Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

no prazo de 15 (quinze) dias. a requerimento do locador.245/91. IV . nesta hipótese. devendo ser apresentado. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8. se o locador alegar que a oferta não é integral. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. 1. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. . contado da citação. quando exigíveis. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça. independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. podendo o locador levantá-los desde que incontroversos.havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis. a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. contado da intimação. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.não sendo integralmente complementado o depósito. A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. (Lei 8. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese. fixados em dez por cento sobre o montante devido. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. nos respectivos vencimentos. cálculo discriminado do valor do débito. III .245/91. justificando a diferença. por carta ou publicação no órgão oficial. 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. Expedição de mandado de despejo na sentença. ao julgar procedente uma ação de despejo.211. ainda que inseridas em uma lei especial. consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. Ao entrar em vigor. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. b) as multas ou penalidades contratuais. V . podendo o locador levantar a quantia depositada. e imprimir a celeridade ao processo. com a inicial. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. 62. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.art. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. de diferenças de aluguéis. d) as custas e os honorários do advogado do locador. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. II . c) os juros de mora.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. 6.efetuada a purga da mora. deve mandar expedir o mandado de desocupação. já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. Parágrafo único.o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando. observar-se-á o seguinte: I . e se livrar do despejo. de aluguel provisório. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. VI . o pagamento do débito atualizado.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.art. suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes. via advogado.de cobrança aos fiadores. CPC . que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste. É oportuno lembrar que as alterações processuais. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial. caso ambos tenham sido acolhidos. se do contrato não constar disposição diversa.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. o valor da caução reverterá em favor do réu. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. 9º ou no parágrafo 2º do art. § 1º. apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. Cada qual tem a sua função e efeito. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. Art. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. um não interfere no outro. no mínimo. em ação própria. 64. 53. portanto. (Lei 8. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. concedida ou negada. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. A ordem liminar. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. contudo. asilos. a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução. a diferença pelo que a exceder. Neste artigo e parágrafos. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 7. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia. como indenização mínima das perdas e danos. hipótese em que o prazo será de seis meses. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. 63. não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. unidades sanitárias oficiais. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. pretendendo a reforma do julgado. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. Julgada procedente a ação de despejo. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.art. podendo este reclamar.245/91. são distintos na forma. o prazo será de um ano. bem como por entidades religiosas devidamente registradas. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. Ou seja. O valor da caução na norma alterada era. 9º. a título de indenização mínima por perdas e danos. respectivamente. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. repartições públicas. Execução provisória do despejo. atualizado até a data da prestação da caução. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. 46. 9º ou no inciso II do art. pelas suas características e limitações legais. . correspondente a doze. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. espécie e oportunidade.Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. § 3º Tratando-se de hospitais.

Lei 8.art.além dos requisitos exigidos pelos arts. e que não podem ser mensurados objetivamente.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. 9. O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. 282 do Código de Processo Civil.ao designar a audiência de conciliação. II . 68. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. o juiz tentará a conciliação e.245/91. Além dos demais requisitos exigidos no art. apresentada a contestação. 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. II . No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”. a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias. Na ação revisional de aluguel. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário. (Lei 8. Alterações nos requisitos da ação renovatória. que era de seis meses. que terá o rito sumário. não sendo esta possível. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. ou nos que indicar.na audiência de conciliação. III . o juiz. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I . fornecendo os elementos para tanto. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. determinará a realização de perícia. b) em ação proposta pelo locatário.245/91.arts.245/91. e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório. 71. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária. Art.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Como nos demais artigos. fixará aluguel provisório. audiência de instrução e julgamento. 46.prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. 51. que será devido desde a citação. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais. Isso. designando.. II e III do art.art.sem prejuízo da contestação e até a audiência. Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. Ação revisional de aluguéis. da mesma forma que a maior parte da nova norma. etc. para trinta dias. (Lei 8. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. ou ainda os danos materiais. As demais disposições do texto original foram mantidas. Já no artigo 74 da lei 8. V . se necessária. postular sua complementação em ação própria. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial.245/91. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial. . desde logo.O locatário pode ainda. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais. como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”. § 2° No curso da ação de revisão. frustração ou do abalo da reputação do locatário.prova do exato cumprimento do contrato em curso. 276 e 282 do Código de Processo Civil. parágrafo 2° e 57). aqueles que decorrem da dor. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. observar-se-á o seguinte: I . nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. IV . 8. o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata.art. o estado civil. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. . teve singela alteração nas suas disposições que. equívocos. as alterações. Eis. Porém. 1o Salvo disposição contrária. endereço e. de ser cessionário ou sucessor. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Em tempo. como litisconsortes.prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. em razão de veto do poder executivo. salvo se. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. 10.245. 2. de 09 de dezembro de 2009. o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. desde logo. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. Porém. então. a atual idoneidade financeira. Art. o que gerou dúvidas e. Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. serão definidas pela jurisprudência. procedente a ação.112. VI . contudo. Ressalte-se. em virtude de locação originária ou renovada. entretanto. serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. Assim. O prazo. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições. introduzindo alterações na Lei 8. a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Data início da vigência da nova lei. a profissão e o número da carteira de identidade. salvo honrosas exceções.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. em virtude de título oponível ao proprietário. IV . da Lei 8245/91. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova. assim. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. mesmo que não haja alteração do fiador. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. com indicação do nome ou denominação completa. as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. na omissão da norma. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato.657/42 . quando não for o mesmo. se houver pedido na contestação. muitas vezes. comprovando. nos termos da lei vigente. V . Lei 4. a imprensa. ou seja. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. quando for o caso. e as novas locações. VII . 74. Portanto. não observou o rigor técnico ao comentar a lei. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. serão citados o sublocador e o locador. de 18 de outubro de 1991.. Não sendo renovada a locação. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa. Parágrafo único. na primeira hipótese. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. a nacionalidade.III .indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. autorizado por seu cônjuge.prova. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. se casado for. tratando-se de pessoa natural.

tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. pela parte inicial do artigo. 40. Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. falência ou insolvência do fiador. Porém. inclusive. Além disso. II – ausência. 40. Uma vez notificado o fiador. . seria. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário. pior: um único mês. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. nova redação). o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel. 3. uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. ." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. se o casamento ou a união estável. no silêncio. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança. parágrafo único. Entretanto. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. do Superior Tribunal de Justiça. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. Caso isso aconteça. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. há de se atentar ao inciso X. por qualquer motivo." Deste modo.Nestes casos. extinguindo-se. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado.. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal". o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Se não o fizer. E." Assim. a situação permite. como tal. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. da Lei 8. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel. se esta for a garantia locatícia prevista. imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser. Assim. 4. inclusive." Portanto. por força desta lei. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. 39. Por ele. pagará. que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. quando muito. recuperação judicial. 39.. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade. Assim.. vê-se que se trata de cláusula dispositiva.. E são: Art. Todavia. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente. Como se verá abaixo. do Código Civil. Mas. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento. declaradas judicialmente . interdição. Deste modo.245/91. sob pena de desfazimento da locação. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. do Código Civil. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato." (art. A Lei de Locação. Essa multa é evidente cláusula penal. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. o contrato de locação será resolvido. ação de despejo por um rito mais célere. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias. findarem-se. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. ou. Porém. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. com sua nova disposição. a nova redação do art. numa interpretação lógica. está a mercê do artigo 412. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

. Por outro lado. o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. 62. no caso o locatário). as despontadas novas situações. quais sejam: Art. sobretudo. 37. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação..término do prazo de locação na residencial. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars. .. devendo ser apresentado. desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. repise-se. no caso do fiador. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. Outrossim. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. a ação terá rito ordinário. I. Com efeito. e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação. VI – o dispositivo do inciso IV do art. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. O art. comerciais. nesta hipótese. sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. Nessa situação. 40. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. pagamento e despejo.. Assim. podendo. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. ou. 59. o contrato se extingue (art. se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos.. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. quando exigíveis. afora as hipóteses que se mantiveram. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. VIII . b) as multas ou penalidades contratuais. sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. seja qual for o motivo. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. e se não houver constituição de novas garantias. de diferenças de aluguéis. 9º. ele se recuse a consenti-las). mediante caução. industriais). E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. Ação de despejo. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. ele se recuse a consenti-las. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. com a inicial. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. Em todas essas hipóteses. d) . estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". cálculo discriminado do valor do débito. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. §1º. desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. 6. 40. 59. parágrafo único). que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. c) os juros de mora. Nesta hipótese. Ação de despejo. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Nas locações não residenciais (empresariais. sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e. da Lei 8245/91. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. determinadas pelo poder público. §1º. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia. pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. de aluguel provisório. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. independentemente de motivo. é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. Por exemplo.5. podendo. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. ou caso esse se negue a autorizar que se realizem.

Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. o locador poderá discordar do quantum apurado. Deste modo. o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. Além disso. Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. Neste passo. Uma sem maiores repercussões: o art. nessa última hipótese. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. atualizado até a data da prestação da caução. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. 7. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. Nesta hipótese. se assim entender pertinente (art. o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. sem prejuízo da contestação e até a audiência. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. o juiz. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. se do contrato não constar disposição diversa. Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. LXXVIII. V. Por conseguinte. 71. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário. E se os réus possuírem diferentes procuradores. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. Contudo. Assim. 62. .. para mais ou para menos. significativa foi a alteração do art. de modo geral. se houver pedido na contestação". 9. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. III e 191. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. falta de pagamento de aluguéis e acessórios. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. Para tanto. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. mantendo-se na íntegra as demais regras. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. 68. Fazenda e Planejamento. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. fixados em dez por cento sobre o montante devido. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. Não sendo integralmente complementado o depósito. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. o famoso CPF. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Isso. para recorrer e. IV). ao receber a inicial de revisão de aluguel. b)em ação proposta pelo locatário. IV). não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. Antes. Porém. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. 5º. Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. infração legal ou contratual. fornecendo os elementos para tanto. contudo. quando houver vários réus (fiador e locatário). que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. Proferida a sentença de procedência do pedido. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. auspício constitucional previsto no art. 74. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.as custas e os honorários do advogado do locador. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. 8. ágeis e efetivas. todos do Código de Processo Civil. foi alterado para adaptar regra prática.

um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). mesmo contra o proprietário do imóvel. da Constituição Federal e que. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. O direito proporcionou tal proteção. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial. que ao menos atenue tais riscos. antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. e não ao proprietário do imóvel. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. mesmo tratando-se de dois institutos diversos. Os riscos de perder todo o investimento. Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. Neste caso. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. que é quem possui efetivamente o ponto. Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. dispensando comentários sobre.. motivo pelo qual em caso de sublocação. o segundo é mais amplo. para tocar a empresa. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. refletem a dignidade da pessoa humana. A princípio. ou seja. Os riscos de perder todo o investimento. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto. um direito fundamental previsto no art. . antes do término do contrato. 6º. um elemento de muita importância para o empresário. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. é possível que o empresário. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. É a chamada Ação Renovatória. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. sendo desta forma propriedade do locador. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. uma consequência do trabalho desenvolvido. Apesar disto. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial.Outros. O Ponto Empresarial não existe por si só. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. que ao menos atenue tais riscos. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. quem terá o direito à renovação será o sublocatário. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. para a realização dos mais diversos interesses. inicie a negociação para a renovação. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. ou seja. pois. sendo que ambos consideram-se diversos. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil.

Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. tendo. Não estando presentes tais requisitos. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. O art. A Lei 8. na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. 51 da lei n° 8. Passados três anos. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. Julgamento: 05/10/2010. suponhamos que A seja uma pessoa natural. A distribuidora de petróleo. creio que um curto lapso temporal. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. Ao sublocador. APLICAÇÃO IMEDIATA. Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. aplicação imediata. mas apenas o último. sendo sócio da sociedade AB LTDA. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. tomando por base a situação anterior. substituindo o anterior. sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. Desta forma. portanto. Em verdade. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. pois estará atendido o objetivo do legislador. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita. Agravo Regimental desprovido. desta vez com prazo determinado." (STJ . A subloca o imóvel para X LTDA. e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. Neste caso. Desta forma. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. que será renovado.245/91.245/91 possui caráter eminentemente processual. não assiste o direito à Ação Renovatória. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. de um ou dois meses. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato. uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5. conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. e o prazo estipulado seja determinado. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. 2. Apesar disto. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. não poderá ser a locação reputada como empresarial. 1. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. por outro lado.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. Ainda exemplificando. . A locação deverá ser considerada como empresarial. 3. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. ou seja. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito. que explora atividade no ponto sublocado. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. onde este autoriza a sublocação. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA.245/91. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. Neste caso. LEI 8. Precedentes. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. Seguido a este.

ainda assim. mas A passou a explorar a atividade de um bar.Por fim. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. elencado entre os direitos fundamentais. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. No caso acima. o contrato entre ambos foi escrito. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma. sem suspensão ou interrupção. Não bastará. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação. quando do término do segundo contrato. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário. preenchendo desta forma todos os requisitos. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem. se permanecer no mesmo ramo. às custas do patrimônio do locador. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. Por tais motivos é que os Arts. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui. . afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. terá também este direito. não será ele considerado como uma locação empresarial. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. Ora. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. prazo este decadencial. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. Por tratar-se de um direito de propriedade. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. ou seja. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. porém. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. ou seja. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador. 52 e 72 da lei n° 8. Terminados os quatro anos. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. o remanescente. se o contrato for firmado de forma verbal. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. não tendo o locatário direito à renovação. sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário. a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. em um novo documento escrito. Por esta regra. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. Por certo. Ou seja. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. no que se refere à proteção ao ponto. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. devendo desta forma ser observado. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. não mais poderá ajuizá-la.

promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. 44. Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional . RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído. 52. 44. CABIMENTO. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. de seu cônjuge. LOCAÇÃO COMERCIAL. A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. 52.º 8. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores. 3. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. da Lei de Locações. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. Importante estabelecer que neste caso." (STJ . Além destes casos estabelecido em lei. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. INCISO II. Por fim. De outra forma. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas.º do mencionado artigo. 52 da Lei n. 1. É inviável a cumulação da indenização do § 3. da mesma lei. parágrafo único.º do art. sendo exigido que possuam a maioria do capital. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. devidamente comprovada. Julgamento: 26/08/2010. facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato. é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3. compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu.245/91 com a multa do art. Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. INDENIZAÇÃO DO ART. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. DA LEI N.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. mas todo o estabelecimento empresarial. em duas hipóteses distintas. para o imóvel retomado para uso próprio. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. quando o Locador. nos termos do art. INVIABILIDADE. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos.QUINTA TURMA. Por fim. Órgão Julgador: T5 . DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador.º 8. 2. 44. determinando a retomada do imóvel ao locador.Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. Como regra. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. salvo nos casos de contrato de Shopping Center. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial.245/91. AÇÃO INDENIZATÓRIA. inciso II. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel. 44. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. para alcançar um nível até mesmo social. Além das situações econômicas acima destacadas. caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. Recurso especial desprovido. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. lhe dá destinação diversa. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva.

Logo. pois a atual lei do inquilinato.1. Abstrai-se. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. com a publicação do decreto no. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. pouco se tem volvido ao tema. restaurantes e etc. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. jamais teriam aberto suas portas. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. . Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação.150 de 1934 [01].°) gerava. pois. mas não capital suficiente para. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. 2. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. escritórios. a limitação linguística do termo comerciante. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto.° do seu art. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. atraente seria. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. O que ora se pretende. à lei da oferta e da procura. a opção legislativa demonstra que. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. o comerciante.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4. de acordo com texto legal. quantia. não só porque. no presente trabalho. extorsiva" [05]. Como dito. contudo. Nesse sentido. para o proprietário. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". o direito à propositura de ação renovatória. De outro lado. tão cedo quanto possível. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. Ao longo do tempo. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador. valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos. e inexistindo proteção. 24. 24. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. conhecido como Lei de Luvas. pelos motivos já destacados. pagando um maior valor de locação. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. legalmente constituída. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos. corpóreos e incorpóreos. A locação confere dinamicidade à economia. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. atualmente existentes. assim o fazendo. com o passar do tempo. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. o fundo de comércio. inviável seria o investimento do comerciante. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. às vezes. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04]. Passou a assistir ao locatário. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. 1. grande parte das lojas. ao mesmo tempo. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. no que toca ao direito à estabilidade na locação. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido.150/34. industriários e outros. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural. art. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. que muitas vezes possuem uma boa ideia. contudo. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. objetivando. Contudo. Como consequência do sucesso do negócio.

