Instituto Politécnico da Maia

Da Propriedade Horizontal e Outros Direitos Reais em Especial

Prof. Dr. Tiago Nuno Pires Carvalho Oliveira Silva

Rampas e plataformas elevatórias:

O condómino terá direito de a retirar depois de já não ser

necessária para este? Regimes específico antes, durante e após a
colocação da rampa e plataforma elevatórias.

Ana Catarina Ramos – Nº30771

Ana Rita Santos – Nº 32432

Maia, dezembro de 2019

 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

Índice
1. Introdução _________________________________________________ 3

2. Acessibilidade para cidadãos com mobilidade reduzida. _____________ 4

2.1. Alteração dos arts 1424º a 1426º do Código Civil.________________ 5

3. Partes comuns ou próprias ____________________________________ 6

3.1. Partes Próprias ___________________________________________ 6

3.1.1. Requisitos _____________________________________________ 7

3.2. Partes comuns ____________________________________________ 7

3.2.1. Partes necessariamente (imperativamente) comuns ____________ 8

3.2.2. Partes Presumidamente Comuns___________________________ 9

3.3. Estaremos perante um Direito de Superfície? ___________________ 10

4. Inovações ________________________________________________ 12

4.1. Colocação de Ascensores ____________________________________ 14

4.2. Encargos _________________________________________________ 14

5. Administração das partes comuns de um edifício _________________ 16

5.1. A assembleia de condóminos _______________________________ 17

5.2. Administração das rampas de acesso e plataformas elevatórias. ____ 18

6. O condómino terá o direito de retirar a rampa, depois de já não ser

necessária para este? ___________________________________________________ 19

7. Conclusão ________________________________________________ 21

8. Referências Bibliográficas ___________________________________ 22

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

1. Introdução
No âmbito da cadeira de propriedade horizontal e outros direitos em especial,
inserida no mestrado de Solicitadoria no ramo empresarial, foi proposto pelo professor
doutor da cadeira a realização deste trabalho. O presente irá debruçar-se rampas de acesso
e plataformas elevatórias, mais concretamente sobre a questão: “O condómino terá direito
de a retirar depois de já não ser necessária para este? Regimes específico antes, durante
e após a colocação da rampa e plataforma elevatórias.”.

De acordo com o conhecimento adquirido em cadeiras anteriores na licenciatura

da área, sabemos que a propriedade horizontal do nosso código Civil, tem como principal
objetivo atenuar as condutas e privilegiar a conservação e melhor fruição dos prédios
urbanos. Esta incide sobre frações próprias que “… além de se constituírem unidades
independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte
comum do prédio ou para a via pública”, como podemos conferir no art. 1415º do Código
Civil.

A acessibilidade para cidadãos com mobilidade reduzida sempre foi alvo de disputas,
sendo em prédios ou serviços públicos. No entanto, mesmo com a implantação da Lei
32/2012 de 14 de agosto, muitos problemas vão surgindo com a construção, a retirada ou
até mesmo com as despesas das rampas de acesso e as plataformas elevatórias. Para além
disso sabemos que nos tempos de hoje, a administração das partes comuns dos edifícios
em Propriedade Horizontal é, também, razão de inúmeros conflitos entre condóminos.
Por esta razão, o nosso legislador teve o cuidado de prever que administração de tais
partes é competência, como veremos, da assembleia de condóminos e de um
administrador.

O trabalho, que se segue, terá como estrutura primeiramente a análise da lei

relativamente às rampas de acesso e plataformas elevatórias antes e depois a alteração do
código Civil, mais concretamente dos arts. 1424º a 1426º. Iremos definir estas duas
coisas, como comuns ou próprias e, para além disso, irão ser definidas como uma
inovação e afastando o direito de superfície. Abordaremos também, as decisões e a
administração das partes comuns. Por nós, será respondida à questão supramencionada.

3
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

2. Acessibilidade para cidadãos com mobilidade reduzida.

Um dos grandes problemas que se suscitava era a necessidade de concretização
de obras de acessibilidade para cidadãos de mobilidade reduzida.

De acordo com a Constituição da República Portuguesa, constitui obrigação do

Estado promover o bem-estar e a qualidade de vida da sociedade e a igualdade real entre
ela1, assim como a realização de “uma política nacional de prevenção e de tratamento,
reabilitação e integração dos cidadãos portadores de deficiência e de apoio às famílias”
para além de que compete-lhe o desenvolvimento de uma “pedagogia que sensibilize a
sociedade quanto aos deveres de respeito e solidariedade para com eles e a assumir o
encargo da efetiva realização dos seus direitos, sem prejuízo dos direitos e deveres dos
pais ou tutores.”2. Para além disso, a Lei de Bases da Prevenção, Habitação, Reabilitação
e Participação das Pessoas com Deficiência (Lei nº 38/2004, de 18 de agosto), mais
especificamente a al. d) do art. 3º determina que deve ser promovido à sociedade a
eliminação de barreiras e a adoção de medidas que visam a plena participação da pessoa
com deficiência.

