Coordenao:

Francisco Jos Rezende dos Santos

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Os imveis rurais
na prtica notarial
e registral
noes elementares
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
1
a
edio
So Paulo
IRIB
2013
OS IMVEIS RURAIS
NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL -
NOES ELEMENTARES
EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA
Qualquer parte desta publicao poder ser reproduzida, desde que citada a fonte.
Copyright 2013. Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.
Impresso no Brasil.
Autoria:
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao editorial:
Andra Vieira
Juliana Affe
Reviso:
Keila Mariana de A. O. Pacheco
Impresso e acabamento:
Kaco Grfica
Edio de arte:
Arte Grafia Comunicao
(31) 3487-4499
artgrafia@uol.com.br
Sede: Av. Paulista, 2.073 Horsa I Conjuntos 1.201 e 1.202 Bairro Cerqueira Csar
CEP: 01311-300 So Paulo/SP
Tel.: (11) 3289-3599 (11) 3289-3321 irib@irib.org.br
Representao em Braslia: SRTVS Quadra 701 Cj. D, Bl. B Salas 514 e 515
CEP: 70340-907 Braslia/DF
Tel.: (61) 3037-4311 irib.brasilia@irib.org.br
www.irib.org.br
Todos os direitos reservados ao:
Ficha Catalogrfica
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB
Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
So Paulo: IRIB, 2013
72 p.
ISBN 978-85-99029-12-1
1.Cadastro do imvel rural. 2. Georreferenciamento. 3. Os imveis rurais e os estrangeiros.
4. Parcelamento de imveis rurais. 4.Usucapio. 5. Lavratura de atos notariais. 6. Registro Imo-
bilirio. 7. Aquisies ad corpus e ad mensuram. 8. Acesses no averbadas. I. Ttulo: Coleo
Cadernos IRIB Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
OS IMVEIS RURAIS NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL - NOES ELEMENTARES
Por Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Diretoria
Presidente: Ricardo Basto da Costa Coelho (PR) Vice-
Presidente: Joo Pedro Lamana Paiva (RS) Secret-
rio-Geral: Jos Augusto Alves Pinto (PR) 1
Secretrio: Ary Jos de Lima (SP) Tesoureira-Geral:
Vanda Maria de Oliveira Penna Antunes da Cruz (SP)
1 Tesoureiro: Srgio Busso (SP) Diretor Social e de
Eventos: Jordan Fabrcio Martins (SC) Diretor de Tec-
nologia e Informtica: Flauzilino Arajo dos Santos
(SP) Diretor de Assuntos Agrrios: Eduardo Agosti-
nho Arruda Augusto (SP) Diretor de Meio Ambiente:
Marcelo Augusto Santana de Melo (SP) Diretor Le-
gislativo: Luiz Egon Richter (RS) Diretor deAssuntos
Estratgicos: Emanuel da Costa Santos (SP) Diretor de
Assistncia aos Associados: Jos Antonio Marcondes
(RJ) Diretor Especial de Implantao do Registro ele-
trnico: Joo Carlos Kloster (PR)
Conselho Deliberativo
Srgio Toledo de Albuquerque (AL) Jos Marcelo de
Castro Lima (AM) VivaldoAfonso do Rego (BA) Ex-
peditoWilliamdeArajoAssuno (CE) Luiz Gustavo
Leo Ribeiro (DF) Etelvina Abreu do Valle Ribeiro
(ES) Clenon de Barros Loyola Filho (GO) Ari lva-
res Pires Neto (MG) Miguel Seba Neto (MS) Jos de
Arimatia Barbosa (MT) Fernando Meira Trigueiro
(PB) Valdecy Jos Gusmo da Silva Jnior (PE) Re-
nato Pospissil (PR) Eduardo Scrates Castanheira Sar-
mento Filho (RJ) Carlos Alberto da Silva Dantas (RN)
Dcio Jos de Lima Bueno (RO) Jlio Cesar Wes-
chenfelder (RS) Hlio Egon Ziebarth (SC) Estelita
Nunes de Oliveira (SE) Francisco Ventura de Toledo
(SP) Marly Conceio Bolina Newton (TO)
Membros Natos do Conselho Deliberativo ex-presi-
dentes do IRIB: Jether Sottano (SP) talo Conti Jnior
(PR) Dimas SoutoPedrosa (PE) LincolnBuenoAlves
(SP) Srgio Jacomino (SP) Helvcio Duia Castello
(ES) Francisco Jos Rezende dos Santos (MG)
Coordenadoria Editorial: MarceloAugusto Santana de
Melo (SP)
Conselho Editorial: Eduardo Pacheco Ribeiro de
Souza (RJ) Frederico Henrique Viegas de Lima (DF)
Luiz Egon Richter (RS) Marcelo Guimares Ro-
drigues (MG) Maria do Carmo Rezende Campos
Couto (SP) Mrio Pazutti Mezzari (RS) Ridalvo
Machado de Arruda (PB) Rodrigo Azevedo Toscano
de Brito (PB)
Conselho Fiscal: Antonio Carlos Carvalhaes (SP)
Alex Canziani Silveira (PR) Jorge Luis Moran (PR)
Rosa Maria Veloso de Castro (MG) Rubens Pimentel
Filho (ES)
Suplentes do Conselho Fiscal: Kenia Mara Felipetto
Malta Valadares (ES) Maria Aparecida Bianchin Pa-
checo (MT) Paulo de Siqueira Campos (PE) Roberto
Dias de Andrade (MG) Tiago Machado Burtet (RS)
Conselho de tica: Gleci Palma Ribeiro Melo (SC)
La Emilia Braune Portugal (DF) Nicolau Balbino
Filho (MG)
Suplentes do Conselho de tica: Ademar Fioranelli
(SP) Mrio Pazutti Mezzari (RS) Oly rico da Costa
Fachin (RS)
Comisso de Assuntos Internacionais: Francisco Jos
Rezende dos Santos (MG) Joo Pedro Lamana Paiva
(RS) Ricardo Basto da Costa Coelho (PR)
Comisso do Pensamento Registral Imobilirio:
Bruno Jos Berti Filho (SP) Daniela Rosrio Rodri-
gues (SP) Diego Selhane Perez (SP) Eduardo Scra-
tes Castanheira Sarmento Filho (RJ) Emanuel Costa
Santos (SP) Francisco Ventura de Toledo (SP) Fbio
Ribeiro dos Santos (SP) Henrique Ferraz de Mello
(SP) Jeverson Luiz Bottega (RS) Joo Carlos Klos-
ter (PR) Luciano Dias Bicalho Camargos (MG) Luiz
Egon Richter (RS) Marcos de Carvalho Balbino (MG)
Naila de Rezende Khouri (SP) Priscila Corra Dias
Mendes (SP) Roberto Pereira (PE) Rodrigo Alves
dos Santos Betman (SP)
EXPEDIENTE
SUMRIO
Parte 1 Doutrina
1. Conceitos bsicos..................................................................................................... 9
2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento .............................................. 23
2.1 O cadastro ......................................................................................................... 23
2.2 ALei n
o
10.267/2001 ........................................................................................ 25
2.3 O Decreto n
o
4.449/2002, com as alteraes dos Decretos n
o
5.570/2005
e n
o
7.620/2011........................................................................................................ 26
3. Os imveis rurais e os estrangeiros ..................................................................... 30
3.1 Os portugueses .................................................................................................. 36
4. Parcelamento de imveis rurais........................................................................... 37
5. Cursos dgua e estradas seccionando imveis rurais....................................... 41
6. Usucapio de imveis rurais ................................................................................ 43
7. Alavratura de atos notariais................................................................................ 44
8. O Registro Imobilirio.......................................................................................... 48
8.1 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis .................. 53
8.2 Acesses no averbadas ................................................................................... 56
Parte 2 Planilha de Qualificao .......................................................................... 59
Parte 3 Legislao .................................................................................................. 68
9
1. Conceitos bsicos
a) Imvel rural: a doutrina apresenta dois critrios para distino entre os prdios
rurais (rsticos) e urbanos, o da localizao e o da destinao econmica. Pelo primeiro
critrio, ser rural o imvel que estiver fora dos permetros urbanos dos municpios;
pelo segundo, ser o imvel destinado explorao agrcola, pecuria, extrativa ou
agroindustrial, qualquer que seja a sua localizao. Prevalece hodiernamente o critrio
da destinao, previsto no art. 4
o
, I, do Estatuto da Terra (Lei n
o
4.504/1964): para os
efeitos desta Lei, definem-se: I Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qual-
quer que seja a sua localizao, que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria
ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de ini-
ciativa privada.
A Lei n
o
5.172/1966, Cdigo Tributrio Nacional, ao tratar do imposto territorial
rural, dispe no art. 29 que o imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade
territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de im-
vel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Munic-
pio. Verifica-se que o Cdigo Tributrio Nacional optou pelo critrio da localizao,
e no da destinao.
Quanto ao imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana, o Cdigo Tribu-
trio Nacional adotou, como no poderia deixar de ser, o mesmo critrio da localizao:
Art. 32. O imposto, de competncia dos Municpios, sobre
a propriedade predial e territorial urbana tem como fato ge-
rador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem im-
vel por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei
civil, localizado na zona urbana do Municpio.
Contudo, o Decreto-Lei n
o
57/1966, de 18 de novembro de 1966, alterou disposi-
tivos sobre lanamento e cobrana do imposto sobre a propriedade territorial rural e
disps, no art. 15, que o disposto no art. 32 da Lei n
o
5.172, de 25 de outubro de
1966, no abrange o imvel de que, comprovadamente, seja utilizado em explorao
extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agroindustrial, incidindo assim, sobre o
mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados, ou seja, definiu que, tam-
OS IMVEIS RURAIS NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL - NOES ELEMENTARES
PARTE 1
10
bm na legislao tributria, o critrio deve ser o da destinao, e no o da localiza-
o. O Decreto-Lei n
o
57/1966 foi recebido pela Constituio de 1967 como legisla-
o complementar, por versar sobre direito tributrio, no podendo ser revogado por
lei ordinria.
Feita a distino entre imveis urbanos e rurais, cabe analisar a conceituao de
imvel rural, que comporta algumas discusses. Sob o prisma do direito agrrio, seria
uma unidade de explorao econmica. Afirma Ridalvo Machado de Arruda:
1
a Lei n
o
4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da
Terra), e a Lei n
o
8.629, de 25/2/1993, definem imvel
rural como sendo o prdio rstico, de rea contnua
qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou
possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extra-
tiva vegetal, florestal ou agroindustrial, quer atravs de
planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa
privada. Desse conceito extrai-se que, estando localizado
em rea urbana ou rural e constitudo por uma ou mais
reas identificadas por meio de suas respectivas matrcu-
las imobilirias inclusive nos casos de posse com ou
sem ttulo , o imvel rural a que se refere o direito agr-
rio caracteriza-se, essencialmente, pela formao de uma
unidade de explorao econmica, quer seja representada
por uma nica propriedade imobiliria, quer seja pelo
grupamento dessas propriedades ( 3
o
, do art. 46, da Lei
4.504, de 30/11/1964).
O autor prossegue para dizer que o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma
Agrria (Incra) adota o mesmo conceito, considerando como sendo um nico imvel
rural duas ou mais reas confinantes pertencentes ao mesmo proprietrio ou no, desde
que seja mantida a unidade econmica, ativa ou potencial.
Para o Registro Imobilirio, instituio encarregada de conferir segurana jurdica,
imvel rural a unidade imobiliria matriculada, ou seja, como cada matrcula corres-
ponde a um imvel (princpio da unitariedade da matrcula), mesmo se tratando de reas
contguas, sero tantos imveis quantas forem as matrculas. O princpio da unitarie-
dade da matrcula impede que uma matrcula englobe mais de um imvel ou que seja
matriculada frao de imvel.
1
Conceitos de Imvel Rural: Aplicao na Certificao do Incra expedida no Memorial Descritivo Georreferenciado, dispo-
nvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/10/conceitos-de-imovel-rural-certificacao.html>. Acesso em:
12 jul. de 2012.
11
Eduardo Agostinho Arruda Augusto
2
afirma, diante de tais controvrsias, que:
a unidade imobiliria possui dois conceitos distintos: a)
para o Incra: unidade econmica rural, englobando reas
registradas e reas de posse; e b) para o Registro de Im-
veis: a matrcula, ou seja, a propriedade imobiliria juri-
dicamente constituda. Conclui dizendo que se deve
compreender a unidade imobiliria como sendo a pro-
priedade imobiliria descrita na matrcula (ou conjunto de
matrculas, se for possvel a sua fuso
3
).
Portanto, para o Registro Imobilirio, no prevalece o conceito agrrio de im-
vel rural, sendo de total convenincia que se alcance um conceito comum para per-
feita aplicao de toda a legislao, em especial a que determina a interconexo
cadastro-registro (Lei n
o
10.267/2001, que alterou os 7
o
e 8
o
do art. 22 da Lei n
o
4.947/1966).
b) Mdulo rural: segundo Maria Helena Diniz:
4
o mdulo rural constitui uma medida ou unidade agr-
cola padro, que serve de ponto de referncia para a fi-
xao da dimenso econmica dos imveis rurais. uma
medida de rea, correspondente propriedade familiar
(Estatuto da Terra, art. 4
o
, III), que, variando de acordo
com as caractersticas geogrficas e ecolgicas da regio
e com o tipo de explorao nela dominante, tem por es-
copo assegurar um mnimo de renda, proporcionando ao
agricultor e sua famlia a subsistncia e o progresso
econmico-social.
O mdulo rural deve representar o mnimo para que o imvel rural atenda sua
funo econmica.
2
Georreferenciamento de Imveis Rurais: Conceito de Unidade Imobiliria, disponvel em: <http://www.serjus.com.br/pa-
recer_tecnico_georreferenciamento_imovel_rural_13_07_2006.html>. Acesso em: 12 jul. de 2012.
3
Nada impede que o proprietrio requeira ao oficial de registro a unificao das reas descritas em suas matrculas, desde
que a fuso dessas matrculas (ou transcries) seja juridicamente possvel, providncia esta que resultar em uma nova ma-
trcula com a descrio do permetro total dessas reas, formando-se, assim, uma nova unidade imobiliria (art. 234 da Lei
n
o
6.015/1973).
4
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. 2
a
edio. So Paulo: Saraiva, 1997, p. 463.
12
O Estatuto da Terra, mencionado pela civilista, no art. 4
o
, traz algumas definies,
dentre elas a da propriedade familiar, sendo o mdulo rural a rea fixada para a pro-
priedade familiar. Vale transcrever os incisos II e III do referido dispositivo legal, que
definem a propriedade familiar e o mdulo rural:
II Propriedade Familiar, o imvel rural que, direta e
pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes
absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsis-
tncia e o progresso social e econmico, com rea mxima
fixada para cada regio e tipo de explorao, e eventual-
mente trabalho com a ajuda de terceiros;
III Mdulo Rural, a rea fixada nos termos do inciso
anterior.
Os critrios para fixao do mdulo rural esto estabelecidos no pargrafo nico
do art. 11 do Decreto n
o
55.891/1965, que regulamenta o Captulo I do Ttulo I e a Seo
III do Captulo IV do Ttulo II da Lei n
o
4.504, de 30 de novembro de 1964 Estatuto
da Terra. Tem o art. 11 do Decreto n
o
55.891/1965 a redao seguinte:
Art. 11. O mdulo rural, definido no inciso III do art. 4 do
Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial estabele-
cer uma unidade de medida que exprima a interdependncia
entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais
e a forma e condies o seu aproveitamento econmico.
Pargrafo nico. Afixao do dimensionamento econmico
do imvel que, para cada zona de caractersticas ecolgicas
e econmicas homogneas e para os diversos tipos de ex-
plorao, representar o mdulo, ser feita em funo:
a) da localizao e dos meios de acesso do imvel em rela-
o aos grandes mercados;
b) das caractersticas ecolgicas das reas emque se situam;
c) dos tipos de explorao predominante na respectiva zona.
Segundo o Incra:
5
o conceito de mdulo rural derivado do conceito de pro-
priedade familiar e, em sendo assim, uma unidade de me-
5
Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/perguntas-frequentes?view=category&id=18>. Acesso em: 13 jun. de 2012.
13
dida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdepen-
dncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis ru-
rais e a forma e condies do seu aproveitamento econmico.
c) Mdulo de Explorao Indefinida (MEI): o Incra, em sua pgina na internet,
define o MEI:
O Mdulo de Explorao Indefinida (MEI) uma unidade
de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de
mdulo rural, para o imvel com explorao no definida.
Adimenso do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo
com a Zona Tpica de Mdulo (ZTM) do municpio de lo-
calizao do imvel rural.
6
As informaes sobre o tamanho do MEI para cada municpio esto disponveis na
pgina da autarquia, sendo possvel baixar o arquivo que permite a consulta por cada mu-
nicpio brasileiro. O MEI fixado pelo Incra, em face da regra domiciliada no art. 4
o
do
Decreto n
o
74.965/1974, que regulamenta a Lei n
o
5.709/1971, que dispe sobre a aqui-
sio de imvel rural por estrangeiro residente no Pas ou pessoa jurdica estrangeira au-
torizada a funcionar no Brasil: compete ao Instituto Nacional de Colonizao e Reforma
Agrria (Incra) fixar, para cada regio, o Mdulo de Explorao Indefinida, podendo mo-
dific-lo sempre que houver alterao das condies econmicas e sociais da regio.
