Guia Parcelamento Web PDF

Guia do Parcelamento
do Solo Urbano
Perguntas e Respostas
Consultas e Modelos
Florianpolis
2010
Guia do Parcelamento do Solo Urbano
Elaborao
Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina,
sob a Coordenao-Geral do Promotor de Justia Lus Eduardo Couto de Oliveira Souto, com
superviso da Subprocuradoria-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos e apoio da Procuradoria-Geral
de Justia.
Contato
Impresso
Rua Bocaiva, 1.750, 2 andar - Centro -
nov. 2010
Florianpolis - SC - 88015-904
Tel.: (48) 3229.9216 | Fax: (48) 3229-9218 Grfica Clicheria Cromos
cme@mp.sc.gov.br | www.mp.sc.gov.br Tiragem
700 exemplares
Projeto grfico e editorao
Coordenadoria de Comunicao Social
(48) 3229.9011 | comso@mp.sc.gov.br
Reviso gramatical
Lucia Anilda Miguel
Catalogao na publicao por: Clarice Martins Quint CRB 14/384

Guia do Parcelamento do Solo
SUMRIO
I. Introduo................................................................................................................................................ 7
II. A interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao Parcelamento de Solo Ur-
bano.............................................................................................................................................................11
1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico............................. 14
2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos.................................................... 15
3. Concluses.............................................................................................................................. 17
III. Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano:................................................... 19
1. O que gleba?......................................................................................................................... 19
2. O que um lote? .................................................................................................................. 19
3. Quais as modalidades de parcelamento do solo?.............................................................. 20
4. O que loteamento?.............................................................................................................. 20
5. O que desmembramento?.................................................................................................. 21
6. O que so o desdobro e o remembramento?..................................................................... 33
7. O que loteamento irregular?.............................................................................................. 33
8. O que loteamento clandestino?......................................................................................... 33
9. Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamen-
to do solo urbano? .................................................................................................................... 33
10. Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo
empreendedor?............................................................................................................................ 35
11. Nas reas de uso comum quais os percentuais que devero ser resguardados para as
reas institucional, de arruamento e rea verde? ................................................................. 36
12. possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos
comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo? ..................... 38
13. Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos
urbanos ou de utilidade pblica)? A quem compete a sua execuo?................................ 38
14. Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?........................... 40
15. Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento? ................................... 41
16. Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de
loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)? ........................................... 41
17. Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguarda-
do a ttulo de rea verde? ......................................................................................................... 42
18. possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da
rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do
solo? . ........................................................................................................................................... 45
19. possvel o aproveitamento da rea de reserva legal averbada na matrcula do imvel
no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao
parcelamento do solo?............................................................................................................... 47
3
20. Pode haver o fechamento do loteamento por muros e cercas?.................................... 48
21. Quais so os requisitos para aprovao municipal do projeto de loteamento? . ....... 49
22. Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial descritivo do projeto?................ 51
23. Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto de desmembramento a ser
apresentado ao Municpio?........................................................................................................ 51
24. Quais os documentos, para fins de registro do parcelamento do solo, que devero
estar anexados ao requerimento endereado ao Oficial de Registro de Imveis?............ 52
25. Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou desmembramento?......... 53
26. possvel a venda ou a promessa de venda de imvel no registrado?...................... 54
27. Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao Municpio o dever de regula-
riz-lo?.......................................................................................................................................... 54
28. O parcelamento do solo e a constituio de condomnios exigem licenciamento am-
biental?.......................................................................................................................................... 55
29. A realizao de parcelamento de solo irregular poder implicar a responsabilidade
civil objetiva do parcelador? .................................................................................................... 55
30. Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento de solo urbano?.................... 56
31. necessria a interveno do Ministrio Pblico nos projetos de loteamentos e/ou
desmembramentos na fase do pr-registro?........................................................................... 63
32. Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico prevista na Lei do Parcelamento
do Solo?........................................................................................................................................ 64
IV. Legislao e Normas Aplicveis....................................................................................................... 65
1. Federal...................................................................................................................................... 65
2. Estadual.................................................................................................................................... 66
3. Municipais................................................................................................................................ 66
4. Resolues............................................................................................................................... 66
5. Instrues Normativas.......................................................................................................... 67
6. Provimentos............................................................................................................................ 67
VI. Consultas.............................................................................................................................................69
1. Consulta n. 5/2006 - Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Funda-
mentos Legais Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de
Justia............................................................................................................................................ 69
2. Consulta n. 8/2007 - Parcelamento do Solo Inc. V do art. 18 da Lei n. 6.766/1979
Execuo de Obras Cronograma Cauo..................................................................... 80
3. Consulta n. 1/2008 reas Verdes Urbanas Desafetao Obrigatoriedade do
Municpio em Zelar pelas reas Verdes e Praas que instituir............................................ 84
4. Consulta n. 2/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Insuficincia do
Instituto da Servido de Passagem como via de circulao regularizao do empreendi-
mento............................................................................................................................................ 93
5. Consulta n. 3/2009 - Parcelamento do Solo - Desmembramento Fiscalizao Re-
sultado Ftico correspondente ao loteamento Controle do Corte de Vegetao do Bio-
ma Mata Atlntica...................................................................................................................... .97
4
6. Consulta n. 7/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Anlise de viabili-

dade luz do disposto no art. 2 do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 e art. 850 do Cdigo de
Normas da CGJ/SC.................................................................................................................104
7.Consulta n. 17/2009 Loteamento Fechado Iara Irregularidades Restrio ao
acesso praia da Lagoa dos Esteves Permisso Concesso TAC.......................... 106
8. Consulta n. 19/2009 Loteamento Cooperativa Habitacional Sem aprovao e
registro Comercializao Crime consumado art. 50 e segs. da Lei n. 6.766/1979
Crime formal e permanente Co-autoria dos corretores Tutela da Lei n. 8.078/1990.
.....................................................................................................................................................110
9. Consulta n. 23/2009 Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida) Le-
gitimao da Posse Interesse Social Interesse Especfico Assentamentos Consolida-
dos e Reduo de Critrios Urbansticos Compensao Ambiental.............................124
10. Consulta n. 24/2009 Loteamento Industrial Lei n. 6.063/1982 Art. 8 1 - Re-
serva Legal 35% rea de uso comum Impossibilidade de Reduo das reas Pbli-
cas................................................................................................................................................141
11. Consulta n. 26/2009 Parcelamento de solo - metragem de lote inferior ao mnimo
exigvel no Plano Diretor Municipal Crime art. 50 da Lei n. 6.766/1979 .................. 148
12. Consulta n.37/2009 Parcelamento de solo Distrito Industrial FATMA
EIA/RIMA e autorizao de corte anuncia da Secretaria de Estado do Planeja-
mento............................................................................................................................. 150
13. Consulta n. 10/2010 Plano Diretor APP critrio menos restritivo Cdigo
Florestal - Lei n. 6.766/1979 suplementariedade legislativa Princpio da Proibio do
Retrocesso Ecolgico ADIN Legitimidade do representante do Ministrio Pblico
....................................................................................................................................................161
14. Consulta n. 16/2010 - Lei n. 6.766/1979 Parcelamento de Solo Urbano - Desdo-
bro caracterizao dispensa da anlise dos arts. 18 e 19 da Lei n. 6.766/1979 para a
hiptese de desdobro...............................................................................................................167
15. Consulta n. 21/2010 Condomnio reas pblicas estudo ambiental simplificado
loteamento inferior a 100 ha licenciamento conjunto tratamento de esgoto - trapi-
che...............................................................................................................................................169
16. Consulta n. 26/2010 Parcelamento do solo rural Mdulo Rural Desmembra-
mento Inventrio .................................................................................................................179
17. Consulta n. 28/2010 Parcelamento do solo Impacto Regional - Anuncia da
Secretaria de Estado do Planejamento - reas de Uso Comum 35% da Gleba rea
total do imvel Sobreposio em APP Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV)
Erro material na LAI Retificao Descumprimento da licena Embargo da obra
.....................................................................................................................................................183
18. Consulta n. 30/2010 Parcelamento do solo Loteamento Clandestino Venda de
Lotes Crime art. 50, par. nico, inc. I da Lei n. 6.766/1979- prescrio crime instan-
tneo de efeitos permanentes inocorrncia....................................................................... 196
19. Consulta N. 32/2010 - Registro de desmembramento - procurao pblica - procura-
o particular - possibilidade - autenticidade ou semelhana..........................................201
5
20. Consulta n. 34/10 - APP REA VERDE lai exigncias alterao de via
de acesso sem comunicao ao registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e 50 da Lei n.
6.766.....................................................................................................................................204
21. Consulta N. 40/10- loteamento fechado impedimento abertura de vias pblicas
viabilidade de compensao ou recuperao da rea..........................................................212
22. Consulta N. 45/10 - Parcelamento do solo. Imvel gravado com direitos reais de ga-
rantia. Hipoteca. Possibilidade de desmembramento. Necessidade de anuncia do credor
hipotecrio.................................................................................................................................216
23. Consulta N. 46/10 - Obrigatoriedade de interveno do Ministrio Pblico nos pro-
cessos de loteamento e desmembramento Solicitao de esclarecimentos e fundamen-
tao acerca do assunto...........................................................................................................219
24. Consulta N. 57/10 - Desmembramento inferior a 10 lotes - fins industriais
aplicao das exigncias das lei 6766/79 e lei 6063/81, e resoluo conjunta fatma/
ibama 01/95 prevalncia dos arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts. 850 e 855,
pargrafo nico do cdigo de normas da corregedoria geral de justia hipteses de
exceo certificao de regularidade sanitria e ambiental do empreendimento pelo
municpio...........................................................................................................................227
25. Consulta N. 60/10 - Loteamentos autorizados anteriormente lei 6.766/79 possi-
bilidade de responsabilizar os atuais proprietrios a implantar os devidos equipamentos
pblicos..................................................................................................................................... 242
V. Modelos .............................................................................................................................................251
1. Portaria ................................................................................................................................252
2. Ofcio diligncias .................................................................................................................255
3.Promoo de Arquivamento de Procedimento Preparatrio/Inqurito Civil ........... 257
4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta..................................................259
5. Ao Civil Pblica................................................................................................................265
6. Denncia...............................................................................................................................277
7. Folder Educativo..................................................................................................................280
6
I - Introduo:
O parcelamento do solo tem sido o tema mais requisitado pelos
membros do Ministrio Pblico, atualmente, em consultas formuladas ao
Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, tendo em vista a notria
expanso urbana dos municpios e os conflitos jurdicos e ambientais que lhe
so correlatos.
Com o advento da lei 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto
da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de
instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.1 Assim,
sendo instrumento til execuo da poltica urbana, nenhum parcelamento
do solo dever ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas
nos termos do art. 2, tambm da aludida lei federal. Sua regulao se d
basicamente pela lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, compreendendo
normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao
do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo
subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no
empreendimento.
1 Lei n. 10.257/01:
Art. 1. - Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ser
aplicado o previsto nesta Lei.
(...)
Art. 4. - Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
(...)
II planejamento municipal, em especial:
(...)
b)disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
(...).
7
No nos foge ao conhecimento a tramitao de Projetos de Lei voltados
revogao de diversos dispositivos da lei 6.766/79, com destaque para o
de n. 20/2007. Entretanto, diante da ausncia de perspectivas concretas de
alterao legislativa em curto espao de tempo, alm da percepo de que
tais alteraes no pretendem a descaracterizao geral dos seus institutos,
tem-se por justificada a elaborao do presente estudo, em apoio a atuao
dos membros do parquet, na sua complexa atividade de fiscalizao dos
empreendimentos afetos ao parcelamento do solo.
Coube aos Municpios, observadas as diretrizes gerais a serem fixadas no
art. 2 do Estatuto da Cidade, a tarefa de realizar a poltica de desenvolvimento
urbano, promovendo o seu adequado ordenamento territorial mediante o
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo
urbano, conforme art. 30, inc. VIII, e art. 182 e segs. da CRFB/88.
Muito embora recepcionada pela carta constitucional vigente, a Lei do
Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79) merece uma releitura ps-vigncia
da Constituio da Repblica e do Estatuto das Cidades, Lei n. 10.257/01,
em razo das novas diretrizes lanadas ao desenvolvimento urbano, que,
como antes mencionado, passam a nortear todo e qualquer parcelamento do
solo urbano reforando a funo socioambiental da propriedade em prol da
coletividade, da segurana, do bem-estar social e do equilbrio ambiental (art.
1 da Lei 10.257/01).
Resulta dessa nova viso uma especial preocupao com a idia de
urbanismo2, controle e organizao do processo de urbanizao3 acelerado,
alcanvel por meio de um maior planejamento e uma gesto municipal
democrtica participativa, que assegure o crescimento sustentvel das cidades4
nas diferentes temticas como o direito de moradia, saneamento ambiental,
infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos, trabalho e lazer, para
as presentes e futuras geraes, e exeqvel, preferencialmente, atravs da
2 Por Urbanismo, entenda-se o processo de adaptao da cidade s suas funes tendo em vista a melhoria
do meio fsico e das condies necessrias qualidade de vida: qualitativo. Em princpio, os planos
urbansticoscontemplam o espao urbano como um todo, ao passo em que os projetos urbansticos fo-
calizam parte ou partes desse todo, fazendo-lhe um recorte (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade
de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao professor Toshio Mukai. Rio de
Janeiro. 2008).
3 Por Urbanizao, compreenda-se o processo de incremento da populao de uma cidade, devido a taxas
de crescimento provocadas por fluxos migratrio, em geral provenientes do campo: quantitativo. Nesse
contexto, a urbanizao tem a ver com a demografia (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de
vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao Professor Toshio Mukai. Rio de
Janeiro. 2008).
4 Lei n. 10.257/01: Art. 2. - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I - garantia do direito
a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental,
infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e
futuras geraes; (grifou-se).
8
importantssima edio dos planos diretores municipais.5

Essa atual perspectiva deve ser incorporada na interpretao
moderna da Lei n. 6.766/79 e de seus institutos, por ocasio da atuao do
Ministrio Pblico e fiscalizao da execuo dos parcelamentos que lhe
so submetidos para apreciao, focada principalmente na verificao do
controle da expanso urbana e ordenao do territrio. importante que
essa verificao tome como ponto de partida a necessidade da observncia
dos parcelamentos s diretrizes da poltica urbana pertencentes ao art. 2 do
Estatuto da Cidade6. Balizado por aludidas diretrizes, d-se importante passo
para que cada parcelamento seja executado como parte de um todo, de modo
a incorporar-se de forma simtrica e ordenada ao pleno desenvolvimento das
funes sociais da cidade (moradia, lazer, circulao e trabalho), atentando-se
ao cumprimento das obras e infraestruturas, do saneamento ambiental, dos
equipamentos urbanos e de uso comunitrio e das reas verdes que devero
5 Art. 182, 1 /CFRB (O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais
de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana) c/c Art.
40, Caput/Estatuto da Cidade (O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica
de desenvolvimento e expanso urbana).
6 Lei n. 10.257/01: Art. 2.o - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
nizao, em atendimento ao interesse social;
(...)
IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades
econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores
do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
(...)
VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana;
d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego,
sem a previso da infra-estrutura correspondente;
(...)
f) a deteriorao das reas urbanizadas;
g) a poluio e a degradao ambiental;
(...)
VIII adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com
os limites da sustentabilidade ambiental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de
influncia;
(...)
IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao;
(...)
XI recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos;
(...)
XII proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural,
histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico;
(...)
XIII audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de
empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou
construdo, o conforto ou a segurana da populao;
(...)
XV simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas
a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
(...).
9
integrar cada empreendimento.
Desta forma, procedemos, neste estudo, uma anlise das hipteses
de interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos aos
parcelamentos do solo, a seguir, uma anlise, na forma de perguntas e
respostas, da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e
seus principais institutos.
A seguir, feita uma anlise da Lei n. 6.766/79, das normas federais e
estaduais correlatas e seus principais institutos.
Na seqncia, apresentamos uma relao de pareceres elaborados
pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, em resposta s
consultas afetas ao parcelamento do solo urbano formuladas por membros
do Ministrio Pblico.
Por fim, seguem, como sugesto, modelos de peas administrativas e
judiciais afetas interveno do Ministrio Pblico em procedimentos de
parcelamento de solo urbano.
10
II- A interveno do Ministrio P-

blico nos procedimentos afetos
ao Parcelamento de Solo Urbano 7
O Parcelamento do Solo Urbano um instrumento de execuo da

poltica de desenvolvimento e expanso urbanos em sede municipal, vinculado
s diretrizes do art. 2 do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n. 6.766, de 19
de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano,
e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade
adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
Para anlise e aprovao do parcelamento (loteamento e do
desmembramento), a lei reguladora impe que sejam cumpridos requisitos
que esto expressos como condio para o desenvolvimento vlido e regular
de todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases:
pedido de diretrizes (arts. 6 e 7); apresentao do projeto (arts. 9 a 11);
aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art. 18);
execuo (art. 18, V), e registro de parcelamento.
A atuao do Ministrio Pblico legitimada, seno por disposio da
prpria Lei que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente,
7 Para um aprofundamento do tema, ver consulta anexa PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - INTER-
VENO DO MINISTRIO PBLICO - FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QUE
PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JUSTIA.
11
pelo comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua
Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional
do rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais
homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua
manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei
ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico, para
assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando a fase
ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82, inciso X).
A interveno do Ministrio Pblico, nos termos da lei 6766/79, ocorre
nas seguintes hipteses:
1 Impugnao de Terceiro - Quando o projeto de loteamento ou
desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for impugnado por
terceiro interessado antes do registro. (art. 19, 2) Dever o membro do
Ministrio Pblico manifestar-se, no prazo legal, atentando para a rigorosa
observncia dos requisitos impostos pela legislao.
2 Pedido de Cancelamento - Quando houver pedido de cancelamento
do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da
Prefeitura Municipal, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato,
ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos
os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado.
Neste caso o Ministrio Pblico deve se manifestar antes que o juiz homologue
o pedido de cancelamento. (art. 23 2)
3 Notificao do loteador - o Promotor de Justia poder notificar
o loteador para suprir a falta, providenciando a abertura de conta junto a
Registro Imobilirio para que os adquirentes possam suspender os pagamentos
ao loteador e ali depositarem as prestaes. Esta medida somente poder ser
adotada quando o parcelador for o titular do domnio do imvel parcelado.
recomendvel que o Promotor de Justia procure dar publicidade medida,
contatando associaes de moradores, lderes comunitrios ou mediante
solicitao a jornais e emissoras de rdio, para que os adquirentes cessem
os pagamentos ao parcelador. (colocou em outra parte do texto) - Faz-se
ainda necessrio mencionar que muitos inquritos civis so instaurados
para apurao de inexecuo de obras de infraestrutura8, caso em que esta
notificao poder suprir a necessidade de ao civil pblica, ensejando a
correo das irregularidades.
8 Em casos de inexecuo das obras de infra-estrutura, outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal
a realizar as obras faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados, ou executar
a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os valores excedentes. Com frequncia, tambm,
ser firmado o termo de ajustamento de conduta.
12
4 - Audincia do MP - Ocorre aps a regularizao do loteamento,

quando h a autorizao judicial para o levantamento das prestaes
anteriormente depositadas.
5 - Responsabilidade penal - Casos de interveno tradicional do
Ministrio Pblico, quer como fiscal da lei, quer como titular da ao penal
pblica. (art.50 a 52 da Lei 6.766/79)
Com o advento da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio
Federal de 1988, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos
pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio,
aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do
inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente,
fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do
consumidor.
A Lei comentada contempla outras hipteses de interveno do
parquet (art. 38, 2 e 3), todas situaes que respeitam um procedimento
de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a
funo de fiscal da Lei.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL P-
BLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO
LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDI-
VIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO
PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85,
ART. 21 C. F., ART. 129, III E IX PRECEDENTES STF E STJ
dever constitucional do Ministrio Pblico a defesa do patrimnio
pblico e social, dos interesses difusos e coletivos e de outras funes
compatveis com a sua natureza (art. 129, III e IX, CF). O Ministrio
Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores
de imveis loteados, em razo de projetos de parcelamento de solo
urbano, em face de inadimplncia do parcelador na execuo de obras
de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos.
(Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de
So Paulo, 2 Turma. Rel. Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte:
DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
Considera-se pacificada na jurisprudncia a atuao do Ministrio

Pblico em todas as fases do processo de parcelamento e registro, notadamente
para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos pblicos no
fazem.
De maneira genrica, o Ministrio Pblico tem o dever de, sempre
que necessrio, promover a impugnao ou o cancelamento do registro
imobilirio.
13
Nesta linha, a Corregedoria-Geral do Ministrio Pblico orientou aos
membros de primeira instncia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os
pedidos de registro de parcelamento que derem entrada no registro imobilirio,
nesse sentido ver a resposta pergunta 30 deste guia.
1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio

Pblico
O Ministrio Pblico pode contar com o auxlio de alguns rgos
pblicos, que devero tomar providncias assim que acionados, na sua esfera
de atuao, para coibir irregularidades em obras de parcelamento do solo.
a) Prefeitura Municipal - dever fiscalizar o parcelamento e, constatando
sua ilegalidade, aplicar as sanes cabveis ao parcelador como notificaes
(inclusive aquela prevista no art. 38 da Lei n. 6.766/79), advertncia, multa,
embargo e, at mesmo, demolio. Destaque-se que Conselhos Municipais,
em especial os com atuao vinculada a temas de poltica urbana - e na medida
em que suas respectivas competncias o permitam podem ser acionados.
b) rgo ambiental quando o empreendimento no possuir
licenciamento ambiental ou estiver ocorrendo supresso de vegetao na gleba
parcelada, ou, ainda, qualquer outra espcie de agresso ao meio ambiente.
Caber a lavratura de auto de infrao, promoo de embargo administrativo e
elaborao de Relatrio de Vistoria, apontando, detalhadamente os impactos
ambientais concretamente produzidos e demais danos j consolidados na
rea.
c) Polcia Ambiental - dever ser acionada sempre que estiver
ocorrendo a prtica de infrao penal ambiental. A ela caber proceder
autuao do parcelador e de tantos quantos tenham concorrido para a
prtica do evento, lavrando-se Termo Circunstanciado.
d) Polcia Civil - dever empreender diligncias para constatar se esto
ocorrendo vendas ou atos de parcelamento material do imvel em desacordo
com a lei, tais como: a abertura de ruas e demarcao de quadras e lotes.
Se tiver ocorrido modificao fsica da gleba, dever ser providenciada a
percia. Ainda que no se logre xito na priso em flagrante dos responsveis
pelo parcelamento, dever ser instaurado inqurito policial para a completa
apurao dos fatos.
e) Registro de Imveis - uma vez comunicado pelo Ministrio Pblico
sobre a existncia de parcelamento ilegal do solo em determinado imvel, o
14
Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides

a ele relativas, promovendo publicidade investigao do parquet e evitando
que os consumidores sejam enganados.
2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos

Detectada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica,
ao meio ambiente, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo,
qualquer pessoa pode provocar a iniciativa do Ministrio Pblico: rgos
pblicos encarregados da fiscalizao, Organizaes no governamentais
dedicadas defesa do meio ambiente, Cartrio do Registro de Imveis, o
adquirente de lote diretamente prejudicado e etc.
Os prprios parceladores devem buscar adequada orientao tcnica
e jurdica antes de iniciarem qualquer empreendimento, mesmo em casos
em que o parcelamento fsico ou jurdico da gleba tenha incio, possvel
a adoo de medidas tendentes a paralis-lo ainda em estgio inicial, de tal
modo que seja possvel evitar o dano ou providenciar o retorno situao
anterior e a integral reparao do dano ocorrido.
A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano, na
rea cvel, d-se por intermdio do inqurito civil (8, 1, da Lei n. 7.347/85),
ou procedimento preparatrio (PP), do termo de ajustamento de conduta e
da ao civil pblica.
Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o
Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias.
Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no Estado,
sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de
Imveis, sobre o registro do parcelamento e da titularidade do domnio da
gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu efetivo parcelamento
e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas;
oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos
aquisio, tais como: compromisso de compra e venda, ou, na falta deste,
proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e
oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia
ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e tomar as medidas
convenientes.
O termo de ajustamento de conduta pode ser firmado se o parcelador
comprometer-se a sanar as irregularidades do empreendimento, firmando
15
compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituir-
se- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de
descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo;
Se no houver soluo ou compromisso de ajustamento de conduta,
durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.
A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro
ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes
contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer.
O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento,
com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do
Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente,
feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em no
parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso de
descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa diria.
Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido
de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado
anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao
dos danos aos adquirentes de lotes.
Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e
sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel
o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o
parcelamento.
Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder
conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de
Justia ajuzam a ao civil pblica com pedido liminar. A ao cautelar acaba
sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade
de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal.
So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica:
a) proibir a prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais
como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas,
demarcao de quadras e lotes;
b) exigir a recomposio da vegetao mediante apresentao de
projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico,
com ART, com comprovao do protocolo no rgo ambiental. Tal projeto
dever prever a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie
de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio;
16
tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas; e indicao do local

onde sero plantadas;
c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento
da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das
mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado,
substituindo-as por outras da mesma espcie;
d) proibir a publicidade, vendas e recebimento de prestaes;
e) colocar placas ou faixas na rea, informando que, por deciso judicial,
o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes;
f) exibir compromissos de compra e venda e apresentao de rol de
adquirentes;
g) bloquear matrcula imobiliria;
h) bloquear ou indisponibilizar bens para garantia do cumprimento da
obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e
i) executar obras de infraestrutura.
3. Concluses:
1) A disciplina do Parcelamento do Solo compe o rol de instrumentos
que devem ser utilizados para atender aos fins pretendidos pela Lei n.
10.257/01, ou Estatuto da Cidade. Assim, na condio de instrumento til,
execuo da poltica urbana, o parcelamento no pode contrariar as diretrizes
insertas nos termos do art. 2 da mesma lei federal, pois que estas devem ser
observadas como ponto de partida para a anlise acerca de sua adequao
legal e viabilidade urbanstica. Sua regulao se d pela Lei n. 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei
reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como
condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento,
compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6
e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura
Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e
registro.
17
3) A tutela do parcelamento do solo urbano pelo Ministrio Pblico
tem por fundamento a defesa do meio ambiente, do consumidor e da ordem
urbanstica, includos na previso do art. 1, e incisos, da Lei n. 7.347/85.
4) A atuao do Ministrio Pblico, no parcelamento do solo urbano, na
rea cvel, se d por intermdio do procedimento preparatrio, do inqurito
civil e do termo de ajustamento de conduta e da ao civil pblica.
5) Ao instaurar inqurito civil sobre parcelamento ilegal do solo, o
Promotor de Justia deve acionar outros rgos pblicos com competncia
para atuar na questo, os quais devero tomar as medidas cabveis na sua esfera
de atuao, podendo ainda o Promotor de Justia proceder notificao do
art. 38, 2, da Lei n. 6.766/79, celebrar termo de ajustamento de conduta
ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do uso do
imvel.
6) Quando for ajuizada ao civil pblica versando sobre parcelamento
do solo urbano, o Ministrio Pblico dever pleitear as liminares necessrias a
se evitar a ocorrncia ou continuidade dos danos e a garantir futura execuo,
alm de formular pedido de condenao em dinheiro ou, de preferncia, de
condenao obrigao de fazer ou no fazer.
18
III- Perguntas e Respostas sobre o

parcelamento do solo urbano:
1) O que gleba?
Gleba a rea de terreno que ainda no foi objeto de loteamento ou
desmembramento regular, isto , aprovado e registrado. Aps o registro do
parcelamento, o imvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa
a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e reas
pblicas.
2) O que um lote?
Entenda-se por lote o terreno servido de infraestrutura bsica, cujas
dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou
lei municipal para a zona em que se situe.
O tamanho legal mnimo do lote dever conter rea de pelo menos de
cento e vinte e cinco metros quadrados e frente de cinco metros, salvo maior
restrio da legislao estadual ou municipal, ou o loteamento se destinar
urbanizao especifica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse
social, previamente aprovados.
19
3) Quais as modalidades de parcelamento do solo?
O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder
ocorrer mediante duas modalidades: loteamento ou desmembramento.
O parcelamento de solo, para fins urbanos, em zonas urbanas, de
expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no
plano diretor ou em lei municipal. Se previsto em lei municipal, esta no
poder estar em desacordo com o plano diretor, posto que este instrumento
bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos.9
Por sua vez, o parcelamento de solo para fins urbanos, de imvel rural
localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei
municipal, conforme Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80, regem-se pelas
disposies do Decreto n. 59.428, de 27-10-66, e do art. 53 da Lei n. 6.766/79.
Ainda, ser possvel a alterao do solo rural, para fins urbanos, se, em
ato complexo, no se opuser o INCRA e, quando houver rgo metropolitano,
cabendo ao Municpio a aprovao (art. 53 da Lei n. 6.766/79).10
Finalmente, o parcelamento de solo, para fins agrcolas, de imvel rural
localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por
lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do art.
10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e seguintes, do Decreto n. 59.428/66, e do
art. 8 da Lei n. 5.868/72.
Jurisprudncia11
4) O que loteamento?
O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias
9 Conforme 1. do art. 182/CRFB, c/c pargrafo nico do art. 140/CESC e art. 40, caput/EC.
10 Ap. 78.282-2, da 12 Cm. Cvel do TJSP, de 23-10-1984, em RT 595/94, apud Rizardo, Arnaldo. Processo
de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6766/79 e 9785/99, 6. ed. ver. e ampl., So Paulo:
ed. RT, 2003., p. 36.
11 Jurisprudncias
APELAO CVEL. SUSCITAO DE DVIDA. REGISTRO DE IMVEIS. ALIENAO DE FRAO
IDEAL. INEXISTNCIA DE CONDOMNIO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AVERBAO
INDEVIDA. - vedada a transcrio de venda de frao ideal na matrcula de imvel quando constatado
que o contedo do negcio jurdico no corresponde realidade ftica, encontrando-se o terreno dividido
em lotes delimitados e individualizados, sem que se tenha procedido regularizao do parcelamento do
solo. O Parcelamento do solo urbano deve ocorrer pelo desmembramento ou loteamento, mediante a
prvia aprovao do projeto pela Prefeitura local, sendo vedada a alienao de parcela de terreno sem
o competente registro. - Recurso improvido. [GRIFEI]
(TJMG. Ap. Cv. n. 1.0114.06.072954-7/001, 7 Cmara Cvel. Relatora: Des. Heloisa Combat, Julgado em
07-04-2009)
20
existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos12.
5) O que desmembramento?
Segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso
de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente,
desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento,
modificao ou ampliao dos j existentes.
Percebe-se, pois, que a caracterizao do parcelamento do solo, na
modalidade desmembramento, pressupe ou deveria pressupor - um estado
de coisas mais avanado que o loteamento, dispensando-se o parcelador
exclusivamente da execuo de obras, infraestruturas e equipamentos j pr-
existentes aprovao do empreendimento. 13 14
Infere-se, a partir destes conceitos, que o desmembramento uma
forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e conveniente
ao empreendedor do que o loteamento, j que o nus referente abertura
de novas vias ou ampliao de vias existentes e instalao da respectiva
infra-estrutura de responsabilidade do requerente, dando margem a burlas
e, no mais das vezes, gerando dficits de reas de uso comum (destinadas
implantao de reas verdes e de uso comunitrio, ex.: parques, praas,
creches, postos de sade, escolas, ..).
Observa-se que o parcelamento do solo no territrio urbano brasileiro
tem ocorrido de forma fragmentada. Normalmente uma grande gleba
desmembrada, resultando em grandes reas remanescentes. Posteriormente,
12 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/79

13 Quanto s distines fticas e jurdicas entre loteamento e desmembramento, ver Consulta n. 9/08, do Centro
de Apoio Operacional do Meio Ambiente, documento anexo.
14 Jurisprudncias:
CIVIL. ASSOCIAO. LOTE URBANO REGULAR. FRACIONAMENTO. QUALIFICAO COMO
NOVO LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO. INSTITUTO DISTINTO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO DESTACADA. INADIMPLNCIA DOS ASSO-
CIADOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISO. IMPERATIVIDADE. CONSIGNAO EM
PAGAMENTO. MORA J CARACTERIZADA. ELISO. INVIABILIDADE.
[...]
4. APELAO CONHECIDA E IMPROVIDA. UNNIME.
o lote pertencente e fracionado pela apelada j est situado em solo urbano devidamente loteado, tanto que
est inserto no permetro da cidade satlite de Recanto das Emas. Como corolrio dessa constatao evidente
que, j integrando loteamento levado a efeito pelo Poder Pblico de conformidade com as exigncias legais,
no pode ser objeto de novo loteamento, podendo, quando muito, ser objeto de desmembramento, instituto,
frise-se, ante a afinidade que os apelantes demonstram por conceitos jurdicos, diverso do loteamento, con-
quanto ambos integrem o gnero parcelamento, consoante se afere do estampado no artigo 2, 1 e 2, da
Lei n. 6.766/79
(TJDFT. Ap. Cv. n. 20050910121080APC. Acrdo n. 319.024. rgo Julgador: 2 Turma Cvel. Relator:
Des. Tefilo Caetano. Julgado em: 27-08-2008).
21
estas reas so desmembradas, novamente, de acordo com o interesse privado.
Neste processo, o planejamento urbano local desconsiderado, resultando
em prejuzos para o desenvolvimento adequado das cidades.
Ressalta-se que o rgo municipal, quando da anlise de projetos de
desmembramento, deveria verificar a caracterizao do entorno, das vias
existentes, bem como a harmonizao do projeto de desmembramento com
o sistema virio atual e futuro.
Um exemplo comum do problema ocorre nos desmembramentos
incidentes em glebas remanescentes de glebas maiores onde j tenham
ocorrido loteamentos previamente aprovados, em relao s quais ocorrem
prolongamentos fraudulentos de ruas ilicitamente doadas ao municpio, de
regra destinadas a lugar algum, e sem que haja um prvio resguardo de reas
proporcionais de uso comum.
O objetivo destas doaes o de fraudar a ordem urbanstica mediante
o aproveitamento econmico, com a conivncia do Poder Pblico, (por
conluio ou ignorncia) da rea total desmembrada, enquanto que para os
loteamentos exige-se destinao de reas (pelo menos 35%) para implantao
de equipamento urbano e comunitrio, sistemas de circulao e espaos livres
de uso pblico.
Compete ao Promotor de Justia fiscalizar a prvia existncia ou
exigir, nos projetos de desmembramentos, a constituio das reas de uso
comum eventualmente no disponibilizadas sociedade, proporcionais s
reas a serem desmembradas. Em tais casos, entretanto, recomenda-se uma
anlise com razoabilidade nos casos concretos, quanto possibilidade e
necessidade de tais exigncias, considerando as mltiplas variveis urbanas
que envolvem tais reas remanescentes, e as situaes fticas que podero
dificultar ou impossibilitar o seu cumprimento, como o caso de glebas
de pequena extenso e exguo nmero de lotes a serem constitudos, dos
desmembramentos sem inteno de venda (ex.: decorrentes de partilhas,
adjudicaes), dentre outros, situaes que podero exigir, do Poder Pblico
Municipal, compensaes de reas pelo resultado prtico equivalente.
Para ilustrar o que foi dito acima, so apresentadas, a seguir, trs
seqncias de imagens. A primeira com hipteses de loteamento regular e
desmembramentos executados com violao ordem urbanstica. E nas
seqncias seguintes, a situao oposta (regular).
22
Inicialmente, verifica-se a existncia de uma grande gleba desmembrada

em trs novas glebas.
23
No meio da gleba maior, aprovado pelo municpio e constitudo
um loteamento regular, composto de lotes e reas de uso comum (sistemas
virios, reas verdes e de uso comunitrio, a razo de 35% da rea total do
empreendimento), remanescendo outras duas reas desmembradas para
aproveitamento futuro.
24
Na seqncia, o empreendedor doa ao Municpio vrias ruas, em

sua maioria destinadas a lugar algum e em desacordo com o planejamento
municipal de expanso e desenvolvimento da cidade, no intuito de aproveitar
integralmente os espaos das glebas remanescentes para constituio de lotes,
sem destinar quaisquer reas de uso comum correspondentes s mesmas, em
prejuzo ordem urbanstica.
25
J a segunda seqncia apresenta inicialmente uma grande gleba
desmembrada em duas novas glebas.
26
Em seguida, o empreendedor aprova um loteamento, destinando

reas de uso comum proporcionais tanto gleba loteada quanto gleba
remanescente.
27
Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente
em lotes, no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do
prvio resguardo das reas de uso comum para ambas as glebas parceladas.
28
Percebe-se, da imagem comparativa, uma modalidade de fraude que

contribui para o desenvolvimento urbanstico desordenado e insustentvel
dos municpios brasileiros, pela venda indevida de reas que deveriam ser
destinadas para uso comum do povo, merecendo especial ateno fiscalizatria,
a tal ttulo, pelo Ministrio Pblico.
29
J a terceira seqncia apresenta inicialmente uma gleba maior
desmembrada em duas novas glebas.
30
Ato contnuo, o empreendedor aprova um loteamento, destinando

reas de uso comum proporcional gleba loteada.
31
Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente
em lotes, atravs de um novo loteamento (e no desmembramento),
destinando reas verde em institucional proporcionais (35% da gleba), no
resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica em vista do resguardo, na
nova rea parcelada, de 35% destinados s reas de uso comum e institucional
referentes respectiva gleba.
32
6) O que so o desdobro e o remembramento?

O desdobro se constitui na diviso de um lote e sem o objetivo de
urbanizao, constituindo novos lotes, com matrculas distintas.15
J o remembramento destina-se a realizar a fuso ou unificao de
dois ou mais lotes, para a formao de novo lote, pelo reagrupamento de
lotes contguos, com a decorrente constituio de um terreno maior. Assim
como no desdobro, o terreno resultante do remembramento considerado
juridicamente um novo imvel, com matrcula prpria e rea distinta, o qual
possuir limites e confrontaes diferentes.
Por se tratarem de procedimentos administrativos sem interferncia
na ordem urbanstica municipal, o desdobro e o remembramento no se
submetem s exigncias do registro especial do art. 18, sendo regulados pela
legislao dos municpios.
7) O que um loteamento irregular?

aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou
registrado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo as
exigncias da lei 6766/79 (ex.: ausncia de infra estrutura, de rea comunitria,
rea verde, ..)
8) O que um loteamento clandestino?

aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro
no cartrio de registro de imveis competente, resultando inviabilizada a
matrcula e individualizao dos respectivos lotes.
9) Quais so as reas de uso comum que devem obrigato-

riamente integrar o parcelamento do solo urbano?
As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana,
levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao
15 Nesse sentido a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est
sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes,
no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do
Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82)
33
do homem com o meio ambiente so constitudas por:
1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos
comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre
outros conforme o art.4 2 da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se
comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade,
lazer e similares.
2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao
na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e
transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser
realizado por este para interligao do seu sistema virio caso em que
dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.16
3) rea verde destinada aos espaos de domnio pblico que
desempenhem funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando
a melhoria da qualidade ambiental, funcional e esttica da cidade, sendo
dotados de vegetao e espaos livres de impermeabilizao, admitindo-
se intervenes mnimas como caminhos, trilhas, brinquedos infantis e
outros meios de passeios e divertimentos leves.
Sabemos que as chamadas reas verdes contribuem com o aumento da
umidade relativa do ar, reduzindo as doenas respiratrias; reduz a po-
luio sonora; melhora a temperatura do ambiente; auxilia na absoro
dos gases expelidos pelos veculos (CO2), reduzindo a poluio do ar;
proporciona efeito positivo no comportamento humano, sendo que as
cidades mais arborizadas tm menores ndices de violncia e problemas
psicolgicos; favorece no controle sobre a proliferao de vetores de do-
enas, particularmente os insetos, pois fornece um ambiente adequado
para o desenvolvimento dos predadores (pssaros); favorece tambm a
infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcionando
a recarga do lenol fretico.17
Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e
preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos ur-
bansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial,
que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non
aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas,
em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes
a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes,
16 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 1677-

4280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso
em: 05/10/09.
17 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09.
34
ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros

meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem
ao uso pblico.
O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos
ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos
particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus
terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que
permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios.
que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa,
mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a
que tanto se prestam as pblicas como as privadas.18
Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao.

Apesar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite construes
e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no. Enquanto as
reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas
verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador.
10) Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para

as reas de uso comum pelo empreendedor?
O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano
em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da
gleba a ser destinada s reas de uso comum:
Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero
atender aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equi-
pamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no
podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;
A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num

primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba,
ou seja, sobre a totalidade da rea. Conforme o conceito de Jos Afonso da
Silva: Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de
loteamento (2006. p.329).
Nesse sentido, deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina
esclarece o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao
Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea
18 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES
LTDA, 1995. (p.247)
35
como um todo, e no como lotes autnomos.19
A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de
preservao permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de
parcelamento do solo no futuro.
Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a esta exigncia pelo
rgo Licenciador Estadual (FATMA) a de que os 35% devero recair sobre
a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a
rea de preservao permanente eventualmente existente na gleba. Ex. Imvel
com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a
rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til
do imvel para fins de parcelamento.
Esta interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para
assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do
empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade,
como tambm, sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu
uso indevido, por exemplo como rea verde ou institucional.20
sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com
as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos
dgua21, as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos
livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.
11) Nas reas de uso comum, quais os percentuais que

devero ser resguardados para as reas institucional, de
arruamento e rea verde?
19 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial,
Relator: Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997.
20 O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Per-
manente, foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos
da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia que
divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624: Ao relatar o processo, o ministro Humberto
Martins entendeu como correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto
da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Es-
tatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a
rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais
ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso
proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria
brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios
equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.
21 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na ati-
vidade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman
V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
36
O Municpio estabelecer os usos permitidos e os ndices urbansticos

de parcelamento e ocupao, o qual, em tese, poder deixar de atender a
contento as exigncias urbansticas, especialmente com a possibilidade de
reduo dos equipamentos urbanos e espaos de lazer, razo pela qual, neste
aspecto, sugerida uma ateno especial.
Conforme ensinamento doutrinrio, e no apenas legislativo, o conjunto
das reas de uso comum devem alcanar o mnimo de 35% da gleba a ser
arruada, distribudas da seguinte maneira: As regras, mais ou menos, so
do seguinte teor: da rea total do plano de arruamento e loteamento
sero destinados, no mnimo: I 20% para vias de circulao; II
15% para reas verdes; III 5% para reas institucionais.22 A ttulo
exemplificativo, em Biguau o mnimo de: 20% para o sistema de circulao,
7% para reas verdes e 8% para equipamentos urbanos e comunitrios (art.
85 da Lei Complementar de Biguau n.12/2009).
Com relao s demais exigncias,23 o legislador deixou consignados
limites mnimos de rea do lote (125m2),24 de distanciamento de guas
correntes e dormentes (15m de cada lado)25 e de articulao das vias adjacentes
oficiais. Neste ltimo, busca evitar a implantao de loteamentos em reas
sem qualquer comunicao com o permetro urbano, ou seja, em locais
inspitos, razo pela qual se exige que as vias de circulao devem preexistir
e, portanto, constar em mapas oficiais do Municpio. Naquele, o objetivo o
resguardo segurana das construes em vista da proximidade dos cursos
dgua e efeitos advindos das intempries climticas.
Vale ressaltar que os requisitos traados na Lei do Parcelamento so
considerados mnimos, ou seja, necessrio ater-se, sempre, s disposies
constantes na legislao esparsa.
LTDA, 2006. p.337
23 Incisos II ao IV do art. 4 da Lei n. 6.766/79
24 Inc. II do art. 4 da Lei 6.766/79
25 Jurisprudncia:
1.
APELAO CVEL - AO DE DESMEMBRAMENTO DE IMVEL URBANO - REA MENOR DO QUE
QUELA EXIGIDA PELA MUNICIPALIDADE PARA A CONSTITUIO DE UM LOTE - IMPOS-
SIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO - COMPETNCIA DO MUNICPIO PARA LEGISLAR SOBRE
O PARCELAMENTO DO SOLO OUTORGADA PELA CONSTITUIO - NECESSIDADE DE ORGANI-
ZAO DO MEIO URBANSTICO - EXEGESE DOS ARTS. 30, VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E
3 DA LEI N. 6.766/79 - SENTENA DE IMPROCEDNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO
(...)
Na hiptese, o lote que os autores pretendem parcelar, isto , desmembrar de outro, possui rea de 198m.
Entretanto, como se viu, a rea mnima exigida pelo Municpio de So Joaquim de 360m. Assim, evidente
que o imvel dos autores no se enquadra no limite mnimo para loteamento, motivo pelo qual no pode ser
desmembrado. [GRIFEI]
(TJSC. Ap. Cv. n. 2004.020754-9, de So Joaquim, Terceira Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Marcus
Tlio Sartorato. DJ 22-05-2007)
37
Exemplificando, podemos citar as questes ambientais envolvidas na
implantao do loteamento. Geralmente, h necessidade de corte/supresso
de vegetao, sendo imprescindvel, nesses casos, a anuncia do rgo
ambiental competente, conforme preceitua a legislao ambiental.26
Por fim, referente ao percentual destinado rea verde, ser o tema
analisado com maiores detalhes na pergunta 17.
12) possvel ao loteador dar destinao diversa s reas

destinadas aos equipamentos comunitrios e urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo?
No, exceto em caso de caducidade da licena municipal ou desistncia
do loteador, observando-se as exigncias do art. 23 (admite-se o cancelamento
do loteamento por: 1. deciso judicial; 2. a requerimento do loteador antes
de qualquer lote ter sido objeto de contrato, com anuncia do rgo pblico
responsvel ou 3. mediante requerimento conjunto formulado pelo loteador
e por todos os adquirentes dos lotes, com anuncia do rgo responsvel). 27
13) Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica

de um lote (equipamentos urbanos ou de utilidade pblica)?
26 Conforme art. 31 da Lei Federal 11.428/06
27 Jurisprudncias:
APELAES CVEIS - LOTEAMENTO APROVADO E REGISTRADO NO REGISTRO DE
IMVEIS - REA RESERVADA AO MUNICPIO PARA IMPLANTAO DE VIA PBLI-
CA - INCORPORAO AO DOMNIO PBLICO - INTELIGNCIA DO ART. 22 DA LEI DO
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - AVERBAO NA MATRCULA DO IMVEL CAN-
CELANDO A RESERVA DA REA TORNANDO-A LIVRE PARA USO DO LOTEADOR - NU-
LIDADE - BEM PBLICO INDISPONVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS PESSOAS NO
INDICADAS A SUPORTAREM OS EFEITOS DA SENTENA - RECURSOS DESPROVIDOS.
A jurisprudncia predominante assentou entendimento no sentido de que a aprovao e o registro do projeto
passam as reas destinadas s vias e logradouros pblicos, em terreno loteado, ao domnio pblico, indepen-
dentemente de ttulo aquisitivo e transcrio. (STJ - Resp n. 10.703/SP - Rel. Min. Wlademar Zveiter) ( . . . )
[GRIFEI]
(TJSC. Ap. Cv. n. 2007.041804-0, de Biguau. rgo Julgador: 2 Cmara de Direito Pblico. Relator: Des.
Cid Goulart. Julgado em: 19-01-2009).
Em sentido contrrio, porm mediante compensao em rea semelhante:
AO POPULAR - DIREITO AMBIENTAL - REA VERDE - BEM DE USO COMUM - DESAFETAO
PELO Poder Pblico - DESTINAO DE NOVA REA POSSIBILIDADE.
consentido ao Poder Pblico, mediante manifestao expressa de vontade e autorizao da Casa Legislativa,
alterar a destinao pblica anteriormente dada ao imvel, desde que passveis de valorao econmica, de
modo a incorporar-lhes ao seu domnio privado.
Com a destinao de uma outra rea verde, atendeu-se, tanto os interesses financeiros do Ente Municipal
quanto funo social do espao verde, que se caracteriza como o interesse pblico.
Ademais, nada consta nos autos a respeito da impossibilidade de devastao do espao verde, tendo em vista
que no se tratava de patrimnio de proteo ambiental legalmente constitudo.
(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.015614-6, de Santo Amaro da Imperatriz. rgo Julgador: Primeira Cmara
de Direito Pblico. Relator: Des. Volnei Carlin. Julgado em: 14-04-2005).
38
A quem compete a sua execuo?

Os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao
pblica28, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia
eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.29
Quando se tratar de zonas habitacionais declaradas por lei como de
interesse social, as exigncias de infraestrutura bsica constituir-se-o de,
no mnimo, vias de circulao, escoamento das guas pluviais, rede para o
abastecimento de gua potvel e solues para o esgotamento sanitrio e para
a energia eltrica domiciliar30.
A responsabilidade por sua implantao ser do loteador e, aps a sua
aprovao, dever de ser estendida tambm ao Municpio. 31
28 A resoluo normativa 82/04 da ANEEL, em seu artigo 1, exclui da concessionria a responsabilidade pelos
investimentos de obras de infraestrutura bsica ao atendimento com energia eltrica situados em loteamentos
urbanos, sendo, entretanto, de sua responsabilidade a construo das redes e instalaes de energia eltrica
em parcelamentos de interesse social, parcelamentos populares e em reas objeto de desmembramento que
estejam em conformidade com a legislao aplicvel.
29 5 do art. 2 da Lei n. 6.766/79
30 6 do art. 2 da Lei n. 6.766/79
31 Jurisprudncias:
1.
Foi para coibir esse estado de coisas que a Lei n. 6.766/79 veio exigir que o registro do loteamento, com a
venda de lotes somente poderia ser feito mediante o comprovante de verificao, pela Prefeitura, da execuo
das obras exigidas pela legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do
loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais (art.
18, inc. V). Isto , tais obras so da estrita responsabilidade do loteador, sem as quais ele no pode registrar o
loteamento; sem o registro, o loteamento tipifica ilcito civil e penal (art. 50 da mesma Lei). Se no estiverem
concludas essas obras, deve o loteador apresentar um cronograma, com a durao mxima de dois anos, acom-
panhado de competente instrumento de garantia para a execuo das obras, obras essas que so evidentemente
de sua responsabilidade. Isto , ele deve ter condies de garantir, com os seus recursos, o cumprimento das
obrigaes exclusivamente suas e que devem, em princpio, estar concludas quando do registro.
(STJ. REsp. 43.735-SP, Quarta Turma. Relator: Min. Slvio de Figueiredo Teixeira. Julgado em: 12-
11-1996)
2.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPO-
SIO, AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAO DE INSTALAR REDE ELTRICA DOMICILIAR
NAS RESIDNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDI-
MENTO IRRECUSVEL. OBRIGAO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNI-
CIPAL. ALEGAO QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAO DE
INADIMPLNCIA. PROVAS AUSENTES. DECISO INCENSURVEL. INSURGNCIA RECURSAL
DESATENDIDA.

Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, dever dos empreendedores
a implantao da infraestrutura bsica, conforme comanda o art. 2, 5 da Lei de Parcelamento do
Solo Urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, obrigao deles, como forma mesmo de assegurar a dignidade
humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a instalao, nas respectivas unidades, de rede
eltrica domiciliar. E no tem eficcia, quanto aos adquirentes dos lotes, a assuno verbalmente assumida pelo
Executivo Municipal de arcar com essas instalaes, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam
a assuno, pelos empreendedores, dessa obrigao. [GRIFEI]
(TJSC. Agr. Ins. n. 2004.025499-7, de Videira. rgo Julgador: Quarta Cmara de Direito Civil. Relator: Des.
Trindade dos Santos. Julgado em: 26-03-2008).
Quanto responsabilidade do Municpio aps a aprovao do empreendimento:
3.
39
14) Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso
Urbana?
O conceito de zona urbana historicamente esteve fixado no Cdigo
Tributrio Nacional 32 sendo compreendido como aquela dotada de pelo menos
dois melhoramentos urbanos (meio-fio ou calamento, com canalizao de
guas pluviais, abastecimento de gua, sistema de esgotos sanitrios, rede de
iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar, e
escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de trs quilmetros
do imvel).
Hoje, considerado o disposto na Constituio Federal, incs. I e II
de seu art. 30, e o caput e 1.o de seu art. 18233, em combinao com a lei
10.257/01 (Estatuto das Cidades), compreende-se que a zona urbana h de
ser estabelecida no plano diretor ou em lei especfica dele decorrente.
Deste modo, o parcelamento de solo para fins urbanos em zonas
urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar
previso no plano diretor ou, na sua ausncia, em lei municipal.
ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA
- RESPONSABILIDADE.
1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento,
com a Lei n. 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo - Lei n. 6.766/79, no mais se questiona as
obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos so obrigados a cumprir as regras do plano diretor.
2. As obras de infraestrutura de um loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente
aprovado, solidariza-se o Municpio.
3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo Ministrio Pblico.
4. Recurso especial improvido. [GRIFEI]
(STJ. RESP n. 263603/SP. rgo Julgador: Segunda Turma. Relatora: Min. Eliana Calmon. Julgado
em: 12-11-2002).
4.
LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO REALIZADAS - PRE-
VISO LEGAL - OBRIGAO DE FAZER - CONDENAO SOLIDRIA DO MUNI-
CPIO E DO LOTEADOR - REEXAME NECESSRIO E APELO- DESPROVIMENTO.
H responsabilidade solidria do Municpio, este por omisso, e do empreendedor, quando, em desrespeito
legislao federal e local, os lotes se apresentam venda, independentemente de pavimentao e meio-fio,
acreditando os adquirentes estarem aquelas benfeitorias includas (Ap. cv. n. 97.002089-9 de Canoinhas, Rel.
Des. Francisco Oliveira Filho, j. 20-5-97).
(TJSC Ap. Cv. N. 1997.002190-9, de Canoinhas, 1 Cmara de Direito Pblico, Rel. Joo Martins. Julgado
em: 05-09-2002)
32 CTN-Lei n. 5.172/66, 1 do art. 32
33 CFRB: Art. 30. Compete aos Municpios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
II - suplementar a legislao federal e a estadual no que couber;
(...)
Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme dire-
trizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade
e garantir o bem- estar de seus habitantes.
1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de vinte mil
habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
(Grifou-se).
40
J a Zona de Expanso Urbana - assim considerada a que se reserva para

receber novas edificaes e equipamentos urbanos, no normal crescimento
das cidades e vilas - devem ser, desde logo, delimitadas pelo Municpio e
submetidas s restries urbansticas do Plano Diretor34.
15) Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembra-

mento?
O projeto dever ser aprovado pelo Municpio, a quem compete
tambm a fixao de diretrizes do projeto a que aludem os arts 6 e 7 da Lei
n. 6.766/79 (traado do solo, sistema virio). 35
16) Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode

autorizar a realizao de loteamentos (Pargrafo nico do
art. 3 da Lei n. 6.766/79)?
- em terrenos alagadios e sujeitos inundao sem as devidas
providncias para assegurar o escoamento das guas;
- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade
pblica, sem que sejam saneados;
- em terreno com declividade igual ou superior a trinta por cento, salvo
se atendidas s exigncias especficas das autoridades competentes;
- em terrenos cujas condies geolgicas no aconselhem a edificao;
- em reas de preservao ecolgicas (envolve aqui a proteo de
mananciais, de patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico,
definidas por legislao estadual ou federal, ainda, as florestas de preservao
permanente, os parques nacionais, estaduais e municipais, as reservas
34 MEIRELLES, Hely Lopes Meirelles. Direito Municipal Brasileiro, 15 ed., So Paulo, Malheiros, 2006
35 Jurisprudncia:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - DIREITO URBANSTICO - LOTEAMENTO
CLANDESTINO - MUNICPIO - PODER-DEVER DE REGULARIZAO - CONCESSO DE LIMI-
NAR - AUSNCIA DE PRVIA MANIFESTAO DO ENTE PBLICO - ART. 2 DA LEI FEDERAL
N. 8.473/92 - REGRA NO ABSOLUTA EM RAZO DA MATRIA - MEIO AMBIENTE - URGNCIA
QUE SE SOBREPE PARA PREVENIR DANO MAIOR - IDENTIFICAO DOS LOTES E IMVEIS
CONSTRUDOS - CADASTRO DOS ATUAIS MORADORES E POSSUIDORES - PRAZO DE 30 DIAS
- TEMPO EXGUO - DILAO PARA 90 DIAS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupao
do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos e o bem-estar da populao. (STJ, REsp
n. 44.8216/SP, Rel. Min. LUIZ FUX). [GRIFEI]
(TJSC. Agr. Ins. n. 2008.058619-5, de So Jos, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jaime
Ramos. DJ 15-05-2009)
41
biolgicas, reservas de caa, as estaes ecolgicas e as reas de proteo
ambiental) ou com condies de poluio que impeam as condies
sanitrias suportveis habitao (verificar os padres de emisso fixados
pelas autoridades federais, estaduais e municipais em todas as formas de
poluio, alm das as normas da ABNT).36 37
17) Qual o percentual do loteamento ou do condomnio re-

sidencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde? 38
36 Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79

37 JURISPRUDNCIAS:
INDENIZAO. PERDAS E DANOS. AQUISIO DE LOTE EM REA PANTANOSA E

SUJEITA A FREQENTES INUNDAES. APROVAO DE LOTEAMENTO SEM CONDI-
ES DE HABITABILIDADE. VCIO OCULTO QUE, SE FOSSE DA CINCIA DOS COMPRA-
DORES, SERIA CAUSA DE NO CONCLUSO DO NEGCIO. RECURSO DESPROVIDO.
O vendedor responsvel pela adequao do loteamento s normas tcnicas de saneamento e infra-
estrutura. Assim, a aquisio de imvel em terreno alagadio e pantanoso, com sujeio a pe-
rigo constante para a estrutura do imvel, caso evidente de dever de indenizar os prejuzos.
O loteamento deve proporcionar no apenas a comodidade dos que iro habitar na nova rea, mas principalmente
deve garantir a segurana e as condies mnima de higiene e saneamento. O art. 3, pargrafo nico, da Lei
n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), ademais, enftico ao dispor que: no ser permitido o
parcelamento do solo: I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias
para assegurar o escoamento das guas.
Os defeitos ocultos, no visveis em inspeo normal, e passveis de existncia na coisa adquirida, so os cha-
mados vcios redibitrios, que tornam o bem intil ao fim a que se destina. uma garantia legal, considerada
a partir da necessidade sempre premente de segurana das relaes jurdicas.
Se a prova documental e testemunhal comprovam o fato de que o imvel sujeito a inundaes, e que de
tal vcio no tinha conhecimento o autor quando da realizao do negcio, possvel se torna o abatimento do
preo e demais indenizaes pelos estragos causados (Apelao cvel n. 97.015139-0, de Joinville, Relator
Des. Carlos Prudncio).
(TJSC. Apelao Cvel n. 2000.011874-5, de Joinville, Primeira Cmara de Direito Civil , Relator: Carlos
Prudncio, DJ 17-04-2001)
E ainda:
Ao Civil Pblica. Parcelamento irregular do solo urbano. rea de preservao ambiental. Preocupao da
Prefeitura de Angra dos Reis com possvel desmatamento e utilizao indevida do solo como rea residencial.
Sentena que julgou procedente em parte o pedido, determinando ao ru que se abstenha de parcelar o solo ou
construir no local sob pena de multa diria. Inconformismo atravs do recurso de apelao. Manifesto direito
da Municipalidade em pretender preservar as reas em que vedada por lei a supresso da vegetao, exceto
quando autorizada pelo Poder Pblico e desde que presente o interesse coletivo (Cdigo Florestal, artigos 1
e 3, 1). certo que o direito moradia, hoje erigido categoria de direito social (CRFB/88, artigo 6),
deve ser protegido, mas sem violar os preceitos constitucionais em defesa do meio ambiente (CRFB, artigo
225), da funo social da propriedade (CRFB, artigo 5, XXIII) e da funo scio-ambiental da cidade (CRFB,
artigo 182 e Estatuto da Cidade, artigo 1), devendo ser preservado em primeiro lugar, o interesse coletivo.
Invivel, portanto, aceitar o parcelamento irregular do solo municipal, sob pena de afronta direta ao direito
da coletividade preservao do meio ambiente e da qualidade de vida da populao, interesses de carter
pblico e social que se sobrepem ao interesse privado, da o cabimento da Ao Civil Pblica. Em razo
do exposto, com base no art. 557 do CPC, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, diante da sua manifesta
improcedncia, mantendo integralmente a douta sentena recorrida.
(TJRJ. Apelao n. 2008.001.13701, Dcima Terceira Cmara Cvel, Relator: Des. Sirley Abreu Biondi, DJ:
24-06-2008)
38 Neste tpico, remetemos o leitor ao teor da Instruo Normativa n. 3 da FATMA, especialmente ao tpico
42
Alm do percentual fixado no plano diretor ou em lei municipal, para

clculo da rea verde do loteamento, devem ser consideradas as situaes do
imvel a ser parcelado, como:
a) Se a rea/gleba no possuir vegetao nativa, ser quantificada
a rea verde, conforme Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 1/95
que exige 8m (oito metros quadrados) de rea verde por habitante do
loteamento.39 Destacamos que o rgo Ambiental Estadual utiliza, para fins
de licenciamento, o parmetro de 5 (cinco) habitantes por lote, essa rea verde
deve ser objeto de firmatura de Termo de Compromisso de Preservao de
rea Verde (IN 3/08 FATMA).40
b) Se a rea/gleba a ser parcelada possuir vegetao nativa:
b.1. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio
inicial de regenerao: dever seguir a mesma exigncia da Resoluo
Conjunta IBAMA/FATMA 1/95;
b.2. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio
mdio de regenerao: quanto ao desmate urbano desta vegetao,
conforme prevem os arts. 17 e 31 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica),
destacamos duas situaes:
Para fins de loteamento ou qualquer edificao em permetros
urbanos aprovados antes da lei 11.428/06, devero ser mantidos
30% da rea total coberta por essa vegetao.
Para permetros urbanos aprovados na vigncia da Lei
5 instrues especficas.
39 Encontra-se em discusso perante a Fundao Estadual do Meio Ambiente proposta de alterao deste ndice
para 12m2 por habitante, conforme orientao da Organizao Mundial de Sade-OMS, Food and Agriculture
Organization-FAO e Organizao das Naes Unidas-ONU, ou a adoo do parcentual de 15m2 por habitante
conforme recomenda a Sociedade Brasileira de Arborizao Urbana-SBAU.
40 JURISPRUDNCIA:
APELAO CVEL EM MANDADO DE SEGURANA. DIREITO URBANSTICO. CONDICIONA-
MENTO, PELO MUNICPIO, DA APRECIAO DO PEDIDO DE PARCELAMENTO DO SOLO
APRESENTAO DE ESTUDO DE SISTEMA VIRIO E DESTINAO DE REAS PBLICAS. ART.
30, INCISO VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
[...] como o estudo apresentado pelo prprio interessado [...], prev-se que complementando o parcelamento
restaria uma rea remanescente de aproximadamente 4.500,00 m e para a abertura da rua com projeo, como
mostra a foto anexa, onde j est feita a terraplanagem e implantada parte da rede de drenagem e o posteamento
da rede eltrica, seria necessria a rea de aproximadamente 1.300,00m, sobrando assim 3.200,00m, sendo
que aplicando o percentual de 10% (dez por cento) para rea Verde Vegetao e 10% (dez por cento) por rea
Verde Lazer e/ou de Utilidade Pblica teramos aproximadamente 320,00m respectivamente para cada tipo de
rea pblica, com o que teramos 23 lotes urbanos com uma populao mdia de 5 (cinco) por lote, teramos
115 pessoas servidas por apenas 320,00m de rea verdades Vegetao, enquanto a Resoluo conjunta
IBAMA/FATMA n. 1/95 prev rea mnima de 8,00m por habitante, concluindo que como processo
de parcelamento de solo requerido, objeto da presente ao, deveria ser destinado as reas pblicas para
atender os lotes urbanos que seria para o conforto e lazer da populao (Informaes, fl. 68).
(TJSC. Ap. Cv. Em MS n. 2007.019926-7, de Forquilhinha, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator:
Des. Jnio Machado, julgado em 13-08-2008)
43
11.428/06, devero ser mantidos 50% da rea total coberta por
esta vegetao, devendo ser observado, nessa hiptese, o art. 17, a
ttulo de compensao para desmate, ou seja, igual rea desmatada
dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no
mesmo municpio ou regio metropolitana;
b.3 Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio
avanado de regenerao: quanto ao desmate urbano dessa vegetao,
conforme prevem os arts. 17, 21 e 30 da Lei n. 11.428/06 (Lei da Mata
Atlntica), destacam duas situaes:
Para fins de loteamento ou qualquer edificao para permetros
urbanos aprovados antes da vigncia da lei 11.428/06, devero
ser mantidos 50% da rea total coberta por esta vegetao,
devendo ainda ser observado o art. 17, a ttulo de compensao
pelo desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada
com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo Municpio ou
regio metropolitana.
Para permetros urbanos aprovados aps a data desta Lei,
vedada a supresso em estgio avanado para fins de
loteamento ou edificao.
1 Obs: A Instruo Normativa n. 24 da FATMA, com base no art. 4
e 17 do Decreto Federal n. 5.300/04, exige a averbao de uma rea coberta
de vegetao igual a da rea a ser desmatada (vegetao nativa em qualquer
estgio sucessional) em se tratando de municpio integrante da Zona Costeira.
2 Obs: As mesmas restries impostas em zonas urbanas devero ser
aplicadas nas zonas de expanso urbana.
3 Obs: Nos termos da Instruo Normativa FATMA n. 3/08, sempre
que houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor
condiciona-se ao requerimento, perante o rgo ambiental responsvel,
de Autorizao de Corte de Vegetao na fase de Licena Ambiental
Prvia, apresentando Inventrio Florestal, o levantamento fitossociolgico e
ainda o inventrio faunstico, se couber, os quais so avaliados pela FATMA,
juntamente com os demais estudos necessrios para fins de obteno da
Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de Corte de Vegetao somente
ser expedida conjuntamente com a Licena Ambiental de Instalao nos
termos da Resoluo CONSEMA n.1/06, art. 7. 41
41 Jurisprudncias:
1.
Ao civil pblica. [...] Loteamento. Reserva de 35% da rea como espao de uso pblico. rea verde.
44
18) possvel o aproveitamento da rea de preservao

permanente no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a
ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do
solo?
Conforme abordado no questionamento 10, os 35% da gleba
destinados s reas de uso comum devero recair sobre a rea til passvel
de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao
permanente eventualmente existente na gleba.
Deste modo probe-se, como regra, o aproveitamento das reas
consideradas de preservao permanente (definidas na Lei n. 4.771/65),
como rea verde.
Entretanto, a hiptese de sobreposio da rea verde em rea de
preservao permanente compreendemos admissvel, de forma excepcional,
para fins de implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea Urbana,
conforme prev o art. 8 da Resoluo CONAMA 369/06, estritamente nos
casos enumerados nos incisos I, III a, V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo
Inteligncia do art. 14 da Lei Municipal n. 3.649/79. Inviabilidade de explorao do imvel por particular.
Ao posicionamento da autora, obtempere-se que admissvel, em tese, que a Administrao municipal promova
alterao no loteamento, desde que tal mudana no se d em prejuzo qualidade de vida dos seus morado-
res. Assim, plenamente justificvel uma alterao singela no plano, em razo da viabilidade tcnica da
passagem de dutos de gua ou de esgoto ou de cabos de energia eltrica, motivos pelos quais se poderia
alterar a localizao de uma praa, ou reduzir a metragem da rea verde prevista no plano de loteamento
registrado. No se admite, porm, que a Prefeitura promova alterao que prejudique ou elimine aquele
espao comunitrio em atendimento a interesses alheios finalidade do art. 4, 1, da Lei n. 6.766/79.
Nesse contexto, tem-se que a Lei Municipal n. 3.645/89, ao exigir, em seu art. 14, que parte da rea do lotea-
mento seja entregue prefeitura, tem por escopo promover a ocupao racional e organizada daquela frao
do espao urbano, da preservao de reas de lazer, do respeito ao meio ambiente e do acesso comunitrio aos
servios essenciais prestados pelo Poder Pblico. Da dispor o mesmo artigo, em seu 2, que o Executivo
Municipal poder dispor, exclusivamente para fins de utilidade pblica, das recebidas nos termos deste artigo.
Conclui-se que os 35% de rea cedidos Prefeitura devem ser utilizados por esta no interesse da organi-
zao daquele loteamento, por exemplo, para a instalao de equipamentos necessrios ao fornecimento
de energia, gua e saneamento bsico, para a construo de praas e parques ou para a preservao
de rea verde. invivel, porm, a transferncia de tal rea para o patrimnio particular, pois em tal
hiptese, tem-se manifesta agresso ao interesse protegido pelo art. 14 da Lei n. 3.649/89. [GRIFEI]
(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.011186-0, de Blumenau, Terceira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des.
Pedro Manoel Abreu. DJ 08-11-2005.)
E ainda:
AO CAUTELAR EM MATRIA AMBIENTAL - LIMINAR CONCEDIDA - AGRAVO DE INSTRUMEN-
TO - LICENA E AUTORIZAO DE CORTE EXPEDIDOS EM DESACORDO COM O RELATRIO
DE VISTORIA.
O art. 225 da CRFB prev que o Poder Pblico, com o fito de garantir um meio ambiente equilibrado, pode
exigir, na forma da lei, para instalao de obra ou atividade potencialmente ensejadora de significativa leso
ao meio ambiente, estudo prvio de impacto.
No caso em tela, a licena e autorizao de corte obtidos pela agravante se encontram em frontal oposio
ao relatrio de impacto ambiental efetuado in loco, uma vez que naquele documento consta expressamente a
proibitiva de supresso de rvores, florestas ou qualquer forma de vegetao de Mata Atlntica, bem
como de conjunto de plantas em estgio de regenerao mdio ou elevado, vedaes estas, contidas na
Lei n. 4.774/65, Decreto n. 750/93 e Resoluo CONAMA n. 237/97.
(TJSC. Agr. de Ins. n. 2004.002441-0, de So Francisco do Sul, Primeira Cmara de Direito Pblico.
Relator: Des. Volnei Carlin. DJ 27-05-2004)
45
CONAMA no 303/2002 que pode haver sobreposio da rea verde (que
corresponde a 15% das reas de uso comum) nas reas de preservao
permanente, que resulte no mximo em 5% de impermeabilizao desta e
15% em ajardinamento. Alm do que, como explcito no dispositivo, exige-se
um projeto tcnico de recuperao e manuteno da APP a ser aprovado pelo
rgo ambiental competente.
Admite-se tal situao por ocasio da doao da respectiva rea verde
ao Municpio, no intuito de estimular-se a criao de parques lineares.-
bastante comuns em cidades europias e brasileiras - em reas urbanas, de
importncia indiscutvel s cidades cortadas por cursos dgua, exercendo
funes de lazer, conservao de biodiversidade, regulao de clima, sanitria
e de segurana a intempries climticas, servindo, neste caso, como rea de
alagamento ou plancie de inundao quando de enchentes e extravasamento
dos cursos dgua em geral42.
De outra sorte, as hipteses excepcionais de interveno ou supresso
de rea de preservao permanente encontram-se elencadas no art. 4 e
pargrafos da Lei n. 4.771/65 e Resoluo CONAMA n. 369/06, restringindo-
se aos casos especficos ali delineados de utilidade pblica, interesse social ou
baixo impacto ambiental. 43
42 A ttulo ilustrativo, a lei complementar -1/97 do municpio de Florianpolis prev em seu art. 139 - Nos
parcelamentos do solo as faixas marginais e faixas sanitrias ao longo dos corpos d`gua no podero ser
includas nos lotes a serem vendidos, destinando-se formao de parques lineares, cuja superfcie poder
ser computada at a metade do percentual de reas verdes de uso pblico.
43 Jurisprudncia:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO AMBIENTAL - LOTEAMENTO - ABERTURA DE RUAS
EM REA DE PRESERVAO PERMANENTE (MATA ATLNTICA) - LICENA EXPEDIDA POR
FUNDAO MUNICIPAL DO MEIO AMBIENTE SEM O PRVIO ESTUDO DE IMPACTO AMBIEN-
TAL - MEDIDA CAUTELAR LIMINAR DEFERIDA PARA SUSPENDER OS EFEITOS DA LICENA/
AUTORIZAO - FUMUS BONI JURIS E PERICULUM IN MORA COMPROVADOS - VIOLAO DO
ART. 2 DA LEI FEDERAL N. 8.437/92 NO CONFIGURADA - AJUIZAMENTO EXTEMPORNEO
DA AO PRINCIPAL - INOCORRNCIA DA CESSAO DA EFICCIA DA LIMINAR QUE FOI
CONFIRMADA/MANTIDA NA AO PRINCIPAL - RECURSO NO PROVIDO.
que, em se tratando de reas de preservao permanente, a concesso de licenas s pode ocorrer em casos
excepcionais (art. 4, caput, do Cdigo Florestal); que, de acordo com o art. 14, 2, da Lei Federal n.
11.428/2006, a autorizao do rgo ambiental municipal para a supresso de vegetao no estgio
mdio de regenerao situada em rea urbana est condicionada existncia de Conselho Municipal
de Meio Ambiente, com carter deliberativo, o que no existe no Municpio de Itaja, bem como anuncia
prvia do rgo ambiental estadual fundamentada em parecer tcnico, o que tambm no ocorreu; que, nos
termos da Lei Estadual n. 10.472/97, a licena expedida pelo rgo ambiental estadual para a extrao ou a
utilizao de espcies da floresta primria ou secundria da Mata Atlntica dever, necessariamente, decorrer
de procedimento administrativo (art. 18);
De igual modo, o parecer jurdico FAMAI n. 2/2007, firmado em 02-01-2007 (posterior expedio da
Autorizao Ambiental datada de 22-12-2006) anotou que no local existe [...] vegetao caracterstica de
Floresta Atlntica em distintos estgios sucessionais, constatou-se topografia varivel.
(TJSC. Agr. Ins. n. 2007.022412-0, de Itaja, Quarta Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Jaime Ramos.
Julgado em 14-03-2008)
2.
APELAO CVEL - SUSCITAO DE DVIDA - DESMEMBRAMENTO DE REA - DISCORDNCIA
DO MINISTRIO PBLICO - IMVEL ATRAVESSADO POR CURSO DGUA - REA DE PRESER-
VAO PERMANENTE (APP) - DVIDA ACOLHIDA NO JUZO A QUO - INSURGIMENTO DOS
46
19) possvel o aproveitamento da rea de reserva legal

averbada na matrcula do imvel no cmputo da rea verde
do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos
ao parcelamento do solo?
Embora haja posicionamento no sentido da imutabilidade da reserva
legal mesmo que situada em rea urbana44, compreendemos possvel e
aconselhvel, sobretudo luz das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade,
uma vez que a mutao dos institutos Reserva Legal para rea Verde -
objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios
natural e construdo, ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao
infraestrutura urbana (disponvel ou disponibilizvel).45
Temos que a preservao da rea de reserva legal por ocasio da
insero da gleba rural em que esteja averbada, em zona urbana ou de
expanso urbana, recomenda a sua adequao s novas caractersticas do
meio ambiente artificial por ocasio do parcelamento da gleba, ensejando
assim a modificao do instituto da reserva legal rural e seu aproveitamento
SUSCITADOS - CDIGO FLORESTAL - REGRAS APLICVEIS S ZONAS RURAIS E URBANAS

LEI DE USO DO SOLO E PLANO DIRETOR - COMPROMISSO DE NO EDIFICAR NA FAIXA DE
DRENAGEM DO RIO - REDUO DO LIMITE PELO CDIGO FLORESTAL - POSSIBILIDADE - EXI-
GNCIAS DO PODER PBLICO CUMPRIDAS - REA CERCADA POR DIVERSAS CONSTRUES
- URBANIZAO CONSOLIDADA - VEGETAO NATIVA INEXISTENTE NO LOCAL - POSSIBI-
LIDADE DE DESMEMBRAMENTO - PROVIMENTO DO RECURSO.
A preservao do meio ambiente uma obrigao de todo cidado e do Poder Pblico, independentemente
de o ambiente a ser protegido estar localizado em rea rural ou urbana.
Apesar das diferenas ambientais estabelecidas entre as zonas rurais e urbanas, a aplicao da regra de preser-
vao das APP disposta no Cdigo Florestal indistinta, uma vez que a proteo do meio ambiente tambm
assegurada nas cidades.
No significa que essas regras sejam absolutas, pois tanto o plano diretor do municpio quanto a Lei de uso
do solo apresentam-se como instrumentos legais a disciplinar rea de expanso urbana, de modo a assegurar
o bem-estar social.
O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso
urbana (Lei n. 10.257/01, art. 40).
Os limites impostos pela legislao florestal, especificamente no tocante largura mnima da faixa marginal
que protege os cursos dgua, podero ser mitigados quando, analisando-se caso a caso, forem adotadas as
medidas de proteo cabveis.
E nos demais documentos que instruram o pedido de registro de desmembramento incluem-se a concesso
da Licena Ambiental Prvia (fls. 38 e 38v.), bem como o croqui elaborado pela Diviso de Drenagem e Sa-
neamento da Prefeitura, que apresenta a situao do imvel, especificando as faixas no edificveis e o recuo
mnimo de 20,00m para cada lado do eixo do canal (fl. 35).
(TJSC. Apelao Cvel n. 2005.032687-5, de Joinville, Segunda Cmara de Direito Civil. Relator: Des.
Mazoni Ferreira, DJ 26-06-2009)
44 Segundo o Cdigo Florestal do Estado de Gois (Lei n. 12.596/95), em seu art.21 Quando da eventual trans-
formao de imvel rural em urbano com qualquer finalidade, dever ser exigida a manuteno da reserva
legal averbada margem da respectiva matrcula no cartrio de registro de imveis, conforme obrigao
imposta pelo pargrafo segundo do Cdigo Florestal, acrescido pela lei n. 7.803 de 18 de julho de 1989.
45 Sobretudo analisando o caso concreto luz das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade, uma vez que a
mutao dos institutos objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios natural
e construdo, ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao infraestrutura urbana (disponvel ou
disponibilizvel).
47
como rea verde urbana.
Vale lembrar que o instituto da reserva legal possui ntima
identificao, em vista de suas peculiares caractersticas, zona rural46, cujo
aproveitamento como rea verde urbana, caso ocorra, haver de manter
inalterada as suas caractersticas ambientais, com as pequenas alteraes
de destinao e aproveitamento admitidas para o segundo instituto,
remanescendo, ainda que em zona urbana, a preservao quantitativa da
rea prevista no Cdigo Florestal47, alterando-se ainda a nomenclatura do
instituto e garantindo-se, destarte, alm da sua maior proteo e adaptao,
a qualidade de vida e o desenvolvimento urbano e sustentvel das cidades
s geraes presente e futuras. 48
20) Pode haver o fechamento do loteamento por muros e

cercas?
No, o fechamento do permetro do loteamento, por muros e cercas,
e uso exclusivo de vias pblicas contraria todo o esprito das normas sobre
loteamento constantes na Lei do Parcelamento do Solo. Um dos requisitos
exigidos pela Lei justamente a articulao das vias a serem implantadas com
as vias adjacentes.
Para a implantao de empreendimentos com permetro fechado e
controle de acesso aos no-moradores, impe-se o regime condominial.
Obs: Algumas consideraes sobre os empreendimentos em regime
condominial ou Loteamentos Fechados:
Parcelamento em condomnio consiste, segundo conceituao
dada no Dicionrio de Lngua Portuguesa de Aurlio Buarque de
Holanda Ferreira, na diviso de uma rea de terrenos em fraes ideais,
demarcadas ou no em reas de uso privativo, e cujos acessos e vias de circulao
internas so de propriedade e responsabilidade de condminos.
O regime jurdico de direito privado.
regido pela Lei Federal n. 4.591/64, portanto de natureza
46 Quanto incompatibilidade da reserva legal com a realidade urbana, cite-se como exemplo o regime do manejo
florestal sustentvel da vegetao da reserva legal, admitido no art. 16, par. 2 do Cdigo Florestal Brasileiro
(lei 4771/65)
47 8 do art. 16 da Lei n. 4.771/65.
48 Para uma anlise mais aprofundada do tema, rememos leitura do artigo jurdico A perpetuidade da Reserva
Legal em zona urbana e seu aproveitamento como rea verde, SOUTO, Lus Eduardo, in Revista Jurdica
do Ministrio Pblico Catarinense/ Publicao conjunta da Procuradoria-Geral de Justia de Santa Catarina
e da Associao Catarinense do Ministrio Pblico, n. 15, jul./dez. 2009, p. 65
48
jurdica de condomnio privado, quando o ideal seria condomnio

urbanstico sob controle da municipalidade, o que no impossvel
pois, tratando-se de questes urbansticas, cuja competncia
municipal, poder este regulamentar a matria, desde que no fira
as diretrizes gerais da poltica urbana estabelecidas pelo art. 2 do
Estatuto da Cidade, nem os objetivos fixados pelo plano diretor
do municpio e/ou da zona ou rea de especial interesse onde se
pretenda edificar a aludida modalidade condominial.
Foge aplicao da Lei Federal n. 4.591/64 quando se tm, nesses
condomnios fechados, novos arruamentos, diviso de quadras em
lotes e aproveitamento de vias de circulao oficiais, constituindo
verdadeiro parcelamento do solo, na modalidade loteamento,
devendo o municpio negar autorizaes, sem que se cumpra as
exigncias dos loteamentos ou desmembramentos.
21) Quais so os requisitos para aprovao municipal do

projeto de loteamento ? 49
O interessado dever apresentar municipalidade o projeto contendo

desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras, com
durao mxima de 4 anos, acompanhado de certido atualizada de matrcula
da gleba, expedida pelo cartrio de registro de imveis competente, da certido
negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia
(dispensa-se a comprovao do ttulo de propriedade para assentamentos
populares em imvel declarado de utilidade pblica conf. Art. 18, 4 da Lei
Federal n. 6.766/79).
Cabe Municipalidade determinar a forma da cauo a ser exigida
como garantia das obras de infraestrutura do loteamento, exigidas por
legislao municipal50. No entanto, essa deve ser suficiente para garantir um
futuro ressarcimento dos custos que, por inrcia da empreendedora, venham
a onerar o errio. Assim, o Municpio deve proceder a uma avaliao dos
custos envolvidos na realizao das obras de infraestrutura do loteamento,
tomando como cauo valor satisfatrio para quitar tais despesas, conforme
assentado na Jurisprudncia do TJ/SC.
No cronograma, devem estar contemplados, no mnimo, os projetos
de urbanizao primria de execuo das vias de circulao no loteamento, a
49 Art.6 da Lei 6.766/79

50 Inc. V do art.18, acrescentado pela Lei 9.785/99
49
demarcao dos lotes, quadras e logradouros, e das obras de escoamento de
guas pluviais, como preconiza a j citada Lei.
Alm desses, os demais projetos de infraestrutura do loteamento que
constam no memorial descritivo tanto do plano de arruamento quanto do
plano de loteamento do empreendimento. Esses projetos devem conter,
alm dos aspectos tcnicos, seus custos e seu cronograma detalhado, de
preferncia, com etapas a serem cumpridas, ms a ms, respeitando o prazo
legal de 4 (quatro) anos para a execuo das obras.
Caso no seja cumprido o cronograma no prazo legal estabelecido,
o Municpio assume solidariamente a responsabilidade pela concluso das
obras referentes ao loteamento por si aprovado, conforme assentado na
Jurisprudncia do TJ/SC, devendo acionar o responsvel pelos danos ao
errio e sociedade. 51
51 Jurisprudncias:
LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO REALIZADAS - PREVISO LEGAL - OBRI-
GAO DE FAZER - CONDENAO SOLIDRIA DO MUNICPIO E DO LOTEADOR - REEXAME
NECESSRIO E APELO DESPROVIMENTO.
H responsabilidade solidria do Municpio, este por omisso, e do empreendedor, quando, em desrespeito
legislao federal e local, os lotes se apresentam venda, independentemente de pavimentao e meio-fio,
acreditando os adquirentes estarem aquelas benfeitorias includas (Ap. cv. n. 97.002089-9 de Canoinhas, Rel.
Des. Francisco Oliveira Filho, j. 20-5-97).
(TJSC Ap Cv. N. 1997.002190-9, de Canoinhas. Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Joo
Martins. Julgado em 05-09-2002)
AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS

DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - REVISO
- POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5, E LEI N. 7.347/85, ART. 12
1. O fato de particulares se beneficiarem direta ou indiretamente com o resultado da demanda judicial no
desnatura a legitimidade de ndole constitucional do Ministrio Pblico para promover ao civil pblica na
defesa do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos (CF, art. 129, III, e Lei n. 7.347/85, art. 5).
2. possvel ao Poder Judicirio rever atos administrativos que se reputam ilegais ou que afrontam o interesse
pblico. Desse modo, mesmo tivessem sido cumpridas todas as obrigaes assumidas e que propiciaram a
liberao do loteamento pelo Poder Pblico, se constatado que a execuo do empreendimento trouxe
danos ao meio ambiente ou a qualquer outro direito difuso ou coletivo legalmente protegido, se imporia
a reviso do ato administrativo, respondendo todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam
para o prejuzo ou para a potencialidade deste.
3. Incumbe ao juiz, de ofcio ou a requerimento das partes, tomar providncias que assegurem o resultado
prtico equivalente ao adimplemento da tutela pretendida (CPC, art. 461, 5 e Lei n. 7.347/85, art. 12). A
indisponibilidade de bens uma dessas providncias e deve se limitar ao quantum necessrio para
garantir a realizao das obras destinadas regularizao do loteamento ou cobertura de eventuais
prejuzos. (...) [GRIFEI]
(TJSC. Ap Cv n. 2005.007044-2, da Capital. Segunda Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Luiz Czar
Medeiros. DJ 30-08-2005.)
3.
(..) ADMINISTRATIVO E AMBIENTAL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL PARK BELA VISTA. IMPLAN-
TAO EM REA DE PROTEO ESPECIAL, SITUADA DENTRO DA BACIA DO RIO DITINHO,
NO MUNICPIO DE XANXER. RIO CLASSE 1. REA DE MANANCIAIS. PARCELAMENTO DO
SOLO EXPRESSAMENTE PROIBIDO PELO ARTIGO 61 DO DECRETO ESTADUAL N. 14.250/81.
CONSTRUTORA QUE SE LOUVA NA EXISTNCIA DE UMA LICENA AMBIENTAL DE INSTALA-
O PARA DEFENDER A LEGITIMIDADE DO LOTEAMENTO. ARGUMENTO MANIFESTAMENTE
IMPROCEDENTE. CONCESSO NO PRECEDIDA DO NECESSRIO RELATRIO DE IMPACTO
AMBIENTAL - RIMA, O QUAL, IN CASU, MESMO SE VIESSE A SER ELABORADO DE FORMA
FAVORVEL, EM NADA MODIFICARIA O QUADRO, DIANTE DO DISPOSTO NO CITADO ARTIGO
61. PROCEDNCIA DA AO CIVIL PBLICA QUE EFETIVAMENTE SE IMPUNHA.
50
Quanto responsabilidade criminal decorrente da no execuo das

obras no prazo legal acordado, poder incorrer a conduta do loteador faltante
no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6.766/79.
22) Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial des-

critivo do projeto?
A descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a
fixao da zona, ou zonas, de uso predominante, as condies urbansticas
do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas construes,
indicao das reas pblicas que passaro para o domnio do Municpio, no
ato do registro do loteamento, e a enumerao dos equipamentos urbanos,
comunitrios e dos servios pblicos ou de utilidade pblica j existentes no
loteamento e nas adjacncias.
23) Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto

de desmembramento a ser apresentado ao Municpio?
Requerimento de desmembramento acompanhado de certido
atualizada da matrcula da gleba;
Planta do imvel contendo:
- indicao das vias pblica existentes;
- indicao do tipo de uso predominante no local; e
- indicao da diviso de lotes pretendida na rea.
Obs. 1: Deve ser aprovado pela FATMA, por intermdio de Autorizao
Ambiental, o desmembramento exclusivo ou predominantemente residencial
quando localizados em rea litornea, numa faixa de 2.000 metros a partir de
terras de marinha somente (Zona Costeira).
Obs. 2: Considerando a dispensa, pelo CONSEMA, do licenciamento
ambiental para aprovao dos demais casos de desmembramento, ateno
redobrada h de ser feita em relao a efetiva existncia dos requisitos fticos
MUNICPIO DE XANXER. RESPONSABILIDADE SOLIDRIA. NOTVEL AUSNCIA DE
DILIGNCIA NO TRATO DA QUESTO AMBIENTAL, CORPORIFICADA NA EDIO DE LEI
AUTORIZATIVA DO EMPREENDIMENTO. MODIFICAO LEGISLATIVA POSTERIOR, QUE (TJSC.
Ap Cv n. 2006.037460-4 , de Xanxer, Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Vanderlei Romer.
DJ 03-05-2007) [GRIFEI]
(TJSC. Ap Cv n. 2005.005358-7, de Imbituba. Primeira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des. Nicanor
da Silva. DJ 20-04-2006)
51
sua caracterizao, com especial ateno para a existncia prvia das ruas e
vias pblicas de circulao em geral, devidamente criadas por lei municipal,
bem como a reserva, no projeto, quando inexistente, das reas verde e
destinadas ao uso comunitrio. 52 53
24) Quais os documentos, para fins de registro do parcela-

mento do solo, que devero estar anexados ao requerimento
endereado ao Oficial de Registro de Imveis?
ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula;
histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os
ltimos 20 anos;
certides negativas;
certides:
a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do
loteador (10 anos);
b) de aes pessoais relativas ao loteador (10 anos);
c) de nus reais relativos ao imvel; e
d) aes penais contra o loteador (10 anos);
cpia de ato de aprovao do loteamento e comprovante do
termo de verificao pela Prefeitura Municipal, da execuo das
vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras
e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da
aprovao de um cronograma; e
declarao do cnjuge do requerente que consente no registro do
loteamento
52 Quanto s distines fticas e jurdicas para aprovao de loteamento e desmembramento, ver anexa a Con-
sulta n. 9/08 do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente.
53 Jurisprudncias:
1.
Administrativo. Desmembramento. Consulta de viabilidade. rea litornea. Parecer desfavorvel da FATMA,
com base na legislao federal, estadual e municipal. Ausncia de ato administrativo concreto. Descabimento
do mandado de segurana.
Isto porque a Lei Estadual n. 6.063/82, preceitua, explicitamente, que para lograr-se a aprovao de
desmembramento, h necessidade de indicao das vias existentes (art. 9, da suso referida Lei), enten-
didas estas, com certeza, como ruas j implementadas e em utilizao. [GRIFEI]
(TJSC. Apelao Cvel em Mandado de Segurana n. 5.090, da Capital, Segunda Cmara de Direito Comercial.
Relator: Des. Pedro Manoel Abreu, DJ 13-06-1996.[Grifo meu]).

52
Obs.1: Dever ser observado, nos casos em que se enquadra, o

Provimento n. 14/1993, da Corregedoria-Geral de Justia, que versa sobre o
registro especial de que trata o art. 18 da Lei n. 6.766/79.
Obs. 2: O 2 do art. 18 destaca que a existncia de protestos, de aes
pessoais ou de aes penais, exceto as referentes a crime contra o patrimnio
e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o
requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar
os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente
a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juza competente. Nesses
casos, de regra, o Ministrio Pblico chamado a se pronunciar.
Aconselha-se um cuidado especial no sentido de se verificar se as
garantias dadas pelo parcelador (via de regra, mediante resguardo de 30%
dos lotes do parcelamento) so suficientes para assegurar o pagamento tanto
das dvidas pendentes relativas aos protestos e aes pessoais identificadas,
quanto ao cumprimento da execuo total das obras faltantes, as quais sero
executadas, de regra, aps a aprovao do registro e em conformidade com
o cronograma, com durao mxima de at 4 anos, nos termos do inc. V do
art. 18 da Lei n. 6.766/78. A ttulo de sugesto, a apresentao detalhada das
dvidas pendentes (cpia dos procedimentos administrativos e/ou judiciais),
o detalhamento das obras e de seus custos, alm da avaliao por imobilirias
idneas dos valores dos lotes ofertados em garantia (ou certido da prefeitura
a tal ttulo) so mecanismos que possibilitam uma melhor visualizao do
comprometimento do parcelador ao cumprimento integral das obrigaes
constantes no projeto. 54
25) Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou

desmembramento?
Salvo disposio especfica constante em lei municipal, o projeto dever
ser aprovado ou rejeitado em 90 dias, sendo de 60 dias o prazo para aceitao
ou recusa das obras de urbanizao.
54 Jurisprudncia:
APELAO CVEL - SUSCITAO DE DVIDA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - OBEDIN-
CIA AO DISPOSTO NO ART. 18 DA LEI N. 6.766/79 E NO PROVIMENTO N. 14/93 DA CORREGEDORIA-
GERAL DA JUSTIA DE SANTA CATARINA - DVIDA PROCEDENTE - APELO DESPROVIDO.
Para fins de registro imobilirio de parcelamento de solo urbano, a dispensa da apresentao da docu-
mentao exigida pelo artigo 18 da Lei n. 6.766/79 somente cabida quando satisfeitas as condies
estabelecidas no item 1 do Provimento n. 14/93 da CGJ/SC. [GRIFEI}
(TJSC. Ap. Cv. n. 1998.006558-5, de Maravilha, Segunda Cmara de Direito Civil. Relator Des. Srgio
Roberto Baasch Luz. DJ 22-10-2001).
53
26) possvel a venda ou a promessa de venda de imvel
no registrado?
No, proibida a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento
ou desmembramento no registrado.55 56
27) Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao

Municpio o dever de regulariz-lo?
Considerando as inmeras variveis a serem sopesadas (temporalidade,
localizao, caractersticas das ocupaes,..), a pertinncia da regularizao
do loteamento ou a opo pelo seu desfazimento devero ser analisadas
55 Conforme art. 37 da Lei n. 6.766/79

56 Jurisprudncias:
1.
ADJUDICAO COMPULSRIA. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LEI N. 6.766/79.
LOTEAMENTO. MATRCULA INEXISTENTE E REGISTRO NO EFETIVADO. IMPOSSIBILI-
DADE DA ADJUDICAO. OFENSA AOS PRINCPIOS DA SEGURANA E DA CONTINUIDADE
DO REGISTRO PBLICO. RECURSO DESPROVIDO.
O registro de imveis tem como finalidade tornar pblico, no plexo das relaes jurdicas, os atos negociais
dos indivduos, perpetuando sua validade atravs do tempo e servindo como prova perante terceiros no que
se refere aquisio, transferncia ou perda de direitos e obrigaes. Um dos princpios basilares do Direito
Imobilirio o contido no art. 195 do referido diploma legal - o princpio da continuidade, que exige do
registrador que no proceda qualquer ato sem que o imvel esteja previamente matriculado e registrado em
nome do outorgante.
O art. 235 e seu pargrafo nico da Lei n. 6.015/73 prevem que o parcelamento do solo urbano, da qual so
espcies o loteamento e o desmembramento, no prescinde da matrcula. O registro de qualquer destes
tipos deve ser pedido ao respectivo cartrio imobilirio dentro de 180 dias a partir da sua aprovao
pela autoridade competente. O loteamento urbano, ento, deve ser antecipadamente aprovado pelos rgos
competentes, e a inexistncia de matrcula e a no regularizao do loteamento impedem a venda ou promessa
de venda de parcela sua, tal como dispe o art. 37 da Lei n. 6.766/79, ad litteram et verbis: vedado vender
ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento no registrado.
Ainda que jurisprudncia tenha se pacificado no que se refere desnecessidade de prvio registro do compro-
misso de compra e venda para a propositura da ao de adjudicao compulsria, o mesmo no se pode dizer
quando inexistente o registro do prprio loteamento, ou seja, quando patente a sua irregularidade. Conforme
j se decidiu no Superior Tribunal de Justia: A disciplina do registro imobilirio homenageia, sobretudo as
pessoas que adquiriro os lotes resultantes do parcelamento. necessrio que as pessoas - sobretudo aqueles
mais pobres - tenham em perptua segurana a propriedade que adquiriram (Resp126372/SP)[grifo meu].
(TJSC. Ap. Cv. n. 1998.015902-4, de Cricima, 1 Cmara de Direito Civil. Relator: Carlos Prudncio,
DJ 8-6-2006)
E ainda:
2. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAES - CONTRATOS - COMPROMISSO DE COM-
PRA E VENDA DE IMVEL - AO DE RESCISO CONTRATUAL - IMPROCEDNCIA NO JUZO A
QUO - INCONFORMISMO - PRELIMINAR DE INOVAO RECURSAL - NOVO ENQUADRAMENTO
JURDICO DE FATOS ALEGADOS NA INICIAL - MATRIA DE ORDEM PBLICA - AFASTAMEN-
TO - LOTEAMENTO CLANDESTINO - AUSNCIA DE REGISTRO - OBJETO ILCITO - CONTRATO
NULO - ART. 145, II, DO CC/1916 - RETORNO AO STATU QUO ANTE - PROCEDNCIA PARCIAL DO
PEDIDO - APELO PROVIDO EM PARTE.
(...)
A venda de imvel situado em loteamento clandestino, sem registro, enseja pedido de resciso contratual pelo
adquirente, pois caracteriza negcio jurdico nulo por ilicitude de objeto.
(TJSC. AP. Cv. n. 2006.019287-5, de Pomerode. Quarta Cmara de Direito Civil. Rel. Des. Monteiro
Rocha. Julgado em 24-06-2008)
54
pelo Municpio, conforme o caso concreto, muito embora o STJ venha

entendendo que o Municpio tenha o poder-dever de agir no sentido de
regularizar loteamento urbano ocorrido de modo clandestino ou irregular,
para impedir o uso ilegal do solo, sendo o exerccio dessa atividade obrigatrio
e ato vinculado (REsp 194732/SP e REsp 124714/SP). Ainda segundo o STJ,
os padres urbansticos para a hiptese de regularizao, podero ser menos
rigorosos que os exigidos por ocasio da aprovao do empreendimento, nos
termos do art. 40 da lei 6766/79 (REsp. 448216/SP).
28) O parcelamento do solo e a constituio de condomnios

exigem licenciamento ambiental?
Sim, conforme Resoluo CONSEMA n. 1/0657, nas seguintes hipteses:
1) Desmembramento, exclusiva ou predominantemente residencial,
localizado em rea litornea, numa faixa de 2.000 metros, a partir de terras de
marinha.
2) Loteamento e/ou Condomnio Horizontal Unifamiliar, localizados em
rea litornea, numa faixa de 2.000 metros a partir de terras de marinha. Aps
esta faixa, (loteamento exclusiva ou predominantemente residencial,) desde que
o Municpio no tenha Plano Diretor nem oferea tratamento de esgoto.
3) Condomnios Residenciais Horizontais ou Verticais, a partir de 20
ncleos habitacionais, hotis com capacidade para 100 ou mais hspedes,
nos Municpios localizados em reas litorneas, numa faixa de 2.000 metros
a partir de terras de marinha, no atendidas por sistema coletivo de coleta e
tratamento de esgoto sanitrio e situado em Municpios desprovidos de Plano
Diretor que normatize a ocupao e uso do solo urbano.
29) A realizao de parcelamento de solo irregular poder

implicar a responsabilidade civil objetiva do parcelador?
Sim, por fora do disposto no art. 14, 3 da Lei n. 6.938/81,
verificada a ocorrncia de dano ambiental em razo do empreendimento,
poder o parcelador ser responsabilizado independentemente da existncia
da culpa pela recuperao, na hiptese de reversibilidade do dano ambiental,
ou ao pagamento de indenizao (medida compensatria), quando aquele
for irreversvel, competindo ao Ministrio Pblico, a tal ttulo, firmar, com
o responsvel, quando possvel, Termo de Ajustamento de Condutas, ou
57 Item 71. Atividades Diversas, subitens 71.10.00, 71.11.00, 71.11.01 55
propor, se necessrio, Ao Civil Pblica. 58
30) Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento

de solo urbano?
Os arts. 50 a 52 da Lei do Parcelamento do Solo apresentam as
diferentes hipteses de crime envolvendo loteamentos e desmembramentos,
cuja consumao opera-se exclusivamente na forma dolosa, exigindo a
vontade livre e consciente do agente, na prtica do delito, ou assuno do
risco de produzir o resultado proibido pelas normas penais.
O tipo penal aberto do art. 50 analisado por incisos, tratando o art.
51 da hiptese de concurso de agentes e o art. 52 a responsabilidade criminal
do oficial de registro imobilirio.
Segundo a jurisprudncia, os tipos penais citados aplicam-se tanto para
zona urbana quanto para rural (RT 613/314), compreendendo, ainda, que
a rediviso da rea loteada com alterao no antigo loteamento configura
crime (RT 637/243), o mesmo ocorrendo na hiptese de venda de lotes no
registrados, mesmo ocorrendo o registro posterior (RT 637/243).59
Repassamos, resumidamente, as hipteses que se constituem em crimes
afetos ao parcelamento do solo e praticados contra a Administrao Pblica,
descritos na Lei n. 6.766/79:
a) dar incio ou efetuar, de qualquer modo, loteamento ou
desmembramento urbano, sem autorizao da autoridade competente
(art. 50, inc. I, primeira parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de
58 Jurisprudncias:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO PBLICA. IMPLANTAO IRREGU-

LAR DE CONDOMNIO. DANOS AMBIENTAIS. LEI N. 6.938/81. RESPONSABILIDADE OBJETIVA
E SOLIDRIA DOS EMPREENDEDORES.
I A Lei n. 6.938/81, em seu art. 14, determina que a responsabilidade por danos causados ao meio ambiente
objetiva, ou seja, independente da existncia de culpa. Uma vez demonstrado o nexo de causalidade entre
a atitude dos rus com a criao do condomnio RK e os danos provocados ao meio ambiente, impe-se a
necessidade de serem obstrudos os atos tendentes a implantao do malsinado condomnio como medida
de precauo at que sobrevenha o exame de mrito. Nestes termos, em caso de descumprimento da ordem
judicial, determinando a suspenso de todas as atividades voltadas implantao do condomnio RK, assim
como a realizao de qualquer negcio jurdico, com terceiros. Envolvendo lotes ou fraes ideais do domnio
sobre o imvel, respondero os empreendedores solidariamente pela multa imposta, eis que a responsabilidade
do dano ambiental se funda no fato de que aquele que lucra com uma atividade deve responder por todos os
riscos oriundos da mesma.
II Recurso Improvido.
(AGI 20000020054970AGI DF 3 Turma Cvel Relator Des. JERONYMO DE SOUZA. DJU 10-04-
2001 pg 25).
59 Nesse sentido, FREITAS, Vladimir Passos de. FREITAS, Gilberto Passos de. Crimes contra a natureza. 8
ed. rev. atual. e ampl. So Paulo: Ed. RT 2006.
56
cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);

Esse crime ocorre caso seja iniciado qualquer ato de execuo do
parcelamento, como desmatamento, terraplanagem, demarcao de ruas, dos
espaos livres, dos lotes, das quadras, etc .. , sem a licena da autoridade
competente, via de regra, expedida pelo Municpio. 60
60 Jurisprudncias:
APELAO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAO PBLICA. DESMEMBRAMENTO E
VENDA DE LOTE URBANO EFETUADA REVELIA DA AUTORIZAO DO RGO COMPETENTE.
RECURSO MINISTERIAL PRETENDENDO A CONDENAO DOS ACUSADOS. TIPO DESCRITO NO
ART. 50, INCISO I, E SEU PARGRAFO NICO, INCISO I, DA LEI N. 6.766/79, PLENAMENTE CONFI-
GURADO. DELITO INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. MOMENTO CONSUMATIVO QUE
OCORRE DESDE O PRIMEIRO ATO DE PARCELAMENTO DO IMVEL. AUTORIA E MATERIALI-
DADE DEMONSTRADAS. CONDENAO APENAS DO RU VARO QUE SE IMPE, HAJA VISTA
QUE A CO-DENUNCIADA FOI BENEFICIADA COM A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO E
RESTOU ABSOLVIDA UNICAMENTE PORQUE O MAGISTRADO ESTENDEU A ELA OS EFEITOS DA
ABSOLVIO DO CO-ACUSADO, COM FULCRO NO ART. 580 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL.
RESTABELECIMENTO DO SURSIS PROCESSUAL R QUE SE FAZ NECESSRIO. IMPRESCINDI-
BILIDADE, AINDA, DE IMPOSIO DO SOBRESTAMENTO DOS EFEITOS DA PRESENTE DECISO
COLEGIADA, A FIM DE QUE POSSA SER OPORTUNIZADA, PELO MINISTRIO PBLICO, AO RU
ORA CONDENADO, A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ART. 89 DA
LEI N. 9.099/95, EIS QUE PRESENTES, EM TESE, SEUS REQUISITOS. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSC. Apelao Crim n. 2008.016279-9, de Balnerio Cambori. Segunda Cmara Criminal. Relator:
Des. Tlio Pinheiro. Julgado em 30-09-2008)
E ainda:
CRIME DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AO TPICA. LAUDO CONCLUSIVO. 1 O
artigo 50 da Lei 6.766/79 atribui fato tpico ao de dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo
com as disposies desta lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios. 2 Se o
agente deu incio a aes tpicas de implantao de parcelamento, como piqueteamento e linhas de drenagem,
a responsabilidade penal deve lhe ser atribuda.
(TJDF. Apelao Criminal 20010110553079APR, de Braslia, Primeira Turma Criminal, Relator: Des.
Edson Alfredo Smaniotto, DJ: 2-6-2008)
No mesmo sentido:
PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAO CRIMINAL. SENTENA CONDENATRIA. CRIMES

TIPIFICADOS NO ART. 50, INC. I E II, E PARGRAFO NICO, INC. I E II, DA LEI N. 6.766/79 E ART.
40 DA LEI N. 9.605/98. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONJUNTO PROBATRIO
ROBUSTO PARA SUSTENTAR A CONDENAO. REINCIDNCIA. EXASPERAO DA PENA.
Demonstrada a autoria e a materialidade dos crimes tipificados pelo art. 50, inc. I e II, e pargrafo nico, inc.
I e II, da Lei n. 6.766/79 por meio de robusto conjunto probatrio, deve ser mantida a sentena condenatria.
Confirmando-se a condenao e em havendo sentena condenatria com trnsito em julgado trs anos antes
do cometimento do fato, os efeitos da reincidncia esto configurados, impe-se a exasperao da pena base.
Improvido o recurso do ru. Provido o recurso do Ministrio Pblico.
Ficou comprovado nos autos que o apelante, sem autorizao dos rgos governamentais competentes, sem
registro no cartrio de imveis e sem observar quaisquer determinaes administrativas, deu incio a loteamento
na Chcara n. 12, Conjunto 04, Quadra 04, da Colnia Agrcola Vereda Grande, Taguatinga-DF, no ano de
1998, parcelando irregularmente a rea do terreno em diversos lotes de tamanhos entre 750 a 1.100 metros
quadrados, local onde se iniciou a construo de diversas residncias, segundo se verifica das provas pericial,
documental e testemunhal coligidas durante a instruo.
(TJDF. Apelao Criminal 20000710070723APR, de Braslia. Segunda Turma Criminal, Relator: Des. Souza
e vila. DJ: 16-04-2009)
ADMINISTRATIVO. APELAO CVEL. AO CIVIL PBLICA. PARCELAMENTO IRREGULAR

DO SOLO URBANO. DANO AMBIENTAL. O desmembramento irregular do solo, com alienao da frao
ideal do terreno sem regularizao do loteamento viola as disposies da Lei n. 6.766/79, por ser indispensvel
licena municipal para o legtimo desmembramento da rea at ento indivisvel. Dos lotes resultantes do
desmembramento ilegal, dois no atendem as especificaes mnimas, porm, um deles dever se destinar a
servido, adequando a exigncia da lei urbanstica, j o outro possui testada inferior a permitida e dever ser
57
b) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para
fins urbanos, com autorizao do rgo pblico competente, mas
em desacordo com as normas da Lei Federal n. 6.766/79 (art. 50,
inc. I, segunda parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos, e multa de cinco a
cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);
Esta hiptese diferencia-se da anterior em vista da existncia de
autorizao do rgo pblico competente, cujos atos executrios estejam em
desconformidade ao teor da autorizao, ao arrepio do disposto na Lei n.
6.766/79. Deste modo, ainda que em conformidade com norma municipal,
haver a conduta delituosa caso descumprida a Lei Federal do Parcelamento
do Solo, salvo se mais restritiva for a exigncia urbanstica. fundamental que
o parcelamento ocorra para fins urbanos.61
c) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para
fins urbanos, com autorizao do rgo pblico competente, mas em
desacordo com as normas pertinentes do Distrito Federal, dos Estados
e Municpios (art. 50, inc. I, parte final. Pena: recluso de 1 a 4 anos
destinado a rea comum, ambos no possuem construes. Correta a sentena ao no conceder a demolio.
Dano ambiental caracterizado em razo da violao urbanstica da rea, a ser apurado em sede de liquidao
de sentena por arbitramento. Sentena reformada para incluir o dever de indenizar. Provimento do recurso.
(TJRJ. Apelao Cvel n.. 2009.001.16697, do Rio de Janeiro, Quinta Cmara Cvel Relatora: Des. Teresa de
Andrade Castro Neves, DJ: 26-05-2009)
61 Jurisprudncias:
PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAO CRIMINAL. SENTENA CONDENATRIA. CRIMES
TIPIFICADOS NO ART. 50, INC. I E II, E PARGRAFO NICO, INC. I E II, DA LEI N. 6.766/79 E ART.
40 DA LEI N. 9.605/98. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONJUNTO PROBATRIO
ROBUSTO PARA SUSTENTAR A CONDENAO. REINCIDNCIA. EXASPERAO DA PENA.
Demonstrada a autoria e a materialidade dos crimes tipificados pelo art. 50, inc. I e II, e pargrafo nico, inc.
I e II, da Lei n. 6.766/79 por meio de robusto conjunto probatrio, deve ser mantida a sentena condenatria.
Confirmando-se a condenao e em havendo sentena condenatria com trnsito em julgado trs anos antes
do cometimento do fato, os efeitos da reincidncia esto configurados, impe-se a exasperao da pena base.
Improvido o recurso do ru. Provido o recurso do Ministrio Pblico.
(TJDF Ap. Crim. n. 20000710070723, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador SOUZA E
VILA, Julgado em 2 de junho de 2008)
E ainda:
APELAO CVEL. AO ORDINRIA DE PRESTAO DE OBRIGAO DE FAZER. PARCELA-
MENTO DE SOLO URBANO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NO OCORRNCIA.
LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO EXECUTADAS PELO EMPREENDEDOR.
PREVISO EXPRESSA EM LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL. INEXISTNCIA DE DISPENSA
TCITA OU EXPRESSA EM ALVAR DE LICENA OU TERMO DE ACORDO. COMPLEMENTAO
DE REA A SER DOADA AO MUNICPIO. NECESSIDADE. I - No acarreta cerceamento de defesa a
deciso que indefere determinados quesitos formulados pelas partes e considerados impertinentes pelo juiz,
eis que, sendo ele o destinatrio das provas, dirige e determina a instruo do processo, como dispe o artigo
130 do Cdigo de Processo Civil. II - No imprescindvel a apresentao de alegaes finais quando no
for produzida prova em audincia de instruo e julgamento. III - A exigibilidade de execuo de obras de
infraestrutura em loteamento decorre de imperativo legal, consubstanciado na Lei Federal n. 6.799/79
e na Lei Complementar Municipal n. 4/92, ainda que no tenha sido prevista no alvar de licena e, tampouco,
no termo de acordo para a implantao do loteamento, pois fundada em norma de observncia obrigatria e
insuscetvel de afastamento pelas partes. AGRAVOS RETIDOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. APELO
CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR. Acrdo n. 34455, Apelao Cvel n. 0500937-2, de Sarandi, Quarta Cmara Cvel. Relator:
Abraham Lincoln Calixto. DJ: 12-05-2009)
58
e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);

A Constituio Federal, em seu art. 24, atribuiu Unio, aos Estados,
ao Distrito Federal a competncia para legislar, de forma concorrente, sobre
direito urbanstico. J o art. 30, incs. I e II, estendeu essa atribuio tambm aos
Municpios. Desse modo, conforme tais dispositivos, compete ao Municpio,
em relao Unio e aos Estados, e aos Estados, em relao Unio, a tarefa
de suplementar (compreenda-se complementar, e no contrariar) a legislao
existente.
Assim, o crime ser consumado pela prtica de atos executrios de
parcelamento do solo para fins urbanos, ainda que existente a autorizao
pelo rgo competente, mas em desacordo com as demais normas municipais
ou estaduais aplicveis espcie que complementam, nas esferas Estadual ou
Municipal, a Lei do Parcelamento do Solo (ex.: descumprimento de norma
que estabelea maior restrio de recuo ou metragem mnima de lotes por
fora de lei municipal ou estadual).62
62 Jurisprudncias:
APELAO CVEL - AO DECLARATRIA C/C PEDIDO DE LIBERAO DE CAUO E AO DE
PRESTAO DE OBRIGAO DE FAZER - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - INTERES-
SE DO MUNICPIO - LOTEAMENTO IRREGULAR - CORRETA A ANLISE DA PROVA PRODUZIDA
NOS AUTOS - PERCIA TCNICA QUE DEMONSTRA CABALMENTE O DESCUMPRIMENTO DAS
OBRIGAES ASSUMIDAS E A NO IMPLANTAO DA INFRAESTRUTURA ESTABELECIDA
EM LEI - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. O projeto do loteamento da rea denominada Parque
Residencial Bom Pastor no foi integralmente cumprido pela Construtora. Como ela deixou de atender os
requisitos mnimos exigidos pela legislao vigente poca da implantao do Loteamento, no que se refere
a infraestrutura, evidente sua legitimidade para figurar no plo passivo da ao. Presente na demanda no
apenas o interesse processual do Municpio, mas tambm o interesse pblico para garantir o desenvolvimento
da cidade, a qualidade de vida da populao, as condies bsicas de sade, urbanizao e o cumprimento da
legislao que dispe sobre o parcelamento do solo urbano. O laudo pericial e os documentos acostados aos
autos fazem prova suficiente acerca do descumprimento das obrigaes legais por parte da Apelante no que toca
ao loteamento objeto da presente lide. As exigncias do Municpio esto amparadas na legislao especfica
(Lei Federal n. 6.799/79 e Lei Complementar Municipal n. 4/92), vigentes poca da concesso do alvar.
(TJPR. Apelao Cvel n. 0404475-1, de Sarandi, Quarta Cmara Cvel, Relatora: Anny Mary Kuss,
DJ: 11-03-2008)
E, finalmente:
PENAL E PROCESSO PENAL PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS URBANOS
PRELIMINAR DE INPCIA DA DENNCIA NO ACOLHIDA CONSTITUCIONALIDADE DOS
ARTIGOS 50 E 51 DA LEI N. 6.766/79 ANTIJURIDICIDADE MATERIAL DA CONDUTA PROCESSO
DE REGULARIZAO DO PARCELAMENTO INOCORRNCIA DA ABOLITIO CRIMINIS EXIS-
TNCIA DE PROVA DA PARTICIPAO DO SEGUNDO ACUSADO NO CRIME DE PARCELAMENTO
INOCORRNCIA DA CONTINUIDADE DELITIVA COM FATOS DE OUTRAS AES PENAIS RE-
DUO DA PENA EXCESSIVAMENTE FIXADA AO PRIMEIRO ACUSADO ERRO DE PROIBIO
NO DEMONSTRADO CONDENAO DO TERCEIRO ACUSADO - RECURSOS CONHECIDOS
- PRELIMINARES REJEITADAS APELO DO MINISTRIO PBLICO PROVIDO APELAO DO
ACUSADO UBIRAJANE DOS SANTOS DE ANDRADE PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DO RU
ELSON DE ARAJO AMORIM IMPROVIDO.
No inepta a denncia suficientemente precisa e clara ao descrever as condutas dos acusados, com os detalhes
e circunstncias necessrios, possibilitando-lhes a plena e irrestrita defesa acerca dos fatos ali narrados.
O artigo 51 da Lei n. 6.766/79 representa uma norma de extenso, cuja finalidade consiste na adequao tpica
mediata de outras condutas que no esto descritas expressamente no ncleo do tipo penal incriminador. Pelo
que, a capitulao adotada pela denncia mediante a combinao dos artigos 50 e 51 da Lei n. 6.766/79, no
configura acusao alternativa.
Alm das normas de adequao tpica indireta, o ordenamento jurdico-penal brasileiro tambm comporta
as figuras tpicas abertas, que reclamam maior interveno intelectiva do julgador. Tal proceder - necessrio
59
d) dar incio, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do
solo urbano sem observncia das determinaes constantes do ato
administrativo de licena (art. 50, inc. II. Pena: recluso de 1 a 4 anos
e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);
O tipo penal estar configurado no caso de descumprimento,
pelo parcelador, ao teor do ato administrativo da licena expedida ao
empreendimento.
Deste modo, o tipo penal poder estar configurado na hiptese de o ato
contrariar leis formais e tambm os atos administrativos regulares expedidos
pelos respectivos nveis de governo e rgos competentes.
e) fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicao
a toda aplicao normativa - no macula a conformidade constitucional da lei, contanto que no constitua a
plena delegao da atividade legislativa, o que no ocorre no caso dos artigos 50 e 51 da Lei n. 6.766/79.
A previso legal de regularizao dos parcelamentos e os procedimentos administrativos reiteradamente
promovidos pelo Poder Pblico tm o escopo exclusivo de equacionar a catica conjuntura de ocupao
prematura e irregular do solo para fins urbanos. A preocupao , pois, eminentemente social. Nada tem de
contraditrio com o conjunto normativo e tampouco serve de justificativa para aqueles que buscam lucrar em
manifesta violao s regras e princpios emergentes da lei. Ao revs, tais condutas, alm de manifestamente
contrrias ordem jurdica formal, revelam intensa reprovabilidade, demonstrando sua fulgente antinormati-
vidade material.
O parcelamento irregular do solo para fins urbanos, como crime formal, consuma-se com o singelo ato de lotear
ou propor a compra com afirmao falsa ou omisso de informao acerca da irregularidade. Consumado o
delito, no h falar-se em abolitio criminis por ausncia de ofensa ao bem jurdico tutelado, que se perpetua
enquanto no houver outra lei que retire do mundo jurdico a norma incriminadora.
Consoante entendimento da Turma, existindo prova de ter o acusado agido consciente e dolosamente na
participao dos crimes definidos no artigo 50, inciso I e III, da Lei n. 6.766/79, impe-se-lhe a condenao
s respectivas penas.
No h erro de tipo quanto irregularidade do empreendimento se o acusado corretor de imveis e foi
autuado anteriormente pelo mesmo crime.
Permanece inabalada a pretenso punitiva do Estado se entre o fato e o recebimento da denncia e se entre
esta e a sentena condenatria no transcorreu o prazo estipulado no artigo 109 do Cdigo Penal.
A no demonstrao dos requisitos do artigo 71 do Cdigo Penal impede o reconhecimento da continuidade
delitiva, que fica igualmente obstada pela reiterao das condutas delituosas como meio de vida, denotando,
na realidade, habitualidade criminosa do acusado que assim procedeu.
A extensa folha penal do ru empreendedor do loteamento, com diversas anotaes de inquritos policiais e
aes penais em andamento revelam seus maus antecedentes que, somadas s outras circunstncias judiciais
desfavorveis, permitem elevar sua pena a patamar razoavelmente superior ao mnimo legal, mas no justifica
ultrapassar a metade da soma do mnimo com o mximo legal, mormente considerando o largo intervalo da
pena abstrata prevista no preceito secundrio da norma penal (1 a 5 anos de recluso).
O erro de proibio consiste na ignorncia do agente de que sua conduta constitui um ato reprovado, supondo-
o lcito, independentemente de conhecer ou no o teor da norma (artigo 21 do Cdigo Penal e o artigo 3 da
LICC). Portanto, a mera afirmao de desconhecimento da lei no induz ao reconhecimento da exculpante,
mormente se a capacidade intelectiva e as condies culturais do acusado denotam ter potencial conscincia
da ilicitude dos fatos.
A proposta de venda de lotes em parcelamento irregular para fins urbanos sem a devida cincia ao promissrio-
comprador acerca da ilegalidade do empreendimento constitui o crime previsto no artigo 50, inciso III, e
pargrafo nico, inciso I. Segundo entendimento da Turma, demonstrada a materialidade e autoria do crime
atravs de propostas de venda e demais provas dos autos, impe-se a condenao do acusado que as assinou,
cuja pena, em razo das circunstncias judiciais favorveis, deve ser fixada no mnimo legal (1 ano de recluso
e 10 dias-multa, substituda aquela por uma pena restritiva de direito).
Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Apelo do Ministrio Pblico provido. Apelao do acusado
Ubirajane dos Santos de Andrade parcialmente provida. Apelo do ru Elson de Arajo Amorim improvido.
(TJDF Ap. Crim. n. 2006.06.5.000417-0, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador Benito Tiezzi,
60
ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de

parcelamento do solo para fins urbanos (art. 50, inc. III, primeira parte.
Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior
salrio mnimo do pas)
Trata-se de um caso especfico de crime de falso previsto na Lei do
Parcelamento do Solo, o qual atenta diretamente contra o interesse pblico,
no tocante situao de regularidade de parcelamento do solo para fins
urbanos, e no apenas a f pblica, induzindo tambm em erro o terceiro
interessado na aquisio de lote. H necessidade de comprovar-se a respectiva
falsidade, inadmitindo-se a sua presuno para a configurao do crime.63 64
f) ocultar fraudulentamente fato relativo a parcelamento do solo
urbano para fins urbanos (art. 50, inc. III, segunda parte. Pena de
recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior
salrio mnimo do Pas);
Trata-se de crime de perigo, no importando o resultado danoso,
63 Conduta tambm est tipificada no rol dos crimes contra as relaes de consumo, nos termos do disposto no
art. 7, inc. VII da Lei 8137/90, com a seguinte disposio: art. 7. Induzir consumidor ou usurio a erro, por
via de indicao ou afirmao falsa ou enganosa sob a natureza, qualidade de bem ou servio, utilizando-se
de qualquer meio, inclusive a veiculao ou divulgao publicitria.
64 Jurisprudncias:
APELAO CRIMINAL. CRIME PREVISTO NO ART. 50, III E PARGRAFO NICO, I E II, DA LEI
N. 6.766/79 (LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO).
AFIRMAO FALSA SOBRE A LEGALIDADE DOS LOTES E CONSEQENTE VENDA DOS IM-
VEIS. ALEGAO DE REGULARIZAO POSTERIOR DO LOTEAMENTO E PRTICA DA CON-
DUTA TPICA SOB ESTADO DE NECESSIDADE. ABSOLVIO IMPOSSVEL. MATERIALIDADE
E AUTORIA COMPROVADAS. CRIME FORMAL QUE SE CONSUMA COM A AFIRMAO FALSA.
AUSNCIA DE PROVA ACERCA DA CAUSA DE EXCLUSO DE ANTIJURIDICIDADE. NUS DO
RU, NOS TERMOS DO ART. 156 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. CONDENAO MANTIDA.
APLICAO DA PENA.
CIRCUNSTNCIAS JUDICIAIS. CONDENAO ANTERIOR. EXPIRAO DO PRAZO DEPURADOR
DE QUE TRATA O ART. 64, I, DO CDIGO PENAL. ANTECEDENTE CRIMINAL NO CARACTERI-
ZADO. REITERAO DE PRTICA NEGOCIAL EM PREJUZO DE TERCEIROS QUE, ENTRETANTO,
CARACTERIZA CERTO DESVIO NA CONDUTA SOCIAL. CIRCUNSTNCIAS DESFAVORVEIS
E CONSEQNCIAS GRAVES. PONDERAO, PORM, DE QUE NO SE TRATA DE NMERO
EXPRESSIVO DE VTIMAS. PENA-BASE ELEVADA EXCESSIVAMENTE. MINORAO.
PENA DE MULTA. LEI ESPECIAL QUE FAZ REFERNCIA A VALOR EM SALRIOS MNIMOS. INA-
PLICABILIDADE DA PREVISO ANTE O DISPOSTO NO ART. 2 DA LEI N. 7.209/84. FIXAO QUE
DEVE OBSERVAR O ART. 49 DO CP NO TOCANTE QUANTIDADE DE DIAS-MULTA E O ART. 60
DO MESMO DIPLOMA QUANTO AO VALOR DE CADA DIA-MULTA. ADEQUAO, OBSERVADA
A PROPORCIONALIDADE EM RELAO PENA PRIVATIVA DE LIBERDADE E SITUAO
ECONMICA DO RU.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE.
(TJSC. Apelao Crim. n 2007.052442-2, de Capinzal. Primeira Cmara Criminal. Relator: Victor
Ferreira. Julgado em 22-07-2008)
E ainda:
APELAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. EXTINO DA PUNI-
BILIDADE PELA PRESCRIO. INOCORRNCIA. Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou
comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade do loteamento ou desmembra-
mento do solo, para fins urbanos, ocultando fraudulentamente fato a ele relativo. Venda de lotes irregulares.
Condenao mantida. Apelo improvido. Unnime.
(TJRS. Apelao Crime n. 70025582867, Quarta Cmara Criminal. Relator: Aristides Pedroso de
Albuquerque Neto, Julgado em 29-01-2009)
61
consumando-se mediante a ocultao intencional de fato impeditivo ou
limitador aprovao do parcelamento, tais como: a existncia de crrego,
nascente, declividade de morro, condies sanitrias insuportveis e de risco,
linhas de alta tenso, ou situao de irregularidade, ou clandestinidade do
parcelamento.
Hipteses de qualificao do delito do art. 50:
O pargrafo nico do art. 50 prev as qualificadoras do delito,
identificados com hipteses de parcelamentos de solo clandestinos, elevando
a pena do crime, em tais hipteses, de um a cinco anos de recluso:
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instru-
mentos que manifestem a inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento
no registrado no Registro de Imveis competente;
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou des-
membrado, ressalvado o disposto no art. 18, 4 e 5 desta Lei, ou com omisso
fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.
Pena: recluso de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de dez a cem vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas.
Obs.: A mesma pena ser aplicada ao mandatrio de loteamentos,

direto ou gerente de sociedade (art. 52).
Responsabilidade criminal do Oficial do Registro de Imveis
O art. 52 da Lei Federal n. 6.766/79 prev ainda a responsabilidade do
oficial de registro de imveis, com pena de deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos,
e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo, para a hiptese
de ocorrncia de registro de loteamento, ou desmembramento, no aprovado
pelos rgos competentes, ou registro de compromisso de compra e venda,
cesso ou promessa de cesso de direitos, ou ainda o registro de contrato de
venda de loteamento ou desmembramento no registrado. 65
65 Jurisprudncias relativas aos crimes do parcelamento do solo:

Crime contra o meio ambiente. Artigo 67 da Lei n. 9.605/98. Suspenso condicional do processo. Inviabilidade.
Fato que no constitui infrao de menor potencial ofensivo. Vedao expressa do artigo 28 da mencionada
Lei. Concesso, por funcionrio pblico, de licena em desacordo com as normas ambientais, para realizao
de loteamento. Autoria e materialidade comprovadas documentalmente e por percia. Condenao mantida.
Os benefcios da Lei n. 9.099/95, em se tratando de crime contra o meio ambiente, somente sero aplicveis
nos casos de infrao de menor potencial ofensivo, consoante o determinado pelos artigos 27 e 28 da Lei n.
9.605/98.
Comete o delito tipificado no artigo 67 da Lei n. 9.605/98, o Secretrio Municipal que concede alvar a
particular, para a realizao de loteamento, em desacordo com as normas ambientais, sem a apresentao da
respectiva licena.
(TJSC. Ap. Crim. n. 2001.013619-8, de Timb. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Maurlio
Moreira Leite. Julgado em 13-11-2001)
62
31) necessria a interveno do Ministrio Pblico nos

projetos de loteamentos e/ou desmembramentos na fase
do pr-registro?
Sim. Conforme se depreende do Provimento n. 25/1985/CGMP, que
assim recomenda:
aos membros do Ministrio Pblico de primeira instncia o efetivo
exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de lote-
amento ou desmembramento de imveis que ingressarem no cartrio
competente, impugnando-os desde logo, quando estiverem em desa-
cordo com os termos das Leis nmero 6.766/79 e nmero 6063/82.
Reforando o Provimento mencionado alhures, colacionamos a

ementa e a concluso, respectivamente, exaradas nas Consultas n. 8/03 e
9/01, formuladas Corregedoria-Geral deste parquet, in verbis:
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Lei n. 6.766/79. Necessidade
de interveno ministerial em pedido de registro de loteamentos e desmembramentos.
Interesse pblico e social. Inteligncia do art. 127 da Constituio Federal e art. 82,
II, do CPC. Prazo de 5 dias para manifestao. Aplicao da regra subsidiria
do art. 185, do CPC.(Consulta n. 8/03)
E, ainda:
Visando orientar os membros do Ministrio Pblico, e vista da relevncia da
matria abordada, relativa disciplina do parcelamento do solo urbano prevista na
Lei Federal n. 6.766/79 e Lei Estadual n. 6.063/82 (com as alteraes da Lei
Estadual n. 10.957/98), entende-se que deve ser recomendado aos Promotores de
Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou
desmembramento de imveis que derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo
o cancelamento e procedendo s impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo
com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e municipal.
Para tanto, sugere-se que o Promotor de Justia oficie aos cartorrios competentes
solicitando vista de todos os procedimentos que tratam dos projetos de loteamento
ou de desmembramento submetidos a registro, na forma e prazo previstos no art.
18 da Lei n. 6.766/79.
Por todo o exposto a manifestao no sentido de que o Ministrio Pblico deve
continuar intervindo nos pedidos e nas aes relacionadas aos registros de loteamentos
e desmembramentos do solo urbano.(Consulta n. 9/01)
Complementando, por estar em inteira consonncia com o que at

ento foi exposto, transcrevemos trecho da Apelao Cvel n. 01.020385-5,
de Videira, da lavra do Des. Francisco Oliveira Filho:
A interveno do Ministrio Pblico surge, primeiramente, quando o projeto
63
de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura Municipal, for
impugnado por terceiro interessado antes do registro. o que disciplina o art.
19, 2. Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-se no prazo legal,
atentando para a rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A
segunda interveno ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de
loteamento ou desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no
caso do disposto no art. 23, inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de
contrato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos
os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art.
23, inciso III) (grifo nosso). 66
32) Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico pre-

vista na Lei do Parcelamento do Solo?
Remetemos a resposta ao teor da consulta ao CME intitulada
Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Fundamentos Legais
Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de
Justia, documento anexo parte integrante do presente guia.
66 Jurisprudncias:
1.
AO CIVIL PBLICA - Ajuizamento pelo MP objetivando a concluso das obras de infraestrutura exigidas
quando da aprovao do loteamento denominado Parque Chapado, observado o regramento constante da Lei
n. 6.766/79 [...]Controle do parcelamento e da ocupao do solo urbano que encargo inafastvel do ente
municipal, na esteira do que dispem a CF (art. 30, VIII) e a CE (arts. 180/183), assentando o art. 40 da Lei
n. 6.766/79 a obrigao da Prefeitura Municipal de regularizar o loteamento ou desmembramento, executado
em desacordo com o plano respectivo, de modo a evitar leso aos padres de desenvolvimento urbanstico e
mesmo aos adquirentes de lotes [...].
(TJSP. Ap. Cv. n. 146.092-4/9-00, de Piracicaba, Dcima Cmara de Direito Privado de Frias. Relator: Paulo
Dimas Mascaretti, DJ 26-03-2004. [Grifo meu].).
2.
AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO REGISTRADO - DESCUMPRIMENTO DE LEGISLAO
FEDERAL E ESTADUAL - LIMINAR MANTIDA.
Evidenciando-se ofensa ao meio ambiente e desatendimento da legislao especfica, justifica-se a concesso
de liminar em ao civil pblica promovida pelo Ministrio Pblico, para suspender atividade de loteamento,
mesmo registrado.
(TJSC. Agr. Ins. n. 1988.058966-4, de Tubaro. Primeira Cmara de Direito Comercial. Relator: Eder Graf.
Julgado em: 30-03-1993)
3.
AO CIVIL PBLICA - MINISTRIO PBLICO - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS -
REGULARIZAO DE LOTEAMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA.
O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados,
em razo de projetos de PARCELAMENTO de SOLO urbano, em face de inadimplncia do parcelador na
execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos (REsp n. 137889,
Rel. Min. Francisco Peanha Martins, j. 6-4-00).
64
IV - Legislao e Normas Aplicveis
1. Federal:
Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra)
Lei n. 4.591/64 (Lei do Condomnio)
Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal)
Lei n. 4.947/66 (Direito Agrrio)
Lei n. 5.868/72 (Sistema Nacional de Cadastro Rural)
Lei n. 6.766/79 (Parcelamento do Solo)
Lei 6938/81 (Poltica Nacional do Meio Ambiente)
Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade)
Lei n. 11.428/06 (Mata Atlntica)
Decreto-Lei n. 58/37 (Loteamento e Venda de Terrenos)
Decreto-Lei n. 271/67 (Loteamento Urbano)
Decreto n. 59.428/66 (Regulamenta Estatuto da Terra)
65
2. Estadual:
Lei n. 6.063/82 (Parcelamento do Solo Urbano)
Lei n. 10.472/97 (Poltica Florestal Estadual)
Lei n. 10.957/98 (Altera a Lei n. 6.063/82)
Decreto 5.835/02 (Regulamenta o pargrafo nico do art. 20 da
Poltica Florestal Estadual)
3. Municipais:
Plano diretor;
Lei municipal de parcelamento do solo;
Lei municipal de meio ambiente;
Lei de uso e ocupao do solo;
Lei do permetro urbano;
Planos setoriais, em especial os de habitao, de transporte e
mobilidade e de saneamento.
Normas edilcias, como cdigo de obras e edificaes.
4. Resolues:
CONAMA n. 10/88 (regulamenta atividades em reas de proteo
ambiental)67
CONAMA n. 303/02 (Dispe sobre parmetros, definies e
limites de reas de Preservao Permanente)68
CONAMA n. 369/06 (Dispe sobre os casos excepcionais, de
utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental,que
possibilitam a interveno ou supresso de vegetao em rea de
Preservao Permanente-APP.) 69
Conjunta IBAMA/FATMA n. 1/95 (Regulamenta o corte, a
supresso e explorao de vegetao secundria no estgio inicial
67 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=74. Acesso em 27.09.2010
68 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=299 Acesso em 27.09.2010
69 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=489 Acesso em 27.09.2010
66
de regenerao da mata atlntica, no Estado de Santa Catarina).70

CONSEMA 01/06 (Aprova a listagem das atividades consideradas
potencialmente causadoras de degradao ambiental passveis de
licenciamento ambiental pela FATMA e a indicao do competente
estudo ambiental para fins de licenciamento).71
CONSEMA 03/08 (revoga o anexo I da Resoluo CONSEMA
01/06 e publica um novo anexo I, contendo a listagem das
atividades potencialmente poluidoras sujeitas ao licenciamento.
Mantm vigentes os anexos II e III da Resoluo CONSEMA
01/06);72
5. Instrues Normativas:
Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80
Instruo FATMA n. 373
Instruo FATMA n. 2474
6. Provimentos:
Provimento n. 14/93 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) disciplina
disposies sobre o registro especial de que trata o art. 18 da Lei n
6.766, de 19 de dezembro de 1979, que versa sobre o parcelamento
do solo urbano.75
Provimento n. 13/94 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) - Dispe
sobre os loteamentos clandestinos, com proibio de escriturao
e registro de atos e negcios jurdicos infringentes do ordenamento
70 Disponvel em http://www.mp.sc.gov.br/legisla/est_ato_port_res/resolucao/cme_re001_95.htm Acesso em

27.09.2010
71 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=77&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010
72 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=79&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010
73 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 27.09.2010
74 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 29.09.2010
,
67
legal sobre o parcelamento do solo urbano ou rural.76
Provimento n. 75/98 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) - Dispe
sobre os registros de parcelamento do solo urbano nas serventias
extrajudiciais, garantindo a preservao do meio ambiente.77
Provimento n. 37/99 (Corregedoria de Justia/SC) - Institui o
Projeto Lar Legal, objetivando a regularizao do parcelamento
(loteamento e desmembramento) do solo urbano.78
Provimento n. 25/85 (MP/SC) Determina a observncia do
disposto na Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e na Lei n.
6.063, de 24 de maio de 1982.79
76 Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.09.2010
77 Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em
27.10.2010
78 Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em
27.10.2010
79 Disponvel em
http://www.mp.sc.gov.br/portal/site/portal/portal_lista.asp?campo=194 Acesso em 27.10.2010
68
VI - Consultas
1. CONSULTA N. 5/2006 - COMARCA CAPITAL
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO -

INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO
- FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA
DE PROCEDIMENTOS QUE PODERO
SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE
JUSTIA.
Pergunta
Em quais hipteses ocorrer a interveno do Ministrio Pblico em
procedimentos afetos aos parcelamentos do solo?
Resposta
O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei
reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos como
69
compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts.
6 e 7); apresentao do projeto (arts. 9 a 11); aprovao pela Prefeitura
Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art. 18); execuo (art. 18, V), e
registro.
A interveno do Ministrio Pblico surge, primeiramente, quando
o projeto de loteamento ou desmembramento, j aprovado pela Prefeitura
Municipal, for impugnado por terceiro interessado antes do registro. o que
disciplina o art. 19, 2: Dever o membro do Ministrio Pblico manifestar-
se, no prazo legal, atentando para a rigorosa observncia dos requisitos
impostos pela legislao. A segunda interveno ocorrer quando houver
pedido de cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento,
feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no caso do disposto no art. 23,
inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em outro
caso, quando houver pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes
de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art. 23, inciso
III).
Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar
um resumo do pedido de cancelamento e, havendo, ou no, impugnao, o
processo ser remetido ao juiz competente para homologao, aps prvia
manifestao do Ministrio Pblico (art. 23, 2).
A Lei comentada prev outras hipteses de interveno do parquet (art.
38, 2 e 3), todas situaes que respeitam um procedimento de jurisdio
voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a funo de
fiscal da Lei.
Alm dessa atuao expressa, a mencionada Lei Federal tipificou o
parcelamento ilegal do solo como delito contra a administrao pblica, do
art. 50 a 52, os quais, por se tratarem de crimes de ao pblica, tambm
ensejam atuao do rgo ministerial competente pretensa responsabilidade
penal. Ambas as atuaes referem-se a casos de interveno tradicional do
pblica. J a prerrogativa de notificao do parcelador para regularizao do
parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do adquirente de
lote, trata-se de atuao em defesa dos direitos do consumidor.
Com o advento da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da Constituio
Federal de 1988, o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais destacada nos
pedidos e aes envolvendo o parcelamento do solo, abarcando, de incio,
aspectos penais e registrais, ampliando-se essa interveno, por meio do
70
inqurito civil e da ao civil pblica, sempre em defesa do meio ambiente,

fosse o meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do
consumidor. certo que, em uma primeira fase, houve forte resistncia, do
Poder Judicirio, a reconhecer a legitimidade do Ministrio Pblico para tutelar
o parcelamento do solo, ora sob o argumento de que se tratava de interesse
do Municpio, ao qual competia ajuizar as demandas visando ao adequado
ordenamento do solo urbano, ora sob o argumento de que se tratavam de
interesses individuais homogneos disponveis dos adquirentes de lote, aos
quais assistiria a legitimidade para litigar em prol de seus prprios interesses.
Considera-se matria pacfica a atuao do Ministrio Pblico em
questes relativas ao parcelamento do solo urbano, de tal modo que, em Santa
Catarina, grande parte das Promotorias Especializadas na Defesa do Meio
Ambiente atua inclusive nos procedimentos de registro de parcelamento do
solo, atribuindo-se ao rgo de Exec uo as funes de defesa de interesses
difusos ou coletivos nas relaes jurdicas relativas a desmembramento,
loteamento e uso do solo para fins urbanos.
Da porque se considera pacificada na jurisprudncia a atuao do
Ministrio Pblico em todas as fases do processo de parcelamento e registro,
notadamente para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos
pblicos no fazem. Tanto assim, que em Santa Catarina grande parte das
Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atuam inclusive
nos procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao
rgo de Execuo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos
nas relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo
para fins urbanos.
Sua atuao vem legitimada, seno por disposio da prpria Lei
que regula o parcelamento do solo urbano, mas, e principalmente, pelo
comando normativo constitucional e, de resto, pelas disposies de sua Lei
Orgnica Estadual (LC-197/00), a considerar como funo institucional do
rgo a proteo de outros interesses individuais indisponveis, individuais
homogneos, sociais, difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua
manifestao nos processos em que a sua participao seja obrigatria por
lei ou, quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico,
para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no importando
a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos (art. 82,
inciso X).
Vale citar, em reforo a esse entendimento, a posio da doutrina sobre
71
a interveno do parquet:
Compreendeu claramente o legislador que os adquirentes de lotes, co-
mumente pessoas de condio humilde, quase sempre no tm meios
de defender seus direitos e, muitas vezes, ignoram mesmo quais sejam
estes. Justifica-se, pois, a participao do Ministrio Pblico, no s pelo
tratamento legal dado aos adquirentes de lotes, considerados hipossu-
ficientes em relao outra parte, como tambm pelo forte contedo
social da lei, de ordem pblica e de carter cogente. Pode-se mesmo
ver nessa atribuio conferida ao Ministrio Pblico uma espcie de
substituio extraprocessual destinada a garantir a efetiva realizao de
interesse e direito privados de pessoas que se encontram em condies
desfavorveis para exercit-los ou defend-los.80
Em casos anlogos, a jurisprudncia ptria j firmou posio a respeito:

ILEGITIMIDADE DE PARTE MINISTRIO PBLICO
INOCORRNCIA Impugnao ao registro de loteamento Lei n.
6.766/79 que no define o rol de interessados Hiptese, ademais, de
atuao na defesa do interesse pblico Recurso no provido.81
A iterativa jurisprudncia do Pretrio Excelso acompanhada por
incontveis julgados desta Eg. Corte, vem reconhecendo a legitimidade
do Ministrio Pblico para a defesa dos interesses difusos, coletivos e
individuais homogneos. Recurso conhecido e provido.82
Posto isso, resulta evidenciada a necessidade de interveno do

Ministrio Pblico nos pedidos de registro de loteamento e desmembramento
de imveis e em todas as aes correlatas, devendo, sempre que necessrio,
promover a impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio.
80 PAZZAGLINI FILHO, Marino. So Paulo: Revista Justitia, vol. 114, p.141.

81 SO PAULO. Tribunal de Justia. Apel. Cvel n. 213.023-2, de Marlia. Rel. Des. Ricardo Brancato. Julgado
em 5-5-1994.
82 BRASIL. Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel.
Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
72
Bem de se ver que, diante da relevncia da matria, preocupou-se a

Corregedoria Geral do Ministrio Pblico em recomendar aos Promotores
de Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de
loteamento ou desmembramento de imveis que derem entrada no Registro
Imobilirio, promovendo o cancelamento e procedendo as impugnaes,
desde logo, sempre que em desacordo com as condies previstas na legislao
de regncia federal, estadual e municipal.
2 Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos
A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano,
na rea cvel, d-se por intermdio do inqurito civil, ou procedimento
preparatrio (PP), e da ao civil pblica.
O inqurito civil procedimento previsto no art. 8, 1, da Lei n.
7.347/85 e visa apurao de fatos que possam lesar interesses difusos e
coletivos e a adoo de medidas para a preveno ou reparao da leso.
Qualquer pessoa poder, e o servidor pblico dever, provocar a
iniciativa do Ministrio Pblico. Em geral, as irregularidades no parcelamento
do solo urbano chegam ao conhecimento do Promotor de Justia por
intermdio de rgos pblicos encarregados da fiscalizao, que, ao
constatarem irregularidades, fazem a necessria comunicao.
Tambm freqente que a notcia chegue por intermdio de adquirente
de lote, que comparece no atendimento ao pblico para pedir orientao ou
fazer reclamao. Organizaes no governamentais dedicadas defesa do
meio ambiente igualmente costumam noticiar irregularidades. Por vezes,
o Cartrio do Registro de Imveis que leva os fatos ao Ministrio Pblico,
especialmente no que se refere inexecuo de obras de infraestrutura.
Nada impede que o oficial comunique ao Promotor de Justia o registro de
grande nmero de vendas de fraes ideais de tamanho nfimo, indicativo do
parcelamento ilegal do imvel.
Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o
Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias.
Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no Estado,
sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de
Imveis, sobre o registro do parcelamento e da titularidade do domnio da
gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu efetivo parcelamento
e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas;
oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos
aquisio, tais como: compromisso de compra e venda, ou, na falta deste,
73
proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e
oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia
ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e tomar uma das
seguintes medidas:
a) arquivamento - medida que ser tomada se no houver fundamento
para a propositura de ao civil. A promoo de arquivamento dever ser
homologada pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico;
b) termo de ajustamento de conduta - o parcelador poder comprometer-
se a sanar as irregularidades do empreendimento, firmando compromisso
em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituir-se- em ttulo
executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de descumprimento, o
Promotor de Justia poder promover sua execuo; e
c) ajuizamento de ao civil pblica.
A ao civil pblica visa responsabilizao pelos danos causados ao
meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artstico, esttico,
histrico, turstico e paisagstico, a qualquer outro interesse difuso ou coletivo
e por infrao da ordem econmica. Alm do Ministrio Pblico, tambm
esto legitimados a ajuiz-la a Unio, Estados e Municpios, autarquias,
empresas pblicas, fundaes, sociedades de economia mista e associaes.
Embora haja tantos co-legitimados para o ajuizamento da ao civil pblica,
estatsticas revelam que cerca de 95% delas so ajuizadas pelo Ministrio
Pblico.
Os funcionrios dos Poderes Pblicos Municipal e Estadual devem
conhecer as leis que envolvem o parcelamento do solo e estarem aptos a aplic-
las, ao traarem as diretrizes do parcelamento; ao analisarem o projeto para fins
de aprovao; ao fiscalizarem os parcelamentos que esto sendo implantados;
alm de estarem aptos a orientar corretamente empresrios interessados em
parcelar o solo e consumidores interessados em adquirir lotes.
Os parceladores devem buscar adequada orientao tcnica e jurdica
antes de iniciarem qualquer empreendimento, mesmo em casos em que o
parcelamento fsico ou jurdico da gleba tenha incio, possvel a adoo
de medidas tendentes a paralis-lo ainda em estgio inicial, de tal modo que
seja possvel evitar o dano ou providenciar o retorno situao anterior e a
integral reparao do dano ocorrido. Pressuposto bvio dessa atuao que
o fato chegue ao conhecimento do Promotor de Justia antes do incio do
parcelamento ou assim que ele comece.
74
3 rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio

Pblico
Ao tomar conhecimento de que est havendo publicidade ou incio
de obras de um parcelamento ilegal ou, ainda, de que est ocorrendo uma
invaso, o representante do Ministrio Pblico dever instaurar inqurito civil
ou procedimento preparatrio, acionando os seguintes rgos pblicos, que
devero tomar medidas, na sua esfera de atuao, para coibi-lo:
a) Prefeitura Municipal - dever fiscalizar o parcelamento e, constatando
sua ilegalidade, aplicar as sanes cabveis ao parcelador. Tais medidas, em
geral, abrangem notificaes (inclusive aquela prevista no art. 38 da Lei n.
6.766/79), advertncia, multa, embargo e, at mesmo, demolio. Cabe aqui
frisar que o Municpio tambm possui legitimidade para o ajuizamento de
ao civil pblica.
b) rgo ambiental - dever ser acionado sempre que demonstrado que
o empreendimento no possui licenciamento ambiental ou estiver ocorrendo
supresso de vegetao na gleba parcelada, ou, ainda, qualquer outra espcie
de agresso ao meio ambiente. Caber ao agente do rgo pblico promover
o embargo administrativo da obra visando a impedir a ocorrncia ou a
ampliao do dano ambiental, lavrando-se o respectivo auto e elaborando-se
Relatrio de Vistoria, apontando, detalhadamente, a ocorrncia de supresso
de vegetao, os danos ambientais impostos pelo loteamento, os impactos
ambientais concretamente produzidos e demais danos j consolidados na rea
objeto da autuao.
c) Polcia Ambiental - dever ser acionada sempre que estiver
ocorrendo a prtica de infrao penal ambiental. A ela caber proceder
autuao do parcelador e de tantos quantos tenham concorrido para a
prtica do evento, lavrando-se Termo Circunstanciado.
d) Polcia Civil - dever empreender diligncias para constatar se esto
ocorrendo vendas ou atos de parcelamento material do imvel em desacordo
com a lei, tais como: a abertura de ruas e demarcao de quadras e lotes.
Se tiver ocorrido modificao fsica da gleba, dever ser providenciada a
percia. Ainda que no se logre xito na priso em flagrante dos responsveis
pelo parcelamento, dever ser instaurado inqurito policial para a completa
apurao dos fatos.
e) Registro de Imveis - uma vez comunicado pelo Ministrio Pblico
sobre a existncia de parcelamento ilegal do solo em determinado imvel, o
Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides
75
a ele relativas. Tal providncia d publicidade investigao do parquet e evita
que os consumidores sejam enganados.
4 Providncias que podem ser adotadas pelo Promotor de Justia

O Promotor de Justia dispe, ainda na fase do inqurito civil, de
outros instrumentos visando preveno do parcelamento ilegal do solo:
a) notificao do art. 38 da Lei n. 6.766/79 - verificando que o
loteamento no est registrado ou regularmente executado, o Promotor
de Justia poder notificar o loteador para suprir a falta, providenciando a
abertura de conta junto a Registro Imobilirio para que os adquirentes possam
suspender os pagamentos ao loteador e ali depositarem as prestaes. Esta
medida somente poder ser adotada quando o parcelador for o titular do
domnio do imvel parcelado. recomendvel que o Promotor de Justia
procure dar publicidade medida, contatando associaes de moradores,
lderes comunitrios ou mediante solicitao a jornais e emissoras de rdio,
para que os adquirentes cessem os pagamentos ao parcelador.
A prtica demonstra que, quando o parcelador para de receber
os pagamentos, costuma empreender grande esforo para regularizar o
parcelamento e levantar os valores depositados, o que acaba gerando rpida
soluo para os problemas.
b) termos de ajustamento de conduta - o Ministrio Pblico poder
celebrar termo de ajustamento de conduta com o parcelador. Esse termo
poder abranger integralmente o objeto da investigao, hiptese em que
poder ser imposta ao parcelador obrigao de no fazer, consistente em
no parcelar a rea sem a aprovao dos rgos pblicos competentes e
no promover vendas sem o registro do parcelamento. Caso o parcelador
demonstre inteno de regularizar o parcelamento, poder ser firmado
compromisso preliminar de ajustamento de conduta para que no sejam
executadas obras, nem realizadas vendas enquanto no for obtida aprovao
e promovido o registro do parcelamento.
possvel, ainda, celebrar termo de ajustamento de conduta em que
o parcelador compromete-se a promover a regularizao do parcelamento,
desde que no haja notcia da existncia de bices a tal regularizao.
c) adoo de medidas pelo proprietrio da rea - quando o ilegal
parcelamento de gleba promovido por meio de invaso, tem se mostrado
eficiente medida a notificao do seu proprietrio para tomar as providncias
76
necessrias ao adequado uso de seu imvel, o que, em geral, envolve o

ajuizamento de ao de reintegrao de posse. Isso porque o proprietrio
responsvel pela utilizao dada a seu imvel, inclusive por terceiros. Sempre
que se tratar de invaso recente, essa medida mostra-se eficaz para se evitar
a desordenada ocupao do solo, pois possvel a concesso de liminar, cujo
cumprimento implica o retorno da rea ao estado anterior.
Contudo, caso no se logre solucionar a questo ainda na fase do
inqurito civil, ser necessrio o ajuizamento de ao civil pblica, onde sero
pleiteadas medidas cautelares passveis de evitar a ocorrncia de danos.
Nem sempre, no entanto, o parcelamento ilegal do solo urbano chega
ao conhecimento do Ministrio Pblico em seu estgio inicial. Ao contrrio,
muitas vezes, a situao j est consolidada, seja pela demora na comunicao
do fato, seja pela rapidez com que se d a ocupao. Infelizmente, nesse caso,
no ser possvel evitar a ocorrncia de danos, restando ao Promotor de
Justia buscar sua reparao.
A reparao do dano poder ser objeto de termo de ajustamento de
conduta, o que ocorre com frequncia nos casos em que seja possvel a
regularizao do parcelamento. Inexistindo composio no inqurito civil ou
no PP, de se ajuizar a ao civil pblica.
Faz-se ainda necessrio mencionar que muitos inquritos civis so
instaurados para apurao de inexecuo de obras de infraestrutura. Nesses
casos, o Promotor de Justia poder proceder notificao prevista no art. 38
da Lei n. 6.766/79, conforme mencionado alhures, havendo grande chance
de a adoo dessa providncia j ser suficiente para regularizar a situao.
Outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal a realizar as obras
faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados,
ou executar a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os
valores excedentes. Com frequncia, tambm, ser firmado o termo de
ajustamento de conduta. Caso nenhuma dessas medidas surta efeito, a soluo
ser o ajuizamento de ao civil pblica.
5 A Ao Civil Pblica
Apurada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica,
ao meio ambiente, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, e,
no havendo soluo ou compromisso de ajustamento de conduta, durante o
inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.
77
5.1 Liminares
Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder
conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de Justia
ajuzam a ao civil pblica com pedido de liminar. A ao cautelar acaba
sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade
de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal.
So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica:
a) proibio da prtica de atos de parcelamento material no imvel,
tais como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas,
demarcao de quadras e lotes;
b) consumado o dano, exigir a recomposio da vegetao mediante
apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por
responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo no rgo
ambiental. Tal projeto dever prever a revegetao de toda rea degradada
com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente
para a recomposio; tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas;
e indicao do local onde sero plantadas;
c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento
da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das
mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado,
substituindo-as por outras da mesma espcie;
d) proibio de publicidade, vendas e recebimento de prestaes;
e) colocao de placas ou faixas na rea, informando que, por deciso
judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes;
f) exibio de compromissos de compra e venda e apresentao de rol
de adquirentes;
g) bloqueio de matrcula imobiliria;
h) indisponibilidade ou bloqueio de bens, para garantia do cumprimento
da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e
i) execuo de obras de infraestrutura.
5.2 Pedidos
A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro
ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes
78
contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer.

O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento,
com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do
Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente,
feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em
no parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso
de descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa
diria.
Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido
de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado
anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao
dos danos aos adquirentes de lotes.
Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e
sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel
o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o
parcelamento.
6 Concluses
1) O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19
de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei
reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como
compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6
e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura
Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e
registro.
3) A tutela do parcelamento do solo urbano pelo Ministrio Pblico
tem por fundamento a defesa do meio ambiente, do consumidor e da ordem
urbanstica, includos na previso do art. 1, e incisos, da Lei n. 7.347/85.
4) A atuao do Ministrio Pblico, no parcelamento do solo urbano,
na rea cvel, se d por intermdio do procedimento preparatrio, do
inqurito civil e da ao civil pblica, ao passo que, na esfera penal, ela ocorre
79
no inqurito policial e na ao penal.
5) Ao instaurar inqurito civil sobre parcelamento ilegal do solo, o
Promotor de Justia deve acionar outros rgos pblicos com competncia
para atuar na questo, os quais devero tomar as medidas cabveis na sua esfera
de atuao, podendo ainda o Promotor de Justia proceder notificao do
art. 38, 2, da Lei n. 6.766/79, celebrar termo de ajustamento de conduta
ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do uso do
imvel.
6) Quando for ajuizada ao civil pblica versando sobre parcelamento
do solo urbano, o Ministrio Pblico dever pleitear as liminares necessrias a
se evitar a ocorrncia ou continuidade dos danos e a garantir futura execuo,
alm de formular pedido de condenao em dinheiro ou, de preferncia, de
condenao obrigao de fazer ou no fazer.
2. CONSULTA N. 8/07 - COMARCA DE FORQUILHINHA
PARCELAMENTO DO SOLO. INC. V DO

ART. 18 DA LEI N. 6.766/79. EXECUO DE
OBRAS. CRONOGRAMA. CAUO.
Pergunta:
O artigo 18, V, da Lei n. 6766/79 exige, para aprovao do loteamento,
cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de
verificao pela Prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do
loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a
durao mxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execuo das obras. Ocorre que as obras referidas no
inciso V do artigo 18 ainda no foram realizadas por completo.
Desse modo, indaga-se:
a) que tipo de rigor deve ser exigido nesse cronograma (no caso, o
requerente se limitou a anotar o tempo em que pretendia terminar as obras,
sem nem mesmo especificar o que seria feito ms a ms)?
80
Resposta:
No tocante ao prazo para execuo do cronograma, compreende-
se que esses projetos, no nosso entender, devem conter alm dos aspectos
tcnicos, seus custos e cronograma detalhado, de preferncia, com etapas
a serem cumpridas ms a ms, respeitando-se o prazo legal (de 2 anos para
loteamentos aprovados antes e de 4 anos para aqueles aprovados aps a
vigncia da Lei n. 9.785/99, a qual alterou a redao do art. 18, inc. V, da Lei
n. 6.766/79), referente execuo das obras.
Caso no seja cumprido o cronograma no prazo legal estabelecido,
o Municpio assume solidariamente a responsabilidade pela concluso das
obras referentes ao loteamento por si aprovado, conforme assentado na
Jurisprudncia do TJ/SC83, situao esta que dever ensejar a consequente
propositura da ao de regresso contra o parcelador inadimplente.
Por sua vez, quanto ao cronograma das obras exigidas, colhe-se da
doutrina84, primeiramente, que o plano de arruamento ser apresentado
isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento (onde isso seja
admitido), submetendo-se aprovao do Municpio, em tantas vias quanto
forem exigidas (geralmente, quatro vias), devidamente assinado pelo
proprietrio da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em lei, sendo
registrado na Municipalidade.
O plano de arruamento, obedecidas as diretrizes fornecidas e demais
normas fixadas pelo rgo de planejamento, ou por outro da Prefeitura
Municipal, dever conter os projetos de urbanizao primria, que, atendidas
as peculiaridades locais, consistem, nas Municipalidades mais exigentes, mais
ou menos, no seguinte:
I projeto geral de arruamento, em escala determinada, incluindo cur-
vas de nvel do terreno de metro em metro, vias de circulao, quadras,
zonas de uso, reas verdes e reas institucionais;
II perfis longitudinais e sees transversais de todas as vias de cir-
culao, em escala horizontais estabelecidas, e com cpias nas formas
que se especificar;
III projeto completo do sistema de escoamento de guas pluviais,
indicando e pormenorizando o dimensionamento e os caimentos de
coletores, bocas-de-lobo e demais equipamentos, nas medidas, nas
normas e nos padres especificados;
IV projeto completo do sistema de coleta, tratamento e despejo de
gua servidas e suas respectivas redes, obedecendo as medidas, os pa-
83 Apelao Cvel n. 2005.005358-7, Des. Nicanor da Silveira, Deciso de 20-4-2006.

84 SILVA, J. A. Direito urbanstico brasileiro. 4 ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros Editores, 2006. p.476.
81
dres e as normas previstos pelos rgos competentes;
V projeto completo do sistema de alimentao e distribuio de
gua potvel e respectiva rede, obedecendo as medidas, os padres e
as normas estabelecidas pelos rgos competentes;
VI projeto de guias, passeios, sarjetas e pavimentao das vias,
obedecendo as medidas, os padres e as normas estabelecidos pelos
rgos competentes;
VII projeto de arborizao de reas verdes, alm de arborizao das
vias, definindo as diferentes espcies a serem plantadas, quer nas reas
verdes como nas vias, obedecendo as normas fixadas pela Prefeitura;
VIII projeto de proteo das reas contra eroso, inclusive mediante
preservao da cobertura vegetal existente;
IX memoriais descritivos e justificativos, correspondentes a cada
projeto; e
X cronograma de execuo da obra etc.
Por sua vez, o plano de loteamento, quer seja apresentado juntamente

com o plano de arruamento, quer como segunda fase do processo de
parcelamento, consiste na diviso das quadras em lotes, indicando as zonas
de uso, ou seja, os lotes destinados aos usos residencial, comercial, industrial e
institucional, conforme os usos admitidos na rea, alm dos recuos de frente e
de fundo e outros ndices urbansticos exigidos pelo modelo de assentamento
urbano previsto para o local.
Desse modo, ao se analisar o contedo do art. 18, inciso V, da Lei n.
6.766/1979, observa-se que no cronograma a que se refere tal inciso devem
estar contemplados, no mnimo, os projetos de urbanizao primria de
execuo das vias de circulao no loteamento, demarcao dos lotes, quadras
e logradouros e das obras de escoamento de guas pluviais, como preconiza
a j citada Lei.
Alm desses, os demais projetos de infraestrutura do loteamento que
constam no memorial descritivo tanto do plano de arruamento quanto do
plano de loteamento do empreendimento.
Quanto responsabilidade criminal decorrente da no execuo das
no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6766/79 85.
b) que tipo de rigor deve ser exigido no instrumento de garantia para a
execuo das obras (no caso, houve mera assinatura de um termo particular
85 MACHADO, P. A. L. Direito ambiental brasileiro. 13. ed. rev., atual. e ampl.. So Paulo: Malheiros Editores,
2005. 1092p.
82
de responsabilidade pelo loteador, mencionando que dois lotes foram

entregues a ttulo de cauo e sero liberados aps concludos os servios de
infraestrutura)?
Do entendimento doutrinrio86, colhe-se que, dada a dificuldade da
efetivao de todas as obras no espao de tempo limitado entre o deferimento
do projeto pelo Municpio e a entrada do pedido de registro no cartrio
competente, no prazo mximo de 180 dias, e, considerando a impossibilidade
ftica de comearem, antes daquele ato, os mencionados trabalhos, pois
seria demasiadamente arriscado diante da eventualidade de uma negativa ao
pedido de aprovao, faculta a lei a substituio do termo de verificao por
um documento oficial, onde se registre a concordncia da municipalidade
com um cronograma detalhando as etapas na realizao das obras, com
durao mxima de quatro anos, para loteamentos posteriores Lei n.
9.785/99, e de 2 anos para loteamentos anteriores a 1999. Esse cronograma
ser acompanhado de um instrumento idneo de garantia para a execuo
das obras, o qual consistir, por exemplo, de um termo de fiana ou co-
responsabilidade, assumindo terceiros o dever de ressarcir a municipalidade
at certo valor, caso ela se veja impelida a efetivar ou concluir os trabalhos
diante da inrcia do loteador, que se nega a cumprir a obrigao no prazo
concedido por notificao.
c) como saber se os lotes entregues so cauo suficiente?
Acerca da garantia para as obras de infraestrutura, pode o Municpio, ao
aprovar o parcelamento do solo, negociar com o loteador a forma de garantia
das obras de infraestrutura bsica. Isso fica a critrio do Municpio que pode
aceitar fiana, seguro, nota promissria, cauo ou at mesmo hipoteca de
parte do imvel loteado ou de imvel situado em localidade diferente. 87
Quanto s garantias possveis de serem adotadas por fora do disposto
no inc. V do art. 18, conforme Plnio Marin88, vedado ao oficial indagar
se a garantia boa ou no, eficaz ou no, bastando-lhe que seja apresentado
um instrumento em que o loteador oferea e a Prefeitura aceite qualquer tipo
de garantia real ou no, fidejussria etc. Cumpre ao Oficial, entretanto, se a
garantia for real, registr-la na matrcula do imvel se este pertencer sua
circunscrio ou averb-la se ela merecer atos deste tipo (grifo nosso).
86 RIZZARDO, A. Processo de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99. 6.
ed. rev. ampl. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.
240p.
87 BOLETIM JURDICO. Lei 6.766/79 - Parcelamento do solo urbano no Registro Imobilirio Disponvel em:
<http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=640> Acesso em: 21-9-2007.
88 MARIN, Plnio. Prtica de Registros Pblicos. 6. ed. Local: Saraiva, 1988. p. 37.
83
Ainda de acordo com a doutrina89, a garantia das obrigaes assumidas
no termo de acordo obrigar o interessado a prestar cauo de bens
mveis e imveis que a juzo do Municpio bastem para cobrir o custo dos
servios a serem utilizados. Essa cauo poder ser substituda por fiana
prestada por estabelecimento de crdito quando da no execuo das obras
previstas no termo de acordo, decorrendo do descumprimento a obrigao
da municipalidade em proceder competente ao de execuo a fim de
adjudicar ao patrimnio pblico os bens caucionados e para receber, do
estabelecimento de crdito, a quantia afianada.
Pelo exposto, este Centro de Apoio entende que cabe Municipalidade
determinar a forma da cauo a ser exigida como garantia das obras de
infraestrutura do loteamento, exigidas por legislao municipal (inc. V do art.
18). No entanto, essa deve ser suficiente para garantir um futuro ressarcimento
dos custos que, por inrcia da empreendedora, venham a onerar o errio.
Assim, o Municpio deve proceder a uma avaliao dos custos envolvidos na
realizao das obras de infraestrutura do loteamento, tomando como cauo
valor satisfatrio apenas para quitar tais despesas conforme assentado na
Jurisprudncia do TJ/SC90.
3. CONSULTA N. 01/08 - COMARCA DE PALHOA
REAS VERDES URBANAS - DESAFETAO

- OBRIGATORIEDADE DO MUNICPIO EM
ZELAR PELAS REAS VERDES E PRAAS
QUE INSTITUIR
89 SIILVA, E. J. Parcelamento e desmembramento do solo urbano: doutrina, jurisprudncia e prtica. Leme:

Editora de Direito, 1999. 443p.
90 Apelao Cvel no. 2005.007044-2, Des. Luiz Czar Medeiros, Deciso de 30-8-2005
- POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5, E LEI N. 7.347/85, ART. 12
1. O fato de particulares se beneficiarem direta ou indiretamente com o resultado da demanda judicial no
desnatura a legitimidade de ndole constitucional do Ministrio Pblico para promover ao civil pblica na
defesa do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos (CF, art. 129, III, e Lei n. 7.347/85, art. 5).
2. possvel ao Poder Judicirio rever atos administrativos que se reputam ilegais ou que afrontam o interesse
pblico. Desse modo, mesmo tivessem sido cumpridas todas as obrigaes assumidas e que propiciaram a
liberao do loteamento pelo Poder Pblico, se constatado que a execuo do empreendimento trouxe danos
ao meio ambiente ou a qualquer outro direito difuso ou coletivo legalmente protegido, impor-se-ia a reviso
do ato administrativo, respondendo todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam para o prejuzo
ou para a potencialidade deste.
3. Incumbe ao juiz, de ofcio ou a requerimento das partes, tomar providncias que assegurem o resultado
prtico equivalente ao adimplemento da tutela pretendida (CPC, art. 461, 5, e Lei n. 7.347/85, art. 12).
A indisponibilidade de bens uma dessas providncias e deve se limitar ao quantum necessrio para garantir
a realizao das obras destinadas regularizao do loteamento ou cobertura de eventuais prejuzos.
4. Em sede de agravo de instrumento, s se discute o acerto ou desacerto do ato judicial hostilizado, no sendo
vivel o exame aprofundado de temas relativos ao meritum causae (AI n. 99.017438-7, Des. Eder Graf), sob
pena de supresso de um grau de jurisdio.
84
Pergunta:
Qual a funo e as caractersticas das reas Verdes Urbanas? Pode
o Municpio proceder alterao jurdica de um bem pblico efetuando a
desafetao das reas verdes?
Resposta
As reas verdes urbanas tornaram-se elementos urbansticos vitais.
Deixaram de ser apenas ornamentao urbana para ser necessidade higinica,
de recreao e at de defesa e recuperao do meio ambiente.
O que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua,
amplamente livre de edificaes, ainda que recortadas de caminhos, vielas,
brinquedos infantis e outros meios de passeio e divertimento leves, quando
tais reas se destinem ao uso pblico1.
ou privados. A legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao
de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a
formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao
uso dos prprios proprietrios. que as reas verdes no tm funo apenas
recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade
a que tanto se prestam as pblicas como as privadas (p. 247).
Hely Lopes Meirelles2 identifica os espaos livres e as reas verdes nos
loteamentos como limitaes do traado urbano voltados salubridade da
cidade (p. 102). So bens predispostos ao interesse coletivo e que desfrutam
de especial proteo para que sua finalidade urbanstica no seja desvirtuada
por ao do Estado ou de terceiros.
Nas palavras de Arfelli3, as reas verdes so constitudas de formao
vegetal natural ou artificial pr-existente ao parcelamento da gleba (parques
florestais), ou at mesmo sua formao pode ser imposta pelo Poder Pblico.
Pode ainda recair sobre espaos pblicos ou privados. Ainda que possam
servir ao lazer e recreao, como elementos urbansticos, as reas verdes
tambm no se destinam apenas ornamentao urbana, mas desempenham,
nos dias atuais, importante papel sanitrio e at de defesa e recuperao do
meio ambiente, diante da degradao de agentes poluidores.
O autor acrescenta que as reas verdes caracterizam-se pela
continuidade e predominncia da cobertura vegetal, o que as distingue de
mera arborizao como elemento acessrio, como se observa em avenidas,
85
alamedas, ou canteiros centrais de avenidas, no obstante esta tambm se
preste ao equilbrio ambiental, alm de servir de ornamentao da paisagem
urbana e de sombreamento via pblica.
As reas verdes (recreio), inserindo-se no conceito de reas institucionais,
ou como modalidade de reas destinadas implantao de equipamentos
comunitrios, ou ainda como espaos livres de uso pblico, devem, por fora de
lei, ser exigidas pela Municipalidade como requisito mnimo dos loteamentos
e desmembramentos. Essas reas de uso comum do povo proporcionam
qualidade de vida no s populao emergente do loteamento como aos
moradores de bairros vizinhos, mormente a comunidade carente, que pratica
seu lazer nas reas pblicas da cidade, nas praas, nos jardins, nos parques, em
reas verdes e outros equipamentos comunitrios afins.
De acordo com a doutrina de Paulo Afonso Leme Machado, o
Municpio est obrigado a zelar pelas reas verdes e praas que instituir. No
pode desvirtuar as funes fundamentais desses espaos pblicos de uso
comum do povo.
Dessa forma, o Municpio no pode alienar, doar, dar em comodato,
emprestar a particulares ou a entes pblicos as reas verdes e as praas. Esses
espaos pblicos no podem sofrer alteraes que descaracterizem suas
finalidades precpuas, que visam ao lazer e sade da populao. Assim,
contrariam as finalidades pblicas primrias desses espaos a construo de
estacionamentos de veculos, as autorizaes para implantao de bancas
de jornais, cabinas telefnicas e bares, ou a autorizao de painis ou de
parques de diverses, mesmo que em carter temporrio4.
Dentre as importantes funes ambientais das reas verdes,
em geral, e das matas urbanas em particular, estas em associao com
aquelas indispensveis preservao, recuperao ou melhoria dos
frgeis ecossistemas urbanos, evidenciam-se como: a) recurso biolgico
indispensvel aos equilbrios naturais do solo, do subsolo, dos montes,
morros, das montanhas ou serras, da flora, da fauna e de milhares de seres
inferiores organizados, em associaes complexas e harmnicas, agindo
contra eroso, deslizamentos, desertificaes; b) elemento fundamental
proteo e preservao do regime das guas e dos lenis freticos, evitando
o assoreamento dos rios e das nascentes, as inundaes, contaminaes; c)
elemento de produo considerado relevante economia local, regional e
nacional; d) elemento essencial regenerao do ar e reduo dos rudos,
agindo contra a poluio atmosfrica e a poluio sonora; e) elemento
indispensvel esttica, paisagem (urbana, perifrica ou rural) agindo contra
86
a poluio visual; f) elemento de importante papel medicinal, antimicrobiano

e de conservao climtica; e g) consequentemente, elemento indispensvel
sade pblica, ao trabalho, ao lazer, ao turismo, contribuindo para preservar o
meio ambiente e impedir os desequilbrios prprios da vida contempornea.
(DAJOZ apud HELITA)5.
As reas verdes so bens pblicos. Estes, quanto destinao, podem
ser de uso comum do povo, de uso especial ou dominical. Nas duas primeiras
situaes, os bens esto afetados, ou seja, possuem finalidade especfica.
Digenes Gasparini6 afirma que a mudana de um bem de uma das duas
primeiras categorias (uso comum ou especial) para a dos bens dominicais
chama-se desconsagrao ou desafetao. Desafetar retirar do bem
a destinao que se lhe atribura por ato administrativo ou lei. Tambm
desafetao a mudana de uma para outra espcie dos bens de uso comum ou
de uso especial, promovida por lei ou ato administrativo.
O autor, ao classificar os bens, explica que as reas verdes so
consideradas bens de uso comum do povo, ou seja, o uso e gozo desses bens
permitido a qualquer ser humano, sem distino entre nacionais e estrangeiros,
entre pessoas fsicas ou jurdicas, ou entre pessoas pblicas ou privadas.
Importante frisar que as operaes de afetao e desafetao so de
competncia nica e exclusiva da pessoa poltica proprietria do bem, a quem
tambm se reconhece a competncia exclusiva para dizer se e quando um bem
que integra seu patrimnio poder ser afetado ou no. Destarte, mesmo que
um bem destinado rea verde (bem de uso comum do povo) seja invadido,
por exemplo, no perde, s por isso, a consagrao que tem.
Por conta dessa degradao ambiental e cultural, por cortes e pela
reduo descontrolada das reas verdes urbanas, as cidades brasileiras j
sofrem com carncia de reas verdes, com srios riscos ao meio ambiente e
sade pblica.
A desafetao de reas verdes por fora de aprovao de loteamentos
prtica comumente utilizada pelos entes pblicos municipais. Essa prtica vem
sendo utilizada na administrao pblica municipal, visando, muitas vezes,
construo de moradias populares ou at mesmo doaes a instituies de
natureza privada.
Mas importante frisar que competncia comum da Unio, dos
Estados, do Distrito Federal e dos Municpios promover programas de
construo de moradia e a melhoria das condies habitacionais e de
saneamento bsico. Ntida e irrecusvel a tarefa constitucional de assegurar
87
o direito moradia ou propriedade, como requisito bsico e indispensvel
da prpria dignidade da pessoa humana [...] a titulao dos habitantes das
favelas implica, portanto, meta especfica do Estado Democrtico de Direito,
abrangido o direito moradia no conceito de direito fundamental social.7
A Lei n. 6.766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano,
estabelece, em seu artigo 4, que o empreendedor, ao criar um loteamento,
dever destinar reas visando implantao de sistemas de circulao e de
equipamento urbano e comunitrio (edificaes relacionadas educao,
cultura, sade, lazer e similares - 2), alm de espaos livres de uso pblico.
Essas reas para fins comunitrios passam a pertencer ao domnio
do Municpio, por fora de expressa disposio legal (art. 22 da Lei do
Parcelamento), mas a dvida que surge a seguinte: Pode o Municpio
proceder alterao jurdica de um bem pblico efetuando a desafetao das
reas verdes?
Fbio Nadal8 registra que existem duas correntes a respeito: os
que acenam para a possibilidade da desafetao arrimam-se sobre uma
perspectiva da autonomia municipal. Para esses, a autonomia administrativa
permite ao Municpio instituir, organizar e prestar os servios submetidos
sua responsabilidade. Seguem o esclio de Hely Lopes Meirelles, para quem
a autonomia administrativa confere ao Municpio a faculdade de or-
ganizar e prover seus servios pblicos locais, para a satisfao das
necessidades coletivas e pleno atendimento dos muncipes, no exerc-
cio dos direitos individuais, e no desempenho das atividades de cada
cidado. Essa autonomia abrange a prerrogativa de escolha das obras
e servios a serem realizados pelo Municpio, bem como do modo e
forma de sua execuo, ou de sua prestao aos usurios. (in Estudos
e Pareceres de Direito Pblico).
Logo, a destinao dos bens pblicos integrantes do patrimnio

municipal possuem fim cambivel, segundo os superiores interesses da comuna.
Com efeito, Alfredo Buzaid, citado pelo Des. Oetterer Guedes, ensina:
O bem pblico de uso comum pode sofrer modificaes em sua qualifi-
cao jurdica, e tornar-se alienvel, sempre que a Municipalidade, para
atender a fins urbansticos, lhe retire a condio de bem de uso comum,
por lei especial devidamente sancionada pelo Chefe do Executivo. (TJ/
SP ADIn n. 39.949-0/0-00 So Paulo voto n. 17.309).
Na verdade, essa corrente (favorvel desafetao) alicera-se na

funo social da propriedade, constitucionalmente prevista no artigo 182,
cinge-se, pois, em buscar equidade urbana, o acesso de toda a populao s
condies bsicas de moradia.
88
Por outro lado, os que defendem a tese de que a alterao no possvel

afirmam que, tratando-se de bem de uso comum do povo destinado a sistema
de lazer, aquele no pode ser transmudado em um bem dominial.
E mais, apontam para o disposto no artigo 180, inciso VII, da
Constituio de So Paulo que obriga, no estabelecimento de diretrizes e
normas relativas ao desenvolvimento urbano, que o Estado e os Municpios
assegurem que as reas definidas em projetos de loteamento como reas
verdes ou institucionais no tenham, em qualquer hiptese, sua destinao,
seu fim e seus objetivos originariamente estabelecidos alterados.
No mesmo sentido Toshio Mukai9 tambm entende que no pode a lei
efetivar a desafetao, sob pena de cometer leso ao patrimnio pblico (da
comunidade). Juridicamente, tal lei ser imprestvel, tendo em vista que no criar
direito, j que o direito no puro fato, nem pura norma, mas o fato social
na forma que lhe d uma norma racionalmente promulgada por uma autoridade
competente, segundo uma ordem de valores (Miguel Reale, Fundamentos do
Direito, So Paulo, 1940, p. 301-302). Para o autor, em termos genricos, se
a simples desafetao legal fosse suficiente para a alienao dos bens de uso
comum do povo, seria possvel, em tese, a transformao em bens dominicais
de todas as ruas, praas, vielas, reas verdes, entre outras, de um Municpio e,
portanto, do seu territrio pblico todo, com a consequente alienao (possvel)
desse, o que, evidentemente, seria contra toda a lgica jurdica.
Acrescenta, ainda, que os bens de uso comum do povo no podem ser
alienados, enquanto cumprirem sua destinao originria, tendo em vista que
tais bens possuem uma inalienabilidade intrnseca, e no jurdica, que somente
as circunstncias de fato sero capazes de superar (desuso, abandono etc).
Enquanto servem ao uso comum do povo e cumprem, portanto, de fato,
sua destinao, no podem ser desafetados legalmente.
Nessa mesma linha Maurcio Fernandes10, em seu artigo intitulado a
desafetao de reas verdes advindas de aprovao de loteamentos perante
a tutela ambiental, em que assevera que a busca pela qualidade de vida no
meio ambiente, no deve esbarrar no desenvolvimento insustentvel dos
centros urbanos. A desafetao de bens de uso comum do povo, em que
pese, administrativamente, possa vir a ser vlida, incompatvel com a
tutela ambiental, tampouco com a urbanstica. Isso porque no se mostra
razovel dar destinao diversa para rea doada, por exigncia legal, a um fim
especfico, mormente quando essa rea foi doada para servir de rea verde e,
consequentemente, preservar a qualidade de vida local. Assim, descabido
alterar-se sua destinao, porquanto o objeto da doao possui, repete-se,
89
finalidade especfica predeterminada.
Os efeitos da falta de reas verdes em centros urbanos ainda no so
totalmente conhecidos, mas pode-se afirmar que h considerveis variaes
climticas. Em locais onde faltam reas verdes, a temperatura chega a ser 4C
mais alta, quando comparada com a temperatura dentro dos parques na mesma
regio. A variao climtica pela interferncia do homem, principalmente nos
centros urbanos consiste em um fenmeno chamado de ilha de calor. Afirma-
se tambm que o ritmo das chuvas alterado com a poluio atmosfrica, alm
de se constatar a ocorrncia do denominado efeito estufa.
Em resumo, sabendo-se que as reas verdes urbanas constituem-se
em elementos fundamentais, portanto indispensveis ao espao urbano, de
reconhecido valor ambiental, social e cultural, como esttico e paisagstico,
sua preservao primordial, haja vista ser interesse da sade, da segurana,
do trabalho, do sossego, do lazer, enfim, do bem-estar da populao.
JURISPRUDNCIAS:
Ao direta de inconstitucionalidade Lei municipal desafetao de
rea do domnio pblico, com sua transferncia para categoria
de bem dominial inadmissibilidade rea que tinha destinao
especfica, qual a de rea de lazer, assim reservada por imposio legal,
pelo loteador ao municpio afronta ao comando emergente do artigo
180, inciso VII, da constituio do Estado de So Paulo.Ao proceden-
te.(TJ/SP ADIn n. 52.006-0/3 Des. Relator Mohamed Amaro)
As reas verdes, no obrigatoriamente matas, podem destinar a pre-
servao de vegetao j existente ou reservadas ao lazer da populao,
com a implantao de gramados, bosques ou jardins. Desde que assim
institudas por lei, passam a ser, inequivocamente, reas institucionais,
complemento do equipamento urbano (ADIn n. 16.500, voto do Des.
Alves Braga, j. 24.11.93, JTJ LEX 154/226-275).
INCONSTITUCIONALIDADE - Lei Municipal - Propriedade desti-
nada ao sistema de lazer transformada em rea explorada pelo comrcio,
clubes de servio e indstrias no poluentes, mediante concesso gratuita
- Transferncia do imvel categoria dos bens alienveis - Violao
do artigo 180, inciso VII, da Constituio Estadual - Norma constitu-
cional estadual decorrente do Poder Constitucional Derivado - rea
institucional - Suspenso da execuo da lei - Ao procedente para
declarar a inconstitucionalidade da lei - Votos Vencedores e Vencido.
BENS PBLICOS - rea destinada ao sistema de lazer - Concesso
para explorao do comrcio, clubes de servio e indstrias - Possi-
bilidade de converso em doao - rea originariamente destinada
implantao de um conjunto habitacional - Loteamento pertencente ao
municpio desde a data de seu registro - Uso comum do povo- Lei n.
90
6.766/79 - Configurao da rea como equipamento comunitrio - rea

institucional - Ao procedente para declarar a inconstitucionalidade
da lei - Votos vencedores e vencido. Ao Direta de Inconstitucionali-
dade n. 16.500-0 - So Paulo Requerente: Procurador-Geral de Justia
- Requeridos: Prefeito Municipal de Quat e outro. Rel. Des. Renan
Lotufo - JTJ, Lex, 154/266)
AO CIVIL PBLICA - Desafetao de bem de uso comum do
povo - Transformao em bem dominical - Forma irregular - Desvio
de finalidade - Dano ambiental - Nulidade da doao, bem como de
sua posterior alienao - Admissibilidade - rea destinada implan-
tao de jardins e praas - Alterao da destinao - Importncia das
reas verdes na preservao da qualidade de vida urbana - Artigo 180,
VII, da vigente Constituio Estadual - Limitao normativa - Ao
procedente - Recurso provido. Destinada uma rea para determinada
finalidade, defeso ao Municpio a alterao desta, ainda que tal se
revista dos mais altos propsitos. (TJSP AC n. 215.797-1, de Marlia,
Rel. Des. ROQUE MESQUITA).
REFERNCIAS
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definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. Revista de Direito Ambiental, v. 9,
n. 33, p. 33-51, jan./mar. 2004.
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urbano e d outras providncias e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF,
20 dez. 1979.
CALDAS, Roberto Correia da Silva Gomes. O fenmeno da legalizao das favelas e sua trans-
mutao em concesses pblicas. Interesse Pblico, v. 8, n. 37, p. 321-334, maio/jun. 2006.
COSTA, Jos Rubens. A regularizao fundiria das favelas. Revista de Direito Publico, v. 25,
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CUSTODIO, Helita Barreira. Diretrizes de legislao ambiental para a preservao das reas
verdes urbanas. Revista de Direito Civil, Imobilirio, Agrrio e Empresarial, v. 20, n. 77, p. 35-47,
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invadidos e transformados em favelas:incompatibilidades jurdico-urbanstica-ambientais.
Revista de direito civil, imobilirio, agrrio e empresarial,v.14,n.53,p.35-72,jul./set.,1990.
GASPARINI, Digenes. Direito Administrativo. 11. ed. So Paulo: Saraiva, 2006. 1022p.
KOJRANSKI, Nelson. As favelas: o desafio de sua regularizao jurdica. Revista do

Instituto dos Advogados de So Paulo, v. 7, n. 14, p. 59-64, jul./dez. 2004. p. 59-64.
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9. ed. 2001. p. 372.
91
MUKAI, Toshio. Impossibilidade jurdica da desafetao legal de bens de uso comum do povo,
na ausncia de desafetao de fato. Revista de direito pblico,v.18,n.75,p.246-249,jul./
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PEDRO, Fbio Nadal. Possibilidade de Alterao da Qualificao Jurdica de Bem Pblico
Municipal Face ao disposto no art. 180, inciso VII, da constituio do estado de So Paulo. Jus
Navigandi, Teresina, ano 5, n. 50, abr. 2001. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/
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SIRVINSKAS, Lus Paulo. Arborizao urbana e meio ambiente: aspectos jurdicos.
Revista de Direito Ambiental, v. 4, n. 16, p. 192-201, out./dez. 1999. Interesse Publico,
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1 SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 2. ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros,
1995. p. 247.
2 Direito de Construir, So Paulo: Malheiros Editores, 6. ed. p. 102.

3 ARFELLI. Amauri Chaves. reas verdes e de lazer: consideraes para sua compreenso e
definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. Revista de Direito Ambiental, v. 9,
n. 33, p. 33-51, jan./mar. 2004.
4 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9. ed. 2001. p. 372.
5 CUSTODIO, Helita Barreira. p. 38.
6 in Direito Administrativo, p. 809/812.
7 Jos Rubens Costa. A regularizao fundiria das favelas, p. 211.
8 Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2014>. Acesso em: 24 out.
2007
9 Revista de Direito Pblico n. 75, p. 249.

10 Revista de Direitos Difusos, p.193.
92
4. CONSULTA N. 02/09 - COMARCA DE POMERODE
Parcelamento do solo -
DESMEMBRAMENTO - INSUFICINCIA
DO INSTITUTO DA SERVIDO
DE PASSAGEM como via de
circulao regularizao do
empreendimento
Pergunta:
admissvel o aproveitamento de uma servido de passagem para
caracterizao e aprovao de projeto de desmembramento?
Resposta:
Inicialmente, para melhor deslinde da questo, importante que sejam
revistos alguns institutos afetos ao tema.
Conforme leciona Jos Afonso da Silva, Parcelamento urbanstico do solo
o processo de urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso
em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares urbansticas
(p. 329). O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder
ocorrer mediante loteamento ou desmembramento; j o desdobro constitui
a diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos
efeitos da referida Lei, considerando que no detm potencialidade de influir
nos padres urbansticos de uma cidade.
O loteamento, por sua vez, a subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias
existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos.
J o desmembramento, segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n.
6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes. (Retirei o itlico)
Finalmente, o desdobro a diviso de um lote em dois; repartir o
lote ao meio, sem a abertura de novas vias. Basta, portanto, a abertura de
uma rua para que se trate de loteamento (MACHADO, p. 385).
93
Jos Afonso da Silva elucida a questo com propriedade:
No se consideram loteamento nem a diviso de um lote maior em
dois menores nem mesmo a diviso de uma quadra em lotes com
aproveitamento das vias pblicas existentes. No primeiro caso temos
simples desdobro de lotes; no segundo, desmembramento. O loteamento e o
desmembramento anota Hely Lopes Meirelles constituem moda-
lidades de parcelamento do solo, mas apresentam caractersticas diversas:
o loteamento meio de urbanizao e s se efetiva por procedimento
voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja a sua diviso
e a submete aprovao da Prefeitura, para a subseqente inscrio no
Registro Imobilirio, transferncia gratuita das reas das vias pblicas e
espaos livres ao Municpio e a alienao dos lotes aos interessados; o
desmembramento apenas repartio da gleba, sem atos de urbanizao,
e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietrio (venda, doao, etc.)
como por imposio judicial (arrematao, partilha, etc.), em ambos
os casos sem qualquer transferncia de rea ao domnio pblico (p.
332). [grifamos]
A principal distino constante na Lei Federal do parcelamento do

solo entre loteamento e desmembramento est na dispensa, por ocasio
da elaborao do projeto, de abertura ou alteraes nas vias de circulao
e logradouros pblicos, pressupondo-se como j existentes no caso de
desmembramentos.
Muito embora os projetos de parcelamento do solo, para fins de
loteamento ou desmembramento, submetam-se s normas urbansticas
estabelecidas na legislao municipal, a Lei n. Federal 6.766/79 fixou os
requisitos mnimos de infraestrutura bsica, dentre os quais destacam-se as vias
de circulao existentes ou a serem projetadas, que devero integrar um plano
de arruamento em conformidade com as diretrizes urbansticas municipais.
A constituio de sistema virio, parte integrante do plano de arruamento,
haver de comportar caractersticas compatveis com o desenvolvimento
ordenado da cidade, tornando-se indispensvel, para tanto, a instalao dos
equipamentos de infraestrutura prprios ao trfego de pessoas, viaturas e
animais, como tambm aqueles necessrios prestao de servios essenciais
de gua, esgoto, drenagem e eletricidade, elementos estes indispensveis ao
parcelamento do solo (art. 2, 2 e 5, da Lei n. 6.7656/79).
Segundo Digenes Gasparini91
As vias de circulao do loteamento devero, por fora dessa norma,
integrar o sistema virio oficial existente ou o projetado. Articulam-se as
vias do loteamento com rede viria oficial j implantada e a implantar. Essa
91 GASPARINI, Digenes, O Municpio e o Parcelamento do Solo. 2 ed. So Paulo: Saraiva, 1988, p.40.
94
articulao h de ser conseguida naturalmente, mantendo-se no loteamento

as caractersticas das vias e do sistema virio existente ou projetado.
Desse modo, cabe observar que o instituto da servido de passagem ou

servido de trnsito no se equipara ao que se possa compreender como sistema
virio e logradouro pblico. Conforme o ensinamento de Plcido e Silva92:
Servido a que autoriza a passagem do proprietrio vizinho por atra-
vessadouros, passagens, caminhos ou estradas particulares existentes
em propriedade particular, seja a p, em viaturas, ou em animais.
Diferencia-se a servido do arruamento uma vez que prescinde, em

tese, dos equipamentos e infraestrutura urbanstica que integram o plano de
arruamento.
Haja vista que o projeto de desmembramento, alm do aproveitamento
de sistema virio pr-existente sem a necessidade de abertura de novas vias,
exige tambm a adequao da via existente regularizao do empreendimento,
conclui-se que a mera servido de passagem, alm de se configurar instituto
inadequado ao parcelamento do solo, por sua vez no atende aos requisitos
necessrios ao processo de desmembramento, obrigando a adoo da
hiptese de loteamento, exigindo-se os requisitos a ele correlacionados, para
a regularizao do empreendimento.
Por outro lado, a realidade urbanstica de nosso pas revela, infelizmente,
a existncia de inmeros assentamentos urbanos irregulares ou clandestinos,
habitados, de regra, por populaes de baixa renda cuja infraestrutura
apresenta-se muito aqum das exigncias legais previstas na legislao do
parcelamento do solo (Lei n. 6.766/79) e das legislaes e regulamentos
municipais.
Justamente nestes assentamentos a existncia de servides de
passagem precrias substituem, em muitos casos, a existncia de arruamentos
e equipamentos prprios previstos em lei.
Voltado ao enfrentamento deste problema, no sentido de assegurar o
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem estar
de seus habitantes, conforme dispe o art. 182 da CRFB/88, o Estatuto
das Cidades inseriu no ordenamento jurdico vrios institutos no sentido de
facilitar o acesso ao direito social e fundamental de propriedade e cidadania,
principalmente em se tratando de urbanizaes consolidadas envolvendo
populaes de baixa renda.
Destacam-se, dentre outros institutos, as operaes urbanas
92 SILVA, De Plcido e. Vocabulrio Jurdico, vol. III e IV. Rio de Janeiro: Forense, 1991.
95
consorciadas, regularizao fundiria e o usucapio especial coletivo, cujos
ndices e exigncias urbansticas podero variar, conforme a situao em
concreto enfrentada.
Ao que tudo indica, foi justamente nesse sentido que o Conselho da
Magistratura de Santa Catarina editou a Resoluo n. 11/2008, instituindo
o Projeto Lar Legal, tendo por objeto facilitar a regularizao fundiria de
favelas e afetas a populaes de baixa renda, e o registro de imveis urbanos
e urbanizados loteados, desmembrados, fracionados ou no, uma vez
preenchidos os requisitos mnimos para tanto.
Referida resoluo, baseada no princpio da razoabilidade e perspectiva
da incluso social, pretende facilitar o registro de imveis urbanos ou
urbanizados de baixa renda, loteados, desmembrados, fracionados ou no,
especialmente nas hipteses de situaes consolidadas, parcelamento do solo,
registro de contrato e estado de comunho, ficando excludas as reas de risco
ambiental, de preservao natural ou definidas em lei.93
Mais recentemente, temos a Lei n. 11.977/09, que dispe sobre o
Programa Federal Minha Casa, Minha Vida. Tal programa busca o incremento
de Programas e Polticas Urbanas de Habitao j existentes nos nveis
federal, estadual e municipal, dedicando, entre outros institutos, um captulo
inteiro para a regularizao fundiria de assentamentos urbanos (Captulo III,
arts, 46 a 71), dando especial ateno s populaes de baixa renda, como
possvel extrair do art. 47, V, VI e VII, e 48, I. Os instrumentos e mecanismos
previstos nestes dispositivos, focando seus objetivos em uma maior incluso
social, pretende simplificar a regularizao fundiria dos aglomerados urbanos
populares (favelas), sempre que possvel e com o menor prejuzo ambiental.
Em outras palavras, segundo seu prprio texto, objetiva garantir o direito
social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade
urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Destarte, aconselha-se o Promotor de Justia, na hiptese de
assentamentos populares consolidados, a examinar, no caso concreto, com
razoabilidade, a natureza do projeto de regularizao fundiria atentando para
a situao ftica consolidada quanto s exigncias razoveis regularizao
fundiria do empreendimento, na tentativa de conciliar-se as diretrizes sociais
e constitucionais do direito de habitao em melhor sintonia possvel com o
objetivo de ordenar-se o desenvolvimento urbano tomando-se como diretiva
o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e bem estar de seus
habitantes.
93 Conforme art. 2 da Resoluo 11/2008
96
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito ambiental brasileiro. 9 ed. So Paulo: Malhei-
ros, 2001.
SILVA, De Plcido e. Vocabulrio Jurdico, vol. III e IV. Rio de Janeiro: Forense, 1991.
SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 4 ed. So Paulo: Malheiros, 2006.
GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento do Solo. 2 ed. So Paulo: Saraiva, 1988.
MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro. 3 ed. Belo Horizonte: Frum, 2006.
5. CONSULTA N. 03/09 - COMARCA CANOINHAS
Parcelamento do solo.
DESMEMBRAMENTO. FISCALIZAO.
Resultado ftico CORRESPONDENTE
AO LOTEAMENTO. CONTROLE DO
corte de vegetao DO BIOMA mata
atlntica
Perguntas:
1) Nos procedimentos de desmembramentos de reas urbanas
necessria a delimitao de rea verde no imvel desmembrando? Qual a
previso legal para essa exigncia?
2) Caso seja necessrio qual o percentual que dever ser destinado?
Qual o amparo legal?
3) A rea verde delimitada no desmembramento dever ser objeto de
doao ao municpio? Qual o amparo legal?
4) Como no h necessidade de licena ambiental nos desmembramentos,
de que forma sero identificadas as coberturas arbreas existentes sobre a
rea desmembranda?
5) A Lei da Mata Atlntica restringe o corte e supresso de vegetao
para fins de loteamento ou qualquer edificao, observada a cobertura vegetal
existente sobre a rea. Porm, sua aplicao se restringe ao Bioma Mata
Atlntica. O conceito de Bioma Mata Atlntica vem estabelecido no artigo
2. da Lei n.11.428/2006, o qual menciona quais vegetaes e florestas o
integram. J o conceito de Floresta um ecossistema dotado de elevada
complexidade, em cujo cenrio vicejam numerosos vegetais, todos eles
97
imbricados em cadeias interdependentes (CARVALHO, . M. - Tutela Penal
do Patrimnio Florestal Brasileiro, So Paulo: RT, 1999). Assim, se a vegetao
a ser suprimida estiver em rea urbana e for somente oriunda do Bioma Mata
Atlntica, mas no estiver por ocasio da supresso ou corte integrando
qualquer de suas Florestas formadoras (artigo 2 da Lei n. 11.428/2006), o
corte ser permitido (lcito)? A proteo da norma, ao que se percebe, no
recai sobre cada rvore em si, mas sobre determinadas florestas (assim, por
exemplo, no toda Araucria que proibida de corte, mas somente aquela
que porventura existente em solo que esteja integrando Floresta Ombrfila
Mista). Est correta esta interpretao?
Resposta s perguntas 1 e 2
Conforme leciona Jos Afonso da Silva, Parcelamento urbanstico do solo
o processo de urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso
em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares urbansticas
(pg. 329). O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder
ocorrer mediante loteamento ou desmembramento; j o desdobro constitui
a diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos
efeitos da referida Lei n., considerando que no detm potencialidade de
influir nos padres urbansticos de uma cidade.
Diferentemente do loteamento, conceituado como a subdiviso de gleba
em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento, modificao ou
ampliao das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros
pblicos, o desmembramento, segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n.
6.766/79, constitui-se na a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
importante observar que os conceitos e institutos encontram-se
inseridos na Lei Federal do parcelamento do solo, Lei n. 6.766/79, sancionada
em pleno regime militar, cujo contedo, muito embora recepcionado pela
carta constitucional de 1988, necessariamente merece uma releitura em melhor
sintonia com as diretrizes da poltica constitucional de desenvolvimento
urbano constante no art. 182 e 183 da CRFB/88 e nas disposies constantes
nos arts. 1 e 2 da Lei n. 10.257/01 do Estatuto das Cidades, quanto fixao
de normas e objetivos voltados prioritariamente preservao da ordem
pblica, da funo social da propriedade, e do equilbrio scio-ambiental no
desenvolvimento das cidades.
98
Examinando-se os conceitos apresentados com a nova roupagem

constitucional e urbanstica vigente, muito embora a figura jurdica do
desmembramento seja admitida como aquela hiptese de subdiviso
de lotes para edificao sem a necessidade de abertura de novas vias de
circulao, logradouros pblicos ou alteraes no sistema virio existente,
nos termos do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a contrario senso, a Leitura
que se faz caracterizao do instituto remete pr-existncia, no local do
empreendimento, de todos os equipamentos urbansticos de interesse pblico
necessrios sua correta urbanizao exigidos aprovao de um loteamento,
tanto aqueles voltados a fins institucionais, de equipamentos pblicos, sistema
virio, plano de arruamento, quanto a existncia de reas verdes, a serem
aproveitados pelo empreendimento que se pretenda aprovar.
Esta a correta Leitura que deve ser feita do disposto no art. 11 da Lei
n. 6.766/79:
art. 11 Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies
urbansticas vigentes para as regies em que se situem ou, na ausncia
destas, as disposies urbansticas para os loteamentos.
E tambm em relao aos arts. 9; 10 e 11 da Lei n. 6.063/82 (Lei

Estadual do Parcelamento do Solo):
art. 9 O projeto de desmembramento, observado o disposto no
artigo 8, ser acompanhado de planta do imvel a ser desmembrado,
contendo no mnimo:
I- a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos;
II- a indicao do uso predominante no local e da diviso na rea a ser
desmembrada;
10. Cabe ao municpio fixar os requisitos exigveis para a aprovao
do desmembramento de lotes decorrentes de loteamento.
11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposies
urbansticas exigidas para o loteamento, especialmente as contidas nos
arts. 2 e 8, item II desta Lei.
Par. nico. O Municpio ou Distrito Federal, quando for o caso, fixar
os requisitos exigveis para a aprovao de desmembramento de lotes
decorrentes de loteamento cuja destinao da rea publica tenha sido
inferior mnima prevista no par. 1 do art. 4 desta lei.
Muito embora a Constituio Federal tenha firmado a competncia

dos municpios para legislar sobre assuntos de interesse local, conferindo-
lhe a tarefa de disciplinar os projetos de parcelamento do solo, para fins de
loteamento ou desmembramento, submetendo-os s normas urbansticas
99
estabelecidas na legislao municipal, vale lembrar que a Lei Federal n.
6.766/79 fixou os requisitos mnimos de interesse social e infraestrutura
bsica para o parcelamento do solo.
Destacam-se a os equipamentos de escoamento das guas pluviais,
iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel,
energia eltrica pbica e domiciliar e vias de circulao.1 Assoma-se a isso,
para os loteamentos, alm das hipteses restritivas e reas no edificveis ao
parcelamento2, aquelas destinadas implantao de equipamento urbano e
comunitrio, bem como os espaos livres de ocupao prevista pelo plano
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.3
O Estatuto das Cidades, ao delinear os objetivos da poltica urbana
voltada ao pleno desenvolvimento da cidade e da propriedade urbana
enfatiza a necessidade, dentre outras diretrizes, de garantir o direito a cidades
sustentveis, compreendido como o direito terra urbana, moradia, ao
saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e lazer, bem
como o obrigatrio oferecimento de equipamentos urbanos e comunitrios e
controle e ordenao do uso do solo, de forma a compatibilizar o parcelamento
do solo, edificao e uso em relao infraestrutura urbana4
Nesta linha de raciocnio, ao alcance das cidades sustentveis e
planejadas, compreende-se que tanto as figuras do desmembramento quanto
do loteamento devero compor, como partes integrantes, um mesmo plano
urbanstico, voltado ao adequado desenvolvimento e ordenamento das cidades.
Sendo assim, compreende-se que as exigncias jurdicas para a aprovao dos
projetos diferenciam-se exclusivamente em razo das distines fticas que
envolvem respectivos parcelamentos, cujos elementos do empreendimento,
ao final, devero assemelhar-se.
Esta interpretao amolda-se ao cunho social que norteia os
princpios que regem o desenvolvimento das cidades, introduzido pela carta
constitucional de 1988 fundamentalmente no seu art. 182:
art. 182 CRFB/88. A poltica de desenvolvimento urbano, executada
pelo Poder Pblico Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em
lei, tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e garantia do bem estar de seus habitantes.
Em outras palavras, o modelo de parcelamento do solo que se pretende

seja implementado em ambas as modalidades o mesmo, seguindo exigncias
afins, distinguindo-se exclusivamente pela pr-existncia de equipamentos
urbansticos na hiptese do desmembramento, inexistentes estas por ocasio
do projeto de loteamento, como o caso das vias e logradouros pblicos,
100
respeitando-se, excepcionalmente, distines de tratamentos derivadas do ato

jurdico perfeito, da coisa julgada ou eventual direito adquirido decorrentes de
situaes juridicamente consolidadas.
Raciocnio oposto seria conceder aos postulantes do desmembramento
uma situao de privilgio em relao ao loteador, possibilitando um
aproveitamento maior da gleba inobstante a eventual ausncia prvia das
reas institucionais e reas verdes correspondentes a rea a ser desmembrada.
Em que pese tenham as Leis federal e estadual do parcelamento do solo,
em seu arts. 11, par. nico e 10, respectivamente, delegado aos municpios
a tarefa de fixar os requisitos urbansticos exigveis para a aprovao dos
desmembramentos cuja rea pblica (aqui entendida como rea institucional
e equipamentos pblicos, e rea verde) tenha sido inferior mnima exigida,
ambos os dispositivos determinam a aplicao das mesmas disposies
urbansticas exigidas ao loteamento para o parcelamento do solo da rea a ser
desmembrada.
Segundo Digenes Gasparini,5 a fixao destes requisitos dever ser
feita em lei (evitando-se abusos ou privilgios pela administrao municipal),
bem como a reserva de rea pblica, para tais fins, dever prioritariamente ser
a mesma exigida para os projetos de loteamentos, ao correto ordenamento
da cidade. Raciocnio inverso possibilitar abusos e privilgios privados em
detrimento do interesse pblico prevalente.
A ttulo exemplificativo: Um proprietrio de uma gleba de 100ha realiza
o loteamento parcial de 40ha do imvel, destinando proporcionalmente a rea
especfica do projeto, 35% para fins de arruamento e equipamentos pblicos,
reas institucionais e rea verde. No projeto, o sistema virio atravessa o lote
de lado a lado, fazendo divisa com a gleba remanescente.
Caso dispensada a exigncia de rea pblica correspondente parcela
remanescente e, em vista da pr-existncia de sistema virio, tal circunstncia
possibilitaria o aproveitamento econmico integral da rea futura a ser
desmembrada em detrimento do interesse coletivo, face a supresso das
reas pblicas, situao esta que iria contramo do art. 182 da CRFB/88,
pautada pela poltica do desenvolvimento urbano tendo por objetivo o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantia do bem-estar
social de seus habitantes (direito de usufruir as reas institucionais e de uso
comunitrio, e das reas verdes urbanas).
Justamente por isso que o art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82
resguardou a exigncia, para todos os projetos de loteamento, de pelo menos
101
35% da gleba a ser destinada aos sistemas de circulao, implantao de
equipamento urbano e comunitrio e espaos livres e de uso pblico.
Conclui-se, pois, que a dispensa da abertura de novas vias e logradouros
pblicos mediante o aproveitamento do sistema virio existente estabelecida
no par. 2 do art. 2 da Lei 6.766/79, para a hiptese de desmembramento,
no significa a dispensa da exigncia de tais equipamentos, mas sim pressupe
a pr-existncia dos mesmos para a regularizao do parcelamento do
solo, nos moldes exigidos para o loteamento (ou, na falta, a sua posterior
implementao), com aproveitamento dos equipamentos vinculados aos
loteamentos prximos previamente aprovados ou implementados pelo Poder
Pblico.
Conclui-se, outrossim, que muito embora tenha o municpio autonomia
para a promoo do planejamento e controle do uso, do parcelamento
e da ocupao do solo urbano,6 dever ater-se s restries previstas na
legislao estadual e diretriz constante no art. 182 da CRFB/88, atentando,
regularizao ftica do desmembramento, a existncia dos mesmos requisitos
urbansticos constantes nos loteamentos anteriormente aprovados, bem
como ao percentual de rea a ser direcionado a tal ttulo, conforme o disposto
no art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82.
Resposta pergunta 3:
Quanto ao terceiro questionamento, a resposta afirmativa, conforme
o disposto no art. 22 da lei 6.766/79, identificando-se as reas verdes urbanas
com os espaos livres de que trata o artigo citado, passando as mesmas a
integrar o domnio do municpio a partir da data do registro do loteamento.
Muito embora compreendamos no sentido de que a aprovao dos
projetos de desmembramento e loteamento direcione ao cumprimento das
mesmas exigncias urbansticas, a Fundao do Meio Ambiente, de forma
inusitada, dispensa de licenciamento os parcelamentos de solo realizados
sob a forma de desmembramento. Tal circunstncia enseja o raciocnio no
sentido de que a fiscalizao da cobertura arbrea correspondente rea
verde do lote haver de ser verificada atravs da comprovao do resguardo
correspondente a 35% de reas pblicas devidamente averbada na matrcula
da gleba desmembranda, atentando o percentual correspondente a rea
verde destinada, ao estabelecido em lei municipal correlata (ou seja, o quanto
102
de rea verde destinada haver de ser fixada em lei, observando os limites

fixados no art. 1, e incs., do Decreto 5.835/02 e diretrizes constantes na Lei
n. 11.428/06 (lei do bioma mata atlntica).
Compreendemos que o raciocnio apresentado, SMJ est equivocado.
A lei do bioma mata atlntica no faz essa distino, no trata de proteo de
floresta, e sim da proteo e regularizao do corte e supresso da vegetao
do Bioma Mata Atlntica (aqui includa tambm os remanescentes esparsos
de vegetao, ainda que situados em reas urbanas).
Merece destaque, inclusive, neste sentido, o disposto no captulo IV
do referido diploma legal, o qual trata acerca da proteo do bioma mata
atlntica nas reas urbanas e regies metropolitanas, ficando vedada a
supresso de vegetao primria a qualquer ttulo, secundria em estgio
avanado na hiptese de empreendimentos situados em permetros urbanos
aprovados aps a vigncia da referida Lei, restringindo ainda em 50% e
30% da rea remanescente coberta para o corte de vegetao secundria em
estgio avanado e mdio, respectivamente, quando situada em permetro
urbano aprovados at a vigncia da lei, respeitados o Plano Diretor e demais
normas aplicveis, aps regular aprovao do rgo Estadual ou Municipal
competente (percebe-se que no h restrio para supresso de vegetao
nativa em estgio inicial)7.
Deste modo, seja a vegetao parte integrante de floresta ou no neste
caso, ainda que se trate de remanescente esparso de vegetao - haver de ser
identificado o estgio sucessional da vegetao nativa bem como a data da
aprovao do permetro urbano onde se situa o empreendimento, para avaliao
da possibilidade e percentual admissvel de supresso na execuo do projeto.
1 Conforme art. 2 e . 5 da Lei n. 6.766/79.

2 Conforme art. 3 e par. nico da Lei n. 6.766/79.
3 Conforme art. 4 e incs. da Lei n. 6.766/79.
4 Conforme art. 2o e incs. I, IV, V, VI da Lei n. 10.257/01.
5 GASPARINI, Digenes. O municpio e o parcelamento do solo. 2 ed. - So Paulo:
Saraiva, 1988.
6 conforme art. 30, inc. VIII da CRFB/88
7 conforme art. 30, incs. I e II da Lei n. 11.428/06
103
6. CONSULTA N. 07/09 - COMARCA DE IPUMIRIM
PARCELAMENTO DO SOLO. ATO DE

DESMEMBRAMENTO. ANLISE DE
VIABILIDADE LUZ DO DISPOSTO NO
PAR. 2 DO ART. 18 DA Lei 6.766/79 E ART..850
DO CDIGO DE NORMAS DA CGJ/SC .
Pergunta:
A Pessoa Jurdica responsvel pelo processo de parcelamento
apresentou certides positivas de dbitos fiscais federais e de protestos de
ttulos. Aparentemente a Lei n. 6.766/79 exige a apresentao de certido
negativa, caso contrrio, invivel o deferimento do pedido. Todavia, outros
atos normativos dificultam a compreenso da extenso dessa exigncia. Cita-
se o art. 1, pargrafo 2, do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937,
que dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em
prestaes, o qual prev que as certides positivas da existncia de nus
reais, de impostos e de qualquer ao real ou pessoal, bem como qualquer
protesto de ttulo de dvida civil ou comercial no impedem o registro.
Indaga-se:
A existncia de certido positiva de dbitos fiscais em nome do loteador
inviabiliza, sob qualquer hiptese, a autorizao de um desmembramento,
considerando o disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria
Geral de Justia do Estado de Santa Catarina94 e art. 1, 2 do Decreto n 58/37?
Resposta:
A exigncia constante no art. 18 da Lei n. 6.766/79 no tocante
apresentao de certido negativa de dbitos fiscais decorre precipuamente
da necessidade de demonstrao do estado de solvncia do responsvel
para arcar com as despesas decorrentes dos atos de parcelamento. Tal
demonstrao de solvncia propugna a proteo, aos futuros compradores
94 Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n 6.766/79, o parcelamento
que preencha cumulativamente as seguintes condies:
I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao
ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico;
II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal no 6.766/79, j tenha sido objeto de outro
parcelamento; e
III no importe em fragmentao superior a dez lotes.
104
dos lotes diante de eventual inadimplncia do parcelador na execuo das

obras do empreendimento (art. 18, inc. V, parte final). o que decorre do
disposto no 2 deste mesmo artigo:
2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais,
exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a admi-
nistrao, no impedir o registro do loteamento se o requerente
comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar
os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar
insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juiz
competente. (grifo nosso)
Esta mesma preocupao j constava no Decreto-Lei n. 58/37, que em

seus considerandos, expunha a preocupao de resguardo aos compradores,
mas tambm, de regulamentar a compra e venda de terrenos em prestaes,
possivelmente, uma novidade poca de sua edio, em 1937.95 Trata-
se, portanto, de medida preventiva, que deve ser observada nos atos
administrativos de autorizao e registro do parcelamento.
Importante seja observado este mesmo cuidado por ocasio dos pedidos
de parcelamento de solo tanto na modalidade de desmembramento quanto
loteamento, uma vez que a inexistncia da infraestrutura bsica (ex.: existncia
exclusiva das vias de circulao, ausncia de iluminao pblica, rede pluvial
ou de rea verde devidamente averbada) por ocasio de tais parcelamentos de
solo podero implicar, tanto numa quanto na outra hiptese, na obrigatria
comprovao de solvncia do parcelador para a execuo de tais obras como
pr-requisito aprovao do empreendimento.
Em suma, em que pese a redao teoricamente menos restritiva
prevista no art. 850 do Cdigo de Normas da CGJE e art. 1, 2 do Dec.
58/37, compreendemos prudente exigir-se do requerente comprovante de
estado de solvncia para a execuo das obras que eventualmente lhe couber
executar na rea a ser desmembrada (ex.: hipoteca de X lotes do prprio
empreendimento, devidamente avaliados, como garantiadas obras necessrias
referidas, tambm devidamente oradas, ou de outro imvel capaz de cobrir
95 Dec. Lei n 58/37 - Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos para venda mediante
o pagamento do preo em prestaes;
Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao comprador, uma vez que o art.
1.088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e
venda;
Considerando que sse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes,
que tm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa f e a solvabilidade das empresas vendedoras ;
Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e
venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes compro-
metidos;
Considerando ainda que a loteao e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos
compradores seja possvel a verificao dos ttulos de propriedade dos vendedores
105
as despesas necessrias para tanto), ou comprovaoda existncia, na rea
objeto de parcelamento, da infraestrutura correlacionada aos futuros lotes,
nos termos do 5 do art. 2 da lei do parcelamento, impedindo, deste modo,
possvel prejuzo aos futuros adquirentes dos lotes e coletividade em geral
pelo equivocado empreendimento urbanstico.
7. CONSULTA N. 17/09 - COMARCA DE IARA
LOTEAMENTO FECHADO IARA

RESTRIO AO ACESSO PRAIA DA
LAGOA DOS ESTEVES ILEGALIDADE
Pergunta:
1. Diante da situao consolidada (existncia de loteamento e
administrao de natureza condominial em rea de acesso a praia), admissvel
a regularizao de loteamento fechado ou imperativa a abertura das vias de
circulao?
2. Se admissvel, qual a forma de regularizao: permisso ou
concesso de uso?
3.Seria possvel a celebrao de TAC com a prefeitura e associao
de moradores possibilitando o fechamento das vias com guaritas, desde que
previsto o respeito liberdade de locomoo - visto que o acesso praia da
Lagoa dos Esteves d-se pelas vias do loteamento -, e impondo-se associao
a obrigao de manuteno das vias, praas etc?
Resposta:
O tema loteamento fechado tem gerado ampla divergncia doutrinria,
seja pela inexistncia de lei especfica que o regulamente96, seja pela
similaridade entre loteamento especial (fechado) e condomnio horizontal,
criando dificuldade na definio dos conceitos e na determinao da natureza
jurdica das figuras.
A criao desta nova modalidade de parcelamento do solo, apesar de
no possuir previso normativa especfica, tornou-se fator relevante nos
96 O loteamento fechado no se confunde com o condomnio fechado, modalidade prevista na Lei especial
4591/64.
106
planos e projetos de desenvolvimento das cidades. Como destaca Elvino Silva

Filho, no se pode deixar margem do mundo jurdico situaes sociais e
reais perfeitamente existentes e admissveis.97
Desta maneira, muito embora o entendimento deste centro de apoio
operacional no sentido da ilegalidade de tais empreendimentos, por violao
s Diretrizes Gerais do Estatuto das Cidades - lei 10.257/01 art. 2 e incisos,
em especial no tocante s metas voltadas sustentabilidade, planejamento e
alcance da funo social das cidades -, em vista da divergncia doutrinria,
torna-se necessrio delinear as caractersticas do loteamento fechado para
determinar a natureza jurdica do instituto, objetivando construir a base para
definir a diretriz do posicionamento sobre o conflito no caso concreto.
O loteamento fechado ou loteamento especial, apesar de no possuir
previso expressa na Lei do Parcelamento do Solo Urbano, segundo
parte da doutrina, uma espcie do gnero previsto na Lei n. 6.766/79,
o que fundamenta a aplicao das mesmas disposies do diploma legal
modalidade.98 Toshio Mukai estabelece que o loteamento fechado um
loteamento comum, sujeito s regras superiores da Lei n. 6.766/79.99
Sob esta ptica, com base no art. 22, o registro do loteamento torna
as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e
outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do memorial descritivo,
bens de domnio pblico do municpio.100
Neste sentido, tratando-se de bens de domnio pblico de uso comum
do povo (art. 99 do CC), necessrio que haja outorga de concesso
ou permisso de uso para fins privados a partir de ato administrativo
municipal.101
Na mesma linha, para Marco Aurlio S. Viana, o loteamento fechado
tem sido o termo escolhido por alguns para indicar o loteamento constitudo
na forma da Lei n. 6.766/79, por ela regido, mas que se afasta do loteamento
tradicional porque as vias de circulao e os logradouros pblicos, que passa
ao domnio pblico, tm sua utilizao assegurada apenas aos proprietrios
97 FILHO, Elvino Silva. Condomnio horizontal Edificado. Apud JJos Carlos de Freitas. Revista de Direito
Pblico 79/199, 1986. p. 156.
98 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p 22.
99 MUKAI, Toshio. Direito Urbano e Ambiental. 3 ed. Frum: Belo Horizonte, 2006. p.171.
100 Trata-se de bem de propriedade de pessoa jurdica de direito pblico interno municpio de Iara , sendo
portanto de legitimidade to-somente do municpio em determinar a desafetao do bem de uso comum, com
base no princpio da autonomia da municipalidade garantido constitucionalmente.
101 Desafetados os bens de uso comum do povo que integrem o loteamento, o municpio poder entreg-los ao
uso, guarda, conservao e aprimoramento de sociedade que congregue os adquirentes de lotes, e impor o
fechamento e a prestao, por tal sociedade, de certos servios pblicos. Digenes Gasparini no mbito da
Fundao Faria Lima (CEPAM) ao responder consulta da prefeitura de So Paulo.
107
dos lotes, o que se faz mediante permisso ou concesso de uso.102103
Assim sendo, permisso caracteriza-se como ato administrativo
precrio unilateral precedido pela oportunidade e convenincia, que concede
a possibilidade de utilizao de bem pblico para fim privado submetido
s condies definidas pela administrao municipal, conferindo ao Poder
Pblico a revogabilidade do uso a qualquer tempo.104
De acordo com Rodrigo Bernardes Braga, a concesso de uso,
contudo, possui natureza contratualista, cujo Poder Pblico estabelece
encargos e obrigaes para a outorga do direito de explorao da res publica
por tempo certo ou indeterminado, gerando o direito indenizao em caso
de resciso do direito de uso. Ainda, precedida de autorizao legislativa e
de concorrncia, dispensada esta nos casos previstos em lei.
Outrossim, independentemente do meio de outorga do direito de uso
de bem de domnio pblico, constitui-se como pressuposto vinculado ao ato
administrativo competente, a garantia ou no-violao do interesse social ou
utilidade pblica105 que, ainda, poder, conforme as disposies especficas
postas no caso concreto, estabelecer imposies de encargos e obrigaes aos
concessionrios ou permissionrios, limitado quilo que afete os servios e
equipamentos pblicos.106
Ademais, relativo escolha do meio utilizado para outorga, Elvino
Silva Filho, citado por Rodrigo Braga, determina que ambos os institutos
conferem administrao pblica, instrumentos suficientes para a outorga do
direito real de uso dos bens pblicos.107
Anlise do caso
O caso em estudo relativo a loteamento fechado que restringe a
utilizao de bens de uso comum, violando os princpios da utilidade pblica
102 In Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal. AIDE: Rio de Janeiro, 1991. p. 29.
103 TJSP. Corregedoria Geral. Juiz Francisco Eduardo Loureiro. Recurso Adm. 1.536/96. Campos do Jordo. d.
j. 27.9.96. possvel o loteamento fechado, devendo ser aprovado em consonncia com a Lei 6.766/79, e
os bens de domnio pblico somente podem ser destinados ao uso exclusivo dos proprietrios dos lotes de
terreno por permisso ou concesso municipais, previstas em Lei municipal prpria.
104 Op. cit. p. 30. somos pela precariedade e revogabilidade da permisso de uso, mesmo porque a encaramos
como simples ato administrativo, expedido no interesse do particular.
105 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p. 32. Pri-
meiro questiona-se que a desafetao de uma rua, ainda que precedida de autorizao legislativa, deve conter
um elemento fundamental: ter perdido de fato, sua utilizao pblica, seu sentido de via de circulao, ter se
tornado desabitada. No basta a Lei para desafet-la. preciso atender ao interesse pblico, como qualquer
ato administrativo, sem o qual haver fundamento para contestar a transmudao operada pela Lei ordinria
que promove a desafetao.
106 Op. Cit. p. 31.
107 Op Cit. p. 31.
108
e do interesse social sob duas perspectivas. Inicialmente, o empreendimento

restringe, por via direta, o uso de bens de domnio pblico de uso comum do
povo ao impedir o acesso s ruas e logradouros do loteamento que, ainda, por
efeito reflexo, impede o acesso praia da Lagoa dos Esteves, caracterizada
como bem difuso, cuja utilizao no pode ser restringida grupos privados,
visto que se trata de bem afetado funo pblica.108
Portanto, a eventual concesso ou permisso para uso privado de bem
de domnio pblico, uma vez postulada, no poderia ser admitida, visto que
a outorga, se concedida, infringiria, direta e indiretamente, os princpios do
interesse social e utilidade pblica, inerentes natureza dos bens em anlise
(bens de domnio pblico de uso comum do povo), requisitos essenciais do
ato administrativo de concesso-permisso.
Ademais, trata-se, sob ambos os aspectos (ruas do loteamento e praia
da Lagoa dos Esteves), de violao ao princpio do primado do interesse
pblico sobre o privado. Inobstante a possibilidade, em situaes especficas,
de desafetao de bens pblicos, inadmissvel esta hiptese caso o objetivo
ltimo do ato administrativo esteja vinculado ao benefcio de um interesse
individual ou de determinado grupo em detrimento da coletividade.
Nesse sentido, Rodrigo Bernardes Braga ressalta que:
Primeiro, questiona-se que a desafetao de uma rua, ainda que precedi-
da de autorizao legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter
perdido, de fato, sua utilizao pblica, seu sentido de via de circulao,
ter se tornado desabitada. No basta a lei para desafet-la. preciso
atender ao interesse pblico, como qualquer ato administrativo, sem o
qual haver fundamento para contestar a transmudao operada pela
lei ordinria que promove a desafetao.109
Dessa feita, a possibilidade de desafetao desses bens depende de

um contedo social relevante, comprovadamente fixado no interesse pblico
(perda dessa utilidade), de modo que se configura desvio de finalidade o ato
administrativo que concede o uso de reas pblicas para fins de habitao
unifamiliar ou de grupo privado (de interesse exclusivo e particular de uma
famlia ou grupo familiar), o que se configura no caso concreto.
Sob essa ptica, o cercamento da rea do loteamento mediante a
construo de muros e a instalao de guaritas e cancelas que impedem o
acesso tais bens pblicos constitui violao permanente dos princpios
108 O bem afetado pela funo pblica torna-se indisponvel, garantindo a inalienabilidade, impenhorabilidade e
imprescritibilidade
109 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p. 32.
109
constitucionais da livre locomoo direito de ir e vir - e da isonomia.
Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta
1. Conforme a anlise desenvolvida, compreende-se, em tese,
que est configurada a ocorrncia de danos ao meio ambiente artificial
(ordem urbanstica) diante da restrio de acesso a bem de uso comum
para fins privados (art.1, III, da Lei n. 7.347), em detrimento da
coletividade, hiptese que legitima a interveno ministerial, por meio
dos instrumentos adequados (procedimento administrativo prprio,
assinatura de termo de ajustamento de condutas ou propositura de
ao civil pblica) necessrios regularizao do ato ilcito praticado.
8. CONSULTA N. 19/09 - COMARCA DE CORONEL FREITAS
LOTEAMENTO COOPERATIVA
HABITACIONAL SEM APROVAO
E REGISTRO COMERCIALIZAO
CRIME CONSUMADO ART. 50 E
SEGUINTES DA LEI N. 6.766 CRIME
FORMAL E PERMANENTE CO-AUTORIA
DOS CORRETORES TUTELA DA LEI N.
8.078/90.
Pergunta
1. Os loteamentos irregulares oriundos de cooperativas habitacionais
(finalidade social) podem enquadrar-se nas hipteses delitivas previstas na Lei
do Parcelamento do Solo Urbano?
Resposta:
Questes relevantes a serem analisadas
Pressupostos para o parcelamento do solo, limite das peculiaridades

dos parcelamentos populares;
Tipificao das condutas;
Desconsiderao da personalidade jurdica para imputao
individualizada dos crimes (diretores);
110
A tutela pelo cdigo de defesa do consumidor (Lei n. 8.078/90).

Crime contra a ordem tributria, econmica e relaes de consumo
(Art. 6, inc. VII, da Lei n. 8.137/90)
Responsabilidade do agente financeiro;
Coautoria dos corretores de imveis; e
Co-responsabilidade dos Municpios.
Loteamento uma das modalidades de parcelamento de solo urbano
definidas na Lei especial n. 6.766/79, que consiste em subdiviso de gleba
em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao,
de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes, conforme determinao do art. 2, 1, da referida legislao.
De acordo com Hely Lopes Meirelles110, loteamento meio de
urbanizao e s se efetiva por procedimento voluntrio e formal do
proprietrio da gleba que planeja a sua diviso e o submete aprovao da
Prefeitura, para subsequente inscrio no registro de imveis.
Os loteamentos comumente so desenvolvidos a partir da associao
de pessoas institudas contratualmente, com forma e natureza jurdica prpria,
de natureza civil, objetivando o exerccio de atividade econmica de proveito
comum.111
Atualmente, tornaram-se frequentes os crimes praticados pelas
associaes cooperativas, que, a partir da utilizao de sua natureza jurdica
de entidade filantrpica, objetivam eximir-se da tripla responsabilidade
administrativa, cvel e penal.
Os atos ilcitos penais e administrativos so praticados reiteradamente,
iniciando-se a partir da efetiva comercializao dos lotes do parcelamento
do solo constitudo sem aprovao da administrao pblica competente e
do consequente registro, sendo, via de regra, negociados por intermedirios
corretoras de imveis bem estabelecidas -, que conferem aparncia de
legalidade e segurana aos contratos.
Assim sendo, as relaes jurdicas contratuais de compra e venda dos
lotes, classificam os compradores112 como associados de um loteamento
110 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 9 ed. Malheiros: So Paulo, 2005. p.133.
111 Arts. 3 e 4 da Lei n. 5.764/71.
112 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de lotea-
mentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de
So Paulo, 1999. p. 158. Os adquirentes de lotes so maliciosamente nominados como associados e passam
a depositar as prestaes mensais em contas bancrias oferecidas pelos empreendedores, aos quais so geridas
111
urbano irregular, tornando-os integrantes de uma associao cooperativa
constituda para o exerccio de uma atividade ilegal113, incidindo em conduta
criminosa tipificada na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (art. 50, I e II,
e pargrafo nico).
Ademais, Yves Atahualpa Pinto114 acrescenta:
O mais grave que no se cuida de verdadeira associao seno
entre os seus instituidores que se aliam em sociedade e invariavelmente
instituem uma diretoria dotada de poderes absolutos e totalitrios, em total
afronta s disposies legais que disciplinam a criao das associaes civis
[] a inexistncia de capital social declarado e a total ignorncia das pessoas
que se inscrevem na verdade como consumidores e esto correndo o risco
de serem tratadas como associados-scios de uma pessoa jurdica que sequer
conhecem e em hiptese alguma pode ser considerada associao, tratando-se
de fachada de um empreendimento imobilirio ilegal.
Nesse sentido, trata-se de prticas criminosas extremamente lesivas
sociedade e administrao pblica, visto que se caracterizam como
parcelamentos de solo incompatveis com os parmetros de desenvolvimento
urbanstico adequado, desconstitudos de estruturas essenciais garantia
do bem-estar social e da ordem urbana, alm de gerarem efeitos altamente
prejudiciais economia popular, diretamente afetada pela irregularidade dos
contratos.
essencial, contudo, que se destaque a inexistncia de vedao legal s
associaes cooperativas115 para o desenvolvimento de parcelamento de solo
urbano pela via do loteamento.
No entanto, esto vinculadas s determinaes normativas da Lei n.
6.766/79, que estabelece disposies de natureza de ordem pblica para a
realizao de qualquer modalidade de parcelamento previsto na legislao em
anlise.
ao bel prazer dos mesmos, ou seja, sem nenhum controle ou acesso por partes daqueles que so denominados
scios.
113 Destaca-se o crime previsto no art. 288 do CP.
114 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos
ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo,
1999. p. 159-160.
115 Art. 3 Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir
com bens ou servios para o exerccio de uma atividade econmica, de proveito comum, sem objetivo de
lucro.
Art. 4 As cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil,
no sujeitas a falncia, constitudas para prestar servios aos associados
112
Os pressupostos para a realizao do loteamento consistem116 em:

a) comprovao da titularidade da propriedade117118; b) no integrao da
propriedade em reas de proteo especial119; c) concesso de licena de
instalao pelo rgo ambiental competente; d) aprovao do projeto e o
subsequente registro no prazo de 180 dias120; e) criao de reas pblicas e de
uso comunitrio em percentual legal121; f) execuo das obras de infraestrutura
necessrias; e g) elaborao de contrato-padro, conforme as regras de
proteo do consumidor.122
Assim sendo, a violao de tais requisitos cogentes, de natureza pblica,
constitui-se em ato ilcito, especificamente previsto na Lei n. 6.766/79 como
crime contra a administrao pblica (nas hipteses previstas no art. 50 e
seguintes) e/ou crime contra a ordem econmica, a partir da infringncia de
normas de defesa do consumidor (Leis n. 8.078/90 e 8.137/90), alm das
tipificaes do Cdigo Penal (arts. 288 e 299).
Os crimes previstos na Lei do Parcelamento do Solo, estabelecidos no
art. 50, I e II, e pargrafo nico, configuram-se como atos ilcitos de natureza
formal, permanente e de perigo abstrato. Dessa feita, a simples realizao
do ato pressupe a efetiva consumao da conduta incriminada, devido
potencialidade dos prejuzos, que, via de consequncia, independem de
demonstrao de efetivo dano Administrao Pblica.
Nesse sentido, Beatriz Samburgo123 esclarece:
[...] diante das graves consequncias que um loteamento clandestino
traz sociedade e administrao pblica, o legislador entendeu punir
os atos de incio de execuo, igualmente aos atos de realizao do tipo
na sua inteireza (implantao do loteamento ou desmembramento),
tipificando no art. 50, a conduta de DAR INCIO de qualquer forma
[] Deste modo, sob o aspecto do parcelamento jurdico, podemos
conceituar as aes de iniciar como sendo aquelas que colocam em
risco o bem protegido, se realizado por meio de atos relacionados
116 Sistema complexo dividido em dois processos: parcelamento material e o jurisdicional.
117 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis. 3 ed. Rio de Janeiro, Forense: 1982. p. 88. a titularidade do
imvel constitui a base de todo o processo de loteamento, importando a sua falta em nulidade do registro do
loteamento e condio resolutiva dos contratos de venda dos lotes.
118 Art. 9 da Lei 6.766/79 - certido atualizada da matrcula da gleba, expedida pelo Cartrio de Registro de
Imveis competente, de certido negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia
[...]
119 Art. 3 da Lei 6.766/79.
120 Arts. 18 ao 24 da Lei 6.766/79
121 Arts. 22 e 43 da Lei 6.766/79
122 Arts. 37 49 da Lei 6.766/79
123 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Manual Prtico da Promotoria de Justia de Habitao e Urbanismo.
So Paulo: Imprensa Oficial do Estado de So Paulo: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2005. p.
354.
113
comercializao e desenvolvendo-se frente ao pblico.
Os crimes previstos nos dispositivos em anlise so permanentes

devido prpria natureza continuativa dos atos ilcitos praticados, iniciando-
se com a materializao da vontade de comercializar e cessando, to-somente,
com o fim da venda dos bens, o que pressupe o pagamento da ltima parcela
do financiamento.
Nessa mesma diretriz, Yves Atahualba Pinto124 esclarece que:
As vendas de lotes configuram crime, ainda que no tenha havido a
movimentao de terra, o fracionamento da gleba ou a demarcao
dos lotes. Desde que a Lei n. 6.766/79 caracteriza como crime contra
a administrao pblica dar incio, de qualquer modo, ou efetuar lo-
teamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem que o
loteamento esteja registrado no Registro de Imveis competente, quer
aquele incio se processe por meio de venda, promessa de venda,
reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem
a inteno de vender lote, no h argumentar com a falta de justa
causa para a ao penal.(Grifou-se).
A identificao, de forma inequvoca, do incio da conduta delitiva,

como bem salienta Beatriz Samburgo125, configura-se pelo oferecimento
de lotes ao pblico, que pode dar-se tanto mantendo-se local destinado
comercializao como por meio de veiculao de propaganda escrita ou
radiofnica.126
Sob essa ptica, extrai-se da deciso do egrgio Tribunal de So Paulo127:
Logo, o primeiro crime caracteriza-se pelo incio do loteamento ou
desmembramento, vale dizer, mediante atos que indicam que os agentes
pretendem promover o parcelamento de uma rea, v.g., movimentando
terra, demarcando lotes, apondo placas alusivas ao empreendimento,
anunciando a venda de lotes em panfletos, etc., sem prvia autorizao
dos rgos competentes.
Ainda, Beatriz Samburgo128 aprofunda-se:

Concluindo, como o legislador entendeu punir os atos de incio de
execuo igualmente aos atos de realizao do loteamento/desmem-
1999. p. 173-174.
125 Op. Cit. p. 355.
126 Exemplo, a distribuio de panfletos anunciando a venda de lotes j configura crime, independentemente da
realizao da venda; pois, por meio desta conduta, est-se dando incio retalhao jurdica do imvel.
127 TJSP. Ap. Criminal n. 190.716.3/1-00. Des. Rel: Cerqueira Leite. Comarca da Capital. DJSC 28-4-1997.
128 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Manual Prtico da Promotoria de Justia de Habitao e Urbanismo.
So Paulo: Imprensa Oficial do Estado de So Paulo: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2005. p.
356.
114
bramento, ao tipificar a conduta de DAR INCIO de qualquer forma,

para no causar situao de desiquilbrio, ou mesmo situao injusta, de
equiparao dos atos caracterizadores de tentativa de comercializao
sua consumao, elevou a pena quando a venda de lotes se consuma
[] Em outras palavras, punindo os atos caracterizadores da tentativa
de comercializao no art. 50, inc. I, como realizao do tipo na sua
inteireza, quando a alienao se efetiva temos a figura qualificada, cuja
pena varia de 1 a 5 anos de recluso.
Outrossim, na questo relativa comercializao dos lotes, essencial

que se destaquem dois momentos distintos de configurao e qualificao
dos atos delitivos. A um, quando iniciada a comercializao sem efetiva
realizao da venda (art. 50, I) e, sob a ptica da qualificadora, se inexistir
ttulo de propriedade da rea (art. 50, II, pargrafo nico). A dois, se efetivada
a alienao das parcelas do imvel, a conduta se agrava (art. 50, I, nico).
Responsabilidade penal da pessoa jurdica sob a ptica da

Constituio de 1988
No Brasil, o legislador constituinte de 1988 determinou a
responsabilidade penal das pessoas jurdicas em duas situaes: a primeira se
refere aos atos praticados contra a ordem econmica e financeira e contra a
economia popular, conforme dispe o art. 173, 5, da Constituio Federal:
Art. 173. 5 - A lei, sem prejuzo da responsabilidade individual dos
dirigentes da pessoa jurdica, estabelecer a responsabilidade desta, sujei-
tando-a s punies compatveis com sua natureza, nos atos praticados
contra a ordem econmica e financeira e contra a economia popular.
A segunda situao se encontra no Captulo destinado ao meio

ambiente, no art. 225, 3, no qual se visualiza, de forma expressa, a inteno
do legislador de responsabilizar, em mbito penal, as pessoas jurdicas por
danos causados ao meio ambiente.
Art. 225. 3 - As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio
ambiente sujeitaro os infratores, pessoas fsicas ou jurdicas, a sanes
penais e administrativas, independentemente da obrigao de reparar
os danos causados.
Defensores de um Direito Penal Ecolgico sinalizam, com base em

uma nova perspectiva interpretativa da Magna Carta129, para a necessidade de
adequao do posicionamento dos operadores do direito s modificaes da
realidade econmico-social.
129 Lus Roberto Barroso insere nessa ordem de consideraes, idias como interpretao evolutiva, Leitura
moral e interpretao pragmtica da constituio. BARROSO, Lus Roberto. Curso de direito constitucional
contemporneo. So Paulo: Saraiva, 2009. p. 272.
115
Essa perspectiva fundamenta-se, em nosso ordenamento jurdico, a
partir da elevao do direito ao meio ambiente equilibrado ao status jurdico
constitucional, revestindo-se de fora jurdica de direito fundamental
(conforme disposio do art. 225 da CF).
Assim sendo, condicionou a hermenutica constitucional ao prisma
de proteo elstica do meio ambiente - amplamente sistematizado no
ordenamento estruturando, conforme define Lus Roberto Barroso, a
idia de ativismo judicial que est associada a uma participao mais ampla e
intensa do judicirio na concretizao dos valores e fins constitucionais.130
Destarte e como fundamento da doutrina jus-ambientalista, estrutura-
se uma tendncia jurdica axiolgica de proteo do meio ambiente com base
nos valores e interesses de ordem social de maior relevncia. Dentre eles, o
da garantia dignidade humana das presentes e futuras geraes - que est
estritamente condicionado ao ambiente saudvel -, e requer, portanto, maior
segurana jurdica, garantida pela extrema ratio proteo ecolgica.
Em consequncia, a lgica da aplicao do direito penal na responsabilidade
da pessoa jurdica clara, em que pese a incidncia reiterada dos entes coletivos
na prtica de crimes dessa natureza, mas que se justifica no apenas em razo
do crescente nmero de delitos praticados no mbito da empresa, e sim
porque muitas vezes torna-se difcil encontrar o verdadeiro causador do dano,
considerando que tais delitos, frequentemente, so executados por pessoas
naturais que se ocultam atrs dela (da pessoa jurdica).131
Ainda, mesmo que o infrator natural individual seja localizado e
empresa vincule-se a obrigao de reparao dos danos, a pena no atinge
proporcionalmente a pessoa jurdica com base em sua esfera patrimonial, pois
a empresa que ampliou seus rendimentos, e acabou beneficiando-se
com o cometimento do delito, permanece com o patrimnio ntegro,
de vez que a pena de multa aplicada ao funcionrio (ou mesmo contra
o diretor), ainda que seja paga pela pessoa jurdica, ser fixada tendo
em conta a fortuna da pessoa fsica, e no tendo como referncia a
vantagem auferida com o crime e o patrimnio da pessoa jurdica.132
Outrossim, as pessoas jurdicas infratoras de atos ilcitos penais no

mbito ambiental no sofrem os efeitos da pena. Em outras palavras, a
preveno geral maior quando a empresa punida, em face que a notcia do
130 BARROSO, 2009, p. 283-284.

131 VIVIANI, Rodrigo Andrade. Responsabilidade penal da pessoa jurdica. Curitiba: Juru, 2008. p. 59.
132 SHECAIRA, Srgio Salomo. A Responsabilidade Penal das Pessoas Jurdicas e o Direito Ambiental. In:
VARELLA, Marcelo Dias; BORGES, Roxana C. B. O novo em Direito Ambiental. Belo Horizonte: Del
Rey, 1998. p. 133.
116
crime pode ter na prpria mdia, assim, pode deixar de obter o lucro que
visava com o cometimento do crime e ainda sofrer algum prejuzo.133
Dessa feita, torna-se essencial a tipificao e o reconhecimento dos
crimes praticados pela pessoa jurdica, com base na insuficincia ou no
efetividade da regulao e da sano cvel-administrativa, objetivando-se uma
coero particularmente preventiva e reparadora para a efetiva paz social,
conferida pelos efeitos do Direito Penal.
Percebe-se, portanto, nessa moderna corrente doutrinria, uma nova
viso de aplicao do direito penal, voltada para proteo dos bens jurdicos
plurindividuais, entre os quais o meio ambiente desponta como o de maior
relevncia na atualidade.
Buscando maior proteo ao bem jurdico meio ambiente e, possivelmente,
encerrar a discusso acerca da falta de regulamentao do art. 225, 3, da
Constituio, o legislador infraconstitucional instituiu a Lei n. 9.605/98 - Lei
dos Crimes Ambientais. Assim, o art. 3 da referida Lei dispe que:
As pessoas jurdicas sero responsabilizadas administrativa, civil e pe-
nalmente conforme o disposto nesta Lei, nos casos em que a infrao
seja cometida por deciso de seu representante legal ou contratual,
ou de seu rgo colegiado, no interesse ou benefcio da sua entidade.
Esse dispositivo, portanto, trouxe fora doutrina penal ambiental,

que h muito afirmava que as empresas estavam valendo-se, at o momento,
da irresponsabilidade penal da pessoa jurdica para utilizar a diretriz de diluir
a responsabilidade por uma deciso poluidora, tudo com o fito de desviar a
responsabilidade penal ecolgica.134
Destarte, conforme Ney de Barros Bello Filho, o dispositivo em tela
resultado de uma presso histrica do mundo dos fatos sobre o universo
formal do direito, representando um avano na utilizao do direito como
tcnica de preservao do ambiente.135
Valdir Sznick, por sua vez, entende que a necessidade de punio da
pessoa jurdica tornou-se uma exigncia da prpria sociedade, pois, com a
ameaa constante ao meio ambiente, coloca-se em risco a vida e a sade do
indivduo e de geraes futuras ameaando, inclusive a prpria espcie
133 Ibid., 134.

134 BELLO FILHO, Ney de Barros. A responsabilidade criminal da pessoa jurdica por danos ao ambiente. In:
LEITE, Jos Rubens Morato; BELLO FILHO, Ney de Barros (orgs.). Direito ambiental contemporneo.
Baruer: Manole, 2004. p. 135.
135 Ibid., p. 128.
117
humana, da a relevncia jurdica da punio nessa rea.136
Desconsiderao da personalidade jurdica para imputao
individualizada dos crimes e a responsabilidade pessoal de seus scio-
loteadores fundadores
Trata-se da aplicao do princpio da dupla imputabilidade, que consiste
na individualizao da responsabilidade penal das pessoas fsicas diretamente
relacionadas aos crimes cometidos no mbito do exerccio das atividades da
pessoa jurdica.
Essa perspectiva de inafastabilidade da individualizao dos atos
praticados pelas pessoas fsicas como autoras, coautoras ou partcipes do
mesmo fato est prevista na Lei dos Crimes Ambientais, alm da possibilidade
de se desconsiderar a personalidade jurdica quando representar obstculo ao
ressarcimento dos prejuzos causados (arts. 3 e 4 da Lei n. 9.605/98).
Sob essa mesma ptica, o Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece
que, em detrimento do consumidor, h possibilidade de se desconsiderar a
personalidade jurdica se houver abuso de direito, excesso de poder, infrao
da lei, fato ou ato ilcito ou violao dos estatutos ou contrato social. A
desconsiderao tambm ser efetivada quando houver falncia, estado de
insolvncia, encerramento ou inatividade da pessoa jurdica provocados por
m administrao.
Especificamente, a Lei n. 6.766 estabelece, no art. 47, as disposies
referentes responsabilidade civil solidria dos integrantes constituintes da
pessoa jurdica beneficiria do parcelamento do solo irregular pelos prejuzos
provocados aos compradores e ao Poder Pblico, instituindo-se, dessa forma,
a possibilidade de se desconsiderar a personalidade jurdica da associao.
Nesse sentido, Yves Atahualpa Pinto137 ensina que:
quando a pessoa jurdica for empregada de modo imprprio ou com
fins ilcitos, possvel desconsiderar, no caso concreto, os efeitos da
personificao societria, para impedir o advento de um resultado
socialmente indesejvel.
Ainda, sobre a questo pessoal dos scios, a Promotora de Justia referida,

citando deciso do Tribunal de Alada do Rio Grande do Sul, esclarece que:
a personalidade jurdica atribuda empresa no pode servir para aco-
bertar, sob o manto da irresponsabilidade pessoal, ato praticado pelo
136 SZNICK, Valdir. Direito penal ambiental. So Paulo: cone, 2001. p. 57.
1999. p. 163.
118
scio-gerente, ao arrepio da Lei, praticando ato ilcito no apenas de

efeitos civis mas tambm sub-sumvel em tipo penal.138
A tutela pelo cdigo de defesa do consumidor (Lei n. 8.078/90)

O sistema normativo de tutela dos direitos do consumidor139
institui como fornecedor de bens e servios as pessoas fsicas ou
jurdicas, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, alm dos entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produo, montagem,
criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio
ou comercializao.140
As atividades, portanto, de transformao da rea (terraplanagem,
destruio da vegetao, construo de infraestrutura urbana) e/ou
comercializao dos lotes configuram a relao de consumo a partir da efetiva
caracterizao da figura do fornecedor, medida que promovem a alienao
dos lotes (produtos) ao consumidor final, revestidos de uma personalidade
jurdica fraudulenta.
Assim sendo, trata-se de uma relao de consumo constituda e
normatizada pela Lei n. 8.078/90, substancialmente ilegal pela violao direta
dos direitos do consumidor previstos no art. 6 do Cdigo de Defesa do
Consumidor e pela infringncia dos princpios gerais do contrato, como da
idoneidade do objeto da relao negocial.
O objeto material dos contratos de loteamento clandestino so
inidneos devido sua natureza ilcita ao infringir determinaes normativas,
o que torna o objeto da obrigao, por reflexo, tambm inidneo, tornando-se
plenamente invlido sob a ptica da validao jurdica das relaes negociais,
o que caracteriza os atos como nulos141.
Ademais, sobre o tema, Slvio de Salvo Venosa142 estabelece que:
O objeto do contrato deve ser lcito. No pode contrariar a lei e os bons
costumes [] Costuma-se colocar ao lado dos bons costumes a ordem
pblica. Tambm no pode ser admitido pelo ordenamento um contrato
que a contrarie. A ordem pblica supe um conflito entre os interesses
138 Op. Cit. p. 164.

139 Art. 5, XXXII, e 170, V, da Constituio Federal.
140 Art. 3 da Lei n. 8.078/90.
1999. p. 165. Praticaram atos nulos, ao celebrarem contratos de objeto ilcito, alienando lotes sem prvio
registro do parcelamento j que a existncia jurdica do lote s se opera com o registro do parcelamento no
ofcio predial, antes do que a gleba dividenda permanece intacta, no se podendo falar na existncia de quadras
e lotes.
142 VENOSA. Slvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigaes e dos Contratos. v. 2. 6 ed. So Paulo:
Atlas, 2006. p. 436.
119
do estado e os interesses dos indivduos. So de ordem pblica aquelas
disposies legais que no podem deixar de ser obedecidas pelas partes.
Quanto as questes especificamente atinentes ao fato concreto da

ilegalidade das relaes contratuais de fornecimento de lotes irregulares, Yves
Atahualpa Pinto143 expe:
regra divisarmos manobras prvia e cuidadosamente calculadas,
atravs das quais os empreendedores transferem toda a onerosidade
ao consumidor, alm de restringirem direitos fundamentais inerentes
natureza contratual, estabelecendo, entre outras, as seguintes dispo-
sies, em documentos intitulados condies da inscrio e ficha de
inscrio: a) clusulas contratuais omitidas dos consumidores []; c)
obrigao do consumidor de arcar com taxas no especificadas [];
d) multa de 10% instituda por qualquer atraso no pagamento []; e)
perda em favor da associao dos valores pagos pelo lote [...]
Dessa feita, fundamenta-se a responsabilidade dos associados com

poder de gerncia da cooperativa habitacional pela execuo do loteamento
irregular, quanto obrigao de arcar com os prejuzos ocasionados, pela
ilegalidade, ao Poder Pblico e aos adquirentes dos lotes (cooperados-
adquirente sem poder de gesto), que sofreram limitao em seus direitos
reais de uso e gozo da propriedade.
Responsabilidade do agente financeiro
A responsabilidade do agente financeiro pelos resultados gerados pela
efetivao de loteamento irregular condiciona-se comprovao do nexo
de causalidade144 entre a conduta e o dano praticado, previsto no art. 13 do
Cdigo Penal, institudo na relao de causa e efeito do caso concreto, quando
comprovado que o loteamento apenas se iniciaria a partir da concesso dos
recursos conferidos pelo agente financeiro.
Nesse sentido extrai-se da deciso do Tribunal Regional Federal da 4
Regio:
ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. SFH. RESPON-
SABILIDADE CIVIL.REPARAO PATRIMONIAL. AGENTE
FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.DANOS, DEFEITOS
E VCIOS NO IMVEL. CONTRATO MISTO. NEGCIO JUR-
DICO DE AQUISIO DA CASA PRPRIA. SOLIDARIEDADE.
AQUISIO.COMPETNCIA. JUSTIA FEDERAL.
143 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de lotea-
mentos ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de
So Paulo, 1999. p. 168.
144 DELMANTO, Celso e outros. Cdigo Penal Comentado. 6 ed. Atual. Ampl. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p.
21. Para saber se um antecedente foi causa do resultado deve-se procurar elimin-lo, mentalmente, e verificar
se o resultado, sem ele, teria acontecido.
120
1 - O agente financeiro responde pelas manifestaes que exara na fase

de contratao do negcio jurdico de aquisio da moradia, notadamen-
te aquelas relacionadas com as condies fsicas e situao estrutural
do imvel, tendo legitimidade passiva ad causam, neste passo, para as
aes em que se pretende reparao patrimonial, de modo amplo, em
face de vcios, defeitos ou mesmo inconcluso de imvel objeto de
mtuo habitacional.
2 - Sem distino entre a situao em que o agente financeiro acom-
panhou a construo, fiscalizando as condies do imvel durante o
perodo de edificao, seja quanto estrutura ou aos materiais utilizados,
e aquela em que h compra de imvel j edificado, o aval do agente
financeiro acerca da situao do imvel ao fazer a vistoria compe
o contrato misto atinente ao negcio jurdico de aquisio da mora-
dia, obrigando a todos os contratantes solidariamente.(Ap. Cvel n.
2001.71.12.000033-4/RS. Primeira Turma Suplementar. Des. Rel: Luiz
Carlos de Castro Lugon. d. j. 24.1.2006)
Ainda, do egrgio Superior Tribunal de Justia, destaca-se:

CIVIL. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO
PELOS DEFEITOS DA OBRA FINANCIADA. A obra iniciada
mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitao acarreta
a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurana.
Recurso especial conhecido, mas improvido. (Resp. 51169/RS. Terceira
turma. Min: Ari Pargendler. 1994/0021083-3)
Trata-se de conduta comissiva, que se constitui em base causal

relevante para o incio da realizao das irregularidades (art. 50, I e II, da Lei
n. 6.766)145, conforme os pressupostos estabelecidos na teoria da relevncia:
a) nexo causal entre a ao e o resultado, determinado de modo emprico; b)
a relevncia jurdica deste nexo de causalidade; e c) a culpabilidade do sujeito.
Coautoria dos corretores de imveis
Os corretores de imveis que praticam a conduta de comercializao
de parcelas de loteamentos irregulares, prevista no art. 50 da Lei n. 6.766,
figuram-se como co-autores do ato ilcito tipificado.
A coautoria consiste na execuo do ncleo do ato delitivo determinado
expressamente como por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote
ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote
em loteamento ou desmembramento no registrado no Registro de Imveis
competente, conferindo causa ao resultado pretendido.
145 Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar lotea-
mento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou em
desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem
observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena;
121
Trata-se de crime formal que independe de resultado naturalstico,
consumando-se no momento do ato que expressa a inteno de alienar.
manifestao volitiva comissiva que objetiva a venda de bem irregular
potencialmente causador de danos ordem pblica, ao meio ambiente e
economia popular.
De acordo com Yves Atahualpa Pinto146, o corretor de imveis ou o
representante legal da imobiliria ou corretora que adere conduta de vender
lotes em loteamentos ou desmembramentos no registrados, ao intermediar
as vendas, promessas de vendas ou oferta de lotes em parcelamento no
aprovado, como j visto, pratica ou concorre para a consumao do crime.
Ademais, essencial que se destaquem, complementarmente, as
disposies da Lei n. 6.530/78 que regulamenta o exerccio da profisso do
corretor de imveis, especialmente o art. 20, que determina atividade do
profissional e pessoa jurdica vinculada vedaes, como o disposto no inciso
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.
Crime contra a ordem tributria, econmica e as relaes de

consumo (Lei n. 8.137/90)
De outra sorte, observa-se que os vcios do parcelamento do solo podero
redundar em violao das normas penais que atentam no apenas a administrao
pblica (previstos na Lei do Parcelamento do Solo), mas tambm s relaes de
consumo - proteo da ordem econmica e da tutela do consumidor - como
estabelecido nos termos do art. 7, inc. VII, da Lei n. 8.137/90:
Art. 7 Constitui crime contra as relaes de consumo:
[...]
VII - induzir o consumidor ou usurio a erro, por via de indicao
ou afirmao falsa ou enganosa sobre a natureza, qualidade do bem
ou servio, utilizando-se de qualquer meio, inclusive a veiculao ou
divulgao publicitria
O artigo dispe sobre crime contra as relaes de consumo, que, no

caso em tela, pode ser observado do momento do ato de comercializao de
bens ilcitos revestidos de idoneidade aparente a partir de divulgao falsa147
sobre a natureza e origem do produto, gerando prejuzos ao Poder Pblico e
1999. p. 174.
147 DELMANTO, Roberto; DELMANTO, Roberto Jnior e DELMANTO, Fbio Machado de Almeida. Lei
Penais Comentadas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. [...] a afirmao falsa ou enganosa pode ser praticada
por qualquer meio, inclusive mediante a veiculao ou divulgao publicitria. p. 352.
122
ao consumidor.
Trata-se de espcie de fraude incriminada pela conduta de induo a
erro relativo qualidade do bem, tendo em vista s irregularidades penais e
administrativas que restringem o direito de uso e gozo da parcela irregular.
Crime este que se consuma pela simples divulgao, afirmao enganosa ou
falsa148 sobre o bem em comercializao, mas cuja configurao est vinculada
potencialidade lesiva perigo concreto -, que, no tipo, constitui-se pela
capacidade de induzir (dar falsa aparncia realidade) os consumidores a erro.
Ainda, essencial que se destaquem as circunstncias agravantes de
cominao da pena previsto no art. 12 da Lei n. 8.137/90, em especial, o inciso I,
por se tratar de efeito reflexo natural ao tipo de conduta incriminada em anlise.
Assim:
Art. 12. So circunstncias que podem agravar de 1/3 (um tero) at a
metade as penas previstas nos arts. 1, 2 e 4 a 7:
I - ocasionar grave dano coletividade;
II - ser o crime cometido por servidor pblico no exerccio de suas funes;
III - ser o crime praticado em relao prestao de servios ou ao
comrcio de bens essenciais vida ou sade (Grifou-se).
Dessa feita, configurada a alta potencialidade dos prejuzos causados,

conferindo-se maior reprovabilidade conduta, torna-se possvel o aumento
da pena de acordo com as determinaes positivadas.
Concurso de Crimes a partir da prtica de loteamentos clandestinos

Conforme as peculiaridades do caso concreto e com base na
individualizao criminal das condutas delitivas praticadas, delineia-se a
possibilidade de configurao de concurso formal de crimes.
Em suma, a criao de loteamentos irregulares (sem aprovao e/ou
licenciamento e/ou registro do Poder Pblico) constitui ato ilcito tipificado no
art. 50, I e II, da Lei n. 6.766/79, cujo tipo objetivo se d por iniciar ou efetuar
de qualquer forma o loteamento (terraplanagem, destruio das vegetaes,
construo de logradouros com a finalidade de construo de loteamento
sem autorizao ou em desacordo com as determinaes administrativas ou
da licena); e, ainda, violao da conduta incriminada no art. 7, VII, da
Lei n. 8.137/90, quando iniciado o processo de comercializao dos lotes
148 Destaca-se a possibilidade, no caso concreto, de configurao do crime de falsidade ideolgica previsto no
art. 299 do CP.
123
irregulares, como consequncia do que dispe o inciso I do nico do art.
50 da Lei do Parcelamento do Solo, o que enseja, portanto, a aplicao do
concurso de crimes.
Desta feita, iniciar o parcelamento sob as hipteses de irregularidades
previstas nos tipos da Lei do Parcelamento do Solo no constituem crime
contra relao de consumo, mas se consuma este pelo simples processo
de comercializao, crime previsto no art. 50, pargrafo nico, da Lei n.
6.766, que gera ainda, subsequentemente, a violao ao art. 7, VII, da Lei
n. 8.137, cujo tipo objetivo de praticar afirmao falsa ou enganosa por
qualquer meio, inclusive mediante a veiculao ou divulgao publicitria,
constituindo-se na pluralidade de tipicidade.
Trata-se de crimes contra a administrao pblica e a ordem econmica
por meio da prtica de comercializao das parcelas irregulares (Lei n.
6.766). Alienao esta alcanada pelo ato e efeito de induzir a erro relativo
inidoneidade do bem veiculado venda, incidindo no tipo penal especial dos
crimes contra as relaes de consumo (Lei n. 8.137).
Dispe-se, dessa feita, de concurso formal de crimes praticados
tanto pelos associados com poder de gerncia da cooperativa habitacional
pela execuo do loteamento irregular quanto pelos corretores de imveis
coautores - diretamente relacionados ao processo de comercializao das
parcelas irregulares do loteamento. Outrossim, o concurso formal configura-
se a partir da unidade de conduta que gera pluralidade de resultados a partir
do concurso de leis, que no caso concreto, configura-se pelas disposies das
Leis n. 6.766 e 8.137.
9. CONSULTA N. 23/09 - COMARCA DE JOINVILLE
Lei n. 11.977/2009 (Programa Minha

Casa Minha Vida) LEGITIMAO DA
POSSE INTERESSE SOCIAL INTERESSE
ESPECFICO ASSENTAMENTOS
CONSOLIDADOS E REDUO
DE CRITRIOS URBANSTICOS
Compensao AMBIENTAL
Pergunta:
Dvida acerca da interpretao do Cap. III da Lei n. 11.977/2009
(Programa Minha Casa Minha Vida). Especificamente, qual a abrangncia
124
dos seguintes institutos da referida Lei:

Legitimao da Posse
Zona Especial de Interesse Social
Regularizao Fundiria de Interesse Social
Regularizao Fundiria de Interesse Especfico
Assentamentos Consolidados e Reduo de Critrios Urbansticos
Compensaes Urbansticas e Ambientais
Resposta:
1 Legitimao de posse
A legitimao de posse s possvel no mbito da Regularizao Fundiria
de assentamentos urbanos (favelas, loteamentos irregulares ou clandestinos).
Para a regularizao fundiria, necessria a elaborao de um Projeto,
com atendimento aos requisitos do art. 54 da Lei n. 11.977/09.
A Lei tambm prev um processo extrajudicial para registrar o
referido Projeto, que, na maioria dos casos, envolve a retificao de reas,
anteriormente, tal retificao dependeria de um processo judicial. Assim, a
Lei n. 11.977/09 constitui um avano no sentido de simplificar o processo
de regularizao fundiria de ocupaes irregulares, que uma medida
importante para a distribuio da justia social nas cidades.
Na forma da Lei n. 11.977/09, aps a elaborao do projeto de
Regularizao Fundiria, o Poder Pblico registra Auto de Demarcao
Urbanstica, conforme procedimentos do art. 56.
Aps o registro do Auto de Demarcao, o Poder Pblico pode
conceder os ttulos de LEGITIMAO DE POSSE aos ocupantes dos
imveis objeto da regularizao (art. 58, 1).
Decorridos 5 (cinco) anos do registro do ttulo de Legitimao de
Posse, os beneficirios podero converter tal ttulo em registro de propriedade
(art. 60). Tudo extrajudicialmente, diretamente no Cartrio do Registro de
Imveis. Da o nome de usucapio administrativa.
Observando-se que dever ser utilizada a via judicial se houver
controvrsia entre possuidores e proprietrios.
125
2. Zona Especial de Interesse Social
Prevista no art.47, inc. V, da Lei n. 11.977/09:
ZEIS: parcela de rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida
por outra lei municipal, destinada predominantemente moradia de
populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de parcelamento,
uso e ocupao do solo
Tal definio est de acordo com o que fora anteriormente disciplinado

pela Lei Federal n. 10.257/2001, Estatuto da Cidade, artigo 2, inciso XIV: a
regularizao fundiria e a urbanizao de reas ocupadas pela populao de
baixa renda devero ocorrer mediante o estabelecimento de normas especiais
de urbanizao, uso e ocupao do solo e edificao, consideradas a situao
socioeconmica da populao e as normas ambientais.
Ao contrrio dos planos urbansticos gerais que interessam a todo um
territrio e no devem apresentar preferncias por uma finalidade especfica,
as zonas especiais de interesse social so determinadas por fora de lei visando
abranger uma localidade determinada, atravs de um plano urbanstico que
atenda os seguintes objetivos:149
a) permitir a incluso de parcelas da populao que foram marginalizadas
da cidade, por no terem tido possibilidades de ocupao do solo urbano
dentro das regras legais;
b) permitir a introduo de servios e infraestrutura urbana nos locais
onde anteriormente no eram introduzidos, melhorando as condies de vida
da populao;
c) regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois, reduzindo-se
as diferenas de qualidade entre os diferentes padres de ocupao, reduz-se
tambm as diferenas de preos entre elas;
d) introduzir mecanismos de participao direta dos moradores no
processo de definio dos investimentos pblicos em urbanizao para
consolidar os assentamentos;
e) aumentar a arrecadao do municpio, pois as reas regularizadas
passam a poder pagar impostos e taxas- vistas, nesse caso, muitas vezes com
bons olhos pela populao, pois os servios e infraestrutura deixam de ser
encarados como favores, e passam a ser obrigaes do Poder Pblico;
149 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. 2ed. Rev. E atual. So Paulo: Malheiros. 1995. p.320
126
f) aumentar a oferta de terras para os mercados urbanos de baixa renda.150

Passamos a analisar alguns exemplos de regulamentao municipal
acerca das ZEIS:
Em Recife, um projeto de regularizao fundiria municipal fixou as
seguintes diretrizes para ZEIS151:
Para cada ZEIS dever ser elaborado um plano urbanstico especfico,
que detalhar o parcelamento e as normas de uso, ocupao e apro-
veitamento do solo urbano na rea, podendo, esses parmetros, serem
diversos dos que esto previstos pela Lei de Uso e Ocupao do Solo.
As principais diretrizes para urbanizao das ZEIS so:
respeitar a tipicidade e as caractersticas da rea;
relocar famlias que habitem lotes menores que 18 m2,
ou que estejam em reas non aedificandi ou de risco;
criar tipologias habitacionais que estejam adequadas s necessidades
das famlias;
possibilitar o acesso a todos os lotes;
garantir a salubridade ambiental de todos os espaos; e
criar e otimizar espaos de lazer.
De outra sorte, a Lei Ordinria n. 7.208/2007 de Blumenau previu

como critrios para a delimitao das zonas de especial interesse social:
Art. 16 O Plano Urbanstico Especfico para Produo de Lotes ou
Habitaes Populares dever conter, no mnimo, as seguintes caractersticas:
I ndices urbansticos do lote com:
a) coeficiente de aproveitamento mximo de 2 (dois);
b) lote mnimo de 125m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados);
c) taxa de ocupao mxima de 70% (setenta por cento);
II ndice do sistema virio com gabarito mnimo de 8 metros;
III - previso de fontes de recursos;
1o A infraestrutura urbana, referida no inciso I e II deste artigo
refere-se aos projetos bsicos e as intervenes urbansticas necessrias
recuperao fsica da rea, incluindo, de acordo com as caractersticas
150 Instituto de Estudos Formao e assessoria em Politicas Sociais. Zona Especial de Interesse Social. Disponvel
em: <http://base.d-p-h.info/pt/fiches/dph/fiche-dph-6767.html> Acesso em: 30/09/2009
151 MORAES, Demstenes Andrade de. Por uma Poltica de Habitao de Interesse Social para o Recife - Apon-
tamentos sobre o Prezeis. Disponvel em:<http://habitare.infohab.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/51.pdf>
Acesso em: 30/09/09
127
locais, sistema de abastecimento de gua e soluo para o esgoto, dre-
nagem de guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao
pblica, adequao dos sistemas de circulao de veculos e pedestres,
tratamento adequado das reas verdes pblicas, instalao de equipa-
mentos sociais.
Habitaes Populares no poder permitir o parcelamento do solo nas
reas que apresentem risco sade ou a vida, em especial:
I - em terrenos alagadios ou sujeitos a inundaes;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo
sade pblica, salvo se previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento) salvo nos terrenos que seja assegurado a conteno das encostas
atestando a viabilidade da urbanizao;
IV - nas reas contaminadas no subsolo ou lenol fretico por infiltra-
es qumicas que causem dano sade.
3. A regularizao fundiria
Conforme a Lei n. 11.977/2009, em seu art. 46: A regularizao
fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais
e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao
de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno
desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao
meio ambiente ecologicamente equilibrado.
De acordo com Betnia de Moraes Alfonsin, regularizao fundiria
um processo conduzido em parceria pelo Poder Pblico e populao
beneficiria, envolvendo as dimenses jurdica, fsica e social de uma
interveno que prioritariamente objetiva legalizar a permanncia de
moradores de reas urbanas ocupadas irregularmente para fins de
moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e
na qualidade de vida do assentamento bem como incentiva o plano
exerccio da cidadania pela comunidade-sujeito do projeto.152
A regularizao fundiria contempla parcelamentos de interesse social ou

interesse especfico.
3.1 Interesse Social
152 MATTOS, Liana Portilho de (org.) Estatuto da Cidade Comentado. Belo Horizonte: Mandamentos, 2002.
128
Para caracterizar Zona Especial de Interesse Social, a rea dever

atender a um dos trs requisitos abaixo:
1. ocupaes que cumpram as exigncias do usucapio
constitucional previsto no art. 183 da lei maior, que so:
- ocupao pacifica por mais de cinco anos;
- reas de at 250 m;
- utilizadas como nica moradia;
- beneficiando famlias que no tenham propriedade imobiliria urbana ou rural;
Deve ser observado que, se o tamanho da propriedade em questo
superior a 250m, h a possibilidade de usucapir parcialmente, respeitado o
limite de 250m, nesse sentido afirma a jurisprudncia:
PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIO ESPECIAL. IMVEL URBA-
NO. AUTORES QUE ALEGAM POSSUIR DE FORMA MANSA,
PACFICA E SEM OPOSIO UMA REA DE 248,99 METROS
QUADRADOS. SENTENA TERMINATIVA QUE EXTINGUIU
O PROCESSO POR IMPOSSIBILIDADE JURDICA DO PEDIDO
SOB O ARGUMENTO DE QUE AS TERRAS ONDE SE EN-
CONTRA A REA USUCAPIDA (422,25 m2) ERA SUPERIOR AO
DETERMINADO EM LEI (250,00 m). INSUBSISTNCIA. POS-
SIBILIDADE DE USUCAPIR O IMVEL PARCIALMENTE
DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LE-
GAIS. EXEGESE DO ART. 183 DA CONSTITUIO FEDERAL
E ART. 1.240 DO CDIGO CIVIL. NULIDADE DA SENTENA
RECONHECIDA. RETORNO DOS AUTOS ORIGEM PARA
PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO PROVIDO.
Sendo a ao direito pblico subjetivo de obter a prestao jurisdi-
cional, o essencial que o ordenamento jurdico no contenha uma
proibio ao seu exerccio; a, sim, faltar a possibilidade jurdica. Se o
caso for de ausncia de um preceito que ampare em abstrato o pronun-
ciamento pleiteado pelo autor, ainda no se estar, verdadeiramente, em
face da impossibilidade jurdica (Egas Moniz de Arago).
(TJSC. Apelao Cvel n. 2007.019429-8, de Porto Unio, Terceira C-
mara de Direito Civil, Relator: Marcus Tulio Sartorato, DJ: 03/11/2008.
grifou-se)
2. que a rea a ser demarcada esteja situada em zona de interesse

social - ZEIS, assim prevista em lei municipal ou no plano diretor.
Compete aos municpios delimitar as Zonas de Interesse Social
ZEIS, as quais devero situar-se em rea urbana a ser instituda por lei
municipal ou pelo prprio Plano Diretor, destinando-se prioritariamente (e
129
no exclusivamente) moradia de populao de baixa renda, sujeitando-se a
regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo.
3. reas declaradas pelo Poder Pblico de interesse para
implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social.
O processo de regularizao fundiria concebido, em primeiro lugar,
para a regularizao de reas de interesse social, que deve ter incio com
a confeco do projeto previsto no art. 51. A documentao deve ser
montada pelo proponente, seja o Poder Pblico ou o particular. A Lei
n. 11.977/2009 legitima a Unio, Estados e Municpios a dar incio ao
processo de regularizao, assim como aos beneficirios, individual
ou coletivamente considerados, e entidades civis que tenham como
finalidade o desenvolvimento urbano, como cooperativas habitacionais
e associaes de moradores.
Um nico beneficirio poder dar inicio ao processo de regularizao
fundiria ou reclamar seu estudo perante a prpria Municipalidade,
focando sempre uma situao geral, de uma regio ou de um segmento
populacional, no podendo postular por uma regularizao singular.
O projeto poder ser instrudo com planta e memorial descritivo que
individualize a rea regularizanda, bem como cada uma das fraes da
ocupao, tratadas como lotes, devendo incluir indicao detalhada
sobre as vias, praas e eventuais reas institucionais.
O art. 51, no entanto, no exige rigor neste primeiro, tanto que o pedido
poder ser feito pela forma de simples requerimento, com a localizao
da rea, conquistada mediante a indicao do nome das vias pblicas que
a envolvem, e a indicao das ocupaes por seus endereos. As reas
privadas podem ser obtidas do lanamento fiscal ou de medio feita
pelos prprios interessados. O critrio legal voltado instigao da re-
gularizao, afastando exigncias que possam trazer maiores dificuldades.
O projeto quando feito com todo o rigor e ateno aos interesses
maiores da cidade, dever apresentar soluo ou sugestes sobre a
sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea, indicando
a funcionalidade do local como ncleo habitacional, resolvendo ou
propondo resolver questes ligadas ao adensamento populacional su-
perveniente, mormente em termos de vias de acesso e escoamento, e a
disponibilizao de transporte pblico e locais destinados edificao
de equipamentos pblicos.153
3.2 Interesse especfico

As reas de interesse especfico devem envolver o mesmo sentido,
153 Artigo - Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Colgio Notarial do Brasil. Seo So Paulo. Dis-
ponvel em: http://www.cnbsp.org.br/portal/print/artigos.asp?id_artigo=45. Acesso em: 9/10/2009.
130
prestigiando a populao carente ou situaes necessrias para a regu-

larizao da cidade. Sero peculiaridades constatadas pelas autoridades
Municipais, Estaduais ou Federais que determinaro o interesse espec-
fico, ato que poder ser materializado por simples ato administrativo.154
So denominadas de interesse especfico as reas que no se enquadram

de interesse social e mesmo assim conquistam sentido organizacional de
interesse para a cidade apesar de suas irregularidades.
Nesses casos o projeto do art. 51 deve ser apresentado pelo(s)
interessado(s), para a devida anlise pela autoridade licenciadora. Apa-
rentemente, existe maior rigor para o projeto das reas de interesse
especfico, que comeam com a observncia das restries ocupaes
de reas de preservao permanente, sendo exigido contrapartidas e
compensaes urbansticas e ambientais, quando necessrio.
A responsabilidade pela implantao do sistema virio, da infraes-
trutura bsica, dos equipamentos comunitrios, e das compensaes
urbansticas, devero ser definidas pela autoridade licenciadora, sendo
admitido o compartilhamento dos custos e investimentos, participando
a comunidade beneficiada.
4. Assentamentos consolidados anteriormente publicao

desta Lei, e autorizao da reduo do percentual de reas destinadas
ao uso pblico e da rea mnima dos lotes
O Poder Pblico se v diante de um dilema: abdicar do cumprimento
de sua legislao ou ignorar uma situao consolidada, condenando a
comunidade excluso social. Tratam-se de alternativas antagnicas e
a escolha de um dos caminhos implicar sacrifcio do outro. A soluo
que parece mais conveniente, e que com maior freqncia vem sendo
adotada exigir do parcelador as medidas de adaptao ou compensa-
o que sejam possveis, tais como entrega de terras ou dinheiro para
indenizar a ausncia de destinao de reas pblicas. (p.203)
[]
evidente que, caso se trate de loteamento em estgio inicial de
ocupao, no deve ser tolerada a sua continuidade, devendo ser
adotadas todas as medidas possveis para coibir sua expanso, exigindo-
se o compromisso do loteador em cessar as vendas e a implantao
e exigindo-se do Poder Pblico o exerccio de seu poder de polcia.
No entanto, muitas vezes o loteamento estar totalmente implantado e
154 - Artigo - Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Disponvel em: < http://74.125.93.132/
search?q=cache:jarMOBjDFakJ:www.cnbsp.org.br/portal/artigo_detail.asp%3Fid_artigo%3D45+compensa
%C3%A7%C3%B5es+urban%C3%ADsticas+e+ambientais&cd=1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br> Acesso em:
30/09/09
131
consolidado mostrando-se invivel o seu desfazimento em virtude
do problema social que a desocupao poderia acarretar, com grande
prejuzo aos adquirentes, que investiram toda sua economia na casa
prpriae , com o desfazimento do loteamento, no teriam sequer um
teto para abrig-los. Nesses casos possvel tolerar-se a permanncia
do loteamento, devendo-se exigir do parcelador e do Municpio que se
omitiu na fiscalizao e, por conseqncia, concorreu para a implantao
do loteamento, a regularizao urbanstica da rea, com a execuo das
obras de infraestrutura e adoo das medidas necessrias a afastar ou
mitigar os danos ambientais155. (grifou-se)
De acordo com a Lei n. 6.766/79

Artigo 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for
o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar
loteamento ou desmembramento no-autorizado ou executado sem
observncia das determinaes do ato administrativo de licena, para
evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa
dos direitos dos adquirentes de lotes.
Conforme Salles, O Municpio o responsvel tanto pela edificao e

realizao da infraestrutura bsica, assim como as vias de circulao (art. 2,
6, Lei n. 6.766/79) quanto por reduzir as exigncias urbansticas e ambientais
em ateno s peculiaridades verificadas necessrias regularizao. Para ser
viabilizada, dever ser comprovado o benefcio real populao.
Em observncia da norma citada, a Jurisprudncia confirma o
compromisso do Municpio a fim de regularizao:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANSTICO. LOTEA-
MENTO IRREGULAR. MUNICPIO. PODER-DEVER DE
REGULARIZAO.
1. O art. 40 da Lei n. 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado luz
da Constituio Federal e da Carta Estadual.
2. A Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso,
no parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos
padres urbansticos e o bem-estar da populao.
3. As administraes municipais possuem mecanismos de autotutela,
podendo obstar a implantao imoderada de loteamentos clandestinos
e irregulares, sem necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir
os abusos decorrentes da especulao imobiliria por todo o Pas, en-
cerrando uma verdadeira contraditio in terminis a Municipalidade opor-se
a regularizar situaes de fato j consolidadas.
4. A ressalva do 5 do art. 40 da Lei n. 6.766/99, introduzida pela Lei
155 Temas de Direito Urbanstico, 4/ So Paulo: Imprensa Oficial do Estado: Ministrio Pblico do Estado de
So Paulo, 2005 (p.203-213)
132
n. 9.785/99, possibilitou a regularizao de loteamento pelo Municpio

sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona, originariamente
estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, h que se distinguir as
exigncias para a implantao de loteamento das exigncias para sua
regularizao. Na implantao de loteamento nada pode deixar de ser
exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o
particular. Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal
pode dispensar algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo
municpio. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado
que j praticado pelo Poder Pblico. Assim, com dita ressalva, restou
possvel a regularizao de loteamento sem ateno aos
parmetros urbansticos para a zona. Observe-se que o legislador, no
caso de regularizao de loteamento pelo municpio, podia determinar
a observncia dos padres urbansticos e de ocupao do solo, mas no
o fez. Se assim foi, h de entender-se que no desejou de outro modo
merc de o interesse pblico restar satisfeito com uma regularizao
mais simples. Dita exceo no se aplica ao regularizador particular.
Esse, para regularizar o loteamento, h de atender a legislao vigente.
5. O Municpio tem o poder-dever de agir para que o loteamento
urbano irregular passe a atender o regulamento especfico para a sua
constituio.
6. Se ao Municpio imposta, ex lege, a obrigao de fazer, procede a
pretenso deduzida na ao civil pblica, cujo escopo exatamente a
imputao do facere , s expensas do violador da norma urba-
nstico-ambiental.
Recurso especial provido.
STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 448216 SP 2002/0084523-8,
PRIMEIRA TURMA Relator: Ministro LUIZ FUX, Julgamento:
130-10-2003.
A regularizao fundiria deve ser ponderada de acordo com o caso

concreto. O Princpio da proporcionalidade deve ser aplicado entre o rigor
urbanstico a fim de um meio ambiente saudvel coletividade e a incluso
social a fim de alcanar uma sociedade mais igualitria.
Da metragem mnima admissvel regularizao fundiria em

loteamentos populares.
A Lei n. 11.977 omite-se no tocante definio da metragem mnima
de lote admissvel de regularizao fundiria em loteamentos de baixa renda.
Traz, em seu art. 59, III o limite mximo dos lotes ou frao ideal, que no
podem ser superiores a 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados) .
133
Quanto metragem mnima, de acordo com a previso da Lei do
Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79):
Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:
II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legis-
lao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando
o loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao
de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente apro-
vados pelos rgos pblicos competentes; (grifou-se)
Percebe-se, pois, que os Municpios podero estabelecer em seus planos

diretores a rea mnima dos lotes, mesmo que inferior a 125m, quando se
destinar a urbanizao especfica ou edificao habitacional de interesse
social. Afinal, a metragem de 125m pode ser utpica e inaplicvel frente
realidade brasileira, principalmente em se tratando de loteamentos populares
consolidados. A ttulo exemplificativo, o Municpio de Recife conforme a
Lei n. 16.113/95 fixou em 40m o mnimo a ser permitido para a criao de
ZEIS:
Art. 11 Os novos lotes resultantes dos planos urbansticos ou de
remoo, devero ser rea mnima de 40m.156
A procuradora do Municpio de Porto Alegre Clarissa Bohres auferiu

metragem semelhante quanto ao mnimo habitacional no caso referente ao
tamanho da unidade habitacional na capital gacha:
Sobreleva observar que, nesta capital, uma unidade habitacional
apresenta um custo mdio7 de R$ 24.600,00 (vinte e quatro mil e seiscentos
reais) (valor correspondente a uma casa com dois quartos, sala, cozinha e
banheiro), com rea, em mdia, de 42 m e acabamento de padro aceitvel
para o clima da regio, sendo exemplo de tal tipologia os sobrados instalados
no Loteamento Pr-do-Sol, localizado na Avenida A. J. Renner, 1280, no
computada a a infraestrutura []157
Por sua vez, a Lei Municipal de Belo Horizonte n. 8.137/2000,
referente ao Parcelamento e Ocupao do Solo, estabeleceu o lote mnimo em
40m, retratando mais fielmente a realidade das vilas e favelas, favorecendo
a regularizao fundiria destas, excluindo no item II s destinadas a
156 Disponvel em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/legislacao/regularizacao-

fundiaria/legislacao-municipal/prezeis-recife-pe/Lei16113DoPREZEIS.pdf> Acesso em: 7/10/2009
157 BOHRER, Clarissa Cortes Fernandes e CABISTANI, Luiz Homero. Delimitao do Conceito de Moradia: O
atendimento aos desgnios do Mnimo Existencial e a questo dos custos de produo habitacional em Porto
Alegre. Disponvel em: < www.anpm.com.br/fotos/artigos/artigo_dra_Clarissa.doc> Acesso em: 7/10/2009.
134
reassentamento:158
Art. 151 - Nas ZEIS-1 e nas ZEIS-3 os lotes devero atender s
condies bsicas de habitabilidade, acesso e segurana, resguar-
dando a rea mnima de 40 m (quarenta metro quadrados) e rea
mxima de 250 m (duzentos e cinqenta metros quadrados), exceto:
I - aqueles destinados implantao de atividades institucionais
promovidas pelo Poder Pblico ou de uso coletivo, classifica-
dos nos Grupos I, II e III do Anexo X da Lei n. 7.166/96; e
II - aqueles destinados a reassentamentos de famlias moradoras da
ZEIS em questo, definidos quando da aprovao do parcelamento
do solo da ZEIS.
J o Decreto 44.667/2004159 referente ao Municpio de So Paulo

define a metragem mnima de 32m de rea til por unidade habitacional,
podendo ser de 24m com possibilidade de ampliao:
Art. 37. A rea de terreno vinculada cada unidade habitacional do
Conjunto Horizontal ser de, no mnimo, 24,00m2 (vinte e quatro me-
tros quadrados) e de, no mximo, 80,00m (oitenta metros quadrados).
[...]
Art. 39. As unidades habitacionais do Conjunto Horizontal devero,
ainda, observar:
I - rea til mnima igual a 32,00m (trinta e dois metros quadrados);
Pargrafo nico. A unidade poder apresentar rea til inferior es-
tabelecida neste artigo, desde que observadas as seguintes condies:
I - unidade com rea til mnima de 24,00m (vinte e quatro metros
quadrados) e
possibilidade de ampliao;
[...]
Art. 76. Os lotes destinados implantao de Habitao Unifamiliar
sero dispostos de modo que a diferena entre a cota do terreno no
fundo do lote e a cota do eixo da via seja de, no mximo, 6,00m (seis
metros) e as seguintes caractersticas:
I - rea mnima de 68,00m (sessenta e oito metros quadrados), com
frente mnima de 3,40m (trs metros e quarenta centmetros) quando
o desnvel for de at 3,00m (trs metros), admitindo-se reduo para
at 60,00m (sessenta metros quadrados) quando se tratar de Plano
Integrado;
158 Disponvel em: <http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/files.do?evento=download&urlArqPlc=quadro_zeis_aeis.

pdf.> Acesso em: 20/10/2009
159 Disponvel em: <http://www.sindusconsp.com.br/downloads/prodmercado/habpopular/legislacao/
dec44667_260404.pdf> Acesso em: 20/10/2009.
135
II - rea mnima de 80,00m (oitenta metros quadrados), com frente
mnima de 5,00m (cinco metros) quando o desnvel for superior a 3,00m
(trs metros), admitindo-se reduo para at 72,00m (setenta e dois
metros quadrados) quando se tratar de Plano Integrado.
J a Lei n. 1.272/2001160 da Prefeitura do Municpio de Itapecerica da

Serra, Estado de So Paulo.
Artigo 8 - Do permetro das Zonas Especiais e Ordinrias:
I. So institudas 2 (duas) zonas tipo (ZEIS 2) Zona Especial de Inte-
resse Social, cujos permetros so indicados nos mapas 3 e 4 do Plano
Diretor de Bairro, sendo a (ZEIS 2 CL) destinada ao remanejamento
de famlias habitantes de rea ocupada irregularmente na rua Cerro
Largo Jardim Branca Flor e a (ZEIS 2 CA) destinada ao remaneja-
mento de famlias habitantes de rea ocupada irregularmente na rua
Pereira Barreto Recreio Campestre, cujos parmetros urbansticos
so descritos nos artigos 14 e 15 desta Lei;
O Art.14 II desta Lei estabelece as diretrizes para essa ZEIS de

reassentamento: d) Os lotes da (ZEIS 2CL) tero tamanho mnimo de 90
m (noventa metros quadrados);
No caso de Santo Andr, adotam-se padres mnimos para lotes
(40m) e para vias (4 m de largura), o que significou, em muitos casos, o
reparcelamento de parte significativa dos assentamentos161
Lei Complementar 152/06 de Osasco (SP) estabelece o tamanho
mnimo dos lotes em 42m ou 60m, conforme as condies expressas:
Art. 17 Os lotes decorrentes do parcelamento de Empreendimentos
de Habitao de Interesse Social, tero necessariamente as seguintes
dimenses:
I - fica definida, para a habitao unifamiliar, a dimenso do lote em
60m (sessenta metros quadrados), podendo sofrer variao em 10%
(dez por cento) menos, a critrio da Comisso de Avaliao e Aprova-
o para a implantao de HIS e HMP, estabelecida na Subseo I, da
Seo IV desta Lei Complementar;
II - admite-se o parcelamento em lotes de 42m (quarenta e dois metros
quadrados), quando estes forem destinados aos ocupantes de rea de
risco, desadensamento ou que interfiram na implantao de obras p-
blicas, ou inseridos em programa habitacional do Municpio;
III - admite-se para habitao multifamiliar a dimenso mnima do lote
de 60 m (sessenta metros quadrados) e mxima de at 120m (cento
e vinte metros quadrados) vinculados ao Plano e Projeto Integrado
160 Disponvel em: http://www.itapecerica.com/gov2/planodiretorbf/Lei1272_01.pdf Acesso em: 20/10/2009
161 Disponvel em: http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl. Acesso em: 26-10-2009
136
de Edificao;
Quanto s reas construdas, a mesma Lei define o seguinte:

Art. 19 A HIS dever atender aos seguintes parmetros construtivos:
I - a rea construda da unidade habitacional unifamiliar ter 30m2
(trinta metros quadrados) de rea mnima e 90m2 (noventa metros
quadrados) de rea mxima;
II - a rea til da unidade habitacional multifamiliar horizontal e vertical
ter 24m2 (vinte e quatro metros quadrados) de rea mnima e 55m2
(cinqenta e cinco metros quadrados) de rea mxima;
Art. 26 A Habitao de Mercado Popular dever ainda atender aos
seguintes parmetros construtivos:
I - a rea construda da unidade habitacional unifamiliar ter, no mnimo,
30m2 (trinta metros quadrados);
II - a rea til da unidade habitacional multifamiliar horizontal e vertical
ter, no mnimo, 24m2 (vinte e quatro metros quadrados) e, no mximo,
70m2 (setenta metros quadrados);
Atualmente, conforme normativo da Caixa Econmica Federal, o

mnimo do tamanho da construo pode chegar a 32m como referido abaixo:
3.10.1 ESPECIFICAO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
3.10.1.1 As unidades habitacionais apresentam tipologia de casas trreas
ou apartamentos.
3.10.1.2 Tipologia mnima apresentada para casa trrea:
02 quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio;
rea til mnima de 32 m.
3.10.1.3 Tipologia mnima apresentada para apartamento:
02 quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio;
rea til mnima de 37 m.
3.10.1.4 Os projetos observam especificao tcnica mnima disponvel
no endereo: http://www.gepar.mz.caixa/
Em Blumenau, a Lei Municipal ordinria n. 7208 de 14 de dezembro

de 2007, que dispe sobre os critrios para delimitao das zonas de especial
interesse social ZEIS, e cria o plano habitacional de interesse social,162 em
seu art. 17 fixou o limite mnimo do lote para habitao popular em 125m:
Habitao Popular - PUELHP dever conter, no mnimo, as seguintes
162 Disponvel em: http://www.leismunicipais.com.br/cgi-local/showinglaw.pl. Acesso em: 26-10-2009
137
caractersticas:
I - ndices urbansticos do lote com:
a) coeficiente de aproveitamento mximo de 2 (dois);
b) lote mnimo de 125,00m cento e vinte e cinco metros quadrados);
c) taxa de ocupao mxima de 70% (setenta por cento);
II - ndice do sistema virio com gabarito mnimo de 8,00m (oito
metros);
III - previso de fontes de recursos.
1 A infraestrutura urbana exigida nos incisos I e II deste artigo
refere-se aos projetos bsicos e as intervenes urbansticas necessrias
recuperao fsica da rea, quando necessrio, incluindo sistema de
abastecimento de gua e soluo para o esgoto sanitrio, drenagem de
guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao pblica,
sistemas de circulao de veculos e pedestres, tratamento adequado
das reas pblicas, instalao de equipamentos sociais
Verifica-se do estudo comparado que o tema extremamente

tormentoso, no havendo uniformidade de tratamento pelos diferentes
municpios analisados. Desta forma, na ausncia de outros critrios especficos
a serem utilizados, para regularizao de unidades habitacionais populares,
identificamos pela mdia dos critrios adotados nas leis investigadas, a
metragem mnima de lote fixada em 40m como passvel de regularizao com
dispensa de reassentamento, sendo a metragem mnima para construes de
baixa renda aquele estabelecido pela CEF, fixado em 32m e 37m conforme a
orientao tcnica que norteia os projetos do governo federal, visto o exposto
acima, tudo obviamente acompanhado da melhoria ambiental exigida na Lei
n. 11.977, bem como das obras complementares de infraestrutura como,
por exemplo, a implantao de redes de saneamento bsico em vista da
impossibilidade de instalao dos sistemas individuais de esgoto sanitrio
dada a restrita dimenso dos lotes.
Na hiptese de reassentamentos, as dimenses mnimas indicadas para
os lotes em razo da pesquisa restou fixada, pela mdia, em 100m, em vista do
interesse na mais adequada implantao dos equipamentos de infraestrutura
necessrios correta urbanizao e sustentabilidade do novo parcelamento.
5. Compensaes urbansticas e ambientais, na forma da

legislao vigente
Quanto regularizao fundiria de interesse especfico, em
138
conformidade com o disposto nos art.61-63 da Lei n. 11.977/2009, aps o

projeto ser submetido aprovao Municipal e realizado o licenciamento
ambiental e urbanstico, a autoridade licenciadora poder exigir compensaes
urbansticas e ambientais que nada mais so do que melhoramentos no
entorno do lote que beneficiaro o residente e a coletividade.
Os parmetros urbansticos e ambientais devem estar de acordo com
as caractersticas da ocupao e da rea ocupada (art. 54).
Mesmo as reas de preservao permanente, como, por exemplo, as
reas de mananciais ocupadas antes de 2008, podem obter licenciamento,
desde que as condies ambientais previstas no parcelamento, experi-
mentem melhorias ambientais e urbansticas em funo da interveno
provocada pela regularizao ( 1 e 2, do art. 54).
Questes ambientais tambm podero ser atendidas, mormente quan-
do a rea a ser regulada estiver situada em reas de preservao ou de
mananciais. Nestes casos, a proposta pode conter metas necessrias
melhoria, conservao ou preservao das condies naturais, evitando a
poluio das guas e manuteno a cobertura florstica, empregando todos
os instrumentos necessrios, inclusive as compensaes urbansticas163
Primeiramente, o propsito superar as dificuldades da populao

de baixa renda, portanto as exigncias e o projeto devem ser flexibilizados,
considerando o Princpio Constitucional da funo social da propriedade,
relativizando o cumprimento das posturas urbansticas e prescries
ambientais, em ateno ao propsito da regularizao que o de obter a
melhoria ou o aprimoramento dos ncleos habitacionais consolidados.
As exigncias devem levar em conta padres ditados pela razoabilidade,
observando, em primeiro lugar, a situao de fato e as peculiaridades prprias e
intrnsecas de cada regio e sempre que vivel deve ser exigida a contrapartida
por meio de compensaes urbansticas e ambientais, com o destaque de
reas e espaos prximos, que permitam a implantao de praas e parques,
formas de reparar o dano ou indenizao.
As normas que esto relacionadas a essas compensaes so:
CONSTITUIO FEDERAL - 1988
POLITICA NACIONAL DO MEIO AMBIENTE - 6938/81
SISTEMA NACIONAL DE UNIDADES DE CONSERVAO
9.985/00
163 SALLES, Vencio. Usucapio administrativa - Lei 11.977, de 2009. Disponvel em: <http://www.cidades.
gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/biblioteca/regularizacao-fundiaria/textos-diversos/artigo%20
Venicio%20Salles.pdf> acesso em: 25 de setembro de 2009.
139
REGULAMENTO DA 9.985/00 PELO DECRETO 4.340/02
RESOLUES CONAMA 010/87 E 02/96
4. Concluso
No tocante aos itens abordados, a ttulo de esclarecimento da Lei n.
11.977/09, vimos que:
A legitimao da posse a forma de adquirir a propriedade
extrajudicialmente, atravs de registro respeitado o disposto no
art.60 da referida Lei.
Zona Especial de Interesse Social so as reas previstas em plano
urbanstico especfico, destinadas populao de baixa renda,
com intuito de melhorar e regularizar a condio habitacional de
determinada localidade.
Regularizao Fundiria de Interesse Social a que pode ser feita
desde que identificados um dos trs casos: 1.ocupaes que cumpram
as exigncias do usucapio constitucional previsto no art. 183; 2. que
a rea a ser demarcada esteja situada em zona de interesse social -
ZEIS, assim prevista em Lei n. municipal ou no plano diretor; 3.
reas declaradas pelo Poder Pblico de interesse para implantao de
projetos de regularizao fundiria de interesse social.
Regularizao Fundiria de Interesse Especfico a assim
constatada pela autoridade Municipal, Estadual ou Federal, que
no se enquadra como de interesse social, mas visa prestigiar a
populao de baixa renda e gerenciar a organizao urbana.
Assentamentos Consolidados e reduo de critrios urbanstico
A reduo cabvel para
proporcionar a regularizao de loteamento totalmente implantado,
demonstrado invivel o seu desfazimento. Os valores de rea de
uso pblico e tamanho do lote variam conforme as peculiaridades
do local. Propomos como diretriz mnima de rea de lote e de rea
construda passveis de regularizao, enquanto no devidamente
regulamentada a referida Lei, respectivamente, 40m em relao
ao primeiro e o estabelecido pela CEF: 32m para casas trreas e
37m para apartamento, no tocante ao segundo, fixando-se ainda a
metragem mnima dos lotes, na hiptese de regularizao fundiria
via reassentamentos em outra rea, pela mdia, em 100m.
140
Compensaes Urbansticas e Ambientais devem ser implementadas,

como a criao de praas e parques, formas de conservar ou
preservar a natureza e diminuir a poluio, colaborando com o
melhoramento da qualidade de vida da rea.
10. CONSULTA N. 24/09 - COMARCA DE CATANDUVAS
LOTEAMENTO INDUSTRIAL - Lei 6.063/82

Art. 8 1 RESERVA LEGAL 35% REA
de uso comum IMPOSSIBILIDADE DE
REDUO DAS REAS PBLICAS.
Perguntas:
1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no percentual

de 35% descrito no art.8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82;
2)Possibilidade do municpio editar uma lei municipal aplicando o
disposto no 1 do art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82 (art.8, I e II, da Lei
Municipal n. 50/2009), reduzindo a rea de uso comum na hiptese de lotes,
para destinao de uso industrial cuja metragem seja inferior a 15.000m.
3)Observaes sobre o caso concreto
Respostas
1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no

percentual de 35% descrito no art. 8, inciso I, da Lei Estadual n.
6.063/82
O art. 8, I, da Lei n. 6.063/82, que trata do parcelamento do solo
urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35%
da gleba a ser destinada s reas de uso comum:
141
Essa quantia confirmada pela Jurisprudncia:

Ao civil pblica. (..) Loteamento. Reserva de 35% da rea como
espao de uso pblico. rea verde. Inteligncia do art. 14 da Lei
Municipal n. 3.649/79. Inviabilidade de explorao do imvel por
particular. [] Conclui-se que os 35% de rea cedidos Prefeitura
devem ser utilizados por esta no interesse da organizao daquele lote-
amento, por exemplo, para a instalao de equipamentos necessrios ao
fornecimento de energia, gua e saneamento bsico, para a construo
de praas e parques ou para a preservao de rea verde. invivel,
porm, a transferncia de tal rea para o patrimnio particular, pois em
tal hiptese, tem-se manifesta agresso ao interesse protegido pelo art.
14 da Lei n. 3.649/89.
(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.011186-0, de Blumenau, Terceira Cmara de
Direito Pblico. Relator: Des. Pedro Manoel Abreu. DJ 08-11-2005.)
Apesar do percentual fixado pela Lei Estadual supracitada, a Prefeitura

do Municpio de Catanduvas previu em sua Lei Complementar n. 50/2009
outra percentagem para loteamentos de fins industriais:
Art. 8. Os projetos de loteamento para fins industriais devero atender
aos seguintes requisitos bsicos:
I reservar no mnimo quinze por cento (15%) da gleba a ser parce-
lada para rea verde, equipamentos urbanos, comunitrios e sistemas
de circulao, com a condio de que a rea mnima a ser destinada
para equipamentos comunitrios, depois das demais reservas previstas,
seja equivalente ao mnimo de cinco por cento (5%) da rea dos lotes
a comercializar.
Portanto a redao da norma municipal menos restritiva que a Lei

Estadual no tocante ao resguardo de rea verde e equipamentos urbanos,
comunitrios e de circulao, reduzindo de 35% (segundo prev a Lei n.
6.063/82) para 15%.
O parmetro de 35% tambm est previsto na instruo Normativa n.3
da FATMA, donde se extrai que: aplicar-se- a Lei Estadual do Parcelamento do
Solo, quanto exigncia mnima de 35% (trinta e cinco por cento) de reas destinadas a
circulao, equipamentos urbanos e comunitrios, espaos livres de usos pblicos, incluindo
a rea verde;
Vale lembrar que, em ateno regra de competncia concorrente para
legislar sobre matria ambiental, prevista nos arts. 24 e pars. c/c art. 30, inc. II,
ambos da CRFB/88, compreende-se que na definio dos usos permitidos
e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, com as reas
mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de aproveitamento,
142
dever ser respeitada a regra da obrigatria suplementariedade legislativa

municipal em relao estadual, no podendo, portanto, aquela ser menos
restritiva que esta.164
No tocante ao percentual 35% de rea de uso comum, constante na
legislao estadual, integram este montante as seguintes reas, respectivamente:
comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros
conforme o art.4, 2, da Lei n. 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios
os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares.
2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao
na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e
transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado
por este para interligao do seu sistema virio caso em que dever indenizar
as faixas necessrias s vias pblicas.165
3) rea verde destinada a parques, jardins e preservao do
patrimnio natural, seja qual for o tipo de vegetao. Esta no se confunde
com rea para fins institucionais. Vale ressaltar a importncia dessas reas:
infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcionando a
recarga do lenol fretico.166
164 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado,
1998.
em: 05/10/09.
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso em: 05/10/09.
143
ao uso pblico.
A rea de uso comum limitada em 35% engloba, portanto, esses trs

espaos acima definidos.
Por sua vez, a reserva legal no consta explicitamente nos itens que
compe essa rea de uso comum, porm, guarda semelhana com a funo
da rea verde e por isso deve ser analisada comparativamente a este instituto,
bem como analisada a possibilidade do seu aproveitamento a tal ttulo.
Deste modo, acerca do conceito de reserva legal, colhe-se do exposto
no art.1, 2, III do Cdigo Florestal:
Reserva Legal: rea localizada no interior de uma propriedade ou posse
rural, excetuada a de preservao permanente, necessria ao uso susten-
tvel dos recursos naturais, conservao e reabilitao dos processos
ecolgicos, conservao da biodiversidade e ao abrigo e proteo de
fauna e flora nativas;
A Lei Federal n. 7.803 de 18 de julho de 1.989, alterou o art. 16 do
Cdigo Florestal e trouxe a denominao de Reserva Legal, mantendo
a obrigao de se reservar no mnimo 20% (vinte por cento) de
cada propriedade, onde no permitido o corte raso e que deve ser
averbada margem da inscrio da matrcula do imvel, sendo vedada
expressamente a alterao de sua destinao, nos seguintes termos:
Art. 16 - As florestas e outras formas de vegetao nativa, ressalvadas as situadas
em rea de preservao permanente, assim como aquelas no sujeitas ao regime de
utilizao limitada ou objeto de legislao especfica, so suscetveis de supresso,
desde que sejam mantidas, a ttulo de reserva legal, no mnimo:
III - 20% (vinte por cento), na propriedade rural situada em rea de floresta ou
outras formas de vegetao nativa localizada nas demais regies do pas;168
LTDA, 1995. (p.247)
144
Desta forma a reserva legal o instituto obrigatrio para averbao

de loteamentos rurais169 que garante 20% das propriedades para fins de
manuteno da biodiversidade.
O caso concreto em anlise de um loteamento localizado em rea
rural recentemente redefinida como zona de expanso urbana do Municpio de
Catanduvas, de acordo com a Lei Complementar n. 52/2009. Meirelles explica:
a zona de expanso urbana tem como escopo receber novas edificaes
e equipamentos urbanos, no normal crescimento das cidades e vilas.
Vale lembrar que estas zonas, ainda que em rea rural, devem ser, desde
logo, delimitadas pelo municpio e submetidas s restries urbansticas
do Plano Diretor.170
Apesar de no ser mais considerada zona rural, a nova categorizao

do local como zona de expanso urbana no exclui o compromisso com o
meio ambiente saudvel antes garantido pela reserva legal.
Nas zonas urbanas, essa importante funo ambiental exercida
pelas denominadas reas verdes, as quais so obrigatoriamente includas nos
projetos de parcelamento do solo como parte integrante deste e indispensvel
preservao da qualidade de vida e ao equilbrio ambiental no meio ambiente
urbano.171
Nesse sentido, compreendemos pela possibilidade/pertinncia da
incluso, no percentual de 35% para rea de uso comum, do montante de 20%
referente reserva legal, sendo esta aproveitada a ttulo de rea verde. No
caso em anlise, verificamos que este percentual foi respeitado, resguardando-
se para fins de reserva legal/rea verde o espao correspondente a 21,42%
da gleba total.
2) Possibilidade de edio de uma Lei municipal direcionada

regularizao de condomnio industrial aplicando a regra do 1 do
art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82, reduzindo a rea de uso comum na
hiptese de lotes cuja metragem seja inferior a 15.000m.
Compreendemos que no possvel, seno vejamos. Primeiramente,
vale transcrever abaixo o dispositivo da Lei Estadual do parcelamento do
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso em: 05/10/09.
169 Exceto nas regies do Cerrado e da Amaznia Legal .
170 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro, 15. ed. So Paulo: Malheiros, 2006.
171 Nesse sentido, recomenda-se a seguinte consulta: SOUTO, Lus Eduardo Couto de Oliveira. A perpetuidade da
Reserva Legal em zona urbana e seu aproveitamento como rea verde. Disponvel em: <hhttp://www.mp.sc.
gov.br/portal/site/portal/portal_detalhe.asp?campo=9486> Acesso em: 05/10/09.
145
Solo Urbano (Lei n. 6.063/82):
1 - O percentual de reas pblicas previsto no inciso I deste
artigo poder ser reduzido nos casos de loteamentos destinados
ao uso industrial cujos lotes forem maiores de 15.000 m2 (quinze
mil metros quadrados).
Do disposto no par. 1o, compreende-se que a reduo em questo

ser admissvel exclusivamente na hiptese de lotes cuja dimenso seja
superior a 15.000m. Percebe-se do loteamento em anlise que o maior
lote do empreendimento possui 7.884,10m, portanto aqum da metragem
mnima admissvel em Lei Estadual para autorizar a reduo do percentual de
rea comum do loteamento.
Conforme j exposto acima, os municpios devem legislar respeitando
os parmetros estabelecidos pela legislao estadual, situao esta aplicvel
tambm as normas de cunho urbanstico. Em situao anloga, assim se
posiciona Paulo Affonso Leme Machado:172
a Lei n. 6.766/79 no colocou margem o princpio da autonomia
municipal e nem poderia faz-lo, pois seria inconstitucional. O Sen
Otto Lehmann autor do projeto 18/77, que, com algumas modifica-
es, veio a se transformar em lei salienta ter o projeto se orientado
no sentido de estabelecer os requisitos urbansticos mnimos para o
loteamento e desmembramento, permitindo aos Estados e Municpios
legislar complementarmente, estabelecendo outras exigncias
para melhor adaptao s peculiaridades regionais e locais.
Nesta linha, vejamos o posicionamento do Tribunal de Justia de So

Paulo:
Ao Civil Pblica - Loteamentos e Desmembramentos com rea
inferior a 15.000 m2 - exigncia de manuteno de reas verdes e para
fins institucionais, mantida mesmo aps o advento da Lei Federal
n. 9.785/99 - reserva de rea verde no abolida pelo ordenamento
normativo - competncia dos Municpios para legislar sobre
matria ambiental e concomitante dever de observncia dessas
normas - precedentes dos STJ - interesse pblico em manter ambiente
ecologicamente estvel - Recursos de Apelao conhecido e, quanto
ao mrito, improvido.
172 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9 ed. Rev., atual. Ampl., Malheiros Editores
Ltda., 2001. p.384
146
(TJSP. Apelao com Reviso CR 4178374000 SP, de It, 9 Cmara

de Direito Privado B, Relator(a): Maurcio Simes de Almeida Botelho
Silva, DJ: 27-11-2008)
Dessa forma, possvel afirmar que o Municpio no pode editar

uma lei reduzindo o tamanho do lote para fins industriais como critrio para
diminuir a frao de rea de uso comum, hiptese que contraria, de forma
menos restritiva, as condicionantes previstas na norma estadual citada (Lei
n. 6.766/79).
3) Observaes sobre o caso concreto:
Conforme Licena Ambiental de Instalao n. 0266/2008, de 18 de
dezembro de 2008, o empreendimento trata de um Condomnio Industrial,
com uma rea de 235.488,17 m, sendo as reas de circulao (ruas) de
34.311,30m(14,57%); rea verde de 38.827,41m(16,48%), rea dos lotes
de 162.349,46 m(69%), rea prevista para Reserva Legal de 86.858,32 m
(36,88%) e institucional/rea de utilidade pblica de 8.117,64 m(3,44%);
Somados o arruamento, a rea verde, a de reserva legal (computada como
rea verde) e a de utilidade pblica, conforme os dados da planta173, chega-se ao
resultado de 71,37%, em sintonia com o exigido pela legislao estadual.
Entretanto, do teor da documentao analisada pode-se constatar
algumas disparidades entre os dados da Licena (concedida em 2008) e a
planta do local (feita em junho de 2009) que devem ser verificados. Na Planta
Baixa da rea, Prancha 01, aprovada pela Prefeitura Municipal de Catanduvas,
consta uma rea de utilidade pblica de 8117,64 m, anteriormente no
prevista na LAI n. 195/08 e uma rea de arruamento de 20.031,39m,
igualmente diferente da Licena.
Deste modo, muito embora os percentuais apontados na planta estejam
em conformidade com a legislao vigente, recomenda-se que a licena
ambiental deva ser retificada seguindo as informaes atuais constantes
na plana, garantindo, destarte, o cumprimento do projeto por ocasio da
implantao do empreendimento.
Finalmente, recomenda-se que os espaos destinados como reas verdes,
devem ser averbados na matrcula do imvel junto a Cartrio de Registro de
Imveis, conforme previsto no art. 1 do Decreto Estadual n. 5.835/02,174.
173 Levantamento Planimtrico da rea, realizado por Denir Narciso Zulian, Engenheiro Civil CREA/SC 50.805-
8, desenho de Gilson Ratti. de Junho de 2009
174 A rea verde prevista na Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA n.. 01/95 e a cobertura vegetal mantida pela
aplicao do Decreto Estadual n.. 5.835/02, art 1 e/ou a Lei n. 11.428/06, arts. 30 e 31, devem ser averbadas
margem da inscrio de matrcula do imvel, no registro de imveis competente, sendo vedada a alterao
de sua destinao, nos casos de transmisso, a qualquer ttulo, de desmembramento ou de retificao da rea.
147
11. CONSULTA N. 26/09 - COMARCA DE ARMAZM
LOTE METRAGEM INFERIOR MNIMO

EXIGVEL PLANO DIRETOR LEI 6.766
DESCUMPRIMENTO DOS PADRES
URBANSTICOS RESPONSABILIZAO
ADMINISTRATIVA, CVEL E CRIMINAL
(ART. 50)
Pergunta:
Quais so as implicaes jurdicas em razo da realizao de
parcelamento do solo constitudo por lote com metragem inferior ao mnimo
exigido aprovado pelo Poder Pblico municipal?
Resposta:
A primeira vista, a metragem inferior mnima exigida por lei de
um nico lote poderia suscitar dvidas acerca da legitimidade de atuao do
Ministrio Pblico.
No entanto, por se tratar a questo urbanstica de tema afeto
ordem pblica, a violao da norma de regulamentao urbanstica, ainda que
pontual, como no caso em anlise, poder gerar implicaes tanto nas esferas
administrativa, quanto cvel e criminal.
Em causa est o direito sustentabilidade das cidades, o bem estar
social e defesa das condies adequadas de vida coletiva, caracterizando-se,
desta forma, como bem de direito meta-individual, cujo descumprimento das
normas cogentes de regulamentao atingem indiscriminadamente todos.
Deste modo, pelo ilcito, poder incorrer o infrator, pelo dano
impingido ao meio ambiente urbano, na tripla responsabilidade prevista no
art. 225, 3 da CRFB/88 (administrativa, cvel e criminal).
1. Responsabilidade Administrativa
A atuao do Poder Pblico municipal reveste-se de carter de poder
de polcia administrativa, visando a garantia da ordem pblica e da supremacia
do interesse pblico sobre o privado.
Constitui-se como modo de limitao dos direitos e interesses
(IN3 FATMA)
148
individuais contrrios manuteno do interesse pblico, caracterizado pela

vinculao do particular s determinaes normativas que visam assegurar
a ordem urbanstica, com previso legal expressa que confere um munus de
atuao do Poder Pblico municipal.
A gesto do desenvolvimento urbano, portanto, determinado
municipalidade, que, de forma cogente, deve utilizar todos os instrumentos
de regulamentao e controle prvio, concomitante e sucessivo estabelecidos
no ordenamento jurdico, sob pena de configurao de conduta tipificada.
Para tanto, poder o Municpio proceder o embargo da obra e exigir a sua
retificao pelo responsvel, alm da aplicao de pena de multa.
Da mesma forma, a Polcia Militar Ambiental, com rgo integrante do
SISNAMA, poder, em carter suplementar, realizar o embargo e a autuao
do responsvel pela prtica do ilcito ordem urbanstica.
2. Responsabilidade Cvel
O desrespeito aos padres afetos dimenso dos lotes, previstos no
art. 4, inc. II da lei 6766/79175,1 poder condicionar o infrator correo
do ndice urbanstico violado, mediante a reparao in natura e in situ, ou
na absoluta impossibilidade desta, reparao mediante compensao
direcionada ao resultado prtico equivalente (ex.: destinao de rea verde
pblica ao municpio, ou ainda, em ltima hiptese, mediante perdas e danos,
sujeitando-se o infrator ao pagamento de indenizao pelo prejuzo causado
ordem urbanstica, a ser destinado ao Fundo dos Bens Lesados, nos termos
do art. 13 da lei 7347/85.
Para tanto, poder o Ministrio Pblico, em sendo necessrio, fazer
uso dos instrumentos administrativos ou judiciais postos disposio, como
o inqurito civil, a recomendao, o Termo de Compromisso de Ajustamento
de Condutas e a Ao Civil Pblica.
3. Responsabilidade Criminal
A implantao de parcelamentos de solo com lotes de metragem
inferior a mnima exigida configura na prtica do crime previsto no art. 50, I
175 Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
[...]
II - os lotes tero rea mnima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mnima de 5
(cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o
loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes
149
da Lei 6.766/79:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmem-
bramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico
competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das
normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
Compreende-se relevante investigar ainda a eventual ocorrncia de

conluio entre o parcelador do solo e o agente do Poder Pblico municipal
responsvel pela aprovao do loteamento irregular, podendo incidir o
agente do Poder Pblico em crime contra a administrao pblica previsto
no Cdigo Penal brasileiro (ex.: art. 313A e 313B), assim como na prtica de
ato de improbidade administrativa (ex.: arts. 10, inc. I e art. 11, inc. II da Lei
8.429/92).
No mais, ficamos disposio para as complementaes que
eventualmente se fizerem necessrias.
12. CONSULTA N. 37/09 - COMARCA DE CAPINZAL
PARCElamento DO SOLO DISTRITO

INDUSTRIAL LICENCIAMento
FATMA EIA/RIMA E autorizao de
corte ANUNCIA DA SECRETARIA DE
ESTADO DO PLANEJAMENTO
Pergunta:
Acerca do licenciamento para loteamento de futuro distrito industrial,
qual a documentao necessria alm da constante no art.18 da Lei do
Parcelamento do Solo?
Resposta:
Distrito Industrial
A Secretaria do Meio Ambiente no Estado de So Paulo criou um
Manual acerca dos procedimentos que devem preceder implantao de
Distrito Industrial. Nele estabelecido o conceito desse instituto:
150
Distrito industrial encontra-se definido no Manual176, como a parcela de

solo de um municpio, planejada e dotada de infra-estrutura adequada
para receber uma ou mais indstrias. E zona industrial aquela re-
gio estabelecida pelo zoneamento urbano, atravs de lei municipal ou
estadual, na qual permitida a instalao de indstrias, conjugadas ou
no com outras atividades. Afirma ainda o Manual que todo distrito
industrial uma zona industrial, mas nem toda zona industrial um
distrito industrial.177
Toshio Mukai traz esses dois termos como sinnimos ao abordar a

necessidade da criao dos distritos industriais para o planejamento urbano:
O processo de criao e de implantao de um distrito industrial deve
estar previsto num plano de urbanizao devidamente aprovado pelo
Municpio. O distrito industrial deve resultar de um planejamento
urbano equacionado a nvel tcnico e legal, posto que sua localizao,
suas caractersticas em face da proteo ambiental e do zoneamento
urbanstico, so condies intrnsecas de sua existncia, em harmonia
com os demais valores que devem ser preservados, em ateno vida
da comunidade. []
Quanto denominao aplicvel a esse complexo, tm-se utilizado as
expresses rea, plo, zona ou distrito industrial.178
Hely Lopes Meirelles, apesar de criticar a denominao distrito

industrial179, corrobora o entendimento exposto acima:
As zonas industriais so as reservadas para as fbricas e atividades
conexas, devendo situar-se distanciadas dos bairros residenciais, pelos
naturais inconvenientes que acarretam s moradias, com o rudo de
suas mquinas, com as emanaes de seus produtos, com o despejo de
seus resduos e demais conseqncias do trabalho febril. Atualmente,
as Prefeituras vm instituindo os denominados distritos industriais180,
fora do permetro da cidade, mas erigidos em rea urbana, para neles
concentrar as indstrias locais, segundo as convenincias da comunidade
e os interesses do desenvolvimento econmico e social do Municpio.
a soluo indicada para aliviar a cidade dos incmodos da indstria.
176 A Secretaria do Meio Ambiente no Estado de So Paulo, editou o Manual para adequao ambiental na im-
plantao de distritos industriais, a fim de orientar os Municpios e os empresrios sobre os critrios tcnicos
para criao de tais distritos.
177 Implantao de distritos industriais : exigibilidade de estudo prvio de impacto ambiental. In: Revista de
Direito Ambiental, v. 2, n. 5, p. 92-104, jan./mar. 1997, Artigo. p.98
178 Aspectos juridicos da implantao de reas e distritos industriais / Toshio Mukai. In: Revista dos Tribunais,
v. 69, n. 532, p. 292-297 fev. 1980, Artigo. p.292
179 A expresso distritos industriais,usada pelos Municpios, juridicamente imprpria, porque o distrito uma
diviso administrativa para seus servios civis, policiais, e outros. Os Municpios devero adotar denominao
diversa para que suas reas industriais no se confundam com os distritos administrativos, tais como ncleo
industrial, plo industrial, zona industrial etc.
180 A expresso distritos industriais,usada pelos Municpios, juridicamente imprpria, porque o distrito uma
diviso administrativa para seus servios civis, policiais, e outros. Os Municpios devero adotar denominao
diversa para que suas reas industriais no se confundam com os distritos administrativos, tais como ncleo
industrial, plo industrial, zona industrial etc.
151
Mas esses ncleos industriais devem ser corretamente localizados em
reas adequadas sua funo e tecnicamente planejados para receber
as fbricas e as atividades complementares que integram todo parque
industrial. Sem essa adequada localizao e sem o plano da infra-
estrutura especfica do complexo industrial, aprovado por lei, no
pode o Municpio instituir distrito industrial, nem desapropriar reas
para esse fim, pois falta-lhe o fundamento legal, que precisamente o
plano de urbanizao (Dec.-lei 3.365/41, art. 5, i). Nem lhe ser lcito
alienar lotes a empresas sem que a lei tenha autorizado essas alienaes
e estabelecido as imposies urbansticas para a formao do ncleo e
as condies de implantao de cada indstria, para que tais requisitos
constem como encargo dos adquirentes de lotes, com clusula resolu-
tria para a inadimplncia. Com essas cautelas legais podem ser implan-
tados os ncleos ou plos industriais, atribuindo-se at mesmo alguns
encargos da urbanizao (abertura de ruas, pavimentao, canalizao,
etc.) s prprias indstrias interessadas, mediante compromisso com o
Municpio, concomitante com a aquisio dos lotes.181
As reas destinadas instalao de distritos e reas industriais esto includas no

art.6, IV da Lei n. 6.063/82 como pertencentes ao rol de reas de interesse
especial. Sendo assim classificadas, esto sujeitas a regime urbanstico peculiar,
cujas exigncias aprovao do empreendimento sero analisadas a seguir.
Licenciamento ambientaI
O licenciamento ambiental um dos instrumentos da Poltica Nacional
do Meio Ambiente e como ensina TRENNENPOHL :
O licenciamento ambiental tem carter preventivo, para evitar ou mini-
mizar os danos ao meio ambiente. Segundo Toshio Mukai, ele busca o
controle administrativo preventivo das atividades e empreendimentos
que possam causar danos ao meio ambiente e deve ser efetuado por
meio de autorizaes, excetuando-se a anuncia para construir, em
que a concordncia do Poder Pblico representada pela licena e
a utilizao de bens de domnio pblico, como os recursos hdricos,
em que o instrumento adequado a concesso administrativa ou a
permisso de uso.182
Do Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio (EIA/RIMA)

O Estudo de Impacto Ambiental o documento tcnico que
181 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 7ed. Atual. Por Eurico de Andrade Azevedo. So Paulo:
Malheiros, 1996.. p.112-113
182 TRENNENPOHL, Curt. Licenciamento ambiental / Curt Trennenpohl, Terence Trennenpohl. - 2 ed. - Niteri:
Impetus, 2008. p.26
152
analisa o nvel de impacto ambiental possivelmente gerado pelo futuro

empreendimento, acompanhado pelo Relatrio de Impacto Ambiental, que
o resume apontando a viabilidade do projeto e a possibilidade de concesso
de Licenas, eventuais alternativas tecnolgicas183 ou a incompatibilidade da
obra/atividade com a rea.
A Resoluo n.237 de 1997 do CONAMA, com o objetivo de incorporar
ao sistema de licenciamento ambiental os instrumentos de gesto ambiental,
visando o desenvolvimento sustentvel e a melhoria contnua, consolidou a
necessidade de realizao do Estudo de Impacto Ambiental, ampliando o rol
trazido pela resoluo anterior (1/86 do CONAMA):
Art. 3- A licena ambiental para empreendimentos e atividades
consideradas efetiva ou potencialmente causadoras de significa-
tiva degradao do meio depender de prvio estudo de impacto
ambiental e respectivo relatrio de impacto sobre o meio ambiente
(EIA/RIMA), ao qual dar-se- publicidade, garantida a realizao de
audincias pblicas, quando couber, de acordo com a regulamentao.
Pargrafo nico. O rgo ambiental competente, verificando que a
atividade ou empreendimento no potencialmente causador de sig-
nificativa degradao do meio ambiente, definir os estudos ambientais
pertinentes ao respectivo processo de licenciamento.
Nota-se que a supracitada exigncia de EIA/RIMA para

empreendimentos potencialmente causadores de significativa degradao do
meio ambiente. A listagem dessas atividades ou empreendimentos est posta
no Anexo 1 da Resoluo 237/97; incluindo no item Atividades diversas:
parcelamento do solo; e distrito e plo industrial.
Os possveis impactos do caso em questo merecem um estudo tcnico,
respeitando os Princpios da Precauo e Preveno.
Com efeito, este(s) princpio(s) refora(m) a regra de que as agresses
ao ambiente, uma vez consumadas, so, normalmente, de reparao
difcil, incerta e custosa, e pressupem uma conduta genrica in dubio
184
pro ambiente.
Ainda, Canotilho e Morato Leite esclarecem sobre a aplicao de tais

princpios:
Ora, as dvidas sobre perigosidade de uma determinada ao para
o ambiente podem existir em vrias circunstncias: ou quando ainda
no se verificaram quaisquer danos decorrentes de uma determinada
actividade, mas se receia, apesar da falta de provas cientficas, que
183 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. So Paulo: Malheiros Ed. 17 ed. Rev. Atual.
E ampl., 2009. p.234
184 LEITE , Jos Rubens Morato. Princpios estruturantes do Estado de Direito Ambiental
153
possam vir a ocorrer; ou ento quando, havendo j danos provocados
ao ambiente, no h provas cientficas sobre qual a causa que est na
origem dos danos, ou sobre o nexo de causalidade entre uma determi-
nada causa possvel e os danos verificados. Em qualquer destes casos
de dvida, o princpio da precauo impe, por previdncia, que sejam
tomadas medidas cautelares relativamente s actividades, aos produtos,
aos projetos ou instalaes suspeitas de ter provocado um dano, ou
de poder vir a provoc-lo. Essas medias podem ser to variadas como
proibies, recusas de licenciamento, embargos, notificaes, monitori-
zaes, obrigaes de registro, financiamento de aces de investigao,
ou informao do pblico.185
Os Princpios da Precauo e da Preveno guardam semelhana

enquanto visam evitar ou mitigar os danos ambientais. Ambos fundamentam
o Estudo Prvio de Impacto Ambiental, que indubitavelmente exigvel,
conforme Jurisprudncia abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLICA - MEIO
AMBIENTE - EXTRAO E ENVASE DE GUA MINERAL -
AUSNCIA DE PRVIO ESTUDO DE IMPACTO AMBIENTAL -
SUSPENSO DA ATIVIDADE - EXEGESE DO ART. 225 DA CRFB.
A ausncia de prvio estudo de impacto ambiental instalao
de atividade potencialmente poluidora, consistente na extrao e
envase de gua mineral, e a incerteza quanto ao cumprimento de todas
as exigncias protetivas, ensejam a obstaculizao do empreendimento.
AO CIVIL PBLICA - LIMINAR - ATIVIDADE INDUSTRIAL -
DANOS AO MEIO AMBIENTE - INCERTEZA - APLICABILIDA-
DE DOS PRINCPIOS DA PREVENO E DA PRECAUO.
O princpio da preveno aplica-se aos casos em que se dispe de
informaes conhecidas, certas ou provadas sobre o risco da ativi-
dade ou comportamento, so hipteses em que h perigo concreto.
A precauo, por sua vez, est voltada s hipteses de perigo abstrato,
onde o risco hipottico ou incerto, de modo que, havendo dvida
quanto aos danos da atividade, esta sorve em favor do bem ambiental.
(Agravo de Instrumento n. 2007.011758-8, de Joinville, Primeira Cma-
ra de Direito Pblico , Tribunal de Justia de Santa Catarina, Relator:
Volnei Carlin, DJ: 08/01/2008)
E no mesmo sentido, reafirmando a indisponibilidade da elaborao

de EIA/RIMA:
AO CIVIL PBLICA AMBIENTAL - DESAPROPRIAO
DE REA CUJA TITULARIDADE DO DOMNIO DESCO-
NHECIDA - PAGAMENTO FEITO QUELE QUE NO O
PROPRIETRIO DO IMVEL - FALTA DE ELABORAO
185 Direito Constitucional ambiental brasileiro / Jos Joaquim Gomes Canotilho, Jos Rubens Morato Leite
(organizadores). - So Paulo: Saraiva, 2007. (p.42) Vrios autores.
154
DE EIA/RIMA ANTES DA DESAPROPRIAO DE REA

PARA TRANSFORMAO EM DISTRITO INDUSTRIAL -
FALTA DE ANLISE DE DOCUMENTAO PELO RGO
AMBIENTAL-IN ADMISSIBILIDADE. RECURSOS OFICIAL E
VOLUNTRIO AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO.
(Apelao Com Reviso 5298255000, de Cajuru, Cmara Especial de
Meio - Ambiente, Tribunal de Justia de So Paulo, Relator(a): Regina
Capistrano, DJ: 23/10/2008)
Para que o empreendimento respeite o procedimento previsto pela

Resoluo 237/1997 do CONAMA, sob a tica do Princpio da Precauo
e da Preveno, considerando as caractersticas do empreendimento, faz-
se necessria a realizao do Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de
Impacto Ambiental (EIA/RIMA) para as obras pretendidas.
Do Licenciamento Ambiental e exigncia de EIA/RIMA para

aprovao de Distrito Industrial
O Distrito Industrial, por se tratar de atividade potencialmente
poluidora, enquadra-se no rol das atividades sujeitas ao licenciamento
ambiental da Resoluo CONSEMA 03/08, sendo submetido ao prvio e
necessrio Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental
pelas caractersticas do empreendimento, independentemente do porte, nos
termos a seguir descritos:
Resoluo CONSEMA 03/08:
Art. 1 - Aprovar a Listagem das Atividades Consideradas Potencial-

mente Causadoras de Degradao Ambiental passveis de licenciamento
ambiental pela Fundao do Meio Ambiente - FATMA, anexa.
[]
LISTAGEM DAS ATIVIDADES CONSIDERADAS POTEN-
CIALMENTE CAUSADORAS DE DEGRADAO AMBIEN-
TAL
LISTAGEM DE ATIVIDADES - CLASSIFICAO
[...]
71 - ATIVIDADES DIVERSAS
71.21.00 - Distrito Industrial

Pot. Poluidor/Degradador : Ar: G gua: G Solo: G Geral: G
155
Porte AU <= 50: pequeno
AU >= 100 : grande
os demais mdio
- Distrito Industrial
Pot. Poluidor/Degradador : Ar: G gua: G Solo: G Geral: G
Porte AU <= 50 : pequeno (EIA)
AU >= 100 : grande (EIA)
os demais: mdio (EIA)
Deste modo, o parcelamento do solo para fins de constituio de

distrito industrial, alm dos documentos listados no art. 18 da Lei 6.766/79,
exigir EIA/RIMA e, em conformidade com os resultados deste Estudo, as
licenas ambientais expedidas pela Fundao do Meio Ambiente FATMA,
conforme os termos da resoluo 237/1997 do Conselho Nacional do Meio
Ambiente - CONAMA, transcrita abaixo:
Art. 2 - A localizao, construo, instalao, ampliao, modificao e
operao de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos am-
bientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como
os empreendimentos capazes, sob qualquer forma, de causar degradao
ambiental, dependero de prvio licenciamento do rgo ambiental
competente, sem prejuzo de outras licenas legalmente exigveis.
1 - Esto sujeitos ao licenciamento ambiental os empreendimentos e
as atividades relacionadas no Anexo 1, parte integrante desta Resoluo.
[]
ANEXO 1
ATIVIDADES OU EMPREENDIMENTOS
SUJEITAS AO LICENCIAMENTO AMBIENTAL
[]
Atividades diversas - parcelamento do solo - distrito e plo industrial
Da exigncia da autorizao de corte:

Quando for o caso, dever o interessado solicitar, aps concedida a
licena ambiental prvia - LAP, autorizao de corte de vegetao AuC,
a ser concedida pelo rgo ambiental competente conjuntamente com a
licena ambiental de instalao LAI, a qual trar como principal vantagem
ao empreendedor, maior agilidade dos servios e trmite dos processos,
integrao e disponibilizao de informaes e conseqente melhoria do
156
sistema de gesto ambiental.186

CIVIL E AMBIENTAL. IBAMA. AUTORIZAO PARA
TRANSPORTE DE PRODUTOS FLORESTAIS - ATPF. DES-
CABIMENTO. IRREGULAR SUPRESSO DEMADEIRA.
- Irregularidade da supresso da madeira a ser transpor-
tada, anterior autorizao do rgo ambiental e carente
de Licena Ambiental de Instalao do Distrito Industrial
(cuja imperiosidade impediu a emisso de Licena Ambiental
Prvia com dispensa da emisso de Licena Ambiental Indus-
trial pela empresa em questo, uma de suas unidades industriais) .
- Expedio de ATPF que no constitui mera formalidade, j que,
em razo do crescente problema do desmatamento progressivo
das florestas brasileiras, patrimnio nacional (art. 225, 4 da CF),
bem como da importncia da preservao do meio ambiente de
maneira geral, faz-se necessrio o mximo rigor na fiscalizao e no
controle do transporte de madeira. Imperiosidade da sua existncia.
186 FATMA - Licenciamento Ambiental: SINFAT Disponvel em: <http://www.fatma.sc.gov.br/index.
php?option=com_content&task=view&id=51> Acesso em: 20/08/2009. No tocante vegetao passvel de
corte, se a rea/gleba a ser parcelada possuir vegetao nativa, recomendamos algumas observaes
aplicveis ao parcelamento de solo em geral e extensvel aos distritos industriais: 1. dever ser respeitado
o limite mnimo de 20% da rea total do empreendimento Distrito Industrial a ttulo de rea verde, conforme
determina o Decreto Estadual 5.835/02.
b.1. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio inicial de regenerao: dever seguir a
mesma exigncia da Resoluo Conjunta IBAMA/FATMA 01/95;
b.2. Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio mdio de regenerao: quanto ao desmate
urbano desta vegetao, conforme prev os arts. 17 e 31, da Lei 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica), destacamos
duas situaes:
Para fins de loteamento ou qualquer edificao em permetros urbanos aprovados at a data da Lei, dever
ser mantido 30% da rea total coberta por esta vegetao.
Para permetros urbanos aprovados aps a data da Lei, devero ser mantidos 50% da rea total coberta
por esta vegetao, devendo ser observado, nesta hiptese, o art. 17 a ttulo de compensao para desmate,
ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas caractersticas ecolgicas no mesmo
municpio ou regio metropolitana;
b.3 Se a rea loteada possuir vegetao secundria em estgio avanado de regenerao: quanto ao
desmate urbano desta vegetao, conforme prev os arts. 17, 21 e 30 da Lei 11.428/06 (Lei da Mata Atlntica),
destacamos duas situaes:
Para fins de loteamento ou qualquer edificao para permetros urbanos aprovados at a data dessa Lei,
dever ser mantido 50% da rea total coberta por esta vegetao, devendo ainda ser observado o art. 17
a ttulo de compensao pelo desmate, ou seja, igual rea desmatada dever ser preservada com as mesmas
caractersticas ecolgicas no mesmo municpio ou regio metropolitana.
Para permetros urbanos aprovados aps a data desta Lei vedada a supresso em estgio avanado para
fins de loteamento ou edificao.
1 OBS: Em conformidade com o disposto no Decreto Estadual 5.835/02, haver a necessidade do empreen-
dedor pblico e privado - proceder em Termo de Averbao no Cartrio de Registro de Imveis da cobertura
florestal existente correspondente a, no mnimo, 20% da rea total do imvel quando necessitar de corte de
vegetao nos estgios mdio ou avanado de regenerao. Portanto, 20% dos 35% acima referidos, ser o
percentual mnimo destinado rea verde situada em loteamento urbano.
2 OBS: A Instruo Normativa FATMA N 24 da FATMA, com base no art. 4 e 17 do Decreto Federal
5.300/04, exige a averbao de uma rea coberta de vegetao igual a da rea a ser desmatada (vegetao
nativa em qualquer estgio sucessional) em se tratando de municpio integrante da Zona Costeira.
3 OBS: Em ambos os percentuais (30 e 50% da rea total coberta por esta vegetao) dever ser respeitado
o limite mnimo previsto no art. 1, inc. I do Decreto Estadual 5.835/02 correspondente a 20% da rea total
do imvel (e no da rea coberta com vegetao) com cobertura florestal existente, em estgios mdio e/ou
avanado de regenerao, sob a rea objeto do loteamento ou edificao. Importante observar que 20% da
rea total do imvel poder ser superior a 30 ou 50% da rea total coberta por vegetao, da a importncia
de utilizar-se o ndice mais restritivo em prol do meio ambiente.
157
I n t e l i g n c i a d o s a r t s. 2 e s e g u i n t e s d a Po r t a -
r i a I BA M A n . 4 4 - N, d e 0 6 d e a b r i l d e 1 9 9 3 .
- Inexistncia de ATPF que, a contrario sensu, alm de difi-
cultar a fiscalizao e o controle do transporte, pode acarretar
danos irreversveis ao meio ambiente, ao inviabilizar a veri-
ficao da origem da madeira. Precedentes jurisprudenciais.
- Improvimento do agravo de instrumento.
(Agravo de Instrumento 2005.04.01.050813-0/SC, Terceira Turma,
Tribunal Regional Federal da Quarta Regio, Relator: Carlos Eduardo
Thompson Flores Lenz, DJ:20/02/2006.)
Frente aos dispositivos supracitados, no resta dvida de que o

distrito industrial necessita formalizar licenciamento da FATMA e
autorizao de corte (quando houver) para que opere legalmente.
Por cautela, vale salientar que realizado o EIA/RIMA e concedida a
licena ambiental, ainda assim admite-se eventual ocorrncia de embargo
atividade industrial, pois no h direito adquirido em se tratando de Direito
Ambiental, amparado por normas e interesse pblicos. Em havendo certeza
do dano ambiental, este deve ser prevenido, como demonstra Jurisprudncia
do Tribunal de Justia de Santa Catarina:
APELAO CVEL EM MANDADO DE SEGURANA - PO-
LCIA AMBIENTAL - EMBARGO ATIVIDADE INDUS-
TRIAL - POLUIO DO MEIO AMBIENTE VERIFICADA
- TRANSBORDO DE RESDUOS NA CORRENTE HDRICA
- CONTAMINAO DO RIO (RIO TAIPA) QUE ABASTECE O
MUNICPIO - LAUDOS TCNICOS APONTANDO OS NDICES
DE POLUENTES SUPERIORES AOS NVEIS ADMITIDOS -
IMPLEMENTAO DE MEDIDAS TRATATIVAS QUE NO
SE MOSTRARAM EFICIENTES CESSAO DO ABALO
AMBIENTAL - PRINCPIO DA PREVENO - LEGALIDADE
DO ATO - SEGURANA NEGADA - RECURSO DESPROVIDO.
(Apelao Cvel em Mandado de Segurana n. 2008.031298-5, de Santa
Ceclia, Quarta Cmara de Direito Pblico , Tribunal de Justia de Santa
Catarina, Relator: Jos Volpato de Souza, DJ: 04/06/2009)
Havendo risco de danos irreversveis ao meio ambiente, a validade
do auto de embargo de obra ou atividade e a suspenso do alvar de
licena no tm como pressuposto a prvia instaurao de processo
administrativo
(ACMS n. 2003.016040-0, de So Jos, rel. Des. Newton Trisotto, DJ:
24/11/03).
Da anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento para

158
aprovao de Distrito Industrial

O provimento n14/93 da Corregedoria Geral de Justia de Santa
Catarina exigia a licena da Secretaria de Estado do Planejamento e da Fazenda
- SEPLAN. Porm, tal provimento considera-se tacitamente revogado por
outro mais atual: O provimento n 75/98 da Corregedoria Geral de Justia de
Santa Catarina, que versa sobre mesma matria:
Art. 3- Tambm ser exigida apresentao da anuncia prvia do Es-
tado, atravs da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e
Meio Ambiente - SDM, em casos previstos na Lei n 6.063, de 24.05.82,
quais sejam:
I - localizados em reas de interesse especial definidas pelo Estado e
pela Unio, tais como:
as destinadas instalao de distritos e reas industriais.
A verso atualizada em 04/08/2009 do Cdigo de Normas da

Corregedoria Geral da Justia do Estado de Santa Catarina no mesmo
sentido confirmou a exigncia para lotes destinados instalao de distritos
industriais. Expe o artigo extrado da Seo X, referente ao Parcelamento
do Solo:
Art. 851. Para a abertura de matrculas de lotes de parcelamento exigir-
se-o, ainda, os seguintes documentos:
I aprovao municipal urbanstica;
II original do projeto aprovado, quando a aprovao do desmembra-
mento derivar da aprovao da edificao;
III anuncia da FATMA, se a gleba localizar-se em reas litorneas,
numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha; e
IV licena da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social,
Urbano e Meio Ambiente em projetos de parcelamento,
quando:
a) localizados em reas de interesse especial, assim definidas pelo Estado
ou pela Unio, tais como as necessrias preservao do meio
ambiente; as que dizem respeito proteo aos mananciais ou
ao patrimnio cultural, artstico, histrico, paisagstico e cientfico; as
reservadas para fins de planejamento regional e urbano; e as
destinadas instalao de distritos e reas industriais;
Porm, a Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano e

Meio Ambiente era assim denominada no vigor de gesto estadual anterior.
Atualmente conhecida como Secretaria de Estado do Desenvolvimento
Econmico Sustentvel (SDS) e tem suas atribuies modificadas, no
sendo mais responsvel por anuir projetos de parcelamento de solo.
159
Desde 2007 a Secretaria de Estado do Planejamento passou a ser a
responsvel por conceder anuncia aos projetos de parcelamento do solo
urbano, de acordo com a Lei Complementar n.381, que disps sobre a
estrutura organizacional da Administrao Pblica no Estado de Santa
Catarina:
CAPTULO V
Das Secretarias de Estado Setoriais
SEO I
Da Secretaria de Estado do Planejamento
Art. 56. Secretaria de Estado do Planejamento, como rgo central
dos sistemas de Planejamento e Oramento, Informaes Estatsticas,
de Gesto Organizacional e de Geografia e Cartografia, compete:
[...]
XVI - promover o uso racional e a ocupao ordenada do solo
catarinense, com ateno especial quelas reas indispensveis
manuteno do meio ambiente ecologicamente equilibrado;
XVII - desenvolver aes que promovam a adequao dos ins-
trumentos jurdicos e urbansticos ao que prescreve o Estatuto
da Cidade;
XVIII - apoiar a elaborao de planos diretores de desenvolvi-
mento municipal;
XIX - dar anuncia ao parcelamento do solo urbano;
XX - coordenar a gesto do Programa de Desenvolvimento Regional
e Municipal - PRODEM e do Programa Operacional do Fundo de
Desenvolvimento Municipal - PROFDM; e
XXI - apoiar e orientar as Secretarias de Estado de Desenvolvimento
Regional na execuo e implementao dos programas, projetos e aes
descentralizadas e desconcentradas, articuladamente com os respectivos
rgos centrais sistmicos.
este portanto, o dispositivo correto a ser empregado quanto ao

rgo a quem se deve pedir anuncia para parcelamentos do solo.
Conclui-se, ante o exposto, que alm das exigncias do art.18 da
Lei 6.766/79, por se tratar de rea de interesse especial e potencialmente
poluidora, deve ser providenciado:
1. o licenciamento ambiental por intermdio da apresentao do
prvio e necessrio Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de
160
Impacto Ambiental EIA/RIMA;

2. a autorizao de corte de vegetao, (quando for o caso); e
3. a anuncia da Secretaria de Estado do Planejamento
13. CONSULTA N. 10/10 - COMARCA DE PALMITOS
PLANO DIRETOR APP - critrio menos

restritivo cdigo florestal
lei n. 6.766, do parcelamento
do solo suplementariedade
legislativa princpio da proibio
do retrocesso ecolgico ADIN
legitimidade do representante
do ministrio pblico
Pergunta:
Recentemente o Municpio de Palmitos aprovou um novo Plano
Diretor. Entre alguns problemas que verifiquei na novel legislao, consta
que os limites mnimos a serem observados na ocupao de terrenos na rea
urbana, ao longo dos rios ou curso hdrico, dever respeitar uma faixa entre
5 e 10 metros. Qual a estratgia sugerida pelo Centro para atacar estes novos
Planos Diretores?
Resposta:
O caso descrito fere o ordenamento jurdico, eis que o plano diretor foi
criado desatendendo, em tese, aos princpios constitucionais de preservao
ao meio ambiente e em inobservncia outras leis de abrangncia nacional
que versam sobre os limites da ocupao do solo, tais como Cdigo Florestal
e Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Ao legislar de forma menos restritiva e proceder diminuio da faixa
de rea de preservao, compromete o direito sadia qualidade de vida da
coletividade, pelo que o referido Diploma Legal apresenta dispositivos formal
e materialmente inconstitucionais, pois ofendem:
a) as regras de competncia legislativa dispostas no art. 24, VI e 2,
c/c art. 30, inc. II, ambos do CRFB/88,
161
b) o princpio do meio ambiente equilibrado, disposto no art. 225 da
Carta Magna.
Quando se fala em legislao concorrente, est-se a pressupor a
atividade legislativa de todos os entes federativos mencionados no caput
do art. 24. Equivale a dizer: tanto a Unio, os Estados e o Distrito Federal
podem editar leis que tratem, por exemplo, de florestas, caa, pesca, fauna,
conservao da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteo do
meio ambiente e controle da poluio.
Em relao aos municpios, compreende-se que o art. 30, II pacificou-
se o entendimento jurisprudencial e doutrinrio no sentido de que esta mesma
atribuio legislativa foi estendida, em matria ambiental, aos municpios,
porm adstrito apenas a suplementar as normas estaduais e federais.
evidente, contudo, que essa legitimao conjunta para legislar no
pode ser desordenada e disposio irrestrita da mera vontade do le-
gislador federal, estadual e distrital. Conforme o ensinamento de Ives
Gandra Martins, Na competncia concorrente, [os entes federativos]
atuam sobre a mesma matria e nos mesmos campos sem conflito .
A frmula da chamada legislao concorrente dada por Gilmar
Mendes, Inocncio Coelho e Paulo Gonet:
A Constituio Federal prev, alm de competncias privativas, um
condomnio legislativo, de que resultaro normas gerais a serem edita-
das pela Unio e normas especficas editadas pelos Estados-membros.
[]
A diviso de tarefas est contemplada nos pargrafos do art. 24, de
onde se extrai que cabe Unio editar normas gerais i. , normas no
exaustivas, leis-quadro, princpios amplos, que traam um plano, sem
descer a pormenores. Os Estados-membros e o Distrito Federal podem
exercer, com relao s normas gerais, competncia suplementar (art.
24, 2), o que significa preencher claros, suprir lacunas. No h falar
em preenchimento de lacuna, quando o que os Estados ou o Distrito
Federal fazem transgredir lei federal j existente [grifo acrescido].
Como se observa, cabe aos Municpios em relao aos Estados e

Unio to somente acrescentar pormenores e suprir lacunas, sendo-lhe
absolutamente vedado editar normas gerais j traadas na esfera federal,
muito embora lhe seja autorizado editar normas complementares mais
restritivas.
Ademais, ganha corpo, no ordenamento jurdico ptrio, conforme
moderno entendimento doutrinrio e jurisprudencial, o princpio
constitucional da proibio do retrocesso ecolgico, previsto, de forma
implcita, por fora da norma extensiva do art. 4 da Constituio Estadual
162
Catarinense e art. 5, 2, da CF/88, como mecanismo de defesa e segurana

jurdica ante o risco de supresso de direitos constitucionais j reconhecidos,
porm no irrestritamente protegidos por institutos prprios, tais como o
direito adquirido, o ato jurdico perfeito, a coisa julgada ou ainda o reconhecido
status de clusula ptrea.
Vale lembrar que este princpio justificou, dentre outros fundamentos,
a representao elaborada pelos Ministrios Pblicos Estadual e Federal e
conseqente ajuizamento de Ao Direta de Inconstitucionalidade proposta
pelo Procurador-Geral da Repblica contra alguns dispositivos do indigitado
Cdigo Ambiental Catarinense, lei estadual 14.675/09, de forma especial
em face do disposto no seu art. 114 e incisos, os quais reduziram a rea de
preservao permanente no entorno de cursos dgua com largura inferior
a 5 metros para cinco metros e aqueles com largura entre 5 e 10 metros,
fixou a faixa de preservao em 10 metros, isto s margens de propriedades
de at 50 h em reas rurais ilicitamente ocupadas, ambos contrariando as
disposies do art. 2 da lei 4771/65, ao esta sub judice perante a Suprema
Corte de Justia do pas.
Dado o carter superveniente da norma guerreada em relao s
federais afetadas e em vista da sua pretenso, em tese, de reger atos futuros
(ocupaes, licenciamentos, ...) com o intuito no apenas de consolidar
irregularidades, mas tambm regular atos ilegais e inconstitucionais futuros,
torna-se ainda mais extenso o prejuzo ambiental coletividade e o retrocesso
ecolgico em vista de sua edio.
Em artigo sobre a burla a princpios urbansticos, COSTA conclui
sobre as normas municipais menos restritivas:
O padro, nessas circunstncias , assim, o divrcio imperdovel da
ordem urbanstica que sofre a eiva da inconstitucionalidade, resultado
da ignorncia irresponsvel dos princpios mais comezinhos de direito
constitucional geral, urbanstico e ambiental engendrados desde a Carta
da Repblica de 1988.187
Primeiramente, a regra geral a de que as construes prximas a

guas correntes devem observar o disposto pelo Cdigo Florestal, em seu
art. 2, que determina qual o distanciamento mnimo, dependendo da largura
do curso da gua. Cabe destacar o pargrafo nico deste dispositivo, que
esclarece quanto regra de observncia dessas normas federais pelos planos
diretores dos municpios:
187 COSTA, Jos Kalil de Oliveira e. - poca 3o Promotor de Justia de MS da Capital. Artigo: Leis Mu-
nicipais Urbansticas e Burla aos Princpios Urbansticos
163
Pargrafo nico. No caso de reas urbanas, assim entendidas as com-
preendidas nos permetros urbanos definidos por lei municipal, e nas
regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, em todo o territrio
abrangido, obervar-se- o disposto nos respectivos planos diretores
e leis de uso do solo, respeitados os princpios e limites a que se
refere este artigo.
Vale lembrar que, em ateno regra de competncia concorrente para

legislar sobre matria ambiental, prevista nos arts. 24 e pars. c/c art. 30, inc. II,
ambos da CRFB/88188, compreende-se que na definio dos limites mnimos
a serem observados na ocupao do solo ao longo de cursos dgua, dever
ser respeitada a regra da obrigatria suplementariedade legislativa municipal
em relao federal (Lei n. 4771/65), no podendo, portanto, aquela ser
menos restritiva que esta. Como salienta o constitucionalista Pinto Ferreira,
Suplementar significa suprir as lacunas, deficincias ou vazios existentes na
legislao federal ou estadual, portanto, no se confundindo com o intuito de
contrariedade, como se apresenta a norma municipal em estudo.
Conforme a Nota Tcnica n.03/06, que tratava de Planos Diretores,
elaborada em 2005 pelo Procurador de Justia Jacson Corra, poca
Coordenador-Geral do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente:
Resolve: Remeter aos municpios que tiverem concludos a elaborao,
adequao do seu Plano Diretor ou aqueles que comprovadamente esti-
verem em processo de elaborao, adequao do seu Plano Diretor [...]
1.1 fica vedado qualquer ato de explorao (p.ex. quaisquer espcies
de construes, ressalvadas as reformas necessrias conservao das
edificaes j existentes) e autorizao via alvar ou qualquer outro ato
administrativo para realizao de obras, servios e atividades na faixa
de preservao permanente que constitui a mata ciliar definida
pelo Cdigo Florestal;(grifou-se)
Extrai-se desta nota tcnica o reforo quanto aplicao da metragem

mnima da margem de rios ou mananciais estabelecida pelo Cdigo Florestal.
Esta Nota Tcnica, portanto, a diretriz bsica e geral adotada pelo
Centro de Apoio do Meio Ambiente no trato da matria.
Em se tratando de reas urbanas consolidadas, em relao s hipteses
de exceo, mais recentemente, em Seminrio denominado Delimitao de
APPs em reas Urbanas Consolidadas, evento ocorrido em 25/06/07 que
contou com a participao de 48 promotores e procuradores do Ministrio
Pblico Catarinense, ficaram definidas algumas diretrizes mais especficas no
188 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado, 1998.
Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm. Acesso em:
8/04/2010.
164
mbito das reas urbanas a serem preservadas.

Conforme o enunciado n.3, que trata da delimitao das reas
urbanizadas, de interesse ecolgico e de risco e a possibilidade de flexibilizao
do art. 2 do Cdigo Florestal:
Na hiptese de reas urbanizadas, ser admitida a flexibilizao das
disposies constantes no art. 2 do Cdigo Florestal, desde que obser-
vado o limite mnimo previsto no disposto no inc. III da Lei 6.766/79
(quinze metros) bem como a ausncia de interesse ecolgico relevante
e situao de risco .
Este seria o critrio mais flexvel aplicvel, contudo somente para

reas urbanizadas (ou urbanas consolidadas), atentando-se para o
conceito de rea urbana consolidada previsto na resoluo 303/02, art. 2,
inc. XIII, no podendo ser aplicado como regra-geral. O Plano Diretor deve
observar o Princpio Ambiental da Proibio do Retrocesso Ecolgico e a
regra da suplementariedade s normas federais j existentes, extraindo delas
os critrios urbansticos mnimos exigveis.
Cumpre destacar que a regra menos restritiva prevista nos enunciados
citados possuem suporte legal no apenas na lei do parcelamento do solo
urbano, mas tambm absoluta sintonia com o art. 9 da Resoluo 369/06 do
CONAMA189, que trata justamente dos casos excepcionais, de utilidade pblica,
189 Resoluo 369/06 CONAMA, art. 9 o A interveno ou supresso de vegetao em APP para a regularizao
fundiria sustentvel de rea urbana poder ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o
disposto na Seo I desta Resoluo, alm dos seguintes requisitos e condies: (...) III - ocupao inserida em
rea urbana que atenda aos seguintes critrios: a) possuir no mnimo trs dos seguintes itens de infra-estrutura
urbana implantada: malha viria, captao de guas pluviais, esgotamento sanitrio, coleta de resduos slidos,
rede de abastecimento de gua, rede de distribuio de energia; b) apresentar densidade demogrfica superior a
cinqenta habitantes por hectare; IV - localizao exclusivamente nas seguintes faixas de APP: a) nas margens
de cursos de gua, e entorno de lagos, lagoas e reservatrios artificiais, conforme incisos I e III, alnea a,
do art. 3 o da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, e no inciso I do art. 3 o da Resoluo CONAMA n o
302, de 2002, devendo ser respeitada faixas mnimas de 15 metros para cursos de gua de at 50 metros de
largura e faixas mnimas de 50 metros para os demais; b) em topo de morro e montanhas conforme inciso V,
do art. 3 o , da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, desde que respeitadas as reas de recarga de aqferos,
devidamente identificadas como tal por ato do poder pblico; c) em restingas, conforme alnea a do IX, do
art. 3 o da Resoluo CONAMA n o 303, de 2002, respeitada uma faixa de 150 metros a partir da linha de
preamar mxima; V - ocupaes consolidadas, at 10 de julho de 2001, conforme definido na Lei n o 10.257,
de 10 de julho de 2001 e Medida Provisria n o 2.220, de 4 de setembro de 2001; VI - apresentao pelo poder
pblico municipal de Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel que contemple, entre outros: a) levanta-
mento da sub-bacia em que estiver inserida a APP, identificando passivos e fragilidades ambientais, restries
e potencialidades, unidades de conservao, reas de proteo de mananciais, sejam guas superficiais ou
subterrneas; b) caracterizao fsico-ambiental, social, cultural, econmica e avaliao dos recursos e riscos
ambientais, bem como da ocupao consolidada existente na rea; c) especificao dos sistemas de infra-
estrutura urbana, saneamento bsico, coleta e destinao de resduos slidos, outros servios e equipamentos
pblicos, reas verdes com espaos livres e vegetados com espcies nativas, que favoream a infiltrao de
gua de chuva e contribuam para a recarga dos aqferos; d) indicao das faixas ou reas que, em funo dos
condicionantes fsicos ambientais, devam resguardar as caractersticas tpicas da APP, respeitadas as faixas
mnimas definidas nas alneas a e c do inciso IV deste artigo; e) identificao das reas consideradas de
risco de inundaes e de movimentos de massa rochosa, tais como, deslizamento, queda e rolamento de blocos,
corrida de lama e outras definidas como de risco; f) medidas necessrias para a preservao, a conservao e a
recuperao da APP no passvel de regularizao nos termos desta Resoluo; g) comprovao da melhoria
das condies de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores; h) garantia de acesso
165
interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a interveno ou
supresso de vegetao em rea de Preservao Permanente-APP.
Portanto, ante as normas expostas, o caminho adequado parece ser,
no caso especfico, a propositura de Ao Direta de Inconstitucionalidade
uma vez que o Plano Diretor no definiu nem delimitou, nos termos do
art. 9 da resoluo CONAMA 369/06 a rea urbanizada ou rea urbana
consolidada do municpio para alcanar-lhe tratamento especfico, bem como
no respeitou sequer o distanciamento mnimo de 15 metros dos cursos
dgua como rea no edificante, conforme previsto na lei do parcelamento
do solo. Conclui-se, portanto, que o respectivo Plano fere frontalmente a
legislao federal e os limites da suplementariedade prevista no art.30, II da
Constituio da Repblica Federativa do Brasil, alm de ferir o Princpio da
Proibio do Retrocesso Ecolgico, tanto para em relao regra do Cdigo
Florestal, quanto exceo da lei do parcelamento e Resoluo 369/02.190
Cabe ressaltar a legitimidade do Promotor de Justia para interposio
da Ao Direta de Inconstitucionalidade. Nesse sentido, O Tribunal de
Justia de Santa Catarina, reconhece a legitimidade do membro do Ministrio
Pblico de primeiro grau191:
livre e gratuito pela populao s praias e aos corpos de gua; e i) realizao de audincia pblica. 1 o O
rgo ambiental competente, em deciso motivada, excepcionalmente poder reduzir as restries dispostas
na alnea a, do inciso IV, deste artigo em funo das caractersticas da ocupao, de acordo com normas
definidos pelo conselho ambiental competente, estabelecendo critrios especficos, observadas as necessidades
de melhorias ambientais para o Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel. 2 o vedada a regularizao
de ocupaes que, no Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel, sejam identificadas como localizadas
em reas consideradas de risco de inundaes, corrida de lama e de movimentos de massa rochosa e outras
definidas como de risco. 3 o As reas objeto do Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel devem estar
previstas na legislao municipal que disciplina o uso e a ocupao do solo como Zonas Especiais de Interesse
Social, tendo regime urbanstico especfico para habitao popular, nos termos do disposto na Lei n o 10.257,
de 2001. 4 o O Plano de Regularizao Fundiria Sustentvel deve garantir a implantao de instrumentos
de gesto democrtica e demais instrumentos para o controle e monitoramento ambiental. 5 o No Plano de
Regularizao Fundiria Sustentvel deve ser assegurada a no ocupao de APP remanescentes.
190 Vale destacar que os enunciados das apps urbanas recebeu recentemente a chancela do Conselho Superior do
Ministrio Pblico no procedimento nos autos do Procedimento Preparatrio n. 211/2007 3 PJ de Concrdia,
Protocolo CSMP n. 11487, Relator: Conselheiro Narcsio Geraldino Rodrigues, cuja emenda: Procedimento
Preparatrio. Defesa do Meio Ambiente. Expedio de licenas, por Poder Pblico Municipal, para construo
em rea de preservao permanente, no permetro urbano, com base em Lei Complementar Municipal que
desatende os limites do Cdigo Florestal Brasileiro (Lei 4.771/65). Em diligncias, retificao e publicao
de nova Lei Complementar Municipal, que, da mesma forma, desatende os limites do Cdigo Florestal, bem
como os quinze metros de rea no edificvel ao longo das guas correntes e dormentes previstos na Lei do
Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Arquivamento sob o fundamento da impossibilidade de cumprimento
da legislao federal diante da histrica urbanizao do Municpio s margens dos cursos dgua e descarac-
terizao da mata ciliar, tornando a situao consolidada e irreversvel. Aplicao, pelo municpio, do instituto
da operao urbana consorciada, nos termos do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01) e enunciados elaborados
pelo Ministrio Pblico Catarinense. Verificao de descumprimento da legislao federal e incorreto cum-
primento dos referidos enunciados. No homologao da promoo de arquivamento e remessa dos autos ao
Senhor Procurador-Geral de Justia para os fins do disposto no 2 do art. 87 da LCE 197/00.
191 BRNING, Raulino Jac. REGO, Eduardo de Carvalho. Ao Direta de Inconstitucionalidade ajuizada por
promotor de Justia. In Revista jurdica do Ministrio Pblico Catarinense/Publicao conjunta da Procuradoria-
Geral de Justia de Santa Catarina e da Associao Catarinense do Ministrio Pblico, vol. VI, n.14, jan/jun
2009
166
AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. MINIST-

RIO PBLICO. PROMOTOR DE JUSTIA. LEGITIMIDADE
ATIVA AD CAUSAM. INTELIGNCIA DO ART. 85, INC VII,
DA LEI N. 12.069/2001. So partes legitimas para propor a ao
direta de inconstitucionalidade de lei ou ato normativo estadual ou
municipal contestado em face desta constituio: [] o Prefeito, a
Mesa da Cmara ou um quarto dos Vereadores, o representante do
Ministrio Pblico, a Subseo da Ordem dos Advogados do Brasil
e as associaes representativas de classe ou da comunidade, quando se
tratar de lei ou ato normativo municipal (TJSC. ADI 2001.017099-0.
RELATOR: DES. SILVEIRA LENZI. DJ: 19/12/2003.)
Finalmente, recomendamos como modelo, a Ao Direta de

Inconstitucionalidade n. 2009.066078-6, a qual se encontra disposio na
intranet192, que versa sobre caso de estreita semelhana: Plano Diretor de
Municpio que previa metragem inferior estabelecida pelo Cdigo Florestal.
14. CONSULTA N. 16/10 - COMARCA DE GAROPABA
Parcelamento de solo urbano

lei 6.766/79 modalidades
parcelamento - desdobramento
desdobro caracterizao
dispensa da anlise dos arts. 18 e 19
da lei 6.766/79 para desdobro
Perguntas:
1- Qual a base legal para o desdobro?
2- Haveria necessidade de, pelo menos, existir lei municipal para que se
aplique o instituto do desdobro?
Respostas:
No h previso normativa do instituto de desdobro na Lei Federal
6.766/79, visto que no se caracteriza, efetivamente, como instrumento de
desenvolvimento urbano, mas simples diviso de lotes que j sofreram o
processo de parcelamento urbano, ou na modalidade de loteamento ou de
desmembramento.
192 Endereo eletrnico: http://intranet.mp.sc.gov.br/intranet/conteudo/Consulta10.10-anexo-
ADIN_2009.066078-6.pdf
167
O desdobro (ou desdobre), como dito, se caracteriza pela diviso de
um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando, portanto, aos
efeitos e s exigncias legais da Lei 6.766/79, considerando que no detm
potencialidade de influir nos padres urbansticos de uma cidade. Sobre este
instituto, RIZZARDO esclarece:
Pode acontecer que no pretenda o proprietrio subdividir em lotes
uma extenso de terras. Deseja apenas vender um terreno ou alguns,
sem o carter de implantar um aglomerado de novas habitaes no
local. Tem-se a, o desdobre, ou o destaque, ou o fracionamento de um
terreno em dois ou at mais, com o que se criam novas individualidades.
a repartio do lote existente, sem preocupaes de urbanizao ou
venda por oferta pblica.193
Neste sentido, o Egrgio Tribunal de Justia do Estado de So

Paulo194 decidiu que se no a gleba que est sendo dividida em lotes, mas,
simplesmente, um lote (de 500m), que est sendo desdobrado em duas partes,
no se trata de desmembramento, mas de simples desdobro, no sujeito Lei
n. 6.766/79.
No entanto, apesar de no haver previso legal especfica que verse
sobre a aplicao do instituto em tela, visto a inexistncia de relevante
necessidade jurdica para tanto, o desdobro vincula-se as limitaes ou
exigncias mnimas de dimenso das propriedades urbanas para a garantia
da funo social da propriedade e para o adequado ordenamento urbano
definidos por Lei municipal.
Assim, apesar de inexistir designao do conceito de desdobro em Lei
Federal, h possibilidade de o instituto estar expressamente previsto em normas
de regulamentao e ordenao urbana definidos em mbito municipal, tendo
como base, a competncia legal e material conferida pela Carta Magna, o que
no consiste, propriamente, em uma obrigao estabelecida ao Poder Pblico
municipal.
Ademais, medida que se impe, as determinaes editadas pelas
normas da corregedoria do Tribunal de Justia do Estado em relao
matrcula do imvel desdobrado, tanto a sua constituio quanto ao seu
desfazimento, como previsto nos artigos 783 e 787:
Art. 783. Na diviso de imvel, ser aberta matrcula para cada uma
das partes resultantes e, em cada matrcula, ser registrado o ttulo da
diviso. Na originria ser averbado o encerramento, com a transferncia
193 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 6 ed. Rev. E ampl. E
atual de acordo com o novo cdigo civil. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.p.59
194 Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82.
168
dos nus existentes.

Art. 787. Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrcula nica:
I dois ou mais imveis constantes de transcries anteriores Lei
dos Registros Pblicos, margem das quais ser averbada a abertura da
matrcula que os unificar; e II dois ou mais imveis, registrados por
ambos os sistemas, caso em que, nas transcries,ser feita a averbao
prevista no item anterior, e as matrculas sero encerradas.
Pargrafo nico. Os imveis de que trata este artigo, bem como os
oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior
poro, sero desdobrados em novas matrculas, juntamente com os
nus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferncia de
uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao cancelamento,
quando o imvel for inteiramente transferido a outros proprietrios.
Deste modo, conclui-se acerca da possibilidade jurdica da ocorrncia

do instituto do desdobro ou desdobre, conforme pacfico entendimento
doutrinrio e jurisprudencial, ainda que no expressamente previsto em lei
federal ou municipal correlata, dispensando-se em relao a este instituto,
dada a simplificao do procedimento (d-se pela mera diviso de um lote,
observada a dimenso mnima admissvel para a respectiva zona municipal),
as exigncias afetas ao parcelamento do solo previstas especialmente no art.
18 da lei 6.766/79.
15. CONSULTA N. 21/10 - COMARCA DE IMBITUBA
loteamento - condomnio - reas

pblicas - Estudo ambiental
Simplificado - loteamento inferior
a 100ha - licenciamento conjunto
- Loteamento - tratamento de
esgoto - trapiche
Perguntas:
1- vivel a concesso de loteamento fechado, quando essa modalidade
de parcelamento de solo no vislumbrada no Plano Diretor ou legislao
Municipal ?
2- vivel a exigncia de confeco de estudo prvio de impacto
ambiental para a concesso de loteamento fechado (empreendimento
imobilirio de grande porte, localizado s margens de lagoa e com rea de
169
marinha, e em zona de especial interesse ecolgico) ?
3- Existe a possibilidade de exigncia de licenciamentos ambientais
distintos para a estao de tratamento de esgoto e trapiches previstos no
empreendimento j por ocasio da concesso do processo de parcelamento
do solo?
Respostas:
1- Primeiramente cabe diferenciar os institutos referentes a loteamentos
e o condomnio.
O loteamento convencional a espcie de parcelamento do solo
prevista na Lei n.6.766/79, caracterizada pela diviso da gleba em lotes, com
abertura modificao, prolongamento ou ampliao de vias e logradouros
pblicos, que exige a transferncia das reas comuns e equipamentos
comunitrios ao Poder Pblico (Municpio).
O condomnio fechado, por sua vez, no modalidade de
parcelamento do solo e sim uma forma de ocupao do espao de uma gleba,
em conformidade com a Lei n. 4.591/64, que dispe sobre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias. Nele no existem logradouros
pblicos ou reas comuns de livre acesso populao. Tudo que integra o
condomnio de propriedade exclusiva dos condminos, que no tm a obrigao legal de
trasladar os espaos internos comuns ao Municpio, quando da aprovao e do registro do
empreendimento.195 O art. 8 da Lei n.4.591/64 destinado a propriedades
horizontais de pequena dimenso, a fim de aumentar o coeficiente de
edificao em forma de vilas, sob regime condominial196 sem a implantao
de arruamento.
Alm destes, h um terceiro instituto denominado loteamento
fechado, criado inicialmente com base no art.3 do Decreto-Lei n. 271/67:
Art 3 Aplica-se aos loteamentos a Lei n 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores
de lote aos condminos e as obras de infra-estrutura construo da
edificao.
1 O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentar ste
decreto-lei, especialmente quanto aplicao da Lei n 4.591, de 16
195 FREITAS, Jos Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados. In Revista dos Tribunais.Ano 87. V. 750,
abril de 1998. p.153
196 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro . 4 ed. Rev. E atual. So Paulo: Malheiros Editores
Ltda., 2006. p.352
170
de dezembro de 1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessrias

adaptaes.
2 O loteamento poder ser dividido em etapas discriminadas, a cri-
trio do loteador, cada uma das quais constituir um condomnio que
poder ser dissolvido quando da aceitao do loteamento pela Prefeitura.
Todavia, ante a falta da regulamentao exigida pelo 1 deste

dispositivo e a supervenincia da Lei Lehmann (6.766/79) que disciplina o
parcelamento do solo, a aplicao da Lei n. 4.591/64 aos loteamentos fechados
fica prejudicada. Este o entendimento do Centro de Apoio Operacional
do Meio Ambiente, compreendendo-se que tais empreendimentos violam
substancialmente os objetivos e diretrizes do art. 2 da lei 10.257/01 (Estatuto
das Cidades).
Legal ou no, identifica-se no termo loteamento fechado contraditio
in terminis, pois lotear pressupe o parcelamento do solo urbano e
constituio de vias e logradouros pblicos, nos termos do art.2 da Lei
n.6.766/79, integrados rede pblica urbana, no condizendo com o
fechamento do permetro do empreendimento ou com o controle de
acesso por no moradores.197
Aqueles que apontam a ilicitude dos loteamentos fechados198

fundamentam-se na inconstitucionalidade da limitao ao direito de ir e vir
e fechamento de vias e espaos pblicos de uso comum do povo (como as
reas verdes, de arruamento ou institucionais). Conforme ensina Di Pietro199:
Consideram-se bens de uso comum do povo aqueles que, por determinao
legal ou por sua prpria natureza, podem ser utilizados por todos em igualdade
de condies, sem necessidade de consentimento individualizado por parte
da Administrao.
Entretanto, o loteamento fechado uma nova modalidade de uso do
espao, hbrida, pois mescla o parcelamento do solo e a exclusividade de reas
comuns, tpica dos condomnios.
Tem-se usado muito a modalidade de loteamento reservado, ou fechado,
semelhana do conhecido condomnio fechado. O conceito bem
colocado por marco Aurlio S. Viana: Loteamento fechado tem sido
o termo escolhido por alguns para indicar o loteamento constitudo na
forma da Lei 6.766/79, por ela regido, mas que se afasta do loteamento
tradicional porque as vias de circulao e os logradouros pblicos, que
passam ao domnio pblico, tm sua utilizao assegurada apenas aos
197 HELENA, Eber Zoehler Santa. Condomnio Urbanstico: De Lege Data, De lege Ferenda. In Revista Magister
de Direito Ambiental e Urbanstico. Ano II, n.9. (dez/jan. 2007) Porto Alegre: Magister, 2005. p.54
198 FREITAS, Jos Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados. In Revista dos Tribunais. Ano 87. V. 750,
abril de 1998.
199 PIETRO, Sylvia Zanella. in Curso de Direito Administrativo, 19 edio, Ed. Atlas, p. 639
171
proprietrios dos lotes, o que se faz mediante concesso ou permisso
de uso200
Apesar de estar consagrado o elemento diferenciador do loteamento

fechado em relao aos condomnios, pois aquele necessita arruamento para
viabilizar a diviso das quadras em lotes; no pacfico o juzo quanto s reas
que podem ser consideradas de uso exclusivo dos proprietrios.
A garantia da no violao do carter pblico dessas reas implica a
utilizao do regime de parcelamento urbano estabelecido pela Lei n.6.766/79.
Especialmente quanto s reas verdes e institucionais, pois estas visam ao
bem-estar, educao, cultura, sade e lazer, devendo atender no s queles
habitantes do loteamento, mas tambm coletividade.
A possibilidade de se aceitar este novo instituto fica, portanto, atrelada
aplicao da Lei n. 6.766/79, ao contrrio do que previa o Decreto-Lei n.
271/67, considerando a presena de caractersticas oriundas do parcelamento
do solo, alm do objetivo de garantir a infra-estrutura, reas comuns e
equipamentos urbanos necessrios ao bem-estar social, nos limites fixados
pela Lei do Parcelamento do Solo.
Toshio Mukai201, em anlise sobre este tema coletou o entendimento
de diversos doutrinadores no sentido de conceber os loteamentos fechados
como uma espcie de parcelamento urbano, submetido Lei n. 6.766/79.
Dentre eles: Diogenes Gasparini202, Elvino Silva Filho203, Biasi Ruggiero204.
Decises do Tribunal de Justia de Santa Catarina e do Rio Grande
do Sul corroboram este entendimento:
DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS QUE ENCAMI-
NHOU PROCEDIMENTO DE DVIDA QUANTO AO REGIS-
TRO DO CHAMADO CONDOMNIO HORIZONTAL DE LO-
TES . EXPEDIENTE QUE TOMOU O CARTER NORMATIVO
A PARTIR DE DECISO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS
PBLICOS. PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO
RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE DA PARTE
EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE
PROSPERAR O SEU EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM
QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO. QUESTO
MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A INFORMAO
200 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano: Leis 6766/79 e 9785/99
6 ed. Rev. Ampl. E atual. De acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
2003. p.49-50
201 MUKAI, Toshio. Direito urbano e ambiental / Toshio Mukai. 3ed. Belo Horizonte: Frum, 2006.p.169-170
202 Em artigo intitulado Loteamento em Condomnio, 25 de abril de 1982 no Estado de So Paulo.
203 Loteamento Fechado e Condomnio Deitado, p.46.
204 RUGGIERO, Biasi. Loteamento Fechado Loteamento Burlado. Revista do Advogado. AASP, n.18
172
DE EXISTNCIA DE OUTROS EMPREENDIMENTOS DE

IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFCIOS
IMOBILIRIOS. CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O
DECRETO-LEI N 271/67, EM SEU ART. 3, QUE EQUIPARA
A FIGURA DO LOTEADOR DO INCORPORADOR E A DO
COMPRADOR DE LOTE AO CONDMINO DEVE SER INTER-
PRETADO DE FORMA A HARMONIZ-LO AO SISTEMA DA
LEI N 6.766/79. NO SE VISLUMBRA, EM TESE, BICE AO
LOTEAMENTO FECHADO, DESDE QUE OBEDECIDAS AS
EXIGNCIAS DA LEGISLAO - LEIS NS 4.591/64 E LEI
6.766/79. CRIAO HBRIDA ACEITA PELA DOUTRINA E
JURISPRUDNCIA. IMPOSSIBILIDADE, ASSIM, DE INSTI-
TUIR CONDOMNIO DE LOTES, EM DESOBEDINCIA S
RESTRIES DA LEGISLAO AMBIENTAL E FEDERAL
QUE ESTABELECEM A RESERVA DE ESPAOS PBLICOS.
APELO DESPROVIDO. (TJRS. AC n. 70020348199, Vigsima Cmara
Cvel, rel. Des. JOS AQUINO FLORES DE CAMARGO, julgado
em 21.11.2007 in TJSC.Agravo Regimental em Mandado de Segurana
Processo: 2009.049646-6, de garopaba. Relator: Henry Petry Junior
Data: 10/12/2009 )
Ao se tratar do cumprimento funcional das reas verdes e institucionais

nestes loteamentos fechados, apesar dos doutrinadores que entendem possvel
a concesso ou permisso do Municpio aos condminos para que estes usem
privativamente o os espaos livres de uso comum205, este Centro de Apoio
Operacional do Meio Ambiente defende a impossibilidade de privatizao
das reas de uso comum, especialmente as reas verdes e institucionais, tendo
em vista a afetao pblica gravada desde a aprovao do loteamento (art.17
da Lei n.6.766/79) e a funo de integrao social. Neste norte foi julgado
procedente o pedido de remoo de obstculos que impediam o livre acesso
s reas de uso comum de um condomnio no Estado de So Paulo:
AO CIVIL PBLICA LOTEAMENTO TRANSFORMADO
EM CONDOMNIO FECHADO AO CIVIL CABVEL,
POIS TEM POR FINALIDADE A PROTEO
DE INTERESSES DIFUSOS E COLETIVOS DE QUE SO TI-
TULARES UMA COMUNIDADE INDETERMINADA E INDE-
TERMINVEL DE CIDADOS, QUE FICARAM PRIVADOS DA
LOCOMOO NOS LIMITES INTERNOS DO LOTEAMENTO
205 [] existem aqueles que defendam a possibilidade de desafetao e subsequente alienao, doao ou permuta,
como sustenta minuciosamente Marco Aurlio Viana (1991,p.67-81). Justifica-se a posio com o argumento
da livre disposio pelos Municpios de seus bens, fundado na autonomia administrativa, financeira e patri-
monial que gozam tais entes. Essa tese v-se hoje realada aps terem sido os Municpios alados a membros
da Federao, por fora do art. 1 da Constituio de 1988, e no mais meras autarquias territoriais estaduais,
como nas Constituies anteriores. (HELENA, Eber Zoehler Santa. Condomnio Urbanstico: De Lege Data,
De lege Ferenda. In Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanstico. Ano II, n.9. (dez/jan. 2007) Porto
Alegre: Magister, 2005.p.68)
173
- LEI MUNICIPAL QUE, MEDIANTE CONCESSO DE USO,
TRANSFERIU R A MANUTENO, CONSERVAO E
REALIZAO DE SERVIOS PBLICOS, ALI ESPECIFICA-
DOS - TODAVIA, RESSALVA QUE A R NO PODER
IMPEDIR A LOCOMOO DE QUALQUER PESSOA NAS
REAS INTERNAS DO LOTEAMENTO - TORNA-SE, POIS,
INCOMPATVEL COM ESSA GARANTIA CONSTITUCIONAL
A CONSTRUO DE PORTES E/OU CANCELAS E O DES-
CUMPRIMENTO DESSA NORMA ACARRETAR O CANCELA-
MENTO DA CONCESSO - AO PROCEDENTE - PROVIDO
O RECURSO MINISTERIAL, PREJUDICADO O APELO DA R
(fls. 108/109)
(TJSP. Ap 994071362482 (7217115000), de Itanham, Relator: Pires de
Arajo, 11 Cmara de Direito Pblico. DJ: 11/02/2008.)
Por outro lado, o desembargador Almeida de Melo, em acrdo afeto

ao mesmo tema, relativizou: Seria inadmissvel a reserva de uma praia, mas
compreensvel que vias internas de condomnio fechado sejam preservadas
para o grupo de condminos.206
A fim de conciliar a segurana e o direito ao livre acesso s reas
de uso comum, em observncia ao princpio da proporcionalidade, poder-
se-ia optar pela disposio das reas verdes e institucionais no exterior do
loteamento, em rea contgua porm sem obstculos como cancelas, cercas
ou muros permitindo o livre acesso e excepcionalmente caberia a concesso
da Municipalidade quanto s reas de arruamento, garantindo a vigilncia
privada daqueles lotes componentes do loteamento fechado.
Para os que compreendem, o loteamento fechado como um novo
instituto doutrinariamente aceito como modalidade de parcelamento do solo,
destacam a aplicao da Lei n.6.766/79, vivel mesmo sem a previso em
legislao municipal, porm diferindo do parcelamento do solo convencional
pela possibilidade de concesso ou permisso da municipalidade em restringir
o acesso pblico ao permetro dos lotes, limitando tambm o acesso s ruas
das propriedades, desde que no crie bice acessibilidade do pblico s reas
verdes (parques, jardins e preservao do patrimnio natural) e institucionais
(equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares) que
integram os espaos livres previstos no art. 17 da Lei n.6.766/79.
2- No. A resoluo CONSEMA 03/2008, que lista as atividades
sujeitas a licenciamento e especifica o tipo de estudo a ser realizado em cada
uma delas determinou que somente para loteamentos de rea superior a 100ha
206 TJMG. Ag. Inst. 1.0148.06.040332-3/001(1) Numerao nica: 0403323-45.2006.8.13.0148. Relator: Drcio
Lopardi Mendes. Data do Julgamento: 17/08/2006.
174
(cem hectares) o Estudo dever ser o de Impacto Ambiental. Loteamentos de

menor porte que se enquadrem nas caractersticas descritas pelo dispositivo
transcrito abaixo devem ser submetidos ao Estudo Ambiental Simplificado.
71 - ATIVIDADES DIVERSAS
[...]
71.11.00 Parcelamento do solo urbano: Loteamento e/ou condo-
mnio horizontal unifamiliar, localizado em municpios da Zona
Costeira, assim definidos pela legislao especfica, ou em municpios
onde se observe pelo menos uma das seguintes condies: a) no possua
Plano Diretor; b) no exista sistema de coleta e tratamento de esgoto na
rea objeto do parcelamento. Loteamento e/ou condomnio horizontal
unifamiliar com rea superior a 100ha, dependem obrigatoriamente de
licenciamento, independente da localizao.
Pot. Poluidor/Degradador : Ar: P gua: M Solo: M Geral: M
Porte: AU <= 1 : pequeno (EAS)
AU >= 5 : grande (EAS), quando AU > 100Ha EIA
os demais: mdio (EAS)

No caso concreto, por se tratar de loteamento localizado em municpio
integrante do Litoral Centro-Sul da Zona Costeira Catarinense207, est sujeito
ao Estudo Ambiental Simplificado, que deve abordar as inter-relaes entre
os componentes biticos, abiticos e antrpicos do sistema afetado pelo
empreendimento, obra ou atividade.208
O Estudo Ambiental Simplificado dever conferir o projeto em
relao observncia dos limites estabelecidos pelo Cdigo Florestal relativos
rea de Preservao Permanente e outras normas ambientais aplicveis.
Cumpre salientar que tanto o trapiche quanto a estao de tratamento
de esgoto esto previstas no anexo da resoluo CONSEMA n.03/08 como
potencialmente poluidoras e dependentes de EAS ou de Relatrio Ambiental
Prvio:
33.13.11 - Plataformas de pesca, atracadouros e trapiches
Pot. Poluidor/Degradador: Ar: P gua : M Solo : M Geral: M
Porte: 50 <= AE <= 250 : pequeno (RAP)
207 Informao obtida da Tabela dos setores do GERCO, que classifica Imbituba no setor 4. Disponvel em:
<http://www.sds.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid=28&Itemid=46&lang=
> Acesso em: 28/05/2010
208 TRENNEPOHL, Curt. Licenciamento ambiental / Curt Trennepohl, Terence trennepohl. - 2 ed. - Niteri:
Impetus, 2008. p.40
175
250 < AE < 500 : mdio (RAP)
AE >= 500 : grande (RAP)
[...]
34.31.11 - Sistema de coleta e tratamento de esgotos sanitrios
Pot. Poluidor/Degradador Ar: M gua: G Solo: M Geral: G
Porte: Q <= 50 : pequeno (RAP)
50 < Q <= 400 : mdio (EAS)
Q > 400 : grande (EAS)
Paralelamente a estes instrumentos, o Estudo de Impacto de Vizinhana

pode ser exigido de acordo com o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001),
se assim estiver previsto em lei municipal:
Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades pri-
vados ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de
estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas
ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo
do Poder Pblico municipal.
O EIV, direcionado anlise de empreendimentos urbanos,

especialmente as atividades no industriais209, foi criado no Municpio de
So Paulo em 1993. O decreto regulamentador (Decreto n. 36.613/96) traz,
por exemplo, dentre os empreendimentos sujeitos ao EIV os residenciais de
dimenso igual ou superior a 80.000m (oitenta mil metros quadrados).
Mais importante instrumento de atuao no meio ambiente artificial na
perspectiva de assegurar a dignidade da pessoa humana (art. 1, III, da
Constituio Federal), o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) tem
como objetivo compatibilizar a ordem econmica do capitalismo (art.
1, IV, e 170 da Constituio Federal) em face dos valores fundamentais
ligados s necessidades de brasileiros e estrangeiros residentes no pas
justamente em decorrncia do trinmio vida trabalho consumo.
[] O contedo do EIV dever ser executado de forma a contemplar
tanto os efeitos positivos como os negativos do empreendimento ou
atividade e tem como objetivo explcito a tutela da qualidade de vida
da populao residente na rea e suas proximidades (art.37 caput da
Lei 10.257/2001)210
Portanto, conclui-se que o loteamento em questo, por estar

localizado na Zona Costeira, contudo ter rea inferior a 100ha (cem hectares)
no ser submetido a Estudo de Impacto Ambiental e sim a Estudo
209 ANTUNES, Paulo de Bessa. 12ed. - Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p.326
210 FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 7ed. Rev., atual., e ampl. So
Paulo: Editora Saraiva, 2006 p.282
176
Ambiental Simplificado, de acordo com a Resoluo Consema 03/08 e, se

houver previso em legislao municipal pode-se exigir tambm o Estudo de
Impacto de Vizinhana.
3- No. Conforme dispositivo presente na resoluo n. 237/97 do
CONAMA, h a possibilidade de processos de licenciamento conjuntos,
quando, por exemplo, constata-se um agrupamento de empreendimentos:
Art. 12 - O rgo ambiental competente definir, se necessrio, proce-
dimentos especficos para as licenas ambientais, observadas a natureza,
caractersticas e peculiaridades da atividade ou empreendimento e,
ainda, a compatibilizao do processo de licenciamento com as etapas
de planejamento, implantao e operao.
1 - Podero ser estabelecidos procedimentos simplificados para
as atividades e empreendimentos de pequeno potencial de impacto
ambiental, que devero ser aprovados pelos respectivos Conselhos de
Meio Ambiente.
2 - Poder ser admitido um nico processo de licenciamento
ambiental para pequenos empreendimentos e atividades similares
e vizinhos ou para aqueles integrantes de planos de desenvolvi-
mento aprovados, previamente, pelo rgo governamental com-
petente, desde que definida a responsabilidade legal pelo conjunto de
empreendimentos ou atividades.
Quanto estao de tratamento de esgotos, cumpre-se observar

a Instruo Normativa n. 03 da Fundao Estadual do Meio Ambiente
FATMA, no tocante documentao necessria para o licenciamento de
loteamento ou condomnio:
6.2 Licena Ambiental de Instalao211
Requerimento da Licena Ambiental de Instalao. Ver modelo Anexo 1.
Procurao, para representao do interessado, com firma reconhecida.
Ver modelo Anexo 2.
Cpia do comprovante de quitao do Documento de Arrecadao de
Receitas Estaduais (DARE), expedido pela FATMA.
Termo de Compromisso de Preservao de rea Verde (trs vias). Ver
modelo e Anexo 4.
Planta georeferenciada da rea verde do empreendimento (trs vias).
Cpia da anuncia da concessionria pblica de esgoto, relativa
manuteno e operao do sistema de coleta e tratamento de esgoto
sanitrio a ser implantado.
[...]
211 No aceita solicitao de licenciamento com a documentao incompleta.
177
6.3 Licena Ambiental de Operao
Requerimento da Licena Ambiental de Operao. Ver modelo Anexo 1.
Procurao, para representao do interessado, com firma reconhecida.
Ver modelo Anexo 2.
Cpia do comprovante de quitao do Documento de Arrecadao
de Receitas Estaduais (DARE), expedido pela FATMA expedido pela
FATMA.
Cpia da averbao das reas verdes em Cartrio de Registro de Imveis.
Cpia do Contrato de transferncia da rede coletora e sistema

de tratamento de esgoto para concessionria pblica de esgoto,
visando sua manuteno e operao.
Extrai-se dos itens 6.2 alnea f e 6.3 alnea e, que deve-se auferir
da CASAN manifestao de anuncia do projeto e do compromisso de
manuteno ou o contrato de responsabilizao dos proprietrios
dos lotes relativa ao custeio e manuteno da estao de tratamento. A IN3
tambm explica no item 5 - Instrues Especficas que:
A implantao de sistema de coleta e tratamento de esgoto do loteamen-
to ou condomnio horizontal unifamiliar deve ser avaliada pela FATMA
juntamente com os estudos necessrios para fins de obteno da Licena
Ambiental Prvia do empreendimento, sendo que documentao exigida
na presente Instruo Normativa deve ser acrescida da documentao
listada na Instruo Normativa n. 05 que trata de Sistema de coleta
e tratamento de esgotos sanitrios. Caso a implantao do sistema
de tratamento de esgoto venha ocorrer aps a implantao do
empreendimento, seu licenciamento depende da apresentao
do Relatrio Ambiental Prvio ou Estudo Ambiental Simplifi-
cado especficos e demais documentos requeridos na Instruo
Normativa n. 05.
Portanto, a hiptese de licenciamento especfico ocorrer quando o

sistema de tratamento de esgoto for implantado aps a concluso do loteamento.
Quanto ao trapiche, considerando seu pequeno potencial de
impacto ambiental deduzido pelo tipo de estudo ambiental prvio
requerido (RAP) e o fato de estar englobado pelo loteamento, aconselha-
se o licenciamento conjunto ao do loteamento para que o seu impacto seja
examinado a partir do somatrio de alteraes geradas no meio ambiente por
todas as obras do projeto do loteamento.
Importante salientar que apesar de no haverem licenas distintas,
estar especificado na licena cada empreendimento: o parcelamento do
178
solo propriamente dito, o tratamento de esgoto e o trapiche, alm dos

condicionantes para a implantao e a manuteno de cada um deles.
16. CONSULTA N. 26/2010 - COMARCA DE BLUMENAU
PARCELAMENTO DO SOLO RURAL

mdulo rural desmembramento
parmetros - Leis 4.504/64 e 5868/72
Perguntas:
1. O parcelamento de solo rural poder ocorrer, de acordo com
o art. 65 do Estatuto da Terra, quando respeitado o mdulo rural, que
no Estado de Santa Catarina a rea no inferior a 02 hectares. No
entanto, a Lei 5.868/72 permite o parcelamento de rea inferior ao
mdulo rural. Como tem sido solucionada esta divergncia?
2. Alm disso, quando se trata de pedido de anexao/fuso, o
mdulo rural ainda assim precisa ser respeitado?
O mdulo rural (MR) estabelecido pelas dimenses da propriedade
familiar e representa uma rea mnima de terra calculada para cada imvel
rural, nos termos do art. 4, inciso II da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra)212.
Tal unidade de medida fixada tomando-se por referncia os critrios
determinados pelo art. 11 do Dec. 55.891/65:
Art. 11. O mdulo rural, definido no inciso III do artigo 4 do Estatuto da Terra,
tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima
a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a
forma e condies do seu aproveitamento econmico.
Pargrafo nico. A fixao do dimensionamento econmico do imvel que, para
cada zona de caractersticas ecolgicas e econmicas homogneas e para os diversos
tipos de explorao, representar o mdulo, ser feita em funo:
a) da localizao e dos meios de acesso do imvel em relao aos grandes mercados;
b) das caractersticas ecolgicas das reas em que se situam;
212 Art. 4 Para os efeitos desta Lei, definem-se:
II - Propriedade Familiar, o imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia,
lhes absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso social e econmico, com
rea mxima fixada para cada regio e tipo de explorao, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - Mdulo Rural, a rea fixada nos termos do inciso anterior;
179
c) dos tipos de explorao predominantes na respectiva zona.
Portanto, no h uma metragem nica para o mdulo rural, sendo

que a variao se dar em vista da localizao do imvel ou do tipo de
explorao nele existente, conforme classificao do INCRA (p.ex.
hortifrutigranjeiro, explorao florestal, explorao pecuria, cultura
permanente ou temporria, ...).
Quanto indivisibilidade do mdulo rural, o art. 65 da lei 4.504/64
destaca que:
Art. 65 - O imvel rural no divisvel em reas de dimenso inferior constitutiva
do mdulo de propriedade rural.
1 - Em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigveis,
no se podero dividir imveis em reas inferiores s da dimenso do mdulo de
propriedade rural.
2 - Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por sucesso o domnio de
imveis rurais, no podero dividi-los em outros de dimenso inferior ao mdulo
de propriedade rural.
3 - No caso de um ou mais herdeiros ou legatrios desejar explorar as terras
assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrria poder prover no sentido
de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerrio
para indenizar os demais condminos.
4 - O financiamento referido no pargrafo anterior s poder ser concedido me-
diante prova de que o requerente no possui recursos para adquirir o respectivo lote.
5 - No se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis
rurais em dimenso inferior do mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando
promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de apoio atividade agrcola
familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel rural
ou urbano. (Includo pela Lei n 11.446, de 2007).
6 - Nenhum imvel rural adquirido na forma do 5 deste artigo poder ser
desmembrado ou dividido. (Includo pela Lei n 11.446, de 2007).
Vale destacar ainda que, em razo do disposto no art. 8 da lei 5.868/72,

que instituiu o Sistema Nacional de Cadastro Rural, o mdulo de propriedade
rural de que trata o dispositivo acima h de ser interpretado como a frao
mnima de parcelamento, denominao atual segundo a legislao posterior
citada:
Art. 8 - Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do artigo 65
da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser
desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para
o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no pargrafo primeiro deste
artigo, prevalecendo a de menor rea.
180
1 - A frao mnima de parcelamento ser:

a) o mdulo correspondente explorao hortigranjeira das respectivas zonas tpicas,
para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para os demais Municpios
situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Municpios situados na
zona tpica D.
2 - Em Instruo Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o INCRA
poder estender a outros Municpios, no todo ou em parte, cujas condies demogrficas
e scio-econmicas o aconselhem, a frao mnima de parcelamento prevista para
as capitais dos Estados.
3 - So considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o
disposto neste artigo no podendo os servios notariais lavrar escrituras dessas reas,
nem ser tais atos registrados nos Registros de Imveis, sob pena de responsabilidade
administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. (Redao dada pela
Lei n 10.267, de 28.8.2001)
4 - O disposto neste artigo no se aplica aos casos em que a alienao da rea
se destine comprovadamente a sua anexao ao prdio rstico, confrontante, desde
que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao
mnima do parcelamento.
5 - O disposto neste artigo aplica-se tambm s transaes celebradas at esta
data e ainda no registradas em Cartrio, desde que se enquadrem nas condies e
requisitos ora estabelecidos.
Do contido nos dispositivos citados, conforme pontua o professor

Eduardo Augusto Conchas213, podem ser extradas as seguintes concluses no
tocante ao parcelamento do imvel rural e frao mnima da propriedade :
no se pode dividir o imvel rural com dimenso inferior Frao Mnima da
Propriedade- FMP, fixada para a respectiva localidade;
nica exceo: transferncia de rea ao imvel vizinho, que no resulte em
imvel com dimenso abaixo da FMP;
a FMP definida pelo Incra por ato normativo (o valor consta do CCIR do
imvel e pode ser consultado no site daquela autarquia);
sob pena de responsabilizao criminal, cvel e administrativa, o tabelio no
pode lavrar escritura de ato jurdico que infrinja a referida norma; e
sob as mesmas penas, no pode o registrador praticar atos registrais que
infrinjam essa regra
213 ver: http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2010/06/imovel-rural-conceitos-de-modulo-fiscal.html (consulta

em 21/06/2010)
181
Concluso:.
Portanto, por fora do disposto na Lei 5.868/72, que instituiu a Frao
Mnima do Parcelamento FMP, correspondente esta ao mdulo rural, foi
conferido ao INCRA a possibilidade de definio das dimenses das reas
mnimas de parcelamento rural, com base nas caractersticas geogrficas e
produtivas peculiares de cada regio.
No caso especfico de Santa Catarina, foram estabelecidos ndices
bsicos, determinando-se os mdulos rurais e fiscais e frao mnima para
parcelamento de imveis rurais para cada municpio catarinense.
Ainda, em resposta ao questionamento sobre a definio de parcela
mnima de fracionamento, extrai-se do site do Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria214:
a menor rea em que um imvel rural, num dado municpio, pode ser
desmembrado. Corresponde ao mdulo de explorao hortigranjeira
da Zona Tpica de Mdulo (ZTM) a que o municpio pertencer. Ao ser
parcelado o imvel rural, para fins de transmisso a qualquer ttulo, a
rea remanescente no poder ser inferior a FMP.
Por fim, cumpre esclarecer que a regra da no-diviso do imvel em

rea menor que a FMP no absoluta. Isto porque o Decreto n. 62.504/68
traz hipteses de mitigao da regra do artigo 65 do Estatuto da Terra.215
Colhe-se do disposto no referido Decreto vrias hipteses
permissivas do parcelamento de rea menor FMP, que dependem
de prvia autorizao do Incra, para a instalao de estabelecimentos
comerciais, industriais e de servios comunitrios (postos de combustvel,
indstrias, escolas, igrejas e templos em geral, cemitrios, etc.). Alm
das hipteses de desmembramento por interesse privado, h tambm as
hipteses de parcelamento decorrentes da supremacia do interesse pblico
sobre o privado. o que ocorre nas desapropriaes de parcela de imvel
rural, deixando remanescer com o expropriado rea com dimenso menor
frao mnima de parcelamento.216
214 http://www.incra.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=81:o-que-e-fracao-minima-
de-parcelamento-fmp&catid=52:faqincra&Itemid=83
215 Art. 2 - Os desmembramentos de imvel rural que visem a constituir unidades com destinao diversa
daquela referida no Inciso I do Artigo 4 da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, no esto sujeitos s
disposies do artigo 65 da mesma lei e do artigo 11 do Decreto-lei n 57, de 18 de novembro de 1966, desde
que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: [...]
216 Art. 2 - Os desmembramentos de imvel rural que visem a constituir unidades com destinao diversa
( atividade rural), no esto sujeitos s (regras da FMP e do loteamento rural) desde que, compro-
vadamente, se destinem a um dos seguintes fins:I - Desmembramentos decorrentes de desapropriao por
necessidade ou utilidade pblica, na forma prevista no Artigo 590, do Cdigo Civil Brasileiro de 1916, e
182
No caso especfico em anlise, verifica-se que a rea mnima para

parcelamento do solo para fins rurais no municpio de Blumenau de 2
hectares217, sendo este, portanto, o tamanho mnimo do lote para fins de
parcelamento rural no respectivo municpio.
De outra parte, permite-se a fuso de rea contgua (ou o remembramento)
para fins de preenchimento de rea mnima exigida no ndice Bsico estabelecido
para o Estado de Santa Catarina. Por exemplo, utilizando a frao mnima de
parcelamento fixado para o municpio de Blumenau - 2 hectares, uma rea com
5 hectares, poder ser divida em 2 reas ou se pretendida em 3 reas menores
haver necessidade de aquisio de rea contgua, de no mnimo 1 hectare.
Como fecho trazemos colao nota n. 7 do art. 967, inserta no
Cdigo de Processo Civil coordenado por Theotonio Negro, 40 edio218,
conforme segue:
Art. 967: 7. Lei 5.868, de 12.12.72 (Lex 1972/1.6920, RDA 112/497),
art. 8 caput: Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do
art. 65 da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel
rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior
do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcela-
mento fixado no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor rea. O
art. 39 do Dec. 72,106, de 18.4.73 (Lex 1973/520, RF 243/416), torna
claro que a restrio abrange diviso em partilha judicial e amigvel
e diviso de condomnio.
17. CONSULTA N. 28/10 - COMARCA DE BIGUAU
ANUNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO

DO PLANEJAMENTO REAS DE USO
COMUM 35% da GLEBA REA TOTAL
DO IMVEL SOBREPOSIO EM
APP EIV ERRO MATERIAL NA LAI
RETIFICAO DESCUMPRIMENTO DA
LICENA EMBARGO DA OBRA
legislao complementar. []
217 Conforme consta na tabela de ndice Bsico do Incra em SC.
218 Pg. 1041
183
Perguntas:
1) H imprescindibilidade (ou no) de anuncia prvia da Secretaria
do Desenvolvimento Sustentvel SDS, em projetos de parcelamento do
solo (loteamento) com rea superior a 1.000.000 m (um milho de metros
quadrados);
2) Deve haver a desconsiderao de rea de Preservao Permanente
APP, na contagem da gleba, para fins de destinao do percentual de 35%
da rea ao sistema de circulao, implantao de equipamentos urbanos e
comunitrios e espaos livres de uso pblico; e,
3) Deve-se cogitas a invalidade de licena ambiental de instalao, em
razo de d ivergncia na quantidade de lotes apontados no projeto em relao
aos constantes na licena (nesta, o nmero foi reduzido).
DA ANUNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO DO

PLANEJAMENTO
O provimento n14/93 da Corregedoria Geral de Justia de Santa

Catarina exigia a licena da Secretaria de Estado do Planejamento e da Fazenda
- SEPLAN. Porm, tal provimento considera-se tacitamente revogado por
outro mais atual: O provimento n 75/98 da Corregedoria Geral de Justia de
Santa Catarina, que versa sobre mesma matria:
Art. 3- Tambm ser exigida apresentao da anuncia prvia do Es-
tado, atravs da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Urbano e
Meio Ambiente - SDM, em casos previstos na Lei n 6.063, de 24.05.82,
quais sejam:
I - localizados em reas de interesse especial definidas pelo Estado e
pela Unio, tais como: [...]
IV - o loteamento abranger rea superior a 1.000.000 m (um milho
de metros quadrados).
A verso atualizada em 04/08/2009 do Cdigo de Normas da

Corregedoria Geral da Justia do Estado de Santa Catarina no mesmo sentido
confirmou a exigncia para lotes destinados instalao de distritos industriais.
Expe o artigo extrado da Seo X, referente ao Parcelamento do Solo:
Art. 851. Para a abertura de matrculas de lotes de parcelamento exigir-
184
se-o, ainda, os seguintes documentos:

I aprovao municipal urbanstica;
II original do projeto aprovado, quando a aprovao do desmembra-
mento derivar da aprovao da edificao;
III anuncia da FATMA, se a gleba localizar-se em reas litorneas,
numa faixa de dois mil metros a partir das terras de marinha; e
IV licena da Secretaria de Estado do Desenvolvimento Social, Urbano
e Meio Ambiente em projetos de parcelamento, quando:
a) localizados em reas de interesse especial, assim definidas pelo Estado
ou pela Unio, tais como as necessrias preservao do meio ambien-
te; as que dizem respeito proteo aos mananciais ou ao patrimnio
cultural, artstico, histrico, paisagstico e cientfico; as reservadas para
fins de planejamento regional e urbano; e as destinadas instalao de
distritos e reas industriais; e
b) o loteamento abranger rea superior a um milho de metros
quadrados.
Pargrafo nico. A dispensa de documentos quanto ao parcelamento
que no preencha a integralidade das condies estabelecidas depender
sempre de apreciao do juzo da vara com jurisdio sobre registros
pblicos.
Apesar deste normativo estar em vigor, o item IV deste dispositivo

sofreu algumas alteraes: A Secretaria de Estado do Desenvolvimento
Social, Urbano e Meio Ambiente no mais assim denominada, conhecida
atualmente como Secretaria de Estado do Desenvolvimento Econmico
Sustentvel (SDS) e tem suas atribuies modificadas, no sendo mais
responsvel por anuir projetos de parcelamento de solo.
Desde 2007 a Secretaria de Estado do Planejamento passou a ser
a responsvel por conceder anuncia aos projetos de parcelamento do solo
urbano, de acordo com a Lei Complementar n.381/07, que disps sobre
a estrutura organizacional da Administrao Pblica no Estado de Santa
Catarina:
CAPTULO V
Das Secretarias de Estado Setoriais
SEO I
Da Secretaria de Estado do Planejamento
Art. 56. Secretaria de Estado do Planejamento, como rgo central
dos sistemas de Planejamento e Oramento, Informaes Estatsticas,
de Gesto Organizacional e de Geografia e Cartografia, compete:
185
[...]
XVI - promover o uso racional e a ocupao ordenada do solo
catarinense, com ateno especial quelas reas indispensveis
manuteno do meio ambiente ecologicamente equilibrado;
XVII - desenvolver aes que promovam a adequao dos ins-
trumentos jurdicos e urbansticos ao que prescreve o Estatuto
da Cidade;
XVIII - apoiar a elaborao de planos diretores de desenvolvi-
mento municipal;
XIX - dar anuncia ao parcelamento do solo urbano;
XX - coordenar a gesto do Programa de Desenvolvimento Regional
e Municipal - PRODEM e do Programa Operacional do Fundo de
Desenvolvimento Municipal - PROFDM; e
XXI - apoiar e orientar as Secretarias de Estado de Desenvolvimento
Regional na execuo e implementao dos programas, projetos e aes
descentralizadas e desconcentradas, articuladamente com os respectivos
rgos centrais sistmicos.
Cumpre ressaltar que nem todos os projetos de parcelamento do solo

dependem dessa anuncia. A Lei estadual do parcelamento do Solo (Lei n.
6.063/82) previu as hipteses em que deveria ocorrer a anuncia prvia do
antigo GAPLAN (Gabinete de Planejamento e Coordenao-Geral). Apesar
da anuncia no ser mais prvia e o rgo responsvel ser a Secretaria de Estado
do Planejamento, na prtica, aplica-se a referida lei e exige-se a anuncia nos
casos listados no art. 5:
Art.5 - Compete ao gabinete de Planejamento e Coordenao Geral
GAPLAN proceder ao exame e dar anuncia prvia, para posterior
aprovao pelo Municpio, em projetos de parcelamento, quando:
I - localizados em rea de interesse especial, assim definidas pelo
Estado ou pela Unio;
II - localizados em rea limtrofe do Municpio, assim considerada at a
distncia de 1 (um) quilmetro da linha divisria, ou que pertena a mais
de um Municpio; (Revogado pela Art. 1 da Lei 10.957)
III - localizados em aglomerao urbana; - (Revogado pela Art. 1 da
Lei 10.957)
IV - o loteamento abranger rea superior a 1.000,000 m2 (um milho
de metros quadrados).
Muito embora a lei complementar 381/07, que atribuiu

a competncia Secretaria do Estado do Planejamento para os
186
respectivos parcelamentos de solo tenha entrado em vigor no ano de

2007, percebe-se que o captulo do Cdigo de Normas que trata do
parcelamento do solo no sofreu atualizao posterior, sendo foroso
o raciocnio no sentido da prevalncia do texto mais especfico e atual
previsto na lei complementar 381/07.
Conclui-se portanto, pela imprescindibilidade de anuncia da Secretaria
do Estado do Planejamento para loteamentos de rea superior a 1.000,000m
ou localizados em rea de interesse especial, inobstante a previso de
dispensabilidade do pargrafo nico do art.851 do Cdigo de Normas da
Corregedoria Geral da Justia de Santa Catarina, dada a prevalncia da norma
citada em relao ao mencionado regulamento.
DO CLCULO DE PORCENTAGEM DAS REAS DE USO

COMUM
a) No caso concreto, a rea denominada rea da Rodovia SC-408,
com 10.537,42m [faixa de domnio], pode ser considerada como rea
comum, nos termos do artigo 8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82?
b) No clculo do percentual previsto no artigo 8, inciso I, da Lei
Estadual n. 6.063/82, deve ser considerado como gleba a rea total
do terreno [1.716.874,73m], ou apenas a rea do empreendimento
[1.433.639,92m], desconsiderando-se a rea de Preservao Perma-
nente - APP?
Primeiramente, importa resgatar a relao das reas de uso comum que

deve integrar o parcelamento do solo, responsveis por restringir o direito de
propriedade, levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a
integrao do homem com o meio ambiente:
comunitrios como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre
outros conforme o art.4 2 da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se
comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade,
lazer e similares.
2) rea de arruamento destinada abertura de vias de
circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da
Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio,
como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio
187
caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.219
Quanto ao projeto em anlise, nesta categoria pode-se incluir a rea
da Rodovia SC-408.
3) rea verde destinada a parques, jardins e preservao
do patrimnio natural, seja qual for o tipo de vegetao. Esta no se
confunde com rea para fins institucionais. Vale ressaltar a importncia
dessas reas:
infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcionando a
recarga do lenol fretico.220
ao uso pblico.
em: 05/10/09.
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09.
LTDA, 1995. (p.247)
188
Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao.

Apesar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite
construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda no.
Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas
naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada
pelo loteador.
Relembre-se que, conforme o entendimento doutrinrio, que o
conjunto das reas acima descritas devem alcanar o mnimo de 35% a 40%
da gleba a ser arruada, distribudas da seguinte maneira: As regras, mais
ou menos, so do seguinte teor: da rea total do plano de arruamento e
loteamento sero destinados, no mnimo: I 20% para vias de circulao;
II 15% para reas verdes; III 5% para reas institucionais.222
Em Biguau, o mnimo de: 20% para o sistema de circulao, 7% para
reas verdes e 8% para equipamentos urbanos e comunitrios (art. 85 da Lei
Complementar de Biguau n.12/2009)
O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano
em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba
a ser destinada s reas de uso comum:
A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num

primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba,
ou seja, sobre a totalidade da rea. Conforme o conceito de Jos Afonso da
Silva: Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de
loteamento (2006. p.329).
Nesse sentido, deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina
esclarece o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao
Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea
como um todo, e no como lotes autnomos.223
A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de
preservao permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de
LTDA, 2006. p.337
223 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial,
Relator: Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997.
189
parcelamento do solo no futuro. No caso concreto, essa rea corresponde a
1.716.874,73m, o que induziria ao raciocnio lgico de que 35% desta rea
seria destinada ao uso comum.
Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a esta exigncia
pela FATMA a de que os 35% devero recair sobre a rea til passvel
de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de
preservao permanente eventualmente existente na gleba. Ex. Imvel
com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a
rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til
do imvel para fins de parcelamento.
Esta interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para
assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do
empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade,
como tambm, sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu
uso indevido, por exemplo como rea verde ou institucional.
O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de
resguardar as reas de Preservao Permanente, foi utilizado pelo Superior
Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos
da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma
agrria. Conforme notcia224 que divulgou a deciso referente ao Recurso
Especial n. 1161624:
Ao relatar o processo, o ministro Humberto Martins entendeu como
correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica
do Estatuto da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies
constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Estatuto da Terra, com
redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de
que somente a rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo.
[] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais ministros da
Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a
importncia da deciso proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ
pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria brasileiro,
evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico
que, a partir de critrios equivocados, pudessem ser classificadas como
grandes propriedades improdutivas.
sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com

as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos
dgua225, as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos
224 Disponvel em: http://www.jusbrasil.com.br/noticias/2239009/classificacao-de-imovel-rural-por-tamanho-
depende-da-area-aproveitavel. Acesso em: 23/06/2010.
190
livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.

As excees a essa vedao constam nas Resolues n. 369/2006 e n.
303/2002 do CONAMA:
Seo III
Da implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea
Urbana
Art. 8 A interveno ou supresso de vegetao em APP para a
implantao de rea verde de domnio pblico em rea urbana, nos
termos do pargrafo nico do art 2o da Lei no 4.771, de 1965, poder
ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o disposto
na Seo I desta Resoluo, e uma vez atendido o disposto no Plano
Diretor, se houver, alm dos seguintes requisitos e condies:
I - localizao unicamente em APP previstas nos incisos I, III alnea
a, V, VI e IX alnea a, do art. 3o da Resoluo CONAMA no
303 (abaixo transcrito), de 2002, e art. 3o da Resoluo CONAMA
no 302, de 2002 :
Art. 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea situada:
I - em f a i x a m a r gi n a l , m ed i d a a p a r ti r d o n vel m a i s
a l t o, e m p r o j e o h o r i z o n t a l , c o m l a r g u r a m n i m a , d e :
a) trinta metros, para o curso d`gua com menos de dez metros de largura;
b) cinqenta metros, para o cur-
so d`gua com dez a cinqenta metros de largura;
c) cem metros, para o curso d`gua com cin-
qenta a duzentos metros de largura;
d) duzentos metros, para o curso d`gua
com duzentos a seiscentos metros de largura;
e) quinhentos metros, para o curso d`gua com mais de seiscentos
metros de largura;
[]
III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mnima de:
a) trinta metros, para os que estejam situados em reas urbanas con-
solidadas;
[]
V - n o t o p o d e m o r r o s e m o n t a n h a s, e m r e a s d e l i -
mitadas a partir da curva de nvel correspondente a dois ter-
o s d a a l t u r a m n i m a d a e l e va o e m r e l a o a b a s e ;
VI - nas linhas de cumeada, em rea delimitada a partir da curva de nvel
correspondente a dois teros da altura, em relao base, do pico mais
baixo da cumeada, fixando-se a curva de nvel para cada segmento da
191
linha de cumeada equivalente a mil metros;
[]
IX - nas restingas:
a) em faixa mnima de trezentos metros, medidos a partir da linha de
preamar mxima;
II - aprovao pelo rgo ambiental competente de um projeto tcni-
co que priorize a restaurao e/ou manuteno das caractersticas do
ecossistema local, e que contemple medidas necessrias para:
a) recuperao das reas degradadas da APP inseridas na rea verde
de domnio
pblico;
b) recomposio da vegetao com espcies nativas;
c) mnima impermeabilizao da superfcie;
d) conteno de encostas e controle da eroso;
e) adequado escoamento das guas pluviais;
f ) proteo de rea da recarga de aqferos; e
g) proteo das margens dos corpos de gua.
III - percentuais de impermeabilizao e alterao para ajardinamento
limitados a respectivamente 5% e 15% da rea total da APP inserida
na rea verde de domnio pblico.
1 Considera-se rea verde de domnio pblico, para efeito desta Reso-
luo, o espao de domnio pblico que desempenhe funo ecolgica,
paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade esttica,
funcional e ambiental da cidade, sendo dotado de vegetao e espaos
livres de impermeabilizao.
2 O projeto tcnico que dever ser objeto de aprovao pela autorida-
de ambiental competente, poder incluir a implantao de equipamentos
pblicos, tais como:
a) trilhas ecotursticas;
b) ciclovias;
c) pequenos parques de lazer, excludos parques temticos ou similares;
d) acesso e travessia aos corpos de gua;
e) mirantes;
f ) equipamentos de segurana, lazer, cultura e esporte;
g) bancos, sanitrios, chuveiros e bebedouros pblicos; e
h) rampas de lanamento de barcos e pequenos ancoradouros.
192
3 O disposto no caput deste artigo no se aplica s reas com vege-

tao nativa primria, ou secundria em estagio mdio e avanado de
regenerao.
4 garantido o acesso livre e gratuito da populao rea verde de
domnio pblico.
Portanto, estritamente nos casos enumerados nos incisos I, III a,

V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303/2002 que pode
haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de uso
comum) nas reas de preservao permanente, que resulte no mximo em
5% de impermeabilizao desta e 15% em ajardinamento. Alm do que,
como explcito no dispositivo, exige-se um projeto tcnico de recuperao e
manuteno da APP a ser aprovado pelo rgo ambiental competente.
Observe-se que os Municpios podem ser mais restritivos quanto
porcentagem relativa s reas comuns, requerendo por exemplo, um acrscimo de
reas institucionais a empreendimentos de grande porte. Para tal anlise, pode-se
fazer uso do Estudo de Impacto de Vizinhana se houver previso deste instituto
no Municpio. De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001):
Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades pri-
vados ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de
estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas
ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo
do Poder Pblico municipal.
O EIV, direcionado anlise de empreendimentos urbanos,

especialmente as atividades no industriais226, foi criado no Municpio de
So Paulo em 1993. O decreto regulamentador (Decreto n. 36.613/96) traz,
por exemplo, dentre os empreendimentos sujeitos ao EIV os residenciais de
dimenso igual ou superior a 80.000m (oitenta mil metros quadrados).
Mais importante instrumento de atuao no meio ambiente artificial na
perspectiva de assegurar a dignidade da pessoa humana (art. 1, III, da
Constituio Federal), o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) tem
como objetivo compatibilizar a ordem econmica do capitalismo (art.
1, IV, e 170 da Constituio Federal) em face dos valores fundamentais
ligados s necessidades de brasileiros e estrangeiros residentes no pas
justamente em decorrncia do trinmio vida trabalho consumo.
[] O contedo do EIV dever ser executado de forma a contemplar
tanto os efeitos positivos como os negativos do empreendimento ou
atividade e tem como objetivo explcito a tutela da qualidade de vida
da populao residente na rea e suas proximidades (art.37 caput da Lei
226 ANTUNES, Paulo de Bessa. 12ed. - Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p.326
193
10.257/2001)227
No caso especfico da consulta, percebe-se que o Municpio de

Biguau, por meio da Lei Complementar n. 12/2009 passou a exigir o EIV
nas seguintes hipteses:
Art. 83 Para aprovao do Parcelamento do Solo, o Municpio exigir:
I - Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV - para loteamento com 100 uni-

dades ou mais, na forma definida no Captulo VI - Seo II da presente Lei;
II - Estudo de Impacto Ambiental - EIA para todos os loteamentos

com mais de 10.000 m (Dez mil metros quadrados), na forma definida
na Legislao Estadual e Federal.
Este instrumento permitir a definio adequada da quantia de

colgios, postos de sade, bibliotecas e outros equipamentos comunitrios
suficientes aos novos moradores da regio, de forma a no onerar o entorno.
Ante o exposto, percebe-se que a mais justa interpretao a de
que as reas pblicas devero ser fixadas em 35% contados sobre a rea til
do terreno, ou seja, a rea total do terreno excluda a rea de preservao
permanente. Desta porcentagem, o Municpio de Biguau estabeleceu que
20% so de sistema de circulao (nos quais incluem-se a rea da Rodovia
SC-408), 7% de reas verdes e 8% de reas de fim institucional e para
equipamentos urbanos. ndices estes, que podem ser aumentados se o
Estudo de Impacto de Vizinhana requerido neste caso por tratar-se de
loteamento de dimenso superior a 10.000m detectar a necessidade de
complementao para a sustentabilidade do empreendimento.
Resposta pergunta 3
DA VALIDADE DA LICENA AMBIENTAL DE INSTALAO

a) seria necessria a emisso de nova licena de instalao;
b) bastaria a retificao do erro na prpria licena j emitida; ou,
c) seria suficiente a simples remessa de informaes por ofcio,
informando do erro material cometido?
A Licena Ambiental de Instalao - LAI aquela que autoriza a
227 FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 7ed. Rev., atual., e ampl. So
Paulo: Editora Saraiva, 2006 p.282
194
instalao do empreendimento ou atividade de acordo com as especificaes

constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas
de controle ambiental e demais condicionantes, da qual constituem motivo
determinante (art. 8, II Res. CONAMA 237/97).
A LAI pode ser retificada, mediante vistoria do rgo ambiental
competente para aprovao das alteraes e firmamento de novas
condicionantes, especialmente se esta alterao afeta as reas de uso comum, de
preservao permanente ou alguma condicionante fixada pelo rgo ambiental.
Esta medida mostra-se conveniente, uma vez que a Prefeitura
Municipal de Biguau no se responsabiliza por erros no projeto que
prejudiquem terceiros:
Art. 152. A aprovao do projeto de arruamento, loteamento ou des-
membramento no implica em nenhuma responsabilidade, por parte
da Prefeitura Municipal, quanto a eventuais divergncias referentes
a dimenses de quadras ou lotes, quanto ao direito de terceiros em
relao a rea arruada, loteada ou desmembrada, nem para quaisquer
indenizaes decorrentes de traados que no obedecem os arruamentos
de plantas limtrofes mais antigas ou as disposies legais aplicveis.
(L.C.n.12/2009).
Na hiptese de erro material do rgo licenciador, desde que no

implique mudana substancial no projeto, no h necessidade de nova licena
de instalao, mesmo porque, no momento da vistoria para a expedio da
Licena Ambiental de Operao, se constatada desconformidade entre o
empreendimento e a licena, a obra poder ser embargada228.
A prpria Lei Municipal prev a cassao de alvar, embargo
administrativo e aplicao de multa no valor de 10% do total do investimento
referente ao loteamento, se este for efetuado sem a observncia das
determinaes do projeto aprovado e do ato administrativo de licena (art.
153 da Lei Complementar n.12/2009 de Biguau).
Por outro lado, compreende-se que, por ocasio da expedio da licena
de instalao, como dito, poder ocorrer a orientao de retificao do projeto
original por determinao do rgo ambiental, com a correo do nmero de
lotes e readequao do espao destinado ao uso comum, inclusive para fins de
reduo do nmero de lotes, como pode ter ocorrido no caso especfico. Vale
anotar que o empreendedor est vinculado ao que dispe a licena.
Deve-se verificar, nesse sentido, consultando-se o rgo licenciador, se, ao
228 Disponvel em: http://www.fatma.sc.gov.br/index.php?option=com_content&task=view&id=50&Itemid=11
6#LAI. Acesso em: 21/06/2010.
195
contrrio do erro material ventilado, a diferena entre o disposto no projeto e na
licena no est atrelada a uma eventual adequao do empreendimento imposta
por determinao do rgo de fiscalizao, por exemplo para aumento da rea
comum, seja nos percentuais de rea institucional, de arruamento ou verde.
Sendo estas as consideraes, ficamos disposio dessa Promotoria de
Justia para as complementaes e esclarecimentos que se fizerem necessrios.
18. CONSULTA N. 30/2010 - COMARCA DE VIDEIRA
Parcelamento do solo -
LOTEamento clandestino venda
de lotes - crime art. 50, par. nico,
inc. i lei 6766/79 prescrio
crime instantneo de efeitos
permanentes - inocorrncia
Pergunta:
Instaurou-se na PJ de Videira uma representao, noticiando o cometimento
do crime previsto no art. 50, pargrafo nico, inciso I, da lei n. 6766/79.
Segundo consta na representao, o loteamento irregular foi feito em
1996, sem aprovao do Municpio.
Acontece que o imvel em questo foi repassado a alguns compradores
que no sabiam da irregularidade. A ltima compra e venda de 01 de abril de
2009, quando ento a compradora trouxe os fatos ao MP.
Nestes casos, considerando o teor do informativo de recurso n.
38, no qual consta a interposio de recurso especial pelo MPSC contra o
entendimento do TJSC, no sentido de ser crime instantneo com efeitos
permanentes, gostaria de saber o posicionamento do centro de apoio a
respeito da prescrio.
Resposta:
O delito do art. 50, par. nico, inc.I da lei 6.766/79, uma das hipteses
que qualifica o crime previsto no caput do artigo, caracteriza-se pelo ato da venda
de lote, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a
inteno de venda de lote em loteamento executado sem registro no cartrio
196
extrajudicial competente.
Colhe-se do posicionamento do Tribunal de Justia Catarinense a
compreenso que se trata, com efeito, de modalidade de crime instantneo de
efeitos permanentes:
APELAO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAO
PBLICA. DESMEMBRAMENTO E VENDA DE LOTE URBA-
NO EFETUADA REVELIA DA AUTORIZAO DO RGO
COMPETENTE. RECURSO MINISTERIAL PRETENDENDO
A CONDENAO DOS ACUSADOS. TIPO DESCRITO NO
ART. 50, INCISO I, E SEU PARGRAFO NICO, INCISO I, DA
LEI N. 6.766/79, PLENAMENTE CONFIGURADO. DELITO
INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. MOMENTO
CONSUMATIVO QUE OCORRE DESDE O PRIMEIRO ATO DE
PARCELAMENTO DO IMVEL. AUTORIA E MATERIALIDA-
DE DEMONSTRADAS. CONDENAO APENAS DO RU VA-
RO QUE SE IMPE, HAJA VISTA QUE A CO-DENUNCIADA
FOI BENEFICIADA COM A SUSPENSO CONDICIONAL DO
PROCESSO E RESTOU ABSOLVIDA UNICAMENTE PORQUE
O MAGISTRADO ESTENDEU A ELA OS EFEITOS DA AB-
SOLVIO DO CO-ACUSADO, COM FULCRO NO ART. 580
DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. RESTABELECIMENTO
DO SURSIS PROCESSUAL R QUE SE FAZ NECESSRIO.
IMPRESCINDIBILIDADE, AINDA, DE IMPOSIO DO SO-
BRESTAMENTO DOS EFEITOS DA PRESENTE DECISO
COLEGIADA, A FIM DE QUE POSSA SER OPORTUNIZADA,
PELO MINISTRIO PBLICO, AO RU ORA CONDENADO,
A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO, NOS TER-
MOS DO ART. 89 DA LEI N. 9.099/95, EIS QUE PRESENTES,
EM TESE, SEUS REQUISITOS. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSC. Apelao Crim n. 2008.016279-9, de Balnerio
Cambori. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Tlio Pinheiro.
Segundo Damsio, os crimes instantneos de efeitos permanentes so os crimes

em que a permanncia dos efeitos no depende do agente. (..) So crimes instantneos que
se caracterizam pela ndole duradoura de suas conseqncias229
Inconformado com esse entendimento, conforme efetivamente
noticiado no informativo 38 da Coordenadoria de Recursos, o Ministrio
Pblico de Santa Catarina, por intermdio da referida Coordenadoria,
recorreu ainda no ano de 2004 ao STJ pugnando pelo reconhecimento da
qualidade de crime permanente. O recurso no foi recebido pelo Tribunal
Superior ao argumento da pacificao do entendimento, tanto no STF quanto
229 JESUS, Damsio E. de. Direito Penal, v . I, parte geral, 29 ed. rev. e atual. So Paulo. Saraiva, 200, 2008, p.
193
197
no STJ de que se trata de crime instantneo de efeitos permanentes, seguindo
a mesma linha do TJ/SC. Colhe-se do julgado:
(..) Esta Corte Federal Superior e o Excelso Supremo Tribunal Federal
firmaram j entendimento no sentido de que o delito previsto no artigo
50 da Lei n 6.766/79 instantneo, de efeitos permanentes, comeando
a fluir o prazo prescricional quando de sua consumao, e no quando
da cessao de seus efeitos.
Neste sentido, os seguintes precedentes:
PENAL. RECURSO ESPECIAL. CRIME CONTRA O PARCE-
LAMENTO DO SOLO URBANO (LEI N 6.766/79). CRIME INS-
TANTNEO COM EFEITOS PERMANENTES. PRESCRIO
RETROATIVA.
O delito previsto no art. 50 da Lei n 6.766/79 instantneo de efeitos
permanentes. O prazo prescricional, portanto, tem incio na data em
que se consumou e no da cessao dos seus desdobramentos.
Recurso provido. (REsp 566.076/DF, Relator Ministro Flix Fischer,
in DJ 19/12/2003).
RHC. MATRIA J ARTICULADA EM HABEAS
CORPUS SUBSTITUTIVO DE RECURSO ORDINRIO E DENE-
GADO PELO STJ. PRESCRIO. CONHECIMENTO. POSSIBI-
LIDADE. LOTEAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS
URBANOS. INFRAO AO ART. 50 DA LEI N 6.766/79. CRIME
INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES.
1 - Em se tratando de argio de prescrio, mesmo que a matria
incidentemente j tenha sido argida em sede de recurso ordinrio de
habeas corpus, no h impedimento de sua nova abordagem, em outra
ordem, cujo tema central se prende quela causa extintiva.
2 - De acordo com o entendimento pretoriano, dominante no Supre-
mo Tribunal Federal e no Superior Tribunal de Justia, a conduta de
loteamento irregular, tipificado no art. 50, da Lei n 6.766, de 1979,
caracteriza-se como crime instantneo de feitos permanentes, consu-
mando-se com a expedio do alvar municipal para implantao do
empreendimento.
3 - Ordem conhecida e concedida para trancar a ao penal em virtude
da ocorrncia da extino da municipalidade pela prescrio. (HC
13.203/SP, Relator Ministro Fernando Gonalves, in DJ 12/3/2001).
RHC - EXTINO DA PUNIBILIDADE - PRESCRIO -LOTE-
AMENTO IRREGULAR - INICIO DA CONTAGEM DO PRAZO
PRESCRICIONAL.
- Na prtica do delito de loteamento irregular, por tratar-se de crime
instantneo de efeitos permanentes, o inicio do prazo prescricional se
198
d com a consumao do desmembramento do terreno.

- Precedentes do STF.
- Recurso provido. (RHC 6.754/SP, Relator Ministro Cid Flaquer
Scartezzini, in DJ 19/12/97).
PRESCRIO - PARCELAMENTO URBANO - LEI N.6.766/79.
Descabe confundir crime instantneo de efeitos permanentes com cri-
mes permanentes. O que previsto no artigo 50 da referida Lei encerra
a primeira categoria, razo pela qual a prescrio tem inicio no dia em
que o crime se consumou, no se podendo aplicar a regra do inciso
III do artigo 111 do Cdigo Penal. (HC 71.259/SP, Relator Ministro
Marco Aurlio, in DJ 18/8/95).
HABEAS CORPUS. PARCELAMENTO DO SOLO
URBANO. DELITO DEFINIDO NO ART. 50 DA LEI N 6.766/79.
PRESCRIO.
1. O crime definido no art. 50 da Lei n 6.766/79, que dispe sobre
parcelamento do solo urbano, instantneo de efeitos permanentes,
por isso que o prazo prescricional da pretenso punitiva tem incio da
data em que o delito se consuma e no na da cessao dos seus efeitos.
2. Constatado que o loteamento foi iniciado com a obteno de alvar
ilegalmente expedido pela administrao municipal, configura-se com
esse fato a consumao instantnea do delito. 3. O pedido de averbao
de projeto de desdobro ilegal dos lotes, junto ao Cartrio de Registro
de Imveis, embora com propsito ilcito, no configura mais um
crime, em continuao, constituindo-se em um ato de exaurimento do
delito consumado. 4. Habeas corpus deferido, para declarar extinta a
punibilidade pela prescrio da pretenso punitiva. (HC 74.793/SP,
Relator Ministro Maurcio Corra, in DJ 16/5/97).
Loteamento irregular: crime instantneo de efeitos permanentes e no
crime permanente, segundo jurisprudncia predominante do Supremo
Tribunal (HC 71.259, RT 162/561 e HC 74.757, DJ de 7-11-97).
Conseqente decretao da extino da punibilidade pela prescrio da
pretenso punitiva. (HC 76.501/SE, Relator Ministro Octavio Gallotti,
in DJ 13/11/98).
Referente incidncia ou no da prescrio, seguindo a linha dos

julgados, tem-se, a primeira vista, a compreenso de que o incio do prazo
prescricional se dar com a consumao do crime, ocorrida no primeiro ato
do parcelamento.
Entretanto, compreendemos no tenha sito devidamente esclarecido
pelos julgados do STJ e STF a incluso da conduta posterior da venda do lote
199
que o caso em exame - como mero ato de desdobramento dos delitos do
caput do art. 50 (efeito permanente do crime), ou enquadrvel como hiptese
de crime autnomo.
Ao entendimento deste Centro de Apoio Operacional do Meio
Ambiente, mesmo admitindo-se que o delito de dar incio a parcelamento de
solo urbano irregular, em quaisquer das trs hipteses citadas no caput e incs.
do art. 50, configure crime instantneo de efeitos permanentes, compreende-
se, por outro lado, que o ato posterior da venda do lote pelo loteador de
lote em loteamento irregular no configura mero exaurimento do delito do
caput, mas sim constitui-se novo delito autnomo e qualificado, conforme
prev o inc. I do par. nico do art. 50, consumando-se este crime, destarte,
no ato da venda do lote, iniciando-se, por conseqncia, a partir da o prazo
prescricional deste crime qualificado.
Deste modo, tem-se que a data consumativa do crime em exame
se deu, de forma instantnea, com a ltima venda de lote pelo loteador,
ocorrida, em tese, em 01/03/2009, sendo este o marco inicial da prescrio
(art. 111, inc. I do CP).
Quanto ao clculo da prescrio, o artigo 50 par. nico, inc. I prev para
o crime um pena de um a cinco anos de recluso, cuja prescrio da pretenso
punitiva em abstrato, segundo o disposto no inc.IV do art. 109 ocorrer em
8 anos. E em concreto, estimando-se a fixao da pena no mnimo legal, em
4 anos (inc.V).
Nesta linha, considerando tenha ocorrido a ltima venda de lote em
1/04/2009, percebe-se que no ocorrer qualquer das hipteses citadas
de prescrio antes de 01/04/2013, devendo, por este entendimento, se
desconsiderada a data do incio da execuo do loteamento para identificao
do marco inicial do prazo prescricional do crime.
Por tais fundamentos, recomenda o Centro de Apoio Operacional do
Meio Ambiente seja dada a interpretao de que o crime em exame consumou-
se no ato da venda do lote, recomendando-se ainda, em ateno orientao
da Coordenadoria de Recursos, seja argida esta fundamentao jurdica desde
o oferecimento da denncia, autorizando o pr-questionamento a partir da
deciso de primeira instncia.
200
19. CONSULTA N. 32/2010 - COMARCA DE TUBARO
Registro de desmembramento -
procurao pblica - procurao
PARTICULAR - possibilidade -
autenticidade ou semelhana
Pergunta:
Por ser de atribuio desta Promotoria de Justia a matria
atinente ao parcelamento de solo e, em anlise a um pedido de registro de
desmembramento que aqui aportou, surgiu a dvida da possibilidade de
formular o requerimento por meio de procurao, em que os proprietrios
outorgaram poderes a um terceiro.
Resposta:
Extrai-se do caso descrito no site da Assessoria a Cartrios de Registros
Pblicos a possibilidade de pedir registro de desmembramento por meio
de procurao, analogamente a caso que versa sobre pedido de registro de
loteamento:230
Tera-feira, 8 de junho de 2010
Procurao Ad-Judicia Et Extra
Consulta:
Num pedido de registro de loteamento o loteador est sendo repre-
sentado por advogado constitudo atravs de procurao Ad-Judicia
Et Extra, com a firma devidamente reconhecida.
Pode ser aceita essa procurao ou deve ser exigida procurao pblica?
Resposta: Com o registro do loteamento, ocorrer modificao de
direitos reais sobre o imvel, alm de modificao do prprio imvel,
que no mais ser uma gleba nica, mas estar se transformando em
lotes, ruas, avenidas, reas verdes, praas, equipamentos urbanos e
comunitrios, ocorrendo inclusive, a transferncia para o Municpio
dessas reas pblicas (bens de uso comum do povo).
Desta forma, deve sim a serventia exigir a apresentao de procurao
pblica, a uma porque no Estado de So Paulo vedado o uso de
instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para

1
Grupo Gilberto Valente. Disponvel em: http://grupogilbertovalente.blogspot.com/2010/06/procuracao-ad-
judicia-et-extra.html. Acesso em: 06/07/2010.
201
a lavratura de atos que exijam a escritura pblica (artigo 108 CC) por
fora do provimento CGJ 02/91 (Ver item 12,1 do Capitulo XIV das
NSCGJSP), e no caso concreto, estar ocorrendo modificao e trans-
ferncia (artigo 108 citado), podendo inclusive ocorrer hipoteca para a
garantia das obras de infra-estrutura.
A duas porque para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer
ato que exorbitem da administrao ordinria, depende de procurao
de poderes especiais e expressos, nos termos do artigo n. 661 do CC.
So passveis de nulidade os negcios jurdicos realizados com procu-
rao cujos poderes no atendam as especificaes referidas, e no caso
concreto, com o registro do loteamento se estar transferindo reas
para o Municpio (alienando - artigo 22 da Lei n. 6.766/79) e muito
provavelmente poder ocorrer hipoteca.
A procurao formalizada por instrumento pblico (com poderes espe-
ciais e expressos) no s trar garantia para o mandante, como para o
mandatrio, alm de maior garantia e segurana para o Municpio, a ser-
ventia e os futuros compradores, ou promitentes compradores de lotes.
o parecer sub censura.
So Paulo Sp., 28 de Maro de 2.007.
Diferentemente do que ocorre no Estado de So Paulo, no

Estado de Santa Catarina permite-se o uso de procuraes particulares231
preferencialmente com firma autenticada e necessariamente com poderes
especficos detalhados (ex.: previso de retificao de rea)232.
A lei que versa sobre registros pblicos prev a necessidade de
reconhecimento de firma nos instrumentos de mandato particulares:
Somente so admitidos registro escritos particulares autorizados em lei,
assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado
o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas
ao Sistema Financeiro da Habitao; (art.221, II da Lei 6.015/73).
Todavia, percebe-se a ausncia de dispositivo legal que discipline a
imprescindibilidade do reconhecimento de firma por autenticidade em caso
de desemembramento, ficando critrio do registrador optar pela exigncia
do reconhecimento por semelhana ou autenticidade.
Nesse sentido o novo Cdigo Civil dispe:
231 Informao consoante consulta telefnica realizada ao 3 Ofcio do Registro de Imveis. Site: http://www.3ri.
com.br/cartorio/index.php. Data: 07/07/2010.
232 De acordo com o disposto no 1o do art.654 do Cdigo Civil: O instrumento particular deve conter a
indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da
outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos.
202
Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao me-
diante instrumento particular, que valer desde que tenha a assinatura
do outorgante.
1o O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde
foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e
o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes
conferidos.
2o O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que
a procurao traga a firma reconhecida.
O reconhecimento de firma pode ocorrer de duas formas (art. 919

do Cdigo de Normas da Corregedoria Geral de Justia do Estado de Santa
Catarina). A primeira, presencial (ou autntico), mostra-se a mais segura, pois
depende da assinatura do documento na presena do tabelio de notas ou de
seu substituto.
Art. 931. No reconhecimento de firma por autenticidade dever o
notrio proceder ao preenchimento de Termo de Comparecimento,
que conter o nome e a assinatura do interessado, o documento de
identificao, a data do comparecimento na serventia e a indicao do
documento onde a firma foi lanada.
1o O Termo de Comparecimento ser arquivado em fichrio prprio
ou junto ficha-padro do signatrio.
2o No so devidos emolumentos pelo preenchimento do Termo
de Comparecimento.
Por outro lado, a segunda forma, denominada reconhecimento por

semelhana d-se pela conferncia da assinatura feita a olho nu pelo tabelio,
que a compara com a existente em livro ou carto de assinaturas arquivado
no cartrio. Na prtica, o reconhecimento de firma por semelhana o mais
utilizado, apesar de ser o menos seguro. 233
Portanto, conclui-se pela possibilidade de pedido de desmembramento
tanto por procurao pblica quanto por procurao particular desde que
conste com poderes especiais e firma reconhecida, ficando critrio do
registrador a exigncia de reconhecimento por autenticidade.
233 Disponvel em: http://www.serjus.com.br/cartoriofacil/tabelionato_de_notas.htm. Acesso em:

07/07/2010.
203
20. CONSULTA N. 34/10 - COMARCA DE MODELO
Loteamento APP REA VERDE

lai exigncias alterao de
via de acesso sem comunicao ao
registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e
50 da Lei n. 6.766
Pergunta
Em projeto de loteamento alterado aps a concesso de LAI, h
alguma manifestao a ser feita quanto a falta de comunicao da existncia
de nascente (em local de rea verde) no pedido da LAI?
Nesse caso, cabe a instaurao de IP em razo da violao ao art. 17
e 50, ambos da lei dos loteamentos, uma vez que houve alterao na via de
acesso sem comunicao no procedimento de registro?
Pode ocorrer a venda de lotes antes do registro do loteamento?
possvel fazer exigncias antes mesmo da LAO?
Resposta
DA REA VERDE E DA APP
A Instruo Normativa n. 3 da FATMA234, que trata do parcelamento

do solo urbano, dispe no item 5 os critrios afetos delimitao da rea
verde do loteamento.
Inicialmente, quanto a existncia de nascente no local destinado pelo
empreendedor rea verde, sempre bom lembrar que no se pode confundir
estas com as reas de preservao permanente (ex.: faixas ao longo de cursos
dgua235 ou nascentes) s quais no podero, de regra, sofrer sobreposio
dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.
234 Disponvel em: http://www.fatma.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=cat_

view&gid=32&Itemid=83. Acesso em: 30/07/2010.
204
Ressalte-se a distino entre a rea verde e a rea de preservao:

Enquanto a primeira permite construes e a interveno direta do homem
para o lazer, a segunda no.236 Enquanto as reas de preservao permanente
o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua
localizao determinada pelo loteador.
As Resolues n. 369/2006 e n. 303/2002 do CONAMA apresentam
as nicas hipteses em que se permite a sobreposio desses institutos. Nesse
sentido, colhe-se dos arts. 8 da Resoluo 369/06 e 3 da Resoluo 303/02:
Seo III
Da implantao de rea Verde de Domnio Pblico em rea Urbana
Art. 8 A interveno ou supresso de vegetao em APP para a
implantao de rea verde de domnio pblico em rea urbana, nos
termos do pargrafo nico do art 2o da Lei no 4.771, de 1965, poder
ser autorizada pelo rgo ambiental competente, observado o disposto
na Seo I desta Resoluo, e uma vez atendido o disposto no Plano
Diretor, se houver, alm dos seguintes requisitos e condies:
I - localizao unicamente em APP previstas nos incisos I, III alnea
a, V, VI e IX alnea a, do art. 3o da Resoluo CONAMA no
303 (abaixo transcrito), de 2002, e art. 3o da Resoluo CONAMA
no 302, de 2002 :
Art. 3 Constitui rea de Preservao Permanente a rea situada:
I - em faix a mar ginal, medida a par tir do nvel mais
a l t o, e m p r o j e o h o r i z o n t a l , c o m l a r g u r a m n i m a , d e :
a) trinta metros, para o curso d`gua com menos de dez metros de largura;
b) cinqenta metros, para o cur-
so d`gua com dez a cinqenta metros de largura;
c) cem metros, para o curso d`gua com cin-
qenta a duzentos metros de largura;
d) duzentos metros, para o curso d`gua
com duzentos a seiscentos metros de largura;
e) quinhentos metros, para o curso d`gua com mais de seiscentos
metros de largura;
[]
III - ao redor de lagos e lagoas naturais, em faixa com metragem mnima de:
a) trinta metros, para os que estejam situados em reas urbanas con-
solidadas;
[]
V - n o t o p o d e m o r r o s e m o n t a n h a s, e m r e a s d e l i -
mitadas a partir da curva de nvel correspondente a dois ter-
236 Exceto nas hipteses de exceo constantes na Resoluo CONAMA 369/06.
205
o s d a a l t u r a m n i m a d a e l e va o e m r e l a o a b a s e ;
VI - nas linhas de cumeada, em rea delimitada a partir da curva de nvel
correspondente a dois teros da altura, em relao base, do pico mais
baixo da cumeada, fixando-se a curva de nvel para cada segmento da
linha de cumeada equivalente a mil metros;
[]
I X - n a s r e s t i n g a s :
a) em faixa mnima de trezentos metros, medidos a partir da linha de
preamar mxima;
II - aprovao pelo rgo ambiental competente de um projeto tcni-
co que priorize a restaurao e/ou manuteno das caractersticas do
ecossistema local, e que contemple medidas necessrias para:
a) recuperao das reas degradadas da APP inseridas na rea verde
de domnio
pblico;
b) recomposio da vegetao com espcies nativas;
c) mnima impermeabilizao da superfcie;
d) conteno de encostas e controle da eroso;
e) adequado escoamento das guas pluviais;
f ) proteo de rea da recarga de aqferos; e
g) proteo das margens dos corpos de gua.
III - percentuais de impermeabilizao e alterao para ajardinamento
limitados a respectivamente 5% e 15% da rea total da APP inserida
na rea verde de domnio pblico.
1 Considera-se rea verde de domnio pblico, para efeito desta Reso-
luo, o espao de domnio pblico que desempenhe funo ecolgica,
paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade esttica,
funcional e ambiental da cidade, sendo dotado de vegetao e espaos
livres de impermeabilizao.
2 O projeto tcnico que dever ser objeto de aprovao pela autorida-
de ambiental competente, poder incluir a implantao de equipamentos
pblicos, tais como:
a) trilhas ecotursticas;
b) ciclovias;
c) pequenos parques de lazer, excludos parques temticos ou similares;
d) acesso e travessia aos corpos de gua;
e) mirantes;
206
f ) equipamentos de segurana, lazer, cultura e esporte;

g) bancos, sanitrios, chuveiros e bebedouros pblicos; e
h) rampas de lanamento de barcos e pequenos ancoradouros.
3 O disposto no caput deste artigo no se aplica s reas com vege-
tao nativa primria, ou secundria em estagio mdio e avanado de
regenerao.
4 garantido o acesso livre e gratuito da populao rea verde de
domnio pblico.
Portanto, estritamente nos casos enumerados nos incisos I, III a,

V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303/2002 que
pode haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de
uso comum) nas reas de preservao permanente. Como o caso em
anlise refere-se rea de preservao de nascente, no se enquadra nas
hipteses acima e portanto no permite a implantao de rea verde .
Porm, sugerimos a implementao da rea verde contnua APP de modo
a atender as restries legais bem como aumentando a qualidade ambiental
e a proteo da nascente.
Portanto, sugere-se a interveno ministerial, no sentido de requerer ao
rgo ambiental FATMA a autuao e embargo da obra.
DAS VIAS DE ACESSO A SEREM IMPLEMENTADAS

As novas vias de acesso no concretizadas devem ter a execuo
garantida por meio de cauo, conforme prev a Lei do Parcelamento do
Solo (Lei n. 6.766):
Art. 9 Orientado pelo traado e diretrizes oficiais, quando houver,
o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de
execuo das obras com durao mxima de quatro anos, ser apresen-
tado Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso,
acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba, expedida
pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido nega-
tiva de tributos municipais e do competente instrumento de garantia,
ressalvado o disposto no 4 do art. 18.
Cabe Municipalidade determinar a forma da cauo a ser exigida

como garantia das obras de infra-estrutura do loteamento, exigidas por
legislao municipal237. No entanto, esta deve ser suficiente para garantir
um futuro ressarcimento dos custos que, por inrcia da empreendedora,
237 Inc. V do art. 18
207
venham a onerar o errio pblico. Assim, o Municpio deve proceder a uma
avaliao dos custos envolvidos na realizao das obras de infra-estrutura do
loteamento, tomando como cauo valor satisfatrio apenas para quitar tais
despesas, conforme assentado na Jurisprudncia do TJ/SC 238.
No cronograma, devem estar contemplados, no mnimo, os projetos
de urbanizao primria de execuo das vias de circulao no loteamento,
demarcao dos lotes, das quadras e dos logradouros e das obras de
escoamento de guas pluviais, como preconiza a j citada Lei.
Quanto responsabilidade criminal decorrente da no-execuo das
no tipo penal previsto no art. 50, inc. I, da Lei n. 6.766/79.
DO CRIME DO ART. 50, I DA LEI N. 6.766/79

O art. 17 e o art. 28 da Lei n. 6.766/79 tratam sobre a possibilidade
de alteraes de loteamentos e sobre a necessidade de averbao destas no
Registro de Imveis, quando j houver registro prvio.
Art. 17 - Os espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas des-
tinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes
do projeto e do memorial descritivo, no podero ter sua destinao
alterada pelo loteador, desde a aprovao do loteamento, salvo as hip-
teses de caducidade da licena ou desistncia do loteador, sendo, neste
caso, observadas as exigncias do art. 23 desta Lei.
Em comentrio ao dispositivo mencionado, Maria do Carmo de

Toledo Afonso afirma que este probe ao loteador, a partir da aprovao do
loteamento, fazer alteraes: na destinao dos espaos de uso comum; nas
vias e praas; [...]239, hiptese ltima que se assemelha ao ocorrido.
Enquanto o art. 17 se atm a alteraes de espaos livres de uso
comum, como vias de acesso, o art. 28 trata de modificaes parciais do
loteamento, de maneira genrica, exigindo o registro de um termo de acordo
entre loteador e adquirentes dos lotes atingidos pela alterao e a aquiescncia
e autorizao da municipalidade, seguidos da averbao, conforme previsto
no dispositivo:
238 Apelao Cvel n. 2005.007044-2, Des. Des. Luiz Czar Medeiros, Deciso de 30-8-2005
- POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5 E LEI N. 7.347/85, ART. 12
239 AFONSO, Maria do Carmo de Toledo. Parcelamento do solo urbano Belo Horizonte: Editora O litador,
2007. p.48
208
Art. 28 - Qualquer alterao ou cancelamento parcial do loteamento

registrado depender de acordo entre o loteador e os adquirentes de
lotes atingidos pela alterao, bem como da aprovao pela Prefeitura
Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser de-
positada no Registro de Imveis, em complemento ao projeto original,
com a devida averbao.
A ocorrncia de alterao em vias de acesso do loteamento aps sua

aprovao ou a falta de averbao de alterao em caso de loteamento j
registrado, bem como outras condutas que contrariam os preceitos da norma
citada enseja a aplicao do art.50:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou des-
membramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo
pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta
Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e
Municpios;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembra-
mento do solo para fins urbanos sem observncia das determinaes
constantes do ato administrativo de licena;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunica-
o ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar
fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a
50 (cinqenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (GRI-
FAMOS)
Conforme explica Rizzardo referindo-se ao primeiro inciso do artigo:
O interesse pblico amparado consiste na administrao municipal, nas
diretrizes e normas que traam a poltica habitacional da cidade moderna; no
ordenamento que disciplina a expanso da zona urbana.240
A suspeita de procedimentos que possibilitem a esquiva da lei devem
ser investigados. A abertura de vias pblicas uma forma de alterar as
caractersticas do parcelamento e diminuir indevidamente as exigncias no
caso concreto. Sobre isso alerta Galhardo:
Pela abertura de ruas, pode-se burlar a lei do parcelamento do solo
urbano, por ao da administrao municipal. E com aparncia de
legalidade. Basta que o Municpio, por desapropriao direta ou indi-
240 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6.766/79 e 9.785/99
6 ed. Rev. Ampl. E atual. De acordo com o novo Cdigo Civil So Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
2003.p. 202
209
reta, venha abrir vias pblicas, at mesmo desnecessrias ou a pretexto
de prolongamento do sistema virio, em considervel imvel urbano
particular, com o intuito velado de se entregar ao proprietrio peque-
nas reas lquidas, que, vindo a ser desdobradas e mesmo submetidas
a registro especial, tero as exigncias mitigadas, em razo do tamanho
e de legislao especfica, at mesmo com a dispensa de reserva dos
espaos mencionados no art. 4, I, da Lei 6.766/79. E o pior, com a
implantao das obras de infra-estrutura a custa do Municpio, porque
foi ele e no seu interesse quem abriu as ruas.241
DA VENDA DE LOTES
Sobre a existncia de lotes vendidos anteriormente ao registro, percebe-
se a ilegalidade desse ato, em conformidade no apenas com o disposto
no art. 50, par. nico, inc. I, bem como com o teor do art. 37 da Lei do
Parcelamento do Solo Art. 37 - vedado vender ou prometer vender parcela
de loteamento ou desmembramento no registrado.
DAS FASES DE LICENCIAMENTO

A possibilidade de exigir condicionantes d-se justamente na fase
inicial de licenciamento. Nesse sentido, o item 2.3 da Instruo Normativa
n.3 da FATMA, versa sobre os Instrumentos Legais do Processo de Controle
Ambiental e esclarece as fases de licenciamento.
A Licena Prvia concedida na fase preliminar do planejamento
do empreendimento ou atividade aprovando sua localizao e concepo,
atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos
bsicos e condicionantes a serem atendidos nas prximas fases de sua
implementao.
A Licena de Instalao autoriza a instalao do empreendimento ou
atividade de acordo com as especificaes constantes dos planos, programas
e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental, e demais
condicionantes, da qual constituem motivo determinante.
A Licena de Operao concedida somente aps a implementao de
todas as condicionantes estabelecidas na LAI.
Portanto, as exigncias devem ser feitas antes da emisso da Licena
Ambiental de Operao.
241 GALHARDO, Joo Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos Porto Alegre: IRIB: S.A.
Fabris, 2004. p.20-21
210
Nas disposies gerais da antes citada IN3 colhe-se que O projeto,

depois de aprovado, no pode ser alterado sem que as modificaes propostas
sejam apresentadas e devidamente aprovadas pela FATMA. Quanto
modificao, a doutrina ensina que:
Modificao tem o sentido de ao de dar nova configurao ou nova ordem ao
que existia anteriormente. No implica, a bem ver, a nulidade do ato, mas
um acertamento das condicionantes e das medidas de um determinado
controle e de adequao, em modo a conjurar ou minimizar os riscos
de danos ambientais.242
Nesse sentido, extrai-se que a LAI pode ser retificada, mediante vistoria
do rgo ambiental competente para aprovao das alteraes e firmamento
de novas condicionantes, especialmente se esta alterao afeta as reas de uso
comum, neste caso no tocante ao novo acesso.
DA AUTORIZAO DA SUPRESSO DE VEGETAO

Alm do licenciamento, outro procedimento exigido a autorizao de
corte, que deve ser anterior Licena Ambiental Prvia, conforme o disposto
na Instruo supracitada:
Quando houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor
deve requerer a Autorizao de Corte (AuC) de Vegetao na fase de
Licena Ambiental Prvia, apresentando o inventrio florestal, o levan-
tamento fitossociolgico e ainda o inventrio faunstico, os quais so
avaliados pela FATMA juntamente com os demais estudos necessrios
para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de
Corte de Vegetao somente ser expedida juntamente com a Licena
Ambiental de Instalao nos termos da Resoluo CONSEMA n.
01/06, art. 7. Ver Instruo Normativa n. 24, que trata da supresso
de vegetao em rea urbana.
No caso concreto, mesmo tratando-se de uma regularizao,

considerando que j houve o licenciamento, cabe ao loteador solicitar a
autorizao de corte para abertura das novas vias.
Do exposto, ante a constatao de possveis irregularidades no caso
em anlise, tais como: sobreposio de rea verde em APP, alteraes de vias
de acesso sem licenciamento, venda de lotes no registrados, entre outros;
sugere-se, alm da eventual interveno criminal, a interveno ministerial
por meio de Ao Civil Pblica, comunicando-se o fato FATMA a fim de
242 MILAR, dis. Direito do ambiente: a gesto ambiental em foco: doutrina, jurisprudncia, glossrio 6 ed.
Rev., atual e ampl. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009. p.438
211
que proceda, paralelamente e com a devida urgncia a autuao e embargo
administrativo da obra em questo.
21. CONSULTA N. 40/10 - COMARCA DE ITAPO
LOTEAMENTO FECHADO
IMPEDIMENTO ABERTURA DE
VIAS PBLICAS VIABILIDADE DE
COMPENSAO OU RECUPERAO DA
REA
Pergunta
No ano de 2006 foi noticiada ao Ministrio Pblico a construo
irregular de um loteamento fechado nesta Comarca, conforme cpias
digitalizadas que seguem anexas.
Atualmente, os muros do referido loteamento j foram erguidos, os lotes
delimitados e sua fachada construda (h uma grande faixa publicitria no local
dando conta do loteamento fechado). Visitei o local e pude constatar que existem
2 (duas) ou 3 (trs) casas construdas. Os demais lotes permanecem vagos.
No meu entender, o fechamento de referido empreendimento ser
extremamente prejudicial para a cidade, tendo em vista que inviabilizar a
abertura de rua paralela Beira Mar, prejudicando todo o trfego da cidade.
Gostaria de saber, contudo, se existe alguma alternativa (compensao)
para que o loteamento pudesse permanecer como est.
Resposta
Como intrito, em vista da similaridade dos fatos narrados na presente
solicitao e situao que j foi objeto de pesquisa elaborada por este Centro
de Apoio, trazemos colao trecho da referida pesquisa243, por entendermos
pertinente, conforme segue:
A questo do loteamento gera ampla divergncia doutrinria. Inicialmente, pela
inexistncia de uma lei especfica que a regule, segundo, pela similaridade entre loteamento
especial (fechado) e condomnio horizontal, criando dificuldade na definio dos conceitos e na
determinao da natureza jurdica das figuras.
243 Consulta n. 17/2009
212
A criao desta nova modalidade de parcelamento do solo, apesar de no possuir previso

normativa especfica, tornou-se fator relevante nos planos de formao e desenvolvimento das
cidades. Como destaca Elvino Silva Filho, no se pode deixar margem do mundo jurdico
situaes sociais e reais perfeitamente existentes e admissveis.244
Desta maneira, torna-se necessrio delinear as caractersticas do loteamento fechado
para determinar a natureza jurdica do instituto, objetivando construir a base para definir a
diretriz do posicionamento sobre o conflito no caso concreto.
O loteamento fechado ou loteamento especial, apesar de no possuir
previso expressa na lei do parcelamento do solo urbano, uma espcie do
gnero previsto na Lei 6.766/79, o que fundamenta a aplicao das mesmas
disposies do diploma legal modalidade.245
Toshio Mukai estabelece que o loteamento fechado um loteamento
comum, sujeito s regras superiores da Lei 6.766/79.246 Sobre o tema, convm
considerar alguns dispositivos desta Lei.
O artigo 4, entre outros requisitos, estabelece que as vias de
loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas a harmonizar-se com a topografia local.
Atravs do artigo 17, a Lei do parcelamento do solo urbano probe a alterao de
destinao dos espaos de uso comum, das vias e praas, das reas destinadas a edifcios pblicos
e outros equipamentos urbanos desde a data em que o projeto de loteamento for aprovado.
Ainda na mesma Lei, o artigo 22 dispe que Desde a data do registro do loteamento,
passam a integrar o domnio do municpio as vias e praas, os espaos livres e as reas destinadas a
edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Neste sentido, conclui-se que as ruas e praas de um bairro devem comunicar-se com as
demais vias e bairros da cidade, devendo ser utilizadas por qualquer pessoa do povo. O artigo
99 do Cdigo Civil refora esta idia, Bens pblicos , de uso comum do povo, as ruas, praas,
estradas, rios, e mares.
Assim, necessrio que haja outorga de concesso ou permisso de uso para fins
privados a partir de ato administrativo municipal. Se o loteamento fechado trancar vrias vias
de acesso ao bairro, construindo muros ou colocando enormes blocos de concreto sobre as mesmas,
diminuindo as opes de entrada e sada do bairro, e aumentando o trnsito de veculos no local,
ele ser ilcito.

244 FILHO, Elvino Silva. Condomnio horizontal Edificado. Apud jos Carlos de Freitas. Revista de Direito
Pblico 79/199, 1986. p. 156.
245 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p 22.
246 MUKAI, Toshio. Direito Urbano e Ambiental. 3 ed. Frum: Belo Horizonte, 2006. p.171.
213
Anlise do caso
O caso em estudo relativo implantao de loteamento fechado
que, s.m.j., restringe a possibilidade de acesso a bem de uso comum do
povo (acesso beira mar), com o impedimento de abertura de novas vias
no entorno do empreendimento, violando os princpios da utilidade pblica
e do interesse social pela no integrao das vias de circulao municipal,
e, corroborado tal fato por intermdio de anlise tcnica, podero ainda os
agentes pblicos municipais, que autorizaram o empreendimento, incorrer
em ato de improbidade administrativa.
H, ainda, o questionamento acerca da possibilidade de alguma
compensao no caso da permanncia do empreendimento na forma como
foi consolidado.
Inicialmente, cabe destacar, que o empreendimento restringe, por via
direta, o uso de bens de domnio pblico de uso comum do povo ao impedir o
acesso s ruas e logradouros, na situao especfica, inviabilizando a abertura
de rua paralela Beira Mar, o que poder acarretar um prejuzo ao trfego da
cidade.
prudente tambm questionar, se, alm do impedimento s ruas e
logradouros, o referido empreendimento ir causar problemas no acesso
praia, fato que agravaria ainda mais a infra-estrutura do local, comprometendo
o futuro de Itapo como opo turstica.
A eventual concesso ou permisso para que o loteamento continue
fechado, mesmo com alguma forma de compensao, no poderia ser admitida,
visto que infringiria, direta e indiretamente, os princpios do interesse social e
utilidade pblica, inerentes natureza dos bens em anlise (bens de domnio
pblico de uso comum do povo), requisitos essenciais do ato administrativo
de concesso-permisso.
O fechamento do loteamento mediante a construo de muros ou
por qualquer outra forma que impea o acesso tais bens pblicos constitui
violao permanente dos princpios constitucionais da livre locomoo
direto de ir e vir - e da isonomia.
Nesse sentido, Jos Carlos de Freitas, citando Roberto Barroso, discorre
que o loteamento , de ordinrio, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um
patrimnio da coletividade:
A nova realidade urbanstica resultante da implantao do loteamento, como
bvio, afeta Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua
malha viria e toda a gama de servios pblicos de infra-estrutura da cidade.
214
Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietrios de unidades
imobilirias dos loteamentos, deve-se reconhecer; mesmo, a existncia de um direito
comunitrio, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanstica do todo
que a Cidade. O loteamento, sob essa viso, no patrimnio de um conjunto de pessoas,
mas, sim, ncleo urbano de interesse comum de todos (RT 750/151)
O acordo do Tribunal de justia do Estado de So Paulo, na semelhana
dos fatos, d consistncia aos argumentos aqui apresentados:
AO CIVIL PUBLICA - Fechamento De Via Pblica - Associao De
Moradores - Bem Pblico - Impossibilidade de Decreto municipal esta-
belecer responsabilidade contrariando Lei superior - Violao ao direito
de ir e vir, assegurado pelo art. 5o, inciso XV, da Constituio Federal
Sentena Mantida - Recursos improvidos. (Apelao 994051039362
(4108025300), de Mairinque, Terceira Cmara de Direito Pblico.
Relator: Antnio Carlos Malheiros. DJ: 08/06/2010.)
Acerca do instituto da compensao, nos ensina Morato Leite:

A compensao ecolgica deve ser uma forma apenas subsidiria de
reparao, havendo sempre uma preferncia pela recuperao total da
rea degradada. Porm, muitas vezes o bem ambiental degradado no
tem possibilidade de voltar ao status quo ante. Neste caso, deve ser
substitudo por outro bem ambiental funcionalmente equivalente ou
deve ser aplicada a sano monetria com o mesmo fim de substituio.
O intuito da compensao ecolgica, portanto, tem como pressuposto
a impossibilidade da restaurao das reas afetadas. (LEITE, Jos Ru-
bens Morato e DANTAS, Marcelo Buzaglo. Aspectos Processuais do
Direito Ambiental, Rio de Janeiro, Forense Universitria, 2003. p. 110).
Assim, primeiramente, deve-se tentar a recuperao do ambiente

degradado. Aps esta tentativa, no sendo possvel a reparao, e somente
nesta ocasio, poder pensar-se em alguma forma de compensao.

TAC ou Ao Civil Pblica
Conforme a anlise do Centro de Apoio Operacional do Meio
Ambiente, compreende-se, em tese, configurada a ocorrncia de danos ao
meio ambiente artificial (ordem urbanstica) face a restrio de acesso
bem de uso comum para fins privados (artigo 1, VI da Lei 7.347), hiptese
que legitima a interveno ministerial, atravs da assinatura de Termo de
Compromisso de Ajustamento de Condutas (art. 5, par. 6) ou a propositura
de Ao Civil Pblica (artigo 5, I da Lei 7.347), visando regularizao do
ato ilcito praticado.
215
22. CONSULTA N. 45/10 - COMARCA DE IPUMIRIM
PARCELAMENTO DO SOLO. IMVEL

GRAVADO COM DIREITOS REAIS DE
GARANTIA. HIPOTECA. POSSIBILIDADE
DE DESMEMBRAMENTO. NECESSIDADE
DE ANUNCIA DO CREDOR
HIPOTECRIO.
Pergunta
Gostaria de auxlio na resoluo da seguinte questo: Possibilidade de
parcelamento de solo em que o imvel est gravado com usufruto vitalcio ou
outro direito real, como a hipoteca. Em que pese no vislumbrar impedimento,
j que o gravame poderia ser transferido aos lotes desmembrados, fiquei na
dvida sobre a possibilidade de se proceder esse desmembramento. Havendo
possibilidade imagino que haja necessidade de anuncia do usufruturio,
ou do credor hipotecrio. Enfim, estou pesquisando h dois dias sobre o
assunto, mas mantenho certa dvida acerca do tema, notadamente por haver
necessidade de apresentao de certido de nus reais sobre o imvel.
Resposta
O parcelamento do solo visa disciplinar a ocupao das reas urbanas, a
fim de dar cumprimento s funes sociais da cidade, ordenando de maneira
adequada os espaos de ocupao humana, de lazer e de reas institucionais,
para, destarte, obter a qualidade de vida sadia preceituada no caput do art. 225
da Constituio da Repblica Federativa do Brasil.
Assim, o parcelamento do solo, conforme dispe o art. 2 da Lei
6.766/1979, poder ser feito mediante as modalidades de loteamento
ou desmembramento, respeitando-se as normas estaduais e municipais
pertinentes ao ordenamento urbano.
Considera-se lotamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a
edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos
ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existente (1 do art.
2, da Lei 6.766/79).
Diferentemente, o desmembramento quando h subdiviso de gleba
em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio
216
existente, desde que no implique em abertura de novas vias e logradouros

pblicos, nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existente, de
acordo o art. 2, 2 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
Conquanto possuam em comum o fato de serem uma operao
divisria da gleba em lotes destinados a edificao, observa-se que a principal
caracterstica que diferencia as formas de parcelamento do solo que basta
que haja a abertura de uma rua para que se identifique o loteamento.247
Fica vedado o parcelamento do solo em algumas situaes, tais como
em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes; que tenham sido aterrado
com material nocivo sade; com declividade igual ou superior a 30%,
salvo se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes; onde
as condies geolgicas no aconselhem a edificao, bem como em reas
de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies
sanitrias suportveis, at sua correo. 248
Os direitos reais (ou direitos das coisas) tm por escopo regular as
relaes jurdicas referentes s coisas apropriveis pelos sujeitos de direito.
Estas, por sua vez, so aquelas que podem ser objeto de propriedade e que
possuem um valor econmico, excluindo-se, assim, as que so inapropriveis,
como o mar, o ar e os bens pblicos.
Assim, dispe o Cdigo Civil Brasileiro acerca dos direitos reais, a
saber:
Art. 1.225. So direitos reais:
I- a propriedade;
II- a superfcie;
III- as servides;
IV- o usufruto;
V- o uso;
VI- a habilitao;
VII- o direito do promitente comprador do imvel;
VIII- o penhor;
IX- a hipoteca;
X- a anticrese;
XI- a concesso de uso especial para fins de moradia;
247 MACHADO, Paulo Afonso Leme. Direito ambiental brasileiro.- 12 ed. rev. atual. ampl. So Paulo: Malheiros,
2009, p. 418.
248 FIOROLLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de direito ambiental brasileiro. - 8 ed. rev. atual. ampl. - So
Paulo: Saraiva, 2007, p. 321.
217
XII- a concesso de direito real de uso.
O direito real de garantia o poder conferido ao credor de que seja

assegurado o cumprimento da obrigao estabelecida na relao jurdica, ou
seja, de obter o pagamento de uma dvida mediante valor ou renda de um
bem pertencente ao devedor e oferecido como garantia exclusivamente
satisfao daquilo que lhe devido.
Em relao ao desmembramento, a Lei 6.766/79 no prev em
seus dispositivos qualquer vedao ao registro de parcelamento de gleba
hipotecada, sendo, portanto, possvel mesmo que o imvel esteja gravado
com algum direito real de garantia, mas deve haver a anuncia do credor
hipotecrio, que poder contestar o registro por entender que h ofensa ao
princpio da indivisibilidade dos direitos reais de garantia previsto no art.
1.421 do Cdigo Civil Brasileiro e, consequentemente, a descaracterizao da
garantia hipotecria.
Por oportuno, segue trecho da obra de Joo Baptista Galhardo249:
45. A gleba hipotecada pode ser parcelada?
A hipoteca garantida pela gleba no estorva, em regra, o registro de
seu parcelamento.
Deve o registrador exigir a anuncia do credor hipotecrio, que poder
impugnar o registro, alegando violao do princpio da indivisibilidade,
prprio da hipoteca, com a transferncia de reas para o Municpio,
como bens de uso comum do povo e o enfraquecimento da garantia
hipotecria, em virtude da obrigatoriedade do cumprimento dos con-
tratos de venda, que por lei so irretratveis.
Ilustram Toshio Mukai, Alar Caf Alves e Paulo Jos Villela Lomar:
A Lei 6.766/79 [p. 488] no contm nenhum dispositivo que proba
o registro do parcelamento sobre gleba hipotecada. A redao do art.
18 [p.495], como demonstramos no item 33, no impede este registro
e at possibilita a considerao de t-lo permitido implicitamente, na
medida em que tolerou a apresentao de certido positiva da existncia
de nus reais incidindo sobre o imvel. Entretanto, a mesma Lei imps,
a seguir, a rigorosa observncia de preceitos em consequncia dos quais,
praticamente,a hipoteca se desnatura. De fato, a irretratabilidade dos
contratos e a obrigatoriedade do seu rigoroso cumprimento implicam
perda de identidade da hipoteca, elidindo sua substncia, como alu-
dimos neste item. Destarte, em princpio, a hipoteca incidente sobre
parcelamento registrado no se torna recomendvel em virtude de sua
descaracterizao.
Se o devedor hipotecrio pretender registrar parcelamento sobre gleba
249 GALHARDO, Joo Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A
Fabris, 2004, pgs. 70/71.
218
sujeita a hipoteca, o seu credor poder impugnar o registro, sustentando

a violao do princpio da indivisibilidade, prprio do instituto, com a
transferncia de reas para o domnio pblico e a descaracterizao da
garantia hipotecria, em virtude da irretratabilidade dos contratos e da
obrigatoriedade de seu cumprimento. Assim, se consentir no registro do
parcelamento (renunciando ao princpio da indivisibilidade e deixando
de impugnar o registro), o credor ter, em ltima anlise, renunciando
prpria garantia hipotecria (Loteamentos e desmembramentos
urbanos, Saraiva, 2 ed., 1987, p. 179).
H que se ressaltar, tambm, que havendo o desmembramento da

gleba, necessrio que se proceda abertura de novas matrculas, registrando-
se juntamente os nus que existirem, sempre que ocorrer a transferncia de
uma ou mais unidades, conforme prev o pargrafo nico do art. 235, da Lei
6.015/1973.
Pelo exposto, conclui-se que possvel que se proceda ao
desmembramento de imvel gravado com direitos reais de garantia, desde
que com a anuncia do credor que, permitindo que se proceda ao registro
do parcelamento, estar renunciando ao princpio da indivisibilidade e, por
conseguinte, prpria garantia.
No mais, ficamos disposio dessa Promotoria de Justia para as
complementaes que se fizerem necessrias.
23. CONSULTA N. 46/10 - COMARCA DE CRICIMA
OBRIGATORIEDADE DE INTERVENO
DO MINISTRIO PBLICO NOS
PROCESSOS DE LOTEAMENTO E
DESMEMBRAMENTO SOLICITAO DE
Esclarecimentos E Fundamentao
ACERCA DO ASSUNTO
Pergunta
Venho atravs deste encaminhar o ofcio n 1197/2010, oriundo do
1 Cartrio de Registro de Imveis de Cricima, o qual solicita informaes
a respeito da obrigatoriedade da interveno do Ministrio Pblico nos
processos de loteamento e desmembramento. Desta forma, solicitamos
esclarecimentos e fundamentao acerca do assunto.
219
Resposta
Acerca da interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos
afetos ao parcelamento do solo loteamentos e desmembramentos
compreendemos ser esta obrigatria, seno vejamos.
Com a introduo da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da
Constituio Federal de 1988 no ordenamento jurdico, o Ministrio Pblico
passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o
parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais,
ampliando-se essa interveno, por meio do inqurito civil e da ao civil
pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural,
fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. certo que, em
uma primeira fase, houve forte resistncia, do Poder Judicirio, a reconhecer
a legitimidade do Ministrio Pblico para tutelar o parcelamento do solo, ora
sob o argumento de que se tratava de interesse do Municpio, ao qual competia
ajuizar as demandas visando ao adequado ordenamento do solo urbano, ora
sob o argumento de que se tratavam de interesses individuais homogneos
disponveis dos adquirentes de lote, aos quais assistiria a legitimidade para
litigar em prol de seus prprios interesses.
Hoje, considera-se matria pacfica a atuao do Ministrio Pblico
em questes relativas ao parcelamento do solo urbano, em todas as fases de
seu processo, para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos
pblicos no fazem, de tal modo que, em Santa Catarina, grande parte das
Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atua inclusive nos
procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao rgo
de Execuo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos nas
relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo para
fins urbanos.
A jurisprudncia ptria j firmou posio a respeito:
ILEGITIMIDADE DE PARTE MINISTRIO PBLICO
INOCORRNCIA Impugnao ao registro de loteamento Lei n.
6.766/79 que no define o rol de interessados Hiptese, ademais,
de atuao na defesa do interesse pblico Recurso no provido.250
250 SO PAULO. Tribunal de Justia. Apel. Cvel n. 213.023-2, de Marlia. Rel. Des. Ricardo Brancato. Julgado
em 5-5-1994.
220

A iterativa jurisprudncia do Pretrio Excelso acompanhada por
incontveis julgados desta Eg. Corte, vem reconhecendo a legitimidade
do Ministrio Pblico para a defesa dos interesses difusos, coletivos e
individuais homogneos. Recurso conhecido e provido.251
Os seguintes dispositivos da Constituio elucidam o posicionamento:

Art. 127. O Ministrio Pblico instituio permanente, essencial
funo jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem
jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais
indisponveis
Art. 129. So funes institucionais do Ministrio Pblico:
III - promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo
do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos;
Outra razo para este entendimento, diz que a atuao do Promotor

se faz necessria, uma vez que trata de matria referente a registros pblicos,
cujo ato de registro de loteamento ou desmembramento constitui-se numa
exigncia de ordem legal, no s de interesse dos adquirentes dos lotes, mas
tambm da Administrao Pblica.
Para arrematar, colhe-se recente parecer da Procuradoria-Geral de
Justia do Estado de Santa Catarina endereado ao Tribunal de Justia do
Estado acerca do procedimento de parcelamento do solo:
(...) Embora seja de conhecimento geral, sempre importante desta-
car, em primeiro plano, que a Constituio Federal de 1988 deu nova
roupagem ao Ministrio Pblico incumbindo-lhe da defesa da ordem
jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais
indisponveis.
Desta forma, a interveno e atuao do Ministrio Pblico deve estar
sempre calcada nos novos preceitos constitucionais, que no podem ser
lidos e interpretados restritivamente pelas normas infraconstitucionais.
Inegavelmente, o parcelamento do solo urbano traz no seu seio diversas
251 BRASIL. Superior Tribunal de Justia. RESP n. 108249 (199600590150), de So Paulo, 2 Turma. Rel.
Ministro Francisco Peanha Martins. Fonte: DJU, de 22-5-2000, p. 00092.
221
questes de interesse pblico capazes de ensejar, necessariamente, a
interveno do Ministrio Pblico em todas as suas fases, seja na defesa
do meio ambiente, do patrimnio pblico e social, e dos direitos do
consumidor, seja na regularidade dos registros pblicos e, inclusive, das
consequncias no mbito criminal.
Alis, a Corregedoria-Geral do Ministrio Pblico em resposta a
Consulta n 08/2003, em parecer da lavra da doutora Cristiane Roslia
Maestri Bell, assim assentou:
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Lei n 6.766/79. Neces-
sidade de interveno ministerial em pedido de registro de loteamentos
e desmembramentos. Interesse pblico e social. Inteligncia do art.
127 da Constituio Federal e art. 82, II, do CPC. Prazo de 5 dias para
manifestao. Aplicao da regra subsidiria do art. 185, do CPC.
CONDOMNIO FECHADO Lei 4.591/64. Desnecessidade de
atuao ministerial em procedimento administrativo registral. Interesse
individual disponvel.
A Lei Federal n 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano, anterior
Constituio Federal e, portanto, deve ser interpretada sob a sistemtica constitucional
vigente e em conjunto com as demais normas infraconstitucionais.
De acordo com a citada lei, a interveno do Ministrio Pblico surge, inicialmente,
quando trata a Lei do registro do loteamento e desmembramento, tornando aquela
obrigatria em duas hipteses. A primeira, quando o projeto de loteamento ou
terceiro interessado antes do registro. o que disciplina o art. 19, 2. Dever
o membro do Ministrio Pblico manifestar-se no prazo legal, atentando para a
rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao. A segunda interveno
ocorrer quando houver pedido de cancelamento do registro de loteamento ou
desmembramento, feito com a anuncia da Prefeitura Municipal, no caso do disposto
no art. 23, inciso II, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de contrato, ou, em
outro caso, quando existir pedido conjunto do loteador e de todos os adquirentes de
lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do Estado (art. 23, inciso III).
Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar um resumo do
pedido de cancelamento e, havendo ou no impugnao, o processo ser remetido ao
juiz competente para homologao, aps prvia manifestao do Ministrio Pblico
(art. 23, 2)252.
Em um segundo momento, surge a interveno do Ministrio Pblico,
quando da fixao das disposies gerais, no captulo VIII, da j citada
Lei. Assim, aparece o Ministrio Pblico tambm como fiscal da lei
para falar em pedido judicial do loteador para levantar as prestaes
depositadas em estabelecimentos de crdito oficial, aps a suspenso
do pagamento direto dos adquirentes (art. 38, 3).
252 TJSC, Apelao Cvel n. 01.020385-5, de Videira, de relatoria do Des. Francisco Oliveira Filho, adotando na
ntegra parecer do douto Procurador de Justia, Dr. Jacson Corra.
222
Esta interveno, como a anterior, obrigatria, sob pena de nulidade

do feito, a partir do momento em que o rgo devia ter sido intimado
(arts. 84 e 246 do Cdigo de Processo Civil).
Por fim, tem-se, ainda, a atribuio de notificar o loteador para
regularizar loteamento ou desmembramento (art. 38, 2). Aqui,
exerce o Ministrio Pblico funo extraprocessual, de natureza
administrativa e social, no interesse do agrupamento de adquirentes
de lotes e exercendo ao fiscalizadora no sentido do cumprimento
de dispositivo legal.
Com o advento da Lei 7.347, de 24 de julho de 1.985 e da Constitui-
o Federal de 1.988 o Ministrio Pblico passou a ter atuao mais
destacada nas nos pedidos e aes envolvendo o parcelamento do
solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais, ampliando-se
essa interveno, ao depois, por meio do inqurito civil e da ao
civil pblica, notadamente na defesa do meio ambiente, fosse o
meio ambiente natural, fosse o meio ambiente artificial, e a defesa
do consumidor.
A interveno do Ministrio Pblico vem legitimada, seno por dis-
posio da prpria lei que regula o parcelamento do solo urbano,
mas, e principalmente, pelo comando normativo constitucional e, de
resto, pelas disposies de sua Lei Orgnica Estadual (LC-197/00), a
considerar como funo institucional do rgo a proteo de outros
interesses individuais indisponveis, individuais homogneos, sociais,
difusos e coletivos (art. 82, inciso VI, e), e a exigir sua manifestao
nos processos em que a sua participao seja obrigatria por lei ou,
quando entender cabvel a interveno em razo de interesse pblico,
para assegurar o exerccio de suas funes institucionais, no impor-
tando a fase ou o grau de jurisdio em que se encontrem os processos
(art. 82, inciso X).
Vale destacar, por fim, ensinamento doutrinrio sobre interveno do
Parquet:
Compreendeu claramente o legislador que os adquirentes de lotes, co-
mumente pessoas de condio humilde, quase sempre no tm meios
de defender seus direitos e, muitas vezes, ignoram mesmo quais sejam
estes. Justifica-se, pois, a participao do Ministrio Pblico, no s pelo
tratamento legal dado aos adquirentes de lotes, considerados hipossu-
ficientes em relao outra parte, como tambm pelo forte contedo
social da lei, de ordem pblica e de carter cogente. Pode-se mesmo
ver nessa atribuio conferida ao Ministrio Pblico uma espcie de
substituio extraprocessual destinada a garantir a efetiva realizao de
interesse e direito privados de pessoas que se encontram em condies
desfavorveis para exercit-los ou defend-los.253
253 PAZZAGLINI FILHO, Marino. So Paulo: Revista Justitia, vol. 114, p.141.
223
Ou ainda:
No exerccio de sua funo fiscalizatria dever o rgo oficiante
[Ministrio Pblico], nesse caso, examinar com profundidade toda a
documentao apresentada e opinar sobre a viabilidade do registro,
bem como sobre a necessidade ou no da remessa do interessado s
vias ordinrias.254
Ante o exposto, conclui-se ser importante e indispensvel a interveno
do Ministrio Pblico nos procedimentos extrajudiciais de parcelamento
de solo urbano, em razo do interesse pblico, exercendo, deste modo,
ampla e irrestrita defesa dos direitos e interesses indisponveis.
o parecer.
Florianpolis, 27 de julho de 2009.
Deste modo, dever o Promotor de Justia atentar para o cumprimento,

pelo empreendedor, de todos os passos e obrigaes do procedimento
administrativo do parcelamento do solo previstos em lei. Neste norte, colhe-
se, resumidamente, do teor da lei 6.766/79, que255
1) o empreendedor dever primeiramente, nos casos de loteamento,
solicitar ao municpio as diretrizes para o uso do solo, como pede o art.
6, e, para o desmembramento, apresentar requerimento ao municpio
acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba e planta do imvel,
como consta no art. 10.
2) a seguir, compete ao empreendedor apresentar a licena ambiental
necessria aprovao, implantao e registro do empreendimento, haja
vista que o parcelamento do solo considerado atividade potencialmente
poluidora. (anexo 1 da Resoluo Conama 237/97).
3) alm da observncia da legislao local pelo Municpio, ser
obrigatria a ouvida do Estado nas hipteses do art. 13 (se o loteamento for
superior a 1.000.000 m2, quando localizado em rea de interesse especial
assim definida por legislao estadual ou federal, ou ainda quando localizar-se
em rea limtrofe do Municpio ou pertena a mais de um municpio).
4) Aps a aprovao do projeto pelos rgos competentes, dever
o empreendedor submet-lo, juntamente aos documentos elencados no art.
18, ao registro no competente Cartrio de Registro de Imveis, no prazo
mximo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao. Aps registrado,
254 MACHADO, Antonio Cludio da Costa. A interveno do Ministrio Pblico no Processo Civil Brasileiro.
2 ed. Saraiva : So Paulo. 1988. p. 431.
255 A seqncia de procedimentos observa o teor do Manual Bsico do Promotor de Justia do Ministrio Pblico
do Estado de Gois, volume 2, p.135/136.
224
fica autorizada a alienao dos lotes (art. 37).

5) Na seqncia, exige-se a elaborao, por parte do empreendedor,
de contrato-padro de promessa de cesso (art. 18, VI) dos lotes contendo
clsulas e condies protetivas dos consumidores nos termos dos arts. 25 a
36, o qual tambm dever ser arquivado no registro de imveis.
6) Exige-se ainda que se encontrem as reas parcelandas fora das reas
com restrio ambiental ou de risco, bem como situadas em zona urbana,
de expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas no plano
diretor (art. 3, caput e par. nico);
7) A seguir, a execuo, pelo empreendedor, no prazo mximo de
quatro anos, das obras de infraestrutura exigidas pelos rgos pblicos no
ato da aprovao e de licenciamento ambiental, ditadas pela Lei Federal (art.
18, V) Estadual e Municipal. Destaca-se que o mnimo de infraestrutura
exigida ser aquele previsto no art. 18, inc. V da lei estadual 6766/79, sendo
o Termo de Verificao do Municpio, que atesta a execuo de obras
de infraestrutura exigidas ou da aprovao de um cronograma, documento
obrigatrio a ser apresentado no Cartrio de Registro de Imveis em 180
dias contados da aprovao do projeto do parcelamento pelo Municpio, sob
pena de caducidade, podendo os municpios inclurem outras obras que julgar
necessrias, desde que previsto em lei local.
8) a venda de lotes pelo empreendedor somente ser autorizada aps
o necessrio registro do ato de aprovao do parcelamento (loteamento
ou desmembramento) na matrcula do imvel parcelando no competente
Cartrio de Registro de Imveis (art. 37 da lei 6766/79).
Finalmente, quanto s hipteses de atuao do Ministrio Pblico previstas
na lei 6766/79, a primeira delas situa-se quando o projeto de loteamento ou
terceiro interessado antes do registro, como disposto no art. 19, 2. Dever o
membro do Ministrio Pblico manifestar-se, no prazo legal, atentando para a
rigorosa observncia dos requisitos impostos pela legislao.
A segunda interveno ocorrer quando houver pedido de
cancelamento do registro de loteamento ou desmembramento, feito com a
anuncia da Prefeitura Municipal, enquanto nenhum lote tiver sido objeto de
con trato, ou, em outro caso, quando houver pedido conjunto do loteador e
de todos os adquirentes de lotes, com a anuncia da Prefeitura Municipal e do
Estado. Assim ocorrendo, o Oficial do Registro de Imveis dever publicar
225
um resumo do pedido de cancelamento e, havendo, ou no, impugnao, o
processo ser remetido ao juiz competente para homologao, aps prvia
manifestao do Ministrio Pblico, conforme art. 23, 2.
A Lei comentada contempla tambm no art. 38, 2 e 3 outras
hipteses de interveno, todas situaes que respeitam um procedimento
de jurisdio voluntria, no qual o Ministrio Pblico exercer tipicamente a
funo de fiscal da Lei.
Alm dessa atuao expressa, a mencionada Lei Federal tipificou o
parcelamento ilegal do solo como delito contra a administrao pblica, do
art. 50 a 52, os quais, por se tratarem de crimes de ao pblica, tambm
ensejam atuao do rgo ministerial competente pretensa responsabilidade
penal. Ambas as atuaes referem-se a casos de interveno tradicional do
pblica. J a prerrogativa de notificao do parcelador para regularizao do
parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do adquirente de
lote, trata-se de atuao em defesa dos direitos do consumidor.
Posto isto, compreende-se matria consolidada e pacificada em
Santa Catarina, de que a atuao do Ministrio Pblico obrigatria em
todas as fases do Procedimento de loteamento e desmembramento de
imveis, assegurada constitucionalmente, em defesa da ordem urbanstica
e dos interesses coletivos, devendo, sempre que necessrio, promover a
impugnao ou o cancelamento do registro imobilirio, bem como as aes
ocasionalmente pertinentes.
Bem de se ver que, conforme dito, diante da relevncia da matria,
preocupou-se a Corregedoria Geral do Ministrio Pblico em recomendar
aos Promotores de Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os
pedidos de registro de loteamento ou desmembramento de imveis que
derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo o cancelamento
e procedendo as impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo
com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e
municipal.
No mais, ficamos disposio desta Promotoria de Justia para as
226
24. CONSULTA N. 57/10 - COMARCA DE CURITIBANOS
DESMEMBRAMENTO inferior a 10
lotes - FINS INDUSTRIAIS aplicao
das exigncias das lei 6766/79 e
lei 6063/81, e Resoluo Conjunta
FATMA/IBAMA 01/95 prevalncia dos
arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts.
850 e 855, pargrafo nico do Cdigo
de normas da Corregedoria geral
de justia hipteses de exceo
certificao de regularidade
sanitria e ambiental do
empreendimento pelo municpio
Pergunta
A empresa TMC Comrcio de Veculos Ltda. ingressou com pedido,
perante o Registro de Imveis, de desmembramento de um terreno em dois
lotes, o primeiro com 12.198,94m, e o segundo com 8.801,86m. Cumpre
ressaltar que o primeiro lote ser adquirido pelo Municpio de Curitibanos,
conforme autorizao legislativa [Leis n. 4477/2010 e 4519/2010], cuja
destinao ser para instalaes de novas indstrias, bem como que situa-se
em Zona Industrial Predominante.
No procedimento de parcelamento do solo, manifestou-se o Ministrio
Pblico no sentido de que no fosse procedido o registro imobilirio, sob
os seguintes argumentos: a) no h comprovao de atendimento ao artigo
11 da Res. Conjunta FATMA-IBAMA n. 01/95, que prev a existncia de
rea verde de 8m por habitante, no permetro urbano; b) no foi efetuada a
publicao a que se refere o art. 19 da Lei n. 6.766/79; c) no foi observado
o disposto no art. 8, inc. I, combinado com o art. 9, da Lei Estadual n.
6.063/82;d) no h declarao do Municpio de Curitibanos de que no
desmembramento esto preservadas as reas de preservao permanente,
nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts.
2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65; e) que s pode haver
parcelamento do solo quando existente o esgotamento sanitrio, devendo
o desmembrado trazer aos autos declarao do Municpio de que a rede
de esgoto j existe no local, comprometendo-se a efetuar a ligao dos
lotes at a referida rede; f) ausncia de declarao do Municpio de que o
desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n.
14.250) e com a Lei n. 6.063/82; g) que o municpio deve declarar se o
227
imvel a ser desmembrado possui a estrutura bsica definida no artigo 2,
5, da Lei n. 6.766/79; h) falta a indicao do tipo de uso predominante no
local (art. 10, inc. II, Lei n. 6.766/79); i) falta observar o disposto no art. II,
IV e VI, do art. 18, da Lei n. 6.766/79.
Com base no aludido parecer, o Oficial do Cartrio de Registro de Imveis
acolheu em parte as consideraes do Ministrio Pblico e indeferiu o registro.
A discordncia do cartrio com o parecer ministerial, refere-se s
questes descritas nos itens b [o Cartrio aplica o art. 855, pargrafo nico,
do CNCGJ, que dispensa a publicao de edital de desmembramento de
at 10 reas, lembrando que no caso concreto foram apenas 2 reas], c [o
Cartrio entende que as normas constantes no art. 8, aplicam-se somente
aos loteamentos], e i [o Cartrio aplica o art. 850 da CNCGJ, que dispensa
a observncia do art. 18 da Lei 6.766/79].
Diante do indeferimento do registro, o Municpio de Curitibanos,
interessado na aquisio do lote a ser desmembrado, com rea de 12.198,94m,
suscitou dvida ao Juzo da Comarca de Curitibanos.
O Ministrio Pblico se manifestou pela improcedncia do pedido.
Entretanto, o magistrado houve por bem deferir o pedido e
determinar ao Cartrio de Registro de Imveis que proceda o registro do
desmembramento.
Dentre os argumentos utilizados na sentena, destaca-se: a) que o
parcelamento do solo, no caso, destina-se a empreendimento industrial, o que
difere de parcelamento do solo urbano para fins habitacionais; b) que o imvel
desmembrando situa-se em Zona Industrial Predominante; c) que as cautelas
legais, apropriadas ao uso do solo, destinadas a evitar os conglomerados
urbanos desprovidos de infraestrutura, no se justificam no caso concreto;
d) que a Fatma no ops restrio ao empreendimento, conforme certido
anexada nos autos; e) que, por ser rea destinada a fins industriais, o futuro
empreendimento acarretar benefcios populao pela gerao de emprego
e renda; f) que aplica-se ao caso os arts. 850 e 855 do CNCGJ, que dispensa
a observncia do art. 18 da Lei n. 6.766/79, bem como no se exigiria a
publicao de edital de desmembramento; g) que no houve desrespeito
resoluo Conjunta FATMA-IBAMA n. 01/95, pois os lotes sero destinados
instalao de indstrias, ficando os futuros empreendimentos, sujeitos aos
respectivos licenciamentos ambientais, com destinao de reas verdes; h)
que, por se tratar de parcelamento de zona industrial, a previso de reas
pblicas deixa de existir, pois os lotes so destinados instalao de indstrias,
228
diferentemente das zonas de convvios de pessoas.

a sntese do essencial.
Ante o exposto e diante da realidade ftica narrada, esta Promotoria de
Justia solicita a anlise do caso, a fim de que sejam apresentadas respostas
aos seguintes questionamentos:
01. Se o disposto no art. 11 da Resoluo Conjunta n. 01/95 FATMA/
IBAMA, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, tem
aplicabilidade no caso concreto, tendo em vista se tratar de desmembramento
de lotes, para fins industriais;
02. Se o artigo 855, pargrafo nico, do Cdigo de Normas da CGJ,
deve prevalecer sobre o art. 19 da Lei n. 6.766/79, levando-se em conta o
caso concreto [parcelamento em dois lotes];
03. Se o disposto no art. 8, inc. I, da Lei Estadual n. 6.063/82, aplica-
se em pedidos de desmembramento, por fora do art. 9, do mesmo diploma
legal, ou seja, se no caso concreto, deve ser exigida as reas destinadas a
sistema de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e
espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco
por cento) da gleba;
04. Se recomendvel a exigncia da emisso de declarao do Municpio
de Curitibanos de que no desmembramento esto preservadas as reas de
preservao permanente, nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em
combinao com os arts. 2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65;
05. Considerando que no Municpio de Curitibanos no h rede
de esgoto, se possvel o deferimento do registro, sem comprovao da
existncia de esgotamento sanitrio, ou se bastaria constar no projeto que os
lotes possuem ligao adequada futura rede de esgoto a ser instalada;
06. Se recomendvel exigir do Municpio, a emisso de declarao no
sentido de que o desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio
Estadual (Lei n. 14.250) e com a Lei n. 6.063/82, bem como se o municpio
deve declarar se o imvel a ser desmembrado possui a estrutura bsica
definida no artigo 2, 5, da Lei n. 6.766/79;
07.Se o artigo 850 do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer
sobre o art. 18, da Lei n. 6.766/79.
Assim, diante de tais consideraes, esta Promotoria de Justia se
coloca disposio para eventuais esclarecimentos e solicita a realizao de
estudo tcnico-jurdico sobre os questionamentos formulados.
229
Respostas
01. Se o disposto no art. 11 da Resoluo Conjunta n. 01/95 FATMA/
IBAMA, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, tem
aplicabilidade no caso concreto, tendo em vista se tratar de desmembramento
de lotes, para fins industriais;
Sim. A lei do parcelamento do solo urbano, nos termos do seu art. 1,
aplica-se a todos os parcelamentos do solo urbano, inclusive os industriais.
Conforme a lio de Digenes Gasparini256, ao analisar a abrangncia do
conceito, destaca que
fins urbanos so os que do ao parcelamento caractersticas de bairros,
vilas ou cidades. Implicam a implantao de lotes destinados edifica-
o (residencial, comercial ou industrial), dotados de equipamentos
urbanos (rede de gua, de esgoto, e iluminao pblica, de telefonia,
etc.) e comunitrios (reas de recreio, educao e cultura etc.).
Deste modo, para todos os parcelamentos que no forem rurais, aplicam-

se as disposies da lei do parcelamento do solo e as obrigaes correlatas.
De outra parte, em relao s reas de uso comum, a lei federal no abriu
excees para a sua dispensa em razo da pouca quantidade de lotes, ou pela
espcie de parcelamento, no podendo a lei estadual ou municipal, ou ainda
qualquer ato regulamentar faz-lo, de forma menos restritiva. Deste modo,
remanesce a obrigao quanto exigncia do resguardo de reas verdes. Caso
a gleba no possua vegetao remanescente, dever ser aplicado, para tal fim,
o percentual de 8m2 por habitante ou 40m2 por lote (5 habitantes por lote), nos
termos do art. 11 da Resoluo Conjunta FATMA/IBAMA 01/95.
Em se tratando de desmembramentos, deveria ser dispensado, no
projeto do empreendimento, o resguardo de novas reas comuns, pelo simples
fato de que esta modalidade de parcelamento pressupe, em tese, a prvia
existncia destas reas para a realizao do desmembramento. Do contrrio,
no seria caso de desmembramento, e sim de loteamento.257 Entretanto, se
no existe, prefervel que esteja previsto no projeto.
Nesse sentido, colhe-se trecho de consulta anteriormente realizada por
este Centro de Apoio:
Ausente a exigncia da rea pblica correspondente parcela re-
256 GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento de Solo Urbano. 2 ed. SP: Saraiva, 1988,p.
257 Nesse sentido, ver o teor da consulta CME 09/08, parecer anexo.
230
manescente e, em vista do sistema virio existente, tal circunstncia

possibilitaria o aproveitamento econmico integral da rea futura a ser
desmembrada em detrimento do interesse coletivo, face a supresso
das reas pblicas, situao esta que iria na contramo do art. 182 da
CRFB/88, pautada pela poltica do desenvolvimento urbano tendo
por objetivo o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e
garantia do bem-estar social de seus habitantes.
Justamente por isso que o art. 8 da Lei Estadual 6.063/82 resguardou
a exigncia, para todos os projetos de loteamento de pelo menos 35%
da gleba a ser destinada aos sistemas de circulao, implantao de
equipamento urbano e comunitrio e espaos livres e de uso pblico.
Conclui-se, pois, que a dispensa da abertura de novas vias e logradouros
pblicos mediante o aproveitamento do sistema virio existente estabe-
lecida no 2 do art. 2 da Lei 6.766/79, para a hiptese de desmembra-
mento, no significa a dispensa da exigncia de tais equipamentos, mas
sim a pr-existncia dos mesmos para a regularizao do parcelamento
do solo, nos moldes exigidos para o loteamento, com aproveitamento
dos equipamentos vinculados aos loteamentos prximos previamente
aprovados ou implementados pelo poder pblico, atentando-se para as
disposies vigentes para as respectivas regies.
Conclui-se outrossim, que muito embora tenha o municpio
autonomia para a promoo do planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupao do solo urbano,258 dever ater-se
s restries previstas na legislao estadual e diretriz constante
no art. 182 da CRFB/88, atentando, regularizao ftica do des-
membramento, a existncia dos mesmos requisitos urbansticos
constantes nos loteamentos anteriormente aprovados, atentando
ainda, quanto ao percentual de rea a ser direcionado a tal ttulo,
para o disposto no art. 8 da Lei Estadual 6.063/82.
Nesse sentido, verifica-se a necessidade de resguardar, pelo menos, 35%

da gleba para sistemas de circulao, implantao de equipamento urbano e
comunitrio e espaos livres e de uso pblico.
A reforo do tema, o Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral da
Justia do Estado de Santa Catarina, em seu artigo 841, emite o seguinte:
Os projetos de loteamento devero reservar no mnimo trinta e cin-
co por cento da gleba para reas destinadas a sistema de circulao,
implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de
uso pblico.
Logo, os desmembramentos para fins industriais tambm devem

reservar a porcentagem de 35% da gleba para as implantaes j referidas, a
fim de garantir o pleno e regular desenvolvimento da cidade e o bem-estar de
258 coniforme art. 30, inc. VIII da CRFB/88
231
seus habitantes.
02. Se o artigo 855, pargrafo nico, do Cdigo de Normas da CGJ,
deve prevalecer sobre o art. 19 da Lei n. 6.766/79, levando-se em conta o
caso concreto [parcelamento em dois lotes];
Comparando as disposies suscitadas, colhe-se do teor do art. 855,
pargrafo nico do Cdigo de Normas:
Art. 855. Nos editais de publicao do loteamento ou desmembramento (art. 19
da Lei Federal n. 6.766/79), alm dos requisitos explicitados, o registrador iden-
tificar o documento de anuncia da FATMA, que ficar arquivado no cartrio.
Pargrafo nico. Independe de publicao de edital o desmem-
bramento de at dez reas.
J o art. 19 da Lei n. 6.766/79, dispe o seguinte:
Art. 19 - Examinada a documentao e encontrada em ordem, o oficial do registro
de imveis encaminhar comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo
e com pequeno desenho de localizao da rea, edital do pedido
de registro em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser impugnado
no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima publicao.
1 - Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente
o registro. Se houver impugnao de terceiros, o oficial do registro de
imveis intimar o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito
Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo
de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais
manifestaes o processo ser enviado ao juiz competente para deciso.
2 - Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias,
o juiz decidir de plano ou aps instruo sumria, devendo remeter
ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior indagao.
3 - Nas capitais, a publicao do edital se far no Dirio Oficial
do Estado e num dos jornais de circulao diria. Nos demais Munic-
pios, a publicao se far apenas num dos jornais locais, se houver, ou,
no havendo, em jornal da regio.
4 - O oficial do registro de imveis que efetuar o registro em
desacordo com as exigncias desta Lei ficar sujeito a multa equivalente
a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na
poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartrio,
sem prejuzo das sanes penais e administrativas cabveis.
5 - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicar,
por certido, o seu registro Prefeitura
Percebe-se, de antemo, tenha o Cdigo de Normas da CGJ, em seu

art.855, 1, dispensado a publicao do edital do pedido de registro do
parcelamento do solo, inobstante a obrigao prevista no art. 19 da Lei n.
232
6.766/79, para desmembramentos de at 10 reas.

Note-se que o Cdigo de Normas presta-se a regulamentar as
atividades de foro judicial e extrajudicial, nos servios notariais e de registro,
no podendo, para tanto legislar sobre o assunto. Colhe-se do teor do art. 1,
caput do referido Cdigo:
Art. 1 O Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral da Justia - CN-
CGJ - consolida as regras relativas ao foro judicial e servios notariais
e de registro, constantes em provimentos, circulares e demais atos
administrativos editados pela Corregedoria-Geral da Justia
Como dito acima, trata-se, no caso em anlise, do exerccio do poder

regulamentar exercido pela Corregedoria-Geral de Justia para, dando a
melhor compreenso das leis aplicveis, possibilitar a melhor execuo dos
servios notariais e de registro. cedio que o regulamento no lei, embora
a ela se assemelhe no contedo e poder normativo. Conforme Meirelles,
analisando os limites do ato regulamentador
Sendo o regulamento, na hierarquia das normas, ato inferior lei, no a pode
contrariar, nem restringir ou ampliar suas disposies. S lhe cabe exercitar a
lei, dentro dos limites por ela traados, ou complet-la, fixando critrios tcnicos e
procedimentos necessrios para sua aplicao.259
Percebe-se uma aparente dissintonia e ilegalidade no disposto no art.

850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia260 (no diferente
o teor da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor do art. 19 da Lei Federal em
comento, uma vez que, SMJ, tal dispositivo no prev excees obrigao da
publicao do edital em se tratando de loteamentos ou parcelamentos de solo.
Pelo que consta, ao dispensar a publicao do edital, a egrgia Corregedoria-
Geral de Justia legislou sobre matria de competncia privativa da Unio,
conforme determina o art. 22, XXV, da Constituio Federal, em relao
aos registros pblicos, e concorrente entre Unio Estados e Municpios,
no tocante ao parcelamento do solo, conforme art. 24, I, tambm da carta
constitucional.
Acerca dos registros pblicos, destaca-se que j vigora a Lei Federal n.
6.015/1973, e no caso do parcelamento do solo, a Lei n. 6.766/79.
259 MEIRELES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 35 ed., So Paulo, Malheiros, 2009, p.131
260 Conforme o Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79, o
parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas vias
de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou, de
modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da vigncia
da Lei Federal n. 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe em fragmentao
superior a dez lotes
233
Pelo exposto, recomenda-se, no tocante a este questionamento,
a formulao de consulta ao Centro de Apoio Operacional do Controle
de Constitucionalidade, inclusive em vista da existncia de procedimentos
prprios semelhantes realizados pela referida Coordenadoria em relao
a atos da Corregedoria-Geral de Justia (ex.: questionamento acerca da
constitucionalidade do Projeto Lar Legal, contra a Resoluo n. 11/2008,
..).
03. Se o disposto no art. 8, inc. I, da Lei Estadual n. 6.063/82, aplica-
se em pedidos de desmembramento, por fora do art. 9, do mesmo diploma
legal, ou seja, se no caso concreto, deve ser exigida as reas destinadas a
sistema de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio e
espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco
por cento) da gleba;
A lei estadual possui carter de norma geral, aplicvel a todos os
parcelamentos de solo urbano situados no Estado de Santa Catarina. Colhe-
se dos seguintes dispositivos da Lei 6.063/81:
Art.1 O parcelamento do solo urbano no Estado ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e da legislao federal e
municipal pertinente.
E ainda:
Art.8 Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero
II - os lotes tero reas mnimas de 360m (trezentos e sessenta metros
quadrados) e frente mnima de 12m (doze metros), salvo quando a
legislao municipal determinar maiores exigncias, ou quando o lote-
amento se destinar urbanizao especfica ou edificao de conjuntos
habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos rgos
pblicos competentes;
Referente aos desmembramentos, efetivamente o art. 9 da referida lei

estabelece tratamento peculiar fixando exigncias mnimas:
Art.9 O projeto de desmembramento, observado o disposto no ar-
tigo 8, ser acompanhado de planta do imvel a ser desmembrado,
contendo no mnimo:
I - a indicao das vias existentes e dos loteamentos prximos;
234
II - a indicao do uso predominante no local e da diviso pretendida

na rea a ser desmembrada.
Porm, conforme destacado acima, em se tratando de desmembramentos,

a dispensa no projeto do empreendimento do resguardo de novas reas
comuns da essncia do instituto, uma vez que esta modalidade de
parcelamento, diferentemente do loteamento, pressupe, em tese, a existncia
dessas reas para a realizao do desmembramento. Do contrrio, no seria
caso de desmembramento, e sim de loteamento.261 Entretanto, se no existe,
prefervel que esteja previsto no projeto.
Vale anotar, entretanto, que a dispensa de certas exigncias contidas
na Lei n. 6.766/79, considerando as enormes variveis fticas e jurdicas
(ex.: divises decorrentes de partilha de bens, adjudicao,...) e as situaes
historicamente consolidadas, em desateno legislao e de difcil soluo,
prtica usual no apenas em Santa Catarina, mas tambm em outras
Corregedorias, como no Paran e em So Paulo. Em tais Estados, Normas
da Corregedoria prevem a dispensa do registro especial previsto no art. 18
da Lei Federal citada, considerando a anlise no sentido da vinculao do
parcelamento a um verdadeiro empreendimento, sujeito a alienaes futuras,
ou ainda considerando o nmero significativo de lotes, nesse caso submetendo
a deciso ao juiz corregedor permanente do cartrio. Nesse sentido:
Desde que o nmero de lotes indique, claramente, a inteno empre-
endedora do parcelador, deve sujeitar-se ao registro especial de que
cuida o art. 18 da lei 6766/79 (p.495) Corregedoria-Geral de Justia de
So Paulo Proc. 19/90 DOJ de 08.0.1990)
Dada a transformao da rea em numerosos lotes (nmero superior a
10), exige registro especial a que alude o art. 18 da lei 6.766/79 (p.495),
ouvidos os demais rgos. A dispensa do registro especial deve ser re-
querida junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartrio (conselho
Superior da Magistratura de So Paulo ApCiv 9.082-0-9 DOJ de
13.02.1989).
Muito embora recomende-se a ateno s disposies e exigncias

contidas nas legislaes federal e estadual aplicveis ao parcelamento
- no caso, o respeito ao percentual de 35% da rea do empreendimento
para constituio das reas comuns em qualquer parcelamento de solo -
na hiptese de compreender-se, em situaes excepcionais, com base no
princpio da razoabilidade, em vista das variveis apresentadas, de difcil ou
impossvel aplicao as exigncias contidas no art. 8 da Lei n. 6.063/81 ou
art. 18 da Lei n. 6.766/79, recomenda-se sejam tais hipteses submetidas
261 Nesse sentido, ver o teor da consulta CME 09/08, parecer anexo.
235
apreciao judicial no prprio procedimento, convertendo-o em suscitao
de dvida, atentando-se para o disposto no art. 198 da Lei n. 6.015/73,
compartilhando-se, em tais situaes, a responsabilidade pela deciso
excepcional apresentada.
04. Se recomendvel a exigncia da emisso de declarao
do Municpio de Curitibanos de que no desmembramento esto
preservadas as reas de preservao permanente, nos termos do
pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts. 2, caput e
pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65;
Sim, compreendemos recomendvel essa exigncia com base nos
dispositivos citados. Na hiptese de reas urbanas consolidadas, dada a
divergncia jurisprudencial acerca da aplicao do Cdigo Florestal ou Lei
do Parcelamento do Solo Urbano, recomendamos, quando necessria, a
utilizao dos enunciados das Apps urbanas elaborados pelo MP/SC sob a
coordenao do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente.
05. Considerando que no Municpio de Curitibanos no h rede
de esgoto, se possvel o deferimento do registro, sem comprovao da
existncia de esgotamento sanitrio, ou se bastaria constar no projeto
que os lotes possuem ligao adequada futura rede de esgoto a ser
instalada;
A Lei n. 6.766/79, em seu art. 2, 5, incluiu dentre os equipamentos
que integram a infraestrutura bsica dos parcelamentos do solo o esgotamento
sanitrio.
Por sua vez, a Lei n. 11.445/07, ao tratar da Poltica Nacional do
Saneamento Bsico, em seu art. 45, caput, ressalvadas as disposies em
contrrio das normas do titular do servio, da entidade de regulao e de
meio ambiente, obriga toda a edificao permanente ligao rede pblica
de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio disponveis. Por outro
lado, o 1 do mesmo artigo destaca que, na ausncia de redes pblicas de
saneamento bsico, sero admitidas solues individuais de abastecimento de
guas e de afastamento e destinao final dos esgotos sanitrios, observadas
as normas editadas pela entidade reguladora e pelos rgos responsveis pelas
polticas ambiental, sanitria e de recursos hdricos.
Deste modo, caso o novo loteamento ou desmembramento ocorra em
localidade onde h rede disponvel, compete ao empreendedor proceder a
implantao da rede correspondente ao empreendimento, facilitando-se as
ligaes individuais de fornecimento de gua e esgoto nas futuras obras que
236
forem construdas nos lotes.

Porm, se no houver a rede pblica disponvel como a realidade
de grande parte dos municpios em Santa Catarina aplica-se, de regra, o
disposto no 1 do mesmo dispositivo, admitindo-se a soluo individual,
salvo disposio em contrrio do municpio, da entidade reguladora ou dos
rgos ambientais competentes, os quais podero exigir, p. ex., o tratamento
coletivo por empreendimento at que seja possvel a ligao na rede coletiva
de esgoto sanitrio, hiptese esta recomendvel.
06. Se recomendvel exigir do Municpio, a emisso de
declarao no sentido de que o desmembramento est de acordo com
o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n. 14.250/81) e com a Lei n. 6.063/82,
bem como se o municpio deve declarar se o imvel a ser desmembrado
possui a estrutura bsica definida no artigo 2, 5, da Lei n. 6.766/79.
Sim, trata-se de uma providncia interessante considerando estritamente
correlacionadas tais exigncias s atribuies do Municpio fixadas na
Constituio Federal, no sentido de promover adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupao do solo urbano.
07.Se o artigo 850 do Cdigo de Normas da CGJ, deve prevalecer
sobre o art. 18, da Lei n. 6.766/79.
Colhe-se do teor das disposies em anlise:
Art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia.
Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei
Federal n.6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as
seguintes condies:
I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes
ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico;
II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal n.
6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e
III no importe em fragmentao superior a dez lotes.262
Por seu turno, dispe o art. 18 da lei 6766/79:
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o
loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio dentro de 180 (cento
e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado
dos seguintes documentos:
262 Neste mesmo teor o art. 1 da Resoluo 13/93 da mesma corregedoria

237
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula,
ressalvado o disposto nos 4 e 5; (NR) (Redao dada pela Lei n
9.785, 29.1.99)
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os
ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o
imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e
contra a Administrao Pblica;
IV - certides:
a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador,
pelo perodo de 10 (dez) anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10
(dez) anos;
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do
termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal,
da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro,
no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao
dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da, aprovao de um cronograma, com a durao mxima
de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia
para a execuo das obras; (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de
cesso ou de promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente
as indicaes previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no
registro do loteamento.
1 - Os perodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomaro
por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas
elas ser extradas em nome daqueles que, nos mencionados perodos,
tenham sido titulares de direitos reais sobre o imvel.
2 - A existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes
penais, exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a
administrao, no impedir o registro do loteamento se o requerente
comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os ad-
238
quirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imveis julgar insuficiente

a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juiz competente.
3 - A declarao a que se refere o inciso VII deste artigo no
dispensar o consentimento do declarante para os atos de alienao
ou promessa de alienao de lotes, ou de direitos a eles relativos, que
venham a ser praticados pelo seu cnjuge.
4 O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de
parcelamento popular, destinado as classes de menor renda, em imvel
declarao de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial
em curso e imisso provisria na posse, desde que promovido pela
Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios ou suas entidades dele-
gadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitao. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)
5 No caso de que trata o 4, o pedido de registro do parcela-
mento, alm dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste
artigo, ser instrudo com cpias autnticas da deciso que tenha con-
cedido a imisso provisria na posse, do decreto de desapropriao, do
comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado
por entidades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos.
(Includo pela Lei n 9.785, 29.1.99
Na mesma linha de raciocnio apresentada por ocasio da

resposta ao questionamento 02, trata-se, no caso em anlise, do exerccio
do poder regulamentar exercido pela Corregedoria-Geral de Justia para,
dando a melhor compreenso das leis aplicveis, possibilitar a melhor
execuo dos servios notariais e de registro. Portanto, inadmissvel que o
ato regulamentador contrarie, restrinja ou amplie as disposies das leis que
pretende regulamentar.
Deste modo, percebe-se uma dissintonia e aparente ilegalidade no
disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de
Justia263 (no diferente o teor da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor do
art. 18 da Lei Federal em comento, uma vez que, SMJ, tal dispositivo no
d margem dispensa das exigncias ali constantes em razo da extenso
(nmero de fracionamentos), espcie/modalidade de parcelamento
(loteamento ou desmembramento) ou destinao (fins residenciais,
comerciais ou industriais).
Deste modo, como dito acima, ao dispensar tais exigncias, inclusive de
263 Conforme o Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79, o
parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condies: I no implique abertura de novas
vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao ou ampliao de vias existentes ou,
de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico; II no provenha de imvel que, a partir da
vigncia da Lei Federal n. 6.766/79, j tenha sido objeto de outro parcelamento; e III no importe
em fragmentao superior a dez lotes
239
forma genrica e atenta apenas ao nmero de fraes, a egrgia Corregedoria-
Geral de Justia legislou sobre matria de competncia privativa da Unio,
conforme determina o art. 22, XXV, da Constituio Federal, em relao aos
registros pblicos, e concorrente entre Unio Estados e Municpios, no tocante
ao parcelamento do solo, conforme art. 24, I, tambm da carta constitucional,
razo pela qual compreende-se como ilegal e tambm inconstitucional o
referido dispositivo, por contrariar as regras de competncia determinadas no
texto constitucional.
Com relao no aplicao do registro especial do art. 18 da Lei
n. 6.766/79 para o caso em anlise - parcelamento de solo mediante o
desmembramento de apenas dois lotes e para fins industriais como dito,
verifica-se uma dissintonia e aparente ilegalidade entre o disposto no art. 850
do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia (no diferente o teor
da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor da Lei Federal, uma vez que esta
no d margem a tais excees.
Note-se que as exigncias previstas no art. 18, voltam-se prioritariamente
garantir a solvncia do empreendedor para completa execuo do
empreendimento, em prol da sustentabilidade urbana e segurana aos
adquirentes de lotes na respectiva relao de consumo, tendo em vista que
o empreendimento poder ter a execuo das obras prorrogada por at 4
anos aps o registro do empreendimento (art. 18, inc. V da Lei 6.766/79).
Deste modo, a dispensa de tais exigncias na forma genrica como previsto
no art. 850 do Cdigo de Normas, revela o risco de estmulo a execuo
de empreendimentos fraudulentos mediante a elaborao intencional de
projetos com nmero inferior a dez fracionamentos da gleba, justamente
objetivando o aproveitamento da regra de exceo e a dispensa das exigncias
da Lei Federal (regra geral).
Importa reconhecer, por outro lado, que a dispensa do registro especial
prevista no art. 18 da Lei do Parcelamento em situaes especficas prtica
usual em outras Corregedorias, como a do Paran e a de So Paulo, conforme
regulamentos prprios.264
Porm, percebe-se tenha havido uma maior preocupao das respectivas
Corregedorias no sentido de melhor especificar as hipteses de exceo e
dispensa, como para as divises decorrentes de partilhas judiciais, cartas de
arrematao, adjudicao, alienaes ou promessas de alienaes e partes
264 os dispositivos que tratam do assunto encontram-se transcritos na de Joo Batista Galhardo, O registro do
parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A Fabris, 2004, p. 29
240
de glebas mediante unificao de imveis contguos. Portanto, em situaes

onde no se verifique uma atividade comercial ou relao de consumo.
Inobstante tais consideraes, a fim de evitar a burla pelos
empreendedores, Joo Batista Galhardo265 aconselha, para a dispensa do
registro especial, que o registrador, prudentemente, afira se o parcelamento se
trata ou no de um verdadeiro empreendimento. Neste norte, o autor destaca
algumas providenciais cartoriais que vem sendo adotadas nesse sentido e que
podem ser recomendadas pelos Promotores de Justia aos Cartorrios:
Desde que o nmero de lotes indique, claramente, a inteno empreen-
dedora do parcelador, deve sujeitar-se ao registro especial de que cuida
o art. 18 da Lei 6766/79 (p.495) Corregedoria-Geral de Justia de So
Paulo Proc. 19/90 DOJ de 08.0.1990)
Dada a transformao da rea em numerosos lotes (nmero superior
a 10), exige registro especial a que alude o art. 18 da Lei 6.766/79
(p.495), ouvidos os demais rgos. A dispensa do registro especial
deve ser requerida junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartrio
(conselho Superior da Magistratura de So Paulo ApCiv 9.082-0-9
DOJ de 13.02.1989).
Salvo engano, parece tenha sido esta a inteno da Corregedoria-Geral de

Justia por ocasio da edio do art. 850 do Cdigo de Normas, reproduzindo a
Resoluo 14/93, o de dispensar as exigncias do art. 18 quando no verificada
a finalidade comercial do loteador. Entretanto, para tal intento deveria ter
discriminado as hipteses de dispensa, afastando, deste modo, o risco da burla
legislao e seu aproveitamento imprprio por empreendedores/loteadores
profissionais. Tal situao vem ocasionando preocupao generalizada aos
Promotores de Justia de Meio Ambiente que atuam na fiscalizao dos
parcelamentos de solo em todo o Estado de Santa Catarina.
Deste modo, tomando-se por norte o princpio da razoabilidade,
inobstante a ausncia da autorizao legislativa, recomenda-se, no tocante
anlise de eventual dispensa de aplicao das exigncias constantes no art. 18
da Lei n. 6.766/79, atente o Promotor de Justia para a verificao acerca da
finalidade empreendedora do projeto de parcelamento (para fins de venda
dos lotes).
Recomenda-se ainda, em sendo o caso, seja esta anlise acerca da
dispensa, submetida apreciao judicial no prprio procedimento endereado
265 GALHARDO, Joo Batista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A
Fabris, 2004, p. 31
241
pelo cartorrio diretamente ao Promotor, convertendo-o em suscitao de
dvida, atentando-se para o disposto no art. 198 da Lei 6.015/73.
Recomenda-se, finalmente, no tocante anlise da constitucionalidade,
a formulao de consulta ao Centro de Apoio Operacional do Controle
de Constitucionalidade, inclusive em vista da existncia de procedimentos
prprios semelhantes realizados pela referida Coordenadoria em relao
a atos da Corregedoria-Geral de Justia (ex.: questionamento acerca da
constitucionalidade do Projeto Lar Legal, contra a Resoluo 11/2008, ..).
Pelo exposto, remeto as consideraes supracitadas apreciao dessa
Promotoria de Justia, para os devidos fins, colocando-me disposio para
as complementaes que se faam eventualmente necessrias.
25. CONSULTA N. 60/10 - COMARCA DE BALNERIO PI-

ARRAS
Loteamentos autorizados
anteriormente lei 6.766/79
possibilidade de responsabilizar
os atuais proprietrios a implantar
os devidos equipamentos pblicos
Pergunta
H loteamento no Municpio de Bal. Piarras, o qual data de 1966,
aprovado naquela poca pela prefeitura. Ocorre que, atualmente, apenas 40%
do loteamento est implantado fisicamente, ou seja, 60% no possui qualquer
estrutura (equipamentos pblicos).
No se desconhece que antes da Lei 6.766/79, a questo de parcelamento
de solo era praticamente no regulamentada, viabilizando aos proprietrios
das glebas a diviso em lotes, visando satisfazer apenas o interesse imobilirio
e o lucro, descuidando-se de outros interesses, mxime o ambiental, a funo
social da propriedade etc.
Considerando esta questo temporal, com a supervenincia da Lei
do Parcelamento do solo Urbano, bem como diante da sua no completa
implantao, entendemos que deve haver a estrita observncia aos preceitos da
lei mencionada e a conseqente obrigatoriedade da adequao do loteamento
por parte dos atuais proprietrios e responsveis.
242
Diante disso, solicitamos:

a) estudo sobre a possibilidade de atribuir aos atuais proprietrios dos
lotes a responsabilidade de implantar os equipamentos pblicos necessrios e
obrigatrios, segundo a Lei 6.766/79, como se fosse uma obrigao propter
rem, como entendeu recentemente o STJ a respeito da reserva legal.
b) o encaminhamento de modelos eventualmente existentes sobre
termos de ajuste de conduta e ACP, que versem sobre a questo, objetivando
uma completa regularizao do loteamento.
Resposta
Com o advento da Lei n. 6.766/79, no somente os processos futuros
de parcelamento do solo passaram a ser regidos pela nova Lei, como
tambm os procedimentos em curso, iniciados e no concludos. Assim, os
loteamentos e desmembramentos, quando em desacordo com a nova norma
vigente portanto ainda no concludos - devem se adequar aos requisitos de
validade impostos.
O artigo 54 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano dispe: Esta Lei
entrar em vigor na data de sua publicao. Sobre o dispositivo, a doutrina nos esclarece:
Assim, em face de sua incidncia imediata e geral, sobre todos os
processos de loteamento e desmembramentos urbanos, a Lei n.
6.766/79, desde 20 de dezembro de 1979, aplica-se aos parcelamentos
para fins urbanos ainda no aprovados, aos aprovados mais ainda no
registrados e aos contratos de compromisso, de cesso ou promessa de
cesso ainda no exauridos em seus efeitos. Aplica-se tambm ao caso
de loteamento registrado sob a gide da lei antiga, mas cujas obras de
infra-estrutura urbana, a cargo do loteador, no se tenham iniciado ou
se encontrem ainda em execuo.266
Por versar sobre direito urbanstico, compreende-se que a Lei n. 6.766/79

trata-se, portanto, de norma de ordem pblica e de carter cogente. Assim,
mesmo respeitando o ato jurdico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido,
possui aplicabilidade imediata, por ocasio de sua vigncia, condicionando ao
teor de suas normas a todos os loteamentos existentes e no concludos, assim
como os futuros, em prol do correto ordenamento urbanstico.
A Lei Federal n.6766/79 foi publicada em 20 de dezembro de 1979.
Desde essa data, est em vigor. Conseqentemente, passou a incidir no
s de imediato, mas tambm de modo geral, sobre todas as situaes
266 MUKAI, Toshio. ALVES, Alar Caff. LOMAR, Paulo Jos Villela. Loteamentos e desmembramentos
urbanos. Sugestes literrias s/a. 1 edio. So Paulo. 1980. p. 294.
243
e atos relacionados com o parcelamento de imveis para fins urbanos,
localizados nas zona urbanas e de expanso urbana, alcanando, por-
tanto, os processos iniciados e no concludos. Apesar disso, respeitou
o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada, como do
nosso sistema. Lei que independe de regulamentao. , portanto,
auto-aplicvel.267
Nesta linha, do teor do art. 22 da Lei n. 6766/79, colhe-se a funo

pblica subsidiria do parcelamento do solo, por intermdio do qual o
parcelador, uma vez realizado o registro do loteamento, obrigado a entregar
ao domnio pblico, para uso comum do povo, as vias e praas, os espaos
livres e as reas destinadas a edifcios e outros equipamentos urbanos,
constantes no memorial descritivo do projeto.
Trata-se de obrigao de ordem pblica em sintonia com a funo
social da cidade, constitucionalmente reforada no art. 182 da CRFB/88,
voltada a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade
e garantir o bem-estar de seus habitantes. a releitura que deve ser feita da
Lei do Parcelamento do Solo Urbano, seguindo a mtrica da Lei Federal n.
10.257/01, alcanvel prioritariamente mediante a execuo e alinhamento s
diretrizes do plano diretor. Inclusive incidindo tais disposies para as reas
urbanas irregularmente consolidadas anteriormente a sua edio.
Desta funo subsidiria do parcelamento, decorre a obrigao
do parcelador em implantar as obras de infraestrutura necessrias ao
empreendimento (constantes no art. 2, 4 da Lei n. 6.766/79), resguardar
as reas de uso comunitrio e reas verdes. E ao Poder Pblico fiscalizar o
efetivo cumprimento dessa obrigao.
Considerando a generalizada ausncia de planejamento e fiscalizao
dos poderes pblicos por ocasio do crescimento e expanso de grande parte
das cidades brasileiras, que englobasse a preocupao com os interesses sociais
e ambientais no uso e a ocupao dos espaos urbanos, resultando, na maior
parte dos municpios brasileiros, em a desordem generalizada, ocasionando
enormes passivos de infraestrutura urbana e excluso social.
Na busca de solues para o problema, o art. 40 da Lei n. 6.766/79
j admitia que a responsabilidade de regularizao desse passivo ambiental e
urbanstico ou o desfazimento do loteamento clandestino instalado, poderia
ser executado pelo Poder Pblico Municipal:
Art. 40 A Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal, quando for o
caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar
loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem
267 GASPARINI, Digenes, O Municpio e o parcelamento do solo. Ed. Saraiva, So Paulo, 1988,p. 183
244
observncia das determinaes do ato administrativo da licena, para

evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa
dos adquirentes dos lotes.
Este mesmo dispositivo destaca a assuno, pelo municpio, da condio

de credor em relao ao empreendedor faltoso quanto aos gastos e despesas
pblicas para implantar das obras no executadas.
Percebe-se, conforme bem assentado pela doutrina, a distino entre o
conceito de funo social da cidade exercidas, por exemplo, pelo parcelador
na execuo das obras pblicas que acompanham o empreendimento,
e pelo municpio, na condio de fiscalizador ou executor subsidirio das
obras no executadas pelo responsvel do conceito de funo social da
propriedade prevista no art. 5, inc. XXIII, da CRFB/88, da qual recai ao
proprietrio, por ocasio do exerccio do direito de propriedade, o dever
de respeito e ateno ao bem estar social e ambiental urbano. Decorre da,
como exemplo, o acatamento s restries de uso e preservao das reas
especialmente protegidas, identificando-se estas como obrigaes propter
rem (acompanham o bem, impondo restries/limitaes de uso de cunho
genrico e no suscetveis de indenizao).
Nos parcelamentos do solo urbano, portanto, as obrigaes afetas
ao direito de propriedade no se confundem com as decorrentes da funo
social da cidade; da mesma forma, diferenciando-se, de regra, os responsveis
pela execuo de tais obrigaes.
No caso em exame, em se tratando de loteamentos irregulares, salvo
verificada excepcional co-responsabilidade, no recair aos adquirentes
dos lotes o dever de regularizar as falhas e irregularidades do loteamento,
figurando estes, em regra, na condio de vtimas do empreendedor e tambm
do municpio omisso que permitiu a consolidao do empreendimento. O
que, entretanto, no obstaculiza os proprietrios dos lotes de assumirem
espontaneamente a tarefa de procederem, se possvel, na complementao
das obras e adequaes faltantes, o que reverter em valorizao imobiliria
e melhoria da qualidade de vida dos moradores, uma vez obedecidos os
padres urbansticos legalmente estabelecidos, e aps deliberao conjunta
travada pelo poder pblico e comunidade, fazendo uso das ferramentas do
Estatuto da Cidade (ex.: operaes urbanas consorciadas).
De se ressaltar a possibilidade de flexibilizao dos padres urbansticos
em hipteses consolidadas, por ocasio das intervenes voltadas
regularizao de tais empreendimentos, conforme assim decidiu o STJ:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANSTICO. LOTEAMEN-
245
TO IRREGULAR. MUNICPIO. PODER-DEVER DE REGULARI-
ZAO. 1. O art. 40 da Lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado
luz da Constituio Federal e da Carta Estadual. 2. A Municipalidade
tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e
na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos
e o bem-estar da populao. 3. As administraes municipais possuem
mecanismos de autotutela, podendo obstar a implantao imoderada
de loteamentos clandestinos e irregulares, sem necessitarem recorrer a
ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da especulao imo-
biliria por todo o Pas, encerrando uma verdadeira contraditio in terminis
a Municipalidade opor-se a regularizar situaes de fato j consolidadas.
4. A ressalva do 5 do art. 40 da Lei 6.766/99, introduzida pela Lei n.
9.785/99, possibilitou a regularizao de loteamento pelo Municpio
sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona, originariamente
estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, h que se distinguir
as exigncias para a implantao de loteamento das exigncias
para sua regularizao. Na implantao de loteamento nada pode
deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Admi-
nistrao Pblica ou o particular. Na regularizao de loteamento
j implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigncias
quando a regularizao for feita pelo municpio. A ressalva somen-
te veio convalidar esse procedimento, dado que j ratificado pelo
Poder Pblico. Assim, com dita ressalva, restou possvel a regularizao
de loteamento sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona.
Observe-se que o legislador, no caso de regularizao de loteamento pelo
municpio, podia determinar a observncia dos padres urbansticos
e de ocupao do solo, mas no o fez. Se assim foi, h de entender-se
que no desejou de outro modo merc de o interesse pblico restar
satisfeito com uma regularizao mais simples. Dita exceo no se aplica
ao regularizador particular. Esse, para regularizar o loteamento, h de
atender a legislao vigente. 5. O Municpio tem o poder-dever de agir
para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento
especfico para a sua constituio. 6. Se ao Municpio imposta, ex
lege, a obrigao de fazer, procede a pretenso deduzida na ao civil
pblica, cujo escopo exatamente a imputao do facere, s expensas
do violador da norma urbanstico-ambiental.
5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 448216/SP, Rel. Min. Luiz Fux,
1 Turma, j. em 14/03/2003)
Quanto responsabilidade solidria do municpio, pacificou-se o

entendimento jurisprudencial no sentido de que se trata de um dever (e no
um poder) da administrao pblica, proceder a regularizao dos loteamentos
irregulares268, conforme os seguintes julgados do STJ:
268 Compreende-se por loteamento irregular aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou re-
gistrado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo as exigncias da Lei 6.766/79 (ex.:
ausncia de infraestrutura, de rea comunitria, rea verde, ..);
246
ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO LOTEA-

MENTO OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: RESPONSABILI-
DADE.
(....)
2. As obras de infra-estrutura de um loteamento so debitadas ao lote-
ador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o Municpio.
3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio
acionado pelo Ministrio Pblico.(Resp. 263.603/SP, Rel. Min. Eliana
Calmon, 2 Turma, j. em 12.11.02)
Ou ainda
ADMINISTRATIVO. AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO
IRREGULAR. DANO AMBIENTAL. RESPONSABILIDADE
DO MUNICPIO. ART. 40 DA LEI N.6.766/79. PODER-DEVER.
PRECEDENTES.
1. O art. 40 da Lei 6.766/79, ao estabelecer que o municpio poder
regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou exe-
cutado sem observncia das determinaes do ato administrativo de
licena, fixa, na verdade, um poder-dever, ou seja, um atuar vinculado
da municipalidade. Precedentes.
2. Consoante dispe o art. 30, VIII, da Constituio da Repblica, com-
pete ao municpio promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento
e da ocupao do solo urbano.
3. Para evitar leso aos padres de desenvolvimento urbano, o Municpio
no pode eximir-se do dever de regularizar loteamentos irregulares,
se os loteadores e responsveis, devidamente notificados, deixam de
proceder com as obras e melhoramentos indicados pelo ente pblico.
4. O fato de o municpio ter multado os loteadores e embargado as
obras realizadas no loteamento em nada muda o panorama, devendo
proceder, ele prprio e s expensas do loteador, nos termos da responsa-
bilidade que lhe atribuda pelo art. 40 da Lei 6.766/79, regularizao
do loteamento executado sem observncia das determinaes do ato
administrativo de licena.
5. No caso, se o municpio de So Paulo, mesmo aps a aplicao da
multa e o embargo da obra, no avocou para si a responsabilidade pela
regularizao do loteamento s expensas do loteador, e dessa omisso
resultou um dano ambiental, deve ser responsabilizado, conjuntamen-
te com o loteador, pelos prejuzos dai advindos, podendo acion-lo
regressivamente.
6. Recurso especial provido. (REsp 1113789 / SP, Segunda Turma,
Superior Tribunal de Justia, Relator: Min. Castro Meira, Julgado em
247
16/06/2009)
Quanto proteo dos adquirentes dos lotes, possui o Ministrio

Pblico competncia para a propositura de ao civil pblica contra o Estado
em sua defesa e em favor da ordem urbanstica violada, cujas obrigaes de
uso comum e interesse social da cidade no foram executadas, sendo este o
entendimento recente do Superior Tribunal de Justia:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL
PBLICA. LOTEAMENTO CLANDESTINO. AQUISIO DE
LOTES IRREGULARES. PEDIDO DE INDENIZAO EM PROL
DOS ADQUIRENTES FEITO PELO MINISTRIO PBLICO NO
MBITO DA AO CIVIL PBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA.
1. O Ministrio Pblico possui legitimidade para, no mbito de ao civil
pblica em que se discute a execuo de parcelamento de solo urbano
com alienao de lotes sem aprovao de rgos pblicos competentes,
formular pedido de indenizao em prol daqueles que adquiriram os
lotes irregulares. E isso por trs motivos principais.
2. Em primeiro lugar, porque os arts. 1, inc. VI, e 5, inc. I, da Lei n.
7.347/85 lhe conferem tal prerrogativa.
3. Em segundo lugar porque, ainda que os direitos em discusso, no
que tange ao pedido de indenizao, sejam individuais homogneos, a
verdade que tais direitos transbordam o carter puramente patrimonial,
na medida em que esto em jogo a moradia, a sade e o saneamento
bsico dos adquirentes e, alm disso, valores estticos, ambientais e
paisagsticos - para dizer o mnimo - do Municpio (art. 1, inc. IV,
da Lei n. 7.347/85). Aplicao, com adaptaes, do decidido por esta
Corte Superior na IF 92/MT, Rel. Min. Fernando Gonalves, Corte
Especial, j. 5.8.2009.
4. Em terceiro e ltimo lugar, porque os adquirentes, na espcie,
revestem-se da qualidade de consumidor - arts. 81, pargrafo nico,
inc. III, e 82, inc. I, do CDC.
5. Recurso especial provido. (REsp 783195/SP, Superior Tribunal de
Justia, Segunda Turma, Ministro Mauro Campbeel Marques, Julgado
em 15/09/2009
Finalmente, em relao aos loteamentos clandestinos,269 mais uma

vez a responsabilidade recair sobre o causador do dano ao meio ambiente
e ordem urbanstica. Logo, poder recair sobre os prprios ocupantes/
invasores da rea, uma vez que a ocupao e diviso da gleba, nesta hiptese,
opera-se ao completo arrepio de qualquer autorizao, licena ou registro
269 Por loteamento clandestino compreende-se aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o
registro no cartrio de registro de imveis competente, resultando inviabilizada a matrcula e individualizao
dos respectivos lotes.
248
perante os rgos competentes. Acrescente-se ainda a co-responsabilidade

do Poder Pblico diante da ausncia de fiscalizao eficiente a coibir a
consolidao das ocupaes clandestinas.
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO CIVIL PBLI-

CA - LOTEAMENTO CLANDESTINO - DANOS AMBIEN-
TAIS - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA E ATIVA
- PRESCRIO - INEXISTNCIA.-A Ao Civil Pblica deve ser
interposta contra o apontado causador do dano ao meio ambiente,
bem como ordem urbanstica.-Cabe ao Ministrio Pblico promover
o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do patrimnio
pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e
coletivos.-Sendo atuais os alegados danos, inocorre a prescrio.
AGRAVO N 1.0148.05.033794-5/003 - COMARCA DE LAGOA
SANTA - AGRAVANTE(S): MAURCIO CHEBLY - AGRAVADO(A)
(S): MINISTRIO PBLICO ESTADO MINAS GERAIS - RELA-
TORA: EXM. SR. DES. HELOISA COMBAT
Concluses
1. A Lei n. 6.766/79, como norma urbanstica e de ordem pblica,
possui carter cogente aplicando-se imediatamente a todos os parcelamentos
de solo urbano ainda pendentes de concluso quando da vigncia da Lei,
incluindo-se os irregulares e clandestinos, bem como a todos os loteamentos
futuros, respeitando, deste modo, o ato jurdico perfeito, a coisa julgada e o
direito adquirido em relao aos parcelamentos j encerrados por ocasio
da sua vigncia;
2. No se confundem as obrigaes decorrentes da funo social da
cidade (ex.: implantao das obras de infraestrutura urbana, implantao
de reas verdes e de uso comunitrio) com as decorrentes da funo scio-
ambiental da propriedade (averbao da reserva legal, no ocupao dos
espaos protegidos,...)
3. H que se distinguir as exigncias para a implantao do parcelamento
do solo daquelas necessrias a sua regularizao, uma vez consolidada a
ocupao. Na implantao de loteamento, nada pode deixar de ser exigido
e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular.
Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal pode dispensar
algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo municpio.
4. Compreende-se que a responsabilidade pela regularizao ou
desfazimento dos loteamentos irregulares ou clandestinos dever ser
249
atribuda ao responsvel pelo empreendimento no caso dos clandestinos,
podendo recair sobre os ocupantes dos lotes e, de forma solidria, ao
municpio.
5. Possui o Ministrio Pblico competncia para a propositura de
ao civil pblica contra o Estado em favor no apenas da ordem urbanstica
violada, cujas obrigaes de uso comum e interesse social da cidade no
foram executadas, bem como visando a proteo dos adquirentes dos lotes.
No mais, ficamos disposio dessa Promotoria de Justia para as
250
V MODELOS
251
1. Portaria (Loteamento Clandestino)
PORTARIA n. XX/20XX

O Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, por intermdio
do (a) Promotor(a) de Justia titular (ou em exerccio) na X. Promotoria de
Justia da Comarca de XXXX, Dr. XXXXXXXXXXX, com atribuies na
rea do Meio Ambiente,
CONSIDERANDO ter chegado ao conhecimento deste rgo de
execuo, por intermdio da notcia de Infrao Penal Ambiental, expedida pela
Polcia Militar de Proteo Ambiental, autuada sob o n. xxxxxx, dando conta
de possveis irregularidades na implantao de um loteamento denominado
_______________, localizado na Rua Xxx, Bairro XXX, neste Municpio,
que est sendo implantado por __________, pela prtica de omisso na
realizao de obras de infraestrutura, resguardo de reas verdes, procedendo
a supresso de vegetao nativa da flora brasileira, caracterstica da Mata
Atlntica (vegetao secundria em estgio mdio e avanado de regenerao),
alm de reas destinadas ao uso comunitrio, e, ainda, a execuo de servios
de terraplanagem para o nivelamento do terreno;
CONSIDERANDO que a situao retratada estaria em discordncia
com as condicionantes estabelecidas na Licena Ambiental Prvia de n. xxx/
xxx/CR, concedida para a implantao da atividade de loteamento urbano
empreendido por XXXXX; (ou)
CONSIDERANDO, ainda, notcias da inexistncia de qualquer
aprovao/autorizao/licenciamento dos rgos competentes,
consequentemente h indcios de que no se encontra registrado no Cartrio
de Registro de Imveis, o que leva crer, aps corroboradas tais situaes,
que se encontra totalmente na clandestinidade;
CONSIDERANDO que o disposto na Lei n. 10.257/2001 e na Lei
n. 6.766/79, a primeira, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Carta Magna,
e, a segunda, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, ambas
estabelecem diretrizes gerais e padres de desenvolvimento urbano e impem
o crescimento ordenado das cidades, tutelando, pois, interesse de natureza
difusa atinente ao chamado meio ambiente artificial, entendido como o
espao urbano construdo;
CONSIDERANDO que as normas contidas na Lei n. 6.766/79 so
de observncia obrigatria por todo aquele que efetuar, ou apenas iniciar,
252
loteamento ou desmembramento do solo urbano, constituindo ainda

obrigao do Poder Pblico Municipal zelar pela regular implementao de
tais projetos;
CONSIDERANDO as atribuies do Ministrio Pblico previstas no
art. 129, inciso III, da Constituio Federal, sendo-lhe outorgado o encargo
de promover o Inqurito Civil e a Ao Civil Pblica para a proteo do Meio
Ambiente, do Consumidor e de outros interesses difusos e coletivos;
CONSIDERANDO que o art. 5. da Lei 7.347/85 (Lei da Ao Civil
Pblica), alinhando-se simetria constitucionalmente estabelecida, da mesma
forma, legitima o Ministrio Pblico a intentar a ao civil pblica para a
defesa de interesses difusos e coletivos, dentre os quais inegavelmente inclui-
se a defesa do meio ambiente urbano, com vistas a sua preservao para as
presentes e futuras geraes;
CONSIDERANDO que em decorrncia do preceptivo constitucional
acima invocado, nos termos do art. 14, 1, da Lei n. 6.938/81, o Ministrio
Pblico legitimado para a propositura de ao de responsabilidade civil e
criminal por danos causados ao meio ambiente, em face do descumprimento
da legislao ambiental em vigor;
CONSIDERANDO que a prtica acima descrita atinge
concomitantemente direitos difusos da populao, afetos s atribuies
institucionais desta Promotoria de Justia;
RESOLVE, instaurar o presente INQURITO CIVIL PBLICO,

com fundamento no art. 129, inciso III, da Constituio Federal, c/c
o art. 26, inciso I, da Lei Federal n. 8.625/93 (Lei Orgnica Nacional do
Ministrio Pblico) e art. 84 da Lei Complementar n. 197/2000 (Lei Orgnica
Estadual do Ministrio Pblico), para a apurao das responsabilidades e a
promoo das medidas adequadas, judiciais ou extrajudiciais, na forma da lei,
determinando, sem prejuzo de quaisquer outras que se fizerem necessrias,
as seguintes providncias:
a) O registro e a autuao da presente, com a extrao de cpia desta
Portaria para arquivo em pasta prpria;
b) A remessa de cpia da presente Portaria ao Centro de Apoio
Operacional do Meio Ambiente CME, em atendimento ao disposto no art.
22 do Ato 81/2008/PGJ;
c) O encaminhamento, Secretaria-Geral, do extrato de que trata o art.
253
9., 2, inciso I, do Ato n. 81/2008/PGJ, para a devida publicao;
d) Seja oficiado ao Cartrio de Registro de Imveis do Municpio
de ________, a fim de que encaminhe a esta Promotoria de Justia, no
prazo de 10 (dez) dias, cpia integral do procedimento relativo ao pedido
de parcelamento da rea em referncia, solicitado pela empresa _______;
e) Oficie-se respectiva Prefeitura Municipal, na pessoa do Sr.
Prefeito, a fim de que, no prazo de 10 (dez) dias, por meio da realizao
de inspeo na rea relativa situao retratada na notcia de Infrao Penal
Ambiental autuada sob o n. _______, informe a situao do imvel bem
como quanto adoo das sanes administrativas cabveis, no exerccio de
seu poder de polcia, com o encaminhamento da documentao pertinente,
Em cumprimento ao disposto no art. 4., inciso V, e art. 5., 1., do Ato
n. 81/08/PGJ, nomeio o(a) Assistente desta Promotoria de Justia para
secretariar os trabalhos.
Aps voltem para ulteriores deliberaes.
_______, ___ de _____ de 20__.
________________
Promotor(a) de Justia
Comarca de __________
254
2. Ofcio diligncias (Desmembramentos Irregulares)
Ofcio n. _______ Municpio, Data
Ref. ICP Inqurito Civil Pblico n. __________________
Exmo. Senhor Prefeito,
A fim de instruir o inqurito civil n.__________, instaurado na

Promotorias de Justia de ____________ para apurar a realizao de
desmembramentos de solo urbano com prvia doao de vias pblicas
ao Municpio, sem a realizao de regular loteamento, com base no art. 129,
incs. III e IV, da Constituio da Repblica, remeto-lhe cpia da portaria de
instaurao deste procedimento e requisito, nos termos do art. 8, par. 1 da
lei 7.347/85 a V. Exa:
a) a remessa da lei municipal que disciplina o parcelamento do solo
urbano;
b) informaes a respeito da aceitao de doaes de particulares ao
Poder Pblico para o desiderato de abertura, modificao ou prolongamento
de vias pblicas.
Alm disso,
Recomenda-se que V. Exa. no aceite a doao de reas para criao,
prolongamento ou modificao de vias pblicas, sob pena de possvel
responsabilizao criminal e civil, e que observe, nos pedidos de loteamento
e desmembramento, os mesmos requisitos atinentes necessidade de infra-
estrutura bsica (5 do art. 2 e art. 18, inc. V, ambos da Lei n. 6.766/79) e ao
percentual mnimo de rea pblica (art. 8, inc. I da Lei Estadual n. 6.063/82).
Recomenda-se, ainda, que, em casos de desmembramentos pretritos
feitos revelia da presente recomendao, mediante a aceitao de doaes
de vias pblicas, novos parcelamentos apenas sejam aprovados pelo Poder
Pblico aps a regularizao da gleba, com a realizao de loteamento, que
abranger toda a rea desmembrada desde a doao das vias pblicas,
255
seguindo-se todos os ditames legais no que tange infra-estrutura mnima e
ao percentual mnimo de rea pblica.
Por fim, saliento que o acatamento presente recomendao dever
ser informado por V. Exa. no mesmo prazo de 15 (quinze) dias.
Atenciosamente,
256
3. Promoo de Arquivamento de Inqurito Civil/Procedi-

mento Preparatrio (Loteamento Clandestino)
PROMOO DE ARQUIVAMENTO
Inqurito Civil/ Procedimento Preparatrio n. _______
Trata-se de Inqurito Civil / Procedimento Preparatrio instaurado

com o objetivo de apurar a ocorrncia de irregularidades noticiadas no
Loteamento _______, que est sendo implantado por_____, tendo sido
constatado que foi instalado ao arrepio das aprovaes, autorizaes e licenas
pertinentes, conseqentemente no h registro no Cartrio de Registro de
Imveis competente, alm de apresentar inmeras irregularidades fticas,
destacando-se, dentre outras, a ausncia de obras de infraestruturas bsicas e
o resguardo de reas verdes e destinadas ao uso comunitrio.
Desta feita, o municpio de ___ foi instado a apresentar documentos
e, se necessrio, a realizao de vistoria na rea, resguardando seu poder de
polcia, o que foi apresentado conforme consta s fls. _____.
No mesmo sentido, foi requerido ao Cartrio de Registro de Imveis
cpias dos processos de registro do Loteamento________ no qual foram
identificadas irregularidades, o que foi apresentado s fls. ____.
(...)
Destarte, tendo sido formalizado um Termo de Compromisso
de Ajustamento de Condutas, entre Ministrio Pblico, Municpio e
Empreendedor o qual se comprometeu em regularizar documentalmente
perante a municipalidade, o Cartrio de Registro de Imveis e o rgo ambiental
competente, alm de adequar o Loteamento ________ desenvolvendo todas
as obras determinadas na legislao vigente, especialmente, nos termos do
que preceitua a Lei 6.766/79 e demais leis federais, estaduais e municipais
vigentes procedendo implantao fsica do loteamento PROMOVO
O ARQUIVAMENTO do presente Inqurito Civil / Procedimento
Preparatrio, na forma prevista no artigo 9, 1, da Lei n. 7.437/85 e nos
artigos 18, 5 c/c 12, e 19, todos do Ato n. 81/2008/PGJ, entendendo este
rgo de execuo que o ajustamento de conduta ora submetido elevada
apreciao do Conselho Superior do Ministrio Pblico para homologao
atingiu o propsito de salvaguardar os interesses que justificaram a atuao
257
desse rgo de execuo, sem prejuzo da eventual execuo da multa ou
ajuizamento de ao civil pblica em caso de descumprimento de quaisquer
das clusulas avenadas.
Determino, ainda, a remessa de cpia da presente Promoo de
Arquivamento, via e-mail, aos Centros de Apoio Operacional do Meio
Ambiente e do Consumidor, para conhecimento, conforme preceitua o art.
22 do Ato n. 81/2008/PGJ.
____________, __ de _________ de 20____
________________
Comarca de __________
258
4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Condutas

(Loteamento Clandestino)
TERMO DE COMPROMISSO DE AJUSTAMENTO DE

CONDUTA
O Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, representado,

neste ato pelo Promotor de Justia signatrio, _______; o Municpio de
____________, representado, neste ato, pelo Prefeito Municipal, _________;
e Fulano de Tal, ________, representante da Empresa ___________, com
fulcro no 6 do artigo 5 da Lei n. 7.347/85 e artigo 89 da Lei Complementar
Estadual n. 197/2000, e
Considerando que, constitucionalmente, Todos tem direito ao
meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e
essencial sadia qualidade de vida, compreendendo-se do conceito de meio
ambiente o conjunto de condies, leis, influncias e interaes de ordem
fsica, qumica e biolgica, que permite, abriga e rege a vida em todas as suas
formas (art. 225, caput, da CF/88, e art. 3, inciso I, da Lei n. 6.938/81);
Considerando, em face ao disposto no artigo 129, inciso III da
Constituio Federal de 1988, a competncia do Ministrio Pblico
promoo do Inqurito Civil e da Ao Civil Pblica para a proteo do Meio
Ambiente e de outros interesses difusos e coletivos;
Considerando o disposto na Lei n. 10.257/2001 e na Lei n. 6.766/79, a
primeira, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Carta Magna, e, a segunda, que
dispe sobre o parcelamento do solo urbano, ambas estabelecem diretrizes
gerais urbanas, padres de desenvolvimento urbano e impem o crescimento
ordenado das cidades, tutelando, pois, interesse de natureza difusa atinente
ao chamado meio ambiente artificial, entendido como o espao urbano
construdo;
Considerando que as normas contidas na Lei n. 6.766/79 so de
observncia obrigatria por todo aquele que efetuar, ou apenas iniciar,
loteamento ou desmembramento do solo urbano, constituindo ainda
obrigao do Poder Pblico Municipal zelar pela regular implementao de
tais projetos;
Considerando ser obrigao dos loteadores a execuo dos projetos
259
de infraestrutura bsica, estando inclusive sujeitos ao ressarcimento de danos
e desapropriao, medidas previstas nos arts. 40 e 41 da Lei n. 6.766/79;
Considerando as disposies previstas na lei estadual 6.063/82,
tambm afetas ao parcelamento de solo urbano;
Considerando as disposies da Lei Federal n. 11.428/06, referente
eventual autorizao de corte ou supresso de vegetao integrante do Bioma
Mata Atlntica para realizao do empreendimento;
Considerando que tramita, nesta Promotoria de Justia, Inqurito
Civil/Procedimento Preparatrio instaurado sob n. ___ , objetivando apurar
a ocorrncia de irregularidades noticiadas no Loteamento denominado
_______, que est sendo implantado por ________;
Considerando o contido nas informaes apresentadas pelo municpio
de _______, no sentido de que o referido Loteamento no contou com a
sua aprovao, conseqentemente no se encontra registrado no Cartrio
de Registro de Imveis competente, apresentando inmeras irregularidades
fticas, destacando-se, dentre outras, a ausncia de obras de infraestruturas
bsicas e o resguardo de reas verdes e destinadas ao uso comunitrio;
Considerando o reconhecimento pelo empreendedor/compromissrio
de ter promovido o parcelamento de solo urbano do imvel matriculado
sob o n.____, localizado no permetro urbano deste Municpio, sem prvia
aprovao da municipalidade ou registro imobilirio;
Considerando que a prtica narrada nestes autos atinge direitos
difusos da populao, afetos s atribuies institucionais desta Promotoria
de Justia;
Considerando o contido na Lei n. 9.605/98 Lei dos Crimes
Ambientais, que em seu art. 60 tipifica como crime ambiental a ao de
construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar em qualquer parte
do territrio nacional, estabelecimentos, obras ou servios, potencialmente
poluidores sem licena ou autorizao dos rgos ambientais competentes,
ou contrariando as normas legais e regulamentares pertinentes;
Considerando, afinal, as funes institucionais do Ministrio
Pblico, dentre as quais se destaca a legitimao ativa para a defesa judicial
e extrajudicial dos interesses relacionados preservao do meio ambiente,
para lavrar com o interessado, Termo de Compromisso de Ajustamento de
Conduta s exigncias legais, previsto nos artigos 127 e 129, inciso III, ambos
da Constituio Federal de 1988, no artigo 25, inciso IV, alnea a, da Lei n.
260
8.625/93, no artigo 8, 1, da Lei n. 7.347/85, e ainda no artigo 89 da Lei

Complementar Estadual n. 197/2000;
RESOLVEM
Formalizar, neste instrumento, TERMO DE COMPROMISSO
DE AJUSTAMENTO DE CONDUTAS, tendo como partes, de um lado
o Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina, por seu rgo de
execuo, o municpio de ________, e de outro, o a empresa __________,
acima qualificados, mediante as seguintes clusulas:
CLUSULA PRIMEIRA. O Empreendedor, aps corroborado
pela documentao constante no presente Inqurito Civil, assume a
obrigao de fazer consubstanciada em regularizar documentalmente perante
a municipalidade, o Cartrio de Registro de Imveis e o rgo ambiental
competente, se for o caso, a rea objeto do parcelamento do solo denominada
Loteamento ____________, nos termos da Lei n. 6.766/79;
CLUSULA SEGUNDA. O Empreendedor assume, ainda, a
obrigao de fazer consistente em adequar o Loteamento ________,
para tanto desenvolvendo todas as obras necessrias regularizao do
empreendimento, nos termos do que preceitua a Lei 6.766/79 e demais leis
federais, estaduais e municipais vigentes procedendo implantao fsica do
loteamento, mediante:
1. a demarcao de quadras e lotes, observando as diretrizes previstas
na Lei 6.766/79 (ou mais restritivas previstas na Lei Municipal n. _______);
2. o resguardo do percentual de 35% da rea til da gleba para as reas
de uso comum, procedendo-se a implantao da(s) rea(s) verde(s), rea(s)
para fins comunitrios e vias de circulao;
3. a implantao das obras de infraestrutura bsica do Loteamento,
dotando-o, deste modo, no prazo de dois anos de:
3.1 sistema de captao, drenagem, e escoamento de guas pluviais
adequados, de forma a impedir a formao de poas dgua, proliferao de
vetores e problemas relativos circulao de pessoas e veculos automotores,
bem como impedir que terceiros executem obras no local, inclusive os
adquirentes dos lotes;
3.2 rede para abastecimento de gua potvel;
3.3 sistema coletivo de coleta e tratamento para o esgotamento
sanitrio, enquanto no servido o empreendimento pela rede pblica de
coleta e tratamento; e
261
3.4 soluo para a energia eltrica domiciliar;
CLUSULA TERCEIRA. O Empreendedor assume a obrigao de
apresentar esta Promotoria de Justia, no prazo de ___ anos da assinatura
do presente instrumento, Termo de Constatao de obras, a ser expedido
pelo Municpio, o qual atestar o cumprimento das obrigaes constantes na
clusula anterior, especialmente os itens 1 e 2;
CLUSULA QUARTA. O Empreendedor obriga-se a obter as
aprovaes, os registros e as licenas ambientais do empreendimento perante
o(s) rgo(s) competente(s), a municipalidade e o Cartrio de Registro de
Imveis, no prazo de 6 (seis) meses contados a partir desta data, sob pena
de desfazimento do loteamento, obrigando-se ao pagamento de indenizao
pelos danos ambientais e urbansticos causados aos adquirentes dos lotes;
CLUSULA QUINTA. O Empreendedor apresentar, nesta
Promotoria de Justia, no prazo de ___ meses contados a partir desta data,
certides das concessionrias de energia eltrica e de gua e saneamento,
do Municpio e do Cartrio de Registro de Imveis, todas devidamente
instrudas com fotos e croquis demonstrativos, expressando, no mnimo, o
seguinte teor: De acordo com vistoria feita no local, os projetos foram
executados e esto em consonncia com o exigido pela legislao vigente;
CLUSULA SEXTA. O Empreendedor assume a obrigao de fazer
consistente em realizar, no prazo de ___ dias, o ajuizamento da competente
ao de retificao de rea, caso constatada a existncia de quaisquer
irregularidades referente descrio ou confrontaes do imvel, objeto de
parcelamento perante o cartrio de registro imobilirio competente;
CLUSULA STIMA. O Empreendedor, no prazo de ___ dias
promover a fuso das matrculas (remembramento) na hiptese de ter sido
utilizada mais de uma gleba para um nico loteamento;
CLUSULA OITAVA. O Empreendedor, caso seja proprietrio
da gleba loteada em regime de condomnio e tendo realizado o loteamento
em sua parte ideal, proceder, no prazo ___, a regularizao do imvel
mediante o desmembramento da respectiva frao, antes de qualquer ato de
disponibilidade do loteamento;
CLUSULA NONA. O Empreendedor assume a obrigao de
fazer consistente em proceder o reassentamento de todos os adquirentes
de lotes j residentes e domiciliados no Loteamento, objeto deste Termo de
Compromisso, em outro local adequado, mediante justa indenizao, tendo
em vista a constatao de que o empreendimento est situado em zona rural,
262
em rea de preservao ambiental e/ou apresente condies geolgicas ou

caractersticas de inundao que desaconselhem a edificao na rea;
CLUSULA DCIMA. O Empreendedor, na hiptese de loteamento
clandestino em fase inicial - assim considerado aquele empreendimento ainda
no executado nem ocupado ou com baixa densidade populacional e passvel
de delimitao das reas verdes e de uso comunitrio - assume as obrigaes
de fazer consistentes em:
a. fazer cessar imediatamente quaisquer atos que impliquem na alienao
de lotes tais como: vendas, promessas de vendas, reservas, publicidade
ou, ainda, a cobrana ou o recebimento de prestaes dos adquirentes de
lotes situados no imvel objeto deste compromisso de ajustamento at a
comprovao de sua completa regularizao;
b. interromper imediatamente todas e quaisquer obras ou atividades
que redundem na implantao fsica do empreendimento (tais como obras de
terraplanagem, abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes, edificaes,
supresso de vegetao, movimentao de terras etc.), ainda que executadas
por terceiros ou pelos prprios adquirentes dos lotes;
c. afixar, no prazo de ___ dias, placas e faixas na rea em comento
informando acerca dos impedimentos constantes no presente instrumento,
em especial quanto proibio da sua execuo e da alienao dos lotes;
d. obter, no prazo de ___ meses da assinatura do instrumento, todas
as licenas, aprovaes e registro do loteamento, sob pena de desfazimento
do loteamento, com o pagamento de indenizao pelos danos ambientais e
urbansticos aos adquirentes;
e. ressarcir os consumidores lesados, mediante a restituio das
quantias pagas, com juros e correo monetria, sem prejuzo de indenizao
por perdas e danos, cujo montante deve ser apurado em regular processo de
liquidao;
f. comprovar, perante esta Promotoria de Justia, no prazo de __dias,
na forma do que preceitua art. 49 da Lei n. 6.766/79, a cientificao dos
adquirentes acerca da assinatura do presente instrumento e do direito dos
mesmos de receber a devoluo das quantias pagas, sob pena de multa
pecuniria diria por atraso no valor de _______, para cada adquirente
injustificadamente no notificado, exigvel em regular processo de execuo
por quantia certa, dispensando-se a interpelao do loteador (art. 960 CC);
CLUSULA DCIMA-PRIMEIRA. O Empreendedor realizar o
263
competente Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e seu respectivo Relatrio
(RIMA), submetendo-o aprovao do rgo ambiental competente no
prazo de _____ meses contados da assinatura deste instrumento;
CLUSULA DCIMA SEGUNDA. O descumprimento de
quaisquer das obrigaes pactuadas sujeitar o Compromissrio ao pagamento
de multa diria no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), exigvel enquanto
perdurar a violao, cujo valor ser atualizado de acordo com ndice oficial,
desde o dia de cada prtica infracional at o efetivo cumprimento integral,
e sem o prejuzo da execuo especfica por terceiros, salvo por motivo
devidamente justificado, a ser destinado ao Fundo para Reconstituio dos
Bens Lesados do Estado de Santa Catarina (Conta Corrente n. 058.109-0, do
Banco do Estado de Santa Catarina, agncia n. 068-0);
CLUSULA DCIMA TERCEIRA. O no pagamento da multa
implica em sua cobrana, pelo Ministrio Pblico ou pela Fazenda Pblica,
com correo monetria, juros de 1% ao ms, e multa de 10% sobre o
montante devido;
CLUSULA DClMA QUARTA. Este Termo no supre
quaisquer normas urbansticas municipal, estadual ou federal, as quais fica o
Compromissrio obrigado a cumprir fielmente.
CLUSULA DCIMA QUINTA. O Ministrio Pblico
compromete-se a no adotar nenhuma medida cvel contra o signatrios,
caso venham a ser cumpridos os compromissos pactuados neste Termo de
Compromisso de Ajustamento de Condutas;
CLUSULA DCIMA SEXTA. As partes podero rever o presente
ajuste, mediante termo aditivo, o qual poder incluir ou excluir medidas que
tenham por objetivo o seu aperfeioamento e/ou se mostrem tecnicamente
necessrias.
Assim, justos e acertados, para que surta seus jurdicos e legais efeitos,
firmam as partes o presente Termo de Compromisso em 3 (trs) vias de igual
teor, com eficcia de ttulo executivo extrajudicial e que ser submetido
anlise do egrgio Conselho Superior do Ministrio Pblico, nos termos do
art. 19 do Ato n. 81/2008/MP.
_________, ____de _________de 20__.
264
5. Ao Civil Pblica (Loteamento Clandestino)
Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) da Vara Cvel da

Comarca de __________-SC
(Minuta ACP)
O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SANTA

CATARINA, por seus rgos signatrios, vem, perante Vossa Excelncia,
com base no que consta no Procedimento Preparatrio n. ____, da __
Promotoria de Justia de ______e com fundamento no art. 129, inc. III, da
Constituio Federal e arts. 1, I, 5 e 11, todos da Lei n. 7.347/85, promover
a presente
AO CIVIL PBLICA com pedido de tutela liminar

contra
EMPRESA (empreendedor)__________, inscrita no CNPJ

sob o n.________ e registrada na Junta Comercial do Estado de Santa
Catarina sob o n. _______, com sede na Rua / Avenida __________,
n. __, sala __, municpio de _____, SC, na pessoa de seu representante
legal, _______; e
MUNICPIO ________, pessoa jurdica de direito pblico
inscrita no CNPJ do Ministrio da Fazenda sob o n. ________, com
sede na Rua / Avenida ______ , n. ___, municpio de _____, na pessoa
de seu representante legal, o Prefeito Municipal _____, nos termos
do art. 12, inciso II, do Cdigo de Processo Civil, pelos fundamentos
fticos e jurdicos a seguir declinados:
I . Do objeto da ao
A presente Ao Civil Pblica presta-se cessao de dano urbanstico,
ambiental e ao consumidor, inclusive em carter preventivo, por intermdio da
265
cessao dos atos de publicidade, da venda de lotes e execuo de loteamento
clandestino no imvel situado na rua ___________, gleba de propriedade do
requerido, matrcula _____ averbada no cartrio de registro de imveis deste
Municpio e Comarca de ______, alm da devoluo dos valores pagos pelos
adquirentes dos lotes e a regularizao completa do empreendimento.
II. Da Legitimidade Ativa
A legitimidade do Ministrio Pblico Estadual para a propositura da
presente Ao Civil Pblica est definida constitucionalmente (art. 129, inc.
III, da CF):
Art. 129 - So funes institucionais do Ministrio Pblico:
(...)
III - promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para proteo do
patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos. (Destacou-se)
Destaque-se ainda o disposto no artigo 1, inciso I e o artigo 5, ambos

da Lei n 7.347/85, conferiram-lhe tambm esta mesma legitimidade, diante
da necessidade de resguardo da proteo dos interesses difusos e coletivos
violados, inclusive afetos ao consumidor.
No demais salientar que, no caso, pretende-se, alm da proteo
difusa da ordem urbanstica, do meio ambiente, tambm dos consumidores
lesados devido publicidade de venda de lotes em rea no regularizada.
O artigo 225 da Constituio Federal determina que: Todos tm direito
ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial sadia
qualidade de vida, impondo-se ao Poder Pblico e coletividade o dever de defend-lo e
preserv-lo para as presentes e futuras geraes. O dispositivo em foco categrico
ao afirmar que o meio ambiente ecologicamente equilibrado essencial
sadia qualidade de vida, ou seja, prpria sade.
J os artigos 182 e 183 da Constituio Federal fixam algumas diretrizes,
com o intuito de ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes.
A Lei n. 6.938/81, por sua vez, dispe em seu artigo 2 que: a Poltica
Nacional do Meio Ambiente, tem por objetivo a preservao, melhoria e recuperao da
qualidade ambiental favorvel vida, visando assegurar condies ao desenvolvimento scio-
econmico e proteo da dignidade humana (). Alm disso, em seu artigo 3,
define poluio como sendo a: degradao da qualidade ambiental resultante das
266
atividades que direta ou indiretamente prejudiquem a sade, a segurana e o bem-estar da

populao.
Sendo assim, inquestionvel a legitimidade do Ministrio Pblico para
ajuizar a presente ao, fazendo-o com fundamento na Constituio Federal e
na Legislao infraconstitucional, diante da necessidade de resguardo do meio
ambiente, da ordem urbanstica e da proteo dos consumidores lesados pela
aquisio de rea que no preencha os requisitos legais pertinentes.
III. Da Legitimidade Passiva
a. Do Municpio_________
O Municpio de _____ integra o plo passivo desta ao porque
deixou de cumprir com o dever que lhe inerente de manter o controle sobre
o ordenamento urbano e de preservao do meio ambiente atribudos pela
Carta Magna de 1988, em seus artigos 30, inciso VIII, 23, inciso VI e 225.
Conforme dispe a Constituio Federal:
Art. 23 competncia comum da Unio, dos Estados, do Distrito
Federal e dos Municpios:
(...)
VI proteger o meio ambiente e combater a poluio em qualquer de
suas formas.
Art. 30 Compete aos Municpios:
VIII promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao
do solo urbano;
A omisso do rgo pblico - especialmente do dever de fiscalizao e
de utilizao do poder de polcia administrativa - possui o condo de coloc-
lo no plo passivo das aes visando proteo do meio ambiente.
Citando a doutrina de Nelson Nery:
O Poder Pblico sempre poder figurar no plo passivo de qualquer
demanda dirigida reparao do bem coletivo violado: se ele no for
responsvel por ter ocasionado diretamente o dano, atravs de um de
seus agentes, o ser ao menos solidariamente, por omisso do dever que
s seu de fiscalizar e impedir que tais danos aconteam.270
Neste Lano, o Superior Tribunal de Justia se manifestou:
RECURSO ESPECIAL. AO CIVIL PBLICA. REGULARIZA-
270 Responsabilidade civil por dano ecolgico e a ao civil pblica, RDP, 76/130.
267
O DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO. ART. 40 DA LEI N.
6.766/79. MUNICPIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Nos termos
da Constituio Federal, em seu artigo 30, inciso VIII, compete aos
Municpios promover, no que couber, adequado ordenamento terri-
torial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupao do solo urbano.Cumpre, pois, ao Municpio regularizar o
parcelamento, as edificaes, o uso e a ocupao do solo, sendo pac-
fico nesta Corte o entendimento segundo o qual esta competncia
vinculada. Dessarte, se o Municpio omite-se no dever de controlar
loteamentos e parcelamentos de terras, o Poder Judicirio pode compeli-
lo ao cumprimento de tal dever (REsp 292.846/SP, Rel. Min. Humberto
Gomes de Barros, DJ 15.04.2002). No mesmo sentido: REsp 259.982/
SP, da relatoria deste Magistrado, DJ 27.09.2004; Resp 124.714/SP, Rel.
Min. Peanha Martins, DJ 25.09.2000; REsp 194.732/SP, Rel. Min. Jos
Delgado, DJ 21.06.99, entre outros. Nesse diapaso, sustentou o Mi-
nistrio Pblico Federal que o municpio responde solidariamente
pela regularizao de loteamento urbano ante a inrcia dos em-
preendedores na execuo das obras de infra-estrutura (fl. 518).
Recurso especial provido, para concluir pela legitimidade passiva do
Municpio de Catanduva. REsp 432531 / SP ; RECURSO ESPECIAL
2002/0050917-9 (GRIFEI)
No se pretende com tal assertiva concluir que recai sobre o Estado a
responsabilidade em razo de um dever genrico, mas sim verifica-se
a responsabilizao por ao e omisso de deveres especficos do ente
pblico visado, como a hiptese dos autos, em que a administrao
municipal deve ser responsabilizada pela omisso em prevenir danos
ambientais, em realizar a fiscalizao que lhe compete na promoo do
ordenamento urbano, em recompor o ambiente lesado pela instalao
de loteamento clandestino ou irregular.
Por outro lado, no h que se cogitar da necessidade de citao de

todos os ocupantes dos imveis objeto da presente ao civil pblica.
Com efeito, o Municpio est sendo acionado como poluidor indireto
primrio, por ter se omitido no cumprimento do seu dever primrio de zelar
pela preservao ambiental da rea urbana em questo, previsto no art. 225 da
CF c/c no art. 22, pargrafo nico, do Cdigo Florestal, sendo enquadrado
como pessoa jurdica de direito pblico responsvel pela atividade causadora
de degradao ambiental, a teor do conceito de poluidor estabelecido no
art. 3 da Lei n. 6.938/81. Ademais, compete ao Municpio, em vista do
interesse local que lhe peculiar, o dever de zelar pelo ordenamento do solo
urbano, na forma do art. 30, VIII, da Constituio Federal.
Importa destacar que na ausncia de cumprimento das exigncias
legais impostas ao Empreendedor, por omisso do Poder Pblico Municipal,
268
caber a este a execuo de obras que atendam as necessidades primrias da

populao.
Tratando-se de ao civil pblica em defesa de interesse difuso,
evidente que no se aplicam as normas do processo comum, incidindo
regramento prprio em face da natureza do interesse em causa, qual seja,
o princpio da solidariedade, por intermdio da qual, em ltima anlise, a
reparao pode ser exigida de qualquer um dos responsveis ou de todos,
conforme a escolha do autor.
E assim porque a natureza difusa dos interesses, que importa
necessariamente em maior extenso dos danos e amplitude do nmero de
causadores, reclama uma tutela mais eficaz, que no se coaduna com a citao
individualizada de todos os responsveis pelo dano, sob pena de inviabilizao
da ao e conivncia com a situao ilcita do empreendimento que se
pretende instalar, verificando-se constantes as alteraes nas situaes fticas
ocasionadas pela execuo do Loteamento, em que sequer h registros no
Cartrio de Registro de Imveis, haja vista a clandestinidade das ocupaes.
A peculiar feio da ao civil pblica, que deve ser preservada neste
caso concreto, por outro lado, no impede a defesa daqueles que se sentirem
prejudicados, os quais podero recorrer s vias processuais prprias, por meio
de embargos de terceiros.
Nesse compasso, cedio a existncia de litisconsrcio passivo
facultativo e, assim sendo, no se exige a citao de todos os invasores/
moradores no caso em apreo.
b. Da Empresa_____________
No tocante _______________, compreende-se a sua legitimidade
para figurar no plo passivo eis que, na condio de empreendedora, portanto,
idealizadora do empreendimento com fins eminentemente comerciais,
visando obteno de lucro, possui o dever legal de proceder execuo das
obras de implantao do Loteamento, atentando-se para as exigncias legais
pertinentes, especialmente a proibio de qualquer interveno em reas
especialmente protegidas, alm do resguardo aos diretos dos consumidores,
neste caso, adquirentes de boa-f.
IV. Dos Fatos
Conforme amplamente demonstrado por meio da documentao
que integra o procedimento investigatrio anexo, durante o perodo de
269
____, requerido Fulano de Tal, inobstante a ausncia de aprovao pela
municipalidade, ____ parcelou irregularmente e colocou venda, de forma
clandestina, vrios lotes urbanos em terreno de sua propriedade, conforme
acima especificado, mediante a fixao de placa de publicidade no interior do
imvel.
Da publicidade ilcita realizada, o requerido obteve, durante o ms de
__________ do ano em curso, a venda de _____lotes do empreendimento,
pelo valor de R$ _____ (___ reais) cada, conforme corrobora-se pelos
contratos de promessa de compra e venda (docs. anexos), locupletando-se
em detrimento de terceiros de boa-f, neste caso, os adquirentes das reas.
Por sua vez, no dia _ de ______ de 20__, membros do Peloto da
Polcia Militar de Proteo Ambiental constataram a execuo, pelo requerido,
de obras correlacionadas ao parcelamento do solo na rea em anlise,
inobstante a ausncia da aprovao do empreendimento pelo Municpio, tais
como: atividades de demarcao de lotes, aterro, limpeza de vegetao nativa
e terraplanagem da gleba, resultando demonstrado tenha o requerido dado
incio prtica de loteamento clandestino.
De se observar ainda, dada sua relevncia, tenha sido constatado pelos
referidos policiais que boa parte do empreendimento encontra-se em rea
considerada no edificante e de proteo ambiental face a existncia, no
imvel, (de nascente, curso de gua, declividade superior a 45, banhado).
Alm do que, constatou-se a supresso ilegal de vegetao secundria
do Bioma Mata Atlntica e de estgio sucessional (mdio ou avanado) em
percentual superior ao autorizado no art. (21 ou 23) da Lei 11.428/06, cujo
corte operou-se sem a prvia e indispensvel autorizao do rgo ambiental
competente.
No se pode olvidar, colacionando as diversas intervenes danosas
perpetradas na gleba em comento, sob responsabilidade da empresa
__________, que o intuito precpuo do empreendedor foi o de proceder
instalao do Loteamento _______, a qualquer custo, sem o atendimento
a quaisquer normas vigentes, em razo disso torna-se notria a degradao
ambiental e o enriquecimento ilcito as custas de terceiros de boa-f, cuja
reparao dever ser assumida solidariamente pelo Municpio omisso.
Registre-se algumas decises exaradas pelo STJ:
ADMINISTRATIVO - LOTEAMENTO INACABADO - RESPON-
SABILIDADE SOLIDRIA DO MUNICPIO - AO CIVIL P-
270
BLICA - IMPUTAO POR AO DE REGRESSO EMPRESA

LOTEADORA.
1. dever do municpio fiscalizar os loteamentos, desde a aprovao
at a execuo de obras. 2. A CF/88 e a lei de parcelamento do solo
(Lei 6.766/79) estabelecem a solidariedade na responsabilidade pela
inexecuo das obras de infra-estrutura (art. 40). 3. Legitimidade do
municpio para responder pela sua omisso e inao da loteadora.
4. Recurso especial provido. REsp 252512 / SP ; RECURSO ESPE-
CIAL 2000/0027425-9
E mais:
PROCESSUAL CIVIL - ADMINISTRATIVO - AO CIVIL
PBLICA - PARCELAMENTO DE SOLO - REGULARIZAO
PELO MUNICPIO - PODER-DEVER - LEI 6.766/79, ART.40 -
LEGITIMIDADE PASSIVA DO MUNICPIO. - O Municpio tem
o poder-dever de agir no sentido de regularizar loteamento urbano
ocorrido de modo clandestino, sem que a Prefeitura Municipal tenha
usado do seu poder de polcia ou das vias judiciais prprias, para impedir
o uso ilegal do solo. O exerccio desta atividade vinculada. - Recurso
no conhecido.
REsp 124714 / SP ; RECURSO ESPECIAL 1997/0019987-8
A par disso, de clareza meridiana que o parcelamento do solo na

forma com est sendo implementado pela r ____________ , ressalte-se,
no atende aos ditames legais e exonera-se de qualquer ateno preservao
ambiental, no obstante a anuncia do municpio de ______ e da Fundao
Municipal, ante a omisso no exerccio de seu poder de polcia.
Posta assim a questo, de se dizer que a abundante documentao
cotejada na presente exordial demonstra a veracidade do reclamo trazido ao
conhecimento do Ministrio Pblico, por tais razes cabe, neste momento, a
imprescindvel interveno do Poder Judicirio.
V. Do Direito
O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19
de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis
e penais visando disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano,
A Constituio Federal recepcionou a norma federal citada atribuindo
271
Unio, aos Estados e ao Distrito Federal a competncia de legislar, de forma
concorrente, dentre outros, sobre o direito urbanstico271, competncia esta
tambm estendida e de forma elstica aos Municpios por fora do disposto
no art. 30,incs. I, II e VIII da CRFB/88.
Vale destacar que o Estatuto da Cidade, lei federal 10.257/01, ao
regulamentar os arts. 182 e 183 da CRFB/88, obrigou a uma releitura da lei
6.766/79, necessariamente condicionada observncia das diretrizes insertas
no art. 2 do Estatuto, lanadas ao desenvolvimento da urbe, que passam a
nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano, reforando a funo
socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurana, do
bem-estar social e do equilbrio ambiental (art. 1 da Lei 10.257/01).
Esta nova viso enfatiza .. a preocupao constitucional com a idia de
urbanismo, controle e organizao do processo de urbanizao acelerado, alcanvel por
meio de um maior planejamento e uma gesto municipal democrtica participativa, que
assegure o crescimento sustentvel das cidades nas diferentes temticas como o direito de
moradia, saneamento ambiental, infraestrutura urbana, transporte e servios pblicos,
trabalho e lazer, para as presentes e futuras geraes, e exeqvel, preferencialmente, atravs
da importantssima edio dos planos diretores municipais.272
Dada a clandestinidade do parcelamento e alienao dos lotes realizado
pelo requerido, verifica-se a sua completa desateno s disposies e
exigncias fixadas ao parcelamento do solo urbano segundo a lei 6.766/69,
carecendo o empreendimento de autorizao municipal, licenciamento
ambiental273 e registro junto ao cartrio imobilirio competente.
De se observar ainda, em razo da supresso de vegetao nativa
ocorrida, tenha desatendido o empreendedor os limites de corte fixados para
loteamentos urbanos previstos na lei 11.428/06, art. (30 ou 31) , que trata da
utilizao e proteo do Bioma Mata Atlntica:
(se o corte foi de vegetao primria ou secundria em estgio avanado)
:
Art. 30. vedada a supresso de vegetao primria do Bioma Mata
Atlntica, para fins de loteamento ou edificao, nas regies metro-
politanas e reas urbanas consideradas como tal em lei especfica,
aplicando-se supresso da vegetao secundria em estgio avanado
de regenerao as seguintes restries:
271 Conforme art. 24, inc.I da CRFB/88

272 Nesse sentido, ver Guia do Parcelamento do Solo elaborado pelo Centro de Apoio Operacional do Meio
Ambiente, rgo auxiliar da Administrao Superior do Ministrio Pblico de Santa Catarina
273 Conforme exige a Resoluo CONAMA 237/97 c/c IN 03 da Fundao Estadual do Meio Ambiente.
272
I - nos permetros urbanos aprovados at a data de incio de vigncia

desta Lei, a supresso de vegetao secundria em estgio avanado
de regenerao depender de prvia autorizao do rgo estadual
competente e somente ser admitida, para fins de loteamento ou edi-
ficao, no caso de empreendimentos que garantam a preservao de
vegetao nativa em estgio avanado de regenerao em no mnimo
50% (cinqenta por cento) da rea total coberta por esta vegetao,
ressalvado o disposto nos arts. 11, 12 e 17 desta Lei e atendido o dis-
posto no Plano Diretor do Municpio e demais normas urbansticas e
ambientais aplicveis;
II - nos permetros urbanos aprovados aps a data de incio de vigncia
desta Lei, vedada a supresso de vegetao secundria em estgio
avanado de regenerao do Bioma Mata Atlntica para fins de lotea-
mento ou edificao.
Ou (se o corte for de vegetao secundria em estgio mdio):

Art. 31. Nas regies metropolitanas e reas urbanas, assim consideradas em lei,
o parcelamento do solo para fins de loteamento ou qualquer edificao em rea de
vegetao secundria, em estgio mdio de regenerao, do Bioma Mata Atlntica,
devem obedecer ao disposto no Plano Diretor do Municpio e demais normas apli-
cveis, e dependero de prvia autorizao do rgo estadual competente, ressalvado
o disposto nos arts. 11, 12 e 17 desta Lei.
1o Nos permetros urbanos aprovados at a data de incio de vigncia desta Lei,
a supresso de vegetao secundria em estgio mdio de regenerao somente ser
admitida, para fins de loteamento ou edificao, no caso de empreendimentos que
garantam a preservao de vegetao nativa em estgio mdio de regenerao em no
mnimo 30% (trinta por cento) da rea total coberta por esta vegetao.
2o Nos permetros urbanos delimitados aps a data de incio de vigncia desta Lei,
a supresso de vegetao secundria em estgio mdio de regenerao fica condicionada
manuteno de vegetao em estgio mdio de regenerao em no mnimo 50%
(cinqenta por cento) da rea total coberta por esta vegetao.
De outra parte, a realizao do empreendimento em rea de preservao

permanente configurou violao aos princpios e limites previstos no art. 2 e
par. nico da lei 4.771 (Cdigo Florestal Brasileiro).
Finalmente, no tocante ao dever de reparao do dano e regularizao
do empreendimento (ou seu desfazimento), tem-se que a responsabilidade
objetiva, nos termos do art. 14, par. 1 da lei 6938/81, e solidria (conforme
STJ, REsp 259.982/SP, Resp 124.714/SP, REsp 194.732/SP, REsp 432531/
SP; Resp. 2002/0050917-9) .
VI. Da Antecipao de Tutela
O art. 273, I, do Cdigo de Processo Civil determArt. 273. O juiz
273
poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos
da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca,
se convena da verossimilhana da alegao e:
I haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao.
No caso dos autos, h mais do que plausibilidade das alegaes.

De fato, e de acordo com os fatos narrados e com as provas documentais
produzidas que instruem a presente demanda, resta evidenciado que no
houve a necessria interveno do rgo municipal e to pouco preocupao
do empreendedor em estabelecer aes que salvaguardem o ordenamento
urbano.
O perigo de dano irreparvel ou de difcil reparao, deste modo,
encontra-se presente haja vista o risco do crescimento vertiginoso, durante
a tramitao do processo, das ocupaes clandestinas em empreendimentos
de tal natureza, o que por certo causar srios transtornos no apenas aos
terceiros adquirentes de boa-f, como tambm ao correto desenvolvimento
de todo o territrio, alm de tornar irreversvel e prejudicado o objeto da
ao diante da consolidao das construes e ocupao irregular das reas
especialmente protegidas, contribuindo sobremaneira para insustentabilidade
do desenvolvimento urbano, com srios prejuzos a todas a sociedade.
Por sua vez, a prova inequvoca dos fatos est demonstrada pela
documentao anexa, fotografias, _________.
Assim, deve ser determinado ........................com fiscalizao
peridica desse Juzo, e fixao de multa no valor de R$________
(___________).
Ainda, dever ser determinado ao Empreendedor ______ que,
imediatamente, abstenha-se:
a. da prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais como
supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas, demarcao
de quadras e lotes, assegurando as condies mnimas necessrias para o
crescimento da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio, e
a replantar as mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento
adequado, substituindo-as por outras da mesma espcie; a
b. proibio de publicidade, vendas e recebimento de prestaes;
c. colocao de placas ou faixas na rea, informando que, por deciso
judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos
lotes;
274
d. exibio de compromissos de compra e venda e apresentao de rol

de adquirentes;
e. bloqueio de matrcula imobiliria; e
f. indisponibilidade ou bloqueio de bens, para garantia do cumprimento
da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e
Para fiel cumprimento das medidas acima referidas, e visando sua
efetividade, requer-se, ainda, que seja fixada uma multa diria de R$ ______
(_______reais) por descumprimento de qualquer medida que venha, de
qualquer forma, a burlar ou contornar a deciso de tutela antecipada que
vier a ser proferida, devendo os seus valores ser revertidos ao Fundo para
Reconstituio dos Bens Lesados de que trata o art. 13 da Lei n. 7.347/85.
VII. Pedidos
Requer o Ministrio Pblico na presente demanda:
a. o recebimento, o registro e a autuao da presente Ao Civil Pblica;
b. a citao dos rus para, querendo, contestar a presente ao, sob
pena de revelia (art. 285 c/c 319 do Cdigo de Processo Civil);
c. sejam tornadas definitivas as liminares concedidas initio litis, nos
termos do item VI;
d. seja permitida a produo de todas as provas em direito admitidas,
inclusive a oitiva de testemunhas, juntada de documentos, percias, vistorias,
percia contbil e outras que se fizerem necessrias, em especial a juntada do
Inqurito Civil / Procedimento Preparatrio n. __, em anexo.
e. a condenao da Empresa _________ obrigao de fazer
consistente em proceder regularizao do parcelamento, com a obteno das
aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do Registro de Imveis e
execuo das obras de infra-estrutura.
f. a condenao da Empresa ________ obrigao de no fazer,
consistente em no parcelar ou no vender lotes sem ter as aprovaes e o
registro.
g. se demonstrada a inviabilidade de regularizao do Loteamento
_______, pugna-se pelo seu desfazimento, com a recomposio da gleba ao
estado anterior, obrigando-se a Empresa _______, ainda, recomposio
da vegetao com espcie nativa, ou na impossibilidade, procedendo
compensao do dano ambiental e urbanstico pelo resultado prtico
equivalente proceda, bem como ao pagamento de indenizao dos danos
275
causados aos adquirentes dos lotes..
h. seja compelida a Empresa ______, consumado o dano, na obrigao
de fazer consistente em recompor o dano, mediante apresentao de projeto
de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico, com
ART, com comprovao do protocolo junto ao rgo ambiental, devendo
constar no referido projeto, no mnimo, a revegetao de toda rea degradada
com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente
para a recomposio, tratos culturais, espaamento, procedncia das mudas e
indicao do local onde sero plantadas.
i. seja determinado o Registro do Loteamento _____, nos termos do
art. 18 da Lei n. 6.766/79, uma vez executadas as obras de infra-estrutura pelo
Empreendedor ou Poder Pblico Municipal;
j. a condenao dos rus, de forma solidria, ao pagamento de quantia
a ser convertida ao Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados do Estado
de Santa Catarina, previsto em Lei, a ttulo de indenizao pelos danos
ambientais causados, conforme levantamento que dever ser apresentado por
perito judicial;
k. a condenao dos rus em custas, despesas processuais e honorrios
advocatcios (estes conforme art. 4. do Decreto Estadual n. 2.666/04, em
favor do Fundo para Reconstituio dos Bens Lesados do Estado de Santa
Catarina).
D-se causa o valor de R$ __________ (______ mil reais).
Nestes termos,
Pede deferimento.
__________, __ de _________ de 20__.
________________
Comarca de ________
276
6. Denncia (Loteamento Clandestino)
EXCELENTSSIMA SENHORA DOUTORA JUZA DE DIREITO

DA COMARCA DE XXXX
O MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SANTA

CATARINA, por seu Promotor de Justia em exerccio nesse juzo,
no uso de suas atribuies institucionais, vem, com fundamento no
artigo 24 do Cdigo de Processo Penal, oferecer
DENNCIA
contra Fulano de Tal, _____________; pelas seguintes razes

de fato e de direito:
Durante os meses de janeiro e fevereiro de 2010, o denunciado

Fulano de Tal colocou venda, mediante a fixao de placa de publicidade
no interior do imvel, vrios lotes urbanos em terreno de sua propriedade,
matrcula n. 11107 do Cartrio de Registro de Imveis deste municpio, imvel
situado na rua ____________, inobstante a situao de clandestinidade do
empreendimento, o qual carece de aprovao pelo Municpio, procedendo
assim afirmao falsa sobre a legalidade do respectivo parcelamento do solo
para fins urbanos, tudo conforme documentao acostada ao Inqurito Civil
n. ______, documento anexo.
Por sua vez, no dia 07 de maro de 2010, membros do Polcia Militar

de Proteo Ambiental, em atividade de fiscalizao de rotina, constataram
a realizao, pelo denunciado, da execuo de obras no imvel, inobstante
a ausncia da sua aprovao pelo Municpio, tais como atividades de
demarcao de lotes, aterro, limpeza de vegetao nativa e terraplanagem
da gleba, resultando demonstrado tenha o indiciado dado incio prtica de
loteamento clandestino.
No bastassem tais fatos, durante o ms de fevereiro de 2010 o
acusado realizou a venda de quatro lotes do empreendimento, pelo valor de
277
R$ 5.000,00 (cinco mil reais) cada lote, conforme contratos de promessa de
compra e venda anexos, em detrimento de seus adquirentes.
Assim agindo, o denunciado Fulano de Tal incorreu nas sanes
previstas no artigo 50, incisos I e V e art. 50, par. nico ( este quatro vezes),
ambos da lei 6.766/79.
Deste modo, requer o Ministrio Pblico, uma vez recebida e autuada
a presente pea, seja determinada a citao do ru para oferecer defesa,
requerendo esta Promotoria de Justia seja determinada a citao, com
regular processo e, ao final, julgamento, obedecidas as formalidades legais,
ouvindo-se a vtima e a testemunha adiante arroladas, certificando-se, ainda,
seus antecedentes criminais nas Comarcas _____________, bem como junto
egrgia Corregedoria-Geral de Justia.
REQUERIMENTOS:
[Sendo possvel a proposta de suspenso condicional do processo, nos

termos do art. 89 da lei 9.099/95, sugere-se a seguinte manifestao]:
Considerando que o delito em exame possui a pena mnima igual a

um ano de recluso, e haja vista o atendimento, pelo acusado, aos demais
requisitos subjetivos previstos no art. 89 da lei 9.099/95, formula-se, desde j,
a presente proposta de suspenso condicional do processo, condicionando-a,
previamente, ao cumprimento das seguintes obrigaes:
a) proceda, no prazo de _____ meses, a aprovao do empreendimento
perante os rgos competentes;
b) proceda, no prazo mximo da suspenso (04 anos), a implantao
de todas as obras de infraestrutura e a destinao das reas verde e para fins
comunitrios exigidas no ato de aprovao;
c) caso verificada a impossibilidade de destinao no mesmo
empreendimento, proceda a compensao das reas verde e de uso
comunitrio faltantes mediante a doao ao Municpio dos imveis de sua
propriedade situados na rua ________ , os quais devero ser destinados para
os mesmos fins.
[ou, caso no haja a possibilidade de regularizao]:
278
a) proceda o desfazimento do empreendimento, mediante o

reassentamento dos adquirentes dos lotes que possuam domiclio na rea
para outro imvel adequado e devidamente aprovado pelo municpio,
b) opere a devoluo dos valores pagos, com juros e correo monetria
conforme os ndices oficiais do Poder Judicirio, comprovando a devoluo
em juzo no prazo de xxx dias;
c) proceda a indenizao dos adquirentes pelos prejuzos sofridos, no
valor de R$ ____, comprovando o seu pagamento em juzo no prazo de ____
dias;
c) proceda a recuperao da rea degradada mediante prvia elaborao,
por profissional devidamente habilitado, e apresentao de Projeto de
Recuperao de rea Degrada PRAD no rgo Ambiental Competente,
comprovando a sua aprovao no prazo de xxxxx meses, salvo impossibilidade
devidamente justificada;
279
7. Folder Educativo
280
281
Composio da Administrao do Ministrio Pblico
Procurador-Geral de Justia
Gercino Gerson Gomes Neto
Subprocurador-Geral de Justia para Assuntos Administrativos

Jos Eduardo Orofino da Luz Fontes
Subprocuradora-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos

Gladys Afonso
Grupo Especial de Apoio ao Gabinete do Procurador-Geral de Justia

Gladys Afonso - Coordenadora
Raul Schaefer Filho

Secretria-Geral do Ministrio Pblico
Cristiane Roslia Maestri Bell
Procurador de Justia Assessor do Procurador-Geral de Justia

Raul Schaefer Filho
Promotores de Justia Assessores do Procurador-Geral de Justia

Alex Sandro Teixeira da Cruz
Carlos Alberto de Carvalho Rosa
Leonardo Henrique Marques Lehmann
Luiz Ricardo Pereira Cavalcanti
Colgio de Procuradores de Justia

Presidente: Gercino Gerson Gomes Neto Anselmo Jeronimo de Oliveira
Anselmo Agostinho da Silva Baslio Elias De Caro
Paulo Antnio Gnther Aurino Alves de Souza
Demtrio Constantino Serratine Paulo Roberto de Carvalho Roberge
Jos Galvani Alberton Tycho Brahe Fernandes
Robison Westphal Guido Feuser
Odil Jos Cota Plnio Cesar Moreira
Paulo Roberto Speck Francisco Jos Fabiano
Jobel Braga de Arajo Andr Carvalho
Raul Schaefer Filho Gladys Afonso
Pedro Srgio Steil Paulo Ricardo da Silva
Jos Eduardo Orofino da Luz Fontes Vera Lcia Ferreira Copetti
Raulino Jac Brning Sidney Bandarra Barreiros
Humberto Francisco Scharf Vieira Lenir Roslindo Piffer
Srgio Antnio Rizelo Paulo Cezar Ramos de Oliveira
Joo Fernando Quagliarelli Borrelli Paulo de Tarso Brando
Herclia Regina Lemke Ricardo Francisco da Silveira
Mrio Gemin Gercino Gerson Gomes Neto
Gilberto Callado de Oliveira Francisco Bissoli Filho
Antenor Chinato Ribeiro Newton Henrique Trennepohl
Narcsio Geraldino Rodrigues Helosa Crescenti Abdalla Freire
Nelson Fernando Mendes Fbio de Souza Trajano Secretrio
Jacson Corra
282
Conselho Superior do Ministrio Pblico

Presidente: Gercino Gerson Gomes Neto Antenor Chinato Ribeiro
Paulo Ricardo da Silva Narcsio Geraldino Rodrigues
Humberto Francisco Scharf Vieira Vera Lcia Ferreira Copetti
Jacson Corra Paulo Cezar Ramos de Oliveira
Pedro Srgio Steil Secretria: Cristiane Roslia Maestri Bell
Corregedor-Geral do Ministrio Pblico

Paulo Ricardo da Silva
Subcorregedora-Geral
Lenir Roslindo Piffer
Promotor de Justia Secretrio da Corregedoria-Geral

Ivens Jos Thives de Carvalho
Promotores de Justia Assessores do Corregedor-Geral

Eliana Volcato Nunes
Monika Pabst
Marcelo Wegner
Thais Cristina Scheffer
Coordenadoria de Recursos
Tycho Brahe Fernandes - Coordenador
Promotores Assessores do Coordenador de Recursos

Laudares Capella Filho
Rodrigo Silveira de Souza
Ouvidor
Guido Feuser
Centro de Estudos e Aperfeioamento Funcional

Gustavo Viviani de Souza - Diretor
Centro de Apoio Operacional da Cidadania e Fundaes

Luiz Fernando Ges Ulyssa - Coordenador-Geral
Centro de Apoio Operacional do Controle de Constitucionalidade

Raulino Jac Brning - Coordenador-Geral
Mauro Canto da Silva - Coordenador
Centro de Apoio Operacional do Consumidor

Rodrigo Cunha Amorim - Coordenador-Geral
Centro de Apoio Operacional Criminal
Csar Augusto Grubba - Coordenador-Geral
Onofre Jos Carvalho Agostini - Coordenador
Centro de Apoio Operacional da Infncia e Juventude

Priscilla Linhares Albino - Coordenador-Geral
283
Centro de Apoio Operacional de Informaes e Pesquisas
Robison Westphal - Coordenador-Geral
Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin - Coordenador de Inteligncia e Dados Es-
truturados
Rafael de Moraes Lima - Coordenador de Contra-Inteligncia e Segurana Institucional
Adalberto Exterktter - Coordenador de Assessoramento Tcnico
Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin - Coordenador de Investigaes Especiais
Benhur Poti Betiolo - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Chapec
Andrey Cunha Amorim - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Joinville
Eduardo Paladino - Coordenador Regional de Investigaes Especiais de Cricima
Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente

Lus Eduardo Couto de Oliveira Souto - Coordenador-Geral
Centro de Apoio Operacional da Moralidade Administrativa

Ricardo Paladino - Coordenador-Geral
Carlos Eduardo Abreu S Fortes - Coordenador
Centro de Apoio Operacional da Ordem Tributria

Rafael de Moraes Lima - Coordenador-Geral
Conselho Consultivo de Polticas e Prioridades Institucionais
Representante do Segundo Grau:

Paulo Cezar Ramos de Oliveira
Representantes do Primeiro Grau:
1 Regio - Extremo Oeste Germano Krause de Freitas
3 Regio - Oeste Jackson Goldoni
4 Regio - Planalto Serrano Amlia Regina da Silva
5 Regio - Alto Vale do Itaja Fabrcio Franke da Silva
6 Regio - Mdio Vale do Itaja Ricardo Marcondes de Azevedo
7 Regio - Vale do Rio Itaja e Tijucas Norival Accio Engel
9 Regio - Planalto Norte Wagner Pires Kuroda
10 Regio - Norte Affonso Ghizzo Neto
11 Regio - Sul Fernanda Broering Dutra
12 Regio - Extremo Sul Digenes Viana Alves
Assessoria Militar
Ten. Cel. Rogrio Martins
Coordenadoria-Geral dos rgos e Servios Auxiliares de Apoio Tcnico e Ad-
ministrativo
Nelson Alex Lorenz
Coordenadoria de Auditoria e Controle
Jair Alcides dos Santos
Coordenadoria de Comunicao Social
Silvia Pinter Pereira
Coordenadoria de Finanas e Contabilidade
Mrcio Abelardo Rosa
284
Gerncia de Contabilidade
Nelcy Volpato
Gerncia de Finanas
Ivania Maria de Lima
Coordenadoria de Operaes Administrativas
Doris Mara Eller Brggmann
Gerncia de Almoxarifado
Lus Antnio Buss
Gerncia de Compras
Samuel Wesley Elias
Gerncia de Manuteno e Conservao
Rmulo Csar Carlesso
Gerncia de Patrimnio
ngelo Vitor Oliveira

Gerncia de Transportes e Servios Gerais
Nair Terezinha da Silva
Coordenadoria de Pagamento de Pessoal
Eliane Maria DallOglio Hoffmann
Coordenadoria de Planejamento e Estratgias Organizacionais
Cinthya Garcia
Gerncia de Informaes e Projetos
Paulo Cesar Allebrandt
Coordenadoria de Processos e Informaes Jurdicas
Denis Moreira Cunha
Gerncia de Arquivo e Documentos
Selma de Souza Neves Machado
Gerncia de Biblioteca
Terezinha Weber
Coordenadoria de Recursos Humanos
Silvana Maria Pacheco
Gerncia de Cadastro e Legislao de Pessoal
Janete Aparecida Coelho Probst
Coordenadoria de Tecnologia da Informao
Oldair Zanchi
Gerncia de Desenvolvimento
Giorgio Santos Costa Merize
Gerncia de Rede e Banco de Dados
Alexandre Tatsch
Gerncia de Suporte
Rodrigo de Souza Zeferino
285
Promotores de Justia, por Entrncia e Antigidade na Carreira
Entrncia Especial
Hlio Jos Fiamoncini
Ernani Dutra Andr Fernandes Indalencio
Donaldo Reiner Paulo Antonio Locatelli
Saulo Torres Alex Sandro Teixeira da Cruz
Moacir Jos Dal Magro Cid Luiz Ribeiro Schmitz
Norival Accio Engel Protsio Campos Neto
Carlos Eduardo Abreu S Fortes Rosemary Machado Silva
James Faraco Amorim Vera Lcia Coro Bedinoto
Ivens Jos Thives de Carvalho Flvio Duarte de Souza
Walkyria Ruicir Danielski Marcelo Truppel Coutinho
Paulo Roberto Luz Gottardi Margaret Gayer Gubert Rotta
Alexandre Herculano Abreu ngela Valena Bordini
Durval da Silva Amorim Ricardo Marcondes de Azevedo
Ernani Guetten de Almeida Miguel Lus Gnigler
Vnio Martins de Faria Marcelo Wegner
Genivaldo da Silva Alexandre Reynaldo de Oliveira Graziotin
Amrico Bigaton Srgio Ricardo Joesting
Janir Luiz Della Giustina Andreas Eisele
Aor Steffens Miranda Leonardo Henrique Marques Lehmann
Eliana Volcato Nunes Gustavo Mereles Ruiz Diaz
Sandro Jos Neis Fernando Linhares da Silva Jnior
Mrio Luiz de Melo Maristela Nascimento Indalencio
Lio Marcos Marin Thais Cristina Scheffer
Rogrio Antnio da Luz Bertoncini Darci Blatt
Rui Arno Richter Maury Roberto Viviani
Viviane D`Avila Winckler Eduardo Paladino
Cristiane Roslia Maestri Bell Jlio Csar Mafra
Luiz Ricardo Pereira Cavalcanti Isaac Newton Belota Sabb Guimares
Murilo Casemiro Mattos Felipe Martins de Azevedo
Sidney Eloy Dalabrida Daniel Paladino
Fbio Strecker Schmitt Francisco de Paula Fernandes Neto
Neori Rafael Krahl Luis Eduardo Couto de Oliveira Souto
Monika Pabst Vnia Augusta Cella Piazza
Sonia Maria Demeda Groisman Piardi Fabiano David Baldissarelli
Marclio de Novaes Costa Assis Marciel Kretzer
Jorge Orofino da Luz Fontes Joubert Odebrecht
Onofre Jos Carvalho Agostini Andrey Cunha Amorim
Carlos Alberto de Carvalho Rosa Julio Andr Locatelli
Rog Macedo Neves Marcelo Brito de Arajo
Jayne Abdala Bandeira Juliana Padro Serra de Arajo
Abel Antunes de Mello Rafael de Moraes Lima
Leonardo Felipe Cavalcanti Lucchese Luiz Augusto Farias Nagel
Carlos Henrique Fernandes Joel Rogrio Furtado Jnior
Davi do Esprito Santo Rogrio Ponzi Seligman
Csar Augusto Grubba Helen Crystine Corra Sanches
Rui Carlos Kolb Schiefler Geovani Werner Tramontin
Henrique Limongi George Andr Franzoni Gil
Ary Capella Neto Ktia Rosana Pretti Armange
Ktia Helena Scheidt Dal Pizzol Luciano Trierweiller Naschenweng
286
Rosangela Zanatta Sandro de Araujo

Cristina Balceiro da Motta Milani Maurilio Bento
Maria Luzia Beiler Girardi Jonnathan Augustus Kuhnen
Anelize Nascimento Martins Machado Gustavo Viviani de Souza
Fabrcio Nunes Mrcio Conti Junior
Nazareno Bez Batti Aurlio Giacomelli da Silva
Affonso Ghizzo Neto Marcelo Mengarda
Celso Antonio Ballista Junior Maria Amlia Borges Moreira Abbad
Fabrcio Jos Cavalcanti Gilberto Polli
Marcelo Gomes Silva Joo Carlos Teixeira Joaquim
Diana Spalding Lessa Garcia Pedro Roberto Decomain
Fabiano Henrique Garcia Eraldo Antunes
Wilson Paulo Mendona Neto Karla Brdio Meirelles Menegotto
Benhur Poti Betiolo Viviane Damiani Valcanaia
Fernando da Silva Comin Ricardo Figueiredo Coelho Leal
Silvana Schmidt Vieira Vnia Lcia Sangalli
Ana Paula Cardoso Teixeira Jos Orlando Lara Dias
Alexandre Piazza Joo Carlos Linhares Silveira
Ricardo Paladino Simone Cristina Schultz
Hlio Sell Jnior Cristian Richard Stahelin Oliveira
Carlos Alberto Platt Nahas Jos de Jesus Wagner
Jackson Goldoni Douglas Alan Silva
Luciana Rosa Laudares Capella Filho
Andr Otvio Vieira de Mello Jean Michel Forest
Mauricio de Oliveira Medina Odair Tramontin
Sandra Goulart Giesta da Silva
Ricardo Viviani de Souza
Entrncia Final Heloisa Melo Enns
Jos Renato Crte
Aristeu Xenofontes Lenzi Deize Mari Oechsler
Maria Regina Dexheimer Lakus Forlin Osvaldo Juvencio Cioffi Junior
Jdel da Silva Jnior Amlia Regina da Silva
Elizabete Mason Machado Alexandre Carrinho Muniz
Ruy Vladimir Soares de Sousa Rodrigo Silveira de Souza
Jos Eduardo Cardoso Rodrigo Kurth Quadro
Mrcia Aguiar Arend Gustavo Wiggers
Leda Maria Hermann Leonardo Todeschini
Raul de Araujo Santos Neto Alvaro Pereira Oliveira Melo
Vera Lcia Butzke Luiz Fernando Ges Ulyssa
Cludia Mara Nolli Rafael Alberto da Silva Moser
Debora Wanderley Medeiros Santos Alan Boettger
Rosan da Rocha Fbio Fernandes de Oliveira Lyrio
Ricardo Luis DellAgnolo Marco Antonio Schtz de Medeiros
lvaro Luiz Martins Veiga Alicio Henrique Hirt
Andra da Silva Duarte Max Zuffo
Alexandre Schmitt dos Santos Susana Perin Carnaba
Cristina Costa da Luz Bertoncini Jussara Maria Viana
Alexandre Daura Serratine Andra Machado Speck
Alexandre Wiethorn Lemos Daniel Westphal Taylor
Luis Suzin Marini Jnior Murilo Adaghinari
Havah Emlia Piccinini de Arajo Mainhardt Cristiano Jos Gomes
Mrio Vieira Jnior Caio Csar Lopes Peiter
Sandro Ricardo Souza Mauro Canto da Silva
Rodrigo Millen Carlin Marcus Vincius Ribeiro de Camillo
287
Adalberto Exterktter Guilherme Luis Lutz Morelli
Giovanni Andrei Franzoni Gil Glauco Jos Riffel
Wagner Pires Kuroda Marcio Rio Branco Nabuco de Gouva
Renee Cardoso Braga Eduardo Sens dos Santos
Marcio Andr Zattar Cota Samuel Dal-Farra Naspolini
Clber Augusto Hanisch Carlos Renato Silvy Teive
Roberta Mesquita e Oliveira Tauscheck Fabiano Francisco Medeiros
Andrea Gevaerd Carlos Eduardo Cunha
Rafael Meira Luz Germano Krause de Freitas
Ana Cristina Boni Jlio Fumo Fernandes
Jorge Eduardo Hoffmann Diego Rodrigo Pinheiro
Jadson Javel Teixeira Alexandre Estefani
Cssio Antonio Ribas Gomes Mnica Lerch Lunardi
Priscilla Linhares Albino Alessandro Rodrigo Argenta
Marcelo de Tarso Zanellato Henrique Laus Aieta
Fabrcio Franke da Silva Fernanda Broering Dutra
Caroline Moreira Suzin Caroline Cristine Eller
Luciana Uller Mirela Dutra Alberton
Cristine Angulski da Luz Arthur Koerich Inacio
Eduardo Chinato Ribeiro Elaine Rita Auerbach
Andr Teixeira Milioli Felipe Prazeres Salum Mller
Marcionei Mendes Marcelo Sebastio Netto de Campos
Fernanda Crevanzi Vailati Maycon Robert Hammes
Victor Emendrfer Filho Roberta Magioli Meirelles
Joo Alexandre Massulini Acosta Aline Dalle Laste
Larissa Mayumi Karazawa Takashima Ouriques
Graziele dos Prazeres Cunha
Entrncia Inicial Eder Cristiano Viana
Dbora Pereira Nicolazzi
Cristina Elaine Thom Marcio Gai Veiga
Luciana Schaefer Filomeno Caroline Sartori Velloso
Nilton Exterkoetter Andria Soares Pinto Favero
Maria Cristina Pereira Cavalcanti Ribeiro Barbara Elisa Heise
Silvana do Prado Brouwers Anderson Adilson de Souza
Luiz Mauro Franzoni Cordeiro Mrcia Denise Kandler Bittencourt Massaro
Cesar Augusto Engel Kariny Zanette Vitoria
Carla Mara Pinheiro Miranda Giselli Dutra
Patricia Dagostin Tramontin Chimelly Louise de Resenes Marcon
Lenice Born da Silva Rejane Gularte Queiroz Beilner
Glucio Jos Souza Alberton Marina Modesto Rebelo
Nataly Lemke Ivanize Souza de Oliveira
Lara Peplau Regina Kurschus
Fred Anderson Vicente Cristiane Maria Bertolin Polli
Luis Felipe de Oliveira Czesnat Andreza Borinelli
Andr Braga de Arajo Claudine Vidal de Negreiros da Silva
Cludio Everson Gesser Guedes da Fonseca Gabriel Ricardo Zanon Meyer
Tatiana Rodrigues Borges Agostini Greicia Malheiros da Rosa
Digenes Viana Alves Guilherme Schmitt
Raul Gustavo Juttel Luciana Cardoso Pilati
Belmiro Hanisch Jnior Daniel Granzotto Nunes
Rodrigo Cunha Amorim Caroline Cabral
Ernest Kurt Hammerschmidt Rodrigo Andrade Viviani
Henrique da Rosa Ziesemer Candida Antunes Ferreira
Jean Pierre Campos Promotores de Justia Substitutos
288
Raul Rogrio Rabello

Henriqueta Scharf Vieira
Mrio Waltrick do Amarante
Vanessa Wendhausen Cavallazzi Gomes
Anal Librelato Longo
Thiago Carrio de Oliveira
Luiz Fernando Fernandes Pacheco
Alceu Rocha
Tehane Tavares Fenner
Sandra Faitlowicz Sachs
Giancarlo Rosa Oliveira
Letcia Baumgarten Filomeno
Ariadne Clarissa Klein
Cristhiane Michelle Tambosi Fiamoncini Ferrari
Marcelo Francisco da Silva
Elizandra Sampaio Porto
Carlos Eduardo Tremel de Faria
Gilberto Assink de Souza
Alan Rafael Warsch
Fabiana Mara Silva Wagner
Guilherme Brodbeck
Cyro Luiz Guerreiro Jnior
289

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Guia do Parcelamento

Catalogao na publicao por: Clarice Martins Quint CRB 14/384

6. Consulta n. 7/2009 - Parcelamento do Solo Desmembramento Anlise de viabili-

importantssima edio dos planos diretores municipais.5

II- A interveno do Ministrio P-

O Parcelamento do Solo Urbano um instrumento de execuo da

4 - Audincia do MP - Ocorre aps a regularizao do loteamento,

Considera-se pacificada na jurisprudncia a atuao do Ministrio

1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio

Oficial do Registro de Imveis dever consignar tal informao nas certides

2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos

tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas; e indicao do local

III- Perguntas e Respostas sobre o

existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos12.

12 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/79

Inicialmente, verifica-se a existncia de uma grande gleba desmembrada

Na seqncia, o empreendedor doa ao Municpio vrias ruas, em

Em seguida, o empreendedor aprova um loteamento, destinando

Percebe-se, da imagem comparativa, uma modalidade de fraude que

Ato contnuo, o empreendedor aprova um loteamento, destinando

6) O que so o desdobro e o remembramento?

7) O que um loteamento irregular?

8) O que um loteamento clandestino?

9) Quais so as reas de uso comum que devem obrigato-

16 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 1677-

ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros

Resta clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao.

10) Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para

A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num

11) Nas reas de uso comum, quais os percentuais que

O Municpio estabelecer os usos permitidos e os ndices urbansticos

12) possvel ao loteador dar destinao diversa s reas

13) Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica

A quem compete a sua execuo?

J a Zona de Expanso Urbana - assim considerada a que se reserva para

15) Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembra-

16) Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode

17) Qual o percentual do loteamento ou do condomnio re-

36 Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79

INDENIZAO. PERDAS E DANOS. AQUISIO DE LOTE EM REA PANTANOSA E

Alm do percentual fixado no plano diretor ou em lei municipal, para

18) possvel o aproveitamento da rea de preservao

19) possvel o aproveitamento da rea de reserva legal

SUSCITADOS - CDIGO FLORESTAL - REGRAS APLICVEIS S ZONAS RURAIS E URBANAS

20) Pode haver o fechamento do loteamento por muros e

jurdica de condomnio privado, quando o ideal seria condomnio

21) Quais so os requisitos para aprovao municipal do

O interessado dever apresentar municipalidade o projeto contendo

49 Art.6 da Lei 6.766/79

AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS

Quanto responsabilidade criminal decorrente da no execuo das

22) Qual o contedo mnimo obrigatrio do memorial des-

23) Quais os requisitos mnimos para a aprovao do projeto

24) Quais os documentos, para fins de registro do parcela-

Obs.1: Dever ser observado, nos casos em que se enquadra, o

25) Qual o prazo para o Municpio aprovar o loteamento ou

27) Em se tratando de loteamento clandestino, compete ao

55 Conforme art. 37 da Lei n. 6.766/79

pelo Municpio, conforme o caso concreto, muito embora o STJ venha

28) O parcelamento do solo e a constituio de condomnios

29) A realizao de parcelamento de solo irregular poder

30) Quais os crimes especficos envolvendo parcelamento

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO PBLICA. IMPLANTAO IRREGU-