UNIVERSIDADE DE ITAÚNA

FACULDADE DE DIREITO

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE ACORDO

COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
BRASILEIRO

Priscila Antunes Araújo

Itaúna
2018
 Priscila Antunes Araújo

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE ACORDO

COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
BRASILEIRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à

Faculdade de Direito da Universidade de Itaúna
como exigência parcial para a obtenção do título
de Bacharel em Direito.

Área de Concentração: Direito Civil.

10º período noturno.

Orientador: Prof. Fernando Antônio Tavares

Itaúna
2018
 Priscila Antunes Araújo

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE ACORDO

COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
BRASILEIRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à

Faculdade de Direito da Universidade de Itaúna
como exigência parcial para a obtenção do título
de Bacharel em Direito.

Área de Concentração: Direito Civil.

10º Período Noturno.

DATA DA APROVAÇÃO: _____/_____/_____

BANCA EXAMINADORA:

_______________________________________________________________
Prof. Fernando Antônio Tavares (Orientador de Conteúdo) – Nota

_______________________________________________________________
Profª Drª Glória Maria de Pádua Moreira (Orientadora de Metodologia) – Nota

Média:
Dedico este trabalho ao meu ilustre professor Fernando
Tavares que com toda paciência e dedicação me deu
apoio, me ensinando e mostrando o caminho certo a se
seguir.

Serei eternamente grata!

 AGRADECIMENTOS

Agradeço à minha querida mãe Elaine que me ajudou me dando força e

apoio para seguir firme nesta caminhada. Que todas as vezes que pôde fazer algo
por mim não hesitou em fazê-lo, que passou noites acordada ao meu lado para que
eu obtivesse o sucesso nas realizações dos meus estudos.
Muito obrigada!!!
 RESUMO

O presente trabalho tem como objetivo apresentar a recepção da usucapião

extrajudicial pelo novo Código de Processo Civil, o qual menciona o procedimento
para o registro da usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis, que abrange as
diversas modalidades de usucapião, com exceção, a nosso ver, da regularização
fundiária de interesse social, que já dispõe de rito próprio. Inicialmente, é
apresentado um breve conceito de usucapião, demonstrando sua grande
importância. Posteriormente, parte-se para a análise deste importante procedimento
extrajudicial. Para isso, foi realizada a leitura de alguns artigos que abordam o tema
exposto, concluindo-se que a posição inovadora acerca da Usucapião Extrajudicial,
coaduna-se com o movimento atual da desjudicialização dos procedimentos em que
não haja litígio, podendo o requerente escolher entre a via judicial (Judiciário) ou
administrativa (Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis).

Palavras-chave: Usucapião extrajudicial. Código de Processo Civil. Registro de

Imóveis
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO........................................................................................... 07
2 A USUCAPIÃO NO ORDEMANEMTO JURÍDICO BRASILEIRO............ 09
2.1 A Usucapião Extraordinária.................................................................... 12
2.2 A Usucapião Ordinária............................................................................ 14
2.3 Usucapião Especial Urbana.................................................................... 15
2.4 Usucapião Especial Individual................................................................ 16
2.5 Usucapião Familiar.................................................................................. 17
2.6 Usucapião Rural....................................................................................... 19
3 PROCEDIMENTO JUDICIAL DA USUCAPIÃO........................................ 21
3.1 Tendência de desjudicialização dos procedimentos............................ 24
4 PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO............................ 26
4.1 Procedimento Administrativo diante dos Órgãos Extrajudiciais........ 26
4.1.1 Tabelionato de Notas.............................................................................. 27
4.1.1.1 Ata Notarial e Demais Documentos..................................................... 27
4.1.2 Procedimento Administrativo Perante Cartório de Registro de Imóveis. 29
4.1.2.1 Competência........................................................................................ 29
4.1.2.2 Pedido do Interessado......................................................................... 30
4.1.2.3 Das Provas.......................................................................................... 31
4.1.2.4 Do Deferimento do Pedido e Registro................................................. 31
4.1.2.5 Da Rejeição do Pedido........................................................................ 31
4.1.2.6 A matrícula do imóvel ......................................................................... 32
4.1.2.7 Registro do imóvel............................................................................... 34
4.1.2.8 Do valor do imóvel e dos emolumentos............................................... 34
5 CONCLUSÃO............................................................................................ 36
REFERÊNCIAS.......................................................................................... 37
 7

1 INTRODUÇÃO

Atualmente vivencia-se uma movimentação para a desjudicialização dos

procedimentos em que não haja litígio, possibilitando ao cidadão a propositura de
procedimentos perante o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis, os quais
tornarão o procedimento mais célere e com toda a segurança jurídica necessária, ou
ainda, poderão ingressar diretamente no Poder Judiciário. (SARLET, 2011).
Neste momento, podemos destacar a importância do sistema notarial e do
registro imobiliário brasileiro, este que sempre teve um papel relevante para a
garantia dos direitos fundamentais, principalmente no que diz respeito à dignidade
da pessoa humana, em especial o direito da propriedade, realizando uma atividade
com a concepção de garantia da efetividade e da estabilidade de direitos que o
Estado a consagra, em que a certeza reside exatamente na segurança jurídica.
(SARLET, 2011).
Sarlet (2011, p.107) descreve que o “direito da propriedade, tem o seu
conteúdo social consagrado no constitucionalismo pátrio”, se constitui em dimensão
inerente a dignidade da pessoa humana, pois a falta de uma moradia decente ou
espaço físico adequado para atividade profissional acaba comprometendo os
pressupostos básicos para uma vida com dignidade, e ainda cita no mesmo
contexto, a aquisição de propriedade por usucapião. Temos então, que destacar a
magnitude dos Serviços Notariais e Registrais.
No contexto da desjudicialização e da atuação do Serviço Notarial e
Registral, podemos citar alguns exemplos como a Lei 11.441/2007 (BRASIL, 2007),
que trata da separação, divórcio, inventário e partilhas extrajudiciais; Lei 10.931/04
(BRASIL,2004), que alterou a Lei nº 6.015/73 (BRASIL, 1973), artigos 212 e 213, a
qual trata da retificação de área extrajudicial; Lei nº 11.977/2009 (BRASIL, 2009),
sendo esta, aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária de
interesse social; Lei 11.790/2008 (BRASIL, 2008), registro tardio de nascimento; Lei
12.010/2009, alterações na legislação de adoção; Lei 12.100/2009 (BRASIL, 2009),
retificações no Registro Civil de Pessoas Naturais, entre outros, os quais sempre
tiveram respostas muito positivas.
 8

Cabe ainda, ressaltar a seguinte lição quanto ao fenômeno da

desjudicialização:
“...uma realidade cambiante, temos uma sociedade pós-moderna
marcada pela tecnologia e pela extrema celeridade da informação,
fontes legítimas dá a sensação de aceleração da passagem do
tempo, fazendo inclusive muitos crerem tratar-se de um fenômeno
físico, a redução de horas e minutos ao longo do dia. Daí uma das
necessidades da criação de um novo Código de Processo Civil para
substituir o atual Código da década de 70, que primava pela cognição
em detrimento da efetivação dos direitos substantivos. É nesse
sentido, que deveria ser inserida uma ampliação funcional da
atividade notarial e registral em socorro ao Poder Judiciário.
Geneticamente pautada pela eficiência e celeridade, as atividades
extrajudiciais potencializaram-se, ao longo dos últimos anos
recebendo, cada vez mais, novas atribuições recebendo, cada vez
mais, novos encargos em atendimento à desjudicialização, em
consonância com a EC 45/04.” (KUMPEL, 2014, p. 45)

Já a Lei nº 13.105 (BRASIL, 2015) de 16 de março de 2015, que trata do

novo Código de Processo Civil, apresentou a usucapião extrajudicial, procedimento
que começará no Tabelionato de Notas e será recepcionado pelo Registro de
Imóveis, para registro, o qual terá uma ampla abrangência, aplicando-a a concessão
das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação
brasileira.
 9