Como se v, o MEI uma unidade de medida expressa em hectares a partir do con-
ceito de mdulo rural, ou seja, uma espcie de mdulo rural e serve para definir os li-
mites da extenso dos imveis rurais para aquisio por estrangeiros. A aquisio de
imveis rurais por estrangeiros ser tratada com pormenores mais frente.
c) Mdulo fiscal: conforme definio do Incra,
7
mdulo fiscal a
unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada
municpio, considerando os seguintes fatores: tipo de ex-
plorao predominante no municpio; renda obtida com a
explorao predominante; outras exploraes existentes no
municpio que, embora no predominantes, sejam signifi-
cativas em funo da renda ou da rea utilizada; conceito de
propriedade familiar.
6
Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/modulo-de-exploracao-
indefinida-mei>. Acesso em: 13 jun. de 2012.
7
Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/perguntas-frequentes?view=category&id=18>. Acesso em: 13 jun. de 2012.
14
Ainda segundo a autarquia, o mdulo fiscal serve de parmetro para classificao
do imvel rural quanto ao tamanho, na forma da Lei n
o
8.629, de 25 de fevereiro de
1993. Pequena Propriedade o imvel rural de rea compreendida entre 1 (um) e 4
(quatro) mdulos fiscais; Mdia Propriedade o imvel rural de rea superior a 4 (qua-
tro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais. Serve tambm de parmetro para definir os be-
neficirios do Pronaf (pequenos agricultores de economia familiar, proprietrios,
meeiros, posseiros, parceiros ou arrendatrios de at quatro mdulos fiscais),
8
estabele-
cendo o INCRAa diferena entre mdulo rural e mdulo fiscal nos termos que se seguem:
mdulo rural calculado para cada imvel rural em sepa-
rado, e sua rea reflete o tipo de explorao predominante
no imvel rural, segundo sua regio de localizao. Mdulo
fiscal, por sua vez, estabelecido para cada municpio, e pro-
cura refletir a rea mediana dos Mdulos Rurais dos imveis
rurais do municpio.
Nos termos do 3
o
do art. 50 da Lei n
o
4.504/1964, o nmero de mdulos fiscais
de um imvel rural ser obtido dividindo-se sua rea aproveitvel total pelo mdulo fis-
cal do Municpio.
O conceito de mdulo fiscal foi estabelecido, primeiramente, como um critrio tc-
nico destinado a aferir a rea de propriedade rural para efeitos do clculo do Imposto
sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) (voto do ministro relator, Humberto Mar-
tins, no Resp. 1.161.624 GO STJ).
Na Lei n
o
6.015/1973, Lei dos Registros Pblicos, encontramos meno ao mdulo
fiscal nos 3
o
dos arts. 176 e 225, que cuidam de iseno de custos financeiros aos
proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fis-
cais nos trabalhos para o georreferenciamento de ditos imveis.
d) Frao mnima de parcelamento: mdulo mnimo, medida mnima admitida
para desmembramento ou diviso do imvel rural.
Dispe o art. 65 da Lei n
o
4.504/1964:
Art. 65. O imvel rural no divisvel em reas de dimen-
so inferior constitutiva do mdulo de propriedade rural.
1
o
Em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas ju-
8
A Lei n
o
8.629/1993 dispe sobre a regulamentao dos dispositivos constitucionais relativos reforma agrria, previstos
no Captulo III, Ttulo VII, da Constituio Federal, e o Pronaf o Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Fa-
miliar, que financia projetos individuais ou coletivos, que geram renda aos agricultores familiares e assentados da reforma
agrria.
15
diciais ou amigveis, no se podero dividir imveis em
reas inferiores s da dimenso do mdulo de propriedade
rural.
2
o
Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por suces-
so o domnio de imveis rurais, no podero dividi-los em
outros de dimenso inferior ao mdulo de propriedade rural.
3
o
No caso de um ou mais herdeiros ou legatrios desejar
explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de
Reforma Agrria poder prover no sentido de o requerente
ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem
o numerrio para indenizar os demais condminos.
4
o
O financiamento referido no pargrafo anterior s po-
der ser concedido mediante prova de que o requerente no
possui recursos para adquirir o respectivo lote.
5
o
No se aplica o disposto no caput deste artigo aos par-
celamentos de imveis rurais em dimenso inferior do
mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando pro-
movidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de
apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios
sejam agricultores que no possuam outro imvel rural ou
urbano.
6
o
Nenhum imvel rural adquirido na forma do 5
o
deste
artigo poder ser desmembrado ou dividido.
O art. 8
o
e seu 1
o
, da Lei n
o
5.868/1972, estabelecem que:
Art. 8
o
Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na
forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro
de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou
dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calcu-
lado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fi-
xado no 1
o
deste artigo, prevalecendo a de menor rea.
1
o
Afrao mnima de parcelamento ser: a) o mdulo
correspondente explorao hortigranjeira das respectivas
zonas tpicas, para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para
os demais Municpios situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Mu-
nicpios situados na zona tpica D.
16
A simples consulta ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR) permite
saber qual a frao mnima de parcelamento (FMP) do imvel.
H excees proibio de parcelamento do imvel rural abaixo da frao mnima
de parcelamento que sero vistas no tpico que trata do Registro Imobilirio.
Para alm das excees previstas em lei, h decises judiciais admitindo a aquisi-
o por usucapio de reas com medidas inferiores frao mnima de parcelamento,
sob argumento de que
o fato de a rea ser inferior ao mdulo rural estabelecido
pelo [...] Estatuto da Terra irrelevante, pois esta regra so-
mente se aplica em caso de transmisso da propriedade por
ato voluntrio entre pessoas vivas, mas nunca usucapio
que modo originrio de aquisio de propriedade (Ape-
lao Cvel n
o
1.0481.02.013013-6, Patrocnio, Minas
Gerais, julgada em 29/10/2009, publicada no DJ de
01/12/2009).
O acrdo publicado em 1
o
de dezembro de 2009 invoca outra deciso:
Civil Ao reivindicatria Estatuto da Terra Usuca-
pio Alegao como defesa Comprovao Frao m-
nima de parcelamento Mdulo rural. Nada h que impea
o reconhecimento do usucapio de gleba de terra de rea
menor do que a frao mnima de parcelamento estabele-
cida pelo Estatuto da Terra, posto que o que a lei impede
a transferncia, com desmembramento de rea rural,
quando esta for menor do que o mdulo legal, mas no cria
novo requisito para o usucapio. (TJMG, Apelao Cvel
n. 2.0000.00.394066-7/000 Rel. Des. Maurcio Barros
j. 6 de agosto de 2003).
e) Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR): o Estatuto da Terra criou
o cadastro imobilirio rural, cadastro que indica o valor do imvel, a localizao, o
possuidor, as formas de utilizao, a frao mnima de parcelamento, dentre outras in-
formaes.
Est o cadastro dos imveis rurais dentre as atribuies do Incra. O Incra, criado
pelo Decreto-Lei n
o
1.110/1970, absorveu o Instituto Brasileiro de Reforma Agrria
(Ibra) e o Instituto Nacional de Desenvolvimento Agrrio (Inda), nos termos do art. 2
o
do ato que o criou:
17
passam ao INCRAtodos os direitos, competncia, atribui-
es e responsabilidades do Instituto Brasileiro de Reforma
Agrria (IBRA), do Instituto Nacional de Desenvolvimento
Agrrio (INDA) e do Grupo Executivo da Reforma Agr-
ria (GERA), que ficam extintos a partir da posse do Presi-
dente do novo Instituto.
O CCIR o certificado de cadastro de imvel rural. Aemisso deste, antes de atri-
buio do Ibra, passou atribuio da nova entidade autrquica.
Aapresentao do CCIR atualizado indispensvel para a prtica de vrios atos,
entre os quais atos notariais e registrais, nos termos dos 1
o
e 2
o
do art. 22 da Lei n
o
4.947/1966. O proprietrio no poder desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou
prometer em venda o imvel rural, e no ser possvel a homologao de partilha ami-
gvel ou judicial (sucesso causa mortis), sem apresentao do CCIR. Tambm a par-
tilha administrativa, inovao da Lei n
o
11.441/2007, exige a apresentao do ltimo
CCIR.
Vejamos o que dispem o caput e os pargrafos do mencionado artigo de lei:
Art. 22 A partir de 1
o
de janeiro de 1967, somente me-
diante apresentao do Certificado de Cadastro, expedido
pelo IBRAe previsto na Lei n 4.504, de 30 de novembro
de 1964, poder o proprietrio de qualquer imvel rural
pleitear as facilidades proporcionadas pelos rgos fede-
rais de administrao centralizada ou descentralizada, ou
por empresas de economia mista de que a Unio possua
a maioria das aes, e, bem assim, obter inscrio, apro-
vao e registro de projetos de colonizao particular, no
IBRA ou no INDA, ou aprovao de projetos de lotea-
mento.
1
o
Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no
podero os proprietrios, a partir da data a que se refere este
artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipo-
tecar, vender ou prometer em venda imveis rurais.
2
o
Em caso de sucesso causa mortis nenhuma parti-
lha, amigvel ou judicial, poder ser homologada pela au-
toridade competente, sem a apresentao do Certificado de
Cadastro, a partir da data referida neste artigo.
O CCIR pode ser obtido na internet, no portal do Incra, mediante acesso ao link
Emisso de CCIR WEB, com a incluso do cdigo do imvel rural, o nmero de ins-
crio no CPF/CNPJ do detentor declarante e o cdigo da figura.
No se podem confundir as informaes constantes do cadastro com a publicidade
decorrente do Registro Imobilirio. Cadastro e registro no se confundem, e a proprie-
dade e os direitos reais so provados por certido do Registro Imobilirio, e no pelo ca-
dastro. Por tal razo, o pargrafo nico do art. 3
o
da Lei n
o
5.868/1972 dispe que os
documentos expedidos pelo INCRA, para fins cadastrais, no fazem prova de proprie-
dade ou de direitos a ela relativos.
A seguir, um CCIR, o qual, como se pode verificar, engloba quatro matrculas (ou
quatro imveis, segundo o conceito do direito registral imobilirio para o direito agr-
rio, se trata de um nico imvel, como vimos anteriormente, com a soma das reas das
quatro matrculas). Verificamos, tambm, o nmero de mdulos fiscais, que permite
classificar a propriedade como pequena propriedade, e a frao mnima de parcela-
mento (FMP) na hiptese de 2,0000 ha (dois hectares).
18
19
20
f) Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): tributo incidente sobre
os imveis rurais que estejam localizados fora da zona urbana do municpio (art. 1
o
da
Lei n
o
9.393/1996). Deve, contudo, ser adotado para efeito de tributao o critrio da des-
tinao, como apontado no tpico 1, letra a, ao qual remetemos o leitor, e conforme de-
ciso que mencionaremos a seguir. de competncia da Unio (art. 153, VI, da
Constituio Federal) e tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse.
Assim, o contribuinte do ITR o proprietrio de imvel rural, o titular de seu domnio
til ou o seu possuidor a qualquer ttulo.
A Lei n
o
9.393/1996 prev hipteses de imunidade e de iseno tributrias (arts.
2
o
e 3
o
).
Aprtica de atos no Registro Imobilirio est condicionada comprovao de qui-
tao do ITR referente aos cinco ltimos exerccios, sendo o registrador solidariamente
responsvel pelo pagamento do tributo em caso de omisso na fiscalizao, nos termos
do art. 21 e seu pargrafo nico, da Lei n
o
9.393/1996:
Art. 21. obrigatria a comprovao do pagamento do
I.T.R, referente aos cinco ltimos exerccios, para serem
praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168
da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Re-
gistros Pblicos), observada a ressalva prevista no caput do
artigo anterior, in fine.
Pargrafo nico. So solidariamente responsveis pelo im-
posto e pelos acrscimos legais, nos termos do art. 134 da
Lei n 5.172, de 25 de outubro de 1966 Sistema Tribut-
rio Nacional, os serventurios do registro de imveis que
descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuzo de ou-
tras sanes legais.
O Superior Tribunal de Justia, nos autos do REsp. 472628, reconheceu a incidn-
cia do tributo sobre a propriedade do imvel de acordo com a sua destinao, confir-
mando o afirmado no primeiro tpico deste trabalho, sobre a distino entre imvel rural
e urbano. Tendo como relator o ministro Joo Otvio de Noronha, o acrdo tem a se-
guinte ementa:
9
TRIBUTRIO. IPTU E ITR. INCIDNCIA. IMVEL
URBANO. IMVEL RURAL. CRITRIOS A SEREM
OBSERVADOS. LOCALIZAO E DESTINAO.
9
Disponvel em: <https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/ita.asp?registro=200201353268&dtpublicacao= 27/09/2004>Acesso
em: 13 de jun. de 2012.
21
DECRETO-LEI N. 57/66. VIGNCIA. 1. No se conhece
do recurso especial quanto a questo federal no pre-
questionada no acrdo recorrido (Smulas n. 282 e
356/STF). 2. Ao disciplinar o fato gerador do imposto
sobre a propriedade imvel e definir competncias, optou
o legislador federal, num primeiro momento, pelo estabe-
lecimento de critrio topogrfico, de sorte que, localizado
o imvel na rea urbana do municpio, incidiria o IPTU,
imposto de competncia municipal; estando fora dela,
seria o caso do ITR, de competncia da Unio. 3. O De-
creto-Lei n. 57/66, recebido pela Constituio de 1967
como lei complementar, por versar normas gerais de di-
reito tributrio, particularmente sobre o ITR, abrandou o
princpio da localizao do imvel, consolidando a pre-
valncia do critrio da destinao econmica. O referido
diploma legal permanece em vigor, sobretudo porque, al-
ado condio de lei complementar, no poderia ser
atingido pela revogao prescrita na forma do art. 12 da
Lei n. 5.868/72. 4. O ITR no incide somente sobre os
imveis localizados na zona rural do municpio, mas tam-
bm sobre aqueles que, situados na rea urbana, so com-
provadamente utilizados em explorao extrativa, vegetal,
pecuria ou agroindustrial. 5. Recurso especial a que se
nega provimento.
A Lei n
o
5.868/1972 revogou, dentre outros dispositivos legais, o art. 15 do De-
creto-Lei n
o
57/1966 (art. 15 o disposto no art. 32 da Lei n
o
5.172, de 25 de outu-
bro de 1966, no abrange o imvel de que, comprovadamente, seja utilizado em
explorao extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agro-industrial, incidindo assim,
sobre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados), que prestigia a
destinao do imvel, e no a localizao, para efeito de tributao. Arevogao do
referido art. 15 foi, no entanto, suspensa pela Resoluo n
o
9/2005 do Senado Fede-
ral, em razo da suspenso, em parte, da execuo do art. 12 da Lei n
o
5.868/1972,
no ponto em que revogou o art. 15 do Decreto-Lei n
o
57/1966, declarado inconstitu-
cional por deciso definitiva do Supremo Tribunal Federal, nos autos do Recurso
Extraordinrio n
o
140.773-5/210 SP. Assim, em plena vigncia o art. 15 do De-
creto-Lei n
o
57/1966.
Aprova de pagamento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios pode ser feita
com a apresentao das guias de pagamento referentes a cada um dos exerccios ou por
22
meio da apresentao da certido negativa de dbitos relativos ao imposto sobre a pro-
priedade territorial rural, conforme modelo abaixo, podendo a certido ser obtida gra-
tuitamente no site da Receita Federal.
g) Georreferenciamento: neologismo, foi determinado pela Lei n
o
10.267/2001 para
os imveis rurais e significa identificar inequivocamente o imvel, descrevendo-o e dando
sua preciso posicional de acordo com coordenadas oficiais adotadas.
O georreferenciamento ser tratado mais detalhadamente no prximo tpico.
23
2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento
10
2.1 O cadastro
Tratando do cadastro, assinalei,
11
resumidamente, o seguinte:
O sistema da Lei n
o
6.015/1973, com a introduo da matrcula e do flio real, tem
o imvel como o ncleo do registro, o que permite dizer que h no Registro Imobili-
rio um sistema cadastral, embora no seja o registro a instituio encarregue do cadas-
tro. O art. 176, 1
o
, II, 3, inclui, como requisito da matrcula, a identificao do imvel.
O dispositivo foi alterado pela Lei n
o
10.267/2001 (que determina o georreferencia-
mento). Sua redao anterior era: II so requisitos da matrcula: [...] 3) a identifica-
o do imvel, feita mediante indicao de suas caractersticas e confrontaes,
localizao, rea e denominao, se rural, ou logradouro e nmero, se urbano, e sua de-
signao cadastral, se houver.
Aausncia do cadastro recorrentemente citada como uma das razes da no ado-
o da f pblica registral pelo legislador de 1916. Efetivamente, caminha-se para uma
integrao cadastro-registro, para que o imvel, descrito e caracterizado na matrcula (es-
pecializao), encontre no cadastro sua correspondente planta. Cabendo o cadastro dos
imveis urbanos aos municpios, o dos imveis rurais de atribuio do Instituto Na-
cional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra). Pela Lei n
o
10.267/2001, foi criado o
Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR),
12
determinada a obrigao de atualizao
do cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, o georreferenciamento de
acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro e o intercmbio mensal de informaes
entre os servios de Registro de Imveis e o Incra integrao cadastro-registro. Ape-
sar de dificuldades tcnicas enfrentadas para implementao dos comandos legais,
evidente a evoluo do sistema como um todo.
