DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES/ APLICABILIDADE DA

NORMA NBR-15.575

1
 Sumário

DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES/ APLICABILIDADE DA NORMA NBR-

15.575 ............................................................................................................................... 1
NOSSA HISTÓRIA ......................................................................................................... 3
DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES ........................................................................... 4
NÃO CUMPRIMENTO DA NORMA ............................................................................ 9
PRINCIPAIS DESAFIOS IMPOSTOS PELA NBR 15575 .......................................... 11
PRAZOS DE GARANTIA............................................................................................. 19
REFERÊNCIAS ............................................................................................................. 31

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 NOSSA HISTÓRIA

A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de empre-

sários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de Graduação
e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como entidade ofere-
cendo serviços educacionais em nível superior.

A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de

conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a partici-
pação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua formação
contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais, científicos
e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o saber atra-
vés do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

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 DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES

Antes de inciar a leitura do material acesser o link disponível:<

https://www.sympla.com.br/nbr-15575---norma-de-desempenho-de-edifica-
coes__38178>

NBR 15575 - Norma de desempenho de Edificações

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC),

o termo “desempenho”, neste caso, significa:

Comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.

E acrescenta que:

O desempenho da mesma edificação poderá variar de um local para ou-

tro e de um ocupante para outro (cuidados diferentes no uso e na manutenção,
por exemplo). Ou seja, variará em função das condições de exposição.

A Norma de Desempenho de Edificações, da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT – 15575), é um documento que estabelece regras para
garantir o conforto e a segurança de qualquer imóvel residencial.

Ela foi definida por especialistas da indústria da construção com ampla

participação de outros profissionais e entidades de classe do segmento. A publi-
cação e manutenção da Norma de Desempenho são feitas pela ABNT.

A ABNT NBR 15575 estabelece um nível mínimo de desempenho de

uma edificação para seus principais elementos, incluindo sistemas estruturais,
sistemas de coberturas e sistemas de vedações verticais internos e externos. A
Norma apresenta o conceito de vida útil do projeto, define responsabilidades,
além de impor critérios para a estrutura, pisos, vedações, coberturas e instala-
ções hidrossanitárias de uma obra.

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 O texto foi o primeiro a oficializar um regulamento sobre a qualidade de
uma construção habitacional. Essa qualidade mínima exigida resulta na melhoria
dos indicadores de desempenho de uma edificação tendo como base o conforto
do consumidor.

A intenção é que, dessa maneira, os empreendimentos adquiram, cada

vez mais, um padrão de excelência.

HISTÓRIA DA NORMA DE DESEMPENHO NO BRASIL

A Norma de Desempenho no modo como a conhecemos hoje foi publi-

cada pela ABNT em 19 de fevereiro de 2013 por meio do texto da NBR 15575.
Foi nomeada “Edificações habitacionais – Desempenho” e entrou em vigor em
julho do mesmo ano.

Antes das novas regras serem instituídas, eram as chamadas normas

prescritivas que designavam os padrões de determinados produtos da constru-
ção civil e como deveriam ser feitos. Agora, muito mais aprofundada, a NBR
15575 estabelece níveis mínimo de conforto, segurança e qualidade para um
imóvel.

Nas normas prescritivas (ou tradicionais) os produtos utilizados tinham

suas características prescritas de acordo com seu uso. Já a Norma de Desem-
penho determina as propriedades exigidas para os diferentes elementos da
construção, sem levar em conta o tipo de material.

Linha do tempo

1975

Os primeiros estudos sobre o tema iniciaram muito antes da sua última

atualização. Foi no ano de 1975 que o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do
Estado de São Paulo (IPT) começou a abordar o assunto em suas pesquisas.

5
 Depois disso, nas décadas de 1980 e 1990 houve novos estudos na
área. Em 1998, o IPT realizou uma pesquisa em parceria com o Programa Bra-
sileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H). Esses estudos resul-
taram no nascimento da Comissão de Estudos da ABNT, em 2000.

2000

E foi também em 2000 que um convênio entre o Ministério da Ciência e

Tecnologia, Caixa Econômica Federal e ABNT alterou essas pesquisas para as
conhecidas normas.

2007

Já em 2007, foi disponibilizada para consulta pública a primeira edição

da NBR 15575.

2008

Os trabalhos continuaram até 2008, ano de publicação do primeiro do-

cumento relacionado à Norma de Desempenho. A exigibilidade da NBR 15575
ficou prevista para 2010.

