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Projetos de Prefeitura
(Legislação base: Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo – DECRETO N.
57.776 DE 07 DE JULHO DE 2017, que regulamenta a Lei n. 16.642, de 9 de maio de 2017,
baseada na Lei n. 11.228/92.)
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www.construir.arq.br
São Paulo, novembro de 2017
(2ª edição)
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
Sumário
Agradecimentos............................................................................................................................................... 4
Introdução ........................................................................................................................................................... 6
Agradecimentos
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
Sobre as autoras
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
Introdução
É comum as pessoas sentirem insegurança ao se depararem com a falta de conhecimento
básico quando precisam aprovar um projeto arquitetônico na prefeitura antes de iniciar uma
construção ou reforma.
Pensando no despreparo que muitos podem ter, foi que preparamos este e-book com o intuito
de simplificar a sistemática de elaboração de projetos de prefeitura, desmistificando a ideia de
que ele é complicado.
Este material é destinado principalmente aos profissionais da área, estudantes, e pessoas que
desejam conhecer mais sobre o assunto, como proprietários e construtores.
Será demonstrada, de uma maneira muito agradável, com linguagem simples, a elaboração do
projeto, os elementos essenciais e os trâmites comuns que envolvem o processo nas
prefeituras. O leitor será apresentado ao processo passo a passo, mediante estudos de caso,
com as variáveis envolvidas na elaboração do projeto e a maneira como se faz isso de acordo
com as normas do COE – Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo e normas
gerais básicas a todas as prefeituras.
O Capítulo 1 trata do conceito de projeto de prefeitura, ou projeto legal, como é tecnicamente
chamado, e demonstração, por meio de figuras, da interface da representação gráfica; uma
“prancha” de desenho, como se diz. Também discorremos brevemente sobre os requisitos para
a aprovação e alguns termos usuais que envolvem o projeto.
No Capítulo 2 tratamos pormenorizadamente da documentação necessária para instruir o
processo, com demonstração de modelos, bem como dos elementos essenciais que devem
constar no projeto.
O Capítulo 3 traz a conceituação dos termos recorrentes nos projetos e requerimentos das
Prefeituras.
No Capítulo 4 é feita uma breve delimitação das responsabilidades do proprietário do imóvel e
também do responsável técnico pela obra, situando cada caso no aspecto jurídico.
Por fim, o Capítulo 5 trata da parte física do processo, da folha de desenho, o que deve ser
demonstrado e como se faz para se montar um processo desde o início até a aprovação.
Em alguns capítulos apresentamos estudos de casos, tomando por base o que é exigido pela
prefeitura de São Paulo e que pode ser aplicado em qualquer prefeitura, uma vez que a
prefeitura paulistana é uma das mais exigentes no país em termos de aprovação de projetos.
Assim, o aluno estará apto a desenvolver um projeto legal e obter a aprovação em qualquer
município do país.
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Um projeto de prefeitura (ou legal) é um documento exigido pelos COE's – Códigos de Obras e
Edificações dos municípios no qual devem constar todos os parâmetros que serão utilizados
em uma construção ou reforma/alteração residencial, comercial, industrial ou galpão.
O projeto é uma exigência dos Poder Executivo Municipal, visando ter registrado tudo o que
ocorre nas cidades, como as obras se relacionam dentro do planejamento urbanístico e se elas
respeitam as normas legais vigentes.
O projeto possui a interface gráfica com a disposição dos desenhos arquitetônicos dos
pavimentos da edificação – a chamada planta baixa, que, basicamente, é um desenho da
planta da construção, vista de cima, como se cortada à altura de 1,5m do piso. Devem ser
apresentados, também, os cortes transversais e longitudinais, bem como fachadas (usualmente
a frontal ou principal e em alguns casos a lateral), quadros técnicos com indicativos de
iluminação, ventilação e outros índices.
É importante mencionar que o projeto de prefeitura é um projeto único, pois não se confunde
com o projeto técnico (aquele que vai todo detalhado para a obra), nem com o projeto para o
cliente (que tem ênfase nos detalhes estéticos).
