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LAUDO DE ENGENHARIA - PARECER TÉCNICO

Philippe Medeiros Santana, engenheiro civil, registrado no CREA-MS sob nº

17.292-D, com expertise em patologias inerentes a revestimentos de edifícios de
médio e grande porte, no âmbito da Engenharia Civil, e conforme solicitação efetuada
pelo conselho da administração do Condomínio Edifício Gaudí Residence, apresenta
seu parecer técnico conforme segue:

1 – Considerações preliminares

1.1 Finalidade

Tem o presente a finalidade de relatar os detalhes de acabamentos de pintura

externa (fachada) e outras análises referentes às áreas comuns do Edifício Gaudí
Residence, localizado na Avenida Ricardo Brandão, 481 – Jardim dos Estados – CEP
79.020-337 em Campo Grande, MS, conforme vistorias efetuadas in loco em
dezembro de 2020 visando a execução de novo sistema de pintura, descrito no item 9
(nove) deste parecer técnico.

2 – Características do Edifício objeto do presente estudo

Edifício de condomínio residencial constituído por 19 andares e pavimento

térreo composto de garagem, quadra poliesportiva, piscina adulto e infantil, salão
gourmet, salão de festas, academia, além de outras dependências administrativas
(portaria, sala do zelador, etc.) e técnicas (depósitos, sala do gerador, etc.),
apresentando idade de 5 anos de construção.

3 – Histórico apresentado

Após a aprovação de uma nova pintura do prédio, devido ao último parecer

técnico que relatava problemas de calcinação em sua totalidade, tanto na torre como
nas áreas comuns. Foram contratadas empresas especializadas em pintura de
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edifícios. Através de análises in loco e relatório fotográfico foi possível constatar falha
na execução da pintura.

Para dar andamento a este parecer técnico é necessário citar alguns itens da
NBR 13245/2011 para melhor embasamento, são elas:

NBR 13245/2011 - Tintas para construção civil — Execução de pinturas em

edificações não industriais — Preparação de superfície:

3. Termos e definições

Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definições da ABNT NBR

12554, e os seguintes.

3.1 sistema de pintura - adequada combinação entre fundo, massa e acabamento ou

massa e acabamento; ou fundo e acabamento; ou fundo, massa, fundo e acabamento;
3.2 fundos (primers) - produtos que têm a finalidade de preparar superfícies, corrigindo
defeitos que o substrato apresenta e/ou uniformizando a absorção, proporcionando
durabilidade à pintura e economia de tinta de acabamento. Alguns fundos têm
características específicas, como, por exemplo, proteção anticorrosiva;
3.3 massas - produtos que têm a finalidade de proporcionar nivelamento às
superfícies;
3.4 acabamentos - produtos que têm a finalidade de conferir as características visíveis
de proteção e estética do substrato;
3.5 ambiente interno seco - sem umidade e molhagem, com condensação ocasional e
pouco uso das superfícies, como dormitórios, salas de edifícios residenciais e
comerciais;
3.6 ambiente interno úmido - com possibilidade de condensação de umidade e contato
ocasional com a água e uso moderado das superfícies, como banheiros, cozinhas e
lavanderias;
3.7 ambiente externo não agressivo seco - ambientes não industriais, afastados da
orla marítima e com baixa incidência de chuva;
3.8 ambiente externo não agressivo úmido - ambientes não industriais, afastados da
orla marítima e com alta incidência de chuva;
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3.9 ambiente externo agressivo - ambiente com poluição atmosférica elevada e/ou
dentro da orla marítima;

