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6.5.6 Fator Frente ou Testada
A variao do valor do terreno em funo de sua largura, conforme IBAPE/SP 2005,
quando aplicvel, considerada funo exponencial da relao entre as testadas
dos lotes comparados, atravs da equao 06.
Eq.06
Onde:
F
r
= frente de referncia
F
p
= frente projetada
Sendo a frente de referncia ou testada padro a frente do imvel padro
estabelecida pelo IBAPE/SP para a Regio Metropolitana de So Paulo, conforme a
zona de caracterstica homognea, representadas na Tabela 6.6.
Frente Projetada ou testada verificada a frente real do imvel, que em muitas
ocasies diferente do padro estabelecido, e a testada ou frente deve estar entre a
metade da testada padro e o dobro da mesma (CINELLI, 2006).
Tabela 6.6 Frente ou Testada por Zonas de Caractersticas Homogneas
Zona
Referncia
Expoente do Fator Frente
Frente de Referncia
1 Zona Residencial Horizontal Popular 5 No se aplica
2 Zona Residencial Horizontal Mdio 10 0,20
3 Zona Residencial Horizontal Alto 15 0,15
4 Zona Incorporao Padro Popular 16 Mnimo No se aplica
5 Zona Incorporao Padro Mdio 16 Mnimo No se aplica
6 Zona Incorporao Padro Alto 16 Mnimo No se aplica
7 Zona Comercial Padro Popular 5 0,20
8 Zona Comercial Padro Mdio 10 0,25
9 Zona Comercial Padro Alto 15 0,15
10 Zona Industrial No se aplica No se aplica
11 Zona Armazns No se aplica No se aplica
Fonte: IBAPE/SP (2005)
( )
f
r
F
p
F =
f
C
39
6.5.7 Fator rea
Em regies residenciais unifamiliares de padro popular ou 1 Zona, ver Tabela 6.3,
observa-se, segundo (IBAPE/SP, 2007), que a influncia da rea dos terrenos
sobressai-se sobre a frente e a profundidade, representada, por exemplo, na
situao em que um terreno com maior testada ter preo unitrio inferior a um de
testada menor, e desta forma, no recomendada a aplicao dos fatores de
testada e profundidade. Observa-se, ainda, que no intervalo caracterstico das reas
nestas regies h uma tendncia de valorizao de lotes de tamanho inferior ao
padro e terrenos de maior porte so desvalorizados, devido principalmente ao tipo
de aproveitamento e do baixo poder aquisitivo neste setor do mercado, preferindo-se
terrenos com menor valor total.
Segundo Norma IBAPE/SP (2005), para terrenos localizados na 1 Zona recomenda-
se a aplicao do fator atravs da Equao 07.
Eq. 07
O coeficiente proposto pela Norma aplicvel somente para lotes residenciais
unifamiliares de padro popular.
6.5.8 Fatores Relativos Topografia
Utilizado para correo de diferentes topografias existente entre os imveis
pesquisados.
As caractersticas topogrficas normalmente so computadas nos ndices fiscais
usados para transporte de valores. Caso verifica a procedncia da aplicao do
coeficiente de correo, utiliza-se a tabela 6.7, com os padres estipulados na
Norma para Avaliao de Imveis Urbanos - IBAPE/SP (NR, 2007).
( )
0,20
A 125 =
a
C
40
6.5.9 Fatores Relativos Consistncia do Terreno
Quanto da presena nos terrenos de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado
de lenol fretico ou aes da natureza, como por exemplo, inundao freqente
considerado um fator de desvalorizao do imvel e nos casos de impossibilidade de
estudos mais profundos, sugerido a utilizao das correes da Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos (NR, 2007).
Tabela 6.7 - Fatores Topografia - Referenciados para Terrenos Planos
Situao Paradigma: terreno plano 1,00
Cado para os fundos at 5% 0,95
Cado para os fundos at 5% at 10% 0,90
Cado para os fundos at 10% at 20% 0,80
Cado para os fundos mais de 20% 0,70
Em aclive at 10% 0,95
Em aclive at 20% 0,90
Em aclive acima de 20% 0,85
Abaixo do nvel da rua at 1,00 m 1,00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50 m 0,90
Abaixo do nvel da rua de 2,50 at 4,00 m 0,80
Acima do nvel da rua at 2,00 m 1,00
Acima do nvel da rua de 2,00 at 4,00 m 0,90
Fonte: IBAPE/SP (2005)
Tabela 6.8 - Consistncia dos Terrenos
Situao Paradigma: terreno seco 1,00
Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso as
no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta
0,90
Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado
periodicamente pela inundao
0,70
Terreno permanentemente alagado 0,60
Fonte: IBAPE/SP (2005)
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6.6 Avaliao de Benfeitorias Urbanas
As benfeitorias urbanas podem ser definidas como qualquer tipo de melhoramento
permanente realizado pela ao humana em algum terreno, que no possa ser
retirada sem algum tipo de destruio. E de forma mais terica podemos caracterizar
benfeitorias como:
Resultado de obra ou servio realizado num bem e que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano (NBR 14653). Podem ser classificadas em trs tipos:
BENFEITORIA NECESSRIA: a indispensvel para conservar o bem ou evitar a sua
deteriorao;
BENFEITORIA TIL: a que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel;
BENFEITORIA VOLUPTURIA: a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar
o uso normal do bem (LOPES E AFONSO, 2007, p. 326).
Segundo Fiker (1985), nas avaliaes de benfeitorias devem ser consideradas a
finalidade, caractersticas construtivas, dimenses, conservao, obsoletismo fsico
e funcional e idade.
Os itens que fazem referncia s caractersticas de finalidade e construtivas foram
agrupadas no item sobre Mtodos de Avaliao da Benfeitoria, e os demais itens
so estudados no fator de Depreciao da benfeitoria.
