Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

É oportuno lembrar que as alterações processuais. contado da intimação. ao julgar procedente uma ação de despejo.de cobrança aos fiadores. IV . a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. podendo o locador levantar a quantia depositada. A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. de diferenças de aluguéis.o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando.245/91. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. se do contrato não constar disposição diversa. nos respectivos vencimentos. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese. 1. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. VI . Parágrafo único. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. justificando a diferença. quando exigíveis. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. ainda que inseridas em uma lei especial. cálculo discriminado do valor do débito. já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. b) as multas ou penalidades contratuais. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial. contado da citação.havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Expedição de mandado de despejo na sentença. podendo o locador levantá-los desde que incontroversos. III . d) as custas e os honorários do advogado do locador. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça. 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. o pagamento do débito atualizado. CPC . suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias.211. de aluguel provisório.não sendo integralmente complementado o depósito.245/91.efetuada a purga da mora. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.art. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. devendo ser apresentado. fixados em dez por cento sobre o montante devido. e se livrar do despejo. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. observar-se-á o seguinte: I . deve mandar expedir o mandado de desocupação. Ao entrar em vigor. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais. II . . e imprimir a celeridade ao processo. a requerimento do locador. 62. caso ambos tenham sido acolhidos. com a inicial. (Lei 8. V . que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. por carta ou publicação no órgão oficial. se o locador alegar que a oferta não é integral. 6. independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. c) os juros de mora. nesta hipótese. no prazo de 15 (quinze) dias. via advogado. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.art.

o prazo será de um ano. 9º ou no parágrafo 2º do art. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Cada qual tem a sua função e efeito. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.245/91. unidades sanitárias oficiais. Art. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. a diferença pelo que a exceder. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. (Lei 8. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano. § 3º Tratando-se de hospitais. espécie e oportunidade. Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. são distintos na forma.art. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. a título de indenização mínima por perdas e danos. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. em ação própria. um não interfere no outro. asilos. a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. 7. atualizado até a data da prestação da caução. Neste artigo e parágrafos. O valor da caução na norma alterada era. no mínimo. correspondente a doze. não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. contudo. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. pelas suas características e limitações legais. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância. 64. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. concedida ou negada. respectivamente. podendo este reclamar. repartições públicas. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º. 46. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. portanto. o valor da caução reverterá em favor do réu. A ordem liminar. como indenização mínima das perdas e danos. hipótese em que o prazo será de seis meses. 53. Julgada procedente a ação de despejo. .Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. pretendendo a reforma do julgado. 63. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. bem como por entidades religiosas devidamente registradas. Execução provisória do despejo. § 1º. Ou seja. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia. 9º ou no inciso II do art.

b) em ação proposta pelo locatário. II . apresentada a contestação. O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. II . fixará aluguel provisório. Na ação revisional de aluguel. Já no artigo 74 da lei 8. II e III do art. Como nos demais artigos. Lei 8. ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. e que não podem ser mensurados objetivamente. a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias. nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis.ao designar a audiência de conciliação.prova do exato cumprimento do contrato em curso.art. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 51. No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I . 68. fornecendo os elementos para tanto. ou ainda os danos materiais.245/91. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. frustração ou do abalo da reputação do locatário. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário. observar-se-á o seguinte: I .na audiência de conciliação. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais. 8. da mesma forma que a maior parte da nova norma.prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida.art.arts. Isso. determinará a realização de perícia. não sendo esta possível. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. para trinta dias. o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. etc. Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial. o juiz tentará a conciliação e. 46.O locatário pode ainda. que era de seis meses. Ação revisional de aluguéis.245/91. se necessária. o juiz. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. IV . ou nos que indicar. (Lei 8. que terá o rito sumário. (Lei 8. audiência de instrução e julgamento.245/91. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais. e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório.. 276 e 282 do Código de Processo Civil. 71. designando. que será devido desde a citação. III . como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Alterações nos requisitos da ação renovatória.245/91.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. Além dos demais requisitos exigidos no art. . o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. 282 do Código de Processo Civil. Art. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório.além dos requisitos exigidos pelos arts. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária. 9. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. desde logo. parágrafo 2° e 57). § 2° No curso da ação de revisão. V . As demais disposições do texto original foram mantidas. aqueles que decorrem da dor.sem prejuízo da contestação e até a audiência. postular sua complementação em ação própria.

quando for o caso. endereço e. Porém. tratando-se de pessoa natural. como litisconsortes.. serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. Ressalte-se.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. entretanto. em razão de veto do poder executivo. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições.prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. VII . Parágrafo único. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. Em tempo. salvo se. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. comprovando. a profissão e o número da carteira de identidade. 2. Não sendo renovada a locação. procedente a ação.III . pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. IV . a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção. na primeira hipótese. autorizado por seu cônjuge.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. então. se houver pedido na contestação. introduzindo alterações na Lei 8. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. de ser cessionário ou sucessor. em virtude de título oponível ao proprietário. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. ou seja. nos termos da lei vigente. VI . o estado civil. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Data início da vigência da nova lei. Portanto. as alterações. a nacionalidade. salvo honrosas exceções. quando não for o mesmo. o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. de 09 de dezembro de 2009. não observou o rigor técnico ao comentar a lei. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova. se casado for. na omissão da norma. equívocos. a atual idoneidade financeira. Assim. V . e as novas locações. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. 74. 1o Salvo disposição contrária. as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. mesmo que não haja alteração do fiador. .indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. serão definidas pela jurisprudência. serão citados o sublocador e o locador. desde logo. a imprensa. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa.art. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Porém.245.112. da Lei 8245/91. o que gerou dúvidas e.prova. O prazo. assim. Eis. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. contudo.657/42 . em virtude de locação originária ou renovada. Lei 4. que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata. com indicação do nome ou denominação completa. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. de 18 de outubro de 1991. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato. Art. Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. teve singela alteração nas suas disposições que. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. muitas vezes. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. 10.

Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Caso isso aconteça. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias." Deste modo. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. E. se esta for a garantia locatícia prevista. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. pela parte inicial do artigo. do Código Civil. parágrafo único. numa interpretação lógica. 40." (art. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. o contrato de locação será resolvido.. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. do Código Civil. por qualquer motivo. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato.. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador.. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança. . a situação permite. 39. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. sob pena de desfazimento da locação. ação de despejo por um rito mais célere. extinguindo-se. falência ou insolvência do fiador. recuperação judicial. Como se verá abaixo. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Se não o fizer. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente.245/91. 3. por força desta lei. a nova redação do art. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. 39." Portanto. Porém. está a mercê do artigo 412. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. A Lei de Locação. do Superior Tribunal de Justiça. Essa multa é evidente cláusula penal. há de se atentar ao inciso X. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato. como tal. seria. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento. Todavia." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. inclusive. nova redação). vê-se que se trata de cláusula dispositiva. inclusive. Assim. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. II – ausência. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário. Entretanto. Mas. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. no silêncio. 40. o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel.Nestes casos. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias.. Deste modo. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser. da Lei 8. Porém. ou. Assim. se o casamento ou a união estável. . 4." Assim. Por ele. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. E são: Art. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal". interdição. o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. Uma vez notificado o fiador. quando muito. findarem-se. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. pior: um único mês. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador. Além disso. declaradas judicialmente . com sua nova disposição. pagará.

o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. da Lei 8245/91. desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. O art. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. sobretudo.. §1º. o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. b) as multas ou penalidades contratuais. Por outro lado. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. 59. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. 9º. pagamento e despejo. I. podendo. Ação de despejo. d) . mediante caução. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Outrossim. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. c) os juros de mora. ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. no caso do fiador. Com efeito. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia.5. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação. sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. determinadas pelo poder público. Em todas essas hipóteses. Assim.. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. 62. 59.. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. cálculo discriminado do valor do débito. independentemente de motivo. Nesta hipótese. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. nesta hipótese. de diferenças de aluguéis. de aluguel provisório. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. Nas locações não residenciais (empresariais. parágrafo único). com a inicial. VIII . desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. ele se recuse a consenti-las. comerciais.. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis. havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. Ação de despejo. é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. afora as hipóteses que se mantiveram. cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. 37. sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. 40. Por exemplo. Nessa situação. ou. se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. e se não houver constituição de novas garantias. estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. ele se recuse a consenti-las). 6. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada..término do prazo de locação na residencial. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. quais sejam: Art. VI – o dispositivo do inciso IV do art. o contrato se extingue (art. a ação terá rito ordinário. as despontadas novas situações. seja qual for o motivo. quando exigíveis. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. §1º. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. 40. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. podendo. repise-se. no caso o locatário). sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. . devendo ser apresentado. industriais). pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais.

