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Artigos - lei de locação

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Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

a requerimento do locador. de diferenças de aluguéis. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. VI . já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. Parágrafo único. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. deve mandar expedir o mandado de desocupação.245/91. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. com a inicial. CPC . podendo o locador levantar a quantia depositada. 62.não sendo integralmente complementado o depósito. independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. nos respectivos vencimentos. d) as custas e os honorários do advogado do locador. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis.o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando. b) as multas ou penalidades contratuais. 6. se o locador alegar que a oferta não é integral. IV . citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Expedição de mandado de despejo na sentença. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. III . podendo o locador levantá-los desde que incontroversos. contado da intimação. a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.de cobrança aos fiadores.art. que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste.efetuada a purga da mora.245/91. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. via advogado. consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. É oportuno lembrar que as alterações processuais. nesta hipótese. . A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. quando exigíveis. observar-se-á o seguinte: I . contado da citação. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. (Lei 8. c) os juros de mora. cálculo discriminado do valor do débito.art. por carta ou publicação no órgão oficial. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça. ainda que inseridas em uma lei especial. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia. V . de aluguel provisório. Ao entrar em vigor. se do contrato não constar disposição diversa. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. II . e imprimir a celeridade ao processo. no prazo de 15 (quinze) dias. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. 1. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. devendo ser apresentado. fixados em dez por cento sobre o montante devido. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8. caso ambos tenham sido acolhidos. o pagamento do débito atualizado. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. e se livrar do despejo.211. ao julgar procedente uma ação de despejo. justificando a diferença.

Execução provisória do despejo. Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. hipótese em que o prazo será de seis meses. em ação própria. Julgada procedente a ação de despejo. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. contudo. Ou seja. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. a diferença pelo que a exceder. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. pelas suas características e limitações legais. pretendendo a reforma do julgado.245/91. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. O valor da caução na norma alterada era. bem como por entidades religiosas devidamente registradas. a título de indenização mínima por perdas e danos. Art. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 64. . apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A ordem liminar. asilos. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano. correspondente a doze. 9º ou no inciso II do art. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. (Lei 8.art. Neste artigo e parágrafos. 7. não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. Cada qual tem a sua função e efeito. são distintos na forma. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. § 1º. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. o valor da caução reverterá em favor do réu. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. 53. § 3º Tratando-se de hospitais.Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. espécie e oportunidade. 63. atualizado até a data da prestação da caução. 9º ou no parágrafo 2º do art. unidades sanitárias oficiais. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. podendo este reclamar. 9º. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia. 46. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. repartições públicas. concedida ou negada. como indenização mínima das perdas e danos. um não interfere no outro. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância. a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. respectivamente. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. portanto. o prazo será de um ano. no mínimo.

designando. II .prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I.245/91.art. (Lei 8. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. que era de seis meses.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida.245/91.arts. ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. 276 e 282 do Código de Processo Civil.na audiência de conciliação. etc. 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis.sem prejuízo da contestação e até a audiência. determinará a realização de perícia. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais. 9. 68. como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”. Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. apresentada a contestação. b) em ação proposta pelo locatário. (Lei 8.O locatário pode ainda. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. III . Alterações nos requisitos da ação renovatória.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I . fornecendo os elementos para tanto. 8. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. aqueles que decorrem da dor. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. fixará aluguel provisório. Ação revisional de aluguéis. ou nos que indicar. frustração ou do abalo da reputação do locatário. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. e que não podem ser mensurados objetivamente. e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório. II . As demais disposições do texto original foram mantidas. a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias.prova do exato cumprimento do contrato em curso. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária.além dos requisitos exigidos pelos arts. O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. Art. que terá o rito sumário.245/91. II e III do art. 282 do Código de Processo Civil. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. V .art. para trinta dias. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. Como nos demais artigos. nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. o juiz tentará a conciliação e. audiência de instrução e julgamento. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário. No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”.245/91. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. . Além dos demais requisitos exigidos no art. parágrafo 2° e 57). 71. que será devido desde a citação.ao designar a audiência de conciliação. desde logo. observar-se-á o seguinte: I . da mesma forma que a maior parte da nova norma. Já no artigo 74 da lei 8.. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial. se necessária. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais. o juiz. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. IV . ou ainda os danos materiais. 51. Isso. não sendo esta possível. Lei 8. postular sua complementação em ação própria. § 2° No curso da ação de revisão. Na ação revisional de aluguel. 46.

1o Salvo disposição contrária.657/42 . da Lei 8245/91. quando não for o mesmo. Art. com indicação do nome ou denominação completa. a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. equívocos. serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. a profissão e o número da carteira de identidade. contudo. de 18 de outubro de 1991. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. Em tempo. nos termos da lei vigente.prova.art. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. serão definidas pela jurisprudência. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. 10.. O prazo. quando for o caso. salvo se. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa. Porém. o que gerou dúvidas e.indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. VII . Lei 4. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. VI . não observou o rigor técnico ao comentar a lei. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. entretanto. teve singela alteração nas suas disposições que. se casado for. mesmo que não haja alteração do fiador. como litisconsortes.prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. e as novas locações. V . Data início da vigência da nova lei. Porém. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Ressalte-se. Assim. de ser cessionário ou sucessor. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. serão citados o sublocador e o locador. Não sendo renovada a locação. as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. tratando-se de pessoa natural. que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata. o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. procedente a ação. as alterações. em virtude de título oponível ao proprietário.III . a nacionalidade. IV . em razão de veto do poder executivo.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. autorizado por seu cônjuge. endereço e. salvo honrosas exceções. Portanto. na omissão da norma. assim. muitas vezes. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições. . 2. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. a atual idoneidade financeira. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova.112. então. pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. ou seja. 74. a imprensa.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. o estado civil. introduzindo alterações na Lei 8. se houver pedido na contestação. na primeira hipótese. Parágrafo único. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. de 09 de dezembro de 2009. desde logo. comprovando. Eis. em virtude de locação originária ou renovada.245.

que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. por qualquer motivo. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. por força desta lei. 3. a nova redação do art. vê-se que se trata de cláusula dispositiva. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel.. ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. Uma vez notificado o fiador. no silêncio. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. Entretanto. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. interdição. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente. Caso isso aconteça." (art." Deste modo. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade.. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. quando muito." Portanto. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser. Porém. 40. declaradas judicialmente . . Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel.. parágrafo único. ação de despejo por um rito mais célere. Assim. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador. II – ausência. do Código Civil. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. pior: um único mês. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. Assim. inclusive. extinguindo-se. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. há de se atentar ao inciso X. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal". falência ou insolvência do fiador. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. numa interpretação lógica. 39. recuperação judicial. Como se verá abaixo. Se não o fizer. com sua nova disposição. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário. Todavia. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. findarem-se. o contrato de locação será resolvido. ou. 40. da Lei 8. nova redação)." Assim. pagará. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. A Lei de Locação.245/91. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. sob pena de desfazimento da locação. Além disso. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. Porém. imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. Por ele. 4. do Código Civil. 39. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança.Nestes casos. o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel.. do Superior Tribunal de Justiça. inclusive. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. se o casamento ou a união estável. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. Deste modo. a situação permite. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Mas. uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. está a mercê do artigo 412. pela parte inicial do artigo. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. Essa multa é evidente cláusula penal. E. como tal. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. seria. E são: Art. se esta for a garantia locatícia prevista. .

sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e.. estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. 40. 37. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. 40. pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais. Nessa situação. as despontadas novas situações. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. pagamento e despejo. b) as multas ou penalidades contratuais. Nesta hipótese. parágrafo único). . o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. Ação de despejo. Nas locações não residenciais (empresariais. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. VIII . se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos. I. no caso do fiador. quais sejam: Art. determinadas pelo poder público. ele se recuse a consenti-las). c) os juros de mora. 62. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art.término do prazo de locação na residencial.. §1º. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. e se não houver constituição de novas garantias. Por exemplo. de aluguel provisório. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. industriais). o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias.. seja qual for o motivo. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. nesta hipótese. O art. cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars... ele se recuse a consenti-las. e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação. 59. ou. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Outrossim. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. Por outro lado. §1º. com a inicial. podendo. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. VI – o dispositivo do inciso IV do art. de diferenças de aluguéis. afora as hipóteses que se mantiveram. Assim. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. mediante caução. independentemente de motivo. 9º. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. da Lei 8245/91. Em todas essas hipóteses. no caso o locatário). 6. repise-se. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. quando exigíveis. desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. podendo. o contrato se extingue (art.5. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. Ação de despejo. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia. d) . comerciais. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. a ação terá rito ordinário. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. cálculo discriminado do valor do débito. sobretudo. 59. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. devendo ser apresentado. Com efeito.

fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. para recorrer e. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. 5º. de modo geral. LXXVIII. contudo. se assim entender pertinente (art. Contudo. V. 71. o famoso CPF. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. Porém. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. todos do Código de Processo Civil. mantendo-se na íntegra as demais regras. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. atualizado até a data da prestação da caução. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação. 8. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. auspício constitucional previsto no art. b)em ação proposta pelo locatário. Uma sem maiores repercussões: o art. Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. se do contrato não constar disposição diversa. Não sendo integralmente complementado o depósito. o locador poderá discordar do quantum apurado. infração legal ou contratual. o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Por conseguinte. o juiz. . Proferida a sentença de procedência do pedido. Assim.as custas e os honorários do advogado do locador. 9. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. Isso. Além disso. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. 74. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. ao receber a inicial de revisão de aluguel. Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. IV). para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Fazenda e Planejamento. sem prejuízo da contestação e até a audiência. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. fornecendo os elementos para tanto.. 7. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. nessa última hipótese. se houver pedido na contestação". Nesta hipótese. foi alterado para adaptar regra prática. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário. Antes. fixados em dez por cento sobre o montante devido. ágeis e efetivas. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. para mais ou para menos. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. quando houver vários réus (fiador e locatário). III e 191. que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador. Neste passo. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. Para tanto. significativa foi a alteração do art. 68. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. falta de pagamento de aluguéis e acessórios. E se os réus possuírem diferentes procuradores. IV). Deste modo. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. 62.

devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. refletem a dignidade da pessoa humana. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. sendo desta forma propriedade do locador. que ao menos atenue tais riscos. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial.. Neste caso. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. um elemento de muita importância para o empresário. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. da Constituição Federal e que. Os riscos de perder todo o investimento. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade. mesmo tratando-se de dois institutos diversos. um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). mesmo contra o proprietário do imóvel. Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho.Outros. Apesar disto. dispensando comentários sobre. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos. 6º. . que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo. O direito proporcionou tal proteção. o segundo é mais amplo. ou seja. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. É a chamada Ação Renovatória. é possível que o empresário. Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei. quem terá o direito à renovação será o sublocatário. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. uma consequência do trabalho desenvolvido. pois. para a realização dos mais diversos interesses. que ao menos atenue tais riscos. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. Os riscos de perder todo o investimento. A princípio. tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. sendo que ambos consideram-se diversos. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. para tocar a empresa. um direito fundamental previsto no art. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. O Ponto Empresarial não existe por si só. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. inicie a negociação para a renovação. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. motivo pelo qual em caso de sublocação. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. que é quem possui efetivamente o ponto. ou seja. antes do término do contrato. antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. e não ao proprietário do imóvel.

Precedentes. Em verdade. mas apenas o último. 3. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. Julgamento: 05/10/2010. Agravo Regimental desprovido.245/91.245/91. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. substituindo o anterior. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos. Desta forma. tendo. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. que explora atividade no ponto sublocado. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto. 1. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. que será renovado. Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. suponhamos que A seja uma pessoa natural. de um ou dois meses. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. não poderá ser a locação reputada como empresarial. onde este autoriza a sublocação. 51 da lei n° 8. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. Neste caso. A distribuidora de petróleo. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. Passados três anos. sendo sócio da sociedade AB LTDA. e o prazo estipulado seja determinado. não assiste o direito à Ação Renovatória.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5. LEI 8. A Lei 8. Ao sublocador. por outro lado. pois estará atendido o objetivo do legislador. aplicação imediata. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. Neste caso. . e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. ou seja. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Desta forma. Não estando presentes tais requisitos. Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA. portanto.245/91 possui caráter eminentemente processual. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA." (STJ . é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. tomando por base a situação anterior. creio que um curto lapso temporal. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. A subloca o imóvel para X LTDA. Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. Seguido a este. O art. Ainda exemplificando. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. A locação deverá ser considerada como empresarial. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. Apesar disto. 2. APLICAÇÃO IMEDIATA. desta vez com prazo determinado. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO.

a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário. elencado entre os direitos fundamentais. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória. No caso acima. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. ou seja. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. terá também este direito.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. ainda assim. afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. Ou seja. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. às custas do patrimônio do locador. no que se refere à proteção ao ponto. . O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. quando do término do segundo contrato. em um novo documento escrito. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. o contrato entre ambos foi escrito. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. ou seja. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação.Por fim. se permanecer no mesmo ramo. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. Terminados os quatro anos. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. Por tratar-se de um direito de propriedade. devendo desta forma ser observado. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. porém. que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. 52 e 72 da lei n° 8. se o contrato for firmado de forma verbal. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. Não bastará. mas A passou a explorar a atividade de um bar. Por esta regra. preenchendo desta forma todos os requisitos. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. Por certo. não mais poderá ajuizá-la. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. prazo este decadencial. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. o remanescente. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação. não tendo o locatário direito à renovação. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador. não será ele considerado como uma locação empresarial. sem suspensão ou interrupção. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. Por tais motivos é que os Arts. Ora. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui.

Por fim.º do mencionado artigo. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. parágrafo único. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. INVIABILIDADE. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. 44. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. em duas hipóteses distintas. AÇÃO INDENIZATÓRIA. Por fim. 1.º 8. 2. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3. da Lei de Locações. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário. promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. determinando a retomada do imóvel ao locador. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos. sendo exigido que possuam a maioria do capital. para alcançar um nível até mesmo social. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial.QUINTA TURMA. inciso II. sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador. 52 da Lei n. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel. Além destes casos estabelecido em lei. De outra forma. CABIMENTO. 52. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. quando o Locador. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. DA LEI N. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. da mesma lei. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. devidamente comprovada. caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. Recurso especial desprovido. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído.º do art. mas todo o estabelecimento empresarial. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada.º 8.245/91 com a multa do art. Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional . é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual." (STJ . Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais. Julgamento: 26/08/2010. Órgão Julgador: T5 . Importante estabelecer que neste caso. 44. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar.245/91. Além das situações econômicas acima destacadas.Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. 3. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu. de seu cônjuge. 44. LOCAÇÃO COMERCIAL. É inviável a cumulação da indenização do § 3. 44. INDENIZAÇÃO DO ART. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário. facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. para o imóvel retomado para uso próprio. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores. nos termos do art. INCISO II. 52. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. salvo nos casos de contrato de Shopping Center. Como regra. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas. lhe dá destinação diversa. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor.

Logo. escritórios. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. Passou a assistir ao locatário.° do seu art. art. 24. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. quantia. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. contudo. no presente trabalho. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. pois a atual lei do inquilinato. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural. pois. 24. às vezes. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. De outro lado.1. pelos motivos já destacados. ao mesmo tempo. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais. atualmente existentes. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. pouco se tem volvido ao tema. conhecido como Lei de Luvas. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. tão cedo quanto possível. Como consequência do sucesso do negócio. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. assim o fazendo. legalmente constituída. o direito à propositura de ação renovatória. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. à lei da oferta e da procura.°) gerava. que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. não só porque. corpóreos e incorpóreos. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04]. a limitação linguística do termo comerciante. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto. grande parte das lojas. contudo. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". A locação confere dinamicidade à economia. Como dito. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. Nesse sentido. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. no que toca ao direito à estabilidade na locação. a opção legislativa demonstra que. com a publicação do decreto no. O que ora se pretende. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. que muitas vezes possuem uma boa ideia. para o proprietário. industriários e outros. 1. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. restaurantes e etc. 2. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. com o passar do tempo. o comerciante. Abstrai-se. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. jamais teriam aberto suas portas. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação.150/34. pagando um maior valor de locação. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. de acordo com texto legal. Ao longo do tempo. inviável seria o investimento do comerciante. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. o fundo de comércio. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. mas não capital suficiente para. e inexistindo proteção. extorsiva" [05]. objetivando. Contudo. atraente seria.150 de 1934 [01]. . valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos.

uma vez preenchidos os requisitos legais. O entendimento. sem interrupção. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. no presente caso. entendemos que no caso de soma de contratos. contudo. Merece destaque. repita-se. Logo. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. os imóveis comerciais. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. exclusivamente econômico. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. via de regra. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. 3. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. Sob o prisma ora realçado. A locação comercial. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos. O comerciante. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. Desta forma. em última instância. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. da soma de vários contratos escritos. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal. No direito da pós-modernidade. não pode o imóvel submetido à locação.riquezas [07] e. passa a ter direito à propositura da dita ação. a acessio temporis era entendida como a consideração. e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. se como dito. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. o interesse em jogo é. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. a proteção do fundo do comércio se operacionaliza. tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. contudo. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. normalmente. principalmente. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. perfeitamente justificável que. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. o reconhecimento do acessio temporis. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. A lei. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. Hoje. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. que é . com o objetivo primordial de dele extrair lucro. ou seja. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. ao serem colocados no mercado. em torno da Ação Renovatória. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. como ressaltado. A solidariedade é valor fundamental. até então não pacificado nos tribunais. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal. desenvolvimento humano.245/91). o locatário. Inicialmente uma construção doutrinária. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. mais do que nunca. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. Nesse contexto.

