Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

Ao entrar em vigor. a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. via advogado. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese. deve mandar expedir o mandado de desocupação. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. fixados em dez por cento sobre o montante devido. Expedição de mandado de despejo na sentença. nos respectivos vencimentos. caso ambos tenham sido acolhidos.o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando. se o locador alegar que a oferta não é integral. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça. ainda que inseridas em uma lei especial. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. CPC . IV .havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis.de cobrança aos fiadores. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. 6. É oportuno lembrar que as alterações processuais. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. e imprimir a celeridade ao processo.não sendo integralmente complementado o depósito. II . consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. contado da intimação. de aluguel provisório. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. V . no prazo de 15 (quinze) dias. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. por carta ou publicação no órgão oficial. a requerimento do locador. de diferenças de aluguéis. Parágrafo único. quando exigíveis. 1. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. podendo o locador levantar a quantia depositada. . independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais. com a inicial.art. podendo o locador levantá-los desde que incontroversos. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. nesta hipótese. o pagamento do débito atualizado. b) as multas ou penalidades contratuais. ao julgar procedente uma ação de despejo. III . que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8. contado da citação. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. observar-se-á o seguinte: I .211. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. e se livrar do despejo. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.efetuada a purga da mora.245/91. suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.245/91. se do contrato não constar disposição diversa. VI . cálculo discriminado do valor do débito.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. d) as custas e os honorários do advogado do locador. 62. c) os juros de mora. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. devendo ser apresentado. justificando a diferença. (Lei 8. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro.art.

não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. pelas suas características e limitações legais. em ação própria. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 63. Ou seja. a diferença pelo que a exceder. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução. . concedida ou negada. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. como indenização mínima das perdas e danos. pretendendo a reforma do julgado. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância.Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. contudo. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. Cada qual tem a sua função e efeito. O valor da caução na norma alterada era. espécie e oportunidade. (Lei 8. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. 7. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. bem como por entidades religiosas devidamente registradas. repartições públicas. 46. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. a título de indenização mínima por perdas e danos. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. 53. Neste artigo e parágrafos. respectivamente. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. podendo este reclamar. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. o prazo será de um ano. A ordem liminar. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. 9º.art. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. portanto. correspondente a doze. um não interfere no outro. unidades sanitárias oficiais. atualizado até a data da prestação da caução. Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. hipótese em que o prazo será de seis meses. asilos. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. no mínimo. Julgada procedente a ação de despejo. § 1º. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. Execução provisória do despejo. 9º ou no parágrafo 2º do art. 9º ou no inciso II do art. são distintos na forma. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Art. o valor da caução reverterá em favor do réu. apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. 64. § 3º Tratando-se de hospitais. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia.245/91.

além dos requisitos exigidos pelos arts.. e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório. (Lei 8. Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário. fornecendo os elementos para tanto. fixará aluguel provisório.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. parágrafo 2° e 57). As demais disposições do texto original foram mantidas. III . 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis.arts. II e III do art.245/91.prova do exato cumprimento do contrato em curso.245/91. Lei 8. § 2° No curso da ação de revisão. Na ação revisional de aluguel. postular sua complementação em ação própria. Art. 71. aqueles que decorrem da dor. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais.ao designar a audiência de conciliação. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I . que terá o rito sumário. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais. No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”. o juiz tentará a conciliação e. nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. 51. Alterações nos requisitos da ação renovatória. audiência de instrução e julgamento.art. Como nos demais artigos. O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. determinará a realização de perícia. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. Isso.na audiência de conciliação. 68. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida. da mesma forma que a maior parte da nova norma.245/91.245/91. se necessária. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. . frustração ou do abalo da reputação do locatário. II . o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. para trinta dias. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. II . etc. desde logo. designando. ou nos que indicar. Ação revisional de aluguéis. 46.art. V . b) em ação proposta pelo locatário. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.O locatário pode ainda. 282 do Código de Processo Civil. e que não podem ser mensurados objetivamente. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 9. que era de seis meses. apresentada a contestação. 8. que será devido desde a citação. como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”. ou ainda os danos materiais. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial.sem prejuízo da contestação e até a audiência. Além dos demais requisitos exigidos no art. IV . observar-se-á o seguinte: I . o juiz. 276 e 282 do Código de Processo Civil. a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias. não sendo esta possível. (Lei 8. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação.prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. Já no artigo 74 da lei 8.

de ser cessionário ou sucessor. a nacionalidade. na primeira hipótese. da Lei 8245/91. as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. teve singela alteração nas suas disposições que. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. tratando-se de pessoa natural. quando não for o mesmo. de 18 de outubro de 1991. quando for o caso. nos termos da lei vigente.indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. 10. serão definidas pela jurisprudência. salvo se. Assim. a imprensa. introduzindo alterações na Lei 8. procedente a ação.prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata. Parágrafo único. em virtude de título oponível ao proprietário. VII . assim. em razão de veto do poder executivo.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. 2.art. o que gerou dúvidas e. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. em virtude de locação originária ou renovada. equívocos. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova. pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Ressalte-se.657/42 . então. Eis. 1o Salvo disposição contrária. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. muitas vezes. entretanto.prova. Não sendo renovada a locação.112. o estado civil.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. na omissão da norma. contudo. Lei 4. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. 74. comprovando. Porém. a profissão e o número da carteira de identidade. de 09 de dezembro de 2009. Data início da vigência da nova lei.III . salvo honrosas exceções. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. e as novas locações. . endereço e. IV . se casado for. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. V . o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. como litisconsortes. se houver pedido na contestação. não observou o rigor técnico ao comentar a lei. as alterações. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. O prazo. Em tempo. mesmo que não haja alteração do fiador. autorizado por seu cônjuge. a atual idoneidade financeira. Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. desde logo. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições. serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. ou seja. Art. Portanto. com indicação do nome ou denominação completa. serão citados o sublocador e o locador. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. Porém.245. a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação.. VI .

3. imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador. pagará. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. . ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação. a nova redação do art. 4. quando muito. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade. 39. inclusive. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. falência ou insolvência do fiador. ou. do Código Civil. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. por força desta lei. vê-se que se trata de cláusula dispositiva. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. Essa multa é evidente cláusula penal. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. Por ele. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser. 40. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança." Assim.245/91." (art. pior: um único mês. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. ação de despejo por um rito mais célere. numa interpretação lógica. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. do Código Civil. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. Uma vez notificado o fiador. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Deste modo. por qualquer motivo. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. parágrafo único. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. está a mercê do artigo 412. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel. há de se atentar ao inciso X.. Se não o fizer. a situação permite. do Superior Tribunal de Justiça. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. interdição. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. sob pena de desfazimento da locação. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal". E. se o casamento ou a união estável. Entretanto. com sua nova disposição. Como se verá abaixo. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. recuperação judicial. da Lei 8. Porém. nova redação)." Portanto. Porém. declaradas judicialmente . o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. inclusive. o contrato de locação será resolvido. uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. E são: Art.Nestes casos. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário. 40. como tal." Deste modo. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. Assim. extinguindo-se. Mas. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias. seria. no silêncio. Caso isso aconteça. Assim. . se esta for a garantia locatícia prevista. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.. Todavia. II – ausência. pela parte inicial do artigo.. 39. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração.. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. findarem-se. Além disso. A Lei de Locação.

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. Nesta hipótese. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. quando exigíveis. parágrafo único).. afora as hipóteses que se mantiveram. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis.. quais sejam: Art. b) as multas ou penalidades contratuais. sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. Em todas essas hipóteses. sobretudo. devendo ser apresentado. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. VI – o dispositivo do inciso IV do art. sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. a ação terá rito ordinário. . é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. 40. 6. Ação de despejo. mediante caução. o contrato se extingue (art. Por exemplo. cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars. estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. as despontadas novas situações. de diferenças de aluguéis. Nas locações não residenciais (empresariais. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. 40. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. I. 37. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. com a inicial. se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos. pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais. sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e. ou. ele se recuse a consenti-las. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. comerciais. de aluguel provisório. ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo.término do prazo de locação na residencial. VIII . Por outro lado. determinadas pelo poder público. O art. podendo. e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação. independentemente de motivo. Com efeito.5. c) os juros de mora. Assim. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. Outrossim. seja qual for o motivo. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. 59. podendo. industriais). havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. e se não houver constituição de novas garantias. no caso do fiador. ele se recuse a consenti-las). desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. pagamento e despejo. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. 62. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. §1º. Ação de despejo. da Lei 8245/91. nesta hipótese. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. Nessa situação. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. 9º. no caso o locatário). §1º. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. 59.. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança.. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. cálculo discriminado do valor do débito. d) . repise-se.. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou.

