Livro Avaliação Imobiliaria Prof Claudete

AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata
GRADUAÇÃO
Unicesumar
Reitor
Wilson de Matos Silva
Vice-Reitor
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor de Administração
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor Executivo de EAD
William Victor Kendrick de Matos Silva
Pró-Reitor de Ensino de EAD
Janes Fidélis Tomelin
Presidente da Mantenedora
Cláudio Ferdinandi
NEAD - Núcleo de Educação a Distância

Diretoria Executiva
Chrystiano Mincoff
James Prestes
Tiago Stachon
Diretoria de Design Educacional
Débora Leite
Diretoria de Graduação e Pós-graduação
Kátia Coelho
Diretoria de Permanência
Leonardo Spaine
Head de Produção de Conteúdos
Celso Luiz Braga de Souza Filho
Gerência de Produção de Conteúdo
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Gerência de Projetos Especiais
Daniel Fuverki Hey
Supervisão do Núcleo de Produção
de Materiais
Nádila Toledo
Supervisão Operacional de Ensino
Luiz Arthur Sanglard
Coordenador de Conteúdo
Luciano Santana
Designer Educacional
Nádila de Almeida Toledo
Projeto Gráfico
Jaime de Marchi Junior
José Jhonny Coelho
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a
Arte Capa
Distância; IWATA, Claudete Cristina
Arthur Cantareli Silva
Avaliação Imobiliária. Claudete Cristina Iwata. Ilustração Capa
Maringá-Pr.: UniCesumar, 2016. Bruno Pardinho
243 p.
Editoração
“Graduação - EaD”.
Bruna Marconato
1. Avaliação. 2. Imobiliária. 3. Legislação. 4. EaD. I. Título. Qualidade Textual
Jaquelina Kutsunugi
ISBN 978-85-8084-476-4 Keren Pardin
CDD - 22 ed. 333.332 Maria Fernanda Canova Vasconcelos
CIP - NBR 12899 - AACR/2
Ilustração
André Luís Onishi
Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário

João Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828
Impresso por:
Em um mundo global e dinâmico, nós trabalhamos
com princípios éticos e profissionalismo, não so-
mente para oferecer uma educação de qualidade,
mas, acima de tudo, para gerar uma conversão in-
tegral das pessoas ao conhecimento. Baseamo-nos
em 4 pilares: intelectual, profissional, emocional e
espiritual.
Iniciamos a Unicesumar em 1990, com dois cursos
de graduação e 180 alunos. Hoje, temos mais de
100 mil estudantes espalhados em todo o Brasil:
nos quatro campi presenciais (Maringá, Curitiba,
Ponta Grossa e Londrina) e em mais de 300 polos
EAD no país, com dezenas de cursos de graduação e
pós-graduação. Produzimos e revisamos 500 livros
e distribuímos mais de 500 mil exemplares por
ano. Somos reconhecidos pelo MEC como uma
instituição de excelência, com IGC 4 em 7 anos
consecutivos. Estamos entre os 10 maiores grupos
educacionais do Brasil.
A rapidez do mundo moderno exige dos educa-
dores soluções inteligentes para as necessidades
de todos. Para continuar relevante, a instituição
de educação precisa ter pelo menos três virtudes:
inovação, coragem e compromisso com a quali-
dade. Por isso, desenvolvemos, para os cursos de
Engenharia, metodologias ativas, as quais visam
reunir o melhor do ensino presencial e a distância.
Tudo isso para honrarmos a nossa missão que é
promover a educação de qualidade nas diferentes
áreas do conhecimento, formando profissionais
cidadãos que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidária.
Vamos juntos!
Seja bem-vindo(a), caro(a) acadêmico(a)! Você está
iniciando um processo de transformação, pois quando
investimos em nossa formação, seja ela pessoal ou
profissional, nos transformamos e, consequentemente,
Pró-Reitor de
Ensino de EAD
transformamos também a sociedade na qual estamos
inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportu-
nidades e/ou estabelecendo mudanças capazes de
alcançar um nível de desenvolvimento compatível com
os desafios que surgem no mundo contemporâneo.
O Centro Universitário Cesumar mediante o Núcleo de
Educação a Distância, o(a) acompanhará durante todo
Diretoria de Graduação
e Pós-graduação este processo, pois conforme Freire (1996): “Os homens
se educam juntos, na transformação do mundo”.
Os materiais produzidos oferecem linguagem dialógica
e encontram-se integrados à proposta pedagógica, con-
tribuindo no processo educacional, complementando
sua formação profissional, desenvolvendo competên-
cias e habilidades, e aplicando conceitos teóricos em
situação de realidade, de maneira a inseri-lo no mercado
de trabalho. Ou seja, estes materiais têm como principal
objetivo “provocar uma aproximação entre você e o
conteúdo”, desta forma possibilita o desenvolvimento
da autonomia em busca dos conhecimentos necessá-
rios para a sua formação pessoal e profissional.
Portanto, nossa distância nesse processo de cresci-
mento e construção do conhecimento deve ser apenas
geográfica. Utilize os diversos recursos pedagógicos
que o Centro Universitário Cesumar lhe possibilita.
Ou seja, acesse regularmente o Studeo, que é o seu
Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fóruns
e enquetes, assista às aulas ao vivo e participe das dis-
cussões. Além disso, lembre-se que existe uma equipe
de professores e tutores que se encontra disponível para
sanar suas dúvidas e auxiliá-lo(a) em seu processo de
aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranqui-
lidade e segurança sua trajetória acadêmica.
AUTORA

Possui graduação em Curso de Bacharelado em Direito pela Universidade
Estadual de Maringá (1987), graduação em Pedagogia - Universidade do Oeste
Paulista (1997) e graduação em Letras pela Fundação Faculdade de Filosofia,
Ciências e Letras de Jandaia do Sul (1987). Atualmente é professora do Centro
Universitário de Maringá, atuando principalmente nos seguintes temas:
atitude, desenvolvimento, consciência, liderança e fundos garantidores de
locação.
APRESENTAÇÃO
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
SEJA BEM-VINDO(A)!
Prezado(a) aluno(a), o assunto AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA é a base de todo o trabalho a ser
desenvolvido pelo gestor de imóveis. Todas as Operações Imobiliárias se desenvolvem
a partir de uma avaliação:
• COMPRA
• VENDA
• LOCAÇÃO
• ADMINISTRAÇÃO
• LOTEAMENTOS
• INCORPORAÇÕES
• ASSESSORIA
• CONSULTORIA
• PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
O gestor de imóveis, profissional que está no dia a dia conversando com as pessoas,
atendendo os clientes e realizando negócios é quem pode servir de termômetro para o
mercado. É ele quem poderá ditar o valor comercial do imóvel.
Desde o início das atividades dos corretores,
além de atribuir o valor comercial aos imóveis
de forma verbal, eles realizavam a “AVALIAÇÃO”.
Tratava-se de um documento de uma única lau-
da, que trazia no corpo um texto que iniciava
com a descrição do imóvel, um valor médio por
metro quadrado que ele encontrava com base
em algumas amostras, que era multiplicado
pela área total do imóvel avaliando, e o resul-
tado era o valor procurado. A “AVALIAÇÃO” era
então datada e assinada pelo corretor. O docu-
mento era similar ao abaixo:
APRESENTAÇÃO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Imóvel constituido pelo Lote de Terra nº 49 (quarenta e nove), situado na GLEBA RIO
PARDINHO nesta cidade de Maringá-Paraná com área de 5.625,00 m2, devidamente
matriculado sob nº 7.380 no REGISTRO DE IMÓVEIS - 2º Oficio de Maringá-Paraná.
VALOR DO METRO QUADRADO R$ 121,00
ÁREA DO IMÓVEL 5.625,00 x 121,00 = R$ 680.625,00
Pelos poderes a mim atribuídos pelo CRECI - Conselho Regional de Corretores de

Imóveis, AVALIO o presente imóvel em R$ 680.625,00 (seiscentos e oitenta mil,
seiscentos e vinte e cinco reais ).
Maringá, 12 de abril de 1981
JOSÉ DA SILVA
CREVICIF - 123456
Fonte: Arquivo pessoal
Esse documento era utilizado para vários fins: ações judiciais de cobrança, renova-
tória de aluguel, revisional de aluguel, separação judicial, divórcio, inventário etc.,
empréstimos bancários, dação em pagamento, hipoteca, penhora, fins contábeis,
enfim, para uma série de funções.
APRESENTAÇÃO
Percebe-se que a “AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS” era carecedora de vários itens importan-

tes para dar credibilidade, autenticidade e legalidade ao documento.
O conhecimento do corretor para a prática do seu trabalho era obtido na maior par-
te das vezes por meio de conhecimento empírico, mesmo porque não havia fontes
de informação.
Com o tempo, os engenheiros e arquitetos questionaram a validade daquele
tipo de documento, atribuindo somente a eles o direito de realizar uma avalia-
ção. A reivindicação era oportuna e legítima, afinal de contas, àqueles profissio-
nais era exigida a aplicação de técnicas, normas e cálculos comprobatórios, e
aos corretores nada além do “conhecimento empírico”, traduzido no que a Lei
específica da época permitia:
LEI Nº 6.530 DE 12 DE MAIO DE 1978 (com alterações introduzidas pela Lei nº 10.795,
de 5 de dezembro de 2003) [...]
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária (Grifos nossos).
“OPINAR QUANTO À COMERCIALIZAÇÃO IMOBILIÁRIA”. A Lei que regulamenta a
profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de
fiscalização permite ao corretor que opine quanto à comercialização imobiliária. O
que significa opinar? Significa um ponto de vista, modo de ver, pensar, deliberar,
parecer, ideia e princípio de alguma coisa. Mas afinal de contas, isso não é importan-
te? Não é o corretor de imóveis a pessoa mais indicada para opinar o preço de um
imóvel para o mercado? É claro que sim.
O corretor está todos os dias envolvido com transações que são feitas, é ele quem
conhece os valores dos imóveis colocados no mercado, quanto os clientes compra-
dores estão dispostos a pagar e quanto os clientes vendedores estão dispostos a
receber. Quando esses três itens se alinham, realiza-se a transação imobiliária.
Entretanto, como equalizar esses dois profissionais se a um é exigido rigor formal e
ao outro apenas um parecer em forma de uma lauda?
Estariam se sobrepondo nos deveres? Afinal, de quem é a incumbência, o direito, a
habilitação: DOS ENGENHEIROS e ARQUITE-
TOS ou dos CORRETORES DE IMÓVEIS?
A resposta dessa e de tantas outras pergun-
tas você vai obter estudando essa discipli-
na, e além das respostas você encontrará
meios de, por si só, desvendar as maravi-
lhas da avaliação. Afinal, nós conhecemos o
mercado imobiliário, somos hoje Gestores,
profissionais preparados e qualificados!
11
SUMÁRIO
UNIDADE I
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
15 Introdução
16 O que Significa Avaliação?
23 Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?
38 Considerações Finais
UNIDADE II
PREÇO E VALOR
45 Introdução
45 Quem pode Avaliar
67 Vamos aprender o Significado de Valor de um Imóvel
70 Preço de Mercado é Diferente de Valor
UNIDADE III
FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
77 Introdução
78 Finalidades da Avaliação
125 Ética na Execução de um PTAM
131 Princípios da Avaliação pelo Ibape

SUMÁRIO
UNIDADE IV
LEGISLAÇÃO
139 Introdução
140 Legislação e Normas Técnicas
175 Tabela de Honorários
180 Atividades Básicas em um PTAM
182 Métodos de Avaliação
UNIDADE V
EXECUÇÃO DE UM PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA
191 Introdução
191 Pesquisa e Coleta de Dados
193 Homogeneização da Pesquisa
229 Apresentação do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
241 CONCLUSÃO
243 REFERÊNCIAS
I
UNIDADE
Objetivos de Aprendizagem
■■ Compreender o conceito de AVALIAÇÃO.
■■ Saber quem pode avaliar um imóvel: CREA X CRECI.
■■ Tomar conhecimento das competências atribuídas aos Engenheiros,
Arquitetos e Agrônomos e aos Corretores de Imóveis.
■■ Conhecer o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ O que significa AVALIAÇÃO
■■ Afinal, quem pode avaliar um imóvel, CREA ou CRECI?
■■ Os engenheiros e corretores sempre divergiram sobre a competência
das avaliações, porém, cada qual tem o seu papel bem definido
■■ O IBAPE tem papel muito importante na Engenharia de Avaliações,
e mesmo não sendo de nossa competência, vale a pena termos
conhecimento de suas atribuições
15
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), esta unidade tem por objetivo a sua compreensão sobre esse
assunto tão importante para o desempenho de nossa profissão: a AVALIAÇÃO!
É da avaliação que começam todas as nossas atividades. Um cliente quer alugar
um imóvel e pergunta para você por quanto ele pode alugar. Para determinar
esse valor, você precisará fazer uma AVALIAÇÃO. Querendo um imóvel para
renda, ele solicitará de você uma consultoria imobiliária e para atender bem seu
cliente, você terá que AVALIAR o imóvel para ver se a rentabilidade resultará em
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
um bom investimento. Desejando vender um imóvel, o cliente questionará você

sobre o preço justo a ser colocado à venda, possível de ser rapidamente absorvido
sem que ele tenha prejuízos, para tanto, se fará necessária uma AVALIAÇÃO.
O Gestor que não sabe AVALIAR um imóvel sempre dependerá de um colega
para auxiliá-lo e correrá um grande risco de ser responsabilizado por um mau
negócio. É como um médico que não consegue diagnosticar uma doença e precisa
de um colega para auxiliar na indicação do remédio. O imóvel e a determinação
de seu valor são condições sem as quais o exercício da profissão fica impossível.
Iniciaremos nosso estudo conceituando AVALIAÇÃO, em seguida, levan-
taremos os pontos de divergência entre os engenheiros, arquitetos e agrônomos
e os corretores de imóveis.
Dando respaldo para cada classe profissional, estão os respectivos conse-
lhos CREA e CRECI. Veremos o que pensam cada um dos conselhos e se há
alguma forma de resolver esse impasse, ou se esse impasse teoricamente não
deveria nem existir. Em seguida, definiremos as atribuições e competências de
cada profissional.
Mesmo não sendo aplicável à nossa profissão, acho muito importante conhe-
cermos o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,
para saber quais são as normas aplicáveis ao trabalho dos engenheiros, arquite-
tos e agrônomos.
Analisaremos também a situação das duas categorias atualmente. O que o
COFECI tem feito por nós no assunto AVALIAÇÃO? Ele tomou uma posição
no sentido de salvaguardar nossos interesses e direitos?
Introdução
16 UNIDADE I
As jurisprudências são muito importantes para, em casos de discussão legal

sobre o assunto, sabermos como tem sido o entendimento dos magistrados.
Já iniciando nossos estudos propriamente ditos, vamos aprender o significado
de VALOR de um imóvel e saber se preço de mercado é diferente de VALOR.
Finalmente, elencaremos as várias finalidades da AVALIAÇÃO de IMÓVEIS.
O QUE SIGNIFICA AVALIAÇÃO?
Para Frederico Mendonça,

avaliação imobiliária consiste na determinação do valor pecuniário de
um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, através de procedimentos
cujo conhecimento técnico e a percepção de mercado são essenciais.
Para nós, além de tudo isso, avaliação de imóveis é arte.
Fonte: <http://www.comoavaliarimoveis.com.br/conceito-de-avalia-
cao/>.
Para Sérgio Antonio Abunahman (2006, p.10), “Avaliação é, pois, uma aferi-
ção de um ou mais fatores econômicos especificamente definidos em relação a
propriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a análise de
dados relevantes”.
Para nós, gestores, significa a base de todo nosso trabalho e a questão que
justifica nossa preocupação, cuidado, cautela e necessidade de capacitação é a
especificidade de cada trabalho.
Sérgio Antonio Abunahman (2006, p.10) continua:
Uma considerável parcela de bens públicos, particulares e empresariais
do mundo consiste em bens imóveis. A própria amplitude deste recur-
so primordial em nossa sociedade cria uma necessidade de informes
avaliatórios como suporte e consistência para decisões relativas ao uso
e disposição desses bens. É na avaliação desses direitos que reside a arte
de resolver um problema característico, encontrando e reunindo fatos,
analisando-os de modo a formar conclusões aplicáveis a cada caso.
Uma avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de responder a
uma ou mais perguntas específicas sobre os valores definidos das partes
17
de um imóvel, sua utilidade ou conformação e possibilidade de venda.

Esse conceito permite a aplicação do termo a qualquer estimativa, seja
ela uma conclusão fundamentada com bases na evidência, ou simples-
mente uma opinião pessoal. A confiabilidade de uma avaliação depende
da competência e da integridade básicas do avaliador, da disponibilidade
de dados pertinentes à mesma e da habilidade com que esses dados forem
computados e analisados (grifos nossos).
Prezado(a) aluno(a), a AVALIAÇÃO é muito mais que uma opinião de mercado,

ela requer acima de tudo CREDIBILIDADE a ser con-
quistada com COMPETÊNCIA, INTEGRIDADE e
HABILIDADE no tratamento dos dados com o obje-

tivo único de chegar o mais próximo possível do
VALOR JUSTO DE MERCADO.
A avaliação é a determinação do equilíbrio per-
feito, ou seja, o valor que satisfaz o VENDEDOR e que
o COMPRADOR está disposto a pagar.
Entretanto, o imóvel que se quer avaliar ainda não
chegou nesse estágio, ou seja, o objetivo da avaliação
é justamente esse: determinar qual é esse valor sem
que a negociação aconteça realmente.
Consegue entender qual é o teor do trabalho? Mas
como encontrar esse valor?
Após muitos estudos, chegou-se à conclusão de que há a necessidade e a pos-
sibilidade de aplicarmos métodos para determinação do valor. Como não houve
a realização do negócio efetivamente com o imóvel avaliando, o valor será apro-
ximado. É claro que quanto melhor aplicarmos os métodos, seguirmos as normas
e tivermos habilidade e responsabilidade, tanto mais perto do alvo estaremos.
Devemos salientar que a vontade das partes está sob a influência de fatores
que não dependem de sua vontade, como: a lei da oferta e da procura, a eco-
nomia, a política, crises ambientais, catástrofes naturais etc. Por essa razão, a
indicação exata e precisa da data da avaliação é muito importante.
Então, podemos concluir que:
O que Significa Avaliação?

18 UNIDADE I
“AVALIAR UM IMÓVEL É DETERMINAR

POR MEIO DE MÉTODOS,
NORMAS, TÉCNICAS, HABILIDADE,
EXPERIÊNCIA E CONHECIMENTO
PROFUNDO DO MERCADO O VALOR
QUE SATISFAZ O VENDEDOR, QUE
O COMPRADOR ESTÁ DISPOSTO A
PAGAR NUMA DETERMINADA DATA”.
O método mais utilizado é o
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS
DE MERCADO. Quando o Gestor ini-
cia a execução de seu Parecer Técnico de
Valor Mercadológico, o primeiro passo
será vistoria criteriosa do imóvel avaliando com a análise do contexto que cerca
o imóvel, o segundo passo será coleta de amostras. Se o método escolhido for o
comparativo, ele começará a coletar dados assemelhados ao imóvel avaliando, se
possível, de negociações recém realizadas, pois ela refletirá exatamente o valor
que tornou a relação COMPRA e VENDA equilibrada.
Leia atentamente o texto a seguir:
19
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Propalado por todos como o método mais emprega-
do em avaliações de imóveis, o método comparativo
direto de dados de mercado, é restrito a um deter-
minado contexto, sendo impraticável sua extrapo-
lação para um contexto diverso.
Para a correta aplicação deste método, é ne-
cessário muita experiência e conhecimen-
to por parte do Corretor Avaliador, mormen-
te quanto aos preços praticados na região, que
devem ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificável.
Na coleta de amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando poderemos utilizar,
tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado
tipificado como de livre concorrência.
Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel
e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. Vários
autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém, este método
não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, lo-
catários e prospects/ compradores, pois baseia-se unicamente na observação do que
ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador reconheça as característi-
cas que efetivamente justifiquem a formação do preço.
Na opinião de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan
e James (1998), este método tem tido uma utilização crescente no desenvol-
vimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar parti-
do de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível.
Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condições de merca-
do correntes, ela é, no entanto, pouco adequada para a determinação dos valores das
propriedades de longo prazo. Curiosamente, no entender desta autora, a utilização do
método de comparação de dados de mercado não requer que o avaliador entenda a
motivação dos compradores e dos vendedores. Isto representa, no seu entendimento,
um ponto fraco deste método, pois se não se entenderem as motivações dos agentes in-
tervenientes, é difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional, se a base para compa-
ração for reduzida, o que torna difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança.
Segundo Wolverton (1998) o método é limitado, pois o fato de identificar a existência ou
não, de determinado atributo na propriedade, não significa que se consiga medir a sua
magnitude ou qualidade.
Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de ven-
das idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou
as qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm
da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras va-
riáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que,
levando-se em consideração á área do imóvel avaliando, busca-se chegar a um preço
provável de mercado.
O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores mercadoló-
gicos de propriedades similares, porém, ocorre que a comparação de preços baseia-se
numa relação direta e se o preço não é linear, o método comparativo peca por traduzir
um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.
Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade uni-
versal do método comparativo devido ao fato das suas comparações exigirem ajustes à
sua linearidade implícita. No seu entender, este modelo elimina variáveis complexas e
variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e
as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza
este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e
variáveis de interesse.
Características do método comparativo
1.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são: o va-
lor do terreno, os custos de construção, a promoção do empreendimento e lucro do
incorporador.
2. Podemos utilizar, quando da avaliação: metro quadrado de área útil, metro qua-
drado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade
das áreas comuns.
3. O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma clas-
se ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base
de dados de propriedades análogas.
4. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.
5. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que, previa-
mente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento
dos imóveis comparáveis.
6. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de
ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os crité-
rios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que,
em cada caso, influem no valor segundo a observação do mercado.
7. Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação,
o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para
o imóvel avaliando.
21
Vantagens do Método Comparativo:

1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez,
2006).
2. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Pa-
dura e Sánchez, 2006).
4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobili-
ários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim,
1995 e Peto, 1997).
5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de
redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistemati-
zação da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e
Connellan e James 1998).
6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método compara-
tivo de dados de mercado confiável.
Desvantagens do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo impres-
cindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebre-
da, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo
(Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vende-
dores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com
algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não
significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem
sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à sub-
jetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).
CONCLUSÃO
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para de-
terminar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a com-
paração de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor
provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu
emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um mé-
todo circunscrito a um local e segmento definidos.
A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplica-
ção dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conse-
guir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a ques-
tionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.
Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do
avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, pu-
blicado por Economia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações
Fonte: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/o-metodo-comparativo-direto-de-
-dados-de.html>. Acesso em: 22 ago. 2012.
23
AFINAL, QUEM PODE AVALIAR UM IMÓVEL, CREA

OU CRECI?
O histórico do CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia na

AVALIAÇÃO é muito mais antigo que o histórico do CRECI – Conselho Regional
de Corretores de Imóveis, o que não significa que o primeiro precede o segundo.
Um deteve a técnica primeiro, mas o outro sempre esteve atuante no mer-
cado, inclusive como fonte de informação.
A maior parte dos laudos emitidos por engenheiros e agrônomos conta com
a colaboração dos corretores de imóveis no fornecimento das amostras. O traba-

lho de ambos pode ser realizado em separado, sem que um dependa do outro, ou
em conjunto, quando o engenheiro precisa da amostra do corretor ou quando o
corretor precisa do parecer do engenheiro com questões técnicas.
Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

ENGENHEIRO OU CORRETOR DE IMÓVEIS, QUEM TEM CONHECIMENTO
PARA AVALIAR?
Quanto a esse assunto, que ainda vai dar muito o que falar, temos que levar em conta as
atribuições de cada profissional.
O engenheiro pode fazer uma avaliação técnica, que leva em conta vários aspectos,
porém não deveria entrar em méritos como preço de negociação de um bem imóvel.
Afinal que base ou que conhecimento tem um engenheiro que não vive o dia a dia do
mercado de imóveis?
Trabalho em uma grande imobiliária do Rio de Janeiro e durante uma boa parte do dia
atendo ligações de engenheiros solicitando que eu os ajude com a avaliação de imóveis:
pedem que lhes diga o preço praticado em determinada região, pedem endereços de
imóveis para comparação e outros dados. Porém se esquecem de alguns detalhes im-
portantes, como a documentação do imóvel, por exemplo.
Que base tem um engenheiro para analisar uma documentação? Que base tem um en-
genheiro para dizer se um imóvel em determinada região é vendavel ou não? Como
pode um engenheiro ser responsável pelo preço de um bem se ele não tem a mínima
idéia do preço de mercado? Para um engenheiro um imóvel pode valer 100 mil ou 50
mil que para ele tanto faz pois não há quem fiscalize se a avaliação foi correta ou não.
Então aqui fica uma frase importante: No quesito preço, quem tem capacidade e conheci-
mento para avaliar é o corretor de imóveis. Por outro lado, análise estrutural, e outras carac-
terísticas determinantes, ficam por conta do engenheiro.
Conselho: O engenheiro visita o imóvel e faz um laudo técnico de avaliação contendo
seu parecer sobre o imóvel, encaminhando para um corretor credenciado analisar e dar
o preço final.
Curiosidade: outro dia um engenheiro indeferiu a avaliação de um imóvel dizendo que
ele não serviria como garantia para a C.E.F. pois ele ficava próximo a uma “comunidade”.
Foi solicitada uma nova avaliação e o engenheiro (outro indivíduo) avaliou no preço que
estava sendo vendido pela imobiliária. Hoje esse mesmo imóvel já está escriturado e o
comprador feliz, residindo em seu novo endereço, pagando suas prestações em dia ao
banco.
Pergunta: Qual engenheiro está certo?
Fonte: <http://www.forumimobiliario.com.br/2011/01/engenheiro-ou-corretor-de-imoveis-
-quem-tem-conhecimento-para-avaliar/>. Acesso em: 22 ago. 2012. (Grifo nosso).
25
Perceberam? O texto acima retrata a realidade que comentamos, basta anali-

sar um laudo emitido por um engenheiro para constatar que a maior parte das
amostras é colhida por meio de imobiliárias ou corretores de imóveis, logo, a
base de toda técnica aplicada são os dados de mercado, cujos números são do
NOSSO conhecimento.
O trabalho dos engenheiros e dos corretores não são excludentes, mas sim
COMPLEMETARES.
Muitas vezes, o corretor precisa do trabalho de um engenheiro para avaliar
a necessidade de reformas, o orçamento para reformas, a qualidade da constru-
ção, a idade da obra, enfim, especificidades de competência deles e vice-versa.

