EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DO JUIZADO

ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE – ESTADO DE.

Fulano de Tal, brasileiro, gerente operacional, inscrito no RG n.

XXXXXX e inscrito no CPF n. xxx.xxx.xxx.-xx, residente domiciliado na Avenida
XXX, vem, por meio de seu advogado, com escritório profissional impresso no rodapé
desta e endereço eletrônico, onde recebe as intimações e notificações de estilo,,
respeitosamente perante Vossa Excelência, propor AÇÃO DECLARATÓRIA DE
NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, em face da empresa
Siclano de tal, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ, sediada na, , e
Beltrano de Tal, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n°,
estabelecida na 0, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:

DO RELATO SUMULAR DOS FATOS

Na data de xx/xx/xxxxx, o requerente firmou contrato particular de

cessão de direitos de imóvel, adquirido a prestações, com a anuência da 1ª requerida,
tendo por objeto a aquisição do lote urbano nº xx da quadra xx do loteamento
denominado Vaz Tal.

Do contrato, foram pagas 81 (oitenta e uma) parcelas no valor total de

R$ 24.540,36 (vinte quatro mil, quinhentos e quarenta reais e trinta e seis centavos) -
o que indica a quitação de quase 59% (cinquenta e nove porcento) do contrato -,
conforme extrato de pagamento em anexo, fornecido pela 2ª requerida.

Ocorre que o requerente, por motivos pessoais, não mais tem interesse
em manter o compromisso avençado, razão pela qual entrou em contato com a 2ª
requerida, a fim de rescindir contrato em questão, bem como solicitar a devolução das
quantias já pagas. Em decorrência, foi-lhe informado que encaminhasse a solicitação
ao e-mail <>. Assim, foram iniciadas as tratativas para formalizarem a rescisão.

No entanto, no dia xx/xx/xxxx, em resposta a notificação enviada, foi-

lhe encaminhado parecer (em anexo) que conclui não haver restituição a ser realizada
ao requerente, sugerindo a formalização do distrato com a reintegração na pose pela
vendedora. Veja-se:

Diante de todo o exposto, conclui-se que em caso de desfazimento

contratual motivado pelo comprador, a vendedora poderá exigir a
retenção de multa penal compensatório e taxa de fruição desde a data
de assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, até a
efetiva reintegração na posse.
Isto posto, baseando-se no contrato vigente e entendimentos
jurisprudenciais, conclui-se que:
a) Rescindido o contrato pelo comprador, faz-se possível a cobrança de
taxa de fruição no importe de até 1% (um por cento) do valor do imóvel
atualizado pelo índice IGPM/FGV, perfazendo a monta de R$
42.882,36 (quarenta e dois mil, oitocentos e oitenta e dois reais e
trinta e seis centavos).
b) Bem como, a retenção de multa equivalente à 10% (dez por cento)
sobre o valor total do contrato atualizado, totalizando o valor de R$
5.104,04 (cinco mil cinquenta reais e quatro centavos).
Em que pese o comprador ter realizado o pagamento de 81 (oitenta e
uma) parcelas, com o valor atualizado de R$ 29.247,16 (vinte e nove
mil, duzentos e quarenta e sete reais e dezesseis centavos), não há
nenhuma restituição a ser realizada ao adquirente, podendo ser
realizado o instrumento de DISTRATO com a reintegração na posse
pela vendedora (Grifos nosso).

Destarte, considerando a ilegalidade e abusividade das aludidas

cláusulas contratuais, não restou alternativa ao requerente senão a de promover esta
demanda.

DO DIREITO

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

 A respeito da incidência da legislação consumerista à avença em tela,
convém consignar, tão logo, que o contrato de compromisso de compra e venda de
unidade imobiliária caracteriza induvidosa relação de consumo, sujeitando-se, pois, às
regras do Código de Defesa do Consumidor, plenamente aplicável ao caso dos autos.

Impõe-se atestar, nesta esteira, que o conceito básico de consumidor,

previsto no artigo 2º da Lei nº 8.078/90, traz como nota característica o enquadramento
fático do hipossuficiente ou vulnerável da relação como destinatário final de um
produto ou serviço, in litteris:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou

utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Por sua vez, o artigo 3º da mencionada lei estabelece a definição legal

de fornecedor, bem como de produtos e serviços:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,

nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,
mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de
crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter
trabalhista.

