar a análise detalhando a 1a metade da obra, a fase grossa (alvenaria, concreto, estrutura,
etc…), onde o custo de cada fase é, quase que totalmente, determinado pelos projetos:
1- PROJETOS: Projeto arquitetônico, sondagem, projeto estrutural, de instalações (elétrico e
hidráulico), de interiores, de automação e outros
2- TAXAS: Emissão de alvará, ARTs de execução e projetos, habite-se (após a obra), custos com
financiamento, averbação em cartório e outros. Excetuando os custos com financiamento, estas
taxas costumam ficar em torno de R$ 5.000
3- CANTEIRO E DESPESAS GERAIS: O principal custo aqui é com barracão de obras,
tapumes, higiene e canteiro. É altamente dependente das regras do condomínio. Considerar no
mínimo um banheiro, tapumes e um barracão para estocagem de materiais. Engloba também custo
com ferramentas, contas de água e energia.
4- SERVIÇOS PRELIMINARES: Gabarito, topografia, terraplanagem e bota-fora de terra (custo
pode ser extremamente alto, normalmente feito por empreitada).
5- FUNDAÇÃO: fundação propriamente dita (estacas, blocos e baldrames). Calculado em aba à
parte, envolve escavação, concreto e aço e bota-fora de terra após a fundação. Recomendável retirar
informações do projeto e considerar uma folga de 5% para custos. Em uma estimativa, podemos
considerar o custo com fundação como 6% do custo com materiais.
6- ARRIMOS E CONTENÇÕES: Calculado em aba à parte, envolve escavação, concreto e aço.
Recomendável retirar informações do projeto. Como estimativa, podemos considerar este custo
como 1,5X o custo da terraplanagem.
7- ESTRUTURA: Calculado em aba à parte, envolve escoramento, madeiras, concreto, lajes pré-
fabricadas, aço e outros (cimento, areia, brita, espaçadores, pregos, arames…. Considerar uma folga
de 5%).
Aço: Recomendável retirar informações do projeto estrutural (não prevê cada detalhe, por isso, há a
folga de 5%). Como estimativa, podemos considerar este custo como o consumo por m2 de acordo
com o padrão construtivo já visto.
Concreto: De forma semelhante, recomendável retirar informações do projeto estrutural (a planilha
não prevê as perdas que acontecem, por isso, considerar folga de 20%). Na aba “Referências
atualizadas”, considerar o custo do concreto bombeado.
Lajes pré-fabricadas: Calcular a área coberta (aproximadamente, a área construída). De forma
semelhante, recomendável retirar informações do projeto estrutural. Considerar a laje de piso, de
teto e beirais (aumentam o perímetro).
Madeiras: Muito varável, dependente do projeto (padrão da obra e sistema construtivo).
Normalmente, entre 200 e 300 chapas. Como estimativa, podemos considerar este custo como
semelhante ao custo das lajes (entre 905 e 110% das lajes).
Escoramento: Como estimativa, podemos considerar este custo como metade do custo das lajes.
Podemos submeter o projeto estrutural a uma empresa de aluguel de escoras e orçar com mais
precisão (projeto de escoramento normalmente é grátis). Tendem a encarecer o escoramento: pé
direito duplo, beirais e lajes maciças.
8- ALVENARIA E FECHAMENTOS: Calculado em aba à parte, usar a tabela para aproveitar as
fórmulas, preenchendo o comprimento e a altura das paredes. De forma semelhante, recomendável
retirar informações do projeto estrutural e não retirar os vãos, para prevenir perdas.
9- REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS: Calculado em aba à parte, envolve reboco e contra
piso. De forma semelhante, recomendável retirar informações do projeto estrutural (já planilhado da
alvenaria). A coluna referente ao número de repetições é devido uma parede ser rebocada 2 vezes (2
lados), enquanto um muro ou contra piso ser rebocado apenas 1 vez. A coluna “Espessura” refere-se
à espessura do reboco. Considerar os custos dos insumos na parte final da aba. A espessura do
reboco pode aumentar bastante o custo deste item (paredes tortas).
Os itens 10- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS e 11- INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS possuem
grande possibilidade de personalização, sendo mais lógico estabelecer uma meta de gastos,
uma referência de custo mínimo (na aba “Referências atualizadas”). Um projeto de alto
padrão pode ser 40% mais caro.
12- INSTALAÇÕES ESPECIAIS: Exclui instalações elétricas e hidráulicas. Contempla toda a
infraestrutura que precisa ser deixada pronta para que o sistema seja instalado posteriormente. Não
envolve custos com equipamentos. Em geral, são custos pequenos.
13- IMPERMEABILIZAÇÕES: Calculado em aba à parte. Apagar na aba correspondente todos
os ambientes que não serão impermeabilizados. De forma semelhante, recomendável retirar
informações do projeto estrutural (já planilhado da alvenaria). Preencher o tipo de revestimento e
seus custos. Considerar folga de 35% no custo, devido perdas nas junções das superfícies. A
impermeabilização da laje fica no item “Cobertura” para facilitar a comparação com telhados (não
exigem cobertura).