A lei. e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. se como dito. o interesse em jogo é. Nesse contexto. O comerciante. No direito da pós-modernidade. a acessio temporis era entendida como a consideração. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. Hoje. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. sem interrupção. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. repita-se. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos. como ressaltado. em última instância. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. Merece destaque. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. passa a ter direito à propositura da dita ação. Logo. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. que é . A solidariedade é valor fundamental. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. não pode o imóvel submetido à locação. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal. da soma de vários contratos escritos. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. contudo. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. via de regra. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. ao serem colocados no mercado. 3. tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. o reconhecimento do acessio temporis. até então não pacificado nos tribunais. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades.245/91). a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. em torno da Ação Renovatória. principalmente. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. Sob o prisma ora realçado. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal. o locatário. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. no presente caso.riquezas [07] e. exclusivamente econômico. com o objetivo primordial de dele extrair lucro. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. Inicialmente uma construção doutrinária. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. mais do que nunca. perfeitamente justificável que. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. ou seja. em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. Desta forma. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. a proteção do fundo do comércio se operacionaliza. A locação comercial. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. O entendimento. contudo. os imóveis comerciais. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. uma vez preenchidos os requisitos legais. normalmente. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. entendemos que no caso de soma de contratos. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. desenvolvimento humano. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual.

o contrato encontrava-se sob discussão judicial. percebe-se que o locatário obteve. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. uma vez contestada. que no caso era de dois anos. quando naquele momento. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. seria possível a renovação por tempo igual. e está longe de ser apenas hipotética [13]. Ocorre que quando da reforma. até seis meses. "Com absoluta clareza dispõe-se. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. cinco anos. por exemplo. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . A solução do problema. procede-se a exegese da lei do inquilinato. e este último contrato seja de apenas um ano. que reformou a decisão. desta feita. que. como já ventilado. fundada em contrato único. que no seu artigo 51. Interessante notar. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável. que. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. era. ainda. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. O processo foi objeto de recurso por parte do locador. Atualmente sabe-se que. Diante de tal consideração. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. com prazos e condições determinadas. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. no citado caso. seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. merecendo cada vez menos espaço. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. já haviam se passado mais de dois anos. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. provavelmente. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. havendo resistência por parte do locador. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. no mínimo. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. levando em consideração que a ação renovatória. a renovação do contrato por cinco anos. apenas para evitar o decaimento do seu direito. Por exemplo. falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. renovando forçosamente o contrato." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. observando o prazo previsto no artigo 51. ainda que de forma retroativa.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. e a efetivação da renovação contratual. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. através da soma de contratos escritos. Assim. no máximo. ainda que este seja inferior a cinco anos. diminuindo o prazo do contrato renovado. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". Outra questão que emerge é se. o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. Existem. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. estaria o comerciante compelido à. em conformidade com o último contrato. Admitindo-se. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. logo no início da vigência do contrato renovado. uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. propor uma nova ação renovatória. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses). jamais seria necessária a intromissão judicial. que reduziu o prazo da renovação. anualmente. em detrimento do desejo do proprietário. independentemente do desfecho da anterior. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. ou seja. Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. Fosse esta realmente atendida. que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. e no caso. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato. ou em soma de prazos. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. ajuizar nova demanda. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. dez anos? Na falta de melhor critério. obrigando o autor a. Nesse contexto. inciso II. a renovação se dará por igual tempo. ou seja.

só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão.cinco anos". e dele se aproveita o locador. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. Resta demonstrada. Portanto. a jurisprudência. Assim. ininterruptamente. mas não nos aquietamos com ela. Assim. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. da mesma forma. Nas duas hipóteses. contudo segue com sua atividade. através de um contrato de cinco anos. Muito provavelmente. e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). seja. no caso de soma de contratos. Como já mencionado. superior a cinco anos. um fundo de comércio a ser protegido. Na verdade. este último. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. através da prorrogação por prazo indeterminado. curiosamente. seja por prazo determinado ou indeterminado. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. a discussão adormeceu. em relação a uma interpretação . e que foi considerada antijurídica. na modalidade de prazo indeterminado. Mas o fundo de comércio existe. é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. desenvolvido o seu fundo de comércio. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. não é de nenhuma forma. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16]. seja pela melhor interpretação da lei [15]. a possibilidade soma dos contratos escritos. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. inferior a cinco anos. porém. se recusa a renovar a locação por escrito. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. o prazo a renovar será sempre de cinco anos. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. É como se Kirchmann estivesse correto quando. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. asseverou que. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. a qual não. e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". confortavelmente. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". seja por contrato escrito ou verbal. muitas vezes. inédita. por outros tantos anos. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. entendiam com acerto. outrossim. portanto. Parece-nos que há largo espaço para evolução. da razoabilidade. que. consecutivos por cinco anos. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. A renovação por prazo superior a cinco anos. devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. A perspectiva ora apresentada. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. em se tratando de soma de contratos escritos. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. entendemos que. no passado. que não poderá ser inferior a cinco anos. Ao nosso sentir. por via de consequência. haverá. 4. "três palavras de retificação do legislador. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. A jurisprudência consolidou. a mantém por vários anos. Com a predominância desse entendimento. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. ou através de contratos somados. vários juristas. anteriormente à vigente lei do inquilinato. por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. em um primeiro momento. após a entrada em vigor da lei do inquilinato.

Além disso. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. Aplica-se no caso. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. mas conferir a possibilidade do magistrado de. conferem maior coerência. no entanto. no direito francês. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. Contudo. e que. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. Quanto a isso. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. por causa da contradição de valores nelas incluída. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. Ocorre que. dependendo do caso concreto. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. textualmente. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . Semelhante na aparência. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. é importante é proceder à análise teleológica da lei. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. como. quando no direito francês. por exemplo. por possibilitar a renovação compulsória. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. na prática. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. Como é cediço. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. Contudo. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. Admita-se. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. devem ser limitados os direitos do proprietário. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada. dependendo do caso concreto. de suas conclusões podemos divergir. verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. De fato. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. Contudo. que é. aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. 5. em alguns casos. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. se sua pesquisa é irretocável. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. ou seja. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio. logo. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. válido [19]. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. argumente-se que. Pertinente. além da interpretação linguística. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. Foi nesse sistema. bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio.sistemática. sempre existe a possibilidade de retomada. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. a comparação ora proposta. contudo. No presente caso. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. por isso serem nulas" [20]. para que. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. ainda que parcialmente. em homenagem a uma igualdade de critérios. mas em consonância com o pensamento sistemático. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. Efetivamente. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. contudo. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção. e dele depende para que seja coerente e razoável. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade. mas distinto na realidade. o direito francês. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. portanto. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência.

anuindo ou não com a renovação. essa condição torna-se ainda mais perceptível. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. muito embora seja em vários aspectos. completamente inadmissível após tal lapso temporal. aduzindo. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. é mais objetiva e coesa. que também menciona o prazo de seis meses. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. pelo entendimento dominante. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. que o exemplo é deveras relevante. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. criadas pelo próprio sistema. Em verdade. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. No Código Comercial francês. contudo. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. e hoje. sua justificativa. Visionário foi o legislador. e por isso tem seus limites. Existem ainda.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. em termos práticos. O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. a interpretação contrária ao texto legal. contudo. hoje centenários. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. Como se vê. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. Como visto. este terá direito a uma indenização pelo despejo. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. Como exemplo. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. Contudo. antes mesmo do fim do prazo contratual. curiosamente. sendo. apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. cabe-nos. buscar a superação daqueles princípios originais. a legislação francesa. dependendo do caso. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. no caso de recusa. em todos os casos de desfazimento da locação. buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. no âmbito da proteção do fundo de comércio. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. especialmente nas questões procedimentais. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. É curiosa a semelhança com a lei brasileira. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. sem avanços significativos. ou seja. inclusive. criticável. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. É correto salientar que no direito francês. 6. é capaz de gerar insegurança jurídica. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. Como visto. . a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. e mínima de seis meses. subsiste mesmo após o término do prazo contratual. 53. Entretanto. Admite-se a lei como está. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. será necessária. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. há mais de 75 anos.

Com efeito. Com eventual alteração. Além disso. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. pois. a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. Nesse caso. torna-se litigiosa. e o locador. Assim. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. é o locatário obrigado a. implicando no descarte da própria ação renovatória. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. sempre. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável. de forma fria e quase mecânica. reforma do imóvel. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. justamente. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. o liberalismo. ao desenvolvimento de atividades produtivas. ou ainda. como visto no exemplo do direito francês. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. tornar o pedido de renovação extrajudicial. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. periodicamente. o locatário deverá propor uma ação renovatória. Por outro lado. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. Nesse sentido. ou ainda. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. proposta de terceiro. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. 7. De outro lado. Por isso não se aduz. em favor do locatário. novamente remetendo-se ao exemplo francês. não deveriam existir. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. berço propício ao desenvolvimento do . Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. ao final do prazo contratual. no ordenamento jurídico brasileiro. muitas vezes. Como já ressaltado. contudo. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. possibilitando a sua manutenção no imóvel. pela legislação vigente. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. induzissem as partes a contender em juízo. no pretende trabalho. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. como afastadoras da obrigação de renovar. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. por natureza. sendo. Antes. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. propor ação renovatória.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. uso próprio. A proposta ora rascunhada é certamente ousada. pois como argumentado. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. em sede de conclusão. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. demolição ou edificação e etc. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. é praticamente certo que. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. retomar o imóvel para uso próprio. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. ou pelo menos. mais útil seria a inversão dos papeis. CONCLUSÃO Não se pretendeu. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. ou melhor. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. Ao invés de impor ao locatário. como deve ser toda propriedade privada. atualmente. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. atualmente. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. normas que.