6.6.1 Mtodos de Avaliao da Benfeitoria
Atualmente, conforme Lopes e Afonso (2007), os mtodos mais utilizados na
avaliao de benfeitorias urbanas so o da quantificao do custo (Custos Unitrios
Pini e Custos Unitrios Bsicos de Edificaes Sinduscon) e comparativo direto de
custo. Nos ltimos anos, ganhou fora a metodologia desenvolvida no estudo
Valores de Edificaes de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) como mtodo para
obteno do valor das benfeitorias para a Regio Metropolitana de So Paulo.
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- Custos Unitrios Pini
A revista Construo Mercado publica mensalmente os custos unitrios de
edificaes desenvolvidos pela editora Pini, atualizados conforme os projetos
padres de cada tipo de obra desenvolvido pela empresa, conforme pode ser visto
na Tabela 6.9.
Vale ressaltar, conforme Lopes e Afonso (2007), que quando a construo avaliada
semelhante em rea, qualidades e quantidades a um determinado padro do tipo
tabelado, os resultados obtidos pelo mtodo so bastante acertados, e o custo
unitrio determinado ento multiplicado pela rea da construo avaliada.
Tabela 6.9 - Custos Unitrios Pini de Edificaes - Ms: maio/2009
Uso de Edificao
Global
(R$/m)
Material
(R$/m)
Mo-de-Obra
(R$/m)
Habitao
Residncia padro fino 1.338,86 887,25 451,61
Sobrado padro mdio 972,88 592,43 380,45
Residncia trrea padro
popular
762,28
478,89 283,39
Sobrado padro popular 876,81 535,54 341,27
Prdio com elevador fino 1.120,73 760,96 359,78
Prdio com elevador padro
mdio alto
1.033,33
748,43 284,90
Prdio com elevador mdio 953,80 626,46 327,34
Prdio sem elevador mdio 1.049,40 616,75 432,65
Prdio sem elevador popular 757,37 432,35 325,02
Fonte: Revista Construo Mercado (2009)
- Custos Unitrios Bsicos de Edificaes (CUB) Sinduscon
Conforme Neto (2009), a Lei 4.591 (Federal, 1964), que Dispe sobre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias, autorizou o ento Banco Nacional
da Habitao a firmar um convnio com a ABNT, para elaborao de uma norma
que estabelecesse critrios para definir, quantificar e precificar as unidades
habitacionais. Em 1965, foi criada a norma que estabelecia os critrios para
avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
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incorporao de edifcio em condomnio, que ditou os critrios de clculo do Custo
Unitrio Bsico de Edificaes. A partir de ento, cada Sindicato da Indstria da
Construo Civil (SINDUSCON), em sua regio de abrangncia, passou a calcular e
divulgar este ndice, conforme legislao em vigor atualmente.
Complementando a legislao, entra em vigor em 2007, conforme Lopes e Afonso
(2007), a NBR 12721 (ABNT, 2006) informando os projetos padro e suas
respectivas especificaes dos quais se originaram os oramentos, demonstrado na
Tabela 6.10.
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Tabela 6.10 - Tipologias e Padres Sinduscon
Sigla Nome e Descrio Pav. Dorm. Vagas rea Real
(m)
rea
Virtual
(m)
R1-B Residncia unifamiliar
padro baixo
1 58,64 51,94
R1-N Residncia unifamiliar
padro normal
1 106,44 99,47
R1-A Residncia unifamiliar
padro alto
3 224,82 210,44
RP1Q Residncia unifamiliar
popular
1 1 38,58 39,56
PIS Residncia multifamiliar Trreo
+4 tipo
2 991,45 978,09
PP-B Residncia multifamiliar
Prdio Baixo
Trreo
+3 tipo
2 16
descobertas
1.415,07 927,08
PP-N Residncia multifamiliar
Prdio Popular
Trreo
+4 tipo
32 cobertas 2.590,35 1.840,45
R8-B Residncia multifamiliar
padro baixo
Trreo
+7 tipo
2 32
descobertas
2.810,64 1.885,51
R8-N Residncia multifamiliar
padro normal
Pilotis
+8 tipo
64 cobertas 5.998,73 4.135,22
R8-A Residncia multifamiliar
padro alto
Pilotis
+8 tipo
48 cobertas 5.917,79 4.644,79
R16-
N
Residncia multifamiliar
padro normal
Pilotis
+8 tipo
128 cobertas 10.562,07 8.224,50
R16-
A
Residncia multifamiliar
padro alto
Pilotis
+16 tipo
96 cobertas 10.461,85 8.371,40
CSL-
8
Edifcio comercial com
lojas e salas
Pilotis
+16 tipo
64 cobertas 5.942,94 3.921,55
CSL-
16
Edifcio comercial com
lojas e salas
Trreo
+8 tipo
128 cobertas 9.140,57 5.734,48
CAL-
8
Edifcio Comercial com
lojas e andares livres
Trreo
+16 tipo
64 cobertas 5.290,62 3.096,09
GI Galpo industrial Trreo
+8 tipo
1.000,00
Fonte: Sinduscon/SP (2009)
Sobre a Tabela 6.10, cabe ressaltar a definio de rea equivalente ou virtual como:
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva
rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da
construo, adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que a rea real correspondente (GRANDISCKI; TEBALDI, 2006, p.
115)
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- Mtodo Comparativo Direto de Custo
Consiste na composio de um nmero de amostras de benfeitorias semelhantes,
definindo-se o valor de forma direta com os dados dos elementos comparativos.
Observando que no mercado imobilirio raro a oferta somente da benfeitoria
separado do terreno, adota-se, conforme Lopes e Afonso (2007), o mtodo residual
para a obteno do valor, com a Equao 08.
