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PLANO DE MANUTENÇÃO
UM MODELO PRÁTICO
(31) 3656 0525 | www.realizarengenharia.com | CNPJ: 26.917.339/0001-40 1

PLANO DE MANUTENÇÃO
UM MODELO PRÁTICO
Editoração: Realizar Eng. & Cons. Ltda | CNPJ: 26.917.339/0001-40
Projeto gráfico e Capa: JAD | Jucélia Alves Desing
Autores: Alessandro Ivo Otoni, Bianor de Oliveira Ferreira, Jussara Lima
Formatação e diagramação: Lucas Silva
Coordenação geral: Jussara Lima
Nota: Muito zelo e técnica foram empregados nesta obra. No entanto, podem ocorrer erros de digitação,
impressão ou dúvida conceitual. Em qualquer das hipóteses, solicitamos a comunicação ao Serviço
de Atendimento para esclarecer ou encaminhar a questão.

Plano de Manutenção: Edifícios e Condomínios / Manutenção e Conservação de Edifícios
1º Edição -- Minas Gerais: EDITORA, 2018
Vários autores e colaboradores

Bibliografia
1. Gestão de obras - Brasil 2. Produção 3. Construção Civil

CDD-690.22
Índices para catálogo sistemático:

1. Brasil: Edificação: Construção: Tecnologia
690.220981
2. Produção: Construção: Tecnologia
690.220981
ISBN

Introdução 6 Códigos 39
SUMÁRIO Eficiência predial, o que é? 7 Semanais

40
41
Como começar? 10 Quinzenais 42
Roteiro 20 Mensais 43
Bimestrais 44
Como é o manual? 22 Trimestrais 45
Semestrais 46
Planejamento das atividades 23 Anuais 50
Como usar o manual? 24
Plano de Manutenção 25
Cronograma 26
Janeiro 27
Fevereiro 28
Março 29
Abril 30
Maio 31
Junho 32
Julho 33
Agosto 34
Setembro 35
Outubro 36
Novembro 37
Dezembro 38

INTRODUÇÃO
6
Quando falamos de eficiência, logo vem à memoria placas sola-
EFICIÊNCIA
res, torres eólicas, vidros reflexivos...
Isso por que o termo “eficiência energética” está bem difundido
PREDIAL, atualmente, mas, na verdade, os prédio e edifícios também de-

vem ser eficientes, tanto do ponto de vista energético, mas não
se restringindo a apenas ele, os outros sistemas prediais também
O QUE É? precisam de eficiência!
Eficiência é a característica de algo ser competente, produtivo, de

conseguir o melhor rendimento com o mínimo custo!
Em edifícios, eficiência pode ser vista em três pilares:
SEGURANÇA
OTIMIZAÇÃO DOS CUSTOS
PATRIMÔNIO VALORIZADO
Quando falamos de segurança, devemos lembrar não apenas

da segurança contra roubos e furtos, deve ser considerada igual-
mente a segurança estrutural, segurança contra sinistros como
incêndios e descargas elétricas (raios) e segurança das pessoas
contra defeitos nas instalações que podem causar acidentes co-
mo choques elétricos, consumo de água contaminada na caixa

d’água, queda em altura, etc.
Os prédios são como organismos vivos que consumem grande quantidade

de recursos, água, energia, mão de obra para limpeza, organização, manu-
tenção de portões, elevadores, piscinas entre tantos outros que fica fácil se
perder entre tantos itens. Porém, uma avaliação cuidadosa pode constatar
que um determinado recurso está sendo desperdiçado por falhas no sistema,
ou equipamentos obsoletos, por exemplo, uma tubulação com vazamentos
de água, instalações elétricas corrompidas que aumentam o consumo de
energia ou uma bomba de recalque desgastada. Somados, a otimização
desses sistemas gera economias significativas nos custos correspondentes à
edificação.
O seu imóvel também é seu patrimônio, no caso de prédios, tanto o aparta-

mento, quanto as áreas comuns agregam valor na compra e venda, logo,
um edifício eficiente, ou seja, que é seguro e otimizado, também é mais valo-
rizado, e se mantem dessa forma por muito mais tempo.

EFICIÊNCIA PREDIAL É SEU EDIFÍCIO MAIS SEGURO,
COM CUSTO OTIMIZADO E O PATRIMÔNIO
CONSTRUÍDO MAIS VALORIZADO.

