Sylvio Monitoria Bancoop

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO

8ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Álvares, 594, 2º andar, sala 242, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11- 3951-
2525, São Paulo-SP - E-mail: santana8cv@tjsp.jus.br 0633391-16.2008.8.26.0001
SENTENÇA
Processo nº: 0633391-16.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinário

Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP
Requerido: SYLVIO AUGUSTO SILVA JUNIOR
Exmo. Sr. Dr. Juiz Ademir Modesto de Souza.
Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0633391-16.2008.8.26.0001 e o código 010000001VEVY.
Vistos etc.
I.- Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA

proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS
DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de SYLVIO AUGUSTO
SILVA JÚNIOR, em que a autora alega, em síntese, que, ao aderir
a um compromisso de participação visando à compra de imóvel em
empreendimento por ela administrado, o réu assumiu a obrigação
de pagar o custo das obras inicialmente estimado, bem como a
Este documento foi assinado digitalmente por ADEMIR MODESTO DE SOUZA.

diferença entre o respectivo valor e o custo final. Aduz que, ao final
dos pagamentos inicialmente assumidos pelo réu, apurou-se a
existência de um saldo residual por ele devido no valor de R$
12.914,88 (doze mil novecentos e quatorze reais e oitenta e oito
centavos). Sustenta que, apesar de sido facultado ao réu o
pagamento do referido saldo residual em 24 (vinte e quatro)
parcelas de R$ 538,12 (quinhentos e trinta e oito reais e doze
centavos), ele não pagou os valores devidos, daí porque, na data
do ajuizamento da presente ação, seu débito totalizava a quantia
de R$ 29.300,15 (vinte e nove mil trezentos reais e quinze
centavos). Em razão disso, pretende a condenação do réu ao
pagamento do saldo apontado, com acréscimos legais e encargos
8ª VARA CÍVEL
de sucumbência (fls. 02/18). Com a inicial foram juntados os

documentos de fls. 19/118.
Em sua contestação, o réu, além de arguir

preliminares de inépcia da petição inicial, conexão e
prejudicialidade externa, suscitou prejudicial de prescrição,
protestando, no mais, pela improcedência da pretensão deduzida
pela autora, sustentando, em síntese, que o saldo residual por ela
cobrado é indevido, porquanto não comprovado nem justificado os
gastos excedentes rateados entre os cooperados, aduzindo que
tanto o valor desses gastos como do rateio não foram aprovados
por assembleia e que a autora é litigante de má-fé (fls. 165/194).
Com a contestação foram juntados os documentos de fls. 195/261.
Em sua réplica, a autora reiterou os termos

de sua pretensão (fls. 297/321).

É o relatório.
II.- D E C I D O.
1.- A pretensão deduzida na presente ação

comporta julgamento antecipado, pois, apesar de a questão de
mérito ser de direito e de fato, a prova documental já produzida é
suficiente para a solução da lide.
2.- Rejeita-se, inicialmente, a preliminar

de inépcia da petição inicial, já que esta descreve a forma como o
crédito perseguido foi constituído, permitindo ao réu discutir, na
plenitude, sua exigibilidade ou não.
8ª VARA CÍVEL
3.- Rejeita-se, também, a preliminar de

conexão arguida na defesa do réu, visto que não há identidade
entre o objeto e a causa de pedir da presente ação com o objeto e
a causa de pedir da ação coletiva por ele mencionada.
4.- O julgamento da pretensão deduzida na
presente ação não depende do exame definitivo da legalidade da
cláusula contratual que possibilita à autora a cobrança de saldo
residual, na ação coletiva proposta pela associação de que o réu é
associado, pois a legalidade dessa cláusula pode ser examinada
tanto numa como noutra ação, mas apenas na ação coletiva o
pronunciamento sobre a legalidade da referida cláusula poderá
fazer coisa julgada, já que nesta ação sua legalidade ou ilegalidade
só poderá ser reconhecida “incidenter tantum”, inexistindo,
portanto, risco de decisões conflitantes. Rejeita-se, assim, o
pedido de suspensão do processo deduzido na contestação.