No sentido de serem realizados todas as finalidades do Estado, o decreto-lei

163/2006 de 8 de agosto, veio primeiramente introduzir um conjunto de técnicas de
acessibilidades aos edifícios habitacionais, garantindo-se assim a mobilidade sem
barreiras tanto em espaços públicos como em espaços privados, ou seja, acessos
habitacionais e o seu interior. Isto significa que o objetivo principal seria permitir aos
cidadãos com mobilidade reduzida, isto é, pessoas com cadeiras de rodas, pessoas
incapazes de andar ou que não lhes é permitido percorrer grandes distâncias, pessoas com
dificuldades sensoriais, como cegas ou surdas, ou então aqueles que devido às
circunstâncias da vida se apresentam provisoriamente condicionadas, como grávidas, as
crianças e os idosos, exercessem o gozo pleno dos direitos. Podemos referir que veio
atualizar o decreto-lei 123/97, de 22 de maio e procedeu, como já referido, à introdução
de normas técnicas aplicáveis especificamente aos edifícios habitacionais.

Com a preocupação de todas as barreiras existentes, a Resolução do Conselho de

Ministros nº9/2007 de 17 de janeiro aprovou o Plano Nacional das Acessibilidade e prevê

1
Art. 9º, alínea d).
2
Art. 71º, nº2.
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

que no inicio de Fevereiro de 2007 e com a duração de 24 meses, a “revisão do regime

jurídico da propriedade horizontal - rever e fazer aprovar as alterações necessárias ao
regime jurídico da propriedade horizontal dotando-o da flexibilidade necessária a dar
cobertura legal expressa a todas as situações em que os direitos - de compropriedade -
dos condóminos sobre as partes comuns do prédio tenham de ser limitados pelo direito
de um condómino em aceder em condições de segurança à sua fração e às partes comuns
do prédio.”3

A medida acima referida, veio a concretizar-se com a introdução da Lei 32/2012

de 14 de agosto, mais concretamente com o seu art. 5º, deu uma nova redação aos arts.
1424º, 1425º e 1426º do Código Civil, que iremos realizar no subponto seguinte.

2.1. Alteração dos arts 1424º a 1426º do Código Civil.

Através da Lei 32/2012 de 14 de agosto e com uma sensação de vazio no que toca
à obrigatoriedade de os prédios aperfeiçoarem as condições dos utilizadores com
mobilidade reduzida em circular nas partes comuns dos edifícios, o art. nº5 da referida
lei, aprova ao Decreto-Lei nº47344 de 25 de novembro de 1966 a alteração da redação
dos arts 1424º a 1426º do Código Civil.

Posto isto, o atual regime criado pela lei referida, tem como principais alterações
os seguintes inícios:

a) Pode, qualquer condómino, que tenha no seu membros do seu agregado familiar
uma pessoa com mobilidade reduzida, com prévia comunicação nesse sentido ao
administrador no caso de ser observado as normas e técnicas de acessibilidade
previstas em legislação específica, concluir as seguintes inovações: colocar
rampas de acesso; colocar plataformas elevatórias, quando não exista ascensor
com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa
em cadeira de rodas.4

b) No que respeita às despesas relativas às rampas de acesso e

às plataformas elevatórias, apenas participam os condóminos ou o condómino que

3
ação 2.2.c) da Resolução do conselho de ministros nº9/2007 de 17 de janeiro.
4
Cf. nº3 do art. 125º.
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

tiverem procedido à sua coloca colocação5, apesar de, qualquer condómino poder,
a qualquer momento, tirar proveito da colocação de plataformas elevatórias,
mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e
manutenção da obra6.

c) Desde que o passam fazer sem detrimento do edifício e, conjuntamente, existam

acordo entre eles, a colocação de rampas de acesso e a colocação de plataformas
elevatórias podem ser levantadas pelo condómino ou condóminos que as tenha
colocado ou que tenham pago parte que lhe compete nas despesas de execução e
manutenção da obra7, devendo esta ser comunicada com 15 dias de antecedência8.

d) No caso de as inovações não possam ser levantadas, por alguma das razões
anteriormente referidas, o condómino terá o direito de arrecadar o respetivo valor,
segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 473º do Código Civil)9.

3. Partes comuns ou próprias

3.1. Partes Próprias

A propriedade horizontal revela uma derrogação ao princípio superfícies solo

cedit10, visto que, de acordo com o regime geral do direito de propriedade sobre imóveis,
qualquer edifício incluído no solo só pode ser objeto de um direito de domínio, direito
esse que abrangerá toda a construção, o solo em que este assenta e os terrenos que sirvam
de logradouro (cf. Art. 204º nº2 do Código Civil). Juridicamente, a fração autónoma é
uma coisa, embora, inserida noutra coisa maior (edifício).

5
Nº5 do art. 1424º.
6
Nº5 do art. 1426º.
7
Nº4 do art. 1425º.
8
Nº6 do art.1425º.
9
Nº5 do art. 1425º.
10
“A superfície segue o solo. Quem fosse dono do solo era também de tudo aquilo que se erguesse
ou existisse sobre ele, pois considera-se a superfície uma parte do solo, intimamente a ele ligado, não se
viabilizando a transferência de um elemento sem o outro.”, ARNALDO RIZZARDO
6
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

A fração autónoma identifica-se com a parte própria, ou seja, com a parte do

edifício objeto de propriedade exclusiva. Sandra Passinhas define fração autónoma como
um todo unitário, que é mais do que um lugar destinado a habitação ou a outro fim.