quando houver vários réus (fiador e locatário). Uma sem maiores repercussões: o art. IV). 74. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. para mais ou para menos. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. III e 191. Contudo. ao receber a inicial de revisão de aluguel. Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. mantendo-se na íntegra as demais regras. todos do Código de Processo Civil. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. Além disso. se assim entender pertinente (art. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. Assim. sem prejuízo da contestação e até a audiência. Não sendo integralmente complementado o depósito. 8. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. ágeis e efetivas. Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. 9. não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. 5º. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. auspício constitucional previsto no art. o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. Deste modo. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. de modo geral. para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. infração legal ou contratual. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação. Por conseguinte. o juiz. 62. que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador.. o famoso CPF. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. 71. 68. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. se houver pedido na contestação". o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. fornecendo os elementos para tanto. significativa foi a alteração do art. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. Neste passo. falta de pagamento de aluguéis e acessórios. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. IV). foi alterado para adaptar regra prática. o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário. Proferida a sentença de procedência do pedido. para recorrer e. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. Porém. fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. fixados em dez por cento sobre o montante devido. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. o locador poderá discordar do quantum apurado. contudo. LXXVIII. se do contrato não constar disposição diversa. o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. Antes. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária.as custas e os honorários do advogado do locador. atualizado até a data da prestação da caução. E se os réus possuírem diferentes procuradores. b)em ação proposta pelo locatário. 7. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. nessa última hipótese. V. Nesta hipótese. Fazenda e Planejamento. . Isso. Para tanto.

A princípio. ou seja. 6º. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. e não ao proprietário do imóvel. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos. mesmo contra o proprietário do imóvel. O direito proporcionou tal proteção. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. motivo pelo qual em caso de sublocação. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. . antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. Neste caso. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. que é quem possui efetivamente o ponto. Os riscos de perder todo o investimento. sendo desta forma propriedade do locador. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial. ou seja. é possível que o empresário. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. um elemento de muita importância para o empresário. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. que ao menos atenue tais riscos. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. antes do término do contrato. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. para a realização dos mais diversos interesses. inicie a negociação para a renovação. Apesar disto. sendo que ambos consideram-se diversos. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária.Outros. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial. O Ponto Empresarial não existe por si só. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. da Constituição Federal e que. que ao menos atenue tais riscos. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade. Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. pois. É a chamada Ação Renovatória. refletem a dignidade da pessoa humana. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo. dispensando comentários sobre. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. para tocar a empresa.. Os riscos de perder todo o investimento. mesmo tratando-se de dois institutos diversos. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. um direito fundamental previsto no art. uma consequência do trabalho desenvolvido. o segundo é mais amplo. quem terá o direito à renovação será o sublocatário.

Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA. substituindo o anterior.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. 1. Neste caso. Em verdade. e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. pois estará atendido o objetivo do legislador. A subloca o imóvel para X LTDA. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. mas apenas o último. não poderá ser a locação reputada como empresarial. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. creio que um curto lapso temporal. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato. sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. ou seja.245/91 possui caráter eminentemente processual. Ao sublocador. Julgamento: 05/10/2010. APLICAÇÃO IMEDIATA. Passados três anos. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. e o prazo estipulado seja determinado. 2. Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. Seguido a este. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé. portanto. suponhamos que A seja uma pessoa natural. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. Apesar disto. A locação deverá ser considerada como empresarial. que explora atividade no ponto sublocado. A Lei 8. O art. Desta forma. por outro lado. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5.245/91. conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA." (STJ . na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado. desta vez com prazo determinado. Desta forma. aplicação imediata. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. tomando por base a situação anterior. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. Agravo Regimental desprovido. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. que será renovado. tendo. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro. Não estando presentes tais requisitos. A distribuidora de petróleo. sendo sócio da sociedade AB LTDA. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. de um ou dois meses. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. 51 da lei n° 8. onde este autoriza a sublocação. não assiste o direito à Ação Renovatória. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos.245/91. 3. . Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. LEI 8. Ainda exemplificando. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. Precedentes. Neste caso. é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita.

Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. ainda assim. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador. prazo este decadencial. não mais poderá ajuizá-la. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. Terminados os quatro anos. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. em um novo documento escrito. 52 e 72 da lei n° 8. sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. não tendo o locatário direito à renovação. o contrato entre ambos foi escrito. Por tratar-se de um direito de propriedade. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. no que se refere à proteção ao ponto. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação. ou seja. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. sem suspensão ou interrupção. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. . poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. às custas do patrimônio do locador. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. ou seja. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. Ou seja. terá também este direito. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma.Por fim. O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem. a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. Não bastará. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. devendo desta forma ser observado. No caso acima. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. Ora. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. se o contrato for firmado de forma verbal. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. preenchendo desta forma todos os requisitos. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. Por certo. quando do término do segundo contrato. mas A passou a explorar a atividade de um bar. se permanecer no mesmo ramo. Por esta regra. não será ele considerado como uma locação empresarial. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. elencado entre os direitos fundamentais. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. porém. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário. o remanescente. quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. Por tais motivos é que os Arts.

Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. da mesma lei. 52.º 8. promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. 44. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. Além das situações econômicas acima destacadas. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador. De outra forma. Além destes casos estabelecido em lei. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. CABIMENTO. de seu cônjuge. em duas hipóteses distintas. para alcançar um nível até mesmo social. DA LEI N." (STJ . Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional . INDENIZAÇÃO DO ART.245/91 com a multa do art. quando o Locador. devidamente comprovada. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 2. é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3.º 8. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. sendo exigido que possuam a maioria do capital. 52 da Lei n. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel. lhe dá destinação diversa. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas. É inviável a cumulação da indenização do § 3. Como regra. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. 3. INCISO II. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel.º do art. 44. 52. nos termos do art. Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. Por fim. para o imóvel retomado para uso próprio. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos. Recurso especial desprovido. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído. Órgão Julgador: T5 . caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. inciso II. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. AÇÃO INDENIZATÓRIA.245/91. 44. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. salvo nos casos de contrato de Shopping Center. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. Julgamento: 26/08/2010. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. 1. LOCAÇÃO COMERCIAL. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. mas todo o estabelecimento empresarial. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. da Lei de Locações. INVIABILIDADE. compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais. 44. determinando a retomada do imóvel ao locador. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada. Por fim. Importante estabelecer que neste caso.º do mencionado artigo. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. parágrafo único.QUINTA TURMA.

no que toca ao direito à estabilidade na locação. não só porque. Nesse sentido. Passou a assistir ao locatário.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4. contudo. valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos. com o passar do tempo. Contudo. jamais teriam aberto suas portas. extorsiva" [05]. art. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. objetivando. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. O que ora se pretende. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. o fundo de comércio. restaurantes e etc. Logo. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. Como consequência do sucesso do negócio. legalmente constituída.° do seu art. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos. conhecido como Lei de Luvas. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. 24. o direito à propositura de ação renovatória. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04]. pois a atual lei do inquilinato. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. à lei da oferta e da procura. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. pouco se tem volvido ao tema. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural.150/34. e inexistindo proteção. ao mesmo tempo. 1. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. a opção legislativa demonstra que. para o proprietário. quantia. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. tão cedo quanto possível. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. Como dito. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. . de acordo com texto legal. escritórios. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. pagando um maior valor de locação. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. De outro lado. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. às vezes. 2. atraente seria. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. pois. 24. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. industriários e outros. a limitação linguística do termo comerciante. contudo. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação. assim o fazendo. A locação confere dinamicidade à economia. o comerciante. grande parte das lojas. inviável seria o investimento do comerciante. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". corpóreos e incorpóreos. que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais.150 de 1934 [01]. atualmente existentes. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. Ao longo do tempo. mas não capital suficiente para. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido.1. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores.°) gerava. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio. no presente trabalho. com a publicação do decreto no. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. que muitas vezes possuem uma boa ideia. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. pelos motivos já destacados. Abstrai-se. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador.

principalmente. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. a proteção do fundo do comércio se operacionaliza. a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. Merece destaque. Sob o prisma ora realçado. e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. passa a ter direito à propositura da dita ação. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal.riquezas [07] e. A solidariedade é valor fundamental. uma vez preenchidos os requisitos legais. desenvolvimento humano. que é . não pode o imóvel submetido à locação. em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. o interesse em jogo é.245/91). A locação comercial. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. o reconhecimento do acessio temporis. em torno da Ação Renovatória. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. repita-se. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. os imóveis comerciais. no presente caso. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. via de regra. O comerciante. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. ao serem colocados no mercado. 3. entendemos que no caso de soma de contratos. A lei. O entendimento. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. até então não pacificado nos tribunais. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. Hoje. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. Desta forma. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. Nesse contexto. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. mais do que nunca. contudo. ou seja. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. normalmente. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. exclusivamente econômico. contudo. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. sem interrupção. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos. da soma de vários contratos escritos. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. No direito da pós-modernidade. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. Inicialmente uma construção doutrinária. perfeitamente justificável que. Logo. com o objetivo primordial de dele extrair lucro. tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. se como dito. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. em última instância. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. o locatário. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. a acessio temporis era entendida como a consideração. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. como ressaltado.

