Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

justificando a diferença. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça.não sendo integralmente complementado o depósito. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. Ao entrar em vigor.art. via advogado. podendo o locador levantar a quantia depositada.245/91. se do contrato não constar disposição diversa. 62. cálculo discriminado do valor do débito. e se livrar do despejo. de aluguel provisório. V . b) as multas ou penalidades contratuais. 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. devendo ser apresentado. II .o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando. quando exigíveis. de diferenças de aluguéis. com a inicial. contado da citação.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. 6. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. É oportuno lembrar que as alterações processuais. . podendo o locador levantá-los desde que incontroversos. contado da intimação. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. (Lei 8. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.efetuada a purga da mora.211. Parágrafo único. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese. a requerimento do locador. ainda que inseridas em uma lei especial.de cobrança aos fiadores. o pagamento do débito atualizado. nesta hipótese. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. VI . consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. se o locador alegar que a oferta não é integral. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8. que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial. suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes. nos respectivos vencimentos. CPC . citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. por carta ou publicação no órgão oficial. 1. Expedição de mandado de despejo na sentença.245/91.havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. fixados em dez por cento sobre o montante devido. e imprimir a celeridade ao processo. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. caso ambos tenham sido acolhidos. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia. d) as custas e os honorários do advogado do locador. III . c) os juros de mora. observar-se-á o seguinte: I . deve mandar expedir o mandado de desocupação. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. ao julgar procedente uma ação de despejo.art. a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. no prazo de 15 (quinze) dias. IV .

que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. como indenização mínima das perdas e danos. A ordem liminar. o prazo será de um ano. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. Execução provisória do despejo. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. pelas suas características e limitações legais. apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. (Lei 8. . a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. respectivamente. 7. pretendendo a reforma do julgado. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. são distintos na forma.art. 53. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.245/91. asilos.Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. 46. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. a diferença pelo que a exceder. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. Cada qual tem a sua função e efeito. Julgada procedente a ação de despejo. 9º ou no inciso II do art. correspondente a doze. um não interfere no outro. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. no mínimo. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. 9º. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. o valor da caução reverterá em favor do réu. § 1º. em ação própria. Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia. repartições públicas. 64. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. Neste artigo e parágrafos. portanto. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. 63. hipótese em que o prazo será de seis meses. concedida ou negada. § 3º Tratando-se de hospitais. 9º ou no parágrafo 2º do art. Ou seja. podendo este reclamar. a título de indenização mínima por perdas e danos. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. Art. unidades sanitárias oficiais. espécie e oportunidade. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. O valor da caução na norma alterada era. atualizado até a data da prestação da caução. contudo. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano. bem como por entidades religiosas devidamente registradas.

O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. 51. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais..art. II .na audiência de conciliação.245/91. não sendo esta possível. o juiz. b) em ação proposta pelo locatário. nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. ou ainda os danos materiais. 68. V . . 276 e 282 do Código de Processo Civil.prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis. desde logo. Isso. II e III do art.arts. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais. Já no artigo 74 da lei 8. se necessária. Além dos demais requisitos exigidos no art. 46. No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”. etc. Como nos demais artigos. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. Ação revisional de aluguéis. fornecendo os elementos para tanto. parágrafo 2° e 57). Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. audiência de instrução e julgamento. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I .245/91. 8. As demais disposições do texto original foram mantidas. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. determinará a realização de perícia. 282 do Código de Processo Civil. Lei 8.além dos requisitos exigidos pelos arts. o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida. observar-se-á o seguinte: I . a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias. e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório. Alterações nos requisitos da ação renovatória.art. ou nos que indicar. § 2° No curso da ação de revisão.ao designar a audiência de conciliação. II .prova do exato cumprimento do contrato em curso. (Lei 8. apresentada a contestação. o juiz tentará a conciliação e.O locatário pode ainda. frustração ou do abalo da reputação do locatário. que será devido desde a citação. IV . da mesma forma que a maior parte da nova norma. III .sem prejuízo da contestação e até a audiência. para trinta dias. ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. e que não podem ser mensurados objetivamente. como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. que era de seis meses. (Lei 8. Na ação revisional de aluguel. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. postular sua complementação em ação própria. fixará aluguel provisório. Art.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. aqueles que decorrem da dor. 9. designando.245/91. 71.245/91. que terá o rito sumário. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário.

Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. contudo. na primeira hipótese. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. IV . que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. com indicação do nome ou denominação completa. salvo honrosas exceções. mesmo que não haja alteração do fiador. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. Não sendo renovada a locação. assim. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. Portanto. equívocos. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. quando for o caso. da Lei 8245/91. que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata. Lei 4. a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. 10. V . em virtude de locação originária ou renovada. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa. entretanto. nos termos da lei vigente. de ser cessionário ou sucessor. Data início da vigência da nova lei. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato.657/42 . em razão de veto do poder executivo. o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. Eis. procedente a ação.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. a atual idoneidade financeira. Ressalte-se. tratando-se de pessoa natural. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições. o que gerou dúvidas e. salvo se.245. introduzindo alterações na Lei 8. comprovando.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. teve singela alteração nas suas disposições que. serão citados o sublocador e o locador.III . quando não for o mesmo. Porém. se houver pedido na contestação. de 18 de outubro de 1991. Porém. serão definidas pela jurisprudência. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova. endereço e. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. e as novas locações. como litisconsortes. o estado civil. Em tempo. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. então. na omissão da norma. não observou o rigor técnico ao comentar a lei. O prazo. a imprensa. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. as alterações. muitas vezes..prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. em virtude de título oponível ao proprietário. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. 1o Salvo disposição contrária.112. a profissão e o número da carteira de identidade. autorizado por seu cônjuge. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. ou seja. de 09 de dezembro de 2009. se casado for. VI . .art. 2. 74. VII . serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. desde logo.prova. Assim. Art. pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. Parágrafo único. a nacionalidade.

do Código Civil. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento. vê-se que se trata de cláusula dispositiva. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. Entretanto. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. 4. do Código Civil. com sua nova disposição. numa interpretação lógica. como tal. Como se verá abaixo. Uma vez notificado o fiador. Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. do Superior Tribunal de Justiça. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. Assim. há de se atentar ao inciso X." (art. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. Por ele. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. 40. ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação.245/91. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. a nova redação do art. Se não o fizer. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. pior: um único mês. II – ausência. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador. Porém. pagará. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel. parágrafo único. pela parte inicial do artigo. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Caso isso aconteça. falência ou insolvência do fiador. Mas. declaradas judicialmente . 39.." Portanto. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado.Nestes casos. inclusive. ação de despejo por um rito mais célere." Assim. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser.. 3. . por qualquer motivo. se esta for a garantia locatícia prevista. quando muito. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. está a mercê do artigo 412.. Além disso. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. seria. Assim. E são: Art. se o casamento ou a união estável. nova redação). qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. por força desta lei. o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel. recuperação judicial. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário. . imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato." Deste modo. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. E. sob pena de desfazimento da locação. Essa multa é evidente cláusula penal. 40. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal". uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente. a situação permite. extinguindo-se.. o contrato de locação será resolvido. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. Todavia. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. Deste modo. que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. 39. findarem-se. da Lei 8. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. inclusive. Porém. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. no silêncio. A Lei de Locação. interdição. ou.

o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. 40. cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. seja qual for o motivo. comerciais. no caso o locatário). Por exemplo. com a inicial. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. Nessa situação. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. Em todas essas hipóteses. Ação de despejo.. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. no caso do fiador. quando exigíveis. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis. afora as hipóteses que se mantiveram. é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e. o contrato se extingue (art.5. sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. ele se recuse a consenti-las. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. parágrafo único). desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. podendo. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. Nesta hipótese. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Ação de despejo. c) os juros de mora. VI – o dispositivo do inciso IV do art. 37. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. podendo. devendo ser apresentado. O art.. d) . a ação terá rito ordinário. §1º. Nas locações não residenciais (empresariais. b) as multas ou penalidades contratuais. ele se recuse a consenti-las).. Por outro lado. ou. . O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. mediante caução. 6. de diferenças de aluguéis. §1º. repise-se. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. VIII . ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. Outrossim. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação.término do prazo de locação na residencial. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. pagamento e despejo. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. cálculo discriminado do valor do débito. 59. sobretudo. quais sejam: Art. industriais). nesta hipótese. Com efeito. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. 9º. 59. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. 40. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais. 62. e se não houver constituição de novas garantias. de aluguel provisório.. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. I. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. da Lei 8245/91. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. independentemente de motivo.. havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. Assim. determinadas pelo poder público. as despontadas novas situações.

Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. o locador poderá discordar do quantum apurado. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. atualizado até a data da prestação da caução. Contudo. LXXVIII. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. o famoso CPF. E se os réus possuírem diferentes procuradores. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. contudo. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. IV). o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. ágeis e efetivas. para mais ou para menos. se assim entender pertinente (art. 8. . o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. infração legal ou contratual. Fazenda e Planejamento. sem prejuízo da contestação e até a audiência. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. 68. ao receber a inicial de revisão de aluguel. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador. o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. Não sendo integralmente complementado o depósito. Porém. 62. auspício constitucional previsto no art. Nesta hipótese. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. 9. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. Além disso. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. todos do Código de Processo Civil. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. para recorrer e. para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. V. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. se houver pedido na contestação". o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. Proferida a sentença de procedência do pedido. Isso. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação. se do contrato não constar disposição diversa. b)em ação proposta pelo locatário. Deste modo. o juiz. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. 7. Por conseguinte.as custas e os honorários do advogado do locador. nessa última hipótese. Assim. III e 191. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. foi alterado para adaptar regra prática. falta de pagamento de aluguéis e acessórios.. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. quando houver vários réus (fiador e locatário). Antes. Uma sem maiores repercussões: o art. fornecendo os elementos para tanto. de modo geral. Neste passo. Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. IV). que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. mantendo-se na íntegra as demais regras. Para tanto. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. significativa foi a alteração do art. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário. 5º. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. fixados em dez por cento sobre o montante devido. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. 71. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. 74. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação.

mesmo contra o proprietário do imóvel. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. dispensando comentários sobre. quem terá o direito à renovação será o sublocatário. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. uma consequência do trabalho desenvolvido. .. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. sendo desta forma propriedade do locador. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade. um direito fundamental previsto no art. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. para tocar a empresa. devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. 6º. Os riscos de perder todo o investimento. Apesar disto. antes do término do contrato. ou seja. inicie a negociação para a renovação. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. é possível que o empresário. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. mesmo tratando-se de dois institutos diversos. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. da Constituição Federal e que.Outros. que é quem possui efetivamente o ponto. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. Neste caso. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos. Os riscos de perder todo o investimento. para a realização dos mais diversos interesses. O Ponto Empresarial não existe por si só. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. que ao menos atenue tais riscos. o segundo é mais amplo. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. um elemento de muita importância para o empresário. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. É a chamada Ação Renovatória. motivo pelo qual em caso de sublocação. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. refletem a dignidade da pessoa humana. pois. sendo que ambos consideram-se diversos. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. O direito proporcionou tal proteção. um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. que ao menos atenue tais riscos. ou seja. que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. e não ao proprietário do imóvel. A princípio. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei.

onde este autoriza a sublocação. suponhamos que A seja uma pessoa natural. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro. O art. Agravo Regimental desprovido. Ao sublocador. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé. tendo. Seguido a este. sendo sócio da sociedade AB LTDA. conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. portanto. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. substituindo o anterior. 2. aplicação imediata. Neste caso. de um ou dois meses. A distribuidora de petróleo. . Desta forma.245/91 possui caráter eminentemente processual. Em verdade. não poderá ser a locação reputada como empresarial. mas apenas o último. é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita. Julgamento: 05/10/2010. Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. LEI 8. não assiste o direito à Ação Renovatória. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. ou seja." (STJ . desta vez com prazo determinado. e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes. e o prazo estipulado seja determinado. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. pois estará atendido o objetivo do legislador. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. Ainda exemplificando. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. A locação deverá ser considerada como empresarial. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. Precedentes. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. APLICAÇÃO IMEDIATA.245/91. Apesar disto. tomando por base a situação anterior. que será renovado. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. 3. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA. Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5. 1. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. Neste caso. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito.245/91. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. Passados três anos. Desta forma. A Lei 8. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. creio que um curto lapso temporal. Não estando presentes tais requisitos. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. A subloca o imóvel para X LTDA. 51 da lei n° 8. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. por outro lado.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. que explora atividade no ponto sublocado. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos.

ou seja. às custas do patrimônio do locador. ou seja. não tendo o locatário direito à renovação. em um novo documento escrito. Por tais motivos é que os Arts. não será ele considerado como uma locação empresarial. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. Por certo. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação.Por fim. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. devendo desta forma ser observado. o remanescente. se o contrato for firmado de forma verbal. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui. quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. Terminados os quatro anos. quando do término do segundo contrato. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. ainda assim. sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário. sem suspensão ou interrupção. Não bastará. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. o contrato entre ambos foi escrito.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. não mais poderá ajuizá-la. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. porém. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. terá também este direito. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. . que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. no que se refere à proteção ao ponto. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. elencado entre os direitos fundamentais. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. Ou seja. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. 52 e 72 da lei n° 8. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. preenchendo desta forma todos os requisitos. prazo este decadencial. No caso acima. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. mas A passou a explorar a atividade de um bar. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. Ora. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário. se permanecer no mesmo ramo. a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. Por tratar-se de um direito de propriedade. Por esta regra. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem.

nos termos do art. da mesma lei. Importante estabelecer que neste caso.Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. 52 da Lei n. CABIMENTO. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. 44. facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato.º 8. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos. lhe dá destinação diversa. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. determinando a retomada do imóvel ao locador. É inviável a cumulação da indenização do § 3. AÇÃO INDENIZATÓRIA.º 8. sendo exigido que possuam a maioria do capital. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído. Como regra. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual. DA LEI N. Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. 52. Recurso especial desprovido. para o imóvel retomado para uso próprio. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. 1. INVIABILIDADE. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário. da Lei de Locações. mas todo o estabelecimento empresarial. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional.º do mencionado artigo. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional . 3.245/91. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel.º do art. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano. INDENIZAÇÃO DO ART. INCISO II. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário. 44. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar. Além das situações econômicas acima destacadas. devidamente comprovada. A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. Por fim.QUINTA TURMA. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial. de seu cônjuge. De outra forma. sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador. 52. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3.245/91 com a multa do art. caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. parágrafo único. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. quando o Locador. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. inciso II. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. Órgão Julgador: T5 . para alcançar um nível até mesmo social. Por fim. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. LOCAÇÃO COMERCIAL. em duas hipóteses distintas. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. salvo nos casos de contrato de Shopping Center." (STJ . Julgamento: 26/08/2010. 44. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. 44. Além destes casos estabelecido em lei. promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. 2. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores.

objetivando. para o proprietário. Contudo. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. jamais teriam aberto suas portas. a limitação linguística do termo comerciante. à lei da oferta e da procura.150 de 1934 [01]. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. pois a atual lei do inquilinato. Como dito. pelos motivos já destacados. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. Passou a assistir ao locatário. pagando um maior valor de locação. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. no que toca ao direito à estabilidade na locação. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. pouco se tem volvido ao tema. tão cedo quanto possível. legalmente constituída. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. atualmente existentes. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. 24. e inexistindo proteção. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. o direito à propositura de ação renovatória. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. no presente trabalho. conhecido como Lei de Luvas. com o passar do tempo. mas não capital suficiente para. contudo. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos. 24. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. De outro lado. extorsiva" [05]. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. Nesse sentido. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto. não só porque. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. restaurantes e etc. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores. Abstrai-se. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. A locação confere dinamicidade à economia. industriários e outros. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. . 1. a opção legislativa demonstra que. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04]. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". Como consequência do sucesso do negócio.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais. que muitas vezes possuem uma boa ideia. de acordo com texto legal. inviável seria o investimento do comerciante. art. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos.°) gerava. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante.150/34. às vezes. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária.° do seu art. o comerciante. assim o fazendo. Ao longo do tempo. 2. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. O que ora se pretende.1. grande parte das lojas. pois. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. ao mesmo tempo. que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. com a publicação do decreto no. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. Logo. o fundo de comércio. atraente seria. contudo. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. escritórios. quantia. corpóreos e incorpóreos.

normalmente. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. entendemos que no caso de soma de contratos. no presente caso. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8.245/91). e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. Logo. sem interrupção. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. em última instância. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades.riquezas [07] e. em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. ou seja. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. a acessio temporis era entendida como a consideração. O entendimento. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. ao serem colocados no mercado. repita-se. que é . Hoje. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. passa a ter direito à propositura da dita ação. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. se como dito. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. No direito da pós-modernidade. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. desenvolvimento humano. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. Inicialmente uma construção doutrinária. com o objetivo primordial de dele extrair lucro. a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. Nesse contexto. o interesse em jogo é. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. o reconhecimento do acessio temporis. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. contudo. exclusivamente econômico. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. principalmente. Desta forma. o locatário. Merece destaque. os imóveis comerciais. O comerciante. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. da soma de vários contratos escritos. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. como ressaltado. perfeitamente justificável que. uma vez preenchidos os requisitos legais. Sob o prisma ora realçado. 3. mais do que nunca. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. A lei. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. contudo. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. via de regra. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. a proteção do fundo do comércio se operacionaliza. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. até então não pacificado nos tribunais. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. não pode o imóvel submetido à locação. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. em torno da Ação Renovatória. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal. A solidariedade é valor fundamental. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. A locação comercial.

