A GESTO DE PROJETOS DE EDIFICAES

E O ESCOPO DE SERVIOS PARA COORDENAO DE

PROJETOS
MELHADO, Silvio,
Doutor em Engenharia Civil, Livre-Docente em Tecnologia de Processos
Construtivos,
Professor Associado
Depto. de Eng. de Construo Civil da Escola Politcnica da USP, Av. Prof. Almeida
Prado, trav. 2, n.83 Cidade Universitria - So Paulo SP, CEP: 05508-900 E-mail:
silvio.melhado@poli.usp.br
ADESSE, Eliane,
Arquiteta, Especialista em Tecnologia e Gesto na Produo de Edifcios,
Mestre em Arquitetura pelo PROARQ - UFRJ
E-mail: elianeadesse@ig.com.br
BUNEMER, Ricardo, Engenheiro Civil
E-mail: rbunemer@terra.com.br
LEVY, Maria Ceclia, Arquiteta
E-mail: cecilialevy@uol.com.br
LUONGO, Mrcio, Arquiteto
E-mail: marcio@luongo.arq.br
MANSO, Marco Antonio,
Engenheiro Civil, Mestre em Habitao pelo IPT - SP
E-mail: dptecnico@fortenge.com.br
Resumo
Este artigo apresenta a recente proposio de um escopo de servios para coordenao
de projetos, voltado aplicao em projetos imobilirios (residenciais ou comerciais). O
trabalho foi concludo em meados do primeiro semestre de 2006 e pretende suprir
algumas lacunas importantes de referenciais tcnicos dos processos de contratao e de
coordenao do desenvolvimento de projetos, servindo como orientao para a obteno
da qualidade dos projetos nesse segmento da construo de edifcaes.
Palavras-chaves: edificaes; gesto de projetos; escopo de projeto; contratao de
projetos.
Abstract
The aim of this paper is the introduction of a recent proposal on design coordination
scope for real estate projects (both residential and commercial). The work has been
finished in the first term of 2006 and it intends to contribute to fulfil the lack of
technical guides for design procurement and design coordination processes, being
useful as a guidance to the design quality achievement in the building construction
sector.

Key-words: building; design management; design scope; design procurement.