FASE 2 DE OBRA

Vencida a 1a metade da obra (fase grossa), vamos iniciar a análise da 2a metade, usando uma ideia
de metas, objetivos máximos permitidos de gastos:
14- ACABAMENTOS: Considera revestimentos (porcelanatos, pastilhas, pisos, cerâmicas….). Já
temos o planilhamento dos ambientes (pisos e paredes). Esta aba mostra o total de revestimento
necessário (estimativa), o custo médio por m2 de acabamento (meta) e a quantidade de sacos de
argamassa necessária (preço já preenchido anteriormente, tipo AC-3). O projeto de interiores pode
detalhar os acabamentos, tornando as contas mais precisas. Considera também granitos e pedras,
ralo linear, deck de madeira, rejunte e outros acabamentos mais peculiares.
15- COBERTURA: Normalmente a escolha entre telhado e manta pende para a segunda opção, por
questões de manutenção, infiltração, vazamentos e instalação de placas solares. Telhados envolve o
custo com calhas e rufos. Os custos com manta são estimados com mais facilidade (já temos
planilhado o preço do m2 de laje e de manta). O custo da impermeabilização da laje está nesta seção
para facilitar a comparação de custos com o telhado.
16- ESQUADRIAS: Representam em torno de 10% do custo global (caro!!!). Relacionar todas as
esquadrias (no projeto é possível ter um quadro de esquadrias). Ajustar o custo nas referências.
Atenção ao custo do contrato de esquadrias e ao de guarda-corpos (varandas e terrenos em declive),
especialmente os de vidro. Portas de madeira já compradas prontas agilizam muito a construção
(não precisam de montagem e pintura; são instaladas normalmente em 1 dia, após a pintura da obra;
já chegam montadas e acabadas de fábrica).
17- DECORAÇÃO E LUMINOTÉCNICA: Devido à grande volatilidade de preços e quantidade
de opções, este item deve ser pensado como uma meta. O objetivo é ficar dentro do parâmetro
mínimo, exposto na aba “Referências atualizadas”.
18- BANCADAS, LOUÇAS E METAIS: O principal item aqui é o contrato de marmoraria para
construção das bancadas. Devido à grande volatilidade de preços das pedras e quantidade de
opções, este item deve ser pensado como uma meta. O objetivo é ficar dentro do parâmetro mínimo,
exposto na aba “Referências atualizadas”. O padrão da obra é o principal influenciador deste custo.
Há possibilidade de detalhes maiores no projeto de interiores. Louças e metais podem ser
discriminados conforme tabela na aba correspondente. Aqui, há a opção de comprar em sites.
19- FORROS: Já temos a metragem de ambientes e perímetro dos ambientes. A aba “Forros”
considera estes números para os cálculos.
20- PINTURAS EXTERNA E INTERNA: Devido à grande volatilidade de preços das pedras e
quantidade de opções, este item deve ser pensado como uma meta. O objetivo é ficar dentro do
parâmetro mínimo, exposto na aba “Referências atualizadas”. O padrão da obra é o principal
influenciador deste custo. O parâmetro mínimo aqui já comporta uma boa tinta e uma boa solução
de fachada.
Demais partes incluem pavimentações, área verde, finalização (limpeza final e pequenos arremates)
24- CONTRATOS ESPECIAIS: Contratos terceirizados como automação, equipamentos pra
piscina, sauna, energia solar, biometria, cortinas motorizadas, etc…. Em sua maioria, são opcionais.
25- LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS: Contratação de máquinas para a execução da obra
(vibrador, betoneira, serras, martelete, etc…). Custos com andaimes (os mais caros) estão na seção
de “Rebocos” ou “Pinturas”.

PASSOS PARA DEFINIR ORÇAMENTO DETALHADO

A orçamentação é uma ciência complexa. As grandes empresas dedicam um setor à parte para isso,
com profissionais exclusivamente dedicados a esta tarefa. Aqui, não será explorada a mesma
profundidade de uma grande empresa, porém, os fundamentos do orçar serão mantidos, com foco
na prática. Estes fundamentos são divididos em 4 passos que permitem uma previsão de orçamento
mais preciso:
1- definir o projetos: Pelo menos devemos ter estabelecido as definições de projeto arquitetônico e
estrutural. Os demais projetos têm impactos menores no custo, mas quanto melhor definidos,
melhor será a previsão de gastos. A falta de definição do escopo da obra (o que será feito) é a causa
do estouro de orçamento. Na definição do projeto arquitetônico, cuidado com o projeto de interiores
(ambos caminham juntos).
2- listar quantidades: Dependente da definição dos projetos. Aqui vamos calcular a quantidade de
insumos necessários (tijolo, areia, brita, gesso, pisos, concreto, aço, etc…) e, posteriormente, o
custo total de cada um deles para compôr o orçamento, baseados nos projetos. É IMPORTANTE
TER UM PROJETO DETALHADO QUE LISTE CORRETAMENTE AS QUANTIDADES
DOS INSUMOS. Utilizar a planilha fornecida em VIABILIDADE DA OBRA.
3- calcular os custos: Agora vamos determinar o custo unitário de cada insumo que foi
determinado no passo anterior. Baseado nas quantidades do projeto e no custo unitário de cada
insumo, vamos calcular o custo total de cada insumo e, assim, da construção como um todo.
Existem órgãos que publicam estes custos básicos de construção (SINAPI da CEF, índice TCPO da
PINI, SICRO -mais voltado para construção de estradas).
Melhor que as referências prontas dos órgãos acima é um banco de dados próprio, cotando no
mercado local.
4- distribuir os custos num cronograma: Como os recursos necessários, definidos no orçamento,
serão consumidos ao longo do tempo? Devemos criar mecanismos de monitoramento para verificar
se a obra está no orçamento ou se tem risco de estourá-lo, como um cronograma. Este cronograma
organiza a obra quanto ao prazo e à sequência de tarefas, onde a maioria das tarefas de uma obra
dura em torno 5 a 10 dias. O cronograma também deve apresentar a distribuição dos custos ao longo
do tempo. Usar como opção simplificada a planilha em:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\5- Distribuindo no
Cronograma.xlsx

CONTROLE DO DESEMBOLSO

Após executar os 4 passos acima (planejamento) podemos dar início da obra. Após o início da obra,
vamos usar este plano de custos para monitorar o andamento da construção. Sugere-se usar a
planilha para registro dos gastos em:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\6- Controle do
desembolso.xlsx
Nesta planilha, na aba “Materiais”, existe a divisão por fases da obra e por classe (onde cada
insumo pode aparecer em várias fases).
O controle do desembolso será comparado com o planejamento que foi feito.

CONTROLE DO AVANÇO FÍSICO

Entendimento do percentual dos eventos de obra já concluídos. Existem diversas formas de
ponderar (adotar um critério) estes percentuais (pelo tempo de execução, pelo prazo, pelo custo….).
Vamos ponderar de acordo com o custo do evento. Sugere-se usar a planilha para registro em:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\5- Distribuindo no
Cronograma.xlsx
Ao preencher o avanço percentual de cada tarefa na aba “Cálculo do Avanço”, a aba “Curva
Avanço” vai mostrar um comparativo entre as curvas de avanço planejado e executado. Observe que
a linha que define o avanço planejado não pode ter segmentos com grande diferença e inclinação
(significando uma boa divisão de tarefas).