2 A USUCAPIÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Para a compreensão do instituto da Usucapião no ordenamento jurídico

brasileiro, além da análise dos dispositivos concernentes ao tema, se faz necessária
a apreciação de sua evolução através dos tempos, até o surgimento da primeira
modalidade processada na esfera extrajudicial.
Assim, com este objetivo, nesse segundo capítulo será examinado como
o instituto da Usucapião se moldou em nossa sociedade, apresentando seus
requisitos e suas espécies. Enfatizar-se-á a atual necessidade de sentença
declaratória para a caracterização do novo titular do direito real de propriedade e
posterior modificação do registro imobiliário, exigência do Código de Processo Civil
(BRASIL, 2015) vigente.
Após esses apontamentos preliminares é que o presente trabalho passará
a explicitar o imenso volume de litígios levados ao poder judiciário e sua
consequente ineficiência, demonstrando a atual necessidade e tendência de
desjudicialização dos procedimentos. Tal fenômeno se dá especialmente após a
Emenda C.onstitucional nº 45 (BRASIL, 2004) de 2004, que permitiu uma maior
contribuição das Serventias Extrajudiciais em alguns procedimentos.
Por fim, abordar-se-á o instituto da Usucapião Administrativa, o qual
serviu de inspiração para a Usucapião Extrajudicial estabelecida pelo novo Código
de Processo Civil. (BRASIL, 2015).
A Usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade e de
outros direitos reais, através da posse prolongada da coisa, acrescida dos demais
requisitos legais que serão apresentados ao longo deste trabalho. Esta forma de
aquisição da propriedade chamada Usucapião é um instituto antiquíssimo, que
rememora à Lei das Doze Tábuas (apud ALVES, 1987), datada de 455 antes de
Cristo. Nesta época, a posse durante determinado tempo já era apontada como
requisito indispensável para a aquisição da propriedade móvel ou imóvel. No
entanto, durante este período de vigência da Lei das Doze Tábuas (apud ALVES,
1987), a aquisição da propriedade era 23 restrita aos cidadãos romanos, estes
mantinham os seus bens perante os peregrinos – estrangeiros – e poderiam
reivindicá-los quando quisessem.
 10

Com o passar dos séculos e a expansão das fronteiras do Império

Romano, concedeu-se ao peregrino que não tinha a possibilidade de usucapir, uma
espécie de prescrição, ou seja, forma de exceção fundada na posse por longo tempo
da coisa, com prazos de 10 e 20 anos. Este instituto da prescrição servia de defesa
das ações reivindicatórias, sendo assim, o verdadeiro dono não teria mais acesso à
posse se fosse negligente. No entanto, esse instituto da prescrição como forma de
exceção não implicava na perda da propriedade. (RIBEIRO, 2010).
Ocorre que, naquela época, o prazo prescricional das ações era
considerado perpétuo. Logo, o imperador Teodósio II, através da Constituição do
ano de 424 (apud RIBEIRO, 2010), decretou que não haveriam mais ações
perpétuas, caberia ao pretor estabelecer o prazo de sua duração, tendo como
período máximo o de 30 anos. Nessa toada, ao tornarem temporais as ações,
aquele proprietário negligente durante 30 anos, que antes teria ação de
reivindicação contra o possuidor, perdeu-a.
Bastava então que o possuidor, no caso o peregrino, que não tinha direito
a adquirir a propriedade pela usucapião, opor a exceptio triginta annorum ou
praescriptio longissimi temporis quando aquele viesse com a ação, provando a
posse trintenária. Assim, com a estipulação que as ações de reivindicação da
propriedade não eram mais perpétuas, os peregrinos passaram, implicitamente, a ter
o direito de adquirir a propriedade por meio da prescrição. (RIBEIRO, 2010).
Com isso, o imperador Justiniano, no ano de 528, ao notar que não havia
mais razão para a existência do instituto da Usucapião, de um lado, e o da
prescrição de longuíssimo tempo de outro, estabeleceu a fusão desses institutos,
dado que, quem houvesse adquirido a exceção da prescrição da ação contra o
proprietário já poderia reivindicar a coisa. (RIBEIRO, 2010).
Desse modo, o instituto da Usucapião se transformou em modo de perda
e aquisição da propriedade, sendo chamada também de prescrição aquisitiva.
Atualmente a doutrina, nas palavras de Arnaldo Rizzardo (2013, p. 264), a conceitua
como:

[...] um modo originário de aquisição, pelo qual a pessoa que exerce a

posse em um imóvel, por certo prazo previsto em lei, adquire-lhe o
domínio, desde que sua posse tenha satisfeito certos requisitos, ou
seja, revele que sempre foi pacífica, mansa e ininterrupta, sem
oposição alguma do titular do domínio e com o animus domini
 11

Como bem esclarece o jurista, a Usucapião é uma forma de aquisição do

domínio pela posse prolongada e desde que observados certos requisitos
estabelecidos na lei.
Nesse sentido, para que ocorra a Usucapião é necessário o concurso de
certos requisitos, os quais Orlando Gomes (2012) classifica de: pessoais, reais e
formais.
Assim, respectivamente, o primeiro diz respeito à pessoa do possuidor
que quer adquirir a coisa por Usucapião e do proprietário que irá perdê-la. O
segundo se refere as coisas que são suscetíveis de serem usucapidas. E o terceiro
compreende os elementos característicos do instituto, ou seja, a posse, o lapso
temporal e o animus domini como condição comuns a todas as espécies de
Usucapião e o justo título e boa-fé, como condições especiais a algumas espécies.
(GOMES, 2012).
No tocante ao lapso temporal, este se encontra representado na ideia do
prazo, variando de espécie para espécie. Por fim, alicerçado nos
requisitos comuns, o possuidor tem que exercer a posse com animus domini, ou
seja, ânimo de dono, excluindo aqueles que exercem temporariamente a posse
direta, por força de obrigação ou direito. (GOMES, 2012).
No entanto, algumas espécies exigem requisitos formais especiais, sendo
uns destes a boa-fé e o justo título. A boa fé, como bem explicita o artigo 1201 do
Código Civil (BRASIL, 2002) vigente, é um estado subjetivo de ignorância do
possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa, isto é,
o possuidor falsamente se supõe proprietário, visto que tem convicção de que o bem
possuído lhe pertence. O justo título como bem assevera Farias e Rosenvald (2008,
p. 277) é:

[...] o instrumento que conduz o possuidor a iludir-se, por acreditar que ele
lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese,
apresenta-se como um instrumento formalmente idôneo a transferir a
propriedade, malgrado apresente um defeito que impeça a sua aquisição.

Dito isso, necessário se faz abordar as modalidades de Usucapião

existentes no Brasil, esclarecendo os requisitos formais dentro do exame de cada
uma das 5 espécies, quais sejam: a) Usucapião Extraordinária; b) Usucapião
 12

Ordinária; c) Usucapião Rural Especial ou Pro Labore; d) Usucapião Especial

Urbana; e) Usucapião Familiar. (GOMES, 2012).