3.1.1. Requisitos

Segundo o art. 1415º do Código Civil, as frações autónomas só podem ser objeto
de propriedade horizontal se forem unidades independentes, forem distintas e isoladas
entre si, e com saída própria para uma parte comum a todo o edifício ou para a via pública.
Para além destes requisitos, a fração autónoma também deve respeitar as exigências
presentes no RGEU. O incumprimento destes requisitos terá como consequência a
nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime
da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada no
título constitutivo ou, na falta de tal fixação, da quota correspondente ao valor relativo da
sua fração, conforme o art. 1416º nº1 do Código Civil.

Sob pena de nulidade do título constitutivo, as frações autónomas serão aí

individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem,
sendo-lhes fixado um valor, expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao
valor global do prédio, como dispõe o art. 1418º nº1 do Código Civil e art. 59º nº3 do
Código do Notariado. Caso não tenha sido fixado valor a cada fração autónoma recorre-
se a um exame pericial, que devera ter em conta o valor atribuído no licenciamento da
obra.

3.2. Partes comuns

Segundo o art. 1421º do Código Civil, é possível agrupar as partes comuns em

duas ordens distintas, ou seja, as partes necessariamente (imperativamente) comuns,
presente no nº1, e as partes presumidamente comuns, dispostas no nº2 estando aqui
presente uma presunção iuris tantum, querendo isto dizer que é suscetível de ser ilidida
mediante prova em contrário.

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

“Sobre as partes comuns do edifício, os condóminos podem não ter um direito de

propriedade, mas outro direito. É possível que, quanto ao solo, os condóminos tenham
apenas, em comum, um direito de superfície.”11

3.2.1. Partes necessariamente (imperativamente) comuns

As partes necessariamente comuns são coisas que ou revestem a natureza de parte

integrante da unidade do edifício, fazendo parte da estrutura dessa unidade ou são
indispensáveis ao gozo da propriedade singular titulada por cada condómino. Assim, tais
coisas necessariamente comuns podem-no ser por imperativo da lei (art. 1421º nº1 do
Código Civil) e por vontade dos interessados, estando estas sujeitas ao regime da
indivisibilidade e incindibilidade12.

O uso destas partes encontra-se afeto a um só condómino pela razão de que a sua
utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a uma
pluralidade de condóminos.

O nº1 do art. 1421º do Código Civil enumera, taxativamente, as partes do edifício

que são imperativamente comuns, sendo estas as seguintes:

a) O solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as partes

que constituem a estrutura do prédio (alínea a));

b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que o uso destas seja estendido a

todas as frações (alínea b));

c) As entradas, os vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum

a dois ou mais condóminos (alínea c));

d) As instalações gerais de águas, eletricidade, aquecimento, ar condicionado,

gás, comunicações e semelhantes (alínea d)).

Sobre as partes aqui estudadas incide uma compropriedade necessária e

permanente de todos os condóminos, sem que o título constitutivo possa dispor em

11
Cf. Passinhas, Sandra, «A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade
Horizontal», 2º Edição, Almedina 2002, pág.29
12
Designa a não separação do direito à fração do direito às partes comuns.
8
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

contrário13, significando isto que nenhum dos condóminos através da alteração do título
não possam declarar ou convencionar que qualquer uma das partes referidas no art. em
questão fiquem a pertencer unicamente a uma das frações autónomas. Logo, não se pode
convencionar que o solo em que o edifício está enraizado ou outra parte necessariamente
comum fique a ser propriedade exclusiva de um dos condóminos. Porém, poderão existir
determinadas utilidades, suscetíveis de serem proporcionadas por alguma das partes
estruturalmente comuns, por exemplo, as paredes exteriores, que não possam ser
aproveitadas por um determinado condómino ou, então, pelo condomínio, consoante os
casos, enquanto suportes, por exemplo, para instalação de rampas de acesso ou
plataformas elevatórias.

3.2.2. Partes Presumidamente Comuns

Enquanto as partes comuns enunciadas no nº1 do art. 1421º do Código Civil têm
um carácter taxativo, o presente no nº2 do referido art. apenas têm caráter presuntivo.

Consoante o nº2 do art. 1421º do Código Civil, “presumem-se” comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício (alínea a))14;

b) Os ascensores (alínea b));

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro (alínea c));

d) As garagens e outros lugares de estacionamento (alínea d);

13
Ac. STJ, de 06.05.1986; Ac. RL, de 28.01.1999
14
Fernandes, Luís Carvalho considera os pátios e jardins anexos ao edifício (logradouro) comuns
só se outra qualificação não resultar do título constitutivo, Lições de Direitos Reais (4ª edição), Quid Iuris,
Sociedade Editora, Lisboa, 2003, pág. 342. No sentido que pode ser parte própria, cf. Rui Vieira Miller,
MILLER, RUI VIEIRA, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, Coimbra, 1998, Pág. 76.
Acórdão da Relação do porto de 23.5.89 CJ III, pág. 203 e ss e de 16.4.91, in CJ II, pág. 268.
Pires de Lima e Antunes Varela consideram o logradouro parte necessariamente comum, Código
Civil Anotado, Vol. III (2ª edição, revista e atualizada – reimpressão), Coimbra Editora, Coimbra, 1987,
Vol. III, anot. Ao art. 1421º, pág., 420, 5.
Perante diversas opiniões, temos que considerar com Pires de Lima, Antunes Varela e Sandra
Passinhas pois o art. 204º nº2 do Código Civil entende por prédio urbano “qualquer edifício incorporado
no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”, sendo que o logradouro pode não ser um pátio ou
jardim, mas poderá ser, por exemplo, um terreno cimentado.
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos

condóminos (alínea e)15.

