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LEIS QUE (DES)ORIENTAM O PROCESSO DE VERTICALIZAO

1
Transforma!s "r#anas !m Cam$%na &ran'! ( r!)!*%a 'a *!+%s*a,o "r#an-s.%/a
0
Mariana Fialho Bonates (marianabonates@hotmail.com) professora assistente da Universidade Federal de Campina Grande
(UFCG) do recm-criado Curso de r!uitetura e Urbanismo. "ossui #radua$%o no Curso de r!uitetura e Urbanismo pela
Universidade Federal da "ara&ba ('(()) e mestrado em r!uitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do *io Grande do
+orte ('((,). -em interesse em estudos e pro.eto de habita$%o social/ tendo recebido o 0"r1mio +acional Cai2a-3B '(()4
por seu -rabalho Final de Gradua$%o. 5 autora de livros como 03deolo#ia da casa pr6pria... sem casa pr6pria4 ('((7) e
or#ani8ou (com M9rcio Moraes :alen$a) o livro 0Globali8a$%o ; Mar#inalidade4 ('((<). -ambm tem arti#os publicados em
peri6dicos nacionais/ como a *evista "6s/ *evista *isco e Cadernos Metr6pole.
R!s"mo
=2peri1ncias em distintas cidades brasileiras/ como +atal-*+ e >%o "aulo->"/ mostraram os efeitos !ue
al#umas le#isla$?es urban&sticas tiveram no processo de desenvolvimento urbano/ influenciando a
verticali8a$%o de determinadas 9reas. "artindo dessa constata$%o/ este arti#o procurou discutir a rela$%o
entre o processo de verticali8a$%o e a le#isla$%o municipal relativa ao uso e @ ocupa$%o do solo/
adotando-se a cidade de Campina Grande como estudo de caso. "ara isso/ procedeu-se a uma revis%o
biblio#r9fica e uma pes!uisa institucional e documental/ coletando-se le#isla$?es e documentos (pro.etos
ar!uitetAnicos/ por e2emplo). Com o embasamento te6rico e os dados coletados/ verificou-se !ue/ em
Campina Grande/ a le#isla$%o urban&stica tem pouca influ1ncia. tributos de valori8a$%o ob.etiva e
sub.etiva foram mais determinantes para a verticali8a$%o das edifica$?es/ em especial a!ueles aspectos
relacionados @ ima#em de pro#resso/ modernidade e status social/ alm de uma sensa$%o de se#uran$a
sentida pelos condAminos.
"alavras-chaveB le#isla$%o urban&sticaC verticali8a$%oC valori8a$%o imobili9ria.
A#s.ra/.
=2periences in different Bra8ilian cities/ such as +atal-*+ and >%o "aulo->"/ shoDed the effects of some
urban laDs in the urban development/ influencin# the vertical #roDth of certain areas. Based on this
observation/ this article discusses the relationship betDeen the vertical #roDth process and the municipal
le#islation in relation to the land use. For this/ Campina Grande Das adopted as a case studE. -herefore/ a
literature revieD and an institutional research had been made to collect le#islation documents and other
files (architectural plans/ for instance). Based on theoretical considerations and the data collected/ it Das
conclude that the citE plannin# le#islation has little influence in Campina Grande. Fb.ective and
sub.ective valori8ation attributes Dere more crucial for the vertical development of the buildin#s/
especiallE those aspects related to the ima#e of pro#ress/ modernitE and social status/ besides the sense of
securitE felt bE the apartment residents.
GeEDordsB urban laDsC vertical developmentC real estate valori8ation.
H
In.ro'",o
+o conte2to atual/ de e2pressivo crescimento do mercado imobili9rio/ Campina Grande vem
passando por um #rande desenvolvimento no setor da constru$%o civil/ #erando/ por conse!u1ncia/
transforma$?es na estrutura e na paisa#em urbana. Condom&nios fechados hori8ontais I incluindo o
lphaville I e/ sobretudo/ condom&nios verticais proliferam-se rapidamente na malha da cidade.
verticali8a$%o/ em especial/ um tema curioso em uma cidade de confi#ura$%o urbana compacta/ com
muitos terrenos va8ios e e2tensa 9rea para futura e2pans%o. >ur#e/ ent%o/ uma !uest%oB !uais s%o as
principais vari9veis !ue promovem essa e2pans%o vertical em Campina GrandeJ
>omeKh (H77,/ p.'() define a verticali8a$%o comoB
LMN a multiplica$%o efetiva do solo urbano/ possibilitada pelo uso do elevador. essa idia
associam-se a caracter&stica da verticalidade/ o aproveitamento intensivo da terra urbana
(densidade) e o padr%o de desenvolvimento tecnol6#ico do sculo OO/ demonstrando-se a rela$%o
verticali8a$%oPadensamento.
l#umas vari9veis podem e2plicar o processo de verticali8a$%o/ como a valori8a$%o do
espa$o/ o parcelamento do solo/ a a$%o do =stado e as ideolo#ias difundidas. Coelho ('((,) e2plica !ue a
valori8a$%o do espa$o se d9 tanto em fun$%o da infra-estrutura e dos ob.etos imobili9rios/ !ue resultam
numa chamada 0valori8a$%o ob.etiva4/ como tambm em fun$%o de uma 0valori8a$%o sub.etiva4/ baseada
no dese.o intr&nseco do homem de busca por um lu#ar. =m outras palavrasB
valori8a$%o ob.etiva de uma determinada 9rea ocorre a partir da concentra$%o de elementos
relacionados ao mercado imobili9rio/ tais comoB infra-estrutura/ e!uipamentos pQblicos/
acessibilidade a bens e servi$os. "ara compor a valori8a$%o sub.etiva temos elementos tais como
paisa#em/ 9reas verdes/ vi8inhan$a/ se#uran$a e privacidade (CF=RSF/ '((,/ p.H<').
valori8a$%o ob.etiva e ou sub.etiva de uma determinada 9rea provoca/ de imediato/ a
eleva$%o do custo da terra !ue/ por sua ve8/ influencia diretamente no custo da moradia. Tessa forma/
terras caras indu8em ao processo de verticali8a$%o/ a fim de 0compensar4 o pre$o da terra.
atua$%o do poder pQblico tambm influencia no processo de verticali8a$%o. >e#undo >ou8a
(apud CF=RSF/ '((,/ p.H7()/ 0o =stado desempenha o papel de intermedi9rio entre os donos da terra e
os incorporadores/ ao liberar o solo para verticali8a$%o por meio de leis de uso e ordenamento do solo/ e
ao promover a valori8a$%o de 9reas prop&cias a verticali8a$%o atravs da implanta$%o de pol&ticas
pQblicas. Futro modo de o =stado influenciar a valori8a$%o da terra/ e conse!uente verticali8a$%o/
atravs da ta2a$%o (impostos) e de al#umas obras pQblicas/ como a implanta$%o do sistema de infra-
estrutura e e!uipamentos pQblicos.
s leis de uso e ordenamento do solo/ e2pressas sobretudo na forma de "lanos Tiretores e
c6di#os de obras/ s%o compostas/ dentre outros princ&pios/ de prescri$?es urban&sticas I coeficientes de
aproveitamento/ ta2as de ocupa$%o/ #abaritos/ recuos/ etc. Uma das principais prescri$?es/ sendo
inclusive a!uela mais disputada na aprova$%o dos "lanos Tiretores/ o coeficiente de aproveitamento/
!ue embasa a tese do 0solo criado4. Conforme :illa$a ('(()/ p.'U))B
possibilidade de construir em altura seria ent%o ob.eto de concess%o por parte do poder pQblico.
tese do Vsolo criadoW admite !ue o direito !ue o propriet9rio de um terreno tem de nele construir
limita-se a uma 9rea constru&da i#ual @ 9rea desse terreno. cima disso/ !ual!uer 9rea constru&da
adicional (Vsolo criadoW) seria ob.eto de concess%o por parte do #overno municipal/ podendo esta
ser onerosa.
primeira conse!u1ncia da concess%o dos elevados coeficientes a valori8a$%o do solo
urbano/ aumentando o pre$o do metro !uadrado/ uma ve8 !ue a!uele lote vai ter a possibilidade de
construir edifica$?es com uma 9rea maior !ue outros lotes/ cu.os coeficientes s%o mais restritivos. ssim/
os &ndices permissivos influenciam na eleva$%o dos pre$os do solo e/ por etapa/ na tipolo#ia ar!uitetAnica
a ser edificada no local/ orientando a constru$%o de estruturas mais elevadas pelo mercado imobili9rio.
=m outras palavras/ o &ndice de aproveitamento influencia diretamente na valori8a$%o ou desvalori8a$%o
imobili9ria
U
. F parcelamento do solo em lotes maiores tambm outra vari9vel !ue possibilita a
constru$%o de edif&cios/ aproveitando o maior potencial construtivo do terreno/ uma ve8 !ue o coeficiente
de aproveitamento e a ta2a de ocupa$%o s%o parXmetros relacionados @ dimens%o do terreno.