ANÁLISE DE VALOR AGREGADO

O planejamento de custos e o monitoramento do controle do avanço físico são atividades que

inicialmente caminham separadamente. Posteriormente, vamos juntá-las e para formar uma análise
do valor agregado dentro do andamento da obra. Esta análise vai considerar e comparar 3
dimensões: o planejado, o andamento físico da obra e o desembolso financeiro.
Uma obra pode estar atrasada, considerando o andamento físico e o planejado, mas desconsiderando
o orçamento;
Uma obra pode estar estourada, considerando o orçamento e o planejado, mas desconsiderando o
andamento físico;
Uma obra pode estar atrasada sem estar estourada, ou seja, o andamento físico está aquém do
planejado, mas as atividades executadas estão dentro do orçamento. A planilha anterior do controle
do avanço físico auxilia nesta análise, uma vez que o critério usado foi o custo dos eventos.
FASE 5: MÃO DE OBRA
A contratação da mão de obra deve acontecer sempre a partir da posse dos projetos, principalmente
o arquitetônico e o estrutural. Vamos analisar a contratação do ponto de vista de 3 aspectos:
Valor: Cada tipo de contrato impacta o orçamento em um valor diferente;
Risco: Para o contratante e para o contratado;
Garantia: A forma de garantia depende do tipo de contrato.
Faremos um estudo também dos impostos que acarretam a contratação de mão de obra,
principalmente INSS.

GPS BÁSICO DE CONTRATAÇÃO

Existem alguns fundamentos que precisamos entender antes de partir para a contratação da mão de
obra:
Contratação com material ou sem?
Preferencialmente sem material para fugir de taxas cobradas pelas construtoras para fornecer o
material. A qualidade do material empregado pela construtora também tende a ser inferior (custos).

Contratação por etapas ou integral?

Preferência por não fracionar o contrato. Fazer um contrato maior, em que seja possível monitorar o
desembolso financeiro ao longo do contrato. Sugere-se um contrato para fase grossa ou cinza e
outro para acabamentos como forma de possibilitar uma avaliação de qualidade ao final da fase
grossa. Contratos em pequenas etapas não assumem um teto de gastos (falta de previsibilidade do
teto). A tendência é que o contrato completo de mão de obra corresponda a aproximadamente 40-
50% do orçamento total. Esta grande parcela do orçamento fica congelada ao contratar a mão de
obra por completo, impossibilitando o contratado de embutir em parcelas futuras eventuais
prejuízos de parcelas passadas (aditivos). Ainda vamos analisar estratégias para evitar os aditivos.
Contratar por diária ou por empreitada?
Preferir a empreitada. Na diária, apenas o contratante assume riscos de faltas eventuais ao trabalho,
produtividade baixa e etc… Na empreitada, os riscos são divididos: É do interesse do contratado
desenvolver e terminar o serviço.

Contratar pedreiro, empreiteiro ou construtora?

Um empreiteiro é um pedreiro desenvolvido (já possui uma equipe, até uma pequena empresa).
Uma construtora possui em sua equipe engenheiros, arquitetos e mão de obra especializada. A
definição aqui depende da complexidade da obra a executar (capacidade de execução e gestão da
obra). Por exemplo, uma cabana de 80X80 pode ser construída por 2 pedreiros, mas uma casa de
500m2 em condomínio fechado tende a exigir uma construtora.

IMPOSTOS
Passo 1- O imposto a ser recolhido para a RFB depende do tamanho da obra (m2, baseado no CUB)
tendo como base o projeto.
Passo 2- É uma dívida virtual, a obra já começa com essa dívida (emissão de alvará).
Passo 3- O valor do imposto será exigido ao final da obra para tirar o “habite-se”. Com ele, será
lavrada a CND- certidão negativa de débitos- necessária para averbação da construção (transforma
o lote em casa).
Passo 4- Ao longo da obra, temos a oportunidade de ir recolhendo imposto. Na parte de mão de
obra, consideramos a contratação de serviços diversos com nota fiscal, funcionários com carteira
assinada. Não consideramos a contratação de MEI, de profissionais autônomos ou informais.
Apenas considerar funcionários com carteira assinada (inclusive ao contratar uma construtora, que
deve ter funcionários com carteira assinada). Na parte de serviços, consideramos apenas aqueles
com nota em que incidem INSS (concreto usinado). Organizar a documentação em um registro
(CNO- cadastro nacional de obras- aberto por um contador ou advogado antes do início da obra,
que consiste em um número). Sempre que for emitida uma NF, o emissor deverá inserir este número
(matrícula CNO) no campo de descrição da NF. Ao final da obra podemos ter 2 opções:
Passo 5- Ter recolhido um valor maior do que o valor do imposto- a receita fornece a CND sem
recolhimento adicional
Passo 6- Ter recolhido um valor menor do que o valor do imposto- a receita fornece um boleto para
pagamento do imposto adicional para posterior emissão da CND.
PESSOA FÍSICA (ALVARÁ EM UM CPF): Ao recolher metade dos impostos estipulados, a
RFB dá um bônus e isenta o contribuinte da outra metade.
Ou seja, é necessário articular com cuidado as contratações de mão de obra.

