Direito Real de Superfície

Art. 1369 e ss CC
Art. 21 e ss Estatuto das
Cidades
Profª Tula Wesendonck
 • Função Social da Propriedade
• Constava no projeto do CC de 1916 mas
foi retirado – justificativa:
incompatibilidade com o princípio
superficies solo cedit (superfície soma
ao solo)
• Surgiu para substituir a enfiteuse (direito
perpétuo, foro anual)
Relevância • Crítica ao instituto na atualidade –
utilidade? Ex.: Atenas de TV, celular,
do instituto postos de gasolina
• https://www.infomoney.com.br/mercad
os/na-real/conteudo-
empresarial/direito-de-superficie
• Mais amplo dos direitos reais de gozo e
fruição
 Enunciado 321 “Os direitos e
Contempla a obrigações vinculados ao
divisão de terreno e, bem assim, aqueles
vinculados à construção ou à
dois plantação formam patrimônios
patrimônios disAntos e autônomos,
respondendo cada um de seus
distintos Atulares exclusivamente por
entre as suas próprias dívidas e
obrigações, ressalvadas as
partes fiscais decorrentes do imóvel.”
 Concedente ou dominus soli
(proprietário do imóvel)

Concessionário ou
Composição superficiário (beneficiário da
da Relação concessão)