Tiante dessas ar#umenta$?es/ o ob.etivo deste trabalho discutir a rela$%o entre o processo
de verticali8a$%o na cidade de Campina Grande e a le#isla$%o municipal relativa ao uso e @ ocupa$%o do
'
solo. "ara isso/ inicialmente reali8ou-se uma revis%o biblio#r9fica e/ em se#uida/ foi reali8ada uma
pes!uisa institucional e documental/ coletando-se le#isla$?es e documentos (pro.etos ar!uitetAnicos/ por
e2emplo). Fs pro.etos coletados .unto @s construtoras e aos ar!uitetos respons9veis forneceram
importantes informa$?es em rela$%o @s caracter&sticas #erais/ tipolo#ias e prescri$?es urban&sticas de
al#uns empreendimentos. "or fim/ os dados foram sistemati8ados e analisados/ relacionando-os ao
embasamento te6rico.
Como resultado
)
/ verificou-se !ue a verticali8a$%o de Campina Grande n%o determinada
pela le#isla$%o/ mas est9 relacionada principalmente @s idias de status e se#uran$a (valori8a$%o
sub.etiva)/ com a implanta$%o de edif&cio em bairros de alta renda e com relativa infra-estrutura
(valori8a$%o ob.etiva). Tesenvolveu-se uma compreens%o de !ue morar em edif&cios oferece maior
prote$%o/ .ustificada pela presen$a de #uaritas/ porteiros e pela maior movimenta$%o de pessoas no local/
fruto da maior densidade #erada pelo empreendimento vertical. Te fato. pesar da pouca influ1ncia das
leis urban&sticas/ estas devem e2perimentar novas reformula$?es/ compatibili8ando as principais normas/
a fim de melhor orientar a verticali8a$%o empreendida pelo mercado imobili9rio/ de modo !ue o
adensamento n%o #ere problemas ao meio ambiente ecol6#ico nem social (acirramento da se#re#a$%o). =/
principalmente/ deve-se reformular a le#isla$%o de maneira !ue o poder pQblico desenvolva instrumentos
le#ais para captar a mais-valia da valori8a$%o imobili9ria !ue os empreendimentos verticais provocam em
determinadas 9reas da cidade.
L!+%s*a,o 1 )!r.%/a*%2a,o3 a*+"ns !4!m$*os no 5ras%*
nalisando-se o processo de verticali8a$%o em al#umas cidades brasileiras/ poss&vel afirmar
!ue o aparato institucional / em #rande medida/ um dos respons9veis pela constru$%o em altura. +%o
estamos minimi8ando o desenvolvimento tecnol6#ico (em especial/ o sur#imento de materiais de
constru$%o como o a$o e o concreto/ bem como do elevador)/ no entanto/ no Brasil/ .9 no sculo OO/ com
o avan$o tecnol6#ico/ a le#isla$%o desempenhou papel fundamental. >aliente-se tambm a importXncia do
financiamento (sobretudo com o >B"= I >istema Brasileiro de "oupan$a e =mprstimo I/ a partir da
dcada de H7Y() e do valor simb6lico relacionado @ moderni8a$%o e status social !ue edif&cios verticais
#eram/ como descritos por >ilva ('((,) na cita$%o abai2oB
>%o "aulo o #rande &cone desse fenAmeno Lverticali8a$%oN. +essa cidade/ ele ad!uiriu
propor$?es de peso apenas a partir das dcadas de H7Y( e H7,(. ntes disso/ edif&cios altos e 9reas
verticali8adas constitu&am uma simbolo#ia !ue encontrou seu espa$o na pr6pria hist6ria da cidade.
=les eram associados @ idia de moderni8a$%o/ de pro#resso e aos 12itos econAmicos da
metr6pole.
>omeKh (H77,) identificou !ue o processo de verticali8a$%o na capital paulista come$ou no
in&cio do sculo OO/ passando por diversas mudan$as entre H7'( e H77). >e#undo a autora/ a
verticali8a$%o sur#iu como terci9ria (comrcio e servi$os) e passou a ser residencial. Turante os anos
H7U(/ a constru$%o de edif&cios verticais para o uso residencial ainda era ob.eto de ressalva por parte do
pQblico-alvo/ uma ve8 !ue esse tipo de moradia coletiva ainda era associado aos esti#mati8ados corti$os
(>ilva/ '((,C "inheiro/ '((<).
+o tocante @ espaciali8a$%o na malha urbana/ de modo #eral/ as 9reas focos da verticali8a$%o
concentravam-se no centro da cidade at H7YY. Uma das ra8?es !ue e2plica a constru$%o de edif&cios
comerciais no centro da cidade de >%o "aulo era a escasse8 de terra/ indu8indo o adensamento do terreno.
lm disso/ o processo de e2pans%o vertical em >%o "aulo foi/ em #rande medida/ fruto da a$%o do
=stado/ por meio de le#isla$?es. >e#undo >ilva ('((,)/ uma das leis !ue influenciou esse processo foi o
Tecreto Federal nZ [.)7H (H7'<)/ !ue dispunha sobre a aliena$%o parcial de edif&cios com mais de cinco
pavimentos/ estabelecendo/ assim/ normas de co-propriedade/ oferecendo base institucional para a$?es de
incorpora$%o. Fs anos se#uintes testemunharam uma srie de le#isla$?es de liberali8a$%o pro#ressiva/
incluindo leis com defini$%o de altura m&nima para determinadas 9reas da cidade I como o caso do
Tecreto lei nZ )H/ de H7)(/ se#undo o !ual se os prdios n%o atin#issem a altura m&nima estabelecida/
arcariam com o acrscimo de '(\ no 3"-U (>ilva/ '((,).
La le#isla$%oN ainda era definida de acordo com a re#i%o da cidade e/ ao lon#o dos ei2os vi9rios de
maior interesse/ pelo estabelecimento de limites m92imos em fun$%o da lar#ura da via/ mas
tambm pela fle2ibili8a$%o desses limites (estabelecimento de recuos escalonados/ como era usual
U
na le#isla$%o americana). =m al#umas localidades/ a le#isla$%o estabelecia alturas m&nimas/ com o
ob.etivo de conse#uir con.untos homo#1neos/ minimi8ando o efeito/ considerado ne#ativo/ das
empenas ce#as (>3R:/ '((,).
Te modo semelhante/ Campina Grande e2perimentou .9 em H7U[/ por meio do Tecreto nZ [H/
!ue as constru$?es e reconstru$?es feitas em determinadas ruas I ho.e locali8adas no centro da cidade I
fossem de mais de um pavimento/ com o intuito de promover o 0embele8amento da cidade/ pois/ ele
in!uestionavelmente !ue impressiona os !ue nos visitam4
[
. lm do embele8amento/ a idia de
modernidade e pro#resso tambm estava presente nessa determina$%o le#al.
inda na re#i%o +ordeste/ muitas cidades (em especial as capitais eminentemente litorXneas)
tem atualmente seu processo de verticali8a$%o consolidado/ como pode ser observado na cidade de +atal
(*+)/ !ue .9 passou por v9rias e2peri1ncias de "lano Tiretor/ como o de H7<)/ H77) e '((,. F primeiro
era baseado num 8oneamento funcionalista/ ao passo !ue os dois Qltimos passaram por 8oneamentos de
tipo alternativo/ conforme denomina$%o de >ou8a ('((Y)
Y
. =m outras palavras/ a partir de H77)/ o "lano
Tiretor de +atal formatado com um 8oneamento mais simples/ dividido em poucas 8onasB ]rea de
densamento B9sico/ ]rea dens9vel/ as ^onas de "rote$%o mbiental/ alm das ]reas =speciais. F
coeficiente de aproveitamento b9sico I e!uivalente para toda a cidade I era de H.</ ao passo !ue nas
]reas dens9veis/ esse coeficiente era mais elevado (n%o ultrapassando U.[ em al#uns bairros)/ porm
mediante o pa#amento da outor#a onerosa
,
.
verticali8a$%o recente do bairro de "onta +e#ra
<
/ em +atal/ um e2emplo t&pico da
comunh%o de prescri$?es urban&sticas mais permissivas e de um parcelamento do solo mais #eneroso.
3sso si#nifica !ue a verticali8a$%o se concentrou inicialmente nas 9reas de maiores lotes e onde o "lano
Tiretor (de H77) I lei nZ ',P'((() criou uma 9rea adens9vel/ em !ue o coeficiente de aproveitamento
passou a ser de at U.[ (com outor#a)/ a despeito do coeficiente de aproveitamento b9sico ser H.</
resultando em edifica$?es com mais de U( pavimentos/ contribuindo para desencadear posteriormente a
satura$%o na rede de es#otamento sanit9rio. =m '((,/ o "lano Tiretor foi revisado e o coeficiente de
aproveitamento b9sico redu8ido para H.'. =m suma/ a e2peri1ncia de +atal de um plano auto-aplic9vel/
#arantido pela indica$%o das prescri$?es urban&sticas e pela outor#a onerosa re#ulamentada/ !ue
influencia o processo de verticali8a$%o da cidade/ situa$%o !ue veremos bastante diferente do caso de
Campina Grande.
L!+%s*a,o 1 )!r.%/a*%2a,o3 o /aso '! Cam$%na &ran'!