ainda. jamais seria necessária a intromissão judicial. dez anos? Na falta de melhor critério. Admitindo-se.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. ainda que este seja inferior a cinco anos. propor uma nova ação renovatória. diminuindo o prazo do contrato renovado. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. Assim. e no caso. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. Outra questão que emerge é se. através da soma de contratos escritos. Existem. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. obrigando o autor a. a renovação do contrato por cinco anos. a renovação se dará por igual tempo. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. que. ainda que de forma retroativa. logo no início da vigência do contrato renovado. no máximo. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. Diante de tal consideração. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. já haviam se passado mais de dois anos. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses). seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. Atualmente sabe-se que. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". O processo foi objeto de recurso por parte do locador. Fosse esta realmente atendida. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. ajuizar nova demanda. provavelmente. Nesse contexto. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. A solução do problema. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. Interessante notar. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. desta feita. uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. observando o prazo previsto no artigo 51. e a efetivação da renovação contratual. "Com absoluta clareza dispõe-se. merecendo cada vez menos espaço. que reduziu o prazo da renovação. percebe-se que o locatário obteve. falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. procede-se a exegese da lei do inquilinato. e está longe de ser apenas hipotética [13]. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. em detrimento do desejo do proprietário. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. Por exemplo. como já ventilado. quando naquele momento. era. que no caso era de dois anos. que. anualmente. no mínimo. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. no citado caso. que no seu artigo 51. inciso II. levando em consideração que a ação renovatória. fundada em contrato único. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. por exemplo. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. o contrato encontrava-se sob discussão judicial. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável. renovando forçosamente o contrato. o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. independentemente do desfecho da anterior. ou seja. Ocorre que quando da reforma. que reformou a decisão. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. até seis meses. com prazos e condições determinadas. havendo resistência por parte do locador. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. cinco anos. uma vez contestada. e este último contrato seja de apenas um ano." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. seria possível a renovação por tempo igual. estaria o comerciante compelido à. ou seja. ou em soma de prazos. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. em conformidade com o último contrato. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato. apenas para evitar o decaimento do seu direito.

seja por contrato escrito ou verbal. superior a cinco anos. entendiam com acerto. no caso de soma de contratos. através de um contrato de cinco anos. curiosamente. ininterruptamente. é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. seja por prazo determinado ou indeterminado. se recusa a renovar a locação por escrito. inédita. Na verdade. outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. através da prorrogação por prazo indeterminado. outrossim. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. A jurisprudência consolidou. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. da mesma forma. Mas o fundo de comércio existe. o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. inferior a cinco anos. este último. em relação a uma interpretação .cinco anos". não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. Assim. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. Como já mencionado. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. porém. que. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. Resta demonstrada. continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. 4. por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. confortavelmente. A renovação por prazo superior a cinco anos. portanto. em um primeiro momento. anteriormente à vigente lei do inquilinato. na modalidade de prazo indeterminado. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. a possibilidade soma dos contratos escritos. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. e dele se aproveita o locador. consecutivos por cinco anos. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). É como se Kirchmann estivesse correto quando. um fundo de comércio a ser protegido. A perspectiva ora apresentada. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão. mas não nos aquietamos com ela. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. asseverou que. Nas duas hipóteses. muitas vezes. a mantém por vários anos. desenvolvido o seu fundo de comércio. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. vários juristas. no passado. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. seja pela melhor interpretação da lei [15]. Parece-nos que há largo espaço para evolução. e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". a discussão adormeceu. por via de consequência. em se tratando de soma de contratos escritos. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. que não poderá ser inferior a cinco anos. ou através de contratos somados. Com a predominância desse entendimento. não é de nenhuma forma. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). o prazo a renovar será sempre de cinco anos. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16]. Portanto. devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. e que foi considerada antijurídica. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). da razoabilidade. Assim. por outros tantos anos. seja. Ao nosso sentir. a jurisprudência. "três palavras de retificação do legislador. após a entrada em vigor da lei do inquilinato. entendemos que. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. contudo segue com sua atividade. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. a qual não. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". Muito provavelmente. entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. haverá.

Pertinente. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. Quanto a isso. contudo. Como é cediço. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção. dependendo do caso concreto. por possibilitar a renovação compulsória. por exemplo. devem ser limitados os direitos do proprietário. no entanto. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. Contudo. Ocorre que. ainda que parcialmente. a comparação ora proposta. contudo. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. argumente-se que. sempre existe a possibilidade de retomada. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. em alguns casos. textualmente. Efetivamente. mas em consonância com o pensamento sistemático. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. o direito francês. portanto. em homenagem a uma igualdade de critérios. para que. dependendo do caso concreto. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. como. logo. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. Aplica-se no caso. e dele depende para que seja coerente e razoável. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada.sistemática. Foi nesse sistema. bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio. Semelhante na aparência. de suas conclusões podemos divergir. na prática. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. por causa da contradição de valores nelas incluída. o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. Contudo. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. ou seja. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade. 5. conferem maior coerência. e que. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. De fato. por isso serem nulas" [20]. Além disso. além da interpretação linguística. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. no direito francês. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. No presente caso. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. Contudo. quando no direito francês. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. Admita-se. mas distinto na realidade. mas conferir a possibilidade do magistrado de. se sua pesquisa é irretocável. é importante é proceder à análise teleológica da lei. válido [19]. que é.

contudo. cabe-nos. Contudo.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. Como exemplo. Como visto. especialmente nas questões procedimentais. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. Em verdade. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. inclusive. criticável. muito embora seja em vários aspectos. Entretanto. Como visto. este terá direito a uma indenização pelo despejo. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. No Código Comercial francês. sendo. sua justificativa. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. ou seja. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. antes mesmo do fim do prazo contratual. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. sem avanços significativos. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio. essa condição torna-se ainda mais perceptível. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. há mais de 75 anos. a legislação francesa. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. completamente inadmissível após tal lapso temporal. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. é capaz de gerar insegurança jurídica. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. e hoje. hoje centenários. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. Visionário foi o legislador. será necessária. O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. . apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. dependendo do caso. contudo. é mais objetiva e coesa. em todos os casos de desfazimento da locação. É curiosa a semelhança com a lei brasileira. pelo entendimento dominante. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. aduzindo. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. no caso de recusa. no âmbito da proteção do fundo de comércio. anuindo ou não com a renovação. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. 53. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. e mínima de seis meses. e por isso tem seus limites. É correto salientar que no direito francês. criadas pelo próprio sistema. subsiste mesmo após o término do prazo contratual. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. que o exemplo é deveras relevante. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. curiosamente. a interpretação contrária ao texto legal. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. Como se vê. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. 6. em termos práticos. que também menciona o prazo de seis meses. buscar a superação daqueles princípios originais. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. Admite-se a lei como está. Existem ainda.

e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. Ao invés de impor ao locatário. ou ainda. Com efeito. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. ou ainda. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. reforma do imóvel.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. Antes. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. Por outro lado. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. justamente. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. torna-se litigiosa. pela legislação vigente. por natureza. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. Por isso não se aduz. a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. retomar o imóvel para uso próprio. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. como visto no exemplo do direito francês. Com eventual alteração. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. A proposta ora rascunhada é certamente ousada. ao desenvolvimento de atividades produtivas. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. o locatário deverá propor uma ação renovatória. uso próprio. induzissem as partes a contender em juízo. no pretende trabalho. De outro lado. e o locador. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. atualmente. de forma fria e quase mecânica. Além disso. demolição ou edificação e etc. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. mais útil seria a inversão dos papeis. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. normas que. pois como argumentado. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. implicando no descarte da própria ação renovatória. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. Assim. é praticamente certo que. como deve ser toda propriedade privada. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. Como já ressaltado. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. sendo. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. proposta de terceiro. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. no ordenamento jurídico brasileiro. Nesse sentido. CONCLUSÃO Não se pretendeu. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. como afastadoras da obrigação de renovar. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. 7. ou pelo menos. contudo. propor ação renovatória. possibilitando a sua manutenção no imóvel. em sede de conclusão. tornar o pedido de renovação extrajudicial. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. ou melhor. pois. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio. periodicamente. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. sempre. é o locatário obrigado a. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. o liberalismo. muitas vezes. ao final do prazo contratual. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. novamente remetendo-se ao exemplo francês. em favor do locatário. não deveriam existir. atualmente. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. berço propício ao desenvolvimento do . a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. Nesse caso.

