Inspeção predial revela necessidade de reparos na estrutura do Condomínio Residencial XXXX

“ DA PROVA NASCE A VERDADE “
L AUDO T ÉCNICO DE I NSPEÇÃO

P REDIAL
Condomínio Residencial XXXX
Laudo Técnico de Inspeção Predial para a caracterização do estado físico,

da segurança, estabilidade e salubridade do Edifício DEISE.
Engº Civil ÀLVARO LING JUNIOR
12/09/2018
Resp. Técnico : Engº Civil Álvaro Ling Junior. - Crea-SC 41742-0 - Crea-GO 25795-V - IBAPE – SC 00337
Rua Santa Efigênia, 330 – CEP 89.053-530 - Itoupava Norte - Blumenau – Santa Catarina.
Contatos (47) 9 8821 6240 – email : alvaro@tecnicaengenhariapericias.com.br
Sumário Executivo
ÁLVARO LING JUNIOR, Engenheiro Civil, CREA/SC 041742-0, IBA-

PE/SC 00337, residente e domiciliado à Rua Santa Efigênia,330, Blume-
nau-SC foi contratado pelo Condomínio Residencial DEISE, para elabora-
ção de um Laudo de Inspeção Pericial Cautelar.
“ Inspeção Predial: É a análise isola-
da ou combinada das condições técni-
cas, de uso e de manutenção da edifi-
cação. IBAPE ”
O imóvel inspecionado consiste em um edifício com cinco pavi-
mentos, seis apartamentos tipo distribuídos em três andares, e um
apartamento de cobertura; sendo dois apartamentos por andar com área
aproximada de 127,42 m2; um apartamento de cobertura com área aproxi-
mada de 227,59 m2; pavimento térreo sobre pilotis; compreendendo as
lojas 1 e 2,com áreas aproximadas, loja 1 – 53,35 m2, loja 2 – 75,33
m2 e a área restante em depósito, circulação, um banheiro e garagens.
A edificação possui uma área construída de 1.966,61 m², que
ocupa um terreno com área 700,29 m², apresentando as seguintes carac-
terísticas construtivas: estrutura de concreto armado, vigas cintas,
pilares em concreto armado, elevações em alvenaria de tijolos cerâmi-
cos revestido com argamassa, pintura, em conformidade com a concepção
arquitetônica original com cobertura em piso cerâmico e telhas de fi-
brocimento, esquadrias de alumínio, pavimentação em piso de cerâmico e
instalações prediais próprias para a finalidade e tipo edilício, na
data base da vistoria.
Este Laudo de Inspeção foi elaborado em consonância com as Nor-
mas e Resoluções do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perí-
cias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma de Manutenção em
Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técni-
cas), e as regras gerais e específicas a serem obedecidas na manuten-
ção e conservação das edificações.
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial como um
“Check-up” da edificação, tendo como escopo um diagnóstico geral sobre
o Edifício Residencial DEISE, identificando as anomalias construtivas
e falhas de manutenção, com a análise do risco oferecido aos usuários,
ao meio ambiente e ao patrimônio, que interferem e prejudicam a saúde
e habitabilidade, frente ao desempenho dos sistemas construtivos e
elementos vistoriados da edificação, especialmente a estrutura em con-
creto, fachadas.
Neste contexto, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa
à construção, enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação
e uso da edificação.
1
Preceitos legais
Constituição Federal; Código Civil; Código de Processo Civil;
Código Penal; Código Comercial; Código de Águas; Código de Defesa do
Consumidor; Código Sanitário Estadual; Legislação Ambiental; Código
Florestal; Código de ética do IBAPE; Lei Federal Nº. 5.194 de
21/12/1966 que regula o exercício das profissões de Engenheiro e Enge-
nheiro Agrônomo e dá outras providências; Resoluções do Conselho Fede-
ral de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e particularmente:
Resolução Nº. 205, de 30/09/1971, que adota o Código de Ética
Profissional; Resolução Nº. 218, de 27/06/1973, que fixa as atribui-
ções do Engenheiro e Agrônomo nas diversas modalidades; Resolução Nº.
345, de 27/07/1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais
de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perí-
cias de Engenharia;
Resoluções do CAU:
Resolução 1010 do CONFEA; Lei nº 12.378 de 31/12/2010 que re-
gulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; Código de Obras e
Edificações (COE) e Leis Complementares ao COE do Município; Decreto
Federal 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88; Decreto Federal 24767 de
14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalização, disposições gerais
para utilização de gás combustível nos edifícios e construções em ge-
ral.
Códigos de Vigilância Sanitária; Leis de Ocupação, Parcelamento
e Uso do Solo do Município; Normas Técnicas da ABNT e do IBAPE.
LAUDO ............................. N° 100/2018 – INSPEÇÃO PREDIAL

DATA BASE ......................... 00 de xxxxxxxxx de 0000
SOLICITANTE ....................... Condomínio Residencial xxxxx
................................... C.N.P.J. n° 00.000.000/0000-00
................................... Rua xxxxxxxx, 000, xxxxxx/ww C.E.P.:
00.000-000
SÍNDICO ........................... xxxxx wwww zzz
................................... CPF: 000.000.000-00

................................... Rua xxxxxxxxxx, 000, xxxxxx/ww. C.E.P:
00.000-000
................................... Apartamento 000
OBJETO ............................ Condomínio Residencial xxxxxx
OBJETIVO .......................... Inspeção Predial e Projeto de Recupera-
ção/Reforço Estrutural
FINALIDADE ........................ Determinação das condições físicas, da se-
gurança e da regularidade do uso do
Condomínio Residencial xxxxxxxxxx.
2
Local da inspeção
Rua xxxxxxx, 000, xxxxx/ww. C.E.P: 00.000-000
Registro de satélite da localização do Condomínio Residencial xxxx.
3
Fachada Condomínio Residencial xxxxx.
Fachada Condomínio Residencial xxxxx com identificação das unidades

habitacionais.
4
Documentos Complementares
Lista de Verificação
Lista de Verificação Itens observados durante a vistoria
Verificado
Item Descrição Observação
SIM Não
1 Localização X
2 Acesso X
Com manifestações pato-

lógicas que indiquem a
3 Estrutura X
necessidade de prospec-
ção

3.1 Marquise X
ção
Sem manifestações pato-

3.2 Fundações X
ção

3.3 Pilares X
ção

3.4 Vigas X
ção

3.5 Lajes X
ção

3.6 Vergas X
ção

3.7 Contra Vergas X
ção

3.8 Peitoris X
ção
4 Revestimentos Externos X

4.1 Fachada (Frente) X
ção
5

4.2 Fachada (Lateral Esquerda) X
ção

4.3 Fachada (Fundos) X
ção

4.4 Fachada (Lateral direita) X
ção

5 Esquadrias X
ção

6 Escadas X
ção

7 Circulações Pavimentos Tipo X
ção

8 Circulações Térreo X
ção

9 Caixa d´água
ção

10 Garagens Pavimento Térreo X
ção
11 Revestimentos Internos x

12 Cobertura X
ção

13 Telhados X
ção

14 Combate a incêndio e SPDA X
ção
15 Instalações Hidráulicas X
16 Instalações Sanitárias X
17 Instalações Elétricas X
18 Instalações Telefônicas X
19 Aterramentos X
6
Nível da inspeção
A inspeção predial é classificada quanto a sua complexidade e
elaboração do Laudo. Consideradas as características técnicas da edi-
ficação, manutenção e operação existentes e necessidade de formação de
equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de ins-
peção predial podem ser em Nível I, II e III.
NÍVEL I
Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por
profissional habilitado.
NÍVEL II
Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes,
eventualmente, identificadas com o auxílio de equipamentos e/ou apare-
lhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoantes
a complexidade dos sistemas construtivos existentes. A inspeção resi-
dencial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma
ou mais especialidades. Vistoria para a identificação de anomalias e
falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxílio de equipa-
mentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos espe-
cíficos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existen-
tes.
NÍVEL III
Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL
II, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos
técnicos, de uso ou de manutenção predial empregada no empreendimento,
além de orientações para a melhoria e ajustes dos procedimentos exis-
tentes no plano de manutenção.
A Inspeção Predial do Condomínio Residencial DEISE se enquadra
no NÍVEL III, com a recognição de anomalias e falhas aparentes, even-
tualmente, identificadas com o auxílio de equipamentos e ou aparelhos,
bem como análises de documentos técnicos específicos, consoantes a
complexidade dos sistemas construtivos existentes. A Inspeção Predial
neste nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.
Nível da Inspeção: NIVEL III
7
Grau de Risco
Critério de classificação das anomalias e falhas existente na

edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco
oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos
limites da inspeção predial.
A análise do risco consiste das anomalias e falhas identifica-
das nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de
risco relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, segu-
rança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desem-
penho.
Os Riscos podem ser classificados por:
CRITICO: Quando este pode provocar danos á saúde, excessiva perda de

desempenho das edificações, alto comprometimento da vida útil e desva-
lorização acentuada, riscos pessoais e ambientais, onde recomenda-se a
intervenção imediata.
REGULAR: Quando a intervenção dar – se - a em curto prazo, tendo o