Campina Grande e2perimentou muitos planos e le#isla$?es constituindo parte da
historio#rafia do seu plane.amento urbano
7
. >e#undo trabalho publicado pelo >=>C/ na dcada de H7Y(/
0houve e h9 muitos planos/ porm falta plane.amento/ LMN. Fs planos .9 sobram/ mas a administra$%o n%o
os e2ecuta e o povo n%o os e2i#e4 (>=>C/ H7YJ/ p.U,). Tesses planos/ destaca-se o "lano de
*emodela$%o/ =2tens%o e =mbele8amento da cidade de Campina Grande/ ainda na dcada de H7U( (de
+estor de Fi#ueiredo) e outras obras empreendidas pela administra$%o pQblica na dcada se#uinte/ as
!uais marcaram um sentimento de pro#resso e de modernidade
H(
.
=sse sentimento atin#iu o seu 9pice na dcada de H7Y(/ !uando Campina possu&a
caracter&sticas de uma cidade moderna/ como popula$%o urbana superior @ rural (H'(.7[H e U7.Y'7
habitantes/ respectivamente)/ #rande atividade comercial e industrial/ '' estabelecimentos banc9rios e at
um 8oneamento e um 0"r-"lano Tiretor4 para ordenar o r9pido crescimento da cidade (F*=3*=/ '((,).
F "lano Tiretor/ nos moldes em !ue conhecemos ho.e/ passou a ser elaborado em Campina
Grande nos anos H77(/ !uando v9rias cidades brasileiras elaboraram "lanos Tiretores/ cumprindo a
determina$%o constitucional !ue definia esse plano como o instrumento b9sico da pol&tica de
desenvolvimento e de e2pans%o urbana/ aprovado pela CXmara Municipal e obri#at6rio para cidades com
mais de vinte mil habitantes. Tessa forma/ em H77Y foi institu&do/ pela Rei nZ U.'UY/ o "lano Tiretor de
Campina Grande ("TCG). +este/ o territ6rio municipal foi dividido em ^ona *ural e Urbana/ sendo esta
Qltima subdividida em !uatro sub8onasB ^onas dens9veis/ de Fcupa$%o 3ndicada/ +%o dens9veis e de
=2pans%o Urbana. >e#undo o "lanoB 0s delimita$?es F&sico-Geo#r9ficas de cada 8ona ser%o definidas
em ane2o desta Rei/ a ser incorporado/ no pra8o m92imo de Y( (sessenta) dias/ ao "lano Tiretor do
Munic&pio de Campina Grande LMN4 (CM"3+ G*+T=/ H77Y/ p.[).
)
+%o se sabe/ ao certo/ se esse pra8o foi cumprido/ nem tampouco se o 8oneamento foi
definido. F fato !ue o C6di#o de Fbras do Munic&pio (Rei nZ ).HU(/ de (, de a#osto de '((U)/ fa8
refer1ncia (nos seus ane2os) a um mapa intitulado 0"lano Tiretor I macro8oneamento4/ datado de '(((/
contendo as mesmas 8onas do "TCG de H77Y e uma tabela com coeficientes de aproveitamento atrelados
@!uele 8oneamento (Fi#ura (H). Tiante do e2posto/ essas informa$?es ser%o analisadas em con.unto com
o "TCG (H77Y)/ facilitando o entendimento do aparato institucional do munic&pio
HH
.
Tefinido o 8oneamento urbano/ o "TCG (H77Y) orientou a ocupa$%o urbana para a ^ona de
=2pans%o Urbana/ 0mantendo-se a tend1ncia de crescimento para as dire$?es #eo#r9ficas Feste/ >udoeste
e >ul da cidade4. pesar dessa determina$%o le#al/ essas 9reas n%o foram de interesse do mercado
imobili9rio nem/ portanto/ focos potenciais do processo de verticali8a$%o. Tuas ra8?es podem e2plicar tal
desinteresse. "rimeiro/ a aus1ncia de fatores !ue influenciam a chamada valori8a$%o sub.etiva e ob.etiva I
s%o as 9reas mais prec9rias !uanto @ infra-estrutura urbana. >e#undo dados do 3BG= ('((U)/ em '(((/ as
fran.as da malha urbana de Campina Grande (incluindo !uase todos os bairros perifricos) s%o
predominantemente caracteri8adas por apenas U(\ do total de domic&lios com banheiro e es#oto via rede
#eral. -ambm uma 9rea ocupada pela popula$%o de menores rendas (( a U s.m) e com uma maior
densidade populacional em rela$%o @s demais 9reas da cidade/ o !ue si#nifica maior volume de problemas
urbanos e sociais
H'
. >e#undo/ o pr6prio fato de os &ndices urban&sticos incentivarem a verticali8a$%o da
]rea dens9vel/ em fun$%o dos maiores coeficientes de aproveitamento ([.[ para o uso residencial)/
redu8ia mais ainda o interesse imobili9rio na ^ona de =2pans%o Urbana/ !ue apresentava coeficiente de
aproveitamento para uso residencial i#ual a U.(. =m outras palavras/ isso mostra certa contradi$%o entre
os verdadeiros interesses do "lano I !ual 8ona realmente o "lano incentiva a ocupa$%o urbanaB a!uela
cu.as prescri$?es urban&sticas s%o mais permissivas ou a!uela 8ona meramente denominada de 0=2pans%o
urbana4J
HU
p6s de8 anos/ foi aprovada/ em '((Y/ a revis%o do "lano Tiretor ("TCG '((Y)/ institu&do
pela Rei complementar nZ ((U/ de 7 de outubro de '((Y. +este/ apresentado novo 8oneamento para a
^ona Urbana
H)
do munic&pio de Campina Grande/ mantendo a divis%o da cidade em !uatro 8onasB ^ona
de _ualifica$%o Urbana/ ^ona de Fcupa$%o Tiri#ida/ ^ona de *ecupera$%o Urbana e ^ona de =2pans%o
Urbana (Fi#ura ('). nalisando os 8oneamentos urbanos propostos/ podemos afirmar !ue h9
concordXncias entre cada uma das !uatro diferentes 8onas definidas pelos dois "TCG/ a despeito das
diferentes nomenclaturas. 3sso si#nifica !ue mudaram-se os nomes das 8onas/ mas os ob.etivos
continuaram os mesmos/ como mostra/ comparativamente/ o _uadro (H. maior mudan$a constatada foi
em rela$%o @ delimita$%o territorial de cada 8ona.
anti#a ^ona dens9vel sofreu uma e2pressiva redu$%o territorial ao ser redefinida como
^ona de _ualifica$%o Urbana. >ua nova delimita$%o corresponde aos bairros do Centro/ Riberdade/ >%o
`os/ "rata/ >anto ntAnio/ Raurit8en e Concei$%o (todos cont&#uos ao Centro). Testes/ o Centro e a "rata
s%o os principais pontos de foco do processo de verticali8a$%o (Raurit8en tambm/ mas em menor escala).
>%o ob.etivos desta 8onaB
ordenar o adensamento construtivo/ permitindo o adensamento populacional onde este ainda for
poss&vel/ como forma de aproveitar a infra-estrutura dispon&velC
evitar a satura$%o do sistema vi9rioC
ampliar a disponibilidade de e!uipamentos pQblicos/ os espa$os verdes e de la8er.
"ercebe-se um parado2oB como permitir o adensamento populacional e/ ao mesmo tempo/
evitar a satura$%o do sistema vi9rio em um bairro como o Centro/ onde a estrutura urbana marcada por
um tra$ado com heran$as coloniais (implanta$%o e espaciali8a$%o/ ainda contendo ruas estreitas e
sinuosas)J !uest%o B como verticali8ar uma 9rea !ue .9 est9 saturada e com trXnsito ca6ticoJ Te acordo
com o C6di#o de Fbras ('((U)/ na anti#a ]rea dens9vel (cu.o per&metro maior !ue a ^ona de
_ualifica$%o Urbana)/ as prescri$?es urban&sticas s%o as mais permissivas no conte2to urbano/ sendo
poss&vel o uso de coeficientes de aproveitamento i#ual a [.[ e ta2a de ocupa$%o de [(\ para usos
residenciais. +%o por coincid1ncia/ e2atamente no Centro !ue foi constru&da a edifica$%o mais alta da
cidade/ com UU pavimentos/ o >olar das c9cias *esidence
H[
.
[
6%+"ra 713 Zon!am!n.o r!f!r!n.! ao P*ano D%r!.or '! Cam$%na &ran'! '! 1889: /ons.an.! no C;'%+o '! O#ras
FonteB C6di#o de Fbras (Rei nZ ).HU(/ de (, de a#osto de '((U)

6%+"ra 703 Zon!am!n.o r!f!r!n.! ao P*ano D%r!.or '! Cam$%na &ran'! '! 0779: /ons.an.! no $r;$r%o P*ano
FonteB "lano Tiretor de Campina Grande (Rei complementar nZ ((U/ de (7 de outubro de '((Y)
Y
Q"a'ro 713
An<*%s! /om$ara.%)a !n.r! os P*anos D%r!.or!s '! Cam$%na &ran'! '! 1889 ! 0779 ! s"a ma.r%2 '! !="%)a*>n/%a
P*ano D%r!.or '! 1889 (PD 1889) P*ano D%r!.or '! 0779 (PD 0779)
Ma.r%2 '! !="%)a*>n/%a
!n.r! as 2onas 'os 'o%s PD !
r!'!f%n%,o 'os *%m%.!s '!