TIPOS DE CONTRATAÇÃO
Empreitada total: Significa contratar a mão de obra com material incluído (ou chave na mão),
normalmente através de uma empresa (CNPJ), que gera uma nota fiscal de construção.
Este tipo de nota implica que o CNO será aberto em nome do construtor, não no nome do
contratante. É o construtor que deve se preocupar com impostos (o cliente recebe a casa na chave).
Como a empresa contratada não fabrica os materiais (normalmente), este tipo de contrato fica mais
caro. Os materiais precisam ser comprados, já com margem de lucro, de riscos e de prevenção
contra desperdícios, extravios e demais imprevistos. Vão passar pelo CNPJ, sofrendo a aplicação de
mais margens, ganhos e impostos sobre a geração da NF.
Além disso, como a nota é emitida para o CNPJ, o contratante não é o dono dos materiais. Em caso
de necessidade de rescisão, a empresa fica com os materiais, tendo o cliente já pago por eles. O
cliente também paga por eventuais reajustes futuros de materiais. Ainda, tem a tendência de a obra
apresentar problemas futuros, uma vez que a empresa costuma diminuir a quantidade e/ou qualidade
dos materiais para ter lucro, já que a mão de obra possui valor fixo normalmente.
Tudo isto torna este tipo de contrato não vantajoso para o contratante.
O ideal é que os materiais fiquem de fora deste contrato, sendo, assim, necessário que alguém
administre os materiais (fazer cotações, receber no canteiro, administrar o estoque).
Empreitada parcial: Aqui, os materiais não estão incluídos no contrato. Apenas contrata-se a mão
de obra. Assim, as NF’s dos materiais ficam no CPF do contratante (ele é o dono), comprovando
normalmente mais da metade do valor global da construção para abatimento do imposto sobre a
obra. O cliente terá 2 vínculos: com o fornecedor de materiais e com o fornecedor de mão de obra.
A empresa contratada (construtora ou empreiteira) para a execução também vai fornecer NF’s.
Todos os profissionais contratados pela empresa podem ser autônomos ou CLT. Normalmente, se a
empresa for pequena, usará autônomos (não há abatimento do imposto sobre a obra). No caso de a
empresa ter funcionários na CLT, é possível usar a NF fornecida para abater do imposto sobre a
obra.
É possível também pulverizar o contrato em várias empreitadas parciais (contratos individuais com
pedreiro, eletricista, bombeiro hidráulico, pintor, etc…). Ao usar uma figura central (empresa), ela
fornecerá a garantia da obra por inteiro (menor risco, facilitando a cobrança em caso de
necessidade), mas o contrato fica mais caro. Na pulverização do contrato, esta garantia também é
pulverizada (maior risco, dificultando a cobrança em caso de necessidade), mas o contrato fica mais
barato.
O modelo de contrato de empreitada parcial para os 2 casos é idêntico, do ponto de vista da forma
de recolhimento de impostos:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\5- Empreitada
parcial.doc
Buscar sempre por profissionais que sejam CLT para ajudar no abatimento do imposto.
Obra por administração: Como na empreitada parcial, o cliente terá 2 vínculos: com o fornecedor
de materiais e com o fornecedor de mão de obra. Na mão de obra, o contratado (empresa) tem
margem de lucro na operação (que não é pequena, em torno de 30%).
No contrato por administração, este lucro é cortado, pois será contratado um serviço de gestão da
obra. Este serviço é executado por um engenheiro autônomo ou uma empresa de engenharia. O
serviço inclui cotação de materiais e recebimento no canteiro, controle de estoque, compras
técnicas, gerenciamento e condução de mão de obra, leitura de projetos e outros. Será cobrado o
valor da prestação do serviço de gestão (como honorário), menor que o lucro de uma empresa,
tornando o contrato mais barato (conhecido como obra a preço de custo). É o melhor tipo de
contratação para obras de alto padrão.
Normalmente, é cobrado pelo administrador um percentual de 10-20% do custo, somando mão de
obras e materiais. Este não é ideal.
O ideal é combinar com o administrador da obra um custo fixo, sem percentuais, a ser pago ao
longo da obra. Veja o modelo de contrato:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\6- Obra por
administração.doc

MÃO DE OBRA COM CUSTO MÍNIMO

Não compensa assinar a carteira dos diversos profissionais de uma obra, devido aos altos custos
trabalhistas e pouca dedução do imposto sobre a obra. O menor custo com mão de obra possível
seria num formato onde os diversos profissionais (pedreiro, bombeiro hidráulico, eletricista, pintor,
etc…) são contratados como autônomos ou MEI (sem caracterizar vínculo empregatício, não há
abatimento do imposto sobre a obra, mas sem custos trabalhistas altos) e apenas 2 pessoas
contratadas como funcionários, mão de obra de apoio (carteira assinada, há abatimento do imposto
sobre a obra).
Esta mão de obra de apoio seria responsável por abrir e fechar a obra, manter a obra limpa,
descarregar materiais, recolher entulhos, proteger pisos com lona, etc…
Além destes, contratamos também um administrador.
Os materiais devem sempre ter a NF emitida no nome do contratante.

FLUXO DE PAGAMENTOS DE MÃO DE OBRA

Devemos lembrar que quase metade (~40%, excluindo o gestor da obra) do orçamento geral é
destinado para mão de obra normalmente. Já sabemos como calcular os custos dos materiais (ou, ao
menos, estimar). Precisamos agora de uma maneira de travar os custos da mão de obra de forma que
ela fique neste percentual normal e não estoure o orçamento.
Conforme visto anteriormente, não é interessante pulverizar demais os contratos. Além disso, é
necessário gerir corretamente o orçamento destinado aos gastos com mão de obra. A idéia é ter um
contrato justo para quem contrata (não ser extorquido) e para quem é contratado (ser remunerado
adequadamente).
Assim, é necessário congelar o valor contrato para evitar reajuste. Os reajustes estão
relacionados a itens imprecisos, obscuros, mal combinados, ou seja, um contrato ruim. Devemos
escrever o que está incluído e o que não está incluído.
Entre as causas de estouro do orçamento, está o fluxo incorreto de pagamento da mão de
obra. Não podemos pagar 70% do orçamento previsto para um avanço de 50%, por exemplo. Não é
admissível entrar numa situação onde o empreiteiro começa a dever trabalho. Ideal é ter uma
tabela de serviços a serem executados, percentual equivalente deste serviço frente ao total e valor
correspondente a este percentual. É possível ter contratos que preveem pagamentos baseados no
tempo. Neste caso, a cada unidade de tempo combinada, fazemos uma inspeção para determinar se
o serviço combinado foi executado para, então, pagar o combinado ou a fração equivalente. Desta
forma, o empreiteiro já assina o contrato sabendo quanto vai receber em cada etapa. AVANÇOU,
PAGOU!
Uma boa média, normal para a maioria dos projetos seria:

FASE SERVIÇO PERCENTUAL

Fundação, laje, estrutura,
Fase Cinza 55%
reboco
Assentamento de revestimentos,
Acabamentos colocação de bancadas, 20%
finalização
Instalações elétricas completas,
Elétrica incluindo infras de antena, 7%
internet, CFTV
Instalações completas: água
Hidráulica fria, quente, esgoto e drenagem 7%
pluvial
Pintura interna, acabamento da
Pintura 8%
fachada
Telhado, instalação de portas,
Outros 3%
chumbar janelas, etc…

Cuidado para não permitir profissionais de uma especialidade trabalhar em outra, apenas para
aproveitamento (alguém que faz estrutura e já passa instalações elétricas, por exemplo).
É comum, nas fases iniciais, gastar muito de material e pouco de mão de obra. O valor da entrada
não pode ser grande, só o necessário para garantir o comprometimento dos profissionais. De
preferência um valor fixo, sem percentuais.
Devido ao percentual alto, podemos abrir a fase cinza da seguinte forma:
 FASE CINZA: SERVIÇOS PERCENTUAL DA FASE OBSERVAÇÃO
CINZA
Terraplanagem, locação e
5% Cuidado com a entrada
fundação
Estrutura (pilares, vigas e laje) 60% Dividir pelo número de lajes
Alvenaria (tijolos) 14%
Reboco interno e contrapiso 9%
Reboco externo 9%
Outros (reaterro, rampas,
limpeza, desmobilizações,
3%
barraco de obra, tapumes,
entulhos)

O engenheiro responsável pela obra pode auxiliar na montagem do contrato e orientar quanto aos
valores de mão de obra.