imóvel uma perda parcial do desempenho e funcionabilidade, seu impacto
é parcialmente recuperável.
MINÍMO: Quando os prejuízos a estética e a utilidade são parcialmente

pequenos e recuperáveis, sem adentrar em riscos Críticos ou Regulares,
não trazendo nenhum comprometimento de valor imobiliário, podendo ser
feita um planejamento e intervenção á médio prazo.
Grau geral de risco: CRÍTICO
8
Conceituação
Do Glossário de Terminologia Básica aplicável à engenharia de
Avaliações e Pericia de Engenharia – IBAPE/SP – Aprovado em assembleia
de 12/11/2002, constam definições das expressões citadas abaixo, que
são utilizadas no decorrer do presente Laudo de Inspeção Predial, com-
pletadas por outras extraídas de bibliografias especializadas, confor-
me segue:
Anomalia: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
Classificação de anomalias (GOMIDE; PUJADAS; CABRAL. Técnicas
de Inspeção e Manutenção Predial São Paulo 2006 Ed. Pini) Adaptadas do
Glossário IBAPE:
Endógena: Proveniente de vício de projeto, materiais e execu-
ção;
Exógenas: Decorrente de danos causados por terceiro;
Naturais: Oriundas de danos causados pela natureza;
Funcionais: Provenientes da degradação, associada ao uso;
Responsabilidades
A responsabilidade técnica do presente trabalho esta limitada
pelo escopo e nível da inspeção contratada, observando-se que não fo-
ram realizados ensaios invasivos.
O profissional se exime de qualquer responsabilidade técnica
quanto a não observação das recomendações sugeridas e demais medidas
necessárias para sanar as anomalias e falhas apontadas, bem como por
quaisquer irregularidades decorrentes dos projetos, técnicas constru-
tivas, materiais e deficiência de manutenção, bem como de suas conse-
quências.
Critério e Método da Inspeção Predial

A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que
tem como resultado a análise técnica do fato ou da condição relativa à
utilização, mediante a verificação “in loco” de cada sistema constru-
tivo, no que tange a segurança e a manutenção predial, de acordo com
as diretrizes da Norma de Inspeção Predial do IBAPE – 2009 e da Norma
de Manutenção em Edificações - NBR 5674, da ABNT.
A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e
falhas de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utiliza-
ção do prédio e suas instalações, tendo como objetivo verificar os as-
pectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham in-
terface direta com os usuários.
9
Orientações dos trabalhos
Consoante as diretrizes recomendas para as inspeções do gênero,

foram adotadas as seguintes medidas:
a. Determinação das características gerais da residência;

b. Preparação do check list
c. Inspeção de todos os elementos construtivos, com anotação e
análise de suas condições técnicas e funcionais, com respectivas ano-
tações;
d. Execução de tomadas fotográficas gerais e de detalhes, atra-
vés de equipamento especializado;
e. Preparação de anexos contendo documentação técnica pertinen-
te;
f. Classificação das anomalias e falhas por grau de risco, com
recomendações técnicas e estipulação de prazos para o atendimento às
recomendações técnicas;
g. Coordenação de todos os dados técnicos apurados;
h. Redação e montagem do laudo;
Classificação das anomalias e falhas
Estudo das Anomalias e Falhas por Sistemas Construtivos

1. Localização e 2. Acesso
Rua Asfaltada, sinalizada, com sistema de saneamento, abasteci-

mento de água, eletricidade, telefonia, internet e TV a Cabo. Não há
indícios aparentes no momento de pontos de alagamentos, ou indícios da
quebra de estanqueidade dos sistemas de abastecimento d´água e sanea-
mento.
10
Localização e Acesso
3. Estrutura
3.1 – MARQUISE - Foi observada manifestação patológica que co-

loque em risco a segurança estrutural da marquise e das pessoas que
trafegam pelo passeio sob a mesma. Estas manifestações patológicas fo-
ram identificadas ao longo de toda marquise, conforme demonstrado nas
fotos a seguir.
11
A marquise da edificação, necessita de uma intervenção “ imedi-

ata “, haja visto que a mesma apresenta infiltrações onde há desplaca-
mento do concreto e revestimento, a armadura está corroída, sua viga
de bordo e as de sustentação estão também afetadas, desta forma dei-
xando esta peça estrutural sem sua devida função e correndo risco de
colapso.
Recomendamos a manutenção corretiva e reformas dos pontos ob-
servados, bem como a revisão em manutenção preventiva das estruturas
de concreto como um todo. Sugerimos duas ações a serem tomadas, a re-
moção efetiva da mesma com sua total eliminação ou sua recupera-
ção/reconstrução, com o devido tratamento da armadura tanto da laje
como das vigas de bordo e sustentação da marquise e posterior imperme-
abilização superior da mesma, obedecendo a NBR 9575/10 e NBR 7574/10.
Atente-se para NBR 6118 e a NBR 16280 (estruturas de concreto).
No anexo, destacamos o procedimento de recuperação para as de-
vidos manifestações patológicas apresentadas na marquise.
Arbitramos o prazo para início dos trabalhos de recuperação da
marquise, “imediatamente”, com período de duração estimado em 45,
(quarenta e cinco) dias, uma vez que classificamos o seu risco como
“crítico”.
Os serviços de recuperação estrutural devem ser realizados sob
a responsabilidade de profissional, pessoa física ou jurídica, habili-
tado condizente com a Lei 5.194/66 e a Resolução 218/73 do CONFEA.
Visão geral da marquise
12
Zoom da marquise mostrando trincas em sua face superior
Na imagem a seguir, notamos a presença de trincas oriundas pela

retração do material, tendo como causa o gradiente térmico diferencial
dos materiais, a falta da junta de movimentação e falta de impermeabi-
lização na parte superior da marquise, onde, pelo movimento de tração
e retração ocorre a fadiga da peça estrutural e a mesma acaba trincan-
do sendo que neste local há infiltração d´água afetando a estrutura de
concreto armado.
Zoom da marquise
A seguir, temos a demonstração evidente da infiltração, onde há o

descolamento da pintura. Este descolamento se agrava também devido a
última pintura ter sido dada sob uma superfície sem o devido preparo
em seu substrato, notamos diversas mãos de tinta, ou seja, repintura
sob repintura.
13
Umidade na marquise
Parte inferior da marquise, indícios de infiltração.
Desplacamento do reboco/concreto
Parte inferior da marquise, descolamento do concreto e revestimento.
14
Parte inferior da marquise, descolamento do revestimento.
A seguir temos o zoom da foto anterior. Esta manifesta-

ção patológica, é oriunda da despassivação da armadura e posterior
corrosão do aço na viga de sustentação da marquise adjunta à edifica-
ção, consequentemente ao aumentar seu volume devido a corrosão, des-
placa o concreto. A patologia geradora desta manifestação é dada pela
infiltração de água em trinca entre a marquise e a parede frontal da
edificação, ocorrendo por fissuras/trincas geradas pelo momento fletor
na peça e agravada pela ausência de uma impermeabilização adequada.
Zoom da foto anterior.
15
A seguir, neste caso, a falta de pingadeira na face inferior da

viga, faz com que o excesso de água que escorre da marquise não caia
diretamente ao solo e escorra pela face inferior da viga, sendo esta
umidade absorvida pelo reboco e transferida por percolação para o con-
creto, e por capilaridade atinge a armadura, despassivando-a e a mesma
entra em estado corrosivo descolamento o concreto.
Concreto descolado
Parte inferior da viga de bordo da marquise, indícios de infiltração.
Devido as infiltrações na laje da marquise, temos aqui a arma-

dura corroída e o concreto desplacado.
Laje da parte inferior da marquise, indícios de infiltração.
16
É notório nesta foto a face inferior da marquise, onde o cobri-

mento do concreto sob a armadura é insuficiente infringindo a NB 1/78
(norma vigente na época da construção), e fazendo com que a umidade
absorvida pelo reboco chegue facilmente a armadura, assim como chega
facilmente até a armadura a infiltração na parte superior da marquise.

A viga de lateral de sustentação, apresenta a mesma Manifesta-
ção Patológica da viga de bordo, ou seja, corrosão na armadura na sua
parte inferior, além desta, há o descolamento da camada de regulariza-
ção (nivelamento) da marquise, propiciando infiltração de água na vi-
ga.
Descolamento da regularização/concreto
Viga de sustentação da marquise.