No Congresso do Centro Internacional de Derecho Registral (Cinder), realizado de
7 a 10 de novembro de 2005, em Fortaleza, foi apresentado para publicao trabalho de-
fendendo a necessidade de uma lei nacional de cadastro, a exemplo do que ocorre em
outros pases.
10
Sobre georreferenciamento, sugiro a consulta ao Manual Bsico de Retificao de Registro e Georreferenciamento, de au-
toria de Eduardo Agostinho Arruda Augusto. Disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/06/manual-
basico-de-retificacao-de.html>.
11
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza. Noes Fundamentais de Direito Registral e Notarial. So Paulo: Saraiva, 2011.
12
O art. 46 da Lei n
o
4.504/1964 determinou que o Ibra (atualmente Incra) promovesse levantamentos para a elaborao do
cadastro dos imveis rurais em todo o Pas. ALei n
o
5.868/1972 criou o SNCR, Sistema Nacional de Cadastro Rural, com-
preendendo cadastros diversos (art. 1
o
). ALei n
o
10.267/2001 incluiu o 2
o
ao art. 1
o
da Lei 5.868/72, criando o CNIR, Ca-
dastro Nacional de Imveis Rurais, que ter base comum de informaes, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e pela
Secretaria da Receita Federal, produzida e compartilhada pelas diversas instituies pblicas federais e estaduais produto-
ras e usurias de informaes sobre o meio rural brasileiro.
24
Andrea Flvia Tenrio Carneiro,
13
da Universidade Federal de Pernambuco De-
partamento de Engenharia Cartogrfica, abordou o tema e referiu-se lei que determina
o georreferenciamento:
inegvel o valor das informaes cadastrais para a gesto
de umpas. Anecessidade de umaproveitamento eficiente de
recursos cada vez mais escassos justifica a adoo de ferra-
mentas que permitam a tomada de decises baseada em cri-
trios tcnicos que levem a uma melhor relao
custo-benefcio.
As informaes espaciais emmbito cadastral so utilizadas
em aplicaes que incluem a tributao territorial, o plane-
jamento rural e urbano e aes de regularizao fundiria,
considerando tambmas questes ambientais, visando o de-
senvolvimento sustentvel. Nesse aspecto em particular, as
ocupaes desordenadas dos grandes ncleos urbanos e a es-
peculao imobiliria voltada para os remanescentes de am-
biente natural exigem que as aes governamentais sejam
cada vez mais precisas, baseadas eminformaes confiveis.
Uma anlise de sistemas cadastrais internacionais permite
concluir que todos os cadastros que apresentam uma certa
eficincia possuem uma estrutura legal e administrativa es-
pecfica para a realizao das atividades cadastrais. As dire-
trizes gerais para o funcionamento dos sistemas cadastrais
so estabelecidas atravs de leis nacionais de cadastro. Os
recentes avanos obtidos no Brasil coma Lei 10.267/01, que
estabeleceu o intercmbio sistemtico de informaes entre
Cadastro e Registro de Imveis, e os convnios existentes
em reas urbanas com o mesmo objetivo (Carneiro, 2000),
indicam que importante que se estabelea, o quanto antes,
diretrizes nacionais que orientem o funcionamento do ca-
dastro, como ocorre em muitos pases.
Andrea Flvia Tenrio Carneiro aponta, com preciso, a necessidade de uma lei na-
cional de cadastro. O cadastro dos imveis rurais de responsabilidade do Incra e segue
determinados critrios. Os cadastros dos imveis urbanos ficam a cargo de cada muni-
cpio e, falta de uma lei nacional de cadastro, no seguem critrios predeterminados.
13
CARNEIRO, Andrea Flvia Tenrio. Estruturao do cadastro brasileiro a partir de uma lei nacional de cadastro. Boletim
do IRIB em Revista n
o
323, out./dez. de 2005.
25
O que ocorre a total falta de uniformidade entre os cadastros dos imveis urbanos,
falha que precisa ser corrigida.
Como se verifica, o georreferenciamento est dentro do contexto que abordamos, do
cadastro dos imveis rurais.
2.2 Lei n
o
10.267/2001
De acordo com o afirmado no tpico anterior, pela Lei n
o
10.267/2001, foi criado o
Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR), determinada a obrigao de atualizao
do cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, o georreferenciamento de
acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro e o intercmbio mensal de informaes
entre os servios de Registro de Imveis e o Incra integrao cadastro-registro, den-
tre outras disposies.
A Lei n
o
10.267/2001 altera dispositivos das Leis n
o
4.947/1966 (que fixa normas
de Direito Agrrio e dispe sobre o sistema de organizao e funcionamento do Insti-
tuto Brasileiro de Reforma Agrria), Lei n
o
5.868/1972 (que cria o Sistema Nacional de
Cadastro Rural), Lei n
o
6.015/1973 (Lei dos Registros Pblicos), Lei n
o
6.739/1979 (que
dispe sobre a matrcula e o registro de imveis rurais) e Lei n
o
9.393/1996 (que dispe
sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ITR, sobre pagamento da dvida
representada por Ttulos da Dvida Agrria e d outras providncias). Todos os seus dis-
positivos, exceo do que trata da vigncia, referem-se a alteraes de outras leis. Foi
regulamentada pelo Decreto n
o
4.449, de 30 de outubro de 2002, que veio a ser alterado
pelo Decreto n
o
5.570, de 31 de outubro de 2005, e pelo Decreto n
o
7.620, de 21 de no-
vembro de 2011.
A regulamentao da Lei n
o
10.267/2001 criou uma srie de perplexidades, e sua
efetiva implementao, quanto ao georreferenciamento, demonstrou-se invivel nos pra-
zos fixados inicialmente. Diante das discusses que surgiram no cenrio registral imo-
bilirio, o Poder Executivo editou inicialmente o Decreto n
o
5.570/2005, alterando o
Decreto n
o
4.449/2002 e fixando novos prazos para exigncia do georreferenciamento.
Os novos prazos fixados foram insuficientes e, em 21 de novembro de 2011, foi editado
o Decreto n
o
7.620/2011, com nova dilao dos prazos.
H necessidade de um cadastro confivel e de que a descrio dos imveis nas ma-
trculas corresponda realidade, sem sobreposio de reas e permitindo a localizao
do imvel. Ktia Duarte Pereira e Moema Jos de Carvalho Augusto
14
mencionam que
a CPI da grilagem apurou que em Babaulndia, Tocantins, a rea registrada dos im-
veis representa o dobro da rea do municpio. Contudo, e apesar de restar induvidosa
e imperiosa a necessidade de aperfeioamento do sistema, envolvendo o cadastro e o re-
gistro, no esto presentes ainda todas as condies para o georreferenciamento.
14
PEREIRA, Ktia Duarte; e AUGUSTO, Moema Jos de Carvalho. O sistema geodsico brasileiro e a lei de georreferen-
ciamento de imveis rurais. Boletim do IRIB em Revista n
o
319, nov./dez. de 2004.
A identificao do imvel rural, nos termos da lei, deve conter as coordenadas dos
vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geo-
dsico Brasileiro (SGB), cabendo ao Incra certificar que no h sobreposio. OSGBco-
meou a ser implantado pelo IBGE em 1944, e georreferenciar ao SGB, de acordo com
as autoras citadas no pargrafo anterior, significa identificar inequivocamente o im-
vel, descrevendo-o pelas coordenadas do sistema de referncia do mapeamento oficial
adotado no pas, que de responsabilidade do IBGE. Sucede que no h ainda os pon-
tos de amarrao em todo o territrio nacional, a rede de pontos ao longo do territrio
(rede planimtrica brasileira) no est completa.
2.3 O Decreto n
o
4.449/2002, com as alteraes dos Decretos n
o
5.570/2005 e n
o
7.620/2011
O Decreto n
o
4.449/2002, como j afirmado, fixou prazos insuficientes para que os
imveis se adequassem exigncia do georreferenciamento, o que levou o Poder Exe-
cutivo a alter-lo por meio dos Decretos n
o
5.570/2005 e n
o
7.620/2011. A principal
razo para a nova redao do Decreto n
o
4.449/2002 eram os prazos exguos. Contudo,
pelo Decreto n
o
5.570/2005, foram aperfeioados outros dispositivos do regulamento
da Lei n
o
10.267/2001.
O regulamento anterior previa que as informaes Incra-Registro fossem encami-
nhadas por escrito, o que no constava quanto s informaes Registro-Incra. A ex-
presso por escrito foi excluda, permitindo que a troca de informaes ocorra por
sistema informatizado, o que de todo recomendvel em um quadro que caminha para
o registro eletrnico.
O Decreto n
o
5.570/2005 refere-se a dispositivos do art. 213 da Lei de Registros
Pblicos, alterado pela Lei n
o
10.931/2004, evidenciando tratar-se o georreferencia-
mento de uma forma de retificao de registro, qual se aplicam regras do referido art.
213 e as normas especficas do georreferenciamento, previstas na Lei n
o
10.267/2001,
seu regulamento e atos normativos do Incra.
Oimvel georreferenciado ter, nos termos do 5
o
do art. 9
o
do Decreto n
o
5.570/2005,
uma nova matrcula, encerrando-se a anterior. As retificaes so averbadas na matrcula do
imvel; contudo, o regulamento determina a abertura de nova matrcula, para a qual devem
ser transportados todos os nus, gravames e atos de constrio que onerem o imvel.
No que pertine aos prazos, para as hipteses de desmembramento, parcelamento, re-
membramento e transferncia de propriedade, ser exigido o georreferenciamento, tendo
como datas limites:
I) 20/11/2013 (rea de 250 a menos de 500 ha);
II) 20/11/2016 (rea de 100 a menos de 250 ha);
III) 20/11/2019 (rea de 25 a menos de 100 ha); e
IV) 20/11/2023 (rea inferior a 25 ha).
Para as demais reas, as datas j foram superadas.
26
27
Decorridos os prazos definidos pelo art. 10 do regulamento, com a redao do
Decreto n
o
7.620/2011, o registrador no poder praticar os seguintes atos registrais
(em sentido amplo) sem o georreferenciamento: desmembramento, parcelamento,
remembramento, transferncia da propriedade (total ou parcial, embora o Decreto se
refira transferncia de rea total) e criao ou alterao da descrio do imvel,
resultante de procedimento judicial ou administrativo. Verifica-se que os atos de
constituio de direitos reais no foram includos nas vedaes, podendo o imvel,
por exemplo, ser dado em garantia hipotecria, ainda que no georreferenciado.
O art. 2
o
do Decreto n
o
5.570/2005 determina, quanto aos imveis rurais ob-
jeto
15
de ao judicial, o imediato georreferenciamento, qualquer que seja a di-
menso da rea, nas aes ajuizadas a partir da publicao do decreto, e a
observncia dos prazos do art. 10 nas aes aforadas anteriormente.
Ponto que merece realce a utilizao da expresso transferncia de rea
total, que consta do inciso II do 2
o
do art. 10, no rol de atos cuja prtica est ve-
dada ao registrador aps o decurso dos prazos fixados. O registrador Eduardo Agos-
tinho Arruda Augusto
16
critica o uso da expresso alegando que o novo texto pode
levar falsa interpretao de que agora possvel a alienao de frao ideal de
imvel com prazo carencial j vencido, prosseguindo para dizer que o uso da ex-
presso se deu em contrapartida ao inciso I, que se refere a desmembramento, ou
seja rea parcial, j que para o INCRA e para vrios doutrinadores, desmem-
bramento de rea rural somente permitido para fins de alienao. Como j dito,
decorridos os prazos, est proibido o registro de qualquer ato de transferncia, total
ou parcial.
Cabe ao Incra, em todas as hipteses de georreferenciamento, a certificao do
memorial descritivo ( 9
o
do art. 9
o
do Decreto n
o
4.459/2002, com redao do De-
creto n
o
5.570/2005).
Releva mencionar o importante trabalho desenvolvido pelo Instituto de Regis-
tro Imobilirio do Brasil (IRIB), na alterao do decreto regulamentador. Promo-
veu o Instituto, de 9 a 11 de julho de 2004, em Araraquara, So Paulo, o 19
o
Encontro Regional de Oficiais de Registro de Imveis, denominado Geo-Arara-
quara, ali sendo redigida a Carta de Araraquara com diversas proposies a res-
peito do Decreto n
o
4.459/2002, vrias acolhidas pelo Decreto n
o
5.570/2005.
Cabe a todos os envolvidos no processo (IBGE, Incra, registradores, Receita
Federal) o empenho necessrio para a efetiva aplicao da Lei n
o
10.267/2001, que
15
Exemplificativamente, exige-se o georreferenciamento em usucapio, retificao de rea, diviso. No se exige o georre-
ferenciamento quando o imvel no objeto da ao, tais como nos inventrios e partilhas, nas separaes e divrcios, ou
em aes nas quais os imveis sejam objeto de ato de constrio (arresto, penhora, sequestro).
16
AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Legislao do georreferenciamento. Boletim Eletrnico do IRIB, n
o
2.124, de
1/11/2005. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/legislacao/boletimel2124.asp>. Acesso em: 26 de out. de 2008.
resultar indubitavelmente em aprimoramento do Sistema Registral Brasileiro, alm
das demais consequncias benficas em outras reas (cadastro, sistema tributrio).
Alterao no imvel aps a retificao devidamente certificada:
17
O INCRA, quando faz a certificao do imvel, introduz
todas as coordenadas de suas medidas perimetrais no sis-
tema do georreferenciamento. Assim, aps entrar para esse
sistema, qualquer alterao depende de nova certificao.
O georreferenciamento permite que aquele imvel seja alie-
nado, mas qualquer alterao, como desmembramento par-
cial, deve obter nova certificao. A certificao autoriza
somente a transferncia do imvel inteiro, mas outros des-
membramentos (ou diviso), parcelamentos ou remembra-
mentos, requerem novas plantas georreferenciadas,
previamente certificadas pelo Incra, que devero envolver
a rea desmembrada e a remanescente. Da mesma forma a
criao ou alterao da descrio do imvel, resultantes de
qualquer procedimento judicial ou administrativo deman-
dam nova certificao conforme 2
o
do art. 10
o
do Decreto
4.449/2002.
Unificao de imveis para fins de georreferenciamento:
18
no site do INCRAh informao segundo a qual no ne-
cessrio o remembramento de imveis para fins de georre-
ferenciamento e certificao pelo INCRA. Isso porque
nenhum proprietrio pode ser obrigado a unificar suas reas
contguas. Entretanto, para fins de cadastramento no Sis-
tema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) o remembra-
mento das reas obrigatrio por fora da conceituao de
imvel rural contida no inciso I do art. 4
o
da Lei n
o
4.504/64
Estatuto da Terra conforme estabelece o art. 2
o
da Lei
n
o
5.868/72 que cria o SNCR. Portanto, se for apresentado
um nico memorial descritivo e uma s certificao, con-
tendo o permetro da rea maior, ser necessria a unifica-
o dos imveis em uma s matrcula. Porm, se o
28
17
Conforme Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, coordenadora do projeto de elaborao das cartilhas do IRIB, dis-
ponvel em: <http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA>.
18
Disponvel em: <http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA>.
29
proprietrio no quiser remembrar as matrculas, deve apre-
sentar o georreferenciamento de cada uma das matrculas,
contendo cada uma sua certificao prpria.
Abaixo, a matrcula de um imvel com descrio totalmente precria, que no per-
mite localizar o imvel ou conhecer suas caractersticas e confrontaes, demonstrando
a evidente necessidade do georreferenciamento:
3. Os imveis rurais e os estrangeiros
Alegislao brasileira no impe qualquer restrio aquisio de imveis urbanos
por estrangeiros, mas contm diversas restries aquisio de imveis rurais por es-
trangeiros, sejam pessoas fsicas ou jurdicas.
Quanto s restries aquisio de terras por estrangeiros no Brasil, remontam ao
Imprio e, na fase republicana, aos vrios textos constitucionais que inseriram disposi-
es nucleares sobre a matria.
19
O Ato Complementar n
o
45, de 30 de janeiro de 1969, no art. 1
o
, dispunha que a
aquisio de propriedade rural no territrio nacional somente poder ser feita por bra-
sileiro ou por estrangeiro residente no pas.
O Ato Complementar n
o
45 foi regulamentado pelo Decreto-Lei n
o
494, de 10 de
maro de 1969, revogado pela Lei n
o
5.709/1971, atualmente em vigor e regulamentada
pelo Decreto n
o
74.965/1974.
AConstituio Federal de 1988, no art. 190, dispe que a lei regular e limitar a
aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estran-
geira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do Congresso Nacional.
Estando em vigor a Lei n
o
5.709/1971, esta que regulamenta a regra constitucional.
ALei n
o
5.709/1971 cria restries aquisio de imveis rurais por estrangeiros re-
sidentes no Pas e por pessoas jurdicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.
As pessoas jurdicas brasileiras das quais participem pessoas fsicas ou jurdicas es-
trangeiras que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no ex-
terior tambm esto sujeitas s restries, em razo do disposto no 1
o
do art. 1
o
da Lei
n
o
5.709/1971. Discutia-se se a regra em mira foi ou no recepcionada pela Constitui-
o Federal de 1988, posto que o art. 190 no se refere a pessoas jurdicas brasileiras.
AAdvocacia-Geral da Unio, mesmo antes da revogao do art. 171 do texto cons-
titucional pela Emenda Constitucional n
o
6/1995, havia entendido, por meio do Parecer
AGU/LA-4/1994,
20
que no houve recepo pela Constituio do 1
o
do art. 1
o
da Lei
n
o
5.709/1971. Revogado o referido art. 171 e novamente instada a se manifestar, a Ad-
vocacia-Geral da Unio uma vez mais entendeu no estar em vigor o 1
o
do art. 1
o
da
Lei n
o
5.709/1971, o que fez por meio do parecer AGU/GQ-181, proferido nos autos do
Proc. 21400.001082/93-02.
