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na prtica notarial
e registral
noes elementares
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
2 edio
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA
Coordenao
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
OS IMVEIS RURAIS
NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL -
NOES ELEMENTARES
2a edio
So Paulo
IRIB
2014
Qualquer parte desta publicao poder ser reproduzida, desde que citada a fonte.
Copyright 2014. Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.
Impresso no Brasil.
Autoria:
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao editorial:
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Reviso:
Keila Mariana de A. O. Pacheco
Impresso e acabamento:
Kaco Grfica
Edio de arte:
Arte Grafia Comunicao
(31) 3487-4499
artgrafia@uol.com.br
Ficha Catalogrfica
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB
Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
So Paulo: IRIB, 2014
2 edio
76 p.
ISBN 978-85-99029-16-9
1.Cadastro do imvel rural. 2. Georreferenciamento. 3. Os imveis rurais e os estrangeiros.
4. Parcelamento de imveis rurais. 4.Usucapio. 5. Lavratura de atos notariais. 6. Registro Imo-
bilirio. 7. Aquisies ad corpus e ad mensuram. 8. Acesses no averbadas. I. Ttulo: Coleo
Cadernos IRIB Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
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OS IMVEIS RURAIS NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL - NOES ELEMENTARES
Por Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
EXPEDIENTE
Diretoria Conselho Editorial: Eduardo Pacheco Ribeiro de
Presidente: Ricardo Basto da Costa Coelho (PR) Souza (RJ) Frederico Henrique Viegas de Lima (DF)
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(ES) Francisco Jos Rezende dos Santos (MG) Egon Richter (RS) Marcos de Carvalho Balbino
(MG) Naila de Rezende Khouri (SP) Priscila
Coordenadoria Editorial: Marcelo Augusto Santana de Corra Dias Mendes (SP) Roberto Pereira (PE)
Melo (SP) Rodrigo Alves dos Santos Betman (SP)
SUMRIO
Parte 1 Doutrina
1. Conceitos bsicos......................................................................................................9
2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento ..............................................23
2.1 O cadastro ..............................................................................................................23
2.2 A Lei no 10.267/2001 .............................................................................................25
2.3 O Decreto no 4.449/2002, com as alteraes dos Decretos no 5.570/2005 e
no 7.620/2011 ...............................................................................................................26
3. Os imveis rurais e os estrangeiros .....................................................................30
3.1 Os portugueses ......................................................................................................37
4. Parcelamento de imveis rurais ...........................................................................37
5. Cursos dgua e estradas seccionando imveis rurais .......................................41
6. Usucapio de imveis rurais ................................................................................44
7. A lavratura de atos notariais ...............................................................................45
8. O Registro Imobilirio ..........................................................................................48
8.1 O Cadastro Ambiental Rural (CAR)......................................................................51
8.2 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis ........................57
8.3 Acesses no averbadas ........................................................................................59
1. Conceitos bsicos
a) Imvel rural: a doutrina apresenta dois critrios para distino entre os prdios
rurais (rsticos) e urbanos, o da localizao e o da destinao econmica. Pelo primeiro
critrio, ser rural o imvel que estiver fora dos permetros urbanos dos municpios;
pelo segundo, ser o imvel destinado explorao agrcola, pecuria, extrativa ou
agroindustrial, qualquer que seja a sua localizao. Prevalece hodiernamente o critrio
da destinao, previsto no art. 4o, I, do Estatuto da Terra (Lei no 4.504/1964): para os
efeitos desta Lei, definem-se: I Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qual-
quer que seja a sua localizao, que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria
ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de ini-
ciativa privada.
A Lei no 5.172/1966, Cdigo Tributrio Nacional, ao tratar do imposto territorial
rural, dispe no art. 29 que o imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade
territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de im-
vel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Munic-
pio. Verifica-se que o Cdigo Tributrio Nacional optou pelo critrio da localizao, e
no pelo da destinao.
Quanto ao imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana, o Cdigo Tribu-
trio Nacional adotou, como no poderia deixar de ser, o mesmo critrio da localizao:
9
tributria, o critrio deve ser o da destinao, e no o da localizao. O Decreto-Lei no
57/1966 foi recebido pela Constituio de 1967 como legislao complementar, por ver-
sar sobre direito tributrio, no podendo ser revogado por lei ordinria.
Feita a distino entre imveis urbanos e rurais, cabe analisar a conceituao de
imvel rural, que comporta algumas discusses. Sob o prisma do direito agrrio, seria
uma unidade de explorao econmica. Afirma Ridalvo Machado de Arruda:1
1
Conceitos de Imvel Rural: Aplicao na Certificao do Incra expedida no Memorial Descritivo Georreferenciado, dispo-
nvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/10/conceitos-de-imovel-rural-certificacao.html>. Acesso em:
12 jul. de 2012.
10
Eduardo Agostinho Arruda Augusto2 afirma, diante de tais controvrsias, que:
O mdulo rural deve representar o mnimo para que o imvel rural atenda sua
funo econmica.
O Estatuto da Terra, mencionado pela civilista, no art. 4o, traz algumas defini-
es, dentre elas a da propriedade familiar, sendo o mdulo rural a rea fixada para a
2
Georreferenciamento de Imveis Rurais: Conceito de Unidade Imobiliria, disponvel em: <http://www.serjus.com.br/pa-
recer_tecnico_georreferenciamento_imovel_rural_13_07_2006.html>. Acesso em: 12 jul. de 2012.
3
Nada impede que o proprietrio requeira ao oficial de registro a unificao das reas descritas em suas matrculas, desde que
a fuso dessas matrculas (ou transcries) seja juridicamente possvel, providncia esta que resultar em uma nova matr-
cula com a descrio do permetro total dessas reas, formando-se, assim, uma nova unidade imobiliria (art. 234 da Lei no
6.015/1973).
a
4
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. 2 edio. So Paulo: Saraiva, 1997, p. 463.
11
propriedade familiar. Vale transcrever os incisos II e III do referido dispositivo legal,
que definem a propriedade familiar e o mdulo rural:
Segundo o Incra:5
5
Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/perguntas-frequentes?view=category&id=18>. Acesso em: 13 jun. de 2012.
12
dos imveis rurais e a forma e condies do seu aproveita-
mento econmico.
13
Ainda segundo a autarquia, o mdulo fiscal serve de parmetro para classificao
do imvel rural quanto ao tamanho, na forma da Lei no 8.629, de 25 de fevereiro de
1993. Pequena Propriedade o imvel rural de rea compreendida entre 1 (um) e
4 (quatro) mdulos fiscais; Mdia Propriedade o imvel rural de rea superior a 4
(quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais. Serve tambm de parmetro para definir os
beneficirios do Pronaf (pequenos agricultores de economia familiar, proprietrios,
meeiros, posseiros, parceiros ou arrendatrios de at quatro mdulos fiscais),8 estabele-
cendo o Incra a diferena entre mdulo rural e mdulo fiscal nos termos que se seguem:
8
A Lei n0 8.629/1993 dispe sobre a regulamentao dos dispositivos constitucionais relativos reforma agrria, pre-
vistos no Captulo III, Ttulo VII, da Constituio Federal, e o Pronaf o Programa Nacional de Fortalecimento da
Agricultura Familiar, que financia projetos individuais ou coletivos, que geram renda aos agricultores familiares e as-
sentados da reforma agrria.
14
diciais ou amigveis, no se podero dividir imveis em
reas inferiores s da dimenso do mdulo de proprie-
dade rural.
2o Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por suces-
so o domnio de imveis rurais, no podero dividi-los em
outros de dimenso inferior ao mdulo de propriedade rural.
3o No caso de um ou mais herdeiros ou legatrios desejar
explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de
Reforma Agrria poder prover no sentido de o requerente
ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem
o numerrio para indenizar os demais condminos.
4o O financiamento referido no pargrafo anterior s po-
der ser concedido mediante prova de que o requerente no
possui recursos para adquirir o respectivo lote.
5o No se aplica o disposto no caput deste artigo aos
parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior
do mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando
promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais
de apoio atividade agrcola familiar, cujos benefici-
rios sejam agricultores que no possuam outro imvel
rural ou urbano.
6o Nenhum imvel rural adquirido na forma do 5o deste
artigo poder ser desmembrado ou dividido.
15
A simples consulta ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR) permite
saber qual a frao mnima de parcelamento (FMP) do imvel.
H excees proibio de parcelamento do imvel rural abaixo da frao mnima
de parcelamento que sero vistas no tpico que trata do Registro Imobilirio.
Para alm das excees previstas em lei, h decises judiciais admitindo a aquisi-
o por usucapio de reas com medidas inferiores frao mnima de parcelamento,
sob argumento de que
16
passam ao INCRA todos os direitos, competncia, atribui-
es e responsabilidades do Instituto Brasileiro de Reforma
Agrria (IBRA), do Instituto Nacional de Desenvolvimento
Agrrio (INDA) e do Grupo Executivo da Reforma Agr-
ria (GERA), que ficam extintos a partir da posse do Presi-
dente do novo Instituto.
17
e solicitar CCIR. Ser necessria, ento, a incluso do cdigo do imvel rural, o n-
mero de inscrio no CPF/CNPJ do detentor declarante, a unidade da Federao, o mu-
nicpio e o cdigo da figura.
No se podem confundir as informaes constantes do cadastro com a publicidade
decorrente do Registro Imobilirio. Cadastro e registro no se confundem, e a proprie-
dade e os direitos reais so provados por certido do Registro Imobilirio, e no pelo ca-
dastro. Por tal razo, o pargrafo nico do art. 3o da Lei no 5.868/1972 dispe que os
documentos expedidos pelo INCRA, para fins cadastrais, no fazem prova de proprie-
dade ou de direitos a ela relativos.
A seguir, um CCIR, o qual, como se pode verificar, engloba quatro matrculas (ou
quatro imveis, segundo o conceito do direito registral imobilirio para o direito agr-
rio, se trata de um nico imvel, como vimos anteriormente, com a soma das reas das
quatro matrculas). Verificamos, tambm, o nmero de mdulos fiscais, que permite
classificar a propriedade como pequena propriedade, e a frao mnima de parcela-
mento (FMP) na hiptese de 2,0000 ha (dois hectares).