4. Condições Gerais

A seleção adequada dos produtos e a sua aplicação devem ser realizadas conforme
disposto nesta Norma, para obtenção de pinturas internas e externas que atendam
tanto à função protetora quanto à decorativa. Podem ser consideradas as orientações
dos fabricantes para os sistemas de pintura e produtos a serem utilizados, conforme a
seguir:

a) definir o tipo de substrato;

b) definir o ambiente no qual será realizada a pintura: internos secos, internos úmidos,
externos não agressivos secos, externos não agressivos úmidos e externos
agressivos;
c) verificar a existência e, se houver, eliminar todo e qualquer foco de umidade das
áreas próximas ao rodapé, muros, tetos em geral, telhados, tubulações, jardineiras,
áreas de banheiros e cozinhas, esquadrias de janelas e portas etc.;
d) a superfície deve estar em bom estado: firme, coesa, limpa, seca, sem poeira,
gordura, graxa, sabão ou mofo;
e) escolher o sistema de pintura adequado à situação. Às vezes, pode existir mais de
um sistema de pintura adequado à aplicação;
f) ler e respeitar as indicações dos rótulos das embalagens;
g) antes da utilização, deve-se homogeneizar cada produto de forma a garantir que
todo o conteúdo da embalagem esteja uniforme. A diluição deve respeitar a indicação
do fabricante de acordo com o tipo de substrato, bem como a aplicação deve ser feita
com as ferramentas indicadas pelos fabricantes;
h) o intervalo entre demãos deve ser respeitado, conforme orientação do fabricante,
para que não haja perda de desempenho do produto, tais como enrugamento ou
deficiência na secagem ou baixa coesão;
i) devem-se respeitar as condições ambientais adequadas para aplicação dos
produtos: temperaturas no intervalo de 10 °C a 40 °C e umidade inferior a 90 %;
j) não são recomendadas misturas entre tipos diferentes de produtos, com exceção
das especificadas pelos fabricantes. Diferentes marcas comerciais também não devem
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ser misturadas nos sistemas de pintura, a fim de garantir a qualidade do sistema de
pintura escolhido;
k) a pintura recém-executada deve ser protegida contra poeira e água ou contatos
acidentais, durante o tempo de secagem da tinta.

6. Tipos de superfície e preparação

6.1 Alvenaria
6.1.1 Tipos de superfície - Os tipos de superfície, bem como sua respectiva
preparação são apresentados a seguir:
NOTA: Em todos os casos, verificar as condições da superfície e seguir as orientações
descritas em 6.1.2.

a) plaquetas de gesso, gesso corrido ou blocos de cimento: lixar e eliminar o pó.

Dependendo do tipo de acabamento, aplicar fundo preparador de paredes, quando
recomendado pelo fabricante;
b) gesso acartonado (drywall): lixar e eliminar o pó. Dependendo do tipo de
acabamento, aplicar selador para alvenaria, quando recomendado pelo fabricante;
c) emboço, reboco ou concreto recém-executado: aguardar a cura e secagem por no
mínimo 30 dias, lixar e eliminar o pó. Aplicar selador para alvenaria;
d) reboco fraco, caiação e partes soltas: lixar e eliminar o pó e as partes soltas.
Aplicar fundo preparador de paredes;

e) superfícies pintadas: aplicar o acabamento;

f) substratos cerâmicos porosos, vitrificados e fibrocimento: lavar com solução de
água e detergente neutro e enxaguar. Aguardar a secagem.

6.1.2 Condições da superfície - As condições da superfície são apresentadas a seguir:

a) superfícies em bom estado: seguir as recomendações descritas em 6.1.1;
b) superfícies com imperfeições: lixar e eliminar o pó. Corrigir com massa niveladora
conforme o ambiente (interno ou externo);
c) partes mofadas: lavar com solução de água e água sanitária em partes iguais,
esperar 6 h e enxaguar bem. Aguardar a secagem;
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d) superfícies com brilho: lixar até eliminar o brilho e remover o pó, limpando com
pano umedecido em água. Aguardar a secagem;
e) superfícies com gordura ou graxa: lavar com solução de água e detergente neutro
e enxaguar. Aguardar a secagem;
f) superfícies com umidade: identificar a origem e tratar de maneira adequada.

4 – Falhas de execução de pintura representadas por imagens in loco

Foto 1 - Pav. Térreo – muro de divisa com edifício ao fundo: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:30hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de homogeneidade da
camada de pintura aplicada, possivelmente ocasionada por demãos aplicadas sem planejamento de
execução
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Foto 2 - Pav. Térreo – grade metálica da quadra de esportes: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:31hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos de tinta branca na grade metálica poderiam ser evitados se
adotassem a colocação de uma lona de proteção nas grades e piso da quadra.

