Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.

245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).
Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Duração das garantias da locação. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. 6. Expedição de mandado de despejo na sentença. 7. Execução provisória do despejo. 8. Ação revisional de aluguéis 9. Alterações nos requisitos da ação renovatória. 10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4º) Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvêlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hipótese da separação ou morte dos afiançados.) A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração. Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada. Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador. 3. Duração das garantias da locação. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.) A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias. É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato. A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas. CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito. Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais. Nova redação dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria. Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva. Art. 241. Começa a correr o prazo: I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão. § 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença. A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada. 5. Alterações processuais nas ações de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o

que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste. e se livrar do despejo. devendo ser apresentado. CPC .art.não sendo integralmente complementado o depósito. incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. É oportuno lembrar que as alterações processuais. Expedição de mandado de despejo na sentença. 1. A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8. deve mandar expedir o mandado de desocupação. ainda que inseridas em uma lei especial. c) os juros de mora. via advogado.245/91. podendo o locador levantar a quantia depositada. observar-se-á o seguinte: I . citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.211. nesta hipótese. justificando a diferença. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. VI . o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. caso ambos tenham sido acolhidos. consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma. II . . 63) Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz. d) as custas e os honorários do advogado do locador. IV . fixados em dez por cento sobre o montante devido. b) as multas ou penalidades contratuais. V . de aluguel provisório. Ao entrar em vigor.art. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial. suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes. além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. por carta ou publicação no órgão oficial. quando exigíveis. a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel. o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. cálculo discriminado do valor do débito. com o objetivo de facilitar as intimações das partes. Parágrafo único.de cobrança aos fiadores.os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo. se o locador alegar que a oferta não é integral. podendo o locador levantá-los desde que incontroversos. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. o pagamento do débito atualizado. já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. 62.havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis. nos respectivos vencimentos. com a inicial. não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.efetuada a purga da mora. contado da citação. O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese. contado da intimação. refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça.245/91. III . A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. no prazo de 15 (quinze) dias. independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. As demais alterações são detalhamentos das formalidades. ao julgar procedente uma ação de despejo. são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma. (Lei 8. 6. se do contrato não constar disposição diversa. ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando. de diferenças de aluguéis. e imprimir a celeridade ao processo. a requerimento do locador.

são distintos na forma. Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar. e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. hipótese em que o prazo será de seis meses. asilos. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. podendo este reclamar. exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação. ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. a diferença pelo que a exceder. unidades sanitárias oficiais. apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade. as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia. estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. (Lei 8. Ou seja. Julgada procedente a ação de despejo. 64. 9º ou no parágrafo 2º do art. a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. § 3º Tratando-se de hospitais.Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo. respectivamente. o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. contudo. 7. 53. correspondente a doze. Art.art. atualizado até a data da prestação da caução. o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais. repartições públicas. Execução provisória do despejo. como indenização mínima das perdas e danos. um não interfere no outro. portanto. exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano. O valor da caução na norma alterada era. 64) A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. 9º ou no inciso II do art. pelas suas características e limitações legais. Cada qual tem a sua função e efeito. A ordem liminar. mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância. 63. e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º. Neste artigo e parágrafos. § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados. não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. no mínimo. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. concedida ou negada. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público. a título de indenização mínima por perdas e danos. pretendendo a reforma do julgado. . o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. bem como por entidades religiosas devidamente registradas. § 1º. 46. o valor da caução reverterá em favor do réu. respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano.245/91. Nova redação dos dispositivos alterados: Art. espécie e oportunidade. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. o prazo será de um ano. em ação própria. O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art.

8. apresentada a contestação.245/91. desde logo. de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária. e que não podem ser mensurados objetivamente.o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.ao designar a audiência de conciliação. Na ação revisional de aluguel. postular sua complementação em ação própria. a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. 51. Como nos demais artigos.. o juiz tentará a conciliação e. 276 e 282 do Código de Processo Civil. Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos. 46. observar-se-á o seguinte: I . 9. da mesma forma que a maior parte da nova norma.245/91.art. teve como escopo a simplificação e agilidade processuais. que era de seis meses. 282 do Código de Processo Civil. o juiz. II . ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. (Lei 8.245/91. o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. audiência de instrução e julgamento. nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador. se necessária. se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida. § 2° No curso da ação de revisão. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8. a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I . Ação revisional de aluguéis. a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias. . determinará a realização de perícia. §1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório.prova do exato cumprimento do contrato em curso. Além dos demais requisitos exigidos no art. 68. parágrafo 2° e 57). aqueles que decorrem da dor. 71.sem prejuízo da contestação e até a audiência. b) em ação proposta pelo locatário. O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou. II e III do art.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel. que terá o rito sumário. considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. ou ainda os danos materiais.arts. As demais disposições do texto original foram mantidas. frustração ou do abalo da reputação do locatário. fixará aluguel provisório.na audiência de conciliação. III . que será devido desde a citação. se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário.além dos requisitos exigidos pelos arts.245/91. ou nos que indicar. Isso. Já no artigo 74 da lei 8. (Lei 8. além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial.art. 68) As alterações com relação à revisão de aluguéis. Art. não sendo esta possível. Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais. IV . e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório. que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido. designando. fornecendo os elementos para tanto.O locatário pode ainda. V .prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I. para trinta dias. como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”. II . Lei 8. a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. Alterações nos requisitos da ação renovatória. No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para “audiência de conciliação”. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. etc.

e as novas locações. endereço e. na primeira hipótese. IV . tratando-se de pessoa natural. O prazo.indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. serão definidas pela jurisprudência. com indicação do nome ou denominação completa.prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. de ser cessionário ou sucessor. Art. VI . equívocos. salvo se.245. VII . Lei 4.112. introduzindo alterações na Lei 8. que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata. autorizado por seu cônjuge. 1o Salvo disposição contrária. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele. então. desde logo. em virtude de título oponível ao proprietário. salvo honrosas exceções. da Lei 8245/91. as alterações. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa. contratadas a partir da data de vigência da nova norma. teve singela alteração nas suas disposições que. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. o locatário pode resilir o pacto desde que arque com a multa. mesmo que não haja alteração do fiador. Multa por resilição unilateral do locatário O artigo 4º. na omissão da norma. Porém. número de sua inscrição no Ministério da Fazenda. serão citados o sublocador e o locador.art. Não sendo renovada a locação. o que gerou dúvidas e. sepultam a discussão sobre o valor da multa em caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término. Data início da vigência da nova lei. se casado for.. Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise eminentemente jurídica. Ressalte-se. Porém. não observou o rigor técnico ao comentar a lei. Eis. Parágrafo único.indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e. a partir do dia 25 de janeiro de 2010. a nacionalidade.657/42 . as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga. o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. a atual idoneidade financeira. de 09 de dezembro de 2009. em razão de veto do poder executivo. de 18 de outubro de 1991. a profissão e o número da carteira de identidade. Em tempo. Assim. quando for o caso. começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. o estado civil. 2. serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova. o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. muitas vezes. que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. assim. A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente. como litisconsortes. não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições. em virtude de locação originária ou renovada. 74.prova.III . a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção.prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. . procedente a ação. a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. nos termos da lei vigente. 10. Inovações da lei de locação Introdução Foi publicada a Lei 12. manteve-se a regra de que o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato. Portanto. pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão diretamente afetadas pelas novas disposições. entretanto. quando não for o mesmo. a imprensa. é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro: Dec. ou seja. contudo. se houver pedido na contestação. V . comprovando.

recuperação judicial. a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. o contrato de locação será resolvido. vê-se que se trata de cláusula dispositiva.Nestes casos. sob pena de desfazimento da locação. ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. E. que dispôs: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. falência ou insolvência do fiador. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar Como não poderia deixar de ser. Todavia. sub-rogandose em todos os direitos e deveres. numa interpretação lógica. 4. 3. ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se. o "locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias. no silêncio. ação de despejo por um rito mais célere. 40. A Lei de Locação. pior: um único mês. Porém. é manifestamente desvantajosa aos fiadores. Por ele. determinou que a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. a multa no valor de 01 (um) mês de aluguel. imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato. a nova redação legal previu a união estável como entidade familiar. Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente. Não seria lógico e nem justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa. 39. caberá ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413. a situação permite. ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação. .. ilegal exigir-se uma multa de 03 (três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. a nova redação do art." (art. 40. como tal. Como se verá abaixo. este poderá exonerar-se de sua responsabilidade. quando muito. Mas. Uma vez notificado o fiador. o fiador se mantém responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel. com sua nova disposição. da Lei 8. tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. findarem-se. o fiador somente permaneceria responsável pelos débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento. Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador. E surgia a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não anuíra expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. há de se atentar ao inciso X. 39. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. inclusive.. durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. parece inequívoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Duração das garantias contratuais Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o contrato de locação. pela parte inicial do artigo. inclusive. o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel. que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte. Além disso. Essa multa é evidente cláusula penal. haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada pela lei. do Código Civil. Assim. ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o locador. Entretanto. se restar apenas um mês para o término do contrato e o locatário resolver rescindi-lo. percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. Assim. uma vez que impôs: "Salvo disposição contratual em contrário. in litteris: "Salvo disposição contratual em contrário." Portanto.. Se não o fizer. está a mercê do artigo 412. se o casamento ou a união estável. declaradas judicialmente . Caso isso aconteça. ou. parágrafo único. pagará. se esta for a garantia locatícia prevista." A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição da Súmula 214. por força desta lei. que estabelece que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal"." Assim. . extinguindo-se. O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. interdição." Deste modo.245/91. nova redação). por qualquer motivo. remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. seria. II – ausência. há duas novas possibilidades do locador exigir do locatário novo fiador ou garantia contratual. qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. E são: Art. ficando obrigado por todos os efeitos da fiança. Deste modo. Porém. do Código Civil.. do Superior Tribunal de Justiça.

e se não houver constituição de novas garantias. desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três) aluguéis contratados. Por exemplo. estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art.. salvo se o locatário depositar em juízo a totalidade dos valores devidos. b) as multas ou penalidades contratuais. I. desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima invocadas. 9º. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário. 40. a ação terá rito ordinário. se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos. sobretudo. c) os juros de mora. cálculo discriminado do valor do débito. industriais). ou somente de quaisquer dos acessórios da locação. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citações. o inciso VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. no caso o locatário). cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita altera pars. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado. independentemente de motivo. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.. ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupação em quinze dias. Nesta hipótese. ou. 6. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias. repise-se. cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias. parágrafo único). Em todas essas hipóteses. Ação de despejo.5. §1º. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. . devendo ser apresentado. nesta hipótese.. determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. o contrato se extingue (art. se houver a notificação para desocupação e o locatário não desimpedir o imóvel. quais sejam: Art. mediante caução. no caso do fiador. pagamento e despejo. com a inicial. determinadas pelo poder público. seja qual for o motivo. O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis.. VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. ele se recuse a consenti-las). de diferenças de aluguéis. as despontadas novas situações. o inciso IX permite que se faça o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia. Com efeito. O rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. resolveu-se definitivamente a questão da legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. ele se recuse a consenti-las. o pólo passivo contará com o locatário e o fiador. por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. quando exigíveis. podendo. O fiador deveria ser réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento do débito? Pela nova redação do art. E cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento. Outrossim. assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. comerciais. da Lei 8245/91. Ação de despejo. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. afora as hipóteses que se mantiveram. 37. §1º. O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. Por outro lado. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. e consegue a desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias. sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. sofreram alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e. Falta de pagamento As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.término do prazo de locação na residencial. d) . 59. 59.. VIII . Nessa situação. Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado. Assim. podendo. incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação. VI – o dispositivo do inciso IV do art. que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. O art. é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. sendo impossível realizá-las com a presença do locatário. Nas locações não residenciais (empresariais. de aluguel provisório. pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais. havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel. nas ações que tiverem por fundamento exclusivo". 40. e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificação. 62.

Além disso. para falar nos autos e inclusive purgar a mora. o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. E se os réus possuírem diferentes procuradores. A redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação.as custas e os honorários do advogado do locador. o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. fazê-lo com o número de sua inscrição no Ministério da Economia. desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação. nessa última hipótese. designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes no processo fixará os aluguéis provisórios. Na verdade dois tópicos foram acrescidos. ser-lhes-ão contados em dobro os prazos para contestar. o texto de lei fazia menção à necessidade de ao se indicar o fiador do contrato. V. ao receber a inicial de revisão de aluguel. significativa foi a alteração do art. tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios. o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença. contudo. Contudo. para recorrer e. se assim entender pertinente (art. o juiz determinará a expedição de mandado de despejo. 74. A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Ação revisional de aluguel Manteve-se o rito sumário para essa ação. Isso. 71. o juiz. o locador poderá discordar do quantum apurado. Não sendo integralmente complementado o depósito. Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. todos do Código de Processo Civil. Neste passo. Por conseguinte. o famoso CPF. Proferida a sentença de procedência do pedido. Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do prazo para a purgação da mora. podendo ser executada provisoriamente independentemente de caução. fornecendo os elementos para tanto. III e 191. infração legal ou contratual. b)em ação proposta pelo locatário. 68. 7. . Considerações finais Uns dirão que as modificações das ações locatícias as tornam tutelas diferenciadas. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório. mantendo-se na íntegra as demais regras. 8. sem prejuízo da contestação e até a audiência. com as adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil. IV). para reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatário ou do fiador. fixados em dez por cento sobre o montante devido. ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mútuo acordo. o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. podendo o locador levantar a quantia depositada (art. e apenas nela (denúncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel. Antes. de modo geral. falta de pagamento de aluguéis e acessórios. LXXVIII. entendemos que se aplica a regra dos artigos 214. atualizado até a data da prestação da caução. o depositante será intimado através de seu advogado para complementar a diferença em 10 (dez) dias. Assim. Fazenda e Planejamento. Porém. os aluguéis provisórios jamais poderão diferir de 80%. Deste modo. foi alterado para adaptar regra prática.. 62. 9. auspício constitucional previsto no art. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. após a defesa apresentada em audiência e o eventual pedido contraposto do réu. o juiz determinará a realização de perícia e posterior audiência de instrução e julgamento. o prazo para purgação inicia-se a partir da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário. O novo texto remete à necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da Fazenda. Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela Lei. o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido. proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para desocupação. 5º. com redução para 15 (quinze) dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses. Para tanto. que serão devidos desde a citação nos seguintes moldes: a)em ação proposta pelo locador. Uma sem maiores repercussões: o art. IV). para mais ou para menos. que trazem um acesso à Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação. se do contrato não constar disposição diversa. se houver pedido na contestação". ágeis e efetivas. não impede que a fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este limite. Nesta hipótese. quando houver vários réus (fiador e locatário). Ações renovatórias Também houve modificações nas ações renovatórias. ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente.

dispensando comentários sobre. para tocar a empresa. um elemento de muita importância para o empresário. inicie a negociação para a renovação. Apesar disto. um direito fundamental previsto no art. O ponto vincula-se ao empresário tornando-se uma forte referência que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. O direito proporcionou tal proteção. o segundo é mais amplo. Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. Todos os empresários e sociedades empresárias precisam de um local para desenvolver suas atividade.Outros. antes do término do contrato. Parece-nos que ambos têm razão! O ponto empresarial nos contratos de locação Investir em imóvel alheio não é uma tarefa fácil. nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possuem o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto. mesmo tratando-se de dois institutos diversos. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação. convém diferenciá-lo de Estabelecimento Empresarial. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado. . Os riscos de perder todo o investimento. A princípio. para a realização dos mais diversos interesses. Os riscos de perder todo o investimento. enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresário explora sua atividade. e ela é muitas vezes forte o suficiente para afetar o próprio dono do imóvel que loca seu ponto para o empresário. O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence à pessoa que explora a atividade. Muitas vezes o empresário investe de forma impressionante em seu ponto. onde o empresário "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade. pois. podendo tais ser eles materiais ou imateriais. Neste caso. é possível que o empresário. dirige-se ao Ponto Empresarial deste. motivo pelo qual em caso de sublocação. É o que se conhece no direito como Ponto Empresarial. quem terá o direito à renovação será o sublocatário. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida. tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. mesmo contra o proprietário do imóvel. Trata-se do local físico propriamente dito atrelado à atividade desenvolvida. que ao menos atenue tais riscos.. transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto [01]. um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). tudo o que compuser o patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. sendo que ambos consideram-se diversos. O Ponto Empresarial não existe por si só. ou mesmo pode obrigá-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei. que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores. ou seja. já que para os mais descuidados é costume que haja confusão entre ambos. bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alteração de um ponto devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. Cabe ressaltar que a diferença entre ambos é bem nítida ao se adentrar em seu estudo. que é quem possui efetivamente o ponto. Toda esta importância e investimento merece uma proteção do direito. e não ao proprietário do imóvel. de modo a que eles não vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do término do aluguel. sendo desta forma propriedade do locador. ao local onde o empresário expõe sua atividade ao público. da Constituição Federal e que. tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela. que ao menos atenue tais riscos. uma consequência do trabalho desenvolvido. bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alteração de um ponto. devem ser compensadas por alguma espécie de proteção. referindo-se à todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa. ou seja. refletem a dignidade da pessoa humana. que os interesses econômicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia. antes de adentrar no que se refere à proteção dada pela legislação ao Ponto Empresarial. É a chamada Ação Renovatória. 6º.