Roga-se que. especialmente magistrados e legisladores. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante. SALLES. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. A História comprova a existência de mudanças e. Rio de Janeiro. Manole.) 3. Notas 1. "Entre os dois. 1988. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas. e aum. Antonio Junqueira de. na verdade. RAMA S. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. 37. e após cinco anos. a partir de tais conceitos.. São Paulo. Após um primeiro susto. São Paulo. Locação e Despejo à luz da juriprudência. ed. Saraiva. SALLES.e nisto é preciso atenção -. 1983. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. atual.Société par Actions Simplifiées. rev. 50. Ação Renovatória da Locação. Rio de Janeiro. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios. Amador Paes de.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. O direito civil na legalidade constitucional. n. p. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio. 30 do decreto 24. Sérgio. São Paulo.A. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada. RIZZI. e ampl. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. e atual. Renovar.150/34. O reconhecimento da precariedade da razão. REFERÊNCIAS ALMEIDA.. de resto . São Paulo. jan/mar de 1992. Publicado na RT 644. BUZAID. posto que possuem função social acentuada.. ação renovatória. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. para finalizar. 145. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. Logo. rev. in Revista Trimestral de Direito Civil. o prevalecimento da denúncia vazia. Disponível em : <http://www. Apud BUZAID. Pietro. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. estabelecimento comercial. TEPEDINO. 1982. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. Arriscamo-nos a dizer que. cobre oferta de terceiros. Serve como exemplo a própria locação residencial. atual. São Paulo. 1988. 3. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. p. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. salvo situações excepcionais. O ideal. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". (RIPERT. BOBBIO. 2008. ed. Auflage.S . Alfredo. Saraiva. A ação renovatória e a análise do art. São Pauto. Berlim. José Carlos de Moraes. 8. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. CALDAS. 2. CANARIS. Publicado na RDC 33/123. Revista de Processo volume: 45. ed. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2009. 2007. LEÃO. 2002. os muitos séculos de história do direito devem. arbitrária e sem qualquer indenização. rev. Wilhelm. rev. "as liberdades individuais devem ter por função. A função social da propriedade e o meio ambiente. que ora se apresenta. Duncker Und Humblot. São Pauto. 2011.jureka. "Resta. e aum. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [. que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. rev. que não podem. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. Antonio Carlos Amaral. ed. 1999. e ampl. Norberto. 2002. Editora Revista dos Tribunais.fundo de comércio. AZEVEDO. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . BUZAID. 2. não se confundem com os dogmas de fé e moral. se. Acesso em: 20 fev. 4. ed. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. Tradução: Maria Cristina De Cicco. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. 1989. de um lado. por outro lado. José Carlos de Moraes. O Direito Pós-Moderno e a codificação.] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. Saraiva. 10. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. contudo. Alfredo. 1988. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. Editora Revista dos Tribunais. ed. em qualquer modalidade. mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. Gustavo. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. que têm outros fundamentos). os operadores do direito. Gilberto. PERLINGIERI. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. Padma. 2.. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. 2. 3.

especialmente no caso do direito. pois. p. Saraiva. apenas em atenção a pessoas. não deve. "Notável passagem. p. como um arrimo. é também intuir . pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. 145. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. São Paulo. p. ação renovatória. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio. Publicado na RDC 33/123) 5. 7. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos. Afinal. Juiz Fed. São Paulo.150/34. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. e atual. a intuição do justo. no alto sentido da proteção ao trabalho. 1999. 553) 14. ed. jan/mar de 1992. Saudemos. 56. expressão social do bem público em benefício da coletividade." (AZEVEDO. Extraído do voto do Des. Amador Paes de. 30. Grondin). Norberto. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. rev. 2. 24. que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes. e aum. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. 3. 1989. Belo Horizonte. também. p. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais.irracionalismo. São Paulo. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. DJU 24/04/2008. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade. ALMEIDA. mas. cuja decisão encontra-se na RT 299/154. 54. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. 11. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada. O Direito Pós-Moderno e a codificação. 105 do CPC). "Evidentemente. Des. rev. Existindo duas ações renovatórias sucessivas. nos precisos termos do inc. 2002.) 8. logo. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho. p. 13. 10. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. rev. CC 2007. pois.. APCV 276907013. II da mencionada norma. proíbe que nos contratos de locação.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. 1. nos leva à conclusão de que. pelo art. 10. Pág. ALMEIDA. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. 1988. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. Amador Paes de. substituiu o contrato. Essa expressão.30. quando o legislador. 51. discordava veementemente de tal tese.) 12. Cabral da Silva. Saraiva. estabelecimento comercial.0024. p. Décima Câmara Cível. estabelecimento comercial."(BUZAID. 6. CONEXÃO. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco.224.2006. livre manifestação da vontade.891. Antonio Carlos Amaral.8. 1999. Rel. modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. 24. A ação renovatória e a análise do art. inserta no caput do art. 30 do decreto 24. decidindo intervir no domínio econômico.150. Revista de Processo volume: 45. o jurista. . São Pauto. DJEMG 12/08/2010). Sétima Turma Especializada. a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. O egrégio TJSP. São Paulo. colocar a seu lado. depois que esta tenha sido realizad. Antonio Junqueira de. 3.016409-3.01. ed. e ampl. (TJMG. 2. ação renovatória. ed. o contrato foi feito com esse propósito. ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. 09/04/2008. ed. afastá-la. Editora Revista dos Tribunais. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto".) 9.02. Verificada a fragilidade da razão. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. Conv. Julg. Alfredo. 2007. Ação Renovatória da Locação. sem medo. muitas vezes citado no presente trabalho. (LEÃO. Rel. já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. Alterando substancialmente a estrutura. Julg. o Dec. Gutemberg da Mota e Silva. (TRF 2ª R. rev. "(BOBBIO. (SALLES.. e atual. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. interpretar. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. não é apenas "entender intelectualmente". consta de voto do saudoso Min. sim. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). p.) 10. 3. AÇÕES RENOVATÓRIAS. Saraiva.13. Sérgio. uma vez que. 13/07/2010. atualmente. também esse aspecto do mundo pós-moderno. O jurista Alberto Buzaid. Publicado na RT 644. in verbis: "Ora. "Todavia. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. José Carlos de Moraes. atual. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. RIZZI. Manole.

PRAZO DO NOVO CONTRATO. ação renovatória. Duncker Und Humblot. dans les termes ci-dessus. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris. 2011.Société par Actions Simplifiées. — 3. um nítido e claro propósito de violar o Dec. EXEGESE DO ARTIGO 51. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. Duncker Und Humblot. 8. Disponível em : <http://www. Alfredo Buzaid que. O direito civil na legalidade constitucional. Acesso em: 20 fev. 1983." (2º TACivSP. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51. – Rel.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. p. 1983. 2011. Renovar. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. A ação renovatória e a análise do art. Publicado na RT 644." (RAMA S.108-00/2 – 1ª Câm.S . par le locataire. Amador Paes de. Disponível em : <http://www. CANARIS. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. 225. à do eminente Prof. Berlim.) 24. p. o prolongamento da interpretação gramatical. 2011. opiniões em sentido contrário." (RAMA S. INADMISSIBILIDADE. 22.jureka.jureka.S . melhor. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. PERLINGIERI.) 16.A. a argumentação baseada no sistema interno. e aum. 1989. ALMEIDA.jureka.A. com isso.A. http://www. 2008. e atual. 159.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando.15.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26.jureka. na maioria das vezes. 17.) 20. 1988.Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. Disponível em : <http://www.S . Pietro. Buzaid. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce. Wilhelm. 606. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. 2. Berlim. 2.) 25. 57. rev. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement.) 27." (CANARIS. ed. 19. Acesso em: 20 fev. c/ Rev.Société par Actions Simplifiées. São Paulo. ed. grifo nosso. em certa medida. Acesso em: 20 fev. 1999. Nesse sentido.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>.A.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. 2011.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>. Wilhelm.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação. — São Pauto : Saraiva.) . Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. 2.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>. 225. rev. Antonio Carlos Amaral. 10. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.jureka. p. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou. Alfredo. 1983. Berlim. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. 89.) 18. Disponível em : <http://www. principalmente. Juiz Magno Araújo – J. Wilhelm. Disponível em : <http://www. 23. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz.Société par Actions Simplifiées. Auflage. estabelecimento comercial. CANARIS. Disponível em : <http://www. "à défaut de congé donné. Rio de Janeiro.1. 2011.A. no mais alto nível entre os meios de interpretação. Ap. ed.jureka.245/91. Duncker Und Humblot. ed. p. 30. 1914 ." (RAMA S. p." (LEÃO. soit à tout moment au cours de sa reconduction. RENOVATÓRIA. 21.Société par Actions Simplifiées. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié. Acesso em: 20 fev. da Lei n. Acesso em: 20 fev. ed. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito." (RAMA S.S .2001. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. p." (RAMA S.150/34.Société par Actions Simplifiées.A.Société par Actions Simplifiées.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>. INCISO N° II DA LEI N° 8.jureka. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm.) 28." (RAMA S. Pág. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Auflage. Saraiva. Auflage.S . 2011. 575. 30 do decreto 24. geralmente. 24.224.S .