Eq. 08
Onde:
V
b
Valor da benfeitoria
V
t
Valor do terreno
F
c
Fator de comercializao
F
o
Fator oferta
Na Equao 08 observa-se o fator de oferta (Fo) que decorre, ainda segundo o
autor, a elasticidade de oferta, pois quando um imvel ofertado, acrescido um
valor para possibilitar a negociao (descontos)
- Valores de Venda
Foi desenvolvido pelo IBAPE/SP o estudo Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos (IBAPE/SP, 2007) que agrega os valores unitrios calculados pelo
Sinduscon, com a metodologia do Comparativo Direto de Custo, atravs da Tabela
6.11, onde j so inclusos o fator de comercializao ou vantagem da coisa feita.
Aps a determinao do padro construtivo exemplificados na Tabela 6.7, aplica-se
a Equao 09:
Eq. 09
Onde:
V
b
Valor da benfeitoria
I ndice conforme Valores de Edificaes de Imveis Urbanos Ibape/SP
t
o
c t
b
V -
F
F * V
= V
A Cs I * * = V
b
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C
s
Custo unitrio Sinduscon
A rea equivalente
Tabela 6.11 - Valores Unitrios Para Benfeitorias
GRUPO PADRO
INTERVALO DE VALORES
MNIMO MDIO MXIMO
Barraco Rstico 0,060 0,090 0,120
Simples 0,132 0,156 0,180
Casa Rstico 0,360 0,420 0,480
Proletrio 0,492 0,576 0,660
Econmico 0,672 0,786 0,900
Simples 0,912 1,056 1,200
Mdio 1,212 1,386 1,560
Superior 1,572 1,776 1,980
Fino 1,992 2,436 2,880
Luxo Acima de 2,89
Apartamento Econmico 0,600 0,810 1,020
Simples
Sem elevador 1,032 1,266 1,500
Com elevador 1,260 1,470 1,680
Mdio
Sem elevador 1,512 1,746 1,980
Com elevador 1,692 1,926 2,160
Superior
Sem elevador 1,992 2,226 2,460
Com elevador 2,172 2,406 2,640
Fino 2,652 3,066 3,480
Luxo Acima de 3,49
Fonte: IBAPE/SP (2002)
6.6.2 Depreciao da Benfeitoria
Quando realizada a avaliao de uma construo ou benfeitoria obtido um valor
referente a uma construo nova, e desta forma, quando avaliado uma unidade que
no se pode considerar como nova, necessrio aplicar um desconto no valor
obtido, representando a depreciao existente devido a idade, a utilizao, etc.,
sendo este desconto no valor denominado depreciao da benfeitoria.
A depreciao a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem fsica ou
funcional (FIKER, 1985).
47
A Depreciao de Ordem Fsica perda de valor em funo do desgaste das partes
constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao
(ABNT, 2004).
A Depreciao de Ordem Funcional, segundo Lopes e Afonso (2007), decorre
devido a trs fatores: Inadequao (devido falha de projeto ou na execuo),
Superao (devido ao aparecimento de novas tcnicas construtivas ou materiais) e
Anulao (Incapacidade de atender a fins diferentes ao que foi concebido).
A Depreciao pode ser calculada de diversas formas, entretanto a maior parte dos
mtodos empregados leva em considerao a idade do bem (real ou aparente) e
seu estado de conservao e manuteno, devendo, o avaliador, apurar a idade
real, os indcios da qualidade e freqncia da manuteno e da conservao do bem
e a idade aparente do bem, que deve ser estimada a partir das caractersticas fsicas
e funcionais do imvel (PINI, 2007).
Existem vrios mtodos desenvolvidos para calculo da depreciao, entre os quais:
- Mtodo da Linha Reta
A depreciao funo da idade da benfeitoria, com variao uniforme ao longo da
vida til, conforme , sendo calculada a partir Equao 10:
Eq. 10
Sendo:
V
x
Valor presente, depreciado, relativo idade x do imvel
V
d
Valor deprecivel. Parte do valor de novo, sujeito a depreciao
Vr Valor residual ou de demolio
x Idade real
N Vida til do imvel, da entrada em servio sua retirada definitiva
+
N
X - N
=
x
V Vr
d
V
48
Figura 6.2 - Grfico do Mtodo da Linha Reta
Fonte: Finker (1985)
- Mtodo do Valor Decrescente (diminisching balance method)
Conforme Lopes e Afonso (2007), o mtodo de maior emprego, porm no o mais
acertado, que fornece o coeficiente de depreciao por meio da Equao 11.
Eq. 11
Sendo
K
d
Coeficiente de depreciao
R Razo de depreciao (recproca da vida til)
X Idade aparente
Devendo ser considerado as situaes descritas na Tabela 6.12.
Tabela 6.12 Mtodo do Valor Decrescente Razes de Depreciao
Tipo % Vida til (anos)
Barrancos 4,0 25
Residncias proletrio/rstico a mdio comercial 1,5 67
Residncias mdio/superior a luzo 2,0 50
Apartamentos e Escritrios 2,5 40
Armazns e Indstrias 1,5 67
Construes de madeira 4,0 25
Fonte: Lopes e Afonso, (2007)
( )
x
d
R 1 = K
49
- Mtodo de Ross-Heidecke
Mtodo misto, conforme Lopes e Afonso (2007), considerando outros dois mtodos
j desenvolvidos (Mtodo de Ross e Mtodo de Heidecke), usando a Equao 12.
Eq. 12
Onde:
D Depreciao total
c Coeficiente de Heidecke
V
d
Valor deprecivel
Utilizando como matriz o Mtodo de Ross-Heidecke, foram desenvolvidas tabelas e
procedimentos para avaliao de benfeitorias urbanas em condies rotineiras de
mercado (IBAPE/SP, 2005). Os procedimentos visam a obteno do Foc (Fator de
Adequao ao Obsoletismo e ao Estado de Conservao), conforme a Equao 13.