é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. Após um primeiro susto. posto que possuem função social acentuada. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. 2. Alfredo. e aum. contudo. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. de resto . Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 2002. 2. ed. Saraiva. os operadores do direito. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. arbitrária e sem qualquer indenização.jureka. Gilberto. para finalizar. PERLINGIERI. especialmente magistrados e legisladores. mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. O ideal. BOBBIO.S . Renovar. 1999. Wilhelm. Duncker Und Humblot. rev. São Paulo. não se confundem com os dogmas de fé e moral. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada. Saraiva. 1983. Revista de Processo volume: 45. Auflage. p. Serve como exemplo a própria locação residencial. Locação e Despejo à luz da juriprudência. os muitos séculos de história do direito devem.] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. 37. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. que têm outros fundamentos). 2002. São Paulo. Pietro. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. Gustavo.Société par Actions Simplifiées. que ora se apresenta. 145. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas. Editora Revista dos Tribunais. e após cinco anos. na verdade. São Paulo. São Pauto. São Paulo. Ação Renovatória da Locação. cobre oferta de terceiros. rev. Norberto. RAMA S. Roga-se que. de um lado. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. BUZAID. BUZAID. estabelecimento comercial. Saraiva. O direito civil na legalidade constitucional. Logo.. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. Berlim. O Direito Pós-Moderno e a codificação. ed. 1988. TEPEDINO.) 3. 1989. 2009. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante. 10. SALLES. Antonio Junqueira de. "Entre os dois. LEÃO. Disponível em : <http://www. 2011. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. rev. 2. in Revista Trimestral de Direito Civil. 3. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. salvo situações excepcionais. e atual. São Pauto. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. ação renovatória. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. "as liberdades individuais devem ter por função. O reconhecimento da precariedade da razão. SALLES. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. 30 do decreto 24. Rio de Janeiro. Rio de Janeiro. 1988. ed. Publicado na RT 644. AZEVEDO.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. ed.. e ampl. A função social da propriedade e o meio ambiente. Antonio Carlos Amaral. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. Arriscamo-nos a dizer que. CALDAS. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. ed. REFERÊNCIAS ALMEIDA. atual. São Paulo. n.A. rev. Padma. atual. em qualquer modalidade. RIZZI. o prevalecimento da denúncia vazia. José Carlos de Moraes. Sérgio. rev. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. e ampl.. Tradução: Maria Cristina De Cicco. CANARIS. 8. que não podem. 4. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. p. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. Apud BUZAID. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. Editora Revista dos Tribunais. "Resta.. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. por outro lado. 1982. (RIPERT. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [. a partir de tais conceitos.e nisto é preciso atenção -. 2. Notas 1. Alfredo. Manole. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Acesso em: 20 fev.fundo de comércio. Publicado na RDC 33/123. 3. 50. se. 2007. A ação renovatória e a análise do art. 2008. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . Amador Paes de. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. ed. A História comprova a existência de mudanças e. 1988.150/34. e aum. José Carlos de Moraes. jan/mar de 1992.

O Direito Pós-Moderno e a codificação. Sérgio.) 8. II da mencionada norma. também. 1989. ALMEIDA. 10. São Paulo. DJU 24/04/2008.150. atual. (TJMG. não é apenas "entender intelectualmente". 24. RIZZI. Saraiva. "Notável passagem. rev. 2002. A ação renovatória e a análise do art. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada. Manole. interpretar. 09/04/2008. Saudemos.0024. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. muitas vezes citado no presente trabalho. 1999. sem medo. rev. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. São Paulo. Alterando substancialmente a estrutura. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade. Julg. "Todavia.224. estabelecimento comercial. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio. CONFLITO DE COMPETÊNCIA.8. 3. 13. São Paulo. APCV 276907013. CC 2007. Saraiva. "(BOBBIO. é também intuir . Antonio Carlos Amaral. uma vez que. 2. ed. 3. Alfredo. apenas em atenção a pessoas." (AZEVEDO. depois que esta tenha sido realizad.2006. Antonio Junqueira de. a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa. p. p. (LEÃO. livre manifestação da vontade. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. ação renovatória."(BUZAID. 13/07/2010. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. 11. que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes.. p. jan/mar de 1992. o Dec. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. Amador Paes de. discordava veementemente de tal tese. mas. colocar a seu lado. "Evidentemente. proíbe que nos contratos de locação. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. 2007. . pois. modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. o contrato foi feito com esse propósito. 30 do decreto 24. a intuição do justo. p. e ampl. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. O jurista Alberto Buzaid.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. São Pauto. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual. no alto sentido da proteção ao trabalho. p. Rel. substituiu o contrato. 51. 10. ed. Ação Renovatória da Locação.30.01. 145. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco.13. Pág. cuja decisão encontra-se na RT 299/154. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. Saraiva. AÇÕES RENOVATÓRIAS. São Paulo. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. 2. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito.irracionalismo. Des. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio.) 9. 54. Gutemberg da Mota e Silva. Amador Paes de. e atual. 30. Grondin).016409-3. decidindo intervir no domínio econômico. (TRF 2ª R. p. p. pois. 105 do CPC). Existindo duas ações renovatórias sucessivas. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. Revista de Processo volume: 45. nos leva à conclusão de que. Cabral da Silva. pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. atualmente. e aum. 1988. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho. quando o legislador. sim. Publicado na RDC 33/123) 5. 6. logo.150/34. Julg. Juiz Fed. não deve. rev. 7. 553) 14. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais.especialmente no caso do direito. 3. nos precisos termos do inc. Sétima Turma Especializada. como um arrimo. 1. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. Norberto. o jurista.) 12.891. in verbis: "Ora. Extraído do voto do Des. 56. ação renovatória. Publicado na RT 644.. O egrégio TJSP. ALMEIDA. ed. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. rev. Verificada a fragilidade da razão. José Carlos de Moraes. Belo Horizonte. expressão social do bem público em benefício da coletividade. 24. Conv. Afinal. pelo art. (SALLES. e atual. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. DJEMG 12/08/2010). Editora Revista dos Tribunais. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". 1999. Essa expressão.) 10. afastá-la. consta de voto do saudoso Min. Rel. estabelecimento comercial. também esse aspecto do mundo pós-moderno. CONEXÃO.02. Décima Câmara Cível. já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. inserta no caput do art. ed.

225. Disponível em : <http://www.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. 2.) . 2011. p.224. 1989. 30.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>. Antonio Carlos Amaral. opiniões em sentido contrário. Alfredo Buzaid que. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. ed." (RAMA S.1. 2011. Acesso em: 20 fev." (RAMA S. PRAZO DO NOVO CONTRATO.Société par Actions Simplifiées. 575. e atual. — 3. 21. CANARIS. 8. principalmente. Rio de Janeiro. e aum." (CANARIS.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação.A. Auflage. Wilhelm. Alfredo.) 18. da Lei n. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris.Société par Actions Simplifiées. – Rel.) 27. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm. ed. Duncker Und Humblot.A.jureka. 17. Auflage.Société par Actions Simplifiées.) 24. um nítido e claro propósito de violar o Dec. São Paulo. ALMEIDA.A." (RAMA S. ed. 89. na maioria das vezes. 1983. 1983. Renovar. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié. 2011. o prolongamento da interpretação gramatical. Auflage.S . INADMISSIBILIDADE. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. Berlim. à do eminente Prof. 606.S . Ap. 10. INCISO N° II DA LEI N° 8." (LEÃO. p. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. 1999. 24." (RAMA S. Amador Paes de.S . "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.108-00/2 – 1ª Câm. Disponível em : <http://www. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. Juiz Magno Araújo – J.Société par Actions Simplifiées. — São Pauto : Saraiva. par le locataire. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz. Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. em certa medida. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.A. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. Pág. 22.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev.) 25. rev.245/91.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>. ed. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. O direito civil na legalidade constitucional. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. geralmente. 225. Disponível em : <http://www.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>. Duncker Und Humblot." (RAMA S. grifo nosso. 1914 . A ação renovatória e a análise do art. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ.) 16. "à défaut de congé donné.S . CANARIS. p. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou. Berlim.jureka.S .15. Wilhelm. 2008. EXEGESE DO ARTIGO 51. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51. estabelecimento comercial.A.jureka. no mais alto nível entre os meios de interpretação. 1983. Nesse sentido.jureka.A.2001. RENOVATÓRIA.S . c/ Rev.Société par Actions Simplifiées. 2011. soit à tout moment au cours de sa reconduction. Berlim. Disponível em : <http://www.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. a argumentação baseada no sistema interno.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando.Société par Actions Simplifiées.jureka. 19. 2. dans les termes ci-dessus.jureka. Acesso em: 20 fev." (2º TACivSP. Disponível em : <http://www. p. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce.150/34.jureka. ed. Duncker Und Humblot. Saraiva. p. 2011. Acesso em: 20 fev. Acesso em: 20 fev. com isso. 159.) 20.) 28. Pietro. Buzaid.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>. Disponível em : <http://www. PERLINGIERI. 2011. 57. ação renovatória. 30 do decreto 24. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Acesso em: 20 fev.Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. Publicado na RT 644. 2." (RAMA S. 23. http://www. p. Tradução: Maria Cristina De Cicco. melhor. rev. 1988.