LEI 8. na maioria dos casos não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração. pois estará atendido o objetivo do legislador. A distribuidora de petróleo. O art. 76 da referida norma excluiu de sua égide apenas os processos que já estavam em curso quando da sua entrada em vigor. prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de duração. mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado. CARÁTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. Ao sublocador. Seguido a este. o direito de locação ao ponto será de X LTDA. por outro lado. Julgamento: 05/10/2010. e o prazo estipulado seja determinado. abaixo transcrita: "LOCAÇÃO. resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais três anos. que explora atividade no ponto sublocado. Agora imaginemos que A firma contrato de locação com C. Apesar disto." (STJ . ou seja. podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. é possível que a empresa A LTDA firme com B contrato de locação de bem imóvel por prazo indeterminado de forma escrita. creio que um curto lapso temporal. 51 da lei n° 8. Neste caso estarão preenchidos os requisitos de instrumento escrito. A subloca o imóvel para X LTDA. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos. Não estando presentes tais requisitos. tomando por base a situação anterior. 1. aplicação imediata. Publicação: DJe 03/11/2010) Da mesma forma. Cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que defere o direito ao empresário de interpor Ação Renovatória. tanto a sociedade quanto o locatário poderão interpor a ação. e a obrigação de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. ou mesmo terminar por beneficiar um locador com má-fé.245/91. APLICAÇÃO IMEDIATA. Desta forma. sem instrumento escrito não vem a prejudicar a formação do direito à renovação do contrato. Muitos julgam estar prejudicado o requisito. Neste caso. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. . Precedentes. Na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. Órgão Julgador: T5 QUINTA TURMA. Neste caso. não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação. Em verdade.Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. esta é quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. uma vez que não seria mais ininterrupto o período entre um contrato e outro. A locação deverá ser considerada como empresarial. Ainda exemplificando. sendo sócio da sociedade AB LTDA. que segure a renovação do contrato apenas para o seu locatário perder seu direito à renovação. portanto. o direito a interpor a Ação Renovatória será tanto de A quanto de AB LTDA. sendo necessário para isto que esteja enquadrado em uma série de requisitos estabelecidos no Art. Existe discussão doutrinária no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formação do direito à renovação compulsória do contrato de aluguel. já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia conforme estipulado em lei. de um ou dois meses. 3. A Lei 8. O primeiro dos requisitos é que o contrato celebrado seja por escrito. que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista.245/91. que é garantir a proteção ao empresário pelo ponto que possui. Passados três anos. legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos. pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local. imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. conforme vem sendo determinado pela jurisprudência do STJ. e por consequência não há o que se falar em renovação compulsória do contrato de locação firmado. se o contrato autorizar que o locatário utilize do imóvel para desenvolver sociedade do qual faça parte. Desta forma. que será renovado. 2. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunhão de vontades nas bases da renovação. Agravo Regimental desprovido.Apenas a título de exemplo para explicar o acima disposto.245/91 possui caráter eminentemente processual. substituindo o anterior. não poderá ser a locação reputada como empresarial. tendo. exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mínimo 5 (cinco) anos. mas apenas o último. onde este autoriza a sublocação. não assiste o direito à Ação Renovatória. desta vez com prazo determinado. suponhamos que A seja uma pessoa natural.

sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrário.Por fim. não poderá o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsideração com a realidade do imóvel que possui. no que se refere à proteção ao ponto. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessário para a Ação Renovatória. e se devidamente comprovados poderão dar ensejo à improcedência da referida ação. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresário locatário. ou seja. quando do término do segundo contrato. Vale ressaltar que tais casos são meramente exemplificativos. ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa. Do mesmo modo acontecerá se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovação deverá autorizar o empresário a interpor a Ação Renovatória. em um novo documento escrito. e A encontra-se na mesma atividade há mais de três anos. com a retomada do imóvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locação Empresarial acima elencados. às custas do patrimônio do locador. a necessidade de reformas e investimentos no imóvel. sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação. elencado entre os direitos fundamentais. No caso acima. terá também este direito. o contrato entre ambos foi escrito. que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. poderá o dono do imóvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada. que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. se o contrato for firmado de forma verbal. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatário. ou então de consulta ao seu corpo jurídico sobre o procedimento a ser adotado para a renovação. 52 e 72 da lei n° 8. Ou seja. preenchendo desta forma todos os requisitos. ou seja. já que levam em consideração o valor do objeto de locação. afim de que negociem as bases para a renovação do contrato. Deve-se lembrar que o direito de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal. porém. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória. Ora. e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária. prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. prazo este decadencial. o direito de renovação do contrato não poderá ser exercido sem limites. O valor do aluguel deverá estar em perfeita consonância com a situação efetiva do bem. teria A o direito de pleitear a renovação do contrato de forma judicial. por não estar presente o requisito formal exigido em lei. mas A passou a explorar a atividade de um bar. deverá manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situação perante o juízo que decidirá da melhor forma. Não bastará. sendo que o caso concreto é que irá determinar quando a renovação estará compatível ou não com o direito de propriedade do locador. no início do último ano de contrato é importante que o empresário procure o locador. não será ele considerado como uma locação empresarial. não mais poderá ajuizá-la. Apenas a título ilustrativo imaginemos a situação hipotética a seguir: A é empresário e locatário do imóvel de B e atua no ramo de venda de calçados. sem suspensão ou interrupção. Ambos firmaram um contrato de locação de quatro anos por um documento escrito. É recomendável que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. que não poderá ser tolhido integralmente de seu patrimônio em benefício de terceiros. Por esta regra. passando a preocupar-se com isto em data próxima ao fim. a somatória de ambos os contratos é superior a cinco anos. Por tais motivos é que os Arts. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestação de Ação Renovatória proposta pelo locatário. o remanescente. se permanecer no mesmo ramo. Inicialmente as hipóteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econômica. ainda assim. devendo desta forma ser observado. não tendo o locatário direito à renovação. pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento. os dois renovaram o contrato por mais quatro anos. Por tratar-se de um direito de propriedade. Terminados os quatro anos. levando-se em consideração mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatário e que o tenham incorporado. o locador afirmar que o valor do aluguel negociado está abaixo do mercado. Por certo. tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário. já que se faltarem menos de seis meses para o término do contrato. exige-se ainda que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (três) anos ininterruptos. . quando já não mais cabe a utilização da Ação Renovatória. já que a propriedade sobre o bem imóvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador.

" (STJ . compreendendo o instituto para facilitação das relações locatícias empresariais. LOCAÇÃO COMERCIAL. para alcançar um nível até mesmo social. 44. 1. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. salvo nos casos de contrato de Shopping Center. aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes. em duas hipóteses distintas. poderá por razões pessoais o locador pleitear o imóvel. CABIMENTO.º 8.º 8. Recurso especial desprovido. Publicação: DJe 13/09/2010) Da mesma forma. É inviável a cumulação da indenização do § 3.Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9. e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas.245/91. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos. o Poder Público poderá eventualmente determinar a realização de reformas ou obras sobre o imóvel. INCISO II. Neste último caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatário. salvo se fazia parte do contrato de locação não apenas o imóvel. este fato pode vir a implicar em indenização ao locatário que atendia os requisitos para a Locação Empresarial. quando o Locador. A primeira delas se dá quando pretende utilizar do seu bem para uso próprio. promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu. para o imóvel retomado para uso próprio. bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudança decorrente da retomada. 44. seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. DA LEI N. Além destes casos estabelecido em lei. De outra forma. Como regra. Julgamento: 26/08/2010. INVIABILIDADE. será cabível a referida indenização se o locador não iniciar a execução do destino que afirmou que daria ao imóvel em pelo menos 3 (três) meses contados da sua entrega. incide ainda sobre o valor econômico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imóvel para a realização de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário. Por fim. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores. Órgão Julgador: T5 . Por fim. Importante estabelecer que neste caso. e julgada improcedente a ação para renovação do contrato. caberá indenização se a retomada se deu pela existência de proposta melhor de terceiros. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. conforme disposição abaixo transcrita: "DIREITO CIVIL. lhe dá destinação diversa. Ocorrendo a destinação diversa da alegada. 2. mas todo o estabelecimento empresarial. uma vez que o locatário estará sujeito à perda de seu ponto já constituído. 44. da Lei de Locações.245/91 com a multa do art. AÇÃO INDENIZATÓRIA.º do mencionado artigo. Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional . sendo este caso mais uma das hipóteses em que poderá ser requerida a retomada pelo locador. tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3. 52. 52 da Lei n. é possível ao locatário exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorável de terceiro. parágrafo único. devidamente comprovada. 3. Esse é o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ. seja ela subjetiva ou mesmo objetiva. ascendente ou descendente para o imóvel objeto de contrato. Além das situações econômicas acima destacadas. é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual. O direito ao ponto é uma importante ferramenta para a garantia do empresário. determinando a retomada do imóvel ao locador.Ainda tomando por base a situação econômica dos aluguéis incidentes sobre o imóvel. nos termos do art. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO.QUINTA TURMA. na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. facultando ao locatário aceitar a proposta em igualdade de condições para manter o contrato. 52. De fato seria um absurdo que a legislação impedisse o locador de utilizar seu bem para benefício do locatário. sendo exigido que possuam a maioria do capital. de seu cônjuge. inciso II. bem como que o estabelecimento empresarial já exista há mais de um ano. a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel. 44. INDENIZAÇÃO DO ART.º do art. A indenização a ser aplicada deverá levar em consideração os prejuízos efetivamente sofridos. da mesma lei. deverá o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar.

245/91) foi sábia ao introduzir no § 4.150 de 1934 [01]. de acordo com texto legal. inviável seria o investimento do comerciante. legalmente constituída. para o proprietário. contudo. pelos motivos já destacados.150/34. no que toca ao direito à estabilidade na locação. contudo. O que ora se pretende.1. 24. mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. escritórios. [03] Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial. e inexistindo proteção. implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário. 24. pagando um maior valor de locação. objetivando. pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior. atualmente existentes. a opção legislativa demonstra que. nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato. A locação confere dinamicidade à economia. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial. ao mesmo tempo. especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas". jamais teriam aberto suas portas. para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio. Logo. que muitas vezes possuem uma boa ideia. a limitação linguística do termo comerciante. à lei da oferta e da procura. estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos. Contudo. pois. De outro lado. Nesse sentido. art. com a publicação do decreto no. pois a atual lei do inquilinato. possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores. mas não capital suficiente para. o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor. o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais.°) gerava. aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. industriários e outros. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação. Abstrai-se. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8. . não só porque. às vezes. conhecido como Lei de Luvas. Passou a assistir ao locatário. uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros. assim o fazendo. valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos. 51 as sociedades civis com fins lucrativos. 1. grande parte das lojas. intencionados em assumir a atividade ali estabelecida. 2. corpóreos e incorpóreos. valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto. com o passar do tempo. na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. Como consequência do sucesso do negócio. tão cedo quanto possível. instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante. pouco se tem volvido ao tema. a atividade econômica empreendedora tornou-se plural. que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais. Como dito. no presente trabalho. é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. o comerciante. o fundo de comércio. que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data. e a difusão da função social da propriedade e do contrato. extorsiva" [05]. a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade. tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel. quantia. Ao longo do tempo. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços. já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato. restaurantes e etc. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza [02]. Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado. atraente seria. consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência. é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos. O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador. que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais. que constituem o estabelecimento comercial" [06]. INTRODUÇÃO A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio.° do seu art. como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. o direito à propositura de ação renovatória. e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio. justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade [04].

em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica. assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos. era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei. 3. A solidariedade é valor fundamental. não pode o imóvel submetido à locação. revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. os imóveis comerciais. em última instância. perfeitamente justificável que. e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça. cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto. Merece destaque. de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória. repita-se. a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez. uma vez preenchidos os requisitos legais. por qual prazo deverá ser renovada a locação? Tendo em vista a ratio legis. no presente caso. A locação comercial. o reconhecimento do acessio temporis. até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. normalmente. desenvolvimento humano. com o objetivo primordial de dele extrair lucro. até então não pacificado nos tribunais. a acessio temporis foi incorporada ao texto legal. a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação. contudo. Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade. passa a ter direito à propositura da dita ação. Logo. da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica. o interesse em jogo é. a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. ou seja. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS No direito pátrio. entendemos que no caso de soma de contratos. mais do que nunca. faz menção a renovação do contrato por igual prazo. mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades. Sob o prisma ora realçado. que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal.riquezas [07] e. a acessio temporis era entendida como a consideração. e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier. se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva. se como dito. O comerciante. a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada. pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas. se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade. desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente. tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo. especialmente o imóvel exclusivamente comercial. importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social. não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário [09]. possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras [08]. Analisando-se a revogada Lei de Luvas. sem interrupção. se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário. as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos. No direito da pós-modernidade. o locatário. o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. O entendimento. [10] Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos. tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores. e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis. Inicialmente uma construção doutrinária. via de regra. O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual. em torno da Ação Renovatória. Hoje. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração [11]. principalmente. que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas. da soma de vários contratos escritos. ao serem colocados no mercado. Nesse contexto. como ressaltado. que é . A lei. contudo. Desta forma. impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. exclusivamente econômico. como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos.245/91). a proteção do fundo do comércio se operacionaliza.