17
Recomendamos inspeção anual da marquise com observação aos dis-

postos na NBR 6118.
3.2 – FUNDAÇÕES – Neste escopo, não está sendo contemplado a

avaliação das fundações, haja visto, que as mesmas terão uma avaliação
ao início das obras.
3.3 – PILARES - Foi observada manifestação patológica que colo-

que em risco a segurança estrutural da edificação. Esta manifestação
foi identificada no pilar P-4, conforme indicado no croqui em anexo ao
laudo. Os demais pilares P-1, P-2, P-3, P-5, P-6, P-7, P-8, P-9 e P-
10; também identificados no laudo, apresentam manifestações patológi-
cas, mas estas sem risco de colapso estrutural eminente.
O pilar P-4, necessita de uma intervenção “ imediata “, haja
visto que o mesmo apresenta estribos rompidos e outros com diminuição
considerável de sua seção original, desta forma deixando esta peça es-
trutural sem sua devida função, seu risco é classificado como “ críti-
co”.
Estribo rompido
18
Estribo rompido
Fotos do Pilar P-4, demonstrando estribo rompido por corrosão.
Já os demais pilares P-1, P-2, P-3, P-5, P-6, P-7, P-8, P-9 e
P-10, necessitam de uma intervenção “ urgente “, haja visto que os
mesmos apresentam estribos em processo de corrosão devido a sua des-
passivação ocorrida pelo carbonatação do concreto.
19
Foto do Pilar P-8, demonstrando concreto deteriorado e em pro-

cesso de carbonatação.
Estribo/Manchas
Foto do Pilar P-3, demonstrando estribo em processo de corrosão

e em posição indevida.
Há pontos isolados de armadura estrutural aparente, isto ocor-

re pelo processo de oxidação da mesma, aumentando seu volume, descola-
mento e desplacando o concreto, apresentando fissuras, manchas por
eflorescência na superfície, como indicado no pilar P-3. Os demais pi-
lares exceto o P-4; apresentam risco “regular”.
de concreto como um todo. Atente-se para NBR 6118 e a NBR 16280.
A seguir, destacamos o procedimento de recuperação para os de-
vidos pilares.
Arbitramos o prazo para início dos trabalhos de recuperação do
pilar P-4, “imediatamente” e os demais pilares aqui indicados em no
máximo 90 (noventa dias), com período de duração estimado em 60, (ses-
senta) dias.
Os serviços de recuperação estrutural devem ser realizado sob a
responsabilidade de profissional, pessoa física ou jurídica, habilita-
do condizente com a Lei 5.194/66 e a Resolução 218/73 do CONFEA.
20
Recomendamos inspeção anual do sistema de pilares com observa-

ção aos dispostos na NBR 6118.
3.4 – VIGAS – As trincas nas vigas que veremos à seguir são ma-
nifestações patológicas oriundas da despassivação da armadura interna
da peça de concreto estrutural e posterior corrosão da mesma, conse-
quentemente ao aumentar seu volume devido a corrosão, o concreto des-
cola e se desplaca da armadura. A patologia geradora desta manifesta-
ção é dada pela infiltração de água, carbonatação do concreto, ocor-
rendo micro fissuras geradas pela falta de manutenção adequada na peça
de concreto armado, agravada pela ausência de uma impermeabilização
adequada (pintura).
Respeitando o critério de 20% (amostragem arbitrada). Entretan-
to a quantidade e severidade das manifestações patológicas apresenta-
das, não são suficientes para classificarmos com grau de risco críti-
co, o sistema de vigas do edifício Deise. Recomendamos a recuperação
estrutural nos pontos em que se apresentem as manifestações patológi-
cas, por profissional habilitado, como pessoa física ou jurídica, no
prazo máximo de seis meses. O prazo é definido para que anomalias e
falhas simples, que não caracterizam riscos, não evoluam. Desta forma,
asseguramos o desempenho e durabilidade da estrutura.
Considerando a generalidade do prédio, podemos considerar que
não há risco a sua integridade física neste momento, no que diz res-
peito as vigas.
Entretanto pontos específicos em algumas vigas, necessitam repa-

ros corretivos “ urgentes “. As manifestações patológicas encontradas
nas vigas são os descolamentos de concreto e as fissuras. Em sua gran-
de parte, as manifestações patológicas surgiram em virtude da falta de
manutenção adequada na peça de concreto armado, agravada pela ausência
de uma impermeabilização adequada, ou seja uma pintura do substrato
(reboco)e a falta de cobrimento armadura em atendimento a NBR vigente
na época da construção, a NB 1/78 .
A recuperação ou a recomposição das peças estruturais aqui apon-
tadas serão detalhadas a diante. Será de suma importância o uso de mão
de obra especializada e dos produtos ora especificados a fim de garan-
tir a total eficácia do sistema.
Os serviços de recuperação estrutural devem ser realizados sob
a responsabilidade de profissional, pessoa física ou jurídica, habili-
tado condizente com a Lei 5.194/66 e a Resolução 218/73 do CONFEA.
Arbitramos o prazo de 180 (cento e oitenta dias)para os reparos
necessários, com início no máximo em 120 (cento e vinte) dias, visto
que seu grau de risco é “regular”.
21
Recomendamos inspeção anual do sistema de lajes com observação

aos dispostos na NBR 6118.
Vista da sacada na lateral de acesso as garagens, já com despla-
camento.
Viga de bordo da sacada lateral 1º pvto
22
Notamos que não há cobrimento de concreto sobre a armadura. No entanto

o reboco está junto da armadura no fundo da viga. Desta forma, a devi-
do a porosidade da argamassa de reboco a umidade atinge a armadura por
capilaridade despassivando-a e iniciando o processo de corrosão.
Falta de Cobrimento da armadu-

ra/Contato direto argamassa e ar-
madura da viga
Zoom da foto anterior
Neste bordo de sacada (foto a seguir), fica evidente o reparo já efe-

tuado, este sendo executado de forma ineficaz, pois já há descolamento
da argamassa devido a continuidade da corrosão na armadura, ou seja, a
mesma não foi tratada adequadamente.
Trabalho executado inadequadamente

Descolamento(trinca)
23
Nesta foto a seguir, numa viga da fachada lateral esquerda no

3º andar, observamos o descolamento do revestimento juntamente com o
concreto.
Nesta imagem também no bordo inferior da viga (pintura escura)lateral

direita, observamos o descolamento do concreto e também a proliferação
de ervas daninhas, suas raízes penetram nas fendas (trincas) expandin-
do-as e danificando a estrutura.
Foto da Viga de teto do último pavimento.
24
Apesar desta manifestação patológica ser de sua grande parte

oriunda de patologias decorrentes no contra piso e piso cerâmico da
cobertura (será tratado logo adiante), devido as trincas há infiltra-
ções que afetam diretamente a estrutura de concreto armado, neste ca-
so, as vigas, que aceleram esta manifestações.
Ao se tratar esta manifestação patológica (piso), consequen-
temente terão que ser tratadas as peças estruturais em concreto armado
também.
Viga afetada por infiltração
Foto da fachada fundos
25
A seguir temos o mal uso da edificação, ou seja, a ins-

talação de uma rede de proteção com fixações mal executadas, estas
causando danos severos a estrutura de concreto armado. A mesma já
apresenta desplacamento do concreto, estando a armadura já comprometi-
da por corrosão.
Foto viga no 1º andar
3.5 – LAJE – Encontramos na edificação, apenas a laje de cobertura com

manifestações patológicas.
Nas quatro imagens à seguir temos uma trinca horizontal no bordo supe-
rior da viga de cobertura do último apartamento, junto ao nível do pi-
so da área descoberta da cobertura do edifício.
Estas trincas se dão devido a dilatação térmica do contra piso e do
pavimento cerâmico.
No entanto o conjunto, contra piso e o piso cerâmico, sofrem dilatação
térmica pelo fato de estarem expostos a grande variação de temperatura
(exposto ao tempo, cobertura). Esta dilatação causa esforços solici-
tantes de movimentos horizontais por dilatação e retração. Estes atuam
na base da parede de alvenaria da platibanda, que não consegue absor-
vê-los ao receber. Estas tensões são transferidas para parede de alve-
naria da platibanda e fazem com que a mesma seja solicitada, e como
dito, não consegue absorvê-las, então ela movimenta deslocando-se e
aparecendo as trincas.
26
Foto fachada lateral esquerda
Foto fachada lateral esquerda
Foto da fachada dos fundos
27
Foto da fachada frontal
Segue exemplo ilustrativo da aplicação de junta de dessolidarização e

de movimentação, afim do entendimento da situação exposta.
No entanto o contra piso e o piso cerâmico, ao sofrerem com a dilata-
ção térmica pelo fato de estarem expostos a grande variação de tempe-
ratura, causam esforços horizontais na base da parede de platibanda
provocando seu descolamento da laje e consequentemente trincando na
junção da parede com a laje.
Sentido do esforço das tensões
A recuperação ou a recomposição desta manifestação patológica

aqui apontada será detalhada em anexo. Deverá esta recuperação ter o
uso de mão de obra especializada e dos produtos ora especificados afim
de garantir a total eficácia do sistema.
Os serviços de engenharia devem ser realizados sob a responsa-
bilidade de profissional, pessoa física ou jurídica, habilitado condi-
zente com a Lei 5.194/66 e a Resolução 218/73 do CONFEA.
28
Entendemos como razoável o prazo de 45 dias para os reparos ne-

cessário, com início imediato, afim de evitar aumento de manifestação
patológica, como o desplacamento do revestimento ( reboco ) e concre-
to, podendo os mesmos caírem sobre alguma pessoas ou veículo, e também
infiltrações.
Por se tratar de um piso exposto a intempéries, recomendamos
inspeção anual do sistema com observação aos dispostos na NBR
15.575/2013.
4 – FACHADA – As fachadas de um modo geral necessitam de manutenção.