18
19
g) Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): tributo incidente sobre
os imveis rurais que estejam localizados fora da zona urbana do municpio (art. 1o da
Lei no 9.393/1996). Deve, contudo, ser adotado para efeito de tributao o critrio da des-
tinao, como apontado no tpico 1, letra a, ao qual remetemos o leitor, e conforme de-
ciso que mencionaremos a seguir. de competncia da Unio (art. 153, VI, da
Constituio Federal) e tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse.
Assim, o contribuinte do ITR o proprietrio de imvel rural, o titular de seu domnio
til ou o seu possuidor a qualquer ttulo.
A Lei no 9.393/1996 prev hipteses de imunidade e de iseno tributrias (arts.
2o e 3o).
A prtica de atos no Registro Imobilirio est condicionada comprovao de qui-
tao do ITR referente aos cinco ltimos exerccios, sendo o registrador solidariamente
responsvel pelo pagamento do tributo em caso de omisso na fiscalizao, nos termos
do art. 21 e seu pargrafo nico, da Lei no 9.393/1996:
20
DECRETO-LEI N. 57/66. VIGNCIA. 1. No se co-
nhece do recurso especial quanto a questo federal no
pr-questionada no acrdo recorrido (Smulas n. 282 e
356/STF). 2. Ao disciplinar o fato gerador do imposto
sobre a propriedade imvel e definir competncias, optou
o legislador federal, num primeiro momento, pelo esta-
belecimento de critrio topogrfico, de sorte que, locali-
zado o imvel na rea urbana do municpio, incidiria o
IPTU, imposto de competncia municipal; estando fora
dela, seria o caso do ITR, de competncia da Unio. 3.
O Decreto-Lei n. 57/66, recebido pela Constituio de
1967 como lei complementar, por versar normas gerais
de direito tributrio, particularmente sobre o ITR, abran-
dou o princpio da localizao do imvel, consolidando a
prevalncia do critrio da destinao econmica. O refe-
rido diploma legal permanece em vigor, sobretudo por-
que, alado condio de lei complementar, no poderia
ser atingido pela revogao prescrita na forma do art. 12
da Lei n. 5.868/72. 4. O ITR no incide somente sobre
os imveis localizados na zona rural do municpio, mas
tambm sobre aqueles que, situados na rea urbana, so
comprovadamente utilizados em explorao extrativa,
vegetal, pecuria ou agroindustrial. 5. Recurso especial a
que se nega provimento.
21
meio da apresentao da certido negativa de dbitos relativos ao imposto sobre a pro-
priedade territorial rural, conforme modelo abaixo, podendo a certido ser obtida gra-
tuitamente no site da Receita Federal.
22
2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento 10
2.1 O cadastro
Tratando do cadastro, assinalei,11 resumidamente, o seguinte:
O sistema da Lei no 6.015/1973, com a introduo da matrcula e do flio real, tem
o imvel como o ncleo do registro, o que permite dizer que h no Registro Imobili-
rio um sistema cadastral, embora no seja o registro a instituio encarregada pelo ca-
dastro. O art. 176, 1o, II, 3, inclui, como requisito da matrcula, a identificao do
imvel. O dispositivo foi alterado pela Lei no 10.267/2001 (que determina o georrefe-
renciamento). Sua redao anterior era: II so requisitos da matrcula: [...] 3) a iden-
tificao do imvel, feita mediante indicao de suas caractersticas e confrontaes,
localizao, rea e denominao, se rural, ou logradouro e nmero, se urbano, e sua de-
signao cadastral, se houver.
A ausncia do cadastro recorrentemente citada como uma das razes da no ado-
o da f pblica registral pelo legislador de 1916. Efetivamente, caminha-se para uma
integrao cadastro-registro, para que o imvel, descrito e caracterizado na matrcula (es-
pecializao), encontre no cadastro sua correspondente planta. Cabendo o cadastro dos
imveis urbanos aos municpios, o dos imveis rurais de atribuio do Instituto Na-
cional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra). Pela Lei no 10.267/2001, foi criado o
Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR),12 determinada a obrigao de atualizao
do cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, o georreferenciamento de
acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro e o intercmbio mensal de informaes
entre os servios de Registro de Imveis e o Incra integrao cadastro-registro. Ape-
sar de dificuldades tcnicas enfrentadas para implementao dos comandos legais,
evidente a evoluo do sistema como um todo.
No Congresso do Centro Internacional de Derecho Registral (Cinder), realizado de
7 a 10 de novembro de 2005, em Fortaleza, foi apresentado para publicao trabalho de-
fendendo a necessidade de uma lei nacional de cadastro, a exemplo do que ocorre em
outros pases.
10
Sobre georreferenciamento, sugiro a consulta ao Manual Bsico de Retificao de Registro e Georreferenciamento, de au-
toria de Eduardo Agostinho Arruda Augusto. Disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/06/manual-
basico-de-retificacao-de.html>.
11
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza. Noes Fundamentais de Direito Registral e Notarial. So Paulo: Saraiva, 2011.
12
O art. 46 da Lei n0 4.504/1964 determinou que o Ibra (atualmente Incra) promovesse levantamentos para a elaborao do
cadastro dos imveis rurais em todo o Pas. A Lei n0 5.868/1972 criou o SNCR, Sistema Nacional de Cadastro Rural, com-
preendendo cadastros diversos (art. 10). A Lei n0 10.267/2001 incluiu o 20 ao art. 10 da Lei 5.868/1972, criando o CNIR,
Cadastro Nacional de Imveis Rurais, que ter base comum de informaes, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e
pela Secretaria da Receita Federal, produzida e compartilhada pelas diversas instituies pblicas federais e estaduais pro-
dutoras e usurias de informaes sobre o meio rural brasileiro.
23
Andrea Flvia Tenrio Carneiro,13 da Universidade Federal de Pernambuco De-
partamento de Engenharia Cartogrfica, abordou o tema e referiu-se lei que determina
o georreferenciamento:
Andrea Flvia Tenrio Carneiro aponta, com preciso, a necessidade de uma lei na-
cional de cadastro. O cadastro dos imveis rurais de responsabilidade do Incra e segue
determinados critrios. Os cadastros dos imveis urbanos ficam a cargo de cada muni-
cpio e, falta de uma lei nacional de cadastro, no seguem critrios predeterminados.
13
CARNEIRO, Andrea Flvia Tenrio. Estruturao do cadastro brasileiro a partir de uma lei nacional de cadastro. Boletim
do IRIB em Revista n0 323, out./dez. de 2005.
24
O que ocorre a total falta de uniformidade entre os cadastros dos imveis urbanos,
falha que precisa ser corrigida.
Como se verifica, o georreferenciamento est dentro do contexto que abordamos, do
cadastro dos imveis rurais.
25
A identificao do imvel rural, nos termos da lei, deve conter as coordenadas dos
vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geo-
dsico Brasileiro (SGB), cabendo ao Incra certificar que no h sobreposio. O SGB
comeou a ser implantado pelo IBGE em 1944, e georreferenciar ao SGB, de acordo
com as autoras citadas no pargrafo anterior, significa identificar inequivocamente o
imvel, descrevendo-o pelas coordenadas do sistema de referncia do mapeamento ofi-
cial adotado no pas, que de responsabilidade do IBGE. Sucede que no h ainda os
pontos de amarrao em todo o territrio nacional, a rede de pontos ao longo do ter-
ritrio (rede planimtrica brasileira) no est completa.
26
Decorridos os prazos definidos pelo art. 10 do regulamento, com a redao do De-
creto no 7.620/2011, o registrador no poder praticar os seguintes atos registrais (em
sentido amplo) sem o georreferenciamento: desmembramento, parcelamento, remem-
bramento, transferncia da propriedade (total ou parcial, embora o Decreto se refira
transferncia de rea total) e criao ou alterao da descrio do imvel, resultante
de procedimento judicial ou administrativo. Verifica-se que os atos de constituio de
direitos reais no foram includos nas vedaes, podendo o imvel, por exemplo, ser
dado em garantia hipotecria, ainda que no georreferenciado.
O art. 2o do Decreto no 5.570/2005 determina, quanto aos imveis rurais objeto15
de ao judicial, o imediato georreferenciamento, qualquer que seja a dimenso da rea,
nas aes ajuizadas a partir da publicao do decreto, e a observncia dos prazos do art.
10 nas aes aforadas anteriormente.
Ponto que merece realce a utilizao da expresso transferncia de rea total,
que consta do inc. II do 2o do art. 10, no rol de atos cuja prtica est vedada ao regis-
trador aps o decurso dos prazos fixados. O registrador Eduardo Agostinho Arruda Au-
gusto16 critica o uso da expresso alegando que o novo texto pode levar falsa
interpretao de que agora possvel a alienao de frao ideal de imvel com prazo
carencial j vencido, prosseguindo para dizer que o uso da expresso se deu em con-
trapartida ao inciso I, que se refere a desmembramento, ou seja rea parcial, j que
para o INCRA e para vrios doutrinadores, desmembramento de rea rural somente
permitido para fins de alienao. Como j dito, decorridos os prazos, est proibido o
registro de qualquer ato de transferncia, total ou parcial.
Cabe ao Incra, em todas as hipteses de georreferenciamento, a certificao do me-
morial descritivo ( 9o do art. 9o do Decreto no 4.459/2002, com redao do Decreto no
5.570/2005).
Releva mencionar o importante trabalho desenvolvido pelo Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil (IRIB), na alterao do decreto regulamentador. Promoveu o Ins-
tituto, de 9 a 11 de julho de 2004, em Araraquara, So Paulo, o 19o Encontro Regional
de Oficiais de Registro de Imveis, denominado Geo-Araraquara, ali sendo redigida a
Carta de Araraquara com diversas proposies a respeito do Decreto no 4.459/2002, v-
rias acolhidas pelo Decreto no 5.570/2005.