desta feita. encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. que. verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. Existem. Diante de tal consideração. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14]. a renovação se dará por igual tempo. renovando forçosamente o contrato. que. e no caso. mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva. em conformidade com o último contrato. A solução do problema. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio. as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário. no máximo. até seis meses. anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". quando naquele momento. Fosse esta realmente atendida. pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ. é o que melhor coaduna com a vontade das partes. que reformou a decisão. em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos. Assim. plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação. e a efetivação da renovação contratual. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. diminuindo o prazo do contrato renovado. logo no início da vigência do contrato renovado. Outra questão que emerge é se. que no caso era de dois anos. inciso II. mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo. que no seu artigo 51. quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato. ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. no mínimo. no citado caso. foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória. a renovação do contrato por cinco anos. Por exemplo.justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. O processo foi objeto de recurso por parte do locador. observando o prazo previsto no artigo 51. assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de . uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos. cinco anos. era. O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934. ajuizar nova demanda. Admitindo-se. percebe-se que o locatário obteve. através da soma de contratos escritos. já haviam se passado mais de dois anos. §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano. como já ventilado. A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos. entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito. "Com absoluta clareza dispõe-se. procede-se a exegese da lei do inquilinato. com prazos e condições determinadas. Nesse contexto." [12] Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. dez anos? Na falta de melhor critério. independentemente do desfecho da anterior. apenas para evitar o decaimento do seu direito. o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses). o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória. Ocorre que quando da reforma. e este último contrato seja de apenas um ano. ainda que de forma retroativa. Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios. levando em consideração que a ação renovatória. pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado. em detrimento do desejo do proprietário. não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo. situações onde há reforma da decisão que renova o contrato. propor uma nova ação renovatória. havendo resistência por parte do locador. ou em soma de prazos. seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos. Atualmente sabe-se que. anualmente. estaria o comerciante compelido à. ou seja. pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial. falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência. ainda que este seja inferior a cinco anos. fundada em contrato único. que reduziu o prazo da renovação. uma vez contestada. obrigando o autor a. e está longe de ser apenas hipotética [13]. merecendo cada vez menos espaço. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito. jamais seria necessária a intromissão judicial. por exemplo. e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável. ainda. ou seja. porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância. seria possível a renovação por tempo igual. no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos. o contrato encontrava-se sob discussão judicial. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais. que acabou sendo o prazo de renovação consolidado. que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato. que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível. provavelmente. Interessante notar.

a qual não. qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado. primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela época). em se tratando de soma de contratos escritos. através da prorrogação por prazo indeterminado. inferior a cinco anos. por outros tantos anos. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil. a possibilidade soma dos contratos escritos. entendeu que a renovação ofertada pelo locador. seja por prazo determinado ou indeterminado. Portanto. devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente. incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio. Muito provavelmente. a jurisprudência. no passado. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que. confortavelmente. que não poderá ser inferior a cinco anos. da razoabilidade. entendemos que. seja pela melhor interpretação da lei [15]. outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos. Com a predominância desse entendimento. Mas o fundo de comércio existe. porém. a discussão adormeceu. é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. A jurisprudência consolidou. ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio. Na verdade. mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" [16]. o prazo a renovar será sempre de cinco anos. Assim. que. apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal. Ao nosso sentir. e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso. Como já mencionado. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos). superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). asseverou que. e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos. entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. superior a cinco anos. após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado. como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão. seja por contrato escrito ou verbal. se recusa a renovar a locação por escrito. É como se Kirchmann estivesse correto quando. por via de consequência. não é de nenhuma forma. ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. a mantém por vários anos. portanto. Resta demonstrada. não há como ignorar a "proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica. vários juristas. contudo segue com sua atividade. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário. haverá. Assim. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha. na modalidade de prazo indeterminado. Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. "três palavras de retificação do legislador. em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência". da mesma forma. Nas duas hipóteses. desenvolvido o seu fundo de comércio. 4. da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia. continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. muitas vezes. entendiam com acerto. curiosamente.cinco anos". e que foi considerada antijurídica. após a entrada em vigor da lei do inquilinato. ininterruptamente. outrossim. este último. em relação a uma interpretação . inédita. Parece-nos que há largo espaço para evolução. em um primeiro momento. A renovação por prazo superior a cinco anos. e dele se aproveita o locador. só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar. através de um contrato de cinco anos. anteriormente à vigente lei do inquilinato. o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito. um fundo de comércio a ser protegido. no caso de soma de contratos. A perspectiva ora apresentada. esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio. seja. mas não nos aquietamos com ela. contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro. somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes. ou através de contratos somados. e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei. não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" [18] Como dito. consecutivos por cinco anos.

Ocorre que. No presente caso. o direito francês. mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que. não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. Pertinente. denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. contudo. seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade. consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada. Quanto a isso. conferem maior coerência. Contudo. o direito brasileiro representa uma tentativa ousada. nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção. e dele depende para que seja coerente e razoável. sempre existe a possibilidade de retomada. é importante é proceder à análise teleológica da lei. mas conferir a possibilidade do magistrado de. fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador. ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico. do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada. o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração.sistemática. Contudo. Além disso. não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada. a comparação ora proposta. 5. por possibilitar a renovação compulsória. Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato. por causa da contradição de valores nelas incluída. por isso serem nulas" [20]. devem ser limitados os direitos do proprietário. ou seja. quando no direito francês. mas em consonância com o pensamento sistemático. Contudo. sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel [23]. contudo. textualmente. diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência. de suas conclusões podemos divergir. Admita-se. sendo assim sua pesquisa valiosíssima. Foi nesse sistema. logo. mas distinto na realidade. em se tratando de imóvel destinado ao comércio. Aplica-se no caso. no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio. ainda que parcialmente. na prática. verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa. Efetivamente. De fato. o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem. se sua pesquisa é irretocável. que é. além da interpretação linguística. argumente-se que. válido [19]. possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico. pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram. como. também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito. no entanto. de uma interpretação conflituosa com a regra escrita. no direito francês. Como é cediço. já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático. é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema. justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês. poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista. quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário. bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário. atentar contra o princípio constitucional da igualdade e. o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa [22]. As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento. A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu . aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja. Semelhante na aparência. Quanto à aparente "clareza" do texto legal. em homenagem a uma igualdade de critérios. dependendo do caso concreto. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários. dependendo do caso concreto. para que. portanto. por exemplo. verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio. contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória. em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade. no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. em alguns casos. o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. e que.

buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo. pelo entendimento dominante. no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos [24]. É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. No Código Comercial francês. É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei. a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. a legislação francesa. inclusive. É curiosa a semelhança com a lei brasileira. merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos. será necessária. O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória. Entretanto. mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade. e mínima de seis meses. contudo. buscar a superação daqueles princípios originais. mesmo após o decurso do prazo contratual [29]. 6. é capaz de gerar insegurança jurídica. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário. dependendo do caso. os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido. anuindo ou não com a renovação. essa condição torna-se ainda mais perceptível. e por isso tem seus limites. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. Como visto. contudo. desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas. criticável. que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio [28]. Como exemplo. cabe-nos. Como se vê. harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica. no caso de recusa. estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano. Existem ainda. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração. e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. especialmente nas questões procedimentais. e hoje. a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio. subsiste mesmo após o término do prazo contratual. É correto salientar que no direito francês. Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato. sua justificativa. Em verdade. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento [25]. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário. §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção. podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) [26]. sendo. e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio. e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid. há mais de 75 anos. a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial. em termos práticos. . no âmbito da proteção do fundo de comércio. O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial [27] e da mesma forma deve se manifestar o locador. salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário. hoje centenários. criadas pelo próprio sistema. Como visto. com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio. a interpretação contrária ao texto legal. muito embora seja em vários aspectos. inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação. ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar. 53. sem avanços significativos. em todos os casos de desfazimento da locação. no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro. dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico. que também menciona o prazo de seis meses. curiosamente. apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas. ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. é mais objetiva e coesa. aduzindo. tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade. antes mesmo do fim do prazo contratual. É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês. este terá direito a uma indenização pelo despejo. Contudo. que o exemplo é deveras relevante. Visionário foi o legislador.imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. Admite-se a lei como está. ou seja. outras vantagens em favor do locatário no direito francês. completamente inadmissível após tal lapso temporal.

ou pelo menos. com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. Ao invés de impor ao locatário. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio. sendo. periodicamente o ajuizamento de ação renovatória. pois. em sede de conclusão. Nesse sentido. seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. O grande benefício da sugerida mudança legislativa. condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente. reforma do imóvel. abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura. a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade. já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável. tornar o pedido de renovação extrajudicial. no pretende trabalho.Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material. Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado. ou melhor. 7. Por isso não se aduz. e nesse caso específico a sua utilidade social é servir. de forma fria e quase mecânica. o liberalismo. retomar o imóvel para uso próprio. impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto. periodicamente. a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo. como afastadoras da obrigação de renovar. ao final do prazo contratual. é praticamente certo que. de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto. propor ação renovatória. delinear com precisão uma nova lei e seus artigos. como visto no exemplo do direito francês. em favor do locatário. torna-se litigiosa. uso próprio. tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais. Como já ressaltado. bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado. Com eventual alteração. De outro lado. ao desenvolvimento de atividades produtivas. justamente. atualmente. ou ainda. a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia. ou ainda. um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador. de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. mais útil seria a inversão dos papeis. no ordenamento jurídico brasileiro. dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador. berço propício ao desenvolvimento do . muitas vezes. pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato. não deveriam existir. se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei. talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais. em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio. novamente remetendo-se ao exemplo francês. implicando no descarte da própria ação renovatória. o locatário deverá propor uma ação renovatória. Além disso. quase sempre resiste ferozmente à pretensão. é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial. Assim. Por outro lado. como deve ser toda propriedade privada. reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor. razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel. pois como argumentado. normas que. que remeteria as causas resolutivas que já figuram. demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio. e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar. como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário. a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato. demolição ou edificação e etc. e o locador. atualmente. induzissem as partes a contender em juízo. uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual. O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social. Com efeito. Antes. possibilitando a sua manutenção no imóvel. contudo. sempre. cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados. CONCLUSÃO Não se pretendeu. como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário. é o locatário obrigado a. pela legislação vigente. o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas. proposta de terceiro. contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio. Nesse caso. por natureza. qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas. A proposta ora rascunhada é certamente ousada.

1988. e ampl. 50. Locação e Despejo à luz da juriprudência. "as liberdades individuais devem ter por função. a partir de tais conceitos. por outro lado. AZEVEDO. José Carlos de Moraes. RAMA S. 2. 2007. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos. o prevalecimento da denúncia vazia. Tradução: Maria Cristina De Cicco. BOBBIO. Gilberto. o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante. é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. PERLINGIERI. salvo situações excepcionais. Após um primeiro susto. "Resta. estabelecimento comercial. 3. na verdade. não se confundem com os dogmas de fé e moral. Alfredo. Editora Revista dos Tribunais. Duncker Und Humblot. TEPEDINO. Padma. CANARIS. São Paulo. é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. Ação Renovatória da Locação. 1988. Publicado na RT 644. Rio de Janeiro. 145. por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada. se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado. 1999. que têm outros fundamentos). se. e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios. ed.] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário. São Paulo. A História comprova a existência de mudanças e. O direito civil na legalidade constitucional. José Carlos de Moraes. 2002. BUZAID. e ampl. Alfredo. jan/mar de 1992. e após cinco anos. dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. Sérgio. Editora Revista dos Tribunais.Société par Actions Simplifiées. de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do . São Pauto. 2011. o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" [29]. 1989. os operadores do direito. O reconhecimento da precariedade da razão. 2. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais. de resto . que chegou a ter a denúncia vazia abolida [30]. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Gustavo. 1983. O ideal. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio.150/34. 30 do decreto 24. rev.A.. 1982.fundo de comércio. CALDAS. em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário. REFERÊNCIAS ALMEIDA. rev. de um lado. 3. rev. ed. 1988.jureka.. mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica. Saraiva. contudo. nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses. levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. Acesso em: 20 fev. que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". em qualquer modalidade. ed. leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas. Saraiva. rev. que ora se apresenta. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. especialmente magistrados e legisladores. os muitos séculos de história do direito devem. através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença.) 3. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 2. 2. São Paulo. possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio. São Paulo. RIZZI. gerador de empregos e riquezas? Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino. Auflage. cobre oferta de terceiros. e aum. Disponível em : <http://www. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. ação renovatória. posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo. o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [.S . Wilhelm.e nisto é preciso atenção -. ed. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. Rio de Janeiro. Antonio Carlos Amaral. que não podem. Revista de Processo volume: 45. e aum. SALLES. p. Manole. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. ed. A função social da propriedade e o meio ambiente. 37. Saraiva. Logo. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. Publicado na RDC 33/123. Apud BUZAID. n. ed. São Pauto. Amador Paes de. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. "Entre os dois.. LEÃO. atual. Arriscamo-nos a dizer que. A ação renovatória e a análise do art. Antonio Junqueira de. e atual. Berlim. Norberto. 10. in Revista Trimestral de Direito Civil. arbitrária e sem qualquer indenização. O Direito Pós-Moderno e a codificação. ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular. SALLES. atual. Notas 1. rev. BUZAID. 2008.fr/immobilier/encyclopedie-dudroit/baux-commerciaux>. Renovar. p. 4. para finalizar. Serve como exemplo a própria locação residencial. 2009. Roga-se que. posto que possuem função social acentuada. 8. 2002. Pietro.. (RIPERT. São Paulo. ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada. e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio.

e ampl. Rel. o contrato foi feito com esse propósito. discordava veementemente de tal tese. também. como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth. 24. Gutemberg da Mota e Silva. ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio. DJU 24/04/2008. Décima Câmara Cível. sem medo. Grondin). Publicado na RT 644.0024.224. Saraiva. pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. 3.) 9. consta de voto do saudoso Min. Revista de Processo volume: 45. (LEÃO. 24. estabelecimento comercial.30. 51. (SALLES. expressão social do bem público em benefício da coletividade. Alterando substancialmente a estrutura.irracionalismo. uma vez que. muitas vezes citado no presente trabalho. também esse aspecto do mundo pós-moderno. trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada. Belo Horizonte. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso. II da mencionada norma. 30 do decreto 24. inserta no caput do art. Saraiva. 2002. decidindo intervir no domínio econômico. 2. não é apenas "entender intelectualmente". a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa.especialmente no caso do direito. sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador. 2. p. O egrégio TJSP. São Paulo. p. 2007. Des.. 3. o jurista. Antonio Junqueira de. sim. como um arrimo. Publicado na RDC 33/123) 5. resta caracterizada a conexão por prejudicialidade. 1.150. atualmente. não deve. "(BOBBIO. a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). pois. José Carlos de Moraes. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. Existindo duas ações renovatórias sucessivas. Editora Revista dos Tribunais. ed. 11. . Verificada a fragilidade da razão. São Paulo. 1989."(BUZAID. 145. O jurista Alberto Buzaid. cuja decisão encontra-se na RT 299/154. APCV 276907013. Sétima Turma Especializada. ação renovatória. e atual. 13/07/2010. A ação renovatória e a análise do art. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio.13. afastá-la. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. pois. nos precisos termos do inc. apenas em atenção a pessoas. se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho. modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação. RIZZI. já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. Saudemos. proíbe que nos contratos de locação. 54. ação renovatória. São Paulo.8. 13.016409-3. substituiu o contrato. p. (TJMG. Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. e aum. Cabral da Silva. 6. p. 553) 14.. DJEMG 12/08/2010). Juiz Fed. 3. depois que esta tenha sido realizad.2006.02. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. rev. Afinal. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais. em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". mas. São Pauto. logo. Julg. ed. e atual. Extraído do voto do Des. Alfredo. livre manifestação da vontade. CONEXÃO. no alto sentido da proteção ao trabalho. Manole. colocar a seu lado. jan/mar de 1992. ALMEIDA. ALMEIDA.) 8.) 10. ed. São Paulo.891. rev. "Todavia. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. Sérgio. 105 do CPC). 7. interpretar.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo. in verbis: "Ora. "Evidentemente. 1999. nos leva à conclusão de que. 09/04/2008. Conv. 1999. CONFLITO DE COMPETÊNCIA.) 12. p. O Direito Pós-Moderno e a codificação. a intuição do justo. o Dec. (TRF 2ª R. "Notável passagem. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. quando o legislador. 56. Pág. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Ação Renovatória da Locação. Saraiva. Julg. o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada.150/34. p. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18. 10. AÇÕES RENOVATÓRIAS. Essa expressão. simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual. é também intuir . p. que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes. Norberto. Antonio Carlos Amaral. 10. 1988. rev. mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. Amador Paes de. industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. ed. rev.01. nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos. Rel. a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos. pelo art. CC 2007." (AZEVEDO. estabelecimento comercial. atual. 30.