Verifica-se, pois, que o pacto celebrado, cujo objeto é a aquisição de

imóvel, tem presentes as figuras do consumidor (destinatário final do imóvel -
requerente), do fornecedor (pessoa jurídica que comercializa o imóvel - requerida) e
do produto transacionado (lote nº xx da quadra xx do loteamento Vaz Tal).

A propósito, a caracterização da promessa de compra e venda de

unidade imobiliária, é expressamente reconhecida como relação de consumo pelo CDC
em seu artigo 53:
 Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Sobre o tema, as lições de Bruno Miragem explicam:

(...) A relevância dos contratos imobiliários é evidente. O direito à

moradia e sua presença no imaginário das pessoas, muitas vezes como
projeto de vida, objetivo para o qual se dirigem grandes esforços
financeiros comuns da família, indicam um traço social inafastável de
muitos destes contratos.
É certo que nem todos os contratos imobiliários caracterizam-se como
contratos de consumo. A rigor, serão contratos de consumo os que
tiverem de um lado o incorporador imobiliário ou profissional cuja
atividade específica seja a construção de imóveis para a venda no
mercado, e de outro lado o adquirente não profissional que adquire o
bem imóvel como destinatário final.
(...) Tornam-se contratos de consumo justamente quando envolvam a
atividade profissional de um fornecedor (incorporadora ou construtora
de imóveis) cuja finalidade e expertise destinam-se à atuação no
mercado imobiliário, na construção e/ou comercialização de imóveis.”
(in Curso de Direito do Consumidor. 4ª ed., Revista dos Tribunais: São
Paulo, 2013, p.372-373).

Também nesse sentido, a jurisprudência do E. TJ / GO:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C

RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. NÃO
CARACTERIZAÇÃO. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMPROCEDÊNCIA. MINORAÇÃO
DO QUANTUM INDENIZATÓRIO E HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. VALORES RAZOÁVEIS E PROPORCIONAIS.
MANUTENÇÃO. I- O Código de Defesa do Consumidor incide nos
contratos de compra e venda de imóveis firmados entre construtora, que
é fornecedora de produto e adquirente desse produto, conforme
entendimento do Superior Tribunal de Justiça. (...) (TJGO,
APELACAO CIVEL nº 206994-90.2014.8.09.0051, REL. DR. JOSÉ
 CARLOS DE OLIVEIRA, 2A CAMARA CIVEL, DJ 2053 de
23/06/2016);

Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de

Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais. I -
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. É aplicável a Lei
n. 8.078/90, frente à relação consumerista estabelecida entre
incorporador e adquirente da unidade imobiliária, nos termos de seu art.
3º, § 1º. Nesse contexto, necessária a aferição no que concerne à prova
da existência do ato ilícito, bem como da responsabilidade da apelante
(construtora). (...) (TJGO, 2ª Câm. Cív., AC nº 465582-
30.2011.8.09.0175, Rel. Des. Carlos Alberto França, DJ 1812 de
25/06/2015).

Restando assim demonstrado a aplicabilidade do Código de Defesa do

Consumidor, no presente caso. Isso porque é notório que as Requerida atuam no
mercado imobiliário de modo a se enquadrarem no conceito de “fornecedoras”, no
CDC; e, também que o Requerente seria o destinatário final do objeto avençado.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Demonstrada a relação de consumo, desde já, o requerente pede a

inversão do ônus da prova, previsto no artigo 6º, VIII, do CDC:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)
VIII – a facilitação da defesa de seus interesses, inclusive com a
inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele
hipossuficiente, segundos as regras ordinárias da experiência.

Como se sabe, a Lei 8.078/1990 faculta ao juiz inverter o ônus da prova,

quando houver (I) verossimilhança das alegações ou (II) hipossuficiência do
consumidor.

É evidente verossimilhança das alegações; pois há flagrante

desiquilíbrio contratual, que oneram demasiadamente o requerente ante as cláusulas
abusivas inserida no contrato, de modo a reterem indevidamente toda a quantia até
então paga.
 Assim, não sobrevive dúvida de que o requerente foi vítima de abuso
pela requerida.

Quanto à hipossuficiência, esta também é evidente, uma vez que o

requerente não tem recursos econômico-financeiros e nem técnicos para produzir
provas em paridade com a requerida.

Portanto, demonstrada a verossimilhança das alegações e a

hipossuficiência do requerente, forçosa a inversão do ônus da prova.