Eq. 13
Onde:
R Coeficiente residual correspondente ao padro, expresso em decimal, obtidos na
Tabela 6.13
K Coeficiente de Ross/Heideck, obtido na Tabela 6.15
Para a determinao do coeficiente K constante na Tabela 6.15, deve-se saber o
Estado de Conservao, utilizando para isto a graduao constante na Tabela 6.14,
e segui-lo conforme a letra de referncia.
( ) [ ]
d
V c 1 + = D
+
2
1
=
2
2
n
x
n
x
R) - (1 * K + R = Foc
50
Tabela 6.13 - Coeficiente Residual Correspondente ao Padro Construtivo
TIPO PADRO
VIDA REFERENCIAL
Ir (anos)
VALOR RESIDUAL
R (%)
Barraco
Rstico 5 0
Simples 10 0
Casa
Rstico 60 20
Proletrio 60 20
Econmico 70 20
Simples 70 20
Mdio 70 20
Superior 70 20
Fino 60 20
Luxo 60 20
Apartamento
Econmico 60 20
Simples 60 20
Mdio 60 20
Superior 60 20
Fino 50 20
Luxo 50 20
Fonte: IBAPE/SP (2005)
51
Tabela 6.14 - Estado Fsico da Edificao
Ref.
Estado da
Edificao
Depreciao
(%)
Caracterstica
a Nova 0,00
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural de pintura externa.
b
Entre nova e
regular
0,32
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente necessidade apenas
de uma demo leve de pintura para recompor a sua
aparncia.
c Regular 2,52
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais
e pintura interna e externa.
d
Entre regular e
necessitando
reparos simples
8,09
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais
e pintura interna e externa.
e
Necessitando de
reparos simples
18,10
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e
trincas superficiais generalizadas, sem recuperao do
sistema estrutural. Eventualmente, reviso do sistema
hidrulico e eltrico.
f
Necessitando de
reparos de
simples a
importantes
33,20
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e
trincas, com estabilizao e/ou recuperao localizada do
sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas
possam ser restauradas mediante a reviso e com
substituio eventual d algumas peas desgastadas
naturalmente. Eventualmente possa ser necessria a
substituio dos revestimentos de pisos e paredes, de
um, ou de outro cmodo. Reviso da impermeabilizao
ou substituio de telhas da cobertura.
G
Necessitando de
reparos
importantes
52,60
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilizao e/ou recuperao de grande parte do
sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas
possam ser restauradas mediante a substituio das
peas aparentes. A substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, da maioria dos cmodos, se faz
necessria. Substituio ou reparos importantes na
impermeabilizao ou no telhado.
H
Necessitando de
reparos
importantes a
edificao sem
valor
75,20
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilizao e/ou recuperao de grande parte do
sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas
possam ser restauradas mediante a substituio das
peas aparentes. A substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, da maioria dos cmodos, se faz
necessria.
I Sem valor 100,00 Edificao em estado de runa.
Fonte: IBAPE/SP (2005)
52
Tabela 6.15 - Coeficiente de Ross/Heideck
Idade em % da
vida referencial
Estado de Conservao
a b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211
26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187
38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179
42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112
68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043
90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015
98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
Fonte: IBAPE/SP (2005)
53
Tratamento de Dados
Nas avaliaes utilizando-se o Mtodo de Comparativos Diretos de Mercado, aps a
pesquisa de mercado, onde so selecionados imveis com caractersticas
semelhantes ao do avaliando, deve-se realizar o tratamento dos dados para a
obteno do modelo adequado. Este tratamento consiste em duas opes
disponibilizadas atualmente: Tratamento por Fatores e Tratamento Por Inferncia
Estatstica.
O tratamento de dados definido como sendo:
A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando
pode ser feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos ou
tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a insero das
variveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral (IBAPE/SP,
2005, p.12).
Uma das funes do tratamento dos dados o saneamento da amostra devido,
conforme Alonso (2007), o mercado imobilirio conter eventos atpicos de bens
excessivamente baratos ou caros, devido a fatores imprevistos ou imprevisveis nos
modelos de tratamento empregados. O saneamento amostral objetiva a eliminao
de tais eventos, que no devem influir no valor do bem avaliando. A Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) determina que sejam excludos
eventos que sejam discrepantes em mais de 30% da mdia amostral
homogeneizada, um elemento por vez at que todos os eventos estejam dentro do
intervalo de 30%.
6.6.3 Tratamento Por Fatores
O Tratamento por Fatores consiste na escolha de imveis semelhantes ao
avaliando, e aplicando-os fatores de correes para homogeneizao dos mesmos,
visando aproximao as caractersticas do avaliando. E demonstrando a definio
terica da NBR 14.653-2:
Tratamento por Fatores: atravs de um processo de homogeneizao, onde
so aplicados aos preos observados coeficientes ou transformaes
matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas de
atributos entre os imveis pesquisados e o avaliando.
54
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados
periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e
revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para o qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo
de Avaliao. (ABNT, 2004b, p. 10)
A necessidade de padronizao de interpretao na aplicao de fatores na forma
somatria do Tratamento por Fatores leva a publicao da Norma Para Avaliao
de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) definindo a metodologia para aplicao do
tratamento (Nr, 2006). A Norma recomenda os seguintes procedimentos:
1 Os fatores devem ser aplicados na forma somatria ajustando o velor
original de transao ou aps a incidncia da elasticidade de oferta a uma
situao paradigma, estabelecida de acordo com a regio, a localizao e o
formato do elemento avaliando e partir da qual determinado o valor
unitrio mdio (Vu).
