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PARECER TÉCNICO

_______________ (Nome completo do Engenheiro), Engenheiro Civil,

registrado no CREA sob n. ___________, perito especialista em __________ (Exemplo:
patologias inerentes a revestimentos de edifícios de médio e grande porte), no âmbito da
Engenharia Civil, e conforme solicitação efetuada pelo conselho da administração do Condomínio
Edifício ________, apresenta seu parecer técnico conforme segue:

Considerações preliminares
Finalidade

Tem o presente a finalidade de relatar as anomalias relacionadas à estabilidade do

revestimento externo (fachada) do Edifício _________, localizado na Rua ________, nº _____,
____________- ________ (Cidade – Estado), conforme vistoria efetuada in-loco em ______ de
20_____ visando a aplicação de nova pintura cujas etapas de serviços e composição serão:

a) – Execução de hidro jateamento para remoção de partes soltas de pintura antiga e limpeza das
superfícies impregnadas por fungos.

b) – Aplicação de uma demão de fundo preparador de paredes (primer ou a base de água) com a
finalidade de se proceder a maior adesão de partículas soltas do substrato e preparo da
superfície para receber a nova camada de tinta acrílica a ser aplicada.

d) – Aplicação de duas demãos de látex acrílico fosco indicado para superfícies externas, visando
o máximo de resistência ao intemperismo e impermeabilidade (classificação primeira linha)

e) – Limpeza dos gradis (ferragens) das sacadas com aplicação de reagente químico
antiferrugem quando necessário e aplicação de uma demão de esmalte sintético (primeira linha)

f) – Tratamento de trincas e fissuras existentes

Nota: O acervo pertencente no nosso site é de modelos utilizados com sucesso em diversos segmentos. Eles servem como
base para elaboração de um modelo personalizado, e sua utilização é de exclusiva responsabilidade do Cliente.
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Características do Edifício objeto do presente estudo

Edifício de condomínio residencial constituído por 17 andares, apresentando idade

aparente de 12 anos de construção

Histórico apresentado

O revestimento externo apresenta-se com algumas fissuras, as quais foram tratadas

anteriormente por firma contratada. Uma das causas prováveis do aparecimento dessas fissuras
no revestimento (reboco externo) foi a falta de manutenção no que diz respeito á
impermeabilização (pintura) externa que sofreu deterioração da camada impermeável (perda de
resina) por calcinação devido ao tempo excessivo de exposição às intempéries (mais de 09
anos), bem como o provável excesso de finos na argamassa de reboco e dosagem inadequada
de aglomerante (cimento), não descartando também, causas como as de movimentação
estrutural devido a dilatação térmica ou de recalques diferenciais normais de fundação
(acomodação estrutural aceitável)

(FOTO)

Não estando mais o revestimento (reboco) protegido da umidade externa, o mesmo

passou a absorver parte da água direta das chuvas, sendo dessa forma submetido ao trabalho
constante de dilatação e contração pelo ganho e perda de umidade de forma sequencial e
constante ao longo dos anos.

Não obstante o edifício foi ganhando idade e tendo manutenção externa precária
(pintura), quase inexistente.

Ocorre nesse quesito que o edifício, pela sua idade aparente, sugere pontos não
facilmente detectáveis (ocultos) de percolação de água de dentro para fora devido a infiltrações
em rejuntes de banheiros e pequenos vazamentos nas redes internas de esgoto e água fria.

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(FOTO)

A linha vermelha na foto acima determina a separação das superfícies do pavimento

térreo B com os pavimentos superiores A. Aplicamos água em ambas as superfícies de forma
simultânea e pudemos observar que a absorção da superfície A é muito superior a da superfície
B . Provavelmente a superfície B recebeu uma pintura em data mais recente, ou tenha ficado
mais protegida das intempéries. Esse fato por si só vem comprovar a alta absorção de água
presente na superfície A

Dada a urgência de se efetuar a nova pintura para estanqueidade do reboco

externo, (sob pena, a médio prazo, de perda de todo o reboco externo pelo seu provável
descolamento das alvenarias com formação de placas soltas caso a pintura não seja
executada ), a mesma deverá ser em tons pastéis (cor clara) prevendo-se de ante mão que
pontos de umidade (de dentro para fora) irão aparecer no substrato atacando a nova pintura em
pontos localizados devendo provocar anomalias tais como:

Descolamento com pulverulência e Eflorescência.

