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DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Edio n 05 - Setembro/Outubro 2013
www.msproperties.com.br

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Editorial
O mercado imobilirio permanece acomodado e seu potencial ainda grande. De acordo com dados da FGV, h um dficit de 5,5 milhes de habitaes no pas e a quantidade de famlias com aspiraes de melhorar suas condies de moradia ainda maior. Corroboram para este cenrio o nvel de emprego mais alto e o crdito crescente na economia brasileira. No mbito da construo civil, aps o forte crescimento das atividades em 2010 e 2011 e depois de um fraco desempenho no ano de 2012 e no incio de 2013, o segmento passa por um momento de retomada. Para imveis comerciais, a demanda est aquecida no Rio de Janeiro e So Paulo por empreendimentos comerciais do tipo escritrios, entretanto, a procura por galpes industriais no Brasil, de um modo geral, recuou um pouco diante da desacelerao econmica. Na quinta edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so abordados os investimentos em fundos imobilirios e seu desempenho em 2013. Sobre a comercializao no mercado imobilirio, abordado o aumento nas vendas de unidades em So Paulo bem como os bairros com maior nmero de empreendimentos lanados. So apontados, ainda, os bairros mais procurados no Brasil e sua valorizao. O segmento de shoppings centers comentado como uma alternativa de investimentos atraente pelo seu histrico de crescimento e, por outro lado a conjuntura do mercado imobilirio de logstica em 2013 demonstra uma queda no volume de locaes. Por fim, a questo da permuta de terrenos por incorporadoras para a construo de empreendimentos abordada sobre os aspectos da tributao.

Fundos Imobilirios
Os fundos imobilirios que representaram uma febre no mercado de investimentos perderam fora ao longo de 2013. O IFIX (ndice de Fundos de Investimento Imobilirio), ndice da Bolsa que mede a rentabilidade desses fundos, apontou uma valorizao de 27% entre os anos de 2005 e 2012, o que atraiu um nmero crescente de investidores. Neste ano, o nmero de investidores chegou a 103 mil e este desempenho se deve, em grande parte, ao cenrio de juros em queda e a crescente valorizao dos imveis nos ltimos anos. Entretanto, em 2013 este cenrio sofreu mudanas significativas. De acordo com matria da edio especial de imveis poca de setembro de 2013, at o final de agosto, os dez fundos mais negociados na BM&F Bovespa registraram uma queda mdia de 13,8% no valor das cotas. Isso anulou parte dos ganhos acumulados nos ltimos anos. Em realidade, a expectativa criada em torno dos fundos de investimento imobilirio foi de que os fundos sempre renderiam muito e ocorreu uma acomodao nos ganhos.Com a alta recente dos juros e da inflao, os fundos passaram a operar mais prximos da realidade de mercado. Nos prximos anos, esto previstos lanamentos de novas modalidades de fundos imobilirios que podem incluir prdios e escolas, faculdades, shoppings, armazns logsticos ou fundos de hotis. Nestes fundos, a diversificao em imveis de diferentes tipologias e em diferentes cidades pode ajudar a reduzir os riscos na aplicao.

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INVESTIMENTO DE LONGO PRAZO

FUNDO
De 3501 a 4500

Volume de Negcios em R$ milhes*

1.033,10 932,90 484,60 447,70 210,20 130,60 154,60 132,50 131,20 149,50

Rentabilidade em Agosto*
-1,81% -4,95% -10,20% -2,69% -6,79% 1,79% -0,18% -4,66% -10,83% -1,56%

Rentabilidade no Ano*
-3,88% -14,43% -27,60% 0,53% -9,86% -2,68% 3,19% -23,33% -26,02% -11,30%

BB Progressivo II BTG Pactual Corporate Office Fund Kinea Renda Imobiliria Santander Agncias CSHG Real Estate XP Corporate Maca Polo Recebveis Imobilirios II BTG Fundo de Fundos Maxi Renda CSHG Brasil Shopping

TOTAL DOS 10 FUNDOS

Fonte: BM&F Bovespa e Rio Bravo *At 26/08 **Rentabilidade mdia ponderada

3.806,80

-4,95%

-13,76%

Alta na venda de imveis no mercado de So Paulo

A pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-SP (Sindicato Habitao), foi registrado um aumento no De 8001 ada 8500 volume de vendas de imveis na cidade. Em agosto, foram comercializadas 3.464 unidades. J o valor negociado, medido pelo VGV (Valor Global de Vendas) atualizado pelo INCC-DI, atingiu no ms R$ 1.552,3 milhes, volume 80,4% superior ao registrado em julho, de R$ 860,6 milhes, e 47,0% maior que o apurado em agosto de 2012 (R$ 1.055,7 milhes). No acumulado dos meses, o crescimento foi de 45,8% e somou 22.638 imveis negociados contra 15.530 em igual perodo no ano de 2012. Em comparao com os volumes negociados em agosto de 2012, o aumento foi de 86,2% com 1.860 imveis comercializados. Em relao ao ms de julho 2013, a variao foi de 106,9%, com 1.674 De 12200 a de 12700 unidades comercializadas.