Sugestão de divisão da fase elétrica:

FASE ELÉTRICA: PERCENTUAL DA FASE OBSERVAÇÃO

SERVIÇOS ELÉTRICA
Padrão de energia e infras para 10%
a laje
Mangueiramento e caixinhas 15% Aqui termina a fase grossa
internas chumbadas
Fiação completa 25%
Montagem do quadro 25%
Acabamento de tomadas e 25%
interruptores
Luminotécnica - Combinado à parte, no fim

Sugestão de divisão da fase hidráulica:

FASE HIDRÁULICA: PERCENTUAL DA FASE OBSERVAÇÃO

SERVIÇOS HIDRÁULICA
Esgoto interno 20%
Água fria interna 20%
Água quente interna 20%
Águas pluviais internas 15%
Barrilete e caixa d’água 10%
Redes externas 10%
 Instalações de louças e metais 5%

A ideia é sempre deixar um valor para o final da obra, como forma de manter o interesse do
prestador de serviço em não abandonar a obra e ficar sem receber.
Recomenda-se pagar um administrador de obra de forma semelhante ao que foi visto, ou seja, por
etapas. Mas um valor fixo, sem percentuais do valor de mão de obra.

ITENS DÚBIOS DO CONTRATO

Vimos a importância de congelar um contrato de mão de obra antes do início da execução da obra.
Alguns detalhes, porém, podem dificultar esta estratégia:
-Mudança de projetos: O contratado ganha o “direito” de recombinar valores;
-Fluxo de pagamentos: Pagar apenas o que foi efetivamente executado (definir porcentagens para as
diversas etapas, conforme exemplificado);
-Itens duvidosos, indefinidos ou obscuros do contrato: podem ocorrer por desconhecimento.
Veja um checklist de itens a ter atenção:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\9- Itens dúbios de
contrato.pdf

CONTRATO POR ADMINISTRAÇÃO

Um empreiteiro cobra, na prática, em um típico contrato de empreitada, algo como 60% acima do
custo da obra (por custo, entende-se materiais, homem-hora, terceirizações, etc...). Este custo
depende principalmente do terreno e dos projetos, sendo, por isso, relativamente padronizado. Esta
margem acima se deve a impostos e riscos diversos assumidos pelas construtoras.
Vamos agora mudar a forma de contratação. Em vez de submeter toda a construção a apenas 1
pessoa jurídica, combinaremos com uma pessoa jurídica somente a administração dos custos. Desta
forma, todas as notas fiscais de custos serão emitidas no nome do contratante (materiais e
profissionais na CLT). Os custos não passarão por uma construtora (CNPJ) e não serão bitributados.
Este é o modelo de contrato por administração. Comumente, o mercado trabalha com uma
remuneração para o administrador entre 10-20% do valor total do custo (mão de obra + materiais).
Este percentual deve ser suficiente para retrabalhos e pós-obra (o contratante deve reservar entre 1%
e 3% do orçamento para isto). Um detalhe é que quanto menor o custo, maior tende a ser o
percentual cobrado pelo administrador, uma vez que o trabalho dele não diminui na mesma
proporção da diminuição do custo.
O trabalho do administrador é executar toda a obra (cotar materiais, planejar a obra,
contratar e conduzir as equipes, compatibilizar os projetos….). Este trabalho será semelhante se
o modelo fosse por empreitada, a diferença é a vantagem tributária para o contratante.
Em caso de problemas nas diversas áreas, o administrador se responsabiliza por contatar os
profissionais adequados e resolvê-los, utilizando o recurso destinado para o pós-obra. Erros de
tomada de decisão e de engenharia são custeados pelo administrador.
É possível fechar um contrato de administração misto. Por exemplo, um valor na etapa de estrutura
e outro na etapa de acabamentos.

FASE 6: EXECUÇÃO DA OBRA

ECONOMIZANDO COM O ESTILO INDUSTRIAL

Não é necessário construir todo o projeto neste estilo. É possível combiná-lo com outros estilos
e optar por construir apenas determinadas partes no estilo industrial. Algumas características
deste estilo são: materiais de construção ficam aparentes (sem reboco, sem forro de gesso por
exemplo), valorização de texturas (pedra, aço, madeira) que ficam mais aparentes.
A economia normalmente fica na parte da estrutura, eliminação de etapas como reboco, contrapiso,
acabamento, forro, pintura. Esta eliminação poupa tempo (mais economia) e recursos (máquinas,
andaimes e outros acessórios).
Materiais comumente usados: piso de concreto polido (possui traço diferente, devendo ser feito o
mais próximo possível do fim da obra), blocos aparentes, laje painel.

ECONOMIZANDO NA COBERTURA: TELHADO X MANTA

A escolha trará impactos na manutenção (custo e complexidade), no custo de produção e no

estilo arquitetônico da casa.
Um telhado precisa ter a platibanda, mureta interna da fachada, de pelo menos 80 cm. Trazendo
consequências para a fachada da casa. Ela deve ser rebocada e impermeabilizada. Deve ter também
o acabamento com pingadeira pronto e estar com as instalações elétricas, hidráulicas e ar-
condicionado concluídas antes de ser iniciado. Não exige mão de obra especializada.
Após esta preparação, inicia-se o madeiramento, que deve ser de qualidade. Não deixar um espaço
grande entre as madeiras para evitar deformação de telhas e vazamentos.
O caimento recomendado é 30% (a cada metro, subir 30 cm) e pode ser para as extremidades
(telhado com a forma de “A”) ou para o centro (telhado com a forma de “M”). No fim dele, instala-
se calhas e tubos (que devem ser escondidos para estética) para recolher a água de chuva.
Por cima do madeiramento, vão as telhas (de fibrocimento, amianto é proibido). Deve haver um
bom trespasse para cobrir as emendas entre as telhas (no mínimo 30 cm, para prevenir chuva com
vento). No ponto mais alto das telhas, é feito o acabamento com cumeeira.
No ponto onde as telhas encontram as platibandas, são instalados os rufos, uma chapa que deve ser
bem vedada (colado com selante) e frequentemente se torna fonte de infiltrações.
Um aspecto positivo dos telhados é o bom aspecto térmico em relação à manta (aplicada
diretamente na laje), devido espaço entre as telhas e a laje.
A manutenção de um telhado é fácil e barata, porém frequente. Envolve reparos da platibanda
(sujeitas a rachaduras), impermeabilização de rufos, desobstrução de calhas e trocas de telhas. Deve
ser feita anualmente, pelo menos.
Uma manta asfáltica só pode ser aplicada em superfície regular e sobre cima de uma camada de
prime. É aplicada a quente, sendo colada na laje por mão de obra especializada. Não existe a
necessidade de platibanda (impacto na fachada). Traz um pior aspecto térmico em relação ao
telhado, devido aplicação direta na laje. Nunca pode ser perfurada. possui ralos para escoamento.
A manta tradicional não pode ficar exposta ao sol, devendo ser protegida por um piso de massa bem
fina (proteção mecânica) com juntas de dilatação. Pode ser uma desvantagem logística.
Uma alternativa é a manta aluminizada. Possui uma superfície de alumínio que permite a
exposição direta ao sol, descartando o uso de proteção mecânica. Deve cobrir também a platibanda
e resolve o problema do desconforto térmico.
A manutenção de uma manta é complexa e cara, porém muito rara. Envolve a busca por furos
que podem ser difíceis de achar devido escoamento da água ou problemas de aplicação inadequada.
É recomendável contratar material e aplicação da manta de uma mesma empresa pela garantia.