31. tão reiteradamente condenada. III. mesmo que de forma mais discreta.jureka. sur son bien . ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior.propriété. ao interesse particular. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. a quem tenha o domínio do imóvel. extinguiu-se a denúncia vazia. Acesso em: 20 fev. uma hipoteca social. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico.) 29. Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. cláusula geral que limita. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. Apelação 22. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica. dispor. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. neste campo específico. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna. Nesse espírito. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. Concrètement.A. o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado. entre estes a perfunctória função social do contrato. n. en principe. sobre ela pesa.187. deve-se ter consciência que. "Pour le bailleur.) 30. Pour le locataire. quando omissa. TEPEDINO. 37. ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. 2009. O Código Civil assim dispõe: . Disponível em : <http://www. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo. no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979. A função social da propriedade e o meio ambiente." (RAMA S. denominada de "nova codificação".245/91. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos. 6. fruir do bem.. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. Padma.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. página 31. gozar. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. verser une indemnité d'éviction à son locataire. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. Em síntese. Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. Gilberto. em seu art. pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata". Lei 8. 2011. a propriedade volta a ter. conforme artigo 170. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul.S Société par Actions Simplifiées. devido a essa mudança. pour le récupérer. 5º. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. Pour autant."A Lei n. inciso XXII. il se place juridiquement dans une situation où. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé". egoísmo ou ânsia de lucro do locador. ressalvadas as limitações legais. da forma que quiser. tal norma constitucional garante. assim como o Código de Defesa do Consumidor. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. nasceu a Lei do Inquilinato. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais. que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos. São Paulo.. Em poucas palavras. circunscreve. os ditames da autonomia privada.]" (CALDAS. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. Gustavo. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. Rio de Janeiro. Dentre outros paradigmas.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>. regulada. pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor. Em suma. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. atesta o direito de propriedade. da CF/88. função social. 134. 1982. in Revista Trimestral de Direito Civil. a Lei do Inquilinato. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. p. [. Nesse sentido. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares. o direito de usar. Ainsi. pelo Código Civil e Código de Processo Civil.

em caráter absoluto. Orlando Gomes [05]. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. em confronto com a lei revogada. Diga-se. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. por prazo vintenário ou trintenário. ou que afastem o direito à renovação. Ora. 421 . São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão. A . competirá ao intérprete. 45. qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não.035. de outra parte. Sobre o assunto. Como é cediço. verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. para sua utilização como uma de suas agências. pela outra parte. a liberdade de contratar não será mais mantida. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. Traçado este panorama constitucional. implicando os princípios definidos pelo art. em grande maioria pelo locador. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida. Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. posto que. tais cláusulas.. o princípio da liberdade de contratar. adentremos ao ponto principal deste escrito. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. 70:247). o contrato. a Lei do inquilinato. na hipótese do art. salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. no caso concreto. No intuito de aclarar tal possibilidade. geram insegurança contratual. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. não se quedou inerte sobre a matéria. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". "Art. Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". divide-se em paritário e de adesão. condicionando tal aquisição à lavratura. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. de avença de locação de tal bem ora arrematado. 51. ao próprio banco." Não divergindo. da probidade e da boa-fé. Neste rumo. além de serem abusivas ou leoninas (JB.A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. Não depende de condição.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. quanto à negociação de suas cláusulas. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos". a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. de modo geral e abstrato. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. 47. que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal. são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. norma de ordem pública. analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. 8245/91. 2. porque não dizer constitucional."Art. É comum. Nos contratos de adesão.. porém sem contornos absolutos. 424. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. vejamos: Art. 422. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. Embasada nesta garantia constitucional. mediante contrato coligado àquele. qual seja a autonomia privada. seria válido. É o leilão de agência bancária com locação garantida. o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. serão consideradas nulas. mas sopesados pela função social do contrato. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos. como já afirmado. em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). "em razão e nos limites" da função social do contrato. Como se vê.

p. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. exercendo. São Paulo: Método. 157) 5. 7. bem como indicar local para exame. São Paulo: Revista dos Tribunais. a comunicação da intenção de venda. Definitivamente. 2. Todas as demais já são sobejamente conhecidas. O contrato e sua função social. O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações. em contratos de trato sucessivo. 157) 5. solidariedade (art. da documentação pertinente. p. Silvio de Salvo . p. a fim de que este possa. 9a ed.Tratado das locações. O artigo 27 da Lei n° 8. GOMES. inciso III. promessa de venda. 2004. vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. São Paulo: RT. Op. querendo. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. 11. São Paulo: Saraiva. Silvio de Salvo . DINZ. 3. Rio de Janeiro: Forense. complexo e de longa duração. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior). p. 324. notadamente. 1972 6. coordenação de Ricardo Fiúza. São Paulo: Saraiva. São Paulo: Saraiva.245/91). ações de despejo e outras .. Maria Helena . no prazo de trinta dias. que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6. contendo as condições do negócio. Flávio. ALVES. 324. da CF/88) e igualdade (art. 377. VENOSA. 2010. 7. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. CF/88). revista e ampl. p. 9a ed. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. ainda.Código Civil Anotado. sua preferência. p.Nova lei do inquilinato comentada. THEODORO JÚNIOR. de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema. Orlando. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato. ed. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes.. na hipótese de alienação do imóvel locado. cit. caput. 6. 2004. p. São Paulo: RT. 6. Maria Helena . Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. p. mediante notificação judicial. Humberto. São Paulo: Método. revista e ampl. 377. a ocorrência de existência de ônus reais.ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente. Notas 1.. VENOSA. ALVES.649/79 outorga a preferência ao locatário. Flávio. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior).. p. 1º. Jones Figueiredo . frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. forma de pagamento.Novo Código Civil Comentado. . ed.Tratado das locações. DINZ. coordenação de Ricardo Fiúza. preço. TARTUCE. 2003. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro. 11. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. pautados na dignidade da pessoa humana (art. sob pena de caducar o seu direito. Jones Figueiredo . adquiri-lo. mesmo porque. PACHECO." Ainda. ações de despejo e outras . Op. 2. 2002. 3º. TARTUCE. p. cit. 379 4. CF/88). inciso I. para adquirir o imóvel. deve o locador notificar o locatário. 2003. 2010. GOMES. 5º. José da Silva . constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. assim.Nova lei do inquilinato comentada. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações. Ditas cláusulas opressivas são presentes. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. nos casos de venda. PACHECO.Código Civil Anotado. Humberto.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. THEODORO JÚNIOR. 1972 6.245/91. José da Silva . Rio de Janeiro: Forense. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2002. 2000. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. pelo locatário. 3. 379 4. O contrato e sua função social. sempre à luz dos princípios civis-constitucionais.Novo Código Civil Comentado. Orlando. 2000. São Paulo: Saraiva. Deverá.

Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico. de origem grega. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano. desde que demonstre. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25. a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. Assim. a maioria tornou-se obsoleta. a venda judicial (sub judice).antigo. c/ Revisão n° 433. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência. no que couber.245/91. inclusive lucros cessantes.A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. º 3. Por essa razão. ou Direito de Preferência. gozará desse valor legal. neste último caso. se tiver procedido de má-fé. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais.1.II TAC). chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. bastando que comprove sua condição de locatário. Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. e bem assim. pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. quais sejam. (art. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior). com respaldo no artigo 1. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante. Era esta a única forma de movimentação dos bens. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. dentre elas. quando preterido em seu direito de preferência. percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. . conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. com grande riqueza de minúcias. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha. Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. com o tempo. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. para quando o locador pretender alienar. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador. maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor. Sua origem mais remota encontra-se na permuta. Responderá solidariamente o adquirente. já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato. capacidade econômica para aquisição do imóvel. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado.912. a critério do locatário. desde que o faça no prazo de seis meses. imprimindo. poderá este pleitear perdas e danos do alienante. como já decidido em nossas Cortes.245/91. caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa. Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. Estes são os pontos principais do direito de preferência. naquilo que a lei de locações for omissa. e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem.art. onde é peculiar. de 3 de julho de 1961. observados. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem. tal como secularmente aplicados à compra e venda. parágrafo 1°. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato. por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros. 1 . na conformidade do disposto no artigo 34. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência.518.080 do Código Civil . assim. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação.768/00-9 . a contar do registro do ato no álbum imobiliário.156). Ora.O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel.

