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Contrato Locacao Residefsncial
Contrato Locacao Residefsncial
O prazo da locao de trinta (30) meses, iniciando-se no dia 00.....2003 e findandose em 00.....2005, quando ento ser considerada finda, independentemente de
notificao judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATRIO(A) a restituir o
imvel, completamente livre e desocupado. (vide observao 01)
SEGUNDA:
TERCEIRA:
QUARTA:
QUINTA:
NICO:
SEXTA:
STIMA:
OITAVA:
NONA:
DCIMAPRIMEIRA:
DCIMAPRIMEIRA:
DCIMAPRIMEIRA:
DCIMAPRIMEIRA:
ou
Para fins de garantia das obrigaes decorrentes da presente locao, obriga-se o(a)
LOCATRIO(A) a prestar ao(a) LOCADOR(A) uma cauo, que dever recair sobre
o imvel sito na rua ........., na cidade de ........., obrigando-se a confirm-la no ato da
assinatura deste instrumento, atravs da competente escritura pblica, devidamente
averbada margem da matrcula n ............, do ...... Cartrio de Registro de Imveis.
ou
DCIMASEGUNDA:
DCIMATERCEIRA:
DCIMAQUARTA:
DCIMAQUINTA:
DCIMASEXTA:
E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente, em trs (03) vias, de
igual teor e forma, na presena das testemunhas retro, para que surta seus legais e jurdicos efeitos,
obrigando-se por si, seus herdeiros e/ou sucessores, ao fiel cumprimento de todas as suas clusulas
e condies.
..............., 00...............0000
......................................
..............................................
Locador(a)
Locatrio(a)
...........................................
...............................................
Fiador
Fiadora
TESTEMUNHAS
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OBSERVAES IMPORTANTES
INTEGRANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL
Observao 01: Muito embora o artigo 565, do novo Cdigo Civil no tenha mais estabelecido o
prazo mnimo de 30 meses previsto na legislao locatcia, ainda no existe manifestao de nossos
Tribunais sobre eventual revogao dessa regra. Como pela legislao locatcia, o prazo inferior a 30
meses implicava na prorrogao automtica do contrato e exigia para a retomada circunstncias
especiais ou o decurso de 5 anos, o aconselhvel ainda se utilizar esse prazo (30 meses).
Observao 02: Normalmente, no primeiro ms de locao ocorre a cobrana do aluguel pro-rata,
ou seja, os dias ocupados decorridos desde o incio da locao at o final do ms. Somente a partir
do segundo ms que feita a cobrana do valor locatcio integral.
Observao 03: Muitos administradores criam aquilo que se chama de abono de pontualidade,
reduzindo o valor do aluguel em determinado percentual, caso seja pago at a data do vencimento.
Essa prtica reconhecida pelos Tribunais como mora disfarada e muitos a consideram ilegal, no
podendo jamais ser cumulada com multa de mora. O mais salutar convencionar o valor real do
aluguel e fazer incidir uma mora diria no caso de inadimplemento, at o limite de 20% (mximo
permitido pelos Tribunais). Ao contrrio da multa integral desde o primeiro dia de atraso, a multa
escalonada estimula o locatrio a resgatar o dbito, mesmo aps o primeiro dia de vencimento, pois
ela progressiva at o vigsimo dia de atraso.
Observao 04: O artigo 406, do novo Cdigo Civil, aparentemente teria revogado de forma
expressa o artigo 1, do Decreto 22.626/33, que estabelecia vedao de juros superiores a 1% ao
ms. Pelo citado artigo, eles poderiam ser convencionados acima desse limite. Como a lei no
estabelece o limite mximo, a idia lgica seria a de que o limite mximo ficaria ao arbtrio das partes.
S que esse entendimento, com toda certeza, ser objeto de questionamento pelos Tribunais, que no
devido tempo, devero estabelecer os percentuais mximos a serem aplicados. A nica certeza, de
que o limite permitido o das taxas da Fazenda Nacional (taxa SELIC). Por isso, recomenda-se
prudncia e coerncia.