Estas anomalias são de ordem funcional, ou seja, mau uso e falta de
manutenção. Dentre elas podemos destacar; a deterioração do revesti-
mento final, pintura; deterioração do reboco, descolamento de concreto
devido a corrosão da armadura, infiltrações pelas floreiras, falta de
peitoril nas janelas, tubulações de dreno dos aparelhos de ar condici-
onado expostas e sem fixação adequada.
Sendo que todas as fachadas, frente, esquerda, fundos e direita
da edificação sofrem as mesmas manifestações patológicas.
As fachadas da edificação, necessitam de uma intervenção “ ime-
diata “, haja visto que as mesmas apresentam várias manifestações pa-
tológicas descritas anteriormente, mesmo assim não há risco de colapso
até o dia da vistoria.
de concreto como um todo e posterior pintura. Sugerimos as ações de
intervenção nos anexos. Atente-se para NBR 15.757 e a NBR 16.280.
Arbitramos o prazo para início dos trabalhos de recuperação das
fachadas, “imediatamente”, com período de duração estimado em 60,
(sessenta) dias.
29
Os serviços de recuperação estrutural devem ser realizado sob a

4.1 – FACHADA FRONTAL

Na fachada frontal da edificação identificamos várias manifes-
tações patológicas, como mostrado á seguir e dito no início deste tó-
pico.
Descolamento concreto
Vista da viga da floreira do último pavimento.
30
Infiltração nas floreiras
Barbacans com deficiência
31
Descolamento do revestimento de pintura

e reboco
Descolamento do concreto
Fixação de tubulação ar/Falta peitoril na janela
Foto da viga da sacada no primeiro pavimento.
32
Descolamento do concreto/reboco
4.2 – FACHADA LATERAL ESQUERDA

Na fachada lateral esquerda da edificação identificamos várias mani-
festações patológicas, como mostrado á seguir e dito no início deste
tópico:
Nesta foto mostramos uma trinca na viga de amarração, esta ocorrência
é oriunda da despassivação da armadura e posterior corrosão do aço da
viga de amarração junto à edificação, consequentemente ao aumentar seu
volume devido a corrosão, desplaca o concreto. A patologia geradora
desta manifestação é dada pela infiltração de água e carbonatação do
concreto, ocorrendo por micro fissuras no revestimento, e sendo agra-
vada pela ausência de uma impermeabilização adequada. O Mesmo acontece
no pilar da platibanda a ser recuperado.
Há também a falta de pingadeiras nesta viga, fazendo com que as águas
se acumulem sobre a viga, percolando pelo reboco e consequentemente ao
concreto, desta forma atingindo a armadura onde ocorre a corrosão. Es-
te necessita de recuperação “ urgente “.
Falta de pingadeira/trinca na viga
33
Manifestações Patológicas a serem recuperadas
A seguir temos o zoom das manifestações patológicas apresentadas na

foto anterior.
Trinca devido a dilatação do piso da cobertura
Falta de pingadeira/trinca na viga
34
Pilar à recuperar/Falta de pingadeira
Trinca devido a dilatação do piso de cobertura
4.3 – FACHADA FUNDOS
Na fachada de fundos da edificação identificamos várias manifestações

patológicas, como mostrado á seguir e dito no início deste tópico:
Nesta foto inicial mostramos a parede como um plano único, mas nos de-
talhes dos registros fotográficos a seguir conseguimos destacar algu-
mas manifestações patológicas.
35
Vista fundos
Descolamento de concreto/Falta de pingadeira
Apto 3º andar direita
36
Apto 2º andar esquerda

Apto 2º andar direita
Nesta foto observamos que já existe um reparo feito, mas este de

forma ineficiente, pois no detalhe a seguir já observamos que existe
uma trinca na base inferior da viga. Esta ocorrência, as trincas, que
se da nas vigas que veremos à seguir são manifestação patológica ori-
undas da despassivação da armadura interna da viga de concreto armado
estrutural, e posterior corrosão da mesma e consequentemente ao aumen-
tar seu volume devido a corrosão, o concreto descola e se desplaca da
armadura. A patologia geradora desta manifestação é dada pela infil-
tração de água, carbonatação do concreto, ocorrendo por micro fissuras
geradas pela falta de pingadeira na base da viga, esta água se acumula
e é absorvida pelo reboco e consequentemente pelo concreto e agravada
pela ausência de manutenção da pintura.
37
Manutenção inadequada
Trinca/Falta de pingadeira
38
O mesmo diagnóstico das vigas serve para a coluna a se-

guir, sendo que seu motivo maior gerador da manifestação patológico é
a falta de cobrimento da armadura.
Trinca na coluna
Na foto a seguir, nos fundos da edificação, temos também

mais algumas manifestações patológicas evidentes.
Dentre elas podemos destacar a umidade advinda de um pos-

sível vazamento de água do interior do imóvel, outra seria uma escari-
ficação feita de forma inadequada e mantida aberta, danificando a al-
venaria e a viga em concreto armado, assim abrindo caminho para carbo-
natação do concreto, infiltrações e consequentemente a corrosão na ar-
madura.
39
Na foto seguinte, observa-se a face inferior e a face inter-

na da referida viga, onde esta já está comprometida com uma trinca vi-
sível.
Escarificação/Umidade
Vista dos fundos, viga acima da garagem.
Zoom da foto anterior, com vista interna e face inferior da mesma viga
anterior.
40
4.4 – FACHADA LATERAL DIREITA

Na fachada lateral direita da edificação identificamos vá-
rias manifestações patológicas, como mostrado á seguir e dito no iní-
cio deste tópico:
Nestas duas fotos seguintes temos uma vista parcial da fa-
chada.
Esta manifestação patológica ocorre ao nível da sacada la-
teral no apartamento de cobertura.
Este tipo de manifestação patológica se dá pela despassi-
vação da armadura interna da viga de concreto armado estrutural, pos-
terior corrosão e consequentemente ao aumentar seu volume devido a
corrosão, o concreto descola e se desplaca da armadura. A patologia
geradora desta manifestação é dada pela infiltração de água, carbona-
tação do concreto, ocorrendo por micro fissuras no reboco e consequen-
temente no concreto, agravada pela ausência de manutenção da pintura.
Descolamento Concreto
41
A seguir, além do descolamento do concreto, observamos a

falta de pingadeira no peitoril da janela, desta forma o acúmulo de
água no peitoril ocasiona a deterioração do reboco, pois a água acumu-
lada percola pela argamassa deteriorando-a. Quando de sua fragilidade,
onde a mesma tem sua resistência diminuída, acaba trincando.
Descolamento Concreto/Falta de Pingadeira/Trinca
Vista apartamento no segundo andar da fachada lateral direita.
42
Vista parcial da lateral direita
Abaixo da pingadeira no guarda corpo das sacadas, nota-se uma

trinca no sentido horizontal. Temos como pré estabelecer a vertente
para esta manifestação patológica, a mais provável, pelo fato de o
guarda corpo ser em alvenaria, e esta, estar sobreposta a uma viga de
concreto armado pertencente ao complexo estrutural da edificação, e na
parte superior desta alvenaria haver uma viga (cinta) em concreto ar-
mado, sendo esta concretada sobre a alvenaria. Desta forma solidifi-
cando o conjunto. No momento em que há uma variação de temperatura
(dilatação) ou alguma movimentação da viga inferior de concreto arma-
do, como a cinta superior esta solidificada junto a alvenaria, logo
abaixo desta união, onde este material (alvenaria) tem sua resistência
aos esforços de tensão inferior ao concreto, ligeiramente abaixo da
união dos dois materiais (concreto e alvenaria); elas cisalham.
Tratamos desta forma como uma trinca passiva.
43
Aqui identificamos novamente reparos executados sem a de-

vida técnica construtiva apropriada, isto ocorre por falta de conheci-
mento técnico em reparos estruturais.
Cinta em Concreto Armado/Trinca/Reparos Inadequado
Esta sacada acima localiza-se no primeiro andar da fachada lateral di-

reita.
Cinta em Concreto armado/Trinca/Reparo Inadequado
Foto mostrando as mesmas manifestações patológicas antes citadas.
44
Na sequencia vimos um reparo executado e já apresentando

uma trinca na base da viga. É certo que este reparo não foi executado
de forma adequada, pois, já apresenta uma trinca oriunda da expansão
da armadura por corrosão.
Trinca/Reparo Inadequado
Foto de detalhe da sacada do segundo andar.
A seguir na coluna de canto localizado no segundo andar,

entre a fachada lateral direita e fachada fundos, evidenciamos uma
trinca na coluna de concreto armado. A manifestação patológica que in-
cide aqui é a mesma descrita anteriormente em outros tópicos que acaba
com desplacamento do concreto.
45
Trinca
A umidade é uma das manifestações patológicas mais frequen-