no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979. Em suma. Em poucas palavras. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. sobre ela pesa. p. Padma. o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado. "Pour le bailleur. il se place juridiquement dans une situation où. n. [. 134. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. circunscreve. in Revista Trimestral de Direito Civil. Nesse sentido. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. fruir do bem. Nesse espírito. 37. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico. da forma que quiser. ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail.. pour le récupérer. Gilberto.) 30. neste campo específico. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. conforme artigo 170. a Lei do Inquilinato. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. Concrètement. ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior. devido a essa mudança. deve-se ter consciência que. Acesso em: 20 fev. Pour autant. cláusula geral que limita. função social. a propriedade volta a ter. São Paulo. Rio de Janeiro. tal norma constitucional garante. 2009."A Lei n. em seu art. egoísmo ou ânsia de lucro do locador.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. Pour le locataire. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social. III.]" (CALDAS. Dentre outros paradigmas. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. da CF/88. assim como o Código de Defesa do Consumidor.) 29. página 31. Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. pelo Código Civil e Código de Processo Civil.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>. atesta o direito de propriedade. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares.. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. Disponível em : <http://www. Ainsi. extinguiu-se a denúncia vazia. Apelação 22.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais.S Société par Actions Simplifiées. nasceu a Lei do Inquilinato. os ditames da autonomia privada. Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. O Código Civil assim dispõe: . a quem tenha o domínio do imóvel. Locação e Despejo à luz da juriprudência. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. denominada de "nova codificação". entre estes a perfunctória função social do contrato. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna.A. ressalvadas as limitações legais.jureka.187. 31. uma hipoteca social. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. TEPEDINO.245/91. ao interesse particular. en principe. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. A função social da propriedade e o meio ambiente. pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé".propriété. Em síntese. 2011. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. regulada. quando omissa. 1982. sur son bien . pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata". que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos." (RAMA S. tão reiteradamente condenada. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica. o direito de usar. Gustavo. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. Lei 8. 5º. verser une indemnité d'éviction à son locataire. inciso XXII. mesmo que de forma mais discreta. 6. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. gozar. dispor.

em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente.. geram insegurança contratual. Nos contratos de adesão. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. por prazo vintenário ou trintenário. não se quedou inerte sobre a matéria. Diga-se.035. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. em confronto com a lei revogada. da probidade e da boa-fé. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. para sua utilização como uma de suas agências. como já afirmado. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. mediante contrato coligado àquele. norma de ordem pública. Neste rumo. "em razão e nos limites" da função social do contrato. 51. definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. serão consideradas nulas. ou que afastem o direito à renovação. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 421 . 45. A . a Lei do inquilinato. No intuito de aclarar tal possibilidade. de outra parte. 8245/91. Como é cediço. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. divide-se em paritário e de adesão. mas sopesados pela função social do contrato. Embasada nesta garantia constitucional. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. em caráter absoluto. porque não dizer constitucional. o princípio da liberdade de contratar. analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. ao próprio banco. Não depende de condição. 2. competirá ao intérprete. adentremos ao ponto principal deste escrito. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão. Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". de modo geral e abstrato. É comum. na hipótese do art. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes. verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida. Como se vê. a liberdade de contratar não será mais mantida. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. 422. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal. seria válido.A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". em grande maioria pelo locador. que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. Sobre o assunto. 70:247). qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não. o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. É o leilão de agência bancária com locação garantida. posto que. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. quanto à negociação de suas cláusulas. Ora. além de serem abusivas ou leoninas (JB. qual seja a autonomia privada. porém sem contornos absolutos. no caso concreto. o contrato. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos".. Orlando Gomes [05]. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. tais cláusulas. de avença de locação de tal bem ora arrematado. implicando os princípios definidos pelo art. condicionando tal aquisição à lavratura. vejamos: Art. que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio." Não divergindo. "Art. 424."Art. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. 47. salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. pela outra parte. Traçado este panorama constitucional.

para adquirir o imóvel. 379 4. 2010. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes. da CF/88) e igualdade (art. 2003. bem como indicar local para exame. 2.Novo Código Civil Comentado.Código Civil Anotado. Jones Figueiredo . ainda. Deverá. adquiri-lo. 2004. mesmo porque. Flávio.Tratado das locações. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. p. ações de despejo e outras . coordenação de Ricardo Fiúza. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1.245/91). Maria Helena . 1972 6. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. ALVES... Rio de Janeiro: Forense.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. 2003. cit. p. Definitivamente. 2002. pautados na dignidade da pessoa humana (art. 7. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro.Novo Código Civil Comentado. VENOSA. p.Tratado das locações. inciso I.Código Civil Anotado. 3. nos casos de venda. Flávio. 3º. 2002. São Paulo: Revista dos Tribunais. ed. São Paulo: Saraiva. Jones Figueiredo . Todas as demais já são sobejamente conhecidas. THEODORO JÚNIOR. mediante notificação judicial. Humberto. GOMES.245/91. 377. contendo as condições do negócio. revista e ampl. 6. caput. Ditas cláusulas opressivas são presentes. Silvio de Salvo . GOMES.Nova lei do inquilinato comentada. 2010. DINZ. 11. TARTUCE. . 324. 2. solidariedade (art. Humberto. São Paulo: RT. inciso III. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 2000.Nova lei do inquilinato comentada. 9a ed. Op. Rio de Janeiro: Forense. 5º. sob pena de caducar o seu direito. complexo e de longa duração. 379 4. Orlando. São Paulo: Revista dos Tribunais. Maria Helena . 2000. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações. que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6. O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações. São Paulo: Método.. vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. exercendo. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. em contratos de trato sucessivo. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. THEODORO JÚNIOR. ed. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. forma de pagamento. 377. constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. da documentação pertinente. p. notadamente. CF/88). TARTUCE. frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. José da Silva . 1972 6. Orlando. PACHECO. revista e ampl. José da Silva . São Paulo: RT. querendo. Silvio de Salvo . a ocorrência de existência de ônus reais. São Paulo: Saraiva. p. Notas 1. cit. p. ações de despejo e outras . 157) 5. promessa de venda. DINZ. p. São Paulo: Saraiva. p. no prazo de trinta dias. 324. pelo locatário. Op. assim.649/79 outorga a preferência ao locatário. 11." Ainda. a fim de que este possa. p. 2004. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. PACHECO. São Paulo: Saraiva. deve o locador notificar o locatário. ALVES. O contrato e sua função social. O contrato e sua função social. sua preferência. 6. coordenação de Ricardo Fiúza. a comunicação da intenção de venda. O artigo 27 da Lei n° 8. 9a ed. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato. VENOSA. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior).. 157) 5. São Paulo: Método. preço. CF/88). na hipótese de alienação do imóvel locado. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior). sempre à luz dos princípios civis-constitucionais. 1º. 7. p.ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. 3. de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema.

. poderá este pleitear perdas e danos do alienante. com grande riqueza de minúcias.518. a venda judicial (sub judice). se tiver procedido de má-fé. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25. conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. a maioria tornou-se obsoleta. c/ Revisão n° 433. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). dentre elas. desde que demonstre. tal como secularmente aplicados à compra e venda. Assim.156).O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel. maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. como já decidido em nossas Cortes. onde é peculiar. gozará desse valor legal. Era esta a única forma de movimentação dos bens. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel. A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado. e bem assim. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino. Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico. Estes são os pontos principais do direito de preferência. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior). quando preterido em seu direito de preferência.antigo. a contar do registro do ato no álbum imobiliário. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem. percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante. com o tempo. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência. no que couber. A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros. imprimindo. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. de origem grega. pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação.1. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha.080 do Código Civil .768/00-9 . na conformidade do disposto no artigo 34. a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. capacidade econômica para aquisição do imóvel. (art. 1 .912.245/91. com respaldo no artigo 1. Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência.II TAC). já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. quais sejam. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. desde que o faça no prazo de seis meses. bastando que comprove sua condição de locatário. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor. naquilo que a lei de locações for omissa. inclusive lucros cessantes. e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem.245/91. de 3 de julho de 1961. a critério do locatário. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação. para quando o locador pretender alienar. Responderá solidariamente o adquirente.A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. parágrafo 1°. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa. por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica. Sua origem mais remota encontra-se na permuta. assim. Ora. caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano. chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência. º 3. observados.art. neste último caso. ou Direito de Preferência. Por essa razão. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem.

Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. dentre vários fatores. Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). não opera a transposição do domínio. de 22 de agosto de 1941. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição. Vale destacar o referido no art. transfere-se o domínio com o próprio contrato. Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. isto é. "enquanto se não transcrever o título de transmissão. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. aliás. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. parágrafo único. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). o pacto de melhor comprador.545. e responde pelos seus encargos". senão da data em que se transcreverem". Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda. a pagar-lhe certo preço em dinheiro. um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2. a venda a contento. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades. . o legislador disciplinou a retrovenda. da qual derivou a palavra pecúnia). por si só. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. 620 do Código Civil. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades. os objetos tivessem igualdade de valores. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real. Portanto. exclusivamente. Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio. no art. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. dos Estados e dos Municípios. aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. até surgir a moeda. que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum.º 911. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. Ou seja. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. que dispõe. que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. como princípio geral transmissor da propriedade. medido e pesado antecipadamente. 3.º 3. O Artigo 1. transferuntur. de 1 de outubro de 1969. independentemente da tradição da coisa vendida. com grande riqueza de minúcias.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico. O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. Na mesma linha reza o art. Depois vieram as pedras e metais preciosos. 1º. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição". como o "mercado de Pulgas" da Grécia. Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas. pelo seu art. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. Contudo. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título". o alemão e o soviético. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. De modo idêntico o Decreto-lei n. o contrato de compra e venda. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. o pacto comissário e a reserva de domínio. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. sendo dotado de certo poder aquisitivo. 860. e o outro. non nudis pactis. 4. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. De modo que. por exemplo. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. Caso do Decreto-lei n. Confirmando o art. o dinheiro.

duas condições: a. pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. para que este. portanto. preço por preço. enquanto na preferência somente "ius ad rem". 2. estabelecido de uma condição preferencial. 3. essencialmente. pois o pacto de preferência. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. o qual pode gerar obrigações entre as partes. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. para que este.513) a preempção. portanto. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto. 4. Segundo o art. O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. ou pessoal.que o comprador queira vender a coisa. também. Não é possível. já a segunda. tanto por tanto. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01]. indivisível e com prazo de caducidade. enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. envolve uma maior amplitude de conceito. pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. de realizar a afronta. que a trouxe do direito grego "protimesis".que o vendedor queira exercer o direito de preferência. surge o direito. de substituir-se ao terceiro adquirente. possa adquiri-la de volta. Gerando para o seu titular o direito subjetivo. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa. Entretanto. tal como acontece nos contratos preliminares. quando. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares. quanto à natureza do direito de preferência. isto é. Serpa Lopes. Serpa Lopes. a quem foi reservado o direito de preferência. se afasta da promessa de compra e venda de imóveis. o exerça em relação a eventuais adquirentes. independentemente de qualquer declaração de vontade. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. Discute-se. para um melhor entendimento. pois pode ser definida em lei. o titular do domínio do bem. Há. Há. Advém do direito romano. Conceito Consoante a melhor doutrina. notificar ao vendedor o seu preço e condições. direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". quando queria vendê-la. preenchidos seus pressupostos. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. ou preferência . mas a de se desejar vender. também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. Trata-se de direito obrigacional. gerando. Não cabe. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. possibilitar a venda em relação ao preferente. para o comprador.direito real. Mas não se deve confundir preempção com preferência. ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . como veremos mais adiante. quando a quiser vender ou dar em pagamento. de origem convencional. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento. um "contrahere" futuro. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. preferência. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro. efeitos diversos. o fazer ao preferente. em igualdade de condições. Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". personalíssimo. segundo ainda. consiste. consoante. A preempção é espécie de preferência. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. mister se faz diferenciá-las.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. ainda. ou seja. sob a denominação de "pactum protimiseos". preferente e preferido. Contudo. . b. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. O seu objetivo. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. em igualdade de condições. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares. a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. se real. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender . pois.

na venda. no Título que aborda a matéria sobre condomínio. não as havendo.677). não se realiza novo contrato de compra e venda. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. refere-se o citado dispositivo à restrição de venda." Trata-se.322. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. 1.322. 504. como verdadeiramente. b) a dos que. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. E. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. que. a lei determina outros. da venda da coisa comum na sua totalidade. Como apontado anteriormente.245/91). indenizando os outros. contempla a lei. juntamente com outra. 504 quanto a do art. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível". ao acionista. inicialmente. enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. preferindo-se.1.403 do Código Civil português. comuns a todas as espécies de preferência. resulta. a melhor conceituação é a que se contém no art. como o do locatário residencial. que assim consigna: Art. aqui. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. O direito de preferência do condômino. 87 e 88 do Código Civil. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência.504/64). em cada um dos casos em que institui o direito. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural. ligando o preferente à coisa. ao sócio quotista. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. verbis: "Existe propriedade em comum. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. releva acrescentar que o Código Civil argentino. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". Porém. será vendida e repartido o apurado. da oferta apresentada a terceiro. ainda que de forma presumida. 1. na legal. ou vontade das partes. e. 1. Havendo mais de um condômino interessado. o legislador impõe a existência de um interesse. do expropriado ou do condômino. pode ser um interesse social. ocorre retrocessão. "Quando a coisa for indivisível. quer a venda seja total. 504 e 1. porém. . o condômino ao estranho. no ordenamento brasileiro.1. A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que. Daí resulta. exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. ou seja. quer parcial.1. 1. o de quinhão maior. pois. Conforme se pode do todo inferir. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. 2. a relação é estabelecida pela vontade das parte. ao locatário comercial. 92. em condições iguais de oferta. a teor do arts.Além deste. ab initio. a terceiro. 5. cumpre. que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. a do art. ex vi do art. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". embora naturalmente divisíveis. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado.322 do Código Civil. como soe acontecer com a preferência convencional. Na hipótese da preferência contratual. tanto a restrição do art. Assim. o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. se consideram indivisíveis por lei.322 do Código Civil. O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. Há. Pode ser interesse econômico. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino. § 3°. logicamente. Releva notar. preferência legal é a que decorre da lei. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. ou compropriedade. a do art. se outro condômino a quiser. 5. no que tange ao direito pátrio. portanto. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior. do disposto no art. de não poder vender a sua quota a estranhos. 5.

que assim preleciona: "Consideram alguns. Na primeira. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. que deve ter sido julgada válida. De um lado. pois. o de quinhão maior. haverá para si o quinhão hereditário cedido. por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. tanto por tanto". digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02]. para usarem o direito de preferência concedido pelo art. Referido direito deve. sem embargo de eventuais opiniões em contrário. 93. contida dentro de um todo maior. origina-se de acordo ou convenção. Temos.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. se mais de um co-herdeiro o quiser. 1. Doutra parte. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. 5. tanto por tanto. contados do recebimento da notificação. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. a indivisibilidade legal ou jurídica. refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4. 46. Com o fito de pôr fim à celeuma. e. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar.504/64). O Estatuto da Terra. enquadra-se a herança e. Ante a indigitada dualidade.320 do Código Civil. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. é coisa indivisível. e. não podendo. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros. de um lado. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. dar tratamento à matéria no art. . Desse modo. art. a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão". 1. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles. na falta de benfeitorias.1. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito.566/66). Questão até certo ponto controversa. os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. interpretando o art. conseqüentemente. 92. cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. se. se forem iguais os quinhões. 80). a hipótese prevista no art. 504 do CC. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". E. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes. art. necessariamente. enquanto que o art. seja intimada aos co-herdeiros. .. uma casa ou um veículo automotor. parágrafo 3°. (grifamos)". que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada. se outro co-herdeiro a quiser. deve ser tido como carecedor de ação. 1. 46 do citado decreto. a indivisibilidade convencional. dentro de 6 meses. no prazo de 30 dias. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. de evidente repercussão prática. tanto por tanto". MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. houve o legislador. é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. enquanto não se procede à partilha. A indivisibilidade convencional. conquanto possa ser dividida. porque a herança. por este motivo. ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". O art. e. Seguindo nesta esteira. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. se estas não abrangerem a totalidade da área". 504 e parágrafo único). na segunda. depositar a quantia. a indivisibilidade física. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art.794 do novo Código Civil. de outro. Dessa forma. uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha. É tema grave. 504 do Código Civil. preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. depositando o preço (CC. do Regulamento. à guisa de exemplo. Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. o seu direito de preempção em relação a terceiros.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições. a sua vez. no art. na hipótese de pretender alienar o imóvel. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. qualquer deles que. encontra respaldo nos arts. por bem.2. Nada obsta.