Das regies com maior nmero de lanamentos no mercado imobilirio, a Barra Funda na zona oeste apresenta o maior nmero de unidades lanadas: 1533. Os bairros Vila Andrade, na zona sul; Vila Prudente, na zona leste, Itaim Bibi, na zona sul e Lapa, na zona oeste igualmente registraram os maiores volumes de lanamentos nos primeiros oitos meses do ano de 2013.

Comercializao de imveis residenciais

Municpio de So Paulo - em unidades
4.146 3.578 2.352 1.553 1.768 2.698 2.234 1.638 1.860 3.464

jan/04 jan/05 jan/06 jan/07 jan/08 jan/09 jan/10 jan/11 jan/12 jan/13

Fonte: Secovi SP

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Os bairros mais procurados no Brasil

De acordo com estudo realizado pelo Grupo Lopes, dentre os bairros mais caros do pas, se destacam o Jardim Paulista e a Vila Nova Conceio, em So Paulo; o Botafogo e a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro; o Noroeste, em Braslia; a Regio Centro-Sul de Belo Horizonte (onde esto os bairros da Sevassi e de Lourdes); o bairro Lindia, em Porto Alegre; e o Rio Vermelho, em Salvador. Nestes bairros, o valor mediano do metro quadrado vai de quase R$8.000,00 a R$15.000,00, at mesmo em locais onde h uma oferta considervel de empreendimentos venda, como o caso da Barra da Tijuca, onde os preos dos imveis novos esto acima de 1 milho de reais. O estudo revela, ainda, que a localizao do imvel sempre o fator de maior relevncia.

Este segmento depende de dois fatores: do cenrio econmico e do consumo, que influencia diretamente na necessidade de armazenagem para estoques. Contudo, os preos de locao vm se mantendo. No caso do Rio de Janeiro, por exemplo, a taxa de vacncia caiu no segundo trimestre de 2013. Ainda assim, no Rio o mercado de logstica bastante estvel e os preos praticados pelo metro quadrado para locao oscilam entre R$24,00 e R$ 27,00.

Permuta de Terrenos
A tributao sobre as operaes de permuta de terrenos realizadas por incorporadoras e construtoras, optantes do lucro presumido, um dos grandes entraves apontados pelas entidades ligadas ao setor de construo. O que ocorre atualmente nas capitais e regies metropolitanas do pas a concorrncia por grandes reas para a construo de empreendimentos e a alternativa encontrada por incorporados e construtoras tem sido propor sociedade nos negcios ao proprietrio do terreno. Quem tem a posse da rea fica com unidades do empreendimento ou com participao nos lucros. No entanto, ao realizar a operao de permuta de terrenos, mesmo no havendo pagamento de parcelas em dinheiro, a incorporadora corre o risco de ser autuada pela Receita Federal, caso no recolha o Imposto de Renda Pessoa Jurdica (IRPJ), Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (CSLL), Programa de Integrao Social (PIS) e Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) sobre o valor de mercado do terreno. Existe uma discusso sobre a incidncia de impostos sobre as operaes de permuta de imveis sem complementao de dinheiro, sobretudo para empresas que declaram seus resultados com base no lucro presumido. Para estas empresas o valor correspondente ao imvel negociado na operao de permuta ir integrar a base de clculo do IRPJ, da CSLL e das contribuies ao PIS e Cofins em dois momentos. As incorporadoras argumentam que a Instruo Normativa 107 (IN107), de 1988 da Receita Federal, deixa claro que as permutas no geram tributao para as companhias dentro da sistemtica do lucro real. Entretanto, na dcada de 90 as empresas do setor de construo puderam aderir sistemtica do lucro presumido, gerando a confuso de entendimentos. O pleito da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) que no haja tributao sobre permuta de terrenos sem recebimento de torna.

Investimento em Shoppings
A indstria de shoppings centers fechou 2012 com um faturamento de R$ 119,5 bilhes e um crescimento de 10,64%, o menor dos ltimos seis anos, conforme a Valor Setorial de Setembro. O setor de shoppings atrai investidores pelo seu histrico de crescimento a taxa de dois dgitos desde o ano de 2007. Mesmo com o baixo desempenho da economia que atingiu o segmento, reduzindo as previses de crescimento da Abrasce (Associao Brasileira de Shoppings Centers) para fechar o ano de 2013 de 12 para 10%, depois de inaugurar 27 empreendimentos em 2012, o setor previa a abertura de 47 centros comerciais em 2013. Agora, a previso de 43 novos e outros 38 empreendimentos j esto anunciados para 2014 no pas. De acordo com estudos da Cushman &Wakefield, a indstria de shoppings tem potencial para manter o crescimento mdio de 7,3% ao ano para o ABL registrado desde 2009. Oportunidades para o setor em cidades de diferentes estados e projetos com modelos de negcios diferenciados e diversificados, como outlets ou shoppings com ABLs menores so alternativas para os investidores do setor.

