TERMOS USADOS NOS PROJETOS DE ARQUITETURA

Alinhamento: É a linha legal, traçada pelas autoridades municipais, que serve de limite
entre o lote, ou gleba, e o logradouro público.
Alvará: Documento que licencia a execução de obras relativas a loteamentos, urbanização
de áreas, projetos de infraestrutura, projetos de edificações, bem como a localização e o
funcionamento de atividades.
Área comum: áreas compartilhadas entre os moradores de um edifício ou condomínio, tais
como, área das escadas, corredores, hall de entrada, salões, jardim, recepção, piscina,
áreas de lazer etc. As áreas de uso comum entram no cálculo da área total do imóvel.
Área Construída do Pavimento: É a área da superfície correspondente à projeção
horizontal das áreas cobertas do pavimento, sendo que a área construída do pavimento
térreo é a área ocupada do lote ou gleba, não sendo computados para o cálculo dessa área,
elementos componentes das fachadas, tais como: brises, jardineiras, marquises, pérgolas
e beirais.
Área Construída Total: É a soma das áreas de piso de todas as edificações principais e
edículas, incluindo as ocupadas por áreas comuns.
Área de Cobertura: É a medida da superfície da projeção, em plano horizontal, de qualquer
cobertura da edificação, nela incluída superfícies das projeções de paredes, pilares,
marquises, beirais e demais componentes das fachadas.
Área de Lazer: Destinada à recreação dos moradores ou outros associados.
Área de Proteção Permanente (APP): Faixas ''non aedificandi'', isto é, que não podem ser
edificadas ou permitir projeções de elementos arquitetônicos ou impermeabilizadas.
Área de Recuo: É a área de terreno não edificável, compreendida entre as divisas do
terreno e os alinhamentos dos recuos.
Área livre: toda superfície, em qualquer plano, não ocupada por edificações acima desse
plano.
Área molhada: cômodos que se destinam ao uso da água, que são dotadas de instalações
de água e esgotos, como cozinhas, banheiros e áreas de serviço. As áreas frias requerem
revestimento diferenciado e impermeabilização. Essas áreas também são conhecidas
como áreas frias.
Área ''non aedificandi'': Área situada ao longo das águas correntes e dormentes, das
faixas de ferrovias, rodovias e dutos bem como ao longo de equipamentos urbanos,
definidas em lei federal, estadual ou municipal onde não é permitido qualquer edificação
e/ou impermeabilização.
Área Ocupada: É a superfície do lote ocupada pela projeção da edificação em plano
horizontal, não sendo computados para o cálculo dessa área, elementos componentes das
fachadas, tais como: brises, jardineiras, marquises, pérgolas e beirais.
Área privativa: área do imóvel em que o proprietário tem domínio exclusivo. Na área
privativa estão incluídas a área interna do imóvel, a área de garagem, hall de entrada
exclusivo e demais áreas exclusivas relacionadas ao imóvel.
Área Útil do Pavimento: É a soma das áreas de piso do pavimento de uma edificação.
Área Útil Total: É a soma das áreas de piso de todos os pavimentos de uma edificação.
Área permeável: consiste em toda parte do terreno que não possui revestimento de piso,
permitindo que a água da chuva penetre no solo, normalmente são jardins em contato direto
com a terra sem laje embaixo deles.
Balanço: Avanço da edificação ou de elementos da edificação sobre os recuos.
Beira, Beiral ou Beirado: Prolongamento da cobertura que sobressai das paredes
externas de uma edificação.
Desdobro, Desmembramento ou Subdivisão: Subdivisão de lote originário de
loteamento.
Divisa: É a linha limítrofe do terreno.
Edícula: Edificação acessória separada do corpo da edificação principal do lote.
Fração do Lote: É o índice utilizado para o cálculo do número máximo de unidades
destinadas a habitação ou ao comércio e serviço no lote.
Frente ou Testada (do lote ou terreno): É a divisa frontal do terreno lindeira com o(s)
logradouro(s), ou reconhecido como tal.
Gabarito Total da Edificação: Distância tomada a partir da cota altimétrica do passeio ao
ponto mais alto da cobertura, incluindo as construções auxiliares situadas acima do teto do
último pavimento (caixa d'água, casas de máquinas, halls de escadas) e os elementos de
composição da referida fachada (platibandas e frontões).
Gleba: terra crua, sem qualquer regulamentação e adequação às leis brasileiras e
regionais. Quando a Gleba é servida de infraestrutura básica, adaptando as leis brasileiras
e regionais, atendendo a todos os requisitos e conformidades exigidas pelo plano diretor do
município em questão, este passa a ser chamado de Lote.
Outorga Onerosa do Direito de Construir: também conhecida como “solo criado”, refere-
se à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima
do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida
financeira a ser prestada pelo beneficiário.
Pavimento tipo (ou pavimento padrão): um ou mais pavimentos que se repetem em
planta em um edifício. Uma configuração comum de um edifício tem-se: subsolo, térreo,
pavimentos-tipo e cobertura.
Pavimento: conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível.
Vão-livre: distância entre os pontos de apoio de uma abertura.
Coeficiente (ou taxa) de Ocupação (Co)
Podemos dizer que taxa de ocupação é o percentual utilizado pela
edificação em relação a área total do lote, considerando apenas
sua projeção horizontal. Desconsiderando assim, a altura da
edificação e o número de pavimentos. Veja um exemplo:

Porém, se algum dos pavimentos superiores ao

térreo, avançarem horizontalmente sobre os limites
do pavimento térreo, esta área excedente, passa a
contar na taxa de ocupação, conforme figura a seguir:

Abaixo temos alguns exemplos de diferentes taxas de ocupação em um mesmo lote.

E qual é a fórmula para se calcular a taxa de ocupação?

Co = Área Ocupada _
Área do Terreno

Coeficiente de Aproveitamento (Ca)

Coeficiente de aproveitamento, também conhecido por índice de aproveitamento, é um
número, definido pelo plano diretor de cada município, que multiplicado pela área do lote,
estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos
neste lote, somando-se a área útil de todos os pavimentos. Vamos aos exemplos:
Suponhamos que temos um lote medindo 15 x 30m, que nos dá uma área total de 450,00m²
com CA=2,5. Neste lote poderemos construir o máximo de 1.125,00m² de área útil.
Podemos observar duas possibilidades para a execução de uma edificação neste lote:
No segundo exemplo a taxa de ocupação é de
50% e permite o uso de quatro pavimentos. Na
primeira opção, a taxa de ocupação é de 25% mas
permite a utilização de seis pavimentos. Ou seja,
com um mesmo Ca de 2,5, podemos construir
mais ou menos pavimentos, mas a mesma
metragem quadrada total, dependendo da taxa de
ocupação permitida no lote.
Em ambos podemos construir até 1.125 m², porém no primeiro caso teremos uma
construção mais horizontal e no segundo uma mais verticalizada.
Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a fórmula é a seguinte:
Ca = Área Útil Total _
Área do Terreno

Em geral, cada município define seus próprios critérios, determinando o que deverá ser
contabilizado no coeficiente de ocupação e coeficiente de aproveitamento, através do seu
plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e do código de obras.
O que temos observado, é que frequentemente diversos municípios não costumam
contabilizar no coeficiente de aproveitamento, os seguintes itens:
sacadas até o limite de uma determinada área ou balanço;
garagens em edifícios que incentivam os pavimentos garagem;
beirais;
áreas abertas como piscinas.
Para saber o que o município determina, é importante consultar as legislações citadas e
verificar, além do Coeficiente de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, o Gabarito
permitido e os Recuos e Afastamentos. A junção desses itens é que vai definir quantos
pavimentos e quantos metros quadrados o lote permite construir.
Coeficiente de Permeabilidade (Cp)
O coeficiente de permeabilidade é a relação percentual entre uma área permeável (exigida
pelo poder público para dar vazão ou escoamento das águas no terreno) e a área do
terreno. Por exemplo, se num terreno de 250,00m² a taxa de permeabilidade exigida for de
20%, deve ser deixada uma área de 50,00m² para tal função: comumente é a área de jardins
e não deve ser coberta nem pavimentada.
Cp = Área Permeável _
Área do Terreno
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LEI COMPLEMENTAR Nº 2.043, DE 26 DE JUNHO DE 2015.