º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região. neste caso.º 86/95.Ora. 5. que estabelece no seu n. a preferência seria. por fim. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda.º 44 647. de 10 de Maio de1919. .º 36. 504 do Código Civil. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento. da Lei n° 4. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido.º 103/90.O termo "terrenos" aqui usado. ou seja. 65.º 384/88. é a própria área arrendada.1. Só passado quase meio século. de 14 de Agosto de 1962. está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA. tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa. ao redimensionamento dos prédios rústicos. o "imóvel arrendado". com o Emparcelamento.3. e 92. adotando-se.º. prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". para esse fim. ou seja. Segundo o artigo 1380. e para tal.º 79/88. recorrendo-se assim.º 1. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel. de 01 de Outubro. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. tem como causa última o Emparcelamento.º 2 116. A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. de 07 de Julho. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos.º 2 116 de 14 Agosto de 1962. Assim. A finalidade é evitar o minifúndio. a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel. o artigo 1380. A Lei n. n. Inteligência dos arts. parágrafo terceiro e quarto. ficando assim excluídos os logradouros. Nesse caso. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência.504/64. se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. mesmo ocupando apenas parte dele. de 26 de Outubro. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. veio inovar nesta matéria. é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n. como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social. No entanto. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". de 22 de Março. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". que expressamente os revogou. de 25 de Outubro. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. caput. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. por analogia. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n. o parágrafo único do art. e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. que nunca foi levada a efeito. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. Visa-se assim. entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. regulamentada pelo Decreto-Lei n.º da Lei n. aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos.º 5 705. parece ser. do Código Civil. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. Acrescente-se. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade. A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido. Posteriormente. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. que.

não ultrapassem esta unidade mínima de cultura.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. direito de preferência legal.O Decreto Lei n. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. ou vice-versa. todavia. Existe. Assim.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380. que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona. Neste caso. não existido. que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. na alienação de terrenos de área superior. Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal. existe. porventura. 3. . . o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura. Na verdade. o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola. assim. Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. prevendo no seu artigo 18º n. permitindolhes.º do Decreto Lei n. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. o direito legal de preferência do artigo 1380. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco. desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida. desde logo. o direito de preferência legal não se verifica.º do código civil. HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura. e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.Que estejamos perante um prédio rústico.º também o é. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura.º 1. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. . os proprietários dos terrenos confinantes. o exercício do direito de preferência que lhes assiste. este direito não existe quando. HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. No entanto. . Neste caso. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios.). ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura. sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. O artigo 18. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura. etc. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. Ou seja.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes.º do Código exige. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura. exerçam o seu direito de preferência legal. tem iguais conseqüências de fato. podem preferir. ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura".Que o prédio se destine à cultura agrícola. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei. de 25 de Outubro. Destarte. . pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior. para que estes. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área).ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal.º 384/88. querendo. 13-10-1993). assim.Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido. o direito conferido por este artigo 18. HIPÓTESE D . 2ºConcretamente.

no prazo de trinta dias.4. no entanto. Cabe. sua moradia ou seu comércio. mas tais prazos. no art. não é lícito ao locador desistir do negócio. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados. é considerado como prédio urbano. em nosso sentir. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. a este.2. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. quando o imóvel trata-se de um condomínio. 27. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. Alerta-se. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. as condições de pagamento. inclusive lucros cessantes. Tem como características fundamentais ser intransmissível. advertir que." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. Assim sendo. Era de três dias.153 do Código Civil). todos devem ser avisados. de maneira inequívoca. no prazo de trinta dias (art. "Com a preferência do inquilino. sendo de caducidade. integralização de capital. e de trinta dias. ainda que permitidos pela lei.4. 29 da Lei inquilinária. doação.1. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador. de forma elucidativa. para aquisição do imóvel locado. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário.. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art.1. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". cisão. "No caso de venda. Impende todavia acrescentar que. possível conflito de preferência decorrente do fato de. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. Nesta situação o prédio. 1. o art. sua aceitação integral à proposta. o direito de preferência legal não se verifica e.4. em razão de absoluta falta de previsão legal. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis. a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. 29. pelo locatário. independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial. 32 da mesma lei que. no art. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. não são vistos com bons olhos. em relação ao mesmo imóvel. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. conseqüentemente. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência. ocorrerá a caducidade (art. Nada obstante. Caducidade Art. 5. à semelhança do que ocorre com o arrendatário. 5. "Ocorrendo aceitação da proposta.1. todavia. assim como. 513 do Código Civil. que assim prescreve: Art.O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. de forma inequívoca. É o que se pode inferir da leitura do art. 28). O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e. verbi gratia. a existência de ônus reais. permuta. há que considerar-se. depois de aceita a proposta pelo locatário. Desistência do negócio pelo locador Art. ou seja. fusão e incorporação" [04]. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Neste caso. 34. 27 da Lei n° 8. Ressalte-se que. Se forem vários os locatários. promessa de venda. 28. É o que se verifica. ex vi do art. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. para os imóveis. inclusive lucros cessantes" [05]. a partir da afronta. . 27 não admite interpretação extensiva. indivisível e com prazo de caducidade. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. que rompe na maioria das vezes a locação. 5. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. sua aceitação integral à proposta. a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário. não permite suspensão ou interrupção. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. ainda.1. em igualdade de condições com terceiros. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência. 516). ou seja. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada.245/91. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. esta inovação visa.. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. para as coisas móveis.

É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. fusão e incorporação". fusão e incorporação. permuta e doação. deverá comprovar prejuízos. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência. "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária.5. 32.1. cisão.7. Art. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel. ao mais idoso. Ademais. porque o sublocatário clandestino não terá o direito. se da mesma data. O contrato de locação. Havendo pluralidade de pretendentes. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele. permuta. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. deve ser preservado esse direito do inquilino. desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. 33. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. ou seja. "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5.1. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. Imóveis Indivisíveis Art. e o mesmo se aplica aos sublocatários. ou o mais idoso.5. continuando então preferente o locatário. em seguida.1. se da mesma data. para caso de empate. se o imóvel estiver sublocado por inteiro. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia. o inquilino de parte do conjunto imobiliário. na troca ou no ato de liberalidade. pretendendo o titular alienar todo do bem. Direito real ou obrigacional Art. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes.6. sem os quais não haverá suporte para a ação. caberá a preferência ao locatário mais antigo. Se for comprovada simulação nesses negócios.4.1. e. Pemuta e Doação.4. que tenha sido alienado em sua totalidade. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local.4. caberá a preferência ao locatário mais antigo.4. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. sem a real intenção de alienação. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação". perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. em comum. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual. sejam eles locatários ou sublocatários. como é crucial. doação. a preferência caberá a todos. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino. Há que se observar o inicio do caput. o despejo. ao locatário.1. 30. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio"." 5. isto é. 31." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. 5. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda. engendra ele uma proposta de venda. na ação indenizatória. em tese. Venda Judicial. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. Na sociedade comercial. Se forem vários os sublocatários. Parágrafo único. Se houver preterição do direito. O locador. e. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. . se um só for o interessado. dando garantias de preferência ao sublocatário. desde que preencha. "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. "Já a doação. onde diz "em sua totalidade"." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio. Integralização do capital. haver para si o imóvel locado." [09] 5.4. "Trata-se de sublocatário consentido. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. se o requerer no prazo de seis meses. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. Na Sublocação Art. ou a qualquer deles. como negócio gratuito. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido. integralização de capital. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação. 5. ao mais idoso" [07]. caberá a preferência ao sublocatário e. Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial. bem entendido.3. cisão.4. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. o que facilitaria. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes. trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis. 5.1.

o contador organizará o quadro. Ora. e não pelo contador. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação.556. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos.6. em caso de silêncio. Nesse sentido. o direito exercita-se. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. por força da qualidade do crédito. preferência na desapropriação. todavia. pelo prazo de cinco anos. para que se desapropriou. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". por analogia. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. 5. e. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável. quando se refere a todos os bens do devedor. Curiosa. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. caso não tenha o destino. 1. preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. tais como o penhor. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. o escrivão remeterá os autos ao contador. sem ter a opção da preferência. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais.Art. O direito de preferência. quando se refere somente a determinados bens. não o podendo por convenção. porque serão iguais os direitos de todos os credores. incluindo-se ainda. Privilégio é um direito pessoal. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. No Tombamento . Na disputa travada entre os credores. é de notar-se que o Código de Processo Civil. não se justificando a venda forçada. 1150 não foi revogado pela mencionada lei. 1. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. a anticrese e a hipoteca. que o credor desfruta sobre os outros. que são os privilégios e os direitos reais. particularmente. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art.1. de ser pago. relacionando-os em ordem alfabética. citando-se. Com efeito. especial. não só para haver a coisa. com exclusão dos demais. pelo preço por que o foi. o direito de preferência no Estatuto da Terra. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. não seria. no mínimo justo. preferência do condômino. preferência decorrente de compromisso de compra e venda. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda. a título de exemplos. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. Ë de observar-se. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. em suas diversas modalidades. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. observando. quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência." Não havendo. Art. 1. ou o Município. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. de preferência. esse quadro será organizado por ordem alfabética. que se organizará o quadro geral dos credores. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. pela natureza de seu crédito. têm prioridade os títulos legais de preferência. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e.1. 5. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. atualmente. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum".150 do Código Civil que a União. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. Dispõe o art.557. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque. Face à falta de limite legal de tempo. como a regra impõe obrigações ao Poder Público. Aliás. O privilégio diz-se geral. dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações.7. sobre a classificação dos créditos no concurso. portanto. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. pelo fato do art. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação. Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados. mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. pela sentença que ordenar a retrocessão. ao tratar do processo de insolvência e. o expropriado. o Estado. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. a caução. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei.

ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. tiverem a faculdade de remir. a preempção decorre da vontade das partes. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão.00 (oito mil reais). sem que previamente sejam os bens oferecidos. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior. Se o bem tombado for público. senão por curto prazo. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente. a União.00 (cento e vinte e cinco mil reais). 350. Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade. 14).000. dentro de trinta dias. 5 parcelas mensais de R$ 8. . sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. 15). 11).000. com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125. 2. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial. pelo juiz que conceder o seqüestro. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. repará-las. bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. comunicar a sua necessidade ao órgão competente. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem. Estados e Municípios. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. promessa de venda. FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. Notifico V. 27. Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. será inalienável. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e. Na compra e venda. à União. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. onde reside sob contrato de locação. também não pode em se tratando de bens móveis.00(oitenta mil reais) à vista. as pessoas que. poderá ser exercido. não podendo os editais de praça ser expedidos. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. o direito de preferência. 22. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação. que é aquele decretado no início do processo. em caso de alienação onerosa do bem. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. em especial. "Em face da alienação onerosa de bens tombados. nesta ordem. anticrese ou hipoteca. na forma da lei. o preço. 22). § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. pelo mesmo preço. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. nessa ordem. previamente. pintá-las ou restaurá-las. sob pena de nulidade. antes de feita a notificação. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. para fins de intercâmbio cultural. que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. "No caso de venda. sem prévia autorização do IPHAN. tentada sua exportação. enquanto não se esgotar êste prazo. Na Compra e Venda Art. sob pena de perdê-lo. ressalvada a possibilidade de transferência entre União. Negativas: o proprietário não pode destruir. em igualdade de condições com terceiros. § 6º O direito de remissão por parte da União. 3. A nulidade será pronunciada. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo.1. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. a forma de pagamento. 19). a existência de ônus reais. se dela não lançarem mão.8. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. que serão por ela solidariamente responsáveis. na forma da lei. de penhor. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância. às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente.000. já tendo recebido propostas e acertado forma e valor. Parágrafo único. o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. 5. Sª. sob pena de nulidade do ato. 17). § 1º Tal alienação não será permitida. deverá assegurar o direito de preferência da União. não se podendo extrair a carta. retirá-los do país. Estados e Municípios (art. Além do tombamento provisório. os Estados e os municípios terão. ap.Art. se não tiver meios. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem.

c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. darei continuidade a tentativas com outros interessados. 14 de junho de 2005. já que há menção expressa. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. 520). ou matrícula do imóvel). nesta cidade. Na realidade. não se confunde com o instituto da RETROVENDA. 513. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo. em horário comercial. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. 114. na Rua Senador Fonseca. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. que não ultrapassam a pessoa do titular. durante o período de resposta do locatário. Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida. Preferência convencional Preferência convencional. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. sem nenhum limite de tempo. por último que. mais despesas feitas pelo comprador – art. é necessário que. que terá prioridade sobre terceiros. 6. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. desde logo. dação em pagamento. Frise-se. sob vários aspectos. mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. .140) o negócio original se resolve. 5. aparentemente similar. porque distinguem-se. b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. a preempção deriva direitos pessoais. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. ou dar em pagamento. para recuperá-la. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. Distinção de outras espécies. não podendo haver dúvida sobre o recebimento. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. promessa de cessão de direito. Aguardo sua manifestação de interesse. Em consideração ao objeto clausulado. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso. CC). em seu silêncio. 7. nesta comunicação. diferentemente da retrovenda. para obter sua restituição. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. Joaquim Severino. tal como ocorre com a retrovenda. feita de que forma for. será o preço da venda. Ademais. restituindo o preço. Porém. ao primitivo comprador. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. Não se pode esquecer. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. o imóvel que vendeu. Jundiaí. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. tanto por tanto (art. segundo estatui o art. Para ter valor a notificação acima. em certo prazo. de onde geram direitos transmissíveis. estará em determinado local. na lei.2. ao passo que. na retrovenda. em determinadas horas do dia. enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. o prazo se estende a sessenta dias. conforme já mencionado anteriormente. isto é. assinalar. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis. a retrovenda tem por objeto bens imóveis. para que este use o seu direito de prelação na compra. a preferência convencional é direito pessoal e. que passa a ser definitivo. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. tratando-se de bem móvel. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. Fica. que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. 516 do Código Civil. por essa razão. da necessidade desta complementação. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso. findo o qual. acrescido de correção e despesas.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco. não havendo este detalhe. na hipótese de bem imóvel. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. Assim. só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. 1. Importa. b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis.

No entretanto. conforme seja o caso. no entanto. dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. 7. 518). 7. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. ou seja. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda. poderá este. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. 1. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação. ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. sem comunicar ao vendedor. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. 9. Logo. poderá exigir perdas e danos do comprador (art. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. nesta espécie. poderá também ser chamado de PREFERENTE. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa.c) Forma Livre: não exige forma expressa. na sua essência. CREDOR. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. em face de lei ou de convenção. Já o comprador. a frau legis. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada.1. forte no art. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros. se imóvel. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino. Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como.4. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. . Como referido acima. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. No que se refere precipuamente à preferência convencional. a terceiro. Configura-se. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes. Por outro lado. o vendedor. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa. porque o que se pretende com a ação. DEVEDOR. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. 514. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE. o arrendatário e o locador. 7. d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. ou exigida pelo vendedor. pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei.3. só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto.410.2. tão-logo venha a conhecer o fato. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. 7. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. 8. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. PROMISSÁRIO. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. pelo locador ou pelo comprador. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. propriamente dita. quando legitimamente afrontado. b)o preferente adquire o bem. por exemplo. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. no caso o locador . consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. foi alienada a estranho. de terceiros. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. tanto por tanto.

É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. do Estatuto da Terra. não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis. a data da venda perpetrada. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. portanto. o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente. entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. 33. A ele.245/91). depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. Quando procedente a ação.245/91) e 92. além do alienante. Em nosso sentir. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. que o negócio oferecido por um valor. conforme preceituam. determinará o cancelamento do registro anterior. Considera-se. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. § 4° (Estatuto da Terra). desconsiderando-se. Já mais explícito foi o art. também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. Frise-se. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. os arts. ao vendedor. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. 92.245/91). O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real. em relação ao direito do locatário. poderá. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. concedendo-lhe ajuizar. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". é causa nula do processo. § 4°. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência. 33 (Lei 8. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. a preferência convencional. 518 do Código Civil. Em decorrência. ex vi do art. . que. já que tem que promover a notificação. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. haver para si o imóvel locado.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. à míngua de disposição expressa. de modo idêntico ao art. Entretanto. pois. A contrário sensu. Controverte-se a respeito do cabimento. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei.504 (CC). É condição "sine qua non". para propor a ação. o valor constante da escritura de compra e venda. respectivamente. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. Demais disso. À toda evidência. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. mandando expedir a respectiva carta. referida no Decreto. É comum. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. na sua parte inicial. nessa hipótese. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. insta observar que se faz indispensável promover-se. do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente. no máximo. se entender mais conveniente a seus interesses. como parece deixar ver o final do art. obriga-o a uma dependência com o locatário. depois de. para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. ser uma opção em favor do arrendatário. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos. a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. a parte final do art. portanto. para esse efeito. A falta de citação do alienante. isto é. seja adquirido por outro. porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. isto é. o dispositivo mostra-se contraditório. do Regulamento. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura.No pertinente à legitimidade passiva. pelo menos 30 dias antes da alienação (art. Lei 8. por último. corrigido monetariamente. descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. 47 do Decreto n° 59. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. 47. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. aguardar o decurso de seu prazo. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. 10.

quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. colimando adquirir o imóvel in casu . 422. se dirimiram ao longo do tempo.013 . 7. 129/257). quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel. c/ Rev. maiores dificuldades de interpretação. com regozijo. pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento. mesmo no caso de perdas e danos. é quem impera. Esperamos.95.RT 123/286. vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. atualmente. RT 106/282. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA . contudo. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos. JTA 138/418). impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147. para o exercício do direito de preferência. pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes.As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap. Podemos concluir nosso trabalho.Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos. Rel.3. mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. . Juiz ALVES BEVILACQUA . que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis. não oferecendo. Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas. para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas.5ª Câm.j.