Foto 3 - Pav. Térreo – parede externa da torre: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente
as 15:32hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho e acabamento do detalhe
do friso, essas manchas de tinta podem ser vistas em vários pontos da torre, poderiam ser
evitadas com o uso de fita crepe.
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Foto 4 - Pav. Térreo – piso externo que dá acesso à garagem: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:33hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos no piso poderiam ser evitados com o uso de uma lona.

Foto 5 - Pav. Térreo – piso externo que dá acesso à garagem: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:33hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta capricho, foram
retiradas os espelhos das tomadas para a pintura, mas não foram colocados novamente após a
pintura executada.
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Foto 6 - Passarela – Acesso a garagem: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente as

15:35hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo e capricho, visto que foi
desparafusado a luminária de luz de emergência para a execução da pintura, mas após a
execução, a luminária não foi parafusada novamente.

Foto 7 – Pav Térreo – Cobertura que dá acesso a passarela: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:35hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na calha poderiam ser evitados com o uso de uma lona.
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Foto 8 – Pav Térreo – Saída da passarela para acesso à garagem: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:36hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na tubulação elétrica aparente poderiam ser evitados com o
uso de uma lona, pedaço de jornal ou fita crepe.

Foto 9 – Pav Térreo – Grade metálica da garagem cobertura: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:38hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na parede e a falha da pintura da grade metálica poderiam
ser evitados se tivessem seguido o conselho do Zelador, de retirar a grade (desparafusar) para
executar melhor a pintura.
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Foto 10 – Pav Térreo – Grade metálica da garagem cobertura: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:38hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na grade metálica poderiam ser evitados com o uso de
lona, ou com a retirada da grade.

Foto 11 - Pav. Térreo – cobertura da guarita: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente as

15:40hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho e acabamento do detalhe do
friso, essas manchas de tinta podem ser vistas em vários pontos da torre, poderiam ser evitadas
com o uso de fita crepe.
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Foto 12 – Pav Térreo – Grade metálica da garagem cobertura: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:42hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na lajota cerâmica poderiam ser evitados com o uso de lona
ou fita crepe.

Foto 13 – Área Externa – Fachada, entrada do prédio: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 15:49hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos no poste de iluminação poderiam ser evitados com o uso de
lona.
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Foto 14 – Pav Térreo – Hall em frente a sala do síndico: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:47hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na placa poderiam ser evitados com o uso de fita crepe.

Foto 15 – Área Externa – Fachada, entrada do prédio: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 15:49hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos na lajotas cerâmicas poderiam ser evitados com o uso de
lona.
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Foto 16 – Área Externa – Fachada, entrada do prédio: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 15:50hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos no piso poderiam ser evitados com o uso de lona.

Foto 17 – Área Externa – Fachada, entrada do prédio: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 15:51hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos no piso poderiam ser evitados com o uso de lona.
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Foto 18 – Área Externa – Lateral direita, salão de festas: imagem feita em 22/12/2020
aproximadamente as 15:53hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta capricho, faltou
acabamento de pintura na superfície do gesso.

Foto 19 – Área Externa – Fachada, entrada do prédio: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 15:58hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho, fica
visível a execução falha da pintura nesse ponto, apresentando aparentemente falta ou excesso de
tinta para realizar a textura.
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Foto 20 – Área Externa – Área Comum: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente as

15:59hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho, fica visível a execução falha
da pintura nesse ponto, apresentando diferença de tonalidade da pintura executada.

Foto 20 – Área Externa - Torre Caixa D’água –: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente
as 16:20hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho, fica visível a execução
falha da pintura nesse ponto, apresentando diferença de tonalidade da pintura executada.
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Foto 21 – Área Externa - Torre Caixa D’água –: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente
as 16:20hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de capricho, fica visível a execução
falha da pintura nesse ponto, apresentando diferença de tonalidade da pintura executada.