5.- Em se tratando de construção a preço
de custo, nada impede a apuração de dívidas não previstas
originalmente para a finalização da construção, nada impedindo
sua apuração após a entrega das chaves do imóvel. Por conta
disso, rejeita-se a prejudicial de prescrição, até porque o crédito
perseguido pela autora teria sido apurado posteriormente à
entrega das chaves do imóvel.
6.- Ao firmar um termo de adesão e

compromisso de participação em um empreendimento
administrado pela autora, visando à aquisição de uma unidade
habitacional que seria construída a preço de custo, o réu não
renunciou à proteção que lhe confere o Código de Defesa do
8ª VARA CÍVEL
Consumidor, até porque os direitos neste previstos são

irrenunciáveis, ao mesmo tempo em que a autora não se
desobrigou do cumprimento da legislação que regula a construção
por administração (Lei nº. 4.561/64).
De fato, o empreendimento administrado
pela autora não resultou de deliberação de pessoas interessadas na
construção de unidades habitacionais a preço de custo a elas
destinadas, mas de decisão de um pequeno grupo de pessoas
interessadas em ofertar ao público as referidas unidades
habitacionais a preço mais vantajosos.
Desta forma, se o empreendimento não se

destinava ao grupo que inicialmente formava a autora, mas a
outras pessoas que a ela se associassem, o termo de adesão e
compromisso de participação subscrito pelo réu não é regulado
apenas por seu estatuto, mas igualmente pela Lei nº. 4.561/64,

que disciplina a construção a preço de custo, ou seja, a construção
por administração, bem como pelo Código de Defesa do
Consumidor, pois, além de ter havido fornecimento de produto a
consumidor final, o réu se associou à autora porque pretendia
adquirir uma casa própria e não necessariamente para participar de
uma cooperativa. É exatamente por isso que o Des. Olavo Silveira,
quando do julgamento da apelação nº. 166.154.4/9-00, anotou
que o tipo de cooperativa constituído pela autora é “um tipo de
associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que
propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem
sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas
entidades”, na medida em que “o associado que a ela adere apenas
para efeito de conseguir a aquisição de uma casa própria, dela se
8ª VARA CÍVEL
desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.
Ademais, o Egrégio Tribunal de Justiça de

São Paulo já teve a oportunidade de se pronunciar acerca da
submissão do termo de adesão e compromisso visando à aquisição
de imóvel a ser construído por cooperativa às normas que tutelam
o consumidor e que regulam a incorporação imobiliária, tendo
assim decidido:
“Cooperativa que cobra resíduos dos

compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar
o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses,
não significa que os cooperados estejam desamparados,
pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que
tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária,
atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os
saldos residuais somente são exigíveis quando
devidamente demonstrados, calculados e provados -
Inocorrência - Não provimento” (Apelação nº. 575.907-
4/3-00, rel. Des. ÊNIO SANTARELLI ZULIANI,
julgada em 16.07.2009).

7.- Apesar de o art. 60 da Lei nº. 4.591/64
determinar a revisão semestral da estimativa de custo da obra
construída por administração, de forma a permitir, em função das
necessidades da obra, a alteração do esquema de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das
prestações, a autora não comprovou ter cumprido essa
determinação legal, pois apenas apurou a diferença entre o custo
da obra estimado e seu custo efetivo depois de o réu já ter pagado
a totalidade das prestações referentes ao custo estimado.
8.- Além de não ter promovido a revisão

semestral da estimativa de custo ao longo da execução das obras,
8ª VARA CÍVEL
a autora não indicou como apurou a diferença entre o custo

estimado e o custo efetivo, precisando as despesas com materiais
utilizados e mão-de-obra empregada, bem como a forma de cálculo
utilizada, com a necessária exibição dos documentos
comprobatórios desses custos, descumprindo o dever de
transparência que norteia sua relação com o réu (art. 6º., III,
CDC).
9.- Tanto a autora não foi transparente na

apuração do saldo residual cobrado na inicial que, apesar de tê-lo
apurado antes de agosto de 2007 (fls. 09), não comprovou que
submeteu as contas correspondentes à aprovação da assembleia
geral, conforme determina o art. 39, II, de seu próprio Estatuto
(fls. 30). Aliás, antes da celebração do acordo com o Ministério
Público, nos autos da ação civil pública por este promovida, a
autora sequer contabilizava separadamente as contas de cada um
dos empreendimentos que administrava, só tendo assim passado a

proceder por força da homologação do acordo que celebrou.
Ora, se a construção a preço de custo

depende do fluxo de caixa, vale dizer, se o custeio das obras
depende dos recursos obtidos com os pagamentos promovidos
pelos cooperados, não é compreensível a finalização de
determinado empreendimento sem seu completo custeio quando a
estimativa de custo da obra não é submetido a revisões periódicas,
o que significar dizer que, ainda que ao final das obras o custo
efetivo fosse superior ao estimado, a diferença a ser
complementada pelos cooperados haveria de ser necessariamente
pequena. Afora isso, se as contas dos diversos empreendimentos
não eram contabilizadas separadamente, a diferença cobrada pela
8ª VARA CÍVEL
autora nestes autos pode não corresponder àquela referente ao

empreendimento ao qual aderiu o réu, daí a necessidade de efetiva
comprovação.
10.- É verdade que as contas dos diversos
empreendimentos da autora acabaram sendo aprovadas por
assembléia geral por ela convocada. Essa aprovação, todavia, não
legitima a cobrança objeto destes autos, na medida em que, além
de não se referir especificamente ao empreendimento ao qual
aderiu o réu, é posterior ao ajuizamento desta ação (fls. 286/291),
sendo certo que a assembléia na qual essa decisão foi tomada só
foi realizada porque a obrigação correspondente foi assumida no
acordo celebrado com o Ministério Público (fls. 271/285).
11.- Em suma, o saldo residual cobrado do

réu é inexigível, tendo em vista a inexistência de revisões
periódicas da estimava inicial de custo da obra, não comprovação

de gastos adicionais e falta de aprovação específica dos gastos
adicionais do empreendimento ao qual ele aderiu. Nesse sentido,
assim vem decidindo o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Cooperativa Habitacional. Ação de

cobrança. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de
comprovação documental dos gastos adicionais.
Indispensabilidade, ainda, de deliberação pela Assembleia
Geral da cooperativa. Inteligência do artigo 39, inciso II, do
Estatuto da apelante. Precedentes jurisprudenciais.
Omissão da inicial sobre esses pontos. Ofensa ao disposto
no artigo 333, inciso I, do CPC. SENTENÇA MANTIDA.
APELO IMPROVIDO” (Apelação Cível nº. 582.110.4,
rel. Des. DONEGÁ MORANDINI, julgada em
12.05.2009).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Ação monitória para cobrança de saldo residual, a título de
diferença de custo de construção - Negócio jurídico sob a
8ª VARA CÍVEL
forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a

associação cooperativa - Indeferimento de requerimento de
suspensão do recurso de apelação - Discussão já abrangida
em ação coletiva proposta pela associação de adquirentes
das unidades, que ainda se encontra pendente de
julgamento definitivo, sem a coisa julgada 'erga omnes' do
art. 103, III, do CDC - Inexistência de óbice ao julgamento
prévio da ação monitória - Mérito - Pagamento de todas as
parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo
de adesão ao empreendimento - Previsão contratual da
cobrança de saldo residual, a título de diferença de custo
de construção - Peculiaridades do caso concreto -
Cobrança, após um ano e em conta-gotas, do saldo
residual, que constitui comportamento contraditório (venire
contra factum proprium) por parte da cooperativa e
conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os
cooperados em situação de eterna insegurança -
Manutenção da sentença de improcedência da ação -
Recurso improvido” (Apelação Cível nº. 632.429.4/6-
00, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, julgada em
16.04.2009).
III.- Ante o exposto, JULGO

IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na presente AÇÃO DE
COBRANÇA proposta por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de SYLVIO

AUGUSTO SILVA JÚNIOR.
Pela sucumbência, arcará a autora com as

custas e despesas do processo e pagará honorários advocatícios,
que ficam arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da
causa atualizado.
P. R. Intimem-se.
São Paulo, 08 de novembro de 2010.

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de sucumbência (fls. 02/18). Com a inicial foram juntados os

Em sua contestação, o réu, além de arguir

Em sua réplica, a autora reiterou os termos

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1.- A pretensão deduzida na presente ação

2.- Rejeita-se, inicialmente, a preliminar

3.- Rejeita-se, também, a preliminar de

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6.- Ao firmar um termo de adesão e

Consumidor, até porque os direitos neste previstos são

Desta forma, se o empreendimento não se

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desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.

Ademais, o Egrégio Tribunal de Justiça de

“Cooperativa que cobra resíduos dos

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8.- Além de não ter promovido a revisão

a autora não indicou como apurou a diferença entre o custo

9.- Tanto a autora não foi transparente na

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Ora, se a construção a preço de custo

autora nestes autos pode não corresponder àquela referente ao

10.- É verdade que as contas dos diversos

11.- Em suma, o saldo residual cobrado do

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“Cooperativa Habitacional. Ação de

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a

III.- Ante o exposto, JULGO

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Pela sucumbência, arcará a autora com as

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