15. 30 do decreto 24.A. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando. a argumentação baseada no sistema interno.Société par Actions Simplifiées. com isso.fr/codes/codede-commerce/section-3-du-renouvellement? code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L1458>. — São Pauto : Saraiva. rev. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. estabelecimento comercial. 2008. Buzaid. Publicado na RT 644." (RAMA S.jureka. Wilhelm. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL.Société par Actions Simplifiées. 159. Ap. da Lei n. 1988.jureka. Acesso em: 20 fev. Disponível em : <http://www.fr/codes/code-de-commerce/section2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>.108-00/2 – 1ª Câm. 22. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. ação renovatória. "à défaut de congé donné.S . FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. RENOVATÓRIA. 8. 21. INADMISSIBILIDADE. Alfredo Buzaid que. no mais alto nível entre os meios de interpretação." (CANARIS.jureka. opiniões em sentido contrário." (RAMA S. 1983. Disponível em : <http://www. Nesse sentido. Acesso em: 20 fev. 2011. 606. Renovar. Berlim. 2011. 57. ed. e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié. par le locataire." (2º TACivSP. 2.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/bauxcommerciaux/duree-du-bail-commercial>. 1983. os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm. 1983. Rio de Janeiro. melhor. Disponível em : <http://www.Société par Actions Simplifiées. Saraiva.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bailcommercial) 26. 30." (RAMA S. 2011. um nítido e claro propósito de violar o Dec.S . Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. — 3. apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris.) 28. 575. Auflage. p.Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. São Paulo.jureka. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio. Berlim. p.Société par Actions Simplifiées. 89. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. – Rel. p.) 24. Amador Paes de.A.S . Auflage.) 16.Société par Actions Simplifiées. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. PERLINGIERI. Duncker Und Humblot. principalmente. 1999. o prolongamento da interpretação gramatical.Société par Actions Simplifiées.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-duproprietaire>. 17. Acesso em: 20 fev. Antonio Carlos Amaral.A. 2011.) 27. Wilhelm. Tradução: Maria Cristina De Cicco. rev. ed.jureka.A.jureka. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51.224. ed. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz. c/ Rev. Auflage. na maioria das vezes. Wilhelm. Disponível em : <http://www. PRAZO DO NOVO CONTRATO. http://www. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement. 2011. grifo nosso. à do eminente Prof.) 18.fr/immobilier/encyclopediedu-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. 19. Pág.1. Berlim. Pietro. 225. 10. Disponível em : <http://www.S .S . Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 225. Acesso em: 20 fev. p. EXEGESE DO ARTIGO 51. dans les termes ci-dessus. Juiz Magno Araújo – J.A.245/91. Alfredo. soit à tout moment au cours de sa reconduction.jureka.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação. INCISO N° II DA LEI N° 8. A ação renovatória e a análise do art.150/34.A. ALMEIDA. 2. p. ed.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-enrenouvellement>. 1914 . CANARIS.) 25." (RAMA S. 1989. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. 24. p. e atual." (RAMA S.) 20. soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail. ed. exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou.S . O direito civil na legalidade constitucional.2001. Acesso em: 20 fev. em certa medida. Disponível em : <http://www. 2011. Duncker Und Humblot. geralmente. CANARIS. e aum." (RAMA S. 2. Duncker Und Humblot.) . 23." (LEÃO.

função social. 37. Apelação 22. sobre ela pesa. pelo Código Civil e Código de Processo Civil. Rio de Janeiro. no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979. regulada. Pour le locataire."A Lei n. pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata".fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bailcommercial>. gozar. a quem tenha o domínio do imóvel. Concrètement. Acesso em: 20 fev. [. sur son bien . Nesse espírito.jureka.S Société par Actions Simplifiées. egoísmo ou ânsia de lucro do locador. A função social da propriedade e o meio ambiente. pour le récupérer.A. quando omissa. III.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo. n. 134. levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social. en principe.245/91 Matheus Cayres Mehmeri Gusmão A Constituição da Republica Federativa do Brasil. tal norma constitucional garante. que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos. em seu art. p.245/91. a Lei do Inquilinato. faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico. os ditames da autonomia privada. Locação e Despejo à luz da juriprudência. citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica.. 6. 5º. in Revista Trimestral de Direito Civil.) 29. pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor. assim como o Código de Defesa do Consumidor.]" (CALDAS." (RAMA S. o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado. o direito de usar. especialmente a função social da propriedade e dos contratos. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]: "Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais. cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire. cláusula geral que limita. O Código Civil assim dispõe: . Apesar de tão difundido nos nossos tribunais. busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares. 2009. ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. Nesse sentido.propriété. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction. que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. Em síntese. mesmo que de forma mais discreta. la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8. Ainsi. é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão. la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché. Disponível em : <http://www. inciso XXII. il se place juridiquement dans une situation où. Em poucas palavras. du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. extinguiu-se a denúncia vazia. é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais.) 30. "Pour le bailleur. ressalvadas as limitações legais. conforme artigo 170. verser une indemnité d'éviction à son locataire. denominada de "nova codificação". uma hipoteca social. tão reiteradamente condenada. TEPEDINO. circunscreve. deve-se ter consciência que. da CF/88.. atesta o direito de propriedade. da forma que quiser. fruir do bem. ao interesse particular. le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra. devido a essa mudança. neste campo específico. Gilberto. Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur. et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce. Dentre outros paradigmas. São Paulo. Gustavo. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho. nasceu a Lei do Inquilinato. mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares. 1982. Em suma. entre estes a perfunctória função social do contrato. dispor. il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit. Padma. ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior. le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits. 2011.187. a propriedade volta a ter. Lei 8. página 31. com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos. Pour autant. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna. 31. son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé".

tais cláusulas. em grande maioria pelo locador. norma de ordem pública. 70:247). o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis. além de serem abusivas ou leoninas (JB. Como é cediço. Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo. o princípio da liberdade de contratar. a Lei do inquilinato. Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo. da probidade e da boa-fé. de avença de locação de tal bem ora arrematado. definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade. mediante contrato coligado àquele. posto que. em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como "o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente. considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. implicando os princípios definidos pelo art. 421 . A . na hipótese do art. É comum. em caráter absoluto. Como se vê. cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes. para sua utilização como uma de suas agências. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu." Não divergindo. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo. 422. verbis : Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal. porque não dizer constitucional. seria válido. Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico". a liberdade de contratar não será mais mantida. Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. como já afirmado. Sobre o assunto. 424. colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]: (. com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão. normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes. ao próprio banco. ou que afastem o direito à renovação. de modo geral e abstrato. que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário. adentremos ao ponto principal deste escrito. É o leilão de agência bancária com locação garantida. Ora. competirá ao intérprete. geram insegurança contratual. 2. pela outra parte. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro. qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não. 8245/91. 51. por prazo vintenário ou trintenário. Embasada nesta garantia constitucional. serão consideradas nulas. menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]: "A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). mas sopesados pela função social do contrato. no caso concreto. que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio. Não depende de condição. "Art. averba MARIA HELENA DINIZ [06] : "As cláusulas contidas em contrato por adesão.035. §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública. traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]. o contrato.. No intuito de aclarar tal possibilidade. vejamos: Art. de outra parte. em confronto com a lei revogada. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto."Art. em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB. pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato. para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações". Vejamos o artigo 424 do Código Civil: Art. 47. não se quedou inerte sobre a matéria. Nos contratos de adesão. conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal. porém sem contornos absolutos. condicionando tal aquisição à lavratura. lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la. o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual. Neste rumo. O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos. salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07] : "O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato. 45. divide-se em paritário e de adesão. tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos". são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Orlando Gomes [05]. Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida..A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias. quanto à negociação de suas cláusulas. Traçado este panorama constitucional. qual seja a autonomia privada.) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei. notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. "em razão e nos limites" da função social do contrato. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei. a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. Diga-se.

Ditas cláusulas opressivas são presentes. São Paulo: Método. constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel. São Paulo: RT.Novo Código Civil Comentado. p.Tratado das locações. São Paulo: Saraiva. PACHECO. querendo. ações de despejo e outras . que praticamente repete o disposto no artigo 24 da Lei n° 6. 377. pelo locatário. 2004. deve o locador notificar o locatário. 2003. sob pena de caducar o seu direito. 2. ações de despejo e outras . DINZ. São Paulo: RT. na hipótese de alienação do imóvel locado. 379 4. complexo e de longa duração. 2002. DINZ. THEODORO JÚNIOR. contendo as condições do negócio. VENOSA. obedecer o disposto no parágrafo único do artigo 27 (novidade em relação à legislação anterior). Deverá. ed. p. mesmo porque. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie.Código Civil Anotado. GOMES. O contrato e sua função social. Maria Helena . adquiri-lo. 2010. Maria Helena . Silvio de Salvo . p. 157) 5. é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ: "As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo" Por conseguinte. da CF/88) e igualdade (art. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. 11. Rio de Janeiro: Forense. O artigo 27 da Lei n° 8. 2003.Novo Código Civil Comentado.Código Civil Anotado. 9a ed. 324. pautados na dignidade da pessoa humana (art. 7. bem como indicar local para exame. preço. Flávio. ed.Nova lei do inquilinato comentada. ALVES.245/91. exercendo. 2002.. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. TARTUCE. mediante notificação judicial. promessa de venda. revista e ampl. 1972 6. sua preferência. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (esta última modalidade excluída da legislação anterior). vamos nos ater ao direito de preferência como se acha contemplado na Lei do Inquilinato atual (Lei nº 8. . Rio de Janeiro: Forense. Orlando. notadamente. não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. 379 4. São Paulo: Saraiva. 6. ALVES. 7. 324. 2000. p. O contrato e sua função social. apenas essas disposições são relativamente inovadoras no direito brasileiro. Notas 1. CF/88). São Paulo: Revista dos Tribunais. para adquirir o imóvel. a ocorrência de existência de ônus reais. da documentação pertinente. por qualquer das formas elencadas no citado dispositivo legal. nos casos de venda. 2010.justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. 1972 6. por este motivo procuraremos ser breves nestas cominações. solidariedade (art.. p. 2. caput. frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. São Paulo: Saraiva. 157) 5. TARTUCE.Nova lei do inquilinato comentada. notadamente buscando uma isonomia material entre as partes. a comunicação da intenção de venda. São Paulo: Revista dos Tribunais. p. consoante assinalado no artigo 28 da Lei do Inquilinato.. 11. THEODORO JÚNIOR. Definitivamente. Jones Figueiredo . O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração. cit. p. Flávio. GOMES. 9a ed. 2000. 3. O direito de peculiaridades preferência e suas RESUMO Dada a diversidade de situações.. Orlando. coordenação de Ricardo Fiúza. no prazo de trinta dias. inciso III. coordenação de Ricardo Fiúza. inciso I. sempre à luz dos princípios civis-constitucionais. Humberto. José da Silva . 6.Tratado das locações. Jones Figueiredo . Silvio de Salvo . Op. Op. cit. VENOSA. ainda. Todas as demais já são sobejamente conhecidas. 3º. p. Humberto. 3. 377. a fim de que este possa.ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente.245/91). 1º." Ainda. de sua aplicação e a amplitude de cada uma das vertentes deste tema. assim. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. José da Silva . p. São Paulo: Saraiva. revista e ampl. forma de pagamento. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. CF/88). 5º. PACHECO. 2004. São Paulo: Método. p. em contratos de trato sucessivo.649/79 outorga a preferência ao locatário. devendo o locador (proprietário) dar-lhe conhecimento do negócio.

de origem grega. tal como secularmente aplicados à compra e venda. os quais tentaremos expor de maneira sucinta e direta para melhor compreensão do leitor. Basicamente rege o direito do locatário no momento em que o locador quer se desfazer do imóvel locado surge então o direito de compra para quem está no imóvel. para quando o locador pretender alienar. não obstante outros entendimentos jurisprudenciais em contrário (Ap. chamou-me especial atenção a que se intitula Direito de Preferência. o que vinha assegurado no parágrafo 2° do artigo 25 da Lei Inquilinária anterior. Dessa forma tentaremos expor idéias para o conflito atualmente visto neste campo jurídico. capacidade econômica para aquisição do imóvel. onde é peculiar. com respaldo no artigo 1. dentre elas. Em virtude da sua importância o legislador colocou-a à frente de todas as demais obrigações convencionais. e bem assim. já se tornou tradicional em nossa legislação do inquilinato.antigo. INTRODUÇÃO Desde quando comecei a estudar a Lei do Inquilinato. quais sejam. tratando também de algumas cláusulas especiais da compra e venda que. aplicam-se os princípios tradicionais da preempção. no que couber. as ocorrências de destinação do imóvel para composição patrimonial de empresas do locador. Nos primórdios da civilização os homens limitavam-se à simples troca de objetos que lhes sobrassem por outros que ambicionassem.156). percebi um nítido interesse por várias de suas ramificações. a venda judicial (sub judice). pelo menos trinta dias antes da ocorrência da alienação. a permuta (negócio inter pares) e a doação (intuitu personae) não representam situação de concorrência com terceiros. Estes são os pontos principais do direito de preferência. desde que o faça no prazo de seis meses. naquilo que a lei de locações for omissa. quando preterido em seu direito de preferência. bastando que comprove sua condição de locatário. a contar do registro do ato no álbum imobiliário. Por essa razão. imprimindo. tornando-se proprietário do imóvel que ocupa.245/91. Era esta a única forma de movimentação dos bens. A idéia que inspira o legislador é a de possibilitar ao inquilino concorrer em igualdade de condições com terceiros.II TAC).art. conforme dicção do artigo 29 da Lei n° 8. O parágrafo único do artigo 33 contempla a formalização da averbação do contrato (sem correspondente na legislação anterior). Nosso trabalho se delimitará a abordar a aplicação do tema no direito moderno procurando traçar um perfil representativo com do Direito clássico. observados. Novidade em relação ao diploma anterior é a responsabilidade do alugador por prejuízos ocasionados. na conformidade do disposto no artigo 34. a critério do locatário. ou Direito de Preferência. e o efetivo preterimento de seu direito de preferência. como já decidido em nossas Cortes. º 3. Ora. por essa razão com o presente trabalho pretende-se oferecer uma modesta contribuição ao estudo do direito de preferência ligado à ciência jurídica.912. se tiver procedido de má-fé. inclusive lucros cessantes. Na natureza do negócio o comprador preterido somente tem uma ação derivada de direito pessoal contra o vendedor. Sua origem mais remota encontra-se na permuta. assim.245/91. foi introduzida pela primeira vez pela Lei n. Nosso Código Civil é francamente expresso a esse respeito quando diz que responderá por perdas e danos o vendedor se alienar a coisa sem ter dado ao comprador ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. poderá este pleitear perdas e danos do alienante. e as perdas e danos que a conduta do locador tenha efetivamente causado (RTJAMG 24/266). a maioria tornou-se obsoleta. neste último caso. Só não prevalecerá a preferência do locatário sobre a do condômino. Assim. parágrafo 1°. com grande riqueza de minúcias. c/ Revisão n° 433. O inquilino preterido no seu direito de preferência que optar pelo pleito de perdas e danos contra o alienante. o que já vinha ressalvado no anterior artigo 25.518. (art. Responderá solidariamente o adquirente.O alugatário preterido na sua preferência poderá pleitear as perdas e danos do artigo 33 ou haver para si o imóvel. . e desde que o pacto locatício se encontre averbado à margem da matrícula do bem. A preferência do inquilino na aquisição do prédio locado.1. caso desista do negócio quando já aceita pelo locatário a proposta a ele feita.A HISTÓRIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA A compra e venda é o mais freqüente e o mais importante de todos os contratos porque aproxima os homens e incentiva a circulação das riquezas. em havendo condomínio no imóvel objeto da alienação. Originou-se do "pactum protimiseos" do direito romano. mesmo que seu contrato locatício não esteja averbado no Registro de Imóveis e mesmo que nem contrato escrito tenha. desde que demonstre. de 3 de julho de 1961. 1 . maior seriedade e estabilidade nas relações entre as partes. com o tempo. depósito do preço e de outras despesas do ato de transferência.080 do Código Civil . gozará desse valor legal. O Direito de Preferência é o instituto que veio transplantado da compra e venda. os requisitos contidos no artigo 33 da Lei n° 8.768/00-9 .