As partes presuntivamente comuns são aquelas que a sua utilidade, embora possa
ser mais ou menos ampla, ou decorrer, até, de imposições de normas gerais ou especiais
do direito de urbanização ou de edificação (caso dos ascensores, conforme a disposição
do art. 50º nº1 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU): “Nas edificações
para habitação coletiva, quando a altura do último piso destinado a habitação exceder
11,5m, é obrigatória a instalação de ascensores.”), é meramente instrumental em relação
ao uso comum do prédio, visto que a sua ausência não prejudica de forma irremediável a
aptidão do edifício cujo fim é a habitação coletiva.

A afetação ao uso privativo de um dos condóminos pode dar-se por uma das
seguintes formas: por negócio jurídico ou pela própria natureza. Quando tal afetação se
dá pelo documento através do qual foi instituída ou alterada a propriedade horizontal; por
outro lado, na falta do documento anteriormente referenciado, atende-se à natureza ou
função em concreto da coisa, visto que a presunção de compropriedade deve ser
considerada “afastada em relação às coisas que, exorbitando das necessidades comuns,
não possam servir senão, pela destinação objetiva, um dos condóminos”16.

3.3. Estaremos perante um Direito de Superfície?

Obviamente, concluímos daqui que, estamos perante partes comuns do edifício17.

Se as considerássemos como partes próprias, estas só poderiam ser parte da fração
autónoma, ou estarmos perante um direito de superfície.

Afastamos, então, o facto de se tratar de uma parte da fração autónoma pois esta
não respeitaria um dos requisitos fundamentais para ser considerado objeto da

15
O legislador demonstra um lado mais geral. Assim, as coisas que potenciem uma pluralidade de
usuários são comuns, quer isto dizer, tudo o que não é propriedade ou não esteja afeto ao uso exclusivo de
qualquer dos condóminos, é propriedade ou de uso comum de todos.
A função desta norma é qualificar como comuns todas as partes que não estejam previstas no título
constitutivo como próprias. Logo, o que não estiver estipulado no titulo constitutivo, exclusivamente a
algum condómino, não pertence ao construtor, ao vendedor do prédio ou a qualquer outra pessoa terceira,
mas pertence à parte comum do prédio, objeto de compropriedade entre os vários condóminos.
16
Cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição, pág. 419).
17
Cf. Art.1421º, nº1 e nº2 do Código Civil.
10
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

propriedade horizontal, sendo tal requisito a constituição de uma unidade independente,

distinta e isolada, com saída própria para parte comum do prédio ou para a via publica.
Seguindo as ideias do Prof. Dr. Tiago Silva, tal afastamento se deve, também, ao facto de
ser impossível identificar em qual das frações se deveria integrar a plataforma ou rampa
caso o condómino, que procedeu à sua colocação, fosse titular de mais do que uma fração
nesse mesmo edifício. Para além disto, o problema acima referido, levantaria mais
questões pois, caso houvesse outro condómino que pagasse a parte que lhe compete nas
despesas de execução e manutenção da obra18 também não se saberia em que fração
inserir tal equipamento. Aqui, o condómino passaria a possuir o direito potestativo19 de
modificar os limites materiais da fração autónoma daquele que houvesse procedido a tal
obra.

No que respeita ao direito de superfície, também não o podemos considerar pois,

desde logo, percebemos que não estamos perante uma obra mantida em coisa alheia.
Perante o direito potestativo suprarreferido, e conforme a sua definição, este levaria à
constituição de um direito de superfície que iria permitir ao condómino titular do direito
a faculdade de extingui-lo, podendo o condómino titular fazê-lo através da retirada de tal
inovação ou, caso não fosse possível, ser indemnizado por todos os condóminos nos
termos do enriquecimento sem causa (que será abordado posteriormente)20, isto levaria à
extinção da obra que era mantida nas partes comuns do prédio.

Em suma, como referimos, não poderíamos considerar as rampas de acesso e as

plataformas elevatórias como direito de superfície, pois estas não seriam mantidas em
coisa alheia. Assim, sabemos que as partes comuns de um prédio constituído em
propriedade horizontal sustentada por todos os condóminos, em compropriedade forçada,
jamais poderia ser considerada coisa alheia em relação a todos, afastando, também por
esta razão, a hipótese de estarmos diante de um direito de superfície.

18
Cf. Art. 1426º, nº5 do Código civil.
19
O Direito potestativo é a capacidade que se tem de modificar, criar e extinguir o direito da
esfera jurídica de terceiros.
20
Art.1425º, nº5 do Código Civil.
11
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

4. Inovações
O termo “inovação” invoca a ideia de modificação, de uma novidade num domínio
específico, de uma modernização ou renovação, ou seja. “é algo de dinâmico em
contraposição a estático, de tal modo que a coisa deixou de ser o que era e passou a ser
diferente, supostamente melhor.”21

Aplicado este preceito às partes comuns de um edifício sujeitado a propriedade

horizontal, uma obra inovadora é quando desta resulte uma alteração, quer material (de
forma ou de substância), quer tanto à afetação ou destino, sobretudo económico, de uma
qualquer parte comum, tal como constava da constituição original do edifício e existia à
data da licença de utilização, que serviu como base à criação da propriedade horizontal22.