que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. e a efetivação da renovação contratual. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. renovando forçosamente o contrato. obrigando o autor a. Diante de tal consideração. por exemplo. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. propor uma nova ação renovatória. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. Fosse esta realmente atendida. em conformidade com o último contrato. como já ventilado. no mínimo. que reformou a decisão. anualmente. estaria o comerciante compelido à. Ocorre que quando da reforma. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. ainda que de forma retroativa. percebe-se que o locatário obteve. "Com absoluta clareza dispõe-se. quando naquele momento. diminuindo o prazo do contrato renovado. ajuizar nova demanda. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. até seis meses. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. cinco anos. ainda que este seja inferior a cinco anos. fundada em contrato único. Assim. A solução do problema. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. era. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato. procede-se a exegese da lei do inquilinato. a renovação se dará por igual tempo. com prazos e condições determinadas. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. levando em consideração que a ação renovatória. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. que no seu artigo 51. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses). falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. a renovação do contrato por cinco anos. Atualmente sabe-se que. que reduziu o prazo da renovação. no citado caso. seria possível a renovação por tempo igual. desta feita. uma vez contestada. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. Interessante notar. ainda. e no caso. ou seja. Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. Existem. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. jamais seria necessária a intromissão judicial.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. provavelmente." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. o contrato encontrava-se sob discussão judicial. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. Admitindo-se. através da soma de contratos escritos. independentemente do desfecho da anterior. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. e este último contrato seja de apenas um ano. havendo resistência por parte do locador. já haviam se passado mais de dois anos. seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. que no caso era de dois anos. em detrimento do desejo do proprietário. Outra questão que emerge é se. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. Por exemplo. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . apenas para evitar o decaimento do seu direito. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. que. ou em soma de prazos. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável. e está longe de ser apenas hipotética [13]. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. no máximo. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. logo no início da vigência do contrato renovado. Nesse contexto. que. inciso II. ou seja. observando o prazo previsto no artigo 51. O processo foi objeto de recurso por parte do locador. dez anos? Na falta de melhor critério. merecendo cada vez menos espaço. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva.

é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". A perspectiva ora apresentada. só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão. em um primeiro momento. Assim. anteriormente à vigente lei do inquilinato. da mesma forma. não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. da razoabilidade. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). por outros tantos anos. no passado. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. seja por prazo determinado ou indeterminado. curiosamente. por via de consequência. a discussão adormeceu. ininterruptamente. "três palavras de retificação do legislador. seja. superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. confortavelmente. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. Como já mencionado. outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. mas não nos aquietamos com ela. a mantém por vários anos. seja pela melhor interpretação da lei [15]. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. A jurisprudência consolidou. asseverou que. porém. o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. através de um contrato de cinco anos. É como se Kirchmann estivesse correto quando. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. haverá. se recusa a renovar a locação por escrito. Com a predominância desse entendimento. Assim. que. Portanto. seja por contrato escrito ou verbal. Parece-nos que há largo espaço para evolução. em se tratando de soma de contratos escritos. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16]. desenvolvido o seu fundo de comércio. no caso de soma de contratos. Na verdade. Ao nosso sentir. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. inédita. um fundo de comércio a ser protegido. e que foi considerada antijurídica. ou através de contratos somados. entendiam com acerto. 4. não é de nenhuma forma. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. após a entrada em vigor da lei do inquilinato. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). A renovação por prazo superior a cinco anos. Muito provavelmente. o prazo a renovar será sempre de cinco anos. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. outrossim. este último. Mas o fundo de comércio existe. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. superior a cinco anos. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. a qual não. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. consecutivos por cinco anos. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. vários juristas. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. a possibilidade soma dos contratos escritos. Nas duas hipóteses. muitas vezes. na modalidade de prazo indeterminado. portanto. Resta demonstrada. por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. contudo segue com sua atividade. e dele se aproveita o locador. através da prorrogação por prazo indeterminado. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". inferior a cinco anos. entendemos que. a jurisprudência. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. em relação a uma interpretação . devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. que não poderá ser inferior a cinco anos.cinco anos".

verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. por causa da contradição de valores nelas incluída. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. ainda que parcialmente. de suas conclusões podemos divergir. por possibilitar a renovação compulsória. e dele depende para que seja coerente e razoável. mas conferir a possibilidade do magistrado de. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. em alguns casos. no direito francês. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio.sistemática. Como é cediço. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. no entanto. contudo. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. mas em consonância com o pensamento sistemático. como. portanto. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. para que. ou seja. textualmente. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. Contudo. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. logo. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. Pertinente. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. além da interpretação linguística. e que. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. argumente-se que. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. No presente caso. dependendo do caso concreto. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. sempre existe a possibilidade de retomada. contudo. mas distinto na realidade. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção. dependendo do caso concreto. Admita-se. 5. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. Efetivamente. que é. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. devem ser limitados os direitos do proprietário. Contudo. Semelhante na aparência. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. por exemplo. válido [19]. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. Foi nesse sistema. se sua pesquisa é irretocável. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. a comparação ora proposta. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. em homenagem a uma igualdade de critérios. quando no direito francês. aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. conferem maior coerência. Contudo. Aplica-se no caso. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. De fato. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. é importante é proceder à análise teleológica da lei. Ocorre que. o direito francês. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. Quanto a isso. por isso serem nulas" [20]. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. Além disso. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade. na prática. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e.

Como se vê. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. pelo entendimento dominante. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. este terá direito a uma indenização pelo despejo. sua justificativa. e mínima de seis meses. cabe-nos. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. e hoje. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. anuindo ou não com a renovação. inclusive. a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. 6. contudo. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. no âmbito da proteção do fundo de comércio. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. contudo. em termos práticos. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. essa condição torna-se ainda mais perceptível. Existem ainda. muito embora seja em vários aspectos. que também menciona o prazo de seis meses. em todos os casos de desfazimento da locação. . O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. Admite-se a lei como está. É correto salientar que no direito francês. curiosamente. há mais de 75 anos. Contudo. antes mesmo do fim do prazo contratual. sem avanços significativos. Como exemplo. hoje centenários. subsiste mesmo após o término do prazo contratual. 53. a legislação francesa. será necessária. e por isso tem seus limites. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. No Código Comercial francês. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. criticável. criadas pelo próprio sistema. no caso de recusa. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. dependendo do caso. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. Entretanto. a interpretação contrária ao texto legal. completamente inadmissível após tal lapso temporal. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. que o exemplo é deveras relevante. ou seja. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. Como visto. Em verdade. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. buscar a superação daqueles princípios originais. especialmente nas questões procedimentais. aduzindo. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. Visionário foi o legislador. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. é capaz de gerar insegurança jurídica. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. é mais objetiva e coesa. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. Como visto. sendo. É curiosa a semelhança com a lei brasileira.

a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. atualmente. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. em favor do locatário. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. reforma do imóvel. não deveriam existir. ou ainda. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. justamente. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. como visto no exemplo do direito francês. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. ou ainda. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. novamente remetendo-se ao exemplo francês. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. CONCLUSÃO Não se pretendeu. o locatário deverá propor uma ação renovatória. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. A proposta ora rascunhada é certamente ousada. tornar o pedido de renovação extrajudicial. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. de forma fria e quase mecânica. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. retomar o imóvel para uso próprio. ou melhor. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. pois. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. ao final do prazo contratual. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. De outro lado. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. Com eventual alteração. 7. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. em sede de conclusão. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. é o locatário obrigado a. implicando no descarte da própria ação renovatória. muitas vezes. normas que. ou pelo menos. Com efeito. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. sendo. pois como argumentado. pela legislação vigente. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. Por outro lado. é praticamente certo que.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. uso próprio. Nesse caso. proposta de terceiro. induzissem as partes a contender em juízo. e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. sempre. Por isso não se aduz. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. e o locador. no pretende trabalho. como deve ser toda propriedade privada. Ao invés de impor ao locatário. propor ação renovatória. Como já ressaltado. atualmente. como afastadoras da obrigação de renovar. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. demolição ou edificação e etc. a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. torna-se litigiosa. contudo. no ordenamento jurídico brasileiro. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. possibilitando a sua manutenção no imóvel. ao desenvolvimento de atividades produtivas. por natureza. Antes. Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. berço propício ao desenvolvimento do . uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. o liberalismo. Além disso. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. mais útil seria a inversão dos papeis. periodicamente. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. Assim. Nesse sentido. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável.