com grande riqueza de minúcias. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico. de 22 de agosto de 1941. aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. o contrato de compra e venda. Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. dos Estados e dos Municípios. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. transfere-se o domínio com o próprio contrato. nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas.545. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição. pelo seu art. "enquanto se não transcrever o título de transmissão. o pacto comissário e a reserva de domínio. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. a venda a contento. encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição. como princípio geral transmissor da propriedade.º 911. isto é. o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Vale destacar o referido no art. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título". que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. medido e pesado antecipadamente. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. parágrafo único. 620 do Código Civil. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. o legislador disciplinou a retrovenda. e responde pelos seus encargos". 3. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição". e o outro. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. O Artigo 1. o alemão e o soviético. De modo idêntico o Decreto-lei n. de 1 de outubro de 1969. não opera a transposição do domínio. Contudo. Caso do Decreto-lei n. 4. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. dentre vários fatores. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. por exemplo. Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição. o dinheiro. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). non nudis pactis. De modo que. 860.º 3. a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. 2. da qual derivou a palavra pecúnia). um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. . que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. exclusivamente. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real. aliás. esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. no art. Depois vieram as pedras e metais preciosos. os objetos tivessem igualdade de valores. Na mesma linha reza o art. independentemente da tradição da coisa vendida. sendo dotado de certo poder aquisitivo. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. Ou seja. Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. como o "mercado de Pulgas" da Grécia. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. 1º. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. que dispõe. Portanto. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. até surgir a moeda. Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda. por si só. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. senão da data em que se transcreverem". Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. o pacto de melhor comprador. Confirmando o art. transferuntur. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio.

gerando. sob a denominação de "pactum protimiseos". para um melhor entendimento. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares. pois o pacto de preferência. tal como acontece nos contratos preliminares. ainda. Não é possível. O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. quando a quiser vender ou dar em pagamento. Conceito Consoante a melhor doutrina. se afasta da promessa de compra e venda de imóveis.direito real. Serpa Lopes. que a trouxe do direito grego "protimesis". consoante. efeitos diversos. a quem foi reservado o direito de preferência. o qual pode gerar obrigações entre as partes. personalíssimo. ou pessoal. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. preenchidos seus pressupostos. Não cabe. o fazer ao preferente. segundo ainda. Segundo o art. consiste.513) a preempção. preferência. pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. Discute-se. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. Entretanto. direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. também. quanto à natureza do direito de preferência. notificar ao vendedor o seu preço e condições. . tanto por tanto. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. se real. 2. já a segunda. estabelecido de uma condição preferencial. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. essencialmente. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento. de realizar a afronta. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01]. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender . Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". mas a de se desejar vender. pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. portanto. Advém do direito romano. duas condições: a. Há. O seu objetivo. 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. para que este. possa adquiri-la de volta. Há. possibilitar a venda em relação ao preferente. preço por preço. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. de substituir-se ao terceiro adquirente. surge o direito. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal.que o vendedor queira exercer o direito de preferência. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa. para o comprador. o exerça em relação a eventuais adquirentes. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares. mister se faz diferenciá-las. quando queria vendê-la. 3. ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . pois pode ser definida em lei. isto é.que o comprador queira vender a coisa. portanto. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto. preferente e preferido. também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. de origem convencional. 4. em igualdade de condições. Serpa Lopes. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. b. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. A preempção é espécie de preferência. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". em igualdade de condições. para que este. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. Contudo. a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. o titular do domínio do bem. indivisível e com prazo de caducidade. como veremos mais adiante. enquanto na preferência somente "ius ad rem". ou preferência . Mas não se deve confundir preempção com preferência. preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro. Trata-se de direito obrigacional. ou seja. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. pois. quando.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. envolve uma maior amplitude de conceito. Gerando para o seu titular o direito subjetivo. um "contrahere" futuro. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. independentemente de qualquer declaração de vontade.

no ordenamento brasileiro. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei. 5. Havendo mais de um condômino interessado. O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. ao acionista.245/91). embora naturalmente divisíveis. indenizando os outros. no Título que aborda a matéria sobre condomínio.Além deste. 1. ou compropriedade. quer parcial. 504. que. preferência legal é a que decorre da lei. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. a teor do arts. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino. ocorre retrocessão. ab initio. ainda que de forma presumida.322. pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. e. que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. Há. § 3°.1. como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural. portanto.677). Como apontado anteriormente. a terceiro. se consideram indivisíveis por lei.1. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. ou seja. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado. ao locatário comercial. porém. o legislador impõe a existência de um interesse. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. inicialmente. resulta. 5. pode ser um interesse social. como o do locatário residencial. em condições iguais de oferta. ao sócio quotista. O direito de preferência do condômino. em cada um dos casos em que institui o direito. E. a relação é estabelecida pela vontade das parte. ligando o preferente à coisa.322 do Código Civil. da venda da coisa comum na sua totalidade. Conforme se pode do todo inferir. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. da oferta apresentada a terceiro. Porém. a lei determina outros. cumpre. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. Assim. 92." Trata-se. ex vi do art. releva acrescentar que o Código Civil argentino. Releva notar. será vendida e repartido o apurado. que assim consigna: Art. limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. pois. na legal. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. 87 e 88 do Código Civil. Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art. 1. de não poder vender a sua quota a estranhos. o condômino ao estranho. a melhor conceituação é a que se contém no art.322 do Código Civil. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior.504/64). não as havendo. do disposto no art. 504 quanto a do art. A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que. do expropriado ou do condômino. tanto a restrição do art. aqui. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. 1. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. b) a dos que. o de quinhão maior. no que tange ao direito pátrio. juntamente com outra. comuns a todas as espécies de preferência. na venda. exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. "Quando a coisa for indivisível. . refere-se o citado dispositivo à restrição de venda. a do art. como verdadeiramente. preferindo-se. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível". ou vontade das partes. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. como soe acontecer com a preferência convencional. verbis: "Existe propriedade em comum. logicamente. Pode ser interesse econômico. Daí resulta. não se realiza novo contrato de compra e venda. Na hipótese da preferência contratual.1. 5. 504 e 1. se outro condômino a quiser. contempla a lei. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". a do art. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência.322.403 do Código Civil português. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai. 1. 2. quer a venda seja total.

não podendo. 1. contida dentro de um todo maior. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. Desse modo. Questão até certo ponto controversa. à guisa de exemplo.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. sem embargo de eventuais opiniões em contrário. 1. É tema grave.320 do Código Civil. Referido direito deve. conquanto possa ser dividida. origina-se de acordo ou convenção. seja intimada aos co-herdeiros. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes. se forem iguais os quinhões. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros. De um lado. digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02]. necessariamente. Ante a indigitada dualidade. 93.2. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. na falta de benfeitorias. 504 do CC. Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. enquanto que o art. tanto por tanto". qualquer deles que. Dessa forma. MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. haverá para si o quinhão hereditário cedido. O Estatuto da Terra. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. que deve ter sido julgada válida. (grifamos)".794 do novo Código Civil. O art. de outro. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. na segunda.1. por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. uma casa ou um veículo automotor. preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. e. se. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar. a indivisibilidade legal ou jurídica. para usarem o direito de preferência concedido pelo art. contados do recebimento da notificação. eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. houve o legislador. Temos. tanto por tanto. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art. a sua vez. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições. é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. que assim preleciona: "Consideram alguns. que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada. de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. a hipótese prevista no art. a indivisibilidade física. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. encontra respaldo nos arts. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles. por este motivo. art. . uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha. na hipótese de pretender alienar o imóvel. o de quinhão maior. 46. 92. interpretando o art. Seguindo nesta esteira. 504 do Código Civil. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. e. se estas não abrangerem a totalidade da área". enquanto não se procede à partilha. se mais de um co-herdeiro o quiser. porque a herança. enquadra-se a herança e. os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. dentro de 6 meses. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. deve ser tido como carecedor de ação. pois. parágrafo 3°. no prazo de 30 dias.. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. de um lado. depositando o preço (CC.566/66). o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. por bem. a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão". ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. do Regulamento. depositar a quantia. e. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. Nada obsta. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. Com o fito de pôr fim à celeuma. A indivisibilidade convencional. o seu direito de preempção em relação a terceiros. tanto por tanto". cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. art.504/64). Doutra parte. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". 504 e parágrafo único). no art. E. . refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado. dar tratamento à matéria no art.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. 80). 1. de evidente repercussão prática. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4. conseqüentemente. Na primeira. se outro co-herdeiro a quiser. a indivisibilidade convencional. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". é coisa indivisível. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. 46 do citado decreto. 5. ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito.

