Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
CARTILHA Inspecao Predial A Saude Dos Edifícios PDF
CARTILHA Inspecao Predial A Saude Dos Edifícios PDF
2012
Coordenao:
Arq Vanessa Pacola Francisco
Autores:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Eng Gerson Viana da Silva
Eng Marli Lanza kalil
Arq Vanessa Pacola Francisco
Revisoras:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Arq Vanessa Pacola Francisco
Colaboradores:
Eng Amaury Haj da Costa
Eng Eduardo Jos Santos Figueiredo
Eng Eduardo Zangari
Eng Hume Silveira
Eng Jos Roberto Pimenta Farah
Eng Marcio Jorge Fazzi
Eng Mrio Luiz Miranda
Eng Silvio Romero Bezerra de Melo
Eng Vicente Parente
Realizao: Apoio:
IBAPE NACIONAL
Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias
de Engenharia
Quem somos
1. Introduo .......................................................................................... 11
8. Responsabilidades e Legislao....................................................... 23
12 Ibape/SP
2. INSPEO PREDIAL: O QUE ?
De acordo com a Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, a anlise isolada
ou combinada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.
Outras normas tcnicas definem Inspeo Predial. Para conhecimento,
apresentam-se conceitos complementares:
Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes,
realizada para orientar as atividades de manuteno.
ABNT NBR 5674
Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de
uso e de manuteno preventiva e corretiva da edificao.
ABNT NBR 15575-1
Na prtica, uma avaliao com o objetivo de identificar o estado geral
da edificao e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de
desempenho, funcionalidade, vida til, segurana, estado de conservao,
manuteno, utilizao e operao, consideradas s expectativas dos usurios.
Para tanto, o trabalho de Inspeo Predial considera a edificao como
o corpo humano e, assim como em um check-up mdico, avalia cada parte
ou elemento construtivo. O mtodo dessa avaliao tcnica est descrito na
Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP e consiste, resumidamente, em:
14 Ibape/SP
Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
6 Etapa:
Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classificao
do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista ordenada
do mais crtico ao menos crtico.
7 Etapa:
Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a
soluo dos problemas constatados. Essas orientaes podem estar
relacionadas adequao do plano de manuteno ou aos reparos
e reformas para soluo de anomalias.
8 Etapa:
Avaliao da qualidade de manuteno.
Ela pode ser classificada em: atende, no atente ou atende
parcialmente. Resumidamente, para essa classificao, consideram-
se as falhas constatadas na edificao, as rotinas e execuo das
atividades de manuteno e as taxas de sucesso, dentre outros
aspectos.
9 Etapa:
Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificada em regular ou
irregular. Observam-se as condies originais da edificao e os seus
sistemas construtivos, alm de limites de utilizao e suas formas.
15
5. Descrio tcnica do objeto:
Tipologia e Padro Construtivo
Utilizao e Ocupao
Idade da Edificao
6. Nvel utilizado de inspeo (nvel 1, 2 ou 3);
7. Documentao analisada;
8. Critrio e Metodologia da Inspeo;
9. Das informaes:
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados
com a descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas.
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crtico,
regular ou mnimo).
10. Lista de prioridade;
11. Classificao da qualidade de manuteno (atende, no atende ou
atende parcialmente);
11. Lista de recomendaes tcnicas;
12. Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade;
13. Relatrio Fotogrfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada
problema constatado e descrito no item 9);
14. Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;
15. Data do Laudo;
16.Assinatura do(s) profissional(ais) responsvel(eis), acompanhado do n. do
Crea e n do Ibape;
17. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA.
16 Ibape/SP
Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
17
5. INSPEO PREDIAL: PARA QUE SERVE?
A Inspeo Predial traz uma srie de vantagens. O sndico poder obter
uma viso ampla e detalhada do estado de conservao e manuteno da
edificao, conhecendo os pontos crticos a serem corrigidos.
Traz a lista de prioridades tcnicas. Logo, visa a auxiliar a gesto predial.