posto que possuem função social acentuada. para finalizar. São Paulo. PERLINGIERI. por outro lado. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. rev. 3.jureka. Ação Renovatória da Locação.Société par Actions Simplifiées. p. Logo. rev.S . É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. São Paulo. ed. 1989. São Paulo. A História comprova a existência de mudanças e. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. jan/mar de 1992. Apud BUZAID. 2009. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. rev. contudo. 37. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas.150/34. que ora se apresenta. 2. O Direito Pós-Moderno e a codificação. ed. rev. Antonio Junqueira de. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais.) 3. é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. Alfredo.. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. 1988. BUZAID. de um lado. São Paulo. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . José Carlos de Moraes. de resto .] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. e ampl. 145. Sérgio. se. e atual. Notas 1. AZEVEDO. especialmente magistrados e legisladores. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. n. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [. Serve como exemplo a própria locação residencial. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. ed. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. Disponível em : <http://www. "Resta. Duncker Und Humblot. 2. e ampl. A função social da propriedade e o meio ambiente. 2002. RAMA S. 2008. Roga-se que. A ação renovatória e a análise do art. 1982. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. O ideal. Padma. que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. os muitos séculos de história do direito devem. Editora Revista dos Tribunais. Saraiva. O direito civil na legalidade constitucional. arbitrária e sem qualquer indenização. RIZZI. Alfredo. mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. Rio de Janeiro. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. e após cinco anos. os operadores do direito. Manole. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente".A. Publicado na RT 644. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. rev. São Pauto. BOBBIO. Antonio Carlos Amaral. José Carlos de Moraes. "Entre os dois. ed. São Paulo. 2. Pietro. Auflage. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. e aum. Rio de Janeiro. 8. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. 1983.. São Pauto. SALLES. CANARIS.e nisto é preciso atenção -. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. p. que têm outros fundamentos).. "as liberdades individuais devem ter por função. Após um primeiro susto. 2002. SALLES. 1988. ação renovatória. 30 do decreto 24. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Renovar. Saraiva. in Revista Trimestral de Direito Civil. Amador Paes de. 2007. 4. 2011. salvo situações excepcionais. estabelecimento comercial. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante. O reconhecimento da precariedade da razão. atual. BUZAID. 1999. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. 50. Revista de Processo volume: 45. Berlim. e aum. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. CALDAS. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. Gilberto. REFERÊNCIAS ALMEIDA. ed. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Norberto.. Arriscamo-nos a dizer que. Acesso em: 20 fev. 2. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. em qualquer modalidade. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. não se confundem com os dogmas de fé e moral. Saraiva. 1988. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. o prevalecimento da denúncia vazia. que não podem.fundo de comércio. Editora Revista dos Tribunais. Gustavo. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. na verdade. atual. TEPEDINO. cobre oferta de terceiros. a partir de tais conceitos. Publicado na RDC 33/123. 3. Wilhelm. (RIPERT. ed. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. 10. Locação e Despejo à luz da juriprudência. LEÃO. levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução.

já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. Publicado na RT 644. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos.150/34. uma vez que.) 9. 2007. proíbe que nos contratos de locação. Julg. atual. APCV 276907013. ação renovatória. 3. rev.) 8. CONEXÃO. "Notável passagem. também. ed. II da mencionada norma. 24. é também intuir . . CC 2007.13. quando o legislador. o jurista. 56. Alfredo. Juiz Fed. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani.irracionalismo. in verbis: "Ora. apenas em atenção a pessoas. rev. São Paulo. Conv. DJU 24/04/2008. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. sem medo. Des."(BUZAID. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual.016409-3.2006. Alterando substancialmente a estrutura. 10. 54. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. mas. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho.) 10. 1999. atualmente. (LEÃO. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Sérgio. 1988. (SALLES. "Todavia. São Paulo. 145. p. discordava veementemente de tal tese. 24. a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa. p. AÇÕES RENOVATÓRIAS. 3. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. 3. Manole.150. Pág. nos leva à conclusão de que. livre manifestação da vontade. O jurista Alberto Buzaid. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade. Belo Horizonte. ed. ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. "(BOBBIO. Revista de Processo volume: 45. substituiu o contrato. 10.30. 6. ed. Extraído do voto do Des. expressão social do bem público em benefício da coletividade. decidindo intervir no domínio econômico. p. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. pois. Rel. Sétima Turma Especializada. DJEMG 12/08/2010). CONFLITO DE COMPETÊNCIA. Rel. Saraiva. p. cuja decisão encontra-se na RT 299/154. Julg. sim. logo. 1989. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. ALMEIDA. (TJMG. Afinal. o Dec. e atual. Saraiva. e atual. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada. ação renovatória.. 2. ALMEIDA. 13. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. colocar a seu lado. 09/04/2008. Antonio Junqueira de. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. 51. Décima Câmara Cível. rev. e aum. como um arrimo. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. Saudemos. muitas vezes citado no presente trabalho. modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. no alto sentido da proteção ao trabalho. pois. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo. 11. 30. a intuição do justo. não deve. José Carlos de Moraes.. 1.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. afastá-la. "Evidentemente.0024. Cabral da Silva. Ação Renovatória da Locação. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. p. São Paulo.8. não é apenas "entender intelectualmente". 2. Essa expressão. 7. RIZZI. pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. inserta no caput do art. estabelecimento comercial. 30 do decreto 24. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. estabelecimento comercial.01. p.) 12. que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes.02. Existindo duas ações renovatórias sucessivas. 13/07/2010. jan/mar de 1992. e ampl. (TRF 2ª R. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. pelo art. o contrato foi feito com esse propósito. nos precisos termos do inc. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio. interpretar. 2002. rev. Amador Paes de.891. Antonio Carlos Amaral. Saraiva. Grondin). p. Gutemberg da Mota e Silva." (AZEVEDO. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado.especialmente no caso do direito. depois que esta tenha sido realizad. 553) 14. consta de voto do saudoso Min. ed. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. A ação renovatória e a análise do art. 105 do CPC). Publicado na RDC 33/123) 5. Amador Paes de. São Pauto. Verificada a fragilidade da razão.224. também esse aspecto do mundo pós-moderno. 1999. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). Norberto. O egrégio TJSP.

PERLINGIERI. 2011. p. Antonio Carlos Amaral. São Paulo.150/34. a argumentação baseada no sistema interno. 1983.A. 225. p. 575.) 25.jureka. o prolongamento da interpretação gramatical.S .Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. – Rel. Wilhelm. à do eminente Prof.jureka." (LEÃO. Acesso em: 20 fev. 1914 .Société par Actions Simplifiées. Alfredo Buzaid que. 2.Société par Actions Simplifiées. da Lei n. e aum. principalmente. Duncker Und Humblot. 30.S .jureka. 159.jureka. 2011. Nesse sentido. ed. 23. Pág. 2011.) 28.Société par Actions Simplifiées. Berlim. ed. p. geralmente. Tradução: Maria Cristina De Cicco.Société par Actions Simplifiées. http://www." (RAMA S. p. ed.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>.Société par Actions Simplifiées. — São Pauto : Saraiva. Ap. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz. Berlim. CANARIS.S .jureka. Duncker Und Humblot. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. Wilhelm. Disponível em : <http://www. rev.Société par Actions Simplifiées. dans les termes ci-dessus. 30 do decreto 24. Acesso em: 20 fev. Disponível em : <http://www. 1983. — 3. Auflage. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. EXEGESE DO ARTIGO 51. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. O direito civil na legalidade constitucional.2001. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié. 2. PRAZO DO NOVO CONTRATO. Wilhelm.) 18.jureka. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou. Acesso em: 20 fev.A. soit à tout moment au cours de sa reconduction.S . na maioria das vezes. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. 21.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>. 22.) 20." (RAMA S. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS.224.jureka.) 24.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26." (2º TACivSP.) . Pietro. Acesso em: 20 fev. estabelecimento comercial.A. ed.A. Saraiva.) 16. opiniões em sentido contrário. 225. INADMISSIBILIDADE. Duncker Und Humblot. "à défaut de congé donné. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.S . ação renovatória. Disponível em : <http://www. 2011.) 27. um nítido e claro propósito de violar o Dec. Disponível em : <http://www. com isso. ed. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. 1988. Alfredo. Disponível em : <http://www. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans." (RAMA S. 606. p.A. 1989. 8." (RAMA S. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce. ALMEIDA. melhor. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris. c/ Rev. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito." (CANARIS. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. p. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 19. 2. par le locataire. Berlim. Amador Paes de.A. RENOVATÓRIA. 1983. 10.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando. no mais alto nível entre os meios de interpretação.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>.245/91. Auflage. INCISO N° II DA LEI N° 8. 24.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>." (RAMA S. Acesso em: 20 fev. 2011. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito.15. 1999. Renovar. 2008. 89." (RAMA S. Auflage. 17. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Juiz Magno Araújo – J.1. em certa medida.S . A ação renovatória e a análise do art. grifo nosso. Publicado na RT 644. Rio de Janeiro.108-00/2 – 1ª Câm. 57. rev. 2011. Buzaid. CANARIS. e atual. Disponível em : <http://www.