Cabe a todos os envolvidos no processo (IBGE, Incra, registradores, Receita Fede-
ral) o empenho necessrio para a efetiva aplicao da Lei no 10.267/2001, que resultar
indubitavelmente em aprimoramento do Sistema Registral Brasileiro, alm das demais
consequncias benficas em outras reas (cadastro, sistema tributrio).
15
Exemplificativamente, exige-se o georreferenciamento em usucapio, retificao de rea, diviso. No se exige o georre-
ferenciamento quando o imvel no objeto da ao, tais como nos inventrios e partilhas, nas separaes e nos divrcios,
ou em aes nas quais os imveis sejam objeto de ato de constrio (arresto, penhora, sequestro).
16
AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Legislao do georreferenciamento. Boletim Eletrnico do IRIB, n0 2.124, de
1/11/2005. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/legislacao/boletimel2124.asp>. Acesso em: 26 out. de 2008.
27
Alterao no imvel aps a retificao devidamente certificada:17
28
Abaixo, a matrcula de um imvel com descrio totalmente precria, que no per-
mite localizar o imvel ou conhecer suas caractersticas e confrontaes, demonstrando
a evidente necessidade do georreferenciamento:
29
3. Os imveis rurais e os estrangeiros
A legislao brasileira no impe qualquer restrio aquisio de imveis urba-
nos por estrangeiros, mas contm diversas restries aquisio de imveis rurais por
estrangeiros, sejam pessoas fsicas ou jurdicas.
Quanto s restries aquisio de terras por estrangeiros no Brasil, remontam ao
Imprio e, na fase republicana, aos vrios textos constitucionais que inseriram disposi-
es nucleares sobre a matria.19
O Ato Complementar no 45, de 30 de janeiro de 1969, no art. 1o, dispunha que a
aquisio de propriedade rural no territrio nacional somente poder ser feita por bra-
sileiro ou por estrangeiro residente no pas.
O Ato Complementar no 45 foi regulamentado pelo Decreto-Lei no 494, de 10 de
maro de 1969, revogado pela Lei no 5.709/1971, atualmente em vigor e regulamentada
pelo Decreto no 74.965/1974.
A Constituio Federal de 1988, no art. 190, dispe que a lei regular e limitar a
aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estran-
geira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do Congresso Nacional.
Estando em vigor a Lei no 5.709/1971, esta que regulamenta a regra constitucional.
A Lei no 5.709/1971 cria restries aquisio de imveis rurais por estrangeiros
residentes no Pas e por pessoas jurdicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.
As pessoas jurdicas brasileiras das quais participem pessoas fsicas ou jurdicas es-
trangeiras que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no ex-
terior tambm esto sujeitas s restries, em razo do disposto no 1o do art. 1o da Lei
no 5.709/1971. Discutia-se se a regra em mira foi ou no recepcionada pela Constitui-
o Federal de 1988, posto que o art. 190 no se refere a pessoas jurdicas brasileiras.
A Advocacia-Geral da Unio, mesmo antes da revogao do art. 171 do texto cons-
titucional pela Emenda Constitucional no 6/1995, havia entendido, por meio do Parecer
AGU/LA-4/1994,20 que no houve recepo pela Constituio do 1o do art. 1o da Lei
no 5.709/1971. Revogado o referido art. 171 e novamente instada a se manifestar, a Ad-
vocacia-Geral da Unio uma vez mais entendeu no estar em vigor o 1o do art. 1o da
Lei no 5.709/1971, o que fez por meio do parecer AGU/GQ-181, proferido nos autos do
Proc. 21400.001082/93-02.21
19
CYSNEIROS, Vicente Cavalcanti. O Estrangeiro e a Propriedade Rural. Porto Alegre: safE,1985.
20
Parece-me que a interpretao conjunta dos arts. 171 e 190 da Constituio leva, seguramente, concluso de que o 10
do art. 10 da Lei n0 5.709, de 1971, no foi recepcionado pela Carta Magna, por colidir frontalmente com ela.
21
Ora, como entendi, no referido Parecer, que o 10 do art. 10 da Lei n0 5.709/1971 conflitava com o inciso I do art. 171 da
Constituio de 1988, a concluso inafastvel que o citado dispositivo foi revogado. A Emenda Constitucional n0 6, de 15
de agosto de 1995, em seu art. 30, revogou o art. 171 da Constituio. Essa revogao, pura e simples, qualquer que seja a in-
terpretao que se d, para outros fins, ao dispositivo constitucional, no tem o condo de repristinar a norma que se enten-
dera revogada. Desse modo, continua revogado o 10 do art. 10 da Lei n0 5.709/1971, permanecendo inalterada a concluso
do referido Parecer n0 AGU/LA-04/94. Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasIn-
ternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=8360&ID_SITE>. Acesso em: 31 out. de 2008.
30
Ocorre que a Advocacia-Geral da Unio mudou esse posicionamento por meio do
Parecer CGU/AGU 1/2008 RVJ. Dentre as concluses do referido parecer, encontra-
se a seguinte: que o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, foi recepcionado pela Cons-
tituio Federal de 1988, seja em sua redao originria, seja aps a promulgao da
Emenda Constitucional no 6, de 1995, por fora do que dispunha o art. 171, 1o, II, e
do que dispem o art. 1o, I; art. 3o, II; art. 4o, I; art. 5o, caput; art. 170, I e IX; art. 172 e
art.190.22 O parecer foi aprovado pelo presidente da Repblica e publicado no Dirio
Oficial,23 adquirindo, portanto, carter normativo e vinculando todos os rgos e enti-
dades da Administrao Federal, que ficam obrigados a lhe dar fiel cumprimento.
No obstante, a Corregedoria-Geral de Justia do Estado de So Paulo decidiu em
sentido contrrio:
Anote-se que se trata de uma deciso paulista, que est em confronto com o disposto
na Instruo Normativa no 70 do Incra.
Para regular situaes que ocorreram durante o perodo de diferente interpretao
do 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, foi editada a Portaria Interministerial no 4, de
25/2/2014,2 publicada em 26 de fevereiro de 2014. Nos termos do seu art. 1o, a referida
Portaria regula a aplicao do Parecer AGU/LA no 1/2010 em processos ou procedi-
mentos administrativos quando verificadas situaes jurdicas aperfeioadas entre as
datas de 7 de junho de 1994 e 22 de agosto de 2010. O advogado-geral da Unio e o mi-
nistro de Estado do Desenvolvimento Agrrio fundamentaram a edio da Portaria nas
seguintes consideraes: a) a revogao do Parecer no GQ-22, de 7 de junho de 1994,
22
Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=258351&ID_SITE>.
Acesso em: 13 de jun. de 2012. Ementa do parecer: Aquisio de terras por estrangeiros. Reviso do Parecer GQ-181, de 1998, pu-
blicado no Dirio Oficial em 22.01.99, e GQ-22, de 1994. Recepo do 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, luz da Constituio
Federal de 1988. Equiparao de empresa brasileira cuja maioria do capital social esteja nas mos de estrangeiros no-residentes ou de
pessoas jurdicas estrangeiras no autorizadas a funcionar no Brasil a empresas estrangeiras.
23
Parecer AGU/LA n0 1/2010, de 19 de agosto de 2010, publicado em 23/8/2010.
31
e do Parecer no GQ-181, de 1998, publicado em 22 de janeiro de 1999, pelo Parecer
AGU/LA no 1/2010, de 19 de agosto de 2010, publicado em 23 de agosto de 2010, por
cujo entendimento o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 7 de outubro de 1971, consta re-
cepcionado pela Constituio Federal de 1988, a teor do que dispunha o inc. II do 1o
do seu art. 171 e do que dispem o inc. I do seu art. 1o, inc. II do seu art. 3o, inc. I do seu
art. 4o, caput do seu art. 5o, incs. I e IX do seu art. 170 e seus artigos 172 e 190; b) para
os fins de aquisio de imvel rural, a concluso do Parecer AGU/LA no 1/2010 firma-
se no sentido de que o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, equipara pessoa jur-
dica estrangeira a pessoa jurdica brasileira em que a qualquer ttulo haja participao
dirigente de pessoa ou capital estrangeiro que residam ou tenham sede no exterior; c)
entre a vigncia do Parecer GQ no 22/1994 e do Parecer AGU/LA no 1/2010, diversas
transaes envolvendo livre aquisio de imveis rurais por pessoa jurdica equiparada
estrangeira se encontravam em distintas fases de aperfeioamento, consoante ante-
rior interpretao da lei; d) o disposto no inc. XIII do pargrafo nico do art. 2o da Lei
no 9.784, de 29 de janeiro de 1999, limita os efeitos da nova interpretao firmada no Pa-
recer AGU/LA no 1/2010 s situaes jurdicas aperfeioadas a partir de sua publicao.
O Incra, por meio da Instruo Normativa no 70, de 6 de dezembro de 2011, antes
mencionada, disps sobre a aquisio e o arrendamento de imvel rural por pessoas es-
trangeiras.
Aquisio por pessoa fsica estrangeira: deve comprovar residncia no Brasil,
sendo livre at trs mdulos de explorao indefinida (que no se confunde com o m-
dulo rural, sendo uma espcie deste) e dependente de autorizao entre trs e cinquenta
mdulos, no podendo ultrapassar este limite, em rea contnua ou descontnua (o au-
mento do limite depende de autorizao do presidente da Repblica). Cabe ao Incra
fixar os mdulos de explorao indefinida para cada regio e conceder autorizao para
aquisio de imvel rural (arts. 4o e 2o do art. 7o do Decreto no 74.965/1974). A auto-
rizao ter prazo de validade de trinta dias.
Sempre prevaleceu o entendimento de que a aquisio de mais de um imvel rural
por pessoa fsica, ainda que no ultrapassasse os trs mdulos, depende de autorizao.
Tal entendimento decorre do disposto no 3o do art. 7o do Decreto no 74.965/1974: de-
pender tambm de autorizao a aquisio de mais de um imvel, com rea no supe-
rior a trs mdulos, feita por uma pessoa fsica.