o "imóvel arrendado". Posteriormente.O termo "terrenos" aqui usado. e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura.3. por fim. Nesse caso. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. por analogia. n. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel.º. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento. a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento. ao redimensionamento dos prédios rústicos.º 103/90. Inteligência dos arts.º 1. Segundo o artigo 1380. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. e para tal. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos. que nunca foi levada a efeito. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. é a própria área arrendada. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. de 07 de Julho. que.1. Visa-se assim. adotando-se. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. ficando assim excluídos os logradouros. o parágrafo único do art. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social. do Código Civil.Ora. 5. o artigo 1380.º 79/88. caput. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda. Acrescente-se.º 2 116 de 14 Agosto de 1962. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). de 25 de Outubro. para esse fim. de 10 de Maio de1919. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art.º 36. 65. regulamentada pelo Decreto-Lei n.º da Lei n. tem como causa última o Emparcelamento. mesmo ocupando apenas parte dele. de 22 de Março. se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. A finalidade é evitar o minifúndio. Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA. ou seja.º 5 705. que expressamente os revogou. e 92. No entanto. de 01 de Outubro. veio inovar nesta matéria. é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n. A Lei n. Só passado quase meio século. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região.º 86/95. ou seja. imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência. que estabelece no seu n. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". com o Emparcelamento.504/64. de 26 de Outubro. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade.º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido. tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa. parece ser. da Lei n° 4.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n. prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. a preferência seria.º 44 647. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais.º 384/88. neste caso. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. de 14 de Agosto de 1962. 504 do Código Civil. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. parágrafo terceiro e quarto. . aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos.º 2 116. com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". recorrendo-se assim. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. Assim.

porventura.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380. o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura. para que estes.º 1. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. podem preferir. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. não ultrapassem esta unidade mínima de cultura. os proprietários dos terrenos confinantes. na alienação de terrenos de área superior. assim. Destarte. Na verdade. sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. . não existido. desde logo.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. . Ou seja.Que o prédio se destine à cultura agrícola. ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura.º também o é. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura. Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. o direito legal de preferência do artigo 1380. 3.º 384/88. que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. . .º do Decreto Lei n. todavia.). ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura". HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. Assim. exerçam o seu direito de preferência legal. de 25 de Outubro. Neste caso. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei. etc.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. HIPÓTESE D . existe. o direito conferido por este artigo 18. HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura. No entanto. . o direito de preferência legal não se verifica. e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes. querendo. o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola.º do Código exige.Que estejamos perante um prédio rústico. permitindolhes. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios.O Decreto Lei n.º do código civil. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. ou vice-versa.ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura. assim. pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior. este direito não existe quando. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. o exercício do direito de preferência que lhes assiste. Existe. quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. direito de preferência legal. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona. prevendo no seu artigo 18º n. 2ºConcretamente.Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido. como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área). Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal. tem iguais conseqüências de fato. desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida. O artigo 18. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda. 13-10-1993). Neste caso. que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.

4. 27 da Lei n° 8. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. 27.2. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. de forma elucidativa. para os imóveis. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. no art. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. sendo de caducidade. integralização de capital. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. doação. É o que se verifica. a este. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. 28. depois de aceita a proposta pelo locatário. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência. mas tais prazos. não permite suspensão ou interrupção.1. não são vistos com bons olhos. 5. no prazo de trinta dias (art. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. de maneira inequívoca. esta inovação visa. Desistência do negócio pelo locador Art. 5." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. "Com a preferência do inquilino.. a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. todavia. à semelhança do que ocorre com o arrendatário. sua aceitação integral à proposta. ." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. 29. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Nada obstante. fusão e incorporação" [04]. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. permuta. todos devem ser avisados. cisão. 513 do Código Civil. 34. advertir que. quando o imóvel trata-se de um condomínio. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. "No caso de venda. Impende todavia acrescentar que. sua aceitação integral à proposta. que assim prescreve: Art. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. Assim sendo. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador. Caducidade Art. inclusive lucros cessantes" [05]. em relação ao mesmo imóvel. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. a partir da afronta. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". ainda que permitidos pela lei. inclusive lucros cessantes. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis. 1. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. e de trinta dias. Neste caso.4.245/91. Tem como características fundamentais ser intransmissível.1. para as coisas móveis. há que considerar-se. 5. O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário. Nesta situação o prédio. o direito de preferência legal não se verifica e.1. Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. ou seja. indivisível e com prazo de caducidade. "Ocorrendo aceitação da proposta. não é lícito ao locador desistir do negócio. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. de forma inequívoca..O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento. 27 não admite interpretação extensiva. verbi gratia. ocorrerá a caducidade (art. a existência de ônus reais. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. em igualdade de condições com terceiros. ou seja. Cabe.4. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados. assim como. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. no entanto. É o que se pode inferir da leitura do art. no art. que rompe na maioria das vezes a locação. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. para aquisição do imóvel locado. pelo locatário. 29 da Lei inquilinária. Se forem vários os locatários. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. conseqüentemente. ainda. o art. Alerta-se. possível conflito de preferência decorrente do fato de. promessa de venda. é considerado como prédio urbano.1. sua moradia ou seu comércio.153 do Código Civil). em razão de absoluta falta de previsão legal. independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial. 28). as condições de pagamento. Ressalte-se que. no prazo de trinta dias. ex vi do art. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. 32 da mesma lei que. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência. Era de três dias. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. em nosso sentir. 516). a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário.

porque o sublocatário clandestino não terá o direito. 5. Se houver preterição do direito." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio. doação. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. Se forem vários os sublocatários. Havendo pluralidade de pretendentes. como é crucial. Ademais. e o mesmo se aplica aos sublocatários. .4.1. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes. perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. Art. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. em tese. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis.4. o despejo. isto é.4. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação. Imóveis Indivisíveis Art.1. caberá a preferência ao locatário mais antigo." [09] 5. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes.4.1. cisão. É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. pretendendo o titular alienar todo do bem.1. em comum.7. na ação indenizatória. Na sociedade comercial. desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. Integralização do capital. se um só for o interessado. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel. fusão e incorporação".4. permuta. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários. "Já a doação. engendra ele uma proposta de venda. 5. Direito real ou obrigacional Art. se da mesma data." 5. sem a real intenção de alienação. na troca ou no ato de liberalidade. Parágrafo único. Há que se observar o inicio do caput. "Trata-se de sublocatário consentido. onde diz "em sua totalidade". 33. bem entendido. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda. 5. ou o mais idoso. para caso de empate. Pemuta e Doação. ao locatário. Venda Judicial. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual. caberá a preferência ao locatário mais antigo. 31. em seguida. sejam eles locatários ou sublocatários. "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária. a preferência caberá a todos. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. 30. tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário. se o requerer no prazo de seis meses. que tenha sido alienado em sua totalidade." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. se o imóvel estiver sublocado por inteiro. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). sem os quais não haverá suporte para a ação. "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. integralização de capital.1.3.5. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. deverá comprovar prejuízos. caberá a preferência ao sublocatário e. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido. como negócio gratuito. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele. 32. Na Sublocação Art.6. dando garantias de preferência ao sublocatário.1. desde que preencha. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino.5. deve ser preservado esse direito do inquilino. ao mais idoso. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local. continuando então preferente o locatário. ao mais idoso" [07]. haver para si o imóvel locado. fusão e incorporação. o inquilino de parte do conjunto imobiliário. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio". cisão. e. se da mesma data. O contrato de locação. Se for comprovada simulação nesses negócios. permuta e doação. ou a qualquer deles. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia.4. O locador. ou seja. "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5. Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação". o que facilitaria. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. e.

mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. pela natureza de seu crédito. por analogia. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema.150 do Código Civil que a União. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda.7. que o credor desfruta sobre os outros.1. 1. que são os privilégios e os direitos reais. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. Privilégio é um direito pessoal. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. caso não tenha o destino. o direito exercita-se. de ser pago. particularmente. em suas diversas modalidades. especial. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. a título de exemplos. Ë de observar-se.1. O privilégio diz-se geral. 1. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". o contador organizará o quadro. esse quadro será organizado por ordem alfabética. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. Com efeito." Não havendo. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais.557. de preferência. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. Face à falta de limite legal de tempo. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. para que se desapropriou. têm prioridade os títulos legais de preferência. quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência. O direito de preferência. não só para haver a coisa. o Estado. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum".Art. Aliás. Nesse sentido. Ora. o direito de preferência no Estatuto da Terra. pelo preço por que o foi. ou o Município. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação. pelo prazo de cinco anos. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. quando se refere somente a determinados bens. 1150 não foi revogado pela mencionada lei. atualmente. e. quando se refere a todos os bens do devedor. incluindo-se ainda. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. Art. preferência decorrente de compromisso de compra e venda. portanto.6. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. preferência na desapropriação. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e. e não pelo contador. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. preferência do condômino. o escrivão remeterá os autos ao contador. pelo fato do art. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. observando. com exclusão dos demais. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. porque serão iguais os direitos de todos os credores. Dispõe o art. No Tombamento . preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. no mínimo justo. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado. a caução. pela sentença que ordenar a retrocessão. 1. que se organizará o quadro geral dos credores. Na disputa travada entre os credores. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação. o expropriado. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. sem ter a opção da preferência. a anticrese e a hipoteca. Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados.556. como a regra impõe obrigações ao Poder Público. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. ao tratar do processo de insolvência e. Curiosa. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque. 5. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. é de notar-se que o Código de Processo Civil. relacionando-os em ordem alfabética. não se justificando a venda forçada. todavia. não seria. por força da qualidade do crédito. Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. em caso de silêncio. 5. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável. tais como o penhor. citando-se. sobre a classificação dos créditos no concurso. não o podendo por convenção.

