DIREIT O

CIVIL – CAROLINE ANDRIOT T I

60018 AULA28 - DIREIT O CIVIL IV - ENFIT EUSE

1. DA ENFIT EUSE

Finalizando o estudo do direito das coisas prosseguim os com o instituto da

enfiteuse, a despeito da vedação de criação de novas enfiteuses pelo C C /02,

considerando que ainda vigoram algum as, reguladas pelo C C /16, configurando

hipótese de ultratividade de norm a revogada.

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses,

subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil
anterior, Lei no 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre
o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Nesse sentido, m esm o com relação às ainda existentes, em bora regidas pelo

C C /16, é vedada a cobrança de laudêm io sobre construções e plantações e a

constituição de subenfiteuse.

Excetuou-se, com o fez o C C /16, as enfiteuses de terrenos da m arinha, os quais

foram perm itidos pelo Ato das Disposições C onstitucionais Transitórias e

regulam entados por lei especial.

A enfiteuse tam bém pode ser denom inada com o aforam ento ou

em prazam ento, constituindo direito real sobre coisa alheia, tendo em vista que o

enfiteuta possui o dom ínio útil de área em que o senhorio direto detém a propriedade,

desprovida de aproveitam ento econôm ico direto pelo senhorio.

Transm ite-se tanto por ato inter vivos quanto mortis causa e possui, em sua

natureza, certo grau de perpetuidade, ou seja, um a separação perene e de

perm anência indefinida entre o enfiteuta e o senhorio direto, o qual aproveita a

propriedade através da exploração da enfiteuse pelo pagam ento do foro anual certo e

invariável, em bora o conteúdo direto seja usufruído pelo enfiteuta, o qual possui o

dom ínio útil.

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A perenidade se estende até que a propriedade se consolide na titularidade do

enfiteuta ou do senhorio, considerando ser possível tanto o com isso quanto o resgate,

este se daria quando o enfiteuta exerce a possibilidade de, após 10 anos, consolidar e

adquirir o dom ínio direto m ediante o pagam ento do laudêm io e 10 pensões ânuas. Já o

com isso se daria nos casos em que o enfiteuta deixa de pagar o foro anual por três

anos consecutivos, hipótese em que tam bém extingue-se a enfiteuse e a propriedade

se consolida na titularidade do senhorio.

Além disso, o C C /16 estabelece direito de preferência com relação à alienação

do dom ínio direto (senhorio) e do dom ínio útil (enfiteuta), sendo um e outro

preferenciais sobre cada um nos casos de venda. Na hipótese do senhorio não exercer

o direito de preferência, deve-se pagar o laudêm io de 2,5% .

Adem ais, a enfiteuse extingue-se não apenas pelo perecim ento do im óvel, m as

tam bém pela renúncia do enfiteuta, consolidando-se a propriedade nas m ãos do

senhorio direto, ou pelo com isso ou resgate, nos term os vistos acim a.

1.1 ENFIT EUSE DOS T ERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS

São aquelas cujo senhorio pertence à União e são m edidas pela linha do

pream ar m édio de 1831, reguladas por leis especiais (DL 9.760/1946, DL 2.398/1987,

Lei 9.636/1988, com alterações da Lei 13.465/2017, Decreto 95.760/1988)

Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três)

metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do
preamar-médio de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima e nas
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das
marés.
ADCT - Art. 49.
§ 3º A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus
acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.

A partir das m edidas estabelecidas, o dom ínio direto dos terrenos pertence à

União (senhorio direto) e podem os particulares (foreiros) exercerem o dom ínio útil.

O foro anual, nesses casos, dado o senhorio da União e sua reversão para o

patrim ônio público, estabelece-se por lei, na ordem de 0,6% sobre o dom ínio pleno -

art. 101, do DL. Distingue-se, portanto, da disciplina do C C /16, que perm itia às partes

contratarem o valor do foro anual, desde que fosse certo e invariável.

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A natureza jurídica dessa obrigação é propter rem, portanto que acom panha a

vida do bem e eventuais transm issões entre vivos ou mortis causa. O utrossim , com pete

à Secretaria do Patrim ônio da União (SPU) a identificação e adm inistração desses

im óveis, inserida a cobrança dos encargos devidos pela sua exploração.