Se antes as responsabilidades entre proprietários e incorporadores
OS DOIS
se misturavam, hoje essa confusão não existe mais. Com a im-
plantação da Norma de Desempenho (NBR 15.575), essa questão
fica bem esclarecida.
LADOS DA Por um lado, são exigidos das construtoras e incorporadoras a en-

trega de um produto (bem imóvel) de qualidade e durável, porém,
de outro lado, as garantias legal apenas são elegíveis se o propri-
HISTÓRIA etário conduzir corretamente o processo de manutenção e conser-
vação comprovada do imóvel. Abaixo, está apresentado as res-
ponsabilidades de cada um:
Responsabilidades da Incorporadora
Fornecer o Manual do Proprietário para os proprietários das uni-
dades habitacionais e o Manual do Condomínio para o Síndico.
Os Manuais têm como objetivo o esclarecimento do uso correto da
edificação, de modo a atender às expectativas previstas de durabi-
lidade e desempenho durante a vida útil.
Fornecer o Termo de Garantia, onde constem os prazos de garan-
tia e as manutenções preventivas a serem feitas na unidade, visan-
do à minimização de custos.
Prestar o serviço de assistência técnica, desde que dentro dos pra-
zos de garantia, e realizar todas as manutenções previstas, repa-

rando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços, respeitados os pra-
zos legais para reclamação.
Responsabilidades do proprietário
Usar adequadamente a edificação em conformidade com a sua finalidade, ca-
racterísticas e especificações, observando as restrições recomendadas no Manu-
al do Proprietário.
Respeitar os cuidados de uso e a realização das manutenções rotineiras descri-
tas no Manual, ou documento similar, conforme previsto na ABNT NBR 14037 e
ABNT NBR 5674.
Realizar manutenção preventiva em sua unidade e ser corresponsável pela ma-
nutenção preventiva do conjunto da edificação, conforme estabelecido na ABNT
NBR 5674.
Contratar empresa ou profissional qualificado para execução dos serviços de
manutenção preventiva e inspeções.
No caso de revenda, transmitir as orientações sobre o adequado uso, manuten-
ção preventiva, inspeções e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entre-
gando os documentos e manuais correspondentes.
Realizar a manutenção, de acordo com o que estabelece a ABNT NBR
5674:2012 e o Manual do Proprietário. Poderá delegar a responsabilidade a
um representante legal de acordo com as legislações específicas.

Não efetuar modificações que prejudiquem o desempenho original entregue
pela construtora, sendo esta última isenta de responsabilidade sobre as modifi-
cações realizadas pelo usuário.
Elaborar e implementar o programa de manutenção preventiva.
Para atendimento aos prazos de garantia indicados na garantia contratual, os
responsáveis legais devem manter prontamente disponíveis os registros das ma-
nutenções quando solicitados pelo construtor ou incorporador conforme des-
crito na ABNT NBR 5674.

A manutenção tem por objetivo preservar ou recuperar as condi-
ções adequadas da edificação para o uso e o desempenho previs-
tos nos projetos. A realização dela em sua forma correta prolonga-
COMO rá o valor do imóvel. Para uma edificação sadia e valorizada, a
manutenção deve ser feita com qualidade e isso exige prioridade e
acuidade por parte da administração do edifício.
COMEÇAR? O plano de manutenção deve incluir todos os serviços de prevenção

ou de correção da perda de desempenho decorrentes de deteriora-
ções, além das atualizações por necessidade dos moradores.
Nas atividades relativas à manutenção de edificações, devem ser
priorizados os aspectos relacionados com a segurança, a saúde e a
higiene dos usuários.
A programação dos serviços de manutenção será estabelecida a
partir de um diagnóstico técnico, que considerará relatórios de vis-
torias, solicitações e reclamações de usuários. Serão, também, exa-
minadas a durabilidade esperada de materiais e componentes, os
padrões de manutenção exigidos, a escala de prioridades e a dis-
ponibilidade financeira.
Para facilitar o trabalho da administração de manutenção de pré-
dios e edifícios, apresentamos a você essa publicação: Plano de
Manutenção - Um Modelo Prático.

O PLANO DE MANUTENÇÃO consiste na determinação das atividades essenciais de
manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de
referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos indivi-
dualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e
equipamentos.
Foram organizadas as atividades de manutenção, neste modelo prático, consi-
derando as seguintes periodicidades:
• Atividades diárias,
• Atividades semanais,
• Atividades, quinzenais,
• Atividades mensais,
• Atividades trimestrais.
Essas são atividades de limpeza e prevenção que podem, em sua maioria se-
rem executadas pela equipe de manutenção local (zeladores, equipe de limpe-
za, etc.).

• Atividades semestrais,
• Atividades anuais.
São itens que exigem maior especialidade para ser executado e deve ser execu-
tado por empresas capacitadas, pois seu objetivo é garantir o funcionamento
dos sistemas envolvidos.
Para atingir maior eficiência e eficácia na administração de uma edificação ou
de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada
em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção, se-
gundo uma lógica de controle de qualidade e de custo.
Manutenção preventiva e corretiva
Os materiais não são eternos, sendo sujeitos a desgastes pelo uso, pelo decor-
rer do tempo, pela exposição a variações de temperatura e de umidade, pelas
vibrações, pelos impactos e pelas agressões diversas.
Constante e periodicamente, eles deverão ser inspecionados, conservados,
mantidos, protegidos, repostos ou submetidos à ação que couber para a resti-
tuição da condição de coisa nova, de forma a atingir a finalidade proposta com
eficiência.
Alguns dos comportamentos dos materiais ou de sua aplicação dentro de uma

construção já são de domínio geral. Na tabela apresentada a seguir, foram re-
lacionados alguns desses materiais, de acordo com os procedimentos e a perio-
dicidade recomendada a cada um deles. A indiferença ao comportamento dos
materiais e de sua aplicação será prejudicial a eles ou a materiais e aplicação
vizinhos ou relacionados.
Previsão orçamentária anual

O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os re-
cursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção
em período futuro definido.
As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à
realização de serviços de manutenção corretiva e devem ser flexíveis, de modo
a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.
Deve, ainda, expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de
manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou
não destas intervenções.