21
30
19
CYSNEIROS, Vicente Cavalcanti. O Estrangeiro e a Propriedade Rural. Porto Alegre: safE,1985.
20
Parece-me que a interpretao conjunta dos arts. 171 e 190 da Constituio leva, seguramente, concluso de que o 1
o
do art. 1
o
da Lei n
o
5.709, de 1971, no foi recepcionado pela Carta Magna, por colidir frontalmente com ela.
21
Ora, como entendi, no referido Parecer, que o 1
o
do art. 1
o
da Lei n
o
5.709/1971 conflitava como inciso I do art. 171 da Cons-
tituio de 1988, a concluso inafastvel que o citado dispositivo foi revogado. AEmenda Constitucional n
o
6, de 15 de agosto
de 1995, em seu art. 3
o
, revogou o art. 171 da Constituio. Essa revogao, pura e simples, qualquer que seja a interpretao
que se d, para outros fins, ao dispositivo constitucional, no tem o condo de repristinar a norma que se entendera revogada.
Desse modo, continua revogado o 1
o
do art. 1
o
da Lei n
o
5.709/1971, permanecendo inalterada a concluso do referido Pare-
cer n
o
AGU/LA-04/94. Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDeta-
lhado.aspx?idAto=8360&ID_SITE>. Acesso em: 31 de outubro de 2008.
31
Ocorre que a Advocacia-Geral da Unio mudou esse posicionamento por meio do
Parecer CGU/AGU 1/2008 RVJ. Dentre as concluses do referido parecer, encontra-
se a seguinte: que o 1
o
do art. 1
o
da Lei n
o
5.709, de 1971, foi recepcionado pela Cons-
tituio Federal de 1988, seja em sua redao originria, seja aps a promulgao da
Emenda Constitucional n
o
6, de 1995, por fora do que dispunha o art. 171, 1
o
, II, e
do que dispem o art. 1
o
, I; art. 3
o
, II; art. 4
o
, I; art. 5
o
, caput; art. 170, I e IX; art. 172 e
art.190.
22
O parecer foi aprovado pelo presidente da Repblica e publicado no Dirio
Oficial (23/8/2010), adquirindo, portanto, carter normativo e vinculando todos os r-
gos e entidades da Administrao Federal, que ficam obrigados a lhe dar fiel cumpri-
mento.
No obstante, a Corregedoria-Geral de Justia do Estado de So Paulo decidiu em
sentido contrrio:
o 1
o
do artigo 1
o
da Lei n
o
5.709/1971 no foi recepcio-
nado pela Constituio Federal de 1988, de sorte a dispen-
sar os tabelies e oficiais de registro de observarem as
restries e as determinaes impostas pela Lei n
o
5.709/1971 e pelo Decreto n
o
74.965/1974, bem como do
cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relao s
pessoas jurdicas brasileiras cuja maioria do capital social
se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do
Brasil ou de pessoas jurdicas com sede no exterior (Pare-
cer 461/2012-E, aprovado em 5/12/12 e publicado no
DJE/SP, em 11/12/12).
Anote-se que se trata de uma deciso paulista, que est em confronto com o disposto
na Instruo Normativa n
o
70 do Incra.
O Incra, por meio da Instruo Normativa n
o
70, de 6 de dezembro de 2011, antes
mencionada, disps sobre a aquisio e o arrendamento de imvel rural por pessoas es-
trangeiras.
Aquisio por pessoa fsica estrangeira: deve comprovar residncia no Brasil,
sendo livre at trs mdulos de explorao indefinida (que no se confunde com o m-
dulo rural, sendo uma espcie deste) e dependente de autorizao entre trs e cinquenta
mdulos, no podendo ultrapassar este limite, em rea contnua ou descontnua (o au-
22
Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=258351
&ID_SITE>. Acesso em: 13 de jun. de 2012. Ementa do parecer: Aquisio de terras por estrangeiros. Reviso do Pare-
cer GQ-181, de 1998, publicado no Dirio Oficial em 22.01.99, e GQ-22, de 1994. Recepo do 1 do art. 1 da Lei n
5.709, de 1971, luz da Constituio Federal de 1988. Equiparao de empresa brasileira cuja maioria do capital social es-
teja nas mos de estrangeiros no-residentes ou de pessoas jurdicas estrangeiras no autorizadas a funcionar no Brasil a em-
presas estrangeiras.
mento do limite depende de autorizao do presidente da Repblica). Cabe ao Incra
fixar os mdulos de explorao indefinida para cada regio e conceder autorizao para
aquisio de imvel rural (arts. 4
o
e 2
o
do art. 7
o
do Decreto n
o
74.965/1974). Aauto-
rizao ter prazo de validade de trinta dias.
Sempre prevaleceu o entendimento de que a aquisio de mais de um imvel rural
por pessoa fsica, ainda que no ultrapassasse os trs mdulos, depende de autorizao.
Tal entendimento decorre do disposto no 3
o
do art. 7
o
do Decreto n
o
74.965/1974: de-
pender tambm de autorizao a aquisio de mais de um imvel, com rea no supe-
rior a trs mdulos, feita por uma pessoa fsica.
No entanto, houve deciso administrativa em sentido contrrio, e a Corregedoria-
Geral da Justia do Estado de So Paulo alterou a redao do item 42.3 da Seo V do
Captulo XIV das Normas de Servio, pelo Provimento n
o
5/2012, passando o disposi-
tivo a ter a seguinte redao: 42.3 Aaquisio de mais de um imvel rural com rea
no superior a 3 (trs) mdulos por pessoa fsica estrangeira residente no Pas tambm
depender de autorizao do INCRA, se a soma das reas dos imveis pertencentes ao
estrangeiro exceder a 3 mdulos. Portanto, a Corregedoria de Justia paulista passou a
admitir a aquisio de mais de um imvel rural pela pessoa fsica estrangeira residente
no Brasil, independentemente de autorizao do Incra, se a soma das reas no ultra-
passar os trs mdulos de explorao indefinida. Na fundamentao do parecer que deu
origem ao Provimento n
o
5/2012 foi consignado:
a restrio estabelecida no 3
o
do artigo 7
o
do Decreto n
o
74.965/1974 exigindo autorizao do INCRA, como re-
quisito de validade, para aquisio de mais de um bem im-
vel rural, com rea no superior a 3 (trs) mdulos de
explorao indefinida (MEI), feita por uma pessoa fsica
estrangeira residente no Brasil , deve ser compreendida
como aplicvel apenas se a soma das reas totais dos im-
veis, com a mais nova aquisio, exceder a 3 mdulos.
A Consolidao Normativa da Corregedoria-Geral da Justia do Estado do Rio de
Janeiro adotou o posicionamento prevalente, da impossibilidade de aquisio de mais de
um imvel rural por pessoa fsica estrangeira, ainda que no ultrapassados os trs m-
dulos, sem autorizao. Vejamos: art. 334. Depender, tambm, de autorizao do
INCRA, a aquisio, por pessoa fsica, de mais de um imvel com rea no superior a
03 (trs) mdulos.
Aprova de residncia no Brasil pode ser declarao de prprio punho firmada pelo
requerente (art. 13, pargrafo nico, V, da Instruo Normativa n
o
70/2011). No entanto,
dever o estrangeiro apresentar, tambm, prova de estar inscrito no Registro Nacional
32
33
de Estrangeiros na condio de permanente e com prazo de validade em vigor (inciso II
do pargrafo nico do art. 13 da Instruo Normativa n
o
70/2011).
A pessoa fsica brasileira casada com estrangeiro sob regime de bens que importe
em comunicao dos bens adquiridos na constncia do casamento est sujeita s restri-
es legais (Imvel rural. Aquisio. Brasileiro casado com estrangeira. Residncia no
pas. Autorizao do Incra Apelao Cvel n
o
99.592-0/0, Patrocnio Paulista, deciso
do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo).
23
O art. 11 da Instruo Norma-
tiva n
o
70/2011 assim dispe quanto ao tema: aplicam-se os dispositivos desta Instru-
o Normativa pessoa natural brasileira casada com pessoa natural estrangeira, se o
regime de bens determinar a comunicao da propriedade.
Aquisio por pessoa fsica estrangeira no residente no Brasil: o item 42.5 da
Seo V do Captulo XIV das Normas de Servio da Corregedoria-Geral da Justia do
Estado de So Paulo dispe que
a aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira
no residente no pas, que no poder exceder a 50 (cin-
quenta) mdulos de explorao indefinida, em rea cont-
nua ou descontnua, depender, sempre, de prvia
autorizao do INCRA, sem prejuzo de outras exigncias
determinadas em lei, ainda que sua rea no exceda a 3
(trs) mdulos e esteja situado fora de rea considerada in-
dispensvel segurana do territrio nacional.
Aquisio por pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil: s
podero adquirir imvel rural para implantao de projetos agrcolas, pecurios, indus-
triais, ou de colonizao vinculados aos seus objetivos estatutrios, e aps obtidas as
aprovaes dos projetos previstas na Lei n
o
5.709/1971 e seu regulamento.
Quer quanto s pessoas fsicas, quer quanto s jurdicas, no poder a soma das
reas rurais a elas pertencentes ultrapassar um quarto da superfcie do municpio onde
se situem, no podendo as pessoas da mesma nacionalidade serem proprietrias de mais
de 40% (quarenta por cento) de tal limite. Os limites em questo no se aplicam s reas
com menos de trs mdulos que tiverem sido objeto de compra e venda, promessa de
compra e venda, de cesso ou de promessa de cesso, constante de escritura pblica ou
documento particular protocolado no Registro Imobilirio e cadastrada no Incra em
nome do adquirente antes de 10 de maro de 1969; quando o adquirente tiver filho bra-
sileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime da comunho de bens. Quanto
ltima exceo, importante notar que no se refere s limitaes quanto rea (cin-
23
Disponvel em: <http://www.irib.org.br/csm/boletimel727i.asp>. Acesso em: 1 nov. de 2008.
quenta mdulos); necessidade de autorizao para aquisio entre trs e cinquenta m-
dulos; ou proibio de aquisio, sem autorizao, de mais de um imvel, ainda que
a soma no ultrapasse os trs mdulos. Aexcluso da restrio diz respeito aquisio
de reas, ultrapassando um quarto da rea do municpio, e ao exerccio do direito de
propriedade de mais de 40% (quarenta por cento) de tal limite por pessoas da mesma na-
cionalidade. A distino relevante em razo da confuso que muitas vezes ocorre na
prtica.
Imveis em reas consideradas indispensveis segurana nacional: o estran-
geiro dever obter consentimento prvio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurana
Nacional.
Sucesso causa mortis: as restries aquisio por estrangeiros de imveis rurais
no se aplicam sucesso legtima, salvo em caso de reas indispensveis segurana
nacional, quando se exigir o consentimento mencionado anteriormente.
Aplicam-se, contudo, sucesso testamentria as restries. O 2
o
do art. 1
o
do
Decreto n
o
74.965/1974, que regulamenta a Lei n
o
5.709/1971, tem a seguinte redao:
as restries estabelecidas neste regulamento no se aplicam aos casos de transmisso
causa mortis. Poder-se-ia entender que o decreto excepcionou toda e qualquer aquisi-
o causa mortis, inclusive a testamentria. Contudo, no pode o decreto excepcionar
o que a lei regulamentada no excepcionou, extrapolando seus limites. A Lei
n
o
5.709/1971 afasta sua incidncia apenas quando se trata de sucesso legtima.
As Normas de Servio da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo
(item 41 da Seo V do Captulo XIV) excepcionam tambm as doaes em adianta-
mento de legtima (art. 544 do Cdigo Civil), entendendo que no se aplicam as restri-
es.
Aquisio de frao de imvel com rea total superior a trs mdulos: deciso
do Corregedor-Geral da Justia do Estado de So Paulo admitiu a aquisio de frao
de imvel, desde que a frao no exceda os trs mdulos, ainda que o imvel tenha rea
superior, independentemente de autorizao. Na fundamentao, assinalou o Desem-
bargador Corregedor que a base a ser considerada para fins da vedao a da frao
ideal efetivamente adquirida. A deciso foi proferida nos autos do proc. 2011/131869
So Bento do Sapuca, SP, em 30/3/2012.
O Provimento no 14, de 19 de maio de 2012, da Corregedoria-Geral da Justia do
Estado de So Paulo, alterou as Normas de Servio. O art. 45 da Seo V do Captulo
XIVpassou a ter a seguinte redao: as restries previstas na Lei no 5.709, de 7 de ou-
tubro de 1971, e no Decreto no 74.965, de 26 de novembro de 1974, tomaro por base
a frao ideal pertencente ao estrangeiro, ainda que caracterizado o condomnio pro in-
diviso.
Aquisio de mais de uma frao ideal no mesmo imvel: conforme j exposto
no primeiro captulo, para fins registrrios, deve-se entender por imvel rural aquele
34
35
descrito em matrcula individualizada, pois cada matrcula representa uma unidade imo-
biliria. Desta forma, a segunda aquisio de frao ideal sobre o mesmo imvel no
necessita de autorizao do Incra se a rea total adquirida for inferior a 3 MEIS, porque
considerada como aquisio de um imvel em etapas, e no segunda aquisio.
Nesse sentido, o entendimento da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So
Paulo no Processo CG n
o
85.020/1988:
No se v, porm, por que a hiptese dos autos importaria
em vulnerao daquela disposio do Dec. 74.965/74.
O estrangeiro adquiriu, em duas etapas, a propriedade sobre
nico imvel rural com superfcie inferior ao tresdobro do
mdulo. Poderia, certo, ter adquirido em momento nico
a gleba toda, com 24,20 hectares, sem que para tanto ne-
cessitasse de autorizao ou licena da autoridade compe-
tente. No se cuidou, ao contrrio do que deixa entrever a
representao, de aquisio de mais de um imvel, ou de
duas glebas com 24,20 ha cada qual. Ainda que se aceite
que o alcance do citado art. 7
o
, 3o, Dec. 74.965/74, in-
clua as alienaes de fraes ideais do mesmo imvel j ti-
tulado em parte pelo aliengena, ou de imvel diverso, no
resta dvida de que a espcie em exame no justifica opo
pela drstica senda do cancelamento dos registros aquisiti-
vos. Inexistiu transgresso aos dispositivos da legislao
agrria aplicveis, uma vez que o estrangeiro, por fora das
duas transcries questionadas, adquiriu, ao fim e ao cabo,
nico imvel rural, com superfcie inferior ao limite fixado
em lei.
Essa situao, portanto, no caracteriza a aquisio de mais de um imvel rural,
mas apenas o aumento da participao do condmino nas cotas-partes de um mesmo
bem imvel.
Usucapio: admite-se a aquisio por usucapio desde que observadas as restri-
es quanto aquisio da propriedade imvel rural por estrangeiro. As restries atuam
sobre o direito de adquirir, em qualquer de suas formas.
No obstante tal entendimento predominante, a Corregedoria-Geral da Justia do Es-
tado de So Paulo admite usucapio por estrangeiro, em qualquer de suas espcies, no
se aplicando as restries da Lei n
o
5.709/1971 (item 41 da Seo V do Captulo XIV
das Normas de Servio). O tema foi analisado nos autos do Proc. 2011/488 So Paulo,
e o autor do parecer afirmou:
a sentena, na usucapio, meramente declaratria de um
direito de propriedade preexistente. Tampouco, alm do
mais, o seu registro constitutivo do direito real. Ambos,
sentena e registro, malgrado teis, visam, especialmente,
regularizao e publicidade de uma situao consoli-
dada, revelada pela posse qualificada prolongada no tempo,
qual se somam outros requisitos, prprios de cada uma
de suas espcies, indiferentes, contudo, autorizao do
INCRA. Logo, na hiptese vertente, dispensvel, de fato,
a prvia autorizao do INCRA, requisito inexigvel para a
vlida aquisio da propriedade imobiliria rural mediante
usucapio, ainda que por pessoa estrangeira.
Instituio de usufruto: as restries aos direitos devem ser interpretadas restriti-
vamente, assim, como no h previso legal para a exigncia de autorizao do Incra,
no deve ser obstado registro de usufruto.
24
Arrendamento: quanto ao arrendamento, existe expressa previso de aplicao das
exigncias da Lei n
o
5.709/1971 aos estrangeiros, conforme art. 23 da Lei n
o
8.629/1993,
justificando-se essa incluso, visto que o art. 92, 3
o
, do Estatuto da Terra Lei n
o
4.504/1964, c/c arts. 45 e 46 do Decreto n
o
59.566/1966, prev o direito de preferncia
na aquisio da propriedade rural pelo arrendatrio, frente a terceiros, em igualdade de
condies.
3.1 Os portugueses
Aquisio por portugueses: o Decreto n
o
70.436/1972 regula a igualdade de tra-
tamento entre brasileiros e portugueses quanto aos direitos civis. Os portugueses que
tenham preenchido as condies do Decreto e tenham requerido a igualdade e a obtido
no estaro sujeitos s restries.
No gozam da igualdade com brasileiros todos os portugueses, mas s aqueles que,
tendo-a requerido, a tiverem reconhecida. ALei n
o
5.709/1971 s no se aplica ao por-
tugus que demonstre haver recebido a condio de igualdade a brasileiro. No o de-
monstrando, cai sob o tratamento geral dado a estrangeiro quanto aquisio de imveis
rurais.