Contudo, a introdução de inovações nas partes comuns de um condomínio estão

sujeitas a duas regras importantes: em primeiro lugar, dependem de autorização prévia
“da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços
do valor total do prédio”23; em segundo lugar, “não são permitidas inovações capazes de
prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias
como das comuns”24.

Relativamente à primeira regra, é invalida a aprovação das inovações de forma

diferente da prevista na lei, principalmente através de acordo escrito mesmo que este seja
aprovado por 2/3 do valor total do prédio, mas realizado à margem ou fora de um
assembleia de condóminos25, visto que tal situação permite aos condóminos discordantes
impugnarem as deliberações tomadas em assembleia geral, sobretudo com fundamento
no prejuízo a que alude o art. 1425º, nº7 do Código Civil.

Contudo, visto que tal inovação está dependente de aprovação de 2/3, não lhe é
aplicável o disposto do nº5 do art. 1432º, cuja aplicação circunscreve que as deliberações
carecem de ser aprovadas por unanimidade dos votos, nem tao pouco das regras expostas

21
Cf. NETO, ABÍLIO, Manual da Propriedade Horizontal (4ª edição - reformulada), Ediforum,
Edições jurídicas, Lisboa, 2015, pág. 365
22
Acórdãos STJ, de 28.09.95; de 04.10.95; de 04.03.04; de 01.06.10; Acórdão RL, de 15.12.11.
23
Art. 1425º, nº1 do Código Civil
24
Art. 1425º, nº7 do Código Civil
25
Acórdão RC, de 05.07.2005
12
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

no nº3 e 4 do art. 1432º, sendo estas apenas aplicáveis às deliberações que possam ser
tomadas por maioria simples dos votos representativos do capital investido.

Relativamente à segunda regra, o art. 1425º, nº7 do Código Civil alude que não
são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos
condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns, ou seja, mesmo que a inovação
proporcione a vários ou à generalidade dos condóminos maiores vantagens, o
correspondente direito exercido pela maioria qualificada dos condóminos e do capital
cede perante a oposição de qualquer condómino prejudicado, o que se reconduz a que a
oposição de algum ou alguns condóminos inviabiliza a concretização da pretendida
inovação, desde que o opositor não dê a sua anuência26.

Para além dos aspetos analisados até ao momento, é importante, também, estudar
os procedimentos a adotar e as consequências inerentes caso as inovações sejam
introduzidas sem aprovação previa da assembleia de condóminos, ou com aprovação por
maioria de 2/3 do valor total do prédio ou lesando os direitos de algum dos condóminos
às coisas próprias ou comuns.

Assim, em primeiro lugar, se estivem reunidos os respeitantes fundamentos legais,

pode haver lugar ao procedimento cautelar especificado de embargo da obra nova,
procedido ou não de embargo extrajudicial, nos termos do art. 397º do Código de Processo
Civil. Em segundo lugar, para além do recurso à ação de impugnação das deliberações da
assembleia nos termos e prazos dispostos no art. 1433º do Código Civil, pode ser
requerida, em ação de processo comum, a demolição de obras inovadoras com a reposição
do prédio no estado anterior (reconstituição natural), sendo que tal efeito não poderá ser
substituído por indemnização em dinheiro, conforme os art. 566º, nº1, parte final e 829º,
nº2 do Código Civil, sendo que estes artigos explanam o princípio da equidade que só
vale para o incumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real
do condomínio que infrinjam os interesses de todos os condóminos do prédio27. Para além
da reconstituição natural, o condómino prevaricador fica também obrigado à
indemnização que ao caso pertencer pelos danos patrimoniais ou não patrimoniais a que

26
Cf. NETO, ABÍLIO, Manual da Propriedade Horizontal (4ª edição - reformulada), Ediforum,
Edições jurídicas, Lisboa, 2015, pág. 367
27
ALMEIDA, LUÍS PEDRO MOITINHO, A Propriedade Horizontal, 2.ª ed. Livraria Almedina,
Coimbra, 1997, pág. 74
13
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

a sua atuação tiver ocasionado aos outros condóminos, por facto ilícito, com juros desde
a citação.

4.1. Colocação de Ascensores

O art. 1425 nº2 do Código Civil dispõe que a colocação de ascensores depende da
aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do
prédio, caso haja pelo menos 8 frações autónomas. Então, desde que o edifício disponha,
no minino 8 frações autónomas, os respetivos condóminos podem deliberar, por maioria
simples do número de condóminos, desde que essa maioria represente na maioria do valor
total do prédio, a introdução de tal inovação, sem carecerem, para tanto de alcançar o
disposto no art. 1425º, nº1, como regra geral, e também sem que algum dos condóminos
se possa opor alegando o fundamento previsto no art. 1425º, nº7.

4.2. Encargos

No artº 1426º do Código Civil encontram-se dispostas as regras relativas à

repartição dos encargos com as inovações. A preceito geral relativamente ao pagamento
dos encargos consequentes da realização de obras inovatórias nas partes comuns é mesma
aplicável para a repartição dos encargos de conservação e fruição, segundo 1426º nº1 e
1424º do Código Civil.