1889 $ara 0779
Zonas O#?!.%)os Zonas O#?!.%)os
Zona
A'!ns<)!*
5 a!uela onde poss&vel a
intensifica$%o do uso e
ocupa$%o do solo/ em virtude de
as condi$?es f&sicas serem
prop&cias e e2istir infra-
estrutura urbana dispon&vel.
Zona '!
Q"a*%f%/a,o
Ur#ana
Caracteri8a-se por usos
mQltiplos/ sendo poss&vel a
intensifica$%o do uso e
ocupa$%o do solo/ em virtude
de as condi$?es f&sicas serem
prop&cias e da e2ist1ncia de
infra-estrutura consolidada.
CF+CF*Ta+C3 -F-R
=+-*= F> FB`=-3:F>
T> ^F+> TF> TF3> "T
R3M3-=> *=TU^3TF>
Zona N,o
A'!ns<)!*
5 a!uela onde o uso e ocupa$%o
do solo sofre restri$?es @
intensifica$%o/ por ine2istirem
condi$?es f&sicas favor9veis e
ou infra-estrutura urbana
instalada.
Zona '!
O/"$a,o
D%r%+%'a
5 a!uela onde o uso e a
ocupa$%o do solo sofrem
restri$?es @ intensifica$%o/
por ine2istirem condi$?es
f&sicas favor9veis/
e!uipamentos urbanos ou
infra-estrutura urbana
instalada/ sendo pass&vel de
parcelamento de bai2a
densidade ocupacional
urbana.
CF+CF*Ta+C3 -F-R
=+-*= F> FB`=-3:F>
T> ^F+> TF> TF3> "T
R3M3-=> *=TU^3TF>
Zona '!
E4$ans,o
Ur#ana
5 a!uela onde o uso e ocupa$%o
do solo destinam-se ao
crescimento da cidade. _uando
.9 em processo de ocupa$%o/
ter9 prioridade na instala$%o de
infra-estrutura urbana/
necess9ria a sua viabili8a$%o.
Zona '!
E4$ans,o
Ur#ana
5 a!uela onde o uso e a
ocupa$%o do solo destinam-se
ao crescimento da cidade.
CF+CF*Ta+C3 -F-R
=+-*= F> FB`=-3:F>
T> ^F+> TF> TF3> "T
R3M3-=> *=TU^3TF>
Zona '!
O/"$a,o
In'%/a'a
5 a!uela onde o uso e ocupa$%o
do solo se far9 com uma menor
intensidade/ pois mesmo
dispondo de condi$?es f&sicas
favor9veis/ a infra-estrutura
urbana instalada ainda
incompleta. -er9 prioridade na
melhoria da infra-estrutura
urbana/ necess9ria a sua
viabili8a$%o.
Zona '!
R!/"$!ra,o
Ur#ana
Caracteri8a-se pelo uso
predominantemente
residencial/ com car1ncia de
infra-estrutura e
e!uipamentos pQblicos e
incid1ncia de loteamentos
irre#ulares e nQcleos de bai2a
renda/ tendo como um dos
seus ob.etivos complementar
a infra-estrutura b9sica e
implantar e!uipamentos
pQblicos/ espa$os verdes e de
la8er.
CF+CF*Ta+C3
"*C3R =+-*= F>
FB`=-3:F> T> ^F+>
TF> TF3> "T
R3M3-=> UM=+-TF>
FonteB "lanos Tiretores de Campina Grande de H77Y e '((Y
+otaB elaborado pela autora
^ona de =2pans%o Urbana/ embora tenha permanecido com o mesmo nome e na mesma
9rea de atua$%o/ ou se.a/ na dire$%o oeste e sudoeste/ tambm sofreu uma redu$%o nos seus limites f&sico-
territoriais com a revi%o do "T. F mesmo processo de redu$%o dos limites territoriais se verificou com a
anti#a ^ona +%o dens9vel/ atual ^ona de Fcupa$%o Tiri#ida.
"or outro lado/ a anti#a ^ona de Fcupa$%o 3ndicada ("TCG/ H77Y)/ parcialmente
correspondente @ atual ^ona de *ecupera$%o Urbana ("TCG/ '((Y)/ teve seus limites aumentados com a
revis%o do "T/ abran#endo #rande parte da cidade. Com essa nova delimita$%o/ o "lano Tiretor passou a
considerar #rande 9rea territorial para ser recuperada/ devido @ 0incid1ncia de loteamentos irre#ulares e
nQcleos de bai2a renda4. F "lano tra$ou como ob.etivos dessa 8onaB
complementar a infra-estrutura b9sicaC
implantar e!uipamentos pQblicos/ espa$os verdes e de la8erC
,
promover a urbani8a$%o e a re#ulari8a$%o fundi9ria dos nQcleos habitacionais de bai2a rendaC
incentivar a constru$%o de novas habita$?es de interesse socialC
conter a ocupa$%o de 9reas ambientalmente sens&veis.
5 curiosa a amplitude dessa 8ona/ uma ve8 !ue abran#e bairros como Catol/ `ardim -avares/
lto Branco e Mirante/ socialmente de mais alta renda e com focos de verticali8a$%o (esses bairros ser%o
melhor compreendidos mais adiante). demais/ al#uns desses bairros/ inclusive o Catol/ apresentavam/
em '(((/ mais de ,(\ do total de domic&lios com banheiro e es#oto via rede #eral (3BG=/ '((U)
HY
.
=nfim/ al#umas considera$?es podem ser desenvolvidas a respeito dos "TCG (H77Y e '((Y)/
sob o ponto de vista do 8oneamento e dos coeficientes de aproveitamento. =m rela$%o ao 8oneamento/ a
revis%o do "TCG mudou a nomenclatura das diversas 8onas/ bem como redefiniu o limite territorial de
cada uma. =ntretanto/ na ess1ncia/ os ob.etivos das !uatro 8onas permaneceram os mesmos. Fa8-se
necess9rio/ neste momento/ uma refle2%o do !ue :illa$a ('(()/ p.'',) .9 ar#umentava a respeito da
nomenclatura dos diversos planos urbanos/ ao dissertar sobre a historio#rafia do plane.amento urbano no
BrasilB
Cada ve8 !ue um plano fracassa/ outro inventado para tomar seu lu#ar. LMN. :9rios nomes
sur#em para salvar os planos do fracasso. >ur#em assim n%o s6 os "lanos 3nte#rados/ mas o "lano
"ro#ram9tico/ o "lano 3ndicativo/ etc.
=m outras palavras/ mudam-se os nomes dos planos/ para transmitir a sensa$%o de al#o novo
e moderno/ !uando/ na verdade/ em muitos casos/ apenas uma nova cola#em de uma pr9tica
antecedente. -ransportando para a escala do "TCG/ podemos di8er !ue os nomes foram mudados apenas
no sentido de oferecer uma nova roupa#em para o mesmo 8oneamento da cidade/ permanecendo/
portanto/ o "TCG na inrcia.
inrcia tambm fruto da aus1ncia dos coeficientes de aproveitamento. F "TCG de H77Y e
a revis%o de '((Y mantm um car9ter de 0carta de inten$%o4 ou 0plano de diretri8es #erais4
H,
/ sem ser
auto-aplic9vel/ como o caso de +atal. Como o "TCG ('((Y)/ por e2emplo/ n%o tra8 os coeficientes de
aproveitamento/ ele n%o orienta a a$%o da produ$%o do espa$o pelo mercado imobili9rio. "ode orientar a
a$%o do poder pQblico/ com obras de infra-estrutura/ particularmente necess9rias na ^ona de =2pans%o
Urbana/ onde h9 maior densidade populacional e maior precariedade sanit9ria/ e onde o "lano define
como priorit9ria a instala$%o de infra-estrutura. _uem/ de fato/ influencia a constru$%o o C6di#o de
Fbras do munic&pio/ !ue contempla as prescri$?es urban&sticas. -odavia/ essas prescri$?es s%o re#idas
pelo 8oneamento do "lano Tiretor de H77Y/ !ue oficialmente n%o deveria estar mais em vi#or. =nt%o/ a
!uest%o B h9 uma contradi$%o entre os 8oneamentos estabelecidos por ambas as leis I "lano Tiretor atual
('((Y) e C6di#o de Fbras ('((U)/ resultando/ a princ&pio/ numa desorienta$%o #eral e conse!uente
desobedi1ncia ao instrumento de ordena$%o territorial e urbano. falta de conhecimentos sobre as
prescri$?es urban&sticas ainda mais #rave/ frente @ divul#a$%o da "refeitura Municipal de Campina
Grande a respeito do C6di#o de Fbras. +a p9#ina eletrAnica da!uele 6r#%o est9 disponibili8ado o pro.eto
de lei do C6di#o/ n%o a lei como foi efetivamente aprovada. -ambm n%o est%o disponibili8ados os
ane2os/ onde est%o as prescri$?es e o 8oneamento urban&stico. "or tal ra8%o/ al#uns a#entes produtores do
espa$o/ !uando !uestionados sobre !ual a base le#al !ue utili8am para a constru$%o de edif&cios t%o altos/
respondem !uase sempreB 0a altura dos edif&cios resultado da aplica$%o dos recuos e da capacidade de
va#as de estacionamento4 I enfim/ n%o mencionam o "lano Tiretor.