INTRODUO
As relaes entre contratantes e profissionais de projeto envolvem diversas dificuldades
de ordem tcnica e comercial, principalmente pela deficincia de normas e
regulamentaes que efetivamente possam apoiar tal relacionamento. Particularmente,
pode-se dizer que h poucos elementos reconhecidamente aceitos para a definio do
contedo dos projetos a serem entregues, e dos servios a serem prestados pelos
projetistas faltam referncias para escopo de servios de projeto. Como conseqncia,
constata-se uma tendncia a distores na contratao, que estimulam a concorrncia
por preos sem uma clara relao com a real prestao de servios a eles associada,
alm de induzir conflitos entre contratantes de projetos e projetistas durante o processo,
configurando prejuzos para a qualidade do processo e do empreendimento.
E, especificamente com relao coordenao dos projetos, trata-se de uma atividade
que, apesar de sua importncia cada vez mais reconhecida, sofre de uma total falta de
parametrizao para efeito de prestao de servios. Essa dificuldade de definir
precisamente o que faz a coordenao foi, inclusive, uma das polmicas debatidas
durante o I Workshop Brasileiro de Gesto do Processo de Projeto na Construo de
Edifcios, em So Carlos (WORKSHOP, 2001).
A coordenao de projetos uma atividade de suporte ao desenvolvimento do processo
de projeto, voltada integrao dos requisitos e das decises de projeto. A coordenao
deve ser exercida durante todo o processo de projeto e tem como objetivo fomentar a
interatividade entre os membros da equipe de projeto e melhorar a qualidade dos
projetos assim desenvolvidos.
Trata-se essencialmente de reconhecer que o projeto um processo iterativo e coletivo,
exigindo assim uma coordenao do conjunto das atividades envolvidas, compreendendo
momentos de anlise crtica e de validao das solues, sem no entanto impedir o
trabalho especializado de cada um dos seus participantes. Essa coordenao deve
considerar aspectos do contexto legal e normativo que afeta cada empreendimento,
estabelecer uma viso estratgica do desenvolvimento do projeto e levar devidamente
em conta as suas incertezas. (MELHADO, 2001)
A COORDENAO DE PROJETOS
Ao analisar vrios trabalhos acerca da coordenao de projetos, como os de Fabricio
(2002), de Novaes; Fugazza (2002) e de Picoral; Solano (2001), fica claro que no existe
um modelo nico, ideal para todos os tipos de empreendimento e para as diferentes
caractersticas dos clientes, das empresas construtoras e das empresas de projeto
envolvidas.
De fato, cada caso um caso e a escolha da coordenao deve considerar a estratgia
competitiva e a capacidade tcnica e gerencial dos agentes envolvidos, bem como as
caractersticas especficas de cada empreendimento.
Assim, por exemplo, em uma obra de edifcios de uma empresa incorporadora e
construtora com estratgia competitiva bem definida e ligada a uma tecnologia
construtiva padronizada, a coordenao pode ser exercida por um coordenador interno
que conhea bem essa cultura construtiva. No caso de uma empresa construtora sem
grande domnio tecnolgico sobre as suas obras e sem amplo conhecimento tecnolgico
e construtivo, a coordenao externa pode ser utilizada para aprimorar
tecnologicamente o projeto e incrementar inovaes construtivas. Para uma pequena
obra residencial unifamiliar ou em uma obra com um forte vis cultural como, por
exemplo, um importante museu, teatro ou centro cultural, provavelmente, o arquiteto
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autor do projeto seria o mais indicado para coordenar, seja pela simplicidade do
empreendimento, seja pelo apelo cultural e criativo que a obra suscita.
Quanto ao relacionamento contratual entre o empreendedor e a coordenao de
projetos, ela pode, ainda, ser desenvolvida interna ou externamente estrutura de
gesto do contratante de projetos. Assim, o coordenador de projetos pode ser um
integrante dos quadros da incorporadora, ou da construtora; e pode ser um profissional
externo, contratado por uma delas para o exerccio dessa funo, em um dado
empreendimento.
Em todos esses casos, cabe coordenao garantir que as solues tcnicas
desenvolvidas pelos projetistas de diferentes especialidades sejam congruentes com as
necessidades e objetivos dos clientes (empreendedores, investidores ou financiadores,
usurios e demais partes interessadas), compatveis entre si e com a cultura construtiva
da empresa construtora que ser responsvel pelas respectivas obras.
As principais tarefas a serem cumpridas pela coordenao de projetos esto
relacionadas organizao e ao planejamento do processo de projeto e gesto e
coordenao das solues de projeto desenvolvidas. Para desempenhar a contento tais
tarefas, o exerccio da coordenao de projetos ressente-se, na prtica, de orientaes
que possam nortear o trabalho e, principalmente, auxiliar a sua melhor caracterizao
aos olhos do empreendedor.
O ESCOPO DE COORDENAO DE PROJETOS
Melhado (1994), ao analisar as dificuldades para melhoria da qualidade do processo de
projeto no segmento de incorporao e construo de edifcios, identifica o problema da
indefinio do contedo dos projetos e, visando a uma melhor definio das atividades
desenvolvidas nas fases do processo de projeto, prope uma morfologia dos projetos
de edifcios residenciais e comerciais. Tal proposta, naquela poca, foi utilizada em
alguns projetos isolados, sem que isso, entretanto, levasse a um trabalho de discusso
setorial.
Alguns anos depois, por volta do ano 2000, iniciaram-se as atividades de grupo de
trabalho de projetistas de estruturas filiados Associao Brasileira de Engenharia e
Consultoria Estrutural - ABECE, grupo esse que estabeleceu uma proposta para o
escopo de projetos da especialidade, de forma a contemplar as necessidades tpicas de
empreendimentos imobilirios. Esse escopo foi, ento, debatido em So Paulo, com
representantes de outras entidades de projetistas e de contratantes de projetos, quais
sejam: AsBEA (Associao Brasileira de Escritrios de Arquitetura); ABRASIP
(Associao Brasileira de Engenharia de Sistemas Prediais); SindusCon-SP (Sindicato da
Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo) e SECOVI-SP (Sindicato das
Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e
Comerciais de So Paulo), s quais se juntaram ainda, posteriormente, representantes
da ABRAVA (Associao Brasileira de Refrigerao, Ar Condicionado, Ventilao e
Aquecimento), da ABAP (Associao Brasileira de Arquitetos Paisagistas), da ANP
(Associao Nacional de Paisagismo) e da AGESC (Associao Brasileira de Gestores e
Coordenadores de Projetos), entre outras.
O escopo para projetos de estruturas recebeu, durante seu perodo de debate, uma srie
de contribuies que o levaram a uma verso consensual, aprovada pelos representantes
de todas as entidades envolvidas.
Paralelamente, foi iniciada a elaborao dos escopos para projetos de sistemas prediais
hidrulicos e eltricos, de forma anloga ao de estruturas, envolvendo representantes da
ABRASIP, seguindo-se a sua discusso com as demais entidades citadas.
Na seqncia, o mesmo procedimento foi levado frente pela AsBEA, para proposio e
discusso de um escopo de projetos de arquitetura e urbanismo.
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De forma anloga, como seqncia dos trabalhos elaborados, no segundo semestre de