Manta
Telhado Manta tradicional
Custo Custo aluminizada Custo
120m2 120m2
120m2
Madeira R$ 5480 Contrapiso de R$ 1029,65 Contrapiso de R$ 1029,65
 regularização regularização
Telhas (1,83 x Manta asfáltica Manta asfáltica
R$ 2765,40 R$ 7920 R$ 8208
1,10 - 5mm) tradicional tradicional
Cumeeira Tubos/conexões 1 Tubos/conexões
R$ 966,90 R$ 224 R$ 224
descida pluvial 1 descida pluvial
Calhas Proteção mecânica Mão de obra
instaladas R$ 2535,80 R$ 1029,65 contrapiso de R$ 2178
regularização*
Rufos Mão de obra
R$ 660 R$ 2178 ---------------------
instalados proteção mecânica*
Tubos/ Mão de obra
conexões 2 contrapiso de
R$ 448 R$ 2178 ---------------------
descidas regularização*
pluviais
Mão de obra* R$ 5500 ------------------------ ---------------------
TOTAL R$ ------------------------
R$ 14558,65 --------------------- R$ 11639,65
18356,10
*ITEM VARIÁVEL
Normalmente, telhados precisam de vários tubos de escoamento de água (precisam ser escondidos)
para prevenir entupimentos de calhas. Mantas não possuem esta necessidade. Este detalhe pode
impactar o projeto arquitetônico.
É possível ter o telhado (ou partes dele) sem laje (garagem, por exemplo), usando forro de gesso.
É possível aplicar uma camada de argila expandida por cima da manta para aumentar o conforto
térmico.

ECONOMIZANDO NO COMBATE AOS RETRABALHOS

Retrabalhos acontecem em sua maioria por falta de informação, de planejamento ou de projetos

(abrem margem para improvisos no canteiro, as decisões serão tomadas de acordo com o que o
pedreiro acha). É uma grande fonte de prejuízos, sendo o custo de uma adequação proporcional ao
tempo que demoramos para efetuá-la.
Após toda a fase cinza e última laje, serão feitos diversos serviços: instalações elétricas, hidráulicas,
instalações especiais (piscina, ar-condicionado, automação, etc…). Nesta fase ainda é possível fazer
ajustes e modificações. Após esta fase, é a hora de rebocar, aplicar forro e iniciar os acabamentos.
Os principais itens de atenção para evitar retrabalhos são:

1- Ar-condicionado: Deve ao menos ter pontos de espera se não for instalar. Deve ser instalado na
fase correta. O ponto de instalação deve ser pensado com cuidado, com relação ao ponto de
alimentação, tubo de cobre, dreno (tudo deve ficar escondido) e possível automação.
Instalar a unidade interna preferencialmente em paredes que não têm viga superior (projeto
estrutural) ou com fundo em alvenaria.
Atenção para a previsão no quadro elétrico (projeto elétrico).
Atenção ao local de instalação da unidade externa, procure concentrar todas próximas umas
das outras.
Deixar pelo menos 40cm entre a caixinha e o forro de gesso (costuma rebaixar o teto).

2- Cozinha: Maior fonte de retrabalhos. Recomendado ter um projeto de interiores, onde já conste a
escolha dos eletrodomésticos. Pontos de atenção:
3- Acionadores hidráulicos: Item das torneiras e chuveiros. Podem ser mono comando (água fria e
quente no mesmo comando) ou duplo comando (água fria e quente com comandos separados). Pode
ocorrer falhas de comunicação entre o projeto e o cliente, entre o cliente e o construtor ou entre o
projeto e a compra. Impacta na escolha da bancada (número de furos). Sugere-se tabelar as compras
dos metais para manter um controle adequado.
Acionadores mono comando exigem maior pressão de água. Por isso, não é recomendável usar
este tipo de acionador no andar de cima.
Monitorar a produção das bancadas (não deve haver furo pra instalação de torneiras se a
opção for torneiras de parede).

4- Instalação de gás: Normalmente o botijão deve ficar fora da casa, através de canalização.
Idealmente, deve ser feito após o contrapiso. Os botijões devem ficar abrigados em local próprio.

5- Rede de internet estruturada: Cuidado com a chegada da rede, para que haja cobertura em
todos os pontos da casa. Todo o cabeamento deve ser instalado logo antes do reboco para evitar
retrabalhos posteriores.
Usa-se uma central de rede (caixinha de 20X20cm) suficiente para abrigar todos os cabos:
alimentação, entrada de rede e saída dos pontos de acesso sem fio e físico (cabo) para os
diversos ambientes. Lembrar das TV’s.
É recomendável ter um projeto de automação, onde será detalhado outros itens como
sonorização, ar-condicionado, etc…
Usar mangueiras de 1 polegada no mínimo (cabo HDMI).
Para 2 pavimentos, pode-se usar 2 centrais de rede que se comunicam.