Observao 05: Nunca entregar para o(a) locatrio(a) o carn do IPTU e nunca permitir que as taxas
condominiais sejam remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para que esses pagamentos
sejam realizados pelo(a) administrador(a), pois dele a responsabilidade pelo inadimplemento. Todos
esses valores so normalmente cobrados juntamente com o aluguel. No se descuidar da
contratao de seguro-incndio, pois se algum sinistro ocorrer no imvel e este no tiver seguro, o(a)
administrador(a) ser responsvel pelo prejuzo.
Observao 06: Duas opes so informadas. A mais correta a primeira, com a realizao de
vistoria, atravs de termo, sendo uma dias vias entregue ao locatrio, com o seguinte texto, transcrito
em destaque, aps os dados da vistoria e no canto direito do formulrio:
05
Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de quarenta e oito (48)
horas para encaminhar ao() administrador(a) reclamao escrita de qualquer
anormalidade encontrada no imvel, ou de condies que estejam em desacordo com os
termos da presente vistoria, ciente tambm de que meu silncio, far presumir o aceite
das condies aqui mencionadas.
.............., .... de ................... de ...........
Locatrio
Observao 07: (a) A garantia locatcia um dos maiores problemas do contrato. Existem trs tipos:
cauo, fiana e seguro-fiana, s podendo ser exigida uma delas. A cauo, normalmente em
dinheiro e equivalente a trs meses de aluguel, no deve ser entregue ao(a) locador(a), mas sim
depositada em conta poupana de instituio oficial, aberta em nome do(a) administrador(a), onde
dever permanecer at a resciso do contrato, oportunidade em que dever ser devolvida ao()
locatrio(a), com os acrscimos percebidos. Como os dbitos de inadimplncia e reparos costumam
ser muito superiores a trs meses de aluguel, no se recomenda esse tipo de garantia. (b) A cauo
imobiliria (que deve ser objeto de averbao margem da matrcula do imvel, a vista de escritura
pblica especfica de cauo ou do prprio contrato elaborado com as formalidades legais) pode ser
utilizada com segurana, pois o imvel permanecer como garantia at o final do prazo ajustado e
como se encontra registrada no Ofcio Predial, mesmo no caso de sua alienao a terceiros,
permanecer intacta. (c) O seguro-fiana boa garantia. Entretanto, como depende do pagamento
do prmio, o(a) administrador(a) corre o risco de ser obrigado(a) a arcar com o seu pagamento, caso
o(a) locatrio(a) no venha a faz-lo, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuzos. Deve, pois, o
administrador estar atento para o pagamento pontual do prmio. (d) A fiana envolve valores que
asseguram indenizao integral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados
se fazem necessrios na completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, que
necessariamente devero residir e ser proprietrios exclusivos de, pelo menos um imvel alm
daquele onde residem (precavendo-se assim dos efeitos da deciso do STF nos autos do RE
352940, que entendeu ser impenhorvel o imvel onde reside o fiador), no mesmo local de situao
do imvel locado, para evitar dificuldades processuais no caso de execuo, cuidando para que no
seja um terreno sem valor comercial.
Observao 08: A fiana no permite interpretao extensiva. Desta forma, por exemplo, reajustes
de alugueres acima dos ndices pactuados, no tero validade para os fiadores, se no anurem de
forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer alterao no prevista
no contrato, tomar a providncia de exigir a concordncia dos fiadores. Nos termos do atual inciso X,
do artigo 40, da Lei do Inquilinato alterada, uma vez prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o
fiador poder se desonerar do encargo, por via de notificao ao locador, permanecendo responsvel
por todos os efeitos, pelo prazo de 120 dias, cabendo ao locador notificar o locatrio para apresentar
novo fiador no prazo de 30 dias, sob pena de despejo.
Observao 09: Cuidar para que a ligao de energia eltrica seja sempre realizada (ou transferida)
para o nome do locatrio, a fim de que a eventual cobrana e a incluso em cadastro de
inadimplentes no seja feita em nome do(a) locador(a).
Observao 10: A multa indenizatria sempre ser proporcional ao prazo restante do contrato.
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