Foto 22 – Área Externa – Portão da Garagem - ENTRADA –: imagem feita em 22/12/2020

aproximadamente as 17:00hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e
proteção das superfícies, os respingos no portão metálico poderiam ser evitados com o uso de
lona.
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Foto 23 – Área interna – Escadarias 16ª Pav. –: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente
as 16:32hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e proteção das
superfícies, os respingos na porta CORTA-FOGO poderiam ser evitados utilizando-se de maior
cuidado no manuseio das ferramentas e materiais.

Foto 24 – Área interna – Escadarias 16ª Pav. –: imagem feita em 22/12/2020 aproximadamente
as 16:32hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e proteção das
superfícies, os respingos na porta CORTA-FOGO poderiam ser evitados utilizando-se de maior
cuidado no manuseio das ferramentas e materiais.
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Foto 25 – Área externa – Portão de acesso a quadra de esportes. –: imagem feita em

22/12/2020 aproximadamente as 15:30hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo
e capricho, não foi retirado a fita crepe após a execução da pintura na superfície.

Foto 26 – Área externa – Entrada do Hall. –: imagem feita em 07/01/2021 aproximadamente as

13:57hs durante dia ensolarado, podendo evidenciar falta de zelo, capricho e proteção, após a
utilização de produtos para limpeza, a superfície do porcelanato não foi protegida, surgindo
manchas na superfície.
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5 – Orientações para execução de pintura

Segundo MARTINS CARDOSO, A. P (2009 pg. 23 a 25):

PREPARAÇÃO E MODO DE APLICAÇÃO DAS TINTAS

O ato de preparação da tinta pode, se mal executado, conduzir à aplicação de

um produto que não corresponde de facto à tinta fornecida ao cliente. É assim
fundamental que todas as indicações fornecidas pelo fabricante sejam respeitadas.
Para tintas com apenas um componente é fundamental, após a abertura da lata,
proceder à já referida eliminação do sedimento que normalmente se acumula no fundo
da lata.
No caso de tintas com dois ou mais componentes, é essencial que a mistura
dos diferentes constituintes seja perfeita para que se possa garantir que o produto final
corresponde de facto ao oferecido ou especificado.
É também fundamental haver um controle especial no que diz respeito à
diluição da tinta e às quantidades de diluente a utilizar, bem como ao tipo de diluente
especificado para cada tipo de tinta. Controlando convenientemente a diluição da tinta,
pode-se obter uma boa aplicação, boa cobertura, secagem correta e a espessura de
película desejada e por isso mesmo, convém utilizar o diluente ou solvente mais
adequados e nas quantidades mais ajustadas a cada situação concreta.

APLICAÇÃO DA TINTA

A obtenção de um bom trabalho de pintura depende muito não só da qualidade

da tinta e da sua adequada aplicação em obra, como também da realização de uma
boa preparação da superfície. A necessidade de proceder a uma boa preparação da
superfície não depende do local de aplicação da tinta.
Tanto para pinturas executadas em obra como para pinturas de caráter mais
industrial executadas em oficinas, a qualidade do produto final, pintura, depende
muitíssimo da superfície onde é aplicada. Para obter uma boa aplicação, é necessário
que a superfície a pintar não se encontre úmida.
Assim, é necessário respeitar todas as condições de aplicação que o fabricante
indica na ficha técnica de cada produto. Por exemplo, para tintas com dois
componentes, é necessário respeitar-se as proporções da mistura dos dois
componentes, mas não menos importante é o tempo de vida útil indicado para a
mistura que nunca deve ser ultrapassado.
O tempo de repintura é também uma das características fundamentais para um
bom acabamento. Devem ser seguidas as indicações dadas pelo fornecedor para o
efeito. Se o tempo de repintura for mais curto que o indicado poderá haver retenção de
solventes, tornando assim a secagem mais lenta e provocando o aparecimento de
microporos que são pontos de penetração de umidades.
Pelo contrário, a falta de aderência entre demãos poderá ser originada pelo
tempo de repintura que foi largamente excedido. Relativamente à aplicação, no caso
da ferramenta escolhida ser a pistola, a viscosidade é uma das características que se
deve controlar, uma vez que caso a viscosidade da tinta não seja a ideal poderão
ocorrer problemas na aplicação e o tipo de acabamento obtido não ser o desejado.
É igualmente importante, certificar-se que as condições ambientais presentes
no momento da aplicação são as desejáveis para um trabalho de pintura. Estas
condições podem variar consoante o tipo de tinta que se está a utilizar, mas,
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geralmente, para a temperatura aconselha-se que esteja compreendida entre os 5ºC e
os 35ºC (sem sol forte), não devendo a humidade relativa exceder os 85% e não
devendo também ocorrer correntes de ar ou existirem grandes quantidades de poeiras
no ar. Por fim, mas não menos importante é a utilização do correto equipamento
pessoal para garantir as condições de segurança necessárias a todos os
trabalhadores que estão a realizar a tarefa. Antes de dar início ao trabalho, deve-se
confirmar que todo o equipamento que será necessário utilizar está disponível e em
boas condições de utilização.