2 1 A Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é aquela que se adquire em 15 (quinze) anos,

salvo se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele
tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo sendo, nesse caso, o lapso de
tempo de 10 (dez) anos, mediante prova de posse mansa e pacífica e ininterrupta,
independentemente de justo título e boa fé, nos termos do artigo 1.238 do Código
Civil Brasileiro (BRASIL, 2002). São requisitos da usucapião extraordinária: a posse
mansa, pacífica e contínua (posse qualificada); o decurso do prazo de 15 (quinze)
anos ou de 10 (dez) anos no caso do usucapiente ter estabelecido a sua moradia ou
se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, (posse qualificada com
privilégio) e a sentença judicial. (RIZZARDO, 2013).
Urge destacar, contudo, que o fato de a lei possibilitar a ausência de boa-
fé e título para a caracterização da prescrição aquisitiva não implica desqualifcá-la
de figura oriunda da posse, e essencial, da posse originária, ou seja, ainda resta
necessário que o bem da vida seja coisa sem dono ou abandonada. A posse é pré-
requisito à pretensão usucapienda; boa-fé e título são características da posse, que
con9uem para as benesses da usucapião ordinária e especial. Outro aspecto
relativo à posse e que pede devida atenção quando examinada à luz do instituto
prescritivo se dá no que toca aos seus meios de obtenção e exercício. (RIZZARDO,
2013).
O diploma civil pátrio prescreve em seus artigos 1.200 e 1.208:

Art. 1200: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária”.
Art. 1208: “Não induzem a posse os atos de mera permissão ou tolerância,
assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou
clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade”.
(BRASIL, 2002, online)1.

1
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>
 13

Posse violenta é a maneira de consecução do ato espoliativo, em que,

mediante constrangimento físico ou moral praticado contra o possuidor ou contra
quem possuir em nome dele, toma-se a posse de algo. Configura-se pela utilização
de força física, ou por intermédio da vis compulsiva. Prescinde de confronto material
ou tumulto entre as partes con9itantes. Clandestina é a posse cujo vício se
manifesta pela ocultação do ato espoliativo, de forma que o possuidor não tenha
conhecimento dele. Não é necessária a intenção de esconder ou camuflar, o
conceito é objetivo. (RIZZARDO, 2013).
Deve haver possibilidade de a posse ser conhecida daqueles contra os
quais se pretende invocar a prescrição e daqueles que a ela poderão apresentar
oposição. A aparência de posse dada àqueles que em nada se interessam, não
conta como exercício de posse aparente. Precária, por sua vez, é a posse que
resulta de abuso de confiança por parte daquele que, tendo se comprometido a
devolver certo bem, recusa-se a devolvê-lo ao legítimo proprietário. (FARIAS e
ROSENVALD, 2008)
Denomina-se assim “equívoca” a posse que não oferece, com um caráter
suficiente de certeza, todas as qualidades requeridas para constituir uma posse útil.
Do momento em que ela não é clara e incontestadamente contínua, pacífica e
pública, é equívoca. (FARIAS e ROSENVALD, 2008)
Portanto, por dedução lógica, define-se como injusta a posse obtida por
um desses meios. É mister destacar: não se confunde posse injusta com má-fé.
Posse mansa e pacífica é justamente o oposto a posse violenta. “Mansa” é aquela
que se obteve sem oposição do antigo possuidor, e “Pacífica” é aquela que se
manteve sem contestação. (FARIAS e ROSENVALD, 2008)
Ademais, no entender do próprio artigo 1.208, sequer poderia denominar-
se posse o ato de detenção de coisa por intermédio da tolerância, força ou violência.
A usucapião extraordinária eximiu o pretendente da aquisição originária de
demonstrar boa-fé ou apresentar título, no entanto, manteve a exigência de advir a
pretensão de posse justa. (FARIAS e ROSENVALD, 2008)
 14

2.2 A Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma

legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica
pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela
metade no caso de o imóvel " [...] ter sido adquirido, onerosamente, com base no
registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC. (BRASIL,
2002, online)2.
O usucapião ordinário tem como características:
(I) prazo prescricional de 10 (dez) anos;
(II) ser o possuidor portador de justo título e boa-fé. (RIZZARDO, 2013).

Além do prazo prescricional menor, o que diferencia este tipo de

usucapião é a exigência do “justo título” e “boa-fé”, lembrando que no “usucapião
extraordinário” o CC (BRASIL, 2002) é expresso justamente em dispensar estas
exigências, ou seja, o possuidor não precisa ter justo título nem estar de boa-fé.
Segundo a doutrina, “justo título” é o documento apto a transferir a
propriedade, por exemplo, escritura pública e formal de partilha, que, no entanto,
não transfere, em razão da existência de algum vício ou irregularidade, não passível
de saneamento. (RIZZARDO, 2013).
A Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem ainda considerado
como justo título o “instrumento particular de compra e venda”, argumentando que
se este documento é hábil para fundamentar a adjudicação compulsória, mesmo que
não tenha sido averbado no registro de imóvel, nada mais lógico do que também
considera-lo como “justo título” apto a ensejar a aquisição da propriedade por
usucapião. (RIZZARDO, 2013).
Vale lembrar que segundo o parágrafo único do art. 1.201 do CC
(BRASIL, 2002), o possuidor com justo título goza da presunção relativa de boa-fé.

2
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>
 15

Embora a aquisição do direito de propriedade ocorra pelo simples decurso

do tempo, a fim de ver o seu direito reconhecido, declarado, o interessado deve
ajuizar ação de usucapião que, segundo o novo CPC (BRASIL, 2015), está sujeita
ao rito comum (não há mais previsão de um procedimento especial).

2.3 Usucapião Especial Urbana

A Usucapião Especial urbana foi introduzida juridicamente no art. 183 da

Constituição Federal (BRASIL 1988) e no art.10 da Lei 10.257/2001 (BRASIL, 2001),
Lei do Estatuto da Cidade, indaga o seguinte:

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros

quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de
serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Este tipo de usucapião difere dos demais pelo fato de estabelecer o

tamanho da propriedade sujeita a ser usucapida. Foi criada para os locais, onde há
diversas famílias que residem em comunidades (favelas) e que é impossível
distinguir a porção individualizada, ou seja, destinada para aquelas pessoas de
baixa renda, atendendo aos requisitos necessários para a aquisição através deste
meio jurídico. (GONÇALVES, 2014).
Sob o prisma da hipossuficiência financeira dos requerentes desta
modalidade, Carlos Roberto Gonçalves (2014, p.70) dá uma definição quanto a esse
assunto de que, “a população de baixa renda seria aquele que não se encontra em
condições de adquirir um imóvel onerosamente”. O referido doutrinador cita ainda a
classificação dos economistas, que entendem que se encontram com baixa renda as
pessoas que ganham um salário inferior a três salários mínimos.
O magistrado segundo o conceito de Nelson Rosenvald e Cristiano
Chaves (2012) deve-se estar atento ao prazo de ocupação dos imóveis de forma
generalizada, não sendo possível a contagem deste prazo de forma individualizada.
Veja-se:
 16

Com vistas para a comunidade, o magistrado não contará o prazo de cinco

anos de forma individualizada e rígida para cada um dos possuidores, mas
observará a área como uma unidade que começou a ser ocupada há mais
de cinco anos, contados da instalação de equipamentos públicos que
servem à comunidade que começou a se formar (v.g., energia elétrica,
terraplanagem, posto de saúde). Da mesma forma, se um ou outro morador
realiza atividade negocial em sua moradia (v.g., pequenas vendas e
botecos), temos de perceber que no mesmo local também há moradia
efetiva, que não será descaracterizada pela eventual prática econômica.
(ROSENVALD; CHAVES, 2012. p.447).

Nesta hipótese, a associação de moradores pode atuar no polo ativo da

demanda judicial para a respectiva usucapião, atuando em nome próprio, para a
defesa de direitos alheios, devendo estes estar em conformidade com a legislação,
devendo sempre nesta modalidade a intervenção do Ministério Público, conforme
dispõe a lei 10.357/2001 (BRASIL, 2001, online)3 em seu art.12 a ser descrito a
seguir:

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião

especial urbana: III – como substituto processual, a associação de
moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade
jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

2.4 Usucapião Especial Individual

O referido tipo de aquisição da propriedade, dá-se apenas por imóveis

urbanos com área de até 250 metros quadrados, assim definido pela redação do
art.9º da Lei 10.357/2001(BRASIL, 2001, online)4:
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente
e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-
lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.