Ainda, há a possibilidade de caducidade do aforam ento quando o foreiro não

paga à União, por 3 anos consecutivos, o foro anual, ou 4 intercalados.

Salienta-se que a SPU pode cobrar um a m ulta de transferência do adquirente,

nos casos de ausência de com unicação sobre o negócio. Ainda, ressalta-se a

necessidade de pagam ento do laudêm io, devidos pelo alienante, na ordem de 5%

sobre o valor do dom ínio pleno – DL 2.398/1987.

Rem etem os ainda à Lei nº 13.465, que alterou a base de cálculo do laudêm io

excluindo as benfeitorias, já que im plicaria em enriquecim ento sem causa da União,

visto que realizadas pelo próprio foreiro:

Lei 13.465/2017 alterou a base de cálculo do laudêmio prevista no Decreto

95.760/88 (art. 3º) - incluía benfeitorias. Decreto 2398/1987 (art. 3º), com
alterações sucessivas das Leis 13.240/2015, MP 759/2016 e Lei 13.465/2017: a
transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de
terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio
recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco
por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as
benfeitorias.

Além disso, a lei ainda dispôs que:

- Lei 13.465/2017 incluiu o art. 16-A e ss. na Lei 9.636/98:

Art. 16-A. Para os terrenos submetidos ao regime enfitêutico, ficam autorizadas a
remição do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro mediante o
pagamento do valor correspondente ao domínio direto do terreno, segundo os
critérios de avaliação previstos no art. 11-C desta Lei, cujo prazo de validade da
avaliação será de, no máximo, doze meses, e das obrigações pendentes na
Secretaria do Patrimônio da União (SPU), inclusive aquelas objeto de
parcelamento, excluídas as benfeitorias realizadas pelo foreiro.
§ 1º Ficam dispensadas do pagamento pela remição as pessoas consideradas
carentes ou de baixa renda, nos termos previstos no art. 1º do Decreto-Lei no
1.876, de 15 de julho de 1981.
§ 2º A remição do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro a que se
refere este artigo poderão ser efetuadas à vista ou de forma parcelada, permitida

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a utilização dos recursos do FGTS para pagamento total, parcial ou em

amortização de parcelas e liquidação do saldo devedor, observadas as demais
regras e condições estabelecidas para uso do FGTS.

Por fim , trazem os os seguintes julgados do STJ sobre o tem a, considerando que o

instituo possui natureza híbrida, m esclando institutos do direito civil com legislação

extravagante de direito adm inistrativo:

STJ: “(...) A jurisprudência do STJ é no sentido de ser incabível a modificação

unilateral pela União do valor do domínio pleno do imóvel, incidindo somente a
correção monetária na atualização anual do pagamento do foro na enfiteuse de
bens da União”.
(AgInt no AREsp 918.752/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 13/06/2017, DJe 20/06/2017)
Informativo nº 589/2016
“(...) os bens dominicais possuem especificidades com relação à propriedade
privada, que é regulada exclusivamente pelo Código Civil. Dentre elas, existe o
direito de transferir onerosamente o domínio útil do imóvel mediante o
pagamento de laudêmio, pois se trata, como dito alhures, de uma relação de
natureza híbrida. Portanto, o contrato de compra e venda desses imóveis deve
revestir formalidades sem as quais desnaturam a sua natureza jurídica. (...) [N]ão
é somente o pagamento do laudêmio que diferencia essa espécie de transferência
onerosa entre vivos, mas, e, principalmente, a autorização da União para a
realização do negócio jurídico. Como se trata de bem público de interesse da
União, ela deve acompanhar de perto, por meio da SPU, a realização de sua
transferência, pois, como dispõe a lei, pode ocorrer a vinculação do imóvel ao
serviço público. Ademais, os Cartórios de Registro de Imóveis têm a obrigação de
não lavrar nem registrar escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da
União sem a certidão da SPU, sob pena de responsabilidade dos seus titulares.
Precedente citado: REsp 1.201.256-RJ, Primeira Turma, DJe 22/2/2011. REsp
1.590.022-MA, Rel. Min. Herman Benjamin, por unanimidade, julgado em 9/8/2016,
DJe 8/9/2016.

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