transferuntur. o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto. Ele engendra exclusivamente a obrigação de dar. 4. Já com o aumento da população as necessidades foram também aumentando tornando impossível a manutenção de um sistema tão rudimentar. o pacto de melhor comprador. 1º. como o "mercado de Pulgas" da Grécia. que dispõe. como as elevadas despesas que implicam a compra e venda de um imóvel. Na mesma linha reza o art. é útil salientar que o Código Civil não cuidou especificamente deste instituto. vale apontar as exceções onde o domínio se transfere tão somente pelo contrato. por si só. Daí surgiu o CONTRATO DE COMPRA E VENDA quando se descobriu que poder-se-ia avaliar uma mercadoria convertendo no denominador comum de todas as trocas. com grande riqueza de minúcias.545. Confirmando o art. isto é. "enquanto se não transcrever o título de transmissão. Para o sistema alemão o contrato gera exclusivamente uma obrigação de dar. no art. que regula a compra e venda de títulos da dívida pública da União. parágrafo único. dos Estados e dos Municípios. um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa. o contrato de compra e venda. os objetos tivessem igualdade de valores. Pelo primeiro o contrato cria ao mesmo tempo o vínculo obrigacional e transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). esta pessoa tivesse interesse no objeto oferecido para a troca. O Artigo 1. o dinheiro. Para se efetivar a transferência da propriedade são necessárias a tradição para os bens móveis e a transcrição para os imóveis. por exemplo. senão da data em que se transcreverem". Após este rápido intróito sobre o contrato de compra e venda. O Código Civil Brasileiro filiou-se ao sistema alemão e romano. pelo seu art. exclusivamente. porque tem cada um deles o próprio campo de aplicação. A transferência do domínio verificar-se-á quando da tradição da coisa vendida. o Contrato de Compra e Venda não passa de mera estilização da troca primitiva. como princípio geral transmissor da propriedade. não opera a transposição do domínio. non nudis pactis. o legislador disciplinou a retrovenda. transfere-se o domínio com o próprio contrato. Depois vieram as pedras e metais preciosos. Vê-se que o sistema francês apartou-se da tradição romana consagrada pela máxima traditionibus et usucapionibus dominia rerum. 8º que "a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título". de 22 de agosto de 1941. nos dias atuais se ainda excepcionalmente utiliza-se a preferência em suas diversas formas.º 3.122 é taxativo: pelo contrato de compra e venda. Antes disso o comprador só tem contra o vendedor um direito pessoal. aperfeiçoando a ponto de preponderar uma sobre a outra. a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 533 "os atos sujeitos à transcrição não transferem o domínio. 620 do Código Civil. Caso do Decreto-lei n. dispõe que a alienação fiduciária transfere o domínio independentemente da tradição. De modo idêntico o Decreto-lei n. Ou seja. 2.Inegável reconhecer-se as dificuldades desse penoso sistema econômico. De modo que. . encontrar a pessoa que tivesse a mercadoria sobrando que lhe interessasse. aliás.º 911. quase ninguém mais recorre a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador. até surgir a moeda. medido e pesado antecipadamente. o transporte dos objetos trocados nem sempre encontravam facilidades. que "o domínio das coisas não se transfere pelos contratos antes da tradição". 3. Quanto às coisas determinadas apenas pelo gênero a aquisição é diferida para o instante da tradição. independentemente da tradição da coisa vendida. A tradição e a transcrição é que dão origem ao direito real. da qual derivou a palavra pecúnia). Contudo. Vários inconvenientes foram naturalmente aparecendo a impedir que a prática se tornasse rotineira: 1. a preempção ou preferência (pactum protimiseos). o pacto comissário e a reserva de domínio. e o outro. a venda a contento. o alemão e o soviético. Somente pelo contrato o comprador torna-se o titular do domínio. Vale destacar o referido no art. dentre vários fatores. No direito contemporâneo o contrato de compra e venda pode ser examinado à luz de três sistemas jurídicos diversos: o francês. Tratou ainda de algumas outras cláusulas especiais. a maioria das quais o tempo tornou obsoletas. Já o sistema soviético não se prende ao contrato ou à tradição. 860. de 1 de outubro de 1969. com o vendedor assumindo somente obrigação ad tradendum. Ambos modos de aquisição são dotados de igual valor. que não é outra coisa senão uma porção de metal precioso. algo teria de surgir mais conveniente e mais cômodo ao desenvolvimento do intercâmbio entre os homens. só admissível numa sociedade rudimentar e com pequeno número de pessoas. Mesmo com a criação de feiras ou mercados de trocas que ainda hoje são tradições em algumas comunidades. Quanto às coisas individualmente determinadas a propriedade é adquirida no momento da conclusão do contrato. e responde pelos seus encargos". sendo dotado de certo poder aquisitivo. A princípio esse valor comutava-se em cabeças de gado (pecus. Em seção autônoma do capítulo dedicado à compra e venda.

2. Trata-se de direito obrigacional. para o comprador. pois pode ser definida em lei. Natureza Jurídica Serpa Lopes classifica-o como um contrato tipicamente pertencente a categoria dos contratos preliminares. preferência. preenchidos seus pressupostos. ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra . se afasta da promessa de compra e venda de imóveis. se real. Discute-se. Preempção "significa direito a ser preferido como comprador". preferente e preferido. o exerça em relação a eventuais adquirentes. ou preferência . b. para que o vendedor exerça ou não o seu direito de preferência. consoante. Advém do direito romano. ainda. ou pessoal. possibilitar a venda em relação ao preferente. duas condições: a. impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender . em igualdade de condições. Pressupostos Processuais Para o surgimento do direito de preferência é necessário que se observe determinados pressupostos. surge o direito. que a trouxe do direito grego "protimesis". Há.O objetivo aqui é focalizar a PREFERÊNCIA. Preferimos continuar a ver o direito de preferência como direito pessoal. Conceito Consoante a melhor doutrina. como veremos mais adiante. Serpa Lopes. para um melhor entendimento. Este instituto não cria ao sujeito passivo a obrigação de vender. Em outras palavras a preempção é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pela qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou. entrosando-se com outra coisa que a substitui em seu patrimônio que pode nem mesmo ser imóvel" [01]. sob a denominação de "pactum protimiseos". enquanto na preferência somente "ius ad rem". a obrigação de quando se decidir a vender a coisa. direitos de preferência que não tem como conteúdo a preempção e direitos de preferência que não derivam de negócios jurídicos com vendedores. mas a de se desejar vender. quando queria vendê-la. preferência é o direito de ser preferido em igualdade de condições com terceiro.que o comprador queira vender a coisa. O pacto de preferência é unilateral enquanto a promessa de compra e venda é bilateral. a promessa de compra e venda é exeqüível "in natura". em igualdade de condições.que o vendedor queira exercer o direito de preferência. já a segunda. Mas não se deve confundir preempção com preferência. quanto à natureza do direito de preferência. de origem convencional. envolve uma maior amplitude de conceito. um "contrahere" futuro. para que este. de realizar a afronta. indivisível e com prazo de caducidade. a quem foi reservado o direito de preferência. Contudo. Tem como pressupostos básicos e fundamentais ser intransferível. Não cabe. O primeiro pressuposto é a existência de uma fonte negocial entre as partes. 1149 do Código Civil de 1916 (dispositivo correspondente no NCC/02 art. notificar ao vendedor o seu preço e condições. "esta se inspira no exclusivo interesse do proprietário. 4.direito real. essencialmente. o qual pode gerar obrigações entre as partes. 3. consiste. de substituir-se ao terceiro adquirente. mister se faz diferenciá-las. possa adquiri-la de volta. o titular do domínio do bem. A contrapartida imediata deste poder é o dever do sujeito passivo imediato. portanto. Segundo o art. pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que lhe comprou. gerando. ou seja. a previa notificação de seu despejo de alienar e as condições em que isto deve ocorrer. Serpa Lopes. sendo a primeira cláusula adjeta ao contrato de compra e venda que pode criar. não podemos deixar de constatar que o direito pessoal na adjudicação se mescla com o jus in re . também a ocorrência do direito de preferência na locação no caso de permuta. pois este tem a faculdade de exercer um poder sobre alguma coisa. tanto por tanto. na permuta ou em outra qualquer forma de alienação. pois. enquanto a preempção é destinada a converter-se em perdas e danos em caso de inadimplemento. independentemente de qualquer declaração de vontade. O seu objetivo. para que este. pelo nosso direito positivo a teoria francesa não encontra respaldo. . preço por preço. Há. portanto. na promessa de compra e venda pode gerar efeitos de direito real. Também pode a preferência ser estabelecida por outros dispositivos legais e não configurar pacto. personalíssimo. pois o pacto de preferência. estabelecido de uma condição preferencial. pelo mesmo preço e condições que receberia de terceiro. isto é. pelo que os doutrinadores franceses equiparam-no aos contratos preliminares. Prudente se faz destacar que o direito de preferência é exercitável tão somente quando houver a venda da coisa ou efetuar com ela uma dação em pagamento.513) a preempção. quando a quiser vender ou dar em pagamento. Gerando para o seu titular o direito subjetivo. Não é possível. Entretanto. efeitos diversos. também. quando. tal como acontece nos contratos preliminares. o fazer ao preferente. segundo ainda. A preempção é espécie de preferência.

o direito de preferência tem sua eficácia suspensa. onde se faz evidente o direito de preferência do condômino para a aquisição "em condições iguais de oferta". o de quinhão maior. tanto a restrição do art. ou compropriedade.677). 504 quanto a do art. não faz qualquer menção ao direito de preferência na hipótese da alienação da quota-parte. 1. ao locatário comercial. Na hipótese da preferência contratual. a preferência recairá sobre aquele que tiver benfeitoria de maior valor ou o quinhão maior. ao acionista.245/91). exerce o direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. existe duas categorias de bens indivisíveis: a) a dos que não se podem partir sem alterar a sua substância. 87 e 88 do Código Civil. do expropriado ou do condômino. não as havendo. enquanto o titular do domínio não intenta vender ou dar em pagamento a coisa. o legislador impõe a existência de um interesse.322. inicialmente. ligando o preferente à coisa. da venda da coisa comum na sua totalidade. juntamente com outra. 504. ab initio. ou seja. tem por objeto a venda de coisa tida por "indivisível". no ordenamento brasileiro. preferência legal é a que decorre da lei. pode ser um interesse social. 504 e 1. ainda que de forma presumida. "Quando a coisa for indivisível. como soe acontecer com a preferência convencional. pois o ex-proprietário tem ação para exigir o bem de terceiro que houver adquirido. b) a dos que. 1. explicitar o que seja coisa indivisível aos olhos da lei. Como apontado anteriormente. preferindo-se. que ao contrario da preferência convencional o inadimplemento não acarreta a responsabilidade por perdas e danos. será vendida e repartido o apurado. Daí resulta. Há. que assegura o direito de preempção ao locatário para efeito de adquirir o imóvel locado.1. Havendo mais de um condômino interessado. se consideram indivisíveis por lei. limitando-se a referir que "Cada condômino puede enajenar su parte indivisa. o condômino ao estranho. que prevêem a preferência do condômino na aquisição da coisa comum indivisível. sem que a mesma seja antes oferecida ao condômino. e.403 do Código Civil português.322 do Código Civil. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros" (art. a relação é estabelecida pela vontade das parte. comuns a todas as espécies de preferência. ao sócio quotista. em cada um dos casos em que institui o direito. logicamente. Conforme se pode do todo inferir. cumpre. ex vi do art. na legal. no Título que aborda a matéria sobre condomínio.1. a lei determina outros. onde particularmente o expropriante não cumpre a obrigação de afrontar. a melhor conceituação é a que se contém no art. Pode ser interesse econômico. no que tange ao direito pátrio. ocorre retrocessão.1.504/64). na venda. O segundo é a efetivação da alienação voluntária e onerosa. quer parcial. Assim. 5. do Estatuto da Terra (Lei n° 4. Prosseguindo veremos uma breve incursão ao Direito Comparado. contempla a lei. que não pode a mesma ser derrogada pela singela vontade das partes. duas condições: a) que o comprador queira vender a coisa e b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência. O direito de preferência do condômino. que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado. releva acrescentar que o Código Civil argentino. 5. 2. . como o do locatário residencial. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. Outra hipótese de preempção do condômino é a que se extrai. de não poder vender a sua quota a estranhos.322. Preferência legal Como se pode facilmente presumir da própria denominação. como verdadeiramente. porém. verbis: "Existe propriedade em comum. a teor do arts. da parte contida dentro de um todo maior "indivisível". Releva notar. para efeito do exercício do direito de preferência pelo condômino. refere-se o citado dispositivo à restrição de venda. a terceiro. da oferta apresentada a terceiro. quer a venda seja total. A preferência do condômino Condômino é toda pessoa que." Trata-se.322 do Código Civil. a do art. pois. quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa". Relativamente ao condomínio ou à propriedade em comum. venda ou dação em pagamento do bem objeto da preferência. aqui. 27 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8. E. e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. 1. ou vontade das partes. do disposto no art. § 3°.Além deste. em condições iguais de oferta. 5. 92. se outro condômino a quiser. como o que se vê na preferência outorgada ao arrendatário rural. a do art. que assim consigna: Art. 1. resulta. portanto. não se realiza novo contrato de compra e venda. As modalidades de preferência No direito positivo brasileiro comporta anotar a existência de duas modalidades de preferência que serão objeto de apreciação deste estudo: a preferência legal. As hipóteses conhecidas de preferência legal no ordenamento pátrio são as seguintes: as dos arts. Porém. que. indenizando os outros. embora naturalmente divisíveis. do óbice ou restrição que sofre o condômino em coisa indivisível.

