Manuteno Predial

e Facilities
O termo Facilities Management segundo alguns autores surgiu na
dcada de 1960, nos Estados Unidos ou no Reino Unido, para descrever o
crescimento de prticas de terceirizao dos servios bancrios,
responsveis pelo processamento de cartes de crditos e outras
transaes. A sua definio controversa tanto nos EUA como no Reino
Unido. A atividade da Gesto de Facilidades comeou a ser reconhecida
globalmente h pouco tempo, quando passou a ter uma importncia
crescente em organizaes lderes de mercado. Na maioria das grandes
empresas atuais, passou a estar totalmente integrada nas suas polticas e
estratgias.

Espera-se que este e-book seja til aos gestores prediais, fornecendo
conhecimentos tcnicos essenciais para o exerccio da funo e
despertando a necessidade da gesto das atividades da manuteno de
edificaes, de forma a otimizar os recursos e melhorar a qualidade da
prestao dos servios.

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Introduo
Temos percebido no cenrio atual das organizaes muita competitividade e inovao e, com
isso, a necessidade de mudanas nas maneiras de agir e gerir seus negcios. Surge ento entre
as organizaes uma gesto at ento pouco valorizada, mas antiga e conhecida mundialmente
como Facility Management ou Gesto de Facilidades, com o intuito de manter ambientes
funcionais e de qualidade para os usurios. Logo percebemos que esse novo conceito vem se
tornando como uma nova estratgia para as diversas organizaes em aprimorar esse tipo de
gesto de servios.

Existem evidncias que a rea de Gesto de Facilidades vem ganhando importncia no Brasil,
apesar de ainda em estgio inicial vem sendo reconhecida e recomendada como estratgica pela
maioria das empresas brasileiras. Assim como a grande variedade que estas podem atender,
temos tambm diversas definies diferentes, entre elas:

Definio do CEN Comit Europeu de Normalizao:

A gesto de facilidades a integrao de processos dentro de uma
organizao, para manter e desenvolver os servios acordados que
suportam e melhoram a eficcia das suas atividades primrias.

Definio da IFMA Associao Internacional de Gesto de Facilidades:

A gesto de facilidades uma profisso de mltiplas funes, assegura
a funcionalidade do ambiente construdo por meio da integrao de
pessoas, locais, processos e tecnologia.

Definio do BIFM Instituto Britnico de Gesto de Facilidades:

A gesto de facilidades a integrao de atividades multidisciplinares
dentro do ambiente construdo e a gesto do seu impacto sobre as
pessoas e o local de trabalho.

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Definio
Com base nestes conhecimentos podemos definir que Facilities a transferncia de diversos
servios contratados dentro da organizao atravs de diversos prestadores de servio para
apenas um prestador estratgico que opera e gerencia um escopo direcionado para sua empresa.

No mdio prazo, a tendncia que haja uma migrao natural do modelo de contratao atual
para o Facilities, que cada dia mais se consolida como uma soluo eficaz e diminu a busca
constante de mo de obra qualificada, alm de constituir um amplo campo interdisciplinar que se
ocupa da coordenao de espaos, infraestruturas, pessoas e organizaes, frequentemente
associado a funes relacionadas com a gesto da prestao de servios gerais a instalaes,
tais como edifcios, escritrios, estdios, escolas, centros de congressos, centros comerciais,
hospitais, hotis, etc.

Atravs dele possvel contratar, por exemplo, atividades de eltrica, pintura, jardinagem,
manuteno predial e muitos outros servios, consolidando tudo em um nico fornecedor. O que
possibilita em apenas uma contratao reduzir aproximadamente 15% dos custos com impostos
(bi-tributados), e entre 5% a 10% no custo da contratao do servio, atravs da agregao de
volumes. Alm de possibilitar a reduo da base de fornecedores.

Esta melhoria de processo visa uma maior eficcia da gesto e manuteno dos prdios e
consequentemente um acompanhamento mais eficiente das atividades da manuteno nesses
ambientes e/ou contratos de prestao de servio.

Por isso a estratgia de contratao de servios, atravs do facilities vista cada vez mais com
bons olhos pelas organizaes.

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Servios prestados
pela rea de Facilidades
As atividades ligadas rea de facilidades so numerosas e controversas, algumas empresas e alguns
especialistas, entendem que todas as atividades conhecidas como apoio fazem parte da Gesto de
Facilidades.

Existe uma diviso quanto a sua complexidade, so normalmente divididos em servios rgidos (hard
services) e servios macios (soft services). No primeiro esto includos os servios de maior complexidade
tcnica, tais como o projeto de instalaes e a manuteno de instalaes crticas tais como geradores de
energia. No segundo, temos os servios de menor complexidade, tais como a limpeza diria e as pequenas
reparaes.

Quanto diviso em termos de tipologia temos:

Servios ao cliente Servios de gesto energtica

Os servios ao cliente so os servios de suporte
interno aos departamentos e funcionrios de uma
organizao (clientes internos), que se destinam a
facilitar a realizao das suas atividades principais
e a garantir o seu bem estar no espao de trabalho.
Os servios de gesto energtica destinam-se a
gerir os consumos de energia e gua da
organizao, com o objetivo de reduzir os seus
custos com estas reas e a contribuir para a sua
poltica de sustentabilidade ambiental.

Servios de engenharia Servios de operaes de edificaes

Os servios de engenharia incluem normalmente
os servios rgidos (hard services) na rea da
manuteno tcnica das instalaes e a realizao
de projetos tcnicos. Entre eles inclui-se a
manuteno de sistemas crticos para o
funcionamento das instalaes e a operao da
organizao. Este tipo de servios normalmente
assegurado por pessoal tcnico altamente
especializado.
Os servios de operaes de edificaes incluem
os ser vios macios (sof t ser vices) de
conservao dos espaos e equipamentos da
organizao. Entre eles esto a manuteno
preventiva e pequenas reparaes, a limpeza dos
espaos, a segurana e o servio de mudanas.

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Sistemtica de Gesto da
Manuteno Predial
A manuteno predial tem sido tema de debates
nos ltimos anos no setor da construo civil
brasileira. Este debate se iniciou a partir do
acidente ocorrido no edifcio residencial Palace II
no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes
preocupaes tanto no meio tcnico quanto na
comunidade brasileira quanto s condies de
uso e manuteno das edificaes.
Em 1999, foi lanada a NBR 5674 Manuteno
de edificaes Procedimento, com o objetivo
de fixar procedimentos de orientao para a
organizao de um sistema de manuteno de
edificaes. Esta norma foi um marco para a
implementao de aes voltadas a manuteno
predial.
De acordo com a referida norma, a manuteno
predial um conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificao e de suas
partes constituintes visando atender as
necessidades e a segurana dos seus usurios.
Alm disso, a manuteno predial visa prolongar
a vida til da edificao; reduzir os dispndios
com equipamentos; evitar o elevado custo social
causado pelo maior tempo de indisponibilidade
de uso destes equipamentos devido a
deficincias em sua gerncia e manuteno,
reduzir custos com manuteno corretiva, bem
como proporcionar servios de alta qualidade.
Apesar da recente evoluo dos estudos e de
aes relativas manuteno predial, a
realidade brasileira ainda revela o quadro das
constantes improvisaes (a famosa gambiarra)
e falta de conhecimento de conceitos e prticas
de gesto predial, tais como edificaes
residenciais, comerciais, hospitalares,
educacionais, entre outros.
Citaremos ento neste e-book alguns principais
tpicos que envolvem conhecimentos tericos e
prticos para a implementao de uma
sistemtica de gesto predial visando tornar as
atividades de manuteno mais eficientes.
A Sistemtica de Gesto da Manuteno Predial
consiste na determinao das atividades
essenciais de manuteno, sua periodicidade, os
responsveis pela execuo e os recursos
necessrios. Geralmente a responsabilidade
pela elaborao desta programao do gestor
predial que poder contratar eventualmente uma
empresa ou profissional especializado para
auxiliar na elaborao e no gerenciamento do
mesmo.
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Referncia dos Sistemas Crticos
A durabilidade de uma edificao no depende apenas da qualidade dos materiais empregados em sua
construo. necessrio garantir o uso adequado dos sistemas prediais, executar as aes de
manuteno preventiva conforme planejamento e tomar as aes de manuteno corretiva sempre que
necessrio.

Visando fornecer subsdios para o planejamento e execuo das aes de manuteno, ser apresentada a
seguir um modelo de Ficha de Referncia para os sistemas crticos, onde devemos definir as seguintes
informaes:

Descrio do sistema; Manuteno preventiva;

Cuidados de uso; Manuteno corretiva critrios de inspeo.

Sendo assim, como procedimento inicial

OBSERVAO
importante ressaltar que as recomendaes
contidas nas fichas apresentadas a seguir,
devem ser avaliadas quanto sua pertinncia
para o prdio em questo, devendo-se fazer as
adaptaes necessrias, principalmente no
que se refere periodicidade das
manutenes preventivas. Outros itens
por ventura no citados aqui, porm
necessrios para garantir a conservao dos
prdios, podem ser acrescentados no
planejamento da manuteno.
importante definir os servios de acordo com sua
criticidade, conforme exemplo a seguir:
1 Instalaes Hidrulicas;
2 Instalaes Eltricas;
3 Pintura Interna e Externa;
4 Sistemas de Condicionamento de Ar;
5 Forros (gesso, madeira e PVC).
Aps serem definidos todos os principais tpicos
de maior criticidade dentre os sistemas prediais,
podemos definir os procedimentos e mtodos de
controle para cada tipo de falha, tipo de
manuteno a ser realizada, periodicidade, etc
Utilizaremos aqui alguns mtodos aplicados no
item 2. Instalaes Eltricas como exemplo.

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Critrios de Inspeo Preventiva
em Quadros Eltricos
de responsabilidade dos Executantes e/ou
contratantes e contratados cumprir a
NR-10 Segurana em Instalaes e Servios
de Eletricidade.
A manuteno deve ser executada com os
circuitos desenergizados (disjuntores
desligados);
Permitir somente que prof issionais
habilitados tenham acesso s instalaes e
equipamentos.
Sempre que for executada manuteno nas
instalaes, como troca de lmpadas, limpeza
e reapertos dos componentes, desligar os
disjuntores correspondentes.
Verificar, registrar e analisar a DIRIA
leitura do medidor de energia.
Utilizar como referncia a Planilha
Modelo para Acompanhamento
de Consumo de Energia e gua;
Iluminao - Fazer teste de MENSAL
funcionamento do sistema de
emergncia;
Iluminao - Verificar se os BIMESTRAL
fusveis do sistema de emergncia
esto mal fixados ou queimados;
Rever estado de isolamento das SEMESTRAL
emendas de fios.
Testar o disjuntor tipo DR SEMESTRAL
apertando o boto localizado no
prprio disjuntor. Ao apertar o
boto, a energia ser cortada.
Caso isso no ocorra, trocar o
disjuntor.
Verificar o estado dos contatos SEMESTRAL
eltricos, substituindo as peas
que apresentarem desgaste
(tomadas, interruptores, pontos
de luz).
Cobre Nu - Verificar a continuidade ANUAL
dos condutores em sistema de
aterramento.
Desobstruir poos de inspeo ANUAL
das hastes de aterramento.
Verificar interligao das antenas ANUAL
ao sistema de aterramento.
Reapertar todas as conexes dos ANUAL
Quadros de Distribuio.
Realizar manuteno preventiva BIENAL
da subestao com empresa
especializada.
Efetuar manutenes previstas do CONFORME
grupo gerador; FABRICANTE
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 O SIGMA tem a soluo!

O SIGMA - Sistema Gerencial de Manuteno

disponibiliza diversas ferramentas de controle
para atender a diversos tipos de aplicao,
dentre eles claro, a Manuteno Predial.
Leia-me!
Como um sistema robusto e especialista para a
rea de manuteno o SIGMA possui recursos
bsicos de controle, dentre eles:

Cadastramento do quadro de funcionrios

(Efetivos, terceirizados, aprendizes, etc);
Estruturamento da edificao
(parametrizvel em at 4 nveis hierrquicos);
Valorizao da OSs (dentre mo de Obra e
peas utilizadas integradas ao mdulo de
Estoque); Saiba mais sobre estes recursos especficos do
Controle dos ativos (parametrizvel em at 3 SIGMA PDCA assistindo ao vdeo que ser
nveis hierrquicos). direcionado no QR Code acima ou acesse
https://www.youtube.com/watch?v=EUcB5Gt7VTk
Recursos Especficos
Para saber mais solicite uma apresentao ao
Alm dos recursos bsicos que o SIGMA Setor Comercial do SIGMA:
comercial@redeindustrial.com.br
disponibiliza para todo o controle da edificao,
so disponibilizados recursos especficos
desenvolvidos estrategicamente para atender as
necessidades de usurios da rea predial.

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Concluso
Com base nestes conhecimentos, podemos efetuar uma anlise
minuciosa de cada estrutura a se aplicar estes conceitos e assim efetuar o
cronograma de manuteno para os ativos. Ainda muito comum e no
menos eficaz, este controle ser efetuado de uma forma totalmente
manual com planilhas entre outros mtodos de controle de interno, mas
vale lembrar que atualmente temos diversos Softwares que facilitam o
controle das manutenes, programaes e at mesmo montar planos
com alertas que facilitem na rotina do programador destas atividades.

A manuteno predial para muitas organizaes a principal manuteno

realizada. A empresa pode no ter muitas mquinas e equipamentos de
uso contnuo, mas o controle de todos os componentes eltricos e
eletrnicos do prdio e tambm a conservao estrutural tem gastos
considerveis e que devem ser quantificados para anlise futura. Cabe a
ao coordenador da rea identificar a melhor forma de controle de seus
gastos.

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 R

(11) 4062-0139 (51) 3035-7175

www.centralsigma.com.br