No entanto, houve deciso administrativa em sentido contrrio, e a Corregedoria-
Geral da Justia do Estado de So Paulo alterou a redao do antigo item 42.3 da Seo
V do Captulo XIV das Normas de Servio, pelo Provimento no 5/2012, passando o dis-
positivo a ter a seguinte redao: 42.3 A aquisio de mais de um imvel rural com
rea no superior a 3 (trs) mdulos por pessoa fsica estrangeira residente no Pas tam-
bm depender de autorizao do INCRA, se a soma das reas dos imveis pertencen-
tes ao estrangeiro exceder a 3 mdulos. Portanto, a Corregedoria de Justia paulista
32
passou a admitir a aquisio de mais de um imvel rural pela pessoa fsica estrangeira
residente no Brasil, independentemente de autorizao do Incra, se a soma das reas
no ultrapassar os trs mdulos de explorao indefinida. Na fundamentao do pare-
cer que deu origem ao Provimento no 5/2012 foi consignado:
24
Disponvel em: <http://www.irib.org.br/csm/boletimel727i.asp>. Acesso em: 1o nov. de 2008.
33
a aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira
no residente no pas, que no poder exceder a 50 (cin-
quenta) mdulos de explorao indefinida, em rea cont-
nua ou descontnua, depender, sempre, de prvia
autorizao do INCRA, sem prejuzo de outras exigncias
determinadas em lei, ainda que sua rea no exceda a 3
(trs) mdulos e esteja situado fora de rea considerada in-
dispensvel segurana do territrio nacional.
34
mortis, inclusive a testamentria. Contudo, no pode o decreto excepcionar o que a lei
regulamentada no excepcionou, extrapolando seus limites. A Lei no 5.709/1971
afasta sua incidncia apenas quando se trata de sucesso legtima.
As Normas de Servio da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo (item
67 da Seo V do Captulo XIV) excepcionam tambm as doaes em adiantamento de
legtima (art. 544 do Cdigo Civil), entendendo que no se aplicam as restries.
Aquisio de frao de imvel com rea total superior a trs mdulos: deciso
do Corregedor-Geral da Justia do Estado de So Paulo admitiu a aquisio de frao
de imvel, desde que a frao no exceda os trs mdulos, ainda que o imvel tenha rea
superior, independentemente de autorizao. Na fundamentao, assinalou o desem-
bargador corregedor que a base a ser considerada para fins da vedao a da frao
ideal efetivamente adquirida. A deciso foi proferida nos autos do proc. 2011/131869
So Bento do Sapuca, SP, em 30/3/2012.
O Provimento no 14, de 19 de maio de 2012, da Corregedoria-Geral da Justia do Es-
tado de So Paulo, alterou as Normas de Servio. O art. 71 da Seo V do Captulo XIV
passou a ter a seguinte redao: as restries previstas na Lei no 5.709, de 7 de outubro
de 1971, e no Decreto no 74.965, de 26 de novembro de 1974, tomam por base a frao
ideal pertencente ao estrangeiro, ainda que caracterizado o condomnio pro indiviso.
Aquisio de mais de uma frao ideal no mesmo imvel: conforme j exposto
no primeiro captulo, para fins registrrios, deve-se entender por imvel rural aquele
descrito em matrcula individualizada, pois cada matrcula representa uma unidade imo-
biliria. Desta forma, a segunda aquisio de frao ideal sobre o mesmo imvel no
necessita de autorizao do Incra se a rea total adquirida for inferior a 3 MEIS, porque
considerada como aquisio de um imvel em etapas, e no segunda aquisio.
Nesse sentido, o entendimento da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So
Paulo no Processo CG no 85.020/1988 :
35
em parte pelo aliengena, ou de imvel diverso, no resta
dvida de que a espcie em exame no justifica opo pela
drstica senda do cancelamento dos registros aquisitivos.
Inexistiu transgresso aos dispositivos da legislao agrria
aplicveis, uma vez que o estrangeiro, por fora das duas
transcries questionadas, adquiriu, ao fim e ao cabo, nico
imvel rural, com superfcie inferior ao limite fixado em lei.
25
Nesse sentido, ver a seo IRIB responde, Protocolo n0 8.347. Disponvel em: <www.irib.org.br>.
36
das exigncias da Lei no 5.709/1971 aos estrangeiros, conforme art. 23 da Lei no
8.629/1993, justificando-se essa incluso, visto que o art. 92, 3o, do Estatuto da Terra
Lei no 4.504/1964, c/c arts. 45 e 46 do Decreto no 59.566/1966, prev o direito de pre-
ferncia na aquisio da propriedade rural pelo arrendatrio, frente a terceiros, em
igualdade de condies.
3.1 Os portugueses
Aquisio por portugueses: o Decreto no 70.436/1972 regula a igualdade de tra-
tamento entre brasileiros e portugueses quanto aos direitos civis. Os portugueses que
tenham preenchido as condies do Decreto e tenham requerido a igualdade e a obtido
no estaro sujeitos s restries.
No gozam da igualdade com brasileiros todos os portugueses, mas s aqueles que,
tendo-a requerido, a tiverem reconhecida. A Lei no 5.709/1971 s no se aplica ao portu-
gus que demonstre haver recebido a condio de igualdade a brasileiro. No o demons-
trando, cai sob o tratamento geral dado a estrangeiro quanto aquisio de imveis rurais.
O 1o do art. 12 da Constituio Federal estabelece que aos portugueses com re-
sidncia permanente no Pas, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, sero atri-
budos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos previstos nesta Constituio.
O referido Decreto no 70.436/1972 regulamenta a aquisio pelos portugueses, no Bra-
sil, dos direitos e das obrigaes previstos no Estatuto da Igualdade. A Instruo Nor-
mativa no 70/2011 do Incra, no art. 10, reza que
O parcelamento dos imveis urbanos rege-se pela Lei no 6.766/1979 (que dispe
sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras providncias).
No h uma lei que trate exclusivamente do parcelamento dos imveis rurais,
37
encontrando-se os dispositivos relativos ao referido parcelamento em diversos di-
plomas legais, como o Decreto-Lei no 58/1937, a Lei no 4.504/1964, o Decreto no
62.504/1968, a Lei no 5.868/1972 e a Instruo Normativa no 17-b/1980 do Incra.
O primeiro dispositivo que se deve observar, da mais alta relevncia, o art. 65 da
Lei no 4.504/1964, que probe a diviso do imvel rural em reas de dimenso inferior
constitutiva do mdulo de propriedade rural. Assim, no se pode parcelar o imvel
rural abaixo do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento
(FMP) o que for menor (art. 8o da Lei no 5.868/1972), parmetro que se encontra in-
dicado no CCIR. Sequer em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas judiciais ou
amigveis, se podero dividir imveis em reas inferiores s da dimenso do mdulo de
propriedade rural ( 1o do art. 64 da Lei no 4.504/1964).
H excees proibio, e dentre elas uma includa em 2007 pela Lei no
11.446/2007, que acrescentou o 5o ao art. 64 da Lei no 4.504/1964:
38
Dispe o referido pargrafo:
O 5o, por sua vez, deixa claro que a legislao a ser aplicada quanto proibio
do parcelamento abaixo da frao mnima de parcelamento deve ser a vigente no mo-
mento da apresentao do ttulo para registro, ainda que o negcio tenha sido celebrado
anteriormente:
39
no pode o proprietrio rural requerer, no registro imobi-
lirio, o parcelamento de seu imvel rural em vrias glebas
sem o concomitante registro da alienao que justifique o
parcelamento. Nessa hiptese, somente ser possvel o par-
celamento com a prvia autorizao do Incra.
40
em zona urbana ou de expanso urbana, o que se prova mediante certido expedida pelo
municpio, e no ter utilizao agrcola, pecuria ou agroindustrial, o que se prova por
laudo de profissional habilitado. Diante de tais comprovaes, o Incra promover a atua-
lizao cadastral, consistente em retificao ou cancelamento do cadastro rural do im-
vel, e o parcelamento ser regido pela Lei no 6.766/1979. O cancelamento dar-se-
quando a totalidade da rea for abrangida pelo parcelamento, e ser hiptese de retifi-
cao quando restar rea remanescente com destinao rural.
Tratando de parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 96, do Decreto no 59.428/1966, e do art. 53, da Lei no 6.766/1979, ca-
bendo ao Incra, unicamente, sua prvia audincia. Dentre os requisitos a serem obser-
vados, est a perda das caractersticas produtivas da rea. O parcelamento importar na
atualizao cadastral, da mesma forma mencionada no pargrafo anterior.
Por ltimo, o parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 61 da Lei no 4.504/1964, do art. 10 da Lei no 4.947/1966, dos arts.
93 e seguintes do Decreto no 59.428/1966 e do art. 8o da Lei no 5.868/1972. Cabe ao
Incra, in casu, a prvia aprovao do projeto.
Em todas as hipteses de parcelamento de imveis rurais, devem ser apresentados:
a) requerimento de todos os proprietrios, com firma reconhecida; b) memoriais des-
critivos das reas, elaborados por profissional habilitado; c) planta do imvel, contendo
as reas a parcelar; d) apresentao da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica) do
Crea ou RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica) do CAU (Conselho de Arquite-
tura e Urbanismo), com o devido pagamento; e) ltimo CCIR; f) comprovao de pa-
gamento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios (com a apresentao das guias
de pagamento ou da certido negativa, como vimos em tpico anterior); g) georrefe-
renciamento, quando exigido, de acordo com a dimenso do imvel. A soma das novas
reas deve corresponder rea total do imvel e, se a descrio do imvel for imprecisa,
o parcelamento deve ser precedido de retificao de rea. O parcelamento deve ser aver-
bado na matrcula do imvel que est sendo parcelado, com o seu encerramento, e em
cada uma das novas matrculas.
41
da propriedade privada. Os cursos dgua que no so navegveis so considerados mero
acidente geogrfico que no interferem na configurao do imvel nem no direito real
de propriedade.