2010

Em 2010, a exigibilidade foi adiada para 2012.

A NBR 15575 foi novamente para consulta pública, com nova avaliação
de suas exigências.

2013

No entanto, só em 2013 a Norma entrou, de fato, em vigor. Essa con-

quista representou um marco para a indústria brasileira. A Norma 15575 foi re-
conhecida no mundo todo, visto que seu objetivo sempre foi o de melhorar a
qualidade das edificações habitacionais.

6
 Inicialmente, a Norma de Desempenho tinha validade apenas para edi-
ficações de até 5 pavimentos. Depois de instituída, ela passou a valer para todas
as edificações residenciais, sejam casas ou apartamentos.

POLÊMICAS SOBREA NORMA DE DESEMPENHO

A história da evolução da Norma de Desempenho não foi tão fácil. Ro-

deada de polêmicas, ela demorou a ser oficialmente lançada e aplicada.

Embate

Antes de entrar em vigor, o embate era entre construtoras. Estas tinham

como representantes a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e
sindicatos da construção civil, e, do outro lado, a ABNT.

CONSTRUTORAS versus ABNT

O que argumentavam as construtoras:

De acordo com as instituições representantes, as empresas precisavam

de mais tempo para se adequar às exigências e, sobretudo, aos custos impostos
pela Norma de Desempenho.

O que argumentava a ABNT:

A Associação pretendia validar a norma e fazer pequenas alterações em

termos que considerava importantes de serem mudados.

Outras entidades também participaram do debate da implantação da

Norma, como: universidades, institutos de pesquisa, fabricantes, agentes finan-
ciadores, governo e consultores da cadeia produtiva da construção.

Para se ter uma ideia, só no período entre 2008 e 2010 foram feitas 16
audiências públicas com seis grupos de trabalho diferentes para discutir o tema.
A ABNT chegou a receber cerca de 5 mil sugestões de modificações!

Custos impostos pela NBR 15575

7
 A estimativa de que houvesse um aumento nos custos dos profissionais
da indústria da construção foi um dos principais motivos para que a Norma não
fosse bem aceita num primeiro momento.

No entanto, em entrevista à AECWeb, de acordo com o engenheiro Fa-

bio Villas Bôas, coordenador da Comissão de Estudos de Revisão da ABNT NBR
15575, a alta de custos foi pouco expressiva.

Segundo ele, a Norma de Desempenho não inventou nada novo e tam-

bém não exigiu das construtoras nada impossível.

Surpresas e prorrogações

Quando a primeira versão para consulta da Norma foi publicada, em

2007, os profissionais da área se sentiram surpresos com a notícia. As regras,
segundo eles, colocavam muitos obstáculos aos projetistas, construtores e aos
fornecedores de materiais.

Por isso, diversas instituições do setor da construção se uniram para

fazer com que o prazo de exigibilidade da Norma, inicialmente 2008, fosse adi-
ado. Alegaram que a Norma precisava de aperfeiçoamentos e correções. Deu
certo.

O período de adiamento serviu para que os responsáveis pelo texto ana-

lisassem novamente e atualizassem todos os pontos da Norma. Ao mesmo
tempo, projetistas, construtoras e fabricantes de produtos puderam se adequar
às novas exigências.

Somente em julho de 2013, depois de mudanças e novos pedidos de

melhorias, as regras começaram a ser aplicadas. A partir dessa data, todos os
projetos protocolados deveriam seguir as exigências de desempenho da NBR
15575.

8
 NÃO CUMPRIMENTO DA NORMA

E SE A NORMA DE DESEMPENHONÃO FOR CUMPRIDA?

A Norma de Desempenho, assim como outras normas técnicas da

ABNT, não possui força de lei. Porém, de acordo com a legislação brasileira, a
ABNT é um órgão reconhecido e tem como uma de suas funções criar padrões
mínimos de qualidade a serem seguidos.

A Norma de Desempenho é considerada uma referência para o poder

judiciário do Brasil quando o assunto é qualidade de uma obra.

Além disso, é obrigação ética dos responsáveis por uma construção se-
guir os padrões exigidos pela Norma.

Por meio da Lei 8.078/Art. 39, consta no Código de Defesa do Consumi-

dor de 1990 que:

“é vedado colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço

em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou,
se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Téc-
nicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Nor-
malização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.