cinco anos. procede-se a exegese da lei do inquilinato. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato. Fosse esta realmente atendida. desta feita. por exemplo. renovando forçosamente o contrato. Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. que no seu artigo 51. no mínimo. até seis meses. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. havendo resistência por parte do locador. no citado caso. fundada em contrato único. quando naquele momento. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . em detrimento do desejo do proprietário. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. jamais seria necessária a intromissão judicial. Por exemplo. que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. que no caso era de dois anos. porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. dez anos? Na falta de melhor critério. A solução do problema. que. Atualmente sabe-se que. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. anualmente. e a efetivação da renovação contratual. e este último contrato seja de apenas um ano. percebe-se que o locatário obteve. observando o prazo previsto no artigo 51. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. "Com absoluta clareza dispõe-se. levando em consideração que a ação renovatória. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. em conformidade com o último contrato. Diante de tal consideração. o contrato encontrava-se sob discussão judicial. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. merecendo cada vez menos espaço. Outra questão que emerge é se. apenas para evitar o decaimento do seu direito. já haviam se passado mais de dois anos. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. Interessante notar. ou seja. ou seja. ajuizar nova demanda. que. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". O processo foi objeto de recurso por parte do locador. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. era. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses)." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. inciso II. Assim. logo no início da vigência do contrato renovado. uma vez contestada. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. propor uma nova ação renovatória. e no caso. ou em soma de prazos. Ocorre que quando da reforma. que reduziu o prazo da renovação. a renovação se dará por igual tempo. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. independentemente do desfecho da anterior. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. que reformou a decisão. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. ainda. e está longe de ser apenas hipotética [13]. provavelmente. como já ventilado. Admitindo-se. seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. Existem. através da soma de contratos escritos. o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. ainda que de forma retroativa. a renovação do contrato por cinco anos. estaria o comerciante compelido à. ainda que este seja inferior a cinco anos. Nesse contexto. seria possível a renovação por tempo igual. obrigando o autor a. diminuindo o prazo do contrato renovado. com prazos e condições determinadas. no máximo.

por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. inferior a cinco anos. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. Parece-nos que há largo espaço para evolução. É como se Kirchmann estivesse correto quando. seja por prazo determinado ou indeterminado. seja. Com a predominância desse entendimento. entendiam com acerto. ininterruptamente. Nas duas hipóteses. não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. 4. A renovação por prazo superior a cinco anos. a possibilidade soma dos contratos escritos. que não poderá ser inferior a cinco anos. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. em se tratando de soma de contratos escritos. A jurisprudência consolidou. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. haverá. devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. e que foi considerada antijurídica. da mesma forma. no passado. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16]. "três palavras de retificação do legislador. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. da razoabilidade. na modalidade de prazo indeterminado. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. mas não nos aquietamos com ela. Portanto. A perspectiva ora apresentada. Na verdade. é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. o prazo a renovar será sempre de cinco anos. entendemos que. continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". este último. desenvolvido o seu fundo de comércio. e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". Como já mencionado. Muito provavelmente. Mas o fundo de comércio existe. outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. após a entrada em vigor da lei do inquilinato. muitas vezes. que. seja por contrato escrito ou verbal. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão. contudo segue com sua atividade. por outros tantos anos. curiosamente. no caso de soma de contratos. asseverou que. Assim. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). um fundo de comércio a ser protegido. Resta demonstrada. em relação a uma interpretação . superior a cinco anos. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. por via de consequência. ou através de contratos somados. não é de nenhuma forma. vários juristas. anteriormente à vigente lei do inquilinato. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. portanto. a jurisprudência. através de um contrato de cinco anos. e dele se aproveita o locador. se recusa a renovar a locação por escrito. Assim. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. em um primeiro momento. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. confortavelmente. inédita. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). a qual não. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. consecutivos por cinco anos. porém. Ao nosso sentir.cinco anos". a discussão adormeceu. seja pela melhor interpretação da lei [15]. outrossim. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. a mantém por vários anos. através da prorrogação por prazo indeterminado.

devem ser limitados os direitos do proprietário. mas em consonância com o pensamento sistemático. aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. ainda que parcialmente. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio. como. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. argumente-se que. o direito francês. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . mas distinto na realidade. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. ou seja. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. De fato. de suas conclusões podemos divergir. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. válido [19]. Foi nesse sistema. 5. Aplica-se no caso. Além disso. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. Ocorre que. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. se sua pesquisa é irretocável. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. além da interpretação linguística. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. Como é cediço. No presente caso. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. dependendo do caso concreto. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. Admita-se. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. por causa da contradição de valores nelas incluída. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. em homenagem a uma igualdade de critérios. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. e que. por possibilitar a renovação compulsória. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade.sistemática. que é. bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. Quanto a isso. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. Efetivamente. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. e dele depende para que seja coerente e razoável. no direito francês. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. a comparação ora proposta. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. dependendo do caso concreto. no entanto. em alguns casos. textualmente. na prática. Pertinente. quando no direito francês. é importante é proceder à análise teleológica da lei. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. Contudo. por isso serem nulas" [20]. para que. mas conferir a possibilidade do magistrado de. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. logo. por exemplo. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. portanto. Contudo. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. Contudo. contudo. contudo. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. sempre existe a possibilidade de retomada. conferem maior coerência. Semelhante na aparência. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção.

Entretanto. Como exemplo. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. ou seja. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. contudo. será necessária. muito embora seja em vários aspectos. a interpretação contrária ao texto legal. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. em termos práticos. Existem ainda. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. buscar a superação daqueles princípios originais. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. É correto salientar que no direito francês. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. dependendo do caso. e mínima de seis meses. O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. este terá direito a uma indenização pelo despejo. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. Admite-se a lei como está. é capaz de gerar insegurança jurídica.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. essa condição torna-se ainda mais perceptível. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. inclusive. 53. a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. . aduzindo. completamente inadmissível após tal lapso temporal. Como se vê. curiosamente. há mais de 75 anos. Como visto. Visionário foi o legislador. criticável. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. No Código Comercial francês. a legislação francesa. no âmbito da proteção do fundo de comércio. Como visto. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. sem avanços significativos. e hoje. pelo entendimento dominante. contudo. anuindo ou não com a renovação. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. antes mesmo do fim do prazo contratual. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. hoje centenários. Contudo. em todos os casos de desfazimento da locação. apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas. que o exemplo é deveras relevante. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. é mais objetiva e coesa. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. criadas pelo próprio sistema. que também menciona o prazo de seis meses. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. sua justificativa. no caso de recusa. sendo. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. cabe-nos. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. 6. É curiosa a semelhança com a lei brasileira. Em verdade. especialmente nas questões procedimentais. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio. e por isso tem seus limites. subsiste mesmo após o término do prazo contratual.

Como já ressaltado. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. de forma fria e quase mecânica. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. torna-se litigiosa. em favor do locatário. e o locador. Além disso. ou melhor. o locatário deverá propor uma ação renovatória. A proposta ora rascunhada é certamente ousada. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. berço propício ao desenvolvimento do . é o locatário obrigado a. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. ou pelo menos. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. em sede de conclusão. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. induzissem as partes a contender em juízo. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. sempre. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. ou ainda.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. periodicamente. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. ao desenvolvimento de atividades produtivas. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. uso próprio. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. possibilitando a sua manutenção no imóvel. e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. mais útil seria a inversão dos papeis. não deveriam existir. Por outro lado. ou ainda. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. pois. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. como deve ser toda propriedade privada. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. demolição ou edificação e etc. atualmente. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. o liberalismo. atualmente. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. tornar o pedido de renovação extrajudicial. uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. Nesse caso. proposta de terceiro. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. retomar o imóvel para uso próprio. propor ação renovatória. ao final do prazo contratual. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável. Com eventual alteração. Com efeito. Ao invés de impor ao locatário. pela legislação vigente. contudo. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. é praticamente certo que. 7. muitas vezes. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. novamente remetendo-se ao exemplo francês. reforma do imóvel. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. Por isso não se aduz. pois como argumentado. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. justamente. implicando no descarte da própria ação renovatória. por natureza. De outro lado. CONCLUSÃO Não se pretendeu. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. como visto no exemplo do direito francês. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. no pretende trabalho. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. Nesse sentido. Assim. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. normas que. no ordenamento jurídico brasileiro. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. Antes. como afastadoras da obrigação de renovar. sendo.

industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Serve como exemplo a própria locação residencial. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. São Paulo. salvo situações excepcionais. TEPEDINO.fundo de comércio. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. SALLES. os muitos séculos de história do direito devem. 1982. a partir de tais conceitos. 1989. 2002. ed. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. Gustavo. ed. e ampl. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios. BUZAID. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada. 8. José Carlos de Moraes. posto que possuem função social acentuada. in Revista Trimestral de Direito Civil. não se confundem com os dogmas de fé e moral. rev. CANARIS. ação renovatória. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. 1999. São Pauto. 2. "Resta. de um lado. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. BOBBIO. de resto . e aum. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. rev. 1983. estabelecimento comercial. mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais. especialmente magistrados e legisladores. BUZAID. A função social da propriedade e o meio ambiente. PERLINGIERI. Roga-se que. se. O ideal.. 37. São Paulo. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas. cobre oferta de terceiros. 2011.jureka.150/34. Alfredo. e aum. LEÃO.. "as liberdades individuais devem ter por função. "Entre os dois. rev. Notas 1. (RIPERT. Rio de Janeiro. Auflage. Wilhelm. p.S .e nisto é preciso atenção -. Acesso em: 20 fev. 4. Amador Paes de. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . 145. REFERÊNCIAS ALMEIDA. rev. José Carlos de Moraes. 3. que têm outros fundamentos). ed. RIZZI. Saraiva. 10. 50. 2. Arriscamo-nos a dizer que. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. para finalizar. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. Sérgio. é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. Norberto. Alfredo. São Paulo. 30 do decreto 24. em qualquer modalidade. 2009. Renovar. Saraiva. Logo. Apud BUZAID. que não podem. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. 3. n. Locação e Despejo à luz da juriprudência. 1988. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. rev. Duncker Und Humblot. Tradução: Maria Cristina De Cicco. na verdade. ed. 2002. contudo. RAMA S. Pietro. 2008. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. ed. por outro lado. Padma. atual. Antonio Junqueira de. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. Gilberto. p. 2.) 3. Berlim. O direito civil na legalidade constitucional. 1988. o prevalecimento da denúncia vazia. 1988. A ação renovatória e a análise do art.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. SALLES. e atual. Publicado na RT 644. 2. atual. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. A História comprova a existência de mudanças e. Disponível em : <http://www. e após cinco anos. e ampl. São Pauto. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. Saraiva. jan/mar de 1992. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. Antonio Carlos Amaral.. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". que ora se apresenta. Editora Revista dos Tribunais. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. arbitrária e sem qualquer indenização. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. 2007. Publicado na RDC 33/123.] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. O reconhecimento da precariedade da razão. AZEVEDO.A. São Paulo.Société par Actions Simplifiées. Manole. CALDAS. Revista de Processo volume: 45. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. Após um primeiro susto. ed. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante.. os operadores do direito. Rio de Janeiro. Ação Renovatória da Locação.

30. e ampl. nos leva à conclusão de que. pelo art. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. sem medo.13. AÇÕES RENOVATÓRIAS. mas. sim. São Paulo. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir.150. O egrégio TJSP. pois. p. atual.. São Paulo. (SALLES. nos precisos termos do inc. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. Juiz Fed. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. Afinal. 24. Extraído do voto do Des. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual. "Evidentemente. ALMEIDA. Sérgio. jan/mar de 1992. CC 2007. estabelecimento comercial.224.02. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. in verbis: "Ora. Conv. não deve. uma vez que. (LEÃO. Gutemberg da Mota e Silva. Saraiva. Saraiva. atualmente. Norberto. pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social.150/34. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. no alto sentido da proteção ao trabalho.) 9."(BUZAID.01. rev.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. O Direito Pós-Moderno e a codificação. 6. 2. ed. é também intuir . Saudemos. (TRF 2ª R. RIZZI. inserta no caput do art. 3. 7. DJEMG 12/08/2010). Belo Horizonte. Rel. ed. não é apenas "entender intelectualmente".0024. p. 30. Julg. 1988. depois que esta tenha sido realizad. também esse aspecto do mundo pós-moderno. consta de voto do saudoso Min. 51.) 8. a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa. Amador Paes de. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). apenas em atenção a pessoas. Existindo duas ações renovatórias sucessivas. 1999. O jurista Alberto Buzaid. Grondin). Des. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. livre manifestação da vontade.891. 30 do decreto 24. e atual. 56. Alterando substancialmente a estrutura. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. "Todavia. expressão social do bem público em benefício da coletividade. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. Publicado na RDC 33/123) 5. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. Editora Revista dos Tribunais." (AZEVEDO. Verificada a fragilidade da razão. Publicado na RT 644. . 105 do CPC). que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos. quando o legislador.016409-3. ação renovatória. II da mencionada norma. proíbe que nos contratos de locação. estabelecimento comercial. p.especialmente no caso do direito. p. 09/04/2008. afastá-la. ed. Alfredo. José Carlos de Moraes. Amador Paes de. ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. 24.) 12. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade. ALMEIDA. a intuição do justo.8. 3. o Dec. colocar a seu lado. 2002. Essa expressão.irracionalismo. p. discordava veementemente de tal tese. o contrato foi feito com esse propósito. o jurista. "Notável passagem. Ação Renovatória da Locação. interpretar. pois. logo. 1999.2006. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada.. "(BOBBIO. A ação renovatória e a análise do art. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. Sétima Turma Especializada. APCV 276907013. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. 2. ação renovatória. DJU 24/04/2008. 13/07/2010. 54. Julg. substituiu o contrato. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho. rev. Pág. muitas vezes citado no presente trabalho. já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. rev.) 10. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. também. Antonio Junqueira de. 11. Manole. São Paulo. 1989. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. São Pauto. São Paulo. Cabral da Silva. 13. rev. Rel. 10. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". e atual. p. CONEXÃO. 1. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. Décima Câmara Cível. 2007. decidindo intervir no domínio econômico. modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. 10. 553) 14. Antonio Carlos Amaral. Revista de Processo volume: 45. Saraiva. ed. (TJMG. como um arrimo. 145. cuja decisão encontra-se na RT 299/154. e aum. 3. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio. p.

fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>. Renovar.jureka. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. 2. Publicado na RT 644. Berlim. rev.A. e atual. 2011. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris. Disponível em : <http://www. Acesso em: 20 fev." (LEÃO. O direito civil na legalidade constitucional. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51. "à défaut de congé donné. Auflage. http://www. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Ap. 1988. rev.A.S .) 28.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>. 2011. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce. com isso. soit à tout moment au cours de sa reconduction. no mais alto nível entre os meios de interpretação. opiniões em sentido contrário.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando. 1989. 24. Auflage.A. melhor.jureka. RENOVATÓRIA. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. CANARIS. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz. principalmente. p.Société par Actions Simplifiées. Amador Paes de. Disponível em : <http://www. 22. p. Disponível em : <http://www.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. ALMEIDA." (CANARIS. ed. Alfredo. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. 159.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>. 2011.S . FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. p. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. p.) . em certa medida.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou." (RAMA S.245/91.jureka. 17. INADMISSIBILIDADE. – Rel. 30 do decreto 24.Société par Actions Simplifiées. CANARIS. A ação renovatória e a análise do art." (RAMA S. Wilhelm.150/34. Auflage. Acesso em: 20 fev. 225. da Lei n." (RAMA S. Disponível em : <http://www. ed. 1914 . Wilhelm. 575. Acesso em: 20 fev. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. Berlim. Duncker Und Humblot. 2011. São Paulo." (2º TACivSP.) 16. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Duncker Und Humblot.224.S . o prolongamento da interpretação gramatical. 2011.Société par Actions Simplifiées. ed. Berlim. Rio de Janeiro.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação. 1999. Saraiva. p.Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid.108-00/2 – 1ª Câm. Duncker Und Humblot. Pietro. grifo nosso. 1983. 23. e aum.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. geralmente.1.) 24. 1983. Antonio Carlos Amaral.Société par Actions Simplifiées.jureka. ação renovatória. 2008. 10. na maioria das vezes. p. c/ Rev. 89. 2. INCISO N° II DA LEI N° 8. 606. PERLINGIERI.) 27. Tradução: Maria Cristina De Cicco.) 20. — São Pauto : Saraiva.jureka. EXEGESE DO ARTIGO 51.jureka.Société par Actions Simplifiées. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Acesso em: 20 fev. 57. PRAZO DO NOVO CONTRATO. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. ed. Nesse sentido. Alfredo Buzaid que. Pág.Société par Actions Simplifiées. a argumentação baseada no sistema interno.) 18. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié.A. 225. ed." (RAMA S. — 3.2001. par le locataire. estabelecimento comercial. Wilhelm. 8.S . um nítido e claro propósito de violar o Dec. 21." (RAMA S. 19. Disponível em : <http://www. 2. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d.) 25. Acesso em: 20 fev. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.A." (RAMA S. Disponível em : <http://www.jureka.S . à do eminente Prof. 1983. 2011.S .A.15. 30. dans les termes ci-dessus. Juiz Magno Araújo – J. Buzaid.