Essas patologias deverão ocorrer de forma localizada e nas proximidades das áreas úmidas,
banheiros e áreas de serviços no prazo médio de um a dois anos após o término da nova pintura.
Nessa ocasião os pontos de umidade serão facilmente detectáveis devendo ser sanados nas
áreas internas e a pintura refeita nesses pontos localizados, daí a necessidade técnica de
aplicação da tonalidade clara, pois a mesma permitirá maior facilidade de retoques sem manchas
de tonalidades diferenciadas.

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Parecer técnico sobre as futuras anomalias (patologias) localizadas que deverão surgir em
função do novo revestimento altamente impermeável ( pintura) a ser executado, tendo em
vista o estado de conservação interna do edifício e condições patológicas sugestivas do
reboco externo.

Descolamento com pulverulência

Em algumas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás áreas úmidas

internas, poderá se verificar a anomalia chamada de descolamento com pulverulência , : A
película de tinta descolara em alguns pontos isolados arrastando o reboco que se desagregara
com facilidade (massa podre) sendo que nessas regiões o reboco apresentara som cavo sob
percussão.

Essa anomalia descolamento com pulverulência se dá devido à composição

inadequada do reboco com exposição constante a umidade

Principais fatores (causas prováveis)

Excesso de finos no agregado
Traço pobre (falta de dosagem adequada de cimento)
Traço rico em cal
Ausência de carbonatação adequada da cal
Principal fator (causa prevista)
Ação constante de percolação de água de infiltração provenientes das áreas úmidas do edifício
compostas pelos banheiros internos cujos Box de banhos se encontram imediatamente anexos
as paredes externas (fachada), bem como a percolação também se verificara como provenientes
das bases dos caixilhos dos apartamentos (regiões de aparecimento constante de fissuras
devido à incompatibilidade de trabalho do alumínio dos caixilhos com o reboco- dilatações
diferenciadas). Portanto esse fator preponderante real de umidade somado a um ou a mais de
um dos fatores de causas prováveis acima, poderá culminar na patologia prevista.

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Eflorescência

Em diversas regiões da fachada externa do edifício, situadas junto ás áreas úmidas

internas, poderá ocorrer a anomalia chamada de: Eflorescência caracterizada por manchas de
umidade e pó branco acumulado sobre a superfície (face interna da película de tinta descolada)
Principais fatores que provocam a Eflorescência (causas a serem constatadas in-loco
futuramente)
Umidade constante (de dentro para fora, ou através de novas fissuras que poderão surgir no
reboco devido ao seu atual comprometimento)
Sais solúveis presentes nos componentes da alvenaria
Umidade infiltrada (percolação)
Cal não totalmente carbonatada (reativa à umidade)

Perda de Pigmentação (tonalidade)

Poderá se constatar uma perda natural de pigmentação oriunda de intemperismo e

ação dos raios solares ultravioletas.

Considerações (despigmentação – perda de tonalidade):

Quando da utilização de pigmentos orgânicos ou inorgânicos nas tintas ocorre uma perda natural
da cor (tonalidade) devido à ação do intemperismo e principalmente devido aos efeitos dos raios
ultravioletas do sol.

A tinta a ser utilizada se enquadrara no parâmetro de alto padrão, tinta de boa qualidade, com
índice de resina (aglutinante impermeável) satisfatório, fazendo com que essa perda de
tonalidade transcorra de forma natural, com índice de perda da tonalidade principal na ordem de
10% a 20% ao ano, dependendo da face do edifício exposta a maior incidência dos raios solares,
podendo-se futuramente constatar uma perda natural em relação à tonalidade original tendendo
ao tom branco/pastel. Essa perda de tonalidade se enquadrara dentro da normalidade de
desgaste natural.