2 Considerando que a incidncia de alguns desses fatores situao
paradigma coincide com a prpria situao do avaliando, como por
exemplo, fator localizao e outros no, como caso de fator testada,
torna-se necessrio recorrer a uma frmula que primeiro levem suas
respectivas influncias condio paradigma (Vu) e somente aps a
aplicao de todos os fatores na referida condio que devem ser
aplicados os ajustes referentes aos atributos especficos do imvel
avaliando em relao ao que foi adotado como situao paradigma (Nr,
2008, p. )
6.6.4 Tratamento Por Inferncia Estatstica
O Tratamento por Inferncia Estatstica utiliza para homogeneizao dos
comparativos pesquisados, formulas elaboradas no campo da matemtica
estatstica, especialmente aos estudos ligados a Modelos de Regresso.
Definio da NBR 14.653-2:
Tratamento cientfico: atravs da formulao de modelo matemtico
baseado em inferncia estatstica, permitindo calcular estimativas no
tendenciosas de valor e estabelecendo intervalos de confiana para elas.
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do
mercado e formao de valores, devem ter seus pressupostos devidamente
explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas
corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e
preciso. Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento
do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais
como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de
55
dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto
de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente
(ABNT, 2004b, p.11).
Segundo Oliveira e Grandiski (2007), a inferncia estatstica foi introduzida na
Engenharia de Avaliaes pela NBR 5676 (ABNT, 1989) e, salvo excees, tem sido
direcionadas para a utilizao da Regresso Linear pelo mtodo dos mnimos
quadrados dos resduos, e, atualmente, tem seu uso bastante facilitado pela
utilizao de softwares especficos.
A Regresso Linear pelo Mtodo dos Mnimos Quadrados tem como frmula geral
para a obteno do valor mdio de mercado, a Equao 14:
Eq. 14
O Mtodo dos Mnimos Quadrados visa a obteno das constantes b0..bk, de tal
forma que o somatrio dos quadrados das distncias, entre os pontos observados e
ajustado pela curva de regresso seja mnimo, conforme (DANTAS, 1998).
ik k 2 i 2 1 i 1 0
X b ... X b X b b + + + =
i
Y
56
7 ESTUDO DE CASO
Neste estudo de caso, tomou-se a avaliao tcnica de valor de mercado de uma
residncia urbana localizada na Zona Sul da cidade de So Paulo / SP, tendo por
finalidade a aquisio com financiamento imobilirio realizado por uma instituio
financeira.
Neste estudo de caso, os nomes das instituies financeiras pesquisados, muturios
solicitantes dos financiamentos e os endereos dos imveis utilizados como
elementos comparativos de mercado sero mantidos em sigilo, porm no gerando
empecilhos para a demonstrao do estudo.
O imvel selecionado para estudo foi objeto de avaliao pela Instituio A
(Informao Explicativa)
1
, em julho de 2009 e foi utilizado de guia para anlise dos
procedimentos utilizados.
7.1 Documentos
Foram consultadas trs instituies de financiamento imobilirio sobre metodologia
aplicada na etapa de avaliao do imvel, e sobre a documentao exigida todas
solicitavam de maneira geral a mesma documentao necessria para a avaliao
do imvel, conforme segue:
- Matrcula atualizada do imvel com Certido Negativa de nus, alienaes e aes
reais, pessoais e reipercussrias, ou da Transcrio, se for o caso;
- Carn do Imposto Predial do exerccio vigente (IPTU);
- Planta ou croqui do imvel, somente para casas (documento solicitado em 02
instituies).
Nota
1
- Os nomes das trs instituies financeiras pesquisada foram substitudas, devido ao material
fornecido ser de uso interno restrito, pelos nomes fictcios A, B e C, respectivamente.
57
7.2 Localizao
O imvel avaliado localiza-se na Rua Dolores Pongeluppi Perdonati, bairro
Interlagos, regio sul da cidade de So Paulo / SP, ver Figura 7.1.
O imvel situa-se em regio residencial com boa infra-estrutura comercial e de
prestao de servios, sendo de fcil acesso pela Avenida Interlagos e Av. Robert
Kennedy.
A regio possui boa oferta de transporte coletivo, sendo a maior oferta com
corredores de nibus e transporte ferrovirio Estao Autdromo da linha
Esmeralda da CPTM, localizada a aproximadamente 2.000 metros do imvel.
Figura 7.1 - Localizao Fsica do Imvel Avaliando
Fonte: http://maps.google.com.br/
- Zoneamento
Conforme o atual Zoneamento da cidade de So Paulo, Lei n 13.885, de 25 de
agosto de 2004, o imvel localiza-se em uma Zona Exclusivamente Residencial de
Baixa Densidade, ver Figura 7.2, com as caractersticas fsicas dos lotes definidas
na Tabela 7.1.
Rua Dolores
Pongeluppi Perdonati
58
Figura 7.2 - Zoneamento da Regio
Fonte: Secretria Municipal de Planejamento de So Paulo (2009)
Tabela 7.1- Caractersticas de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupao de Lotes
Subprefeitura de Socorro
Caractersticas
das Zonas de Uso
Coeficiente de
Aproveitamento
Caractersticas de
Dimensionamento e
Ocupao dos Lotes
Recuos Mnimos (m)
M
n
i
m
o
B
s
i
c
o
M
x
i
m
o
T
a
x
a
d
e
O
c
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p
a
o
M
x
i
m
a
T
a
x
a
d
e
P
e
r
m
e
a
b
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l
i
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a
d
e
M
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m
a
L
o
t
e
M
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m
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(
m
)
F
r
e
n
t
e
M
n
i
m
a
(
m
)
F
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n
t
e
Fundos e Laterais
A
l
t
u
r
a
d
e
E
d
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f
i
c
a
o
m
e
n
o
r
o
u
i
g
u
a
l
a
6
,
0
0
m
A
l
t
u
r
a
d
a
E
d
i
f
i
c
a
o
s
u
p
e
r
i
o
r
a
6
,
0
0
m
Zona
Exclusivamente
Residencial de
Baixa Densidade
no se
aplica
nesta
zona.