2003, foi proposto formar um grupo para conduzir a elaborao de um escopo de
servios para a coordenao de projetos dando origem, em maro de 2004, ao grupo
de especialistas que congrega os autores deste artigo. Tal grupo foi formado a partir da
adeso voluntria de profissionais de arquitetura ou engenharia civil com experincia
em coordenao de projetos, sob a liderana da Escola Politcnica da USP e do SECOVISP.
Desde ento, os autores se reuniram para desenvolver o escopo de servios de
coordenao de projetos, que visava a complementar e integrar os escopos de
arquitetura, estruturas e sistemas prediais j elaborados. Ele foi preparado com o
objetivo de definir e detalhar, de forma abrangente, o fluxo de atividades que a
coordenao de projetos da indstria imobiliria exige.
importante observar que as atividades de coordenao de projetos podero, no
entanto, envolver outros agentes alm do coordenador de projetos, sendo assim
compartilhadas ou divididas com o incorporador, com o construtor, ou com o arquiteto
autor do projeto. No se pretendeu estabelecer um escopo voltado a um determinado
perfil de coordenador, mas sim, descrever um conjunto universal de atividades de
coordenao de projetos para empreendimentos imobilirios; dessa forma, no h
pressuposto quanto a quem deve coordenar os projetos e se entende que essa deciso
depender dos interesses e das particularidades prprias de cada empreendimento.
Na seqncia, so descritas as fases de projeto adotadas e a correspondente atuao da
coordenao de projetos. O contedo completo do manual desenvolvido pode ser obtido
em http://www.manuaisdeescopo.com.br/.
As fases do processo de projeto e a atuao da coordenao de projetos
O processo de projeto de empreendimentos imobilirios foi subdividido em seis fases:
Concepo do Produto; Definio do Produto; Identificao e Soluo de Interfaces;
Projeto de Detalhamento das Especialidades; Ps-Entrega do Projeto; Ps-Entrega da
Obra.
Em cada uma dessas fases, as atividades a serem desempenhadas pela coordenao de
projetos so divididas em trs categorias:
servios essenciais: atividades que so necessariamente desenvolvidas para o sucesso
da atividade, na fase correspondente do processo de projeto;
servios especficos: atividades que podem ser contratadas, por serem necessrias em
casos especficos, de acordo com a especificidade do empreendimento ou da forma de
atuao do contratante;
servios opcionais: atividades normalmente atribudas a outros profissionais, mas que
podem, eventualmente, vir a ser executadas pela coordenao de projetos.
Atuao da Coordenao de Projetos na Fase A Concepo do Produto:
Apoiar o empreendedor nas atividades relativas ao levantamento e definio do
conjunto de dados e de informaes que objetivam conceituar e caracterizar
perfeitamente o partido do produto imobilirio e as restries que o regem, alm de
definir as caractersticas demandadas para os profissionais de projeto a contratar.
Atuao da Coordenao de Projetos na Fase B Definio do Produto:
Coordenar as atividades necessrias consolidao do partido do produto imobilirio
e dos demais elementos do empreendimento, definindo todas as informaes
necessrias verificao da sua viabilidade fsica e econmico-financeira, assim como
elaborao dos projetos legais.