Ainda antes da NBR 15575 entrar em vigor, em 2013, havia outra norma
vigente no país. Até então era preciso atender à ISO 15686, a Norma de Desem-
penho Europeia, norma internacional credenciada pelo Conmetro.

Atender às Normas é uma presunção. O fato de não cumpri-las

é considerado uma presunção de irregularidade!

Uma das intenções da entrada da Norma em vigor é a de conseguir iden-

tificar mais facilmente a origem de um problema. Por exemplo, se ele começou
no projeto da obra, na sua execução ou na sua manutenção e quem foi o res-
ponsável.

9
 Ao usuário de uma obra feita sem seguir os padrões impostos, a conse-
quência é a perda de desempenho e do conforto. Por outro lado, as construto-
ras/incorporadoras que não cumprirem com as exigências poderão sofrer pena-
lidades.

As penalidades variam desde o distrato por parte do comprador do imó-

vel até processos por danos morais. Ainda é possível solicitar a esfera criminal
caso a obra gere vítimas fatais em virtude do não cumprimento da Norma de
Desempenho.

Não atender à Norma de Desempenho pode resultar em processos entre

moradores, projetistas, construtoras e incorporadoras. Vale lembrar, no entanto,
que os processos civis são válidos para edificações que tenham tido seu projeto
protocolado depois de 19 de julho de 2013.

A NBR 15575 representa um marco regulatório para a construção civil

brasileira. Atendê-la não é uma opção. Mas, ainda que seja bastante exigente,
ela protege aqueles que a cumprirem.

Como consequência do não cumprimento às Normas, estão, dentre ou-

tros:

 Rejeição ao produto;
 Abatimento do preço, indenização, dano legal;
 Obrigação de realizar reparos ou trocas (elevação de custos com
pós-obras);
 Multas (Procon), cobrança executiva;
 Reflexos na esfera criminal (normas de segurança).
 Fonte: CBIC

COMO VERIFICAR O ATENDIMENTO À NBR 15575?

Você já sabe o que acontece caso alguma obra não esteja de acordo
com o que manda a Norma de Desempenho. Agora saiba como verificar se ela
está sendo cumprida!

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 O compromisso de fiscalizar se uma obra está seguindo a Norma de
Desempenho é de cada agente da construção civil, não apenas dos órgãos pú-
blicos, como muito se pensa.

Não é necessário pedir aprovação de um documento em instituições pú-

blicas para comprovar o atendimento aos critérios da Norma. Qualquer pessoa
pode exigir e fiscalizar que uma obra esteja adequada às exigências.

A verificação e fiscalização são feitas por meio de perícias técnicas. São

as perícias que irão investigar a existência de problemas.

Caso algum problema exista, é preciso descobrir em qual momento ele

foi gerado: na fase do projeto da obra, na execução ou na manutenção.
As perícias técnicas se baseiam no prazo de garantia e na vida útil indicados na
Norma.

PRINCIPAIS DESAFIOS IMPOSTOS PELA NBR

15575

Em abril de 2016, a CBIC, com o apoio do Serviço Nacional de Aprendi-

zagem Industrial (Senai), publicou uma pesquisa para conhecer o panorama da
indústria da construção civil no que se refere à implementação da NBR 15575.

A pesquisa contou com:

 64% de construtoras/incorporadoras;
 23% de projetistas;
 13% de indústrias.

De acordo com a pesquisa, a Norma de Desempenho foi aprovada por

69% dos entrevistados.

11
 Já para 65% dos pesquisados a Norma não trouxe novidade e 27% afir-
maram que é impossível atender à Norma integralmente.

Outro desafio é em relação ao processo de vendas. Apenas para 22%

dos participantes da pesquisa as vendas de imóveis melhoraram.

A falta de informações sobre os materiais a serem utilizados na edifica-

ção foi uma das principais dificuldades relatadas pelos entrevistados, sobretudo
entre projetistas e construtoras

A pesquisa também comprovou que uma grande preocupação sobre os

riscos do não atendimento à norma é a chance de haver reclamações dos clien-
tes, seja durante a construção da obra ou mesmo após a sua conclusão.

Ainda segundo a pesquisa, alguns dos principais desafios futuros são:

 Uniformização de conceitos;
 Educação, treinamento e capacitação;
 Informações técnicas;
 Laboratórios e comprovações de desempenho;
 Relacionamento entre projetistas, construtoras e fabricantes;
 Contratantes e clientes;
 Regimentos normativos e legais.