Caro(a) aluno(a), é preciso que você tenha conhecimento da realidade da
avaliação hoje para que tome posição e defenda os interesses de nossa classe
com conhecimento de causa, para isso, observe atentamente o conteúdo abaixo:

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
A NBR 14653 define AVALIAÇÃO como a análise técnica, realizada por engenheiro de
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data. Trabalhos avaliatórios fundamentam-se em
pesquisas e análises estatísticas aprofundadas, através das quais pode-se apurar com
grande precisão os valores dos bens, para diversas finalidades, dentre as quais:
- Locação e venda
- Desapropriações
- Ações renovatórias de aluguel
- Viabilidade econômica de empreendimentos
- Garantias
- Planejamento estratégico para gestão de imóveis.
HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por
entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações. O assunto ga-
nha relevância na época do grande surto de desapropriações com estudos feitos por
comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Outros trabalhos
são desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70.
Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR
5676 (NB-502) da ABNT. Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis
urbanos é registrada no INMETRO como NBR 5676.
Em 2001 a NBR 14653 é publicada visando consolidar os conceitos, métodos e procedi-
mentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem como procedimentos
de excelência relativos ao exercício profissional sendo exigível em todas as manifesta-
ções técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia de avaliações.
A Resolução no 345 do CONFEA, determina entre outros, que são de atribuição privativa
dos engenheiros em suas diversas especialidades, registrados nos Conselhos Regionais de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, perícias, avaliações
e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis.
Fonte: <http://www.adfiducia.com.br/avaliacoes.html>. Acesso em: 22 ago. 2012. (Grifo nosso).
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FIM DA POLÊMICA SOBRE AVALIAÇÕES

Por Eng./adv. Francisco Maia Neto
Nos últimos dias surgiram notícias veiculadas em alguns órgãos de imprensa procuran-
do reacender uma antiga polêmica, relativa à atribuição exclusiva aos engenheiros e
arquitetos da realização de avaliações imobiliárias. Em especial, discute-se a extensão
dessa atribuição aos corretores de imóveis.
No intuito de informar à sociedade, gostaríamos de trazer alguns esclarecimentos úteis,
encerrando esta polêmica, uma vez ser inquestionável que a realização de laudos de
avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais registrados nos Creas, dentro das di-
versas modalidades, cabendo aos corretores de imóveis “opinar em transações imobi-
liárias”.
Natureza técnica
As avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma
ciência denominada Engenharia de Avaliações, cujo acervo técnico foi obtido através de
centenas de trabalhos, livros e outros materiais reunidos em dezenas de encontros pro-
movidos por 26 entidades profissionais existentes em nosso país. O assunto relativo a
avaliações imobiliárias encontra-se hoje normatizado pela Associação Brasileira de Nor-
mas Técnicas (ABNT), em trabalho coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia
de Avaliações e Perícias abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da entidade.
De acordo com a normatização, só pode ser executado por aqueles que possuem forma-
ção acadêmica de um curso de Engenharia ou Arquitetura.
Natureza jurídico-legal
A lei que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrô-
nomo – Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, determina que são atividades e atri-
buições desses profissionais, dentre outras, “avaliações, vistorias, perícias, pareceres”.
Da mesma forma a Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes mo-
dalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, especifica as seguintes
atividades: “Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico”.
Já o Código de Processo Civil em seu Artigo 145, modificado pela Lei nº 7.270, de 10 de
dezembro de 1984, estabelece que “os peritos serão escolhidos entre profissionais de ní-
vel universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”… Mais adiante,
o mesmo texto legal, em seu Artigo 420, discrimina: “a prova pericial consiste em exame,
vistoria ou avaliação”.
A Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades por ações
diz, por sua vez, que “… a avaliação dos bens será feita por três (3) peritos ou por em-
presa especializada…” e que “… os peritos ou a empresa avaliadora deverão apresentar
laudo fundamentado…”. Assim também, o Decreto-lei nº 2.300, de 21 de dezembro de
1986, que dispõe sobre licitação e contratos da Administração Federal, considera servi-
ços técnicos profissionais especializados, entre outros: “pareceres, perícia e avaliações
em geral.”
Seguindo essa mesma linha, a Resolução nº 345 do Confea, de 27 de julho de 1990,
que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de
Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (Artigo 27, Letra
” f “, da Lei Federal 5.194), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade,
atribuindo textualmente aos profissionais registrados nos Crea’s: “… vistorias, perícias,
avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis…”. Mais ainda, determina
claramente o caso de nulidade quando este procedimento não for seguido: “serão nulas
de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no Artigo 2º
quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos Crea’s”.
Mais recentemente, a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que criou o Código de
Defesa do Consumidor, prevê como prática abusiva “colocar, no mercado de consumo,
qualquer produto ou serviço de desacordo com as normas expedidas pelos órgãos com-
petentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas…”. Em consonância com este dispositivo legal, basta verificar todas as normas
brasileiras relativas à avaliação, onde consta que “… a determinação desse valor é da
responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados
pelos Crea…”
Interpretação legal
A jurisprudência em nossos tribunais é farta em decisões relativas ao assunto. A maio-
ria esmagadora das decisões coincide no que se refere à exclusividade da atribuição a
engenheiros e arquitetos procederem perícias. “A nomeação de perito para avaliação
de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro…” (Conselho de Justiça Federal).
“São nulas as perícias e arbitramentos em ações renovatórias e revisionais… realizadas
por técnico em contabilidade… os conhecimentos técnico-científicos que esse trabalho
exige, …, fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto.” (Tribunal de Alçada do Rio de
Janeiro). “Laudo pericial – Exame feito por Corretor de Imóveis – Inabilitação legal – Nu-
lidade. … Não poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional
se restringe, como estabelecido no Art. 7º da Lei nº 4.116/62, a de mediador na venda,
compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser realizada, como deverá
sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei nº 53194/66” (Tribunal
de Justiça de Minas Gerais).
Em “O Direito de Construir”, de autoria do saudoso jurista Hely Lopes Meirelles, encon-
tramos uma citação lapidar sobre o assunto: “A avaliação de imóveis vem se especiali-
zando dia a dia, com a elaboração de normas técnicas e de fórmulas matemáticas para a
quantificação de seus valores, o que a tona privativa de engenheiros, arquitetos e agrô-
nomos, detentores do privilégio profissional de todas as perícias prediais…”.
29
O advogado Huagih Bacos, presidente da CVI-SP, Corretor de Imóveis, Conselheiro do

Creci/SP e 4º Vice-Presidente do Sciesp, em artigo intitulado “Da importância da avalia-
ção na nova ação revisional de aluguel”, por sua vez, enfoca a avaliação prévia do imóvel
como essência primordial da ação revisional de aluguel e dependente da prova pericial
de engenheira. “Em que pese a autoridade dos corretores de imóveis, a sua opinião (Ar-
tigo 3º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978) traduzida em declaração que legalmente
não tem valor decisivo”, afirma o advogado.
O ilustre jurista Carlos Mário da Silva Veloso, integrante da mais alta corte jurídica do
país, o Supremo Tribunal Federal, em palestra apresentada na Sociedade Mineira de
Engenheiros, no dia 3 de agosto de 1988, afirmou textualmente que “as avaliações de
imóveis são exclusivas dos engenheiros”.
Ética
Em 30 de janeiro de 1988, os presidentes do Crea-MG e do Creci-4ª Região, assinaram
um “acordo de cavalheiros”, onde consta que “laudo, perícias, avaliações, vistorias, revi-
sionais, inclusive de aluguéis, …, serão de competência exclusiva dos profissionais re-
gistrados no Crea, …,” e que “ao corretor de imóveis, …, caberá, tão somente, opinar,
quanto ao valor de mercado…”
Visando encerrar esta polêmica, trazemos à reflexão um aspecto de cunho ético fun-
damental, raras vezes abordado em discussões sobre o assunto, mas que se tornou re-
gra obrigatória em países do primeiro mundo. Refere-se ao interesse conflitante entre
aquele que avalia e aquele que vende, da mesma forma que, aos médicos, por questões
éticas, é vedado serem proprietários de farmácia, ou seja, promoverem a venda de me-
dicamentos.
Assim, julgamos que embora todo o aspecto legal e técnico seja claro no que se refere
à exclusividade profissional dos engenheiros e arquitetos em promoverem avaliações
imobiliárias, o aspecto ético é relevante, tendo em vista a incompatibilidade de os cor-
retores de imóveis, legítimos interessados nos resultados destas avaliações, elaborarem
laudos de avaliação.
Fonte: <http://www.ibapepr.org.br/?p=129>. Acesso em: 22 ago. 2012.
Avaliação do Engenheiro x Avaliação do Corretor ou Gestor Imobiliário
“Imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os proprietários de um prédio
que desabou ou pegou fogo, necessite saber do exato valor desse bem, do custo para
lhe repor. Considere-se que nessa avaliação o preço de mercado não será o objeto de
maior interesse por qualquer das partes, mas, sim, o valor de custo da obra necessária
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser como era antes do sinistro.
Nesse caso, o valor do terreno pouco importa, uma vez que, obviamente, encontra-se
intacto. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação deve ser técnica e, portanto,
procedida por um Engenheiro ou Arquiteto.
Imaginemos ainda um edifício inacabado, com 25 andares, que, se estivesse concluído,
possuiria 40 pavimentos. Quanto custaria esse “negócio”? Nesse caso também a apura-
ção do valor é da competência do engenheiro, uma vez que se fará necessária a apu-
ração do valor do material existente empregado e se toda aquela construção ainda se
mantém em condições de ser aproveitada para a conclusão do edifício.
Agora, suponhamos que um Engenheiro possua um imóvel para vender ou alugar.
Quem ele deverá consultar sobre o assunto? Com quem ele deverá tratar sobre o valor e
contratar para vender ou alugar o imóvel? Certamente que será um Corretor de Imóveis
ou Gestor Imobiliário, e disso não temos a menor dúvida, pois é o que vemos no nosso
dia a dia.
Cogitemos também que, eventualmente, alguém deseje comprar ou vender um imóvel
a um amigo ou mesmo que o sócio de uma empresa resolva incorporar um determinado
imóvel que lhe pertence ao patrimônio da empresa de cujo quadro societário faz parte.
Também nesses casos entendemos que as avaliações devem ser realizadas por Correto-
res de Imóveis ou Gestores Imobiliários, restando claro, portanto, que, em se tratando
de avaliação para compra, venda ou locação de imóveis, ninguém é mais competente
do que eles.”
Fonte: <http://www.comoavaliarimoveis.com.br/avaliacao-do-engenheiro-x-avaliacao-do-corre-
tor-do-gestor-imobiliario/>. Acesso em: 22 ago. 2012.
31
Lendo atentamente os três textos anteriores, você perceberá que a polêmica

existia quando o bom senso não era aplicado. O segundo texto é anterior à
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 1.066/2007, daquele período até hoje, muita coisa
mudou e os engenheiros, arquitetos, agrônomos e corretores de imóveis estão
percebendo quais são as suas atribuições e que as atividades são específicas para
a habilidade de cada profissional, sendo elas eventualmente complementares.
Muitos dos meus trabalhos de avaliação são feitos em parceria com enge-
nheiros e arquitetos. Ratificando o terceiro texto, cada qual tem a sua habilidade.
Em trabalhos periciais em que é solicitada a determinação do custo da obra, por
exemplo, é especificidade exclusiva do engenheiro e arquiteto que têm conheci-

mentos técnicos e científicos para apurar com precisão os valores. O corretor de
imóveis que sem habilitação
procurar executar o trabalho
poderá ser responsabilizado
civil e criminalmente, inclu-
sive por exercer ilegalmente
a profissão.
Da mesma forma, um
engenheiro sem conhe-
cimento no mercado
imobiliário que tentar deter-
minar o valor venal de um
imóvel apenas calculando
o custo da obra correrá
um grande risco. Afinal,
um fator fundamental para
determinação do valor de
um imóvel não é somente a
qualidade da edificação, mas
principalmente a localização
de um imóvel. Ou alguém
vai questionar que uma casa
localizada em uma pequena

32 UNIDADE I
cidade do interior terá o mesmo valor que essa mesma casa localizada em um
bairro nobre de Brasília?
É claro que estamos maximizando a situação para facilitar a compreensão,
mas como gestores de imóveis, sabemos que os valores dos imóveis variam de
um bairro para outro, mesmo que a qualidade das construções seja semelhante.
OS ENGENHEIROS E CORRETORES SEMPRE DIVERGIRAM SOBRE
A COMPETÊNCIA DAS AVALIAÇÕES, PORÉM CADA QUAL TEM O SEU
PAPEL BEM DEFINIDO.
O CESUMAR, nossa Comunidade do Conhecimento, nos auxiliará a dife-
renciar melhor as duas profissões:
ENGENHARIA CIVIL
MATRIZ CURRICULAR DE ENG. CIVIL – MATUTINO
DISCIPLINAS
1º ANO
CIÊNCIAS DO AMBIENTE
FORMAÇÃO SOCIOCULTURAL E ÉTICA I
FÍSICA I
CÁLCULO INTEGRAL E DIFERENCIAL I
ÁLGEBRA LINEAR E GEOMETRIA ANALÍTICA
METODOLOGIA DA PESQUISA CIENTÍFICA
DESENHO TÉCNICO
QUÍMICA APLICADA
2º ANO
PROGRAMAÇÃO PARA ENGENHARIA
CÁLCULO INTEGRAL E DIFERENCIAL II
FÍSICA II
RESISTÊNCIA DE MATERIAIS I
PROJETO ARQUITETÔNICO
MATERIAIS DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
GEOLOGIA
PROJETO INTEGRADOR I
33
3º ANO
PROJETO INTEGRADOR II
MECÂNICA DOS SOLOS
TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO
ESTRUTURAS DE CONCRETO I
RESISTÊNCIA DE MATERIAIS II
GEOTECNOLOGIAS
ESTATÍSTICA
4º ANO
ESTRUTURA DE AÇO E MADEIRA

FORMAÇÃO SOCIOCULTURAL E ÉTICA II
MECÂNICA DE FLUÍDOS E HIDRÁULICA
HIDROLOGIA E DRENAGEM URBANA
ESTRUTURAS DE CONCRETO II
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS E ELÉTRICAS PREDIAIS
ADMINISTRAÇÃO E ECONOMIA
CONFORTO AMBIENTAL
PROJETO INTEGRADOR III
FUNDAÇÕES E OBRAS DE TERRA
5º ANO
EMPREENDEDORISMO
MANUTENÇÃO E PATOLOGIA
PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS
SANEAMENTO
TRANSPORTES
ESTRADAS
LEGISLAÇÃO, SAÚDE E SEGURANÇA DO TRABALHO
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
ESTÁGIO SUPERVISIONADO
Fonte: <http://www.unicesumar.edu.br/graduacao/engenharia-civil.php>

34 UNIDADE I
A profissão de um engenheiro civil é muito diferente da de um gestor. O curso

de Engenharia Civil tem uma carga horária muito maior. Um curso é de bacha-
relado e o outro tecnólogo, então é compreensível que o engenheiro se aborreça
ao ser equiparado com um tecnólogo, porém no quesito avaliação de imóveis,
para valor mercadológico, não há que falar em ciência e sim em vivência de mer-
cado. Observe a matriz curricular de um gestor:
Reconhecido: Portaria Normativa 40 de 12/12/2007 – D.O.U de 13/12/2007.
Processo em tramitação - Protocolado no EMEC – MEC: 200815467
Este profissional atua: na indústria de construção civil, empresas imobiliá-
rias, administradoras de imóveis, condomínios, escritórios de corretagem e de
advocacia, além de incorporadoras. A formação neste curso também qualifica
o profissional para analisar as condições mercadológicas do setor, identificar
oportunidades comerciais para o crescimento regional e desenvolver ativida-
des de planejamento, operação e controle da comercialização de bens imóveis.
MATRIZ CURRICULAR
1º MÓDULO
ESTATÍSTICA E PESQUISA IMOBILIÁRIA
O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO
2º MÓDULO
PLANEJAMENTO URBANO E MEIO AMBIENTE
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E LOTEAMENTOS
3º MÓDULO
SISTEMA REGISTRAL E NOTARIAL
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
4º MÓDULO
CONCEITOS DA ADMINISTRAÇÃO E ÉTICA EMPRESARIAL
ECONOMIA E SOCIEDADE
5º MÓDULO
MATEMÁTICA FINANCEIRA E PLANO DE NEGÓCIOS
SISTEMA DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
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6º MÓDULO
DIREITO E LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
COMUNICAÇÃO EMPRESARIAL E NEGOCIAÇÃO
7º MÓDULO
SUSTENTABILIDADE E RESPONSABILIDADE SOCIAL
ADMINISTRAÇÃO DE CONFLITOS E RELACIONAMENTOS
8º MÓDULO
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO E DE CONDOMÍNIOS

Fonte: <http://www.ead.cesumar.br/site/curso_individual/13/negocios_imobiliarios>
Perde muito o profissional que não respeita o trabalho do outro e ainda não per-
cebeu que é preciso trabalhar em conjunto, entretanto, caro(a) aluno(a), uma
parcela da culpa pela falta de determinação das competências é do próprio corre-
tor que não se faz respeitar, teimando em trabalhar com base em conhecimentos
empíricos, ignorando a necessidade de qualificação e o reconhecimento da evo-
lução de nossa profissão.
O IBAPE TEM PAPEL MUITO IMPORTANTE NA ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E, MESMO NÃO SENDO DE NOSSA COMPETÊNCIA, VALE
A PENA TERMOS CONHECIMENTO DE SUAS ATRIBUIÇÕES.

O QUE É O IBAPE?
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, foi fundado

em 19 de setembro de 1957 e, aos 25 de outubro de 1995, reestru- turado pela
fusão com a Associação Brasileira de Entidades de Engenharia de Avaliações
e Perícias, é uma associação de âmbito Federativo Nacional e de duração
indeterminada.
O IBAPE é composto por entidades estaduais associadas, ou seja, tem como missão re-
presentar em nível nacional e internacional os melhores Institutos de Avaliações e Perí-
cias de Engenharia do Brasil.
Fonte: <http://ibape-nacional.com.br/site/institucional-2/>. Acesso em 22 ago. 2012.
RESOLUÇÃO Nº 345, DE 27 DE JULHO DE 1990.
Dispõe quanto ao exercício por profissional de Nível Superior das atividades de Enge-
nharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
[...]
Art. 1º - Para os efeitos desta Resolução, define-se:
a) VISTORIA é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descri-
ção minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o
motivaram.
b) ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre
alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
c) AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo
ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento.
d) PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determi-
nado evento ou da asserção de direitos.
e) LAUDO é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e
dá as suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.
Art. 2º - Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas
especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geó-
grafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos
a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações
industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que,
de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profis-
sões.
37
Art. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos

indicados no Art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas
nos CREAs.
Art. 4º - Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade,
deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei nº
6.496, de 07 DEZ 1977.
Parágrafo único - As Anotações de Responsabilidade Técnica dos trabalhos profissionais
de que trata a presente Resolução serão efetivadas nos CREAs em cuja jurisdição seja
efetuado o serviço.
Art. 5º - As infrações à presente Resolução importarão, ainda, na responsabilização penal
e administrativa pelo exercício ilegal de profissão, nos termos dos artigos 6º e 76 da Lei
nº 5.194/66.
Art. 6º - A presente Resolução entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 7º - Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 27 JUL 1990.
FREDERICO V. M. BUSSINGER
Presidente
JOÃO EDUARDO AMARAL MORITZ
1º Secretário
Publicada no D.O.U. de 02 AGO 1990 - Seção I - Pág. 14.737
Fonte: <http://ibape-nacional.com.br/documentos/Resolucao_CONFEA_0345_90.pdf>. Acesso

em: 22 ago. 2012.
38 UNIDADE I
Reflita: Negócios Imobiliários - Gestão Imobiliária

Fonte: <http://youtu.be/LoBVE1Tlydw>.
Assista ao quadro: Quanto vale o seu imóvel - Exibido pela TV Diário em
01 de novembro de 2010, o programa “Painel Imobiliário” tem como
proposta auxiliar os telespectadores tirando dúvidas e dando dicas so-
bre o mercado imobiliário.
Fonte: <http://youtu.be/jBTmwYsw9Xg>.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nossa atuação no campo da avaliação de imóveis é fundamental, o que não se

pode mais admitir é a inércia do profissional em conhecer as resoluções, em
resistir à qualificação e continuar a emitir pareceres combinados, contratados
e fora das normas.
O SECOVI-PR, Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, ao qual
pertencem as empresas de Maringá-PR, realiza mensalmente o pregão imobiliário.
Trata-se de atividade muito interessante que funciona da seguinte forma:
cada empresa participante envia com antecedência ao responsável pelo pregão
dois imóveis, sendo um para venda e outro para locação cuja avaliação quer apu-
rar junto aos participantes.
Os imóveis levados ao pregão são aqueles em que os proprietários pedem
valor muito alto, ou que estão em oferta há muito tempo sem que haja a realiza-
ção de negócios, ou mesmo falta de procura.
É uma excelente oportunidade, pois as empresas apresentam os resultados
do pregão ao proprietário e muitas vezes há uma adequação dos valores.
39
O imóvel é devidamente apresentado com dados e fotos e esclarecimentos fei-

tos oralmente pelo angariador. Cada participante fala quanto ele acha que vale o
imóvel apresentando sua justificativa. Existem três campos a serem preenchidos:
SUA AVALIAÇÃO: é o valor que ele acha que vale o imóvel.
VALOR AVALIADO: é o valor apurado pela maioria dos participantes.
VALOR DO ANÚNCIO: geralmente é o valor solicitado pelo proprietário,
que na maior parte das vezes está acima do mercado.
A participação das empresas imobiliárias no pregão em nossa cidade tem
sido grande e o respeito que conquistamos no mercado de Maringá é visível e
facilita muito nosso trabalho.

O pregão nada mais é do que um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica) verbal, sendo assim, por qual razão muitos corretores ainda não
têm interesse em aprender a realizar um PTAM escrito?
As normas do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis são de
âmbito nacional, não podemos admitir que uns sigam e os outros não. Precisamos
nos conscientizar da necessidade da aplicação das normas para a determinação
do valor mercadológico de um imóvel.
As aplicações dos pareceres são muitas e muito sérias também, podendo trazer
complicações graves tanto para o executor do PTAM quanto para o contratante.
Você aprendeu o que significa uma AVALIAÇÃO e qual é o papel do CREA
e do CRECI, na próxima unidade, vamos aprender a diferença entre VALOR e
PREÇO.
Considerações Finais
1. Para muitos corretores, avaliar é simplesmente dizer um valor qualquer sem base
técnica nenhuma. Agora você sabe que não é assim que se faz. Procure conversar
com as pessoas e pesquise sobre as consequências de um trabalho elaborado
sem aplicação de técnicas, responsabilidade e normas.
2. Procure pesquisar um laudo feito por um engenheiro e constate a diferença dos
trabalhos e a necessidade dos dados fornecidos pelo gestor imobiliário.
3. Em quais situações você entendeu que há a necessidade do trabalho em conjun-
to do engenheiro e do gestor? Exemplifique.
MATERIAL COMPLEMENTAR
Avaliação de Imóveis – Teoria e Prática

Frederico Mendonça
Editora: Frederico Mendonça
Sinopse: Trata-se de um dos poucos livros técnicos sobre avaliação de
imóveis e perícias destinado exclusivamente a Gestores Imobiliários,
Corretores de Imóveis, Consultores, Empresários e outros profissionais
do Mercado Imobiliário, à luz da Resolução nº 1066/07 e do Ato
Normativo nº 001/08 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
O conteúdo e a forma como foi concebido, notadamente pela sua
linguagem simples, inteligível e de fácil aplicação, escrito de forma didática, buscando
ensinar “como fazer”, tornam esse livro um verdadeiro roteiro de trabalho para o Corretor Perito
Avaliador.
O autor, Frederico Mendonça, é perito avaliador e professor da Fcap/PE com mais de 25 anos de
experiência no marcado imobiliário.
“Absolutamente indispensável para quem pretende especializar-se no assunto, e também para os
Corretores em geral, para cujo exercício profissional é fundamental saber avaliar” João Teodoro da
Silva, Presidente do Cofeci.
Assista ao vídeo “Avaliação de Imóveis e Perícias”, você terá uma boa noção sobre a
importância da fundamentação do trabalho de avaliação.
Fonte: <http://youtu.be/HW_iWZNjbs0>.
Material Complementar
II
UNIDADE
PREÇO E VALOR
■■ Saber o entendimento do COFECI sobre AVALIAÇÃO.
■■ Analisar algumas jurisprudências aplicáveis aos casos de AVALIAÇÃO.
■■ Compreender o conceito de VALOR.
■■ Entender o que significa PREÇO DE MERCADO e diferenciá-lo de
VALOR.
Plano de Estudo
■■ Qual posicionamento tem nosso Conselho Federal sobre essa
polêmica? Estamos protegidos?
■■ Existem muitas jurisprudências sobre esse assunto. Analisaremos
algumas
■■ Vamos aprender o significado de VALOR de um imóvel
■■ PREÇO de mercado é diferente de VALOR
45
INTRODUÇÃO
Por muito tempo a profissão de corretor de imóveis foi tida como uma profissão
sem prestígio, sem ordem e sem representatividade, isso porque a legalização se
deu há aproximadamente 50 anos (tempo relativamente curto se considerarmos
que todos necessitam de um imóvel para habitar, desenvolver sua atividade pro-
fissional ou mesmo investir, e o Brasil foi descoberto em 1500) e também porque
as exigências para exercer a profissão eram mínimas.
Atualmente, nossa profissão é considerada como a profissão do momento,
em razão do grande aquecimento no mercado imobiliário e também pela quali-

ficação do profissional e capacitação em nível superior de ensino.
A polêmica estabelecida sobre o tema “QUEM PODE AVALIAR” tinha como
um dos polos profissões respeitadas como ENGENHARIA, ARQUITETURA e
AGRONOMIA, e em outro o corretor de imóveis.
De um lado, uma formação em nível de graduação, e do outro, em nível
técnico.
Essa polêmica acabou!
Nosso Conselho Federal tem se posicionado muito bem e nos representado
com maestria. Nesta unidade, você poderá observar algumas jurisprudências e
constatar que o judiciário e a sociedade reconhecem nosso trabalho e nosso valor.
Introdução
46 UNIDADE II
QUEM PODE AVALIAR
Qual posicionamento tem nosso conselho federal sobre essa polêmica? Estamos
protegidos?
Todas as profissões têm seus representantes que lutam por seus interesses.
Nós já vimos que o CREA se posiciona muito bem em relação à avaliação, defen-
dendo os engenheiros. E como ficamos NÓS? Quem irá nos defender?
O COFECI nos defende! Aproveito a oportunidade para conclamar todos
os colegas para se inteirarem mais sobre o funcionamento do COFECI e dos
CRECIs. Pagamos as anuidades, estamos sujeitos à fiscalização, participamos
das eleições, mas não sabemos o que e como as coisas acontecem. É hora de nos
preocuparmos mais com os nossos interesses.
PREÇO E VALOR
47
O corretor de imóveis foi confirmado como avaliador imobiliário através da sentença da

Sétima Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (DF). A decisão vai contra o plei-
to do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Economia (Confea) e do Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape). As duas entidades tentavam
impedir, na Justiça, que os corretores de imóveis elaborassem parecer de avaliação mer-
cadológica de propriedades.
Com isso, os engenheiros manteriam o monopólio dessa atividade. A decisão a favor
dos corretores já venceu em duas instâncias judiciais. O Cofeci já conta com um cadastro
de mais de cinco mil corretores habilitados para a função. A lista pode ser acessada no
www.cofeci.gov.br.
Justiça confirma: corretor é avaliador
Justiça decide em segunda instância corretor como avaliador de imóveis
Sentença da Sétima Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região(DF) confirmou a
competência do corretor de imóveis para realizar avaliações imobiliárias. A decisão nega
o pleito do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Economia (Confea) e do Insti-
tuto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape). As duas entidades tentam
juntas, na Justiça, impedir os corretores de imóveis de elaborarem parecer de avaliação
mercadológica de propriedades. O objetivo desse processo é manter para os engenhei-
ros o monopólio dessa atividade. Já perderam em duas instâncias judiciais.
De acordo com a decisão proferida pelo TRF, as atividades previstas no artigo 3º da Re-
solução Cofeci nº 1066/2007, que normatiza a avaliação de imóveis realizada por corre-
tores imobiliários, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arqui-
tetura ou agronomia, pois estão relacionadas à área de atuação e de conhecimento do
corretor de imóveis. Pelo acórdão, assinado pelo desembargador Reynaldo Fonseca, fica
assegurada a legitimidade da norma editada pelo Cofeci: “É a segurança do mercado
imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei
nº 6.530/78”, declarou o magistrado ao sentenciar a favor dos direitos dos corretores de
imóveis. Essa decisão reconhece uma vez mais a capacidade técnica dos corretores de
imóveis, especialmente no que tange ao aspecto mercadológico.
“Essa sentença é mais um passo importante no caminho para o reconhecimento defini-
tivo do direito e da competência dos corretores de imóveis de realizarem avaliações de
mercado. O Cofeci está só aguardando trânsito em julgado dessa decisão para solicitar
junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) sua inclusão nas normas da
avaliação imobiliária realizada pelos corretores de imóveis”, analisa o vice-presidente de
Avaliações Imobiliárias do Sistema Cofeci-Creci, Luiz Barcellos (Creci-MT). “Foi uma pre-
cipitação dos engenheiros entrar com uma ação para contestar o direito de os correto-
res de imóveis, que são profissionais habilitados, de realizarem avaliações imobiliárias”,
acrescenta ele.
“A Justiça valoriza, com essa decisão, a capacidade dos corretores de imóveis, confiando
a esses profissionais a responsabilidade para a elaboração de pareceres de valoração
comercial. Acredito que, dessa maneira, resta claro à sociedade que são os intermedia-
dores imobiliários as pessoas mais qualificadas para atribuir o valor adequado às pro-
priedades, com base na experiência diária, no conhecimento do mercado e, também,
no estudo de todas as variáveis que possam fazer parte desse cálculo”, comentou o pre-
sidente do Creci- SP, José Augusto Viana Neto.
A ABNT define parecer técnico como um relatório circunstanciado, devidamente fun-
damentado, elaborado por um profissional capacitado e legalmente habilitado em sua
área de especialidade. Essa definição vale para todos os segmentos profissionais, e pro-
picia a um médico fazer um parecer técnico em sua área, a um advogado idem, e assim
sucessivamente. “O Sistema Cofeci- Creci editou essa resolução preocupado em que as
avaliações de mercado feitas pelos corretores de imóveis tenham alto nível de qualidade
e confiabilidade”, conta o presidente da entidade, João Teodoro.
[...]
Fonte: Publicação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – Nº 41 – julho / agosto 2010.

Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br>. Acesso em: 22 ago. 2012.
49
O COFECI tem trabalhado para que nossa atuação em avaliação de imóveis seja
reconhecida e com êxito, como pôde comprovar o texto anterior. Nossa represen-
tatividade junto aos governos é atuante e eficaz. Cada vez mais temos corretores
e gestores imobiliários comprometidos com nossa causa.
Quem pode Avaliar

COFECI REGULAMENTA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PELO CORRETOR DE
IMÓVEIS
Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel,
atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atri-
buída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução
957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico de ava-
liação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar
quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios
para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o
Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a for-
mação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do
Creci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito
no Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso
superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido
por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é necessário apre-
sentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez
cumpridos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certifi-
cado de Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no
Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar
obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade
aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.
Antes da resolução expedida pelo Cofeci, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores
de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender
que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição
do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e
arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter
o título de avaliador imobiliário.
De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e preparo
profissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade precisarão de es-
tudo e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando assim contestação judi-
cial”, afirma o presidente do Creci-MG.
Fonte: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=318:-
cofeci-regulamenta-avaliacao-imobiliaria-pelo-corretor-de-imoveis-&catid=1:latest-news&Ite-
mid=60>. Acesso em: 22 ago. 2012.
51
Estamos sob a égide do COFECI, ou seja, temos a legislação específica que nos
ampara legalmente e legitima nosso PARECER TÉCNICO, temos o julgado
acima, porém, nós somos nossos principais tutores. A nós cabe a consciência
de um trabalho executado com domínio dos conhecimentos técnicos de acordo
com os preceitos legais.
Cabe a cada um dos gestores imobiliários formados pelo CESUMAR propa-
gar essa ideia e levar os nossos colegas à qualificação e capacitação. Muito embora
a legislação seja de 2007, a maior parte dos corretores, por não conhecerem o
COFECI e as normas que determinam nosso procedimento profissional, continua
fazendo uma avaliação de imóvel como a apresentada na introdução desse livro.

Nosso trabalho é fundamental para a sociedade e devemos executar esse
mister com muita responsabilidade, seriedade e credibilidade.
JURISPRUDÊNCIA
Existem muitas jurisprudências sobre esse assunto. Analisaremos algumas.

1. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO
Registro: 2011.0000332213
Quem pode Avaliar

ACORDAM, em 28ª Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformi-
dade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MELLO PINTO (Presi-
dente), EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE E RODRIGUES DA SILVA.
São Paulo, 13 de dezembro de 2011.
O recurso não comporta provimento.
De fato, como bem consignado na respeitável decisão agravada:
“1.Anotem-se como exeqüentes também os peticionantes de fls.738/739.
2. De seu turno, regularizada a representação processual dos herdeiros de WAH BEW
HON, nos moldes do ordenado pelo v. acórdão de fls. 707/709, cumpra-se oportunamen-
te, o determinado no primeiro parágrafo de fls. 599.
3. Realizado o levantamento, cumpram os exeqüentes o já explicitado no segundo pará-
grafo de fls. 599 à aferição do requerimento de adjudicação (fls. 717).
4. Enfim, INDEFIRO o pedido da devedora, lançado às fls. 743/744, de atualização da ava-
liação, uma vez que não demonstrada, de forma idônea, a alteração dos valores atribuí-
dos aos imóveis constritos, em 1009, pelo avaliador judicial.”
As agravantes afirmam que a avaliação realizada encontra-se defasada, na medida em
que fora realizada há mais de dois anos, bem como diante da localização dos imóveis em
condomínio fechado, o que acarreta um aumento do valor dos bens.
No entanto, as agravantes não juntaram documentos idôneos a comprovar a alteração
do valor de mercado dos imóveis, peças essenciais ao deslinda da questão em sede re-
cursal, não havendo elementos convincentes suficientes a justificar a realização de uma
nova avaliação.
A respeito da matéria, já restou decidido:
“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Pretensão de que seja suspenso o leilão e reali-
zada nova avaliação do imóvel antes da sua venda em hasta pública, em decorrência
da sua alegada valorização. Descabimento Hipótese em que não há elementos de
convicção suficientes apontando para uma eventual modificação do valor do imó-
vel, capaz de justificar uma nova avaliação Ausência de uma das situações previstas
nos incisos do artigo 683 do Código de Processo Civil. Recurso desprovido.
(AI 990.10.298244-0, 13ª Câmara de Direito Privado, Rei. Ana de Lourdes Coutinho
Silva).
Desse modo, deve ser mantida a decisão recorrida por seus próprios fundamentos.
53
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

28ª Câmara da Seção de Direito Privado
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev6/files/JUS2/TJSP/IT/
AI_1969223420118260000_SP_1324703186861.pdf>. (Grifo nosso).
54 UNIDADE II
COMENTÁRIO: trata-se de um imóvel indo a leilão em que o proprietário

requer nova avaliação argumentando que o valor está defasado. O recurso foi
negado, sendo assim, caso o valor do imóvel estivesse mesmo abaixo do valor
de mercado, causaria prejuízo ao proprietário, que além de perder seu patrimô-
nio, receberia menos do que o valor justo.
Como trata-se de valor de mercado, independente da polêmica entre CREA
e CRECI, o que se pretende é a JUSTIÇA, e nesse caso o gestor de imóveis seria
muito mais recomendado para a avaliação do que o engenheiro ou arquiteto,
não acham?
2. TJDF - Apelação Cível: APL 496578720108070001 DF
0049657-87.2010.807.0001
PREÇO E VALOR
55
ACÓRDÃO
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal e dos Territórios, FLAVIO ROSTIROLA - Relator, LEILA ARLANCH - Reviso-
ra, LECIR MANOEL DA LUZ - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador LECIR
MANOEL DA LUZ, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E DAR PARCIAL PROVI-
MENTO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 29 de março de 2012
Certificado nº: 4F81896F000500000FAE

30/03/2012 - 19:01
Desembargador FLAVIO ROSTIROLA
Relator
RELATÓRIO
Cuida-se de apelação interposta por ILDA SOUZA MACHADO contra a r. sentença de
fls.96/100, proferida pelo MM. Juiz da Décima Segunda Vara Cível da Circunscrição Ju-
diciária de Brasília/DF, que, nos autos da dissolução de condomínio ajuizada por ela em
desfavor de JOEL ELIAS CHAVES, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguin-
tes termos do dispositivo sentencial, in verbis (fls.99/100):
“Ante o exposto, julgo procedente o pedido da autora para determinar a partilha, con-
cedendo ao réu o direito de preferência mediante a oferta de depósito da importância
correspondente ao quinhão da autora considerando o valor da avaliação, com a corre-
ção monetária pelo INPC, desde 20/08/2010, no prazo de 30 dias. Caso o depósito não
seja atendido, os bens irão a leilão com nova avaliação. Condeno o réu ao pagamento
da importância de R$ 35.446,12 [trinta e cinco mil, quatrocentos e quarenta e seis reais e
doze centavos], corrigidos pelo INPC desde a data da propositura da ação mais os juros
de mora de 1% desde a data da citação ocorrida em 24/09/2010. Em face da sucumbên-
cia, condeno o réu acima a pagar as custas processuais e a verba honorária correspon-
dente 10% da condenação da importância acima referente a partilha do veículo, com
apoio no artigo 20, § 3º, do CPC. Segue a advertência ao devedor de que, após o trânsito
em julgado, o não pagamento, no prazo de quinze dias, gerará o acréscimo de 10%, ex vi
do artigo 475-J do CPC. Se o caso de transcorrer o prazo sem o pagamento, aguardem-se
por cento e oitenta dias pelo requerimento do credor interessado na execução mediante
apresentação de planilha do débito e solicitação de expedição de mandado de penhora
e avaliação. Depois, dê-se baixa e arquivem-se”.
As razões de apelação da Autora foram apresentadas às fls.108/116. Em suma, dis-
corda com o valor fixado na origem, tendo em vista que a avaliação inicial teria sido
apresentada com a inicial, em 20.08.2010. Com efeito, a sentença só teria sido proferida
após um ano e seis meses depois de produzidas as avaliações, sendo, de tal sorte, desa-
tualizadas, máxime pelo mercado imobiliário aquecido do Distrito Federal.
Narra que a sentença seria nula, porque não teria observado a regra do art.1.114 do
Código de Processo Civil.
Dessa forma, requer a reforma da r. sentença, para que seja determinada nova avaliação
e a extinção do condomínio nos termos dos artigos 1.113 e 1.119 do CPC.
Sem preparo, tendo em vista que se encontra sob o pálio da gratuidade de justiça.
Contrarrazões às fls.128/131, pela manutenção da r. sentença.
É o relatório.
VOTOS
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA - Relator
Conheço da apelação, pois satisfeitos os seus pressupostos de admissibilidade.
Em suma, discorda com o valor fixado na origem, tendo em vista que a avaliação
inicial teria sido apresentada com a inicial, em 20.08.2010. Com efeito, a sentença só
teria sido proferida após um ano e seis meses depois de produzidas as avaliações,
sendo, de tal sorte, desatualizadas, máxime pelo mercado imobiliário aquecido do
Distrito Federal.
Narra que a sentença seria nula, porque não teria observado a regra do art.1.114 do
Código de Processo Civil.
Dessa forma, requer a reforma da r. sentença, para que seja determinada nova avaliação
e a extinção do condomínio nos termos dos artigos 1.113 e 1.119 do CPC.
De início, registro que não existe controvérsia em relação à dissolução do condomínio e
partilha dos bens.
Logo, atenho-me tão somente em relação às avaliações dos imóveis, que, segundo a
Recorrente, estariam desatualizadas.
Com razão a Recorrente.
Conquanto a própria Autora tenha apresentado com a inicial, protocolizada em
20.08.2010, as avaliações iniciais de mercado elaboradas por imobiliárias espe-
cializadas, não se pode olvidar o longo transcurso do feito e o fato de a sentença
haver sido proferida em 10.10.2011, ou seja, quase dois anos após o ajuizamento
da demanda.
Considerando o aquecido mercado imobiliário do Distrito Federal, chego à ilação de que
57
aqueles valores, de fato, encontram-se defasados.

Aliás, utilizando-me da exegese do art. 683, II, do CPC, admite-se nova avaliação quando
se verificar, posteriormente à primeira avaliação, que houve a majoração ou a diminui-
ção do valor do bem.
A propósito, leciona Costa Machado1:
“(...) o que nos cumpre salientar é que tanto a superveniente diminuição, como a su-
perveniente majoração do valor dos bens penhorados, por qualquer motivo que não o
procedimento do próprio exeqüente, autoriza a repetição do ato avaliatório para que
nenhuma das partes saia prejudicada: credor, pela diminuição do valor real do bem e
conseqüente insuficiência patrimonial da penhora; o devedor, pela majoração do valor
do bem penhorado que pode levar a uma expropriação de proporções desnecessárias.
Observe que a feitura da nova avaliação permite que se proceda à ampliação da pe-
nhora, no primeiro caso (art. 685, II), ou à redução da penhora no segundo (art. 685, I),
colocando em franco e aberto equilíbrio a força do crédito contida no título executivo e a
dimensão do patrimônio afetado pela penhora. Observe-se, por derradeiro, que a nova
avaliação, fundada no aumento do valor dos bens, só deve ser admitida se a majoração
for claramente desproporcional mesmo considerando a correção monetária que incide
sobre o valor fixado pela primeira avaliação.”
Os seguintes arestos, igualmente, possuem similar entendimento ao caso ora em deba-
te:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. AVALIAÇÃO. TRANSCURSO
DO TEMPO. PROVÁVEL VALORIZAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. ART.
683, II, DO CPC. 1. Ainda que o agravante não tenha trazido aos autos elementos que
comprovem o alegado descompasso entre o laudo de avaliação do Oficial de Justiça e
o valor de mercado do imóvel, é cabível a realização de nova avaliação, se transcorridos
mais de sete meses da data do primeiro laudo, porque, ante as peculiaridades do mer-
cado imobiliário do Distrito Federal, é provável que o bem tenha se valorizado durante
esse período. 2. Agravo provido. (20110020045525AGI, Relator ARNOLDO CAMANHO DE
ASSIS, 4ª Turma Cível, julgado em 08/06/2011, DJ 17/06/2011 p. 90).”
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - BEM IMÓVEL - NOVA AVALIAÇÃO DO
IMÓVEL - CABIMENTO - DECISÃO REFORMADA. 01 - Deve ser feita nova avaliação
do bem penhorado se demonstrada a possibilidade de majoração do seu valor,
como permite o artigo 683, II, do CPC, levando-se em conta que a última avaliação
ocorreu há mais de 01(um) ano e que imóvel penhorado localiza-se em condomí-
nio que recebeu a autorização de ocupação após a realização da última avaliação”.
(200110020198465AGI, Relator LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível,
julgado em 07/12/2011, DJ 13/12/2011 p. 145)
1
Costa Machado, in Código de Processo Civil Interpretado e Anotado, 2ª edição, 2008, Ed. Manole, fls.1207.
Por outro vértice, não vejo como se determinar a nulidade do feito, por suposta violação
aos artigos 1.114 e posteriores do Código civil, sobretudo porque a própria Autora car-
reou aos autos a avaliação relativa aos imóveis, o que fora corroborado pela outra parte.
Logo, ante a disponibilidade do direito, não vejo como reconhecer a irregularidade da
tramitação da lide, com base nesse argumento.
De fato, o período decorrido na instrução da lide e a especificidade do mercado imobi-
liário desta Capital, comumente divulgado na mídia2, ocasionaram a alteração do valor
dos imóveis avaliados em abril de 2010. Dessa forma, sob pena de eventual enriqueci-
mento ilícito de uma das partes, entendo justo e razoável determinar uma nova avalia-
ção dos imóveis.
Registro, por oportuno, que essa avaliação deverá ser procedida quando da liquidação
do julgado, sendo que o valor já depositado nos autos deverá ser complementado, na
hipótese de se verificar a desvalorização dos bens.
Com essas considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da Autora, para
determinar que se proceda à nova avaliação dos imóveis, o que deverá ser realizado
quando da liquidação do julgado, nos termos da presente decisão. No mais, mantenho
intacta a r. sentença.
É o meu voto.
A Senhora Desembargadora LEILA ARLANCH – Revisora

Com o Relator
O Senhor Desembargador LECIR MANOEL DA LUZ - Vogal

Com o Relator.
DECISÃO
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO, UNÂNIME.

Fonte:<http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21477374/apelacao-ci-vel-apl-
-496578720108070001-df-0049657-8720108070001-tjdf>. Acesso em: 23 ago. 2012.
(Grifo nosso).
2
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO, UNÂNIME. Fonte:<http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21477374/apelacao-ci-vel-apl-
496578720108070001-df-0049657-8720108070001-tjdf>. Acesso em: 23 ago. 2012. (Grifo nosso).
59
COMENTÁRIO: o imóvel da jurisprudência acima está localizado em Brasília e

os Desembargadores, além de reconhecerem o trabalho dos corretores de imó-
veis por meio de imobiliárias, ainda concordam que deve ser feita nova avaliação
em razão de o mercado imobiliário estar aquecido e o valor dos imóveis aumen-
tando. Vê-se claramente que o objetivo sempre é que a JUSTIÇA seja feita.
3. TJSP - Agravo de Instrumento: AI 240033920118260000 SP
0024003-39.2011.8.26.0000
Quem pode Avaliar

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Registro: 2011.0000167861
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 0024003-
39.2011.8.26.0000, da Comarca de Paraibuna, em que é agravante PETRÓLEO BRASILEI-
RO S/A - PETROBRÁS sendo agravados ADALTO CARNEIRO PINTO e HEMILDES GUIMA-
RÃES PINTO.
ACORDAM, em 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, pro-
ferir a seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores LINEU PEINADO (Presi-
dente) e JOSÉ LUIZ GERMANO.
São Paulo, 30 de agosto de 2011.
HENRIQUE NELSON CALANDRARELATOR

2ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO
Voto nº 16.736
Agravo de Instrumento nº 0024003-39.2011.8.26.0000
Agravante: Petróleo Brasileiro S/A - Petrobrás
Agravados: Adalto Carneiro Pinto (Adauto Carneiro Pinto ou Adaulto Carneiro
Pinto)
Juíza: Ana Paula de Queiroz Aranha
Agravo de instrumento. Perito Avaliador sem formação universitária. Técnico em
Transações Imobiliárias e Corretor de imóveis, com diversas especializações em
Avaliações de Imóveis. Apesar da exigência contida no artigo 145, § 1º, do CPC,
a discussão versa apenas quanto ao preço, não tendo sido demonstrado prejuízo
pela manutenção do profissional. Ademais, a vedação não é absoluta, nos termos
do § 3º do mesmo artigo. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão copiada às fls. 396/398,
que rejeitou a recusa formulada e autuada na forma de exceção, mantendo o Perito
Avaliador.
Afirma a agravante, resumidamente, a ausência de capacitação técnica específica de
nível superior em engenharia ou arquitetura do Sr. Amarildo Gonçalves, não podendo
61
desempenhar a função que lhe fora confiada, nos termos do artigo 145 do CPC. Invoca
a aplicação dos seguintes diplomas legais: Decreto-lei nº 2.300/86; Resoluções CONFEA
nº 218/73 e 345/86;
Lei nº 5.194/66 (artigos 7º, alínea “c”, e 13); Lei nº 4.116/62 (artigo 7º); Lei 6.530/78; e Lei
nº 8.078/90 (artigos 66 e 75).
Tempestivo e instruído com as peças obrigatórias, o recurso foi recebido parcialmente
também no seu efeito suspensivo, para sustar o arbitramento dos honorários periciais
(fls. 401), não tendo sido apresentada a contraminuta (fls. 408).
E o relatório.
1. O Perito Avaliador atuante nos autos, Amarildo Gonçalves, é Técnico em Tran-

sações Imobiliárias e Corretor de Imóveis com diversas especializações em Ava-
liações de Imóveis cadastrado junto ao Cadastro Nacional de Avaliadores Imobi-
liários CNAI, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis COFECI (fls. 297/302).
Apresentou currículo onde se destaca bem sua formação de avaliador através de
sucessivos cursos e experiência profissional (fls. 338/341).
Apesar da exigência do nível universitário (artigo 145, § 1º, do CPC), o ilustre Magistra-
do bem delineou a questão, na r. decisão de fls. 397/398: Contudo, no caso ora trata-
do, a discussão gerada com a resistência do proprietário do imóvel versou tão somente
quanto ao valor do preço oferecido pela área pela qual instituía a servidão de oleoduto.
Desta forma, suficiente o valor correto do bem expropriando, de modo a preencher no
patrimônio do expropriado a lacuna gerada pela desapropriação. A ele foi incumbida a
avaliação do bem, ou seja, o levantamento do valor em dinheiro do bem atingido com
a instituição da servidão. E, tem-se decidido que a avaliação de imóvel não é atribuição
privativa de engenheiro, não se conduzindo à nulidade do laudo só fato de ter sido rea-
lizada por corretor de imóveis.
Conforme entendimento do egrégio Superior Tribunal de Justiça, na exegese do artigo
145 e seus parágrafos, do CPC, há que se observar se a perícia realizada cumpriu sua
finalidade, ainda que tenha sido elaborada por profissional de nível superior com habili-
tação diversa daquela pretendida pelo recorrente, mas com formação específica mínima
para o cumprimento da obrigação.
“Mutatis mutandis”, julgado do egrégio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DO RIO GRANDE DO
SUL. PERÍCIA REALIZADA POR ARQUITETO, EM LUGAR DE ADMINISTRADOR OU CORRE-
TOR DE IMÓVEIS. ARTIGO 145 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
PRECLUSÃO Se a cada ato com conteúdo decisório surge a possibilidade de impugna-
ção pela parte, o ato de nomeação do perito judicial não foge a essa regra e, ausente im-
pugnação no prazo legal, não poderá ser modificado, nos termos do artigo 245, caput,
do Código de Processo Civil.
“Na exegese dos parágrafos do art. 145 do CPC, deve o juiz atentar para a natureza dos
fatos a provar e agir ‘cum grano salis’, aferindo se a perícia reclama conhecimentos espe-
cíficos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação
teleológica e valorativa” (RSTJ 31/363).
A perícia realizada cumpriu sua finalidade, ainda que tenha sido elaborada por
profissional de nível superior com habilitação diversa daquela pretendida pelo
recorrente.
Recurso especial não conhecido. Decisão unânime. (REsp 177.047/RS, Rel. Ministro
FRANCIULLI DJ 13/08/2001, p. 88)
Não houve demonstração de que o trabalho do Perito trouxe prejuízo para as partes.
Ainda, de acordo com o fundamentado à fls. 401, os trabalhos de avaliação já se realiza-
ram, sendo possível aos Assistente Técnicos, Engenheiros de formação, ofertarem seus
pareceres apresentando suas eventuais divergências.
Por último, na ausência de profissionais qualificados, o § 3º do artigo 145 do CPC possi-
bilita a livre escolha do Juiz para indicação do Perito, explicitando que não há impedi-
mento absoluto e independente da demonstração de prejuízo.
Não havendo comprovação da lesividade na manutenção do ilustre Perito, permanece
em sua atribuição, podendo levantar integralmente os honorários referentes ao traba-
lho prestado.
2. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Relator: HENRIQUE NELSON CALANDRA
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev5/files/JUS2/TJSP/IT/AI_240033920118260000_SP
_1315159056285.pdf>. (Grifo nosso).
63
COMENTÁRIO: neste caso a credibilidade foi decisiva para a decisão do Tribunal.

O profissional realizou seu trabalho com lisura e cumpriu sua finalidade. Para
nós, gestores, é a coroação do reconhecimento ao nosso trabalho.
É oportuno destacar um trecho da decisão: “E, tem-se decidido que a ava-
liação de imóvel não é atribuição privativa de engenheiro, não se conduzindo
à nulidade do laudo só fato de ter sido realizada por corretor de imóveis”.
4. TJSP - -....: 4705328520108260000 SP

Quem pode Avaliar

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO - 25a CÂMARA
Ref: AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 990.10.470532-0

Ação de execução de título extrajudicial (proc. n° 34.104/02)
Comarca de São Paulo - Foro Regional de Santana - 2a Vara Cível
Decisão: Meritíssima Juíza Maria Salete Corrêa Dias
Competência: locação de imóvel
Agvte: AMÉRICO MATHIAS JÚNIOR e OUTRO
Agvdo: JÚLIO AUGUSTO PRETO
VOTO n° 19.514
LOCAÇÃO DE IMÓVEL (condomínio edilício) - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRA-

JUDICIAL - Avaliação de imóveis - Laudo pericial bem elaborado por perito com conhe-
cimentos especializados -
Agravo não provido.

1. Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO com pedido liminar de efeito ativo, tirado de
r. decisão que, em ação de execução de título executivo extrajudicial movida por JÚLIO
AUGUSTO PRETO em face de EXPRESSO FRANCO BRASILEIRO LTDA., AMÉRICO MATHIAS
JÚNIOR e CLEIDE ROTUNDO MATHIAS, indeferiu a impugnação ao valor da avaliação.
Insurgem-se os executados. Alegam, em suma, que: (aW^valor encontrado pelo Sr. Peri-
to está aquém do real valor de mercado; (b) faz-se necessária a realização de nova ava-
liação. Pugna, pois, pelo provimento do
recurso para determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado.
Processado o recurso com efeito suspensivo.
Cumprido o disposto no art. 526, caput, do Código de Processo Civil
(fls. 195/196).
Contraminuta às fls. 191/194.
65
É o relatório do necessário.
2. Conheço do recurso na medida em que presentes os requisitos de admissibilidade. No
mérito não procede.
Cuida-se de ação de execução por título extrajudicial na qual os executados impugna-
ram o valor de avaliação do bem imóvel penhorado, por considerarem que o valor deste
é de R$ 75.000,00, e não o valor obtido no laudo pericial como sendo de R$ 62.599,15.
O laudo pericial (fls. 108/221) havia concluído pelo valor de avaliação do imóvel em R$
56.908,32, sem a vistoria interior deste. Assim, o MM juiz a quo determinou a comple-
mentação do laudo com a realização de vistoria no seu interior. Sobreveio, manifestação
do perito com a avaliação em R$ 60.878,46 (fl. 164). Por fim, conclui o expert que o valor
do imóvel deveria ser estimado em R$ 62.599,15 (fl. 170).
O imóvel consiste num apartamento localizado no Io andar ou pavimento, situado na
Rua Barra do Tibagi, n° 671, Subdistrito de Barra - Funda, com 73 m2. O laudo pericial
usou o método comparativo direto e o valor unitário, trazendo os valores do metro
quadrado na região. Na segunda avaliação, relatou que sua fachada voltada para
os fundos, e dotado de um dormitório, sala com terraço, cozinha, área de serviço,
banheiro e área total de 73,392 m2. Na última avaliação do imóvel, o expert, em
vistoria interna no imóvel, constatou ser de padrão simples, ressaltando que dada
a localização e condição física do apartamento no próprio condomínio edilício
para a sua avaliação.
Assim, diante dos esclarecimentos prestados pelo perito, e sua idoneidade para
elaboração de laudo de avaliação, não há que se falar em novo laudo pericial, está
suficientemente esclarecido, vez que, o elaborado está condizente com a realidade
do mercado imobiliário diante das condições em que se encontra o imóvel.
Ademais, o ordenamento jurídico, por considerar de baixa complexidade a ava-
liação de imóvel permite até mesmo sua realização por oficial de justiça, dispen-
sando a perícia (CPC, 652, §1°). Assim, quando feita por profissional habilitado e
profissional no assunto, esta avaliação supera até mesmo as expectativas legais,
de forma que para refutá-la, não deve ocorrer somente por meras alegações ou
pelo preço atribuído pelos próprios executados.
3. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo, revogando o efeito suspensivo ora
concedido.
É o meu voto.
ANTÔNIO BENEDITO RIBEIRO PINTO

Desembargador Relator
Agravo de Instrumento n° 990.10.470532-0
Comarca de São Paulo - Foro Regional de Santana - 2a Vara Cível
Voto n° 19.514
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev1/files/JUS2/TJSP/IT/_4705328520108260000_
SP_1296783568048.pdf>. (Grifo nosso).
67
COMENTÁRIO: vamos encerrar nossas citações jurisprudenciais com “chave

de ouro”, com o relatório do Desembargador Antônio Benedito Ribeiro Pinto
aferindo idoneidade ao trabalho bem executado e fundamentado feito por pro-
fissional habilitado.
Muitos corretores confeccionam “avaliações” sem saber o objetivo e o des-
tino, sem seguir as determinações da resolução COFECI. Muitas delas servem
de provas para processos como os que vimos acima e oferecem risco de causar
prejuízos e danos a terceiros, sem contar com a responsabilidade civil e crimi-
nal que estão expostos.
Agora que você conhece um pouco da realidade jurídica, aproveite as uni-

dades seguintes para aprimorar seus conhecimentos.
VAMOS APRENDER O SIGNIFICADO DE VALOR DE

UM IMÓVEL
Para o Professor Rosalmir Moreira (2009, p.16),

A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem
valor aquilo que é útil. Utilidade é a capacidade que possuem certos en-
tes para satisfazer uma necessidade, seja ela um desejo ou um capricho.
A Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT (Associação

Brasileira de Normas Técnicas) NB-502-1989, define valor como “ex-
pressão monetária do bem à data de referência da avaliação, numa si-
tuação em que as partes, conhecedoras das possibilidades se seu uso e
envolvidos em sua transação não estejam compelidas à negociação...”.
O IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia)

define valor como sendo a “qualidade inerente a um bem, que repre-
senta a importância para sua aquisição ou posse”.
É muito importante que tenhamos uma definição bem clara de valor, pois na
avaliação de um imóvel, é um item a ser observado, mas que deve ser analisado
com cautela no momento de representar esse “valor” em forma de dinheiro.
Vamos aprender o Significado de Valor de um Imóvel

68 UNIDADE II
Vejam essa explanação do Professor Rosalmir Moreira (2009, p.17):

Nos tempos primitivos, os bens eram adquiridos por conquista e o va-
lor desses bens confundia-se com o que chamamos “valor de uso”, que
é o valor de um bem para um determinado indivíduo, valor esse que
depende da utilidade do bem para esse determinado indivíduo. Dessa
forma, um mesmo bem podia ter, num mesmo momento, valores dife-
rentes, desde que estivesse sendo desejado por dois ou mais indivíduos,
para os quais esse bem tivesse utilidade diferente.
Assim deve ser feita nossa análise, com base na antiga e sempre eficaz LEI DA
OFERTA e da PROCURA.
Seguem alguns exemplos
um pouco exagerados para faci-
litar a sua compreensão. Observe
os imóveis abaixo e reflita: os
imóveis são especiais, foram fei-
tos com técnicas diferentes que
com certeza geraram um custo
maior na construção por serem
diferentes, porém, o universo de
candidatos a compradores dimi-
nui consideravelmente, primeiro
em razão da atipicidade, e segundo pelo “valor” pretendido pelo proprietário.
Quantas vezes vamos avaliar um imóvel na com-
panhia do proprietário e ele quer agregar valores
ao imóvel que são consideráveis para ele, mas que
não têm representatividade no mercado? Como
explicar para ele essa questão do valor?
São questões difíceis de responder, pois
corremos o risco de sermos mal interpretados e
acabar perdendo o cliente, por outro lado, caso
formos coniventes e angariarmos o imóvel, tere-
mos muita dificuldade em vendê-lo.
Fonte: <http://www.decoracaomobiliario.com>
PREÇO E VALOR
69
Estou com um imóvel há muito

tempo para a venda com essas carac-
terísticas atípicas e, para imprimir
um pouco mais de especificidade no
caso, ele é de um grande amigo. Com
muito tato, expliquei que o mer-
cado imobiliário funciona como se
os produtos estivessem todos lado
a lado em uma vitrine, e um cliente
comprador observasse todos eles Fonte: <http://blogspot.com.br>

com suas características e valores.
O cliente sabe o quanto ele pode
gastar e vai analisar o que quer com-
prar, comparando todos os imóveis.
Comoo imóvel dele possui caracte-
rísticas físicas diferentes que fogem
um pouco do senso comum, talvez
fosse interessante apresentá-lo como
um atrativo em relação ao preço, de
forma a imprimir maior velocidade
Fonte: <http://doisnucleos.blogspot.com.br>
na realização da venda.
Ele concordou com meu raciocínio, porém decidiu manter o valor. Atualmente,
como se passaram alguns meses, o mercado está se adequando ao valor preten-
dido, o que quer dizer que o valor dos outros imóveis da vitrine aumentaram,
e o dele permaneceu o mesmo. Pode ser que agora o cliente se interesse porque
possui o atrativo VALOR.
O CLIENTE acabou fazendo o que eu sugeri, porém não no TEMPO em
que eu sugeri, mas no TEMPO dele.
Vamos aprender o Significado de Valor de um Imóvel

70 UNIDADE II
Agora que você compre-

endeu a noção de valor, vai
ser mais fácil avaliar um imó-
vel com bom senso e isenção.
Quando o cliente disser que
quer agregar ao valor do
imóvel o fato de a porta de
entrada ter sido entalhada
à mão pelo seu tataravô, a
escada ser de mármore nobre,
os espelhos de cristal ou piso
de madeira de lei, você explicará a ele que o valor de troca vai depender da utili-
dade e importância que essas características terão para o comprador.
O “valor de troca” de um bem, que depende da utilidade desse bem para a coletivi-
dade, pode ser inteiramente diferente do “valor de uso” desse bem, para um determinado
indivíduo ou grupo de indivíduos. O “valor de troca” de um bem pode ser definido
como sendo a quantidade de outros bens pela qual ele pode ser trocado.[...]
Dessa forma, o “valor de troca” de um bem, passou a ser a quantidade
de dinheiro pela qual ele pode ser trocado, passando a chamar-se “va-
lor de mercado” (MOREIRA, 2009, p. 17).
A NBR 14653 define VALOR DE MERCADO como sendo a “quantia mais pro-
vável pela qual se negociaria, voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.
PREÇO DE MERCADO É DIFERENTE DE VALOR
Vocês devem estar percebendo que AVALIAR é muito mais do que sabiam ou
faziam. Por requerer muita técnica, é compreensível o movimento do CREA em
não querer que os corretores também fizessem avaliação, afinal não têm preparo,
PREÇO E VALOR
71
qualificação, tampouco capacitação técnica para tanto. Por essas e outras é que
devemos levar nosso mister com muita seriedade e comprometimento.
Longe de nós a pretensão de trabalharmos como engenheiros, mas as nor-
mas estabelecidas pelo IBAPE são de grande importância e merecem nosso
conhecimento e estudo.
Para o IBAPE, preço é,
a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transação ou transfe-
rência de domínio de um bem ou de um direito, sujeita à maior ou me-
nor habilidade de negociação de uma parte sobre a outra, assim como
fatores de caráter conjuntural ou subjetivo, tais como desejos necessi-

dades capricho e outros.
O preço de mercado pode ou não ser igual

ao valor de mercado e fica bem fácil com-
preender a diferença de VALOR e PREÇO se
você imaginar que por VALOR se compre-
ende a INTENÇÃO, a PROBALIBIDADE,
e por PREÇO a quantia pela qual
EFETIVAMENTE se realizou o negócio.
Por essa razão, além dos dados colhi-
dos no mercado de imóveis ofertados para
locação ou venda, são muito importantes
os dados oriundos de negociações efetiva-
mente realizadas, sendo aqueles referências
de valores e esse de preço.
O vídeo recomendado no quadro NA WEB foi postado em 08 de dezembro de 2010,

ou seja, a discussão sobre quem deve avaliar um imóvel está em vias de se direcio-
nar ao entendimento e ao trabalho em conjunto. Porém, vale a pena observar que o
72 UNIDADE II
presidente do IBAPE comentou sobre a norma que está em andamento solicitando

que aos engenheiros e arquitetos também seja permitida a transação imobiliária.
O IBAPE deseja inverter a situação e colocar o COFECI em xeque. Fique sem-
pre por dentro dos acontecimentos e acompanhe o final dessa discussão.
Em relação ao VALOR e PREÇO, estude bastante até ficar bem claro para
você os dois conceitos. Acredito que, a cada passo dado, você tenha a sensação
de que tem bagagem para sustentar seu posicionamento junto ao mercado e con-
quistar seu espaço.
Casa Container - Danilo Corbas [ Jornal da Band ]
O vídeo é bem interessante porque traz uma novidade: a casa container.
Fonte: <http://youtu.be/ZjUK3cvJPCU>.
Veja também a casa feita de garrafas: Minha garrafa, minha casa!
Fonte: <http://youtu.be/EPON8H8I6to>.
Assista ao quadro: Mensagem “Valor e Preço” - Ana Maria Braga no Mais

Você!
O vídeo apresenta uma forma diferente de abordagem sobre valor e preço.
Fonte: <http://youtu.be/YQh2t-rbanY>.
Outra boa opção é o vídeo: PALESTRA; Preço e valor em vendas - Pales-
trante Mario Persona
Fonte: <http://youtu.be/TbJV-jDMsJQ>.
Assista ao vídeo Via Legal - Avaliação de imóveis

Fonte: <http://youtu.be/Q36-qi7m9DM>.
PREÇO E VALOR
73
1. Faça uma pesquisa sobre valor e preço e fique preparado para atender bem seu
cliente.
2. Liste os imóveis que você angariou para venda e reavalie se o preço está condi-
zente com o mercado ou se o valor está excessivo.
3. Como atender bem seu cliente que tem um imóvel ao qual imprime valor acima
do mercado imobiliário?
Manual de Redação de Laudos