1 O Plano Diretor rege o desenvolvimento do município, envolve planos estratégicos de transportes, uso e ocupação do
solo, dentre outros.
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Cada COE determina seu regramento, com os cortes e parâmetros gráficos e legais diferentes
(selo, cotas e legenda, p.ex.), porém, na maioria das vezes os elementos gráficos e as
informações são comuns em todos os municípios, variando apenas em alguns poucos
detalhes.
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O projeto principal de prefeitura, apresentado na figura do item anterior, não é exigido somente
para construções novas, é obrigatório também em caso de alteração de um projeto original
(reformas), mesmo que já efetivado, como um projeto de regularização de obra existente (no
qual se acrescente área à construção), projeto de anistia (que só são permitidas em períodos
específicos), e projeto de demolição, por exemplo. Todos esses são, igualmente, projetos de
prefeitura devem ser submetidos ao mesmo regimento normativo (item 3.3 do COE/SP).
Obs* Pelo novo código de obras de São Paulo, reformas internas a edificação, e/ou que
não alterem a volumetria ou a área construída da mesma, não requerem mais autorização
da prefeitura, e podem ser executadas a qualquer tempo, desde que comandadas por
profissional técnico habilitado e com CAU/CREA registrados.
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Há, também, projetos legais de condomínio, os quais requerem aprovação tanto na prefeitura,
como no condomínio, pois a construção/alteração deve seguir os parâmetros previstos nas
regras condominiais. Então serão dois projetos apartados.
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A prefeitura de São Paulo, atualmente, já aceita que, para residência unifamiliar pequena (lote
até 400 m² que não envolva outorga onerosa, área de operação urbana ou INCRA), seja feito
um único requerimento de alvará, que funcionará para aprovação e construção ao mesmo
tempo:
3.10 - Por opção do proprietário, devidamente assistido por profissional habilitado, poderá
ser requerida a emissão de Alvará de Licença para Residências Unifamiliares, como
procedimento alternativo àqueles previstos nas seções 3.6 (Alvará de Aprovação), 3.7
(Alvará de Execução) e 3.9 (Certificado de Conclusão).
Os alvarás de aprovação são mais comumente requeridos por construtoras, que apresentam
vários projetos para aprovação para, depois de deferido o alvará, requerer o alvará de
execução. Isso é interessante para grandes empreendimentos, pois somente depois da
aprovação do projeto é que a empresa decidirá qual deles é economicamente mais viável de se
construir ou comercialmente mais vantajoso.
Para que um projeto obtenha aprovação, deverá observar estritamente as disposições do COE
do município onde está registrado o imóvel.
A prefeitura de São Paulo exige que para requerer o Alvará de Aprovação, o pedido seja
instruído com as seguintes peças:
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Como cada município tem seu regramento próprio, o prazo para um parecer da prefeitura a
respeito de uma solicitação pode variar. Em São Paulo o COE determina 90 (noventa) dias
como prazo máximo para uma decisão da prefeitura sobre a aprovação (item 4.2 e seguintes
do COE). Caso não seja cumprido esse prazo, faculta-se ao proprietário o requerimento de
execução da obra, que poderá ser iniciada sob a responsabilidade do proprietário e do
responsável técnico acerca das observações das normas vigentes.
Caso seja constatada uma irregularidade no projeto submetido à análise para aprovação, será
emitido um documento, pelo setor de aprovação, denominado “Comunique-se”2 ao proprietário
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para que seja adequado o projeto ao que determinar a prefeitura, entretanto, se não cumpridas
em 30 dias a partir da publicação do “Comunique-se”, o pedido será indeferido.
Pode ser que o despacho emitido pela Prefeitura não seja aquele que o proprietário espere. Nesse caso,
pode-se fazer o pedido de reconsideração desse despacho, mediante a correção dos problemas que
foram apontados como causadores do indeferimento da solicitação. Na Prefeitura de São Paulo o prazo
é de trinta dias, e para Certificado de Conclusão de obra (“habite-se”), 60 dias. Esses prazos são
improrrogáveis.
