Direitos reais de garantia

Prof. Umberto Abreu Noce- PUCMINAS

 Propriedade
Superfície
Laje
Servidão
Usufruto
• Uso
• Habitação

Direito do promitente comprador

Penhor
Hipoteca
Anticrese
Concessão de uso especial para fins de moradia
Concessão de direito real de uso
❑ Forma de garantia de um crédito
• Evolução social ao se valer do patrimônio para garantir dívidas
• Arts. 391 do CC e 789 do CPC
• Patrimônio, porém, é dinâmico a assim muitas vezes não será suficiente para arcar com as dívidas

• Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica
sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
❑ Direito de excussão
“isto é, o de promover a alienação do bem recebido em garantia para, com o valor obtido, satisfazer o débito. E sendo providas de eficácia
real, aderem à coisa e seguem-na por onde ela for, de modo que o credor, valendo-se da faculdade de sequela, pode exercer a excussão
mesmo que o bem, alienado pelo devedor, se encontre no patrimônio de outrem.” Tepedino, et all, 2025, p. 384

Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a
outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente
a quaisquer outros créditos.
❑ Direito de excussão
Perde para:
• Dívida de pessoa física: a) tributário e condominial
• Falência: perde do trabalhista até certo valor, do decorrente de acidente de trabalho
❑ Valor do bem x valor do crédito
Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais,
continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.
❑ Quem pode estabelecer?
• Só quem pode alienar pode empenhar ou hipotecar
• Havendo copropriedade, só pode ser dada em garantia a parte daquele que assim pretende ou, se for o todo, em havendo
consentimento dos coproprietários
• Obs: como regra, exige-se a vênia conjugal
• Obs2: Os imóveis do menor sob poder familiar somente podem ser gravados em caso de “necessidade ou evidente
interesse da prole, mediante autorização judicial” (CC, art. 1.691
• Obs3: A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.
❑ O que pode?
• Bens não gravados de cláusula de inalienabilidade
• Obs: pode hipotecar bem de família? Só se a hipoteca foi em favor da família
.
❑ Requisitos do contrato

• I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;

• II - o prazo fixado para pagamento;
• III - a taxa dos juros, se houver;
• IV - o bem dado em garantia com as suas especificações
.
❑ Vencimento antecipado da dívida
• Possibilidade de cobrança imediata – art. 333, III, C.C
• a) Deterioração ou depreciação da coisa sem reforço ou substituição por outra
• b) Devedor insolvente ou falido
• c) Atraso no pagamento das prestações e discordância do credor em recebê-la atrasado
• d) Perecimento da coisa sem substituição por outra
• e) Desapropriação da coisa
• Obs: na desapropriação, credor sub-roga-se no direito de crédito
• Obs2: No caso de perecimento, credor sub-roga-se no pagamento de indenização securitária ou
ressarcimento do dano, caso houver
❑ Cláusula compromissória x pacto marciano
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida
não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

VIII Jornada de Direito Civil do Enunciado n. 626

“não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se
torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia
que excede o da dívida).”
❑ Indivisibilidade
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta
compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.

art. 1.429. Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões;
qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.
Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.
Cuida-se, em apertada síntese, de direito real que sujeita determinado bem
móvel, dado em garantia pelo devedor ou pelo terceiro garantidor, à satisfação
de certa dívida. O penhor proporciona segurança ao credor, chamado de credor
pignoratício, que, em caso de inadimplemento, pode pagar-se com o valor do
bem, preferindo, no pagamento, aos demais credores do devedor comum,
ressalvados os credores que, nos termos da legislação vigente, gozam de
prioridade. (Tepedino et all, 2025, p. 415)
❑ Objeto
Bens móveis de qualquer espécie, fungíveis ou infungíveis, corpóreo ou incorpóreo, singular ou coletivo, inclusive créditos.
❑ Espécies
• Legal:

Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção:

I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores
ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito;
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos
aluguéis ou rendas.