Locação e Despejo à luz da juriprudência. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. circunscreve. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico.]" (CALDAS. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé". ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. 6. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. Nesse sentido. ressalvadas as limitações legais. 2011. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. p..fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>.) 29. sur son bien . Em síntese. O Código Civil assim dispõe: . Padma. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. Ainsi. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo. n. Pour le locataire. mesmo que de forma mais discreta. Gustavo. 1982. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais.) 30. 37. denominada de "nova codificação". pour le récupérer. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica. Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. neste campo específico. Disponível em : <http://www. egoísmo ou ânsia de lucro do locador. no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979.jureka.187. sobre ela pesa.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. devido a essa mudança. nasceu a Lei do Inquilinato. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna. a propriedade volta a ter. dispor. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. A função social da propriedade e o meio ambiente. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. o direito de usar. função social. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. Nesse espírito. o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado. Dentre outros paradigmas. Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. Em poucas palavras. verser une indemnité d'éviction à son locataire.. ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior.245/91. fruir do bem. TEPEDINO. Rio de Janeiro. inciso XXII. 5º. Acesso em: 20 fev. tal norma constitucional garante. en principe. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. il se place juridiquement dans une situation où.propriété. página 31. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. Concrètement. os ditames da autonomia privada. Lei 8. Em suma. entre estes a perfunctória função social do contrato. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. III. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. 31. a Lei do Inquilinato. cláusula geral que limita. gozar. extinguiu-se a denúncia vazia. [. uma hipoteca social. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. pelo Código Civil e Código de Processo Civil. ao interesse particular. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social. em seu art. São Paulo. assim como o Código de Defesa do Consumidor. in Revista Trimestral de Direito Civil. Apelação 22. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos. a quem tenha o domínio do imóvel. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos. Gilberto. da forma que quiser. regulada." (RAMA S. da CF/88. pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata". atesta o direito de propriedade. deve-se ter consciência que.S Société par Actions Simplifiées. quando omissa."A Lei n. tão reiteradamente condenada. 2009. pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor.A. "Pour le bailleur. Pour autant. conforme artigo 170. 134.

verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. Não depende de condição. de modo geral e abstrato. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão. no caso concreto. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. geram insegurança contratual. condicionando tal aquisição à lavratura. Como é cediço. são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. adentremos ao ponto principal deste escrito. em confronto com a lei revogada. Neste rumo. porém sem contornos absolutos. "Art. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. A . quanto à negociação de suas cláusulas. não se quedou inerte sobre a matéria. 47. 70:247). mas sopesados pela função social do contrato. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. pela outra parte. na hipótese do art. Embasada nesta garantia constitucional. em caráter absoluto. mediante contrato coligado àquele. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. por prazo vintenário ou trintenário. em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente. seria válido. 8245/91.A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. É o leilão de agência bancária com locação garantida. o contrato. 421 .. No intuito de aclarar tal possibilidade. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. Como se vê. Diga-se. Nos contratos de adesão. como já afirmado. 51. "em razão e nos limites" da função social do contrato. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida. vejamos: Art. Sobre o assunto. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. para sua utilização como uma de suas agências. Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". o princípio da liberdade de contratar. Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste.. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. a liberdade de contratar não será mais mantida. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. posto que. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos."Art. 2. 45. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. divide-se em paritário e de adesão. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor.035. serão consideradas nulas. analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. Traçado este panorama constitucional. implicando os princípios definidos pelo art. Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal." Não divergindo. 424. o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. norma de ordem pública. além de serem abusivas ou leoninas (JB. definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. tais cláusulas. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. qual seja a autonomia privada. da probidade e da boa-fé. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. Ora. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. Orlando Gomes [05]. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos". É comum. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão. em grande maioria pelo locador. Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. ou que afastem o direito à renovação. de avença de locação de tal bem ora arrematado. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não. de outra parte. que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio. porque não dizer constitucional. 422. ao próprio banco. a Lei do inquilinato. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. competirá ao intérprete. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes.

2010. Silvio de Salvo . p. para adquirir o imóvel. p. José da Silva . p. GOMES. José da Silva .ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente.Novo Código Civil Comentado. sempre à luz dos princípios civis-constitucionais. Orlando. O contrato e sua função social. p. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio. 2004. 379 4. 2002. VENOSA. vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. PACHECO. São Paulo: Saraiva. que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6. VENOSA. Rio de Janeiro: Forense. coordenação de Ricardo Fiúza. Todas as demais já são sobejamente conhecidas. Maria Helena . 3. p. na hipótese de alienação do imóvel locado. a comunicação da intenção de venda. da CF/88) e igualdade (art. ainda. ações de despejo e outras ." Ainda. assim. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior). Orlando. Op. p. pautados na dignidade da pessoa humana (art.245/91.245/91). Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. 2003. 377. sob pena de caducar o seu direito. . 2. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. deve o locador notificar o locatário. 1972 6. 1972 6. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. Maria Helena . 2010. Flávio. São Paulo: Saraiva. O contrato e sua função social. da documentação pertinente. GOMES.Tratado das locações. Notas 1.. adquiri-lo. Rio de Janeiro: Forense. O artigo 27 da Lei n° 8.Código Civil Anotado. coordenação de Ricardo Fiúza. constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. 3º. 6. 3. revista e ampl.. exercendo. inciso I. DINZ. THEODORO JÚNIOR. 2004. p. revista e ampl. querendo. Silvio de Salvo . em contratos de trato sucessivo. 2000.Nova lei do inquilinato comentada. Op.Código Civil Anotado. cit. preço. Deverá. sua preferência. frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. promessa de venda. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato. 6. THEODORO JÚNIOR.Nova lei do inquilinato comentada. 5º. São Paulo: Revista dos Tribunais. São Paulo: Saraiva. 1º. 11. p. CF/88). complexo e de longa duração. 377. 11. no prazo de trinta dias. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações. São Paulo: Revista dos Tribunais. DINZ.Novo Código Civil Comentado.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. 2000. 7. 157) 5. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. ALVES. PACHECO. TARTUCE. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior). ed.649/79 outorga a preferência ao locatário. cit. contendo as condições do negócio. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. Jones Figueiredo . ALVES. 2. a ocorrência de existência de ônus reais. pelo locatário. solidariedade (art. Humberto. Definitivamente. ações de despejo e outras . São Paulo: Método. 324.. 9a ed. São Paulo: Saraiva. p. Humberto. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes. nos casos de venda. Flávio.. Jones Figueiredo . 2003. CF/88). de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema.Tratado das locações. São Paulo: Método. São Paulo: RT. São Paulo: RT. 379 4. inciso III. Ditas cláusulas opressivas são presentes. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. ed. a fim de que este possa. forma de pagamento. mediante notificação judicial. bem como indicar local para exame. 7. p. TARTUCE. 157) 5. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações. 324. notadamente. 2002. mesmo porque. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. 9a ed. caput.

dentre elas.1. Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. Era esta a única forma de movimentação dos bens. Estes são os pontos principais do direito de preferência. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação. A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado.912. com respaldo no artigo 1. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. capacidade econômica para aquisição do imóvel. quando preterido em seu direito de preferência. assim.245/91.080 do Código Civil . Sua origem mais remota encontra-se na permuta. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). se tiver procedido de má-fé. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior). Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino. a critério do locatário. caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita. desde que demonstre. e bem assim. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência. bastando que comprove sua condição de locatário. a venda judicial (sub judice). neste último caso. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. parágrafo 1°. com grande riqueza de minúcias.A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa. Assim. com o tempo. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8. no que couber. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador.156). c/ Revisão n° 433. poderá este pleitear perdas e danos do alienante. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem. quais sejam. Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico. inclusive lucros cessantes. como já decidido em nossas Cortes.art. Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. observados. pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem. naquilo que a lei de locações for omissa. 1 . por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica.768/00-9 . para quando o locador pretender alienar. Ora. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. onde é peculiar. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência. A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais. (art. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. a maioria tornou-se obsoleta. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor. na conformidade do disposto no artigo 34. gozará desse valor legal. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25. de 3 de julho de 1961. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato.518. conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. de origem grega. imprimindo. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. . percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. a contar do registro do ato no álbum imobiliário. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel. ou Direito de Preferência. º 3.245/91. desde que o faça no prazo de seis meses. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha. tal como secularmente aplicados à compra e venda. já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência.II TAC). Por essa razão.O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel.antigo. Responderá solidariamente o adquirente. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano.