ANEXO II– QUADRO 3.1 - CRITÉRIOS E RESTRIÇÕES APLICÁVEIS ÀS ZONAS E CORREDORES DE
USOS

DIMENSÕES
RECUOS
Ca MÍNIMOS DO
USOS MÍNIMOS (m)
ZONA DE LOTES
LOCALIZAÇÃO PERMITIDOS Co Cp
USO Lote Testada
(1)
Cab Cam Frontal Lateral mínimo mínima
(m²) (m)
Recreio, Candeias I,
250,0
ZR-1 Brasil, Jurema 1,0 3,0 0,60 0,15 3,0 1,50 10,0
Patagônia I 200,0
Guarani, Cruzeiro,
200,0
Alto do Maron
ZR-2 1,0 1,5 0,60 0,20 3,0 1,50 10,0
Primavera, Lagoa das
250,0
Flores
Ibirapuera, Zabelê,
200,0
São Pedro
ZR-3 1,0 1,5 0,60 0,30 3,0 1,50 10,0
Nossa Senhora
CA, CV, S -até 200,0
Aparecida
Bateias, Patagônia II, o Nível Local;
ZR-4- 0,7 1,0 0,60 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0
Jatobá, Campinhos
ID-a - até o
Felícia I, Boa Vista I Nível Local; 1,0 2,0 0,60 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0

ZR-5 R, E, IN
Candeias II 1,0 3,0 0,60 0,20 3,0(3) 1,50(3) 250,0 10,0

Felícia II, Boa Vista II 0,5 2,0 0,60 0,20 3,0 (3) 1,50 (3) 360,0 12,0

ZR-6
Candeias III 0,5 3,0 0,60 0,20 3,0 (3) 1,50 (3) 360,0 12,0

Airton Sena, Espírito

200,0 10,0
ZR-7 Santo 0,2 2,00 0,60 0,30 3,0 1,50
Universidade 360,0 12,0
CA, CV, S –
até o Nível
Regional;
Centro
Centro 1,0 3,0 0,70 0,15 3,0 1,50 250,0 10,0
Municipal ID-a - até o
Nível Local;

R, E, IN
CA, CV, S –
até o Nível
Municipal;
Subcentro
do Bairro Bairro Brasil 1,0 1,5 0,70 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0
ID-a - até o
Brasil
Nível Local;

R, E, IN
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DIMENSÕES
RECUOS
Ca MÍNIMOS DO
USOS MÍNIMOS (m)
ZONA DE LOTES
LOCALIZAÇÃO PERMITIDOS Co Cp
USO Lote Testada
(1)
Cab Cam Frontal Lateral mínimo mínima
(m²) (m)
Av. Presidente Dutra CA, CV, S –
1,0 2,5 0,70 0,20 5,0 3,0 420,0 14,0
Corredores e Anel Rodoviário até o Nível
de Usos Regional;
Diversificado
Avenida Brumado e
s Nível I ID-a - até o
BA 262 (trecho 1,0 2,5 0,70 0,20 5,0 1,50 360,0 12,0
Nível Local;
urbano)
R, E, IN
CA – até o
Nível
Municipal;
Corredores
CV, S – até o
de Usos Conforme Inciso
Nível
Diversificado III.2 do Art. 1º desta 1,0 2,0 0,60 0,20 5,0 1,50 360,0 10,0
Regional;
s Nível II Lei
ID-a - até o
Nível Local;

R, E, IN
CA – até o
Nível Local;