Objeto: de um lado a suspensão do princípio

super6cies solo cedit e de outro o solarium o
canon superficiário se a super6cie for onerosa.
Concessão do direito de plantar ou construir em
terreno alheio
 Figuras Afins
• Acessões por construções e plantações
– Direito de superfície - direito real sobre coisa alheia,
não tem por objetivo a aquisição da propriedade
(suspensão do princípio da acessão, rompe a regra de
que a propriedade do solo compreende as acessões
que sobre ele se erguem – superfícies solo cedit -
propriedade superficiária é distinta da do solo)
– Acessões por construções e plantações – forma de
aquisição da propriedade (proprietário do solo
adquire a propriedade da construção ou proprietário
da construção que a propriedade do solo, como
dispõe o art. 1255).
• Superfície e locação - locação está no âmbito
dos diretos pessoais e a superfície nos direitos
reais.
• Superfície e enfiteuse: na enfiteuse o foro é a
essência, na superfície o mesmo não ocorre
com o solarium (pagamento), pois pode ser
gratuita ou onerosa, o superficiário pode
alienar seu direito mesmo independente de
consulta (reservado o direito de preferência)
ou pagamento de indenização o que não
ocorre na enfiteuse
• Usufruto - é intransmissível (cons1tuído intuitu
personae), o usufrutuário, que tem a posse direta
da coisa, somente pode conceder o exercício dos
atos possessórios a terceiro a <tulo oneroso ou
gratuito. O direito de super@cie pode ser
transferido a terceiros e, por morte, do
superficiário, aos seus herdeiros.
• Servidão - prédios dis1ntos pertencentes
igualmente a 1tulares diversos, direito
inalienável. Patrimônios dis1ntos da mesma
coisa. A super@cie é transmissível inter
vivos e causa mor.s, sendo manifestação de
domínio diverso sobre uma mesma coisa.
 Origem e evolução do instituto
• Direito Romano Origem remota do direito de
superfície - concessão do solo público em favor
de particulares, que passavam a ter o direito de
construir sobre o solo cedido e tinham o direito
ao gozo da edificação erguida. Posteriormente
passou a ser admitido também entre particulares.
Inicialmente era um negócio mais assemelhado à
locação, e depois passou a ser considerado como
Direito Real. (CRUZ E TUCCI, A Superfície no
Projeto do Código Civil - Revista Forense, V. 295.
P. 455)
 Peculiaridade do Direito italiano
• Origem a par1r do terremoto de 1908 -
necessidade de construção urgente de habitações
(mesmo sem legislação específica sobre a
matéria).
• 1917 decreto determinando aplicação retroa1va
da teoria do direito de super@cie, a1ngindo as
construções que se iniciaram em 1908.
• O Código Civil de 1942 disciplinou o direto de
super@cie de modo expresso nos Arts. 952 a 956.
Na Itália o direito de super@cie se limita à espécie
edilícia, não podendo ocorrer a super@cie para
plantações.
 Outros ordenamentos
• Inglaterra - muito utilizado em Londres.
Superficiário tem um direto real que é eficaz
contra terceiros, inclusive contra o novo
adquirente. O direito é limitado no tempo.
Terminado o prazo a propriedade se reverte ao
proprietário, com todas as construções.
• França - O Código Civil francês silencia a respeito
do direito de superfície, mas, no Art. 553 admite
exceção ao princípio da acessão (superfícies solo
cedit), fixando como relativa a presunção de
domínio do proprietário do solo sobre as
construções e plantações.
• Portugal - palavra superfície não coincide com o
sentido geométrico. Seu significado é ampliado e
representa tudo aquilo que sobre o solo se fez,
referindo-se aos objetos e não ao terreno.
Disciplinado no Código Civil português de 1966
(Arts. 1524 a 1542).
• Alemanha - reconhece o direito de superfície
como um direito de ter uma edificação sobre o
solo alheio.
• Suíça - reconhece na superfície o direito de
sobrelevação, que é a superfície em segundo
grau, (não se confunde com o condomínio
horizontal no qual o solo é distribuído em frações
ideais). Situação análoga no Brasil: Direito Real de
Laje.
 Direito Brasileiro
• Direito de superfície reconhecido no ordenamento jurídico
brasileiro até 1864. Abolido por lei que deixou de enumerá-lo entre
os direitos reais.
• Projeto ao CC de 1916 – dispositivo que autorizava o direito de
superfície, porém foi excluído do texto legal final.
• O Anteprojeto do Código Civil de Orlando Gomes previa o direito de
superfície. Quando transformado em projeto a Comissão revisora
formada por Caio Mário, Orozimbo Nonato e Orlando Gomes não
manteve o direito de superfície.
• Instituo retornou com o Estatuto das Cidades – Lei 10257/01 art. 21
– 24
• Anteprojeto do CC 2002 - redação apresentada por Ebert Chamoun
não incluía o Direito de Superfície. Incluído posteriormente por
indicação de Miguel Reale e José Carlos Moreira Alves. Atualmente
inserido no CC 2002 art. 1369 e ss
 CC e Estatuto da Cidade (Lei
10257/01)
CC 2002 EC
Objeto Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano
Exploração restrita: construções e ampla: qualquer utilização de
plantações acordo com a política urbana
Utilização do subsolo Em regra não abrange Em regra abrange
e espaço aéreo