3 Cole aqui o endereço eletrônico desta Lei, porque é citação direta

4
Cole aqui o endereço eletrônico desta Lei, porque é citação direta
 17

Para configurar a usucapião, deve o imóvel ser tomado para si ou para a família
com o intuito de estabelecer sua morada. Nesta modalidade, não há necessidade de
comprovação de justo título, presumindo a boa-fé, sendo o requisito primordial a não
aquisição de outras propriedades, seja em território urbano ou rural. (RIZZARDO, 2013).

2.5 Usucapião Familiar

A Usucapião Familiar foi instituída pela lei nº 12.424 (BRASIL, 2011) de

16 de junho de 2011, a qual acrescentou à lei nº 11.977/09 (BRASIL, 2009), que
regulamentou o programa Minha Casa, Minha Vida, a este instituto.
Esta modalidade de Usucapião tem por objetivo proteger o cônjuge ou
companheiro que, na separação, permanece no imóvel, com ou sem os familiares. A
Lei nº 12.424/11 (BRASIL, 2011) acrescentou ainda, o artigo 1240-A no Código Civil
(BRASIL, 2002, online)5 vigente, propondo o seguinte:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Essa espécie de Usucapião foi inserida em atenção aos problemas

sociais, uma vez que se presume que aquele cônjuge que foi abandonado, ou seja,
o que permanece no lar, sofre com a insegurança social e com instabilidades
financeiras. (RIZZARDO, 2013).
Em respeito a isso, o legislador optou por proteger essas pessoas,
regularizando a posse do bem imóvel, integralizando o domínio ao cônjuge que foi
abandonado e permanece no lar. (RIZZARDO, 2013)
Assim, estando em conformidade com os requisitos formais comuns a
todas as espécies de Usucapião, é necessário que sejam cumpridos alguns
requisitos especiais atinentes a essa modalidade, isto é, o cônjuge residente no
imóvel precisa ter posse direta e exclusiva pelo prazo de 2 anos, este imóvel não

5
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>
 18

pode ter dimensões superiores a 250 m², o cônjuge requerente não pode ser
proprietário de nenhum outro imóvel e, ainda, o abandono efetivo do lar deve ter
ocorrido de forma espontânea, ou seja, não pode o cônjuge “abandonado” alegar
essa modalidade tendo expulsado o ex-cônjuge. (RIZZARDO, 2013)
Posto isso, exploradas as espécies de Usucapião existentes no Brasil,
mister se faz esclarecer que, em qualquer uma das espécies abordadas, após o
preenchimento de todos os requisitos comuns e especiais atinentes a cada espécie
de Usucapião, o possuidor já adquire o domínio, isto é, não há necessidade de uma
sentença em ação de Usucapião para constitui-lo proprietário, tendo em vista que:

A sentença na ação de usucapião não é requisito formal à aquisição do

domínio. O possuidor já detém o domínio no instante em que completa o
lapso temporal exigido lei, com o preenchimento das exigências pessoais,
reais e formais antes analisadas. Tendo feição meramente declaratória,
serve a sentença para constituir o usucapiente na qualidade de novo titular
do direito de propriedade, figurando como título para ser levado ao registro
no RGI (FARIAS, 2008, p. 303).

Desse modo, com embasamento na citação acima, é notório que a ação

de Usucapião não tem capacidade de constituir o possuidor em proprietário. De
forma que, trata-se apenas de ação de natureza declaratória, portanto, preenchidos
os requisitos, o possuidor já é proprietário, servindo a sentença apenas pra declará-
lo na qualidade de novo proprietário. (FARIAS, 2008).

Assim, esclarece a doutrina que:

De toda sorte, é bom salientar a natureza meramente declaratória da

usucapião. Por outras palavras, não é pelo procedimento em questão. A
ação judicial se limita a certificar a anterior aquisição da propriedade – que
se deu a partir do momento em que foram reunidos os requisitos para tanto.
Daí porque é possível que, por outra via, possa o interessado obter
semelhante providencia. Assim, por exemplo, admite-se a alegação de
usucapião como matéria de defesa. (MARINONE, 2012, p. 121).

Diante do exposto, embora o possuidor já tenha adquirido o domínio da

propriedade imóvel com o preenchimento das exigências, para que seja declarado o
novo titular do direito real de propriedade e então se modifique o registro, é
necessário que seja proposta uma ação de Usucapião. Logo, mister se faz abordar o
procedimento judicial da ação de Usucapião. (MARINONE, 2012)
 19

2.6 Usucapião Rural

Com a instituição do Estatuto da Terra - Lei de 4.504/64 (BRASIL, 1964),

surgiu esta modalidade de adquirir a propriedade de um imóvel rural, na qual
compreendia as áreas na zona rural com limite de até 50 hectares, tornando
produtiva de forma individual ou para a família, tendo como moradia adquirir-lhe-á
por 5 anos, independentemente de boa-fé ou justo título. (RIZZARDO, 2013, p. 294)
Esse entendimento se respalda no art.191 da Constituição Federal
(BRASIL, 1988, online)6 e também no art.1239 do Código Civil (BRASIL, 2002,
online)7 de 2002, ambos com a mesma redação:

Art. 191 - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra,
em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra
em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.

Assim sendo, segundo Fábio Ulhoa Coelho (2012, p. 201), define:

Essa espécie é também denominada “usucapião pro labore”, porque

pressupõe que o possuidor tenha com o seu esforço pessoal e de seus
familiares dado à terra rural alguma destinação econômica (explorando nela
agricultura, pecuária, granja, fruticultura etc.).

Quanto a esta modalidade há inúmeras discussões quanto à possibilidade

de usucapir terras devolutas e de áreas com extensões inferiores as determinadas
pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). No que se refere a
terras devolutas, após a Constituição Federal (BRASIL, 1988) de 1988, não há
possibilidade de usucapir terras públicas, visto que, pertencem a Entes Federativos,
porém sem utilidade. (COELHO, 2012)

6 <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>.
7 <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>
 20

O Supremo Tribunal Federal quanto ao tema mencionado já decidiu na

Súmula 340 (BRASIL, 1964, p. 149) “Desde a vigência do Código Civil, os bens
dominicais, como os demais bens públicos, não podem der adquiridos por
usucapião.” (Grifo nosso).
Desta forma, pode-se perceber a grande dificuldade do magistrado ao
conceder a aquisição por usucapião na modalidade rural, visto que deve ser tratada
de forma minuciosa para que sejam solucionados os problemas advindos de tal
contexto. (COELHO, 2012)
 21

3 PROCEDIMENTO JUDICIAL DA USUCAPIÃO

Na ação de Usucapião de Terras Particulares, em suas várias formas, o

Código de Processo Civil vigente, nos artigos 941 a 945 (BRASIL, 2015), traça os
caminhos a serem seguidos. Esta ação é o meio que permite ao possuidor que
cumpriu os requisitos da sua modalidade, ver seu direito real de propriedade
declarado e então modificar o registro.
Nesse sentido, o artigo 941 do Código de Processo Civil vigente (BRASIL,
2015), já deixa claro que “Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se
Ihe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.”76
Corrobora ainda, o Código Civil de 2002, estipulando em seu artigo 1241 que:
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida,
mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título
hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ambos os artigos citados deixam nítido que a ação de Usucapião não tem
o poder de constituir o possuidor em proprietário. Serve esta, como já abordado no
final do subcapítulo anterior, para declarar este possuidor proprietário e permitir que
seja modificado o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
No entanto, antes de ser declarado na sentença como proprietário, é
necessário que o usucapiente proponha uma petição inicial fundamentando o seu
direito. Assim, estabelece o artigo 942 do Código de Processo Civil de vigente
(BRASIL, 2015), que:

Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e

juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome
estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por
edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado
quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232.

