GRANDE ANGULAR | Setor imobiliário

A instabilidade do regime fiscal

como condicionante do investimento
por Fernando Santo
Ex-bastonário da Ordem dos Engenheiros (2004-2010)

Num mundo cada vez mais competitivo, com crescente facilidade de deslo-
calização de pessoas e investimentos, o regime fiscal de cada país é um fator
determinante para atrair ou afastar o investimento, sendo a estabilidade da
tributação uma condição necessária para a confiança no país.

M uitos países têm optado por sis-

temas fiscais mais favoráveis, em termos
relativos, para atraírem o investimento
estrangeiro. É no balanço entre a redu-
ção da receita fiscal, por um lado, e os
benefícios decorrentes da criação de
emprego, que se reduz os custos sociais
e aumenta as receitas com a segurança
social, impostos sobre rendimentos, IVA
e os benefícios decorrentes dos restan-
tes negócios associados, que se poderão
justificar políticas fiscais mais favoráveis a
determinados setores.
Cada país tem características próprias,
as quais, associadas aos incentivos fiscais,
promovem a diferenciação e favorecem a
competitividade para atrair investimento.
No caso do imobiliário, tem sido visível a
capacidade que Portugal tem tido nos úl-
timos anos para atrair investidores estran-
geiros, seja para fixação de residência por
mais de seis meses, e consequente resi-
dência fiscal que permite um regime fiscal
mais favorável face ao país de origem, a que
acresce a isenção do imposto de sucessões
e doações, seja na compra de imóveis para
obtenção de residência no âmbito de Gol-

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den Visa. A atração pela compra de imóveis
para estas finalidades, a que se associa o in-
vestimento de empresas e fundos imobiliá-
rios, tem a vantagem acrescida de aumentar
a população, com rendimentos que permi-
tem o crescimento do consumo e do PIB.
Investimento estrangeiro
em imobiliário
Na prática, o investimento estrangeiro
em imobiliário, associado a residência,
deveria ser classificado como exporta-
ção, com as vantagens acrescidas face às
exportações tradicionais. No caso dos
imóveis, o produto “exportado” terá que
pagar impostos no nosso país, para além
dos custos de serviços e da manuten-
ção e conservação associados, o que não
ocorre nos restantes bens exportados,
com reduzida incorporação de recursos
internos. Por outro lado, num momento
em que o turismo também tem vindo a
crescer, os estrangeiros acabam por con-
tribuir para o consumo de bens e servi-
ços, como se fossem turistas, mas com
uma permanência muito superior.
À medida que se agravaram os regimes
fiscais sobre o património e rendimen-
tos em alguns países, maior foi a atração
pelo investimento imobiliário em Portugal,
tendo contribuído para que os seus habi-
tantes passassem a residir. É uma espécie
de vasos comunicantes, pois os cidadãos
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estrangeiros também fazem contas e, se
podem viver em Portugal com menores
impostos, menor custo de vida, segurança,
boas condições climáticas e entre um povo
simpático, é difícil resistir a tanta vantagem,
pelo menos durante as estações mais frias.
É, pois, natural que estas vantagens com-
petitivas do país sejam potenciadas com
regimes fiscais mais favoráveis.
Posicionamento de Portugal
O posicionamento de Portugal face ao
imobiliário é o inverso ao que sucede
com o regime fiscal aplicável às empre-
sas, onde surgem a Irlanda e a Holanda
como países com regimes mais favorá-
veis para atrair as sedes daquelas.
Contudo, e por razões certamente de
classificação estatística ou contabilística,
o investimento estrangeiro em imobiliá-
rio nunca foi tratado como exportação,
nem beneficiou dos regimes mais favo-
ráveis como os que foram concedidos
para atrair o investimento estrangeiro
noutros setores.
Pelo contrário, e apesar destas evidên-
cias, o nível de impostos aplicado à pro-
dução de imóveis é elevado e instável,
e as condições de licenciamento são in-
compreensíveis para a maioria dos inves-
tidores estrangeiros.
A produção de edifícios sempre foi vista
pela administração fiscal e pelas autar-
quias como um contribuinte durante a
fase do licenciamento, transformando-
-se os edifícios em rendas permanentes
através do IMT, IMI, sendo ainda utiliza-
dos para cobranças de todo o tipo de
taxas nas faturas das empresas conces-
sionárias de serviços públicos.
Para além das crises que afetam todos
os setores, a promoção imobiliária tem
sido objeto de uma discriminação nega-
tiva, em vez de ser entendida e apoiada
pelo seu contributo para a criação de
riqueza e de emprego e atração de in-
vestimento estrangeiro.
A somar a esta visão, os Governos uti-
lizam cada Orçamento do Estado como
instrumento para obter receitas com
medidas fiscais avulso, o que provoca ins-
tabilidade e insegurança em todos aque-
les que pretendem analisar com raciona-
lidade a viabilidade do seu investimento.
Este é seguramente um dos fatores mais
negativos do nosso país, em que a fisca-
lidade é avulsa e desligada da estratégia
para o desenvolvimento de cada setor.
Agora que o setor imobiliário está a con-
tribuir para o crescimento da economia
e para atrair o investimento estrangeiro,
é necessário manter a estabilidade das
medidas fiscais e da legislação de enqua-
dramento, e melhorar no que se refere
aos licenciamentos, sob pena de se re-
gredir rapidamente.
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