1) guas da Unio: so bens da Unio III os lagos, rios e quaisquer correntes de
gua em terrenos de seu domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limi-
tes com outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele provenham, bem
como os terrenos marginais e as praias fluviais (art. 20, III, da CF/1988);
2) guas dos Estados: no sendo guas federais, as guas podem ser dos Estados (art.
26,I, da CF/1988);
3) guas particulares: as guas nem sempre foram de exclusivo domnio pblico
porque o Cdigo de guas (Decreto no 24.643/1934) previa, em seu art. 8o, a existncia
de guas particulares que consistiam nas nascentes e todas as guas situadas em terre-
nos que tambm o fossem, excetuadas aquelas classificadas como de uso comum de
todos ou dominicais. Os respectivos lveos, por sua vez, eram de domnio pblico de uso
comum ou dominical, se pblicas as guas, ou de domnio particular, sendo as guas co-
muns ou particulares (art. 10 do Decreto no 24.643/1934), o que no se alterou pelo De-
creto-Lei no 852/1938 e pelo Decreto-Lei no 9.760/1946. Por essa razo, no se
questionava sobre a possibilidade de unificar imveis separados por curso de gua que,
na vigncia do Decreto no 24.643/1934, era particular, porque particular o respectivo
lveo, nem sobre a necessidade de desmembrar imvel inteiramente seccionado por cor-
rente de gua de igual natureza.
A doutrina e a jurisprudncia no se pacificaram sobre o domnio do lveo das an-
tigas guas particulares e comuns que, por fora da Constituio Federal, foram trans-
mitidas aos Estados. Alguns juristas consideram que as guas que eram consideradas
particulares antes da CF/1988 continuam a slo. Outros entendem que no possvel
dissociar o domnio das guas da propriedade do lveo pela qual elas correm e con-
cluem que, por tal razo, tanto as guas que eram particulares como os seus respecti-
vos lveos passaram, com a Constituio Federal de 1988, ao domnio pblico.28
Rios navegveis: a Smula no 479 do STF considera que as margens dos rios nave-
gveis so de domnio pblico, o que abrange tanto as guas quanto os respectivos leitos.
O Cdigo Civil de 2002, editado na vigncia da CF/1988, prev em seu art. 1.290
a possibilidade de propriedade particular sobre nascente e, ainda, regulamenta em
seu art. 1.252 o destino de lveo abandonado de [...] corrente pertencente aos pro-
prietrios ribeirinhos das duas margens. Essas disposies do Cdigo Civil, por seu
lado, no colidem com a Lei no 9.433/1997, que trata do domnio pblico das guas
consideradas como formadoras de recursos hdricos, sem especificar, de forma ex-
pressa, a quem pertencem os lveos das guas que no regime do Cdigo de guas
28
Ver seo do IRIB responde, protocolo n. 1.790. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/area-associado/irib- res-
ponde-resposta.php?perg=2763>.
42
eram particulares. Tem- se, pois, que o Cdigo Civil de 2002, posterior CF, conti-
nuou a prever a existncia de nascente e de correntes particulares, o que fez por meio
de normas cuja eventual inconstitucionalidade no pode ser apreciada na esfera ad-
ministrativa (Processos CG/SP no 274/1993, no 2.038/1994, no 2.374/1997, no
930/1999, no 1.029/2005, no 1.522/1999 e no 117/2007).
A Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo decidiu que na esfera administra-
tiva no cabe o reconhecimento de serem do domnio pblico todos os lveos de guas
que no regime do Cdigo de guas eram tidos como particulares. Se esse entendi-
mento vigorar (reconhecimento de ser do domnio pblico), ser de rigor o desmem-
bramento de imveis inteiramente seccionados por cursos dgua que, no regime do
Cdigo de guas, eram particulares, passando a ser necessria a abertura de matrcu-
las especficas para esses cursos dgua. Diante disso, considerando a questo de
forma abstrata, decidiu-se manter as matrculas das unidades imobilirias seccionadas
por cursos dgua que eram particulares no regime do Cdigo de guas tal como se
encontram, o que implica dizer que a existncia desses cursos dgua (particulares no
antigo regime do Cdigo de guas) no acarreta, no restrito mbito da Corregedoria-
Geral da Justia, vedao para a fuso de imveis. Isso no impede que, caso a caso,
pleiteie o interessado que se promova o desmembramento de matrcula para dela re-
tirar curso dgua cujo lveo for reconhecido como pblico, ou para que nela seja
averbada a existncia de curso dgua antigamente particular, a ser descrito, com seu
respectivo lveo, de forma que atenda ao princpio da especialidade (Proc. CG no
102.503/2008 e Proc. CG no 260/1996).
43
6. Usucapio de imveis rurais
Os imveis rurais esto sujeitos aquisio pela usucapio, assim como os urbanos,
nas seguintes espcies:
Prazo, portanto, de quinze anos, que ser reduzido para dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou ser-
vios de carter produtivo (pargrafo nico do art. 1.238 do CC);
H previso, outrossim, de uma espcie que somente se aplica aos imveis rurais,
conforme art. 191 da Constituio Federal, repetido pelo Cdigo Civil no art. 1.239:
44
anos e os requisitos so: no ser o possuidor proprietrio de outro imvel, rea menor ou
igual a cinquenta hectares, ter o possuidor moradia na rea, e torn-la produtiva.
45
de partilha, amigvel ou judicial, em caso de sucesso causa mortis ( 2o do art. 22 da Lei
no 4.947/1966), e nas partilhas administrativas (Lei no 11.441/2007).
Em caso de desmembramento do imvel ou alienao parcial, deve ser apresentado
o CCIR da rea total. Contudo, aps a abertura da matrcula para a rea alienada, antes
de qualquer nova alienao ou onerao do imvel desmembrado, deve ser exigida a
apresentao do novo CCIR da rea objeto daquela matrcula.
30
5o No se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior do m-
dulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de apoio ativi-
dade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel rural ou urbano (Includo pela
Lei 11.446/2007).
46
I) os destinados instalao de estabelecimentos comerciais (postos de abasteci-
mento de combustvel, oficinas mecnicas, garagens e similares; lojas, armazns, res-
taurantes, hotis e similares; silos, depsitos e similares);
47
constar expressamente da escritura: meno do documento de identidade do adqui-
rente (RNE); prova de residncia no pas (permitida a declarao IN no 70/2011)
ou de autorizao para funcionar no Brasil e documentos comprobatrios da consti-
tuio da pessoa jurdica; existncia de autorizao para aquisio por pessoa jurdica
e, por pessoa fsica, quando exigida. O prazo de validade da autorizao do Incra
de 30 (trinta) dias para a lavratura da escritura e de 15 (quinze) dias para o registro,
conforme o pargrafo nico do art. 10 do Decreto no 74.965/1974: o prazo de vali-
dade da autorizao de 30 dias, dentro do qual dever ser lavrada a escritura p-
blica, seguindo-se a transcrio na Circunscrio Imobiliria, no prazo de 15 dias.
O ato que violar a lei nulo, nos termos do art. 15 da Lei no 5.709/1971:
A sano cominada pela infrao lei de nulidade. Anote-se que a lei fala em
transcrio pelo oficial do Registro de Imveis por ter sido editada antes da Lei no
6.015/1973, equivalendo a transcrio mencionada ao atual registro em sentido estrito,
no Livro 2, feito por extrato.
A escritura pblica essencial para a aquisio de imvel rural por pessoa fsica
ou jurdica estrangeira (art. 8o da Lei no 5.709/1971 e art. 3o do Decreto no 74.695/1974).
Sendo da essncia do ato incabvel o instrumento particular em qualquer hiptese, pois se
trata de lei especial. No se aplicam aquisio de imvel rural por estrangeiro as exce-
es que permitem a transmisso de direitos reais por instrumento particular.
Por fim, dever exigir o tabelio o nmero de inscrio no CPF ou CNPJ da pessoa,
para elaborao da Declarao sobre Operaes Imobilirias (DOI).
8. O Registro Imobilirio
48
b) as confrontaes, com meno correta do lado em que se
situam, sendo indevidas expresses genricas, tais como
com quem de direito, ou com sucessores de determi-
nadas pessoas;
c) confrontantes: imvel confronta com imvel e no com pes-
soas; assim, deve-se sempre tentar indicar o imvel confron-
tante e o nmero de sua matrcula, e nas descries em que
no for possvel, mencionar o nome de seus proprietrios;
d) o cdigo do imvel e os dados constantes do CCIR, a
localizao e denominao;
e) medidas perimetrais, ngulos e pontos de amarrao geo-
dsicos do imvel (Apelao Cvel no 0004562-
97.2010.8.26.0100 da Comarca da Capital do Conselho
Superior da Magistratura de So Paulo);
f) certificao do Incra: se o imvel j foi georreferenciado
e devidamente certificado, o nmero da certificao deve
ser indicado em campo prprio da matrcula, abaixo da ins-
crio do CCIR;
g) imvel rural pode ser encravado, ou seja, confrontar so-
mente com outros imveis, no precisa ter, necessaria-
mente, frente para uma estrada ou ser servido de servido
de passagem.
a) alm dos livros elencados na Lei no 6.015/1973, est obrigado o servio de Re-
gistro Imobilirio a manter cadastro especial, em livro auxiliar, de terras rurais adquiri-
das por estrangeiros (art. 10 da Lei no 5.709/1971 e art. 15 do Decreto no 74.965/1974);
49
independem de autorizao. A desnecessidade de autorizao no dispensa os regis-
tradores do cadastramento especial e das comunicaes previstas nos arts. 10 e 11 da
Lei no 5.709/1971, e arts. 15 e 16 do Decreto no 74.965/1974;
50
de edital; oitiva do Ministrio Pblico e deciso judicial (processo expurgativo). H,
como se v, todo um procedimento que permite conferir publicidade presuno abso-
luta. Coexistem no sistema registral brasileiro a presuno relativa, que a regra, e a pre-
suno absoluta, decorrente do registro Torrens e referente, na legislao vigente, apenas
a imveis rurais submetidos ao sistema.