Em face ao mencionado, deverá ainda na petição inicial, o

usucapiente/autor, descrever o imóvel objeto da usucapião, com a área total, as
confrontações, o ponto de referência mais próximo, os pontos cardeais e a
metragem dos flancos. Deve também, apensar a planta ou croqui da área e a
certidão de registro imobiliário positiva ou negativa. Além disso, deverá expor o
 22

tempo de exercício da posse, a sua origem, a forma e uso, as características, se

houve posse mansa, pacífica, ininterrupta, com ou sem oposição.
Requererá na petição inicial, além da citação do proprietário do imóvel, se
este existir e for conhecido, e dos réus em lugar incerto e desconhecido, a intimação
da Fazenda Pública, nos termos do artigo 943 do Código de Processo Civil vigente
(BRASIL, 2015),: “Serão intimados por via postal, para que manifestem interesse na
causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito
Federal, dos Territórios e dos Municípios”.
Desse modo, tão logo promovida a ação, em sendo feito o juízo de
admissibilidade pelo juiz e verificado que não há falta de nenhuma condição da ação
ou pressuposto processual, será ordenada as citações e intimações. Cumpre
destacar que no trâmite deste processo, pelos termos do artigo 944 do Código de
Processo Civil vigente (BRASIL, 2015), “Intervirá obrigatoriamente em todos os atos
do processo o Ministério Público”.
Posto isso, uma vez consumadas as citações, segue-se os atos
instrutórios necessários, especialmente em vista à contestação ou às contestações
apresentadas. Se não manifestada alguma oposição ao pedido, admite-se a sua
apreciação direta pelo juiz, em julgamento antecipado.
Havendo contestação, deve o juiz designar audiência com o intuito de
promover a conciliação entre as partes. Sendo esta infrutífera, deverá fixar os pontos
controvertidos e designar audiência de instrução e julgamento, onde serão tomados
os esclarecimentos do perito e dos assistentes técnicos, os depoimentos pessoais e
a oitiva das testemunhas do autor e do réu.
Posteriormente a estes atos, o magistrado verificará a presença dos
requisitos legais, no espaço que medeia o início da posse até o alcance do prazo
cabível e, então, proferirá sentença de procedência ou improcedência do pedido do
autor.
Sendo esta de procedência, estipula o artigo 945 do Código de Processo
Civil vigente (BRASIL, 2015), que: “A sentença, que julgar procedente a ação, será
transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações
fiscais.”
Nesse sentido, observado o texto legal do artigo em apreço, percebe-se
que somente a sentença judicial proveniente da ação de Usucapião é capaz de
 23

conferir ao proprietário o direito de registrar o imóvel no Cartório de Registro de

Imóveis. (LOUREIRO, 2014).
Mister se faz salientar que o registro, assim como a sentença, não tem
efeito constitutivo, mas meramente declaratório da propriedade.
Nesse contexto, e como já pontuado, o usucapiente não tem a
necessidade de propor a ação de Usucapião para que seja constituído proprietário.
Este já o é, a partir do momento em que preenche os requisitos atinentes a
modalidade utilizada, assim esclarece Benedito Silvério Ribeiro ao assegurar que “a
ação de usucapião tem natureza meramente declaratória, e de que a propriedade,
desde quando aforada a demanda, já fora adquirida pelo possuidor”. (RIBEIRO,
2010).
Nessa linha, não é necessário propor uma ação de Usucapião para ser
proprietário. No entanto, a via judiciária é o único meio capaz de proporcionar ao já
“proprietário” o direito de registrar o imóvel. O fato é que, embora não seja
necessária a ação de Usucapião para constituir o sujeito proprietário, esta ação é
obrigatória ao usucapiente que deseja ver regularizado o domínio junto ao registro
imobiliário.
Outrossim, esta obrigação de adentrar ao judiciário para obter o mandado
que será destinado ao Registro de Imóveis, é um reflexo do intenso processo de
judicialização que ocorreu ao longo do século XX. Em que pese tenha trazido
avanços inestimáveis à cidadania, garantindo direitos, carreou conjuntamente um
imenso volume de litígios ao poder judiciário, gerando por vezes morosidade e
consequente ineficiência da via judicial.
De fato, milhares de ações, dentre elas diversas Usucapiões, são
propostas diariamente no Brasil, sobrecarregando o Poder Judiciário, que se mostra
a cada dia mais incapaz de atender as demandas de maneira célere e eficaz. Isto se
deve ao fato de que, a sociedade se acostumou a levar os seus conflitos para os
tribunais em busca de uma prestação jurisdicional – judicialização – por acreditar
que o Poder Judiciário é a única fonte de acesso a justiça, instaurando uma cultura
do litígio, logo culminando na crise enfrentada pelo Judiciário.
Assim, assevera Norma Jeane Fontenelle Marques que:
Diante deste cenário a desjudicialização surge como um relevante
instrumento capaz de proporcionar a redução do volume de processos, de
modo a desobstruir o Poder Judiciário e auxiliá-lo, para que preste a tutela
jurisdicional pretendida às demandas que a aguardam.
 24

Posto isso, necessário se faz abordar a atual tendência de

desjudiciliazação dos conflitos, especialmente após a Emenda Constitucional nº 45
de 2004, a qual permitiu uma maior contribuição das Serventias Extrajudiciais.

3.1 Tendência de desjudicialização dos procedimentos

Em razão do intenso processo de judicialização que ocorreu no último

século, o Poder Judiciário restou sobrecarregado, sendo incapaz de conseguir
atender as demandas em tempo razoável e de maneira efetiva. Nesse sentido, na
busca por meios alternativos para a solução de conflitos, que pudessem garantir o
acesso à justiça de maneira mais célere, é que se apresenta a desjudicialização.
(MARQUES, 2014).
Nessa trilha, importantes exemplos da desjudicialização no Brasil são: a)
Lei n° 10.931/2004, que autoriza a retificação administrativa dos registros
imobiliários; b) Lei nº 11.481/2007, que dispõe sobre a regularização fundiária para
zonas especiais de interesse social; c) Lei n° 11.441/2007, que sem a necessidade
da intervenção judicial, possibilita a lavratura de escritura pública, nos cartórios e
tabelionatos, para os casos de inventário, partilha, separação e divórcio, diante da
ausência de conflito e de partes menores ou incapazes; d) Lei n° 11.977/2009, que
dispõe sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas
urbanas, instituindo uma forma de Usucapião Administrativa.
Este último exemplo, a Usucapião Administrativa, merece destaque, tendo
em vista que pelo menos até o ano de 2009, o procedimento da Usucapião só se
processava pela via judicial. Nesse sentido, motivado pelo implantação da
Usucapião Extrajudicial no novo Código de Processo Civil, lei n° 13.105 de 16 de
março de 2015, o qual foi inspirado na Usucapião Administrativa, importante se faz a
sua análise.
Dentre todas as modalidades de Usucapião apresentadas ao longo do
capítulo, somente a prevista no artigo 183 da Constituição Federal, e regulada pelo
Estatuto da Cidade, lei nº 10.257 de 10 de julho de 2001 (artigos 9º a 14) e Código
Civil (artigo 1240, parágrafos 1º e 2º), qual seja, a Usucapião Especial Urbana, foi
objeto de desjudicialização, nos termos da lei 11.977/09. (SOUZA, 2011).
 25