Posto isto, o nº1 do art. 1424º do Código Civil dispõe que, em princípio, “as
despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício” e, também,
as despesas com inovações, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas
frações, ou seja, são repartidas em função da percentagem ou permilagem atribuída a cada
fração pelo título constitutivo da propriedade horizontal.

Contudo, se as inovações beneficiarem apenas certas partes do edifício ou

servirem unicamente a algum ou alguns condóminos, como acontece com a colocação de
ascensores, que não serve por via da regra os condóminos do rés do chão, os
correspondentes encargos serão repartidos por quem deles beneficie, como resulta do art.
1424º nº2 e 3 do Código Civil. Também o nº5 do referido art., dispõe que no caso das
rampas de acesso e das plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do

14
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

art. 1425º, só participam nos seus encargos os condóminos que tiverem procedido à
referida colocação.

Como regra geral, as deliberações das assembleias de condóminos devidamente

consignadas em ata são vinculativas, tanto para os condóminos que as aprovaram, como
para os que se abstiveram, sendo que, em relação a todos eles a ata revela um carater
executivo, quando se trata de inovações, a sua não aprovação pode influenciar a obrigação
de concorrer para as respetivas despesas, conforme resulta dos art. 1 nº2 e art. 5º do DL
nº268/94, de 25/10.

Antes da entrada em vigor do DL nº 267/94, de 25/1028, os condóminos que não

tivessem aprovado a inovação podiam recusar-se a concorrer para as respetivas despesas,
até serem judicialmente convencionados que a sua recusa era infundada. “Ou seja, a
simples falta de aprovação expressa por parte de algum ou alguns dos condóminos,
colocava-os na posição comoda de não contribuírem para as correspondentes despesas,
obrigando os restantes a recorrer à via judicial sempre que pretendessem vencer a
oposição expressa (através do voto contra) ou a mera passividade (através da abstenção
ou não comparência à assembleia)”.29

Contudo, depois da entrada em vigor do DL nº 267/94, de 25/10, a situação

inverteu-se, ou seja, “os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados
a concorrer para as respetivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como
fundada.”30

O condómino que, posteriormente, queira participar nas vantagens da inovação

terá de pagar a quota correspondente às despesas de execução e de suportar o que lhe
competir nas despesas de manutenção desde que a obra foi realizada (nº4 do art. 1426),
acrescida dos respetivos juros, ou pelo menos, atualizada em função da desvalorizada
moeda, consoante dispõe o art. 551º do Código Civil.

Assim, conforme resulta do nº5 do art. 1426º do Código Civil, qualquer

condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas
elevatórias, efetuada por um condómino cujo agregado familiar integre uma pessoa com

28
Este DL deu origem à atual redação ao nº2 do art. 1426º do Código Civil
29
Cf. NETO, ABÍLIO, Manual da Propriedade Horizontal (4ª edição - reformulada), Ediforum,
Edições jurídicas, Lisboa, 2015, pág. 378
30
Art. 1426º nº2 do Código Civil
15
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

mobilidade reduzida, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de
execução e manutenção da obra, tornando-se comproprietário dessa inovação a partir da
adesão.

Perante as ideias de Abílio Neto, é compreensível que o condómino que queira

participar nas vantagens da inovação e, assim, assumir a qualidade de seu
comproprietário, esteja sujeito ao pagamento das despesas de execução, e que o valor
dessas despesas seja atualizado de acordo com os critérios fixados no art. 551.° do Cód.
Civil, contudo, torna-se incompreensível que o mesmo condómino com a sua adesão
tenha de proceder ao pagamento de tais despesas de manutenção efetuadas anteriormente
à sua adesão, porque o condómino aderente só a partir de então tira resultado da inovação.

5. Administração das partes comuns de um edifício

A administração comum é apenas relativa às zonas comuns ou coletivas definidas
no título constitutivo e não existe, de modo alguma, uma responsabilidade dividida pelos
condóminos na administração das frações individuais ou autónomas.

Cada condómino administra a sua fração e os serviços relativos a esta. Ora, no que
respeita à administração das partes comuns, os condóminos terão ao seu dispor dois
órgãos administrativos: a assembleia de condóminos, com caráter deliberativo, e o
administrador com caráter executivo. Contudo este último mencionado, não parece ter
grande importância para o legislador, uma vez que não lhe foram criados requisitos
mininos para a pessoa que assumir este cargo. O grande problema que se colca aqui é que,
como é sabido, grande parte dos conflitos criados em condomínios acontecem por falta
de conhecimento das normas jurídicas, posto isto se o legislador de alguma maneira
obrigasse o preenchimento de certos requisitos provavelmente minimizaria grande parte
dos conflitos.

É ao órgão composto por todos os condóminos, ou seja, à assembleia, que compete

decidir sobre os problemas, relativos às partes comuns, que vão surgindo no condomínio,
chegando entre si a uma solução, encarregando o administrador de a executar. No que
respeita às frações autónomas, os órgãos de administração não têm qualquer legitimidade

16
 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

para entender ou tomar qualquer decisão referente à fração autónoma31. Referindo o Prof.
Henrique Mesquita, este refere que a assembleia apenas tem poderes de administração,
que dependem do acordo de todos os condóminos. Todavia, no que respeita à gestão, a
assembleia deve obedecer “às normas legais imperativas e às supletivas que não tenham
sido derrogadas pelo título constitutivo ou pelo acordo unânime dos condóminos”32. Na
existência de qualquer ato do condómino individual que, se reflita unicamente na esfera
jurídica do outro condómino, como por exemplo dar uma festa nas horas de repouso do
seu vizinho provocando ruído extremo, não são da competência da administração, terá de
ser resolvido entre os próprios pois entre na esfera das relações entre condomínios e dos
direitos de personalidade e vizinhança.