José Fiker
Editora: Pini
Sinopse: Recomendado a todos que militam no campo
de avaliações e de perícias de Engenharia, este livro é uma
fonte de estudo para os que se iniciam na carreira. Na obra,
o autor, além de apresentar conceitos e definições, descreve
as atividades básicas que compõem um laudo de avaliação,
segundo as normas da ABNT, os elementos que devem
conter e a seqüência de apresentação dos laudos do perito
judicial e dos assistentes técnicos. Mostra, ainda, os enganos
cometidos e orientações sobre pontos do laudo judicial que requerem
atenção por parte dos assistentes técnicos. O leitor encontrará as orientações necessárias para
elaboração de laudos de avaliação de imóveis, com indicações da linguagem técnica do avaliador
adequada e acessível ao magistrado.
Fonte:<http://construcao-engenharia-arquitetura.lojapini.com.br/pini/vitrines/produtos/
Produto488.asp>. Acesso em: 23 ago. 2012.
FINALIDADES DA
III
UNIDADE
■■ Elencar quais são as finalidades da AVALIAÇÃO.
■■ Refletir sobre a conduta ética na realização dos trabalhos.
■■ Conhecer os princípios da avaliação.
Plano de Estudo
■■ FINALIDADES DA AVALIAÇÃO
■■ ÉTICA na execução de um PTAM
■■ PRINCÍPIOS DA AVALIAÇÃO PELO IBAPE
77
INTRODUÇÃO
A conduta ética deve sempre nortear o trabalho do gestor, porém, em se tratando

de trabalhos a serem utilizados também para carrear provas a um processo, a
conduta ética não é mais uma opção e sim uma condição obrigatória.
A palavra chave de um PTAM é a CREDIBILIDADE. A credibilidade de um
gestor deve ser cuidada e tratada como um cristal, pois uma vez trincada, não
tem como consertá-la.
Veja este exemplo: José procura a Imobiliária Casa porque precisa de uma
avaliação e explica que é para uma revisional de aluguel, portanto, seu advogado
solicita essa e mais duas avaliações. Descomprometido e desavisado, Marcos diz
a José que ele pode fazer uma e pedir a dois colegas que façam as outras. José
pergunta sobre o preço e Marcos diz que cobrará R$ 500,00 cada uma. Surpreso
com o valor solicitado, José diz que acha muito caro e que vai procurar outra
empresa. Temendo perder a oportunidade, Marcos diz que se justificará com
os colegas e conseguirá que os três documentos fiquem prontos por R$ 300,00
cada um, com o que José imediatamente concorda. Marcos fala com dois cole-
gas que, sem ter conhecimento de como fazer, ficam preocupados e recusam a
tarefa. Marcos, porém, os tranquiliza e diz que fará a dele e que os outros preci-
sarão apenas copiar trocando os dados da empresa e modificando um pouco o
valor: exemplo, se a avaliação de Marcos sair por R$ 700,00 o valor da locação,
os outros avaliarão um por R$ 690,00 e o outro por R$ 710,00.
Querido(a) aluno(a), se você já atua como corretor, com certeza já viu esse
“filme” e se ainda não é corretor, não se assuste, pois esse “filme” infelizmente
ainda acontece em muitas empresas.
Vou arriscar a dizer que nem sempre trata-se de má fé, mas, na maioria
das vezes, isso ocorre por ignorância, falta de conhecimento, qualificação e
capacitação.
A lei existe para todos e ela não é facultativa, é obrigatória, por isso vamos
conhecê-la e aprender a fazer o que é correto!
Introdução
78 UNIDADE III
FINALIDADES DA AVALIAÇÃO
O gestor imobiliário é requisitado para rea-

lizar uma avaliação por vários motivos. Por
ser a base de todas as operações imobiliá-
rias, muitas vezes essa avaliação é feita de
forma casual e verbal.
São clientes que querem saber se o
imóvel comprado já valorizou, se fizeram
um bom negócio, são locatários preocu-
pados com o aumento do valor do aluguel,
são colegas que querem um parecer para
reforçar a avaliação que fizeram, enfim, são
situações do quotidiano que não necessitam
mais do que a experiência e a boa vontade
do profissional, que após alguns rápidos cál-
culos, determina o valor do imóvel.
Vale lembrar que nos casos acima nós
recorremos a colegas nos quais confiamos
e sentimos ser qualificados, por isso nossa
credibilidade determina nossa sobrevivência no mercado.
Por outro lado, existem situações em que há a necessidade de que essa ava-
liação seja feita por escrito, nesse caso é que surge o PTAM - Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica.
Essa é uma das operações imobiliárias mais importantes. A seguir algumas
dessas situações:

79
No dia a dia:
- Identificação do valor locativo.
- Identificação do valor de venda.
- Identificação de valores de indenização.
- Determinar o valor para permuta.
- Análise para investimento.
- Determinação da renda que um imóvel pode proporcionar.
Nas ações judiciais:
- Inventários.
- Partinhas.
- Separações.
- Divórcios.
- Desapropriações.
- Servidões.
- Arbitramento de aluguel.
- Renovatória de aluguel.
- Revisional de aluguel.
- Despejos.
- Falências.
- Concordatas.
- Indenizatórias.
- Penhoras.
- Leilões.
Outros casos:
- Reavaliação de ativos imobilizados.
- Avaliações patrimoniais.
- Avaliações para fusões, cisões e incorporações.
- Avaliações para seguros.
- Composição do capital da empresa.
- Garantia bancária.
- Planta genérica do município com fins de IPTU e ITBI, etc.
Finalidades da Avaliação
80 UNIDADE III
Vamos analisar algumas das finalidades citadas anteriormente:
IDENTIFICAÇÃO DO VALOR LOCATIVO
Um bom exemplo é um imóvel comercial que pertence à família e vai ser alugado
para um dos filhos. Como o valor do aluguel é alto e os demais filhos podem se
sentir prejudicados, solicita-se o PTAM.
Normalmente em caso de separação de sociedade empresarial ou separação
de casal, é preciso que se faça o PTAM quando um dos sócios ou um dos côn-
juges permanece no imóvel e paga ao outro a metade que lhe cabe do aluguel.
IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DE VENDA
Os dois casos acima são aplicáveis também no caso de venda: venda de um bem
da família para um dos herdeiros e separação de sociedade ou de casal, quando
uma das partes vai comprar da outra a metade que lhe cabe.
Nós já tivemos os dois casos na nossa empresa. Em uma das oportunida-
des, o cliente solicitou apenas o nosso PTAM, em outra, solicitou o PTAM de
três empresas.
Em casos de loteamentos e incorporações, também é importante a avaliação
por escrito para a determinação correta da venda ou da permuta se for o caso.
Exemplo: uma empresa incorporadora avalia o imóvel onde vai ocorrer a
incorporação e, com base no
valor, propõe a permuta de
imóveis futuros. Troca-se a
casa antiga por dois aparta-
mentos a serem construídos.
Da mesma forma, troca-se
uma grande área por alguns
lotes já com a infraestrutura.

81
IDENTIFICAÇÃO DE VALORES DE INDENIZAÇÃO
Ocorrem situações em que o imóvel é vendido e o vendedor que ocupa o imó-

vel pede um prazo para desocupação. O prazo expira e ele não o desocupa. A
determinação do valor da locação a ser indenizada é feita por meio de PTAM.
No caso de incorporações, também constam nos contratos cláusulas como
as abaixo:
O prazo para execução da obra é de 36 (trinta e seis) meses com carência de
12 (doze) meses. Após esse prazo será cobrada multa compensatória no valor
equivalente a aluguéis avaliados através de três imobiliárias em comum acordo

entre as partes sendo no período compreendido entre 49 meses a 60 meses no
valor equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor dos aluguéis avalia-
dos, e a partir do 61º mês terão multa no valor integral dos aluguéis avaliados.
DETERMINAR O VALOR PARA PERMUTA
Negociações em que os valores são de grande monta normalmente absorvem

como pagamento alguns imóveis, e para auxiliar na realização do negócio, mui-
tas vezes se faz necessária uma avaliação por escrito.
Estamos em negociação em nossa empresa com um cliente que tem para
venda uma área grande no valor de R$ 12 milhões e gostaria de, com esse valor,
comprar imóveis para renda. O cliente comprador tem esse imóvel para oferecer
como parte de pagamento, inclusive, é o imóvel que atualmente ocupa. A pro-
posta é oferecer o imóvel como parte do pagamento e permanecer nele como
locatário, para isso, a corretora que trabalha comigo fez um PTAM para deter-
minação do valor venal e locativo.
82 UNIDADE III
ANÁLISE PARA INVESTIMENTO
Normalmente grandes negociações que vislumbram loteamentos e incorporações

envolvem investidores, pois se tem a ideia, o projeto, o imóvel, mas faltam verbas.
Muitos empresários não conhecem o mercado imobiliário, mas contam com
gestores qualificados e idoneidade ilibada que justamente por terem lisura, apre-
sentam o projeto com a análise do investimento e uma avaliação criteriosa sobre
o valor a ser empregado e o retorno a ser obtido.
DETERMINAÇÃO DA RENDA QUE UM IMÓVEL PODE PROPORCIONAR
Existe uma metodologia a ser aplicada na execução do PTAM para determina-

ção da renda de imóvel. Trata-se do método da renda, ou seja, com base no valor
do imóvel, obtém-se o valor máximo possível a ser alcançado na locação. Para
um investidor, esse dado é um dos fatores determinantes da compra. Observe
o texto abaixo:

83
Na avaliação de imóveis, vários são os métodos que podem ser utilizados para se deter-
minar o valor de um imóvel. O método a ser utilizado, é escolhido conforme o objetivo
da avaliação. Dos métodos existentes, o mais utilizado é o método comparativo dos da-
dos de mercado pelo qual o valor do imóvel é obtido comparando-se suas característi-
cas com outros imóveis que vêm sendo negociados no mercado. Apesar de ser preciso
e confiável ao determinar o valor de mercado de um imóvel, quando há elementos su-
ficientes na amostra, esse método não é capaz de determinar se o investimento neste
imóvel é ou não um investimento rentável. Para se fazer uma avaliação econômico-fi-
nanceira de um imóvel, deve-se optar por outros métodos, como o método da renda e
o método involutivo.
Os métodos da renda e involutivo avaliam um imóvel conforme a receita que este é ca-
paz de gerar. O método da renda é muito utilizado para se determinar o valor do imóvel
a partir do aluguel que este gera, aplicando-se uma determinada taxa mínima de atrati-
vidade a um determinado número de períodos de capitalização. Já o método involutivo
exige estudos mais elaborados, pois para a determinação do valor do imóvel deve-se
considerar a receita que este pode gerar quando for eficientemente aproveitado, po-
dendo ser até mesmo transformado com o objetivo de se tornar mais rentável.
Este trabalho tem como objetivo analisar qual a região mais atrativa para se investir
em imóveis para aluguel utilizando o método da renda. Para tanto, são mostrados dois
exemplos, utilizando dados das cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. São calculados os
valores presentes dos imóveis e estes são comparados aos valores reais de venda das di-
versas regiões escolhidas. Dessa forma, pode-se avaliar quais regiões são mais atrativas
para o investimento.
O método da renda
Segundo a NBR 5676/89 – Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT,
o método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitu-
tivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista.
Para a sua utilização, precisam ser determinados o período de capitalização e a taxa
de desconto a ser utilizada. Para diversos autores, este método é fundamentado no
princípio de que o valor de uma determinada propriedade é uma função de sua ca-
pacidade de gerar renda, o que geralmente é o aluguel. A propriedade constitui o
denominado “capital imóvel”, que deve ser rentabilizado a uma taxa de atrativida-
de variável em função da localização, do tipo de imóvel e da conjuntura econômica
do momento da avaliação. Logo, os dados de mercado necessários para a utilização
deste método são os aluguéis esperados, a taxa de desconto e o número de períodos
do investimento. Pela NBR 5676/89, a taxa de desconto a ser utilizada deve ser expres-
samente justificada, mas na grande maioria das avaliações ela vem sendo determinada
pela comparação direta com as taxas aplicadas a imóveis similares.
Segundo MENDONÇA et al.(1998), devido à sua flexibilidade que permite a grande
generalização do seu uso, nos casos de perícias judiciais, este método tem sido reco-
mendado pela própria jurisprudência dos tribunais do poder judiciário, que consa-
gra como justa a taxa de atratividade de 12% ao ano para imóveis comerciais. Porém,
os trabalhos que vêm sendo realizados comprovam que existe uma incerteza quanto
à taxa de atratividade pré-definida que indique com segurança a renda mensal espe-
rada para um determinado imóvel, em virtude da constante instabilidade econômi-
ca do país. Não há, no Brasil, taxas de atratividade fixadas para imóveis residenciais,
mas observa-se que, quanto maior e mais luxuoso é o imóvel residencial, menor é a
taxa interna de retorno.
Pelo CAPM – Capital Asset Princing Model, investidores só assumem posições em um in-
vestimento com risco se seu retorno esperado for suficientemente elevado para com-
pensar este risco (ROSS et al., 1995). No Brasil, um investimento livre de risco tomado
como parâmetro é a caderneta de poupança cuja taxa de atratividade é dada por Taxa
Referencial (ou TR) + 0,5%, sendo que a parcela Taxa Referencial pretende corrigir o ca-
pital investido com relação à inflação e, portanto, 0,5% é a taxa de juros real do investi-
mento. No Brasil, qualquer investimento cuja taxa de juros real, ou seja, a taxa de atrati-
vidade descontada a inflação, seja inferior a 0,5% é um investimento inviável.
Qualquer investimento cuja taxa de juros real seja igual a 0,5% mas apresente algum
risco também é inviável. Nestes dois casos é mais interessante investir na caderneta de
poupança.
Portanto, para se determinar corretamente a taxa mínima de atratividade viável dos
investimentos em imóveis, deve-se em primeiro lugar determinar qual o risco do in-
vestimento. O risco de um investimento qualquer é formado por duas parcelas: o risco
sistemático e o risco não sistemático. O risco sistemático é aquele que afeta um grande
número de ativos, em maior ou menor grau (ROSS, et al., 1995). Como os riscos sistemá-
ticos atingem o mercado como um todo, também são chamados de risco de mercado.
Por exemplo, a possibilidade de que o preço dos imóveis aumente ou diminuam devido
a um plano econômico do governo é um risco sistemático. Já o risco não sistemático,
também conhecido como risco diversificável, é aquele que afeta um único ativo ou um
grupo pequeno de ativos (ROSS, et al., 1995). Por exemplo, o risco de que seja construída
uma via expressa em frente a um imóvel e este se desvalorize é um risco do tipo diversi-
ficável. Os riscos diversificáveis de um investimento podem ser eliminados ao se formar
uma carteira de ativos, pois em uma carteira de ativos bem elaborada pode-se dizer que,
de uma maneira geral, a desvalorização de um ativo é compensada pela valorização de
outro. Já o risco sistemático ou de mercado não pode ser eliminado.
85
Atualmente, no Brasil, a taxa mínima de atratividade que vem sendo utilizada pelo
mercado de imóveis varia entre 0,7% e 0,8% ao mês. Esse valor já leva em consi-
deração o risco sistemático envolvido no investimento e não inclui a parcela da
inflação. Como já foi dito, a NBR 5676/89 determina que nas avaliações de imóveis pelo
método da renda o período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada devem
ser expressamente justificadas. Apesar disso, o intervalo entre 0,7% e 0,8% vem sendo
largamente utilizado como taxa mínima de atratividade nas avaliações de imóveis pelo
método da renda sem que os cálculos que a justifiquem sejam demonstrados. A de-
monstração dos cálculos que levam à essa taxa mínima de atratividade será objeto de
um trabalho futuro.
Fonte: <http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Artavalimo.pdf>. Acesso em: 24 ago.

2012. (Grifos nossos).
86 UNIDADE III
INVENTÁRIOS E PARTINHAS
Quando o inventário envolve muitos imóveis e de diferentes naturezas, é pri-

mordial a avaliação escrita para evitar desconfianças. Por imóveis de diferentes
naturezas, entende-se: casas, apartamentos, terrenos, fazendas, chácaras de lazer
etc.
Trata-se de imóveis de valores e localizações diversas que têm maior ou
menor facilidade de venda e maior ou menor retorno em frutos.

87
Agravo de Instrumento n. 2010.027440-0, de Rio do Sul

Relator: Des. Carlos Prudêncio
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INVENTÁRIO. IMPUGNAÇÃO OPOSTA POR

HERDEIRA MENOR DE IDADE CONTRA AVALIAÇÃO DE BENS INVENTARIADOS RE-
ALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E IN-
DEFERIU O PLEITO DE NOMEAÇÃO DE PERITO JUDICIAL. POSSÍVEL SUBESTIMAÇÃO
DO VALOR DA HERANÇA. NECESSIDADE DE CONHECIMENTO TÉCNICO PARA AVA-
LIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da ação de
inventário, rejeitou a impugnação à avaliação dos bens inventariados. “[A avaliação re-
alizada por oficial de justiça] não supre a necessária avaliação do bem por profissio-
nal competente da área de conhecimento da coisa ou do objeto da avaliação. A parte
não está obrigada a aceitar o valor apontado pelo oficial de justiça se esta tarefa exi-
gir maiores conhecimentos técnicos do avaliador” (NERY JÚNIOR, Nelson. Código de
Processo Civil Comentado. 10ª ed. São Paulo: RT, 2008).
Ante o exposto, deve ser dado provimento ao recurso para determinar a nomeação de
perito judicial a fim de que este proceda à avaliação dos bens móveis e imóveis arrola-
dos no inventário.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 2010.027440-0,
da comarca de Rio do Sul (1ª Vara Cível), em que é agravante J. M. R., e agravada D. H. R.:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, conhecer do re-
curso e dar-lhe provimento. Custas legais.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por J. M. R. contra decisão proferida pelo
Juiz de Direito Dr. Luiz Cláudio Broering da comarca de Rio do Sul que, nos autos da
ação de inventário, em que contende com D. H. R., rejeitou a impugnação à avaliação
dos bens inventariados.
Aduz que: a) ingressou com ação de investigação de paternidade contra o espólio de M.
P. da R.; b) sobreveio decisão judicial (fls. 65 a 72) que lhe reconheceu como herdeira da-
quele e condenou o espólio a pagar os honorários advocatícios e a quantia despendida
no exame de DNA; c) adiante houve a reavaliação, procedida pelo oficial de justiça, dos
bens arrolados no inventário de M. P. da R. (uma residência e um caminhão), (fl. 226); d)
a seguir, os respectivos valores foram impugnados mediante a petição (fl. 235 a 236) na
qual se arguiu a insuficiência tanto do valor atribuído à residência, porquanto se teria
então reproduzido o mesmo valor estimado pela Prefeitura Municipal para cobrança de
IPTU, valor este sabidamente inferior ao de mercado, como também do valor atribuído
ao caminhão, o qual, segundo a tabela FIPE, seria significativamente maior; e) o Juízo a
quo, entretanto, proferiu a decisão recorrida (fls. 17 e 18) em cujo teor consignou que as
avaliações anexadas à impugnação referem-se a outros bens que não os inventariados,
dotados, portanto, de características diversas, e, por isso, manteve a avaliação, haja vista
a ausência de efetiva demonstração de erro em sua elaboração; f ) o presente agravo de
instrumento, pelas razões anteriormente expostas na impugnação (fls. 235 a 236), visa
a reformar a referida decisão no sentido de nomear-se um perito judicial para que este
reavalie os mencionados bens inventariados.
Requer o provimento do recurso.
Concedido o efeito suspensivo almejado (fls. 260 a 263).
Contrarrazões devidamente apresentadas (fls. 88 a 92).
VOTO
Volta-se este agravo de instrumento contra a decisão (fls. 17 a 18) que rejeitou a impug-
nação à avaliação dos bens arrolados no inventário de M. P. R., sob o argumento de que
faltara prova contundente capaz de vulnerar a presunção relativa de acerto da mencio-
nada avaliação.
A agravante J. M. R., menor de idade ora representada por sua genitora D. H. R., alega
que tal avaliação, realizada pelo oficial de justiça que lavrou o respectivo laudo (fl. 226),
subestimou os valores referentes à residência e ao caminhão que compõem a herança
de seu falecido pai, sendo, portanto, necessário que se proceda a uma nova avaliação,
desta vez, no entanto, a ser realizada por perito judicial.
A propósito, encontra-se o parecer emitido pelo Procurador de Justiça Paulo Roberto
de Carvalho Roberge (fls. 287 a 289), o qual, por ir ao encontro do entendimento deste
Juízo, passa-se adiante a expor parte de seu teor:
“Na situação enfrentada, o objetivo da avaliação dos bens é apurar o valor do acervo
para que, assim, se alcance uma partilha equilibrada e justa. Por conseguinte, se faz
indispensável que tal procedimento seja realizado de forma criteriosa, estabelecendo
o valor real dos bens em questão, formando a base para que seja bem estipulado o
quinhão de cada herdeiro, evitando-se o enriquecimento sem causa por qualquer das
partes, ou o prejuízo de outra.
Ainda que se possa afirmar que o laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça
goza de presunção realitiva de veracidade, não se pode ignorar a dúvida aventada pela
parte, principalmente, quando a avaliação questionada requer conhecimentos especia-
lizados.
Nessa toada colaciona-se o seguinte julgado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE NOVA AVALIA-
ÇÃO DE BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE.
89
A avaliação determinada pelo juízo de origem foi realizada por Oficial de Justiça, o que
não se mostra adequado à espécie. Incidência do disposto no artigo 145 do CPC (Quan-
do a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido
por perito, segundo o disposto no art. 421.). Irresignação do agravante que vem escuda-
da em avaliações efetuadas por corretores e peritos avaliadores de imóveis. PEDIDO DE
NOVA AVALIAÇÃO APÓS A IMPUGNAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO.
(AI n. 70033367061, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Julga-
do em 28/01/2010).
Ademais o deslinde da avaliação envolve interesse de herdeiro menor, cuja proteção
integral é apregoada constitucionalmente.
Ante o exposto entende esta Procuradoria de Justiça que deva ser dado provimento ao
recurso.”
Por oportuno, transcreve-se também o seguinte comentário de Nelson Nery Júnior so-
bre o inciso V do art. 143 do Código de Processo Civil:
“[A avaliação realizada por oficial de justiça] não supre a necessária avaliação do bem
por profissional competente da área de conhecimento da coisa ou do objeto da avalia-
ção. A parte não está obrigada a aceitar o valor apontado pelo oficial de justiça se esta
tarefa exigir maiores conhecimentos técnicos do avaliador” (Código de Processo Civil
Comentado. 10ª ed. São Paulo: RT, 2008).
Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso para determinar a nome-
ação de perito judicial a fim de que este proceda à avaliação dos bens móveis e imóveis
arrolados no inventário de M. P. da R.
DECISÃO
Nos termos do voto do relator, decide a Câmara, por votação unânime, conhecer do
recurso e dar-lhe provimento.
Participaram do julgamento, realizado no dia 31 de maio de 2011, as Exmas. Sras. De-
sembargadora Denise Volpato e Desembargadora Janice Goulart Garcia Ubialli.
Florianópolis, 6 de junho de 2011.
Des. CARLOS PRUDÊNCIO
Presidente e Relator
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20067124/agravo-de-instrumento-ai-
-274400-sc-2010027440-0-tjsc>. Acesso em: 24 ago. 2012. (Grifos nossos).
90 UNIDADE III
SEPARAÇÕES E DIVÓRCIOS
Muitas vezes o casal já com a relação desgastada, e talvez por isso tenham deci-
dido pela separação, não conseguem entrar em acordo quanto ao valor dos bens
e, em consequência, quanto à venda. Uma das opções para casos como esses é
a venda judicial.

91
Superior Tribunal de Justiça

AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.171.641 - SP (2009/0239825-7)
RELATOR : MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)
AGRAVANTE : J N S
ADVOGADO : WALKER O. C. TEIXEIRA E OUTRO(S)
AGRAVADO : P P F
ADVOGADO : DOMÍCIO PACHECO E SILVA NETO E OUTRO(S)
EMENTA
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. DIVÓRCIO DIRETO. PARTILHA DE BENS. CON-
TROVÉRSIA SOBRE A REPARTIÇÃO E SOBRE O VALOR DO PATRIMÔNIO. OSCILAÇÃO DO
MERCADO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE PERÍCIA AVALIATÓRIA. PRINCÍPIO DA EQUI-
DADE E DA IGUALDADE NA DIVISÃO PATRIMONIAL. DIRETRIZ A SER OBSERVADA SEM-
PRE QUE POSSÍVEL. RECURSO
DESPROVIDO.
1. Não incide a Súmula 07 do STJ quando os fatos delineados pelas instâncias ordi-
nárias se revelarem incontroversos, de modo a permitir, na via especial, uma nova
valoração jurídica, com a correta aplicação do Direito ao caso concreto.
2. Se a matéria objeto de insurgência no recurso especial foi devidamente preques-
tionada, ainda que implicitamente, não há falar em aplicação das Súmulas 282 do
STF e 211 do STJ.
3. A divergência jurisprudencial resta caracterizada se observadas as formalidades
previstas nos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, conjuga-
das com o devido cotejo analítico entre os acórdãos confrontados, a evidenciar a
similitude fática entre eles.
4. Este Tribunal Superior já proclamou que nos casos de partilha de bens decorrentes
de divórcio ou separação judicial em que não há consenso dos cônjuges sobre a
repartição do patrimônio, mormente se ainda não avaliados os bens, deve-se seguir
a norma do art. 1.121, §
1º, do CPC, observando sempre que possível a regra da igualdade na divisão (art.
1.775 do CC/1916 e art. 2.017 do CC/2002).
5. Passado longo período desde a aquisição dos imóveis pelo casal, sendo contro-
vertidos os valores atribuídos aos mesmos, considerando, ademais, a oscilação do
mercado imobiliário, para se chegar a uma divisão mais igualitária na partilha, faz-se
necessária, mesmo por prudência, a realização de avaliação de tais bens, por perito
idôneo.
6. Agravo regimental não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental,
nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Nancy Andrighi,
Massami Uyeda (Presidente), Sidnei Beneti e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o
Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 07 de abril de 2011(Data do Julgamento)
O EXMO. SR. MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) (Relator): Trata-se de agravo regimental
interposto por J N S, contra a r. decisão de fls. 687/690, que deu provimento ao recurso
especial para restabelecer a decisão de primeiro grau.
A agravante, nas razões recursais, sustenta, em síntese, que o recurso especial não pre-
encheu os requisitos de admissibilidade, uma vez que o dissídio jurisprudencial não
restou comprovado, os dispositivos tidos como violados não foram pré-questionados
explicitamente, bem como é vedado o reexame de fatos e provas na via especial. Preten-
de, assim, a aplicação das Súmulas 07 do STJ e 282 do STF.
Alega, também, que a perícia de avaliação dos imóveis para se realizar a partilha de
bens é desnecessária, sendo essa providência protelatória, a par de causar distorções na
divisão patrimonial (fls. 723/750).
É o relatório.
O EXMO. SR. MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA

(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) (Relator): Não obstante os argumentos
expendidos pela agravante, verifica-se que a tese jurídica veiculada nas razões do regi-
mental não é capaz de modificar o posicionamento anteriormente firmado.
De início, o caso dos autos não é de aplicação da Súmula 07 do STJ, porquanto os fatos
delineados pelas instâncias ordinárias são incontroversos, sendo permitido, na via espe-
cial, uma nova valoração jurídica, com a correta aplicação do Direito ao caso concreto.
Assim, não se cuida de reexame do substrato fático-probatório dos autos. Outrossim, o
tema acerca da necessidade de realização de perícia na partilha de bens - insurgência do
especial - foi debatido no tribunal de origem, pelo que a matéria foi devidamente pré-
93
-questionada, ainda que implicitamente, não sendo hipótese de incidência das Súmulas
282 do STF e 211 do STJ.
Ademais, no tocante à alínea “c” do permissivo constitucional, o dissídio pretoriano res-
tou devidamente caracterizado na forma exigida pelos arts. 541, parágrafo único, do
CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, tendo sido feito o cotejo analítico entre os acórdãos con-
frontados, evidenciando a similitude fática entre eles.
No mais, como consignado na decisão hostilizada, este Tribunal Superior já proclamou
que nos casos de partilha de bens decorrentes de divórcio ou separação judicial em que
não há consenso dos cônjuges sobre a repartição do patrimônio, mormente se ainda
não avaliados os bens, deve-se seguir a norma do art. 1.121, § 1º, do CPC, observando
sempre que possível a regra da igualdade na divisão (art. 1.775 do CC/1916 e art. 2.017
do CC/2002) (cf. REsp 46.626/PI, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, DJ 26.09.94).
Outrossim, consoante precedente, “verificada severa desproporcionalidade da partilha,
a sua anulação pode ser decretada sempre que, pela dimensão do prejuízo causado a
um dos consortes, verifique-se a ofensa à sua dignidade. O critério de considerar violado
o princípio da dignidade da pessoa humana apenas nas hipóteses em que a partilha
conduzir um dos cônjuges a situação de miserabilidade não pode ser tomado de forma
absoluta. Há situações em que, mesmo destinando-se a um dos consortes patrimônio
suficiente para a sua sobrevivência, a intensidade do prejuízo por ele sofrido, somado a
indicações de que houve dolo por parte do outro cônjuge, possibilitam a anulação do
ato” (REsp 1.200.708/DF, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 17.11.2010).
Destarte, como no caso dos autos passou-se longo período desde a aquisição dos imó-
veis pelo casal, sendo controvertidos os valores atribuídos aos mesmos, considerando,
ademais, a oscilação do mercado imobiliário, para se chegar a uma divisão mais iguali-
tária na partilha, faz-se necessária, mesmo por prudência, a realização de avaliação
de tais bens, por perito idôneo. Sob esse prisma, os seguintes julgados deste Soda-
lício: Inventário. Partilha. Nova avaliação. Precedentes da Corte.
1. Decorrido longo período da avaliação, presente uma realidade econômica cor-
rosiva da moeda, e considerando a igualdade na partilha, prevista no art. 1.775 do
Código Civil, não agride a nenhum dispositivo de lei federal o comando judicial para
que nova avaliação seja feita.
2. Recurso especial não conhecido. (REsp 34.880/PR, Rel. Min. CARLOS ALBERTO ME-
NEZES DIREITO, DJ 29.10.2001) PROCESSUAL CIVIL - OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA
IGUALDADE DA PARTILHA - INEXISTÊNCIA DE PRECLUSÃO.
I - Decisão que, na observância do princípio de igualdade da partilha, determina
nova avaliação não ofende a preclusão da decisão anterior, porque não há uma “res
in judicio decucta”: há apenas uma atualização do valor dos bens a fim de preservar
o equilíbrio no valor dos quinhões.
II - Recurso não conhecido. (REsp 35.182/SP, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ
23.10.1995) Assim, resta afastada qualquer pretensão de alteração do julgado, tendo
em vista
a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, que, ao consolidar o seu entendi-
mento, opõe-se frontalmente às alegações da agravante.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental.
É como voto. EM MESA JULGADO: 07/04/2011 SEGREDO DE JUSTIÇA
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do
voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Massami Uye-
da (Presidente), Sidnei Beneti e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev5/files/JUS2/STJ/IT/AGRG-RESP_1171641_
SP_1304054617880.pdf>. (Grifos nossos).
95
DESAPROPRIAÇÕES
É muito interessante essa questão da desapropriação para nós gestores. O Estado

garante constitucionalmente o direito à propriedade aos cidadãos brasileiros,
porém com uma ressalva:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviola-
bilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à proprie-
dade, nos termos seguintes:

XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessi-
dade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia
indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;
Fonte: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%-
C3%A7ao.htm>. Acesso em: 24 ago. 2012.
Como você pôde perceber, todo brasileiro tem o seu direito à propriedade garan-
tido e assegurado, porém ele deverá atender a sua função social e para isso, caso
seja do interesse público por NECESSIDADE, UTILILIDADE PÚBLICA ou
INTERESSE SOCIAL, o bem PODERÁ ser desapropriado mediante justa e pré-
via indenização em dinheiro.
A determinação dessa “JUSTA INDENIZAÇÃO” conta com o auxílio de um
gestor idôneo, por tratar-se da questão da propriedade do expropriando que pas-
sará a ser do poder público.
Observe as duas jurisprudências abaixo:
DESAPROPRIAÇÃO EM UM IMÓVEL NA CIDADE DE TOLEDO – PARANÁ.
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 932.807-4, DA COMARCA DE TOLEDO – 2ª VARA CÍ-
VEL
AGRAVANTE: MUNICÍPIO DE TOLEDO
AGRAVADO: SADIA S/A.
RELATOR: DES. ABRAHAM LINCOLN CALIXTO
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESAPRORIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA.
PEDIDO DE IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REALI-
ZAÇÃO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL PREVIAMENTE À IMISSÃO
DE POSSE. DIREITO À JUSTA E PRÉVIA INDENIZAÇÃO. EXEGESE DO ARTIGO 5º., IN-
CISO XXIV DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ORIENTAÇÃO
VIGENTE NESTA CORTE, QUANTO À IMPRESCINDIBILIDADE DA PRÁTICA DE TAL
ATO.
SÚMULA N.º 28 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ.
RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE, A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NOS
TERMOS DO ARTIGO 557, CAPUT DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
VISTOS ETC;
1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo MUNICÍPIO DE TOLEDO
contra decisão interlocutória (fls. 47/49-TJ), que nos autos de Ação de Desapropriação
ajuizada em face da SADIA S/A., indeferiu a imissão provisória na posse do imóvel obje-
to de desapropriação, condicionando a sua concessão à realização de avaliação judicial
prévia e ao complemento do valor.
2. Através de suas razões recursais, o agravante pretende a reforma da decisum, ale-
gando que a imissão provisória na posse do bem é plenamente possível, e ocorrendo
o depósito do valor, nos termos do artigo 15 do Decreto-lei n.º 3.365/41, o juiz poderá
emitir na posse o expropriante.
Assevera que o valor ofertado pelo imóvel foi arbitrado levando-se em conta o valor
venal do último exercício e valores comerciais praticados em área semelhantes de modo
a compor uma indenização prévia mais condizente com a realidade.
Afirma que o valor arbitrado pelo Laudo da Comissão de Avaliação é superior ao que en-
tende como cabível a doutrina e a jurisprudência pátrias. Outrossim, sustenta que não
pode esperar a realização de uma perícia e demais trâmites para poder iniciar as obras
necessárias para a construção do Centro Municipal de Educação Infantil – CMEI.
Por fim, postula a concessão de antecipação de tutela recursal para conceder liminarmen-
te a imissão provisória na posse do imóvel, e no mérito o provimento do presente recurso.
97
É o relatório.
DECIDO:
1. A redação dada ao artigo 557, caput do Código de Processo Civil autoriza o julgamen-
to de recursos pelo Relator, dispensando a manifestação do Órgão Colegiado, quando
manifestamente inadmissíveis, improcedentes, prejudicados ou em confronto com Sú-
mula ou com jurisprudência dominante do próprio Tribunal ou Tribunais Superiores.
No caso em apreço, tenho que tal situação se evidencia, tendo em vista que o recurso
de agravo de instrumento é manifestamente improcedente, eis que em confronto com
jurisprudência dominante deste Tribunal de Justiça.
Senão vejamos.
2. A controvérsia recursal cinge-se em verificar a necessidade ou não de proceder-se à
prévia avaliação judicial do imóvel para fins de imissão provisória de sua posse.
É cediço que o artigo 5º., inciso XXIV da Constituição Federal estabelece que o proce-
dimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse
social, deve se dar mediante justa e prévia indenização. Por sua vez, o artigo 15 do De-
creto-lei n.º 3.365/471 admite, nos casos de urgência, a imissão provisória na posse do
imóvel, desde que haja o depósito da quantia relativa à indenização devida.
Nesse passo, este egrégio Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula n.º 28, con-
solidou entendimento de que “(...) nas desapropriações por utilidade pública, não
obstante o contido no artigo 15, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41, exige-se a avaliação
judicial prévia ao deferimento na imissão provisória da posse do imóvel.”
Com efeito, em atendimento a referida orientação, tem- se que a avaliação judicial pro-
visória irá apontar o montante indenizatório que mais se aproxima do valor de mercado,
pois o valor depositado foi apurado unilateralmente (fls. 35/36), com base em avaliação
sugerida pela Comissão de Avaliação, motivo pelo qual dificulta, assim, a aferição sobre
a razoabilidade do valor apurado para fins de depósito prévio.
A propósito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre a necessidade de se deposi-
tar o valor apurado judicialmente do imóvel a ser expropriado, como pressuposto para
viabilizar a imissão provisória na posse, valendo citar:
“[...] O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a imissão pro-
visória em imóvel expropriando somente é possível mediante prévio depósito do
valor apurado em avaliação judicial provisória, não havendo de ser substituída
por mera avaliação efetuada por entidade particular. Ausência de violação do art.
15 do Decreto-Lei n. 3.365/41.
2. Recurso especial conhecido e não-provido.
(REsp 181.407/SP, 2ª. Turma, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ 25/04/05)
Em casos análogos esta egrégia Corte de Justiça assim também á decidiu, valendo citar
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE.
DIVERGÊNCIA ENTRE O VALOR OFERTADO E AS AVALIAÇÕES APRESENTADAS PELO
ARTICULAR ATINGIDO PELA EXPROPRIAÇÃO. NECESSIDADE DE PRÉVIA AVALIAÇÃO
JUDICIAL DO IMÓVEL.
SÚMULA Nº 28 DESTE TJPR. APLICABILIDADE AO CASO DOS AUTOS. DECISÃO AGRA-
VADA REFORMADA. REVOGAÇÃO DA MISSÃO NA POSSE, DETERMINANDO-SE A AVA-
LIAÇÃO JUDICIAL PROVISÓRIA DO BEM. RECURSO PROVIDO. “Nas desapropriações
por utilidade pública, não obstante o contido o artigo 15, § 1º, do Decreto- Lei nº
3.365/41, exige-se a valiação judicial prévia ao deferimento na imissão provisória da
posse do imóvel.” (SÚMULA 28 - TJPR).”
(Agravo de Instrumento n.º 829.248-8, 5ª. Câmara Cível, elator Juiz Substituto ROGÉRIO
RIBAS, DJ 01/02/12)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESAPROPRIAÇÃO – IMISSÃO ROVISÓRIA NA POSSE
- NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E NEGADO PROVI-
MENTO. 1.
A avaliação prévia se faz inafastável, nos termos da Súmula 28, e 01/04/2011, deste
e. Tribunal de Justiça, nos casos que ersem acerca de desapropriação, para a imissão
provisória na posse.”
(Agravo de Instrumento n.º 729.514-5, 4ª. Câmara Cível,
Relator Juíza Substituta ASTRID MARANHÃO DE CARVALHO RUTHES, DJ 26/08/11)
“DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO
PROVISÓRIA NA POSSE. LEGAÇÃO DE ILEGALIDADE DA DECISÃO QUE DETERMINOU
DEPÓSITO PRÉVIO. INOCORRÊNCIA. AVALIAÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE.
PRÉVIA E JUSTA INDENIZAÇÃO. GARANTIA CONSTITUCIONAL. VALOR DO DEPÓSITO
DEVE SER ENCONTRADO PELO AVALIADOR OU MERITO JUDICIAL. ORIENTAÇÃO DA
SÚMULA N° 28 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. Este Tribunal e o Supe-
rior Tribunal de Justiça fixaram entendimento no sentido que é necessária avaliação
revia judicial para deferimento de imissão de posse em desapropriação, em respeito
ao Princípio Constitucional da Justa Indenização. Assim sendo, o valor a ser deposi-
tado deve der encontrado por perito judicial, não sendo suficiente a avaliação prévia
e unilateral realizada pelo ente público, motivo pelo qual a decisão recorrida não se
ressente de ilegalidade.”
(Agravo de Instrumento n.º 796.481-0, 5ª. Câmara Cível, Relator Desembargador LUIZ
MATEUS DE LIMA, DJ 28/09/11)
99
Destarte, mostra-se correta a decisão proferida pelo nobre Magistrado singular, ao con-
dicionar a imissão de posse à prévia avaliação judicial da área, de modo a respeitar os
princípios constitucionais da indenização justa.
3. Forte em tais argumentos, nego seguimento ao recurso de apelação cível, o que
faço com esteio nos poderes atribuídos ao Relator pelo artigo 557, caput do Código de
Processo Civil, eis que manifestamente improcedente e em contrariedade a jurisprudên-
cia dominante deste egrégio Tribunal de Justiça.
4. Autorizo o Chefe da Divisão Cível a subscrever os expedientes necessários.
5. Publique-se. Intimem-se. Curitiba, 05 de julho de 2012.
DES. ABRAHAM LINCOLN CALIXTO
RELATOR
Fonte:<http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev7/files/JUS2/TJPR/IT/AI_9328074_
PR_1342026883037.pdf>. (Grifos nossos).
DESAPROPRIAÇÃO EM UM IMÓVEL NA CIDADE DE CURITIBA – PARANÁ.
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 923694-8/01, DA 8ª VARA DA
FAZENDA PÚBLICA DE CURITIBA
AGRAVANTE : MUNICÍPIO DE CURITIBA
AGRAVADOS : OSIRIS ALVIM DE OLIVEIRA e OUTROS
RELATOR : DES. LEONEL CUNHA
EMENTA 1) DIREITO ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇAO. IMISSAO PROVISÓRIA NA
POSSE. NECESSIDADE DE AVALIAÇAO JUDICIAL PRÉVIA. SÚMULA Nº 28 DESTE TRIBU-
NAL. a) A Súmula nº 28 deste Tribunal preceitua que: “Nas desapropriações por utilida-
de pública, não obstante o contido no artigo 15, 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41, exige-se
a avaliação judicial prévia ao deferimento na imissão provisória da posse do imóvel”. b)
No caso, o valor depositado foi apurado unilateralmente, não podendo ser levado em
consideração para a imissão provisória na posse do imóvel, devendo ser depositado o
valor apurado pelo avaliador judicial, a fim de que seja observado o princípio constitu-
cional da prévia e justa indenização. 2) AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
Vistos, RELATÓRIO
1) O MUNICÍPIO DE CURITIBA propôs Ação de Desapropriação em face de OSIRIS ALVIM
DE OLIVEIRA, EUNICE ALVIM DE OLIVEIRA REINHARDT, casada com CLÁUDIO TABORDA
REINHARDT, EUZILDA DE OLIVEIRA BEATRIZ, casada com MÁRIO BEATRIZ e HELENA ZU-
OSKY DE OLIVEIRA, alegando que: a) pelo Decreto Municipal nº 1.957, de 08 de dezem-
bro de 2011, publicado em 22 de dezembro de 2011, foi declarada de utilidade pública,
para fins de desapropriação, área de propriedade de RODOLPHO ALVIM DE OLIVEI-
RA; b) nos autos de arrolamento dos bens deixados por RODOLPHO ALVIM DE OLIVEIRA,
o bem foi partilhado em favor de OSIRIS ALVIM DE OLIVEIRA, EUNICE ALVIM DE OLIVEIRA
REINHARDT e EUZILDA DE OLIVEIRA BEATRIZ; c) o espólio foi extinto com a sentença
homologatória da partilha, possuindo os herdeiros, portanto, legitimidade para figurar
no polo passivo da presente demanda; d) a desapropriação se destina à realização das
obras do entorno do Estádio Joaquim Américo, visando a Copa do Mundo de Futebol
de 2014; e) a área foi avaliada em R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), pela
Comissão de Avaliação de Imóveis, vinculada à Secretaria Municipal de Administração;
f ) os Expropriados não concordaram com esta avaliação; g) em razão da relevância da
obra pública que motivou a desapropriação, tem urgência na imissão na posse do terre-
no, vez que tais obras fazem parte do PAC da Copa do Mundo e não podem ter seu início
postergado. Requereu, liminarmente e após determinado o depósito do valor indicado
(R$ 650.000,00), a imissão provisória na posse do imóvel expropriando.
2) A decisão de fls. 173/174 deferiu a imissão provisória do MUNICÍPIO DE CURITIBA na
posse da área, mediante o depósito do valor apresentado em laudo de avaliação (R$
650.000,00), sob o fundamento de que esta quantia é “suficiente para, até o julgamento
final deste feito, viabilizar uma moradia apropriada para a parte requerida” (fl. 173).
101
3) Contra essa decisão OSIRIS ALVIM DE OLIVEIRA, EUZILDA DE OLIVEIRA BEATRIZ e MÁ-
RIO BEATRIZ agravaram de instrumento (fls. 02/12), aduzindo que: a) a jurisprudência
tem reiteradamente se posicionado no sentido de que o deferimento da imissão provi-
sória na posse, em processos nos quais a desapropriação é feita por utilidade pública,
está condicionada à realização de avaliação judicial prévia e ao depósito em juízo do
montante apurado, sendo esse, igualmente, o entendimento pacificado no âmbito do
Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (Súmula 28); b) em imóvel vizinho, objeto do
mesmo Decreto Expropriatório, o Juízo da 7ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba de-
terminou a avaliação judicial prévia antes de analisar o pedido de imissão provisória na
posse; c) em laudo elaborado por Engenheiro Civil, constatou-se que o valor do bem
expropriando é de R$ 1.158.048,54 (um milhão, cento e cinquenta e oito mil, quarenta e
oito reais e cinquenta e quatro centavos); d) em razão da comprovada divergência nos
valores e a existência de prova unilateral, realizada sem a observância da ampla defesa
e do contraditório, torna-se necessária, no caso, a avaliação judicial prévia; e) o perigo
na demora decorre do fato de “estarem na iminência de serem privados de imóvel que
lhes pertence e que serve de moradia a segunda e ao terceiro Recorrentes, com base
em avaliação unilateral elaborada pelo próprio expropriante, o qual, como se sabe, tem
interesse em pagar valor abaixo do praticado pelo mercado” (fl. 09), bem como em razão
de já ter sido expedido o mandado de imissão provisória na posse; f ) têm direito à justa
e prévia indenização em dinheiro, para que possam adquirir um imóvel semelhante ao
expropriado. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu
provimento, a fim de que seja reformada a decisão agravada, determinando-se a realiza-
ção de avaliação judicial prévia e o depósito do montante apurado para fins de imissão
provisória do Agravado na posse do imóvel expropriado.
4) Em decisão de fls. 235/241, dei provimento ao recurso, com base no ar-
tigo 557, 1º-A, do Código de Processo Civil, a fim de determinar a realiza-
ção de avaliação judicial prévia e o depósito do montante apurado para imi-
tir provisoriamente a municipalidade na posse do imóvel expropriando.
5) Contra esta decisão, o MUNICÍPIO DE CURITIBA interpôs Agravo Interno (fls. 248/255),
sustentando que: a) a Súmula nº 28 do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná afronta a
orientação do Supremo Tribunal Federal, que reconhece a constitucionalidade do artigo
15, 1º, do Decreto-lei nº 3.365/41 (Súmula 652); b) a jurisprudência recente do Superior
Tribunal de Justiça é no sentido de que a imissão na posse em ação de desapropriação
pode ser concedida independentemente de avaliação judicial prévia; c) a decisão recor-
rida merece revista, vez que assentada em premissa equivocada; d) o artigo 557, 1º-A, do
Código de Processo Civil admite o provimento monocrático do recurso pelo Relator se
a decisão recorrida estiver em confronto com súmula ou jurisprudência dominante do
Supremo Tribunal Federal ou Tribunal Superior, o que não é o caso dos autos. Requer a
reforma da decisão que deu provimento liminar ao Agravo de Instrumento, em juízo de
retratação, a fim de que o recurso tramite até seu final julgamento, ou, alternativamente,
o seu provimento pela Câmara.
É o relatório.
FUNDAMENTAÇAO
Por ocasião do decisum agravado, conclui por dar provimento ao Agravo de Instru-
mento interposto pelos Agravados, a fim de determinar a realização de avaliação
judicial prévia e o depósito do montante apurado para imitir provisoriamente a mu-
nicipalidade na posse do imóvel expropriando, sob os seguintes fundamentos:
“Nos termos do artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, na desapropriação, a in-
denização deve ser justa e prévia, sendo que nos casos de urgência, será admitida a
imissão provisória na posse do ente expropriante, desde que haja o depósito em juízo,
em favor do proprietário, da importância relativa à indenização devida.
Segundo Celso Antônio Bandeira de Mello, a imissão provisória na posse”(...) é a transfe-
rência da posse do bem objeto da expropriação para o expropriante, já no início da lide,
obrigatoriamente concedida pelo juiz, se o Poder Público declarar urgência e depositar
em juízo, em favor do proprietário, importância fixada segundo critério previsto em lei”(-
Curso de Direito Administrativo, 21ª edição, p. 837).
O artigo 15 do Decreto-Lei nº 3365/41, por sua vez, dispõe que”Se o expropriante alegar
urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de
Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens”.
A fixação desse valor deve ser arbitrada de acordo com o artigo 685, do Código de
Processo Civil, que prevê a necessidade de avaliação judicial do bem expropriado.
Nesse sentido foi editada a Súmula nº 28 deste Tribunal, dispondo que”Nas desapro-
priações por utilidade pública, não obstante o contido no artigo 15, 1º, do Decreto-Lei
nº 3.365/41, exige-se a avaliação judicial prévia ao deferimento na imissão provisória da
posse do imóvel”.
No caso, o valor depositado foi apurado unilateralmente, não podendo ser levado em
consideração, devendo ser depositado o valor apurado pelo avaliador judicial, a fim de
que seja observado o princípio constitucional da prévia e justa indenização.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu acerca da necessidade de se depositar o valor
apurado judicialmente do imóvel a ser expropriado, como pressuposto para viabilizar a
imissão provisória na posse, senão vejamos:”1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de que a imissão provisória em imóvel expropriando somente é possível
mediante prévio depósito do valor apurado em avaliação judicial provisória, não ha-
vendo de ser substituída por mera avaliação efetuada por entidade particular. Ausência
de violação do art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/41”(REsp 181407/SP, SEGUNDA TURMA,
Rel. Ministro JOAO OTÁVIO DE NORONHA, julgado em 15/02/2005, DJ 25/04/2005, p.
256) Do mesmo modo entende esta Corte:”A realização de prévia avaliação judicial visa
fornecer ao juízo maiores informações sobre o real valor do bem e, assim, assegurar que
o valor ofertado a título de depósito prévio, seja o valor da “justa indenização”, a ser apu-
rada efetivamente durante o regular trâmite processual (contraditório), dando cumpri-
103
mento à regra do artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal”(Processo nº 623221-9,

4ª Câmara Cível, Relator ASTRID MARANHAO DE CARVALHO, Julgamento: 16/03/2010).
Nessas condições, conclui-se que o valor aferido de forma unilateral não pode ser con-
siderado para fins de imissão provisória na posse, sendo imprescindível o depósito do
valor apurado em avaliação judicial, a fim de que ele seja o mais próximo possível do
valor definitivo da justa indenização, que será fixado durante o processo judicial” (fls.
238/240).
Entretanto, alega o Agravante que essa decisão partiu de premissa equivocada, que não
corresponde ao entendimento atual da jurisprudência dominante do Superior Tribunal
de Justiça, e nem tampouco à orientação do Supremo Tribunal Federal.
Afirma, ainda, que a Súmula nº 28 do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná afronta a
orientação do Supremo Tribunal Federal, que reconhece a constitucionalidade do artigo
15, 1º, do Decreto-lei nº 3.365/41 (Súmula 652).
Contudo, o recurso não merece provido.
Isso porque a Súmula nº 28 desta Corte de Justiça, em nenhum momento, questiona a
constitucionalidade do artigo 15, 1º, do Decreto-lei nº 3.365/41, mas apenas comple-
menta o referido dispositivo legal, exigindo avaliação judicial prévia ao deferimento na
imissão provisória da posse do imóvel quando há divergência significativa entre o valor
apresentado pelo expropriado e a quantia depositada pelo expropriante.
É bem de ver, ainda, que a avaliação do imóvel, realizada a pedido do Municí-
pio de Curitiba (fls. 134/170), não se deu em observância ao disposto nas alíne-
as do 1º, do artigo 15, do Decreto-lei nº 3.665/41, a autorizar a imissão provi-
sória mediante depósito, independentemente de citação dos Réu-Agravados.
E o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que apenas é possível
a imediata imissão na posse de imóvel, independentemente de avaliação prévia, em
casos de urgência e desde que seja o depósito realizado em conformidade com o 1º,
do artigo 15, do Decreto-lei nº 3.665/41: “(...) O STJ tem sólido entendimento de que o
Poder Público, em caso de urgência, tem direito à imediata imissão na posse de imóvel
urbano não residencial, desde que realize o depósito nos termos do art. 15, 1º, do DL
3.365/1941, independentemente de avaliação prévia. Eventual diferença indenizató-
ria em desfavor dos expropriados será aferida no curso do processo. (...)” (AgRg na MC
18876/MG, Segunda Turma, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 22/05/2012. Os destaques não constam do original).
E mesmo que se entenda que o expropriante efetuou o depósito em conformidade com
o disposto nas alíneas do 1º, do artigo 15, do Decreto-lei nº 3.665/41, o referido dis-
positivo legal não afirma que a imissão provisória deve ser feita, independentemente
da citação do expropriado, mediante depósito, mas apenas que “A imissão provisória
poderá ser feita, independentemente de citação do réu, mediante o depósito” (os des-
taques não constam do original), o que permite concluir que, em havendo divergência
significativa entre o valor apresentado pelo expropriante e o afirmado pelo expropriado,
há necessidade de avaliação judicial prévia para viabilizar a imissão provisória na posse
do imóvel expropriando.
ANTE O EXPOSTO, voto por que seja negado provimento a este Agravo Interno.
DECISAO
ACORDAM os integrantes da Quinta Câmara Cível deste TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ES-

TADO DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em negar provimento ao Agravo Interno.
Participaram do julgamento os Desembargadores LUIZ MATEUS DE LIMA, Presidente
com voto, e o Juiz Convocado ROGÉRIO RIBAS.
CURITIBA, 03 de julho de 2012.

Desembargador LEONEL CUNHA Relator
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21882795/agravo-interno-agt-
-923694801-pr-923694-8-01-acordao-tjpr>. Acesso em: 24 ago. 2012. (Grifos nossos).
105
Destaquei as duas jurisprudências porque mais e mais está aumentando nossa

participação em ações de desapropriação. É muito importante termos conheci-
mento de como se procedem as ações e os recursos. Nas duas ações, as decisões
se baseiam na súmula nº 28 do Tribunal de Justiça do Paraná, que teve origem
em um processo originário da 6ª Vara Cível da Comarca de Maringá.
Observe a súmula:
SÚMULA DA JURISPRUDÊNCIA PREDOMINANTE DO TRIBUNAL DE

JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ

SÚMULA Nº 28
“Nas desapropriações por utilidade pública, não obstante o contido no ar-
tigo 15, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41, exige-se a avaliação judicial prévia
ao deferimento na imissão provisória da posse do imóvel.”
Referência:Incidente de Uniformização nº 648.956-3/02, da 6ª Vara Cível da Co-
marca de Maringá, suscitado nos autos de Agravo de Instrumento nº 648.956-3.
Legislação: art. 15, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41, art. 5º, XXIV, da Consti-
tuição Federal.
Fonte: <http://portal.tjpr.jus.br/pesquisa_athos/publico/ajax_concursos.do?tjpr.url.
crypto=8a6c53f8698c7ff7801c49a82351569545dd27fb68d84af89c7272766cd6fc-
9f76d072c0afe0b9508f03e4c77e6a3c172a1763c7a9ec7b5e53acee88359c7cd8e9d-
d0b0b975d50f7>. Acesso em: 24 ago. 2012.
SERVIDÕES
Servidões são situações em que o poder público impõe restrições de uso do imó-
vel por parte do proprietário, de forma que ele não perde a propriedade, mas
não pode mais utilizar-se dela como antes. Para isso, recebe uma indenização.
DOUTRINA
Por: Antonia Lima
Servidão Administrativa
Encontra-se entre as diversas formas de intervenção do estado na propriedade priva-
da. Dentro das duas vertentes existentes dessa intervenção a servidão administrativa se
encontra na intervenção restritiva; aquela em que o Estado impõe restrições e condicio-
namentos ao usa da propriedade, sem, no entanto, retirá-la de seu dono. Este instituto,
um direito real público, autoriza o Poder Público a usar propriedade imóvel para permitir
a execução de obras e serviços de interesse coletivo. Destaca-se seu caráter de direito
real público exatamente porque é instituído para atender fatores de interesse público, e
dessa maneira se diferencia da servidão de direito privado.
Os elementos da servidão são os seguintes:
a) a servidão é imposta sobre um prédio em favor de outro, pertencente a diverso
dono
b) o dono do prédio sujeito à servidão (prédio serviente) se obriga a tolerar seu uso,
para certo fim, pelo dono do prédio favorecido (prédio dominante).
Os elementos apresentados a cima são verdadeiros tanto para a servidão administrativa
quanto para a servidão privada. A diferença entre os dois institutos está no seu fim (o
primeiro atende ao interesse público e o segundo ao interesse privado) e na sua sujei-
ção legislativa (o primeiro sofre o influxo de regras do direito público e o segundo está
sujeito às regras do direito privado).
Exemplos de servidão administrativa: instalação de redes elétricas e a implantação
de gasodutos e oleodutos em áreas privadas para a execução de serviços públicos, co-
locação em prédios privados de placas com nome de ruas e avenidas e a colocação de
ganchos para sustentar fios da rede elétrica. Vale ressaltar que os dois últimos exemplos
só são considerados servidão administrativa em sentido amplo já que a origem do ins-
tituto envolve o uso do solo.
Fundamento: Supremacia do interesse público sobre o interesse privado X função so-
cial da propriedade. Neste caso o sacrifício da propriedade cede lugar ao interesse pú-
blico que inspira a atuação interventiva do Estado.
Legislação: art. 40 do decreto-lei n. 3.365/41 (considera-se antigo e anacrônico mas é o
fundamento legal genérico do instituto)
Objeto da servidão: propriedade imóvel (normalmente privado, mas em situações es-
peciais pode incidir sobre bem público)
Princípio de hierarquia federativa: um município não pode instituir servidão sobre
imóveis estaduais ou federais, nem pode o estado fazê-lo em relação aos bens da União.
A recíproca NÃO é verdadeira; União pode instituir a servidão administrativa em relação
107
a bens estaduais e municipais e o estado em relação aos bens municipais. (em casos de
servidão administrativa ser instituída em relação a bens públicos deve haver autorização
legislativa – art. 2º, parágrafo 2º do supracitado decreto-lei).
Formas de Instituição:
a) acordo entre proprietário e o Poder Público – celebração de acordo formal por
escritura pública
b) sentença judicial – quando não há acordo entre as partes o Poder Público promo-
ve ação contra o proprietário demonstrando ao juiz a existência do critério específico
Extinção: A servidão administrativa é, em princípio, PERMANENTE. Existe, porém, a pos-
sibilidade de fatos supervenientes acarretarem na extinção da servidão.
1) O desaparecimento do bem gravado.
2) A incorporação do bem gravado ao patrimônio da pessoa em favor da qual foi
instituída.
3) A cessão do interesse público que havia inspirado a servidão administrativa.
Indenização: Este instituto encerra apenas o uso da propriedade alheia para possibilitar
a execução de serviços públicos. Não enseja a perda da propriedade, portanto, a indeni-
zação só será devida se a servidão provocar prejuízo ao proprietário. Cabe ao proprietário
provar o prejuízo causado. Vale ressaltar que o valor da indenização não será nunca cor-
respondente ao valor do imóvel já que a intervenção do Estado não acarretou a perda da
propriedade.
Bibliografia: FILHO, José dos Santos Carvalho, Manual de Direito Administrativo
Fonte: <http://academico.direito-rio.fgv.br/wiki/Servid%C3%A3o_administrativa>. Acesso em:

24 ago. 2012.
JURISPRUDÊNCIA DE SERVIDÃO EM UM IMÓVEL NA CIDADE DE FOZ DO IGUAÇÚ – PARANÁ
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 888.135-0 DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO

IGUAÇÚ (Nº UNIFICADO: 0007639- 34.2012.8.16.0000) AGRAVANTE: CIA DE SANEAMEN-
TO DO PARANÁ SANEPAR. AGRAVADO: ESPOLIO DE FERNANDO VERQUEIRO RELATOR :
JUIZ ROGÉRIO RIBAS, SUBST. DE 2º GRAU1 AGRAVO DE INSTRUMENTO. SANEPAR. SER-
VIDAO ADMINISTRATIVA. OBRA DE AMPLIAÇAO DO SISTEMA DE ESGOTO DE FOZ DO
IGUAÇÚ. DECISAO “A QUO” QUE INDEFERE IMISSAO LIMINAR NA POSSE DO IMÓVEL
SERVIENTE, POR FALTA DE PROVA DA URGÊNCIA. DECISAO EQUIVOCADA, NO PONTO.
URGÊNCIA DEMONSTRADA PELA SIMPLES ALEGAÇAO DA PARTE AUTORA DA SERVIDAO
E TAMBÉM DIANTE DA NATUREZA DA OBRA PÚBLICA. TODAVIA, NECESSIDADE DE AVA-
LIAÇAO JUDICIAL PRÉVIA. SÚMULA 28 DESTE TRIBUNAL. APLICABILIDADE TAMBÉM AOS
CASOS DE SERVIDAO ADMINISTRATIVA. PRECEDENTES. IMISSAO NA POSSE AUTORIZA-
DA APÓS O DEPÓSITO DO VALOR APURADO EM AVALIAÇAO JUDICIAL PRÉVIA. RECURSO
PROVIDO EM PARTE. VISTOS, relatados e discutidos estes autos.
Adoto relatório parcial de fls. 115/6:
“Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto pela Com-
panhia de Saneamento do Paraná - Sanepar, autora, nos autos de Ação de Constituição
de Servidão Administrativa com Pedido de Imissão Provisória na Posse nº 0034574-
55.2011.8.16.0030, em que contende com o Espólio de Fernando Vergueiro, representa-
do pelo inventariante José Geraldo Vieitas Vergueiro, réu, em trâmite perante a 4ª Vara
Cível da Comarca de Foz do Iguaçu.
Insurge-se a agravante contra a respeitável decisão de fls. 108/109-TJ, que indeferiu o
pedido de antecipação de tutela, eis que ausentes os requisitos necessários à sua con-
cessão.
Para tanto, a agravante aduz que: a) ajuizou demanda de constituição de servidão ad-
ministrativa em face do agravado, com pedido de imissão provisória na posse; b) a exis-
tência do fumus boni juris está caracterizada pela própria fundamentação (razões do
pedido de reforma da decisão) e na existência de decreto de utilidade pública, de laudo
de avaliação simplificado firmado por profissional habilitado e de depósito do preço
oferecido; c) o periculum in mora decorre da própria natureza do objeto em discussão
- imissão provisória na posse - e a respectiva característica de medida de urgência, bem
como do iminente vencimento de prazo de desembolso de recursos financeiros e dos
prazos inerentes ao processo de licitação; d) não se trata de desapropriação, mas de
servidão administrativa, caracterizada por uma intervenção mais tênue do Estado na
propriedade privada do que a desapropriação, justamente porque não implica perda da
propriedade; e) no caso de servidão administrativa nem sempre haverá o dever de inde-
nizar, o que só se justifica quando houver efetivo prejuízo, demonstrado em perícia téc-
nica após a ocupação do bem pelo interveniente, impondo-se assim a imissão provisória
na posse, prosseguindo o processo somente para apuração do quantum indenizável; e,
por fim, f ) o preço oferecido já foi depositado nos autos, no valor de R$ (vinte e três mil,
109
seiscentos e cinqüenta e dois reais e dois centavos), demonstrando o cumprimento do

requisito previsto no artigo 15, 1º, alínea c, do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Requer, assim, a concessão de efeito ativo, pugnando, ao final, pelo conhecimento e
provimento do presente agravo de instrumento, para que seja deferido o pedido de
imissão provisória na posse.”
O efeito ativo recursal foi concedido (em parte) pelo Desembargador Marcos
Moura, ao efeito de determinar que a imissão provisória na posse somente ocor-
ra após o depósito da quantia indenizatória aferida por avaliação judicial prévia.
O DD. Juízo “a quo” manteve sua decisão. Houve contrariedade recursal pela parte agra-
vada e a Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento parcial do recurso.
É o relatório sucinto.
VOTO E SUA FUNDAMENTAÇAO:
Conheço do agravo porque presentes os requisitos de admissibilidade.
Afalta dealegação de urgência já foi rebatida pelo despacho do relator original, onde constou:
“(...) Entendeu o magistrado a quo pela existência da verossimilhança das alegações,
uma vez que”a área de terras sobre a qual pretende a autora ser imitida na posse foi
devidamente declarada de utilidade pública, através do Decreto n.º 19.807, de 30 de
agosto de 2010 e Decreto n.º 20.287, de 29 de março de 2011, expedido pelo Prefeito do
Município de Foz do Iguaçu”(fls. 108-TJ). Porém, indeferiu o pedido liminar de antecipa-
ção da tutela, sob o argumento de que não restou comprovada a urgência ou perigo da
demora, vez que a agravante não apresentou argumentos ou provas sustentadoras de
suas alegações.
Em que pese o entendimento do ilustre juiz singular, verifica-se, na hipótese, o peri-
culum in mora, pois a servidão administrativa foi devidamente constituída através de
Decreto Municipal, sendo as áreas declaradas de utilidade pública com o objetivo de
passagem de interceptor de esgoto. Assim, trata-se de obra pública que irá beneficiar
a população do Município de Foz do Iguaçu, havendo urgência na sua realização por
envolver a saúde pública. (...)”
No mais, entendo que o caso comporta a aplicação da Súmula 28 deste TJPR, que diz:
“Nas desapropriações por utilidade pública, não obstante o contido no artigo 15, 1º, do
Decreto-Lei nº 3.365/41, exige-se a avaliação judicial prévia ao deferimento na imissão
provisória da posse do imóvel.”
Esse entendimento se aplica também, sem dúvida ao meu sentir, às servidões adminis-
trativas, pois a legislação de regência é a mesma: DL 3365/41.
Desse modo, havendo divergência quanto ao valor da avaliação unilateral apresentada
pela instituidora da servidão administrativa, se justifica a avaliação prévia judicial para
que a indenização mais adequada e justa seja paga o quanto antes, evitando-se prejuízo
indevido ao proprietário do bem imóvel objeto da servidão.
Em casos análogos, esta Corte assim decidiu:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇAO PARA INSTITUIÇAO DE SERVIDAO ADMINISTRATIVA.
LINHA DE TRANSMISSAO DE ENERGIA ELÉTRICA.
PEDIDO DE IMISSAO PROVISÓRIA, MEDIANTE DEPÓSITO PRÉVIO.
NECESSIDADE DE PROCEDER-SE PRÉVIA AVALIAÇAO JUDICIAL.
PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SÚMULA N.º 28 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ES-
TADO DO PARANÁ. RECURSO PROVIDO. I. “A imissão provisória em imóvel expro-
priando somente é possível mediante prévio depósito do valor apurado em avalia-
ção judicial provisória, não havendo de ser substituída por mera avaliação efetuada
por entidade particular” (STJ REsp 181.407/SP, 2ª. Turma, Relator Ministro JOAO OTÁ-
VIO DE NORONHA, DJ 25/04/05). II. “Nas desapropriações por utilidade pública, não
obstante o contido no artigo 15, 1º., do Decreto-Lei n.º 3.365/41, exige- se a avalia-
ção judicial prévia ao deferimento na imissão provisória da posse do imóvel.” (TJPR
Súmula n.º 28). (TJPR - 4ª C.Cível - AI 864270-2 - Foro Central da Comarca da Região
Metropolitana de Curitiba - Rel.: Abraham Lincoln Calixto - Unânime - J. 17.04.2012)
AGRAVO DE INSTRUMENTO SERVIDAO ADMINISTRATIVA IMISSAO NA POSSE DO IMÓVEL
DEPÓSITO PRÉVIO NECESSIDADE DE AVALIAÇAO JUDICIAL PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL
DA JUSTA INDENIZAÇAO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - AI
755260-5 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana
de Curitiba - Rel.: Paulo Roberto Hapner - Unânime - J. 05.07.2011)
Destarte, é de ser dar provimento parcial ao presente Agravo de Instrumento
para o fim de determinar que a imissão (liminar) de posse seja concedida à SA-
NEPAR somente após depositado o valor apurado em avaliação judicial prévia.
É como voto.
DECISAO:
Diante do exposto, ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em DAR PROVIMEN-
TO PARCIAL AO AGRAVO, nos termos do voto do relator.
Presidiu o julgamento o Senhor Desembargador LUIZ MATEUS DE LIMA (sem voto). Vo-
taram com o relator o Senhor Desembargador PAULO ROBERTO HAPNER e o Senhor Juiz
de Direito Substituto de 2º Grau EDISON DE OLIVEIRA MACEDO FILHO.
Curitiba, 03 de julho de 2012.
Juiz ROGÉRIO RIBAS, Subst. de 2º Grau Relator Em substituição ao Desembargador JOSÉ
MARCOS DE MOURA.
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21977690/8881350-pr-888135-0-acordao-t-
jpr/inteiro-teor>. Acesso em: 24 ago. 2012.
111
REVISIONAL DE ALUGUEL
Revisional de aluguel é a ação que possibilita reavaliar o valor do aluguel dentro

do mercado vigente. Acontecem situações em que, com o passar do tempo e por
influência do mercado, da situação econômica do país, lei da oferta e da procura
e outros fatores, o valor do imóvel fica fora, além ou aquém, do valor de mer-
cado. Nesse caso, a parte que se sentir prejudicada, LOCADOR ou LOCATÁRIO,
poderão ingressar com AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.
Veja o dispositivo da Lei de locação:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vi-
gência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir
revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Fonte: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em:
24 ago. 2012.
Observe a jurisprudência:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
Registro: 2012.0000194430
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 0065880-
22.2012.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante INSALATA COMERCIO
DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA sendo agravado ELISABETH
SEGATTO.
ACORDAM, em 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, pro-
ferir a seguinte decisão:
“Deram provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.”, de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a
participação dos Exmo.
Desembargadores CARLOS NUNES (Presidente), MARIO A. SILVEIRA E SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA. São Paulo, 7 de maio de 2012.
CARLOS NUNES RELATOR
33ª CÂMARA
AGRAVO DE INSTRUMENTO N°: 0065880-22.2012.8.26.0000
AGRAVANTE: INSALATA COMÉRCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA.
AGRAVADA: ELISABETH SEGATTO
ORIGEM: 38ª VARA CÍVEL CENTRAL COMARCA DA CAPITAL
VOTO Nº: 13.269
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação revisional de aluguel Agravo de instrumento tirado con-
tra a decisão de Primeiro Grau que deixou de apreciar o pedido de revisão do valor do
aluguel provisório inicialmente fixado Decisão que está a merecer reparo, vez que as
avaliações trazidas aos autos pelos litigantes trazem valores consideravelmente dís-
pares, demonstrando que o caso dos autos exige dilação probatória, com realização
de prova pericial, para apuração do correto valor do locativo Possibilidade de fixação
de valor provisório que represente um meio termo entre as pretensões expostas por
cada parte Recurso parcialmente provido, para estabelecer aluguel provisório em
R$12.000,00.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por INSALATA COMÉRCIO DE ALIMEN-
TOS E BEBIDAS LTDA., junto aos autos da ação revisional de aluguel que lhe move ELI-
113
SABETH SEGATTO, objetivando a reforma da r. decisão de Primeiro Grau que deixou de

apreciar a impugnação ao valor do aluguel provisório inicialmente fixado.
Aduz a agravante, em breve síntese, que a r. decisão guerreada merece reforma, por-
quanto o laudo apresentado com a inicial da ação, pela ora agravada, está eivado de
erros e inconsistências, não podendo servir de fundamento à pretensão de revisão do
aluguel no valor pretendido. Sustenta que os números apresentados demonstram falta
de critério e intenção de enriquecer indevidamente e sem causa pela agravada, restan-
do exorbitante o valor fixado pelo MM. Juiz de Primeiro Grau. Assim, requer a concessão
de efeito suspensivo ao presente recurso e, com o julgamento, a reforma da decisão
combatida, de forma a manter o aluguel mensal no valor atualmente pago, até final
decisão da causa.
O recurso foi regularmente processado, com preparo, e veio acompanhado das peças
de fls. 24/213.
Por decisão deste Relator, o pedido de efeito ativo foi deferido (fls. 215).
Cumprimento da regra do art. 526 do CPC a fls. 225.
Sobreveio aos autos manifestação da parte agravada a fls. 227/236, bem como as infor-
mações requeridas ao Juízo de origem fls. 221/222.
E o relatório.
Pelo que se depreende dos autos, tenho que o recurso merece ser parcialmente provido.
Para se situar, houve celebração de contrato de locação entre as partes, datado de
15.08.2007, e respectivo aditamento com vigência a partir de 01.08.2008, fixado o valor
do último aluguel em R$8.038,00.
Alega a autora que o locativo encontra-se absolutamente defasado em relação ao prati-
cado pelo mercado imobiliário, após as tentativas infrutíferas de renegociação amigável
com a ré, não lhe restou outra opção senão socorrer-se do Judiciário. Pretende revisar
o aluguel para R$20.805,00, baseando seu pedido em fundamentado trabalho técnico
(fls. 37/59), que se utilizou do método comparativo para estimar o valor de mercado do
bem, acompanhado de fotos e avaliações imobiliárias, respeitando os termos normati-
vos pertinentes.
A pretensão liminar para fixação de aluguel provisório foi recepcionada pelo Juízo de
origem, que nos termos do artigo 68, inciso II da Lei 8.245/91 estabeleceu como válido
o valor de R$16.644,00 a partir da citação.
Sobreveio então manifestação da ré, ora agravante, impugnando o quantum arbitrado,
acompanhado o petitório por avaliação técnica de fls. 151/206, onde apontou diversos
erros no laudo apresentado com a exordial.
Ato contínuo, a MMa. Juíza a quo proferiu a decisão ora agravada, mantendo a fixação
do aluguel por entender que a decisão estaria devidamente fundamentada e, mais ain-
da, porque não foi objeto de recurso. Pois bem.
De fato a decisão aqui copiada a fls. 68/69 está fundamentada e orientou-se com o que
dispõe o inciso II do art. 68, da Lei 8.245/91 .
Porém, o certo é que o simples fato de não ter oposto contra ela anterior recurso não tira
da ré o direito de pleitear a revisão do aluguel provisório, já que o inciso III do mesmo
dispositivo legal lhe confere a possibilitar de requerer tal apreciação até o momento
anterior à audiência de tentativa de conciliação, nestes termos:
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte: III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir
seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;”
Assim, inexistia razão para que a Julgadora Monocrática deixasse de apreciar o pedido
da ré.
Porém, observo que as avaliações trazidas por ambas as litigantes, realizadas por profis-
sionais gabaritados e acompanhadas de farta documentação, trazem valores conside-
ravelmente díspares, a exigir, portanto, realização de perícia técnica para apuração do
correto valor do aluguel do imóvel.
Sendo impossível, no estreito campo de conhecimento do recurso de Agravo de Instru-
mento, realizar uma profunda apreciação do conteúdo apresentado em cada avaliação,
concluindo-se, antes da efetiva dilação probatória, pelo exato montante do aluguel,
o que só pode ser definido ao final julgamento da ação, entendo cabível a fixação de
aluguel provisório em valor que represente um meio termo entre a pretensão de cada
parte. Nesse sentido:
“Ementa: ALUGUEL PROVISÓRIO - REVISIONAL - LOCAÇÃO VERBAL. Havendo gran-
de disparidade entre as estimativas levantadas pelo locador e aquelas trazidas pelo lo-
catário, ambas embasadas em avaliações efetuadas por corretores imobiliários, afigu-
ra-se razoável que, até a realização da prova pericial, o aluguel provisório observe valor
intermediário (LI, art. 68, incisos II e III) (...)
Conquanto seja natural que o locador encontre avaliações mais altas, e o locatário,
as mais baixas, entendo que a existência de grande disparidade de valores propostos
pelas partes, torna razoável que o aluguel provisório observe o valor intermediário entre
aqueles obtidos pelas partes, pelo menos até a realização da prova pericial. E, neste as-
pecto, não merece reparos o valor provisório fixado pelo juízo “a quo” (R$5.500,00), pois
que próximo de 80% da média aritmética dos valores propostos pelas partes.” (Agra-
vo de Instrumento nº 992.09.088738-6, Rel. Des. CLÓVIS CASTELO, 35ª Câm., j.
26.10.2009)
115
Portanto, a decisão combatida merece reforma, para apreciação da impugnação da ré,

ainda que apenas parcial razão lhe atenda.
Ante o exposto, e pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando
r. decisão combatida, para o fim fixar o valor para o locativo provisório em R$ 12.000,00
(doze mil reais).
CARLOS NUNES RELATOR
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21654332/agravo-de-instrumen-
to-ai-658802220128260000-sp-0065880-2220128260000-tjsp>. Acesso em: 24 ago.
2012.
116 UNIDADE III
LEILÕES
O assunto LEILÕES me desperta muito interesse, porque acho muita irresponsa-

bilidade do corretor desavisado que emite um parecer fora das normas, correndo
o risco de prejudicar uma pessoa, talvez
pelo resto de sua vida.
Os imóveis que vão a leilão judicial,
normalmente representarão o valor de
uma dívida que não foi paga, ou seja, ele
será levado a leilão e o valor da arremata-
ção pagará a dívida. Se sobrar, o saldo se
reverte a favor do devedor. Muitas vezes
a pessoa não possui outro imóvel e caso
a avaliação tenha sido feita erroneamente,
pode causar prejuízos irreversíveis.
A jurisprudência a seguir trata de preço vil, assunto abordado acima, em
que o imóvel vai a leilão com preço fora do mercado. No caso em pauta, o valor
da avaliação foi mantido.

117
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2012.0000059882
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0033804- 55.2007.8.26.0602,
da Comarca de Sorocaba, em que é apelante VALTER ALFREDO FRANCESCHINI (JUSTIÇA
GRATUITA) sendo apelado DOMINGOS OREFICE.
ACORDAM, em 19ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, pro-
ferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO NEGRÃO
(Presidente), JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA E MARIO
DE OLIVEIRA.
São Paulo, 14 de fevereiro de 2012.
Ricardo Negrão PRESIDENTE E RELATOR
VOTO Nº : 19.703
APEL. Nº : 0033804-55.2007.8..26.0602
COMARCA : SOROCABA
APTE. : VALTER ALFREDO FRANCESCHINI (JUST GRAT)
APDO. : DOMINGOS ORÉFICE
ARREMATAÇÃO Preço vil Bens imóveis Necessidade de atualização do valor da avaliação
às vésperas do leilão, em observância ao princípio da razoabilidade Proteção contra o
efeito corrosivo da inflação Vileza aferida pela comparação entre o valor da avaliação do
bem levado à hasta pública e aquele pago pelo arrematante Hipótese em que arrema-
tação se deu por 60,74% do valor global e atualizado dos bens Vileza não configurada
Orientação do STJ nesse sentido Embargos à arrematação improcedentes Apelação im-
provida SUCUMBÊNCIA Beneficiário da gratuidade processual Incidência do art. 12 da
LAJ Inexigibilidade do desembolso de dinheiro para custeio do processo Possibilidade,
todavia, de inclusão das verbas de sucumbência no cálculo da dívida, quitada mediante
arrematação (CPC, art. 710) Ausência de prejuízo ao sustento do apelante e de sua fa-
mília Embargos à arrematação improcedentes Apelação improvida Dispositivo: recurso
improvido
Recurso de apelação interposto pelo Sr. Valter Alfredo Franceschini dirigido à r. sen-
tença proferida pelo Dr. Marcos José Corrêa, MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Co-
marca de Sorocaba que julgou improcedentes os embargos opostos à arrematação efe-
tuada nos autos da
ação de execução ajuizada pelo Sr. Domingos Oréfice. Apontou o i. Magistrado singu-
lar para a inadequação dos embargos à arrematação para apuração de excesso de exe-
cução e, depois de consignar a preclusão da discussão sobre a necessidade de segunda
avaliação do bem imóvel, entendeu que a arrematação por 63% do valor da avaliação
substancial também frente ao débito não é vil (fl. 89-92).
Em razões recursais o embargante afirma que o imóvel fora avaliado em 7 de julho de
2006 por R$ 310.000,00, mas foi arrematado em segundo leilão, realizado em 10 de ju-
lho de 2007, pela quantia módica de R$ 193.200,00, correspondente a 53,74% do valor
corrigido da avaliação. Daí ser vileza do lanço, que deve ser anulado. Sustenta ainda que
por ser beneficiário da gratuidade processual as custas processuais e a verba honorária
deveriam ser excluídas do lance (fl. 100-105).
Dispensado do preparo e porte de remessa e retorno por ser beneficiário da justiça gra-
tuita (fl. 13). Contrarrazões em fl. 107-110 pela manutenção da r. sentença, arguindo que
o imóvel foi arrematado por R$ 230.000,00, correspondente a 63% do valor da avaliação.
Defende a exigibilidade da verba de sucumbência e pede a condenação do apelante à
pena por litigância de má-fé.
Houve interposição de agravo de instrumento dirigido à r. decisão interlocutória que
recebeu a apelação apenas no efeito devolutivo (fl. 114-123), decisum mantido pela 11ª
Câmara de Direito Privado (fl. 126-130).
Os autos entraram nesta E. Corte em 24 de fevereiro de 2010 e aos 16 de março o recurso
foi distribuído ao Exmo. Sr. Desembargador Gilberto dos Santos por prevenção ao Agra-
vo de Instrumento n. 991.09.085313-0 (fl. 137), mas em sessão de julgamento realizada
em 15 de abril de 2010 a 11ª Câmara reconheceu a prevenção desta C. 19ª Câmara pelo
Agravo de Instrumento n. 7.135.927-4, relatado pelo Exmo. Sr. Desembargador Manoel
Justino Bezerra Filho e julgado em 22 de maio de 2007 (fl. 140-144).
Diante da remoção do Exmo. Desembargador à 35ª Câmara de Direito Privado em 9 de
agosto de 2007 e a redistribuição de seu acervo, o Exmo. Presidente da Seção de Direito
Privado, Dr. Fernando Antonio Maia da Cunha, determinou a redistribuição do recurso
a um dos integrantes da 19ª Câmara (fl. 151), o que foi cumprido em 21 de setembro de
2010 com a redistribuição do recurso a este Relator (fl. 152).
É o relatório.
O recurso é tempestivo.
A publicação da r. sentença ocorreu em 28 de outubro de2008, interrompendo-se o pra-
zo recursal pela oposição de embargos declaratórios (fl. 94-97), cuja rejeição foi publica-
da em 5 de dezembro (fl. 98 e 99vº). O protocolo, por sua vez, se deu aos 11 do mesmo
mês (fl. 100-105).
Assiste razão ao suplicante quanto à necessidade de atualização do valor da avaliação
dos bens imóveis penhorados, com fulcro no princípio da razoabilidade. Se o débito é
119
acrescido de atualização monetária e juros de mora até a data do leilão, igualmente o

valor da avaliação deve ser protegido do efeito corrosivo da inflação. Destarte, o valor
da avaliação deve ser atualizado às vésperas do leilão, mas obviamente não acrescido de
juros moratórios, como pleiteia o apelante, pois a mora é do executado e não do arrema-
tante. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL.
AVALIAÇÃO DEFASADA PELO TEMPO. NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO. VÍCIO DE PROCE-
DIMENTO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.
I - O valor da avaliação do bem não pode estar defasado ao tempo da arrematação a
fim de que se impeça a alienação por preço vil.
No caso dos autos, porém, segundo destaca o acórdão recorrido, o valor atualizado da
avaliação foi dado em 12/02/09 e arrematação ocorreu em 27/02/09, não havendo que
se falar em defasagem de valores.
II - No que tange à nulidade da arrematação por desatendimento ao procedimento ex-
presso no artigo 690 do Código de Processo Civil, tem-se que no direito processual civil
vige como princípio vetor, quando se trata de invalidades, o aforisma segundo o qual
elas não podem ser declaradas sem que tenham originado algum prejuízo (pás de nulli-
tés sans grief).
Agravo Regimental a que se nega provimento.
(AgRg no Ag 1349889/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
12/04/2011, DJe 26/04/2011)
Assim, considerando que em julho de 2006 o imóvel situado na Rua Demanda do Vale
Blazeck foi avaliado em R$ 54.870,11 e o bem rural situado no Bairro dos Morros, no mu-
nicípio de Votorantim, foi avaliado em R$ 309.280,40 (25-71), na data do leilão positivo
realizado aos 10 de julho de 2007 (fl. 77) as avaliações correspondiam, respectivamente,
a R$ 57.047,69 e R$ 321.554,53 (conforme extraídos da Tabela Prática do E. Tribunal de
Justiça em junho de 2006 34,989129 e julho de 2007 36,377711).
Por outro lado, os imóveis foram arrematados pela importância de R$ 230.000,00, ofer-
tando o arrematante os lances de R$ 36.800,00 pelo imóvel urbano e R$ 193.200,00 pelo
imóvel rural (fl. 77).
Ao contrário do que afirma o apelante, ainda que atualizados os valores da avaliação, a
arrematação parcial ou total não se deu por preço vil.
O critério de aferição da vileza se dá no caso concreto, pelo julgador, analisando o
preço avaliado do bem levado à hasta pública e aquele pago pelo arrematante. Ou
seja, “o conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem
penhorado e aquele da arrematação.” (REsp 57.083/SP), e não entre o valor de arrema-
tação e o da ação de execução.
Ainda que não haja um índice legal estipulando que preço inferior a determinado índice
em relação ao valor do imóvel seja vil, a experiência e criteriosa observação das ocor-
rências similares em nossos tribunais têm demonstrado que um valor inferior a 50% do
montante avaliado do imóvel é, presumidamente, contrário à boa ordem social e jurídi-
ca. Saliente-se que este é exatamente o entendimento formado no E. Superior Tribunal
de Justiça ultima ratio da legislação processual nacional quando a questão versar sobre
bens imóveis:
EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO - IMÓVEL - “PREÇO VIL” - CONCEITO. 1. O conceito de preço
vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da ar-
rematação. 2. Em se tratando de arrematação de imóveis, presume-se vil o lance inferior
a 50% do valor da avaliação atualizado. O respeito aos arts. 620 e 692 do CPC exige a
atualização dos valores dos bens que irão à hasta pública. 3. Recurso provido. (STJ 4ª Tur-
ma REsp. n. 448.575/MA Rel. Min. Humberto Gomes de Barros j. em 26/8/03, DJ 22/9/03).
3. O STJ entende caracterizada a vileza do preço quando a arrematação não alcançar,
pelo menos, 50% do valor da avaliação.
Precedentes: REsp 788.338/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe
17/8/2009; AgRg no REsp 996.388/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma,
DJe 27/8/2009; AgRg no Ag 1.106.824/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Se-
gunda Turma, DJe 15/5/2009; AgRg no REsp 995.449/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Pri-
meira Turma, DJe 16/3/2009.
4. No caso concreto, o acórdão a quo consignou que o bem foi alienado por quantum
superior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação.
5. Agravo regimental não provido.
(AgRg no Ag 1391061/PR, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/06/2011, DJe 10/06/2011)
RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL NÃO
CONFIGURADO.
I.- Não existem critérios objetivos para a configuração de “preço vil”, todavia, a jurispru-
dência desta Corte, em regra, tem adotado como parâmetro o valor equivalente a 50%
(cinquenta por cento) da avaliação do bem, devendo ser consideradas, sempre, as pecu-
liaridades do processo para a definição no caso concreto.
II.- No caso em análise, não tendo o Tribunal de origem fundamentado a decisão em
qualquer peculiaridade que justificasse o entendimento adotado, não deve ser conside-
rado vil o preço que
121
alcançou, de acordo com o Acórdão recorrido, o equivalente a 54,5% do valor da ava-

liação.
Agravo Regimental improvido.
(AgRg no REsp 974.329/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/05/2011, DJe 24/06/2011)
No caso concreto, o imóvel urbano foi arrematado por 64,50% da avaliação e o rural
por 60,08%, sendo a totalidade arrematada por 60,74% do valor global e atualizado dos
bens.
Destarte, no caso concreto, por qualquer ângulo que seja analisado, o lanço ofertado
e aceito não é vil. Por fim, a arrematação serve não somente ao pagamento do débito
principal, mas também para quitação dos juros de mora, custas processuais e honorários
de advogado, conforme redação do art. 710 do Código de Processo Civil.
A gratuidade processual autoriza a suspensão temporária da exigibilidade das custas
e despesas processuais, bem como verba honorária, enquanto o assistido não puder
realizar o pagamento sem prejuízo de seu sustento ou de sua família (LAJ, art. 12). A lei
especial não exige o desembolso do beneficiário porque presumidamente não possui
condições financeiras de suportá-la. Daí a isenção prevista no art. 12 da Lei n. 1.060/50.
Se, porém, puder realizar o pagamento sem prejuízo do sustento de sua família, o bene-
ficiário sucumbente deve fazê-lo. E, no caso concreto, é evidente que a inclusão de tais
verbas no cálculo da dívida (fl. 72- 75), quitada mediante arrematação em nada prejudi-
ca o sustento do apelante e de sua família.
Por fim, embora improcedente o pedido de reforma da r. sentença, as razões recursais
não se mostraram de todo infundadas, fato que afasta o dolo processual e o pedido de
aplicação dos arts. 17 e 18 do diploma adjetivo.
Em razão do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO NEGRÃO
RELATOR
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21327246/apelacao-apl-
-338045520078260602-sp-0033804-5520078260602-tjsp>. Acesso em: 24 ago. 2012 (Grifo
nosso).
122 UNIDADE III
GARANTIA BANCÁRIA
Normalmente quando um imóvel é dado em garantia bancária e o devedor não

consegue quitar o débito, o imóvel vai a leilão.