Assim, foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro a primeira forma

de Usucapião de bem imóvel fora da via judicial, isto é, a Lei nº 11.977, de 7 de julho
de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e sobre
a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, instituiu a
chamada Usucapião Administrativa.
Esta modalidade de Usucapião pela via administrativa é de grande valia
aos habitantes de assentamentos urbanos consolidados que não foram constituídos
de maneira regular, ou seja, sem observância à lei nº 6.766 de 19 de dezembro de
1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Isto porque, tais ocupações
de solo são decorrentes, na sua grande maioria, de parcelamentos irregulares,
clandestinos e desdobramentos anteriores as exigências previstas na lei
supracitada. O instituto da Usucapião Administrativa possibilita então, a titularização
de seus ocupantes. (RIBEIRO, 2010).
Nesta linha, o artigo 46 da lei nº 11.977/09 apresenta a denominação de
regularização fundiária da seguinte maneira:
Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de
assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a
garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções
sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado.
 26

4 PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO

4.1 Procedimento Administrativo diante dos Órgãos Extrajudiciais

Com o advento da lei 13.105/2015 que instituiu o Novo Código de

Processo Civil (BRASIL, 2015), trouxe esta, uma grande inovação para a hodierna
legislação, a possibilidade de se adquirir a propriedade através da usucapião
extrajudicial, disciplinada pelo artigo 1.071-A, bem como pela Lei nº 6.015/73 (Lei
dos Registros Públicos) no artigo 216-A.
Uma das finalidades deste procedimento e senão, o mais importante, foi a
desjudicialização do direito, ou seja, o deslocamento de competência que antes
pertencia ao Poder Judiciário, para as unidades extrajudiciais como Cartórios de
Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas, garantindo assim ao cidadão a
celeridade e segurança do respectivo direito de propriedade, abrangendo, contudo,
todas as espécies de usucapião previstas no ordenamento jurídico pátrio vigente.
Outrossim, com o advento deste procedimento administrativo em que tem
por finalidade assegurar maior celeridade na aquisição do direito real de
propriedade, nada obsta o requerente de ajuizar demanda judicial para ter seu
direito concretzado.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais proferiu
decisões neste sentido. Veja:
EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PROCEDIMENTO
EXTRAJUDICIAL. ART. 1.071, DO NCPC E ART. 261-A DA LEI DE
REGISTROS PÚBLICOS (N. 6.015/73). FACULDADE DO AUTOR PELA
VIA ADMINISTRATIVA OU JUDICIAL. Embora a novel legislação
processual, que introduziu o procedimento extrajudicial de usucapião de
bens imóveis, regulado pelo art. 261-A, da Lei de Registros Públicos, tenha
como objetivo trazer maior celeridade no registro da propriedade imóvel
adquirida pela prescrição aquisitiva e de aliviar o sobrecarregado poder
judiciário, não proibiu o interessado de optar pela via judicial, tampouco
condicionou o ajuizamento da ação ao insucesso na via administrativa.
(TJMG - Apelação Cível 1.0327.16.004289-8/001, Relator(a): Des.(a)
Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2017, publicação
da súmula em 01/12/2017) [1] Disponível em
<http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/ementaSemFormatacao.do?procAno
=16&procCodigo=1&procCodigoOrigem=327&procNumero=4289&procSequ
encial=1&procSeqAcordao=0> Acesso em 09/01/2018.
 27

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO DE USUCAPIÃO - PROCEDIMENTO

EXTRAJUDICIAL - AUSÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE - FACULDADE
DA PARTE PELA VIA JUDICIAL- INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO.
A possibilidade de o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião a
ser processado perante o cartório do registro de imóveis não excluí a via
jurisdicional, sendo certo que a escolha por qualquer uma das opções é
faculdade da parte que pretende adquirir o imóvel por usucapião. (TJMG -
Apelação Cível 1.0327.15.001612-6/001, Relator(a): Des.(a) Otávio Portes ,
16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/09/2017, publicação da súmula em
06/10/2017) Disponível em
<http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/ementaSemFormatacao.do?procAno
=15&procCodigo=1&procCodigoOrigem=327&procNumero=1612&procSequ
encial=1&procSeqAcordao=0> Acesso em 09/03/2018.

4.1.1 Tabelionato de Notas

Tal estabelecimento oficial do Poder Judiciário, tem como finalidade, a

prática de determinados atos jurídicos para garantir segurança jurídica, comodidade
e celeridade, evitando assim batalhas judiciais.
Desta forma, os Tabeliães ou Notários, assim conhecidos, serão
responsáveis pela elaboração de um dos documentos indispensáveis para a
concretização da Usucapião Administrativa, a denominada Ata Notarial, em que será
objeto de estudo no tópico a seguir.

4.1.1.1 Ata Notarial e Demais Documentos

Considerada pelo Código de Processo Civil de 2015 como prova pré-

constituída, disposta no artigo 384, a Ata Notarial é ponderada um instrumento
jurídico de natureza pública em que, serão relatados com exatidão os fatos através
dos Notários ou Tabeliães, em que, estes não poderão sob nenhuma hipótese
emitirem juízo de valor e ponto de vista quanto aos eventos ora compreendidos.

No Código de Processo Civil de 1973, este meio de prova era tida como
atípica, isto é, não prevista taxativamente pela legislação até então vigente, mas
ainda sim, era assentida para comprovar a veracidade dos fatos.
O Provimento nº 260/2013 da Corregedoria Geral de Justiça, trata a ata
notarial da seguinte forma:
Art.234 A ata notarial, dotada de fé pública e de força de prova pré-
constituída, é o instrumento em que o tabelião, seu substituto ou
 28

escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as

coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu
estado.

De acordo com o Marcelo Rodrigues [...] “Na ata, são narrados fatos
presenciados diretamente pelo tabelião, a pedido do solicitante, em um ou vários
locais, inclusive, se for o caso, em ambiente virtual”.[..] (2014, p.133)
Para que seja efetivada a lavratura da Ata Notarial através do Tabelionato
de Notas, além de expor as provas documentais, assim denominadas de justo título,
estas deverão atestar o tempo de posse do requerente sobre o imóvel, podendo
admitir na ausência daquela, provas testemunhais, bem como o comprovante de
pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), contrato de promessa de
compra e venda, recibos de pagamento de obras realizadas no imóvel usucapido e
tanto outros documento que forem necessários para tal comprovação.
Com efeito, deverá obrigatoriamente ser observados os requisitos
dispostos no art. 235 do referido Provimento:
Art. 235. São requisitos de conteúdo da ata notarial:
I - data e lugar de sua realização, indicando a serventia em que tenha sido
lavrada;
II - nome e individualização de quem a tiver solicitado;
III - narração circunstanciada dos fatos;
IV - declaração de ter sido lida ao solicitante e, sendo o caso, às
testemunhas, ou de que todos a leram;
V - assinatura do solicitante e, sendo o caso, das testemunhas, bem como
do tabelião de notas, seu substituto ou escrevente, encerrando o ato.

Contudo, hodiernamente, pode o Notário ou o Tabelião, a fim de

esclarecer dúvidas quanto ao imóvel usucapido, comparecer ao local para realizar
as vistorias que forem imprescindíveis, devendo ser lavrada à ata na circunscrição
do imóvel, juntamente na presença de um Advogado, inscrito nos quadros da OAB
da respectiva região. Assim o autor acima citado dispõe:
“Objeto: a) fazer constar o comparecimento, na serventia, de pessoa
interessada em algo que não se tenha realizado por motivo alheio à sua
vontade; b) fazer constar a ocorrência de fatos que o tabelião de notas ou
seu escrevente, diligenciando em recinto interno ou externo da serventia,
respeitando-se a circunscrição, ou em meio eletrônico, tiver percebido ou
esteja percebendo com seus próprios sentidos; c) averiguar a notoriedade
de um fato.” (2014, p. 133)

Não só é obrigatória a prova do justo título, mas também é indispensável a

apresentação de documentos adicionais tendo como exemplo a planta e memorial descritivo
do imóvel, elaborada por profissional habilitado mediante Anotação de Responsabilidade
 29

Técnica (ART) devidamente assinada por este e pelo requerente, acompanhado de certidão
negativa de tributos municipais, estaduais e federais bem como certidão negativa em nome
do requerente perante a justiça comum e federal. (RODRIGUES, 2014).