O 1o do art. 278 da Lei no 6.015 dispe sobre as regras da planta que dever ins-
truir o requerimento de submisso do imvel ao registro Torrens. Depreende-se da an-
lise do dispositivo que havia preocupao do legislador em se obter uma preciso
posicional do imvel, indispensvel para que o registro atinja a presuno juris et de
jure. Por tratar o sistema Torrens de imveis rurais, e por ser necessria a identificao
inequvoca do imvel, deve a planta obedecer s regras do georreferenciamento, apli-
cando-se os prazos do art. 2o do Decreto no 5.570/2005.
Segundo Maria Helena Diniz, a ao do registro Torrens tem natureza real, por visar
tutela de um direito real; contenciosa, porque a propriedade alegada ser apreciada
por sentena definitiva com fora de coisa julgada; constitutiva, porque a sentena
consolida definitivamente o domnio do imvel rural na pessoa do requerente; a sen-
tena que julgar procedente o pedido valer erga omnes, como decorrncia lgica da
estrutura do processo do registro Torrens (procedimento edital).
Deferido o pedido, registra-se a deciso no Livro 2 Registro Geral (pratica-
se um ato de registro em sentido estrito na matrcula do imvel). Com o registro,
surge a presuno absoluta, tornando o ttulo inatacvel por qualquer ao, exceto
rescisria.
32
O Cadastro Ambiental Rural CAR um registro eletrnico, obrigatrio para todos os imveis rurais, que tem por fina-
lidade integrar as informaes ambientais referentes situao das reas de Preservao Permanente APP, das reas de
Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetao nativa, das reas de Uso Restrito e das reas consolidadas
das propriedades e posses rurais do pas. Criado pela Lei 12.651/2012 no mbito do Sistema Nacional de Informao sobre
Meio Ambiente SINIMA, o CAR se constitui em base de dados estratgica para o controle, monitoramento e combate ao
desmatamento das florestas e demais formas de vegetao nativa do Brasil, bem como para planejamento ambiental e eco-
nmico dos imveis rurais. Disponvel em: <http://www.car.gov.br/#/sobre>. Acesso em: 22 out. de 2014.
51
Art. 29. criado o Cadastro Ambiental Rural CAR, no
mbito do Sistema Nacional de Informao sobre Meio
Ambiente SINIMA, registro pblico eletrnico de mbito
nacional, obrigatrio para todos os imveis rurais, com a
finalidade de integrar as informaes ambientais das pro-
priedades e posses rurais, compondo base de dados para
controle, monitoramento, planejamento ambiental e eco-
nmico e combate ao desmatamento.
Assim, diante do novo texto legal, a averbao da reserva legal no Registro Imobi-
lirio passou a ser faculdade do proprietrio, e no obrigao, no impedindo a sua falta,
portanto, a prtica de atos registrais. A averbao facultativa far-se- com amparo no art.
167, II, 22, da Lei no 6.015/1973, mas no supre a obrigatoriedade de registro no
CAR.33 Decorrido o prazo legal para registro no CAR (o que se ver frente), dever
o registrador exigir o registro da reserva legal no referido cadastro (art. 18 da Lei no
12.651/2012: a rea de Reserva Legal dever ser registrada no rgo ambiental com-
petente por meio de inscrio no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alterao
de sua destinao, nos casos de transmisso, a qualquer ttulo, ou de desmembramento,
com as excees previstas nesta Lei). Antes do prazo fatal, aquele que postular a
prtica de atos registrais, dever promover o registro da reserva legal no CAR, se
a reserva legal no estiver averbada no registro de imveis (pois o que desobriga a
averbao da reserva legal no Registro de Imveis o registro dela no CAR).
O Decreto no 7.830, de 17de outubro de 2012, dispe sobre o Sistema de Cadastro
Ambiental Rural, o Cadastro Ambiental Rural e estabelece normas de carter geral aos
Programas de Regularizao Ambiental, de que trata a Lei no 12.651/ 2012.
A Instruo Normativa no 2, de 6 de junho de 2014, do Ministrio do Meio Am-
biente, em seu art. 1o, dispe que visa a estabelecer procedimentos a serem adotados
para a inscrio, registro, anlise e demonstrao das informaes ambientais sobre os
imveis rurais no Cadastro Ambiental Rural CAR, bem como para a disponibilizao
e integrao dos dados no Sistema de Cadastro Ambiental Rural SICAR.
52
Dispe o art. 7o da Instruo Normativa no 2 que o registro do imvel rural no CAR
nacional, nico e permanente, constitudo por um cdigo alfa numrico composto da
identificao numeral sequencial, da Unidade da Federao e do cdigo de identifica-
o do Municpio, de acordo com a classificao do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica-IBGE.
O Sicar est disponvel em: <http://www.car.gov.br/>.
A comprovao do registro da reserva legal no CAR, a ser feita ao tabelio que la-
vrar escrituras de imveis rurais e ao registrador (se no tiver sido apresentada ao tabe-
lio), se dar mediante recibo emitido pelo Sicar. Tal comprovao est prevista no art.
41 da Instruo Normativa no 2: a inscrio no CAR ser realizada por meio do SICAR,
que emitir recibo de inscrio do CAR, garantindo o cumprimento do disposto no 2o
do art. 14 e o 3o do art. 29 da Lei no 12.651, de 2012, sendo o instrumento suficiente
para atender o disposto no art. 78-A da referida lei.
O art. 64 da Instruo Normativa no 2 reza que em ateno ao disposto no 3o do
art. 29, da Lei no 12.651, de 2012, e no art. 21, do Decreto no 7.830, de 2012, o CAR con-
sidera-se implantado na data de publicao desta Instruo Normativa.
O 3o do art. 29 da Lei no 12.651, de 2012, estabelece que a inscrio no CAR ser
obrigatria para todas as propriedades e posses rurais, devendo ser requerida no prazo
de 1 (um) ano contado da sua implantao. Assim, sendo a inscrio obrigatria, e
tendo a Instruo Normativa no 2 sido publicada em 6 de junho de 2014, data que con-
siderou implantado o CAR. O prazo limite para registro no CAR 6 de junho de 2015.
Aps essa data (6/5/2015), os registradores devero exigir o recibo do registro da
reserva legal no CAR; antes da data, se a reserva legal no tiver sido averbada, deve
tambm ser exigido o recibo do registro da reserva legal no CAR, pois apenas ele de-
sobriga a averbao da reserva legal no Registro de Imveis.
53
Abaixo, segue modelo de recibo de registro no CAR:
54
55
Quanto certido negativa de multas ambientais, que era exigida pelo art. 3733 da
Lei no 4.771/1965,
33
Art. 37. No sero transcritos ou averbados no Registro Geral de Imveis os atos de transmisso inter vivos ou causa mor-
tis, bem como a constituio de nus reais, sobre imveis da zona rural, sem a apresentao de certido negativa de dvidas
referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por deciso transitada em julgado.
34
Segundo Maria Aparecida Bianchin Pacheco. Disponvel em: <http://irib.org.br/boletim/2012/junho/downloads/4171-inte-
gra.pdf>. Acesso em: 6 de out. 2012.
56
8.2 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis
Outro ponto relevante diz respeito s aquisies ad corpus e ad mensuram.
Na aquisio onerosa de terras e neste ponto nos interessam apenas as aquisies
onerosas , pode-se concluir, por meio de medio posterior contratao, que a rea
real no coincida com as dimenses enunciadas no contrato. Pode ser maior ou menor.
O Cdigo Civil apresenta soluo para os problemas que podem da decorrer no
art. 500 e seus pargrafos, sendo absolutamente indispensvel definir se a venda foi ad
corpus ou ad mensuram, para verificar quais dispositivos so aplicveis.
A venda de coisa certa e discriminada, na dico do 3o do art. 500 do Cdigo
Civil, venda ad corpus, ainda que no conste expressamente do contrato o esclareci-
mento, sendo meramente enunciativa a referncia s dimenses do imvel.
Na venda ad mensuram, o preo estipulado por medida de extenso (por hectare,
alqueire, metros quadrados etc.) ou a rea determinada. Nesta espcie, a rea do im-
vel elemento determinante da estipulao do preo.
Se estivermos diante de uma venda ad mensuram, e aps a medio for encontrada
rea menor que a vendida, ter o comprador direito de exigir o complemento da rea e,
se isso no for possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou o abatimento propor-
cional ao preo, presumindo-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enun-
ciativa se a diferena no exceder a 1/20 da rea total enunciada (art. 500, caput, e 1o,
do CC). Na hiptese do 1o, a lei ressalva ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstncias, no teria realizado o negcio.
Pode haver, no entanto, excesso, e no falta, quando, ento, o vendedor, provando que
tinha motivos para ignorar tal diferena, ter direito diferena do valor correspondente
ao preo ou a receber o excesso, escolha do comprador ( 2o do art. 500 do CC).
Tratando de venda ad corpus, no h de se falar em complemento de rea nem de
devoluo de excesso.
Analisando o tema sob o prisma registral, inicialmente, necessrio dizer que no
importa ao registro, na qualificao do ttulo, se a venda foi ad mensuram ou ad corpus.
Sequer tais expresses devem constar do registro. Estando presentes todos os elemen-
tos que permitem a qualificao positiva, o ttulo ser registrado, pois a distino se a
venda foi por medida ou de coisa certa e determinada afeta o preo e cingi-se fase
obrigacional. Estando o bem devidamente especializado, tendo havido a manifestao
de vontade e a fixao do preo com meno ao seu pagamento, e no havendo qualquer
outro bice, ser o ttulo registrado.
Quais reflexos podero atingir o Registro Imobilirio, em decorrncia de questes
nas quais o ponto controvertido seja a venda ad corpus ou ad mensuram? Quando, de-
pois do registro, constata-se a inexatido, a correo importar em prtica de atos no
flio real.