Atuao da Coordenao de Projetos na Fase C Identificao e Soluo de Interfaces

de Projeto:
Coordenar a conceituao e caracterizao claras de todos os elementos do projeto
do empreendimento, com as definies de projeto necessrias a todos os agentes nele
envolvidos, resultando em um projeto com solues para as interferncias entre
sistemas e todas as suas interfaces resolvidas, de modo a subsidiar a avaliao
preliminar de custos, mtodos construtivos e prazos de execuo
Atuao da Coordenao de Projetos na Fase D Detalhamento de Projetos:
Coordenar o desenvolvimento do detalhamento de todos os elementos de projeto do
empreendimento, de modo a gerar um conjunto de documentos suficientes para
perfeita caracterizao das obras e servios a serem executados, possibilitando a
avaliao dos custos, mtodos construtivos e prazos de execuo.
Atuao da Coordenao de Projetos na Fase E Ps-Entrega de Projetos:
Garantir a plena compreenso e utilizao das informaes de projeto e a sua correta
aplicao, e avaliar o desempenho do projeto em execuo.
Atuao da Coordenao de Projetos na Fase F Ps-Entrega da Obra:
Coordenar o processo de avaliao e retroalimentao do processo de projeto,
envolvendo os diversos agentes do empreendimento e gerando aes para melhoria
em todos os nveis e atividades envolvidos.
DESCRIO GERAL DAS FASES E ATIVIDADES
Neste item, apresentada a estrutura geral de atividades, fase a fase, que constituem o
Escopo de Servios para Coordenao de Projetos da Indstria Imobiliria.
Fase A

Concepo do Produto

Servios Essenciais:

A001 Contato inicial com o empreendedor, definio do escopo de coordenao e

formulao do Programa de Necessidades (briefing) geral do empreendimento
A002 Cincia e anlise das restries legais de uso e ocupao para o terreno em estudo
A003 Identificao das especialidades, qualificaes e escopos de projeto a contratar
A004 Estimativa dos recursos necessrios ao desenvolvimento dos projetos
A005 Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos
A006 Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes
corretivas necessrias

Servios Especficos:

A101 Anlise das propostas de prestao de servios dos projetistas e assessoria para
contratao dos projetistas
A102 Assessoria quanto anlise e definio da tecnologia construtiva

Servios Opcionais:

A201 Obteno de Boletins de Dados Tcnicos (BDT) nas esferas competentes, segundo
caractersticas de cada empreendimento

A202 Parametrizao e anlise de custos do empreendimento e da sua viabilidade

financeira para um dado terreno
A203 Levantamento de demanda ou pesquisa de mercado para um produto
A204 Assessoria ao empreendedor para aquisio de terrenos ou imveis

Fase B

Definio do Produto

Servios Essenciais:

B001 Identificao e planejamento das etapas de desenvolvimento dos projetos

B002 Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos
B003 Identificao e anlise crtica das interfaces tcnicas dos projetos
B004 Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos
B005 Validao do produto e liberao para incio das etapas subseqentes dos projetos
B006 Anlise crtica e validao de memoriais e desenhos de vendas, estande de vendas,
maquetes e, unidade modelo
B007 Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes
corretivas necessrias