O 1
o
do art. 12 da Constituio Federal estabelece que aos portugueses com re-
sidncia permanente no Pas, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, sero atri-
budos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos previstos nesta Constituio.
O referido Decreto n
o
70.436/1972 regulamenta a aquisio pelos portugueses, no Bra-
36
24
Nesse sentido, ver a seo IRIB responde, Protocolo n
o
8.347. Disponvel em: <www.irib.org.br>.
37
sil, dos direitos e das obrigaes previstos no Estatuto da Igualdade. A Instruo Nor-
mativa n
o
70/2011 do Incra, no art. 10, reza que
a pessoa natural de nacionalidade portuguesa que pretender
adquirir ou arrendar imvel rural e que no apresentar cer-
tificado de reciprocidade nos termos do 1
o
do art. 12 da
Constituio Federal de 1988 e os Decretos n
o
3.927, de 19
de setembro de 2001, e o Decreto n
o
70.391, de 12 de abril
de 1972, se submeter s exigncias da Lei n
o
5.709/1971,
do Decreto n
o
74.965/1974, e desta Instruo Normativa.
Assim, os tabelies devem exigir a apresentao do certificado de reciprocidade
para que o adquirente portugus no se submeta s restries da Lei n
o
5.709/1971.
4. Parcelamento de imveis rurais
O parcelamento dos imveis urbanos rege-se pela Lei n
o
6.766/1979 (que dispe
sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras providncias).
No h uma lei que trate exclusivamente do parcelamento dos imveis rurais, en-
contrando-se os dispositivos relativos ao referido parcelamento em diversos diplomas le-
gais, como o Decreto-Lei n
o
58/1937, Lei n
o
4.504/1964, Decreto n
o
62.504/1968, Lei
n
o
5.868/1972 e Instruo Normativa n
o
17-b/80 do Incra.
O primeiro dispositivo que se deve observar, da mais alta relevncia, o art. 65 da
Lei n
o
4.504/1964, que probe a diviso do imvel rural em reas de dimenso inferior
constitutiva do mdulo de propriedade rural. Assim, no se pode parcelar o imvel
rural abaixo do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento
(FMP) o que for menor (art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972), parmetro que se encontra in-
dicado no CCIR. Sequer em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas judiciais ou
amigveis, se podero dividir imveis em reas inferiores s da dimenso do mdulo de
propriedade rural ( 1
o
do art. 64 da Lei n
o
4.504/1964).
H excees proibio, e dentre elas uma includa em 2007 pela Lei n
o
11.446/2007, que acrescentou o 5
o
ao art. 64 da Lei n
o
4.504/1964:
no se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcela-
mentos de imveis rurais em dimenso inferior do m-
dulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando
promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de
apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam
agricultores que no possuam outro imvel rural ou urbano.
O art. 65 da Lei n
o
4.504/1964 foi regulamentado pelo Decreto n
o
62.504/1968, que
trouxe excees ao desmembramento abaixo da frao mnima de parcelamento para
os imveis que no se destinem explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindus-
trial (inciso I do art. 4
o
da Lei n
o
4.504/1964). As excees esto no art. 2
o
do Decreto e
sero tratadas no tpico sobre a lavratura dos atos notariais.
Deve constar do instrumento relativo transmisso, a qualquer ttulo, de parcela do
imvel rural, efetuada com base no Decreto n
o
62.504/1968, expressamente, o inteiro
teor da autorizao emitida pelo Incra, devendo esta ser igualmente averbada na matr-
cula do imvel (art. 5
o
).
ALei n
o
5.868/1972, no art. 8
o
, caput, estabelece que
para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art.
65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, ne-
nhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido
em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o
imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no
1
o
deste artigo, prevalecendo a de menor rea.
Dispe o referido pargrafo:
1
o
Afrao mnima de parcelamento ser: a) o mdulo
correspondente explorao hortigranjeira das respectivas
zonas tpicas, para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para
os demais Municpios situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Mu-
nicpios situados na zona tpica D.
O rigor pretendido pelo legislador para a proibio de parcelamento abaixo da rea
mnima est expresso no 3
o
do art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972, que considera nulos e de
nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto no art. 8
o
, no podendo os tabe-
lionatos de notas lavrar escrituras dessas reas nem serem tais atos registrados pelos ofi-
ciais de Registro de Imveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e
criminal de seus titulares ou prepostos.
O 4
o
do dispositivo em questo, no entanto, abre nova exceo proibio:
4
o
o disposto neste artigo no se aplica aos casos em
que a alienao da rea se destine comprovadamente a sua
38
39
anexao ao prdio rstico, confrontante, desde que o im-
vel do qual se desmembre permanea com rea igual ou su-
perior frao mnima do parcelamento.
O 5
o
, por sua vez, deixa claro que a legislao a ser aplicada quanto proibio
do parcelamento abaixo da frao mnima de parcelamento deve ser a vigente no mo-
mento da apresentao do ttulo para registro, ainda que o negcio tenha sido celebrado
anteriormente:
5
o
o disposto neste artigo aplica-se tambm s transa-
es celebradas at esta data e ainda no registradas em
Cartrio, desde que se enquadrem nas condies e requisi-
tos ora estabelecidos.
Discute-se se o parcelamento do imvel rural deve ser precedido sempre de autori-
zao do Incra. H quem defenda a obrigatoriedade da autorizao, que s se dispensa-
ria se o proprietrio fosse transferir a parcela desmembrada, o que estaria autorizado
pelo art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972. Eduardo Agostinho Arruda Augusto
25
leciona:
no pode o proprietrio rural requerer, no registro imobi-
lirio, o parcelamento de seu imvel rural em vrias glebas
sem o concomitante registro da alienao que justifique o
parcelamento. Nessa hiptese, somente ser possvel o par-
celamento com a prvia autorizao do Incra.
Sustenta o referido autor ser necessria autorizao do Incra para:
1 os empreendimentos imobilirios rurais (desmembra-
mento ou loteamento rural); 2 para desmembramento de
parcela de imvel rural sem que haja ttulo de transmisso
que justifique o parcelamento; e 3 para desmembramento
que resulte em rea inferior FMP (hipteses especiais per-
mitidas pela lei).
Nas hipteses de diviso de imvel rural em decorrncia de sucesso causa mortis
ou para extino de condomnio, no se exige a anuncia do Incra, devendo, contudo,
cada parcela resultante da diviso obedecer frao mnima de parcelamento (FMP).
25
Disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2010/09/parcelamento-do-imovel-rural.html>. Acesso em: 14
de jun. 2012.
O imvel rural poder, todavia, perder sua destinao rural e, ento, ser desmem-
brado em parcelas que obedecero s reas mnimas fixadas na legislao relativa aos
imveis urbanos. Aperda da destinao deve ser reconhecida pelo Incra, nos termos do
art. 53 da Lei n
o
6.766/1979:
todas as alteraes de uso do solo rural para fins urbanos
dependero de prvia audincia do Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria INCRA, do rgo Me-
tropolitano, se houver, onde se localiza o Municpio, e da
aprovao da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal
quando for o caso, segundo as exigncias da legislao per-
tinente.
O Incra, diante da evidente necessidade, editou a Instruo Normativa n
o
17b/1980,
dispondo sobre o parcelamento dos imveis rurais.
AInstruo Normativa em tela prev trs possibilidades: a) parcelamento, para fins
urbanos, de imvel rural localizado em zona urbana ou de expanso urbana; b) parce-
lamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da zona urbana ou de ex-
panso urbana; e c) parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expanso urbana.
Na primeira hiptese, estamos diante da perda da destinao. O imvel deve estar
em zona urbana ou de expanso urbana, o que se prova mediante certido expedida pelo
municpio, e no ter utilizao agrcola, pecuria ou agroindustrial, o que se prova por
laudo de profissional habilitado. Diante de tais comprovaes, o Incra promover a atua-
lizao cadastral, consistente em retificao ou cancelamento do cadastro rural do im-
vel, e o parcelamento ser regido pela Lei n
o
6.766/1979. O cancelamento dar-se-
quando a totalidade da rea for abrangida pelo parcelamento, e ser hiptese de retifi-
cao quando restar rea remanescente com destinao rural.
Tratando de parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 96, do Decreto n
o
59.428/1966, e do art. 53, da Lei n
o
6.766/1979, ca-
bendo ao Incra, unicamente, sua prvia audincia. Dentre os requisitos a serem obser-
vados, est a perda das caractersticas produtivas da rea. O parcelamento importar na
atualizao cadastral, da mesma forma mencionada no pargrafo anterior.
Por ltimo, o parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 61 da Lei n
o
4.504/1964, do art. 10 da Lei n
o
4.947/1966, dos arts.
93 e seguintes do Decreto n
o
59.428/1966 e do art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972. Cabe ao
Incra, in casu, a prvia aprovao do projeto.
40
41
Em todas as hipteses de parcelamento de imveis rurais, devem ser apresentados:
a) requerimento de todos os proprietrios, com firma reconhecida; b) memoriais des-
critivos das reas, elaborados por profissional habilitado; c) planta do imvel, contendo
as reas a parcelar; d) apresentao da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica) do
Crea ou RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica) do CAU (Conselho de Arquite-
tura e Urbanismo), com o devido pagamento; e) ltimo CCIR; f) comprovao de pa-
gamento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios (com a apresentao das guias
de pagamento ou da certido negativa, como vimos em tpico anterior); g) georrefe-
renciamento, quando exigido, de acordo com a dimenso do imvel. Asoma das novas
reas deve corresponder rea total do imvel e, se a descrio do imvel for imprecisa,
o parcelamento deve ser precedido de retificao de rea. O parcelamento deve ser aver-
bado na matrcula do imvel que est sendo parcelado, com o seu encerramento, e em
cada uma das novas matrculas.
5. Cursos dgua e estradas seccionando imveis rurais
26
a) Cursos dgua: os crregos ou cursos dgua somente seccionam o imvel se
forem rios navegveis. Sendo rio navegvel, considerado imvel pblico, incluindo
o leito e as margens de 15m (terreno reservado), que devem ser excludas do permetro
da propriedade privada. Os cursos dgua que no so navegveis so considerados mero
acidente geogrfico que no interferem na configurao do imvel nem no direito real
de propriedade.
1) guas da Unio: so bens da Unio III os lagos, rios e quaisquer correntes de
gua em terrenos de seu domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limi-
tes com outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele provenham, bem
como os terrenos marginais e as praias fluviais (art. 20, III, da CF/1988);
2) guas dos Estados: no sendo guas federais, as guas podem ser dos Estados (art.
26,I, da CF/1988);
3) guas particulares: as guas nem sempre foram de exclusivo domnio pblico
porque o Cdigo de guas (Decreto n
o
24.643/1934) previa, em seu art. 8
o
, a existncia
de guas particulares que consistiam nas nascentes e todas as guas situadas em terre-
nos que tambm o fossem, excetuadas aquelas classificadas como de uso comum de
todos ou dominicais. Os respectivos lveos, por sua vez, eram de domnio pblico de uso
comum ou dominical, se pblicas as guas, ou de domnio particular, sendo as guas co-
muns ou particulares (art. 10 do Decreto n
o
24.643/1934), o que no se alterou pelo De-
creto-Lei n
o
852/38 e pelo Decreto-Lei n
o
9.760/1946. Por essa razo, no se questionava
sobre a possibilidade de unificar imveis separados por curso de gua que, na vigncia
26
Sobre o assunto, ver parecer de Eduardo Augusto. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/boletim/boletim-deta-
lhe.php?be=1285>.
do Decreto n
o
24.643/1934, era particular, porque particular o respectivo lveo, nem
sobre a necessidade de desmembrar imvel inteiramente seccionado por corrente de
gua de igual natureza.
Adoutrina e a jurisprudncia no se pacificaram sobre o domnio do lveo das an-
tigas guas particulares e comuns que, por fora da Constituio Federal, foram trans-
mitidas aos Estados. Alguns juristas consideram que as guas que eram consideradas
particulares antes da CF/1988 continuam a s-lo. Outros entendem que no possvel
dissociar o domnio das guas da propriedade do lveo pela qual elas correm e con-
cluem que, por tal razo, tanto as guas que eram particulares como os seus respectivos
lveos passaram, com a Constituio Federal de 1988, ao domnio pblico.
27
Rios navegveis: a Smula n
o
479 do STF considera que as margens dos rios nave-
gveis so de domnio pblico, o que abrange tanto as guas quanto os respectivos leitos.
O Cdigo Civil de 2002, editado na vigncia da CF/1988, prev em seu art. 1.290
a possibilidade de propriedade particular sobre nascente e, ainda, regulamenta em seu
art. 1.252 o destino de lveo abandonado de [...] corrente pertencente aos proprietrios
ribeirinhos das duas margens. Essas disposies do Cdigo Civil, por seu lado, no co-
lidem com a Lei n
o
9.433/1997, que trata do domnio pblico das guas consideradas
como formadoras de recursos hdricos, sem especificar, de forma expressa, a quem per-
tencem os lveos das guas que no regime do Cdigo de guas eram particulares. Tem-
se, pois, que o Cdigo Civil de 2002, posterior CF, continuou a prever a existncia de
nascente e de correntes particulares, o que fez por meio de normas cuja eventual in-
constitucionalidade no pode ser apreciada na esfera administrativa (Processos CG/SP
n
o
274/1993, n
o
2.038/1994, n
o
2.374/1997, n
o
930/1999, n
o
1.029/2005, n
o
1.522/1999
e n
o
117/2007).
A Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo decidiu que na esfera administrativa
no cabe o reconhecimento de ser do domnio pblico todos os lveos de guas que no
regime do Cdigo de guas eram tidos como particulares. Se esse entendimento vigorar
(reconhecimento de ser do domnio pblico), ser de rigor o desmembramento de im-
veis inteiramente seccionados por cursos dgua que, no regime do Cdigo de guas,
eram particulares, passando a ser necessria a abertura de matrculas especficas para
esses cursos dgua. Diante disso, considerando a questo de forma abstrata, decidiu-se
manter as matrculas das unidades imobilirias seccionadas por cursos dgua que eram
particulares no regime do Cdigo de guas tal como se encontram, o que implica dizer
que a existncia desses cursos dgua (particulares no antigo regime do Cdigo de guas)
no acarreta, no restrito mbito da Corregedoria-Geral da Justia, vedao para a fuso
de imveis. Isso no impede que, caso a caso, pleiteie o interessado que se promova o des-
42
27
Ver seo do IRIB responde, protocolo n. 1.790. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/area-associado/irib-
responde-resposta.php?perg=2763>.
43
membramento de matrcula para dela retirar curso dgua cujo lveo for reconhecido
como pblico, ou para que nela seja averbada a existncia de curso dgua antigamente
particular, a ser descrito, com seu respectivo lveo, de forma que atenda ao princpio da
especialidade (Proc. CG 102.503/2008 e Proc. CG 260/1996).
b) Estradas seccionando o imvel: para fins de desmembramento do imvel rural,
somente pode ser aceita a averbao da existncia das estradas oficiais. Faixa ocupada
por estrada no oficializada permanece sob domnio particular, no obstante seja utili-
zada para trfego de veculos. Nessa hiptese, somente possvel o desmembramento
do imvel se as parcelas resultantes obedecerem frao mnima de parcelamento re-
gional (Proc. CG 854/2000).
Estrada seccionando o imvel, gerando reas inferiores FMP: pode ocorrer de o
imvel ser seccionado por uma estrada, o que ir gerar duas ou mais matrculas, que
continuaro a possuir o mesmo cadastro nico no Incra. Se o seccionamento do imvel
deveu-se existncia de estrada pblica, a rea inferior FMP poder ser alienada a
terceiros como imvel nico, pois essa situao foi gerada por um fato alheio vontade
do proprietrio. A abertura da estrada pblica decorreu da vontade do poder pblico
(fato do prncipe) e no de um parcelamento irregular. Contudo, o adquirente dessa parte
diminuta pode ter problemas em cadastr-la no Incra.
28
6. Usucapio de imveis rurais
Os imveis rurais esto sujeitos aquisio pela usucapio, assim como os urbanos,
nas seguintes espcies:
a) usucapio extraordinria, prevista no art. 1.238 do Cdigo Civil:
aquele que, por quinze anos, seminterrupo, nemoposio,
possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, in-
dependentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao
juiz que assimo declare por sentena, a qual servir de ttulo
para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Prazo, portanto, de quinze anos, que ser reduzido para dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou ser-
vios de carter produtivo (pargrafo nico do art. 1.238 do CC);
28
Sobre o assunto, ver parecer de Eduardo Augusto. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/boletim/boletim-deta-
lhe.php?be=1285>.
b) usucapio ordinria, prevista no art. 1.242 do Cdigo Civil: adquire tambm
a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e
boa-f, o possuir por dez anos. Prazo, portanto, de dez anos que pode ser reduzido me-
tade se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante
do respectivo cartrio, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico
(pargrafo nico do art. 1.242 do CC).
H previso, outrossim, de uma espcie que somente se aplica aos imveis rurais,
conforme art. 191 da Constituio Federal, repetido pelo Cdigo Civil no art. 1.239:
aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, semoposio,
rea de terra emzona rural no superior a cinquenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo
nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Trata-se da usucapio especial rural. Valoriza-se o possuidor, no proprietrio
de qualquer outra rea, que h mais de cinco anos trabalha e mora em rea de terra
rural, tornando-a produtiva. Alcana-se, assim, a funo social da propriedade.