• Contratual:
Penhor comum:
• Formas especiais: rural, industrial e mercantil, de veículos, de direitos e de crédito
❑ Constituição do penhor comum
Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o
devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.
Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as
deve guardar e conservar.
Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no
Cartório de Títulos e Documentos.
❑ Direitos do credor pignoratício
1) Posse da coisa empenhada
2) Retenção da coisa até seja indenizado pelas despesas com sua manutenção
3) Promover a execução judicial
4) Promover a venda amigável da coisa, caso contratualmente autorizado
5) Apropriar-se dos frutos da coisa
6) Promover a venda antecipada da coisa, mediante autorização judicial, quando houver receio de perecimento da coisa

Obs: no caso de venda antecipada da coisa, deve o valor ser depositado ou o dono da coisa empenhada pode sibstituir o bem dado
em garantia
Obs2: O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago,
podendo o juiz, a requerimento do proprietário, determinar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada,
suficiente para o pagamento do credor.
❑ Deveres do credor pignoratício
I) Custodiar a coisa como depositário devendo ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada
na dívida, até a concorrente quantia, a importância da responsabilidade;

II) Defender a sua posse e dar ciência ao proprietário quando for necessário o ajuizamento de possessória

III) Compensar seus frutos com as despesas de guarda e juros da dívida, sucessivamente

IV) Restituir com frutos e acessões, caso paga a dívida

V) Entrega o que ultrapassar o preço da dívida

❑ Extinção do penhor
Rol do art. 1.436 é meramente exemplificativo
Art. 1.437. Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

a) Extinção da obrigação: qualquer forma de extinção das obrigações e nulidade ou anulação do negócio jurídico que lhe originou
b) Prescrição?
c) Perecimento da coisa = sub-roga-se em eventual indenização
d) Renúncia expressa ou tácita
e) Consolidação do domínio
f) Exaurimento da garantia: dando-se a adjudicação judicial ou venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.

Obs: remissão da dívida faz sentido se o valor da coisa for inferior ao valor da dívida
direito acessório, dotado eficácia real, que autoriza o credor a excutir o bem recebido em garantia e a receber o valor obtido em pagamento
do seu débito, preferindo a qualquer outro credor em caso de concurso, ressalvados os créditos – como o tributário, o trabalhista e o
condominial – que, nos termos da legislação vigente, precedem o hipotecário (CC, art. 1.422). Sendo dotada de eficácia real, a hipoteca
adere à coisa e segue-a por onde ela for, de sorte que o credor, valendo-se da sequela, pode excutir o bem ainda que tenha sido transferido
pelo devedor a outrem. (Tepedino, et all, 2025, p. 462)
❑ Objeto
Rol do art. 1.473 do C.C é taxativo

a) Bens imóveis e seus acessórios

b) Propriedade superficiária
c) Aproveitamento de recursos naturais objeto de lavra
d) Navio e aeronaves
❑ Constituição da hipoteca convencional
Registro da hipoteca nos termos estabelecidos para o respectivo bem
Obs: ônus reais prévios são mantidos
Obs2: a ordem do registro é o que garante a prioridade no pagamento
❑ Duração da hipoteca convencional

• Como regra, o período é o da existência da obrigação principal, no entanto a lei fala em prazo máximo
de 30 anos. Não executada em 30 anos, o crédito se tornará apenas quirografário
• Obs: Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em
completando vinte anos, deve ser renovada.
❑ Efeitos da constituição da hipoteca

• Proprietário mantém poder pleno sobre a coisa, mas deve manter o seu valor, ou a substituir ou
reforçar
• Sub-rogação do credor em eventual indenização securitária, por terceiros ou pelo Poder Público
• Obs:
• Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
• Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
❑ Hipoteca de segunda grau

• Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo
título, em favor do mesmo ou de outro credor.
• Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela
pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
• Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
• Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida,
não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
❑ Efeitos após o vencimento

• Fica o credor autorizado a realizar a excussão do bem gravado.

• Como regra é judicial, mas já se permite extrajudicialmente
• Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual,
devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
• Pode ser executada independentemente em nome de quem estiver registrado o imóvel = direito de sequela
• Súmula 308 do STJ
• A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
❑ Remição

1ª Modalidade

Art. 1.478. O credor hipotecário que efetuar o pagamento, a qualquer tempo, das dívidas garantidas
pelas hipotecas anteriores sub-rogar-se-á nos seus direitos, sem prejuízo dos que lhe competirem
contra o devedor comum. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda
depositará a importância do débito e as despesas judiciais.
❑ Remição
Modalidade 2
Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo,
citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.
§ 1 o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem
oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.
§ 2 o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a
remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.
§ 3 o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da
desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.
§ 4 o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que
pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da
compra e o que suportar custas e despesas judiciais.
❑ Remição
Modalidade 2
Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo,
citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.
§ 1 o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem
oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.
§ 2 o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a
remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.
§ 3 o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da
desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.
§ 4 o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que
pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da
compra e o que suportar custas e despesas judiciais.
❑ Abandono
Modalidade 2