DO CONTRATO DE ADESÃO

Cabe destacar que o contrato celebrado se caracteriza claro contrato de

adesão, cuja definição se encontra no art. 54 do CDC:

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido

aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente
pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa
discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

Ao se repousar os olhos sobre o contrato, vê-se que ele foi pré-

elaborado de modo unilateral pela requerida, sem oportunidade de o requerente
discutir, sugerir ou alterar alguma cláusula.

Logo, só se facultou ao requerente aceitar o modelo de contrato imposto

ou desistir da aquisição.

Frise-se que no ato de assinatura do contrato, não se esclareceu ao

requerente nenhuma cláusula, senão a forma de pagamento. Observe-se também que
no instrumento contratual não estão claras as consequências no caso de desistência do
promitente comprador. Tampouco observa-se normativas sancionatórias para situações
nas quais a promitente vendedora quedasse inadimplente, o que também demonstra a
abusividade do contrato.
 Assim, a partir da redação do art. 46 do CDC, nenhuma cláusula
prevista no Compromisso de Compra e Venda celebrado é apta a criar obrigações ao
requerente ou provocar prejuízo ao exercício de seus direitos assegurados em lei, senão
vejamos:

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não

obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de
tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos
instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de
seu sentido ou alcance.

Portanto, em atenção à natureza de contrato de adesão do compromisso

de compra e venda celebrado, eventual cláusula que estabeleça obrigação ou negue
direito é suscetível de anulação, principalmente se demonstrada abusividade pela
requerida.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS

CONTRATUAIS ABUSIVAS

Pois bem, muito embora a rescisão contratual tenha sido solicitada pelo
requerente, há que se respeitar algumas questões, especialmente, relacionadas à
restituição das importâncias pagas pelo promitente comprador em casos dessa natureza.

Nesse sentido, vale asseverar que as normas do Código de Proteção e

Defesa do Consumidor visam evitar abusos praticados contra os hipossuficientes que,
quando da celebração de uma avença não possuem condições de argumentar e
modificar cláusulas contratuais, ainda mais quando o contrato é de adesão, como no
caso em tela.

Conforme visto alhures, o art. 53, caput, do diploma consumerista,

legislação aplicável à espécie, é nula de pleno direito a cláusula contratual com
previsão abusiva e leonina, fixada exclusivamente em benefício de uma das partes,
sendo este, aliás, o entendimento jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
 CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CONSTRUÍDO. INADIMPLEMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO
DAS QUANTIAS PAGAS. O DEVEDOR, INADIMPLENTE EM
VIRTUDE DE ONEROSIDADE EXCESSIVA, SEJA POR
DESEQUILÍBRIO RESULTANTE DA DESVALORIZAÇÃO DA
MOEDA OU DE CRITÉRIOS PARA ATUALIZAÇÃO DAS
PRESTAÇÕES, PODE PLEITEAR A RESCISÃO DO CONTRATO.
A CLÁUSULA, CONTIDA EM CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, PREVENDO A PERDA TOTAL
DAS PRESTAÇÕES PAGAS É NULA NOS TERMOS DO ARTIGO
53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (OMISSIS).
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (RESP. 302520 /
MG; AC127411 10 DJ 30.06.2003. REL. MIN. CÉSAR ASFOR
ROCHA. 4ª TURMA).

Anote-se, por oportuno, que o Colendo Superior Tribunal de Justiça

editou súmula que enfrenta diametralmente a questão e, assim preceitua:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de

compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Conforme se observa, se há resolução do contrato for por culpa do

comprador, o valor a ser restituído será parcial, não ocorrendo o perdimento total em
favor da requerida, nos termos proposto pelo parecer apresentado.

In casu, a cláusula décima primeira, parágrafos primeiro e terceiro, do

instrumento de promessa de compra e venda aqui discutido, devem ser declaradas
nulas, ante a inaplicabilidade no presente caso, senão vejamos:

(...)
CLÁUSULA 11ª: (...)
§ 1° Desde já as partes convencionam que, em ocorrendo transgressão às
cláusulas pactuadas fica facultado à PROMITENTE VENDEDORA,
rescindir de pleno direito o presente contrato por via judicial, ficando
 pactuado que será descontado da sua restituição, se houver, o valor, a título
de fruição, correspondente a 1% (um por cento) por mês sobre o valor integral
do negócio, a partir da assinatura do presente até a devolução do imóvel, seja
1udicialmente ou extrajudicialmente. (grifamos)
(...)
§ 3° O PROMISSÁRIO COMPRADOR incorrerá em Multa Penal
correspondente a 10% (dez por cento), sobre o valor do contrato, nos
termos do art. 408 e seguintes do Código Civil, caso venha a dar motivo à
rescisão deste instrumento, não se isentando das responsabilidades contidas
neste contrato. (grifamos)
(...)