= maisB os coeficientes de aproveitamento estabelecidos no C6di#o de Fbras para o munic&pio
de Campina Grande s%o relativamente elevados (sendo permitido at [.[ na ]rea dens9vel I ou na ^ona
de _ualifica$%o Urbana)/ !uando comparados com a le#isla$%o de outros munic&pios/ como o caso de
+atal/ onde o m92imo permitido pelo "lano Tiretor U.[/ mediante outor#a onerosa. `9 o "lano Tiretor
de `o%o "essoa (Tecreto nZ Y.)77/ de '( de mar$o de '((7) permite um coeficiente de aproveitamento
m92imo de ).( na ^ona dens9vel "riorit9ria
H<
. outor#a em Campina/ embora este.a referida no "TCG
'((Y/ ainda n%o foi re#ulamentada/ portanto n%o aplicada para os elevados coeficientes de
aproveitamento.
Futra an9lise comparativa !ue podemos empreender com o "T de +atal ('((,) !ue a
revis%o deste Qltimo incorporou muitos elementos/ sofrendo pouca mudan$a no seu macro8oneamento/
mas uma mudan$a no coeficiente de aproveitamento b9sico I de H.< para H.'. =m todo o caso/ ambas as
<
mudan$as #eraram muitos conflitos de interesses (entre o setor do mercado imobili9rio e a prefeitura) na
aprova$%o do "lano na CXmara (incluindo muitos escXndalos de propina). =ssas mudan$as #eraram
mudan$as no padr%o do desenvolvimento urbano/ em especial no bairro de "onta +e#ra/ !ue dei2ou de
ser uma ]rea dens9vel
H7
. +o caso do "TCG de '((Y/ as poucas mudan$as empreendidas essencialmente
na nomenclatura das 8onas n%o interferiram nos rumos do desenvolvimento urbano da cidade.
F caso de Campina Grande e2emplifica o !ue :illa$a ('(()/ p.''U) afirmou/ de modo #eral/
para o plane.amento urbano no BrasilB 0o plane.amento urbano/ LMN n%o tem sido no Brasil/ como di8 seu
discurso/ uma atividade orientadora ou #uia da a$%o do =stado/ no n&vel local/ metropolitano ou em
!ual!uer outro4.
Cara/.!r-s.%/as 'a )!r.%/a*%2a,o '! Cam$%na &ran'!
Fs primeiros edif&cios verticais !ue transformaram a paisa#em urbana da cidade de Campina
Grande foram constru&dos apro2imadamente no final da dcada de H7[( e no in&cio da dcada de H7Y(.
>%o elesB
=dif&cio *i!ue
=dif&cio "alomo
=dif&cio Rucas
=stes edif&cios destacavam-se/ ainda/ pelo uso misto (residencial nos andares superiores e
comercial ou servi$os nos pavimentos inferiores). F =dif&cio *i!ue/ por e2emplo/ pro.etado com H)
pavimentos no final da dcada de H7[(/ tem uma importXncia especial pois/ se#undo Freire ('((,/ p.'U)/
0sinali8a o in&cio da verticali8a$%o na cidade/ mais uma analo#ia ao desenvolvimento !ue estava
estampado nos .ornais da cidade/ e !ue ser9 se#uido por outros pro.etos de edif&cios altosB o "alomo
(H7Y') e o Rucas (H7YU)/ ambos do mesmo ar!uiteto LSu#o de . Mar!uesN4. +esse sentido/ os .ornais da
poca divul#avam o =dif&cio *i!ue como pro#ressista/ em particular/ por sediar nos pavimentos
inferiores o Banco 3ndustrial de Campina Grande
'(
.
F =dif&cio *i!ue compunha-se de dois tipos de unidades habitacionais (-ipo I dois !uartos
I e -ipo B I um !uarto). -ambm possu&a uma unidade !ue poderia ser utili8ada como sala de escrit6rio
ou um apartamento !uitinete. +os pavimentos inferiores/ foram pro.etados tr1s tipos de or#ani8a$%o
espacial para lo.as.
constru$%o desses edif&cios causou/ .9 na dcada de H7Y(/ cr&ticasB 0*evela-se uma
tend1ncia acentuada/ embora pouco compreens&vel/ para a constru$%o de edif&cios de apartamentos/
principalmente no centro. LMN. S9 um pro.eto de um prdio no centro/ rua Cardoso :ieira/ com H[
pavimentos. Como n%o h9 problema de espa$o/ essa tend1ncia parece mais uma preocupa$%o de
afirma$%o/ mas pode acarretar o r9pido con#estionamento do centro4 (>=>C/ H7YJ/ p.U,). =m suma/ os
primeiros edif&cios em Campina Grande foram constru&dos atra&dos pela idia de pro#resso/ em
consonXncia com a con.untura de desenvolvimento econAmico da cidade na dcada de H7Y(/ uma ve8 !ue
n%o foi constatado 0problema de espa$o4.
=m '(((/ se#undo dados do 3BG= ('((U)/ o nQmero de domic&lios do tipo apartamento
'H
estava concentrado nos bairros do Centro/ `ardim -avares/ lto Branco/ "rata/ Universit9rio/ Catol e
>andra Cavalcante. "e!uenas manchas tambm foram visuali8adas nos bairros Tinamrica e >anta Cru8
(Fi#ura (U). =m resumo/ percebe-se uma pulveri8a$%o de edif&cios constru&dos na malha urbana da
cidade.
7
6%+"ra 7@3 NAm!ro '! 'om%/-*%os .%$o a$ar.am!n.o $or s!.or /!ns%.<r%o !m 0777B
FonteB 3BG=/ '((U.
+otaB elaborado por 3ana . *ufino.
F processo de verticali8a$%o apresenta diferentes caracter&sticas tipol6#icas nas diferentes
9reas onde est%o concentrados os apartamentos. "or e2emplo/ os apartamentos identificados em
Tinamrica e >anta Cru8 s%o pertencentes a con.untos habitacionais formados por blocos de
apartamentos/ cu.os edif&cios apresentam a tipolo#ia de !uatro pavimentos sem elevador. +o bairro de
>andra Cavalcante encontram-se blocos de apartamentos do mesmo tipo anterior. F Catol apresentava/
em '(((/ um foco de verticali8a$%o de blocos de edif&cios de at !uatro pavimentos (apro2imadamente)
nas localidades pr62imas ao >hoppin# Ru&8a Mota e @ escola Motiva (!ue impulsionaram a constru$%o
vertical nessa 9rea). +o bairro Universit9rio tambm mais comum a tipolo#ia de edif&cios com at
!uatro pavimentos/ onde residem muitos estudantes/ em fun$%o da pro2imidade com a Universidade
Federal de Campina Grande (UFCG) e a Universidade =stadual da "ara&ba (U="B). -odavia/ no Centro
e nos bairros ad.acentes ("rata/ `ardim -avares e lto Branco) onde se concentram os edif&cios mais altos
!ue marcam e transformam a paisa#em urbana.
F Centro/ em particular/ o principal p6lo de verticali8a$%o da cidade/ inclusive/
historicamente. F bairro est9 inserido na anti#a ]rea dens9vel ("TCG H77Y) e na atual ^ona de
_ualifica$%o Urbana ("TCG '((Y)/ onde sempre se permitiu a intensifica$%o do uso do solo. Te acordo
com o C6di#o de Fbras ('((U)/ o local onde se pode utili8ar o maior coeficiente de aproveitamento na
cidade/ como mencionado anteriormente.
+%o obstante/ o !ue realmente influencia a verticali8a$%o desse bairro s%o os atributos de
valori8a$%o ob.etiva e sub.etiva da 9rea. -rata-se de um bairro dotado de infra-estrutura em #eral/
e!uipamentos pQblicos/ servi$os urbanos/ atividades comerciais e ampla acessibilidade (ruas
H(
pavimentadas e transporte pQblico)/ motivo pelo !ual a le#isla$%o incentiva o adensamento. +o tocante
aos aspectos sub.etivos/ o $ude :elho/ um dos principais cart?es postais da cidade/ est9 inserido no
Centro/ influenciando a valori8a$%o da 9rea/ devido aos atributos paisa#&sticos. +estor de Fi#ueiredo
(apud _ueiro8/ '((</ p.HY<) .9 di8ia !ue 0os a$udes !ue envolvem o centro urbano s%o motivos de
embelle8amento4/ o !ue indica !ue o ar!uiteto procurou valori8ar as propriedades estticas e os efeitos
visuais do espelho dW9#ua no seu "lano. =sse pensamento de +estor foi posteriormente colocado em
pr9tica (ver _ueiro8/ '((<).
=m suma/ o fato !ue os principais lan$amentos imobili9rios verticais (e os mais caros) est%o
implantados no per&metro pr62imo ao $ude :elho. bs mar#ens do $ude/ destaca-se o condom&nio
>olar das c9cias *esidence/ de elevado padr%o construtivo e !ue considerado ho.e o prdio mais alto
da cidade.