6 – Considerações sobre as falhas de execução de pintura:

Conforme as análises in loco, baseado no relatório fotográfico e relatos de

moradores, sindico e zelador, ficou evidente a falta de supervisão dos serviços
executados, tanto por parte da CONTRATANTE (PLAENGE) como das empresas
CONTRATADAS responsáveis pela nova pintura.
Consta outros casos a serem verificados, que também já foram citados no
relatório fotográfico:
• Pintura externa apresentando camadas diferentes de cor (diferença de
tonalidade), em várias áreas do edifício, principalmente nos últimos
andares.
• Falta de zelo nas áreas que não iriam receber a pintura, apresentando
vestígios de manchas e respingos de tinta em pisos da área externa,
em plantas, janelas, postes de iluminação, grades e corrimãos.
• Avaria em superfícies de granito no corpo das sacadas, ocasionadas
pela movimentação do balancim.
• Falta de acabamentos de pintura em grades metálicas.
• Plantas do jardim tiveram sua folhagem queimada por conta do calor
gerado com a colocação de lona preta, sem dar espaço para
ventilação.
• Falta de limpeza fina da obra.
• Pintura da Casa de Máquinas e Caixa D’água apresentam mofo.
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7 – Conclusões e Considerações finais:

Corrigir todas a imperfeições, manchas e danos decorrentes da falta de zelo,

capricho e proteção das superfícies. Contratar um responsável pela supervisão dos
serviços a serem executados, para garantir melhor a qualidade do serviço executado.

A mão de obra a ser empregada na pintura deverá ser de boa qualidade com
acompanhamento, supervisão e orientação de engenharia especializada em pintura de
Edifícios, observando-se as premissas básicas de número de demãos satisfatórias,
diluição satisfatória da tinta (indicada pelo fabricante) e preparação adequada das
superfícies a serem pintadas, desta forma garantindo melhor qualidade nas atividades
executadas.

8 – Referências Bibliográficas

CAMPANTE, E. F.; SABBATINI, F. H. Metodologia de diagnóstico, recuperação e

prevenção de manifestações patológicas em revestimentos cerâmicos de
fachada. São Paulo: EPUSP, 2001.

MARTINS CARDOSO, A. P. Mestrado Integrado em Engenharia Civil - 2008/2009 -

Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do
Porto, Porto, Portugal, 2009.

9 – Bibliografias Consultadas

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Tintas para construção civil

– Execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de
superfície. NBR 13.245, Rio de Janeiro, 2011.
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10 – Encerramento

Este signatário apresenta o presente laudo técnico concluído, constando de 22

(vinte e dois) folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, exceto a última, que
segue devidamente datada e assinada, acrescida de uma folha com a emissão de
Anotação de Responsabilidade Técnica ART Nº 1320210010670 colocando-se à
disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.

Abaixo assinado, o Sindico e os membros do conselho da Administração do

Condomínio Ed. Gaudí Residence que tomam ciência do presente parecer técnico de
perícia de engenharia com a finalidade de esclarecimentos sobre as patologias
existentes no revestimento de pintura externo do edifício, bem como tomam ciência de
que receberam as orientações dos procedimentos necessários para saná-las.

Campo Grande, 02 de fevereiro de 2021.

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Philippe Medeiros Santana
Engenheiro Civil, CREA-MS 17292-D

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Condomínio Edifício Gaudí Residence