cláusula geral que limita. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica. fruir do bem. Gustavo.) 29. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares. 2011. verser une indemnité d'éviction à son locataire. assim como o Código de Defesa do Consumidor. deve-se ter consciência que.]" (CALDAS. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social. n. Apelação 22. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. a Lei do Inquilinato. nasceu a Lei do Inquilinato. os ditames da autonomia privada. neste campo específico. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. il se place juridiquement dans une situation où. en principe. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. Lei 8. quando omissa." (RAMA S. a quem tenha o domínio do imóvel. 5º. mesmo que de forma mais discreta. São Paulo. Pour autant. Nesse sentido.. ressalvadas as limitações legais. função social. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais.) 30. tão reiteradamente condenada.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. denominada de "nova codificação". circunscreve. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé". "Pour le bailleur. sobre ela pesa. Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. Ainsi. Dentre outros paradigmas. O Código Civil assim dispõe: . dispor. Disponível em : <http://www. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. atesta o direito de propriedade. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. 37. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. pour le récupérer. pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata". Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna. Gilberto. 2009. A função social da propriedade e o meio ambiente. que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos. a propriedade volta a ter.A. 1982.jureka. Pour le locataire. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. Em síntese. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. regulada. tal norma constitucional garante. Padma. em seu art.245/91. no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979. Concrètement. ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. in Revista Trimestral de Direito Civil. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. Nesse espírito."A Lei n. egoísmo ou ânsia de lucro do locador. gozar. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. entre estes a perfunctória função social do contrato. Em suma. página 31. pelo Código Civil e Código de Processo Civil. uma hipoteca social. 134. Em poucas palavras. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. Locação e Despejo à luz da juriprudência.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo. III. da forma que quiser. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. 6. devido a essa mudança. conforme artigo 170. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. 31. pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor.S Société par Actions Simplifiées. inciso XXII. o direito de usar. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos.. [. sur son bien . o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. p. extinguiu-se a denúncia vazia.187. da CF/88. TEPEDINO.propriété. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. Acesso em: 20 fev. ao interesse particular.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>. Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. Rio de Janeiro. ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior.

além de serem abusivas ou leoninas (JB. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. Neste rumo. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida. porém sem contornos absolutos. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). mediante contrato coligado àquele. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes. É comum. de modo geral e abstrato.. Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. É o leilão de agência bancária com locação garantida. como já afirmado. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. implicando os princípios definidos pelo art. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. 8245/91. norma de ordem pública. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. Sobre o assunto. Como se vê. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal. no caso concreto."Art. Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. 47. a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. Ora. Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. adentremos ao ponto principal deste escrito. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". de avença de locação de tal bem ora arrematado. 421 . tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos". seria válido. a Lei do inquilinato. Como é cediço. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. "Art." Não divergindo. tais cláusulas.. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. 424. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. Orlando Gomes [05]. de outra parte. analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. para sua utilização como uma de suas agências. 2. o contrato. posto que. da probidade e da boa-fé. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. Embasada nesta garantia constitucional. em confronto com a lei revogada. A . condicionando tal aquisição à lavratura. mas sopesados pela função social do contrato. em caráter absoluto.035. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão. porque não dizer constitucional. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. ao próprio banco. quanto à negociação de suas cláusulas. que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio. por prazo vintenário ou trintenário. qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não. ou que afastem o direito à renovação. definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. Nos contratos de adesão. divide-se em paritário e de adesão. na hipótese do art. competirá ao intérprete. 51. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. Traçado este panorama constitucional. não se quedou inerte sobre a matéria.A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". a liberdade de contratar não será mais mantida. o princípio da liberdade de contratar. vejamos: Art. No intuito de aclarar tal possibilidade.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. 70:247). pela outra parte. Não depende de condição. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. geram insegurança contratual. em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente. 45. que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão. em grande maioria pelo locador. salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. "em razão e nos limites" da função social do contrato. qual seja a autonomia privada. serão consideradas nulas. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. 422. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. Diga-se.

a fim de que este possa. CF/88). nos casos de venda. 377. 324. deve o locador notificar o locatário. 377.Novo Código Civil Comentado. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio. DINZ. PACHECO. da documentação pertinente. ed. querendo. THEODORO JÚNIOR. exercendo. da CF/88) e igualdade (art. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. 6. GOMES. p. São Paulo: RT. Todas as demais já são sobejamente conhecidas. PACHECO.Código Civil Anotado. 2003. Ditas cláusulas opressivas são presentes. contendo as condições do negócio. São Paulo: Revista dos Tribunais.Tratado das locações.. 2. O artigo 27 da Lei n° 8. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. 11. THEODORO JÚNIOR. 5º. de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema. Maria Helena . . preço. no prazo de trinta dias. sua preferência. 7. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior). Orlando. São Paulo: RT. 2. cit. Definitivamente. a comunicação da intenção de venda. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual.245/91). caput. TARTUCE. 379 4. p. Op. GOMES. ações de despejo e outras . complexo e de longa duração.Nova lei do inquilinato comentada. p. ALVES. 1972 6. p. Maria Helena . na hipótese de alienação do imóvel locado. São Paulo: Saraiva. mediante notificação judicial.. São Paulo: Saraiva. adquiri-lo. 2010. assim. coordenação de Ricardo Fiúza. inciso III. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato. Orlando.Nova lei do inquilinato comentada. 9a ed. constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. Jones Figueiredo . p. forma de pagamento. Rio de Janeiro: Forense. pelo locatário. Humberto. coordenação de Ricardo Fiúza. inciso I. 379 4. São Paulo: Revista dos Tribunais. solidariedade (art. São Paulo: Saraiva. 157) 5. ALVES.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. p. Notas 1. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. Humberto. 157) 5. promessa de venda.649/79 outorga a preferência ao locatário. pautados na dignidade da pessoa humana (art. 6. 2000.. Silvio de Salvo .ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente. 9a ed. para adquirir o imóvel..Novo Código Civil Comentado. 2002. São Paulo: Método. 3º. 2004. p. 3. 1972 6. 2000. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes. VENOSA. São Paulo: Método. vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. 324. O contrato e sua função social. ações de despejo e outras . Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. revista e ampl. notadamente. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior). 2003. Jones Figueiredo . DINZ. 11. sempre à luz dos princípios civis-constitucionais. CF/88). frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. Op. 2010. VENOSA. Deverá. bem como indicar local para exame." Ainda. 2004. ainda. em contratos de trato sucessivo. Flávio. mesmo porque. 2002. a ocorrência de existência de ônus reais. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações. 7. Rio de Janeiro: Forense. ed. São Paulo: Saraiva. revista e ampl. José da Silva . p.Código Civil Anotado. 1º. TARTUCE. O contrato e sua função social. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. José da Silva . cit.245/91. Flávio. p. que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6.Tratado das locações. 3. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Silvio de Salvo . O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações. sob pena de caducar o seu direito. p.

naquilo que a lei de locações for omissa. Por essa razão. imprimindo. por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica. de 3 de julho de 1961. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência. desde que o faça no prazo de seis meses. com grande riqueza de minúcias.245/91. conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. a critério do locatário. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25. gozará desse valor legal. parágrafo 1°. e bem assim. pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. a contar do registro do ato no álbum imobiliário. tal como secularmente aplicados à compra e venda. percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. a venda judicial (sub judice). quando preterido em seu direito de preferência. caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. inclusive lucros cessantes. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). 1 . a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. assim. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior).II TAC). A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem. .A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. capacidade econômica para aquisição do imóvel. de origem grega. Sua origem mais remota encontra-se na permuta. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha.080 do Código Civil . poderá este pleitear perdas e danos do alienante. quais sejam. já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato. a maioria tornou-se obsoleta. para quando o locador pretender alienar. e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem. no que couber.245/91. Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico. Ora. Estes são os pontos principais do direito de preferência. Assim.art. se tiver procedido de má-fé.912.768/00-9 . desde que demonstre. chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação. Era esta a única forma de movimentação dos bens. A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros.antigo. (art. observados.156). bastando que comprove sua condição de locatário. com respaldo no artigo 1. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel.1. c/ Revisão n° 433. dentre elas. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato. º 3. Responderá solidariamente o adquirente. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano. maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. ou Direito de Preferência. onde é peculiar. Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. com o tempo. na conformidade do disposto no artigo 34.O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor.518. Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. como já decidido em nossas Cortes. neste último caso. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa.