5.1. A assembleia de condóminos

Verificamos, com o auxílio do art. 1431º do Código Civil, que a assembleia de

condóminos reúne em sessões ordinária e também em sessões extraordinárias, tendo a
primeira, em princípio, lugar na primeira quinzena de janeiro de cada ano e a segunda
sempre que forem convocadas. Dizemos que as reuniões ordinárias são em princípio na
primeira quinzena de janeiro, uma vez que esta data não é impreterível, ou seja, neste
artigo a intenção do legislador foi criar a obrigação de uma reunião anual.

A sessão ordinária tem lugar para a discussão e aprovação das contas respeitantes
ao último ano33 e também, para aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o
ano34. Relativamente as reuniões extraordinárias estas terão lugar para resolver qualquer
conflito que seja da competência da assembleia dos condóminos, sempre que o
administrador convocar, também pode ser convocada pelos condóminos que representem,
pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido ou, como refere o art. 1438º, por
qualquer condómino que não aceite qualquer ato do administrador.

Citando Abílio Neto: “Quem preside a assembleia pode recusar uma determinada
representação, poderá e deverá o recusado requerer que a assembleia se pronuncie sobre

31
Ac. STJ, de 20/11/1980, Bol. 301, 418.
32
Cf. Jorge Alberto Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pág. 153.
33
Art. 1436º, al j).
34
Art. 1436º al b).
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

o mérito da recusa (art. 1438.º C.C.), por forma, a ficar-lhe em aberto o caminho para a
obtenção da anulabilidade dessa deliberação; se se conformar com a recusa, não poderá
mais tarde, impugnar as deliberações tomadas na assembleia com fundamento no facto
de não lhe ter sido permitida a participação na reunião. Ainda a propósito da
representação, não deixaremos de salientar ser essa a forma de fazer intervir na
assembleia geral de condóminos o promitente-comprador da fração que ainda não
outorgou a correspondente escritura, isto é, se o promitente-vendedor quiser que seja o
promitente-comprador a estar presente e a votar nas assembleias dos condóminos mesmo
antes da elaboração da escritura de compra e venda, bastar-lhe-á designar o promitente-
comprador como seu representante. O mesmo se passa com o condómino-senhorio em
relação ao inquilino, quer com o locador financeiro em relação ao locatário.”35

5.2. Administração das rampas de acesso e plataformas elevatórias.

Como anteriormente referido, as rampas de acesso e as plataformas elevatórias

são consideradas inovações e, estando nós perante uma obra que integrará uma inovação
num prédio em propriedade horizontal, carece de deliberação da assembleia de
condóminos, mediante a aprovação de dois terços do valor total do prédio.

Contudo, o art. 1425º, nº3 do Código Civil, refere-nos que no caso de algum
membro do agregado familiar for considerada pessoa com mobilidade reduzida pode,
qualquer condómino, colocar rampas de acesso e colocar rampas de acesso e plataformas
elevatórias, respeitando todas as características e, mediante prévia comunicação ao
administrador do condomínio.

Relativamente a esta matéria, apenas deve ser executado as técnicas de

acessibilidade e que o condomínio comunique à administração do prédio a intenção da
obra com uma antecedência não inferior a 15 dias.

35
Abílio Neto – Manuel da propriedade horizontal.
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

6. O condómino terá o direito de retirar a rampa, depois de já

não ser necessária para este?
De acordo com o referido no art. 1425º, nº4, as rampas de acesso e as plataformas
elevatórias, podem ser retiradas pelo condómino que a tenha realizado ou que tenha pago
parte das despesas que lhe competia para a execução e/ou manutenção da obra desde que
o faça sem detrimento do edifício e exista acordo entre eles.

No caso destas inovações não possam ser levantadas, o condómino terá o direito
de ser reavido do respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem
causa. Integrando uma das fontes das obrigações, o enriquecimento sem causa,
enriquecimento injusto ou de locupletamento à custa alheia são uma das fontes de
obrigações que a lei civil consagra, refere assim o art. 473º do Código Civil que “ Aquele
que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo
com que injustamente se locupletou.”. Aquele à custa de quem se deu o enriquecimento
sem causa será o credor da obrigação e, o devedor será aquele que iniquamente enriqueceu
à custa dele.

Imaginemos que a Pessoa A, adquiriu uma casa num condomínio que já tinha uma
rampa de acesso construída. Nesta situação não enriqueceu à custa daquele que fez obra,
mas sim beneficiou desta, pois comprou uma casa que já continha uma inovação, ou seja,
já estava integrada nas partes comuns adquirindo assim, ao mesmo tempo que comprou a
fração, a compropriedade da parte comum. Na nossa opinião, se esta Pessoa A precisasse
da rampa para um membro do agregado familiar ou para ele próprio, este não teria de
reaver o outro condómino que realizou a obra.