Neste passo. Assim. atualizado até a data da prestação da caução. Proferida a sentença de procedência do pedido. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário.as custas e os honorários do advogado do locador. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. Porém. de modo geral. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. b)em ação proposta pelo locatário. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. Antes. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. Além disso. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. falta de pagamento de aluguéis e acessórios. se houver pedido na contestação". fixados em dez por cento sobre o montante devido. foi alterado para adaptar regra prática. 74. mantendo-se na íntegra as demais regras. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. ágeis e efetivas. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. o juiz. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. IV). 71. Fazenda e Planejamento. 7. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. IV). Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. Por conseguinte. Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. 8. infração legal ou contratual. Nesta hipótese. para mais ou para menos. ao receber a inicial de revisão de aluguel. contudo. se do contrato não constar disposição diversa. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. Não sendo integralmente complementado o depósito. auspício constitucional previsto no art. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. V. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. III e 191. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. todos do Código de Processo Civil. Deste modo. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. o locador poderá discordar do quantum apurado. o famoso CPF. que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. fornecendo os elementos para tanto. 5º. não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. Isso. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. quando houver vários réus (fiador e locatário).. significativa foi a alteração do art. Para tanto. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação. se assim entender pertinente (art. Uma sem maiores repercussões: o art. sem prejuízo da contestação e até a audiência. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. 68. . o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. para recorrer e. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. LXXVIII. nessa última hipótese. 9. Contudo. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. E se os réus possuírem diferentes procuradores. 62.

mesmo tratando-se de dois institutos diversos. inicie a negociação para a renovação. referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. e não ao proprietário do imóvel. para tocar a empresa. motivo pelo qual em caso de sublocação. antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. que ao menos atenue tais riscos. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. para a realização dos mais diversos interesses. Os riscos de perder todo o investimento. da Constituição Federal e que. mesmo contra o proprietário do imóvel. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. É a chamada Ação Renovatória. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. que ao menos atenue tais riscos. pois. o segundo é mais amplo. dispensando comentários sobre. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. um direito fundamental previsto no art. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. é possível que o empresário. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. sendo que ambos consideram-se diversos. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial. . devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial. ou seja. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. um elemento de muita importância para o empresário. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. antes do término do contrato. refletem a dignidade da pessoa humana. quem terá o direito à renovação será o sublocatário. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. 6º. sendo desta forma propriedade do locador. Neste caso. O direito proporcionou tal proteção. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto.. que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. ou seja. tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. uma consequência do trabalho desenvolvido. Os riscos de perder todo o investimento. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos.Outros. O Ponto Empresarial não existe por si só. A princípio. Apesar disto. um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. que é quem possui efetivamente o ponto. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo.

uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro. mas apenas o último. suponhamos que A seja uma pessoa natural. substituindo o anterior. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. A subloca o imóvel para X LTDA. Em verdade. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. A locação deverá ser considerada como empresarial. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. tomando por base a situação anterior. que será renovado. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. de um ou dois meses. pois estará atendido o objetivo do legislador. A distribuidora de petróleo. Neste caso. por outro lado. ou seja. Desta forma. Passados três anos. não assiste o direito à Ação Renovatória. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA. Desta forma. Não estando presentes tais requisitos. e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes.245/91. Apesar disto. tendo. Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos. Agravo Regimental desprovido. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. creio que um curto lapso temporal. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. não poderá ser a locação reputada como empresarial. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé. Neste caso. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. . sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. que explora atividade no ponto sublocado. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos. portanto. LEI 8. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal." (STJ . conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. 3.245/91 possui caráter eminentemente processual. Ainda exemplificando. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. O art. Seguido a este. Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. Precedentes. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. onde este autoriza a sublocação. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. desta vez com prazo determinado. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA. Ao sublocador. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. Julgamento: 05/10/2010. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto. aplicação imediata.245/91.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. APLICAÇÃO IMEDIATA. é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita. sendo sócio da sociedade AB LTDA. 51 da lei n° 8. A Lei 8. e o prazo estipulado seja determinado. na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado.

Por tais motivos é que os Arts. ou seja. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória. Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. No caso acima. em um novo documento escrito. que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. o contrato entre ambos foi escrito. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. Por esta regra. poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. quando do término do segundo contrato. elencado entre os direitos fundamentais. devendo desta forma ser observado. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. . afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. prazo este decadencial. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. se o contrato for firmado de forma verbal. a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. preenchendo desta forma todos os requisitos. sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário. se permanecer no mesmo ramo. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. Por tratar-se de um direito de propriedade. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário.Por fim. mas A passou a explorar a atividade de um bar. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. Ora. 52 e 72 da lei n° 8. Terminados os quatro anos. o remanescente. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. porém. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação. sem suspensão ou interrupção. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. às custas do patrimônio do locador. não tendo o locatário direito à renovação. ainda assim. no que se refere à proteção ao ponto. O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. Não bastará. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. terá também este direito. ou seja.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. Por certo. Ou seja. não mais poderá ajuizá-la. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. não será ele considerado como uma locação empresarial. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito.

A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. da Lei de Locações. Por fim. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. quando o Locador. da mesma lei. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva.º 8. 52 da Lei n. Importante estabelecer que neste caso. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário. Como regra. De outra forma. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. 2. para o imóvel retomado para uso próprio. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário." (STJ . facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. 52. parágrafo único. determinando a retomada do imóvel ao locador. CABIMENTO. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. devidamente comprovada. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar. INVIABILIDADE. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial. Julgamento: 26/08/2010. Por fim.QUINTA TURMA. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel.º 8.245/91. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. Órgão Julgador: T5 . LOCAÇÃO COMERCIAL. promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. INDENIZAÇÃO DO ART. sendo exigido que possuam a maioria do capital. de seu cônjuge. compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais. Recurso especial desprovido. em duas hipóteses distintas. AÇÃO INDENIZATÓRIA. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano.245/91 com a multa do art. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. lhe dá destinação diversa. inciso II. Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional .Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. 52. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído.º do art. salvo nos casos de contrato de Shopping Center. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. É inviável a cumulação da indenização do § 3. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA.º do mencionado artigo. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel. 1. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. Além destes casos estabelecido em lei. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada. DA LEI N. 44. 44. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. 44. 44. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas. Além das situações econômicas acima destacadas. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. INCISO II. Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. nos termos do art. mas todo o estabelecimento empresarial. sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores. 3. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos. para alcançar um nível até mesmo social.

com a publicação do decreto no. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. Abstrai-se. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação. art. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. o comerciante. tão cedo quanto possível. 24. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. . que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante. pagando um maior valor de locação. quantia. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". pouco se tem volvido ao tema. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural.1.150 de 1934 [01]. e inexistindo proteção. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. atraente seria. para o proprietário. objetivando. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. Ao longo do tempo. a limitação linguística do termo comerciante. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos. Contudo. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. de acordo com texto legal.° do seu art. o fundo de comércio. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. contudo. pois a atual lei do inquilinato. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. o direito à propositura de ação renovatória. a opção legislativa demonstra que. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais. legalmente constituída. Logo. corpóreos e incorpóreos. grande parte das lojas. inviável seria o investimento do comerciante. no presente trabalho. não só porque.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4. Passou a assistir ao locatário. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. conhecido como Lei de Luvas. valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos. mas não capital suficiente para. contudo. 1. pelos motivos já destacados. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. pois. às vezes. Nesse sentido. escritórios. que muitas vezes possuem uma boa ideia. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. ao mesmo tempo. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador.°) gerava. De outro lado. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. O que ora se pretende. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. A locação confere dinamicidade à economia. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. industriários e outros. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04]. extorsiva" [05]. 24. Como consequência do sucesso do negócio. Como dito. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. restaurantes e etc. à lei da oferta e da procura. atualmente existentes.150/34. com o passar do tempo. assim o fazendo. no que toca ao direito à estabilidade na locação. jamais teriam aberto suas portas. 2.

tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. ao serem colocados no mercado. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. 3. uma vez preenchidos os requisitos legais. com o objetivo primordial de dele extrair lucro. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal. repita-se. a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. o locatário. o interesse em jogo é. que é . Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. passa a ter direito à propositura da dita ação. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos. perfeitamente justificável que. A lei. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. desenvolvimento humano. até então não pacificado nos tribunais. como ressaltado. o reconhecimento do acessio temporis. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual.riquezas [07] e. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal. entendemos que no caso de soma de contratos. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. da soma de vários contratos escritos. Hoje. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. em torno da Ação Renovatória. Merece destaque. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8.245/91). Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. Sob o prisma ora realçado. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. não pode o imóvel submetido à locação. mais do que nunca. a acessio temporis era entendida como a consideração. e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. Desta forma. sem interrupção. a proteção do fundo do comércio se operacionaliza. Inicialmente uma construção doutrinária. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. se como dito. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. contudo. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. contudo. ou seja. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. A locação comercial. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. principalmente. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. os imóveis comerciais. normalmente. A solidariedade é valor fundamental. O entendimento. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. Nesse contexto. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. O comerciante. no presente caso. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. via de regra. No direito da pós-modernidade. em última instância. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. exclusivamente econômico. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. Logo.