O prazo de cinco anos e os requisitos so: no ser o possuidor proprietrio de outro
imvel, rea menor ou igual a cinquenta hectares, ter o possuidor moradia na rea, e
torn-la produtiva.
Anote-se que: a) os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio (pargrafo
nico do art. 191 da Constituio Federal); b) discute-se sobre a possibilidade de usu-
capio de rea inferior frao mnima de parcelamento; c) discute-se, outrossim, se in-
cidem as restries aquisio de imveis rurais por estrangeiros por meio de usucapio.
7. Alavratura de atos notariais
Os tabelies e seus prepostos, na lavratura de atos notariais envolvendo imveis rurais,
tero de observar normas especficas, almdaquelas inerentes a todo e qualquer ato notarial.
So as seguintes as peculiaridades quanto aos imveis rurais:
a) O imvel dever ser integralmente descrito no ato notarial, no se permitindo
meramente a consignao do nmero do registro ou da matrcula, a localizao do im-
vel, o logradouro, o bairro, a cidade e o Estado, como sucede com os imveis urbanos,
nos termos da Lei n
o
7.433/1985 e seu decreto regulamentador de n
o
93.240/1986. o
44
45
que determina o art. 2
o
da Lei n
o
7.433/1985, a contrario sensu: ficam dispensados, na
escritura pblica de imveis urbanos, sua descrio e caracterizao, desde que constem,
estes elementos, da certido do Cartrio do Registro de Imveis.
A exigncia de descrio e caracterizao do imvel representar srio transtorno
para os tabelionatos quanto aos imveis georreferenciados, que tm longa e complexa
descrio, com a utilizao de linguagem tcnica;
b) Deve ser apresentado o ltimo CCIR. A apresentao dele atualizado indis-
pensvel para a prtica de vrios atos, entre os quais atos notariais e registrais. A apre-
sentao determinada pela Lei n
o
4.947/1966 e pelo Decreto n
o
93.240/1986, sendo
vedado aos proprietrios pelo 1
o
do art. 22 da Lei n
o
4.947/1966, a partir de 1
o
de ja-
neiro de 1.967, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou
prometer em venda imveis rurais sem apresentao do certificado de cadastro
(o certificado deve ser exigido no apenas em caso de venda, mas para alienao por
qualquer forma). Alm de exigirem a apresentao do CCIR, devem os tabelies men-
cionar na escritura os seguintes dados do certificado: cdigo do imvel, nome do de-
tentor, nacionalidade do detentor, denominao e localizao do imvel ( 6
o
do art. 22
da Lei n
o
4.947/1966, includo pela Lei n
o
10.267/2001). Ano coincidncia da rea do
imvel com a informao cadastral no impeditiva da lavratura do ato notarial.
Registre-se que a apresentao do CCIR tambm indispensvel para a homolo-
gao de partilha, amigvel ou judicial, em caso de sucesso causa mortis ( 2
o
do art.
22 da Lei n
o
4.947/1966), e nas partilhas administrativas (Lei n
o
11.441/2007).
Em caso de desmembramento do imvel ou alienao parcial, deve ser apresentado
o CCIR da rea total. Contudo, aps a abertura da matrcula para a rea alienada, antes
de qualquer nova alienao ou onerao do imvel desmembrado, deve ser exigida a
apresentao do novo CCIR da rea objeto daquela matrcula.
c) Necessria a prova da quitao do imposto sobre a propriedade territorial rural
correspondente aos cinco ltimos exerccios, ressalvados os casos de imunidade, isen-
o, inexigibilidade e dispensa previstos nos arts. 2
o
, 3
o
e 20 da Lei n
o
9.393/1996.
Aexigncia j constava da Lei n
o
9.393/1996 e foi introduzida no 3
o
do art. 22 da Lei
n
o
4.947/1966 pela Lei n
o
10.267/2001. Releva notar que o item b do inciso III do art.
1
o
do Decreto n
o
93.240/1986 est desatualizado, pois ainda se refere quitao do l-
timo imposto territorial lanado.
d) A frao mnima de parcelamento (FMP) h de ser observada. A norma que
veda a diviso de gleba rural em reas menores que o mdulo de ordem pblica, im-
porta em indivisibilidade legal e tem por fim impedir o surgimento de minifndios an-
tieconmicos.
A infrao proibio leva nulidade do ato, respondendo o tabelio ou seu pre-
posto, civil, criminal e administrativamente ( 3
o
do art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972, com a
redao da Lei n
o
10.267/2001).
H excees regra: caso de alienao de rea que se destine comprovadamente
anexao ao prdio rstico confrontante, desde que o imvel que sofra o desmembra-
mento permanea com rea igual ou superior frao mnima de parcelamento ( 4
o
do
art. 8
o
da Lei n
o
5.868/1972); na hiptese do 5
o
do art. 65 da Lei n
o
4.504/1964;
29
e
quando as reas desmembradas se destinarem a obras de necessidade ou utilidade p-
blica, obras de infraestrutura ou atividades outras de interesse para as comunidades, re-
tirando do imvel a condio de prdio rstico, possibilitando o desenvolvimento
econmico do meio rural e seu progresso social (Decreto n
o
62.504, de 8 de abril de
1968). As excees do Decreto n
o
62.504/1968 esto previstas no art. 2
o
: I desmem-
bramentos decorrentes de desapropriao por necessidade ou utilidade pblica; II des-
membramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pblica
na zona rural, tais como: a) os destinados instalao de estabelecimentos comerciais
(postos de abastecimento de combustvel, oficinas mecnicas, garagens e similares;
lojas, armazns, restaurantes, hotis e similares; silos, depsitos e similares); b) os des-
tinados a fins industriais (barragens, represas ou audes; oleodutos, aquedutos, estaes
elevatrias, estaes de tratamento de gua, instalaes produtoras e de transmisso de
energia eltrica, instalaes transmissoras de rdio, de televiso e similares; extraes
de minerais metlicos ou no e similares; instalao de indstrias em geral); c) os des-
tinados instalao de servios comunitrios na zona rural (portos martimos, fluviais
ou lacustres, aeroportos, estaes ferrovirias ou rodovirias e similares; colgios, asi-
los, educandrios, patronatos, centros de educao fsica e similares; centros culturais,
sociais, recreativos, assistenciais e similares; postos de sade, ambulatrios, sanatrios,
hospitais, creches e similares; igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido,
cemitrios ou campos santos e similares; conventos, mosteiros ou organizaes simila-
res de ordens religiosas reconhecidas; reas de recreao pblica, cinemas, teatros e si-
milares). Os desmembramentos referidos no inciso I independem de prvia autorizao
do Incra, exigida nas hipteses do inciso II. A autorizao deve ser consignada em seu
inteiro teor no instrumento de transmisso da parcela do imvel e, ainda, averbada no
Registro Imobilirio.
e) Os prazos para o georreferenciamento, estabelecidos pelo art. 10 do Decreto
n
o
4.449/2002, com as alteraes dos Decretos n
o
5.570/2005 e n
o
7.620/2011, devem ser
46
29
5
o
No se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior do m-
dulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de apoio ativi-
dade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel rural ou urbano (Includo pela
Lei 11.446/2007).
47
observados, tendo como datas limites: I) 20/11/2013 (rea de 250 a menos de 500 ha);
II) 20/11/2016 (rea de 100 a menos de 250 ha); III) 20/11/2019 (rea de 25 a menos
de 100 ha) e 20/11/2023 (rea inferior a 25 ha); para as demais reas, as datas j
foram superadas. O dia 20/11/2003 foi fixado como data para incio da contagem dos
prazos.
Decorridos os prazos definidos pelo art. 10 do regulamento, o tabelio no poder
praticar atos que importem em diviso ou transferncia de imvel rural sem o georrefe-
renciamento. A transferncia vedada a total ou parcial, embora o Decreto refira-se
transferncia de rea total. Verifica-se que os atos de constituio de direitos reais no
foram includos nas vedaes, podendo o imvel, por exemplo, ser dado em garantia hi-
potecria ainda que no georreferenciado;
f) Cuidando-se de aquisio por pessoa fsica ou jurdica estrangeira, ou ainda pes-
soa jurdica brasileira da qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas
ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no ex-
terior, impe-se a verificao dos requisitos da Lei n
o
5.709/1971, devendo constar ex-
pressamente na escritura: meno do documento de identidade do adquirente (RNE);
prova de residncia no pas (permitida a declarao IN 70/2011) ou de autorizao
para funcionar no Brasil e documentos comprobatrios da constituio da pessoa jur-
dica; existncia de autorizao para aquisio por pessoa jurdica e, por pessoa fsica,
quando exigida. O prazo de validade da autorizao do Incra de 30 (trinta) dias para
a lavratura da escritura e de 15 (quinze) dias para o registro, conforme o pargrafo nico
do art. 10 do Decreto n
o
74.965/1974: o prazo de validade da autorizao de 30 dias,
dentro do qual dever ser lavrada a escritura pblica, seguindo-se a transcrio na Cir-
cunscrio Imobiliria, no prazo de 15 dias.
O ato que violar a lei nulo, nos termos do art. 15 da Lei n
o
5.709/1971:
a aquisio de imvel rural, que viole as prescries desta
Lei, nula de pleno direito. O tabelio que lavrar a escri-
tura e o oficial de registro que a transcrever respondero
civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem
prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou
falsidade ideolgica. O alienante est obrigado a restituir
ao adquirente o preo do imvel.
A sano cominada pela infrao lei de nulidade. Anote-se que a lei fala em
transcrio pelo oficial do Registro de Imveis por ter sido editada antes da Lei
n
o
6.015/1973, equivalendo a transcrio mencionada ao atual registro em sentido estrito,
no Livro 2, feito por extrato.
Aescritura pblica essencial para a aquisio de imvel rural por pessoa fsica
ou jurdica estrangeira (art. 8
o
da Lei n
o
5.709/1971 e art. 3
o
do Decreto n
o
74.695/1974).
Sendo da essncia do ato, incabvel o instrumento particular emqualquer hiptese, pois se
trata de lei especial. No se aplicam aquisio de imvel rural por estrangeiro as exce-
es que permitem a transmisso de direitos reais por instrumento particular.
Por fim, dever exigir o tabelio o nmero de inscrio no CPF ou CNPJ da pessoa,
para elaborao da Declarao sobre Operaes Imobilirias (DOI).
8. O Registro Imobilirio
Aespecializao do imvel rural, na matrcula, deve conter:
30
a) descrio: com meno sua rea, medidas e confron-
taes, municpio e distrito em que se situa o imvel;
b) as confrontaes, com meno correta do lado em que se
situam, sendo indevidas expresses genricas, tais como
com quem de direito, ou com sucessores de determi-
nadas pessoas;
c) confrontantes: imvel confronta comimvel e no compes-
soas; assim, deve-se sempre tentar indicar o imvel confron-
tante e o nmero de sua matrcula, e nas descries em que
no for possvel, mencionar o nome de seus proprietrios;
d) o cdigo do imvel e os dados constantes do CCIR, a
localizao e denominao;
e) medidas perimetrais, ngulos e pontos de amarrao geo-
dsicos do imvel (Apelao Cvel n. 0004562-
97.2010.8.26.0100 da Comarca da Capital do Conselho
Superior da Magistratura de So Paulo);
f) certificao do Incra: se o imvel j foi georreferenciado
e devidamente certificado, o nmero da certificao deve
ser indicado em campo prprio da matrcula, abaixo da ins-
crio do CCIR;
g) imvel rural pode ser encravado, ou seja, confrontar so-
mente com outros imveis, no precisa ter, necessaria-
mente, frente para uma estrada ou ser servido de servido
de passagem.
48
30
Segundo Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, coordenadora do projeto de elaborao das cartilhas da Coleo Ca-
dernos IRIB. Disponvel em: <http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA==>.
49
Ao registrador cabe, de acordo com os princpios adotados em nosso Direito,
exercer a qualificao, quanto forma e ao fundo, analisando se o ttulo apresentado
(judicial, pblico ou particular) preenche os requisitos para o registro pretendido.
Assim, verificar-se- se foram cumpridas as determinaes quanto aos imveis ru-
rais relacionadas no item anterior, aplicveis no que couber aos ttulos judiciais e
particulares.
Existem, outrossim, regras dirigidas ao Registro de Imveis quanto aos prdios
rsticos:
a) alm dos livros elencados na Lei n
o
6.015/1973, est obrigado o servio de Re-
gistro Imobilirio a manter cadastro especial, em livro auxiliar, de terras rurais adquiri-
das por estrangeiros (art. 10 da Lei n
o
5.709/1971 e art. 15 do Decreto n
o
74.965/1974);
b) trimestralmente, os Registros Imobilirios devem remeter, sob pena de perda da
delegao, Corregedoria-Geral de Justia e ao Incra, relao das aquisies de reas
rurais por pessoas estrangeiras (art. 11 da Lei n
o
5.709/1971 e art. 16 do Decreto n
o
74.965/1974). Todas as aquisies devem ser lanadas no livro de aquisio de terras ru-
rais por estrangeiros e comunicadas Corregedoria e ao Incra, mesmo aquelas que in-
dependem de autorizao. Adesnecessidade de autorizao no dispensa os registradores
do cadastramento especial e das comunicaes previstas nos arts. 10 e 11 da Lei n
o
5.709/1971, e arts. 15 e 16 do Decreto n
o
74.965/1974;
c) os registros que desatendam s disposies da Lei n
o
5.709/1971 so nulos;
d) os servios de Registro de Imveis esto obrigados a encaminhar ao Incra, men-
salmente, as modificaes ocorridas nas matrculas imobilirias decorrentes de mudan-
as de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento,
retificao de rea, reserva legal e particular do patrimnio natural e outras limitaes
e restries de carter ambiental, envolvendo os imveis rurais, inclusive os destacados
do patrimnio pblico ( 7
o
do art. 22 da Lei n
o
4.947/1966, com a redao da Lei n
o
10.267/2001) interconexo cadastro-registro;
e) o sistema Torrens, atualmente aplicvel exclusivamente a imveis rurais, est re-
gulado pelos arts. 277 a 288 da Lei n
o
6.015/1973, cabendo a prtica de diversos atos ao
registrador de imveis (protocolizao e autuao do requerimento, verificao se o pe-
dido est em termos de ser despachado, formulao de exigncias, suscitao de d-
vida, cancelamento de prenotao em caso de contestao ou impugnao, registro na
matrcula da sentena que submeteu o imvel ao registro Torrens e arquivamento da do-
cumentao).
Trata-se de sistema que confere efeitos absolutos publicidade, significando o
acesso ao registro uma situao jurdica inatacvel.
O sistema foi idealizado pelo irlands Robert Richard Torrens, que lhe deu o nome.
adotado na Austrlia e em algumas partes dos EUA(os sistemas registrais norte-ame-
ricanos variam de acordo com a legislao de cada estado).
Foi introduzido no Brasil em1890 por influncia de Rui Barbosa (Decreto n
o
451-B, re-
gulamentado pelo Decreto n
o
955-A) e compreendia inicialmente imveis urbanos e rurais.
Alegislao atual o regula nos arts. 277 a 288 da Lei n
o
6.015, restringindo-o aos imveis ru-
rais. Os imveis urbanos submetidos ao sistema na legislao anterior assimo permanecem.
Atualmente, o registro Torrens tem pouqussimo uso no Brasil, pelo desconheci-
mento, pelos custos e sistemtica complexa h notcia de uso no Rio Grande do Sul,
Gois, Mato Grosso e Par.
Segundo Afrnio de Carvalho, o sistema caiu em desuso, s restando agora lei
lavrar o seu atestado de bito.
Para a submisso de um imvel rural ao sistema Torrens, exige-se requerimento
instrudo com prova do domnio do requerente; prova de atos que modifiquem ou limi-
tem a propriedade; memorial com encargos do imvel, nome dos ocupantes, confron-
tantes e quaisquer interessados; planta com memorial (georreferenciada); publicao
de edital; oitiva do Ministrio Pblico e deciso judicial (processo expurgativo).
H, como se v, todo um procedimento que permite conferir publicidade presuno ab-
soluta. Coexistem no sistema registral brasileiro a presuno relativa, que a regra, e a
presuno absoluta, decorrente do registro Torrens e referente, na legislao vigente,
apenas a imveis rurais submetidos ao sistema.
O 1
o
do art. 278 da Lei n
o
6.015 dispe sobre as regras da planta que dever ins-
truir o requerimento de submisso do imvel ao registro Torrens. Depreende-se da an-
lise do dispositivo que havia preocupao do legislador em se obter uma preciso
posicional do imvel, indispensvel para que o registro atinja a presuno juris et de
jure. Por tratar o sistema Torrens de imveis rurais, e por ser necessria a identificao
inequvoca do imvel, deve a planta obedecer s regras do georreferenciamento, apli-
cando-se os prazos do art. 2
o
do Decreto n
o
5.570/2005.
Segundo Maria Helena Diniz, a ao do registro Torrens tem natureza real, por visar
tutela de um direito real; contenciosa, porque a propriedade alegada ser apreciada
por sentena definitiva com fora de coisa julgada; constitutiva, porque a sentena
consolida definitivamente o domnio do imvel rural na pessoa do requerente; a sen-
tena que julgar procedente o pedido valer erga omnes, como decorrncia lgica da
estrutura do processo do registro Torrens (procedimento edital).