Vimos que, se as medidas encontradas forem inferiores, ter o comprador direito
57
complementao da rea. Apenas se isso no for possvel, optar entre a resoluo do
contrato e o abatimento proporcional do preo.
Se forem encontradas medidas superiores, o vendedor, provando que tinha motivos
para ignorar a diferena, ter direito a receber o valor correspondente ao preo ou a re-
ceber o excesso da rea, a critrio do comprador.
Resumindo, temos as seguintes hipteses: a) falta de rea complementao, que
no opo, sendo possvel, haver complementao; b) falta de rea impossvel a
complementao, opo do comprador resoluo do contrato ou abatimento pro-
porcional do preo; c) excesso de rea opo do comprador devolver o excesso ao
vendedor ou complementar o preo.
Quando no caso de falta no for possvel a complementao de rea, e o compra-
dor optar pelo abatimento do preo; e quando o comprador optar por complementar o
preo no caso de excesso, o Registro Imobilirio ser agitado para promover uma aver-
bao de retificao do registro da transmisso, pois o preo do imvel sofrer altera-
o. O valor do contrato requisito do registro no Livro 2 (art. 176, 1o, III, 5, da Lei
no 6.015/1973). Deve, ainda, ser promovida a retificao da rea, administrativa ou ju-
dicialmente, pois houve constatao de que a realidade fsica no guardava correspon-
dncia com a realidade jurdica do imvel.
Na hiptese de resoluo do contrato, o registro praticar o ato respectivo aps re-
ceber o ttulo da resoluo, seja amigvel ou judicial, cancelando o registro da trans-
misso, com observncia evidncia de todos os requisitos registrais. Restar, tambm,
a necessidade de retificar a rea do imvel.
A terceira hiptese ser a complementao da rea ou a devoluo do excesso. A pr-
tica de atos no registro, nos casos de complementao ou devoluo, mais complexa.
Para a complementao, o vendedor ter de ser proprietrio de rea vizinha, que
possa ser desfalcada da rea para complementar o imvel anteriormente vendido sem
que o desmembramento importe em que o imvel que vier a sofr-lo passe a ter rea
inferior ao mnimo permitido pela legislao, seja urbano ou rural. No ser possvel
a complementao se no forem atendidos tais requisitos, restando ao comprador, ento,
a opo entre resoluo do contrato ou abatimento do preo. Anote-se que, sendo rural
o imvel (as discusses envolvendo vendas ad corpus ou ad mensuram quase sempre
tm como objeto imveis rurais), poder haver desmembramento abaixo da frao m-
nima de parcelamento para complementao da rea vendida, devendo a rea des-
membrada ser remembrada de imediato ao imvel que sofrer a complementao (art.
8o, 4o, da Lei no 5.868/1972).35 O registro praticar atos de desmembramento, re-
membramento e abertura de matrcula para os imveis com as novas descries.
35
Art. 8o Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, ne-
nhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da
frao mnima de parcelamento fixado no 1o deste artigo, prevalecendo a de menor rea. 4o O disposto neste artigo no se
aplica aos casos em que a alienao da rea se destine comprovadamente a sua anexao ao prdio rstico, confrontante,
desde que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao mnima do parcelamento.
58
Na hiptese de devoluo do excesso, se o excesso for superior rea mnima
permitida pela legislao, no haver qualquer bice, promovendo-se o desmem-
bramento e a abertura de matrcula para o novo imvel, ou remembramento a outro
imvel de propriedade do vendedor, com abertura de matrcula com a nova descri-
o. Se a rea a devolver for inferior rea mnima permitida pela legislao, a de-
voluo somente ser possvel se o vendedor for proprietrio de rea vizinha que
comporte a anexao. Se no for, a soluo ser a complementao do preo. As re-
gras que disciplinam o direito urbanstico no podem ser descumpridas para aten-
der a interesses privados.
Nas duas ltimas hipteses, tambm indispensvel ser a retificao da rea, pois
todos os problemas tm gnese na constatao de que a rea real no corresponde ao que
consta do Registro Imobilirio (para as vendas, indispensvel a apresentao da certido
do Registro Imobilirio, devendo a descrio do ttulo coincidir com a do registro para a
qualificao positiva). Assim, os desmembramentos e os remembramentos referentes s
reas nas quais se constataram as inexatides devem ser promovidos concomitantemente
com as retificaes. Anote-se que consideramos as inexatides da realidade fsica, pois,
para o registro, como dito, deve haver observncia da especialidade objetiva, ou seja, o
imvel deve ter no ttulo a descrio que consta do Registro Imobilirio. Por tal razo, se
o imvel est descrito no ttulo tal qual no registro, no tem relevncia registral se o con-
trato foi ad corpus ou ad mensuram, o que est circunscrito esfera contratual. As con-
sequncias para o registro decorrero de como se dar a soluo para eventuais conflitos
relativos inexatido fsica da rea transmitida, surgidos aps o registro.
Vale trazer baila caso concreto ocorrido no 2o Ofcio de Terespolis, RJ: o Insti-
tuto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) promoveu a desapropriao de
uma rea de 1.103,20000 ha, devidamente descrita e caracterizada, matriculada como
coisa certa e discriminada. Apresentou, ento, um projeto de assentamento com a rea
de 1.113,9504 ha, 10,7504 ha a mais que a rea matriculada. O autor recusou o registro,
em razo de a rea do projeto ser superior matriculada, tendo o Incra reiterado o re-
querimento sob argumento de que a referncia s dimenses era simplesmente enun-
ciativa. O registro no aceitou as ponderaes da autarquia, pois o imvel estava
perfeitamente descrito e caracterizado, e os dispositivos do Cdigo Civil que tratam da
falta ou do excesso de rea cuidam do equilbrio contratual, aplicam-se na esfera obri-
gacional e no ao Registro Imobilirio. A questo foi submetida ao Poder Judicirio,
que acolheu integralmente os argumentos do Registro Imobilirio. O Incra, ento, reti-
ficou o projeto de assentamento e o adequou rea descrita na matrcula do imvel.
59
No curso de um inventrio, por exemplo, apesar de constar das declaraes a exis-
tncia apenas de um terreno (situao que consta do Registro Imobilirio, comprovada
por certido nos autos, acostada em cumprimento parte final do caput do art. 225 da Lei
de Registros Pblicos), o avaliador constata a existncia de acesso e a menciona no laudo
de avaliao. Realizada a partilha, constar do formal a acesso. O mesmo pode ocorrer
em uma escritura de compra e venda ou doao, a meno acesso no averbada. De-
ver o registrador exigir a averbao da construo para registrar a transmisso?
No obstante a realidade jurdica do registro deva se conformar com a realidade f-
sica do imvel, entendo vivel o registro, ainda que no se averbe a construo. A uma,
porque exigncias quanto ao acessrio (a acesso) podem acabar impedindo que tenha
a necessria publicidade a mutao jurdico-real relativa ao principal, consistente na
transferncia da propriedade. A duas, porque a hiptese de aplicao do princpio da
cindibilidade do ttulo, com o registro, promovendo-se a averbao da construo em
momento posterior.
O Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo reconheceu a aplica-
bilidade do princpio da cindibilidade do ttulo em questo semelhante ocorrida em ar-
rematao judicial, argumentando que:
60
Imobilirio. Neste caso, invivel o registro do ttulo, pois levar insegurana jurdica,
enunciando o registro situao jurdica em desconformidade com a realidade que pode
causar prejuzos a terceiros que confiarem nos teores do registro. O proprietrio pode-
ria oferecer em garantia o imvel, com as acesses (inexistentes), obtendo uma avalia-
o irreal. No caso da existncia de construes no averbadas, no haver tal risco.
61
PARTE 2
PLANILHA DE QUALIFICAO
IMVEIS RURAIS
PROTOCOLO no S = Sim
MATRCULA (S) no N = No
NA = No se aplica
S N NA
ANLISE DA MATRCULA
1 Proceda a uma anlise da matrcula e faa um resumo de todos os
atos positivos existentes (ltimo registro de aquisio, nus, aver-
bao de edificao etc.). Com base nesse resumo, no qual
deve(m) estar indicado(s) proprietrio(s) atual(is) e os nus em
vigor, passe anlise do ttulo.
DOCUMENTO
2 Verificar o contraditrio. H outros ttulos anteriores tramitando
no registro sobre o mesmo imvel?
3 Sendo escritura pblica, consta o tabelio, a data, o livro e as folhas?
Obs.: se for aquisio por estrangeiro, a escritura pblica da es-
sncia do ato art. 8o da Lei no 5.709/1971.
4 Se lavrada em outra comarca, est acompanhada do sinal pblico
do tabelio (ou escrevente) ou, caso este j exista arquivado nesse
registro, foi confirmada a sua assinatura?
5 Se a escritura pblica for de outro estado, foi confirmada a pro-
cedncia de veracidade e de autenticidade por telefone?
Ligar para o Tabelionato, conferir o telefone pelo site do Min.
Justia, ou CNJ. NUNCA PELA ESCRITURA (idem para pro-
curaes).
6 Se o imvel tiver origem em outra circunscrio e for necessria
a abertura de matrcula, foram apresentadas as certides de inteiro
teor, nus e aes?
Nota: no existe, na lei, exigncia de prazo de validade dessas
certides. Considera-se razovel o prazo de 30 dias, que o
mesmo utilizado no art. 1o, IV do Dec. no 93.240/1986.
62
S N NA
7 H testemunhas instrumentrias ou consta da escritura que elas
foram dispensadas?
8 Consta da escritura que foi emitida a Declarao de Operao
Imobiliria (DOI)?
9 Foi comprovado o recolhimento do ITR referente aos cinco lti-
mos exerccios?
Obs.: h hipteses de inexigibilidade e dispensa de sua compro-
vao, previstas no art. 20 da Lei no 9.393/1996, bem como os
casos de imunidades, extino e excluso do crdito tributrio
(art. 1o do Decreto no 4.449/2002).
10 Foi apresentado o ltimo CCIR?
A emisso do CCIR no anual, portanto, deve ser exigido o l-
timo emitido.