propor uma nova ação renovatória. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. com prazos e condições determinadas. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. em conformidade com o último contrato. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável. que no seu artigo 51. ainda que este seja inferior a cinco anos. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. merecendo cada vez menos espaço. no mínimo. procede-se a exegese da lei do inquilinato. observando o prazo previsto no artigo 51. "Com absoluta clareza dispõe-se. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. a renovação se dará por igual tempo. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. quando naquele momento. a renovação do contrato por cinco anos. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. provavelmente. havendo resistência por parte do locador. jamais seria necessária a intromissão judicial. A solução do problema. apenas para evitar o decaimento do seu direito. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. Nesse contexto. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. Por exemplo. fundada em contrato único. através da soma de contratos escritos.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. no citado caso. Fosse esta realmente atendida. em detrimento do desejo do proprietário. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. Atualmente sabe-se que. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses). como já ventilado. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. inciso II. ou em soma de prazos. Existem. Ocorre que quando da reforma. anualmente. já haviam se passado mais de dois anos. era. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva. percebe-se que o locatário obteve. por exemplo. ainda. ou seja. ainda que de forma retroativa. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. seria possível a renovação por tempo igual. que reduziu o prazo da renovação. levando em consideração que a ação renovatória. cinco anos. que no caso era de dois anos. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. Interessante notar. diminuindo o prazo do contrato renovado. o contrato encontrava-se sob discussão judicial. Outra questão que emerge é se. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. independentemente do desfecho da anterior. renovando forçosamente o contrato. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. obrigando o autor a. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. até seis meses. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. logo no início da vigência do contrato renovado. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. Admitindo-se. uma vez contestada. estaria o comerciante compelido à. Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. ajuizar nova demanda. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. Assim. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . que. e a efetivação da renovação contratual. que. e este último contrato seja de apenas um ano. ou seja. O processo foi objeto de recurso por parte do locador. e no caso. falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. e está longe de ser apenas hipotética [13]. dez anos? Na falta de melhor critério. Diante de tal consideração. no máximo. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". que reformou a decisão. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. desta feita. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato.

e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. Ao nosso sentir. seja pela melhor interpretação da lei [15]. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). na modalidade de prazo indeterminado. a discussão adormeceu. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. entendiam com acerto. seja. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". através da prorrogação por prazo indeterminado. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. A renovação por prazo superior a cinco anos. este último. Muito provavelmente. A perspectiva ora apresentada. da mesma forma. no caso de soma de contratos. não é de nenhuma forma. 4. entendemos que. em se tratando de soma de contratos escritos. por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. e que foi considerada antijurídica. contudo segue com sua atividade. porém. após a entrada em vigor da lei do inquilinato. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. em um primeiro momento. por via de consequência. mas não nos aquietamos com ela. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. através de um contrato de cinco anos. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16].cinco anos". portanto. desenvolvido o seu fundo de comércio. seja por prazo determinado ou indeterminado. haverá. asseverou que. devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. outrossim. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão. Mas o fundo de comércio existe. da razoabilidade. superior a cinco anos. que. É como se Kirchmann estivesse correto quando. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. ou através de contratos somados. confortavelmente. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). Como já mencionado. por outros tantos anos. ininterruptamente. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. e dele se aproveita o locador. consecutivos por cinco anos. Na verdade. inferior a cinco anos. Nas duas hipóteses. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. vários juristas. e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. no passado. curiosamente. Resta demonstrada. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. que não poderá ser inferior a cinco anos. a jurisprudência. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. Assim. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. a mantém por vários anos. Assim. Portanto. em relação a uma interpretação . outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. o prazo a renovar será sempre de cinco anos. não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. um fundo de comércio a ser protegido. A jurisprudência consolidou. Parece-nos que há largo espaço para evolução. o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. muitas vezes. a possibilidade soma dos contratos escritos. seja por contrato escrito ou verbal. entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. "três palavras de retificação do legislador. a qual não. anteriormente à vigente lei do inquilinato. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. inédita. se recusa a renovar a locação por escrito. Com a predominância desse entendimento.

por causa da contradição de valores nelas incluída. Ocorre que. e dele depende para que seja coerente e razoável. é importante é proceder à análise teleológica da lei. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. Semelhante na aparência. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. 5. quando no direito francês. se sua pesquisa é irretocável. Aplica-se no caso. dependendo do caso concreto. de suas conclusões podemos divergir. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. como. no direito francês. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. o direito francês. logo. Pertinente.sistemática. mas em consonância com o pensamento sistemático. em homenagem a uma igualdade de critérios. além da interpretação linguística. por isso serem nulas" [20]. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção. textualmente. conferem maior coerência. argumente-se que. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. Contudo. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. Admita-se. por possibilitar a renovação compulsória. a comparação ora proposta. para que. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. e que. por exemplo. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio. devem ser limitados os direitos do proprietário. contudo. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. válido [19]. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. mas conferir a possibilidade do magistrado de. no entanto. contudo. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. Contudo. em alguns casos. De fato. dependendo do caso concreto. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada. Foi nesse sistema. portanto. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. na prática. sempre existe a possibilidade de retomada. verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. Além disso. No presente caso. Contudo. aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. ainda que parcialmente. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. Como é cediço. Quanto a isso. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio. ou seja. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. Efetivamente. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. mas distinto na realidade. que é. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e.

dependendo do caso. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. em todos os casos de desfazimento da locação. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. No Código Comercial francês. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. contudo. antes mesmo do fim do prazo contratual. é capaz de gerar insegurança jurídica. É curiosa a semelhança com a lei brasileira. este terá direito a uma indenização pelo despejo. é mais objetiva e coesa. Em verdade. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. curiosamente. e hoje. criticável. anuindo ou não com a renovação. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. e mínima de seis meses. completamente inadmissível após tal lapso temporal. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. contudo. Entretanto. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. inclusive. e por isso tem seus limites. Visionário foi o legislador. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. 53. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. criadas pelo próprio sistema. a interpretação contrária ao texto legal. Contudo. sem avanços significativos. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. buscar a superação daqueles princípios originais. cabe-nos. muito embora seja em vários aspectos. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. . SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. sua justificativa. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. será necessária. especialmente nas questões procedimentais. em termos práticos. aduzindo. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. pelo entendimento dominante. apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. subsiste mesmo após o término do prazo contratual. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. hoje centenários. no âmbito da proteção do fundo de comércio. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. ou seja. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. Como exemplo. 6. Admite-se a lei como está. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. há mais de 75 anos. Como visto. Como visto. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. Como se vê. no caso de recusa. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. que o exemplo é deveras relevante. buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. essa condição torna-se ainda mais perceptível. que também menciona o prazo de seis meses. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. sendo. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. É correto salientar que no direito francês. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio. Existem ainda. a legislação francesa.

Nesse sentido. sendo. Nesse caso. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. 7. possibilitando a sua manutenção no imóvel. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. ou ainda. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. no pretende trabalho. De outro lado. pois. normas que. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. e o locador. ao final do prazo contratual. Como já ressaltado. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. berço propício ao desenvolvimento do . é o locatário obrigado a. proposta de terceiro. Ao invés de impor ao locatário. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. de forma fria e quase mecânica. no ordenamento jurídico brasileiro. Antes. ou pelo menos. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. atualmente. Além disso. justamente. como afastadoras da obrigação de renovar. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. atualmente. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. como visto no exemplo do direito francês. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. é praticamente certo que. ou melhor. Por outro lado. ao desenvolvimento de atividades produtivas. retomar o imóvel para uso próprio. Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. Assim. em sede de conclusão. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. A proposta ora rascunhada é certamente ousada. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. implicando no descarte da própria ação renovatória. e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. novamente remetendo-se ao exemplo francês. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. mais útil seria a inversão dos papeis. sempre. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. periodicamente. tornar o pedido de renovação extrajudicial. o locatário deverá propor uma ação renovatória. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. demolição ou edificação e etc. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. muitas vezes. em favor do locatário. o liberalismo. torna-se litigiosa. propor ação renovatória. contudo. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. Com eventual alteração. pois como argumentado. a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. uso próprio. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. Por isso não se aduz. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. ou ainda. uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. CONCLUSÃO Não se pretendeu. Com efeito. reforma do imóvel. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. pela legislação vigente. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. por natureza. como deve ser toda propriedade privada. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. não deveriam existir. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. induzissem as partes a contender em juízo.

mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. 1982. 4. São Paulo. 3. e ampl. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante. CANARIS. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. posto que possuem função social acentuada. "as liberdades individuais devem ter por função. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. A função social da propriedade e o meio ambiente. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. São Paulo. de resto . "Resta. Saraiva. e ampl. jan/mar de 1992. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. Sérgio. 37.Société par Actions Simplifiées. levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. de um lado. Serve como exemplo a própria locação residencial. na verdade. e aum. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. São Paulo. São Pauto. 2002. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio.S . Norberto. O ideal. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. Manole. 1999. rev. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. cobre oferta de terceiros.) 3. Acesso em: 20 fev. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. Wilhelm. o prevalecimento da denúncia vazia. A História comprova a existência de mudanças e. Roga-se que. 1988. e atual. atual. 2009. Renovar. 30 do decreto 24. n.jureka. arbitrária e sem qualquer indenização. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. os muitos séculos de história do direito devem. Saraiva. p. em qualquer modalidade. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. rev. Editora Revista dos Tribunais. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais.] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. 1989. Ação Renovatória da Locação. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. 2002.. A ação renovatória e a análise do art. 1988. Arriscamo-nos a dizer que. São Paulo.A. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . 3. ed. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [. SALLES. 1983. Auflage. 50. Após um primeiro susto. TEPEDINO. Gilberto. 2007. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Gustavo. CALDAS. não se confundem com os dogmas de fé e moral. BOBBIO. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Antonio Carlos Amaral. RAMA S. São Pauto. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Notas 1. rev. 1988. Apud BUZAID. José Carlos de Moraes. os operadores do direito.fundo de comércio. 8. O Direito Pós-Moderno e a codificação.. Publicado na RDC 33/123. 2011. Disponível em : <http://www. 10.e nisto é preciso atenção -. SALLES. ação renovatória. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. ed.. in Revista Trimestral de Direito Civil. e aum. contudo. Saraiva. Publicado na RT 644. Antonio Junqueira de. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais.150/34. REFERÊNCIAS ALMEIDA. 2. 2. 145. ed. Berlim. atual. LEÃO. 2008. que têm outros fundamentos). (RIPERT. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 2. que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. ed. O reconhecimento da precariedade da razão. ed. p. "Entre os dois. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". salvo situações excepcionais. a partir de tais conceitos. Padma. PERLINGIERI. rev. Editora Revista dos Tribunais. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. BUZAID. e após cinco anos. Pietro. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. Amador Paes de. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. Revista de Processo volume: 45. Logo. que ora se apresenta.. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas. para finalizar. O direito civil na legalidade constitucional. estabelecimento comercial. que não podem. José Carlos de Moraes. São Paulo. especialmente magistrados e legisladores. rev. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio. Rio de Janeiro. se. Alfredo. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. Rio de Janeiro. BUZAID. Duncker Und Humblot. Alfredo. AZEVEDO. ed. RIZZI. por outro lado. 2. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada.

Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. 54. DJU 24/04/2008.. (LEÃO. Ação Renovatória da Locação. O egrégio TJSP. ed. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. e atual. inserta no caput do art. Amador Paes de. 3. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. São Paulo. não deve. "Todavia. Saudemos. a intuição do justo. São Pauto. 30. nos leva à conclusão de que. Existindo duas ações renovatórias sucessivas. 13/07/2010. 145. 24. ed.01. a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa. Décima Câmara Cível. ação renovatória. 51. Publicado na RT 644. APCV 276907013. Revista de Processo volume: 45. (TJMG. 09/04/2008. CONEXÃO. José Carlos de Moraes. ALMEIDA. p. atualmente. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. Antonio Junqueira de. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. Julg. 3. 7.13. discordava veementemente de tal tese. p. 11. p. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. Norberto. Publicado na RDC 33/123) 5. é também intuir . pelo art.. Sétima Turma Especializada.irracionalismo.) 8. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. 13. A ação renovatória e a análise do art. ed. Alfredo. livre manifestação da vontade. 10. pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. Belo Horizonte. jan/mar de 1992. Juiz Fed. também. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. AÇÕES RENOVATÓRIAS. sem medo. expressão social do bem público em benefício da coletividade. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. p. proíbe que nos contratos de locação. 553) 14. Rel. 2007. atual.) 10. 6. depois que esta tenha sido realizad. decidindo intervir no domínio econômico.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. São Paulo. p.02. que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes. também esse aspecto do mundo pós-moderno. (TRF 2ª R.0024. interpretar. 1989.150. e ampl. o jurista. Conv. 2002. 30 do decreto 24. quando o legislador.224. p. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. São Paulo. DJEMG 12/08/2010). Gutemberg da Mota e Silva. O jurista Alberto Buzaid. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). Verificada a fragilidade da razão. p. Rel. Manole. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. pois.8. 1999. Des. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada. Grondin). Pág. e aum. substituiu o contrato. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos. in verbis: "Ora. 1999. 56. Afinal. Editora Revista dos Tribunais. 2. 10. RIZZI. já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. nos precisos termos do inc. Essa expressão.30. estabelecimento comercial. "Notável passagem. ed.2006. 2. estabelecimento comercial. Cabral da Silva. muitas vezes citado no presente trabalho. "(BOBBIO. sim. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho. 3. 105 do CPC). modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". Extraído do voto do Des. Antonio Carlos Amaral. Julg. não é apenas "entender intelectualmente". rev. 1988. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. (SALLES.) 9."(BUZAID. São Paulo.016409-3. Saraiva. Alterando substancialmente a estrutura. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Amador Paes de. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. rev.891. ALMEIDA. o contrato foi feito com esse propósito. o Dec. . rev. CC 2007. no alto sentido da proteção ao trabalho." (AZEVEDO. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio. uma vez que. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. "Evidentemente. cuja decisão encontra-se na RT 299/154.especialmente no caso do direito. mas. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. colocar a seu lado. Saraiva. logo. ação renovatória. rev. apenas em atenção a pessoas. consta de voto do saudoso Min. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade.) 12. pois. Saraiva. 1. como um arrimo. afastá-la. Sérgio. e atual.150/34. 24. II da mencionada norma.

30 do decreto 24. Tradução: Maria Cristina De Cicco.Société par Actions Simplifiées.S . 225.) 20. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou. 1983. 606. 2.Société par Actions Simplifiées." (RAMA S. EXEGESE DO ARTIGO 51. 30. PRAZO DO NOVO CONTRATO.A." (LEÃO. p. INADMISSIBILIDADE.jureka. dans les termes ci-dessus. Acesso em: 20 fev. principalmente. Pág. Pietro. um nítido e claro propósito de violar o Dec.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26.S . 19. ação renovatória. CANARIS.jureka. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 24. Nesse sentido. soit à tout moment au cours de sa reconduction.jureka. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce. 1914 . com isso. no mais alto nível entre os meios de interpretação. Berlim. Amador Paes de.) 28. 89. Disponível em : <http://www. PERLINGIERI. p. Auflage. ed. ed. 8." (RAMA S.jureka. p.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação. http://www. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. Acesso em: 20 fev. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito." (RAMA S. 22. Disponível em : <http://www. rev. par le locataire. 2011. Disponível em : <http://www. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris. São Paulo.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>.108-00/2 – 1ª Câm. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm. grifo nosso. Acesso em: 20 fev. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. 2011. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz.Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. 2011. 2011. à do eminente Prof. Acesso em: 20 fev. 23.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. – Rel.) 16. ed. p.15.Société par Actions Simplifiées. ALMEIDA. 2.) 18.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>. A ação renovatória e a análise do art. 21. melhor.Société par Actions Simplifiées. — 3. opiniões em sentido contrário.) 27. Auflage. Duncker Und Humblot.A. 2011. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. em certa medida. RENOVATÓRIA. rev." (CANARIS. Juiz Magno Araújo – J. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2008." (RAMA S. geralmente. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié. 57. 575. Acesso em: 20 fev.S . — São Pauto : Saraiva. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS.150/34.) . Wilhelm. Berlim.A.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando.Société par Actions Simplifiées. na maioria das vezes. p." (2º TACivSP. 1999. Auflage. 1989.S . p. 17. Ap. Wilhelm. 2.A. e atual. Antonio Carlos Amaral. Disponível em : <http://www.Société par Actions Simplifiées. Renovar. Buzaid. e aum. Alfredo.A.jureka. INCISO N° II DA LEI N° 8. Publicado na RT 644. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. 225. 1983. Duncker Und Humblot. Disponível em : <http://www. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. Alfredo Buzaid que.245/91.) 25." (RAMA S.S . 1983.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>. 10. 2011.2001. a argumentação baseada no sistema interno. 1988.A. Rio de Janeiro.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>.) 24. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. c/ Rev. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. ed. O direito civil na legalidade constitucional. da Lei n.1. 159. o prolongamento da interpretação gramatical. Berlim.S . Duncker Und Humblot. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire." (RAMA S. Saraiva. Wilhelm. ed.jureka. "à défaut de congé donné.jureka. Disponível em : <http://www. CANARIS.224. estabelecimento comercial. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.

Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. assim como o Código de Defesa do Consumidor. cláusula geral que limita. sobre ela pesa. a quem tenha o domínio do imóvel. verser une indemnité d'éviction à son locataire. sur son bien . en principe. 37. os ditames da autonomia privada.. dispor. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. tal norma constitucional garante. entre estes a perfunctória função social do contrato. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais. 31. o direito de usar. no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979. "Pour le bailleur. Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. Em poucas palavras. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica. a Lei do Inquilinato. 5º. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares. TEPEDINO. nasceu a Lei do Inquilinato. em seu art.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. Padma. uma hipoteca social. da forma que quiser. Gustavo. pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata". o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado.) 30. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares.187. p. egoísmo ou ânsia de lucro do locador. quando omissa.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. 2011.S Société par Actions Simplifiées. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. da CF/88. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. gozar. Disponível em : <http://www. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Pour le locataire. 2009. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico. Gilberto. Em suma. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. ao interesse particular. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. Nesse sentido. il se place juridiquement dans une situation où. Nesse espírito. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. Acesso em: 20 fev. conforme artigo 170. Rio de Janeiro. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. in Revista Trimestral de Direito Civil. A função social da propriedade e o meio ambiente.. 134. Concrètement. deve-se ter consciência que. tão reiteradamente condenada. denominada de "nova codificação". pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor.245/91. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. função social. Ainsi. inciso XXII. pelo Código Civil e Código de Processo Civil. Em síntese. pour le récupérer. a propriedade volta a ter. atesta o direito de propriedade. ressalvadas as limitações legais. extinguiu-se a denúncia vazia."A Lei n. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. 6. ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior. circunscreve. página 31." (RAMA S. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos. mesmo que de forma mais discreta. regulada. devido a essa mudança. ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. São Paulo. [. Apelação 22. Lei 8. n. neste campo específico. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. Pour autant. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. 1982. O Código Civil assim dispõe: .jureka.A.]" (CALDAS. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. Dentre outros paradigmas. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos. III.) 29. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. fruir do bem.propriété. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé".

Como é cediço. em confronto com a lei revogada. competirá ao intérprete. da probidade e da boa-fé. na hipótese do art. a Lei do inquilinato.. ao próprio banco. em grande maioria pelo locador. 51. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão." Não divergindo. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. É comum. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes. além de serem abusivas ou leoninas (JB."Art. Embasada nesta garantia constitucional. a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. quanto à negociação de suas cláusulas. tais cláusulas.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos. Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos". É o leilão de agência bancária com locação garantida. não se quedou inerte sobre a matéria. Traçado este panorama constitucional. a liberdade de contratar não será mais mantida. mediante contrato coligado àquele. pela outra parte. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. serão consideradas nulas. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". 424. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. de outra parte. Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. "Art. em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente. no caso concreto. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula.A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio. 70:247). definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. como já afirmado. mas sopesados pela função social do contrato. norma de ordem pública. No intuito de aclarar tal possibilidade. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. o princípio da liberdade de contratar.. o contrato. 8245/91. 45. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. condicionando tal aquisição à lavratura. 422. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida. geram insegurança contratual. vejamos: Art.035. Não depende de condição. qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não. "em razão e nos limites" da função social do contrato. ou que afastem o direito à renovação. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. Nos contratos de adesão. posto que. 2. A . porém sem contornos absolutos. Orlando Gomes [05]. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. de modo geral e abstrato. Ora. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. seria válido. para sua utilização como uma de suas agências. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. em caráter absoluto. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. 421 . ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. qual seja a autonomia privada. divide-se em paritário e de adesão. adentremos ao ponto principal deste escrito. por prazo vintenário ou trintenário. Como se vê. Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. 47. analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. Sobre o assunto. são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. de avença de locação de tal bem ora arrematado. Diga-se. implicando os princípios definidos pelo art. porque não dizer constitucional. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. Neste rumo.

2004. Ditas cláusulas opressivas são presentes. solidariedade (art. cit. deve o locador notificar o locatário. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. revista e ampl. 1972 6. . 157) 5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. inciso I. 7. sempre à luz dos princípios civis-constitucionais. na hipótese de alienação do imóvel locado. 3. DINZ. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes. Todas as demais já são sobejamente conhecidas. Flávio. CF/88). Jones Figueiredo . TARTUCE.Código Civil Anotado. a fim de que este possa. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. p. 324. mesmo porque. PACHECO.Código Civil Anotado. 5º. Silvio de Salvo . 2004. cit. 2010.Tratado das locações. 2002. 1972 6. ed. p. Rio de Janeiro: Forense. 7. pelo locatário. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. 3. que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6. p. PACHECO. São Paulo: RT. sob pena de caducar o seu direito.. CF/88). 11. 2003. 379 4. no prazo de trinta dias. em contratos de trato sucessivo. Op. Humberto.Nova lei do inquilinato comentada. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato. Deverá. ed. p. adquiri-lo. GOMES. Flávio. O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações. 2003. 377. sua preferência. São Paulo: Saraiva. 324. São Paulo: Saraiva.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé.Novo Código Civil Comentado. p. preço. 2000. O artigo 27 da Lei n° 8. da CF/88) e igualdade (art. Silvio de Salvo . 379 4. notadamente. caput. 11. ações de despejo e outras . O contrato e sua função social. constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. Maria Helena . frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. O contrato e sua função social. coordenação de Ricardo Fiúza.Nova lei do inquilinato comentada. São Paulo: Método. 2. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior). inciso III. São Paulo: Método. ALVES. DINZ.Novo Código Civil Comentado.649/79 outorga a preferência ao locatário. Definitivamente. exercendo. 3º. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. 1º. bem como indicar local para exame. p. da documentação pertinente. Notas 1. São Paulo: Revista dos Tribunais.. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. p. promessa de venda. São Paulo: Saraiva. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio. ações de despejo e outras . complexo e de longa duração. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. GOMES. VENOSA. ALVES. assim. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.. 2.ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente. 6. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior). Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. THEODORO JÚNIOR. Op. ainda. p.245/91). vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro. 2010. contendo as condições do negócio. 6. 9a ed. para adquirir o imóvel. de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema. revista e ampl. São Paulo: RT. Rio de Janeiro: Forense. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2000.Tratado das locações. querendo. p. Maria Helena . mediante notificação judicial. a comunicação da intenção de venda. TARTUCE. pautados na dignidade da pessoa humana (art. 157) 5. forma de pagamento. Humberto. Jones Figueiredo . VENOSA. José da Silva . Orlando." Ainda. THEODORO JÚNIOR. 377. José da Silva . nos casos de venda. São Paulo: Saraiva. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações.245/91. Orlando. a ocorrência de existência de ônus reais.. coordenação de Ricardo Fiúza. p. 2002. 9a ed.

Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem.antigo. com respaldo no artigo 1. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha. a maioria tornou-se obsoleta.080 do Código Civil . desde que demonstre. Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. capacidade econômica para aquisição do imóvel. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. como já decidido em nossas Cortes. gozará desse valor legal. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). assim. chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. º 3. . se tiver procedido de má-fé. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador.768/00-9 . caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita. pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino.II TAC). com grande riqueza de minúcias. conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. de origem grega. c/ Revisão n° 433. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8. A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros. Responderá solidariamente o adquirente.art. Assim. Estes são os pontos principais do direito de preferência. quando preterido em seu direito de preferência.245/91. no que couber. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência. dentre elas. onde é peculiar.1. de 3 de julho de 1961. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. naquilo que a lei de locações for omissa. a venda judicial (sub judice). com o tempo. a critério do locatário. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior). parágrafo 1°. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor. observados. Ora.156). Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. bastando que comprove sua condição de locatário. e bem assim.518. imprimindo. na conformidade do disposto no artigo 34.245/91. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25.O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel.912. poderá este pleitear perdas e danos do alienante. tal como secularmente aplicados à compra e venda. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel. Sua origem mais remota encontra-se na permuta. já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato. (art. A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado. neste último caso. por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica. desde que o faça no prazo de seis meses. a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. quais sejam. ou Direito de Preferência. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante.A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. inclusive lucros cessantes. para quando o locador pretender alienar. Era esta a única forma de movimentação dos bens. e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem. maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa. Por essa razão. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano. a contar do registro do ato no álbum imobiliário. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato. 1 . Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico.