Compreende-se assim, que ao final da elaboração de tal instrumento,

este deverá subscrito mediante presença de duas testemunhas, em que sejam
maiores e capazes, para que posteriormente seja remetida ao Registro Imobiliário
acompanhado de toda a documentação supracitada, para o reconhecimento de tal
procedimento.

4.1.2 Procedimento Administrativo Perante Cartório de Registro de Imóveis

Para a concretização da usucapião administrativa, será esta apresentada

ao Registro de Imóvel competente de onde se localiza o imóvel usucapiendo, em
que, por aquele, consistirá na análise de toda a documentação, que posteriormente
será protocolado e efetuado o registro pelo Oficial com a respectiva matrícula do
imóvel em que tal procedimento terá duração média de 60 (sessenta) dias, desde
que apresentados todos os documentos munidos da petição inicial. (RODRIGUES,
2014).

4.1.2.1 Competência

Para o processamento da usucapião administrativa deverá

obrigatoriamente processar-se na circunscrição do imóvel usucapiendo, assim
disciplinado na legislação vigente.
Na hipótese do imóvel pertencer a duas circunscrições distintas, ficará a
critério do Requerente optar em qual será realizada o devido registro, apresentando
desde então, a certidão da matrícula caso o imóvel a possua, considerando que em
caso de inexistência o Oficial de Registro efetuará a aberta de nova matrícula.
 30

4.1.2.2 Pedido do interessado

O reconhecimento do novo procedimento administrativo de para aquisição

da propriedade, deverá impreterivelmente ser pleiteado através de uma minuta
subscrita por advogado, obedecidos aos requisitos gerais e específicos da petição
inicial conforme estabelecido no Código de Processo Civil no art.319 e art.320
(BRASIL, 2015), sob pena de indeferimento.
Primeiramente, deverá ser exposta detalhadamente a qualificação do
requerente anexando assim, documentos probatórios para tal fato, em seguida
deverá ser mencionada os fundamentos e fatos do pedido ora realizado,
esclarecendo a espécie da usucapião e a legislação aplicável a esta; descrever o
imóvel reportando-se o lapso temporal do requerente sob o imóvel e seu modo
originário, isto é, como se foi adquirido atribuindo a título de exemplo, doação ou
herança, carecendo assim de documentação probatória bem como a continuidade
do requerente na posse do atinente imóvel.
Outro requisito qualificativo e imprescindível para caracterização da
posse previsto na legislação é o “animus domini”, que se traduz como “ânimo de
dono”, carecendo de justificativa em documentos como já relatados, seguida de
fundamentação jurídica do pedido pretendido, juntamente evidenciando a
legislação vigente e as condições que autorizam o Oficial de Registro Imobiliário a
proceder ao respectivo registro, intentando assim, o processamento do pedido,
notificando a Fazenda Pública (União, Estado e Município) e confrontantes para que,
querendo, se manifestem expressamente no prazo de 15 (quinze) dias,
considerando o silêncio como concordância, nos termos do art. 10 do Provimento nº
65/2017, haja vista que tal manifestação é de fundamental importância, pois para se
concretizar a Usucapião Extrajudicial, todos os envolvidos precisam estar de pleno
acordo, caso contrário a via judicial é a mais apropriada. (RODRIGUES, 2014).
Por fim, o requerente solicitará a publicação de edital para os demais
interessados que em seguida, será lavrado o registro da aquisição da propriedade
pela modalidade da usucapião com a respectiva matrícula do imóvel que for dada a
registro.
 31

4.1.2.3 Das Provas

Para que o procedimento administrativo da usucapião, seja concretizado,

é indispensável que o requerimento do pedido, seja instruído com os documentos
que foram lavrados à Ata Notarial, atestando a posse do requerente conforme
disciplina o artigo 216-A da Lei 6.015 (Lei dos Registros Públicos).
Uma consideração deverá ser ponderada, todas as certidões negativas a
serem apresentadas, conforme anteriormente relatado, deverão ser emitidas em
nome do requerente e de seu cônjuge, se for o caso.

4.1.2.4. Do Deferimento do Pedido e Registro

Será deferido o pedido para a aquisição da propriedade, quando o

requerente houver cumprido com todos os requisitos indispensáveis da legislação
para o reconhecimento de tal procedimento, que em seguida, será levado a Registro
pelo Oficial em que este, registrará o imóvel usucapido em favor do requerente, com
a respectiva matrícula concomitante com as descrições em planta e memorial
descritivo e sendo caso de abertura de nova matrícula, averbada na matrícula
anterior ou será procedida o encerramento de tal, em virtude da referida aquisição
constar em Escritura, registrando-se em definitivo o imóvel (RODRIGUES, 2014).
Para a efetivação do registro, há dispensabilidade de homologação ser
declarada pela via judicial e tão pouco a participação do Ministério Público.

4.1.2.5. Da Rejeição do Pedido

O pedido ora realizado pelo interessado, será rejeitado quando não for
apresentado toda a documentação necessária, sempre que o solicitante deixar de
efetuar o pagamento dos emolumentos e taxas decorrentes do procedimento ou se
os interessados citados não se manifestarem no prazo estabelecido.
Uma novidade que adveio com o Código de Processo Civil de 2015,
relaciona-se com a conciliação concretizada pelo Oficial de Registro em que houver
discordância entre o impugnante e o requerente, caso que, aquele procederá prazo
 32

para que este apresente proposta de conciliação com finalidade de proceder o

respectivo registro do imóvel (RODRIGUES, 2014).
Caso sejam realizadas inúmeras tentativas infrutíferas, o Oficial em
decisão fundamentada e munido de certidão do processo de usucapião extrajudicial
remeterá os documentos ao juízo competente para que. por vias judiciais solucione
sobre o fato, cabendo ao interessado ajuizar a ação de usucapião emendando a
inicial para adequá-la ao procedimento comum do Código de Processo Civil de 2015
assim dispondo o § 10 do artigo 216-A.
É atribuível ao interessado, ajuizar judicialmente sua pretensão nos casos
de rejeição, podendo se valer dos mesmos documentos juntados ao procedimento
extrajudicial.
O postulante do pedido poderá, antes de requerer o pedido pela via
judicial, solicitar ao Oficial Registrador que se suscite a dúvida ao juízo competente.
Isso quer dizer que, o requerente não se conformando com a decisão ou não
podendo atender alguma exigência feita pelo Cartório de Imóveis, roga para que se
remeta o procedimento à Justiça, que apreciará e decidirá sobre a decisão tomada
pelo Oficial. Se o Juiz confirmar a decisão do Oficial, nesta fase administrativa, o
Requerente ainda assim pode postular judicialmente, assim como dispõe o art.198
da Lei 6.216/75 que altera a Lei 6.015/73 e § 8o do artigo 216-A da referida lei
(RODRIGUES, 2014).