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Figura 1: Dificuldades de Atendimento

DIFICULDADES DE ATENDIMENTO

% EM RELAÇÃO ÀS RESPOSTAS DE:

DIFICULDADES

CONSTRUTORAS FABRICANTES PROJETISTAS GERAL

Falta de informações so-

bre os materiais e compo- 72% 24% 70% 64%
nentes construtivos

Falta de laboratórios para

a realização de ensaios na 58% 53% 27% 49%
região

Aumento de custo de pro-

58% 41% 23% 47%
jetos e/ou serviços

Desconhecimento ou de-
sinteresse dos projetistas
58% 35% 23% 46%
sobre a norma de desem-
penho

Falta de informações seto-

riais (cartilha) sobre o que
deve ou não ser exigido
38% 53% 53% 44%
dos fornecedores (proje-
tos e
materiais)

Fonte: Norma de Desempenho: panorama atual e desafios futuros

13
 Conheça outros riscos relatados (%)

Figura 2: Riscos do não atendimento à NR

Fonte: http://cbic.org.br/migracao/sites/default/files/Panorama.pdf

Importância da Norma de Desempenho para a Construção Civil

A Norma de Desempenho é vista como um divisor de águas na constru-

ção civil brasileira. Isso porque ela obriga que construtoras e incorporadoras re-
alizem suas edificações de acordo com padrões mínimos de qualidade. Assim,
a obra passa a ter um nível de desempenho mínimo ao longo de toda a sua vida
útil.

14
 Mesmo tendo passado alguns anos desde que a NBR 15575 entrou em
vigor, a Norma ainda precisa ser compreendida e levada à risca pelos profissio-
nais de toda a cadeia da construção.

Nesse sentido, o termo “desempenho” que carrega o nome da Norma se

refere ao atendimento das necessidades daqueles que irão viver nas edificações
construídas. Daí a sua importância.

A Norma de Desempenho se faz importante principalmente em virtude

de seus consumidores. Assim, eles poderão cobrar um nível de qualidade mais
elevado dos imóveis onde irão morar. E farão isso de acordo com o documento
oficial da ABNT.

Em contrapartida, a responsabilidade também é do consumidor. É pre-

ciso que a edificação tenha uma boa fiscalização e manutenção corretiva e pre-
ventiva.

DIVISÕES DA NORMA DE DESEMPENHO

A Norma de Desempenho 15575 é dívida em seis partes. Cada uma de-

las corresponde a um elemento diferente de uma construção. Essas partes tra-
tam de estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações.

E exatamente por apresentar muito pontos particulares que as suas ori-

entações são divididas no documento da seguinte maneira:

A NORMA DE DESEMPENHOE O USUÁRIO

A Norma de Desempenho se concentra nos sistemas e elementos de

uma edificação em relação ao atendimento dos requisitos dos seus usuários. E
não na prescrição de como os sistemas são feitos.

Esses requisitos devem ser seguidos com o objetivo de proporcionar se-

gurança, sustentabilidade e habitabilidade. De acordo com a ABNT NBR 15575:

SEGURANÇA:

15
  Segurança estrutural
 Segurança contra o fogo
 Segurança no uso e na operação

SUSTENTABILIDADE:

 Durabilidade
 Manutenibilidade
 Impacto ambiental

HABITABILIDADE:

 Estanqueidade
 Desempenho térmico
 Desempenho acústico
 Desempenho lumínico
 Saúde, higiene e qualidade do ar
 Funcionalidade e acessibilidade
 Conforto tátil e antropodinâmico

A quem a Norma não se aplica?

 Obras já concluídas / construções pré-existentes;

 Obras em andamento na data da entrada em vigor da Norma;
 Projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da en-
trada em vigor da Norma;
 Obras de reformas ou retrofit;
 Edificações provisórias.

VIDA ÚTIL E PRAZOSDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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 Diante das inúmeras regras impostas pela NBR 15575, uma das princi-
pais vantagens de estabelecê-la nas edificações é que, a partir da Norma, os
imóveis terão um “prazo de validade” muito maior.

Isso quer dizer que as edificações durarão por mais tempo devido aos
cuidados com conforto térmico e acústico, proteção ao fogo, estanqueidade e
por aí vaí.