Portanto, uma vez firmada a culpa pela rescisão do instrumento deve

ser imputada ao requerente, é devida a retenção de valores, no entanto Exa., nos termos
pactuados acima há flagrante desiquilíbrio contratual, senão vejamos.

A imposição do parágrafo primeiro, onera demasiadamente o

requerente, tendo em vista que este deverá pagar a requerida, a título de taxa de fruição,
o valor correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do contrato, o que
corresponde ao valor de R$ 42.882,36 (quarenta e dois mil, oitocentos e oitenta e dois
reais e trinta e seis centavos), conforme parecer apresentado pela própria requerida.

Ora Exa., nota-se a total abusividade na aplicação de tal penalidade,

haja vista que sua aplicabilidade somente, poderia ser imposta, caso houvesse alguma
transgressão contratual por parte do requerente, o que permitiria a requerida rescindir
o contrato, por via judicial, agora impor o pagamento de uma penalidade, considerando
a rescisão imotivada pelo requerente como uma transgressão contratual, se mostra
totalmente desvirtuado o equilíbrio contratual.

A despeito do parágrafo terceiro, o montante previsto no contrato é

excessivo e causa sério desequilíbrio contratual em prejuízo do requerente, motivo pelo
qual deve ser alterado para o montante de 10% sobre os valores pagos.

Tal ilação encontra justificativa também no princípio da isonomia,

considerando-se este um patamar compatível com a lei consumerista ou com as práticas
pretorianas.
 Portanto, em respeito às premissas da função social do contrato, do
equilíbrio do sinalagma e da vedação do enriquecimento indevido, e, também, à regra
do artigo 413 do Código Civil, que permite ao juiz a redução equitativa de penalidade
quando o seu montante for manifestamente excessivo, haverá por bem fixa-la em 10%
(dez por cento) do valor efetivamente pago pelos requerentes.

Sobre a possibilidade de redução do percentual da multa prevista a

título de cláusula penal, veja precedente do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E FALIMENTAR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS E CLÁUSULA PENAL.
INADIMPLEMENTO. FALÊNCIA DO PROMITENTE
COMPRADOR. 1. RECURSO ESPECIAL DE PORTUS INSTITUTO
DE SEGURIDADE SOCIAL (PROMITENTE VENDEDOR). 1.1.
Controvérsia em torno da resolução de uma promessa de compra e
venda de imóvel, contendo arras confirmatórias e cláusula penal
compensatória. 1.2. omissis. 1.3. Ausência de interesse recursal no que
tange à pretensão de retenção das arras, devido à compensação destas
com a cláusula penal. 1.4. 'A penalidade deve ser reduzida
equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio' (art. 413 do Código Civil). 1.5. Descabimento
da redução da penalidade com base no cumprimento parcial da
obrigação na hipótese em que a prestação é incindível ou, sendo
cindível, não tenha o credor concordado, expressa ou tacitamente, com
a cisão do negócio jurídico. Doutrina sobre o tema. 1.6. Inviabilidade
de se revisar, no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da
Súmula 7/STJ, o juízo de razoabilidade das instâncias ordinárias que
justificou a redução da multa contratual para valor não exorbitante
tampouco irrisório. 1.7. Eficácia restitutória como consequência da
resolução do contrato por inadimplemento, sem prejuízo da
compensação. Doutrina sobre o tema. (...) 3. RECURSOS ESPECIAIS
DESPROVIDOS” (STJ, Terceira Turma, REsp 1381652/SP, Rel. Min.
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 05/09/2014). (Destaque
nosso).