tes na construção civil, neste caso, esta é advinda da má impermeabi-
lização do substrato, ou seja, da alvenaria em contato com a viga bal-
drame. Também como não há uma calçada com inclinação contrária a edi-
ficação, as águas das chuvas e limpeza tendem a se acumular junto do
prédio, isto visto na foto a seguir. Levamos em conta aqui a distância
entre os dois blocos, esta é de aproximadamente três metros entre
eles; assim dificultando a incidência de sol.
46
Acúmulo de água/Umidade
Foto do pavimento térreo, mostrando a umidade na parede e nas lajotas.
5 – ESQUADRIAS – As esquadrias da edificação estão com seu fun-

cionamento normal, não havendo necessidade de intervenção, pois não
foi diagnosticado nenhuma patologia. Aconselha-se a manter uma manu-
tenção semestral em todas as esquadrias.
47
6 – ESCADAS – Aconselhamos a aplicação de fita adesiva anti der-

rapante na borda frontal do piso no degrau, afim de evitar escorrega-
mento ao descer. Não há necessidade de intervenção, pois não foi diag-
nosticado nenhuma patologia. Aconselha-se a manter uma manutenção anu-
al na escadaria da edificação.
7 – CIRCULAÇÃO DO PAVIMENTO TIPO – Nos pavimentos tipo da edifi-

cação não houve diagnóstico de manifestações patológicas.
8 – CIRCULAÇÃO TÉRREO – No pavimento térreo, ou seja, o hall de

entrada do condomínio, foi diagnosticado com umidade em diversos pon-
tos. Neste ambiente, foi diagnosticado umidade ascendente por capila-
ridade nas paredes. Esta manifestação patológica se dá pela deficiên-
cia ou inexistência da impermeabilização da alvenaria junto das vigas
baldrames.
Neste caso demonstrado na foto seguinte, esta manifestação pato-

lógica ocorre num pilar. Sento assim seu diagnóstico é o mesmo dos pi-
lares, já descrito no item 3.3. Temos o desplacamanto do revestimento
final como manifestação patológica. Necessita-se da intervenção “ ur-
gente “ afim de evitar que aumentem ainda mais estas anomalias.
48
É alto o índice de umidade advinda das fundações da edi-

ficação.
Notamos também eflorescências (pontos brancos) no piso de
granito. Estas eflorescências geralmente ocorrem pelo carreamento de
sais, cloretos ou outros minerais da composição do granito. Como é
feito uma limpeza periódica do local, não se percebe o acúmulo.
Eflorescência/Umidade
A seguir na circulação do hall de entrada temos as mesmas

manifestações patológicas, sendo que neste ponto não há peça estrutu-
ral envolvida (pilar), apenas parede em alvenaria de tijolos.
49
Eflorescência/Umidade
9 – ÁREA DE LAZER
10 – SALÃO DE FESTAS
11 – GERADOR
12 – CASA DE BOMBAS
13 – CASA DE GÁS
14 – CISTERNA
50
Neste laudo pericial não contemplamos estas instalações,

pois, o condomínio não é provido das mesmas.
15 – CAIXA D´ÁGUA – Foi observada manifestação patológica que

coloca em risco a segurança estrutural da caixa d´água. Estas manifes-
tações patológicas foram identificadas ao longo do perímetro de toda
caixa d´água, conforme demonstrado nos registros fotográficos a se-
guir.
A caixa d´água que abastece a edificação, necessita de uma in-
tervenção “ imediata “, haja visto que o mesmo apresenta infiltrações
onde há desplacamento do concreto e revestimento, a armadura está cor-
roída, suas paredes laterais estão também afetadas, desta forma dei-
xando esta peça estrutural com sua devida função comprometida e cor-
rendo risco de colapsar.
Há de se observar a necessidade de recuperação estrutural da
coluna de sustentação da caixa d´água localizada entre a fachada fron-
tal e fachada lateral direita.
O teto da caixa d´água também necessita de reparos estruturais,
haja visto, que devido ao ataque de cloretos, sua estrutura está com-
prometida necessitando de reparos com “ urgência ”.
Estes desplacamentos vistos externamente são decorrentes de in-
filtração pela parte interna da caixa d´água, sendo que desta forma a
umidade ataca a armadura onde a corrosão aumenta seu volume desplacan-
do o concreto.
de concreto como um todo e também a impermeabilização interna da caixa
d´água com material adequado. Sugerimos duas ações a serem tomadas, a
remoção efetiva da mesma com sua efetiva eliminação e reconstrução ou
sua recuperação, com o devido tratamento da armadura tanto das pare-
des, laje de teto e base e posterior impermeabilização da mesma. Aten-
te-se para NBR 6118 e a NBR 16280.
51
A definição quanto as duas opções poderão ser tomadas após o

inicio dos reparos, somente então poderá se fazer uma análise efetiva
de sua estrutura.
Em anexo, destacamos o procedimento de recuperação para as de-
vidos manifestações patológicas apresentadas na caixa d´água.
Arbitramos o prazo para início dos trabalhos de recuperação da
marquise, “imediatamente”, com período de duração estimado em 45,
(quarenta e cinco) dias.
Os serviços de recuperação estrutural deve ser realizado sob a
Descolamento Concreto/Porta/Pilar à Recuperar
Fachada frontal
52
Fachada lateral esquerda
Umidade/Descolamento do concreto
Fachada fundos
53
Umidade/Fechamento Lateral/Descolamento do Concreto/Armadura Exposta
Fachada lateral direita.
Mostramos agora na sequência, a cobertura da caixa d´água. Há

várias anomalias, consideradas vícios construtivos e também a nível de
manutenção, podemos enumerá-las da seguinte forma.
a) Falta de pingadeiras na platibanda em todo perímetro da sua
cobertura. A inexistência de pingadeiras causam infiltrações
na alvenaria e consequentemente a desagregação dos tijolos e
do reboco.
b) Tampa de acesso a caixa d´água executada com material inade-
quado, ou seja, a tampa atual é de uma caixa fabricada em fi-
bro cimento nas dimensões diferentes da caixa d´água do con-
domínio. Se não bastasse, além de quebrada a mesma tem na sua
fixação um tijolo como contra peso.
c) Sob a manta de impermeabilização (aluminizada) há restos de
materiais de construção (tijolo), sendo que o mesmo poderá
romper a manta, anulando toda sua função. No mais, sob a man-
ta de impermeabilização é indicado uma camada de proteção me-
cânica (argamassa de cimento) afim de proteger a manta do
tráfego de pessoas quando da manutenção da referida caixa
d´água.
d) O nível da borda do acesso interno da caixa d´água esta aquém
(mais baixo) do que o nível superior da platibanda no períme-
tro da cobertura. Apesar de na laje haver sistema de escoa-
mento das águas, aduz a boa técnica construtiva que, para
evitar a entrada de água contaminada por detritos, sujeira
acumulada sob a laje quando do entupimento no sistema de es-
coamento das águas pluviais, a borda de entrada da caixa
d´água terá que ser mais alta do que a borda superior da pla-
tibanda, sendo assim, quando haver um sinistro desta ordem,
as águas escorrerão para fora da laje e não para dentro da
caixa d´água, assim não contaminando a água interna da caixa.
54
e) A escada de acesso à laje de cobertura da caixa d´água, esta

fora das normas exigidas pelo Corpo de Bombeiros do Estado de
Santa Catarina, por exemplo, não tendo guarda corpo de prote-
ção.
f) Na fachada lateral direita identificamos uma ineficiência no
fechamento lateral, sendo este feito por telhas de cobertura
4 mm de fibro cimento, onde o adequado seria um fechamento em
alumínio com ventilação; além do mais, nota-se inclusive a
falta de uma chapa.
g) Recomenda-se a revisão da instalação hidráulica da caixa
d´água localizada na entrada e saída do abastecimento e tam-
bém a tubulação localizada no ático.
h) Já na fachada frontal o acesso ao ático não conta com nenhuma
proteção de acesso, deixando vulnerável toda a tubulação de
abastecimento de água localizada no ático da edificação. Re-
comenda-se a instalação de uma porta em alumínio com ventila-
ção e sistema de travamento.
Tampa Inadequada e Quebrada/Tijolo Sob Manta
Teto da caixa d´água
55
Falta Pingadeira/Desnível de Bordas/Escada Fora de Padrão
Vista da laje de cobertura da caixa d´água.
Recomendamos que os itens abordados aqui anteriormente