6- Outro Itens:
Churrasqueira e/ou coifa: Cuidado com a passagem do duto da churrasqueira;
Biometria: Exige alimentação elétrica (com fonte);
CFTV: Deixar os pontos de câmera prontos (cabeados). Os cabos chegarão numa central onde será
instalado um DVR;
Alimentações elétricas: Para cortinas e toldos (se for o caso), casa de máquinas, etc…
Veja um checklist em:
C:\Users\ivocp\OneDrive\Área de Trabalho\PROJETO EU CONSTRUTOR\4- Economizando no
combate aos retrabalhos.pdf
 ECONOMIZANDO NO COMBATE AOS RETRABALHOS

A escolha correta do tipo de laje permite grande economia de custos da obra. Os tipos de laje podem
variar em custo até 50% por laje. A decisão pelo tipo deve considerar conforto térmico, conforto
acústico, vibração, trepidação, acabamento inferior (forro de gesso, liso ou ficar aparente),
estratégias estruturais (aumento do pé direito, por exemplo) e custo.
O custo da laje é decorrente basicamente de 3 fatores:
1- Forma e vigotas: compõem a superfície que vai receber o concreto;
2- Concreto;
3- Escoramento que será usado.
Interferem no custo da laje:
1- Vão: acima de 5m, o custo sobe gradualmente. Há risco de trepidação e de arqueamento da laje;
2- Sobrecarga: Conforme aumenta, o custo sobe.
Considerar nos cálculos o concreto de desforma de 7 dias (a laje normalmente demora 28 dias para
curar), pois pode gerar economia no escoramento.
Estude a possibilidade da não laje! Alguns sistemas construtivos (steel frame, por exemplo) não
usam a última laje. Em alvenaria é possível? Áreas como a garagem (não é necessário conforto
térmico ou acústico) podem dispensar o uso de laje, principalmente se não tiver nenhum cômodo
acima dela. Pode ser uma oportunidade de economia mesmo com maior custo de telhado e telhas.
Contudo, o forro de gesso quando não se usa laje é mais caro, por ser especial (não há laje para
fixação, necessário estrutura auxiliar).
Um fornecedor de laje fornece um projeto de montagem da laje, com engenheiro assinando.

TIPOS DE LAJE

LAJE PRÉ-MOLDADA DE ISOPOR: É a campeá do mercado, normalmente escolhida e de onde

partem as análises. Possui o melhor custo-benefício em projetos comuns, sem arquitetura arrojada.
Fácil de executar e leve: possibilita fundação e pilares mais econômicos, tornando-a mais rápida de
concluir. O isopor apenas preenche os vazios. Esta escolha deve ser informada ao profissional
que vai fazer o projeto estrutural (ele é obrigado a prever uma laje), pois normalmente, os
profissionais consideram laje maciça (muito mais pesada).
Possui bom conforto térmico. Permite facilidades para passagens (elétrica e hidráulica).
Como desvantagem, há a dificuldade de aderência do reboco ou do gesso (quando não há forro no
teto inferior). Ainda, se o isopor não estiver bem encaixado, o peso de concreto pode fazer a laje
ceder (usar placas de isopor de 33 cm de largura).
Cuidado com o corte do isopor para ajustes. Este corte gera flocos de isopor que acabam por cair na
caixaria de vigas e prejudicam a resistência na hora da concretagem.
Em termos de custo, para um vão de 3X5 (15m2), o custo englobando forma, escoramento (mensal),
armadura de distribuição e concreto (consumo de 0,095 m3/m2) fica R$ 2045,13 (R$ 136,34 /m2 em
Belo Horizonte).
LAJE PRÉ-MOLDADA DE TIJOLO: Muito comum em obras mais antigas, foi gradualmente
sendo substituída pela laje de isopor (principalmente no médio e alto padrão). Mais pesada, o que
encarece a estrutura como um todo. Menos produtiva (devido peso e tamanho das lajotas). É
indicada nos casos em que não houver forro de gesso no teto inferior (reboco ou gesso aplicado
direto).
Em termos de custo (mesma área descrita acima), a única diferença está no valor da própria laje
(tijolo pouco mais barato que o isopor), resultando em R$ 2000,13 total ou R$ 133,34 /m2 em Belo
Horizonte. Neste custo não está previsto a mão de obra, não compensando, então a escolha por
este tipo de laje.
LAJE MACIÇA: Não possui formas de isopor ou vigotas, sendo usado um tablado de madeirite
para receber o concreto (encarece). Usa muito mais concreto e aço (35 Kg/m3), resultando em peso
maior e precisa de mais escoramento. O madeirite pode ser reaproveitado para outras lajes (só entra
na conta 1 vez), tornando este tipo de laje mais barato para prédios de até 6 andares. A mão de obra
também é mais cara, devido requerer profissionais que trabalhem com madeira.
Em termos de custo (mesma área descrita acima), resulta em R$ 2920,25 total ou R$ 194,68 /m2 em
Belo Horizonte, devido às diferenças citadas acima.
LAJE PAINEL: As vigotas ficam encostadas umas nas outras e eliminam a necessidade de isopor.
Possui excelente conforto acústico e altíssima carga portante (muito resistente a cargas). Mão de
obra mais viável que a laje maciça. Pode ficar aparente esteticamente, diminuindo o custo com forro
de gesso ou reboco. Possui excelente conforto acústico.
Devido sua alta capacidade de suportar cargas, permite estratégias como diminuição da largura de
vigas (aumento do pé direito) e vãos maiores.
Sua forma é um pouco mais cara e usa o mesmo escoramento da laje maciça. Porém, consome
muito menos aço que aquela. Pode-se considerar como uma solução híbrida entre a laje de isopor e
a maciça.
Em termos de custo (mesma área descrita acima), resulta em R$ 2641,38 total ou R$ 176,09 /m2 em
Belo Horizonte.
LAJE PRÉ-MOLDADA PROTENDIDA: É semelhante à laje de isopor, com as vigotas
possuindo uma malha de aço tensionada de fábrica e sendo fechadas. Possui alta carga portante
(resistente a cargas), podendo ser usada de forma semelhante à laje painel. É mais pesada, podendo
ser necessário um caminhão munk para montagem (ainda compensa economicamente). Este fator
pode acarretar uma certa demora para montagem, mas nada relevante.
Dispensa uso de escoramento até 3m (torna a obra mais rápida). Sua forma é um pouco mais barata
e consome menos concreto que a laje pré-moldada tradicional
Em termos de custo (mesma área descrita acima), resulta em R$ 1745,13 total ou R$ 116,34 /m 2 em
Belo Horizonte.
Veja o comparativo:

ITEM Laje de Laje de Laje

Laje maciça Laje painel Não laje
isopor tijolo protendida
Fôrma(made
ira ou
R$ 960,00 R$ 915,00 R$ 1.040,00 R$ 1.170,00 R$ 900,00 R$ 0,00
treliças com
enchimento)
Escoramento
R$ 75,00 R$ 75,00 R$ 337,50 R$ 337,50 R$ 0,00 R$ 0,00
/mês
Armadura de
R$ 226,38 R$ 226,38 R$ 635,25 R$ 226,38 R$ 226,38 R$ 0,00
distribuição
Concreto R$ 783,75 R$ 783,75 R$ 907,50 R$ 907,50 R$ 618,75 R$ 0,00
Forro de
R$ 825,00 R$ 825,00 R$ 825,00 R$ 825,00 R$ 825,00 R$ 1.305,00
gesso
Custo/m2 R$ 191,34 R$ 188,34 R$ 249,68 R$ 231,09 R$ 171,34 R$ 87,00
Custo para
R$ 2.870,13 R$ 2.825,13 R$ 3.745,25 R$ 3.466,38 R$ 2.570,13 R$ 1.305,00
15m2
Custo para R$ R$ R$ R$ R$ R$
200m2 38.268,40 37.668,40 49.936,67 46.218,40 34.268,40 17.400,00

ACABAMENTO DE FACHADAS
 O objetivo ao escolher o sistema de fachadas deve seguir as seguintes premissas:
- Queremos menos manutenções: embora normais, as manutenções são normais de acontecerem
em rodapés, muros, bolhas que surgem, etc. Quando houver, deve ser de fácil execução;
- Deve esconder imperfeições: o reboco não é perfeito por diversos motivos. O sistema deve
esconder essas imperfeições tanto quanto possível;
- O custo deve ser acessível: não podemos esquecer do custo e extrapolar, respeitando as premissas
anteriores.

TIPO 1- TEXTURAS EM GERAL: São aplicadas diretamente na fachada. Envolvem o grafiato,

pó de pedra, textura rolada, massa raspada, massa rústica, arenito, dolomita, mono capa e outros
tipos que produzem efeito de irregularidade. Os materiais que formarão as texturas precisam ser
aplicados após o uso de selador (fundo preparador), que vai estancar o reboco. Não são utilizadas no
alto padrão, sendo associadas normalmente com um padrão inferior.
O maior problema deste tipo de material é não permitir retrabalhos, emendas, retoques ou
qualquer tipo de manutenção localizada. Uma vez aplicado o material, ele fica do jeito
aplicado e qualquer tentativa de retoque pontual fica aparente, devendo ser feita outra
aplicação em toda a parede (é o movimento de aplicação da espátula ou rolo que produz o efeito).
Por isso, a aplicação deve ser perfeita. Se a fachada for muito grande, é difícil de ser aplicada,
pois deve ser feito de uma só vez, sem interrupção.
Como vantagem, este tipo esconde bem as imperfeições de reboco e possui custo acessível.
TIPO 2- PINTURA ROLADA SOBRE MASSA ACRÍLICA: Após a fachada estar rebocada, é
feito o alisamento com massa acrílica específica e pintada. Pode ser feito aos poucos, facilitando o
andamento geral da obra. É normalmente usada em construções de EPS.
Possui preço acessível (lata de tinta mais barata que as barricas de textura), mesmo as mais caras
(coral sol e chuva, suvinil proteção total). Não economizar neste item!
É de fácil manutenção localizada. Se o problema é só na cor (desbotada), 1 lata pequena resolve.
Não oculta bem as imperfeições de reboco devido pouca espessura da massa acrílica. Faixas
aparentes, emendas, ancoragem de andaimes, cortes ou arremates no reboco são difíceis de ocultar
com massa acrílica (o reflexo do sol acentua os defeitos).
TIPO 3- CIMENTO QUEIMADO SOBRE MASSA ACRÍLICA: O cimento queimado produz
efeito de sombreamento. Também é aplicado sobre massa acrílica e necessita de resina por cima
do cimento. Pode ser aplicado também internamente (produto diferente do aplicado
externamente). Pode ser feito aos poucos e em diversas cores, facilitando o andamento geral da
obra. Pode ser confundido com pintura lisa de longe.
Esconde bem as imperfeições de reboco. Aceita emendas. É de fácil manutenção localizada.
Apresenta desbotado discreto, confundindo-se com o efeito visual característico do cimento,
não sendo necessariamente obrigatória a reaplicação ou manutenção (pode aumentar o prazo
de manutenção).
Como desvantagem, apresenta custo mais elevado em relação aos demais tipos de fachada
(material mais caro, mão de obra mais cara e uso de resina).
Considerando que os custos podem variar de acordo com o fornecedor, a cor, a região, a qualidade
do reboco, o tipo de textura escolhido e etc…, podemos analisar qualitativamente os custos
resumidos na tabela abaixo:
TEXTURA DE CIMENTO
ITEM PINTURA ROLADA
ARENITO QUEIMADO
Custo da base de
------ R$ 6,00 R$ 6,00
massa acrílica
Custo do Material R$ 34,30 R$ 7,81 R$ 44,31
Custo da mão de obra R$ 30,00 R$ 30,00 R$ 55,00
Facilidade de NÃO SIM SIM
 manutenção
Esconde imperfeições SIM NÃO SIM
Custo por m2 R$ 64,30 R$ 43,81 R$ 105,31
Custo para 400m2 R$ 25.720,00 R$ 17.524,00 R$ 42.124,00
Durabilidade ~ 4 anos ~ 4-7 anos ~ 4-7 anos
*Preços praticados em Belo Horizonte
Considere o percentual do custo total da obra que será gasto com cada sistema de fachada
antes de tomar uma decisão. Lembre-se que a manutenção envolve custos com aluguel de
andaime, proteção de áreas vizinhas (no caso de texturas) e mão de obra.
Com isso em mente e somado ao fato de que os números se referem a uma construção enorme (400
m2 só de fachada e diminuem proporcionalmente ao tamanho da fachada), a diferença de custo do
cimento queimado pode compensar no caso geral.
Também é possível mesclar tipos diferentes de fachadas, usando um tipo nas laterais e outro
tipo na frontal, por exemplo. Esta estratégia permite economia.
O maior problema das fachadas não é a sua execução, mas sua manutenção. Tons mais
escuros tendem a ter muito mais necessidade de manutenção.
Existem outros tipos de fachada, mas por serem praticamente inviáveis economicamente, não serão
abordados.