não opera a transposição do domínio. 620 do Código Civil. encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. por exemplo. como o "mercado de Pulgas" da Grécia. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição. Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título". parágrafo único. Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). e responde pelos seus encargos". vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. dos Estados e dos Municípios. Na mesma linha reza o art. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. que dispõe. esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. "enquanto se não transcrever o título de transmissão. Ou seja. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades. da qual derivou a palavra pecúnia). o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. por si só. de 22 de agosto de 1941. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio. como princípio geral transmissor da propriedade. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição". O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. de 1 de outubro de 1969. o pacto comissário e a reserva de domínio. o pacto de melhor comprador.545. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. 3. Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição. pelo seu art. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades. o dinheiro. o contrato de compra e venda. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. De modo que.º 911. até surgir a moeda. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. e o outro. os objetos tivessem igualdade de valores. Contudo. transfere-se o domínio com o próprio contrato. Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. Depois vieram as pedras e metais preciosos. Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. o alemão e o soviético.º 3. com grande riqueza de minúcias. que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. Confirmando o art. O Artigo 1. 4. medido e pesado antecipadamente. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. senão da data em que se transcreverem". 1º. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. 2. . um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. a venda a contento. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). sendo dotado de certo poder aquisitivo. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. transferuntur. independentemente da tradição da coisa vendida. Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. o legislador disciplinou a retrovenda. nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas. De modo idêntico o Decreto-lei n. exclusivamente. que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. no art.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico. 860. non nudis pactis. dentre vários fatores. aliás. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum. Portanto. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. Caso do Decreto-lei n. Vale destacar o referido no art. isto é.

de substituir-se ao terceiro adquirente. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa.direito real. Conceito Consoante a melhor doutrina. O seu objetivo. estabelecido de uma condição preferencial. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento. Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". para o comprador. O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. . preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro. 3. ou preferência . Mas não se deve confundir preempção com preferência. possa adquiri-la de volta. 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . Gerando para o seu titular o direito subjetivo. Discute-se. consoante. para um melhor entendimento. duas condições: a. enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. portanto. o qual pode gerar obrigações entre as partes. pois. possibilitar a venda em relação ao preferente. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01].513) a preempção. o fazer ao preferente. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. Entretanto. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender . pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. de realizar a afronta. Serpa Lopes. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. se afasta da promessa de compra e venda de imóveis. um "contrahere" futuro.que o comprador queira vender a coisa. a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. consiste. gerando. envolve uma maior amplitude de conceito. tanto por tanto. o exerça em relação a eventuais adquirentes. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. Trata-se de direito obrigacional. quando queria vendê-la. Não cabe. também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. também. Contudo. segundo ainda. Advém do direito romano. preço por preço. notificar ao vendedor o seu preço e condições. de origem convencional. quando. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. como veremos mais adiante. Há.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. 2. surge o direito. portanto. isto é. independentemente de qualquer declaração de vontade. tal como acontece nos contratos preliminares. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. efeitos diversos. enquanto na preferência somente "ius ad rem". mas a de se desejar vender. a quem foi reservado o direito de preferência. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. para que este. ou pessoal. pois pode ser definida em lei. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. ou seja. pois o pacto de preferência. se real. A preempção é espécie de preferência. quando a quiser vender ou dar em pagamento. em igualdade de condições. Há. quanto à natureza do direito de preferência. preferente e preferido. o titular do domínio do bem. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. que a trouxe do direito grego "protimesis". preferência. Não é possível. pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal. para que este. essencialmente. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . personalíssimo. b. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares. ainda.que o vendedor queira exercer o direito de preferência. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. em igualdade de condições. Segundo o art. 4. preenchidos seus pressupostos. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. Serpa Lopes. mister se faz diferenciá-las. sob a denominação de "pactum protimiseos". já a segunda. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares. indivisível e com prazo de caducidade.

A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que. no ordenamento brasileiro.1. embora naturalmente divisíveis. tanto a restrição do art. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível. Porém.322. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. quer a venda seja total. inicialmente. indenizando os outros. pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. do expropriado ou do condômino. como o do locatário residencial. Havendo mais de um condômino interessado. a do art. e. se outro condômino a quiser. releva acrescentar que o Código Civil argentino. 92. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai. 5. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. Releva notar.1. ao locatário comercial. ou vontade das partes. a lei determina outros. 5. "Quando a coisa for indivisível. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". 2. da venda da coisa comum na sua totalidade. Como apontado anteriormente. em condições iguais de oferta. que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. preferência legal é a que decorre da lei. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. ou compropriedade. no que tange ao direito pátrio.322. O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. na venda. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível". como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural. Na hipótese da preferência contratual. porém.322 do Código Civil. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. que. como verdadeiramente. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. ou seja. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino. em cada um dos casos em que institui o direito. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. preferindo-se. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. Assim. de não poder vender a sua quota a estranhos. refere-se o citado dispositivo à restrição de venda. 1. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência. portanto. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. do disposto no art.504/64). y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art.403 do Código Civil português. b) a dos que.677). § 3°. pode ser um interesse social. ocorre retrocessão.245/91). contempla a lei. 1. a relação é estabelecida pela vontade das parte. O direito de preferência do condômino. limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. Pode ser interesse econômico.322 do Código Civil. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. . aqui. ligando o preferente à coisa. como soe acontecer com a preferência convencional. 504 e 1. exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. ao acionista.1. juntamente com outra. enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa. no Título que aborda a matéria sobre condomínio. 87 e 88 do Código Civil. na legal. cumpre. Há. a terceiro. logicamente. não se realiza novo contrato de compra e venda. 1. o condômino ao estranho. resulta. a teor do arts. da oferta apresentada a terceiro. ao sócio quotista. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". Daí resulta. comuns a todas as espécies de preferência. pois. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. quer parcial. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei. não as havendo. E. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. ainda que de forma presumida.Além deste. ab initio." Trata-se. será vendida e repartido o apurado. a melhor conceituação é a que se contém no art. verbis: "Existe propriedade em comum. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior. 504 quanto a do art. o legislador impõe a existência de um interesse. 5. ex vi do art. que assim consigna: Art. o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. Conforme se pode do todo inferir. a do art. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. 1. 504. se consideram indivisíveis por lei. o de quinhão maior.

deve ser tido como carecedor de ação. a indivisibilidade legal ou jurídica.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. necessariamente. qualquer deles que. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. 1. Doutra parte. porque a herança. à guisa de exemplo. Desse modo. Seguindo nesta esteira. (grifamos)". Nada obsta. a indivisibilidade física. o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. 5. se estas não abrangerem a totalidade da área". se forem iguais os quinhões. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar. 504 do Código Civil. 92. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. não podendo. conquanto possa ser dividida. dar tratamento à matéria no art. art. dentro de 6 meses.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4. E. seja intimada aos co-herdeiros. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". contados do recebimento da notificação. A indivisibilidade convencional. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. interpretando o art. a indivisibilidade convencional.504/64). tanto por tanto". para usarem o direito de preferência concedido pelo art. depositar a quantia. enquanto que o art. ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. 46. por este motivo. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. o de quinhão maior. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado. na falta de benfeitorias. 1. Na primeira. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. sem embargo de eventuais opiniões em contrário. no art. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes.2. a hipótese prevista no art. se. que deve ter sido julgada válida. houve o legislador. depositando o preço (CC. ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito. 80). de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. se mais de um co-herdeiro o quiser. e. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada. encontra respaldo nos arts. Referido direito deve. Temos. no prazo de 30 dias. e. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem. é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. Dessa forma. Ante a indigitada dualidade. 504 do CC. a sua vez. 504 e parágrafo único). MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. de evidente repercussão prática. 46 do citado decreto. tanto por tanto". digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02]. conseqüentemente. cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. do Regulamento. De um lado.. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. enquanto não se procede à partilha. que assim preleciona: "Consideram alguns. preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. pois.320 do Código Civil. . por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha. O art. origina-se de acordo ou convenção. É tema grave.566/66). os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. na segunda. 1. de um lado. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. na hipótese de pretender alienar o imóvel.1. Com o fito de pôr fim à celeuma. O Estatuto da Terra. 93. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. haverá para si o quinhão hereditário cedido. e.794 do novo Código Civil. eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art. tanto por tanto. é coisa indivisível. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. uma casa ou um veículo automotor. se outro co-herdeiro a quiser. contida dentro de um todo maior. por bem. Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. parágrafo 3°. de outro. Questão até certo ponto controversa. o seu direito de preempção em relação a terceiros. enquadra-se a herança e. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros. art. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão". .