por este motivo. enquanto que o art. Doutra parte. a mesma decorre do princípio sobejamente conhecido de que a fração deve proporcionar a mesma utilidade proporcionada pelo todo. por efeito da lei que a inclui no rol dos bens imóveis (CC. 1. Referido direito deve. ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito.. Na primeira. por bem. na falta de benfeitorias. porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento". Com o fito de pôr fim à celeuma. 504 do CC. tanto por tanto". porque a herança. houve o legislador. se. ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas. se outro co-herdeiro a quiser. contados do recebimento da notificação. e. parágrafo 3°. os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça. contida dentro de um todo maior. . Na herança cogita-se da indivisibilidade de direitos. tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. conquanto possa ser dividida. parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59. seja intimada aos co-herdeiros. no art. se mais de um co-herdeiro o quiser. A preferência do arrendatário A preempção ou preferência do arrendatário. digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO [02]. sem que o cedente tenha oferecido aos co-herdeiros a sua quota ideal para que exerçam seu direito de preferência. 504 do Código Civil. art. se forem iguais os quinhões. enquadra-se a herança e. o de quinhão maior. 5. e inclusive seria insuficiente o depósito do preço. haverão a parte cedida os herdeiros que a quiserem.320 do Código Civil. A indivisibilidade jurídica tem sua fonte mais copiosa no Direito Agrário. de outro. Nada obsta. necessariamente. encontra respaldo nos arts. de conformidade com o estatuído no parágrafo único do art. refere o seguinte: "No caso de alienação do imóvel arrendado. deve ser tido como carecedor de ação. Questão que tem sido alvo de dissenso é a que é pertinente à observância do direito de preferência do herdeiro-condômino na cessão de direitos hereditários feita por qualquer deles.504/64). sem embargo de eventuais opiniões em contrário. outra corrente defende que "há que distinguir-se entre indivisibilidade fictícia e real. é coisa indivisível. para usarem o direito de preferência concedido pelo art. Dessa forma. para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado. de evidente repercussão prática. haverá para si o quinhão hereditário cedido. origina-se de acordo ou convenção. depositando o preço (CC. uma casa ou um veículo automotor. a indivisibilidade convencional. 46 do citado decreto. qualquer deles que. a nós se nos afigura que a preferência do herdeiro somente se evidenciará na hipótese de existência de um único bem a inventariar. depositar a quantia. que adita: "O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva de propriedade rural". a sua vez. 65 do Estatuto da Terra (Lei n° 4.1. que assim preleciona: "Consideram alguns. dar tratamento à matéria no art. na hipótese de pretender alienar o imóvel. 93. interpretando o art.2. tanto por tanto". Seguindo nesta esteira. a cessão de direitos hereditários para terceiros alheios à sucessão".566/66). 92. 504 e parágrafo único). a hipótese prevista no art. MARIA HELENA DINIZ sustenta que: "Em caso de cessão onerosa feita a estranho. através da qual os condôminos podem acordar que a coisa. em razão da norma proibitiva do fracionamento do imóvel rural contida no art. 88 refere-se precipuamente à indivisibilidade decorrente de lei ou da vontade das partes. a indivisibilidade física. 80). dentro de 6 meses. tanto por tanto. um dos co-herdeiros vender a sua parte a estranho se algum dos outros co-herdeiros a quiser. O art. Questão até certo ponto controversa. eis que o objeto não comportaria divisão cômoda. que prescreve: "O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão. a indivisibilidade legal ou jurídica. de um lado. do Regulamento. De um lado. É tema grave. no prazo de 30 dias. enquanto não se procede à partilha. que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada.139 se refere expressamente à indivisibilidade da coisa. o seu direito de preempção em relação a terceiros. à guisa de exemplo. preferirá o que tiver benfeitorias mais valiosas. 46. 1. permaneça indivisa por tempo não excedente a cinco anos. na segunda. que deve ter sido julgada válida. o cessionário de bens da herança indivisa não poderá ser admitido no inventário sem que a cessão. pois. O Estatuto da Terra. (grifamos)". e.794 do novo Código Civil. conseqüentemente. A indivisibilidade convencional. cada qual tornar-se-á proprietário de tãosomente um quinhão ou fração ideal. 1. . é a que é pertinente à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural. não podendo. se estas não abrangerem a totalidade da área". por força de herança vier a pertencer a diversas pessoas. que esse bem se constituísse em um imóvel e que o mesmo tivesse que ser partilhado entre diversos herdeiros.Relativamente à primeira categoria de bens indivisíveis. Ante a indigitada dualidade. e. art. uma corrente sustenta que referido direito deve ser respeitado porquanto trata-se a herança de coisa indivisível até a partilha. E. Temos. Desse modo. no sentido de que "o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas. o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições.

65. de 14 de Agosto de 1962.º 384/88. o artigo 1380.º do Código Civil este consiste no "conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular. por analogia.O termo "terrenos" aqui usado. ao redimensionamento dos prédios rústicos. em muito tem retardado o progresso da agricultura portuguesa. Só passado quase meio século.º 44 647. A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido. visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. A finalidade é evitar o minifúndio. Segundo o artigo 1380. 5. de 22 de Março. que nunca foi levada a efeito. é que a questão do emparcelamento voltou a ser retomada com a publicação e entrada em vigor da Lei n. que expressamente os revogou.º 1. recorrendo-se assim. bem como as situações em que tal exercício pode/deve ser exercido.º 2 116.º 36. entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada. ficando assim excluídos os logradouros. o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. mesmo ocupando apenas parte dele.º 79/88. parágrafo terceiro e quarto.1. a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel. tem como causa última o Emparcelamento. ou seja. A vigência de tais diplomas cessou com a entrada em vigor do Decreto-Lei n. Visa-se assim. e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel. Direito de Preferência Legal Nas Alienações de Prédios Rústicos Pretende apurar-se se a alienação de terreno rústico com área superior ou inferior à unidade de cultura. acessórios ou partes componentes de prédios urbanos. ou seja. No entanto. como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul: O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social. imprimindo-se assim sempre caráter recíproco ou bilateral à preferência. prioritariamente quando os respectivos solos integrarem a Reserva Agrícola Nacional". de 07 de Julho. para esse fim. máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região. com o fim de melhorar as condições técnicas e econômicas da exploração agrícola". . está sujeita à obrigação de comunicação do projeto de venda aos proprietários dos terrenos confinantes para que estes possam exercer o seu DIREITO DE PREFERÊNCIA.º da Lei n.3. se os proprietários dos terrenos confinantes têm o Direito de Preferência na projectada alienação. parece ser. a preferência seria. com o Emparcelamento. o "imóvel arrendado". e veio a ser regulamentado pelo Decreto-Lei n. regulamentada pelo Decreto-Lei n. devem ser desenvolvidas ações de emparcelamento.º 103/90. do Código Civil.Ora. é a própria área arrendada. de 25 de Outubro. Posteriormente. caput. o parágrafo único do art.º. de 10 de Maio de1919.º 1 :"Nas regiões onde a estrutura fundiária se apresentar fragmentada e dispersa.º 86/95. de 01 de Outubro.504/64. se o prédio beneficiário da preferência fosse também ele de unidade de cultura inferior. que estabelece no seu n. O Emparcelamento tomou pela primeira vez expressão legislativa com o Decreto-Lei n. que. por fim. veio inovar nesta matéria. ENQUADRAMENTO LEGAL/LEGISLAÇÃO APLICÁVEL: ANÁLISE: 1ºO âmbito da matéria referente ao exercício do direito de preferência na transmissão da propriedade de prédios rústicos. Este diploma não passou de letra-morta uma vez que a sua entrada em vigor dependia de regulamentação. Nesse caso. da Lei n° 4. e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa". de 26 de Outubro. e para tal. tendo-se como objetivo a rentabilização dos meios de produção em ordem ao aumento da competitividade da agricultura portuguesa. mútua (sobre um prédio de área igual ou superior à referida unidade é que jamais poderia recair preferência). Este diploma foi publicado no uso da autorização legislativa constante da Lei n. em termos de impedir a viabilização econômica do aproveitamento agrícola dos recursos naturais. Assim. Acrescente-se. Inteligência dos arts. inspirada pelos propósitos do Emparcelamento. dação em cumprimento ou aforamento destes terrenos. neste caso. havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural. com fulcro no ensinamento do eminente mestre. cujas conseqüências nefastas sobre a produtividade.º 2 116 de 14 Agosto de 1962. Hoje em dia as novas perspectivas do Emparcelamento constam do art. veio conferir aos proprietários confinantes de terrenos com área inferior à unidade de cultura o direito de preferir na venda. aponta claramente na restrição do direito de preferência e do emparcelamento em relação a prédios rústicos.º 5 705. n. combater a excessiva fragmentação e pulverização da propriedade rústica e das explorações agrícolas (minifúndios). 504 do Código Civil. A Lei n. a preferência só podia exercer-se sobre prédios com unidade de cultura inferior e nunca sobre prédios que atingissem ou excedessem essa unidade. adotando-se. ao exigir que ambos os terrenos tivessem área inferior à unidade de cultura. e 92.

o prédio alienado tenha por destino fim diferente da cultura agrícola. desde que os prédios sobre os quais a preferência vai ser exigida.O Decreto Lei n. que "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil – vem conferir o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes. o direito conferido por este artigo 18. Destarte. Na verdade. desde logo. assim. o direito de preferência legal não se verifica. na alienação de terrenos de área superior.Que a alienação não diga respeito a uma exploração agrícola de tipo familiar. ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura. conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior. 13-10-1993). como um terreno de área inferior a preferir um de área superior) não se descortina na lei qualquer incentivo à criação de latifúndios (o que sucederia se fosse permitido que um prédio com área superior à unidade mínima de cultura pudesse preferir outro que também ultrapassasse essa área). sendo aqui necessário também a prova (por quem for favorecido com tal facto impeditivo) da "aptidão funcional" para esse outro fim que não o agrícola (de igual modo quando estivermos perante um prédio urbano. para que estes. porque ambos os prédios (a alienar e confinantes) têm área superior à unidade de cultura. direito de preferência legal. pois para além de este não ser um direito a ser exercido exclusivamente sobre minifúndios (tanto monta que seja um terreno de área superior à unidade de cultura a preferir um de área inferior.Que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido. o direito legal de preferência do artigo 1380. 2ºConcretamente. que é o de combater os minifúndios e não a criação de latifúndios. . No entanto. embora com uma restrição: ele existe apenas no caso em que um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura – Acórdão STJ. os proprietários dos terrenos confinantes. tem iguais conseqüências de fato. Em qualquer destes casos existe também direito de preferência legal. não podem ambos os prédios atingir ou transcender os limites da área mínima de cultura. mesmo que os seus prédios não sejam de unidade inferior à unidade de cultura. . Como tal existe obrigação de comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. querendo. o exercício do direito de preferência que lhes assiste.Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. quando estivermos perante dois prédios com área superior à unidade de cultura. todavia.º 384/88 de 25 de Outubro – contrariamente ao artigo 1380.º também o é. .º do código civil. porventura. uma particularidade a assinalar: sendo o direito de preferência consagrado pelo Código Civil um direito recíproco. Assim. Neste caso. HIPÓTESE D . não existido. repõe a idéia do direito de preferência como meio conducente à eliminação de minifúndios. exerçam o seu direito de preferência legal. pois nesse caso estaríamos a contrariar o objetivo da lei. existe. desde que o terreno sobre o qual vai ser exercida a preferência o seja. assim. devendo o proprietário do prédio a alienar comunicar ao proprietário dos prédios confinantes o projeto de venda. os seguintes requisitos para que possa funcionar:-Que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura. HIPÓTESE C O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área superior à unidade de cultura prevista para a zona. HIPÓTESE A O prédio rústico a alienar e os prédios confinantes têm ambos área inferior à unidade de cultura prevista para a zona. obrigação de qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes.Que estejamos perante um prédio rústico. ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura".º do Código exige.º do Decreto Lei n. . permitindolhes. ou vice-versa.º 384/88. . não ultrapassem esta unidade mínima de cultura. etc. podem preferir.ºVejamos algumas situações práticas sobre a existência ou não do direito de preferência legal. o que é permitido é que apenas um dos prédios exceda essa área de cultura. este direito não existe quando. Ou seja. ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura.º 1. O artigo 18. HIPÓTESE B O prédio rústico a alienar tem área superior à unidade de cultura prevista para a zona e os prédios confinantes têm área inferior a essa unidade de cultura. e conseqüentemente da obrigação de comunicação do projeto de venda do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes. 3. de 25 de Outubro. Existe.Que o prédio se destine à cultura agrícola. -Que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura.). Neste caso. prevendo no seu artigo 18º n.

4. Assim sendo. "Ocorrendo aceitação da proposta. fusão e incorporação" [04]. aprovado projeto ou concedida licença de construção ou já se encontra estabelecido/definido no Plano Diretor Municipal (PDM) como área urbanizável ou ainda quando já está consignado no título aquisitivo como terreno para construção. 27 não admite interpretação extensiva. 5. sua aceitação integral à proposta. a este. Desistência do negócio pelo locador Art. 513 do Código Civil. para o fato que qualquer das situações terá que ser suportada/fundamentada quer por certidão emitida pela respectiva Câmara Municipal quer pela apresentação do título aquisitivo do proprietário do prédio em causa. o direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. ou seja. ex vi do art. que assim prescreve: Art. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. ainda que permitidos pela lei. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. 32 da mesma lei que. no entanto. advertir que. 29.4. que rompe na maioria das vezes a locação. conseqüentemente. para os imóveis. esta inovação visa. Cabe. 29 da Lei inquilinária. assim como. as condições de pagamento. Impende todavia acrescentar que. a partir da afronta. o direito de preferência legal não se verifica e. a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada. inclusive lucros cessantes" [05]. todavia. ocorrerá a caducidade (art.2. no art. 28)..1. não são vistos com bons olhos. em nosso sentir. para aquisição do imóvel locado. o art. não permite suspensão ou interrupção. depois de aceita a proposta pelo locatário. inclusive lucros cessantes. O prazo se inicia da data do efetivo recebimento da proposta e. prescreve que "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. mas tais prazos. sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos causados ao locatário. pelo locatário. sua aceitação integral à proposta. "Com a preferência do inquilino. a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta. sem dúvida evitar o abuso de direito pelo locador. Nesta situação o prédio. não permite que se lhe agreguem outras hipóteses de atos de alienação para efeito de possibilitar o direito de preferência. ainda.1. em razão de absoluta falta de previsão legal. O prazo para exercer esse direito está subordinado à decadência. na hipótese de o imóvel locado possuir diversos proprietários. a preferência para adquirir o imóvel será do condômino ou do locatário? A solução é dada pela própria lei. Complementa o parágrafo único do citado dispositivo que a comunicação (notificação) deverá conter o preço. "No caso de venda. integralização de capital. todos devem ser avisados. 27 da Lei n° 8. 1. podendo este ser até cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis. verbi gratia.1. sendo de caducidade." [03] No atinente ao concurso de preferência entre o condômino e o arrendatário. É o que se pode inferir da leitura do art.153 do Código Civil). de maneira inequívoca. 516). 5. quando o imóvel trata-se de um condomínio. a preferência legal prepondera sobre a convencional do art. Não exercendo o notificado o direito nesse prazo. Ressalte-se que. A preferência do locatário Funda-se a preferência do locatário. O novo Código Civil estendeu o prazo para sessenta dias no tocante aos imóveis (art. pois a delonga poderia trazer instabilidade aos negócios. . 27. devendo o locador dar-lhe ciência do negócio mediante notificação judicial. e de trinta dias. em igualdade de condições com terceiros. ou seja. extrajudicial ou qualquer outro meio de ciência inequívoca". cisão.245/91. no prazo de trinta dias.1. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte. É o que se verifica. "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada. também não haverá lugar a qualquer comunicação do projeto de venda por parte do proprietário do prédio a alienar aos proprietários dos prédios confinantes.. responsabilidade pelos prejuízos ocasionados. Nada obstante.4. indivisível e com prazo de caducidade. surgirem diversas pessoas detentoras de preferência legal. Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial. sua moradia ou seu comércio. doação. no art. permuta. há que considerar-se. 5. 34.O prédio rústico a alienar independentemente da sua área ou da área dos prédios confinantes já tem Alvará de Loteamento. para as coisas móveis. promessa de venda. 28. no prazo de trinta dias (art. a jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a preferência do primeiro também prevalece sobre a do arrendatário." Na compra e venda esse direito de preferência decorre da vontade das partes. não é lícito ao locador desistir do negócio. Era de três dias. Alerta-se. de forma inequívoca. Se forem vários os locatários. Isto se as partes não convencionarem outro prazo. o qual consigna expressamente que a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário. Tem como características fundamentais ser intransmissível. independentemente da qualificação que constar da descrição predial ou matricial. possível conflito de preferência decorrente do fato de. bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel. em relação ao mesmo imóvel. de forma elucidativa. é considerado como prédio urbano. Neste caso. a existência de ônus reais. Caducidade Art. Tal dispositivo não era contemplado no Código Civil de 1916. à semelhança do que ocorre com o arrendatário.