(a,b,c,d,e,f,g,h)sofram intervenção “ urgente “
16 – LIXEIRA
17 – ADMINISTRAÇÃO E ZELADORIA
18 – GUARITA
Neste laudo pericial não contemplamos estas instalações, pois, o

condomínio não é provido das mesmas.
56
19 – GARAGENS PAVIMENTO SUBSOLO

As manifestações patológicas encontradas nas garagens, estão descritas
nos item 3, estrutura geral. Estas foram encontradas em pilares e vi-
gas, que apresentam desplacamento do concreto advindo da expansão da
armadura em função da sua corrosão. Também encontramos paredes com
umidade ascendente. Todas estas manifestações, tem a mesma origem e o
mesmo tratamento. Sendo que no anexo se detalhará estes tratamentos.
20 – REVESTIMENTOS INTERNOS
Toda a parte interna no que diz respeito aos revestimentos, podemos
afirmar que está em boas condições de uso e manutenção, não sendo en-
contrada nenhuma manifestação patológica que venha a prejudicar o de-
semprenho da edificação. Exceto no pavimento térreo, no hall de entra-
da, mas este já foi tratado no tópico “ nº 8 – CIRCULAÇÃO TÉRREO “.
57
21 – CLIMATIZAÇÃO
22 – EXAUSTÃO MECÂNICA
23 – VENTILAÇÃO

24 – COBERTURA
Em toda a área de cobertura da edificação, podemos afirmar que está em

boas condições de uso e manutenção, não sendo encontrada nenhuma mani-
festação patológica que venha a prejudicar o desemprenho da edifica-
ção. Exceto a execução de juntas de dilatação no piso já mencionadas
no tópico “ nº 3.4 – VIGAS “.
58
25 – TELHADO O telhado de uma forma geral, apresenta-se em bom

estado de conservação, necessitando apenas de manutenção rotineira.
Identificou – se algumas telhas danificadas com reparos, parafusos
soltos e sem vedação em seu topo e alguma sobra de material sobre o
telhado.
Recomenda-se uma revisão geral na cobertura, incluindo os rufos
e calhas.
Nesta foto anterior identificamos a inversão do fluxo do escoa-

mento das águas provenientes da chuva, ou seja, na calha a inclinação
não está direcionada para o ponto lateral de saída, formando uma cate-
nária em meio ao vão. No entanto, caso ocorra uma precipitação com vo-
lume um pouco maior, a mesma transbordará antes de escoar.
59
Telha com reparo/Desalinhada
Na foto à seguir mostramos algumas telhas e serem realinhadas e

restos de materiais sobre a cobertura.
60
26 – SISTEMA PREVENTIVO DE PROTEÇÃO ATMOSFÉRICA ( SPDA ) O

sistema de SPDA da edificação está instalado, mas necessita de uma re-
visão e readequação em relação ao IN 010/ CBMSC.
Em análise, observa-se que, o cabo de cobre nú condutor de

energia do sistema captor Franklin ao aterramento, está com seu siste-
ma de fixação ineficiente.
Cabe ainda uma visita técnica da Corporação do Corpo de

Bombeiros, afim de uma nova vistoria de readequação de todo o sistema.
Lembramos que, no caso de algum sinistro desta ordem, o

Sr. Síndico responde civil e criminalmente, conforme NBR 16.280.
Nas duas fotos a seguir, mostramos o cabo de cobre sem fi-

xação.
61
Da forma que se apresenta atualmente o cabo de cobre, sem

uma fixação adequada, no momento em que o mesmo for solicitado, ele
não atenderá a demanda e tenderá a romper, causando sinistro.
Nesta foto verificamos a fixação de descida ineficiente

(solta), necessitado uma revisão.
62
Na ilustração genérica a seguir, mostramos a fixação cor-

reta do sistema de SPDA.
63
27 – INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
As únicas instalações hidráulicas que necessitam de uma revisão
são as localizadas no ático, sob a caixa d´água, tubulações estas que
saem da caixa e abastecem os apartamentos. Este tópico está previsto
no item caixa d´água.
28 – INSTALAÇÕES SANITÁRIAS
29 – INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
30 – INSTALAÇÕES TELEFÔNICAS
31 – INSTALAÇÕES MECÂNICAS
32 – ATERRAMENTO
Neste laudo pericial não contemplamos estas instalações ante

aqui descritas, pois, as mesmas estão em bom estado de conservação até
o momento da inspeção na edificação, sendo recomendado apenas uma ma-
nutenção preventiva.
Exceto as instalações mecânicas, pois, o edifício não é provido
de elevador e de bombas de recalque, os quais são de ordem mecânica.
64
Lista de Documentos Anexos
1 - Manual de Recuperação Estrutural

2 - Detalhamento do Reforço Estrutural
3 - ART ( Anotação de Responsabilidade Técnica)
Classificação das Condições de Manutenção de Uso
Da norma do IBAPE, temos:

Em caso de inexistência de plano de manutenção na edificação, o
inspetor, ainda, deverá verificar as atividades realizadas e devida-
mente registradas (evidências), comparando-as com o conjunto de reco-
mendações mínimas de fabricantes e fornecedores de equipamentos e sis-
temas inspecionados.
São elementos observados no trabalho de inspeção predial, que
devem ser considerados na classificação da qualidade de manutenção:
falhas constatadas; não conformidades registradas nos documentos per-
tinentes à manutenção; classificações dos graus de risco; atendimento
às necessidades da edificação, considerados os conceitos de desempe-
nho, vida útil, durabilidade, etc. Deverão, ainda, ser observados os
atendimentos aos demais aspectos mencionados na ABNT NBR 5674: Manu-
tenções de Edifícios.
Classificamos há seguir a condição geral da edificação quanto há

manutenção e ao uso.
Condições de Manutenção: Regular
Condições de Uso: Regular
Conclusões
Foram vistoriadas todas as áreas comuns aqui descritas no laudo.
O Residencial DEISE necessita de algumas intervenções imediatas,

outras urgentes e algumas necessária.
Classificamos deste caso como:
Imediata : em até 60 (sessenta) dias
Urgente : em até 120 (cento e vinte) dias
Necessária : em até 180 (cento e oitenta) dias
As anomalias em sua maioria são de ordem funcional.
65
Entendemos que as unidades habitacionais, apartamentos, não

ofertam riscos à segurança da edificação. Isso não exime o proprietá-
rio de manutenções preventivas, preditivas e corretivas no âmbito de
sua área privativa, sob suas expensas, para a garantia do desempenho e
durabilidade da sua unidade habitacional e segurança da coletividade.
Recomendamos inspeção anual do sistema de vigas com observação

aos dispostos na NBR 6118, afim de monitorar as estrutura e diagnosti-
car possíveis Patologias antes de se desenvolverem.
Na sequencia temos os anexos que darão orientação para as inter-

venções na edificação.
Manual de Recuperação Estrutural
Passo 1 – Identificação e Marcação da Área
Identificar e mapear a área afetada por Manifestações Patológicas de-

vido a corrosão da armadura.
Esta indicação da área deve ter sempre o acompanhamento de um profis-

sional técnico habilitado afim de demarcar a área exata a sofrer a in-
tervenção, após um estudo prévio de inspeção.
Delimite a área preferencialmente retangular e em ângulo reto, impor-

tante manter a retilinearidade, com uma folga de 10 cm a 15 cm da área
com à ser recuperada (bicheira/armadura exposta).
66
Passo 2 - Corte
Corte a região demarcada com disco de corte apropriado, tomando o cui-
dado de efetuar o cruzamento dos cortes nos cantos do reparo a fim de
assegurar a profundidade. Isso garante maior facilidade para a limpeza
do local. Durante o corte, tome cuidado para não romper a armadura, se
houver. Importante manter os cortes com cantos sempre em ângulo reto.
Passo 3 - Remoção do concreto deteriorado

Com ponteiro e marreta ou rompedor elétrico, apicoar e eliminar todas
as áreas deterioradas, tomando extremo cuidado para não remover o con-
creto são e sim, apenas o concreto contaminado; criando uma superfície
regular e limpa. Tomar cuidado para não romper a armadura.
67
Para reparos com armadura, remova todo o concreto em volta da armadura

corroída deixando, em seu contorno, um vão suficiente que passe a sua
mão por detrás da armadura. Este vão deve ter aproximadamente uns 2,00
cm além da armadura remanescente.
68
Passo 4 - Limpeza da área de trabalho