está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda. A finalidade é evitar o minifúndio. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). mesmo ocupando apenas parte dele. com o Emparcelamento. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. o parágrafo único do art. com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. Nesse caso. a preferência seria. Inteligência dos arts.O termo "terrenos" aqui usado.º 384/88.º 44 647. adotando-se.º 5 705. recorrendo-se assim. de 14 de Agosto de 1962. 65.º da Lei n.º 2 116. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n.Ora. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. Visa-se assim. caput. 504 do Código Civil. regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 36. Posteriormente. que. entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. e para tal. e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. de 10 de Maio de1919. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. n. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento. No entanto. do Código Civil. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. neste caso. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. de 26 de Outubro. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel. que nunca foi levada a efeito. é a própria área arrendada. por fim. Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. por analogia. da Lei n° 4. veio inovar nesta matéria. o artigo 1380. ficando assim excluídos os logradouros. ou seja.º 2 116 de 14 Agosto de 1962. tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art. Assim. 5.504/64. o "imóvel arrendado".º 1. Segundo o artigo 1380. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. Só passado quase meio século. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento.3. que estabelece no seu n.º 103/90. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. ao redimensionamento dos prédios rústicos.º 79/88. e 92. prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". .º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa. para esse fim.1. de 01 de Outubro. como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais. parece ser. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. Acrescente-se. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel. Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura. de 25 de Outubro.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. que expressamente os revogou. é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n. tem como causa última o Emparcelamento. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido.º 86/95. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. A Lei n. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade.º. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região. ou seja. de 22 de Março. de 07 de Julho. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. parágrafo terceiro e quarto. aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos.

assim. Neste caso. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura.º do código civil. que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. na alienação de terrenos de área superior.º do Decreto Lei n.Que o prédio se destine à cultura agrícola. sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. HIPÓTESE D . HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura. 2ºConcretamente. os proprietários dos terrenos confinantes.º também o é. este direito não existe quando. . prevendo no seu artigo 18º n. ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura. o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. não existido. assim. Existe.º 1. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura. desde logo. exerçam o seu direito de preferência legal. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área). podem preferir. tem iguais conseqüências de fato.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380. 13-10-1993). No entanto. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei. todavia. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura. Ou seja. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. Destarte. permitindolhes. para que estes. O artigo 18. 3.). o exercício do direito de preferência que lhes assiste. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona.Que estejamos perante um prédio rústico.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. não ultrapassem esta unidade mínima de cultura. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda. ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura".Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido. quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. etc. . Na verdade.º do Código exige. de 25 de Outubro. desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. . existe. o direito legal de preferência do artigo 1380.ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal. Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura. querendo.º 384/88.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes. HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. porventura. Neste caso. o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura. . que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380. direito de preferência legal. Assim. o direito de preferência legal não se verifica. pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. . ou vice-versa. o direito conferido por este artigo 18.O Decreto Lei n. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios.

Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. todavia. ainda.4. 513 do Código Civil. 5. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. para os imóveis. Cabe. permuta.4. todos devem ser avisados. a este. o art.245/91. a existência de ônus reais. que rompe na maioria das vezes a locação. possível conflito de preferência decorrente do fato de. e de trinta dias. Assim sendo. em razão de absoluta falta de previsão legal. esta inovação visa. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. assim como. sua moradia ou seu comércio. inclusive lucros cessantes" [05]. não permite suspensão ou interrupção. sendo de caducidade. que assim prescreve: Art. há que considerar-se. Alerta-se. de forma elucidativa. doação. Se forem vários os locatários. fusão e incorporação" [04]. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. o direito de preferência legal não se verifica e. ex vi do art. "Ocorrendo aceitação da proposta. conseqüentemente. promessa de venda. à semelhança do que ocorre com o arrendatário. "Com a preferência do inquilino. depois de aceita a proposta pelo locatário. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência.153 do Código Civil). Desistência do negócio pelo locador Art. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. quando o imóvel trata-se de um condomínio. em igualdade de condições com terceiros. a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. 5. 27 não admite interpretação extensiva. ocorrerá a caducidade (art. 29. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado.. ainda que permitidos pela lei. 516). não são vistos com bons olhos. mas tais prazos. Tem como características fundamentais ser intransmissível. 27 da Lei n° 8. Caducidade Art. em nosso sentir. 28). ." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. no art. 5. Neste caso. para aquisição do imóvel locado. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e.1. indivisível e com prazo de caducidade. sua aceitação integral à proposta. Nesta situação o prédio. 28. verbi gratia. 1. de maneira inequívoca. de forma inequívoca. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. no prazo de trinta dias (art. a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. advertir que. ou seja. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. 27.1. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador.2.O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis. Nada obstante. inclusive lucros cessantes. É o que se pode inferir da leitura do art.4. 32 da mesma lei que. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. É o que se verifica. ou seja. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. é considerado como prédio urbano. em relação ao mesmo imóvel. "No caso de venda. para as coisas móveis. Impende todavia acrescentar que. cisão. no entanto. não é lícito ao locador desistir do negócio. no art. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. sua aceitação integral à proposta. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. 34. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário. Ressalte-se que. independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial.1.1. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". as condições de pagamento. Era de três dias. integralização de capital. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados. no prazo de trinta dias. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. pelo locatário. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art.. 29 da Lei inquilinária. a partir da afronta. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência.

deverá comprovar prejuízos. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. onde diz "em sua totalidade". trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade.4. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. ao mais idoso" [07]. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido. para caso de empate.1." 5. com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. "Já a doação. ou seja. desde que preencha. 30. cisão." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. Art. caberá a preferência ao locatário mais antigo. o inquilino de parte do conjunto imobiliário. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial.4. como negócio gratuito.6. O contrato de locação. e. se da mesma data. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários.1. fusão e incorporação". tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário. porque o sublocatário clandestino não terá o direito. ou o mais idoso. se da mesma data. em tese. O locador." [09] 5.3.1. bem entendido. 5. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. Ademais. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação.5. o despejo. integralização de capital. Se houver preterição do direito. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. ao mais idoso. deve ser preservado esse direito do inquilino. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). sejam eles locatários ou sublocatários. sem os quais não haverá suporte para a ação. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. 5. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda.1. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência.7. Direito real ou obrigacional Art.4.1. caberá a preferência ao sublocatário e. se o requerer no prazo de seis meses. na ação indenizatória. Imóveis Indivisíveis Art. ao locatário. haver para si o imóvel locado. Se for comprovada simulação nesses negócios. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual. engendra ele uma proposta de venda. se um só for o interessado. fusão e incorporação. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5. 5. ou a qualquer deles. permuta e doação. 32. na troca ou no ato de liberalidade.4. cisão.5. continuando então preferente o locatário. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação". "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. se o imóvel estiver sublocado por inteiro. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel. pretendendo o titular alienar todo do bem. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino. como é crucial." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio. dando garantias de preferência ao sublocatário. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local. "Trata-se de sublocatário consentido. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. e. Na Sublocação Art. . "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. Venda Judicial. 31. 33. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia. Se forem vários os sublocatários. Há que se observar o inicio do caput. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio". caberá a preferência ao locatário mais antigo. isto é. a preferência caberá a todos. que tenha sido alienado em sua totalidade. doação. sem a real intenção de alienação. o que facilitaria. Parágrafo único. desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. em seguida.4. Integralização do capital. e o mesmo se aplica aos sublocatários. permuta.1.4. Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes. em comum. Pemuta e Doação. Havendo pluralidade de pretendentes. Na sociedade comercial.

em suas diversas modalidades. preferência do condômino. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. caso não tenha o destino. com exclusão dos demais. Face à falta de limite legal de tempo. quando se refere somente a determinados bens. 1. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. portanto. em caso de silêncio. particularmente. pela sentença que ordenar a retrocessão.557.556.150 do Código Civil que a União. pelo preço por que o foi. a título de exemplos. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. Ë de observar-se. No Tombamento . no mínimo justo. especial. de preferência. como a regra impõe obrigações ao Poder Público.7. que o credor desfruta sobre os outros. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. por analogia. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. o direito de preferência no Estatuto da Terra. pelo prazo de cinco anos. todavia. é de notar-se que o Código de Processo Civil. o direito exercita-se. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais. sobre a classificação dos créditos no concurso. sem ter a opção da preferência. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. 5. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum". quando se refere a todos os bens do devedor. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. ao tratar do processo de insolvência e. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". Dispõe o art. incluindo-se ainda. 1. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. Com efeito. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. que se organizará o quadro geral dos credores. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. 5. não só para haver a coisa. Curiosa. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. não o podendo por convenção. não seria. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. esse quadro será organizado por ordem alfabética. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos. mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação.Art." Não havendo. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque. têm prioridade os títulos legais de preferência. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. a caução. Ora. Privilégio é um direito pessoal. de ser pago. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação. tais como o penhor. Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável.1.1. dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema. pelo fato do art. para que se desapropriou. por força da qualidade do crédito. e não pelo contador. que são os privilégios e os direitos reais. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei. O direito de preferência. Na disputa travada entre os credores. observando. o expropriado. o contador organizará o quadro. preferência na desapropriação. Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art. preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. O privilégio diz-se geral. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. Art. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. o Estado. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. 1. ou o Município. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. porque serão iguais os direitos de todos os credores. o escrivão remeterá os autos ao contador. quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência. preferência decorrente de compromisso de compra e venda. e. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. 1150 não foi revogado pela mencionada lei.6. pela natureza de seu crédito. Nesse sentido. a anticrese e a hipoteca. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. atualmente. Aliás. relacionando-os em ordem alfabética. citando-se. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. não se justificando a venda forçada.

