SHOPPING CENTER

1. Generalidades 2. Disciplina Normativa 3. Regime locativo

Conceito Trata-se de um empreendimento peculiar, em que espaos comerciais so alugados para empresrios de determinadas reas, de forme que o complexo possa atender diversas necessidades dos consumidores. Vantagens: segurana estacionamento prprio facilidades decorrentes local onde construdo, da reunio de diversos setores em um mesmo local publicidade

Estacionamento, banheiros pblicos, bebedouros, telefones pblicos, lojas-ncora, praa de alimentao (interna), fraldrios, cinemas, grandes lojas de magazine, entre outras

Em definio apresentada pela ABRASCE, onde vemos que Shopping Center : "Um centro comercial planejado, sob administrao nica e centralizada, composto de lojas destinadas explorao de ramos diversificados de comrcio, e que permaneam, na sua maior parte, objeto de locao, ficando os locatrios sujeitos a normas contratuais padronizadas que visam conservao do equilbrio da oferta e da funcionalidade, para assegurar, como objetivo bsico, a convivncia integrada e que varie o preo da locao, ao menos em parte, de acordo com o faturamento dos locatrios centro que oferea aos usurios estacionamento permanente e tecnicamente bastante."(Shopping Center e Desenvolvimento Econmico Abrasce 1987 pg 34); pelo que conclumos no tratar-se meramente de um centro comercial, mas sim um empreendimento onde compras, lazer e segurana caminham pari passu com os anseios da comunidade. Termos "1- Possuem o chamado "tenant mix", a distribuio planejada das lojas segundo o ramo respectivo, de forma a otimizar a rentabilidade; 2- Possuem lojas-ncora, que so os grandes magazines e que atraem com maior facilidade a clientela ao empreendimento, beneficiando as pequenas lojas, chamadas de satlites ou magnticas; 3- Formam a chamada clientela de corredores, j que os clientes para se deslocarem de um "mix" a outro, ou de uma loja ncora a outra (que devem se localizar em extremidades diferentes), devero circular por todos as pequenas lojas, chamadas de satlites ou magnticas. 4- Possuem estacionamento, rea de lazer, tais como: cinemas, parque para crianas, jogos etc; rea de alimentao, banheiros pblicos, telefones pblicos, de forma integrada."

Natureza Jurdica

Existe na doutrina forte divergncia acerca da natureza jurdica do contrato firmado entre o empreendedor do shopping Center e o lojista. As diversas posies variam dentre: contrato atpico (Orlando Gomes); uma coligao de contratos entre os quais locao (Rubens Requio). A lei, entretanto, prestigia o entendimento de parte da doutrina que considera de natureza locatcia, tanto que expressamente mencionado na Lei de Locaes (8.425). Como j frisamos anteriormente, muita controvrsia reinou acerca do tema Contratual em sede de Shopping Centers. Divergentes posicionamentos doutrinrios e jurisprudenciais tratavam de enquadrar de diferentes formas a interpretao e a classificao qual pertenceria esta nova figura jurdica. Parte da Doutrina considerava que dadas as particularidades existentes nas relaes entre Empreendedor e Lojistas, tais como o aluguel percentual e a fiscalizao das vendas, entre outras, tais contratos classificariam-se como atpicos, por no se enquadrarem em nenhum dos tipos legalmente considerados. Outra parte, por sua vez, inobstantes as peculiaridades inerentes, classificava tais contratos como puramente de locao, lanando-o s formalidades previstas para tal espcie. Felizmente, com o advento da Lei 8.245/91 Lei de Locaes tal dicotomia fora expurgada de nosso cenrio jurdico, eis que tal legislao trazia em seu bojo, pela primeira vez, determinaes legais quanto formalidades inerentes aos Shopping centers. Tratava-se de inovao pioneira, mormente por vincular tais contratos lei, entretanto ressalvando que prevaleceriam as pactuaes e acordos firmados entre Empreendedor e Lojista, e nesta esteira, entenda-se, abriu brecha para que tomassem corpo e forma as determinaes e previses estabelecidas nas Normas Gerais e Regimentos Internos, os quais, uma vez no ferindo a mens legis prevaleceriam sobre a prpria lei. Destarte, no artigo 54 da referida legislao vemos: "Art. 54 Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta Lei. Ora, pelo exposto caem por terra quaisquer divagaes, dvidas ou discusses inerentes ao tema eis que clara e precisa a anotao da lei, restando por derradeiro to somente aderir lei de locaes os contratos de Shopping centers e seguir seus ditames para gerir o relacionamento entre lojistas e empreendedores.