No anexo C da Norma de Desempenho lê-se sobre durabilidade e vida

útil, onde é apresentado o método para determinar a Vida Útil de Projeto (VUP)
de cada sistema.

O anexo D, por sua vez, fornece diretrizes para o estabelecimento dos

prazos mínimos de garantia para elementos, componentes e sistemas da habi-
tação.

VIDA ÚTIL

O conceito de Vida Útil (VU), de acordo com a NBR 15575, é uma me-
dida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes. Isto é, o tempo
em que estes elementos realizam as funções para as quais foram construídos,
considerando a realização dos serviços de manutenção.

Fora a manutenção do imóvel, existem outros fatores que contribuem

para a sua VU, como, por exemplo, o uso correto da edificação e de suas partes,
alterações climáticas, mudanças no entorno da obra etc.

Logo, o valor final atingido de Vida Útil será uma composição do valor
teórico calculado como Vida Útil de Projeto (VUP), influenciado positiva ou ne-
gativamente pelos fatores expostos.

VIDA ÚTIL DE PROJETO

17
 Segundo a NBR 15575, a definição de Vida Útil de Projeto (VUP) é o
tempo previsto para o qual o sistema é projetado, com o objetivo de atender aos
requisitos da Norma.

É tarefa do proprietário e/ou incorporador e do projetista atentar para o

conceito da VUP de cada elemento. Esse conceito deve ser obtido ainda no pe-
ríodo de concepção do projeto.

Devem ser levados em consideração critérios como o custo inicial do

elemento, o custo de reparo e sua facilidade de substituição, de forma a obter a
melhor relação custo-benefício.

O cumprimento da VUP mínima coopera para que não sejam colocados

no mercado edificações com uma durabilidade inadequada, que venha a com-
prometer o valor do bem e a prejudicar o usuário.

Na imagem, verifica-se a influência das ações de manutenção em uma

edificação, as quais são necessárias para garantir ou prolongar a Vida Útil de
Projeto.

Figura 3: Influência das ações de manutenção em edificação

VUP (ANOS)

SISTEMA

MÍNIMO SUPERIOR

Estrutura ≥ 50 ≥ 75

Pisos Internos ≥ 13 ≥ 20

Vedação Vertical Externa ≥ 40 ≥ 60

Vedação Vertical Interna ≥ 20 ≥ 30

18
 VUP (ANOS)

SISTEMA

MÍNIMO SUPERIOR

Cobertura ≥ 20 ≥ 30

Hidrossanitário ≥ 20 ≥ 30

Fonte: NBR 15575 (ABNT 2013)

Para que a VU seja maior ou igual à VUP, é preciso a atuação de todos

os elementos, de forma que na escolha de materiais e técnicas construtivas não
seja levado em conta apenas o custo inicial, mas também a durabilidade.

PRAZOS DE GARANTIA

Para explicar os prazos de garantia, a Norma de Desempenho traz qua-

tro conceitos diferentes.

Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposi-

ção, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vi-
gente.

Garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certi-

ficado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou subs-
tituição do produto adquirido.

Prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o consu-

midor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de pro-
dutos duráveis.

Prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de ga-

rantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor
ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato, para que

19
o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu
produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes do
produto a critério do fornecedor.

Por isso, durante os prazos de garantia o usuário pode reclamar de pro-

blemas verificados.

O prazo de garantia está previsto em contrato e o construtor deve res-

peitá-lo.

Figura 5: prazo de garantia de alguns dos itens mais relevantes de uma edificação:

PRAZO DE GARAN-
SISTEMAS, ELEMENTOS, COMPONENTES E INSTALAÇÕES
TIA

Fundações 5 anos

Estanqueidade de fachadas 3 anos

Funcionamento da instalação elétrica 3 anos

Funcionamento das instalações hidrossanitárias 3 anos

Fechaduras, ferragens, metais sanitários e equipamentos elétri-

1 ano
cos

Ainda que as Normas não tenham caráter de lei para exigir prazos de
vida útil e garantia, recomenda-se que os profissionais sigam estes prazos.

É papel da construtora junto ao projetista estabelecer a VUP de cada

sistema de edificação, sempre de acordo com a NBR 15575.

20
Figura 6: Histórico Normas de Desempenho

A NBR 15575 é uma norma que trata do desempenho de edificações ha-

bitacionais e apresenta características indispensáveis de uma obra para o con-
sumidor, com o objetivo de prezar pelo conforto, acessibilidade, higiene, estabi-
lidade, vida útil da construção, segurança estrutural e contra incêndios.