Venda Judicial.4. se o requerer no prazo de seis meses. [11] É claro que se por ventura o próprio locador pretender vender o imóvel por unidades a preferência será dada para cada um dos locatários. cisão. bem entendido. "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária." Havendo mais de um preferente na aquisição do prédio. e. na ação indenizatória. trocando-se por outros tipos de coisas que não necessariamente precisam se imóveis. sejam eles locatários ou sublocatários. tem finalidade absolutamente diversa de qualquer outra forma de alienação por isso mesmo alija o locatário.3. que tenha sido alienado em sua totalidade. O contrato de locação. em seguida. A permuta trata de exclusivo interesse do proprietário. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação".4. porque o sublocatário clandestino não terá o direito. Pluralidade de Pretendentes Parágrafo único: "Havendo pluralidade de pretendentes. Se for comprovada simulação nesses negócios. ao mais idoso" [07].7. fusão e incorporação. ao locatário. "Se o imóvel possui várias unidades com autonomia. em ação anulatória do negócio jurídico ou incidentalmente em processo no qual se discute a preferência.4. onde diz "em sua totalidade". "Já a doação. é sempre intenção da lei evitar tanto quanto possível a criação de condomínio". Há que se observar o inicio do caput.Segundo Silvio de Salvo Venosa [06]: Por vezes. O locador. sem a real intenção de alienação. ao mais idoso. sendo está uma responsabilidade por dano pré-contratrual.4. a preferência caberá a todos. e. o despejo. Aguardará a negativa do exercício de preempção do inquilino para quiçá simular uma venda. o que facilitaria. O locatário deverá garantir seu direito de preferência registrando seu imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. deve ser preservado esse direito do inquilino. É precisamente o que ocorre nesse dispositivo do inquilinato. Se forem vários os sublocatários. se um só for o interessado. desde que preencha. se o imóvel estiver sublocado por inteiro. 32. Na sociedade comercial. em comum. com o registro imobiliário permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes. Nosso ordenamento anterior não contemplava os institutos da venda judicial. Havendo pluralidade de pretendentes. 33. "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. deverá pleitear a adjudicação de todo o imóvel. se da mesma data.1." [09] 5. "São espécies que não se coadunam com esse direito concedido ao inquilino." [08] A venda judicial novamente foi excluída deste novo ordenamento por razões de muitas dificuldades na prática da aplicação de tal direito. continuando então preferente o locatário. sem os quais não haverá suporte para a ação. Direito real ou obrigacional Art. a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis.4. o inquilino de parte do conjunto imobiliário. "Estando o imóvel sublocado em sua totalidade. como negócio gratuito. doação. quer se trate de edifício de apartamentos ou outra forma em que fenômeno ocorre. Imóveis Indivisíveis Art. 30.4. caberá a preferência ao locatário mais antigo. Não podendo exercer o direito de preferência para adquirir somente a parte dele.6. haver para si o imóvel locado. Art. 5. "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou. dando garantias de preferência ao sublocatário. ou a qualquer deles. Não obedecendo o locatário essas condições estará abrindo mão do direito com eficácia real. Neste caso o Lei protege primeiramente quem está efetivamente ocupando o espaço do prédio. permuta e doação.1. o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição da totalidade. em tese. isto é. engendra ele uma proposta de venda. 5. caberá a preferência ao sublocatário e. caberá a preferência ao locatário mais antigo. Pemuta e Doação. Integralização do capital. para caso de empate. como é crucial. pretendendo o titular alienar todo do bem. permuta. e deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato da alienação. ou o mais idoso.1. 31. Se houver preterição do direito. e o mesmo se aplica aos sublocatários. cisão." 5. Ademais. se da mesma data. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. Nem haverá direito de preferência do sublocatário se a sublocação for parcial. "Trata-se de sublocatário consentido. os demais requisitos legais (JTACSP 112/275). desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel" [10]. Para o locador que intentar na desistência sofrerá uma indenização por perdas e danos. O ordenamento atual deixa bem claro quais os direitos que podem emergir de um direito de preferência preterido.1. Na Sublocação Art. perante qualquer um que venha a adquirir a coisa locada. "Este só se safará de uma indenização somente se provar caso fortuito ou força maior" 5. 5. deverá comprovar prejuízos.5. Parágrafo único.5.1. o nosso diploma legal trouxe definidamente a ordem de preferência entre eles: terá primeiro a preferência o locatário mais antigo no local.1. ou seja. . fusão e incorporação". na troca ou no ato de liberalidade. integralização de capital.

no mínimo justo.7. 1. Cumpre destacar aqui uma crítica doutrinária comum que se faz contra o legislador. Nesse sentido." Não havendo. o expropriado. ao tratar do processo de insolvência e. pelo preço por que o foi. têm prioridade os títulos legais de preferência. Art. pois a matéria talvez melhor ficasse colocada na legislação sobre a desapropriação. Ora. Face à falta de limite legal de tempo. Na disputa travada entre os credores. relacionando-os em ordem alfabética. Privilégio é um direito pessoal. observando. citando-se. Os credores privilegiados preferem aos quirografários. oferecerá ao ex-proprietário o imóvel desapropriado. não seria. preferência do condômino. todavia. para que se desapropriou. O privilégio diz-se geral.1. que o credor desfruta sobre os outros.557.6. Ë de observar-se. atualmente. o direito exercita-se. não se justificando a venda forçada. novamente se ver obrigado a aceitá-lo de volta. a anticrese e a hipoteca. a distinção que se faz entre a preempção convencional da preempção legal é que a primeira se constitui mediante pacto adjeto ao contrato de compra e venda. com exclusão dos demais. a caução. ao se posicionar para o caso da coisa expropriada não ser destinada ao fim preliminarmente determinado. rapidamente incorporou-se nos acordos de acionistas e.556. como modalidade de penhor que grava os títulos de crédito. "Não havendo título legal à preferência terão os credores igual direito sobre os bens do devedor comum". como a regra impõe obrigações ao Poder Público. particularmente. O direito de preferência. Aliás. Estranha a inserção desse dispositivo em tal capítulo. a título de exemplos. o contador organizará o quadro. porque serão iguais os direitos de todos os credores. Os privilégios somente se estabelecem por força de lei. esse quadro será organizado por ordem alfabética. No Tombamento . Não havendo preferência ou privilégios a serem observados entre os créditos habilitados. de preferência. que se organizará o quadro geral dos credores. tais como o penhor. No processo falimentar o quadro de classificação dos credores é elaborado pelo síndico. não o podendo por convenção. senão ao menos estranha é a posição tomada por Silvio Rodrigues. em caso de silêncio. devendo ser tornada sem efeito pelo próprio Poder Público e. o que se dispõe a lei civil – Parágrafo único. pelo prazo de cinco anos. Curiosa. preferência na desapropriação. Na Desapropriação A "thema argumentandum" se abre como um leque. após sofrer a primeira agressão de se ver obrigado a perder o domínio sobre um bem. "Os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais". Com efeito. 1. de ser pago. 1. quando se refere a todos os bens do devedor. quando se refere somente a determinados bens. sem ter a opção da preferência. sobre a classificação dos créditos no concurso. todos os credores terão iguais direitos sobre os bens do devedor. ante grande ramificação do instituto em várias áreas do direito positivo. é de notar-se que o Código de Processo Civil. títulos legais de preferência que devam figurar em primeiro lugar no quadro classificatório dos créditos. quanto à classificação dos créditos e dos títulos legais de preferência. por força da qualidade do crédito. incluindo-se ainda. Apesar de censurar a medida alguns doutrinadores entendem que o art. e. que são os privilégios e os direitos reais. por analogia. Exercendo o direito de preferência convencionado no acordo. a parte que desejar permanecer na sociedade reserva-se ao direito de escolher o sócio que lhe pareça mais adequado. pelo fato do art. não obstante as raras divergências doutrinárias sobre um assunto ou outro que verse sobre a matéria. dispõe no artigo 769: "Não havendo impugnações.Art. não só para haver a coisa. portanto. seu assento em código de direito privado pode provocar alguma perplexidade. preferência decorrente de compromisso de compra e venda. que nem todos os direitos reais são títulos legais de preferência. em suas diversas modalidades. o Estado. e não pelo contador. preferência do locatário na ação renovatória em reocupar o imóvel reformado. Se concorrerem aos bens apenas credores quirografários. A cláusula de direito de preferência para aquisição de ações é igualmente o mecanismo que permite a um acionista evitar ter como sócio alguém indesejável. Dispõe o art. 10 da lei fixar este prazo como tempo de caducidade para a declaração de utilidade pública. direito de preferência instituído na Lei Inquilinária. o direito de preferência no Estatuto da Terra. mas apenas os direitos reais de garantia a que se refere o artigo 755. por ter o legislador entendido ser matéria estranha à desapropriação. 5. O artigo em estudo equipara aos títulos legais de preferência os direitos reais. 1150 não foi revogado pela mencionada lei. enquanto a outra verifica-se exclusivamente na Desapropriação.150 do Código Civil que a União. ou o Município. constitui um mecanismo seguro que possibilita a permanência do poder de controle com as partes originais do contrato. caso não tenha o destino. A lei de desapropriação propositalmente deixou de abordar o problema. como de preferir os concorrentes no recebimento do crédito. embora haja julgados entendendo não haver limite de tempo. 5. pela natureza de seu crédito.1. Preferência vem a ser a vantagem conferida por lei a determinado credor. especial. pela sentença que ordenar a retrocessão. o escrivão remeterá os autos ao contador.

Na Compra e Venda Art.Art. o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado. 3. a preempção decorre da vontade das partes. 14). com a seguinte discriminação: PREÇO: R$ 125. Antonio Aparecido Rua Gusmão Vianna. as punições será determinadas pelo Poder Judiciário (art. § 3º O direito de preferência não inibe o proprietário de gravar livremente a coisa tombada. enquanto não se esgotar êste prazo. Sª. de penhor. e que configura efeitos imediatos equiparados ao tombamento definitivo. Se o bem tombado for público. em especial. podendo constar do próprio instrumento de alienação ou do documento à parte. 17). já tendo recebido propostas e acertado forma e valor. § 4º Nenhuma venda judicial de bens tombados se poderá realizar sem que. deverá assegurar o direito de preferência da União. o preço.000. 350. onde reside sob contrato de locação. sob pena de perdê-lo. Estados e Municípios. Negativas: o proprietário não pode destruir. extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. exceto no que toca ao registro no cartório imobiliário e ao direito de preferência reservado ao Poder Público. Parágrafo único. a existência de ônus reais. previamente. bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente" [13]. seqüestro do bem por qualquer dos titulares do direito de preferência e multa de 20% do valor do bem a que ficam sujeitos o transmitente e o adquirente. FORMA DE PAGAMENTO: R$ 80. não podendo os editais de praça ser expedidos. sob pena de nulidade. O proprietário deverá notificar os titulares do direito de preferência a usá-lo. pelo mesmo preço. 15). 27. o qual só será levantado depois de paga a multa e se qualquer dos titulares do direito de preferência não tiver adquirido a coisa no prazo de trinta dias. sob pena de multa de 50% do dano causado (art. que é aquele decretado no início do processo. Estados e Municípios (art.8. cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Possui como características fundamentais ser intransmissível e com prazo de caducidade. senão por curto prazo. tiverem a faculdade de remir. § 2º É nula alienação realizada com violação do disposto no parágrafo anterior.00 (oito mil reais). os titulares do direito de preferência sejam disso notificados judicialmente. os Estados e os municípios terão. as pessoas que. Positivas : fazer as obras de conservação necessárias à preservação do bem ou. 5 parcelas mensais de R$ 8. será inalienável. ressalvada a possibilidade de transferência entre União. dentro de cinco dias a partir da assinatura do auto da arrematação ou da sentença de adjudicação. pintá-las ou restaurá-las. Notifico V.00 (cento e vinte e cinco mil reais). o direito de preferência. anticrese ou hipoteca. bem como ao Estado e ao município em que se encontrarem. a juízo do Conselho Consultivo do IPHAN (art. se não tiver meios. 5. § 6º O direito de remissão por parte da União. "Em face da alienação onerosa de bens tombados. sob pena de incorrer em multa correspondente ao dobro da importância em que foi avaliado o dano sofrido pela coisa (art. A nulidade será pronunciada. também não pode em se tratando de bens móveis. se dela não lançarem mão.00(oitenta mil reais) à vista. [12]" Obrigações do proprietário do bem tombado: 1. à União. poderá ser exercido. repará-las. § 5º Aos titulares do direito de preferência assistirá o direito de remissão. devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial.1. na forma da lei. Na compra e venda. antes de feita a notificação. para fins de intercâmbio cultural. 102 Bairro Novo Horizonte Nesta cidade. pelo juiz que conceder o seqüestro. 19). a forma de pagamento. bem como do Estado e do município em que os bens se encontrarem. tentada sua exportação.000. que serão por ela solidariamente responsáveis. dentro de trinta dias. em caso de alienação onerosa do bem. § 1º Tal alienação não será permitida. sem que previamente sejam os bens oferecidos. Modelo de Notificação ao Locatário de que o imóvel será vendido: NOTIFICAÇÃO Ao Sr. a União. "No caso de venda. na forma da lei. sem prévia autorização do IPHAN. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e.000. sob pena de nulidade do ato. ficando qualquer dos titulares do direito de preferência habilitado a seqüestrar a coisa e a impor a multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente. não se podendo extrair a carta. salvo se o arrematante ou o adjudicante for qualquer dos titulares do direito de preferência. pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado. 2. 11). 22. 22). nesta ordem. nessa ordem. ap. às penas cominadas para o crime de contrabando e multa (art. obrigação de suportar: O proprietário fica sujeito à fiscalização do bem pelo órgão técnico competente. comunicar a sua necessidade ao órgão competente. demolir ou mutilar as coisas Tombadas nem. Além do tombamento provisório. . retirá-los do país. que pretendo vender o imóvel de minha propriedade. a coisa fica sujeita a seqüestro e o seu proprietário. sob pena de multa em caso de opor obstáculos indevidos à vigilância. em igualdade de condições com terceiros. promessa de venda. até a assinatura do auto de arrematação ou até a sentença de adjudicação.