A superfície do concreto deve estar com seu substrato isento de partí-
culas soltas e da presença de graxa e óleos. A área deve estar rugosa
para obter boa aderência.
Atenção
Limpe a armadura remanescente com lixa ou escova de aço para eliminar
por completo a corrosão. Deixar a superfície do aço totalmente isenta
de ferrugem. Depois, com um pincel aplique duas camadas do produto
inibidor de corrosão (indicado) tanto na armadura remanescente como na
armadura nova caso tenha sido implementada; cuidando para não manchar
o concreto; conforme foto à seguir.
69
Importante: Antes do próximo passo é necessário obedecer ao tempo de

cura do produto especificado pelo fabricante.
Passo 5 - Preparação da área e da mistura
Quando do uso do graute ou algum outro concreto estrutural indicado,

umedeça a superfície do concreto remanescente recém escarificado e
limpo, onde será aplicado o concreto do reforço estrutural com uma
trincha, e em seguida prepare graute ou concreto de acordo com a reco-
mendação indicada. Salienta-se que quando da aplicação deste graute ou
concreto, a interface deste e da estrutura remanescente deve estar
úmida, tomando cuidado para não estar encharcada.
Quando do uso de argamassa tixotrópica, conforme indicado, aplique an-

tes um adesivo estrutural (ponte de aderência) a base de resina epóxi
de média viscosidade, tanto no concreto remanescente como também na
armadura remanescente e limpa ou na armadura nova.
70
Este adesivo criara uma ponte de aderência interface entre o concreto

remanescente e a argamassa a ser aplicada. Em seguida prepare e apli-
que a argamassa de acordo com a recomendação indicada.
Importante: Observar o tempo máximo de espera entre aplicação do ade-

sivo e a aplicação do graute, concreto ou argamassa tixotrópica; veri-
ficar recomendação do fabricante.
Passo 6 - Recomposição do concreto
A aplicação de argamassa tixotrópica, se dará em que a profundidade do

reparo no concreto não ultrapassar a 5,00 cm. O reparo será moldado e
aplicado, ser com a colher de pedreiro ou manualmente, conforme indi-
cado.
Aplique em camadas: com a argamassa, a espessura máxima por aplicação
de cada camada é de 2,5 cm; ou seja, no máximo duas camadas, caso haja
necessidade de ultrapassar esta espessura, consulte profissional res-
ponsável técnico habilitado.
Importante: Observar o tempo máximo de espera e aplicação da segunda

camada de argamassa; verificar recomendação do fabricante.
Aplique o graute, concretro estrutural indicado ou argamassa tixotró-

pica de acordo com o fabricante.
Adicionar a argamassa tixotópica adesivo acrílico na quantidade reco-

mendada pelo fabricante.
71
A aplicação de graute ou concreto estrutural, se aplicará, em que a

profundidade do reparo/recuperação no concreto ultrapassar a 5,00 cm.
Esta aplicação é dada com o uso de formas em madeira compensada plas-
tificada (e = 12,5 mm, mínimo), A concretagem deve seguir os preceitos
da boa técnica de execução de obras, seguindo em sua estrita recomen-
dação conforme NBR 14.931 – Execução de Estrutura de Concreto.
Segue detalhes genéricos de execução para reparos com profundidades de

até 5,0 cm; com uso de argamassa polimérica.
72
Segue detalhes genéricos de execução para reparos com profundidades

acima de 5,0 cm; com uso de graute ou concreto estrutural.
73
Tanto a aplicação de graute, concreto estrutural ou argamassa tixotró-

pica, devem obedecer os procedimentos indicados nos passos anteriores
a este.
74
O acabamento final da superfície recuperada se dá com o desempeno da

mesma, utilizando desempenadeira comum ou com feltro, conforme acaba-
mento desejado.
Passo 7 – Cura
De suma importância, tanto quanto um reparo bem executado, é a cura do

concreto. A mesma pode ser química com uso de produtos específicos,
com aplicação de água por meio de trincha, manta feltro ou revestimen-
to com saco de aniagem na peça recuperada, este terá que ser envolto
na peça recuperada e mantido constantemente úmido. O processo de cura
pode-se optar pela melhor conveniência.
A seguir temos um modelo de feltro para utilizar no processo de cura.
75
Importante: Manter a peça estrutural úmida através da cura, por no mí-

nimo por 4 (quatro) dias consecutivos após a concretagem ( recupera-
ção).
Passo 8 – Acabamento final
Após concluído o processo de cura, a peça estrutural hora recuperada

poderá receber acabamento de reboco e pintura.
No caso, em se desejando uma pintura como acabamento final na peça es-

trutural, devera ser obedecido e respeitado o tempo de cura do reboco
(mínimo 20 dias) ora aplicado, para após aplicar-se a mesma.
Vale lembrar que, as fotos deste manual são de ordem ilustrativa e

orientativa, tendo que a execução ser acompanhada por um profissional
habilitado com conhecimento específico.
Especificação dos produtos a serem aplicados:
1 – Inibidor de Corrosão : Argafer (Richbieter), Armatec ZN (Vedacit);

Denverprimer Zinco (Denver).
2 – Ponte de Aderência : Adesivo estrutural a base de epóxi de média

fluidez/viscosidade; Compound Adesivo (Vedacit); Denverpóxi (Denver);
Sikadur Epóxi (Sika).
3 – Argamassa Tixotrópica : Argamassa tixotrópica de alta resistência;

Tipo RC 40 (Richieter); Sica Grout Tixotrópico (Sika); Denvertec 700
(Denver).
4 – Adesivo Acrílico : Adifix (Richbeiter); Denverfix Acrílico (Den-

ver); Vedafix (Vedacit).
Fornecedor : Recomendamos este fornecedor (Argapron) pela credibilida-

de e por ser regional, podendo este dar suporte de fábrica e não por
representantes. Mas dando total liberdade a compra de material especi-
ficado em outros fornecedores idôneos.
Nome : Argapron Industria e Comércio Ltda.

Fone : (47) 3397 2121
Contato : Rui
Nome : Casa do Impermeabilizador Ltda.

Fone : (47) 3337 6808
Contato : James
76
NOTA IMPORTANTE: Os produtos aqui indicados, são de uso exclusivo para

esta obra, tendo em vista que, as Patologias Diagnosticadas são causa-
das por fatores e fatos encontrados e diagnosticados nesta edificação.
Cada produto aqui utilizado, contém uma composição específica para
combater a Patologia diagnosticada nesta obra.
Ao se aplicar o produto recomendado para esta obra em outra, podendo

as mesmas terem a mesma Manifestação Patológica, ou muito similar, po-
derá se estar fazendo um trabalho sem resultado técnico e com desper-
dício financeiro ou até pode-se estar acelerando o processo de deteri-
oração desta estrutura.
Cada caso deve ser avaliado independente.
Detalhamento do Reforço Estrutural
Passo 1 – Identificação do Pilar a ser recuperado
Identificar e mapear a área afetada por Manifestações Patológicas de-

vido a corrosão da armadura/carbonatção.
Avaliar a superfície carbonatada do concreto da referida peça estrutu-

ral, neste caso o Pilar P – 4.
Esta indicação da área deve ter sempre o acompanhamento de um profis-

sional técnico habilitado afim de demarcar a profundidade máxima da
área exata a sofrer a intervenção, após um estudo prévio de inspeção.
77
P-4
Passo 2 – Remoção do Concreto Deteriorado
A escarificação da peça estrutural (P-4) deve ocorrer desde o topo do

pilar até a fundação, ou seja, até o bloco de fundação ou sapata, se
for o caso, passando pelo trecho 1 e trecho 2. (Ver detalhe do proje-
to).
Remova o concreto contaminado com uso de equipamento manual (ponteira

e marreta) e ou equipamento mecânico ( rompedor elétrico de baixa fre-
quência) na região a ser removida, tomando o cuidado para não romper a
armadura e afim de assegurar a profundidade da superfície removida até
o concreto são, mantendo a superfície regular e limpa.
Remova todo o concreto em volta da armadura corroída deixando, em seu

contorno, um vão suficiente que passe a sua mão por trás da armadura.
Este vão deve ter aproximadamente uns 2,00 cm além da armadura rema-
nescente.
78
Nesta foto mostramos o processo de remoção do concreto carbonatado por

meio de equipamento mecânico. Observar que o ponteiro passa por trás
da armadura, afim de deixar a mesma sem contato com o concreto.
Já aqui mostramos a ferragem praticamente pronta para ser lixada e re-

ceber pintura de proteção.
79
Armadura remanescente já recebeu primer, faltando apenas primer na ar-

madura nova.
80
Passo 4 - Limpeza da área de trabalho

A superfície do concreto deve estar com seu substrato isento de partí-
culas soltas e da presença de graxa e óleos. A área deve estar rugosa
para obter boa aderência.
Atenção
Limpe a armadura remanescente com lixa ou escova de aço para eliminar
por completo a corrosão. Deixar a superfície do aço totalmente isenta
de ferrugem. Depois, com um pincel aplique duas camadas do produto
inibidor de corrosão (indicado) tanto na armadura remanescente como na
armadura nova caso tenha sido implementada; cuidando para não manchar
o concreto; conforme foto à seguir.
81
Importante: Antes do próximo passo é necessário obedecer ao tempo de

cura do produto especificado pelo fabricante.
Passo 5 – Reforço estrutural do pilar
Deve-se seguir o recomendado no projeto do reforço estrutural do pilar

em anexo, neste caso o P-4.
Em síntese, escarificar toda a extensão do mesmo, deixar isenta de ma-

terial pulverulento, graxa, etc, toda superfície do concreto e da ar-
madura, lixando a armadura remanescente, proceder a ancoragem e apli-
cação da armadura nova (de reforço) na sapata/bloco, aplicar inibidor
de corrosão na armadura nova e remanescente, saturar o concreto, após
esta aplicação, fechar o pilar com forma e o concretar, não esquecer
no dia seguinte da concretagem, proceder a desforma e a cura do mesmo.
Passo 6 - Preparação da área e da mistura
Quando do uso do graute, umedeça a superfície do concreto remanescente