Embora nem todos esses aspectos estejam presentes conscientemente

na análise antes de adquirir um novo imóvel, eles com certeza determinarão,
cedo ou tarde, se foi ou não uma boa compra.

A NBR 15575 empenha-se em atender as exigências dos usuários ao

longo dos anos, dando uma grande importância à habitabilidade e à duração da
qualidade da edificação, não considerando, apenas, a fase construtiva, mas todo

21
seu uso. Nesse sentido, todos os participantes do processo de construção, com-
pra e utilização estão inseridos e têm suas responsabilidades: projetistas, forne-
cedores de material, construtores, incorporadores e clientes.

O desempenho de edificações habitacionais envolve também assuntos

abordados em outras normas, como o PBQP-H. Por isso, é imprescindível uma
análise conjunta.

Exigências dos usuários na NBR 15575: quais são e como são divididas

Como a norma aborda o desempenho da edificação para o usuário, tra-

tar das exigências dessa parte interessada é fundamental. Ao todo, existem três
grupos de requisitos: segurança, sustentabilidade e habitabilidade.

No primeiro, o usuário exige segurança estrutural, contra incêndios e no

uso e operação da construção.

Quanto à sustentabilidade, a NBR 15575 abrange a durabilidade, a ma-

nutenibilidade e os impactos ambientais da obra. Para a habitabilidade, são sete
requisitos do usuário, os quais explicaremos mais detalhadamente no tópico se-
guinte.

Os 7 requisitos do usuário quanto à habitabilidade

As exigências de habitabilidade são responsáveis por manter a satisfa-

ção do cliente durante a utilização do imóvel. Elas estão presentes no dia a dia
e no convívio entre proprietários. Veja quais são:

1. Estanqueidade da água

A umidade é uma das maiores fontes de formação de fungos, doenças

respiratórias e outras complicações. Ela é decorrente da falta de controle da es-
tanqueidade da água. Além de estar associada a problemas de saúde dos usu-
ários, também está relacionada diretamente à durabilidade da construção, prin-
cipalmente devido à corrosão.

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 A norma NBR 15575 estabelece critérios de estanqueidade nas seguin-
tes áreas da edificação: fachadas, pisos de locais molhados, coberturas, insta-
lações hidrossanitárias e demais elementos da obra que possam estar sujeitos
ao uso de água. As regiões citadas correspondem a lugares molhados (que po-
dem resultar em lâminas d’água durante a utilização) e molháveis (que apenas
recebem respingos d’água).

Portanto, para atender os requisitos de habitabilidade, é preciso haver

estanqueidade em todos eles.

2. Desempenho térmico

O desempenho térmico influencia no conforto do usuário durante a rea-

lização de suas atividades diárias, assim como em seu sono, e contribui para a
economia de energia.

É possível obter desempenho térmico através de condicionamento arti-

ficial (refrigeração e calefação). Porém, a norma NBR 15575 não trata disso –
foca apenas nos critérios de desempenho em condições naturais de insolação,
ventilação e outras.

Para conseguir um desempenho térmico favorável ao usuário, deve-se

levar em conta uma condição média, já que o nível de satisfação varia depen-
dendo dos moradores (número de pessoas, idade, sexo, condições fisiológicas
e psicológicas) e das características do imóvel em si (quantidade de mobília,
finalidade do imóvel, atividades exercidas em seu interior).

Através dessa condição média, as características do local da obra (to-

pografia, temperatura e umidade do ar, direção e velocidade do evento, etc) e
da própria edificação (materiais, número de pavimentos, dimensões, pé-direito,
orientação das fachadas, etc) podem ser trabalhadas, obtendo, assim, a habita-
bilidade necessária.

23
 3. Desempenho acústico

O desempenho acústico é um requisito importante de habitabilidade e

um dos mais sensíveis ao usuário no cotidiano. Para cumprir essa exigência, é
preciso evitar os ruídos gerados pela circulação de veículos, pelas atividades
nas áreas comuns do edifício (em caso de apartamentos), música alta, ruídos
sonoros provenientes dos vizinhos, entre outros.

Faz-se necessária, então, a adequação de certos componentes da cons-

trução, como fachadas, coberturas, entrepisos e paredes, para um isolamento
acústico eficiente.