Deferido o pedido, registra-se a deciso no Livro 2 Registro Geral (pratica-se um
ato de registro em sentido estrito na matrcula do imvel). Com o registro, surge a pre-
suno absoluta, tornando o ttulo inatacvel por qualquer ao, exceto rescisria.
50
51
H, tambm, diversas questes de carter ambiental envolvendo os imveis rurais.
Vamos abordar, ainda que superficialmente, a reserva legal, que suscitou contro-
vrsias.
Aaverbao da reserva legal estava prevista no art. 16 da Lei n
o
4.771/1965, Cdigo
Florestal (com a redao dada pela Medida Provisria n
o
2.166-67/2001). Decorridos
mais de quarenta anos da entrada em vigor da lei, poucos foram os proprietrios que
promoveram a averbao determinada.
Discutia-se se a falta de averbao impedia a prtica de atos registrais.
ALei n
o
12.651/2012, que revogou a Lei n
o
4.771/1965, criou o Cadastro Ambien-
tal Rural (CAR):
Art. 29. criado o Cadastro Ambiental Rural CAR, no
mbito do Sistema Nacional de Informao sobre Meio
Ambiente SINIMA, registro pblico eletrnico de mbito
nacional, obrigatrio para todos os imveis rurais, com a
finalidade de integrar as informaes ambientais das pro-
priedades e posses rurais, compondo base de dados para
controle, monitoramento, planejamento ambiental e eco-
nmico e combate ao desmatamento.
Dispe o 4
o
do art. 18 que
o registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averba-
o no Cartrio de Registro de Imveis, sendo que, no pe-
rodo entre a data da publicao desta Lei e o registro no
CAR, o proprietrio ou possuidor rural que desejar fazer a
averbao ter direito gratuidade deste ato (redao dada
pela Lei n
o
12.727, de 2012).
Assim, diante do novo texto legal, a averbao da reserva legal no Registro Imo-
bilirio passou a ser faculdade do proprietrio, e no obrigao, no impedindo a sua
falta, portanto, a prtica de atos registrais. A averbao far-se- com amparo no art.
167, II, 22, da Lei n
o
6.015/1973, mas no supre a obrigatoriedade de registro no
CAR.
31
Decidiu a Corregedoria de Justia do Estado de So Paulo que, enquanto o CAR no
for implementado, necessria a averbao da reserva legal para fins de averbao da
31
Muitas discusses ainda sero travadas quanto averbao da reserva legal. Recomendo a leitura do texto O Novo C-
digo Florestal e o Registro de Imveis, de Marcelo Augusto Santana de Melo. Disponvel em: <http://registradores.org.br/o-
novo-codigo-florestal-e-o-registro-de-imoveis/>. Acesso em: 5 de out. 2012.
retificao de imvel, sob argumento de que o art. 18 da Lei n
o
12.651/2002 desobriga
a averbao da reserva somente se ela j estiver inscrita no CAR (Proc. CG
44.347/2012).
No Estado de Minas Gerais, a Corregedoria-Geral de Justia entendeu ser faculta-
tiva a averbao da reserva legal no Registro Imobilirio, o que fez por meio do Provi-
mento 242/CGJ/2012.
32
Contudo, em sesso realizada em 19 de abril de 2013, o
Conselho Nacional de Justia deferiu pedido de medida cautelar para sustar os efeitos
da Orientao n
o
59.512/2012 e do Provimento n
o
242/2012 at deciso final neste Pro-
cedimento de Controle Administrativo (0002118-22.2013.2.00.0000).
A Corregedoria-Geral do Estado do Rio de Janeiro entendeu da mesma forma que
a Corregedoria mineira:
a atual redao do 4
o
do artigo 18 deixa claro o carter fa-
cultativo da averbao da reserva legal margem da ma-
trcula imobiliria, quando aponta que a averbao depende
do desejo do interessado. Em suma, por fora da alterao
do artigo 18, 4
o
da Lei 12.651/12 por intermdio da Lei
12.727/2012, temos que a averbao da reserva legal, ainda
que antes da implantao do Cadastro Ambiental Rural
CAR, tornou-se facultativa (Proc. 2012.0221690, deciso
de 5/4/2013).
Quanto certido negativa de multas ambientais, que era exigida pelo art. 37
33
da
Lei n
o
4.771/1965,
o Novo Cdigo Florestal no contm norma condicionando
a efetivao de tais atos registrais, apresentao de Cer-
tido Negativa de Dbitos expedida pelo rgo ambiental.
52
32
ACorregedoria-Geral de Justia do Estado de Minas Gerais publicou o Provimento n. 242/CGJ/2012, que revogou o Provi-
mento n. 92/GACOR/2003 e o Aviso n. 30/GACOR/03, em razo do advento da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, que
prev o registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural e desobriga a averbao no Cartrio de Registro de Imveis.
No Provimento n. 242/CGJ/2012, foi mencionada a Consulta n. 2012/CAFIS/59512, acerca da averbao da reserva legal
nos registros imobilirios, a saber, em resumo: [...] Assim, considerando o perodo de transio entre a publicao da Lei
Federal 12.651/12 e a efetiva implantao do rgo responsvel pelo CAR, entendemos, s.m.j., que resta facultativa a
averbao da reserva legal no Cartrio de Registro de Imveis, nos termos do art. 18, 4, da Lei 12.651/12, mos-
trando-se, assim, sem amparo legal qualquer exigncia de prvia averbao da reserva legal como condio para
todo e qualquer registro de todo e envolvendo imveis rurais. Disponvel em: http://www.anoreg.org.br/index.php?op-
tion=com_content&view=article&id=19436:cgjmg-entende-que-e-facultativa-a-averbacao-da-reserva-legal-no-ri-
competente-provimento-n-242cgj2012&catid=56:juridico&Itemid=184. Acesso em: 9 de mar. 2013.
33
Art. 37. No sero transcritos ou averbados no Registro Geral de Imveis os atos de transmisso inter vivos ou causa mor-
tis, bem como a constituio de nus reais, sobre imveis da zona rural, sem a apresentao de certido negativa de dvidas
referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por deciso transitada em julgado.
53
Atendendo boa tcnica legislativa, a novel legislao, em
seu art. 83, revogou expressamente a Lei n
o
4.771/65, por
conseguinte revogado est tambm o seu art. 37.
34
Contudo, diante da natureza propter rem das obrigaes ambientais, transmitindo-
se ao sucessor do proprietrio do imvel, o que est expresso no novo Cdigo Flores-
tal, de total convenincia que se obtenha a certido, para que o adquirente possa ter
pleno conhecimento da situao ambiental do imvel rural. Amedida preventiva e ga-
rante a segurana das relaes jurdicas.
A certido pode ser obtida gratuitamente no stio do Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis (Ibama), conforme modelo a seguir
apresentado:
8.1 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis
Outro ponto relevante diz respeito s aquisies ad corpus e ad mensuram.
Na aquisio onerosa de terras e neste ponto nos interessam apenas as aquisies
onerosas , pode-se concluir, por meio de medio posterior contratao, que a rea
real no coincida com as dimenses enunciadas no contrato. Pode ser maior ou menor.
O Cdigo Civil apresenta soluo para os problemas que podem da decorrer no
art. 500 e seus pargrafos, sendo absolutamente indispensvel definir se a venda foi ad
corpus ou ad mensuram, para verificar quais dispositivos so aplicveis.
34
Segundo Maria Aparecida Bianchin Pacheco. Disponvel em: <http://irib.org.br/boletim/2012/junho/downloads/4171-inte-
gra.pdf>. Acesso em: 6 de out. 2012.
Avenda de coisa certa e discriminada, na dico do 3
o
do art. 500 do Cdigo Civil,
venda ad corpus, ainda que no conste expressamente do contrato o esclarecimento,
sendo meramente enunciativa a referncia s dimenses do imvel.
Na venda ad mensuram, o preo estipulado por medida de extenso (por hectare,
alqueire, metros quadrados etc.) ou a rea determinada. Nesta espcie, a rea do imvel
elemento determinante da estipulao do preo.
Se estivermos diante de uma venda ad mensuram, e aps a medio for encontrada
rea menor que a vendida, ter o comprador direito de exigir o complemento da rea e,
se isso no for possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou o abatimento
proporcional ao preo, presumindo-se que a referncia s dimenses foi simplesmente
enunciativa se a diferena no exceder a 1/20 da rea total enunciada (art. 500, caput, e
1
o
, do CC). Na hiptese do 1
o
, a lei ressalva ao comprador o direito de provar que,
em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
Pode haver, no entanto, excesso, e no falta, quando, ento, o vendedor, provando que
tinha motivos para ignorar tal diferena, ter direito diferena do valor correspondente
ao preo ou a receber o excesso, escolha do comprador ( 2
o
do art. 500 do CC).
Tratando de venda ad corpus, no h de se falar em complemento de rea nem de
devoluo de excesso.
Analisando o tema sob o prisma registral, inicialmente, necessrio dizer que no
importa ao registro, na qualificao do ttulo, se a venda foi ad mensuram ou ad corpus.
Sequer tais expresses devem constar do registro. Estando presentes todos os elementos
que permitem a qualificao positiva, o ttulo ser registrado, pois a distino se a venda
foi por medida ou de coisa certa e determinada afeta o preo e cingi-se fase
obrigacional. Estando o bem devidamente especializado, tendo havido a manifestao
de vontade e a fixao do preo com meno ao seu pagamento, e no havendo qualquer
outro bice, ser o ttulo registrado.
Quais reflexos podero atingir o Registro Imobilirio, em decorrncia de questes
nas quais o ponto controvertido seja a venda ad corpus ou ad mensuram? Quando,
depois do registro, constata-se a inexatido, a correo importar em prtica de atos no
flio real.
Vimos que, se a as medidas encontradas forem inferiores, ter o comprador direito
complementao da rea. Apenas se isso no for possvel, optar entre a resoluo do
contrato e o abatimento proporcional do preo.
Se forem encontradas medidas superiores, o vendedor, provando que tinha motivos
para ignorar a diferena, ter direito a receber o valor correspondente ao preo ou a
receber o excesso da rea, a critrio do comprador.
Resumindo, temos as seguintes hipteses: a) falta de rea complementao, que
no opo, sendo possvel, haver complementao; b) falta de rea impossvel a
complementao, opo do comprador resoluo do contrato ou abatimento
54
55
proporcional do preo; c) excesso de rea opo do comprador devolver o excesso
ao vendedor ou complementar o preo.
Quando no caso de falta no for possvel a complementao de rea, e o comprador
optar pelo abatimento do preo; e quando o comprador optar por complementar o preo
no caso de excesso, o Registro Imobilirio ser agitado para promover uma averbao
de retificao do registro da transmisso, pois o preo do imvel sofrer alterao.
O valor do contrato requisito do registro no Livro 2 (art. 176, 1
o
, III, 5, da Lei
n
o
6.015/1973). Deve, ainda, ser promovida a retificao da rea, administrativa ou
judicialmente, pois houve constatao de que a realidade fsica no guardava
correspondncia com a realidade jurdica do imvel.
Na hiptese de resoluo do contrato, o registro praticar o ato respectivo aps
receber o ttulo da resoluo, seja amigvel ou judicial, cancelando o registro da
transmisso, com observncia, evidncia, de todos os requisitos registrais. Restar,
tambm, a necessidade de retificar a rea do imvel.
A terceira hiptese ser a complementao da rea ou a devoluo do excesso.
A prtica de atos no registro, nos casos de complementao ou devoluo, mais
complexa.
Para a complementao, o vendedor ter de ser proprietrio de rea vizinha, que
possa ser desfalcada da rea para complementar o imvel anteriormente vendido sem
que o desmembramento importe em que o imvel que vier a sofr-lo passe a ter rea
inferior ao mnimo permitido pela legislao, seja urbano ou rural. No ser possvel a
complementao se no forem atendidos tais requisitos, restando ao comprador, ento,
a opo entre resoluo do contrato ou abatimento do preo. Anote-se que, sendo rural
o imvel (as discusses envolvendo vendas ad corpus ou ad mensuram quase sempre
tm como objeto imveis rurais), poder haver desmembramento abaixo da frao
mnima de parcelamento para complementao da rea vendida, devendo a rea
desmembrada ser remembrada de imediato ao imvel que sofrer a complementao
(art. 8
o
, 4
o
, da Lei n
o
5.868/1972).
35
O registro praticar atos de desmembramento,
remembramento e abertura de matrcula para os imveis com as novas descries.
Na hiptese de devoluo do excesso, se o excesso for superior rea mnima
permitida pela legislao, no haver qualquer bice, promovendo-se o
desmembramento e a abertura de matrcula para o novo imvel, ou remembramento a
outro imvel de propriedade do vendedor, com abertura de matrcula com a nova
descrio. Se a rea a devolver for inferior rea mnima permitida pela legislao,
35
Art. 8
o
Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964,
nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o im-
vel ou da frao mnima de parcelamento fixado no 1
o
deste artigo, prevalecendo a de menor rea. 4
o
O disposto neste
artigo no se aplica aos casos em que a alienao da rea se destine comprovadamente a sua anexao ao prdio rs-
tico, confrontante, desde que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao mnima
do parcelamento.
a devoluo somente ser possvel se o vendedor for proprietrio de rea vizinha que
comporte a anexao. Se no for, a soluo ser a complementao do preo. As regras
que disciplinam o direito urbanstico no podem ser descumpridas para atender a
interesses privados.
Nas duas ltimas hipteses, tambm indispensvel ser a retificao da rea,
pois todos os problemas tm gnese na constatao de que a rea real no corresponde
ao que consta do Registro Imobilirio (para as vendas, indispensvel a apresentao
da certido do Registro Imobilirio, devendo a descrio do ttulo coincidir com a
do registro para a qualificao positiva). Assim, os desmembramentos e os remem-
bramentos referentes s reas nas quais se constataram as inexatides devem ser
promovidos concomitantemente com as retificaes. Anote-se que consideramos as
inexatides da realidade fsica, pois, para o registro, como dito, deve haver observncia
da especialidade objetiva, ou seja, o imvel deve ter no ttulo a descrio que consta do
Registro Imobilirio. Por tal razo, se o imvel est descrito no ttulo tal qual no registro,
no tem relevncia registral se o contrato foi ad corpus ou ad mensuram, o que est
circunscrito esfera contratual. As consequncias para o registro decorrero de como se
dar a soluo para eventuais conflitos relativos inexatido fsica da rea transmitida,
surgidos aps o registro.
Vale trazer baila caso concreto ocorrido no 2
o
Ofcio de Terespolis, RJ: o Instituto
Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) promoveu a desapropriao de uma
rea de 1.103,20000ha, devidamente descrita e caracterizada, matriculada como coisa
certa e discriminada. Apresentou, ento, um projeto de assentamento com a rea de
1.113,9504ha, 10,7504ha a mais que a rea matriculada. O autor recusou o registro, em
razo de a rea do projeto ser superior matriculada, tendo o Incra reiterado o
requerimento sob argumento de que a referncia s dimenses era simplesmente
enunciativa. O registro no aceitou as ponderaes da autarquia, pois o imvel estava
perfeitamente descrito e caracterizado, e os dispositivos do Cdigo Civil que tratam da
falta ou do excesso de rea cuidam do equilbrio contratual, aplicam-se na esfera
obrigacional e no ao Registro Imobilirio. Aquesto foi submetida ao Poder Judicirio,
que acolheu integralmente os argumentos do Registro Imobilirio. O Incra, ento,
retificou o projeto de assentamento e o adequou rea descrita na matrcula do imvel.
8.2 Acesses no averbadas
Si acontecer do registrador receber um ttulo para registro e ter notcia da existncia
de acesso no averbada no lbum imobilirio.
No curso de um inventrio, por exemplo, apesar de constar das declaraes a
existncia apenas de um terreno (situao que consta do Registro Imobilirio,
comprovada por certido nos autos, acostada em cumprimento parte final do caput do
art. 225 da Lei de Registros Pblicos), o avaliador constata a existncia de acesso e a
56
57
menciona no laudo de avaliao. Realizada a partilha, constar do formal a acesso.
O mesmo pode ocorrer em uma escritura de compra e venda ou doao, a meno
acesso no averbada. Dever o registrador exigir a averbao da construo para
registrar a transmisso?
No obstante a realidade jurdica do registro deva se conformar com a realidade
fsica do imvel, entendo vivel o registro, ainda que no se averbe a construo. Auma,
porque exigncias quanto ao acessrio (a acesso) podem acabar impedindo que tenha
a necessria publicidade a mutao jurdico-real relativa ao principal, consistente na
transferncia da propriedade. A duas, porque a hiptese de aplicao do princpio da
cindibilidade do ttulo, com o registro, promovendo-se a averbao da construo em
momento posterior.
O Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo reconheceu a aplica-
bilidade do princpio da cindibilidade do ttulo em questo semelhante ocorrida em
arrematao judicial, argumentando que:
a exigncia de prvia averbao da edificao indicada na
carta de arrematao, como condio para o registro,
poder ser superada mediante aplicao do princpio da
cindibilidade do ttulo, com registro da arrematao do
terreno, ficando para momento posterior a averbao da
construo que depende, por seu turno, do atendimento de
requisitos especficos, em especial a apresentao, pelo
interessado, do certificado de regularidade expedido pela
Prefeitura Municipal e da Certido Negativa de Dbitos do
INSS relativa obra. Esta soluo foi aventada na
r. sentena apelada (fls. 106) e aplicvel no presente caso
porque, alm de se tratar de alienao no voluntria de
imvel, a descrio do imvel no auto de penhora reproduz
a contida na matrcula n 78.635 do 12 Registro de Imveis
(fls. 17 e 93/95), isto , sem qualquer referncia
edificao. A edificao somente est indicada na carta de
arrematao porque teve sua existncia constatada pelo
perito que avaliou o imvel (fls. 21/43), o que no
prejudica, em razo do exposto, o registro buscado pelos
apelantes.