Servios Especficos:

B101 Anlise das propostas de prestao de servios dos projetistas e assessoria para
contratao dos projetistas
B102 Definio de subsistemas e mtodos construtivos, considerando o processo de
produo e a estratgia do empreendedor

Servios Opcionais:

B201 Consulta legislao e aos rgos tcnicos pblicos (OTP) municipais, estaduais e
federais e roteirizao de aprovaes legais do projeto
B202 Parametrizao e anlise de custos do empreendimento
B203 Anlise de custos de alternativas tecnolgicas para execuo
B204 Assessoria ao empreendedor para contratao da construtora
B205 Servios de despacho
B206 Participao na elaborao de memoriais descritivos do produto

Fase C

Identificao e Soluo de Interfaces de Projeto

Servios Essenciais:

C001 Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos

C002 Anlise crtica e tomada de decises sobre as necessidades de integrao das
solues
C003 Anlise das solues tcnicas e do grau de soluo global atingida

C004 Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos

C005 Validao de produtos
subseqentes do projeto

intermedirios e liberao para

incio

das etapas

C006 Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes

corretivas necessrias

Servios Especficos:

C101 Identificao da necessidade, seleo e contratao de especialistas para anlise

crtica de projetos
C102 Avaliao de desempenho dos servios de projeto contratados
C103 Avaliao de projetos por indicadores
C104 Conferncia de documentao legal de aprovao de projetos
C105 Superviso/acompanhamento dos processos para aprovao de modificativo de
projetos legais nos OTPs
C106 Coordenao de alteraes de projeto

Servios Opcionais:

C201 Anlise de alternativas de mtodos construtivos

C202 Liberao de parcelas de pagamento de projetistas vinculadas a etapas de servio
C203 Servios de despacho

Fase D

Detalhamento de Projetos

Servios Essenciais:

D001 Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos

D002 Anlise crtica do detalhamento de projetos e aes corretivas necessrias
D003 Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes
corretivas necessrias
D004 Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos
D005 Validao de produtos finais e liberao para incio das etapas subseqentes ao
trmino dos projetos

Servios Especficos:

D101 Avaliao de desempenho dos servios de projeto contratados

D102 Avaliao de projetos por indicadores
D103 Coordenao de alteraes de projeto

Servios Opcionais:

D201 Anlise de oramentos de servios de execuo de obras

D202 Liberao de parcelas de pagamento de projetistas vinculadas a etapas de servio

D203 Anlise do planejamento da execuo da obra
D204 Anlise de proposies de mtodos construtivos
D205 Verificao de todos os documentos gerados pelos projetistas e especialistas

Fase E

Ps-Entrega de Projetos

Servios Essenciais:

E001 Coordenao da apresentao dos projetos equipe de execuo da obra

E002 Acompanhamento e avaliao da qualidade dos projetos na obra
E003 Coordenao da elaborao de projetos como construdo (as built)
E004 Anlise crtica e validao do manual do proprietrio

Servios Especficos:

E101 Avaliao de desempenho dos servios de projeto contratados

E102 Coordenao de alteraes de projeto

Servios Opcionais:

E201 Organizao, realizao e registro de reunies de preparao da execuo da

obra
E202 Elaborao do manual do proprietrio

Fase F

Ps-Entrega da Obra

Servios Essenciais:

F001 Organizao, realizao e registro de reunies de avaliao dos projetos e

retroalimentao

Servios Especficos:

F101 Avaliao da qualidade dos projetos pelas equipes da construtora

Servios Opcionais:

F201 Avaliao ps-ocupao global

CONSIDERAES FINAIS
Pode-se afirmar que a falta ou adiamento de decises, especialmente nas etapas iniciais
da fase de projeto de empreendimentos de construo civil, tanto com relao aos
aspectos ligados s caractersticas do produto, quanto s definies que envolvem o
sistema de produo, potencializa uma grande quantidade de erros e de retrabalho para
todos os agentes envolvidos e constitui uma fonte significativa de desperdcio, com
reflexos negativos sobre a qualidade do produto final entregue.
A mudana de postura dos empreendedores, construtores e projetistas frente ao
processo de projeto foi notvel, nesses ltimos anos, confirmando, em linhas gerais, o
prognstico de que as mudanas setoriais exigem a formao de novos paradigmas,
fundados sobre a eficincia e a integrao entre os processos envolvidos na produo
dos empreendimentos, dos quais o projeto um dos mais crticos.
H uma tendncia, atendendo demanda que se configura no mercado paulistano, de se
criarem cursos de especializao e ps-graduao voltados formao complementar
em gesto e coordenao de projetos, de forma a preparar profissionais especificamente
habilitados para o exerccio dessa funo. Para essa e outras finalidades, a definio de
quais atividades compem a coordenao de projetos ainda restava a ser aprofundada,
uma lacuna que a proposio de um escopo de servios pretende ajudar a preencher.
A proposio integra, ainda, a filosofia de envolvimento da coordenao de projetos na
fase de execuo da obra, e contempla mecanismos de avaliao essenciais para a
retroalimentao e melhoria dos projetos. Finalizado o detalhamento deste escopo de
coordenao de projetos, ser iniciado o trabalho de discusso ampla com as entidades
representativas de contratantes de projeto e de projetistas, para que as proposies
feitas possam ser ajustadas segundo a viso de todos os envolvidos e com base nas
melhores prticas.
E, como a implementao de quaisquer novos procedimentos de gesto, a coordenao
de projetos exige especial ateno ao fator humano, pois muito dependente de fatores
culturais e de comportamento, que no so facilmente modificados. Da a preocupao
quanto ao debate e ao envolvimento de representantes de todas as partes interessadas e
a busca de ampla divulgao desta proposta.
Portanto, acredita-se que o escopo de servios de coordenao de projetos proposto
permitir elevar o nvel de profissionalismo presente no desempenho dessa funo. Sua
aplicao pelos profissionais de coordenao de projetos nas diversas configuraes de
empreendimentos imobilirios dever trazer subsdios para sua contnua reviso e
melhoria, de forma a se ter um escopo em permanente evoluo; e, por ltimo, a
elaborao de escopos para outras especialidades de projeto, que ocorre continuamente,
trar novos subsdios para melhoria do desenvolvimento dos projetos e mais referncias
para a atuao da coordenao, ajudando a atingir o principal objetivo deste trabalho:
melhorar a qualidade dos projetos e obras assim produzidos.
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
FABRICIO, M.M. Projeto simultneo na construo de edifcios. So Paulo: 2002.
Tese (Doutorado) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo.
MELHADO, S.B. Qualidade do projeto na construo de edifcios: aplicao ao caso
das empresas de incorporao e construo. So Paulo: 1994. 294p. Tese (Doutorado)
Escola Politcnica, Universidade de So Paulo.
MELHADO, S.B. Gesto, cooperao e integrao para um novo modelo voltado
qualidade do processo de projeto na construo de edifcios. So Paulo: 2001.
235p. Tese (Livre-Docncia) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo.

NOVAES, C.C.; FUGAZZA, A.E.C. Coordenao de projetos na construo de edifcios:

avaliao de alternativas empregadas. In: Anais do IX Encontro Nacional de
Tecnologia no Ambiente Construdo. Foz de Iguau, 2002. p. 2148-2148.
SOLANO, R.S.; PICORAL, R.B. Coordenao de projetos na construo civil: subsetor
edificaes: a anlise dos procedimentos em uma empresa especializada. In: Anais do I
Workshop Nacional Gesto do Processo de Projeto na Construo de Edifcios.
So Carlos: EESC/USP, 2001. 5p.
WORKSHOP Nacional Gesto do Processo de Projeto na Construo de Edifcios, 1.
Anais... So Carlos: EESC/USP, 2001.

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