Na norma NBR 15575, porém, não são estabelecidos limites para a iso-
lação acústica dentro da própria unidade. Também não são fixados critérios de
máxima intensidade sonora admitida para o repouso noturno, assunto da NBR
10152, e não é abordada a forma de quantificar ruídos externos, tema da NBR
10151.

4. Desempenho lumínico

A NBR 15575 estipula os níveis requeridos para iluminações naturais e

artificiais, englobando as exigências de outra norma, a NBR 5413, que fala ape-
nas de iluminações artificiais. As exigências da NBR 5413 levam em considera-
ção a iluminação para várias atividades do dia a dia, em diferentes tipos de edi-
ficações (moradias, escolas, comércio, etc). Já a norma de desempenho NBR
15575 apresenta medições para a luz diurna e artificial em edifícios habitacio-
nais.

5. Saúde, higiene e qualidade do ar

A construção habitacional, de acordo com a NBR 15575, deve ter níveis

aceitáveis de material particulado em suspensão, microorganismos, bactérias e
gases tóxicos, além de prover condições adequadas de salubridade aos usuários
e dificultar, por meio de estanques, por exemplo, a infiltração e contaminação

24
por insetos e roedores. No uso da norma, devem, também, ser atendidas as
regulamentações da Anvisa, Códigos Sanitários e as legislações em vigor.

6. Funcionalidade e acessibilidade

A funcionalidade e acessibilidade da edificação trata dos espaços sufici-

entes para uma boa experiência do usuário. Por exemplo, espaços suficientes
para camas, armários, poltronas e utensílios domésticos necessários à boa ha-
bitabilidade do ambiente. Além dos espaços dos cômodos, também podemos
citar o pé-direito mínimo (distância livre entre a superfície do piso e a superfície
do teto).

7. Conforto tátil e antropodinâmico

Para o conforto tátil, são estabelecidos critérios de desempenho reco-

mendando a forma e limitando a força necessária para acionamento de trincos,
torneiras e outros dispositivos. Esses requisitos levam em consideração princí-
pios de ergonomia, a estatura média das pessoas e a força física passível de ser
aplicada por adultos e crianças.

Já para o conforto antropodinâmico, são determinados limites quanto à

deformabilidade de pisos, declividade de rampas, velocidade de elevadores, en-
tre outros.

Com esses critérios de habitabilidade, a norma NBR 15575 cobre as exi-

gências básicas dos usuários para que as edificações sejam adequadas e con-
fortáveis. Esses requisitos básicos se mostram importantes para manter a quali-
dade das construções em um nível aceitável, respeitando os proprietários e a
sociedade.

Recentemente, em janeiro de 2021, houve adição de três emendas da

NBR 15575 referentes ao Desempenho Térmico, sendo mantido o restante inal-
terado. São elas:

 Desempenho – Parte 1: Requisitos Gerais

25
  Desempenho – Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações
verticais internas e externas – SVVIE
 Desempenho – Parte 5: Requisitos para os sistemas de cobertu-
ras

Figura 7: Avaliações de Desempenho Mínimo

Figura 8: Temperatura. Avaliações de Desempenho Mínimo

É de conhecimento do mercado imobiliário nacional a demanda por aten-

dimento às novas exigências dos clientes, bem como a demonstração da efetiva
qualidade do produto “Edificação residencial”, haja vista que a tradução dessas

26
necessidades foi formatada em termos de requisitos qualitativos e critérios quan-
titativos, comprovando assim sua performance em operação.

A NBR 15575:2013 – Desempenho das edificações é a compilação des-

ses requisitos e critérios.

A mudança dos resultados que deverão ser garantidos pelas empresas

ligadas ao mercado, sejam elas incorporadoras, construtoras, projetistas e até
mesmo fabricantes de materiais, parte para quebra do paradigma de como são
desenvolvidos os projetos dos novos empreendimentos.

A necessidade de se avaliar as condições de exposição, a destinação

fim do prédio, bem como o nível de desempenho que se deseja alcançar esta-
belecerá a Vida Útil de Projeto (VUP). É fundamental ressaltar que a norma de
desempenho é complementar às normas prescritivas e leis aplicáveis vigentes.

Mas como gerenciar essa mudança na forma de “pensar o produto” e

verter esse pensamento em concretização do projeto?