como o "mercado de Pulgas" da Grécia. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum. Ou seja. 620 do Código Civil. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. não opera a transposição do domínio. medido e pesado antecipadamente. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades. Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. até surgir a moeda. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. Confirmando o art. 3. aliás. 4. Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. exclusivamente. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. dos Estados e dos Municípios. 860. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. independentemente da tradição da coisa vendida. encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. De modo que. 1º. que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. o alemão e o soviético. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. de 22 de agosto de 1941. . da qual derivou a palavra pecúnia). a pagar-lhe certo preço em dinheiro. senão da data em que se transcreverem". a venda a contento. parágrafo único. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título".545. o pacto de melhor comprador. nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico. Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. no art. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio. o pacto comissário e a reserva de domínio. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. Na mesma linha reza o art. o legislador disciplinou a retrovenda. e o outro. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. Depois vieram as pedras e metais preciosos.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. 2. transferuntur. O Artigo 1. De modo idêntico o Decreto-lei n. como princípio geral transmissor da propriedade. um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. e responde pelos seus encargos". aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda. o contrato de compra e venda. com grande riqueza de minúcias. Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. de 1 de outubro de 1969. pelo seu art. o dinheiro. Portanto. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição".º 3. que dispõe. isto é. Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. sendo dotado de certo poder aquisitivo. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. non nudis pactis. Contudo. "enquanto se não transcrever o título de transmissão.º 911. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. os objetos tivessem igualdade de valores. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. por exemplo. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). dentre vários fatores. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição. Caso do Decreto-lei n. Vale destacar o referido no art. transfere-se o domínio com o próprio contrato. por si só.

essencialmente. de substituir-se ao terceiro adquirente. Entretanto. a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. o fazer ao preferente. duas condições: a. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. Discute-se. Contudo. preenchidos seus pressupostos. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. possibilitar a venda em relação ao preferente. 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. quando. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. quando a quiser vender ou dar em pagamento. enquanto na preferência somente "ius ad rem". o titular do domínio do bem. pois. indivisível e com prazo de caducidade. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto.direito real. Não cabe. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. notificar ao vendedor o seu preço e condições. preferente e preferido. mister se faz diferenciá-las. ou seja. ou pessoal. para que este. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. em igualdade de condições. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01]. ainda. A preempção é espécie de preferência. pois pode ser definida em lei. 4. efeitos diversos. O seu objetivo. Há. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". Serpa Lopes. independentemente de qualquer declaração de vontade. Advém do direito romano. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender . também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. personalíssimo. para um melhor entendimento. já a segunda. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. preferência. consoante. para o comprador. O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . ou preferência . ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. de realizar a afronta. portanto. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. quanto à natureza do direito de preferência. b. quando queria vendê-la. Mas não se deve confundir preempção com preferência. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. possa adquiri-la de volta. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares.513) a preempção. Segundo o art. sob a denominação de "pactum protimiseos". Não é possível. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal. . Serpa Lopes. envolve uma maior amplitude de conceito. segundo ainda. preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa. tanto por tanto. estabelecido de uma condição preferencial. em igualdade de condições. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. um "contrahere" futuro. isto é. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". Trata-se de direito obrigacional. o exerça em relação a eventuais adquirentes. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. 3. consiste. que a trouxe do direito grego "protimesis". direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. 2. portanto. enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento.que o comprador queira vender a coisa. preço por preço. de origem convencional. se afasta da promessa de compra e venda de imóveis. tal como acontece nos contratos preliminares. se real. gerando. para que este. Há. Gerando para o seu titular o direito subjetivo. a quem foi reservado o direito de preferência. surge o direito. como veremos mais adiante. o qual pode gerar obrigações entre as partes. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. também. Conceito Consoante a melhor doutrina. pois o pacto de preferência. mas a de se desejar vender.que o vendedor queira exercer o direito de preferência.

O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. Daí resulta. Releva notar. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". e. 504. 1. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. indenizando os outros.Além deste. ou compropriedade. que. cumpre. 2. o legislador impõe a existência de um interesse. de não poder vender a sua quota a estranhos. 92. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. quer a venda seja total. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. aqui. a teor do arts.504/64). como verdadeiramente. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". b) a dos que. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. se consideram indivisíveis por lei. "Quando a coisa for indivisível. exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. inicialmente. pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. será vendida e repartido o apurado. 87 e 88 do Código Civil. portanto. a melhor conceituação é a que se contém no art. comuns a todas as espécies de preferência. ab initio. resulta. da venda da coisa comum na sua totalidade. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai. a terceiro. Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. 5. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". pois. como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural.1. em cada um dos casos em que institui o direito. refere-se o citado dispositivo à restrição de venda.677). a relação é estabelecida pela vontade das parte. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. não se realiza novo contrato de compra e venda. ao acionista. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado. no Título que aborda a matéria sobre condomínio. Porém. embora naturalmente divisíveis. se outro condômino a quiser. juntamente com outra. tanto a restrição do art. ao locatário comercial. da oferta apresentada a terceiro. o de quinhão maior. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível". 1. O direito de preferência do condômino. porém. no que tange ao direito pátrio." Trata-se. ao sócio quotista. que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. pode ser um interesse social. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. ocorre retrocessão. releva acrescentar que o Código Civil argentino. Havendo mais de um condômino interessado. 504 e 1. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. não as havendo. 1. preferindo-se. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. na legal. Na hipótese da preferência contratual. 1. § 3°. A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que. Como apontado anteriormente. ligando o preferente à coisa. Há. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei. em condições iguais de oferta. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. Assim. 5. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível. ainda que de forma presumida. Conforme se pode do todo inferir. E. o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. do expropriado ou do condômino.245/91).322 do Código Civil. 504 quanto a do art. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência. ex vi do art.403 do Código Civil português. contempla a lei. do disposto no art. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino.322. Pode ser interesse econômico.1.322 do Código Civil. que assim consigna: Art.1.322. ou vontade das partes. verbis: "Existe propriedade em comum. . enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa. como o do locatário residencial. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. a lei determina outros. como soe acontecer com a preferência convencional. ou seja. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art. 5. logicamente. a do art. limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. preferência legal é a que decorre da lei. quer parcial. no ordenamento brasileiro. o condômino ao estranho. na venda. a do art.

80). enquanto não se procede à partilha. 1. origina-se de acordo ou convenção. de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. depositando o preço (CC. parágrafo 3°. uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha.. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem. necessariamente. do Regulamento. a indivisibilidade física. dentro de 6 meses. O art. o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. contida dentro de um todo maior. que deve ter sido julgada válida. qualquer deles que. se. 504 do Código Civil. Doutra parte.566/66). na falta de benfeitorias. MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. encontra respaldo nos arts. a sua vez. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros. para usarem o direito de preferência concedido pelo art. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02]. O Estatuto da Terra. por bem. a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão". a indivisibilidade legal ou jurídica. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles. interpretando o art. porque a herança. conseqüentemente. conquanto possa ser dividida. depositar a quantia. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. dar tratamento à matéria no art. contados do recebimento da notificação. De um lado. a hipótese prevista no art. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. 92. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições. no prazo de 30 dias. preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. Nada obsta. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. É tema grave. Temos. haverá para si o quinhão hereditário cedido. (grifamos)". na segunda. e.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. 1. a indivisibilidade convencional. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. 5. e. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar. Desse modo. Seguindo nesta esteira. se estas não abrangerem a totalidade da área". refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado. que assim preleciona: "Consideram alguns.1. art.320 do Código Civil. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". se mais de um co-herdeiro o quiser. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. 46. Na primeira. cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. tanto por tanto". não podendo. 46 do citado decreto. o de quinhão maior.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada. no art. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. 1. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. . o seu direito de preempção em relação a terceiros. Com o fito de pôr fim à celeuma. 504 e parágrafo único). Ante a indigitada dualidade. tanto por tanto". ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. e. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. 93. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art. por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4. art. deve ser tido como carecedor de ação. A indivisibilidade convencional. se forem iguais os quinhões. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. de outro. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. é coisa indivisível. enquanto que o art. à guisa de exemplo. na hipótese de pretender alienar o imóvel. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. de um lado. sem embargo de eventuais opiniões em contrário. pois. E. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes. por este motivo.794 do novo Código Civil. ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. tanto por tanto. é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. Dessa forma. houve o legislador. seja intimada aos co-herdeiros.2. Referido direito deve.504/64). enquadra-se a herança e. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. uma casa ou um veículo automotor. se outro co-herdeiro a quiser. Questão até certo ponto controversa. de evidente repercussão prática. . os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. 504 do CC.