para fins de intercâmbio cultural. que serão por ela solidariamente responsáveis. FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. não podendo os editais de praça ser expedidos. Na Compra e Venda Art. previamente. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. 17). sem prévia autorização do IPHAN. Além do tombamento provisório. anticrese ou hipoteca. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. sob pena de nulidade. a preempção decorre da vontade das partes. em especial. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. 27.00 (cento e vinte e cinco mil reais). o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente. também não pode em se tratando de bens móveis.8. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação.000. A nulidade será pronunciada.000. 5. se dela não lançarem mão. § 1º Tal alienação não será permitida. tiverem a faculdade de remir. Estados e Municípios (art. 19). retirá-los do país. na forma da lei. os Estados e os municípios terão.00 (oito mil reais). cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.00(oitenta mil reais) à vista. Notifico V. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. que é aquele decretado no início do processo. Parágrafo único. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão. § 6º O direito de remissão por parte da União. 22). a forma de pagamento. 350.000. em caso de alienação onerosa do bem. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. comunicar a sua necessidade ao órgão competente. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. dentro de trinta dias. será inalienável. o preço. as pessoas que. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial. 22. onde reside sob contrato de locação. "Em face da alienação onerosa de bens tombados. 5 parcelas mensais de R$ 8. Se o bem tombado for público. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. Negativas: o proprietário não pode destruir. na forma da lei. ap. . ressalvada a possibilidade de transferência entre União. o direito de preferência. com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125. poderá ser exercido. nessa ordem. a União. à União. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. deverá assegurar o direito de preferência da União. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem. nesta ordem. sob pena de nulidade do ato. tentada sua exportação. de penhor. bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. Sª. sem que previamente sejam os bens oferecidos. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. pelo mesmo preço. ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. pintá-las ou restaurá-las. § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. 3. 2. 14).1. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. Na compra e venda. 15). [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente. pelo juiz que conceder o seqüestro. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. antes de feita a notificação. sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. senão por curto prazo. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem. não se podendo extrair a carta. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade. enquanto não se esgotar êste prazo. se não tiver meios. a existência de ônus reais. repará-las. promessa de venda. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e.Art. sob pena de perdê-lo. Estados e Municípios. já tendo recebido propostas e acertado forma e valor. Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. em igualdade de condições com terceiros. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. 11). "No caso de venda.

em seu silêncio. tal como ocorre com a retrovenda. promessa de cessão de direito. já que há menção expressa.2. sem nenhum limite de tempo. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. desde logo. Assim. 5. conforme já mencionado anteriormente. não se confunde com o instituto da RETROVENDA. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. Não se pode esquecer. Aguardo sua manifestação de interesse. Importa. 14 de junho de 2005. ou matrícula do imóvel). Jundiaí. Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida. Em consideração ao objeto clausulado.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco.140) o negócio original se resolve. por essa razão. será o preço da venda. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis. findo o qual. em determinadas horas do dia. é necessário que. tratando-se de bem móvel. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. que passa a ser definitivo. na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. assinalar. na Rua Senador Fonseca. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". não podendo haver dúvida sobre o recebimento. para recuperá-la. segundo estatui o art. darei continuidade a tentativas com outros interessados. da necessidade desta complementação. o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. isto é. em certo prazo. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. ou dar em pagamento. 7. restituindo o preço. na hipótese de bem imóvel. que não ultrapassam a pessoa do titular. enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. tanto por tanto (art. dação em pagamento. ao primitivo comprador. para obter sua restituição. de onde geram direitos transmissíveis. Ademais. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. Porém. a preempção deriva direitos pessoais. 6. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. diferentemente da retrovenda. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. Frise-se. sob vários aspectos. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. o prazo se estende a sessenta dias. estará em determinado local. Fica. é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. CC). ao passo que. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso. Para ter valor a notificação acima. mais despesas feitas pelo comprador – art. 516 do Código Civil. porque distinguem-se. a preferência convencional é direito pessoal e. que terá prioridade sobre terceiros. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. em horário comercial. 520). . Na realidade. na lei. aparentemente similar. nesta cidade. Preferência convencional Preferência convencional. o imóvel que vendeu. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. nesta comunicação. não havendo este detalhe. mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. 513. b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. 114. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. por último que. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo. Distinção de outras espécies. na retrovenda. feita de que forma for. durante o período de resposta do locatário. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. acrescido de correção e despesas. só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. Joaquim Severino. 1. b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis. para que este use o seu direito de prelação na compra. a retrovenda tem por objeto bens imóveis.

poderá exigir perdas e danos do comprador (art. 9. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. nesta espécie. 7. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa.4. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros. 7. 7. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. b)o preferente adquire o bem.1. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino. na sua essência. de terceiros. forte no art. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação. CREDOR. DEVEDOR. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda. Configura-se. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. tanto por tanto. 518). no entanto. Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como. sem comunicar ao vendedor. propriamente dita. conforme seja o caso. 8. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. se imóvel. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. a frau legis. poderá também ser chamado de PREFERENTE. tão-logo venha a conhecer o fato. pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei. .2. 514.c) Forma Livre: não exige forma expressa.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência. ou exigida pelo vendedor. a terceiro. porque o que se pretende com a ação.3.410. Já o comprador. foi alienada a estranho. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. No que se refere precipuamente à preferência convencional. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda. PROMISSÁRIO. pelo locador ou pelo comprador. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. 1. ou seja. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e. poderá este. no caso o locador . quando legitimamente afrontado. o vendedor. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. Como referido acima. No entretanto. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes. o arrendatário e o locador. em face de lei ou de convenção. ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. Logo. por exemplo. 7. Por outro lado. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino.

504 (CC). isto é.245/91). entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. Já mais explícito foi o art. Frise-se. portanto. para propor a ação. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. . o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. na sua parte inicial. porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. Entretanto. corrigido monetariamente. ex vi do art. se entender mais conveniente a seus interesses. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura. Quando procedente a ação. Demais disso. O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. À toda evidência. à míngua de disposição expressa. 92. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. para esse efeito. Em nosso sentir. em relação ao direito do locatário. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. desconsiderando-se. § 4°. ao vendedor. conforme preceituam. aguardar o decurso de seu prazo. concedendo-lhe ajuizar. 33 (Lei 8. poderá. Em decorrência. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. insta observar que se faz indispensável promover-se. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. a preferência convencional. mandando expedir a respectiva carta. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". portanto. que o negócio oferecido por um valor. haver para si o imóvel locado. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. depois de. nessa hipótese. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. já que tem que promover a notificação. é causa nula do processo.No pertinente à legitimidade passiva. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei. É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. pois. que. o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente. a parte final do art. seja adquirido por outro. respectivamente. referida no Decreto. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento. a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. além do alienante. Considera-se. 47. no máximo. não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis. como parece deixar ver o final do art.245/91). do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente. do Estatuto da Terra. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. o dispositivo mostra-se contraditório. os arts. o valor constante da escritura de compra e venda. obriga-o a uma dependência com o locatário. Controverte-se a respeito do cabimento. 33. por último. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. A contrário sensu. de modo idêntico ao art. É comum. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência. É condição "sine qua non". ser uma opção em favor do arrendatário.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. 10. também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. A ele. descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. do Regulamento. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. pelo menos 30 dias antes da alienação (art.245/91) e 92. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. § 4° (Estatuto da Terra). a data da venda perpetrada. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários. 518 do Código Civil. isto é. 47 do Decreto n° 59. determinará o cancelamento do registro anterior. A falta de citação do alienante. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. Lei 8.

reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap. mesmo no caso de perdas e danos. RT 106/282. atualmente. 422.j. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147. maiores dificuldades de interpretação. Juiz ALVES BEVILACQUA . não oferecendo. Rel.3.95. pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento. com regozijo. para o exercício do direito de preferência. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA . Esperamos. impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes. contudo. c/ Rev. quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento.As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis.RT 123/286. Podemos concluir nosso trabalho. Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas.013 . para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos. se dirimiram ao longo do tempo. é quem impera. .Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos.5ª Câm. 129/257). quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel. vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. colimando adquirir o imóvel in casu . 7. JTA 138/418).

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