19
Manual de Uso, Operao e Manuteno da Edificao,
conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietrio e do
Sndico);
Plano de Manuteno, ltima verso, desenvolvido pelo
condomnio ou por empresa especializada;
Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)
mais todos os seus controle e relatrios (qualidade do ar,
substituio de filtros etc);
Selos dos Extintores;
Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores;
Relatrio de Inspeo Anual do Sistema de Proteo
Descarga Atmosfrica SPDA, conforme ABNT NBR 5419;
Relatrio de Medies hmicas, emitido a cada 5 (cin-
co) anos, conforme ABNT NBR 5419;
Atestado do Sistema de Proteo Contra Descargas
Atmosfricas SPDA;
Documentao Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;
Sobre a Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de
Manuteno gua dos reservatrios e rede;
e Operao Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;
Laudos de Inspeo Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de
extintores.
Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno
Geral;
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos
Sistemas Especficos, tais como: ar-condicionado, motores,
antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecnicos e
demais componentes;
Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao
de sistemas de ar-condicionado central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de
gs;
Relatrios de ensaios preditivos, tais como: termografia,
vibraes mecnicas etc;
Cadastro de equipamentos e mquinas.
20 Ibape/SP
Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
21
A inexistncia de Manuteno nos edifcios causa prejuzo funcional aos
sistemas, perda precoce de desempenho e reduo do prazo de vida til. Logo,
quando no se faz Manuteno, os gastos com reparos corretivos e reformas
so maiores e ocorrem de forma mais acentuada e precoce nos edifcios.
Importante observar, ainda, que a Manuteno garante a funcionalidade e,
principalmente, a segurana do uso das instalaes e sistemas da edificao.
Se realizada sem critrio tcnico, a Manuteno pode causar falhas, gastos
indevidos sem os benefcios esperados, danos materiais, fsicos e psicolgicos aos
usurios e terceiros, alm de desvalorizao acentuada do imvel, indenizaes
acidentrias, condenaes jurdicas por negligncia, impedimento ao uso,
interdies etc.
As falhas de manuteno podem ter diversas causas. Quando se realiza
a Inspeo Predial, elas so analisadas para a classificao do grau de risco
e para a descrio da orientao tcnica. Podem ter origem em execuo
de atividades inadequadas; mau planejamento; uso indevido de materiais;
deficincias com mo de obra; problemas com ausncia de registros; contratos
de terceirizadas incompatveis com a realidade operacional das instalaes;
dentre outras.
A deficincia no diagnstico das falhas causa retrabalho e gastos
desnecessrios, sem contar que o problema poder ressurgir, agravando a
situao e causando prejuzo ainda maior.
Outra distino necessria que Manuteno no Reforma, Modernizao
e/ou Retrofit. Essas atividades alteram as caractersticas originais dos sistemas
construtivos, fato que no ocorre na Manuteno.
As Reformas em geral podem ocorrer nas edificaes para repor sistemas
que j se encontram com vida til ultrapassada, como tambm para alterar
caractersticas.
As Reformas, tanto quanto as atividades de Manuteno, necessitam de
profi ssionais habilitados para sua execuo, porque envolvem prestaes de
servios de Engenharia e Arquitetura. Logo, importante existirem responsveis
tcnicos.
22 Ibape/SP
Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
8. RESPONSABILIDADES E LEGISLAO
A Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. A ABNT NBR 5674, no item 8, observa o que segue sobre isto.
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa
terceirizada responsvel pela gesto da manuteno deve
atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual
de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer
cumprir e prover os recursos para o programa de manuteno
preventiva das reas comuns.
8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos
respondem pela manuteno das partes autnomas
individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao
de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno
de sua edificao.
8.6 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da
manuteno da edificao empresa ou profissional contratado.
23
Com relao aos laudos de Inspeo Predial, a responsabilidade tcnica do
profissional nica, e exclusiva, nos limites do escopo do trabalho e nvel de inspeo
contratada. Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou o
profissional, quando as observaes e orientaes existentes no Laudo de Inspeo
Predial no forem executadas pelo proprietrio ou responsvel legal da edificao.
Exime-se, tambm, de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou
profissional sobre a avaliao de elementos, componentes, subsistemas e locais
que no puderam ser vistoriados. Isso deve constar no Laudo.