Destarte, para o caso de inadimplemento do promitente comprador,

tem-se entendido pela devolução das parcelas já pagas, descontada a multa contratual
no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores já adimplidos, em atenção ao
princípio da proporcionalidade, sobretudo a boa-fé e a função social do contrato.
 Tem sido essa a orientação dos nossos tribunais em casos semelhantes,
onde se tem arbitrado, com fundamento no princípio da boa-fé e na reafirmação do
princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, o abatimento do percentual de 10%
(dez por cento) sobre o montante efetivamente pago, in verbis:

(...) Nos termos do artigo 413 do Código Civil deve o Juiz reduzir
equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Nos
contratos de compra e venda de imóvel, têm-se arbitrado a cláusula
penal em 10% (dez) por cento do valor pago pelo consumidor.
Precedentes no STJ: REsp 118.865/DF, DJU 10.11/1997 e REsp
134.629/RJ, DJU 16/3/1998 (...). (STJ, Decisão Monocrática no REsp
957.304, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 22/6/2007.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO DE

CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL. (…). ROMPIMENTO
DO PACTO PELO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO). 1 - (...) 4 – Na
hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador é razoável a
retenção de 10% (dez por cento) das prestações pagas a título de multa
compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada.
Apelações conhecidas. Provimento negado. ” (TJGO, 5ª CC, AC nº
37717-76, Rel. Des. Alan S. de Sena Conceição, DJe nº 1987 de
11/03/2016).

“AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE

RESCISÃO DE CONTRATO (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL).
REDUÇÃO PELO JUÍZO SINGULAR DA CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA DE TRINTA (30) PARA DEZ POR CENTO
(10%) DO VALOR DO CONTRATO. DESPROVIMENTO DO
REGIMENTAL. 1 - É de rigor a redução equitativa da multa penal
compensatória, pelo Judiciário, quando ocorrer de a obrigação principal
tiver de ser cumprida em parte por um dos contratantes ou quando o
montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a
finalidade do negócio, como prescreve o art. 413 do Código Civil. 2 –
No caso, verificando que a cláusula penal compensatória pactuada no
contrato (30%) mostra-se excessiva, ultrapassando sua finalidade
reparadora, é de se confirmar a redução dada pelo magistrado para 10%,
em atenção ao equilíbrio da relação contratual. 3 - (…).” (TJGO, 2ª CC,
AC nº 384528-55, Rel. Dr. Maurício Porfírio Rosa, DJe nº 1788 de
20/05/2015).
 Imperioso ressaltar que a restituição das importâncias pagas deverá ser
feita em parcela única, constituindo cláusula abusiva a que prevê a devolução
parcelada, consoante entendimento já consolidado na jurisprudência.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE

IMPORTÂNCIAS PAGAS. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMORA
NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. ESTORNO DAS
PARCELAS PAGAS. DEDUÇÃO INDEVIDA DAS DESPESAS
OPERACIONAIS E ADMINISTRATIVAS. JUROS, A PARTIR DA
CITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. DANO
MATERIAL. ÔNUS DA PROVA. DANO MORAL
CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NÃO ALTERADOS. I - Restando
patente que a rescisão do contrato de compra e venda decorreu do
inadimplemento quanto a entrega do imóvel, descabe retenção do
percentual pago pelo comprador, devendo a restituição das parcelas ser
integral. II - Segundo entendimento amplamente majoritário na
jurisprudência deste Sodalício, bem como do Superior Tribunal de
Justiça (verbete sumular nº 543), para os casos de rescisão contratual
em compromisso de compra e venda de imóvel urbano, a restituição
deverá ocorrer em prestação única e imediatamente após o
desfazimento da avença. III – omissis... IV - O dano acarretado
ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor gerando, assim, o dever
de indenizar. VI - Devem ser mantidos os honorários advocatícios
arbitrados, se o magistrado, ao fixá-los, levou em consideração os
critérios encartados no § 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil
de 1973. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJGO, APELACAO CIVEL 83653-27.2014.8.09.0051, Rel. DES.
FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6A CAMARA CIVEL, julgado em
09/08/2016, DJe 2094 de 22/08/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE

IMPORTÂNCIAS PAGAS. RESCISÃO CONTRATUAL.
RETENÇÃO DE VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. VALOR
RAZOÁVEL. PARCELA ÚNICA. No caso de rescisão contratual por
iniciativa do promitente comprador é razoável a retenção de 10% (dez
por cento) das prestações pagas a título de multa compensatória pelas
despesas inerentes à negociação realizada, em parcela única, por se
adequar aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como
 por coadunar com os valores fixados por esta Egrégia Corte de Justiça.
APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, APELACAO
CIVEL 420570-69.2014.8.09.0051, Rel. DES. NEY TELES DE
PAULA, 2A CAMARA CIVEL, julgado em 12/07/2016, DJe 2073 de
21/07/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE

QUANTIAS PAGAS. PRESCRIÇÃO AFASTADA. TEORIA DA
ACTIO NATA. INTERRUPÇÃO DO PRAZO. APLICAÇÃO DO
ART. 515, §3º DO CPC/73. RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA.
MULTA COMPENSATÓRIA. DEDUÇÃO. DANOS MATERIAIS.
CABIMENTO. APURAÇÃO DO QUANTUM. FASE DE
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PEDIDO INICIAL JULGADO
PROCEDENTE. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
SENTENÇA REFORMADA. 1. Nas pretensões de ressarcimento de
quantias pagas, corolário da rescisão contratual, o prazo prescricional é
de 10 anos, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil, pois fundada
em direito pessoal. Precedentes do STJ e deste eg. TJGO. 2. O termo a
quo da prescrição deve corresponder ao momento em que nasce a
pretensão, ou seja, ao instante em que é violado o direito, segundo a
Teoria da actio nata e o disposto no art. 189 do Código Civil; na espécie,
do trânsito em julgado da ação declaratória de quitação, que
interrompeu a contagem do prazo, não estando a demanda alcançada
pela prescrição. 3. Quanto à restituição das importâncias pagas, esta
deverá ocorrer em prestação única e, imediatamente, após a resilição do
contrato, com a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito,
valor suficiente para cobrir todas as despesas administrativas. 4. Com o
retorno das partes ao status quo ante, devido o reembolso dos valores
gastos a título de material de acabamento, com apuração do valor em
fase liquidatória., conf. art. 475-C do CPC. APELAÇÃO CÍVEL
CONHECIDA E PROVIDA. (TJGO, APELACAO CIVEL 145005-
59.2009.8.09.0051, Rel. DES. OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE,
5A CAMARA CIVEL, julgado em 14/04/2016, DJe 2014 de
26/04/2016).

Assim, segundo entendimento amplamente majoritário na

jurisprudência, bem como do Superior Tribunal de Justiça (já mencionado verbete
sumular nº. 543), para os casos de rescisão contratual em compromisso de compra e
venda de imóvel urbano, a restituição deverá ocorrer em prestação única e
imediatamente após o desfazimento do contrato.
 E, em casos onde a culpa pelo inadimplemento contratual é atribuída ao
promitente comprador, com amparo nos entendimentos jurisprudenciais retro
delineados, tem-se por razoável a limitação da retenção de 10% (dez por cento) do
valor efetivamente pago pelo promitente comprador a título de multa penal
compensatória.

Portanto, tendo em vista as explanações delineadas, é forçoso concluir

pela procedência dos pedidos autorais relacionados à rescisão contratual e ao
consequente reconhecimento da nulidade das cláusulas retro transcritas

DOS PEDIDOS

Ante o exposto e por tudo o que restou demonstrado, requer:

a) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90);

b) a inversão do ônus da prova, uma vez que presente a verossimilhança

das alegações e a hipossuficiência do autor;

c) que seja determinada a citação das requeridas, no endereço constante

do preâmbulo desta, via carta registrada com A.R., para que apresentem contestação,
no prazo de lei, sob pena de revelia.

d) seja declarada a nulidade dos parágrafos 1º e 3º da cláusula 11ª, bem

como seja declarada a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra
e Venda formalizado entre as partes.

e) a condenação das requeridas no imediato ressarcimento das parcelas

pagas pelo requerente, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e
correção monetária pelo IGP-M, desde o desembolso até a data da efetivação do
pagamento; sendo-lhes garantida a retenção do percentual de 10% (dez por cento)
sobre o montante efetivamente pago.
 f) sejam as requeridas condenada ao ônus da sucumbência, custas e
honorários advocatícios em 20% sobre o valor da causa;

g) ao final, pugna pela PROCEDÊNCIA dos pedidos iniciais e, em

consequência.

Protesta por todas as formas de provas em direito admitidas, inclusive

oitiva de testemunhas e juntada de novos documentos, etc.

Atribui-se à presente causa o valor de R$ 36.815,21 (trinta e seis mil,

oitocentos e quinze reais e vinte e um centavos).

Termos em que,
Pede e espera deferimento.

Local, data.

Advogado OAB/GO