=m contraposi$%o/ importante ressaltar os poss&veis pre.u&8os !ue a verticali8a$%o
descontrolada pode vir a #erar no Centro/ relacionados ao trXnsito (citados .9 na dcada de H7Y( pelo
>=>C) e @ preserva$%o do patrimAnio ar!uitetAnico. Com o adensamento/ o tr9fe#o tambm aumentar9
ocasionando uma sobrecar#a de ve&culos em uma 9rea !ue .9 se encontra com e2cesso de autom6veis. 5
tambm no Centro onde se encontram importantes e2emplares de ar!uitetura art dec6/ ecltica/
neocolonial e/ em especial/ ar!uitetura moderna/ !ue reflete/ nas constru$?es/ o desenvolvimento
econAmico da cidade na dcada de H7U( a H7Y(. Contudo/ muitos desses edif&cios vem sendo demolidos
para a constru$%o de prdios altos (como na rua Tesembar#ador -rindade). >aliente-se/ ainda/ !ue parte
do Centro tombado como patrimAnio hist6rico pelo 3"S=" I 3nstituto do "atrimAnio Sist6rico/
rt&stico do =stado da "ara&ba.
Com os mesmos atributos le#ais/ de valori8a$%o ob.etiva e sub.etiva do Centro/ tem-se o
bairro da "rata I outro foco de verticali8a$%o na cidade. 5 uma 9rea marcada pelos servi$os mdicos I
hospitais/ cl&nicas/ etc. I e onde reside a popula$%o de maior renda da cidade/ influenciando
sub.etivamente na valori8a$%o da 9rea. valori8a$%o sub.etiva tambm pode ser atribu&da ao fato de estar
locali8ado em uma topo#rafia mais elevada/ possibilitando uma vista mais privile#iada da cidade.
avenida *odri#ues lves e suas pro2imidades s%o os pontos de maior concentra$%o das novas edifica$?es
verticais. Uma das edifica$?es de desta!ue o *esidencial Castelo da "rata/ considerado um dos mais
lu2uosos da cidade/ com um apartamento por pavimento/ cada um com mais de U((mc.
inda na ^ona de _ualifica$%o Urbana/ outros dois bairros focos de verticali8a$%o s%o
Raurit8en e >anto ntAnio/ mas ainda em processos mais incipientes/ com poucos edif&cios constru&dos.
F curioso !ue o novo "lano Tiretor n%o contemplou o `ardim -avares como uma 9rea prop&cia para o
adensamento/ a despeito das condi$?es favor9veis de servi$os e acessibilidade ao mesmo/ contando/
inclusive/ com ruas lar#as em seu interior. F bairro contm muitos atributos de valori8a$%o ob.etiva/
principalmente em rela$%o aos ob.etos imobili9rios/ como uma das principais escolas privadas da cidade/
redes de supermercados/ entre outros. +%o obstante @ le#isla$%o/ uma 9rea !ue tem apresentado
lan$amentos imobili9rios/ inclusive/ a implanta$%o de dois condom&nios hori8ontais fechados/
valori8ando mais ainda o bairro de alta renda.
F mesmo pode ser observado em rela$%o ao bairro Bela :ista/ cont&#uo @ "rata e ao bairro
Universit9rio/ valendo-se da valori8a$%o e dos ob.etos imobili9rios implantados nestes/ para a propa#anda
dos seus lan$amentos imobili9rios. F bairro Bela :ista tambm est9 em um ponto mais elevado/ tendo
este nome em ra8%o da vista privile#iada.
`9 na ^ona de *ecupera$%o Urbana/ em especial nos bairros de Catol e Mirante/ encontram-
se dois importantes pontos de verticali8a$%o na cidade. F bairro do Catol/ se#undo o "TCG de H77Y/
estava predominantemente inserido na ^ona dens9vel. Uma das principais vari9veis !ue incentivou a
intensifica$%o do solo nessa 9rea foram os ob.etos imobili9rios !ue se implantaram no bairro nas Qltimas
duas dcadas/ como o >hoppin# 3#uatemi (ho.e Boulevard) e o >hoppin# Ru&8a Motta/ constantemente
citados nos panfletos imobili9rios. >alientam-se outros ob.etos imobili9rios no bairro como a *odovi9ria/
al#umas escolas e faculdades privadas. demais/ trata-se de uma 9rea com muitos terrenos va8ios a
pre$os relativamente mais baratos (!uando comparados ao Centro e @ "rata)/ facilitando as opera$?es
imobili9rias. -ambm considerado/ pelos corretores imobili9rios/ como um bairro de maior li!uide8.
F Mirante/ por sua ve8/ consiste em um bairro novo no conte2to urbano de Campina Grande I
em '(((/ se#undo o 3BG= ('((U)/ o Mirante continha apenas 'U' domic&lios particulares permanentes/
HH
sendo !ue nenhum deles do tipo apartamento. F bairro est9 locali8ado ao lado de um dos principais
ob.etos imobili9rios do Catol (o >hoppin# Boulevard) e onde est9 sendo implantado o lphaville/
elevando ainda mais seu status social de alta renda I alm da implanta$%o do Garden/ o hotel de maior
porte da cidade. Te acordo com o "TCG de H77Y/ o Mirante era considerado uma ^ona de Fcupa$%o
3ndicada/ o !ue si#nificava o se#undo maior coeficiente de aproveitamento da cidade para o uso
residencial/ ou se.a/ ).(/ a despeito da falta de infra-estrutura no local/ na poca/ devido ao recente
sur#imento. Conforme dados do Censo '((( (3BG=/ '((U)/ o Mirante possu&a no m92imo U(\ do total
de domic&lios com banheiros e es#oto via rede #eral. So.e/ contm mais de oito edif&cios verticais/ !uase
todos constru&dos pela mesma empresa construtora/ a Cipresa =mpreendimentos Rtda./ !ue transformou o
bairro em uma 9rea valori8ada em virtude da implanta$%o de edif&cios de alto padr%o construtivo. lm da
constru$%o dos edif&cios/ a empresa tambm cal$ou ruas/ a fim de valori8ar seus empreendimentos/
provocando/ como resultado a valori8a$%o da 9rea
''
.
=m suma/ o processo de verticali8a$%o de Campina Grande inicialmente se estruturou de
modo pontual no Centro/ voltado para o uso misto (residencial mais comercial ou servi$os/ estes dois
Qltimos no trreo). +o entanto/ nas duas Qltimas dcadas a verticali8a$%o cresceu rapidamente e se voltou
para o setor residencial. =sse processo vem se espaciali8ando na malha urbana de forma bastante
pulveri8ada atin#indo bairros de diferentes caracter&sticas estruturais e socioespaciais e implantado em
diferentes dire$?es/ como Centro/ "rata (oeste)/ Mirante (sudeste)/ Catol (sul)/ `ardim -avares
(nordeste)/ entre outros.
Cons%'!ra!s f%na%s
o se estudar a verticali8a$%o das cidades/ uma !uest%o deve ficar clara/ a princ&pioB esse
processo n%o deve ser visto nem como uma panacia para o desenvolvimento urbano contemporXneo/ ha.a
vista a escasse8 de solo urbano/ nem como um mal para a cidade/ e !ue deve ser evitado. "rocura-se
evitar tais idias preconcebidas/ uma ve8 !ue as densidades urbanas podem tra8er benef&cios como
tambm pre.u&8os/ dependendo das diversas situa$?es (ver ciolE e Tavidson/ '((H).
principal !uest%o B em !ue medida se deve intensificar o uso do solo sem pre.u&8os ao
meio ambiente e @ .usti$a social (se#re#a$%o socioespacial). s le#isla$?es urbanas e os "lanos Tiretores/
em especial/ preocupados com a fun$%o social da cidade/ devem primar pela ordena$%o territorial e
desenvolvimento urbano/ a fim de #arantir os interesses coletivos. +o entanto/ al#umas le#isla$?es n%o
s%o aplicadas. :illa$a ('(()) mostrou/ ao lon#o da hist6ria/ muitos e2emplos de planos !ue foram
elaborados/ mas meramente en#avetados.
Com o =statuto da Cidade ('((H)/ o Brasil avan$ou na le#isla$%o urbana. lm disso/ o
Ministrio das Cidades estipulou o pra8o limite para os munic&pios terem seu "lano Tiretor elaborado ou
revisto e aprovado na CXmara/ at a data de outubro de '((Y. Campina Grande/ por e2emplo/ cumpriu o
pra8o estabelecido. Mas a aplica$%o efetiva do "lano Tiretor outra etapa !ue deve ser vencida.
F "lano Tiretor de Campina Grande n%o passa de uma 0carta de inten$?es4 para orientar a
atua$%o do poder pQblico/ especificamente no !ue tan#e @s obras de infra-estrutura para a cidade.