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Tratamento (proteção) das superfícies de concreto das sacadas

(FOTO)

Como se pode observar pela foto acima, a superfície de concreto aparente

apresenta-se com seu aspecto natural original (manchas difusas). Após a aplicação da resina de
proteção essas manchas naturais (concreto aparente) serão um pouco mais realçadas devido ao
efeito de luminosidade.

Superfície da Caixa de água superior:

(FOTO)

A caixa de água superior apresenta em sua superfície externa inúmeros pontos de

umidade com descolamento da superfície de tinta (grafiato). Recomendamos ao condomínio que
efetue uma nova impermeabilização interna das caixas de água, tanto superiores quanto as do
sub-solo.

Rufos – cobertura da garagem (térreo):

(FOTO)

Recomendamos ao condomínio que proceda a colocação adequada de rufos na

cobertura da garagem (térreo) a fim de sanar a ocorrência das manchas de escorrimento
apresentadas.

Falta de Pingadeiras nas soleiras dos vãos de iluminação:

(FOTO)

Pode-se constatar a ocorrência de manchas de escorrimentos provenientes das

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soleiras externas dos vãos de iluminação (em toda a superfície) devido a falta de pingadeira
adequada. O sistema construtivo (projeto executivo) do edifício não executou ou não fez a
previsão de pingadeiras adequadas durante a construção. A nova pintura deverá apresentar os
primeiros sinais de novas manchas de escorrimento após seis meses de sua execução. Devido
ao custo benefício, não recomendamos a execução de pingadeiras, pois para isso seria
necessária uma execução de serviços de grande monta e de alto custo, em todo o caso, fica a
critério do Condomínio a execução desses serviços a fim de sanar a médio / longo prazo a
anomalia apresentada, (falta de pingadeira adequada e escorrimentos) de efeito somente visual.

Umidade nas paredes da garagem do sub solo:

(FOTO)

Pode-se constatar a presença de umidade, em algumas regiões, nas paredes de

divisa da garagem do subsolo. Essa umidade de percolação (migração) é proveniente do solo
(terra) existente na contra face da parede (muro de arrimo) sendo que sua solução implicaria
obras e serviços de alto custo.

Conclusões e Considerações finais:

Pode-se constatar que o principal agente das anomalias previstas a serem

apresentadas será a umidade de percolação proveniente das áreas úmidas internas do edifício, o
qual deverá ser sanado pelo Condomínio, gradativamente conforme forem surgindo, visando à
recuperação da fachada para uma situação de normalidade.

Poderão também surgir novas fissuras e trincas a médio prazo devido à anterior
exposição do reboco às intempéries (09 a 10 anos sem pintura de proteção) e também devido a
possíveis acomodações estruturais e de fundações do edifício.

As tintas empregadas deverão ser oriundas de fornecedor confiável enquadrando-se

na classificação de primeira linha.

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A mão de obra a ser empregada na pintura deverá ser de boa qualidade com
acompanhamento e orientação de engenharia especializada em pintura de Edifícios, observando-
se as premissas básicas de número de demãos satisfatórias, diluição satisfatória da tinta e
preparação adequada das superfícies a serem pintadas.

A fachada externa total do edifício deverá ser pintada a cada 04 anos ou no máximo
a cada 05 anos (01 demão de esmalte nas ferragens das sacadas) e 2 (duas) demãos de tinta
látex 100%acrílica nas paredes)

Encerramento

Este signatário apresenta o presente trabalho concluído, constando de ____ folhas

digitadas de um só lado, todas rubricadas, exceto esta última, que segue devidamente datada e
assinada, colocando-se à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem
necessários.

__________ (Cidade), ___ de ______ de _______. (Data)

___________ (Nome completo) Eng; Civil – CREA _________.

Endereço e Contato Apiacás

Abaixo assinado, o Sindico e os membros da Administração do Condomínio Edifício _________

tomam ciência do presente parecer técnico de perícia de engenharia com a finalidade de
esclarecimentos sobre as patologias existentes e previstas no revestimento externo do edifício,
bem como tomam ciência de que receberam as orientações dos procedimentos necessários para
saná-las.

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