O primeiro passo nasce da etapa da concepção do projeto no que a NBR

16636-1 – Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados
de projetos arquitetônicos e urbanísticos: diretrizes e terminologia chama de fase
de preparação ou de atividades preparatórias, “período que antecede a elabora-
ção de projetos, destinado a reunir as informações necessárias para definição
do empreendimento”.

É importante que essa fase seja realizada por uma equipe multidiscipli-
nar e registrada por meios de estudos técnicos, primeiras avaliações relaciona-
das à legislação e às expectativas dos clientes que serão atendidas. Seguindo
para próxima etapa, fase de licenciamento dos projetos, percebe-se que existe
uma correlação forte dessa e das legislações nas esferas municipal, estadual e
federal.

Faz parte desse escopo de legislações os temas referentes à lei de

acessibilidade, meio ambiente, código de bombeiros, bem como códigos de

27
obras, códigos sanitários, códigos de posturas, lei de uso e ordenamento do solo
e planos diretores das cidades.

A NBR 16636-1 descreve essa etapa como a “destinada à representação

das informações técnicas para análise e aprovação do projeto arquitetônico ou
urbanístico, pelas autoridades competentes, com base nas exigências legais, à
obtenção do alvará ou das licenças indispensáveis as atividades de construção”.

Como então atender a norma sem ferir ou descumprir os pontos em co-

mum com a legislação? O fato é que a legislação tem prioridade em seu atendi-
mento em detrimento às premissas normativas.

Seguindo essa lógica fora levantado o grau de aderência entre os pontos

previstos em norma e comuns às legislações mais básicas existentes e relacio-
nadas à etapa de licenciamento do empreendimento. Esses pontos são mostra-
dos na tabela a seguir:

Como o licenciamento dos projetos são avaliados baseados nos códigos

de obras, o que chama atenção é o fato de 67% das capitais brasileiras possuí-
rem códigos de obras com tempo de existência entre 10 e 50 anos, sem neces-
sariamente terem sofrido atualizações para atendimento à novas necessidades
urbanísticas das cidades, bem como adaptações às novas tecnologias e siste-
mas construtivos, onde aplicável.

Enfim, para plenitude do desenvolvimento do mercado imobiliário, em

face à oportunidade de melhoria do produto “Edificações residenciais”, são per-
tinente as revisões e adequações dos códigos de obras de forma a atender as
necessidades atuais das cidades, permitindo o crescimento plural da rede de
construção.

Um bom exemplo dessa prática foi o adotado pela cidade de Brasília que
em julho/2018 teve seu código reaprovado, remetendo à responsabilidade com-
partilhada entre incorporadores/ construtores e projetistas do cumprimento dos
pontos em comum com a NBR 15575 que antes poderiam gerar conflitos.

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29
MATERIAL DE APOIO PARA CONSULTA

 Emenda: NBR 15575-1

 Emenda: NBR 15575-4
 Emenda: NBR 15575-5
 Base padrão de arquivos climáticos
 Arquivo de simulação exemplo (residência unifamiliar – modelo de refe-
rência)
 Planilha de cálculo dos indicadores
 Artigo publicado no XVIII ENTAC 2020: “Proposta de Método de Avaliação
do Desempenho Térmico de Residências: NBR 15575”
 Artigo publicado no XVIII ENTAC 2020: “Proposta para as Escalas dos
Níveis de Desempenho Térmico de Residências: NBR 15575”
 Manual de simulação computacional de edifícios com o uso do ob-
jeto Ground Domain no programa EnergyPlus – Versão 9.0.1
 Manual de simulação computacional de edifícios naturalmente ventilados
no programa EnergyPlus – Versão 9.0.1

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 REFERÊNCIAS

BRASIL. Consolidação Normativa Notarial e Registral. Corregedoria-Geral

de Justiça. Tribunal de Justiça. Estado do Rio Grande do Sul. Porto Alegre:
Tribunal de Justiça, 2011. 232 p. Disponível em: Acesso em: 15 fev. 2011.

CARRIDE, Norberto de Almeida Andrade. Lei de Registros Públicos Anotada.

Rio de Janeiro: Servanda, 2005.

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. São Paulo: Edi-
tora Saraiva, 2010.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 23. ed. São Paulo: Sa-
raiva, 2008.

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Noções Fundamentais de Direito Re-

gistral e Notarial. São Paulo: Saraiva, 2011.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direito das sucessões. 6. ed. São Paulo:
Atlas, 2006. V. 7.

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