Outra situação, será o caso em que essa mesma pessoa já se encontra a viver no
edifício quando outro condómino realizar a obra (Pessoa B). A nosso ver aqui a situação
já é diferente pois o condómino que realizou a obra é possuidor de um direito potestativo,
em que pode modificar a parte comum mesmo que afete a esfera jurídica de terceiro, aqui
se este quiser levantar a obra e a Pessoa A necessitar da rampa para algum dos seus
membros do agregado familiar este terá de compensar a Pessoa B, de acordo com os
cálculos do enriquecimento sem causa. Mencionado ainda o direito potestativo, no que
respeita aos ascensores, aquele que realizou a obra pode apenas adquirir uma chave para
seu exclusivo uso, visto que só ele pagará as despesas. A Pessoa A se tiver, por exemplo,
um membro do agregado familiar, ou ele próprio, necessitar desse mesmo ascensor,
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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

apenas pode exigir a chave quando contribuir nas despesas. Portanto, na nossa opinião,
tanto as rampas como os ascensores, no caso da Pessoa A, necessitar da rampa ou do
ascensor deverá reaver ao outro com base no cálculo do enriquecimento sem causa as
despesas a serem tratadas.

A nosso ver, todas as situações têm uma maneira diferente de serem tratadas,
achamos que será uma desnecessidade superveniente a remoção da rampa ou das
plataformas depois de já não serem necessárias para aquele que realizou a obra pois terá
uma despesa a duplicar: a construção da rampa/plataforma elevatória e a reconstrução do
local para o colocar como ele estava. Contudo, o condómino que construiu a inovação
tem o direito de a remover, mas um outro condómino que poderá a precisar da inovação
pode exigir a sua não remoção e, assim, haveria enriquecimento sem causa.

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

7. Conclusão
Até 2012, os condóminos com dificuldades de mobilidade ou com um dos
membros do agregado familiar com essas características, tinham de, obrigatoriamente,
obter a aprovação maioria de 2/3 do valor total do prédio. É neste ano que a nossa lei deu
um importante passo para a inclusão destas pessoas.

Nos dias que correm, para que estas obras sejam realizadas e para que seja
garantida a acessibilidade e independência dos interessados, será apenas necessário que
seja comunicado ao administrador a sua intenção, com 15 dias de antecedência, e que
sejam respeitadas as normas técnicas de acessibilidade do prédio. Fica a cargo do
condómino que as queria colocar, as despesas com as rampas e plataformas elevatórias,
sendo que após a colocação destas, qualquer condómino pode usufruir desses
equipamentos desde que faça o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de
execução e manutenção futura.

A retirada destes equipamentos, pode ser feita a qualquer momento pelo

condómino que a colocou, desde que exista acordo entre os condóminos e que não sejam
causados danos no edifício, mediante comunicação ao administrador com 15 dias de
antecedência. Caso não poder ser efetuado, o condómino terá o direito de receber o
investimento subtraindo o eventual desgaste ao longo do tempo. Na nossa opinião torna-
se desnecessária esta retirada, uma vez que, como já referido será um duplo investimento,
ora na construção e na retirada, ora na reconstituição do local onde estava os
equipamentos.

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

8. Referências Bibliográficas
Livros:

ALMEIDA, LUÍS PEDRO MOITINHO, A Propriedade Horizontal, 2.ª ed.

Livraria Almedina, Coimbra, 1997

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(reimpressão da 4.ª edição), Coimbra Editora, Coimbra, 2010

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edição, revista e atualizada – reimpressão), Coimbra Editora, Coimbra, 1987

MILLER, RUI VIEIRA, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina,

Coimbra, 1998

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Edições jurídicas, Lisboa, 2006

NETO, ABÍLIO, Manual da Propriedade Horizontal (4ª edição - reformulada),

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PASSINHAS, SANDRA, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na

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SEIA, JORGE ALBERTO ARAGÃO, A Propriedade Horizontal (2.ª edição),

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SILVA, TIAGO NUNO PIRES DE CARVALHO OLIVEIRA: tese de

doutoramento – influência do Instituto nos direitos e obrigações do titular da fração,
Coruña, 2015

VARELA, JOÃO DE MATOS ANTUNES, Das Obrigações em Geral, Vol. I (9ª

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

Jurisprudência:

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convencional JSTJ00007329

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, em 06 de maio de 1986, n.º

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, em 28 de setembro de 1995, n.º

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, em 04 de outubro de 1995, n.º

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, em 04 de março de 2004, n.º

convencional JSTJ000

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, em 01 de junho de 2010, processo n.º

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Acórdão da Relação de Lisboa, em 28 de janeiro de 1999, n.º convencional

JTRL00027176

Acórdão da Relação de Lisboa, em 15 de dezembro de 2011, processo n.º

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Acórdão da Relação de Coimbra, em 05 de julho de 2005, processo n.º 1754/05

Acórdão da Relação do Porto, em 23 de maio de 1989, n.º convencional

JTRP00016280

Constituição da República Portuguesa

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro (Código Civil)

Decreto-Lei n.º 63/2006 de 8 de agosto

Decreto-Lei n.º 123/97, de 22 de maio

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 Da propriedade horizontal a outros direitos reias em especial

Lei de Bases da Prevenção, Habitação, Reabilitação e Participação das Pessoas

com Deficiência (Lei nº 38/2004, de 18 de agosto

Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto

Resolução do Conselho de Ministros nº9/2007 de 17 de janeiro

Websites:

http://www.dgsi.pt

https://dre.pt/

http://www.pgdlisboa.pt/home.php

24