que expressamente os revogou. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel.º da Lei n. por analogia. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n.1. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel.º 44 647. com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". Assim.3. para esse fim. se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. mesmo ocupando apenas parte dele. caput. e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. da Lei n° 4. Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. que nunca foi levada a efeito. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. é a própria área arrendada. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento. ficando assim excluídos os logradouros. tem como causa última o Emparcelamento.º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa. ao redimensionamento dos prédios rústicos. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art.º 5 705.º 36. e para tal. ou seja. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. a preferência seria.º 86/95. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos. ou seja. o artigo 1380. parece ser. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda. Acrescente-se. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. A finalidade é evitar o minifúndio. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. neste caso. Visa-se assim. de 14 de Agosto de 1962. No entanto. n.º 2 116.º 103/90.º. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade. regulamentada pelo Decreto-Lei n. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento. A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. que estabelece no seu n.º 2 116 de 14 Agosto de 1962.º 1. Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura. 65. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). e 92. o parágrafo único do art. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. recorrendo-se assim. o "imóvel arrendado". A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido. que. está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA.º 79/88. parágrafo terceiro e quarto.Ora. Segundo o artigo 1380. tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa. com o Emparcelamento. Posteriormente. veio inovar nesta matéria. . de 07 de Julho. do Código Civil. é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n.504/64. 5. de 22 de Março. por fim. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social. de 26 de Outubro.º 384/88. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". de 25 de Outubro. prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". 504 do Código Civil. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. de 01 de Outubro. Nesse caso. Inteligência dos arts. Só passado quase meio século. adotando-se. A Lei n. de 10 de Maio de1919. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido.O termo "terrenos" aqui usado.

permitindolhes.Que estejamos perante um prédio rústico. todavia. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios. desde logo. o direito de preferência legal não se verifica. . desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida. 13-10-1993). Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal.º do Código exige. os proprietários dos terrenos confinantes. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura. Neste caso. Destarte. prevendo no seu artigo 18º n. existe. o direito conferido por este artigo 18.º do Decreto Lei n. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura. . assim. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. . Na verdade. Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área). porventura. ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura. este direito não existe quando. HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura. direito de preferência legal.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. na alienação de terrenos de área superior. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei.ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal. Neste caso. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. 3. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona.Que o prédio se destine à cultura agrícola. quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. o exercício do direito de preferência que lhes assiste. ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura". pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior.O Decreto Lei n. Ou seja.º 384/88. . No entanto.º também o é. O artigo 18.). assim. não ultrapassem esta unidade mínima de cultura. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes.º do código civil. ou vice-versa. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. tem iguais conseqüências de fato. sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco.º 1. Existe. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes. podem preferir. etc. que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380. o direito legal de preferência do artigo 1380. para que estes.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380. o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola. de 25 de Outubro. HIPÓTESE D . que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. exerçam o seu direito de preferência legal. não existido. querendo. o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura. 2ºConcretamente. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda. . Assim.Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido.

em nosso sentir. ainda.1. para as coisas móveis.153 do Código Civil). integralização de capital.245/91. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. 34. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. sua moradia ou seu comércio." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. "Com a preferência do inquilino. Desistência do negócio pelo locador Art. . de maneira inequívoca. Nesta situação o prédio. fusão e incorporação" [04]. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. quando o imóvel trata-se de um condomínio. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. mas tais prazos. advertir que. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. Era de três dias. pelo locatário.1. 28). as condições de pagamento. Tem como características fundamentais ser intransmissível. à semelhança do que ocorre com o arrendatário. no prazo de trinta dias (art. doação. o direito de preferência legal não se verifica e. de forma inequívoca. 29 da Lei inquilinária. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. É o que se pode inferir da leitura do art. conseqüentemente. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados.2. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. que assim prescreve: Art. a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário. O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência.1. "Ocorrendo aceitação da proposta. e de trinta dias. Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. 32 da mesma lei que. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência. Neste caso. Alerta-se. 27 da Lei n° 8. Assim sendo. que rompe na maioria das vezes a locação. no prazo de trinta dias. o art.4. 27. 513 do Código Civil. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. promessa de venda. independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial. indivisível e com prazo de caducidade. possível conflito de preferência decorrente do fato de. Ressalte-se que. 29. inclusive lucros cessantes. depois de aceita a proposta pelo locatário. no entanto. a este. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário. ex vi do art. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. 516). para os imóveis. a partir da afronta.4. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador. Nada obstante. ocorrerá a caducidade (art.. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. Cabe. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. em igualdade de condições com terceiros. não permite suspensão ou interrupção. em relação ao mesmo imóvel. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art. "No caso de venda. de forma elucidativa. todos devem ser avisados. É o que se verifica. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. 27 não admite interpretação extensiva. 1. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. é considerado como prédio urbano. no art. sua aceitação integral à proposta. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. a existência de ônus reais. verbi gratia. esta inovação visa. todavia. permuta. sendo de caducidade. 5. em razão de absoluta falta de previsão legal. 5. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. não é lícito ao locador desistir do negócio. cisão." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. inclusive lucros cessantes" [05].1. não são vistos com bons olhos. Impende todavia acrescentar que. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. ou seja. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. para aquisição do imóvel locado. ainda que permitidos pela lei. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. no art. Caducidade Art. Se forem vários os locatários. sua aceitação integral à proposta. ou seja. há que considerar-se. 28. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. 5.4. assim como. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis..O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento.

Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. e o mesmo se aplica aos sublocatários. Se forem vários os sublocatários. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação". o inquilino de parte do conjunto imobiliário. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. Venda Judicial. se um só for o interessado. para caso de empate. É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. O contrato de locação. integralização de capital. pretendendo o titular alienar todo do bem. e. onde diz "em sua totalidade".4. Ademais. caberá a preferência ao locatário mais antigo. 31.1. "Trata-se de sublocatário consentido. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. o que facilitaria. desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. dando garantias de preferência ao sublocatário. com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes. se da mesma data. 33. trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis. Há que se observar o inicio do caput. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele." [09] 5. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. continuando então preferente o locatário.1. haver para si o imóvel locado. o despejo. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência. a preferência caberá a todos. 30. sem os quais não haverá suporte para a ação. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes. ao mais idoso" [07]. e. como é crucial. engendra ele uma proposta de venda.4. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. Integralização do capital.6. Se houver preterição do direito. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia. isto é. Art. Se for comprovada simulação nesses negócios. ou o mais idoso. 32. se da mesma data. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). bem entendido. em seguida.1. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel. se o imóvel estiver sublocado por inteiro. 5. tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário. deve ser preservado esse direito do inquilino. se o requerer no prazo de seis meses. "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual. O locador. sem a real intenção de alienação. na ação indenizatória. fusão e incorporação". "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5. ou a qualquer deles.1. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação.7. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. Havendo pluralidade de pretendentes. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. Na Sublocação Art. Parágrafo único. em tese. perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. . sejam eles locatários ou sublocatários. em comum.5. fusão e incorporação.1. "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária. ao locatário.1. ou seja.4. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido. Direito real ou obrigacional Art. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. na troca ou no ato de liberalidade.4. desde que preencha. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. Pemuta e Doação. permuta e doação. caberá a preferência ao sublocatário e." 5. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. permuta. 5. ao mais idoso. "Já a doação. doação. deverá comprovar prejuízos. 5. como negócio gratuito.5.4.3." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio. cisão. caberá a preferência ao locatário mais antigo. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. Na sociedade comercial. cisão. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio". porque o sublocatário clandestino não terá o direito. que tenha sido alienado em sua totalidade.4. Imóveis Indivisíveis Art.

quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. preferência na desapropriação. Art. de ser pago. incluindo-se ainda. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. 1. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. Dispõe o art. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação. é de notar-se que o Código de Processo Civil. atualmente. que se organizará o quadro geral dos credores. para que se desapropriou. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei. a caução. quando se refere somente a determinados bens. sem ter a opção da preferência. preferência do condômino. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque.Art. Curiosa. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. especial. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. não se justificando a venda forçada. não só para haver a coisa. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação. Aliás.7. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. o escrivão remeterá os autos ao contador. mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. portanto. preferência decorrente de compromisso de compra e venda. quando se refere a todos os bens do devedor. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. Ë de observar-se. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. todavia. pelo prazo de cinco anos. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. e não pelo contador. no mínimo justo. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda. preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. que o credor desfruta sobre os outros. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. porque serão iguais os direitos de todos os credores. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. esse quadro será organizado por ordem alfabética. caso não tenha o destino. por analogia. a título de exemplos. têm prioridade os títulos legais de preferência. Privilégio é um direito pessoal. o direito de preferência no Estatuto da Terra. Com efeito. que são os privilégios e os direitos reais. e. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e. Face à falta de limite legal de tempo. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável. pela sentença que ordenar a retrocessão. o contador organizará o quadro.150 do Código Civil que a União. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado. 5. ou o Município. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. a anticrese e a hipoteca. O direito de preferência. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema. com exclusão dos demais. como a regra impõe obrigações ao Poder Público. tais como o penhor. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos. o Estado. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. em suas diversas modalidades. pelo preço por que o foi. Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados. não seria.557. em caso de silêncio. o direito exercita-se. Na disputa travada entre os credores. pelo fato do art.1. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. citando-se. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. No Tombamento . ao tratar do processo de insolvência e.6." Não havendo. sobre a classificação dos créditos no concurso. observando. O privilégio diz-se geral. Ora. 1. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. 1. dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações.1. por força da qualidade do crédito. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. Nesse sentido. o expropriado. 1150 não foi revogado pela mencionada lei. não o podendo por convenção.556. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum". relacionando-os em ordem alfabética. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. pela natureza de seu crédito. particularmente. de preferência. 5.