860. os objetos tivessem igualdade de valores. medido e pesado antecipadamente. esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. como o "mercado de Pulgas" da Grécia. encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. Depois vieram as pedras e metais preciosos. o alemão e o soviético. e responde pelos seus encargos". Vale destacar o referido no art. De modo que. Confirmando o art. Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. dos Estados e dos Municípios. até surgir a moeda. Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda. de 1 de outubro de 1969. Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. não opera a transposição do domínio. como princípio geral transmissor da propriedade. Caso do Decreto-lei n. dentre vários fatores. e o outro. sendo dotado de certo poder aquisitivo. o pacto comissário e a reserva de domínio. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. 4. independentemente da tradição da coisa vendida. aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. Ou seja. o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição.545. De modo idêntico o Decreto-lei n. exclusivamente. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades.º 3. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição. pelo seu art. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum. O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição.º 911. Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. o legislador disciplinou a retrovenda. non nudis pactis. "enquanto se não transcrever o título de transmissão. 3. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. 620 do Código Civil. que dispõe. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio. . Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição". nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. isto é. parágrafo único. transfere-se o domínio com o próprio contrato. da qual derivou a palavra pecúnia). Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). senão da data em que se transcreverem". Portanto. o contrato de compra e venda. com grande riqueza de minúcias. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. a venda a contento. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. 1º. de 22 de agosto de 1941. aliás. transferuntur. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. por si só. no art. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título". Na mesma linha reza o art. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. 2. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real. que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. a pagar-lhe certo preço em dinheiro. O Artigo 1. Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. Contudo. por exemplo. o dinheiro. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. o pacto de melhor comprador.

enquanto na preferência somente "ius ad rem". A preempção é espécie de preferência. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender .que o vendedor queira exercer o direito de preferência. ou preferência . 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. personalíssimo. para um melhor entendimento. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto. pois o pacto de preferência. a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. 3. quando a quiser vender ou dar em pagamento. de realizar a afronta. possibilitar a venda em relação ao preferente. preferente e preferido. enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. ou pessoal. envolve uma maior amplitude de conceito. independentemente de qualquer declaração de vontade. tanto por tanto. Serpa Lopes. a quem foi reservado o direito de preferência. mas a de se desejar vender.513) a preempção. preenchidos seus pressupostos. . quando. estabelecido de uma condição preferencial.que o comprador queira vender a coisa. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento. mister se faz diferenciá-las. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. ou seja. pois. de substituir-se ao terceiro adquirente. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. Há. um "contrahere" futuro. Segundo o art. segundo ainda. para que este. Mas não se deve confundir preempção com preferência. pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. 4. Contudo. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa. duas condições: a. já a segunda. efeitos diversos. notificar ao vendedor o seu preço e condições.direito real. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. Trata-se de direito obrigacional. Serpa Lopes. de origem convencional. consiste. Gerando para o seu titular o direito subjetivo. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares. Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". também. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal. o qual pode gerar obrigações entre as partes. preço por preço. pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01]. b. em igualdade de condições. tal como acontece nos contratos preliminares. surge o direito. Há. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. Não é possível. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. gerando. Conceito Consoante a melhor doutrina. como veremos mais adiante. preferência. preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro. ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . que a trouxe do direito grego "protimesis". isto é. para que este. Advém do direito romano.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. O seu objetivo. indivisível e com prazo de caducidade. também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. possa adquiri-la de volta. quanto à natureza do direito de preferência. Entretanto. consoante. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. o exerça em relação a eventuais adquirentes. essencialmente. portanto. o titular do domínio do bem. o fazer ao preferente. se afasta da promessa de compra e venda de imóveis. Discute-se. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . Não cabe. sob a denominação de "pactum protimiseos". para o comprador. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. se real. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. portanto. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. 2. ainda. pois pode ser definida em lei. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. quando queria vendê-la. direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. em igualdade de condições.

Assim. tanto a restrição do art. ou compropriedade.245/91). que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. a teor do arts. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. ao sócio quotista.1.677). como verdadeiramente. preferência legal é a que decorre da lei. o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. releva acrescentar que o Código Civil argentino. a terceiro. limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. ab initio. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. no Título que aborda a matéria sobre condomínio. ao acionista. E. ainda que de forma presumida. Porém. Havendo mais de um condômino interessado. como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural. 2. pode ser um interesse social. exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. Pode ser interesse econômico. que assim consigna: Art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. na legal. na venda.504/64). pois.322. portanto. embora naturalmente divisíveis. A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que. b) a dos que. Daí resulta. porém. que. a do art. ocorre retrocessão. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. aqui. 504 e 1. 5.Além deste. no ordenamento brasileiro. se outro condômino a quiser. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. 87 e 88 do Código Civil. será vendida e repartido o apurado. resulta. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino. o condômino ao estranho. a lei determina outros. da oferta apresentada a terceiro. Na hipótese da preferência contratual. em cada um dos casos em que institui o direito. do expropriado ou do condômino. § 3°. comuns a todas as espécies de preferência. 1. refere-se o citado dispositivo à restrição de venda. quer a venda seja total. 1. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". se consideram indivisíveis por lei. a relação é estabelecida pela vontade das parte. "Quando a coisa for indivisível. 1. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai.1. O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. a melhor conceituação é a que se contém no art. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível. Releva notar. não se realiza novo contrato de compra e venda. ligando o preferente à coisa. ao locatário comercial. 504. inicialmente. cumpre. contempla a lei. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência.322 do Código Civil. ou seja. 5. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. . e. Há. no que tange ao direito pátrio. em condições iguais de oferta. Como apontado anteriormente. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas.403 do Código Civil português. da venda da coisa comum na sua totalidade. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art. quer parcial. indenizando os outros. como o do locatário residencial. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. verbis: "Existe propriedade em comum. enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa.322. ex vi do art. a do art. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. logicamente. 504 quanto a do art. preferindo-se. O direito de preferência do condômino. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". o de quinhão maior. não as havendo. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado. Conforme se pode do todo inferir. 92. ou vontade das partes. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. o legislador impõe a existência de um interesse. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. 5. como soe acontecer com a preferência convencional. de não poder vender a sua quota a estranhos. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei.322 do Código Civil. do disposto no art. juntamente com outra. 1." Trata-se.1. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível".

1. Ante a indigitada dualidade. uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha. a indivisibilidade física. De um lado. art. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. deve ser tido como carecedor de ação. MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. Referido direito deve. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. . a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão". depositar a quantia. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições. encontra respaldo nos arts. tanto por tanto". que assim preleciona: "Consideram alguns. a hipótese prevista no art.504/64). na falta de benfeitorias. houve o legislador. ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". É tema grave. O art. tanto por tanto".794 do novo Código Civil. no art. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. porque a herança. a indivisibilidade legal ou jurídica. origina-se de acordo ou convenção.566/66). conquanto possa ser dividida. cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. tanto por tanto. haverá para si o quinhão hereditário cedido. ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito.. por bem.320 do Código Civil. e. de um lado. por este motivo. depositando o preço (CC. se estas não abrangerem a totalidade da área". 92. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. na hipótese de pretender alienar o imóvel. Com o fito de pôr fim à celeuma. 1. Temos. é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros. interpretando o art. (grifamos)". preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem. 1. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar. os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. 504 do Código Civil. A indivisibilidade convencional. o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4. se outro co-herdeiro a quiser.2. não podendo. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art. dar tratamento à matéria no art. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. 46 do citado decreto. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. parágrafo 3°. à guisa de exemplo. conseqüentemente. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. no prazo de 30 dias. do Regulamento. o de quinhão maior. qualquer deles que. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes. na segunda. seja intimada aos co-herdeiros. Desse modo. dentro de 6 meses. Questão até certo ponto controversa. de evidente repercussão prática. enquanto não se procede à partilha. e. Doutra parte. Dessa forma. e. eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. art. 46. 5. a indivisibilidade convencional. se. E. pois.1. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles. 93. se forem iguais os quinhões. a sua vez. para usarem o direito de preferência concedido pelo art. Seguindo nesta esteira. 504 do CC. que deve ter sido julgada válida. . se mais de um co-herdeiro o quiser. 80). uma casa ou um veículo automotor. é coisa indivisível. refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. 504 e parágrafo único). o seu direito de preempção em relação a terceiros. contados do recebimento da notificação. sem embargo de eventuais opiniões em contrário. Nada obsta. necessariamente. enquadra-se a herança e.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. de outro. enquanto que o art. contida dentro de um todo maior. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. O Estatuto da Terra. Na primeira. por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02].