sob vários aspectos. diferentemente da retrovenda.A documentação pertinente ao imóvel estará à sua disposição na Imobiliária Acapulco. nesta comunicação. na preempção há uma nova aquisição feita pelo vendedor primitivo. nos termos dos artigos 27 e 28 da Lei 8245/91. 6. 14 de junho de 2005. também não se pode ceder nem transferir aos herdeiros (art. a preferência convencional é direito pessoal e. Preferência convencional Preferência convencional. 520). Embora a finalidade da preferência seja possibilitar ao alienante recobrar o domínio da coisa vendida.2.140) o negócio original se resolve. denominada pelos romanos de "pactum protimiseos". na promessa de compra e venda o contrato definitivo tem que ser outorgado dentro de um determinado prazo e a retrovenda dever ser exercitada num interregno não superior a três anos. pelo prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da presente. ou preempção é o pacto adjeto à compra e venda. 7. a preempção só se torna exigível quando o obrigado quiser vender a coisa pactuada. dação em pagamento. estará em determinado local. sem nenhum limite de tempo. ambos contados da data em que o comprador oferecer a coisa ao vendedor. Jundiaí. findo o qual. em horário comercial. segundo estatui o art. não se confunde com o instituto da RETROVENDA. na retrovenda. enquanto na preempção o vendedor só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço oferecido pelo eventual interessado. durante o período de resposta do locatário. feita de que forma for. na hipótese de bem imóvel. o imóvel que vendeu. aparentemente similar. Ademais. para obter sua restituição. poderá o locatário posteriormente discutir a validade do aviso. 516 do Código Civil. CARACTERÍSTICAS a) Unilateral: gera obrigações somente para uma das partes. Distinção de outras espécies. na Rua Senador Fonseca. c) Na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa desde que o queira e pelo preço que a vendeu. Joaquim Severino. por essa razão. a informação de que a documentação relativa ao imóvel (registro no cartório de imóveis. Em consideração ao objeto clausulado. para recuperá-la. Não se pode esquecer. o prazo se estende a sessenta dias. é necessário que. darei continuidade a tentativas com outros interessados. que a preferência convencional não se confunde com a retrovenda em face de dois aspectos: 1°) a preferência convencional abrange bens móveis e bens imóveis. mais despesas feitas pelo comprador – art. 513. o direito deverá ser exercido no prazo de três dias e. isto é. conforme já mencionado anteriormente. 5. CC). Fica. em seu silêncio. mas tão-somente com a data em que o comprador tiver sido afrontado pelo vendedor. Importa. ou dar em pagamento. Na realidade. para que este use o seu direito de prelação na compra. será o preço da venda. será o mesmo que o comprador exigir de terceiros. ao passo que. o que aparentemente aproxima o pacto de preferência com as figuras contratuais da retrovenda e da promessa de compra e venda inicialmente citada. Porém. 114. não podendo haver dúvida sobre o recebimento. nesta cidade. assinalar. a preempção deriva direitos pessoais. restituindo o preço. 2°) na preferência convencional o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. desde logo. b) Oneroso: inexiste gratuidade pela sua própria natureza. que não ultrapassam a pessoa do titular. porque distinguem-se. de onde geram direitos transmissíveis. em determinadas horas do dia. . promessa de cessão de direito. que terá prioridade sobre terceiros. só poderá ser iniciado após ter o locador a resposta do locatário. b) a retrovenda versa somente sobre bens imóveis enquanto a preempção recai também sobre móveis. Aguardo sua manifestação de interesse. o Comprador terá de oferecer o bem adquirido ao Preferente se um dia pretender vendê-lo. diferentes prazos deverão ser observados para efeito do exercício do direito de preferência. Frise-se. é somente um aspecto comum: uma convenção que antecede a conclusão de um contrato ulterior. a retrovenda tem por objeto bens imóveis. tanto por tanto (art. 1. acrescido de correção e despesas. Para ter valor a notificação acima. tal como ocorre com a retrovenda. já que há menção expressa. portanto patente que o prazo para o direito de preferência ser exercitado nada tem a ver com a data em que foi firmado o contrato de compra e venda. fique com o locador o comprovante da entrega do aviso. da necessidade desta complementação. ao primitivo comprador. o preço que o vendedor da coisa deverá pagar. não havendo este detalhe. em certo prazo. que passa a ser definitivo. em virtude do qual se impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender. ou matrícula do imóvel). por último que. tratando-se de bem móvel. dos quais vale destacar: a) enquanto na retrovenda (o vendedor se reserva o direito de recobrar. ou após ter passado em branco o prazo de trinta dias do recebimento do aviso. na lei. Assim.

O nosso ordenamento jurídico mostra-se silente quanto a essa ação. b) Poderá reclamar indenização por perdas e danos quando a alienação se der sem seu conhecimento ou. ao preferente que pretender exercer o seu direito de preferência não cabe outra providência senão a de oferecer proposta igual à oferecida pelo terceiro. a frau legis. d) Conhecedor de que o Promitente irá vender a coisa intimá-lo-á para exercer o seu direito de preferência. no caso o inquilino será denominado de PROMITENTE. pelo arrendador ou pelo locador a terceiro em desconformidade com a lei. a transferência judicial do bem que foi alienado pelo condômino. o vendedor do bem somente terá direito a exigir perdas e danos. quanto da ação de anulação de venda cumulada com adjudicação compulsória ou simplesmente ação de adjudicação. CREDOR.4. foi alienada a estranho. a terceiro. se a coisa vier a ser vendida a terceiro. dos quais: a) a morte de qualquer uma das partes. ou seja. 7. b)o preferente adquire o bem. 514. comunicando-lhe as REAIS condições encontradas. o vendedor. porquanto na preferência convencional oriunda da compra e venda. no caso o locador . PROMISSÁRIO. c)o preferente deixa de exercer seu direito de prelação e o bem é vendido a terceiro. propriamente dita. Já o comprador. . Como referido acima. DEVEDOR. dando-lhe o prazo legal para exercer o direito de resposta. tanto por tanto. Por outro lado. 7. no entanto. intimar ao comprador para que este respeite o que foi pactuado. em 3 (três) dias se a coisa for móvel e.c) Forma Livre: não exige forma expressa. é verdadeiramente obter a adjudicação do bem. Configura-se. por exemplo. não poderá o mesmo ser compelido a oferecer preço superior ao exigido ou oferecido a terceiros. forte no art. conforme seja o caso. 9. de terceiros. poderá exigir perdas e danos do comprador (art.2. c) Existindo preferência em favor de mais de uma pessoa. poderá também ser chamado de PREFERENTE.1. porque o que se pretende com a ação. poderá este. 7. A ação de preferência A ação de preferência é a ação que compete à pessoa preterida no seu direito de ser preferido na aquisição de um determinado bem. No que se refere precipuamente à preferência convencional. consolidou-se na doutrina e na jurisprudência que a pretensão do interessado tanto pode ser exercitada através da ação de preferência.Extinção do Contrato A extinção do contrato de preferência poderá se dar através de alguns fatos. No entretanto. Denominação das Partes No contrato de preferência as partes farão uso de nomes próprios da relação como. sem que o vendedor tenha tido ciência das condições da venda. e) Temporário: extingue-se com a venda da coisa ou falecimento das partes. tão-logo venha a conhecer o fato. ao reverso do Código Civil português que a ela faz expressa referência no art. se imóvel. na eventualidade de o comprador vir a colocar a coisa à venda. 8. d) De coisa móvel e imóvel: o objeto do contrato pode ser tanto o móvel como o imóvel. ou exigida pelo vendedor. 518). nesta espécie. É o permissivo jurídico para que o beneficiário legal ou contratual possa haver para si a coisa que tinha prioridade para adquirir e que. Direitos do Preferente a) Exercer seu direito de compra. com o exclusive escopo de forçar a sua desistência do negócio. por preço inferior ao anteriormente exigido do preferente. 1. Diferentemente deve ser tratada a hipótese da ulterior venda da coisa. Logo.3. Semelhante providência deverá ser adotada na hipótese de o comprador afrontar o vendedor apresentando-lhe condições inexatas ou abusivas que o impeça de adquirir a coisa. possui legitimidade para a ação de preferência o condômino.410. pelo locador ou pelo comprador. sem comunicar ao vendedor. g) Consensual: aperfeiçoa com o simples acordo de vontade. nos 60 (sessenta) dias subseqüentes. o arrendatário e o locador. Esta situação se caracteriza quando o vendedor oferece a coisa ao preferente por preço superior às suas possibilidades de compra. na hipótese de a coisa ter sido posta à venda. desde que consiga o preferente comprovar que na ocasião da proposta possuía efetiva condições de adquirir a coisa pelo preço em que a venda foi concretizada. em face de lei ou de convenção. Obrigações do Promitente Decidindo alienar a coisa deverá o PREFERENTE afrontar o PROMITENTE. ao mesmo tempo que ao preferente é vedado apresentar proposta inferior. na sua essência. Do exercício do direito de preferência Ao ser afrontado pelo condômino. apesar de ser muito difícil a utilização da forma verbal. 7. declarando pretender usar o seu direito e a venda assim mesmo ocorrer. f) Típico: existe a devida regulamentação legal. só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto. quando legitimamente afrontado.

10.566/66 cogita da possibilidade de o arrendatário pleitear perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação por parte do arrendador. depois de.245/91) e 92. enquanto ATHOS GUSMÃO CARNEIRO entende que a resolução em perdas e danos. As distintas leis assinalam o mesmo prazo de seis meses para o condômino. portanto. na sua parte inicial. porquanto a lei somente lhe reserva a possibilidade de reaver o imóvel através da competente ação de preferência. 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8. de molde a suscitar dúvidas na sua interpretação. falece ao vendedor referido direito em face da inexistência de pressuposto legal em nosso ordenamento jurídico. para propor a ação. 92. do direito de promover ação reivindicatória contra o terceiro adquirente.245/91). descabe o direito de reaver a coisa vendida através da ação de preferência. OSWALDO OPTIZ preleciona que "o prazo de seis meses é para o exercício do direito de preferência. no máximo. Frise-se. como parece deixar ver o final do art. ex vi do art. No atinente à relação decorrente de contrato de arrendamento. A ele. 33 (Lei 8. o dispositivo mostra-se contraditório. entendem ser pertinente a ação ORLANDO GOMES e ARNALDO RIZZARDO. o valor constante da escritura de compra e venda. Conta-se o prazo a partir da data do registro da escritura. CONCLUSÃO Vislumbrando nossa breve análise sobre o direito de preferência podemos constatar que o legislador conseguiu um grande avanço na lei com claros objetivos sociais com a disciplina estatuída nas duas últimas legislações inquilinárias. 33. ser uma opção em favor do arrendatário. em relação ao direito do locatário. o juiz proferirá sentença adjudicando o imóvel ao requerente. isto é. É sabido que o mercado imobiliário é criativo e dinâmico. pois. determinará o cancelamento do registro anterior. Entretanto. a preferência convencional. Em decorrência. depositando o preço e demais despesas do ato de transferência. pelo menos 30 dias antes da alienação (art. de modo idêntico ao art. concedendo-lhe ajuizar. Já mais explícito foi o art. que faculta expressamente ao locatário preterido no seu direito de preferência reclamar do alienante perdas e danos ou. deduzindo-se as custas processuais e honorários advocatícios. À toda evidência. É condição "sine qua non". a data da venda perpetrada. Das perdas e danos Releva notar que a ação de perdas e danos constitui-se no único remédio iuris que resta ao vendedor do bem contra o comprador que descumprir o pacto adjeto de preferência. conforme preceituam. à míngua de disposição expressa. para haver o imóvel arrendado do poder do adquirente e não para a ação de perdas e danos. direito este restrito às demais modalidades de preferência por expressa disposição da lei. realidade inafastável e presente nos negócios imobiliários. desconsiderando-se. mas subsiste o direito à indenização pela falta de notificação da venda ao terceiro". referida no Decreto. A falta de citação do alienante. Aqui o prazo é decadência e ali é de prescrição. Considera-se. Quando procedente a ação. e ainda observar o preço e as condições contidas na notificação. 47. 47 do Decreto n° 59. o locatário e o arrendatário ajuizarem a ação de preferência. para esse efeito. deferir ao arrendatário o direito de promover a ação de preferência. Essa conseqüência é irreversível e reflete em função do mercado de compra e venda. a parte final do art. haver para si o imóvel locado. também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. O direito à entrega da coisa arrendada (imóvel) é real. obriga-o a uma dependência com o locatário. não cabe ao condômino o direito de requerer perdas e danos. do Regulamento. ao mesmo tempo que autorizará o terceiro adquirente a levantar o depósito do valor do imóvel. é causa nula do processo.245/91). Controverte-se a respeito do cabimento. por último.No pertinente à legitimidade passiva. corrigido monetariamente. nessa hipótese. já que tem que promover a notificação. poderá. Demais disso. a maioria dos negócios sofre freqüentes alterações quanto ao preço e às condições inicialmente estabelecidas e aquelas que realmente logram a conclusão dos mesmos. além do alienante. que. ao vendedor. É comum. § 4°. . os arts. que o negócio oferecido por um valor. portanto. uma ressalva se faz necessária: o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. insta observar que se faz indispensável promover-se. Se o arrendatário deixa decorrer o prazo de seis meses. § 4° (Estatuto da Terra). seja adquirido por outro. 518 do Código Civil. não se incluindo nesse valor as despesas com escritura e com Imposto de Transmissão sobre bens imóveis. Há que observar-se que com a preferência concedida ao locatário limita o "animus" do vendedor. isto é. mandando expedir a respectiva carta. A contrário sensu. do Estatuto da Terra. caduca seu direito de exigir do terceiro a entrega da propriedade imóvel arrendada. Em nosso sentir. respectivamente. a ação indenizatória ao invés da ação de preempção propriamente dita. que o autor deposite em juízo o preço do imóvel. Também perfilham este entendimento SERPA LOPES e AGOSTINHO ALVIM. se entender mais conveniente a seus interesses.504 (CC). Lei 8. aguardar o decurso de seu prazo. tendo havido venda com desrespeito ao direito de preferência.

reúne condições econômicas para realizar a transação" Ap. . pois para nós futuros operadores do direito e também os que já o operam percebemos nitidamente que nosso legislador foi feliz ao introduzir mudanças no ordenamento. maiores dificuldades de interpretação. Juiz ALVES BEVILACQUA . Sabemos que as dificuldades de decifrar e solucionar os problemas do meio jurídico tem sido uma constante em meio a leis tão defasadas. contudo. 422.Jurisprudência "O locatário preterido no seu direito de preferência somente pode pleitear reparação dos prejuízos. se dirimiram ao longo do tempo. para que possamos acompanhar a evolução da humanidade com justiça e não com devaneios oportunistas. atualmente.3. quer quanto à sua dispensa no caso de simples pedido de indenização por perda e danos.5ª Câm. quer quanto à necessidade de registro do trato locativo ao exercício do pleito adjudicatório do imóvel. Esperamos. não oferecendo. para o exercício do direito de preferência. é quem impera.RT 123/286.j.95.As dificuldades iniciais geradas quanto ao exercício do direito de preferência. mesmo no caso de perdas e danos. extensivo ao pleito de perdas e danos (JTA 80/147. JTA 138/418). colimando adquirir o imóvel in casu . 129/257). com regozijo. que muitas vezes se aproveitam das lacunas destas leis tão obsoletas para dar interpretações absurdas as nossas leis. 7. c/ Rev. quer ainda quanto à possibilidade de pedido alternativo de adjudicação compulsória ou de perdas e danos (JTA . mediante demonstração incontroversa de que efetivamente. vemos cada vez mais que a "criatividade" dos profissionais. pois assim como a sociedade vive em transformação precisamos de leis dinâmicas e atuantes. impende que o alugatário faça prova quanto à sua condição econômica. Podemos concluir nosso trabalho.013 . Rel. que mudanças como esta sobejem cada vez mais nosso ordenamento. quer quanto à caracterização da decadência do pedido de adjudicação compulsória. RT 106/282.

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