11 Foi apresentada certido negativa de dbitos ambientais?
O novo Cdigo Florestal no exige a apresentao da certido,
mas, diante da natureza propter rem das obrigaes ambientais,
transmitindo-se ao sucessor do proprietrio do imvel, o que est
expresso no novo Cdigo Florestal, de total convenincia que se
obtenha a certido para que o adquirente possa ter pleno conhe-
cimento da situao ambiental do imvel rural. Ressalte-se, no
entanto, e mais uma vez, que a lei no a exige.
12 O imvel tem reserva legal averbada? Se no tem, tem reserva
legal registrada no CAR?
PARTES
13 O(s) vendedor(es) (so) o(s) proprietrio(s) do imvel?
14 O(s) vendedor(es) est(o) qualificado(s) na matrcula com nome
completo, RG e CPF?
15 H necessidade de averbao anterior ou subsequente para alte-
rao de dados pessoais (correo de RG, CPF, alterao de nome
etc.)?
16 O estado civil dos vendedores o mesmo que consta do registro?
17 O cnjuge o mesmo que consta da matrcula?
18 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s) ven-
dedor(es)?
Nota: necessrio averbar certido de casamento:
se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro,
separado, divorciado ou vivo.
63
S N NA
19 H outorga do cnjuge?
20 Analisar o regime de bens para ver se necessria a outorga ou
autorizao do cnjuge ou se esta pode ser dispensada. neces-
sria a outorga do cnjuge:
no regime de comunho de bens e no regime de comunho par-
cial de bens.
no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi ad-
quirido aps o casamento (aquestos) Smula 377 do STJ.
no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto
antenupcial foi pactuada a livre disposio de bens imveis
particulares (art. 1.656 do CC).
Nota: desnecessria a anuncia ou outorga do cnjuge se o ca-
samento for pelo regime de separao convencional de bens (com
pacto antenupcial) desde que a aquisio tenha sido feita somente
em nome do cnjuge vendedor (art. 1.647 do CC).
21 H necessidade de prvio registro de partilha de bens?
Ex.: se o proprietrio era casado na matrcula e comparece ven-
dendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo.
22 Se o vendedor for menor, incapaz ou esplio, foi mencionado o al-
var judicial autorizando a venda?
constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, processo
no qual foi expedido)?
o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo
que consta da matrcula?
23 Se o vendedor ou comprador for Pessoa Jurdica, foi indicado:
CNPJ, sede, data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu
nmero de registro na Junta Comercial ou no Registro de PJ com-
petente, o artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a
representao legal a quem assina a escritura.
24 Constam todos os dados de qualificao dos COMPRADORES e
de seus cnjuges?
RG. CPF, nacionalidade, profisso, domiclio estado civil, regime
de bens do casamento, pacto antenupcial.
Obs.: adquirentes estrangeiros devem ter inscrio no CPF (pessoas
fsicas) ou CNPJ (pessoas jurdicas) para adquirir imveis no Brasil.
25 H intervenientes ou anuentes no ttulo?
Se existem, esto devidamente qualificados? (ver dados de qua-
lificao acima)
64
S N NA
26 Os vendedores ou compradores esto representados por procurador?
27 Caso positivo, h meno data, ao livro, s folhas e ao tabelio
que lavrou a procurao?
28 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo?
29 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem
com os que foram mencionados no prembulo da escritura?
30 O adquirente estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasi-
leiro(a) casado(a) com estrangeiro?
se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de Es-
trangeiro.
verificar, pela dimenso da rea e pelo regime de bens, se h ne-
cessidade de autorizao do Incra para a aquisio.
comunicar Corregedoria e ao Incra as aquisies de estran-
geiros (art. 11 da Lei no 5.709/1971).
31 A aquisio decorrente de sucesso causa mortis legtima?
Se a resposta for positiva, desnecessria a autorizao do Incra.
32 O adquirente portugus?
Se for, somente no estar sujeito s restries da Lei no
5.709/1971 se tiver obtido igualdade de tratamento quanto aos di-
reitos civis (Decreto no 70.436/1972).
33 O adquirente pessoa jurdica brasileira da qual participem, a
qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que te-
nham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no
exterior?
Se a resposta for positiva, aplicam-se as restries da Lei no
5.709/1971.
IMVEL
34 A identificao e a descrio do imvel alienado constante do t-
tulo so idnticas quelas constantes da matrcula?
Os imveis rurais devem ser integralmente descritos no ttulo
aquisitivo, no bastando a mera indicao da matrcula ou do n-
mero do registro.
35 Se negativa a resposta ao item anterior, deve ser promovida a re-
tificao (art. 213 da Lei no 6.015/1973).
36 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de iden-
tificao do imvel (nmero de CCIR, mudana de denomina-
o etc.).
65
S N NA
37 Se no ttulo existe construo, ela est devidamente averbada na
matrcula?
A rea construda mencionada no ttulo coincide com a existente
na matrcula?
H entendimento pela possibilidade da cindibilidade do ttulo para
registro sem a averbao da construo Ap. Civ. 339-6/9
Data: 23/6/2005
Localidade: So Paulo (12o SRI).
Relator: Jos Mrio
Antonio Cardinale.
38 Em caso de desmembramento e venda de rea desmembrada, foi
observada a frao mnima de parcelamento (FMP)?
39 Sendo rea inferior frao mnima de parcelamento, incide
alguma das excees legais?
Se incidir, averbar a autorizao do Incra (art. 5o do Decreto no
62.504/1968).
40 Pela rea do imvel, deve ser exigido o levantamento georrefe-
renciado, devidamente certificado pelo Incra? (Lei no
10.267/2001 e Decretos no 4.449/2002 e no 5.570/2005).
Para a lavratura da escritura, no exigvel o georreferencia-
mento, mas para o registro sim.
41 Nas hipteses de parcelamento do solo rural, verificar em que
espcie se enquadra o parcelamento e as exigncias legais es-
pecficas.
NUS E GRAVAMES
42 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO
impeditivo de alienao (hipoteca convencional, penhora em exe-
cuo comum, arresto, servido, usufruto)?
43 Se h algum nus NO impeditivo de alienao, ele foi mencio-
nado na escritura?
44 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IM-
PEDITIVO de alienao:
clusula de inalienabilidade;
hipoteca cedular rural;
hipoteca do SFH;
penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do
INSS (art. 53 da Lei no 8.212/1991);
66
S N NA
averbao de indisponibilidade de bens;
alienao fiduciria a favor de terceiro;
outros.
45 Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com
firma reconhecida, para cancelamento prvio desse nus?
46 Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo?
Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o
nus consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, alienao
fiduciria.
47 Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) VENDEDOR(es)?
Nota: se existir, esse fato impede o registro da venda do imvel.
48 Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) ADQUIRENTE(s)?
Caso positivo, aps o registro da aquisio deve ser efetuada a
averbao dessa indisponibilidade.
Nota: no Estado de So Paulo, deve ser verificado tambm na
Central de Indisponibilidades. No Estado do Rio de Janeiro, in-
dispensvel a consulta ao BIB (Banco de Indisponibilidade de
Bens).
DECLARAES PREVIDENCIRIAS
52 Na escritura existe a declarao dos outorgantes, pessoas fsicas,
da iseno de apresentao da CND do INSS?
53 Se a alienante for pessoa jurdica, foram mencionadas a apresen-
tao da CND do INSS e Certido Conjunta da Receita Federal,
ou h declarao de iseno compatvel com o objeto social da
empresa alienante?
67
S N NA
QUITAO DOS TRIBUTOS
54 Consta da escritura a quitao do imposto de transmisso devido
ao municpio (transmisses onerosas ou ao Estado transmisses
gratuitas)?
55 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI poste-
rior lavratura da escritura, ou a venda e compra seja por instru-
mento particular (quando cabvel), as guias de pagamento
comprovando a quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo?
CERTIDES
56 Consta da escritura que foram apresentadas as certides de
feitos ajuizados? Analisar Medida Provisria no 656, de
7/10/2014, art. 10 e seguintes.
Nota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dis-
pensa dessas certides.
57 Consta que foram apresentadas as certides de registros de
aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel e a
de nus reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis com-
petente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 1o, IV do
Dec. no 92.340/1986)
58 A apresentao das certides expedidas pelo Registro de Im-
veis, previstas no item anterior, no eximir o vendedor de de-
clarar na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal,
a existncia de outras aes reais e pessoais reipersecutrias,
relativas ao imvel, e de outros nus reais incidentes sobre ele.
ESTA DECLARAO CONSTA DA ESCRITURA? ( 3o do
art. 1o do Dec. no 92.340/1986).
59 Consta o CCIR atual (em vigor) e a quitao com o ITR dos l-
timos 5 anos? (art. 22, 3o, da Lei no 4.947, de 6 de abril de
1966).
60 H na escritura declarao do tabelio (ou escrevente que a la-
vrou), atestando que cientificou as partes envolvidas da possibi-
lidade de obteno da Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas
(CNDT) em nome do(s) vendedor(es)? (Recomendao no 3/2012
do CNJ).
68
S N NA
BASE DE CLCULO PARA OS EMOLUMENTOS
61 Verificar se o valor fiscal do imvel maior do que o valor do ne-
gcio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos.
62 Se a escritura foi lavrada em ano anterior ao que apresentada a
registro, para fins de atualizao do valor fiscal e fixao da base
de clculo dos emolumentos, deve ser exigida a apresentao de
declarao do ITR.
Nota: verificar se a legislao estadual estabelece outros par-
metros para fixao da base dos emolumentos.
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Anotaes:
Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que pos-
sam surgir na anlise do caso concreto.
70
PARTE 3
LEGISLAO
71
k) Lei no 7.433, de 18/12/1985 dispe sobre os requisitos para
lavratura de escrituras pblicas;
72
s) Decreto no 7.830, de 17/10/12 dispe sobre o Sistema de Ca-
dastro Ambiental Rural, o Cadastro Ambiental Rural e esta-
belece normas de carter geral aos Programas de
Regularizao Ambiental;
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