Prazo Determinado Determinado ou indeterminado

(não confundir com direito
perpétuo – prazo indeterminado
porque pode ser extinto pela
condição resolutiva)
 Vigência das Normas
• Enunciado 93, aprovado pela I Jornada
de Direito Civil, “as normas previstas
no CC sobre direito de superOcie não revogam
as relaPvas ao direito de superOcie constantes
do Estatuto da Cidade por ser instrumento de
políPca de desenvolvimento urbano”.
 Caracterização do Direito Real de
Superfície
• Constituição
– escritura pública e registro (atenção para o Art.
108).
– usucapião (crítica de Tepedino: utilidade de
separar a superfície? Dificuldade de visualizar a
posse só da superfície)
– testamento (testador pode deixar a superfície ao
legatário e a propriedade do solo a outro legatário
ou à universalidade de herdeiros)
– cisão
 Constituição por cisão
• Enunciado 250. “Admite-se a cons1tuição do
direito de super@cie por cisão”.
Propriedade separada superficiária (Maria Pessoa
CavalcanK):
– alienação que o dominus soli faz a outrem de
construção já existente; ou
– alienação que o dominus soli faz a outrem do solo,
reservando-se a construção; ou
– Alienação que o dominus soli faz a duas pessoas,
transferindo a uma o solo, a outra a construção já
existente”.
 Extensão do Direito
• direito real alienável, transmissível inter vivos ou
mortis causa.
• titular da superfície pode transferir seu direito a
qualquer pessoa, desde que observe o direito de
preferência do proprietário do solo (direito de
preferência ou preempção é assegurado, tanto ao
superficiário, quanto ao proprietário, em casos de
transmissão de direitos, conforme Art. 1373 do Código
Civil).
• é possível constituir direitos reais de garantia e de gozo
e fruição sobre a propriedade superficiária.
• Extensível ao solo subsolo e espaço aéreo – admite
sobrelevação
Extensão e enunciados interpretativos
– Enunciado 249. A propriedade superficiária pode ser
autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garanga,
cujo prazo não exceda a duração da concessão da superhcie,
não se lhe aplicando o art. 1.474.
– Enunciado 510: “ao superficiário que não foi previamente
nogficado pelo proprietário para exercer o direito de
preferência previsto no art. 1373 do Código Civil, é assegurado o
direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da
alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço”.
– Enunciado 568. O direito de superhcie abrange o direito de
uglizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relagvo ao terreno,
na forma estabelecida no contrato, admigndo-se o direito de
sobrelevação, atendida a legislação urbanísgca.
• Encargos incidentes sobre a coisa - Art. 1371 CC
superficiário responderá pelos encargos e
tributos que incidirem sobre o imóvel, o que não
afasta eventual disposição contratual em
contrário.
– Enunciado 94. As partes têm plena liberdade para
deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos
encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto
da concessão do direito de superfície.
– Enunciado 321 “os direitos e obrigações vinculados ao
terreno e, bem assim, aqueles vinculados à
construção ou à plantação formam patrimônios
distintos e autônomos, respondendo cada um de seus
titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e
obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do
imóvel.”
 Remuneração
• Concessão pode ser gratuita ou onerosa
(regra)
• Se for onerosa valor pode ser pago de uma só
vez ou de forma parcelada. Remuneração:
solarium ou cânon
• Concessão gratuita – instituição por doação
ou legado.
 ExInção
• Reversão: domínio da superfície retorna ao
proprietário do solo – proprietário do solo não
precisa indenizar as construções e plantações –
Art. 1375 CCB (podem as partes dispor em
sentido diverso)
• Extinção do direito de superfície atinge as partes
e terceiros que também exerçam direitos (reais e
pessoais) sobre a coisa
• Como ocorre com a constituição a extinção deve
ser registrada do Cartório do RI
 Modalidades de extinção
• A) transcurso do prazo da concessão (tempo
determinado) ou pelo advento de condição
resolutiva (indeterminado).
• Possibilidade de prorrogação?
• Como ficam os contratos agrários?
• Possibilidade de aplicação das regras dos
contratos de locação e comodato a respeito
da prorrogação?
• B) Decadência - pelo não exercício do direito de
construir ou plantar dentro do prazo estabelecido
pelas partes. E se não for estabelecido prazo?
Portugal prazo decadencial é de 10 anos. Itália,
20 anos e na Espanha 5 anos.
• C) Mútuo acordo
• D) Descumprimento de alguma obrigação
acordada – ex.: Não pagamento do solarium
• E) Desvio de finalidade. (Art. 1374 resolução da
concessão se o superficiário der ao terreno
des1nação diversa da concedida.)
• F) fusão
• G) desapropriação – Art. 1376 - no caso de
extinção por desapropriação, a indenização cabe
ao proprietário e ao superficiário, no valor
correspondente ao direito de cada um.
• H) usucapião do bem objeto da superfície por
terceiro – usucapiente recebe o bem como se
primeiro proprietário fosse
• i) pela renúncia do direito pelo superficiário -
deverá ser expressa e revestir forma adequada
para o cancelamento.
• J) perecimento do terreno gravado
• h) falecimento do superficiário sem deixar
herdeiros