-ambm n%o constitui em uma lei de aplica$%o da fun$%o social da cidade/ uma ve8 !ue muitos
instrumentos ainda precisam ser re#ulamentados. =le tampouco orienta a produ$%o do espa$o pelo
mercado imobili9rio/ pois n%o apresenta os coeficientes de aproveitamento/ apesar do 8oneamento
proposto. >em os coeficientes de aproveitamento/ o "lano Tiretor de Campina Grande n%o passa de um
0plano de diretri8es #erais4. -%o importante !uanto a re#ulamenta$%o (ainda n%o concreti8ada) da
outor#a onerosa/ um instrumento pro#ressista !ue possibilita o poder pQblico captar parte da valori8a$%o
imobili9ria !ue a constru$%o de determinados edif&cios #eram no espa$o urbano (para redistribuir
investimentos e ri!ue8as).
despeito da ine2ist1ncia desses instrumentos no "TCG ('((Y)/ foi verificada a
recomenda$%o do Ministrio das Cidades sobre o conteQdo m&nimo de um "lano Tiretor "articipativo/ a
fim de averi#uar se os coeficientes s%o e2i#1ncias ou n%o. Tessa forma/ constatou-se !ue devem ser
consideradas minimamente/
LMN as a$?es e medidas para !ue a fun$%o social da cidade se.a cumprida/ tanto na 9rea urbana
!uanto na ruralC para !ue a fun$%o social da propriedade se.a tambm cumprida se.a ela pQblica ou
privadaC os ob.etivos e estrat#ias de desenvolvimento da cidade e da reor#ani8a$%o territorial do
H'
munic&pio/ levando em conta os territ6rios ad.acentesC e os instrumentos da pol&tica urbana/ dentre
a!ueles previstos no =statuto das Cidades/ !ue ser%o usados para alcan$ar os ob.etivos definidos
no "lano (B*>3R/ '(([/ p.,))
3sso si#nifica !ue 8oneamentos e coeficientes de aproveitamento n%o s%o e2i#1ncias m&nimas.
Contudo/ s%o instrumentos b9sicos para orientar a produ$%o do espa$o pelo mercado imobili9rio !ue um
dos principais a#entes !ue interferem na cidade.
*esumindo/ o processo de verticali8a$%o em Campina Grande desenvolveu-se/ num primeiro
momento (dcadas de H7[( e H7Y()/ como s&mbolo de modernidade. Mais recentemente/ com o "TCG de
H77Y/ a verticali8a$%o se manifestou 0coincidentemente4 na ]rea dens9vel e na ^ona de Fcupa$%o
3ndicada/ ou se.a/ a!uelas 8onas/ cu.os coeficientes de aproveitamento eram os maiores se#undo o C6di#o
de Fbras de '((U. F termo coincid1ncia e2plicado pelo fato de !ue/ se#undo o 8oneamento do "TCG
de H77Y/ #rande parcela territorial da cidade era considerada ]rea dens9vel/ n%o interferindo le#almente
na escolha deste bairro em detrimento da!uele/ motivo pelo !ual se percebe a pulveri8a$%o de edif&cios
verticais em diferentes pontos da cidade. Fs re!uisitos de valori8a$%o ob.etiva e sub.etiva !ue
determinaram a verticali8a$%o/ de fato I o !ue tambm pode ser constatado nas propa#andas
imobili9rias
'U
.
ssim/ sem uma orienta$%o clara e definida do "lano Tiretor/ o mercado imobili9rio escolheu
as 9reas com maior nQmero de re!uisitos de valori8a$%o ob.etiva e sub.etiva/ muitas ve8es/ a despeito do
meio ambiente e da .usti$a social. "or essa ra8%o/ al#uns bairros se verticali8aram em fun$%o de uma
valori8a$%o ob.etiva (ob.etos imobili9rios como shoppin#s/ acessos/ etc.)/ outros/ todavia/ sofreram uma
valori8a$%o ob.etiva e sub.etiva (vista privile#iada do a$ude ou da cidade). F fato !ue a verticali8a$%o
continua se desenvolvendo na cidade como representa$%o social/ se.a como s&mbolo de modernidade/ ou
de status/ como a situa$%o mais recente. Fs principais pontos de verticali8a$%o foram tambm os bairros
onde se concentrava a popula$%o de maiores rendas da cidade/ se#undo dados do Censo '((( I "rata/
Mirante/ Centro e `ardim -avares I simboli8ando com edif&cios a se#re#a$%o da cidade. s classes
sociais de maior poder a!uisitivo vem optando pela tipolo#ia vertical influenciados pelas idias de
se#uran$a/ pro2imidade com al#umas 9reas da cidade/ mas tambm pela idia de status social I mora-se
em determinados edif&cios !uem tem condi$?es econAmicas para comprar os apartamentos/ !ue/ em #eral/
tem o pre$o do metro !uadradro relativamente mais caro !ue o de uma casa.
= mais/ outros bairros/ como `ardim -avares/ Catol e Mirante continuar%o se verticali8ando
em fun$%o desses atributos de valori8a$%o/ a despeito do "lano Tiretor atual !ue n%o os considera como
prop&cios ao adensamento/ mas como 9reas de recupera$%o urbana I um contrasenso.
Com o novo "TCG ('((Y)/ h9 um problema de incompatibilidades com o C6di#o de Fbras de
'((U (na verdade/ o C6di#o de Fbras passou a estar em conflito com o "TCG '((Y). ssim/ h9 uma
confus%o #eral a respeito de !ual 9rea realmente adens9vel para o mercado imobili9rio I a!uela ^ona de
_ualifica$%o Urbana ou a ^ona dens9vel do C6di#o de Fbras ('((U)J = os coeficientes de
aproveitamento s%o v9lidos/ mesmo sendo incompat&veis com o "TCG '((YJ 3nstitucionalmente n%o
deveriam ser. =nt%o/ !uais s%o as prescri$?es urban&sticas para as obras em Campina GrandeJ =m suma/
parece !ue a revis%o do "TCG aconteceu apenas para cumprir as determina$?es do Ministrio das
Cidades e n%o necessariamente se confi#ura como um instrumento de ordena$%o do territ6rio campinense.
>endo assim/ a verticali8a$%o de Campina n%o foi direcionada pela le#isla$%o urban&stica I
esta tem pouca influ1ncia e parece ter sido elaborada sem se basear em um dia#n6stico mais preciso da
realidade local/ !ue indi!ue os processos espaciais/ em especial/ a!ueles de valori8a$%o imobili9ria. F
pre$o da terra e os ob.etos imobili9rios (valori8a$%o ob.etiva)/ bem como os atributos paisa#&sticos e as
idias de status e se#uran$a (valori8a$%o sub.etiva) parecem ter sido o principal determinante na
verticali8a$%o da cidade/ ao passo !ue o C6di#o de Fbras e o "lano Tiretor/ .untos/ (des)orientam a
produ$%o do espa$o.
No.as
HU
H
=ste arti#o fa8 parte dos trabalhos desenvolvidos no Xmbito do Grupo de "es!uisa sobre a "rodu$%o da Sabita$%o e da
Cidade (G"S=C)/ en!uadrado no pro.eto de pes!uisa intitulado 0To alto da CampinaB estudo sobre o processo de
verticali8a$%o em Campina Grande4/ tendo como bolsista volunt9rio o aluno 3ale Rui8 Moraes Camboim. +este pro.eto
ainda est9 sendo reali8ada a pes!uisa de campo !ue consiste no levantamento do nQmero de edif&cios e2istentes na
cidade/ buscando dados como caracter&sticas #erais/ tipolo#ias e prescri$?es urban&sticas/ para melhor caracteri8ar o
processo de verticali8a$%o da cidade.
'
#rade$o a Marcus :in&cius T. de _ueiro8 !ue contribuiu com su#est?es de refer1ncias e concedendo ima#ens
hist6ricas. 3ana le2andra *ufino a#rade$o a elabora$%o de mapas tem9ticos sobre infra-estrutura/ !uantidade e tipo
de domic&lios/ renda per capita/ entre outros/ baseados nos dados do 3BG= (Censo '(((). =sses mapas foram de #rande
relevXncia na an9lise a!ui empreendida/ ratificando al#uns entendimentos t9citos.
U
:illa$a ('(()) mostrou casos como o *io de `aneiro e >%o "aulo onde os planos auto-aplic9veis foram combatidos e
os planos de diretri8es #erais foram defendidos pelo empresariado. 3sso por!ue os interesses imobili9rios combatiam
esse perfil de plano afirmando !ue poderiam causar 0desestabili8a$?es4 de economias urbanas/ em especial/ de
valori8a$%o ou desvalori8a$%o de determinadas 9reas.
)
inda !ue parciais/ uma ve8 !ue o pro.eto de pes!uisa ainda se encontra em andamento.
[
Tecreto nZ [H/ de .aneiro de H7U[/ provavelmente publicado no .ornal local/ F *ebate. r!uivo pessoal do "rof. Tr.
F9bio Gutember# >ousa.
Y
F 8oneamento de tipo alternativo/ mencionado por >ou8a ('((Y)/ a!uele distinto do 8oneamento funcionalista/ em
!ue a cidade era dividida basicamente em fun$%o dos usos. F autor caracteri8a o 8oneamento de tipo alternativo como
0em ve8 de se terem como princ&pios #erais a restri$%o detalhista e a monotonia funcional/ os princ&pios a serem
observados ser%o/ em um 8oneamento de uso do solo alternativo ao esp&rito funcionalista/ a liberdade como regra (e a
restri$%o sendo prevista apenas onde for realmente necess9ria) e a mistura de usos primrios4 (>FU^/ '((Y/ p.'YY-
'Y,). Testaca-se/ ainda/ no macro8oneamento alternativo as ^onas =speciais de 3nteresse >ocial e ]reas de "rote$%o
mbiental/ dentre outras.