4.1.2.6 A matrícula do imóvel

Para a efetivação do registro do imóvel, é indispensável a identificação do

mesmo, mediante um número, que se denominará matrícula, que será única e
exclusivamente regida pelo princípio da unitariedade e observada dos requisitos da
matrícula constante nos termos do art. 690 do Provimento nº 260/2013 da
Corregedoria Geral de Justiça e art. 176, § 1º, inciso II da Lei 6.015/1973 (Lei dos
Registros Públicos).
Sob tal enfoque, Marcelo Rodrigues esclarece:
[...] À matrícula é atribuída a função de inocular o imóvel situado na
respectiva circunscrição territorial, com todos os seus característicos
identificadores, no livro de registro. Cada matrícula possui numeração única,
seguida em sequência, do 1 ao infinito. Sua abertura e escrituração é ato de
responsabilidade do delegado do registro imobiliário. (RODRIGUES, 2014,
p. 325)
 33

Neste sentido, Luiz Guilherme Loureiro dispõe com a seguinte concepção:

Matrícula é o procedimento que, tomando como base uma inscrição de
domínio ou outro direito real imobiliário, tem por objeto o ingresso do imóvel,
em forma originária, ao novo sistema registral; mediante a abertura de uma
folha na qual tal bem é determinado e individuado, assim como o respectivo
proprietário, e que confere um ordenamento à cadeia de transmissões e
modificações reais imobiliárias, permanecendo inalterado até que seja
inscrito um título posterior que implique constituição de novo direito real ou
modificação ou extinção daquele já inscrito. (LOUREIRO, 5ª ed., 2014,
p.181)

Desta forma, faz-se necessário para a inserção da devida matrícula

alguns elementos que são imprescindíveis como data de abertura, descrição de
forma minuciosa do imóvel contendo a localização, qualificação completa do
proprietário e registros que antecederam o bem a ser levado a registro.
No que se refere a personalidade do proprietário do imóvel, deverá ser
obrigatoriamente pessoa física, jurídica e no caso de condomínio edilício observa-se
as regras dispostas na legislação hodierna, como a Lei 4.591/64 no art. 63, §3 º,
assim Loureiro novamente expõe sobre o assunto:
[…] Nos termos do art.63, §3.º, da Lei 4.591/64 condomínio pode adquirir,
em hasta pública, unidade autônoma de condomínio inadimplente com as
custas do empreendimento, se houver decisão unânime da assembleia de
condôminos. Por aplicação analógica deste dispositivo, tem-se entendido
que o condomínio também pode adquirir unidade autônoma de condômino
que não arca com as despesas condominiais, em praça realizada por força
de sentença proferida em ação de cobrança. Em tais casos, as cartas de
arrematação ou adjudicação devem ser recepcionadas pelo Registro de
Imóveis e o registro da aquisição da propriedade será feito em nome do
condomínio edilício. (LOUREIRO, 5ª.ed. 2014, p.182)

A respectiva matrícula do imóvel, poderá ser bloqueada mediante

requerimento da parte interessada ou de ofício pelo magistrado, dando-se por fim o
trancamento da respectiva matrícula, prevista assim no art.214, §3º da Lei de
Registros Públicos.
O cancelamento da matrícula e o encerramento estão previstos na
mesma Lei acima referida no art. 233, podendo ser realizado a pedido do
interessado, ou das partes que participaram do ato, a requerimento da Fazenda
Pública (União, Estado e Município) ou do credor mas, em se tratando de registro de
imóvel, somente se cancela por decisão judicial transitada em julgado. Poderá,
eventualmente, ser suspensa a movimentação de uma matrícula, pelo magistrado ou
 34

pelo próprio Oficial de Registro, quando se vislumbrar uma ilegalidade gritante ou

iminência de dano irreparável para terceiro de boa-fé, para o Município, para a
sociedade ou meio ambiente. (LOUREIRO, 2014).

4.1.2.7. Registro do imóvel

Cumprido todos os requisitos anteriormente citados, será procedido o

registro do imóvel que não obstante, deverá ser observado algumas condições.
O registro ocorrerá após a abertura de matrícula no nome do interessado
em que constituirá direitos reais sobre o imóvel e demais situações que influenciam
o direito do proprietário.
Deste modo, há necessidade de que o registro seja contínuo para que
seja consubstanciado, podendo haver interrupção na corrente de registros
constitutivos ou declaratórios de direitos reais sobre o imóvel. (LOUREIRO, 2014).
O art.195 da Lei 6.015 de 1973, esclarece as condições para o imóvel que
não possuir registro. Veja a tipificação do mencionado artigo: “Art. 195 - Se o imóvel
não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro.”
Destarte o disposto no artigo acima mencionado, há assim, críticas no
que se refere ao § 2º do art. 216-A da Lei nº 6.015/73, visto que, em tal dispositivo,
far-se-á inclusão de forma obrigatória dos interessados expressamente,
considerando assim o silêncio como discordância para tais atos.

4.1.2.8 Do valor do imóvel e dos emolumentos

Apresentando toda a documentação obrigatória já exposta de forma

conjunta é fundamental que seja apresentado no requerimento o valor do imóvel
atualizado a servir como base de cálculo para o pagamento dos emolumentos e
taxas, além disso, têm-se os gastos com notificações e publicação de edital,
podendo, eventualmente, abrir uma matrícula nova para o imóvel, caso ainda não
exista. A título de informação básica, supondo que o imóvel objeto da Usucapião
tenha o valor de cinquenta mil reais, o requerente pagará, de taxas e emolumentos,
aproximadamente R$35,84 pela Prenotação, R$878,33 pelo Registro e R$25,62 pela
 35

abertura de matrícula, se necessário, caso não seja possível comprovar o valor,

incumbirá ao Requerente estimar o valor para fins de Registro. (LOUREIRO, 2014).
Em regra, é adotado pelos Cartórios de Registro de Imóveis o depósito
prévio para que o Oficial realize a prática dos atos baseando-se levando em
consideração o valor do imóvel.
A lei 15.424/2002 dispõe a fixação, a contagem, a cobrança e o
pagamento de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e
de registro, o recolhimento da Taxa de Fiscalização Judiciária e a compensação dos
atos sujeitos à gratuidade estabelecida em lei federal e dá outras providências,
principalmente esta, não estabelece a isenção de emolumentos para os
hipossuficientes o que gera discussões sobre o tema.
O artigo 2º, § 1º da respectiva lei declara que “Os emolumentos e a
respectiva Taxa de Fiscalização Judiciária fixados nas tabelas constantes no Anexo
desta Lei serão pagos pelo interessado que solicitar o ato, no seu requerimento ou
na apresentação do título.”, portando, não há o que se falar em isenção de
emolumentos em nenhuma hipótese.
Há muita discussão acerca da possibilidade de gratuidade para o
procedimento de Usucapião na via extrajudicial, vez que não há previsão legal e os
custos externos, como Correios, Notificações através do Cartório de Títulos e
Documentos, publicação de edital entre outros. No entanto, cada caso e cada pedido
deve ser apreciado de acordo com as suas peculiaridades. (LOUREIRO, 2014).
 36

5 CONCLUSÃO

Com a implantação do Novo Código de Processo Civil (BRASIL, 2015) e a

implementação da Usucapião Extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro foi
possível uma maior contribuição das Serventias Extrajudiciais, em especial do
Tabelionato de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse ponto, o novo ordenamento Processual Civil (BRASIL, 2015)
enfatiza a valorização dos meios alternativos de solução de conflitos. Essa
modalidade preocupa-se em quebrar o paradigma do monopólio jurisdicional, no que
se destaca a Usucapião Extrajudicial.
A adoção dessa sistemática no Ordenamento Jurídico Brasileiro, a
usucapião extrajudicial, como já demonstrado, é compatível com o princípio da
função social da propriedade, pois a aquisição da propriedade por usucapião é uma
maneira adotada por um Estado Democrático de Direito com medida política, social
e econômica de atingir a sua função social.
E reconhecendo esta força inegável da usucapião, com papel
extremamente relevante na sociedade, é que a comunidade acadêmica, juntamente
com profissionais das áreas notariais e registrais e demais operadores do direito,
devem aprofundar os estudos deste procedimento, que com toda certeza foi um
grande passo, alavancando os serviços notarias e registrais, mas este ainda, é
cabível de alguns ajustes.
Por fim, é mister reconhecer o avanço jurídico otimizador para as
questões de usucapião que, doravante, serão um divisor de águas desses conflitos
antes extremamente burocráticos.
 37

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julho de 1991, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil; revoga dispositivos
da Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras
providências. Diário Oficial da República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 20
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