rt. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as
dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel.
❑ Fracionamento da hipoteca
Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o
ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos,
obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
§ 1 o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de
sua garantia.
§ 2 o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus
correm por conta de quem o requerer.
❑ Hipotecas legais
• Mantém-se a regra da especialização
• Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.
• § 1 o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem
promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.
• § 2 o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
•
• Obs: A hipoteca legal é instituída por ação judicial e pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual,
recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor. (art.
1.491)
• Obs2: a elas não se aplica o prazo de perempção de 30 anos, mas se aplica o prazo de especialização de 20 anos
❑ Hipotecas legais – rol taxativo do art. 1.489
• Mantém-se a regra da especialização
• Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.
• § 1 o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem
promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.
• § 2 o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
•
• Obs: A hipoteca legal é instituída por ação judicial e pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual,
recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor. (art.
1.491)
• Obs2: a elas não se aplica o prazo de perempção de 30 anos, mas se aplica o prazo de especialização de 20 anos
❑ Extinção da hipoteca – Rol exemplificativo do art. 1.499
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.
EMENTA: DIREITO CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PEREMPÇÃO. PRAZO DECADENCIAL
DE 30 ANOS. POSSIBILIDADE DE CANCELAMENTO DIRETO PELO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA
DOS REQUISITOS LEGAIS. ART. 1.485 DO CÓDIGO CIVIL. ART. 238 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE
INEXISTÊNCIA DE AÇÕES RELACIONADAS À HIPOTECA. INVIABILIDADE DO CANCELAMENTO. SENTENÇA MANTIDA.

O prazo de 30 anos previsto no art. 1.485 do Código Civil e no art. 238 da Lei de Registros Públicos extingue o direito real de hipoteca por
perempção, permitindo o cancelamento do registro, desde que atendidos os requisitos legais.

O cancelamento da hipoteca exige a comprovação da inexistência de ações ou execuções relacionadas ao ônus hipotecário, nos termos do
art. 938, inciso IV, do Provimento Conjunto nº 93/2020 da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais. (TJMG - Apelação
Cível 1.0000.24.488860-8/001, Relator(a): Des.(a) Gilson Soares Lemes , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 10/03/2025,
publicação da súmula em 01/04/2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - BEM GRAVADO DE HIPOTECA - DIREITO REAL SOBRE BEM IMÓVEL - DÉBITO FISCAL -
DECLARAÇÃO DE PREVALÊNCIA DO ATO EXPROPRIATÓRIO DO CREDOR COM GARANTIA REAL SOBRE OUTRAS MEDIDAS CONSTRITIVAS QUE RECAEM
SOBRE OS MESMOS BENS - IMPOSSIBILIDADE - PRIVILÉGIO LEGAL - CRÉDITO TRIBUTÁRIO - RECURSO DESPROVIDO.
- Apesar de o titular do direito real possuir, em regra, direito de prelação essa preferência cede em face dos chamados privilégios legais, instituídos em
atenção ao interesse público voltado a créditos de grande repercussão social, como os acidentários, trabalhistas e fiscais.
- O art. 958 do Código Civil dispõe que "os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais", sendo certo que o parágrafo único do art. 1.422
do referido diploma excepciona da regra da preferência dos direitos reais as dívidas que, em razão de outras leis, devam ser pagas precipuamente a
quaisquer créditos.
- O crédito tributário possui prevalência sobre qualquer outro, inclusive sobre aqueles gravados por ônus reais, ressalvados os trabalhistas e os honorários
advocatícios por equiparação jurisprudencial do STJ, conforme disposto nos arts. 184 e 186 do Código Tributário Nacional.
- Ademais, o Colendo o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada no sentido de que "no concurso de credores estabelecem-se
duas ordens de preferência: os créditos trabalhistas, os da Fazenda Federal, Estadual e Municipal e os com garantia real, nesta ordem; em um
segundo momento, a preferência se estabelece em favor dos credores com penhora antecedente ao concurso, observando-se entre eles a ordem
cronológica da constrição" (REsp 594.491/RS, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/06/2005, DJ 08/08/2005, p. 258).
- Não demonstrada a probabilidade do direito arguido pelo recorrente, o desprovimento do recurso é medida que se impõe. (TJMG - Agravo de Instrumento-
Cv 1.0000.23.278180-7/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/08/2024, publicação da súmula em 29/08/2024)