XV COBREAP – SÃO PAULO-SP

A DETERMINAÇÃO DAS VARIÁVEIS QUE

INFLUENCIAM NA FORMAÇÃO DO VALOR
DOS IMÓVEIS RURAIS SITUADOS NA
ZONA CANAVIEIRA DE PERNAMBUCO

 Priscilla Ferreira Martinelli, Engenheira Agrônoma/

UFRPE-1990, Especialista em Engenharia Econômica e
de Avaliações/UFPE-2001, servidora do INCRA-PE

 Karla Patrícia C. dos Santos Barros, Engenheira

Agrônoma/UFRPE-2003, servidora do INCRA-PE
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 Microrregiões Área (ha) Prod.(ton) Produt. (ton/ha)

 Mata Setentrional 145.590 8.709.400 59,82
 Mata Meridional 138.930 7.214.400 51,93
 Vitória Sto Antão 12.580 612.880 48,72
 Recife 29.300 1.351.000 46,11
 Suape 10.247 698.820 68,20
 Itamaracá 9.975 568.702 57,01
 Médio Capibaribe 3.059 167.250 54,67
 Brejo Pernambucano 4.990 239.400 47,98

Fonte: IBGE/2007
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Objetivos da formação do Banco de Dados:

-Os imóveis avaliados iriam ser efetivamente transacionados

no mercado

- Falta de confiabilidade das pesquisas de opinião

- Insuficiência dos atributos normalmente utilizados (classe e

situação)

- Constatação de que o mercado não estava pagando as

benfeitorias pelos custos de reprodução depreciados
(inexistência de um Fator de Comercialização)
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Características do Banco de Dados:

- Somente imóveis transacionados (80)

- Período: 1996 a 2006/2008

-Todos os imóveis foram visitados por Engenheiros

de Avaliações

- Médias e Grandes propriedades (acima de 4 módulos

fiscais)
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Variáveis pesquisadas e testadas:

- Classe de capacidade de uso das terras (tabela do Incra)
- % de área mecanizada
- Situação (qualidade): códigos númericos (tabela do Incra)
- Situação (qualidade): estar ou não na pista (dicotômica)
- Situação (localização): distância para a sede do município mais próximo
- Situação (localização): distância para a Usina/Destilaria mais próxima
- Situação (localização regional): valor da Receita (ITR) (proxy)
 - Situação (localização regional): distância para a capital do Estado
(Recife)
- Situação (localização regional): posição em relação à BR-232 (Norte e
Sul) (dicotômica)
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 - existência de recursos hídricos (dicotômica)

 - eletrificação (dicotômica)
 - estradas internas (dicotômicas)
 - Explorações agropecuárias (cana e pasto)
 - Percentual de área inaproveitável (“mata”)
 - Tempo entre a 1ª. informação e a última (meses)
 - Preço da cana (em dólar)
 - Benfeitorias (“produtivas” e “improdutivas”)
 - existência de instalações para animais (dicotômica)
Metodologia:
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-Confeccionado o gráfico de dispersão de cada variável estudada com a

variável dependente (preço)

-Análise dos gráficos (significância de cada variável): Tendência,

Intensidade, Forma da funcional da curva e a dispersão dos dados

- Transformação das escalas/linearização do modelo

- Observação de correlação entre as variáveis independentes

- Seleção das variáveis pelo “Método Passo à Frente” (Método Forward )

– Estimativa dos parâmetros através do Método dos Mínimos Quadrados
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 Modelo de regressão obtido:

 Y = e4,803760906 + 0,007829415 tempo + 0,006251985 classe + 0,014926439 acesso-

0,015249702 mata + 0,012243783 toncan + 0,069406043 bidepr + 0,132158053 cerca + 0,110067009
água

Resultando em,

Y = 121,9682672 x 1,007860145 tempo x 1,00627157 classe

x 1,015038395 acesso x 0,984865986 mata x 1,012319045
toncan x 1,071871346 bidepr x 1,14125869 cerca x

1,116352874 água
 Resultados e discussões:
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Atendimento ao anexo A da NBR 14.654-3:

 Número mínimo de dados - n ≥ 3 (k + 1) Pressuposto
atendido: n = 80 ≥ 3 (8 + 1)
- Os erros são variáveis aleatórias com variância
constante (homocedásticos)
- Os erros são variáveis aleatórias com distribuição
normal (histograma dos resíduos amostrais
padronizados)
- Os erros não são autocorrelacionados (independentes)
 Resultados e discussões:
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- Todas as variáveis importantes foram incorporadas ao modelo e

nenhuma variável irrelevante está presente no modelo (erros de
especificação)
 Não há forte dependência linear entre duas variáveis
independentes (matriz das correlações)
 Não há correlação entre o erro aleatório e as variáveis
independentes do modelo (plotagem dos resíduos)
- Investigação de possíveis pontos influenciantes ou aglomerado
deles (gráfico dos resíduos padronizados versus valores
ajustados) – 3 outlier – mantidos.
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Poder de Explicação do Modelo:

Estatística de regressão
R múltiplo 0,819321383
R- Quadrado 0,671287529
R-quadrado-ajustado 0,634249504
Erro padrão 0,275757643
Observações 80

- Significância global do modelo: Tabela de ANOVA

 
 Gl SQ MQ F F de significação
 Regressão 8 11,02569221 1,378211527 18,12427989 1,94498E-14
 Resíduo 71 5,399001724 0,076042278
  Total 79 16,42469394
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 Poder de Explicação do Modelo:

 Significância individual dos parâmetros (teste t de Student)

  
 Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P
 Interseção 4,804 0,417 11,51 6,75945E-18
 TEMPO 0,008 0,001 7,21 4,79116E-10
 CLASSE 0,006 0,004 1,51 0,134773445
 ACESSO 0,015 0,004 3,47 0,00088749
 MATA -0,015 0,005 -3,17 0,002240999
 TONCAN 0,012 0,003 4,06 0,000121355
 BI DEPR 0,069 0,040 1,74 0,084817709
 CERCA 0,132 0,071 1,85 0,067555148
 ÁGUA 0,110 0,077 1,42 0,157437724
 Influência da variável TEMPO:
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
 Influência da variável CLASSE:
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
 Influência da variável ACESSO:
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
 Influência da variável MATA:
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
 Influência da variável TON CANA:
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
 Influência da variável BI DEPR:
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
 Influência da variável CERCA:
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
 Influência da variável ÁGUA:
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