No caso da prefeitura de São Paulo, quando se tratar de uma residência unifamiliar, é possível
solicitar junto a prefeitura um único documento, que seria a Licença para Residências
Unifamiliares, que aprova tanto o projeto quanto a execução da obra simultaneamente, através
do projeto simplificado.
É o documento que vai autorizar o início efetivo da construção ou reforma. Com ele em mãos,
o arquiteto ou engenheiro pode autorizar que os trabalhos iniciem no imóvel do cliente, sendo
necessário também para os casos de: movimento de terra; construção de muro de arrimo;
demolição total; reforma; reconstrução; instalação de equipamentos e execução de sistema de
segurança.
Para ter certeza de que o pedido de execução será deferido, devem ser seguidas as regras do
COE:
a) título de propriedade;
b) projeto aprovado, devidamente avalizado pelo Dirigente Técnico da Obra;
c) Alvará de Aprovação;
a) título de propriedade;
b) laudo técnico de sinistros;
c) documentos comprovantes da regularidade da obra sinistrada;
d) peças descritivas, devidamente avalizadas pelo Dirigente Técnico da Obra.
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Durante a execução das obras, é obrigatório ao Dirigente Técnico da Obra (que poderá ser o
engenheiro ou o arquiteto que fez o projeto) comunicar periodicamente, no mesmo processo
que originou o Alvará de Execução, o andamento das obras ou serviços durante suas
etapas, até a total conclusão, quando será requerida a expedição do Certificado de
Conclusão (item 3.7.7).
Esse certificado é uma confirmação de que a obra foi concluída dentro do projeto aprovado que
originou o Alvará de Execução. Pode ser concedido, também, certificado parcial para o caso
de haver partes concluídas que estejam dentro das exigências mínimas.
Somente será emitido o certificado (total ou parcial) mediante vistoria prévia por meio de
fiscais da Prefeitura constatando a fidelidade ao projeto e, no caso de haver alguma
discrepância, essa não pode ser superior a 5% entre a obra e o projeto (itens 3.9.1 e 3.9.2 do
COE/SP).
O certificado de conclusão não será expedido se houver multas pendentes sobre o imóvel,
sendo necessário saldá-las para se obter a liberação do documento (item 3.9.3).
Esse foi um breve relato acerca do trâmite do processo dentro da Prefeitura de São Paulo.
Possivelmente ele será o mesmo procedimento existente nas demais prefeituras do país. A
partir do próximo capítulo serão conhecidas as especificidades dos elementos do projeto, os
órgãos envolvidos nos diferentes tipos de edificações e como tudo isso se interliga para que um
projeto possa ser aprovado.
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O engenheiro3 ou arquiteto deverá ser formado em curso superior reconhecido pelo MEC e
estar registrado no conselho profissional competente, bem como seguir as determinações que
seu órgão de classe prevê.
Outro requisito essencial, sem o qual não se consegue dar entrada no projeto na prefeitura
competente, é o cadastro do profissional na prefeitura municipal, sob pagamento de taxa
inscrição. Basta cumprir esse requisito e efetuar o registro em quantas prefeituras se tenha
interesse/necessidade.
No item 2.4 do COE/SP estão dispostas as exigências para que o profissional atue perante a
municipalidade.
A prefeitura de São Paulo disponibiliza um manual com interface simples e agradável para nortear o
pedido de aprovação eletrônica dos projetos no endereço http://www.prefeitura.sp.gov.br
/cidade/secretarias/upload/planejamento/arquivos/manual%20slc. pdf.
3 Desde agosto de 2013 tramita no Tribunal Regional Federal de Santa Catarina uma Ação Civil Pública intentada pelo
CREA/SC contra o CAU/SC a respeito da reserva de mercado deste último aos arquitetos em detrimento dos engenheiros
para os projetos arquitetônicos. Até a data de fechamento deste e-book ainda não há decisão definitiva, sendo que o CREA
venceu na primeira instância, mas perdeu na segunda. Ainda deve ser julgado o recurso de Apelação do CREA/SC. Para
maiores detalhes, veja nota ao final deste capítulo.
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