recém escarificado e limpo com uma trincha, esta será a ponte de ade-
rência e de contato com o concreto novo, e em seguida prepare graute,
de acordo com a recomendação indicada. Salienta-se que quando da apli-
cação deste graute, a interface deste e da estrutura remanescente deve
estar úmida, tomando cuidado para não estar encharcada.
82
Passo 6 - Recomposição do concreto
Após todo o processo anterior ser concluído, executar o fechamento da

peça estrutural com formas de madeira compensada plastificada (e míni-
mo 12,5 mm) de forma a manter-se estanque. Observar para que a super-
fície de concreto remanescente não esteja seca. Preparar a argamassa
de graute e aplica-lo dentro das recomendações técnicas.
Pilar pronto para receber concreto.
83
Nesta foto temos visão da vista interna da forma e da armadura, pronta

para receber o concreto.
Imagem frontal da forma
Aplique o graute indicado
Adicionar ao graute adesivo acrílico na quantidade recomendada pelo

fabricante.
84
A concretagem deve seguir os preceitos da boa técnica de execução de

obras, seguindo em sua estrita recomendação conforme NBR 14.931 – Exe-
cução de Estrutura de Concreto.
Segue detalhes genéricos de execução para reparos com profundidades

acima de 5,0 cm; com uso de graute.
Na aplicação de graute, devem obedecer os procedimentos indicados nos

passos anteriores a este.
85
O acabamento final da superfície recuperada se dá com o desempeno da

mesma, utilizando desempenadeira comum ou com feltro, conforme acaba-
mento desejado.
86
Passo 7 – Cura
De suma importância, tanto quanto um reparo bem executado, é a cura do

concreto. A mesma pode ser química com uso de produtos específicos,
com aplicação de água por meio de trincha, manta feltro ou revestimen-
to com saco de aniagem na peça recuperada, este terá que ser envolvido
na peça recuperada e mantido constantemente úmido. O processo de cura
pode-se optar pela melhor conveniência.
A seguir temos um modelo de feltro para utilizar no processo de cura.
Importante: Manter a peça estrutural úmida através da cura, por no mí-

nimo por 4 (quatro) dias consecutivos após a concretagem ( recupera-
ção).
Passo 8 – Acabamento final
Após concluído o processo de cura, a peça estrutural hora recuperada

poderá receber acabamento de reboco e pintura.
No caso, em se desejando uma pintura como acabamento final na peça es-

trutural, devera ser obedecido e respeitado o tempo de cura do reboco
(mínimo 20 dias) ora aplicado, para após aplicar-se a mesma.
87
Exemplo de pilar recuperado
Vale lembrar que, as fotos deste manual são de ordem ilustrativa e

orientativa, tendo que a execução ser acompanhada por um profissional
habilitado com conhecimento específico.
Especificação dos produtos a serem aplicados:
1 – Inibidor de Corrosão : Argafer (Richbieter), Armatec ZN (Vedacit);

Denverprimer Zinco (Denver).
2 – Graute : Argapron Graute 50 (Richieter); SicaGrout (Sika); Pro-

tecGraute (Protec).
NOTA: Aplicar ao Graute + 50% de pedrisco (em peso): 1.475kg/m3.

(média 59 sc/m3) 1m3 = 1.000 litros
3 – Adesivo Acrílico : Adifix (Richbeiter); Denverfix Acrílico (Den-

ver); Vedafix (Vedacit).
Fornecedor : Recomendamos este fornecedor (Argapron) pela credibilida-

de e por ser regional, podendo este dar suporte de fábrica e não por
representantes. Mas dando total liberdade a compra de material especi-
ficado em outros fornecedores idôneos.
Nome : Argapron Industria e Comércio Ltda.

Fone : (47) 3397 2121
Contato : Rui
Nome : Casa do Impermeabilizador Ltda.

Fone : (47) 3337 6808
Contato : James
88
PROJETO – Planta de locação das vigas baldrames (NÍVEL + - 0,0) e colunas:
89
PROJETO – Planta de locação das vigas 1º pavimento (NÍVEL + 3,00) e colunas:
90
PROJETO – Detalhamento da recuperação estrutural:
91
DETALHE ILUSTRATIVO DO PROCESSO E ETAPAS DE RECUPERAÇÃO DO PILAR
92
DETALHE DA ANCORAGEM NO BLOCO DE FUNDAÇÃO OU SAPATA E TRANSPASSE DA

ARMADURA DE REFORÇO NA VIGA BALDRAME
93
94
95
96
97
Matriz de Responsabilidade
CHECK LIST DE VISTORIA PREDIAL - EDIFÍCIO RESIDENCIAL DEISE
Grau de Risco
Item Ambiente Imediato Urgente Necessário

(60 dias) (120 dias) (180 dias)
1;2 Localização e Acesso - - -

3 Estrutura Geral - - -
3.1 Marquise - - -
3.2 Fundações - - -
3.3 Pilares - - -
3.4 Vigas - - -
3.5 Lajes - - -
4 Revestimentos externos - - -
4.1 Fachada Frente - - -

Fachada Lateral Esquer-
4.2 - - -
da
4.3 Fachada Fundos - - -
4.4 Fachada Lateral Direita - - -
5. Esquadrias - - -
6. Escadas - - -
Circulações do Pavimen-
7. - - -
to Tipo
8. Circulação Térreo - - -
9. Área de Lazer - - -
10. Salão de Festas - - -
11. Gerador - - -
12. Casa de Bombas - - -
13. Casa de Gás - - -
14. Cisterna - - -
15. Caixa D´água - - -
16. Lixeira - - -
Administração e Zelado-
17. - - -
ria
18. Guarita - - -
98
Guaragens e Paviment
19. - - -
Subsolo
20. Revestimentos Internos - - -
21. Climatização - - -
22. Exautão Mecânica - - -

23. Ventilação - - -
24. Cobertura - - -
25. Telhados - - -
Combate a Incêndio e
26. - - -
SPDA
27. Instalações hidráulicas - - -
28. Instalações Sanitárias - - -
29. Instalações Elétricas - - -
30. Instalações Telefônicas - - -
31 Instalações Mecânicas - - -
32. Aterramento - - -
99
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica:
ART
100
Encerramento
Este laudo possui 101 (cento e uma) folhas numeradas, e a ART,

Anotação de Responsabilidade Técnica; todas rubricadas e esta última
assinada, com o devido apostilamento dos anexos relacionados.
______________________________________
Engº Civil ÁLVARO LING JUNIOR ( Esp.)
Crea-SC 41.742-0
Crea-GO 25.795-V
IBAPE-SC 00337
101
102

Inspeção predial revela necessidade de reparos na estrutura do Condomínio Residencial XXXX

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Inspeção predial revela necessidade de reparos na estrutura do Condomínio Residencial XXXX

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

“ DA PROVA NASCE A VERDADE “

L AUDO T ÉCNICO DE I NSPEÇÃO

Condomínio Residencial XXXX

Laudo Técnico de Inspeção Predial para a caracterização do estado físico,

Engº Civil ÀLVARO LING JUNIOR

ÁLVARO LING JUNIOR, Engenheiro Civil, CREA/SC 041742-0, IBA-

LAUDO ............................. N° 100/2018 – INSPEÇÃO PREDIAL

................................... CPF: 000.000.000-00

Rua xxxxxxx, 000, xxxxx/ww. C.E.P: 00.000-000

Registro de satélite da localização do Condomínio Residencial xxxx.

Fachada Condomínio Residencial xxxxx.

Fachada Condomínio Residencial xxxxx com identificação das unidades

Lista de Verificação Itens observados durante a vistoria

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Sem manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Com manifestações pato-

Nível da Inspeção: NIVEL III

Critério de classificação das anomalias e falhas existente na

CRITICO: Quando este pode provocar danos á saúde, excessiva perda de

REGULAR: Quando a intervenção dar – se - a em curto prazo, tendo o

MINÍMO: Quando os prejuízos a estética e a utilidade são parcialmente

Grau geral de risco: CRÍTICO

Critério e Método da Inspeção Predial

Orientações dos trabalhos

Consoante as diretrizes recomendas para as inspeções do gênero,

a. Determinação das características gerais da residência;

Classificação das anomalias e falhas

Estudo das Anomalias e Falhas por Sistemas Construtivos

Rua Asfaltada, sinalizada, com sistema de saneamento, abasteci-

3.1 – MARQUISE - Foi observada manifestação patológica que co-

A marquise da edificação, necessita de uma intervenção “ imedi-

Visão geral da marquise

Zoom da marquise mostrando trincas em sua face superior

Na imagem a seguir, notamos a presença de trincas oriundas pela

A seguir, temos a demonstração evidente da infiltração, onde há o

Parte inferior da marquise, indícios de infiltração.

Parte inferior da marquise, descolamento do concreto e revestimento.

Parte inferior da marquise, descolamento do revestimento.

A seguir temos o zoom da foto anterior. Esta manifesta-

Zoom da foto anterior.

A seguir, neste caso, a falta de pingadeira na face inferior da

Parte inferior da viga de bordo da marquise, indícios de infiltração.

Devido as infiltrações na laje da marquise, temos aqui a arma-