Quanto legislao sobre a obrigatoriedade da Inspeo Predial, ou Vistoria
do Check-Up nas edificaes assunto atualmente debatido. De alguma forma,
isso objetiva a preveno de acidentes como os ocorridos no Rio de Janeiro,
So Bernardo, dentre outros j noticiados pela imprensa.
Importante o sndico verificar que isso, mesmo obrigatrio, se realizado com
a boa tcnica, pode oferecer muito mais do que o simples atendimento a uma
lei. Note-se que a Inspeo Predial tem como finalidade principal a orientao
da Manuteno, contribuindo para a segurana e para o uso adequado dos
sistemas construtivos.
Na cidade de So Paulo, assim como em outros municpios, h projetos
de lei que objetivam a obrigatoriedade da realizao de vistorias peridicas
nas edificaes. Em algumas cidades como Ribeiro Preto (SP), So Vicente
(SP), Salvador (BA), Porto Alegre (RS), dentre outras, j existem leis ou decretos
municipais sobre isso.
ART e Responsabilidade
Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. Isso estabelecido pela norma tcnica da ABNT NBR 5674. No Laudo
de Inspeo Predial, emitido por um profissional competente, h orientaes e
observaes sobre a manuteno do prdio em questo. Se essas orientaes
no forem seguidas pelo proprietrio ou responsvel legal pela edificao, o
profissional ou empresa se exime da responsabilidade tcnica.
Alm de seguir rigorosamente as orientaes do Laudo de Inspeo
Predial, para se resguardar, o sndico ou proprietrio deve exigir a Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART, documento que comprova que aquela obra
ou aquele projeto foi elaborado/inspecionado por um profissional habilitado.
A emisso da ART evita o exerccio ilegal das profisses das reas tcnicas,
alm de servir como um instrumento de defesa, pois formaliza o compromisso do
profissional com a qualidade dos servios prestados. Trata-se de um importante
instrumento de registro dos deveres e direitos do profissional e do contratante.
A Anotao de Responsabilidade Tcnica tambm pode ser adotada como
prova da contratao do servio, indicando a extenso dos encargos, os limites
das responsabilidades das partes e a remunerao correspondente ao servio
contratado, o que possibilita que se exeram simultaneamente as funes de
contrato, certificado de garantia e registro de autoria.
24 Ibape/SP
Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
25
10. COMO CONTRATAR UMA INSPEO PREDIAL
Na hora de contratar uma Inspeo predial, recomenda-se ao contratante
atentar-se para os seguintes aspectos:
Verificar a habilitao profissional, especializao e experincia do
inspetor, a fim de certificar que a pessoa possui conhecimento na rea
de Inspeo Predial e Vistoria em Geral;
O Laudo de responsabilidade do profissional, consoante escopo e
nvel contratado, motivo da importncia na sua escolha, que deve
ser inscrito no Crea Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia, CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo e, tambm,
no Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia;
Verificar se existe mais de um profissional envolvido no trabalho, o que,
normalmente, caracteriza um trabalho mais aprofundado e completo;
Verificar qual o escopo dos servios prestados pelo profissional, sua
abrangncia e sistemas construtivos que sero vistoriados;
Verificar que tipo de informao constar no Laudo, com destaque
para aquelas obrigatrias, conforme Norma do Ibape/SP, disponvel
no site www.ibape-sp.org.br, e outras da ABNT mencionadas;
Observar se o Laudo oferecido completo em relao anlise de
rotinas de manuteno j existentes e se h anlise de documentos.
BIBLIOGRAFIA
1. Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia -
Norma de Inspeo Predial, 2009.
2. Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo - Norma de Inspeo Predial, 2011.
3. XIV Cobreap Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percia, realizado em So Paulo Palestra da Cmara de Inspeo
predial: Acidentes Prediais e a Incidncia de Falhas e Anomalias em
Edificaes, 2009.
4. Inspeo Predial: check-up predial: guia da boa manuteno,
Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo, editora Leud, 2 edio, 2009.
5. Manuteno Predial, editora PINI, 2011.
6. Material de Palestras Tcnicas e Cursos de Inspeo Predial da Eng
Flvia Zoga Andreatta Pujadas.
26 Ibape/SP