com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125.00 (cento e vinte e cinco mil reais). às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. 19). 3. 22). na forma da lei. se não tiver meios. "Em face da alienação onerosa de bens tombados.000. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. pelo juiz que conceder o seqüestro. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância.Art. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo. ap. Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade.00(oitenta mil reais) à vista. 17). as pessoas que. deverá assegurar o direito de preferência da União. os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente. pintá-las ou restaurá-las. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação. o direito de preferência. sem que previamente sejam os bens oferecidos. pelo mesmo preço. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. não podendo os editais de praça ser expedidos. Na Compra e Venda Art. retirá-los do país. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. em caso de alienação onerosa do bem. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. . "No caso de venda. [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. ressalvada a possibilidade de transferência entre União. também não pode em se tratando de bens móveis. 350. previamente. poderá ser exercido. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. a União. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. o preço. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. 15). bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. tentada sua exportação. nesta ordem. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. 14). Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. 2. será inalienável. Sª. Negativas: o proprietário não pode destruir. de penhor. a existência de ônus reais. que é aquele decretado no início do processo. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial. à União. se dela não lançarem mão. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior. Notifico V. § 1º Tal alienação não será permitida. 22. repará-las. antes de feita a notificação. Se o bem tombado for público. dentro de trinta dias. os Estados e os municípios terão. já tendo recebido propostas e acertado forma e valor. onde reside sob contrato de locação. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada. na forma da lei. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. a forma de pagamento. Estados e Municípios. Na compra e venda. para fins de intercâmbio cultural.8. 27. 5. o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. tiverem a faculdade de remir. § 6º O direito de remissão por parte da União. A nulidade será pronunciada. sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. promessa de venda. comunicar a sua necessidade ao órgão competente.000. § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. nessa ordem. em especial. não se podendo extrair a carta. que serão por ela solidariamente responsáveis. Além do tombamento provisório. Estados e Municípios (art.000. sob pena de perdê-lo. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. sob pena de nulidade. sob pena de nulidade do ato.1. FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente.00 (oito mil reais). podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. anticrese ou hipoteca. em igualdade de condições com terceiros. sem prévia autorização do IPHAN. enquanto não se esgotar êste prazo. a preempção decorre da vontade das partes. senão por curto prazo. ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. 11). 5 parcelas mensais de R$ 8. Parágrafo único.

só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. Distinção de outras espécies. que terá prioridade sobre terceiros. ou matrícula do imóvel). não havendo este detalhe. Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida. o imóvel que vendeu. isto é. mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. de onde geram direitos transmissíveis. em certo prazo. darei continuidade a tentativas com outros interessados. promessa de cessão de direito. para obter sua restituição. Não se pode esquecer. a retrovenda tem por objeto bens imóveis. Para ter valor a notificação acima. b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. para que este use o seu direito de prelação na compra. 520). ao primitivo comprador. conforme já mencionado anteriormente. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. Aguardo sua manifestação de interesse. acrescido de correção e despesas. nesta comunicação. Preferência convencional Preferência convencional. 5. feita de que forma for. por último que. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. Assim. 114. por essa razão. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. 513. 14 de junho de 2005. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. que passa a ser definitivo. na lei. segundo estatui o art. Fica. tal como ocorre com a retrovenda. sem nenhum limite de tempo. diferentemente da retrovenda. sob vários aspectos. Ademais.2. 516 do Código Civil. 7. ou dar em pagamento. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. na Rua Senador Fonseca. que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". restituindo o preço. Joaquim Severino. em horário comercial. desde logo. porque distinguem-se. o prazo se estende a sessenta dias. findo o qual. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. na retrovenda. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. mais despesas feitas pelo comprador – art. 1. ao passo que. c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. na hipótese de bem imóvel. assinalar. Porém. tratando-se de bem móvel. aparentemente similar. Importa. Jundiaí. a preempção deriva direitos pessoais. 6. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. Na realidade. a preferência convencional é direito pessoal e. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. não se confunde com o instituto da RETROVENDA. durante o período de resposta do locatário. Frise-se.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco. CC). não podendo haver dúvida sobre o recebimento. em determinadas horas do dia. tanto por tanto (art. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso. para recuperá-la. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. é necessário que. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. que não ultrapassam a pessoa do titular. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo.140) o negócio original se resolve. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. já que há menção expressa. da necessidade desta complementação. é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. dação em pagamento. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso. nesta cidade. em seu silêncio. . enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. estará em determinado local. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. será o preço da venda. Em consideração ao objeto clausulado. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis.

pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. por exemplo. ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. forte no art. pelo locador ou pelo comprador. Já o comprador. 9. dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. 7. no caso o locador . poderá também ser chamado de PREFERENTE. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. sem comunicar ao vendedor. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. conforme seja o caso. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. se imóvel.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. foi alienada a estranho.4. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. na sua essência. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. b)o preferente adquire o bem. CREDOR. de terceiros. quando legitimamente afrontado. só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros.c) Forma Livre: não exige forma expressa. PROMISSÁRIO. a frau legis. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. ou exigida pelo vendedor. . d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. tão-logo venha a conhecer o fato. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. 518). c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes. sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. porque o que se pretende com a ação. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. nesta espécie. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada. Por outro lado. o vendedor. no entanto. O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação.2. Logo.410. em face de lei ou de convenção. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE. Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. DEVEDOR. o arrendatário e o locador. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. 8. ou seja. a terceiro. 514. No entretanto. 7. 7. tanto por tanto. Como referido acima.3. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. propriamente dita. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino. poderá exigir perdas e danos do comprador (art. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda. 1. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda.1. 7. No que se refere precipuamente à preferência convencional. poderá este. Configura-se. consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência.

33 (Lei 8. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência. o valor constante da escritura de compra e venda. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. Demais disso. Controverte-se a respeito do cabimento. seja adquirido por outro. não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis. de modo idêntico ao art. a preferência convencional. É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. o dispositivo mostra-se contraditório. do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente. desconsiderando-se. para propor a ação. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura. 47 do Decreto n° 59.No pertinente à legitimidade passiva. portanto. os arts. Já mais explícito foi o art. poderá. conforme preceituam. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. além do alienante. é causa nula do processo. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. À toda evidência. entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. A ele. pois. no máximo.245/91) e 92. Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. 47. haver para si o imóvel locado. corrigido monetariamente. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários. a data da venda perpetrada. concedendo-lhe ajuizar. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. em relação ao direito do locatário. como parece deixar ver o final do art.504 (CC). também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. já que tem que promover a notificação. Quando procedente a ação. o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. Em decorrência. para esse efeito. 92. mandando expedir a respectiva carta. referida no Decreto. que. se entender mais conveniente a seus interesses. depois de. . Em nosso sentir. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. isto é. Entretanto. A falta de citação do alienante. A contrário sensu. 33. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. aguardar o decurso de seu prazo. Frise-se. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. É comum. à míngua de disposição expressa. isto é. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. Lei 8. Considera-se. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. nessa hipótese. na sua parte inicial. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. insta observar que se faz indispensável promover-se. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. do Estatuto da Terra. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. obriga-o a uma dependência com o locatário. 10. portanto. O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real.245/91). por último. do Regulamento. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. É condição "sine qua non". para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. a parte final do art. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". 518 do Código Civil. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. § 4° (Estatuto da Terra). § 4°.245/91). pelo menos 30 dias antes da alienação (art. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. ao vendedor. determinará o cancelamento do registro anterior. ser uma opção em favor do arrendatário. que o negócio oferecido por um valor. respectivamente. ex vi do art.

que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis.RT 123/286. mesmo no caso de perdas e danos. Podemos concluir nosso trabalho. pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes. reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap. é quem impera. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA .j. Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas. Juiz ALVES BEVILACQUA . vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. colimando adquirir o imóvel in casu . JTA 138/418). . mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147.95. quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. maiores dificuldades de interpretação. pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento.5ª Câm. c/ Rev. Esperamos. atualmente.013 .As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. RT 106/282. 7. não oferecendo.Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos. com regozijo. 422.3. Rel. para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas. 129/257). contudo. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos. se dirimiram ao longo do tempo. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento. quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel. para o exercício do direito de preferência.

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