se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. parágrafo terceiro e quarto. Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura. Visa-se assim. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. o "imóvel arrendado".º 103/90. a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. que. da Lei n° 4. de 07 de Julho. que expressamente os revogou.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n. ficando assim excluídos os logradouros. Só passado quase meio século.Ora. adotando-se. A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido. parece ser. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. de 22 de Março. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. No entanto. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. mesmo ocupando apenas parte dele. e para tal. 504 do Código Civil.1. e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. 5. ou seja.º 1. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. tem como causa última o Emparcelamento. entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. A finalidade é evitar o minifúndio.º 44 647. A Lei n. de 26 de Outubro. . está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA. por fim. de 25 de Outubro. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região.º. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos.3.O termo "terrenos" aqui usado. veio inovar nesta matéria. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel. o parágrafo único do art. como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social.504/64. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais. recorrendo-se assim. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. e 92. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda.º da Lei n. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n.º 79/88.º 5 705. Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. o artigo 1380. Segundo o artigo 1380.º 86/95. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". que nunca foi levada a efeito. de 10 de Maio de1919. 65. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. de 14 de Agosto de 1962. com o Emparcelamento. do Código Civil. Acrescente-se. Assim.º 2 116 de 14 Agosto de 1962.º 384/88. a preferência seria. neste caso. Posteriormente. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade. imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência. é a própria área arrendada. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. para esse fim. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento. que estabelece no seu n. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. Inteligência dos arts. regulamentada pelo Decreto-Lei n. Nesse caso. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa.º 2 116.º 36. A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. caput. aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos. ao redimensionamento dos prédios rústicos. ou seja. n.º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa. de 01 de Outubro. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel. por analogia.

º do código civil. Neste caso. ou vice-versa. ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura". existe. permitindolhes.ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal. Existe. 2ºConcretamente. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura. o exercício do direito de preferência que lhes assiste. assim.º também o é. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco. o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura.Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. prevendo no seu artigo 18º n. . HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. não existido. podem preferir. porventura.º 384/88. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes.Que estejamos perante um prédio rústico. para que estes. os proprietários dos terrenos confinantes. sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. Assim. . como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área). Destarte. direito de preferência legal. este direito não existe quando. No entanto. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. 3. Neste caso. 13-10-1993). ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura. o direito legal de preferência do artigo 1380. exerçam o seu direito de preferência legal.). quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal. o direito de preferência legal não se verifica. O artigo 18. na alienação de terrenos de área superior.O Decreto Lei n. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda. .Que o prédio se destine à cultura agrícola. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura. . e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes.º do Código exige.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380. que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380. assim. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura. HIPÓTESE D . o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola. de 25 de Outubro. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei. Na verdade. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. querendo. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona.º 1. Ou seja. pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior. não ultrapassem esta unidade mínima de cultura. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura.º do Decreto Lei n. o direito conferido por este artigo 18. todavia. tem iguais conseqüências de fato. desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. desde logo. que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. etc. .

sua aceitação integral à proposta. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. no prazo de trinta dias. esta inovação visa.1. em igualdade de condições com terceiros. 5. Era de três dias. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. 29 da Lei inquilinária. é considerado como prédio urbano.245/91. É o que se pode inferir da leitura do art. para aquisição do imóvel locado. sendo de caducidade. de forma elucidativa. Nesta situação o prédio. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário. à semelhança do que ocorre com o arrendatário. não é lícito ao locador desistir do negócio. 27. Nada obstante. ou seja. ocorrerá a caducidade (art. 1. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. que rompe na maioria das vezes a locação. inclusive lucros cessantes. o art. advertir que. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. conseqüentemente. doação. o direito de preferência legal não se verifica e.153 do Código Civil). de maneira inequívoca. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. fusão e incorporação" [04]. depois de aceita a proposta pelo locatário. verbi gratia.4. Se forem vários os locatários. a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário. a este.4. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. ainda. 28). 513 do Código Civil. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. Alerta-se. 28. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. sua aceitação integral à proposta. 27 não admite interpretação extensiva. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência. em razão de absoluta falta de previsão legal. Impende todavia acrescentar que. que assim prescreve: Art. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis. a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. há que considerar-se. cisão. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. não permite suspensão ou interrupção. as condições de pagamento. indivisível e com prazo de caducidade. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. a existência de ônus reais. 34." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. Desistência do negócio pelo locador Art.2. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador. no art. em relação ao mesmo imóvel. O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e. no prazo de trinta dias (art. 32 da mesma lei que. assim como.4. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. pelo locatário. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. inclusive lucros cessantes" [05]. no art.1. "Com a preferência do inquilino. Caducidade Art. "Ocorrendo aceitação da proposta. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência. todavia. Cabe. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. 5.. Ressalte-se que. a partir da afronta.1. É o que se verifica. ex vi do art. de forma inequívoca. permuta. para os imóveis. em nosso sentir. 27 da Lei n° 8. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. possível conflito de preferência decorrente do fato de. para as coisas móveis. ou seja. e de trinta dias. Neste caso. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. "No caso de venda. Assim sendo.. mas tais prazos.O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. todos devem ser avisados. Tem como características fundamentais ser intransmissível. no entanto. 516). independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. 29. ainda que permitidos pela lei. 5. sua moradia ou seu comércio. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. quando o imóvel trata-se de um condomínio. promessa de venda. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados. não são vistos com bons olhos. .1." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". integralização de capital.

desde que preencha.1. caberá a preferência ao locatário mais antigo. doação. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação".4. em tese. desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. porque o sublocatário clandestino não terá o direito. se um só for o interessado. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia. o despejo. Art. 5. 5. 31. ou a qualquer deles. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio". ao mais idoso" [07]. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local.4.5. bem entendido.4. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário. "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. 30. Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial. deverá comprovar prejuízos. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência. se o requerer no prazo de seis meses. continuando então preferente o locatário." 5. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda. e. na ação indenizatória. cisão. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele. em seguida. sem a real intenção de alienação. O contrato de locação. "Trata-se de sublocatário consentido. Havendo pluralidade de pretendentes.1. Venda Judicial. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino. Ademais. fusão e incorporação".6. 32. É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. pretendendo o titular alienar todo do bem. ou seja.1. caberá a preferência ao sublocatário e. integralização de capital. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. sejam eles locatários ou sublocatários. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade. com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes. o inquilino de parte do conjunto imobiliário. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. haver para si o imóvel locado. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis.1. "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual. como é crucial. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. Se houver preterição do direito. ao locatário. perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. Integralização do capital. deve ser preservado esse direito do inquilino. permuta e doação. Imóveis Indivisíveis Art. "Já a doação. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio.4.4. O locador. Há que se observar o inicio do caput. Parágrafo único. cisão.3. se da mesma data. Na Sublocação Art. "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5. que tenha sido alienado em sua totalidade. engendra ele uma proposta de venda. Na sociedade comercial. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). onde diz "em sua totalidade". Se forem vários os sublocatários.1. e o mesmo se aplica aos sublocatários. e. ou o mais idoso. . se da mesma data.5. como negócio gratuito. trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários. a preferência caberá a todos.7. 5. Se for comprovada simulação nesses negócios.1.4." [09] 5. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. Direito real ou obrigacional Art. 33. em comum. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. dando garantias de preferência ao sublocatário. Pemuta e Doação. ao mais idoso. sem os quais não haverá suporte para a ação. isto é. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. caberá a preferência ao locatário mais antigo. na troca ou no ato de liberalidade. para caso de empate. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. permuta. fusão e incorporação. se o imóvel estiver sublocado por inteiro.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes. o que facilitaria.

pela natureza de seu crédito. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei. preferência do condômino. em caso de silêncio. O direito de preferência. tais como o penhor." Não havendo. Privilégio é um direito pessoal. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda. particularmente.557. como a regra impõe obrigações ao Poder Público. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação. caso não tenha o destino. o direito de preferência no Estatuto da Terra. com exclusão dos demais. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado.150 do Código Civil que a União. o expropriado. No Tombamento . preferência na desapropriação. por força da qualidade do crédito. que são os privilégios e os direitos reais. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema.Art. têm prioridade os títulos legais de preferência. para que se desapropriou. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. no mínimo justo. não o podendo por convenção.1. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. o contador organizará o quadro. não seria. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e. quando se refere a todos os bens do devedor. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum". mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. o Estado. ao tratar do processo de insolvência e. Na disputa travada entre os credores. 1. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. citando-se. todavia. Dispõe o art. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. pelo preço por que o foi. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. pelo fato do art. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. porque serão iguais os direitos de todos os credores. Face à falta de limite legal de tempo. pelo prazo de cinco anos.1. Art. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. Nesse sentido. O privilégio diz-se geral. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. sobre a classificação dos créditos no concurso. de preferência. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. o escrivão remeterá os autos ao contador. pela sentença que ordenar a retrocessão. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. o direito exercita-se. 5. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. 1. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais. Com efeito. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. é de notar-se que o Código de Processo Civil. e não pelo contador. Curiosa. quando se refere somente a determinados bens. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações. relacionando-os em ordem alfabética. preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. que se organizará o quadro geral dos credores. a caução. preferência decorrente de compromisso de compra e venda.6. e. que o credor desfruta sobre os outros. especial. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados. 1150 não foi revogado pela mencionada lei. não se justificando a venda forçada.556. 5. a título de exemplos. em suas diversas modalidades. 1. quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência. Ë de observar-se. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art. portanto. esse quadro será organizado por ordem alfabética. Ora. a anticrese e a hipoteca. de ser pago. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos. por analogia. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. incluindo-se ainda. Aliás. sem ter a opção da preferência. observando. não só para haver a coisa. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. atualmente.7. ou o Município.