CV, S – até o
Corredores
Conforme Inciso Nível
de Usos Parâmetros definidos segundo a Zona de Uso Residencial na qual
III.3 do Art. 1º desta Municipal;
Diversificado está inserido o trecho da via objeto do Alvará de Implantação.
Lei
s Nível III
ID-a - até o
Nível Local;

R, E, IN
ID, CA – até o
nível Regional;

Distrito CV, S-2, S-4,

Distrito Industrial 1,0 2,5 0,60 0,30 14,0 6,0 5.000,0 50,0
Industrial S-6, S-11 -
níveis
Municipal e
Regional
CV, S – até os
Povoado de São de Nível Local;
Núcleos
João da Vitória, Vilas (2) 1,0 0,50 0,30 3,0 1,5 125,0 5,0
Urbanos
e Povoados
R, E, IN
(1) Ver QUADRO 2.1 – Atividades/ Empreendimentos que Configuram o Uso do Solo e QUADRO 2.2 - Uso do Solo por Área de Influência
(2) Empreendimentos de nível de influência mais elevado nos distritos devem ser objeto de parecer do Conselho de Desenvolvimento
Urbano.
(3) Na ZR - 5 e ZR – 6 (Candeias II), para lotes com testada superior a 12,00 m (doze metros), os recuos deverão obedecer aos seguintes
critérios:
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3.1 – Respeitando o mínimo de 3,00 m, o Recuo Frontal será resultante da aplicação da seguinte fórmula:

RFP = 3,00 + 0,6 [(n -12 m) / 3,0], onde:

RFP = Recuo Frontal Progressivo;

n = Gabarito medido em m (metros)

3.2 – Respeitando o mínimo de 1,50 m, os Recuos Laterais serão resultantes da aplicação da seguinte fórmula:

RLP = 1,50 + 0,3 [(n -12 m) / 3,0], onde:

RLP = Recuo Frontal Progressivo;

n = Gabarito medido em m (metros)

3.3 –O Recuo de Fundo deverá ser de 1,50 m para lotes com testada até 12,00 m e de 2,00 m para lotes com testada superior a 12,00
m.

Ca - Coeficiente de Aproveitamento;
Cab - Coeficiente de Aproveitamento Básico;
Cam - Coeficiente de Aproveitamento Máximo;
Co - Coeficiente de Ocupação;
Cp - Coeficiente de Permeabilidade.

Anexo III – Quadro 3.2 - PARCELAMENTO DO SOLO - PERCENTUAL MÍNIMO DAS ÁREAS PARA
USOS COMPLEMENTARES
ÁREAS
ZONA DE ÁREAS VERDES E SISTEMA COMÉRCIO SERVIÇO
USO INSTITUCIONAIS LAZER VIÁRIO (1) (2) (2)
ZR-1 7% 15% 13% 2% 2%
ZR-2 9% 15% 11% 2% 2%
ZR-3 9% 15% 11% 2% 2%
ZR-4 7% 18% 10% 2% 2%
ZR-5 8% 15% 13% 2% 2%
ZR-6 8% 15% 13% 2% 2%
ZR-7 7% 15% 13% 2% 2%
Zonas de Usos
7% 15% 13% 2% 2%
Diversificados
Corredores de
Parâmetros definidos segundo a Zona de Uso Residencial na qual está inserido o trecho da
Usos
via objeto do Parcelamento do solo.
Diversificados

(1) Percentual mínimo de área a ser transferida ao Município, independente do projeto.

(2) As áreas reservadas a comércio e serviços não serão objeto de transferência ao Município e serão exigidas apenas em
parcelamentos para fins residenciais.

ANEXO V– QUADRO 3.6 - VAGAS DE ESTACIONAMENTOS E OU GARAGENS SEGUNDO O USO

PORTE NÚMERO MÍNIMO DE VAGAS
CATEGORIAS DE
(Área Construída
USOS (1) ESTACIONAMENTO OU GARAGENS OBSERVAÇÃO
ou fração )

Até 70 m² Isento -
R-1 de 70 a 200 m² 01 vaga -
Acima de 200 m² 02 vagas -