sob pena de perdê-lo. os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente.00 (cento e vinte e cinco mil reais). bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 2. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. retirá-los do país. sob pena de nulidade do ato. para fins de intercâmbio cultural. não se podendo extrair a carta.8. as pessoas que. ressalvada a possibilidade de transferência entre União. às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. pelo mesmo preço. o preço. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. deverá assegurar o direito de preferência da União. FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. 350. dentro de trinta dias. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior. enquanto não se esgotar êste prazo.00 (oito mil reais). Negativas: o proprietário não pode destruir. Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. Se o bem tombado for público. se não tiver meios. 22). repará-las.000.1. sob pena de nulidade. tentada sua exportação. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem. Notifico V. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem. sem prévia autorização do IPHAN. § 1º Tal alienação não será permitida.Art. também não pode em se tratando de bens móveis. tiverem a faculdade de remir. Além do tombamento provisório. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. Sª. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância. 14). A nulidade será pronunciada. Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade. comunicar a sua necessidade ao órgão competente.000. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e. de penhor. Parágrafo único. ap. os Estados e os municípios terão. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão. § 6º O direito de remissão por parte da União. 5. senão por curto prazo. Estados e Municípios (art. em caso de alienação onerosa do bem. se dela não lançarem mão. Na Compra e Venda Art. o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. Na compra e venda. sem que previamente sejam os bens oferecidos. [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. o direito de preferência. a preempção decorre da vontade das partes. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. anticrese ou hipoteca. 27. em especial. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. 17). "Em face da alienação onerosa de bens tombados. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. será inalienável. poderá ser exercido. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. 3.00(oitenta mil reais) à vista. 19). não podendo os editais de praça ser expedidos. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo. § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. 22. que é aquele decretado no início do processo. que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. pintá-las ou restaurá-las. nesta ordem. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. . pelo juiz que conceder o seqüestro. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente. na forma da lei. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. onde reside sob contrato de locação. em igualdade de condições com terceiros. Estados e Municípios. a existência de ônus reais. a forma de pagamento. que serão por ela solidariamente responsáveis. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada.000. a União. previamente. antes de feita a notificação. 5 parcelas mensais de R$ 8. 15). na forma da lei. promessa de venda. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. nessa ordem. "No caso de venda. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. 11). à União. já tendo recebido propostas e acertado forma e valor.

para que este use o seu direito de prelação na compra. Na realidade. a preempção deriva direitos pessoais. da necessidade desta complementação. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida. Distinção de outras espécies. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. Assim. conforme já mencionado anteriormente. Joaquim Severino. acrescido de correção e despesas. de onde geram direitos transmissíveis. 5. promessa de cessão de direito. Fica. já que há menção expressa. o prazo se estende a sessenta dias. findo o qual. dação em pagamento. 114. Importa. 6. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. em certo prazo. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. o imóvel que vendeu. na hipótese de bem imóvel. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. em determinadas horas do dia. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. que não ultrapassam a pessoa do titular. a retrovenda tem por objeto bens imóveis. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis. Frise-se. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. para obter sua restituição. Não se pode esquecer. é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. 1. segundo estatui o art. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. mais despesas feitas pelo comprador – art. mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. CC). b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. por último que. sem nenhum limite de tempo. nesta cidade. Preferência convencional Preferência convencional. c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. não podendo haver dúvida sobre o recebimento. Em consideração ao objeto clausulado. nesta comunicação. Para ter valor a notificação acima. na Rua Senador Fonseca. será o preço da venda. que passa a ser definitivo. só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. em horário comercial. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. feita de que forma for. que terá prioridade sobre terceiros. sob vários aspectos. darei continuidade a tentativas com outros interessados. na lei. diferentemente da retrovenda. enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. em seu silêncio. não havendo este detalhe. que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso. estará em determinado local. 520). a preferência convencional é direito pessoal e. Ademais. isto é. ou dar em pagamento. porque distinguem-se. aparentemente similar. para recuperá-la. b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis. ao primitivo comprador. assinalar. 516 do Código Civil. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. na retrovenda. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". tratando-se de bem móvel. não se confunde com o instituto da RETROVENDA. o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. tanto por tanto (art. é necessário que. tal como ocorre com a retrovenda. . restituindo o preço. 7.140) o negócio original se resolve. Jundiaí.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco. Porém.2. 14 de junho de 2005. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso. por essa razão. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. desde logo. Aguardo sua manifestação de interesse. durante o período de resposta do locatário. 513. ou matrícula do imóvel). ao passo que.

ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino. O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação. Por outro lado. . o vendedor. nesta espécie. b)o preferente adquire o bem.c) Forma Livre: não exige forma expressa. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. porque o que se pretende com a ação. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. Já o comprador. Como referido acima. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. quando legitimamente afrontado. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. 7. a frau legis. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. se imóvel. 8. 7. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência.1. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada. foi alienada a estranho. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. ou exigida pelo vendedor. em face de lei ou de convenção. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes. tão-logo venha a conhecer o fato. Logo. d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior.4. poderá também ser chamado de PREFERENTE. no entanto. poderá exigir perdas e danos do comprador (art.3. propriamente dita. conforme seja o caso. de terceiros. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. no caso o locador . só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. ou seja. poderá este. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como. forte no art.2. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. na sua essência. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. PROMISSÁRIO. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. tanto por tanto. 1. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e. consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência. No entretanto. 7. 7. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. 518). sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. a terceiro. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda.410. por exemplo. DEVEDOR. sem comunicar ao vendedor. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. 9. 514. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes. No que se refere precipuamente à preferência convencional. Configura-se. CREDOR. dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa. o arrendatário e o locador. pelo locador ou pelo comprador. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE.

o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente. insta observar que se faz indispensável promover-se. pois. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. Em nosso sentir. 92.No pertinente à legitimidade passiva. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. que. respectivamente. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. a data da venda perpetrada. já que tem que promover a notificação. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. obriga-o a uma dependência com o locatário. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. portanto. Entretanto. Controverte-se a respeito do cabimento. portanto. seja adquirido por outro. Quando procedente a ação. Demais disso. 33. determinará o cancelamento do registro anterior. à míngua de disposição expressa. o dispositivo mostra-se contraditório. isto é. aguardar o decurso de seu prazo. Considera-se. para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". . conforme preceituam. É comum.504 (CC). do Estatuto da Terra. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento.245/91) e 92. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. como parece deixar ver o final do art. ser uma opção em favor do arrendatário. À toda evidência. do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente. 47 do Decreto n° 59. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. ao vendedor. o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. a preferência convencional. de modo idêntico ao art. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários. na sua parte inicial. Já mais explícito foi o art. além do alienante. descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. mandando expedir a respectiva carta. Em decorrência. é causa nula do processo. isto é. A ele. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. poderá. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. A falta de citação do alienante. § 4° (Estatuto da Terra). O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real. no máximo. Frise-se. por último. também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. A contrário sensu.245/91). desconsiderando-se. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência. referida no Decreto. corrigido monetariamente. É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. É condição "sine qua non". porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. os arts. 33 (Lei 8. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura. o valor constante da escritura de compra e venda. concedendo-lhe ajuizar. que o negócio oferecido por um valor. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. a parte final do art. para esse efeito. haver para si o imóvel locado. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos.245/91). a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. Lei 8. § 4°. depois de. ex vi do art. se entender mais conveniente a seus interesses. pelo menos 30 dias antes da alienação (art. para propor a ação. nessa hipótese. em relação ao direito do locatário. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. do Regulamento. 518 do Código Civil. 47. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. 10.

colimando adquirir o imóvel in casu . reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap.Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos.013 . para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas. 129/257). Esperamos. pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes. para o exercício do direito de preferência. atualmente. contudo. 7. maiores dificuldades de interpretação.95. Juiz ALVES BEVILACQUA . RT 106/282.RT 123/286. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento. 422. pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento. não oferecendo. . que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis. c/ Rev.5ª Câm.As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. com regozijo.j. mesmo no caso de perdas e danos. Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas. impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos. JTA 138/418). é quem impera. quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel. mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. Rel.3. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147. vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. se dirimiram ao longo do tempo. Podemos concluir nosso trabalho. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA .

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