DA RES SPERATA

Fernando Albino A. de Oliveira (in RDT 45/169), que com muita propriedade nos diz: "Trata-se da importncia paga pelo lojista como retribuio pelos estudos tcnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econmica, de projetos e de alocao do tenant mix, garantia de reserva de espao e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center."

Em face da colocao acima transcrita, claro nos resta que a Res Sperata nada mais visa do que remunerar o Empreendedor pelos estudos tcnicos e pela viabilizao do empreendimento, garantindo destarte o direito de participar deste e auferir dos benefcios por si criados. Essa parcela muito conhecida nos contratos de franchising, em que o franqueado paga, a ttulo de participao inicial, determinada importncia, sem prejuzo da obrigao do pagamento das prestaes em carter peridico, matria que ser examinada no item referente franquia. Sob o ponto de vista legal, vemos que a Res Sperata se enquadra to somente como uma garantia de participao no empreendimento e remunerao da infra estrutura, sendo pois um contrato acessrio que em nada se confunde com arras, mtuo ou luvas, e que geralmente evidencia-se com o ttulo de "Contrato de Cesso Parcial de Uso de Infra Estrutura Tcnica", entre outras denominaes. Frise-se por derradeiro, que ao Empreendedor s lcito cobrar a Res Sperata na primeira locao do espao comercial, ou seja, no momento em que negocia pela primeira vez a "loja", eis que a partir de sua cobrana transfere-se ao lojista o direito de gestionar tais valores junto ao Empreendedor e/ou a um futuro lojista em caso de cesso ou sublocao. No que tal valor deva ser restitudo pelo empreendedor ao lojista, mas se partirmos da premissa que este corresponde indenizao devida pela fruio de toda uma infra estrutura, somada a esta toda uma clientela em potencial, justo se torna que o lojista incorpore tal valor ao seu ponto comercial.

DA AO RENOVATRIA A ao renovatria pode ser conceituada como sendo a que possui o locatrio para obter a renovao judicial de seu contratante locatcio, sempre que verificados os requisitos do artigo 51 da Lei n 8.245/91. Sua sentena, quando decreta a procedncia da ao, de natureza predominantemente constitutiva positiva, eis que d ao autor novo prazo contratual, alterando inclusive, algumas clusulas do contrato. Em virtude das particularidades do contrato de locao de espao comercial em shopping Center, discutia-se o cabimento da ao renovatria em favor do lojista, principalmente diante porque o direito de inerncia ao ponto pelo lojista pode prejudicar o pleno desenvolvimento do complexo, o qual, diante de sua natureza, deve ser analisado como um todo. Contudo, apesar de tais questionamentos, a lei de locaes admite claramente a renocacao compulsria do contrato de locao de espaos em shopping Center (art. 52, 2). Deve-se ressaltar, contudo, que se a renovao importar em prejuzo ao empreendimento, caber a exceo de retomada. trata-se de uma questo de fato a ser provada pelo empresrio titular do shopping Center. Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e

ininterrupto de trs anos. (...) 5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor. Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. 1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. 2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar.

Art. 54. Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei. 1 O empreendedor no poder cobrar do locatrio em shopping center : a) as despesas referidas nas alneas a , b e d do pargrafo nico do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 2 As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das mesmas.

Aluguel Alm do aluguel, h outras obrigaes de natureza pecuniria assumidas pelo locatrio. Geralmente paga-se uma prestao res sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui j uma clientela constituda. Tambm devem os locatrio se filiarem a associao dos lojistas, pagando a mensalidade de associado correspondente (caber a associao custear as despesas de interesse comum, notadamente com publicidade. Em alguns shoppings devido em dezembro o dobro da parte fixa do aluguem, tendo em vista o extraordinrio movimento do comrcio em geral nesta poca do ano. O aluguel costuma desdobrar-se numa parcela fixa, reajustvel segundo ndice e periodicidade contratados, e noutra viriavel, proporcional ao faturamento do locatrio. Para mensurar o valor da parcela varivel do aluguel, o contrato autoriza o locador a proceder auditoria da scontas do locatrio, a vistoria das intalacoes, a fiscalizao do movimento econmica ou a adoo de oturas providencias uteis a exata definio do seu faturamento.