Nos termos da seção 4.2.2 da ABNT NBR 5674:2012, as ma-
nutenções efetuadas meio de modelos elaborados e ordenados
de forma a facilitar os registros e sua recuperação, consideran-
do:
ROTEIRO a) Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas,

elementos, equipamentos e componentes da edifica-
ção;
b) As formas de manifestação esperadas de degradação

natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equi-
pamentos ou componentes da edificação associadas à
sua vida útil, conforme indicações do manual e que
resultem em risco à saúde e segurança dos usuários;
c) As solicitações e reclamações dos usuários ou proprie-
tários.
Os relatórios de inspeção devem:
a) Descrever a degradação de cada sistema, subsistema,
elemento ou componente e equipamento da edifica-
ção;
b) Apontar e, sempre que possível, estimar a perda do
seu desempenho.

c) Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção correti-
va; e
d) Conter prognóstico de ocorrências.

As tabelas a seguir apresentam um modelo mínimo de controle de inspeção a
serem realizados por empresas especializadas e/ou profissionais capacitados.
Lembramos que a correta documentação e registro das manutenções realiza-
das, inclusive dos relatórios de inspeção, é condição para a exigibilidade da
garantia legal, caso seu acionamento se faça necessário. É importante ressaltar,
ainda, que as inspeções devem ser sempre realizadas por profissional ou em-
presa devidamente habilitados.

COMO USAR O
MODELO PRÁTICO?
19
O planejamento é o caminho necessário para se cumprir
PLANEJAMENTO uma meta estabelecida. Ao planejar, o gerente dota a obra
de uma ferramenta importante para priorizar suas ações,
DAS acompanhar o andamento dos serviços, comparar o estágio
da obra com a linha de base referencial e tomar providên-
ATIVIDADES cias em tempo hábil quando algum desvio é detectado.
Durante a fase do recebimento do imóvel novo, ou da inspe-

ção de prédios já em uso, é possível ter um levantamento de
das atividades que você deve estabelecer no seu prédio.
Agora é hora de organizá-las em um cronograma.
Recomendamos que seja um cronograma bem visual para

tanto a equipe de mão de obra do prédio possa acompa-
nhar, mas também que você, ou o gestor do prédio, lembre
de contratar ou acionar os serviços que são terceirizados.
O objetivo dessa publicação é apresentar um modelo prático

para a montagem do plano de manutenção de sua edifica-
ção, de forma didática e clara para os fornecedores e funci-
onários responsáveis por executar as atividades.

Modelo de
Cronograma de
atividades de ma-
COMO USAR O nutenção e conser-
vação de uma edi-
MANUAL ficação.
Um exemplo é o cronograma acima, ele contém

códigos das atividades que estão acontecendo di-
ariamente durante todo o mês. E a seguir vem a
lista com a legenda dos códigos, já que eles não
mudam, o que muda é o dia que as atividades
respectivas acontecem durante o mês ao longo do
ano.

CRONOGRAMAS
22
Imagens ilustrativa
JANEIRO
Imagens ilustrativa
FEVEREIRO
Imagens ilustrativa
MARÇO
Imagens ilustrativa
ABRIL
Imagens ilustrativa
MAIO
Imagens ilustrativa
JUNHO
JULHO
Imagens ilustrativa

AGOSTO
SETEMBRO
OUTURBRO
NOVEMBRO
DEZEMBRO
CÓDIGOS DAS
ATIVIDADES DE
MANUTENÇÃO
35
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Isso por que o termo “eficiência energética” está bem difundido

PREDIAL, atualmente, mas, na verdade, os prédio e edifícios também de-

Eficiência é a característica de algo ser competente, produtivo, de

Em edifícios, eficiência pode ser vista em três pilares:

Quando falamos de segurança, devemos lembrar não apenas

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Os prédios são como organismos vivos que consumem grande quantidade

O seu imóvel também é seu patrimônio, no caso de prédios, tanto o aparta-

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Previsão orçamentária anual

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ROTEIRO a) Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas,

b) As formas de manifestação esperadas de degradação

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d) Conter prognóstico de ocorrências.

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Durante a fase do recebimento do imóvel novo, ou da inspe-

Recomendamos que seja um cronograma bem visual para

O objetivo dessa publicação é apresentar um modelo prático

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Um exemplo é o cronograma acima, ele contém

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