00(oitenta mil reais) à vista. enquanto não se esgotar êste prazo. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial. 5. na forma da lei. . à União.000. Além do tombamento provisório. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. será inalienável. em igualdade de condições com terceiros. ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior. onde reside sob contrato de locação. não se podendo extrair a carta. Negativas: o proprietário não pode destruir. 27. sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem. a preempção decorre da vontade das partes. com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125. a União. nesta ordem. o preço.00 (oito mil reais). se não tiver meios.000.00 (cento e vinte e cinco mil reais). Se o bem tombado for público. pintá-las ou restaurá-las. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo. Notifico V. Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. nessa ordem. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão. A nulidade será pronunciada. 5 parcelas mensais de R$ 8. dentro de trinta dias. "No caso de venda.Art. pelo juiz que conceder o seqüestro. antes de feita a notificação. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. retirá-los do país. poderá ser exercido. bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. sem que previamente sejam os bens oferecidos. o direito de preferência. para fins de intercâmbio cultural. comunicar a sua necessidade ao órgão competente. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem.000. 22. § 6º O direito de remissão por parte da União. deverá assegurar o direito de preferência da União. § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. 11). a existência de ônus reais. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. pelo mesmo preço. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. 17). o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. sob pena de nulidade. Sª. os Estados e os municípios terão. 19). FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. promessa de venda. os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente. § 1º Tal alienação não será permitida. a forma de pagamento. em especial. tiverem a faculdade de remir. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. senão por curto prazo. sob pena de perdê-lo. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. na forma da lei. Estados e Municípios (art. 22). que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. em caso de alienação onerosa do bem. se dela não lançarem mão. 2. não podendo os editais de praça ser expedidos. "Em face da alienação onerosa de bens tombados.8. previamente. ap. anticrese ou hipoteca. que é aquele decretado no início do processo. 3. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. Na compra e venda. que serão por ela solidariamente responsáveis. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância. tentada sua exportação. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. também não pode em se tratando de bens móveis. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. sob pena de nulidade do ato. Parágrafo único. às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. Estados e Municípios. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada. [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. repará-las.1. de penhor. já tendo recebido propostas e acertado forma e valor. as pessoas que. 350. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. sem prévia autorização do IPHAN. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. Na Compra e Venda Art. 15). ressalvada a possibilidade de transferência entre União. 14). Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade.

que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. para recuperá-la. em determinadas horas do dia. Aguardo sua manifestação de interesse. Jundiaí. 6. tanto por tanto (art. que terá prioridade sobre terceiros. na lei. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. conforme já mencionado anteriormente. nesta comunicação. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. isto é. o imóvel que vendeu. ou dar em pagamento. c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. 516 do Código Civil. 14 de junho de 2005. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. será o preço da venda. nesta cidade. na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. que passa a ser definitivo. Preferência convencional Preferência convencional. Fica. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. a preempção deriva direitos pessoais. Para ter valor a notificação acima.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco. tratando-se de bem móvel. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. na retrovenda. Na realidade. em certo prazo. desde logo. Distinção de outras espécies. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso.2. promessa de cessão de direito. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. ou matrícula do imóvel). não se confunde com o instituto da RETROVENDA. 1. assinalar. enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. para obter sua restituição. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. ao primitivo comprador. restituindo o preço. que não ultrapassam a pessoa do titular. porque distinguem-se. 7. b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. já que há menção expressa. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. CC). mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. 513.140) o negócio original se resolve. sem nenhum limite de tempo. não havendo este detalhe. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. a preferência convencional é direito pessoal e. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. de onde geram direitos transmissíveis. dação em pagamento. aparentemente similar. . b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis. darei continuidade a tentativas com outros interessados. diferentemente da retrovenda. Não se pode esquecer. feita de que forma for. por essa razão. a retrovenda tem por objeto bens imóveis. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. Ademais. segundo estatui o art. Frise-se. acrescido de correção e despesas. 520). tal como ocorre com a retrovenda. em horário comercial. para que este use o seu direito de prelação na compra. estará em determinado local. o prazo se estende a sessenta dias. Porém. é necessário que. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. na Rua Senador Fonseca. ao passo que. 5. por último que. findo o qual. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. Importa. mais despesas feitas pelo comprador – art. Joaquim Severino. da necessidade desta complementação. sob vários aspectos. em seu silêncio. na hipótese de bem imóvel. durante o período de resposta do locatário. não podendo haver dúvida sobre o recebimento. Em consideração ao objeto clausulado. Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. 114. Assim. só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso.

c) Forma Livre: não exige forma expressa. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. 1. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. a terceiro. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. propriamente dita. conforme seja o caso. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. Já o comprador. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. na sua essência. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação. o vendedor. o arrendatário e o locador. porque o que se pretende com a ação. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. se imóvel. 7. 9. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e. 7. quando legitimamente afrontado. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa. tão-logo venha a conhecer o fato. PROMISSÁRIO. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda. CREDOR. No que se refere precipuamente à preferência convencional. ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino.4. 7.410. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda. DEVEDOR. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE. . dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. 8. nesta espécie. só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. a frau legis. 518). 7. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. foi alienada a estranho. de terceiros. consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência.2. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. forte no art. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. 514.3. d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. ou exigida pelo vendedor. Como referido acima. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa. ou seja. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. pelo locador ou pelo comprador. tanto por tanto. No entretanto. Configura-se. no caso o locador . Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como. Logo. Por outro lado. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. sem comunicar ao vendedor. poderá também ser chamado de PREFERENTE. poderá exigir perdas e danos do comprador (art. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. b)o preferente adquire o bem.1. poderá este. em face de lei ou de convenção. pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei. no entanto. por exemplo.

não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis. de modo idêntico ao art. 92.245/91). também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. respectivamente. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. A contrário sensu. haver para si o imóvel locado. do Regulamento. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários.245/91) e 92. referida no Decreto. insta observar que se faz indispensável promover-se. A falta de citação do alienante. Controverte-se a respeito do cabimento. ex vi do art. obriga-o a uma dependência com o locatário. em relação ao direito do locatário. determinará o cancelamento do registro anterior. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. Já mais explícito foi o art. Considera-se. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente.504 (CC). Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. 518 do Código Civil. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura. Em nosso sentir. ao vendedor. para propor a ação. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. o dispositivo mostra-se contraditório. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. poderá. é causa nula do processo. É comum. Em decorrência. À toda evidência. 33. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. 10. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento. Lei 8. a preferência convencional. para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. portanto. § 4° (Estatuto da Terra). aguardar o decurso de seu prazo. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. por último. A ele. nessa hipótese. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. Demais disso. se entender mais conveniente a seus interesses. descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. 47. a data da venda perpetrada. à míngua de disposição expressa. já que tem que promover a notificação. Frise-se. portanto. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. os arts. Quando procedente a ação. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. corrigido monetariamente.245/91). conforme preceituam. É condição "sine qua non". Entretanto.No pertinente à legitimidade passiva. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. seja adquirido por outro. pelo menos 30 dias antes da alienação (art. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. . concedendo-lhe ajuizar. pois. ser uma opção em favor do arrendatário. que. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. § 4°. 47 do Decreto n° 59. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. para esse efeito. do Estatuto da Terra. que o negócio oferecido por um valor. isto é. isto é. 33 (Lei 8. depois de. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. além do alienante. a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. o valor constante da escritura de compra e venda. no máximo. mandando expedir a respectiva carta. a parte final do art. O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real. como parece deixar ver o final do art. na sua parte inicial. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. desconsiderando-se. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência.

pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento. JTA 138/418). se dirimiram ao longo do tempo.As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. maiores dificuldades de interpretação. quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel.013 . para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas. Rel. Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas. com regozijo. Podemos concluir nosso trabalho. reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap. mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. colimando adquirir o imóvel in casu . 7. atualmente. mesmo no caso de perdas e danos.j. é quem impera.5ª Câm. que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis. RT 106/282.3. impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. c/ Rev.RT 123/286. 422. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA . Juiz ALVES BEVILACQUA .Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos.95. Esperamos. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos. . não oferecendo. quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. contudo. para o exercício do direito de preferência. 129/257). vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful