PROPRIEDADE

1. Conceito

- Caio Mário (a partir de Lafayette Rodrigues Pereira): domínio é o direito real que vincula
legalmente e submete ao poder absoluto da nossa vontade a coisa corpórea na substância,
acidente e acessórios (bens materiais).

- Cristiano Chaves e o Nelson Rosenvald, a propriedade é um direito com viés pecuniário

patrimonial. Gênero propriedade, espécie domínio, que recai sobre bens materiais.

- Propriedade (material ou imaterial) ≠ Domínio (apenas material).

- Savigny e Jhering: conceito de posse a partir da noção de domínio e não de propriedade.

- Domínio: poder de inflexão que o sujeito tem sobre o bem. Não existe posse sobre bens
imateriais porque o domínio não recai sobre bens imateriais.

- Direito ao nome / marca / patente: o que se questiona judicialmente é o registro não o

direito ao nome em si. Pode-se requerer direitos patrimoniais reflexos (e.g. arrecadação de
direitos autorais).
- Na medida em que ele registra, cria-se uma propriedade que é imaterial e dentro
dessa propriedade o registro em si que é que irá dar o título par usar, fruir e dispor
daquele bem

- Direito de propriedade: é o título, o poder sobre a coisa é o domínio.

- Pietro Perlingieri usa a expressão Titularidade Substancial para falar do Domínio e

Titularidade Formal para da Propriedade.

2. Direito de Propriedade em sede Constitucional

- Direito civil-constitucional.

- Art. 5º, caput, e inciso XXII – direito fundamental.

- Art. 170, II – princípio da ordem econômica e social.

- Função social da propriedade: art. 5º, XXIII c/c art. 170, III.
- Desde a CF de 1934 há previsão de função social da propriedade, mas sempre no
capítulo da ordem econômica e social. Apenas a CF de 1988 transfere isso para a
seção dos direitos e garantias fundamentais, ampliando a força normativa do
princípio.

3. Direito de Propriedade no Direito Civil

- Elementos internos (usar, fruir, dispor) que são como o sujeito se relaciona com a coisa +
elemento externo (sequela - buscar a coisa nas mãos de quem indevidamente a possua ou
detenha) que é como o titular do direito se relaciona com terceiros.
- A função social também é elemento externo (art. 1228, § 1º, do CC).

- Teoria absolutista da propriedade (exercício do direito de propriedade que não leva em

conta os interesses sociais) vs. teoria funcionalista (propriedade deverá atender a sua
função social).
- Teoria dos Atos Emulativos: doutrina administrativista do século XIX que veda a
emulação do exercício do direito de propriedade quando o objetivo do exercício é o
prejuízo de terceiro. No CC art. 1228, § 2º.
- Exercício absolutizado do direito de propriedade não se confunde com atos
emulativos.

- Função social (já nasce com a propriedade, não requer justificativa) ≠ interesse público
(constitui-se a posteriore e requer funtamentação).

4. Características do Direito de Propriedade

a) Subjetividade
- Oponível erga omnes, gerando um dever da sociedade de abstenção em relação ao
regular exercício do direito pelo proprietário. Descumprimento da função social é exercício
irregular.

b) Absolutividade
- É direito absoluto por ser oponível a terceiros mas não pode ser exercido de forma
absoluta.

c) Elasticidade
- Os poderes conferidos ao titular podem ser alargados ou restringidos conforme a vontade
do proprietário.

d) Perpetuidade
- O direito não se extingue por decurso de tempo. Enquanto a coisa existir, subsistirá o
direito.

e) Complexidade
- A complexidade decorre da inclusão de um feixe de poderes que são o domínio.

f) Limitação
- É um direito limitado pois o proprietário sofre uma série de limitações internas e externas.
- Há quem defenda que a função social é uma dessas limitações, embora alguns
compreendam que a função social é um elemento externo da propriedade que já
nasce com ela, não sendo, pois, uma limitação.

- Art. 1231 do CC dispõe que a propriedade nasce plena, mas entende-se que pode ser
limitada.

g) Exclusividade
- É um direito exclusivo porque cabe ao proprietário afastar qualquer ingerência indevida
sobre esse direito, sendo a legitimidade só dele (salvo os casos em que tenha havido
cessão de poderes). Art. 1231, CC: a propriedade não só nasce plena como também
exclusiva (cabendo a mesma ressalva anterior).
h) Acessoriedade
- O princípio da acessoriedade estabelece que ao proprietário do bem principal pertencem
os acessórios.

5. Limites do Direito de Propriedade

- Função social.

- Art. 187, CC: também comete ato ilícito o titular de um direito quer ao exercelo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico e social, pela boafé e pelos
bons costumes.

- Penalidade: responsabilidade civil, além da sanção penal e administrativa.

- Limites ao direito de propriedade: preservação do meio ambiente (art. 225 da CF1), política
de desenvolvimento urbano (art. 182 da CF2), direitos de vizinhança (art. 1277 do CC3),
limitações administrativas, etc.
- Poda de árvores que ultrapassem limites de terreno (art. 1283 do CC).
- Passagem forçada (art. 1285 CC).
- Águas naturais advindas de imóvel topograficamente superior (Art. 1.288 CC).
- Muros divisórios (art. 1297 CC).
- Direito de construir (art. 1299 CC).
- Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257 de 2001) – edificação compulsória (art. 5º),
preempção devido ao plano diretor (art. 39), estudo sobre impacto de vizinhança (art.
36).
- Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766 de 1979).
- Lei de crimes ambientais.
- Lei de proteção da vegetação nativa.
- Código de Águas.
- Código brasileiro de aeronáutica.

- Limitações convencionais: são determinadas pelo proprietário.

a) usufruto: é a transferência do direito de usar e fruir da coisa para outra pessoa (o
usufrutuário). O proprietário no usufruto é chamado de nu proprietário, pois ele fica despido
das faculdades de usar e frui. Pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro ou parte, abrangendo-lhe no todo ou parte os frutos e utilidades.
b) servidão: a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante (que é aquele que
precisa da passagem), e grava o prédio serviente (prédio sobre o qual recai a servidão),
que pertence a dono diverso, e constitui-se mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
c) convenção condominial: nos condomínios edilícios.

1 Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à
sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo
para as presentes e futuras gerações.
2 A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais
fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
bem-estar de seus habitantes.
3
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança,
aosossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
d) cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.

6. Pressupostos Gerais da Aquisição

- Capacidade aquisitiva: tem capacidade de adquirir a propriedade todo aquele que tem
poder de disposição e aquisição. A capacidade de aquisição pode ser plena ou relativa,
como no caso dos pródigos, que apenas podem adquirir a título gratuito ou sucessão
hereditária.

- As limitações à aquisição podem se dar em razão do sujeito ou em razão da

disponibilidade do objeto. Ex.: impossibilidade de adquirir os bens do tutelado ou do
curatelado.

- Coisa suscetível de aquisição: o bem deve estar disponível para que seja adquirido. O
bem precisa estar disponível para aquisição. Há bens insuscetíveis de aquisição, como os
bens públicos de uso comum do povo ou de uso especial. Os bens públicos dominicais
podem ser vendidos.

- Modo de aquisição: a lei exige certas solenidades para a aquisição de alguns bens. No
silêncio legal, o modo de aquisição será o contrato.

7. Procedência da Propriedade

- Propriedade originária: a aquisição será o marco zero, não havendo direitos reais que
estejam ligados àquela propriedade. Não se transmitem direitos reais anteriores
(obrigações, tributos, etc).
- Modos de aquisição originária: ocupação, usucapião, achado de tesouro,
especificação, confusão, comistão, adjunção.

- Propriedade derivada: a aquisição deriva de algum direito de propriedade anterior,

havendo uma sequência de titulações. Há transmissão de direitos reais (tributos,
obrigações, etc).
- Modos de aquisição derivada: doação, sucessão hereditária, compra e venda, troca
por permuta, dação em pagamento, etc.

- Transmissão direta: é feita pelo próprio titular para o adquirente.

- Transmissão indireta: é feita por interposto da pessoa ou por meios indiretos de aquisição.

- Transmissão a título universal: é quando está se transmitindo a universalidade do

patrimônio do titular do direito de propriedade. Ocorre na sucessão hereditária, na fusão de
empresas.

- Transmissão a título singular: é a mais frequente. Acontece quando singulariza-se um

determinado bem do patrimônio de uma pessoa física ou jurídica, e esse bem é transferido.
Isso se dar na compra e venda, na troca, no legado, na sucessão por morte, na sucessão
testamentária, na doação.

- Transmissão voluntária: decorre do acordo de vontade entre as partes. Normalmente na

compra e venda.
- Transmissão involuntária: o recebedor da propriedade não precisa expressar vontade para
tanto. É o caso da herança. Embora o herdeiro possa renunciar à herança, num primeiro
momento houve transmissão involuntária.

- Transmissão onerosa: é quando a transmissão está condicionada à contrapartida, nem

sempre em dinheiro.

- Transmissão gratuita: não se exige contrapartida do recebedor.

7.1. Registro Público (Lei 6.015/73)

- A aquisição derivada deve obedecer a quatro princípios, além do princípio da sequência

de titularidade:
a) Publicidade: o registro ocorre para dar eficácia erga omnes.
b) Legalidade: atem-se aos princípios e regras estatuídos na norma.
c) Registro público: tem força probante.
d) Matrícula: criada para identificar o bem imóvel.

8. Formas de aquisição da propriedade

- Tradição: requer entrega efetiva da coisa e acordo de vontades. É a tradição que transfere
a propriedade, não o contrato. Apenas o proprietário pode transferir a propriedade.
- Tradição pode ser real (entrega da coisa em si) ou ficta (entrega de um símbolo
que representa a coisa, como as chaves da casa ou do carro).
- Caso a coisa seja oferecida em leilão ou estabelecimento comercial (publicidade),
sob tais circunstâncias que o adquirente de boa-fé acredite estar adquirindo do
legítimo dono mesmo não sendo (Teoria da Aparência), poderá haver aquisição.

- Expropriação social: é uma intervenção do Estado no direito de propriedade, ficando a

meio do caminho entre a usucapião e a desapropriação. Pode ser classificado conforme as
3 correntes a seguir:
- Acessão invertida: na acessão, o dono do terreno adquiri o que nele foi colocado.
Aqui, os que acrescentaram ao terreno é que o adquire.
- Desapropriação judicial: normalmente a desapropriação é ato da administração
pública, no entanto como o dispositivo que trata desse instituto está logo a seguir
daquele que trata da desapropriação, aquele seria uma variação desse.
- Usucapião onerosa: a usucapião é forma de aquisição onerosa e por isso não
haveria motivo para indenizar (ônus).

- Requisitos da expropriação social: em sede de ação reivindicatória (que é a manejada

pelo proprietário e não pelo possuidor); área extensa de terra; posse ininterrupta e de boa-
fé (subjetiva); prazo de posse de 5 anos (cabe soma ou acessão de posses, ou seja, a sua
posse somada à posse da pessoa que te vendeu o imóvel); considerável número de
pessoas (composse); obras e serviços de interesse social e econômico relevante (avaliação
do magistrado à luz da função social da propriedade), realizadas em conjunto por todos,
mediante indenização do valor do bem antes da ocupação (se for área de baixa renda que
não possa pagar, o município paga, com base no art. 26 do Estatuto da Cidade).

a) Descoberta
- Deve-se buscar o dono.
- O descobridor tem direito à recompensa não inferior a 5% do valor do bem + restituição
dos gastos que fez para manutenção da coisa.

- Descobridor que age com dolo pode ser punido.

b) Acessão (Princípio da Acessão: tudo aquilo que ao solo acede pertence ao dono do solo,
porque vira acessório de um bem principal.)

- É tudo que ao bem adere inseparavelmente, tudo o que se incorpora ao bem.

b1) Imóvel a imóvel
- Formação de ilhas (fluviais): traça linha imaginária no meio e tudo dessa linha até
a margem é do dono do terreno na margem.
- Aluvião (aos pouquinhos)
- Avulsão (de uma vez)
- Abandono de álveo: quando o rio seca. Aplica o mesmo raciocínio da formação de
ilhas.

b2) Móvel a imóvel (acessão de plantações e construções)

b3) Móvel a móvel

- Não se confunde com aquisição de res nullius ou res derelicta.

- Usucapião: 3 anos com justo título e boa-fé ou 5 anos a qualquer título.

- Ocupação: na linguagem popular é o “achado”, que no direito é referido apenas ao
tesouro. No caso, a ocupação refere-se a bem sem dono (res nullius) ou abandonado
(res derelicta).
- Achado de tesouro: tesouro é um acúmulo decorrente da ação humana de coisas
antigas e valiosas. Se for possível identificar o dono, trata-se de descoberta e não
achado de tesouro. O tesouro será dividido em iguais partes entre quem o achou e
o dono do terreno, ou inteiramente para o dono do terreno, caso esse o tenha
achado. Caso o que encontrou seja terceiro não autorizado, o tesouro ficará por
inteiro com o dono do terreno.
- Especificação: manipulação pela ação humana de matéria prima para gerar uma
espécie nova e a impossibilidade de retornar ao estado anterior. Sendo possível
regressar ao estado anterior, dever-se-á devolver a matéria-prima. Não sendo
possível, será do especificador se de boa-fé, ou do proprietário da matéria-prima, em
caso de má-fé do especificador. Se o valor final do bem exceder muito o da matéria-
prima, haverá indenização pelo valor da matéria-prima, mais eventuais perdas e
danos.
- Confusão: mistura de líquidos. Nos 3 casos, haverá condomínio, salvo seja
- Comissão: mistura de sólidos. possível distinguir um material principal, cujo
- Adjunção: justaposição de sólidos. dono será dono do todo.

9. Condomínio Geral (comunhão ou copropriedade)

- Ocorre com a propriedade comum de bens indivisíveis.

- Conceito de Caio Mário: quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo
a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e a cada uma de suas partes
- Pressupostos: indivisão do bem (voluntária, pela natureza do bem, por decisão judicial ou
legal); pluralidade subjetiva (múltiplos sujeitos sendo donos de uma fração ideal mas
respondendo pelo todo da propriedade).

9.1. Classificação
a) Quanto a origem
- Voluntário/convencional: decorre da vontade das partes.

- Incidental/eventual: independe da vontade das partes (ex. sucessão hereditária

decorrente da morte).

- Legal/forçado/necessário: imposto pela lei (ex. patrimônio comum de cônjuges e

companheiros).

b) Quanto à necessidade do condomínio

- Ordinário/transitório: é temporário, em geral por convenção das partes ou quando a lei o
estabelece de forma provisória.

- Coativo/forçado: não acaba com decurso do tempo, não existe prazo estabelecido.

9.2. Direitos e deveres dos condôminos

- Direitos e deveres dos condôminos são recíprocos, a saber:

- Cada condômino poderá usar a coisa conforme sua destinação, sem excluir o direito ao
uso pelos demais.

- Cada condômino poderá gravar ou alienar a sua parte, respeitando a preferência dos
demais.

- Cada condômino poderá reivindicar de terceiro o bem comum, independente da anuência

dos demais.

- Qualquer condômino pode defender a sua posse, inclusive contra os outros condôminos.

- O condômino tem o dever de concorrer com as despesas comuns na proporção da sua

cota.

- A dívida em proveito da coisa comum, aquele condômino que assumiu pessoalmente a

responsabilidade fica com o dever de quitar o débito, porém tem direito de regresso em face
dos demais.

- Frutos e danos a coisa.

- Alteração da coisa comum, só com consentimento dos demais condôminos.

- Nenhum dos condôminos pode dar posse ou uso da coisa a estranhos sem o
consentimento dos demais.

9.3. Administração de condomínio voluntário:

- Todos administram e usam a coisa conforme sua destinação, a partir do acordo e
comodidade no uso da coisa. Havendo desentendimento ou incapacidade para gerir,
contratam um administrador, que pode ser um dos condôminos ou um terceiro.

- As decisões serão tomadas pela maioria absoluta, levando-se em consideração o

tamanho dos quinhões.

9.4. Extinção de condomínio voluntário

- Sendo divisível o bem, extingue-se o condomínio voluntário por decisão das partes em
dividir o bem.

- Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de
cinco anos, suscetível de prorrogação.

- Se o condomínio foi determinado pelo termo de doação ou num testamento o prazo será
de cinco anos sem prorrogação.

- Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só,

indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

10. Condomínio edilício

- Fontes (em ordem de precedência): convenção condominial, código civil e lei de

condomínios.

- Condomínio edilício também é chamado de propriedade horizontal (pois nessas

propriedades, divide-se em planos horizontais – andares), condomínio especial,
condomínio de edifícios divididos em planos horizontais ou ainda copropriedade de prédio
de apartamentos.

- A regra é: no condomínio edilício existem as partes de propriedades exclusivas, que são

as unidades, que estão descritas no §1º. Essas unidades de uso exclusivo geram a
propriedade exclusiva do condômino. Sobre ela ele poderá usar, fruir e dispor sem
necessidade de dar preferência aos demais condôminos e ela gera uma fração ideal do
solo. É muito importante, pois é uma das diferenças para o direito de laje, porque o direito
de laje não gera fração ideal no solo que é o que chamamos de propriedade ou unidade
base.

- O condomínio edilício pode ser instituído por ato entre vivos ou causa mortis.

- Na venda de uma unidade imobiliária quem responde pelas dívidas existentes no

momento da venda é o alienante, salvo pactuação em contrário.

- O condomínio edilício, diz o art. 1.357, se extingue quando acabar a edificação.