1,00 1,0 0,5 0,3 500,0 10,0
10,0 5,0
Mnimo
2,0m
Fonte: Secretria Municipal de Planejamento de So Paulo (2009)
Avaliando
ZM-3- Exclusivamente Residencial de
Proteo Ambiental
ZMp- Mista de Proteo Ambiental
ZER- Residencial de Baixa Densidade
ZCP Centralidade Polar ou Linear
59
- ndice Fiscal ou Fator de Transposio
Conforme Planta Genrica de Valores da Prefeitura Municipal de So Paulo, o
imvel localiza-se em uma rea com ndice fiscal de R$ 132,22.
- Infra-Estrutura
O local servido por todos os servios de melhoramentos pblicos como, por
exemplo, rede de abastecimento de gua, rede de coleta de esgoto, rede de energia
eltrica, coleta de lixo, rede de telefonia, vias pavimentadas, calamento, guias e
sarjetas, canalizao de guas pluviais, etc.
7.3 Descrio da Unidade Avaliada
Imvel localizado em terreno retangular com rea total de 518,87 m, meio de
quadra com topografia plana, ver Figura 7.3.
Figura 7.3 - Vista da Fachada do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
O imvel apresenta idade aparente, que conforme definio da NBR 14.653-2
Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido
arquitetnico, materiais empregados, entre outros (IBAPE, 2005, p. 03), ou seja, a
60
idade que o imvel apresentada visualmente, e no quela real, estimada em 20
anos.
A edificao apresenta necessidade de reviso do telhado, pois apresenta indcios
de infiltrao, ver Figura 7.4, alm de pequenos reparos nas paredes e pisos, para
posterior pintura da casa. Estes servios foram estimados em R$ 9.800,00, valor que
ser descontado na avaliao final do imvel.
Figura 7.4 - Detalhe de Infiltrao no Banheiro
Fonte: Instituio A (2009)
Sobrado apresentando diviso de dependncias e acabamentos internos conforme
segue:
- 02 Dormitrios com Banho: Pisos de madeira, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, esquadrias das janelas de ferro e esquadrias das portas de
madeira;
- 01 Dormitrio: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
- 01 Escritrio: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
61
- 01 Lavabo e 01 Banheiro: Piso cermico, parede com azulejo, teto com pintura
ltex sobre massa corrida, esquadrias de ferro, ver Figura 7.5;
Figura 7.5 - Vista do Banheiro do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
- Sala de Estar/Jantar: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira, ver Figura
7.6;
Figura 7.6 - Vista da Sala de Estar/Jantar do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
62
- Copa/Cozinha e rea de Servio: Piso cermico, paredes com azulejo, tetos com
pintura ltex sobre massa corrida, esquadria das janelas e portas de ferro, ver Figura
7.7;
Figura 7.7 - Vista da Cozinha e rea de Servio do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
- Varanda: Piso revestido com pedra ardsia, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, ver Figura 7.8;
Figura 7.8 - Vista da Varanda do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
63
- Garagem: Piso revestido com pedra ardsia, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, ver Figura 7.9;
Figura 7.9 - Vista da Garagem do Imvel Avaliando
Fonte: Instituio A (2009)
64
7.4 Elementos Comparativos
Os elementos comparativos sero os mesmos utilizados na avaliao pela
Instituio A, numerados de 1 a 7, ver localizao na figura 7.10, conforme posterior
detalhamento dos mesmos, observando que:
Figura 7.10 - Localizao dos Elementos Comparativos e o Avaliando
Fonte: http://maps.google.com.br/
I
Imvel Avaliado
Comparativos
I
65
- Elemento Comparativo 01
Figura 7.11 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 01
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Tchecoslovquia, ver Figura 7.11
rea do Terreno 714,00 m
rea de Construo 714,00 m
04 dormitrios, sendo 02 sutes, 03 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 131,87
Padro Construtivo Superior ao avaliado, estimado em 15%
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 250.000,00
Valor do imvel R$ 1.100.000,00 (Oferta)
66
- Elemento Comparativo 02
Figura 7.12 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 02
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Giacomo Carettoni, ver Figura 7.12
rea do Terreno 667,00 m
rea de Construo 430,00 m
05 dormitrios, sendo 03 sutes, 04 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 132,29
Padro Construtivo Igual ao avaliado
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 200.000,00
Valor do imvel R$ 650.000,00 (Oferta)
67
- Elemento Comparativo 03
Figura 7.13 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 03
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Leonel Marques Bernardes, ver Figura 7.13
rea do Terreno 550,00 m
rea de Construo 500,00 m
04 dormitrios, sendo 04 sutes, 03 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 132,35
Padro Construtivo Igual ao avaliado
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 300.000,00
Valor do imvel R$ 1.200.000,00 (Oferta)
68
- Elemento Comparativo 04
Figura 7.14 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 04
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Av. Silvio Sciumbata, ver Figura 7.14
rea do Terreno 756,00 m
rea de Construo 360,00 m
04 dormitrios, sendo 04 sutes, 04 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 132,22
Padro Construtivo Igual ao avaliado
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 290.000,00
Valor do imvel R$ 790.000,00 (Oferta)
69
- Elemento Comparativo 05
Figura 7.15 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 05
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Catarino Andreatta, ver Figura 7.15
rea do Terreno .958,00 m
rea de Construo 500,00 m
04 dormitrios, sendo 04 sutes, 04 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 132,30
Padro Construtivo Igual ao avaliado
Estado de Conservao Necessita de Reforma estimada em R$ 20.000,00
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 500.000,00
Valor do imvel R$ 850.000,00 (Oferta)
70
- Elemento Comparativo 06
Figura 7.16 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 06
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Virgil Grisson, ver Figura 7.16
rea do Terreno .800,00 m
rea de Construo 450,00 m
04 dormitrios, sendo 02 sutes, 06 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 131,94
Estado de Conservao Superior ao avaliado, estimado em 05%
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 300.000,00
Valor do imvel R$ 650.000,00 (Oferta)
71
- Elemento Comparativo 07
Figura 7.17 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 07
Fonte: Instituio A (2009)
Localizao Rua Jos Ferraz de Arruda Jnior, ver Figura 7.17
rea do Terreno .750,00 m
rea de Construo 600,00 m
05 dormitrios, sendo 05 sutes, 04 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 132,22
Estado de Construtivo Superior ao avaliado, estimado em 10%
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 250.000,00
Valor do imvel R$ 1.150.000,00 (Oferta)
72
8 ANLISE DOS RESULTADOS
- Avaliao das Instituies Financeiras
As instituies pesquisadas adotam como modelo de avaliao o mtodo por
Comparativo de Mercado (ver ANEXOS A, B e C), porm utilizando modelo
simplificado de uso restrito, sendo um laudo de avaliao necessitando um menor
tempo de elaborao e dificuldade, porm com um grau de preciso inferior a uma
avaliao completa.