Situao diversa no merece o mesmo tratamento: o avaliador denuncia a demolio
de prdio que havia no imvel, sem que a demolio tenha sido averbada no Registro
Imobilirio. Neste caso, invivel o registro do ttulo, pois levar insegurana jurdica,
enunciando o registro situao jurdica em desconformidade com a realidade que pode
causar prejuzos a terceiros que confiarem nos teores do registro. O proprietrio poderia
oferecer em garantia o imvel, com as acesses (inexistentes), obtendo uma avaliao
irreal. No caso da existncia de construes no averbadas, no haver tal risco.
AConsolidao Normativa do Estado do Rio de Janeiro tem disposies especficas
quanto averbao de construes em imveis rurais:
Art. 588. Para a averbao de construo em imvel situado
na zona rural, no se exigir carta de habitao ou certido
de construo, devendo-se proced-la vista de expressa
declarao do proprietrio de que, no imvel matriculado
ou transcrito, se realizou a edificao.
58
59
S N NA
PROTOCOLO n
o
S = Sim
MATRCULA(S) n
o
N = No
NA = No se aplica
PLANILHADE QUALIFICAO
IMVEIS RURAIS
ANLISE DAMATRCULA
1 Proceda a uma anlise da matrcula e faa um resumo de todos os
atos positivos existentes (ltimo registro de aquisio, nus, aver-
bao de edificao etc.). Com base nesse resumo, no qual
deve(m) estar indicado o(s) proprietrio(s) atual(is) e os nus em
vigor, passe anlise do ttulo.
DOCUMENTO
2 Verificar o contraditrio. H outros ttulos anteriores tramitando
no registro sobre o mesmo imvel?
3 Sendo escritura pblica, consta o tabelio, a data, o livro e as folhas?
Obs.: se for aquisio por estrangeiro, a escritura pblica da es-
sncia do ato art. 8
o
da Lei n
o
5.709/1971.
4 Se lavrada em outra comarca, est acompanhada do sinal pblico
do tabelio (ou escrevente) ou, caso este j exista arquivado neste
registro, foi confirmada a sua assinatura?
5 Se a escritura pblica for de outro estado, foi confirmada a pro-
cedncia de veracidade e de autenticidade por telefone?
Ligar para o Tabelionato, conferir o telefone pelo site do Min.
Justia, ou CNJ. NUNCAPELAESCRITURA(Idem para pro-
curaes).
6 Se o imvel tiver origem em outra circunscrio e for necessria
a abertura de matrcula, foram apresentadas as certides de inteiro
teor, nus e aes?
Nota: no existe, na lei, exigncia de prazo de validade dessas
certides. Considera-se razovel o prazo de 30 dias, que o
mesmo utilizado no art. 1
o
, IV do Dec. n
o
93.240/1986.
PARTE 2
S N NA
7 H testemunhas instrumentrias ou consta da escritura que elas
foram dispensadas?
8 Consta da escritura que foi emitida a Declarao de Operao
Imobiliria (DOI)?
9 Foi comprovado o recolhimento do ITR referente aos cinco lti-
mos exerccios?
Obs.: h hipteses de inexigibilidade e dispensa de sua compro-
vao, previstas no art. 20 da Lei n
o
9.393/1996, bem como os
casos de imunidades, extino e excluso do crdito tributrio
(art. 1
o
do Decreto n
o
4.449/2002).
10 Foi apresentado o ltimo CCIR?
A emisso do CCIR no anual, portanto, deve ser exigido o l-
timo emitido.
11 Foi apresentada certido negativa de dbitos ambientais?
O novo Cdigo Florestal no exige a apresentao da certido,
mas, diante da natureza propter rem das obrigaes ambientais,
transmitindo-se ao sucessor do proprietrio do imvel, o que est
expresso no novo Cdigo Florestal, de total convenincia que se
obtenha a certido, para que o adquirente possa ter pleno conhe-
cimento da situao ambiental do imvel rural. Ressalte-se, no
entanto, e mais uma vez, que a lei no a exige.
PARTES
12 O(s) vendedor(es) (so) o(s) proprietrio(s) do imvel?
13 O(s) vendedor (es) est (o) qualificado(s) na matrcula com nome
completo, RG e CPF?
14 H necessidade de averbao anterior ou subsequente para alte-
rao de dados pessoais (correo de RG, CPF, alterao de nome
etc.)?
15 O estado civil dos vendedores o mesmo que consta do registro?
16 O cnjuge o mesmo que consta da matrcula?
17 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s) ven-
dedor(es)?
Nota: necessrio averbar certido de casamento:
se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro,
separado, divorciado ou vivo.
18 H outorga do cnjuge?
60
S N NA
61
19 Analisar o regime de bens para ver se necessria a outorga ou au-
torizao do cnjuge ou se esta pode ser dispensada. necess-
ria a outorga do cnjuge:
no regime de comunho de bens e no regime de comunho par-
cial de bens.
no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi ad-
quirido aps o casamento (aquestos) - Smula 377 do STJ.
no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto
antenupcial foi pactuada a livre disposio de bens imveis
particulares (art. 1.656 do CC).
Nota: desnecessria a anuncia ou outorga do cnjuge se o ca-
samento for pelo regime de separao convencional de bens (com
pacto antenupcial) desde que a aquisio tenha sido feita somente
em nome do cnjuge vendedor (art. 1.647 do CC).
20 H necessidade de prvio registro de partilha de bens?
Ex.: se o proprietrio era casado na matrcula e comparece ven-
dendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo.
21 Se o vendedor for menor, incapaz ou esplio, foi mencionado o al-
var judicial autorizando a venda?
constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, pro-
cesso no qual foi expedido)?
o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo
que consta da matrcula?
22 Se o vendedor ou comprador for Pessoa Jurdica, foi indicado:
CNPJ sede a data do contrato social ou outro ato
constitutivo, seu nmero de registro na Junta Comercial ou no Re-
gistro de PJ competente, o artigo do contrato ou dos estatutos so-
ciais que delega a representao legal a quem assina a escritura.
23 Constam todos os dados de qualificao dos COMPRADORES e
de seus cnjuges?
RG CPF Nacionalidade Profisso
Domiclio Estado Civil Regime de bens do casamento
Pacto Antenupcial
Obs.: adquirentes estrangeiros devem ter inscrio no CPF (pes-
soas fsicas) ou CNPJ (pessoas jurdicas) para adquirir imveis
no Brasil.
S N NA
24 H intervenientes ou anuentes no ttulo?
Se existem, esto devidamente qualificados? (ver dados de quali-
ficao acima)
25 Os vendedores ou compradores esto representados por procu-
rador?
26 Caso positivo, h meno data, ao livro, s folhas e ao tabelio
que lavrou a procurao?
27 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo?
28 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem
com os que foram mencionados no prembulo da escritura?
29 O adquirente estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasi-
leiro(a) casado(a) com estrangeiro?
Se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de
Estrangeiro.
verificar, pela dimenso da rea e pelo regime de bens, se h ne-
cessidade de autorizao do Incra para a aquisio.
Comunicar Corregedoria e ao Incra as aquisies de estrangei-
ros (art. 11 da Lei n
o
5.709/1971).
30 Aaquisio decorrente de sucesso causa mortis legtima?
Se a resposta for positiva, desnecessria a autorizao do Incra.
31 O adquirente portugus?
Se for, somente no estar sujeito s restries da Lei
n
o
5.709/1971 se tiver obtido igualdade de tratamento quanto aos
direitos civis (Decreto n
o
70.436/1972).
32 O adquirente pessoa jurdica brasileira da qual participem, a
qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que te-
nham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no
exterior?
Se a resposta for positiva, aplicam-se as restries da Lei
n
o
5.709/1971.
IMVEL
33 Aidentificao e a descrio do imvel alienado constante do t-
tulo so idnticas quelas constantes da matrcula?
Os imveis rurais devem ser integralmente descritos no ttulo
aquisitivo, no bastando a mera indicao da matrcula ou do n-
mero do registro.
62
S N NA
63
34 Se negativa a resposta ao item anterior, deve ser promovida a re-
tificao (art. 213 da Lei n
o
6.015/1973).
35 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de iden-
tificao do imvel (nmero de CCIR, mudana de denominao,
etc.).
36 Se no ttulo existe construo, ela est devidamente averbada na
matrcula?
A rea construda mencionada no ttulo coincide com a exis-
tente na matrcula?
H entendimento pela possibilidade da cindibilidade do ttulo para
registro sem a averbao da construo Ap. Civ. 339-6/9 Data:
23/6/2005 Localidade: So Paulo (12
o
SRI). Relator: Jos Mrio
Antonio Cardinale.
37 Em caso de desmembramento e venda de rea desmembrada, foi
observada a frao mnima de parcelamento (FMP)?
38 Sendo rea inferior frao mnima de parcelamento, incide
alguma das excees legais?
Se incidir, averbar a autorizao do Incra (art. 5
o
do Decreto
n
o
62.504/1968).
39 Pela rea do imvel, deve ser exigido o levantamento geor-
referenciado, devidamente certificado pelo Incra? (Lei
n
o
10.267/2001 e Decretos n
o
4.449/2002 e n
o
5.570/2005).
Para a lavratura da escritura, no exigvel o georreferencia-
mento, mas para o registro sim.
40 Nas hipteses de parcelamento do solo rural, verificar em que es-
pcie se enquadra o parcelamento e as exigncias legais especfi-
cas.
NUS E GRAVAMES
41 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO
impeditivo de alienao (hipoteca convencional, penhora em exe-
cuo comum, arresto, servido, usufruto)?
42 Se h algum nus NO impeditivo de alienao, ele foi mencio-
nado na escritura?
S N NA
43 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IM-
PEDITIVO de alienao:
clusula de inalienabilidade
hipoteca cedular rural
hipoteca do SFH
penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do
INSS (art. 53 da Lei n
o
8.212/1991),
averbao de indisponibilidade de bens
alienao fiduciria a favor de terceiro
outros
44 Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com
firma reconhecida, para cancelamento prvio desse nus?
45 Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo?
Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o
nus consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, alienao
fiduciria.
46 Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) VENDEDOR(es)?
Nota: se existir, esse fato impede o registro da venda do imvel.
47 Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) ADQUIRENTE(s)?
Caso positivo, aps o registro da aquisio deve ser efetuada a
averbao dessa indisponibilidade.
Nota: no Estado de So Paulo, deve ser verificado tambm na
Central de Indisponibilidades. No Estado do Rio de Janeiro, in-
dispensvel a consulta ao BIB (Banco de Indisponibilidade de
Bens)
O NEGCIO JURDICO CLUSULAS E CONDIES
48 Consta o preo do imvel na escritura, fixado em moeda nacional?
49 Havendo mais de um imvel, foi estabelecido o preo de cada
um?
50 H meno expressa de Clusula Resolutiva ou de Retrovenda na
escritura?
Caso positivo, indicar a clusula no teor do registro, que deve
ser feito como de compra e venda condicional (art. 167, I, 29,
da Lei n
o
6.015/1973).
64
S N NA
65
DECLARAES PREVIDENCIRIAS
51 Na escritura existe a declarao dos outorgantes, pessoas fsicas,
da iseno de apresentao da CND do INSS?
52 Se a alienante for pessoa jurdica, foram mencionadas a apresen-
tao da CND do INSS e Certido Conjunta da Receita Federal,
ou h declarao de iseno compatvel com o objeto social da
empresa alienante ?
QUITAO DOS TRIBUTOS
53 Consta da escritura a quitao do imposto de transmisso devido
ao municpio (transmisses onerosas ou ao Estado transmisses
gratuitas)?
54 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI poste-
rior lavratura da escritura, ou a venda e compra seja por instru-
mento particular (quando cabvel), as guias de pagamento
comprovando a quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo?
Nota: nessa hiptese, as guias devem ficar arquivadas no Regis-
tro de Imveis.
CERTIDES
55 Consta da escritura que foram apresentadas as certides de feitos
ajuizados?
Nota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dis-
pensa dessas certides.
56 Consta que foram apresentadas as certides de registros de
aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel e a
de nus reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis compe-
tente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 1
o
, IVdo Dec.
n
o
92.340/1986)
57 Aapresentao das certides expedidas pelo Registro de Imveis,
previstas no item anterior, no eximir o vendedor de declarar
na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a exis-
tncia de outras aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas
ao imvel, e de outros nus reais incidentes sobre ele. ESTA
DECLARAO CONSTA DA ESCRITURA? ( 3
o
do art. 1
o
do Dec. n
o
92.340/1986).
58 Consta o CCIR atual (em vigor) e a quitao com o ITR dos lti-
mos 5 anos? (art. 22, 3
o
, da Lei n
o
4.947, de 6 de abril de 1966)
S N NA
59 H na escritura declarao do tabelio (ou escrevente que a la-
vrou), atestando que cientificou as partes envolvidas da possibi-
lidade de obteno da Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas
(CNDT) em nome do(s) vendedor(es)? (Recomendao n
o
3/2012
do CNJ)
BASE DE CLCULO PARAOS EMOLUMENTOS
60 Verificar se o valor fiscal do imvel maior do que o valor do ne-
gcio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos.
61 Se a escritura foi lavrada em ano anterior ao que apresentada a re-
gistro, para fins de atualizao do valor fiscal e fixao da base de
clculo dos emolumentos, deve ser exigida a apresentao de de-
clarao do ITR.
Nota: verificar se a legislao estadual estabelece outros parme-
tros para fixao da base dos emolumentos.
66
67
Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que pos-
sam surgir na anlise do caso concreto.
Nota 1: verificar nas normas da Corregedoria Estadual se existem outras exign-
cias para o registro do ttulo em exame.
Nota 2: fazer um resumo, indicando as pendncias encontradas no ttulo, de acordo
com as respostas desta planilha.
Anotaes:
a) Lei n
o
4.504, de 30/11/1964 Estatuto da Terra;
b) Decreto n
o
55.891, de 31/3/1965 Regulamenta o Captulo I
do Ttulo I e a Seo III do Captulo IV do Ttulo II da Lei n
o
4.504, de 30 de novembro de 1964 Estatuto da Terra;
c) Lei n
o
4.947, de 6/4/1966 fixa normas de Direito Agrrio e
dispe sobre o sistema de organizao e funcionamento do
Instituto Brasileiro de Reforma Agrria;
d) Decreto n
o
59.566, de 14/11/1966 regulamenta parte da Lei
4.504/1964;
e) Decreto n
o
62.504, de 8/4/1968 regulamenta o art. 65 da Lei
n
o
4.504/1964;
f) Lei n
o
5.709, de 7/10/1971 regula a aquisio de imvel rural
por estrangeiro residente no pas ou pessoa jurdica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil;
g) Lei n
o
5.868, de 12/12/1972 cria o Sistema Nacional de Ca-
dastro Rural;
h) Lei n
o
6.015, de 31/12/1973 Lei de Registros Pblicos;
i) Decreto n
o
74.965, de 26/11/1974 regulamenta a Lei n
o
5.709/1971;
j) Lei n
o
6.739, de 5/12/1979 dispe sobre a matrcula e o re-
gistro de imveis rurais;
68
LEGISLAO
PARTE 3
Legislao Relativa aos Imveis Rurais:
Principais normas aplicveis:
69
k) Lei n
o
7.433, de 18/12/1985 dispe sobre os requisitos para
lavratura de escrituras pblicas;
l) Decreto n
o
93.240, de 9/9/1986 regulamenta a Lei
7.433/1985;
m) Constituio Federal, de 5/10/1988 art. 190 dispe sobre
a aquisio e o arrendamento de imvel rural por pessoa f-
sica ou jurdica estrangeira (est regulamentado pela Lei n
o
5.709/1971);
n) Lei n
o
9.393, de 19/12/1996 dispe sobre o Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural ITR;
o) Lei n
o
10.267, de 28/8/2001 altera dispositivos das Leis
n
o
4.947, de 6/4/1966, n
o
5.868, de 12/12/1972, n
o
6.015, de
31/12/1973, n
o
6.739, de 5/12/1979, n
o
9.393, de 19/12/1996,
e d outras providncias;
p) Decreto n
o
4.449, de 30/10/2002, com as alteraes dos De-
cretos n
o
5.570, de 31/10/2005, e n
o
7.620, de 21/11/2011 re-
gulamenta a Lei n
o
10.267/2001;
q) Decreto n
o
6.514, de 22/07/2008 dispe sobre as infraes e
sanes administrativas ao meio ambiente;
r) Lei n
o
12.651, de 25/5/2012 dispe sobre a proteo da ve-
getao nativa; revoga a Lei n
o
4.771/1965 (Cdigo Florestal).
SEDE: Av. Paulista, 2.073 Horsa I Conjuntos 1.201 e 1.202 Bairro Cerqueira Csar
CEP: 01311-300 So Paulo/SP
Tel.: (11) 3289-3599 (11) 3289-3321 irib@irib.org.br
REPRESENTAO EM BRASLIA: SRTVS Quadra 701 Cj. D, Bl. B Salas 514 e 515
CEP: 70340-907 Braslia/DF
Tel.: (61) 3037-4311 irib.brasilia@irib.org.br
www.irib.org.br