,
=2cepcionalmente/ a Rei de Fpera$%o Urbana da *ibeira (Rei complementar nZ (,7/ de () de .aneiro de '((,)
permitiu um coeficiente de aproveitamento i#ual a ).( em determinada 9rea do bairro da *ibeira I ]rea adens9vel I
0aplicado em casos em !ue a empresa e2ecute unidades residenciais para fai2as de renda mdia ou bai2a/
correspondendo ao m&nimo de [(\ das habita$?es re!ueridas/ n%o necessariamente no mesmo lote ou edifica$%o4.
partir de '((7/ muitos pro.etos de edif&cios residenciais foram licenciados e2atamente nessa ]rea dens9vel/ #erando
uma estimativa populacional (apro2imadamente '.,(( novos habitantes) superior !ue a pr6pria densidade populacional
do bairro ('.HH(/ se#undo o Censo Temo#r9fico '((,).
<
Bairro locali8ado na orla da cidade. Fri#inariamente era uma 9rea de veraneio/ mas em H7,< foi conclu&da a
constru$%o do con.unto "onta +e#ra (com H.<U, unidades habitacionais)/ mudando a fun$%o do local. +a dcada de
H77( foi alvo de investimentos do "*FT=-U*P+=/ impulsionando a atividade tur&stica. So.e/ portanto/ caracteri8ado
como um bairro com bastante diversidade social/ incluindo ^onas de "rote$%o mbiental/ ]reas de 3nteresse >ocial/
intensa atividade tur&stica/ condom&nios de alto padr%o/ etc. +%o obstante/ dentre essa diversidade/ prevalece o turismo
como principal atividade econAmica/ influindo nas demais rela$?es sociais.
7
+%o se pretende neste trabalho abordar os diversos formatos de planos para a cidade/ mas discorrer especificamente
sobre os "lanos Tiretores de H77Y e '((Y.
H(
"ara maiores detalhes/ consultar _ueiro8 ('((<).
HH
3mportante salientar !ue ao se referir ao uso e @ ocupa$%o do solo/ o "TCG (H77Y) menciona !ue 0os limites de
constru$%o s%o determinados pelos &ndices de proveitamento de -erreno (3-)4/ todavia/ n%o apresenta nenhum &ndice
!ue oriente essa constru$%o nas diferentes 8onas. Fs &ndices de aproveitamento est%o e2postos no C6di#o de Fbras/
atrelados @s mesmas 8onas definidas no "TCG (H77Y).
H'
Tados observados pela espaciali8a$%o de mapas tem9ticos (+otaB elaborados por 3ana . *ufino).
HU
inda em rela$%o ao "lano Tiretor de H77Y/ foram definidas as ^onas =speciais/ tambm a serem aprovadas no pra8o
de Y( dias.
H)
Continua-se o macro8oneamento do munic&pio em ^ona Urbana e ^ona *ural.
H[
F resultado parcial da pes!uisa de campo/ ainda em andamento/ tem permitido fa8er estimativas das prescri$?es
urban&sticas de al#uns empreendimentos/ como o >olar das c9cias/ cu.o coeficiente de aproveitamento estimado foi
apro2imadamente ).(. Futro empreendimento no Centro o MoEss *i8el *esidencial/ com H7 pavimentos e
coeficiente de aproveitamento apro2imado de Y.(.
HY
Tados observados pela espaciali8a$%o de mapas tem9ticos (+otaB elaborados por 3ana . *ufino).
H,
=sta Qltima denomina$%o de :illa$a/ '(().
H<
>ou8a ('((Y/ p.'U[) mostra e2emplos de coeficientes de aproveitamento Qnico para cidades como >%o "aulo e *io de
`aneiro/ ambos i#ual a H.(. `9 o "lano Tiretor de Belm estabeleceu um coeficiente de aproveitamento b9sico de H/).
H7
=m fun$%o disso/ no per&odo de transi$%o entre os "lanos/ houve uma #rande demanda de licenciamento de pro.etos
de edif&cios em "onta +e#ra/ ainda sob a base le#al anterior (mais permissiva). =ssa enorme demanda I mais de H[(
pro.etos I causou/ por conse#uinte/ uma paralisa$%o tempor9ria no processo de licenciamento para o bairro em ra8%o da
incapacidade do sistema de es#otamento sanit9rio suportar tal adensamento.
'(
Um dos .ornais de #rande circula$%o na cidade I T3]*3F T BF*BF*=M/ Campina Grande/ (' de outubro de
H7[,.
'H
F 3BG= considera 0apartamento4/ 0!uando locali8ado em edif&cio de um ou mais andares/ com mais de um domic&lio/
servido por espa$os comuns (hall de entrada/ escadas/ corredores/ portaria ou outras depend1ncias). F domic&lio
locali8ado em um prdio de dois ou mais andares em !ue as demais unidades n%o eram residenciais e/ ainda/ a!uele
locali8ado em edif&cio de dois ou mais pavimentos com entradas independentes para os andares/ foram considerados
como apartamentos4 (3BG=/ '((U/ p.H().
c
5 interessante verificar como essas estrat#ias de marKetin# de utili8ar os atributos ob.etivos e sub.etivos de uma 9rea
para a valori8a$%o de um empreendimento .9 eram e2plorados desde o in&cio do sculo no munic&pio/ como pode ser
visto nesse anQncio do loteamento de >%o `osB0LComN Ru8 electrica/ e/ pro2imamente telephones/ a#ua e es#oto4
(RF-=>/ H7U,/ apud _U=3*F^/ '((</ p.H,().
''
3nforma$?es obtidas em entrevista reali8ada com o en#enheiro `arbas Batista Gon$alves/ no escrit6rio da empresa/ no
dia (U de mar$o de '(H(.
'U
R!f!r>n/%as
C3FRd/ Cl9udioC T:3T>F+/ Forbes. Densidade urbana. Um instrumento de plane.amento e #est%o urbana. >%o
"auloB Mauad/ '((H/ 7[p.
B*>3R. M3+3>-5*3F T> C3TT=>. >=C*=-*3 +C3F+R T= "*FG*M> U*B+F>. Plano diretor
participativo. Coordena$%o Geral de *a!uel *olniK/ BennE >chasber# e Ftilie Macedo "inheiro. Bras&liaB Ministrio
das Cidades/ de8. '(([/ 7'p.
CF=RSF/ >uelE dos >antos. =lementos de valori8a$%o imobili9ria em con.untos habitacionais verticali8adosB o caso de
Ca.a8eiras : e O3 em >alvador-B. 3nB >=*"/ n#elo (or#.). Cidade popularB trama de rela$?es s6cio-espaciais.
>alvadorB =TUFB/ '((,/ p.H<H-'(Y.
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"*=F=3-U* MU+3C3"R T= CM"3+ G*+T=. Rei nZ U.'UY/ de (< de .aneiro de H77Y. 3nstitui o "lano
Tiretor do munic&pio de Campina Grande e d9 outras provid1ncias.
"*=F=3-U* MU+3C3"R T= CM"3+ G*+T=. Rei nZ ).HU(/ de (, de a#osto de '((U. C6di#o de Fbras.
Tisp?e sobre o disciplinamento #eral e espec&fico dos pro.etos e e2ecu$?es de obras e instala$?es de nature8a tcnica/
estrutural e funcional de Campina Grande e d9 outras provid1ncias.
"*=F=3-U* MU+3C3"R T= CM"3+ G*+T=. Rei complementar nZ ((U/ de (7 de outubro de '((Y. "romove
a revis%o do "lano Tiretor do munic&pio de Campina Grande.
_U=3*F^/ Marcus :in&cius Tantas de. $uem te v% n&o te con'ece maisB ar!uitetura e cidade de Campina Grande em
transforma$%o (H7U(-H7[(). Tisserta$%o. "ro#rama de "6s-#radua$%o em r!uitetura e Urbanismo/ =scola de
=n#enharia de >%o Carlos da Universidade de >%o "aulo/ '((</ ')7p.
>=>C I >=*:3gF >FC3R TF CFM5*C3F. Campina GrandeB um centro comercial do +ordeste. Tepartamento
+acional >=>C/ H7YJ/ H(Yp.
>3R:/ Ru&s Fct9vio da. constitui$%o das bases para a verticali8a$%o na cidade de >%o "aulo. 3nB Arquite(tos ")".
-e2to =special U77/ .an '((,. Tispon&vel emB hhttpBPPDDD.vitruvius.com.brPar!uite2tosPar!(((PespU77.aspi cesso
emB H<-(H-H(.
>FM=GS/ +adia. A cidade vertical e o urbanismo modernizadorB >%o "auloB +obel/ =TU>"/ F"=>"/ H77,/ H,Up.
>FU^/ Marcelo Ropes de. #udar a Cidade. Uma introdu$%o cr&tica ao plane.amento e @ #est%o urbanos. )f ed. *io de
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:3RRg/ Fl9vio. Uma contribui$%o para a hist6ria do plane.amento urbano no Brasil. 3nB T=]G/ CsabaC >CS3FF5*/
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p.HY7-')).