A utilizao de modelos simplificados permitida pela Norma Tcnica NBR 14.653-1
observando condies especficas pr-combinadas entre as partes contratantes e
no tem validade para outros usos ou exibio para terceiro, fato que deve ser
explicitado no laudo (ABNT, 2005, p. 9).
Os modelos de avaliao possuem espaos reservados ao preenchimento das
informaes gerais do imvel avaliado, como diviso interna e acabamentos dos
cmodos (pisos, paredes, tetos e esquadrias), informaes sobre as reas internas,
alm da descrio dos entorno do avaliado, como a caracterizao de utilizao da
regio (por exemplo, rea predominantemente residencial) e os itens de infra-
estruturas disponveis (por exemplo, rede de abastecimento de gua, pavimentao
asfltica, etc.).
Os elementos comparativos (imveis semelhantes que sero utilizados como
amostras para a obteno do valor por metro quadrado do imvel avaliando) so
inseridos e especificados quanto a sua localizao, dados sobre a obteno da
informao (dados do informante), origem do evento (imvel em oferta, negociao
efetuada, estimativa, etc.) e os fatores de homogeneizao a serem considerados no
tratamentos dos dados.
A homogeneizao necessria para a obteno de um valor unitrio a ser aplicado
o imvel avaliando, que represente de forma mais prxima possvel o valor
verdadeiro. Este tratamento dos dados pode causar grandes ajustes no valor, como
73
por exemplo, aquele observado no comparativo nmero 03 (ver anexo A), que
possu um valor unitrio sem correo (diviso entre o valor informado do imvel e
sua rea construda) de R$ 1.902,75/m. Aps a aplicao dos fatores corretivos o
valor unitrio homogeneizado passa a ser de R$ 1.385,20/m, o que representa um
grande discrepncia, pois como exemplo, em um imvel com rea construda de 100
m esta diferena no custo unitrio geraria um erro de avaliao de
aproximadamente R$ 50.000,00.
Os fatores utilizados nos modelos dos agentes financiadores so basicamente os
mesmos, seguindo os parmetros da NBR 14653 (ABNT, 2004), sendo entre os
principais e j descritos no captulo 6:
- Idade do Imvel
- Estado de Conservao da Construo
- Padro de Construo
- Fatores aplicados ao terreno (topografia, rea, testada, consistncia do terreno ou
inundaes, etc.)
Os modelos consideram para efeito de clculo, a rea equivalente de construo ou
rea virtual, que conforme definio da NBR 12.721 :
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva
rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da
construo, adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que a rea real correspondente . (ABNT, 2005).
A utilizao de uma correta rea a ser utilizada no clculo de fundamental
importncia para a obteno de corretos valores, pois para a construo de uma
residncia existe rea cujo custo de construo inferior a mdia, como por
exemplo, um garagem tem o valor de construo inferior ao de um dormitrio, pois
os acabamentos necessrios so inferiores. O mesmo critrio utilizado na
comparao de uma rea coberta com uma descoberta, pois logicamente, esta ter
um custo inferior por no necessitar de material para apoios ou mesmo a cobertura e
respectivos acabamentos.
74
Conforme Anexo A, aps a homogeneizao dos comparativos selecionados, obtm-
se um valor unitrio de R$ 1.125,06 /m, que multiplicado pela rea equivalente de
construo do avaliando, despontando o valor estimado de reforma necessria ao
perfeito estado fsico do apartamento e somando-se o valor estimado do terreno,
chega-se ao valor final de R$ 501.000,00, conforme formula abaixo:
Valor Final = (V. Unitrio * rea Construda Equivalente) Reforma + Terreno
Valor Final = (1.125,06 * 302,92) 9.800,00 + 170.000,00
Valor Final R$ 501.000,00
Conforme anlise dos demais modelos de avaliaes utilizados pelos outros rgos
financiadores, adota-se a mesma metodologia (Comparativo Direto de Dados de
Mercado), aplicando o mesmo Tratamento de Dados (Tratamento por Fatores) e
dentro deste tratamento a utilizao de fatores semelhantes, o que seguinte os
parmetro determinados pela NBR 14653 (ABNT, 2004b) e Norma para Avaliao
de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005), obtm valores semelhantes, tendo pequenas
variaes conforme os elementos comparativos (imveis utilizados na amostra) e a
sensibilidade do engenheiro avaliador (estimativa do custo para reparos dos
imveis, definio do estado de conservao e da idade do imvel, etc.).