Mercado Imobilirio para a logstica

O ambiente de incerteza para o longo prazo atrelado conjuntura econmica do pas resultou na retrao do mercado de condomnios logsticos em relao De ltimos 12200 a 12700 aos cinco anos, quando a demanda era maior que a oferta deste tipo de produto. Algumas empresas tiveram queda nas locaes aumentando sua taxa de vacncia e esto revisando seus planos para 2014.

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Indicadores Econmicos
Taxa Selic
Ms jul/13 ago/13 set/13 out/13 Mensaliz ada 0,6825 0,6991 0,7108 0,7624 Anual Real 8,34 8,55 9,00 9,35 Acumula da Ano 4,33 5,06 5,81 6,61 Acumula da 12 meses 7,52 7,57 7,69 7,86 Anual Oficial 7,90 8,40 8,90 8,90

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

INDICADORES PREOS ndices de DE Preos

Ms IGP-M Variao % N ndice 480,229 485,140 488,342 494,891 501,957 506,804 506,926 506,795 510,252 511,977 513,467 514,526 515,276 515,299 519,153 520,508 521,270 529,085 Ms 0,85 1,02 0,66 1,34 1,43 0,97 0,02 -0,03 0,68 0,34 0,29 0,21 0,15 0,00 0,75 0,26 0,15 1,50 Ano 12 meses 1,47 3,65 2,51 4,26 3,19 5,14 4,57 6,67 6,07 7,72 7,09 8,07 7,12 7,52 7,09 6,96 7,82 7,82 0,34 7,91 0,63 8,29 0,84 8,06 0,98 7,30 0,99 6,22 1,74 6,31 2,01 5,18 2,16 3,85 3,69 4,40 N ndice 499,548 506,020 512,628 516,963 518,616 519,681 520,940 522,136 523,624 525,651 529,879 531,339 535,777 542,402 553,007 557,040 558,777 561,203 Ms 0,83 1,3 1,31 0,85 0,32 0,21 0,24 0,23 0,29 0,39 0,80 0,28 0,84 1,24 1,96 0,73 0,31 0,43 Ano 12 meses 2,30 7,94 3,63 7,16 4,98 7,03 5,87 7,31 6,21 7,48 6,43 7,55 6,68 7,59 6,93 7,3 7,23 7,23 0,39 6,94 1,19 7,35 1,47 7,25 2,32 7,25 3,59 7,19 5,61 7,88 6,38 7,75 6,71 7,74 7,18 7,99 INCC-M Variao % N ndice 893,606 896,823 897,540 901,400 905,096 910,255 915,625 921,119 928,396 936,380 941,998 946,426 951,631 955,152 957,635 957,923 960,222 963,582 Ms 0,64 0,36 0,08 0,43 0,41 0,57 0,59 0,60 0,79 0,86 0,60 0,47 0,55 0,37 0,26 0,03 0,24 0,35 Ano 12 meses 1,87 5,10 2,24 4,99 2,32 4,92 2,76 5,20 3,18 5,24 3,77 5,28 4,38 5,45 5,01 5,53 5,84 5,84 0,86 6,15 1,47 6,31 1,94 6,59 2,50 6,49 2,88 6,50 3,15 6,70 3,18 6,27 3,43 6,09 3,79 5,86 IPCA Variao %

abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos termos utilizados nesta publicao. Mercado imobilirio Fundo Imobilirio: Fundo de Investimento formado por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negcios de base imobiliria, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou em imveis prontos, como edifcios comerciais, shopping centers e hospitais. ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios (IFIX): O ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios (IFIX) BM&FBOVESPA tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobilirios que so listados para negociao nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. Essas cotas so selecionadas por sua liquidez e ponderadas nas carteiras por seu valor de mercado total (nmero total de cotas emitidas multiplicado por sua ltima cotao em mercado). Taxa de Vacncia: Porcentagem de escritrios vagos calculada em relao ao estoque total. rea Bruta Locvel: Corresponde soma de todas as reas disponveis para a locao, destinadas locao de lojas, salas, boxes, quiosques, etc. Valor Global de Venda (VGV): o valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lanado. Comisso de Valores Mobilirios (CVM): Entidade que tem por objetivo regulamentar e fiscalizar o mercado brasileiro de valores mobilirios e informar ao pblico sobre quais as companhias emitiram estes valores. Tambm da responsabilidade da CVM zelar pelo bom funcionamento do mercado de aes e incentivar as aplicaes em aes no capital das companhias abertas. Indicadores econmicos Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetrios de todos os bens e servios finais produzidos em uma determinada regio, durante um perodo determinado, considerando apensas bens e servios finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade econmica de uma regio. ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil (INCC), com o peso de 10%. ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia para avaliao do poder de compra do consumidor. O ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de preos de um conjunto fixo de bens e servios componentes de despesas habituais de famlias com nvel de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais. ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que representa as mudanas nos preos da construo civil devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos preos dos materiais como a variao no custo de mo de obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negcio de compra e venda de ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies financeiras.

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