- Softwares de Apoio
Com o aumento da demanda por avaliaes imobilirias, bem como a evoluo e
sofisticao dos procedimentos e clculos a serem utilizados, desenvolveu-se
softwares voltados para a avaliao imobiliria. Dentre aqueles que adotam a
metodologia de Comparativo Diretos de Dados de Mercado esto entre os de maior
utilizao:
- GeoAvaliar software desenvolvido em parceria entre o Ibape/SP e a empresa
UniDesk Tecnologia da Informao, utilizando o Tratamento por Fatores.
- AvalFator software considerado como uma nova verso do GeoAvaliar, lanado
em 2008, seguindo os padres do GeoAvaliar;
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- SisRen desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia utiliza como
tratamento a inferncia estatstica (Regresso Linear Mltipla e Redes Neurais
Artificiais).
A maior vantagem da utilizao dos softwares a possibilidade de utilizao de um
banco de dados comum entre os usurios (todos os elementos comparativos
utilizados em avaliaes so arquivados em um banco on-line) o que permite maior
acesso a um nmero maior de amostras, o que em teoria, aumenta a garantia da
obteno do correto valor e a diminuio do tempo necessrio para a elaborao de
avaliaes.
Porm, utilizando-se dos mesmos elementos comparativos descritos no estudo de
caso, chega-se a valores unitrios semelhantes, pois os fatores utilizados e o
nmero e critrios adotados so os mesmos queles usados no modelo do agente
financeiro, o valor final do imvel avaliado encontra-se prximo ao R$ 500.000,00.
76
9 CONCLUSES
O processo constante de padronizao de metodologias e procedimentos realizados
no pas nos ltimos trinta anos, e em especial, na Regio Metropolitana de So
Paulo, aprimoram a homogeneizao das avaliaes, gerando a possibilidade de
anlise e comparao das avaliaes realizadas tanto por empresas financiadoras
de crdito imobilirio, empresas de prestao de servios tcnicos especializados
em avaliaes e avaliaes judiciais, tanto em modelos internos prprios quanto
queles desenvolvidos com auxlio de softwares especializados. Com a
padronizao das avaliaes tornam-se mais simples as anlises para eliminao de
dvidas e aumenta a possibilidade do desenvolvimento de novas ferramentas de
auxlio ou procedimentos.
Outro importante aspecto a ser considerado com esta evoluo que observando as
avaliaes realizadas no estudo de caso, chega-se a valores prximos, o que coloca
em evidncia a capacitao de um profissional habilitado para tal servio, pois as
anlises incorretas do avaliador so os principais fatores de avaliaes imobilirias
errneas, o que compromete toda a cadeia produtiva, alm do agente financeiro e
do proponente ao financiamento, pois, o processo de compra de imvel com
financiamento bancrio envolve um sistema maior que a avaliao inicial, incluindo
processos de dao para pagamento de dvida, garantia hipotecria, aes e
percias judiciais, e demais situaes onde seja necessria a definio tcnica do
valor material do bem.
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10 RECOMENDAES
A utilizao de modelos prprios de avaliao de imvel por instituies financeiras
tem a vantagem do conhecimento dos modelos e padres adotados, o que
observando a atual tendncia de terceirizao de servios tcnicos de engenharia
empregados pelos agentes financeiros de grande valia, pois possibilita um melhor
controle e anlise do material elaborado por empresas prestadoras de servio.
Porm possui a desvantagem de demandar um tempo maior para a elaborao da
avaliao e exigindo o conhecimento de um modelo de avaliao restrito, o que
poderia ser corrigido com utilizao de ferramentas auxiliares de elaborao, como
por exemplo, os softwares de clculo, podendo-se utilizar como uma ferramenta
complementar ao modelo interno.
A padronizao constante e definio de procedimento por normas tcnicas tem
aumentado progressivamente a qualidade dos avaliadores, e com a incluso de
novas ferramentas de auxilio, principalmente de ferramentas eletrnicas, alm de
softwares de clculo, a utilizao de ferramentas de geoprocessamento, auxiliam a
integrao do engenheiro avaliador a constante evoluo da sociedade quanto a
uma continua melhoria da qualidade e dos prazos das avaliaes imobilirias.
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REFERNCIAS
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de Bens Imveis: Especificao. Rio de Janeiro: ABNT, 1989.
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Para Avaliao de Custos Unitrios de Construo para Incorporao Imobiliria. Rio
de Janeiro: ANBTE, 2006.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 14653-1:
Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 14653-2:
Imveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004a.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 14653-3:
Imveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 14653-4:
Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004c.
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79
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Engenharia de Avaliaes. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de
Avaliaes. So Paulo: Pini, 2007. Cap. 1, p. 9-36.
ANEXO A
Avaliao o imvel utilizado no estudo de caso, conforme padro da Instituio A. A
primeira e segunda folhas informam as caractersticas do referido imvel, e a terceira
apresenta um quadro resumo com os dados dos elementos comparativos utilizados
na anlise.
2
3
ANEXO B
Modelo de avaliao de imveis para financiamento imobilirio da Instituio B. Este
modelo tem apenas a inteno de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituio, e os dados contidos no fazem referncia ao imvel do estudo de caso.
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7
8
ANEXO C
Modelo de avaliao de imveis para financiamento imobilirio da Instituio C. Este
modelo tem apenas a inteno de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituio, e os dados contidos no fazem referncia ao imvel do estudo de caso.
9
10