123
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE

AVALIAÇÃO. PRETENSÃO A NOVA AVALIAÇÃO. Inviabilidade de repetição de ava-
liação quando não configurada alguma hipótese do artigo 683 do CPC.
Inexistência de verossimilhança do direito alegado (art. 273 do CPC).
Adequada a avaliação do perito do juízo não havendo inequívoca demonstração
quanto à necessidade de nova avaliação.ANTE A MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA, É
NEGADO SEGUIMENTO DE PLANO AO RECURSO (ART. 557, CAPUT, CPC).
Agravo de Instrumento Vigésima Câmara Cível

Nº 70047406780 Comarca de Erechim
AFONSO VENDRUSCULO E ESPOLIO DE AGRAVANTES;
ZENEZIO VENDRUSCULO,
BANCO DO BRASIL S/A, AGRAVADO.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos.
AFONSO VENDRUSCULO E ESPOLIO DE ZENEZIO VENDRUSCULO interpuseram agravo
de instrumento contra decisão interlocutória que, nos autos da ação de execução mo-
vida por BANCO DO BRASIL S/A, homologou a avaliação pericial dos bens levados à pe-
nhora.
Trata-se de execução com penhora de bens imóveis (fl. 84). Os agravantes impugnam os
valores, requerendo nova avaliação, sob genéricas alegações.
O julgador proferiu decisão desacolhendo a impugnação nos termos de fl. 167 do re-
curso essa decisão, recorrem os agravantes, postulando nova avaliação, repisando as
razões iniciais.
Nada há a modificar na decisão agravada.
As alegações genéricas da parte não são suficientes para o deferimento de nova avalia-
ção. Apenas quando configurada uma das hipóteses do artigo 683 do Código de Proces-
so Civil é que será repetida a avaliação.
A alegação de que o laudo do perito judicial não corresponde ao real valor dos móveis
não é, em regra, suficiente para o deferimento de nova avaliação.
Não há nos autos demonstração inequívoca quanto à fundada dúvida sobre o valor atri-
buído aos bens pelo Perito do Juízo.
Assim como a impugnação não atacou precisamente o laudo do Sr. Perito o recurso tam-
bém restringiu-se a direcionar a pretensão com base em alegações genéricas.
Nesse sentido, colaciono precedentes desta Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. NOVA AVALIAÇÃO.
EXCESSO DE EXECUÇÃO. 1. Não havendo qualquer evidência de fundada dúvida sobre o
valor do bem, inviável proceder à nova avaliação do bem penhorado (art. 683, III, c/c art.
668, parágrafo único, V, do CPC). Documentos novos, não analisados pelo juízo a quo,
não podem ser objeto de exame no presente agravo sob pena de supressão de um grau
de jurisdição. 2. Apesar de o valor do bem ser superior ao do débito não ocorre exces-
so de execução se o executado não oferece outros bens capazes de assegurar o integral
e rápido adimplemento do débito e, dessa forma, garantir de modo eficaz a execução.
NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70038097309, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nu-
nes, Julgado em 14/10/2010)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AVALIAÇÃO DE
BENS. ATUALIZAÇÃO DA DÍVIDA EM EXECUÇÃO. Sendo recente o trabalho do avaliador,
não é necessária nova avaliação dos bens constritos na execução se não sobrevieram
aos autos fundadas razões que indicassem o descompasso entre o valor que se lhes foi
atribuído e a realidade. A simples discrepância entre o valor apontado pelo avaliador
judicial e o particular não autoriza a renovação do ato. Por outro lado, é recomendável a
correção do valor atribuído ao bem avaliado; no entanto deve haver prova de que houve
tal valorização, ainda mais em se tratando de máquinas usadas. Agravo de instrumento
desprovido. (Agravo de Instrumento Nº 70037157641, Décima Segunda Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Umberto Guaspari Sudbrack, Julgado em 26/08/2010)
Assim, não tendo os agravantes demonstrado a concretização daquelas hipóteses le-
gais, não deve ser repetida a avaliação, sob pena de se dilatar o trâmite processual que
tem por objetivo principal a satisfação do crédito.
Diante dessas razões, com fundamento no artigo 557, caput, do Código de Processo Ci-
vil, por manifesta improcedência, nego seguimento de plano ao presente agravo de ins-
trumento. Oficiar. Intimar. Demais diligências. Porto Alegre, 07 de março de 2012. Des.
Rubem Duarte, Relator.
Fonte: <http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21392635/agravo-de-instrumento-ai-
-70047406780-rs-tjrs/inteiro-teor>. Acesso em: 24 ago. 2012.
125
ÉTICA NA EXECUÇÃO DE UM PTAM
O trabalho executado da forma exemplificada na introdução dessa unidade vai

fragilizar a credibilidade que seus colegas têm no seu trabalho, irá gerar risco
para o cliente e poderá levar você a responder civil e criminalmente por seus atos.
Vamos dar uma lida no que o IBAPE diz sobre a ética:
Ética na Execução de um Ptam

[...]
CAPÍTULO 4 - PROCEDIMENTOS ÉTICOS DE CONDUTA PROFISSIONAL
O princípio ético fundamental do avaliador é agir segundo ciência e consciência. Ciên-
cia com o significado de conhecimento técnico adequado, domínio das regras para de-
sempenho eficiente da atividade através de educação continuada. O avaliador deve ter
consciência de que exerce uma função social que exige o cumprimento dos princípios
de probidade e da boa fé, e que demanda contínuo aprimoramento.
Além de atender o disposto no Código de Ética Profissional do CONFEA, os profissionais
devem respeitar as observações e valores mínimos preconizados no Manual de Contra-
tação e Honorários do IBAPE e os procedimentos descritos a seguir:
4.1. Quanto à capacitação profissional

Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o
qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialis-
tas, quando necessário.
4.2. Quanto ao sigilo

Considerar como confidenciais os resultados e conclusões do trabalho realizado e
toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do contratante, e
só podem ser divulgados com a prévia autorização do contratante.
4.3. Quanto à propriedade intelectual

Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso
de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Fazê-lo sem trun-
camentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas na
fonte.
4.4. Quanto ao conflito de interesses

Declinar de sua contratação e informar as razões ao contratante, se houver motivo
de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesses.
4.5. Quanto à independência na atuação profissional

Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar
a realidade, mesmo que as expectativas desta se mostrem equivocadas.
127
4.6. Quanto à competição por preços

Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais com a
observação do disposto no Regulamento de Honorários Profissionais dos IBAPEs re-
gionais.
4.7. Quanto à difusão do conhecimento técnico

Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compre-
ensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-
-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacita-
do para tal.
4.8. Quanto à atuação em processos judiciais

Trabalhar com lealdade em face da justiça e demais profissionais técnicos sem falsear
fatos relevantes para a lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informa-
dos aos demais atuando no processo.
4.8.1 – Quando perito judicial:

a) Comunicar com antecedência aos assistentes técnicos a sugestão da data da vis-
toria, de forma que possam providenciar autorizações prévias para acesso ao local,
bem como fornecimento de informações, cópias de plantas, documentos, dados
amostrais e demais elementos de prova que dispuser. Quando viável e necessário, é
recomendável que essa data seja harmonizada com eventuais compromissos pré-as-
sumidos pelos interessados;
b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assis-
tentes técnicos do feito.
Informá-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou pro-
vas oferecidas. Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cópias de textos prévios ou
definitivos de seus laudos, de forma a permitir-lhes exercer suas funções em tempo
hábil.
4.8.2 – Quando assistente técnico, colocar-se à disposição do perito. Acompanhá-lo nas

diligencias e vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de
que dispuser, sem ocultar dados que afetem a solução da perícia.
4.8.3 – Os pareceres de peritos e assistentes devem ser redigidos com o devido respeito
mútuo, evitando comentários que extrapolem o enfoque técnico.
4.9 – Os trabalhos avaliatórios devem atender:
− os pressupostos de capacitação, competência e habilitação, além das diretrizes
desta Norma;
− ao Código de Ética do CONFEA
− às Normas de Avaliação do IBAPE.
Fonte: <http://www.mercattoltda.com.br/img/pdf_NormadeavaliacaoIBAPENacionalProcedi-
mentosGerais.pdf>. Acesso em: 24 ago. 2012.
129
COMENTÁRIOS:
Quanto à capacitação profissional:

Todo caminho tem um início. Não sendo capacitado, não sabendo como execu-
tar um PTAM, busque informações, faça exercícios, leia, faça cursos e conquiste
conhecimentos.
Quanto ao sigilo:
O sigilo é muito importante, qualquer informação obtida através de um PTAM
somente deve ser divulgada para o contratante do trabalho. O nosso código de

ética e o Decreto nº 81.871/78 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de
Imóveis também dispõem sobre o assunto respectivamente:
Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à

classe e aos colegas:
...................................................................................................................................................
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
prescrições legais e regulamentares;
[...]
Fonte: <http://www.creci-ce.gov.br/_downloads%5CCodigodeEtica.pdf>.
Acesso em: 24 ago. 2012.
Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer
meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;
............................................................................................................................................
VII - violar o sigilo profissional;
[...]
Ética na Execução de um Ptam

130 UNIDADE III
Quanto à propriedade intelectual:

Atente que não se deve copiar nem oferecer para cópia nenhum trabalho execu-
tado com fins de PTAM, cada gestor deverá estar habilitado e capacitado, caso
contrário, deve-se abster do mister.
Quanto ao conflito de interesses:

Em tendo conflito de interesses, deve o gestor recusar o trabalho.
Quanto à independência na atuação profissional:
Outro caso corriqueiro é a contratação da avaliação por parte do cliente que ape-
nas quer que se documente o valor por ele pretendido, ou seja:
José procura Marcos e diz o seguinte: “Preciso de uma avaliação por escrito
do meu imóvel, mas como estou usando o documento em uma ação, sei que o
imóvel vale mais, mas no documento diga que ele vale menos, eu pago para você!”.
Cuidado: Você pode ser responsabilizado por isso:
Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profis-

sionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, impru-
dência, negligência ou infrações éticas.
Fonte: <http://www.creci-ce.gov.br/_downloads%5CCodigodeEtica.pdf>. Acesso
em: 24 ago. 2012.
Quanto à competição por preços:

Nós temos a tabela de honorários confeccionada pelos sindicatos e referendada
pelos CRECIs, por isso não se admite a competição por preço promovendo uma
verdadeira “liquidação”: valorize seu trabalho!
Quanto à difusão do conhecimento técnico:

É muito importante seu papel na difusão dos conhecimentos técnicos. Existem
normas, mas são ignoradas, existem leis, mas são desobedecidas. O crescimento
do nosso mercado e a qualificação de nossos colegas só trarão vantagens, sere-
mos mais respeitados, reconhecidos e nos farão querer aprender cada vez mais.

131
Quanto à atuação em processos judiciais:

Esse é um campo a ser explorado pelo gestor, mas deve ser atingido apenas quando
o gestor for detentor de conhecimentos técnicos e domínio da operação imobi-
liária, pois também temos como norma a ser seguida o Código Civil Brasileiro:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e pru-

dência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre
o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor pres-
tará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do

negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Fonte: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 24
ago. 2012.
Quando perito judicial:

Se a fase anterior já implicava em responsabilidades, nessa ainda mais, pois a
função do perito está normatizada por lei e requer ainda mais rigor, cuidado e
capacitação.
PRINCÍPIOS DA AVALIAÇÃO PELO IBAPE
Os princípios elencados pelo IBAPE são de muita valia, pois, ao tê-los como
base, poderão alicerçar a composição final do preço. Princípios são normas de
conduta que nos guiam para determinado objetivo.
Princípios da Avaliação pelo Ibape

As variações dos preços dos bens ao longo do tempo resultam dos efeitos específicos
e gerais das forças econômicas e sociais. As forças gerais podem ocasionar mudanças
nos níveis de preços e no poder aquisitivo relativo da sociedade. Forças específicas, tais
como a mudança tecnológica em máquinas e equipamentos, planos urbanísticos em
imóveis urbanos, podem gerar movimentos na oferta e na procura e ocasionar mudan-
ças significativas nos preços.
Muitos princípios reconhecidos são aplicáveis na avaliação de bens. Destacam-se entre
eles os abaixo citados:
a) princípio ou “lei” da oferta e da procura que estabelece que o preço de um bem,
serviço, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com
a sua procura.
Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibili-
zados para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um
período de tempo.
A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando
tipos específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um certo
período de tempo.
Tradicionalmente os gráficos de oferta e de procura são representados por duas
curvas que se cruzam, indicando um preço de equilíbrio. O IBAPE reconhece que,
quando há suficiente número de oferta e de procura, o comportamento do mercado
imobiliário é melhor representado por duas faixas de variação de preços, que corres-
pondem às variações da oferta e da procura, as quais se cruzam no ponto de equi-
líbrio indicando um intervalo de preços, conforme pode ser visto no gráfico abaixo:
PREÇO
FAIXA DE
OFERTA
P2
FAIXA DE
P2 PROCURA
QUANTIDADE
b) princípio da permanência, que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao

longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes
133
por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se

manter constantes.
c) princípio da proporcionalidade, segundo o qual dois bens semelhantes, em mer-
cados semelhantes, têm preços semelhantes. Em consequência, as eventuais dife-
renças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens
e dos respectivos mercados. Este é o princípio mais usado no tratamento por fatores,
mas que deve ser usado com maior cautela, na identificação das corretas mensura-
ções dessas diferenças.
d) princípio da substituição, ou da equivalência, segundo o qual dois bens fungí-
veis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
e) princípio da rentabilidade, segundo o qual o valor de um imóvel que se encon-
tra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivel-
mente proporcionará no futuro.
f ) princípio da finalidade, segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o
método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Em conseqüência, os cri-
térios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da
avaliação.
g) princípio do maior e melhor uso, segundo o qual o valor de um imóvel que
comporta diferentes usos, ou diferentes tipos de aproveitamento, será o que resulte
economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e des-
de que absorvíveis pelo mercado.
h) princípio da probabilidade, segundo o qual quando existirem vários cenários
ou possibilidades de eleição razoáveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser
considerados os mais prováveis.
i) princípio da prudência, segundo o qual, são adotados os valores mais conserva-
dores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é usualmente aplicado
nos casos de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou empréstimos, co-
berturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patri-
mônio imobiliário dos Fundos de Pensão ou outros casos assemelhados.
j) princípio da transparência, segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um
bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e
detalhar as hipóteses e documentação utilizadas.
mentosGerais.pdf>. Acesso em: 24 ago. 2012.
134 UNIDADE III
Ética Profissional
O vídeo é agradável de assistir e nos fará refletir sobre regras de conduta.
Fonte: <http://youtu.be/uOX80Dd0mZ4>.
Veja também o vídeo específico sobre nossa profissão: Thaís Machado - Re-
portagem sobre corretagem de imóveis
Fonte: <http://youtu.be/QR5HvRzu8jc>.
Assista ao vídeo: Conheça como funcionam os leilões judiciais
O vídeo esclarece como funcionam os leilões judiciais.
Fonte: <http://youtu.be/Z9yNnpVnr2Q>.
São muitos os casos em que é necessária a avaliação escrita por meio de um

PTAM. Nesta unidade, você pôde constatar o número de jurisprudências exis-
tentes e a necessidade do nosso trabalho.
Muitos colegas ainda não sabem que existe esse nicho de mercado a ser
explorado por nós gestores. Quanto mais formos qualificados, maior será nossa
credibilidade.
Trabalhe com ética e seguindo os princípios da avaliação, aos poucos, você
irá conquistando seu espaço e ajudando a aumentar o respeito da sociedade.

135
1. Faça um levantamento na empresa em que você trabalha sobre imóveis coloca-

dos à venda que poderão necessitar de um PTAM, reserve-os e esteja preparado
para a realização de um.
2. Aceite os trabalhos que impliquem na realização de um PTAM e incentive seus
colegas o realizarem juntos, assim fica mais fácil dar o primeiro passo.
3. Pesquise sobre desapropriações e servidões junto ao site da Prefeitura de sua
cidade.
Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais

Del Rey
Sinopse: Este livro apresenta os fundamentos básicos
da Engenharia de Avaliações e Perícias, contendo ainda,
na íntegra, os seguintes trabalhos técnicos de autoria do
Engº Francisco Maia Neto: Perícias em impermeabilizações
Deslizamento de terras em Vila Barraginha Perícia sobre
superfaturamento de obra pública Análise das condições
de talude após escorregamento em cava de mineração.
Fonte: <http://www.precisaoconsultoria.com.br/livros/
index.html>. Acesso em: 24 ago. 2012.
Assista ao vídeo Leilão:

Fonte: <http://youtu.be/U0Vt5U5x4L8>.
IV
UNIDADE
LEGISLAÇÃO
■■ Tomar conhecimento das legislações aplicáveis.
■■ Propagar a importância da aplicação da tabela de honorários.
■■ Compreender as atividades básicas em uma avaliação.
■■ Aprender os métodos de avaliação.
Plano de Estudo
■■ Legislação e Normas Técnicas
■■ Tabela de Honorários
■■ Atividades básicas em um PTAM
■■ MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
139
INTRODUÇÃO
Esta unidade merece total atenção e dedicação nos estudos. Até agora, fala-
mos sobre a disputa para determinar a legitimidade do autor de uma avaliação,
acompanhamos todo o desenvolvimento da legislação específica do COFECI e
constatamos que temos respaldo legal para o desempenho de nosso parecer téc-
nico. Agora é o momento de você concentrar sua energia e compreender como
é fácil e necessária a aplicação das técnicas.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: UMA CIÊNCIA DE OBSERVAÇÃO

A necessidade de avaliar é contemporânea da ativida-
de de compra e venda, inicialmente, na base de troca de
mercadorias, onde parafraseando o professor Engenhei-
ro Gil Chede, através da aplicação de métodos e critérios,
o estudo do valor de um bem é uma Ciência de Obser-
vação, e porque não dizer uma Arte, a qual antes de ser
expressa por procedimentos matemáticos deve ser sen-
tida. Avaliar, então, é uma atividade milenar.
Fonte:<http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2012/03/avaliacao-de-imoveis-uma-cien-
cia-de.html>. Acesso em: 24 ago. 2012.
Você concorda com o quadro acima quando afirma que avaliar, além de uma
ciência, é uma arte? É claro que sim, afinal nossa própria profissão é a arte de
aproximar as partes e corrigir as diferenças entre seus interesses para a realização
de um negócio satisfatório aos dois, e porque não dizer, aos três, incluindo você!
O momento de aperfeiçoar seus conhecimentos e entrar no mundo das ava-
liações pela porta correta é agora. Não desista e leve seus estudos com muita
seriedade.
Introdução
140 UNIDADE IV
LEGISLAÇÃO E NORMAS TÉCNICAS
Um dos pontos que irá favorecer muito a ascensão da nossa profissão e o respeito
da sociedade é a seriedade com que conduzimos nosso trabalho.
A falta de conhecimento, de comprometimento e de interesse de muitos cole-
gas em ler, estudar e buscar qualificação são barreiras a serem transpostas com
urgência. Nosso mercado está em um momento excelente e, se crescer da forma
correta, irá consolidar nosso espaço no mercado.
A seguir estudaremos a base de todo nosso PTAM. A Legislação e as Normas
Técnicas não são facultativas, ou seja, o profissional não tem a opção de obede-
cer ou não, ele é OBRIGADO a cumprir rigorosamente com o que está prescrito,
portanto, se emprenhe na leitura e estude.
a) CÓDIGO DE ÉTICA: a primeira norma a ser seguida é o Código de Ética.
Alguns artigos já citamos em textos anteriores, mas é muito importante que
você conheça o teor do documento. A íntegra do Código de Ética segue abaixo:
LEGISLAÇÃO
141
CÓDIGO DE ÉTICA
Resolução - Cofeci Nº 326/92 (Publicada em 08/07/92, DOU no 129 - Fls: 8821 - Se-
ção I)
Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve
se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.
Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse
que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das
transações imobiliárias.
Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e
aos colegas:
I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a
prática de atos que comprometam a sua dignidade;
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o su-
cesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando apri-
morar o trabalho desse órgão;
IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitan-
do mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem
investidos em tais mandatos e encargos;
V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com
dignidade;
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
prescrições legais e regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste
Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competen-
tes, as infrações de que tiver ciência;
X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e
solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo
detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias
que possam comprometer o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos
a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, con-
tas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservan-
do ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo
serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consenti-
mento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais
danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência
ou infrações éticas.
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e
em Resoluções;
III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não
correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo
moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intima-
ções para instrução de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades
de transações imobiliárias;
143
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia
ciência do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou
autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imó-
veis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis,
com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício
de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressa-
mente autorizado para tanto.
Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imó-
veis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalida-
des previstas na legislação em vigor.
Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os pre-
ceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI,
XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos
deste Código.
Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Re-
gionais.
Art.10º - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulga-
ção deste Código de Ética.
Brasília-DF, 25 de junho de 1992
WALDYR FRANCISCO LUCIANO
Presidente.
Fonte: <http://www.creci-rj.gov.br/site/institucional.php?opcao=codigo_de_etica>. Acesso em:
24 ago. 2012. (Grifos nossos).
144 UNIDADE IV
Os itens destacados são muito importantes quando se trata de PTAM.

I. considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem
permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
Esse dispositivo trata exatamente do que comentei sobre a combinação
de valores entre as empresas, ou a “encomenda” de resultados, lembra-
-se? Quando as empresas fazem “avaliações” uma copiando da outra,
variando um pouquinho o valor para disfarçar, e quando a pessoa enco-
menda uma avaliação dizendo que precisa dos documentos, mas que
nele conste um valor por ele já estabelecido, sem que o corretor faça o
PTAM aplicando as normas.
V. observar os postulados impostos por
este Código, exercendo seu mister com
dignidade;
Muitos corretores desconhecem que existe
um código de ética, outros sabem que existe,
mas não conhecem seu teor.
Você sabia que quando recebemos nossa cre-
dencial do CRECI, junto recebemos nossa
carteira profissional e, no interior dela, vem
transcrito todo o Código de Ética? Fonte: <institutojusdja.wordpress.com>
VI. exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, obser-

vando as prescrições legais e regulamentares;
Todos os procedimentos profissionais do Gestor devem ser pautados em
discrição, que também pode ser interpretado como sigilo. Não precisa
constar no Código de Ética a necessidade de se manter sigilo sobre os
negócios dos clientes. É um dever de toda pessoa a discrição.
A lealdade e probidade, se consideradas e praticadas com rigor, garantirão
ao profissional credibilidade, respeito e prestígio. A falta de observação
das prescrições legais e regulamentares, além de induzir o profissional a
possível erro, poderá acarretar a responsabilização por eventuais danos.
XII. colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de
que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
Esse item você está cumprindo nesse momento, parabéns pela sua iniciativa
LEGISLAÇÃO
145
e comprometimento, cabe agora você auxiliar a difundir o conhecimento

sobre a legislação, fazendo com que cada vez mais nossos colegas deixem
de trabalhar infringindo normas.
Art. 5° -O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos pro-
fissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,
imprudência, negligência ou infrações éticas.
Para reforçar esse artigo, agora temos outro dispositivo do Código Civil
sobre o qual já comentamos anteriormente:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e pru-

dência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre
o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor pres-
tará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do
negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir
nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Fonte: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 24 ago. 2012.
Devemos destacar a palavra IMPERÍCIA, situação em que o corretor, sem

ter conhecimentos técnicos, executa uma tarefa, expondo o cliente ao risco.
Art. 6° -É vedado ao Corretor de Imóveis:
I. aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajus-
tem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
O campo das avaliações, hoje para nós o PTAM, surge como mais uma
alternativa de fonte de renda, porém é preciso que você saiba o que e
como fazer.
Enquanto você ainda não domina as técnicas, não sabe como fazer, abs-
tenha-se de aceitar a tarefa, ou aceitando, procure ajuda para que você
não venha a ser penalizado futuramente e seja compelido a ressarcir
eventuais danos.
Legislação e Normas Técnicas

146 UNIDADE IV
b) LEGISLAÇÃO COFECI:
LEI Nº 6.530/1978
Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacio-
nal, é regido pelo disposto na presente Lei.
Art. 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao
possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na com-
pra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.
Parágrafo Único - As atribuições constantes deste artigo poderão ser exerci-
das, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei.
.......................................................................................................................
Fonte: <http://www.crecidf.gov.br/uploads/1907201202446880609215.pdf>. Acesso em: 24
ago. 2012. (Grifo nosso).
Quando a legislação trouxe no texto as palavras: “podendo, ainda, opinar quanto à

comercialização imobiliária”, estava referendado o direito do corretor de OPINAR
quanto à comercialização imobiliária.
Do direito de opinar até a capacidade de seguir normas técnicas, temos um
longo caminho de muitos cursos, técnicas e capacitação para trilhar. Essa é a
razão do descontentamento do CREA.
Vejamos mais um artigo sobre o assunto:
LEGISLAÇÃO
147
COFECI REGULAMENTA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PELO CORRETOR DE IMÓVEIS

Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel,
atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atri-
buída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução
957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico de ava-
liação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar
quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios
para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o
Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a for-
mação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do
Creci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito
no Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso
superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido
por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é necessário apre-
sentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez
cumpridos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certifi-
cado de Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no
Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar
obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade
aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.
Antes da resolução expedida pelo Cofeci, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores
de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender
que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição
do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e
arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter
o título de avaliador imobiliário.
De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e preparo pro-
fissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade precisarão de estudo
e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando assim contestação judicial”,
afirma o presidente do Creci-MG.
Fonte: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=318:-
cofeci-regulamenta-avaliacao-imobiliaria-pelo-corretor-de-imoveis-&catid=1:latest-news&Ite-
mid=60>. Acesso em: 24 ago. 2012.
148 UNIDADE IV
c) RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007. Base para a realização do PTAM, deve

ser lida, compreendida e seguida em todos os seus itens. Segue abaixo devida-
mente comentada:
LEGISLAÇÃO
149
Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Ava-

liadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mer-
cadológica e dá outras providências.
DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e
manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe
também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de
Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de
Imóveis-Creci´s.
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avalia-
dores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito
opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº
6.530, de 12 de maio de 1978.
COMENTÁRIO: Esse artigo institui o CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliá-
rios, cuja inscrição é OPCIONAL, ou seja, não é condição obrigatória para validar o PTAM.
Tem como objetivo principal ressaltar a atuação do COFECI no sentido de qualificar e
capacitar os profissionais, visto que no artigo seguinte limita a inscrição àqueles que
forem detentores do diploma em curso superior, que será o seu caso, caro aluno, ou ao
possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação.
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor
de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:
I - possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
II - possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em
prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
COMENTÁRIO: Vale lembrar que nem todos os cursos são reconhecidos pelo Conse-
lho Federal. Para esse reconhecimento, a instituição financeira além de ser proba, deve
apresentar o cumprimento de todos os requisitos exigidos. O diploma emitido pelo CE-
SUMAR – Centro Universitário de Maringá garante a você a inscrição no CNAI, por estar
devidamente reconhecido.
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente
bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do
valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo
relacionados:
I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;
II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliá-
rios.
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada cumula-
tivamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.
DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o docu-
mento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios
técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de
um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.
COMENTÁRIO: Esta é a definição de PTAM, que para ser documento crível deve obri-
gatoriamente obedecer critérios técnicos, análise de mercado passível de ser admitido
tanto extra quanto judicialmente.
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de
mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:
I. identificação do solicitante;
II. objetivo do parecer técnico;
III. identificação e caracterização do imóvel;
IV. indicação da metodologia utilizada;
V. valor resultante e sua data de referência;
VI. identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
COMENTÁRIO: Identificação do solicitante é a aposição do nome completo com a de-
vida qualificação. Os objetivos do parecer podem ser um ou mais dos elencados no úl-
timo item estudado na Unidade I: determinar o valor locativo, valor de venda, valor para
permuta, análise para investimento, determinação da renda que um imóvel pode pro-
porcionar, inventários, partinhas, separações, desapropriações, servidões, arbitramento
de aluguel, renovatória de aluguel, revisional de aluguel, despejos, falências, concor-
datas, indenizatórias, penhoras, composição do capital da empresa etc. Identificação
e caracterização do imóvel é a anotação que você fará com base nos documentos do
imóvel como certidão da matrícula do imóvel, carnê de IPTU ou outro, e a caracterização
deverá ser bem completa. Para indicar a metodologia utilizada, você precisará conhe-
cer as metodologias aplicáveis que estudamos na unidade III. O valor é o objetivo de
todo nosso estudo nesta disciplina, mas o valor que pretendemos encontrar deve ser
obtido após a utilização de toda metodologia aplicável. Breve currículo para dar cre-
dibilidade ao trabalho e você ser, aos poucos, reconhecido pela seriedade de seu PTAM.
§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário,
151
o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a

descrição detalhada de sua localização.
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
I. medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;
II. descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
III. contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;
IV. aproveitamento econômico do imóvel;
V. data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:
I. mapa de localização;
II. certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
III. relatório fotográfico.
DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MER-
CADOLÓGICA
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo
Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Cor-
retores de Imóveis.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de
Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste ar-
tigo.
DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR
Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo:
I. nome por extenso do Corretor de Imóveis;
II. menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição;
III. tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional;
IV. órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se
houver;
V. data limite de validade do Certificado de Registro;
VI. data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do
Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.
§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos,
contados de sua emissão.
§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhe-
cimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou com-
plementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de
Identidade de Avaliador Imobiliário.
DO SELO CERTIFICADOR
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobi-
liários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional
da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua
emissão.
Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e seqüenciada, com
mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o forneci-
mento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anui-
dade-base do exercício.
Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchi-
mento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica,
em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional.
§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação Mercadológi-
ca, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.
§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, ve-
dada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
correspondente.
§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.
Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro Na-
cional de Avaliadores Imobiliários:
I. requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador;
II. fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
153
DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO

Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos,
cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mer-
cadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e
quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através de
Ato Normativo de observância obrigatória:
I. a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
II. a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imó-
veis;
III. a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta
Resolução;
IV. a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos
regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de
seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que compro-
meta a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão
considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução-Co-
feci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).
Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as dispo-
sições contrárias.
Fonte: <http://portal.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf>.
Acesso em: 24 ago. 2012. (Grifo nosso).
154 UNIDADE IV
Apenas a título ilustrativo e para conhecimento, observe alguns trechos da norma

da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, aplicável para avaliação
de imóveis urbanos. Essa norma deve ser utilizada somente por engenheiros e
arquitetos.
LEGISLAÇÃO
155
NORMA BRASILEIRA
ABNT NBR 14653-2 : 2011
Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos
Prefácio
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Fórum Nacional de Normalização.
As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros
(ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de
Estudo Especiais (ABNT/CEET), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas
por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumi-
dores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
A ABNT NBR 14653-2 : 2011 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/
CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.02). O
Projeto circulou em Consulta Pública conforme Edital nº 06 de 30.06.2003, com o nú-
mero Projeto 02:134.02-001-2. Esta Norma, sob o título geral “Avaliação de bens”, tem a
previsão de conter as seguintes partes:
Parte 1 – Procedimentos gerais
Parte 2 – Imóveis urbanos
Parte 3 – Imóveis rurais
Parte 4 – Empreendimentos
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de ava-
liação de bens – ABNT NBR 14653-1:2001 – no que diz respeito à avaliação de imóveis
urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.
Esta parte da ABNT NBR 14653 contém os anexos A e B, de caráter normativo, e o anexo
C, de caráter informativo.
0 Introdução
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, métodos e procedimen-
tos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
1 Objetivo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos,
quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f ) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
2 Referências normativas
As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto,
constituem prescrições para esta parte da ABNT NBR 14653. As edições indicadas esta-
vam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a revisão,
recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveni-
ência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir.
A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento.
Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida
Leis Federais nºs 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de mari-
nha
ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de cons-
trução para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento
ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos
3 Definições
Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definições da ABNT NBR
14653-1 e as seguintes:
157
3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o

local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizi-
nhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
3.2 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.
3.3 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área
comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721.
3.4 área útil da unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a
área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificul-
tem sua utilização.
3.5 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o cus-
to direto da construção.
3.6 códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caracte-
rísticas qualitativas dos imóveis.
3.7 conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resulta-
dos obtidos, quando utilizado mais de um método.
3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar
ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto,
do serviço ou do material aplicado na execução da construção.
3.9 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas
de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
3.10 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes.
3.11 domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e
exclusiva, ao poder e vontade de alguém.
3.12 domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da
enfiteuse.
3.13 domínio pleno: Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto.
3.14 domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo ex-
trair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.
3.15 edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades
institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
3.16 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas
de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.
3.17 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas
dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.
3.18 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manu-
tenção.
3.19 fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos)
no terreno e nas coisas comuns da edificação.
3.20 frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados,
quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em
curva.
3.21 frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.
3.22 frente de referência: Frente da situação paradigma adotada.
3.23 gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para
um determinado local.
3.24 gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana,
visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou
implantação de empreendimento.
3.25 idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, fun-
cionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
3.26 idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data
de referência.
3.27 imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.
3.28 imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do
imóvel avaliando.
3.29 imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exem-
plo: lote encravado).
3.30 imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como pa-
drão representativo da região ou referencial da avaliação.
3.31 imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características, uso, ocupação,
acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata
para fins urbanos.
3.32 imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.
3.33 imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão.
159
3.34 infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,

iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de ener-
gia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.
3.35 lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
3.36 loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes.
3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do con-
trato de locação, a título de remuneração do ponto comercial.
3.38 manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condi-
ções normais de utilização de um bem.
3.39 modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo
do tempo, com base em fluxo de caixa.
3.40 modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em
conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.
3.41 outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser
retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado.
3.42 padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos
projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
3.43 pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto.
3.44 percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de grava-
me e a área total do imóvel.
3.45 percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores da área atin-
gida por um gravame, antes e depois da sua instituição.
3.46 planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de
metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.
3.47 pólo de influência: Local que, por suas características, influencia os valores dos
imóveis, na medida de sua proximidade.
3.48 ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorren-
te de sua localização e expectativa de exploração comercial.
3.49 ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera signi-
ficativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
3.50 posse: Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.
3.51 profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote
pela sua frente projetada principal.
3.52 quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal.
3.53 renda: Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital.
3.54 segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno com fren-
te para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e
legal.
3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a
via pública por um corredor de acesso.
3.56 terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública.
3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local asseme-
lhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que
não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município.
3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificial-
mente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizon-
talmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e
lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
3.60 testada: Medida da frente.
3.61 unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no
mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acor-
do com suas características construtivas.
3.62 valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu
valor residual.
3.63 variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a
formação do valor do imóvel.
3.64 variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor
do imóvel objeto da avaliação.
3.65 variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por
exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
161
3.66 variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por
exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem).
3.67 variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis indepen-
dentes.
3.68 variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
3.69 variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que
se presume guardar com ela relação de pertinência.
3.70 vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais
ao consumidor.
3.71 vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na
construção ou de execução.
3.72 vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manu-
tenção.
3.73 vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel
em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
4 Símbolos e abreviaturas
As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explici-
tadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de
medida, de acordo com a Resolução do
CONMETRO nº 12, de 12.10.1988.
5 Classificação dos imóveis urbanos
5.1 Quanto ao uso:
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.
5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
c) casa;
d) escritório (sala ou andar corrido);
e) loja;
f ) galpão;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i) hotéis e motéis;
j) hospitais;
k) escolas;
l) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) prédios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis:
a) loteamento;
b) condomínio de casas;
c) prédio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f ) prédio comercial;
g) conjunto de prédios comerciais;
h) conjunto de unidades comerciais;
i) complexo industrial.
6 Procedimentos de excelência
Consultar a seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7 Atividades básicas
É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para
fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e
eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
• finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permu-
ta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
163
• objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais

como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação
forçada, valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4); indicadores de
viabilidade e outros;
• prazo limite para apresentação do laudo;
• condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
7.1 Documentação
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.2 Legislação a consultar
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como exa-
minar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que
possam influenciar no valor do imóvel.
7.3 Vistoria
Além do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descri-
to em 7.3.1 a 7.3.5.
7.3.1 Caracterização da região
• Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando
relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condi-
ções ambientais.
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos
de influência.
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zonea-
mento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modifi-
cação a curto e médio prazo.
• Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos só-
lidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para trans-
missão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas plu-
viais e gás canalizado.
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
7.3.2 Caracterização do terreno
• Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confron-
tações.
• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
• Infra-estrutura urbana disponível.
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias
• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados
com a documentação disponível.
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambien-
tal.
• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
• Condições de ocupação.
7.3.4 Edificações e benfeitorias não documentadas
No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação,
observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1.
7.3.5 Situações especiais
7.3.5.1 Vistoria por amostragem
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria
interna por amostragem
aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão
no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de unidades de mesma tipologia.
7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a
vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos ele-
mentos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa
de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da
respectiva administração;
165
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As considerações hipotéticas so-

bre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explici-
tadas no laudo de avaliação.
7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amos-
tragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.
8 Procedimentos metodológicos
Na aplicação dos métodos avaliatórios referidos na seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001,
recomendam-se os procedimentos metodológicos relacionados em 8.1 a 8.3.
8.1 Procedimentos gerais
8.1.1 Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomen-
dável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do
imóvel.
8.1.3 Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do
mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se à conciliação.
8.1.4 Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamen-
tados no trabalho.
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto pos-
sível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa
– que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e
delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou
hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para
explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variá-
vel dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem
utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de in-
formação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elabo-
ração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
8.2.1.2 Identificação das variáveis do modelo
8.2.1.2.1 Variável dependente
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no
mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo,
preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como obser-
var a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2 Variáveis independentes
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, fren-
te), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros)
e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio – à vista ou a
prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiri-
dos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos tra-
balhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças
qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem
de prioridade:
a. por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo:
aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”,
“sim” ou “não”);
b. pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso
pelo custo unitário básico);
c. por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1,
normal igual a 2 e alto igual a 3).
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado
8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando
esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de
avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente
a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da
avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de
identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de
avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.
167
8.2.1.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretan-

to, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e,
sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.
8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opini-
ões subjetivas do informante e recomenda-se:
a. visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto
quanto possível, todas as informações de interesse;
b. atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c. confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior con-
fiabilidade aos dados coletados.
8.2.1.4 Tratamento de dados
8.2.1.4.1 Preliminares
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma
de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis,
bem como as relações entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-
-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identi-
ficação de pontos atípicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do
engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mer-
cado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto,
efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data corresponden-
te a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da quali-
dade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por es-
tudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;
tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia
científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mer-
cado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser toma-
dos cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho
de campo, até o exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços obser-
vados na abscissa
versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próxi-
mos da bissetriz do
primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de valida-
ção.
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente
pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de
dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternati-
vamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde
que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de
Avaliação.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a. correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, especifi-
cação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não
utilizadas no modelo;
b. isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avalia-
ções judiciais, de forma a permitir a sua conferência;
c. número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de
fundamentação;
d. sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situ-
ação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.
No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.
8.2.1.4.3 Tratamento científico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado
e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testa-
dos. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na
classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consi-
deradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais,
regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que devi-
damente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação,
quando pertinente.
No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o anexo A.
169
8.2.2 Método involutivo

O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compre-
ende as etapasdescritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o apro-
veitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo
direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de
mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua va-
riação ao longo do tempo.
8.2.2.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos re-
sultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de
comercialização e o tempo de absorção no mercado.
8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de
elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as con-
dições do projeto hipotético.
8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a. compra do imóvel;
b. administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c. impostos e taxas;
d. publicidade;
e. a comercialização das unidades.
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta
margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está dire-
tamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investi-
do e ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é prati-
cado no mercado.
8.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas caracterís-
ticas físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desem-
penho do mercado.
8.2.2.9 Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valori-
zação imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a
mínima de atratividade.
8.2.2.10 Modelo
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de
preferência:
a. por fluxos de caixa específicos;
b. com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c. com a aplicação de modelos estáticos.
8.2.3 Método da renda
As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e
outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de
imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos
descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas
Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas
necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua
exploração.
8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o
imóvel e suas respectivas épocas.
8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos exis-
171
tentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel
O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de
caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
8.2.4 Método evolutivo
8.2.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da con-
jugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = ( VT + VB ) . FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
8.2.4.2 A aplicação do método evolutivo exige que:
a. o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mer-
cado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b. as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou
pelo método da quantificação de custo;
c. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser
maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na
época da avaliação.
8.2.4.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o
aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a
adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento
do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como
método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem
a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método
comparativo direto de dados de mercado.
8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel
Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os ti-
pos de imóveis, inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT NBR
14653-4.
8.3.1 Método da quantificação do custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo
custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consul-
tadas.
8.3.1.1 Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721)
8.3.1.1.1 Vistoria
Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para
estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade apa-
rente.
8.3.1.1.2 Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula,
em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em con-
domínio:
n
S = Ap + (Aqi . Pi )
i
Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão di-
ferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.3.1.1.3 Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção, pode-se aplicar o modelo a seguir:
OE + OI + (OFe - OFd)
C = [CUB + ](1+ A)(1 + F)(1+L)
S
Onde:
C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de constru-
ção;
173
CUB é o custo unitário básico;

OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de
proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização,
projetos etc.;
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
8.3.1.2 Identificação do custo pelo orçamento detalhado

8.3.1.2.1 Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos
materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente.
8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na
obra.
8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da
benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha orçamentária
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR
12721, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a
quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
8.3.1.3 Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de or-
çamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da
aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de con-
servação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.
8.3.1.4 Custo de reedição da benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução
da parcela relativa à depreciação.
8.3.2 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são ela-
borados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto
de dados de mercado.
Fonte: <http://www.dec.ufms.br/lade/docs/ap/14653-2.pdf>. Acesso em: 24 ago. 2012.

175
Observe que copiamos apenas uma parte da norma que trata de avaliação de
imóvel urbano. O trabalho feito por um engenheiro é muito mais técnico e cri-
terioso, não podendo absolutamente ser realizado por um profissional que tenha
formação exclusiva de gestão imobiliária ou técnico em transações imobiliárias.
O profissional para realizar um laudo obedecendo as normas acima deve
estar preparado, qualificado e acima de tudo CREDENCIADO!
TABELA DE HONORÁRIOS
Os honorários mais que devidos serão merecidos àqueles profissionais que, cons-
cientes de sua responsabilidade, executarem os PTAMs com seriedade e dentro
das normas.
Ao concluir um PTAM, você se sentirá orgulhoso de ter feito um trabalho
tão sério, e como é imprescindível a aplicação das normas e técnicas, por essa
razão os honorários devem ser justos.
Temos uma tabela para os CRECIs de cada região, conforme nossa legisla-
ção, cada Conselho Regional deverá homologar as tabelas elaboradas e aprovadas
pelos respectivos Sindicatos:
Decreto nº 81.871/78
Art. 16 - Compete ao Conselho Regional:
...................................................................................................................................................
.
VIII - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de ser-
viços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sin-
dicatos respectivos;
Fonte: <http://portal.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/decreto81871_78.pdf>. Acesso em: 24
ago. 2012.
Observe como exemplo a tabela de Honorários do CRECI – PR 6ª Região:
Tabela de Honorários
Honorários - Sindimóveis
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná
1. VENDA DE IMÓVEIS
1.1 - Municípios Urbanos e Rurais: sobre o valor total da venda: 6% (seis por cento).
1.2 - Nos imóveis financiados o percentual acima incidirá sobre a soma do valor da
cessão de direitos mais o saldo devedor apurado junto ao agente financeiro.
2. LOTEAMENTOS
2.1 – IMPLANTAÇÃO
2.1.1 - Organização, aprovação, plano de vendas sobre o valor original do lote: 8%
(oito por cento).
2.2 – VENDAS
2.2.1 – Loteamento Urbano: 6% (seis por cento).
2.2.2 – Loteamento Rural: 6% (seis por cento).
2.2.3 – Loteamento no Litoral: 6% (seis por cento).
2.3 – ADMINISTRAÇÃO
2.3.1 – Loteamento Urbano, Rural e Litoral: 10% (dez por cento).
3. PERMUTA
Nas permutas os honorários serão pagos sobre todas as propriedades negociadas,
pelos respectivos proprietários, de acordo com os itens 1.1 e 1.2 desta Tabela, inci-
dindo os percentuais acima sobre os valores de cada propriedade.
3.1 – Nos casos de permuta em que houver torna, em espécie e/ou bens móveis apli-
ca-se o previsto no ítem 1.1 desta tabela.
4. COMPRA
Incumbência expressa para compra de imóvel, com honorários pagos pelo solicitan-
te de acordo com os itens 1.1 e 1.2 desta Tabela.
5. LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
5.1 - Taxa de Intermediação: valor mínimo equivalente a um mês de aluguel, paga
pelo locador.
5.2 - Taxa de Renovação de Contrato: valor equivalente a 10% (dez por cento) do
aluguel renovado, pago pelo locador.
5.2.1 - A Taxa de Renovação somente será cobrada se a renovação for por escrito e
será devida pelo proprietário/locador.
177
5.3 - Taxa de Atualização de Aluguel: valor da diferença entre o aluguel reajustado

pelos índices oficiais e o valor obtido no acordo, pago pelo locador, por ocasião do
recebimento do primeiro aluguel atualizado.
5.4 - Taxa de Administração de Imóvel Urbano e fora do município sede: valor equiva-
lente a 10% (dez por cento) dos valores mensais recebidos (aluguéis e todas as taxas
como IPTU, condomínio etc.), sem garantia dos valores.
5.5 - Taxa de Administração de Imóvel com Aluguel Garantido: 12% (doze por cento)
do montante dos recebimentos mensais, com garantia minima de dois alugueres.
5.5.1 - Ficam ressalvados nos itens 5.4 e 5.5 os contratos anteriormente a 13/11/1992,
que previam taxas inferiores e a sua incidência apenas sobre o aluguel líquido.
6. PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO
6.1 - Valor de Venda: taxa mínima de R$ 300,00 - (trezentos reais), corrigidos pelo
CUB.
6.2 - Valor Locatício: taxa mínima de 50% (cinqüenta por cento) do valor do aluguel.
6.2.1 - O parecer sobre o valor de mercado compreende os trabalhos desenvolvidos
pela fixação do valor de venda e/ou aluguel inicial e somente será cobrado quando
não houver outorga de contrato de administração ou autorização de venda.
7. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM
VALOR DA LOCAÇÃO HONORÁRIOS

até R$ 2.500,00 100%
de R$ 2.501,00 até R$ 4.000,00 95%
de R$ 4.001,00 até R$ 5.500,00 90%
de R$ 5.501,00 até R$ 7.000,00 85%
de R$ 7.001,00 até R$ 8.500,00 80%
de R$ 8.501,00 até R$ 10.000,00 75%
de R$ 10.001,00 até R$ 11.500,00 70%
de R$ 11.501,00 até R$ 12.500,00 65%
de R$ 12.501,00 até R$ 15.000,00 60%
de R$ 15.001,00 até R$ 20.000,00 55%
de R$ 20.001,00 até R$ 25.000,00 50%
O percentual para cálculo dos honorários, deverá ser aplicado sobre o valor encontrado
para a locação.
Para locações de valor superior a R$ 25.001,00, justificar o percentual de acordo com a
complexidade do trabalho.
7.2 - TABELA II - AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS

até R$ 35.000,00 R$ 706,08
de R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00 R$ 776,71
de R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00 R$ 854,38
de R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00 R$ 939,82
de R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00 R$ 1.033,80
de R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00 R$ 1.137,18
de R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00 R$ 1.302,00
de R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00 R$ 1.375,73
de R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00 R$ 1.470,07
de R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00 R$ 1.548,54
de R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00 R$ 1.619,30
de R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00 R$ 1.685,12
de R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 1.972,98
de R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 R$ 2.223,40
de R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00 R$ 2.425,66
de R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 2.871,60
de R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 3.255,75
de R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 3.616,06
de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 3.958,50
de R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 4.286,77
de R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 4.603,39
de R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 4.910,18
de R$ 1.000.001,00 até R$ 1.500.000,00 R$ 6.335,30
de R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00 R$ 7.635,28
179
de R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00 R$ 10.004,78

de R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00 R$ 12.173,82
de R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00 R$ 14.206,35
de R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00 R$ 23.178,78
Valores diferentes dos acima previstos poderão ser obtidos mediante aplicação de sim-
ples regra de três.
IMPORTANTE
I - Constituem, entre outras, infrações graves ao código de ética instituído pela Resolu-
ção-COFECI nº 326/1992:
a. a cobrança de honorários inferiores a esta Tabela;
b. a cobrança de qualquer valor ou percentual além do convencionado na autori-
zação ou no contrato de prestação de serviços.
c. a cobrança de sobrepreço (overprice).
II - Esta Tabela substitui e revoga todas as anteriores e deve ser colocada em local visível
ao público.
III - A presente Tabela de Honorários foi homologada em Reunião Plenária do CRECI – PR.
Em 27/11/2008.
Fonte: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&i-
d=371:honorarios-sindimoveis&catid=38:honorarios&Itemid=34>. Acesso em: 24 ago. 2012.
180 UNIDADE IV
ATIVIDADES BÁSICAS EM UM PTAM
a) ATENDIMENTO AO CLIENTE: você conversará com o cliente, saberá qual

é o objetivo do parecer, se a apreciação será de valor locativo ou venal, pergun-
tará sobre as características do imóvel e explicará de que forma será realizado o
trabalho. Detentor dos dados fundamentais, você consultará a tabela do CRECI
da sua região e apresentará seus honorários. Caso ele concorde, firme um con-
trato de honorários e dê início às suas atividades, ou seja: “Mãos à obra!”.
b) SOLICITAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO: você deverá coletar dados do
requerente para qualificação pessoal e dados do imóvel. Atenção, nem sempre o
requerente é o proprietário do imóvel. Nada impede que o locatário, por exem-
plo, peça a avaliação do valor locativo para uma revisional de aluguel. Ele será o
requerente, mas a propriedade pertence ao locador. Você irá solicitar os docu-
mentos pessoais do solicitante para a qualificação e precisará também da certidão
da matrícula do imóvel, carnê de IPTU, mapa de localização, enfim, quanto
mais documentos de identificação tiver, mais preciso ficará o trabalho. Na falta
da documentação básica, você deverá analisar sobre a possibilidade ou não de
executar o trabalho sem comprometer a lisura profissional. Caso faltem apenas
alguns documentos, você apontará o fato acrescentando um item no corpo do
parecer que expressa as ressalvas ou limitações.
c) VISITA AO IMÓVEL: essa visita deverá ser complementada com uma
VISTORIA pormenorizada do imóvel avaliando, ou seja, deverá ser feito um
inventário descritivo com a anotação da localização precisa, das características
físicas, topografia, estado de conservação, padrão construtivo e registro fotográ-
fico farto e completo, incluindo a fachada.
Conforme ensina o Professor Rosalmir Moreira (2009, p.23):
Antes do estudo e análise dos métodos de avaliação, é válido lembrar
os fatores que interferem, direta ou indiretamente, na determinação do
valor de bens imobiliários. São eles:
• Fatores Intrínsecos: também chamados de fatores físicos, decorrentes

das próprias características dos imóveis, quer seja quanto ao terreno,
como por exemplo: localização, conformação topográfica, forma geo-
métrica, constituição geológica do seu subsolo, entre outros; quer seja
LEGISLAÇÃO
181
quanto à construção, como: projeto, edificações e qualidade do mate-

rial empregado, mão de obra de execução, depreciação física etc.
• Fatores Indiretos: são resultantes das modificações das características

de determinadas regiões, devidas às alterações de ordem demográfica,
legal, social, política ou econômica do local, as quais tendem a valorizar
ou desvalorizar o valor dos imóveis.
d) CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA: ao se aproxi-

mar do imóvel você já deverá ir observando as atividades existentes no entorno
como comércios, igrejas, escolas, mercados, postos de saúde, creches, postos de
gasolina, hospitais, clínicas etc. Alguns itens são motivo de depreciação e outros
de valorização do imóvel.
e) COLETA DE DADOS: os dados são fundamentais para um PTAM. Como
neste momento você ainda não sabe qual método irá utilizar, recomenda-se que
colete dados de imóveis tanto para locação quanto para venda. Quanto mais dados
melhor, porém seja criterioso, nem todos os dados poderão ser aproveitados.
f) PLANEJAMENTO DO TRABALHO: cabe ao gestor estabelecer um crono-
grama de atividades para que todo trabalho seja cumprido num tempo razoável,
porém com a apresentação de todos os itens necessários. Providencie também
um “CHECK LIST”.
Atividades Básicas em um Ptam

182 UNIDADE IV
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Avaliar um imóvel com a identificação de um preço, como já vimos, depende das

partes interessadas, do imóvel, do interesse, satisfação, possibilidade e da situação
atual do mercado, em outras palavras, seria “quanto” o comprador está disposto
a pagar por um imóvel de forma a deixar o vendedor satisfeito. Esse dado é facil-
mente encontrado APÓS a realização, a concretização de um negócio. Mas e antes
dele acontecer?
Seria bem mais fácil se tivéssemos como amostra imóveis exatamente iguais
ao que queremos avaliar, com as mesmas características.
Sabemos que dificilmente teremos amostras desse tipo disponíveis, por essa
razão, e dependendo da natureza da avaliação e dos objetivos, é necessária a apli-
cação de um ou dois métodos de avaliação.
Seguindo as diretrizes do IBAPE temos:
LEGISLAÇÃO
183
METODOLOGIAS USUAIS
As avaliações de qualquer tipo, que se elaboram para estimar o valor de mercado ou
um valor definido que não é de mercado, requerem que o Avaliador analise um ou mais
enfoques de avaliação. O termo enfoque de avaliação em geral se refere aos métodos
analíticos geralmente aceitos e de uso comum. Em distintos Países estes enfoques são
conhecidos como métodos de avaliação. No Brasil consolidou-se o termo metodologia,
que será consignado nesta Norma.
As metodologias avaliatórias são aplicáveis a quase todas as naturezas de bens, incluí-
dos bens imóveis, móveis e direitos. Não existe hierarquia entre as metodologias, pois
sua escolha depende da finalidade da avaliação, da natureza do bem avaliando, e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A me-
todologia adotada na avaliação, bem como sua finalidade, devem estar destacadas no
relatório, junto ao valor avaliado.
Para definir a matriz de decisão da seleção da metodologia, podem ser empregadas as
seguintes diretrizes:
a. a natureza do bem avaliando induz os enfoques e metodologia aplicáveis, que
são diferentes para avaliação de um imóvel ou de uma máquina, ou de um direi-
to agregado a um bem;
b. a finalidade da avaliação também induz os enfoques e metodologia aplicáveis,
que são diferentes para a apuração do valor de mercado, dos valores em risco,
dos valores patrimoniais, dos valores econômicos, etc.
.......................................................................................................................................................
c. as condições que o mercado oferece, para a data de referência da avaliação, com
diferentes quantidades de imóveis recentemente ofertados ou transacionados,
são relevantes na escolha das metodologias e ou ferramentas de trabalho a se-
rem empregadas.
Segundo as Normas Internacionais, as avaliações podem ser realizadas por métodos al-
ternativos. A experiência e capacitação do avaliador, as normas locais e os dados de mer-
cado disponíveis se juntam para determinar o método ou métodos aplicáveis. A existên-
cia de diferentes métodos oferece ao avaliador uma série de procedimentos analíticos
que ao final devem ser conciliados para obter um estimador final do valor, sempre em
função da finalidade da avaliação.
Quanto às metodologias avaliatórias destacam-se:
Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor do bem por meio do tratamento dos atributos que influência influen-
ciam a tendência de formação do valor de mercado, naquele local e data de referência,
através dos elementos comparáveis, que são admitidos como representantes da referida
tendência. Quaisquer evidências de infração desta exigência devem ser obrigatoriamen-
te investigadas, para esclarecer se o elemento em questão é um “outlier” ou indica uma
nova tendência, não detectada pelos demais. Este método é o elegível na identificação
do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,
terras nuas, em propriedades rurais, máquinas, veículos, entre outros bens, sempre que
houver dados semelhantes ao avaliando.
Deve-se observar que no texto acima que existe uma perfeita sintonia entre a finalidade
da avaliação e a natureza do bem avaliando.
Método involutivo
Trata-se de um método eletivo na inexistência de elementos comparáveis, para a iden-
tificação do valor de mercado. Baseia-se em um modelo de estudo de viabilidade téc-
nico-econômica, com a simulação de um empreendimento que analisa as vocações e
condições do mercado no qual o bem avaliando está inserido.
É utilizado na apuração do valor de glebas, através de um critério indireto de valora-
ção que reflete de forma mais objetiva a viabilidade de incorporação de uma gleba ou
terreno de grandes dimensões, para transformá-los em outro empreendimento, e que
pode suportar o valor de mercado. Na aplicação deste método é importante verificar a
possibilidade da absorção, pelo mercado, da totalidade dos imóveis resultantes, dentro
do prazo pré-estimado no estudo.
Método evolutivo
Trata-se de método para identificar o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes, quando a finalidade é a apurar o valor patrimonial. Caso a finalidade seja
a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização,
que preferencialmente deve ser pesquisado diretamente no mercado, para a data de
referência da avaliação. É um método indicado para apuração do valor de mercado de
imóveis: onde se leva em conta o valor isolado do terreno; imóveis não comparáveis
diretamente; ou pequeno números de elementos comparáveis, tais como residências de
alto padrão, galpões, entre outros.
Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida pre-
vista, considerando-se cenários viáveis,indicado para apuração de valores econômicos
de empreendimentos, apuração da valores intangíveis (marcas, direitos entre outros).
Na avaliação de empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, ho-
téis, pode ser indicado como um bom aferidor de valor de mercado.
Métodos para identificar o custo de um bem
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo, ou quando a
finalidade da avaliação for à identificação do custo.
185
A identificação do custo de um bem tem grande utilização na apuração dos valores de

benfeitorias e instalações no método evolutivo. É utilizado quando a finalidade seja ape-
nas a apuração do valor de custo, ou na quantificação de investimentos necessários na
apuração dos indicadores de viabilidade de empreendimento. Pode ser calculado por
duas derivações metodológicas:
Comparação de custos, por meio de tratamento técnico, de bens similares. Utilizado a
partir de orçamentos para construções padronizadas, tais como galpões pré-fabricados,
armazéns, residências populares entre outros. É também muito utilizado como custo de
substituição na avaliação de máquinas e equipamentos.
Quantificação de custos por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos
Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de
um empreendimento
Utilizados quando o objetivo é identificar a viabilidade técnico-econômica de um em-
preendimento, a partir dos parâmetros de qualidade, valor presente líquido, taxas in-
ternas de retorno, índices de lucratividade, períodos de recuperação, apurados no seu
fluxo de caixa.
Nestes casos pode-se constatar que determinados empreendimentos são viáveis para
determinados investidores e não se viabilizar para outros. Nestes casos leva-se em conta
o perfil do investidor e consideram-se taxas de retorno, custos, que não são de mercado
e sim características particulares do mesmo. Para identificação de valores de mercado
devem ser adotadas taxas correntes, praticadas no mercado na época a avaliação.
Na impossibilidade da aplicação das metodologias previstas nesta Norma, é facultado o
emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado
vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos;
- sua utilização seja justificada.
mentosGerais.pdf>. Acesso em: 22 outubro 2014.
186 UNIDADE IV
A coleta de imagens para a realização de um PTAM deverá trazer ao observa-

dor do trabalho uma noção mais próxima possível da real situação do imó-
vel. Observe o slideshow indicado e veja a qualidade das fotos.
Fonte: <http://youtu.be/O5M3l0CxFAQ>.
A disciplina de AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS está diretamente ligada às discipli-
nas: O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIOS e OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
Na primeira, temos a exata noção do que o gestor deve ou não fazer, ou
seja, seu limiar de conduta, e em OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS, traz a avaliação
do imóvel como primeiro passo para o desenvolvimento de todas as outras
operações.
Temos o código de ética a guiar nossos passos e nossa consciência como tes-
temunha. Conquiste sua credibilidade e recuse trabalhos que o(a) obriguem a
praticar algum ilícito ou aquele que você não se julga apto(a) a realizar.
Vamos estudar mais sobre os princípios para que eles possam nos auxiliar
na composição final dos valores obtidos em um PTAM. Toda ciência conta com
princípios e eles, aliados à legislação e normas, tornarão nosso trabalho muito
mais preciso.
Na próxima unidade, iniciaremos nosso trabalho propriamente dito, para
tanto, devemos ter nosso cronograma de atividades em mãos e compreender cor-
retamente todas as atividades básicas em uma avaliação, para que nossa visita ao
imóvel seja proveitosa e feita de forma a não requisitar visitas posteriores para
a complementação dos trabalhos.
LEGISLAÇÃO
187
1. Pesquise a tabela de honorários do CRECI de sua região, imprima e salve em seus

arquivos no computador para que esteja sempre disponível.
2. Tome por base um imóvel que você tenha angariado para locação ou venda, ou
o próprio imóvel em que você reside, e faça com os conhecimentos que tem até
o momento uma avaliação. Guarde o valor e repita a operação no final de nossos
estudos. Compare e constate se valeu a pena a aplicação das técnicas.
3. Monte um check list de todas as atividades que deve cumprir e use-o sempre
que for fazer um PTAM.
Curso Básico de ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIAÇÕES

SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN
Editora: PINI EDITORA
Sinopse: A obra percorre os caminhos entre a Engenharia e o
Direito, universos do saber que aqui se descobre entrelaçados e
complementares na busca da realização da Justiça. A linguagem
é acessível para os neófitos; reserva-se a obscuridade para os que
pretendem ostentar saber sem o possuir.
Fonte: <http://www.livrariadoadvogado.com.br/doutrina/curso-
basico-de-engenharia-legal-e-de-avaliacoes-0857266202>.
Acesso em: 22 outubro 2014.
Assista ao quadro: Avaliação de Imóveis e Perícias, esse vídeo fala sobre planejamento
e grau de precisão de uma avaliação.
Fonte: <http://youtube.com/HW_iWZNjbs0>.
V
EXECUÇÃO DE UM PTAM
UNIDADE
– PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
■■ Compreender de que forma se dá a pesquisa e a coleta de dados.
■■ Conhecer o que é a homogeneização dos dados.
■■ Estudar um a um os fatores de homogeneização.
■■ Aprender a realizar o cálculo até o resultado final.
■■ Visualizar um parecer pronto para ser apresentado.
Plano de Estudo
■■ Pesquisa e coleta de dados
■■ Homogeneização da pesquisa
■■ Fatores de homogeneização com cálculo
■■ Formação do valor
■■ Apresentação do Ptam – parecer técnico de avaliação mercadológica
191
INTRODUÇÃO
Estamos quase concluindo nossos estudos. Agora mais do que nunca preste muita
atenção e prepare-se para compreender de que forma se dá a pesquisa e a coleta
de dados. Esse passo é muito importante para a realização do nosso trabalho.
A pesquisa deve ser feita com muita observação e descarte de amostras que
não auxiliarão na formação do valor. Caso as amostras não sejam suficientes, a
melhor solução é utilizar outro método.
Vamos também conhecer o que é a homogeneização dos dados, afinal os
imóveis são diferentes e, quando formos fazer a comparação, eles deverão ser o
mais homogêneos possível.
Ao estudar um a um os fatores de homogeneização, nosso PTAM terá muito
mais consistência e teremos mais segurança. O último passo técnico será apren-
der a realizar o cálculo até o resultado final, depois disso é só apresentar o PTAM
com segurança e a certeza de um bom trabalho.
PESQUISA E COLETA DE DADOS
A coleta de dados precisa ser planejada

com antecedência, e como necessita de
registros fotográficos, recomenda-se que
seja feita em um dia claro e bem iluminado
para que a identificação das amostras fique
bem visível e o trabalho com qualidade.
Observe esses dois imóveis. A pri-
meira foto não está ruim, mas poderia
estar nítida como a segunda. O gestor de
imóveis deve ser bem criterioso na coleta
dos dados amostrais, para isso, deve estar
Fonte: <olx.com.br>
atendo a três itens:
Introdução
192 UNIDADE V
a. QUANTITATIVO: quanto
mais amostras forem cole-
tadas, tanto mais fácil será
a execução do trabalho e
a fidelidade do resultado,
porém, devem ter caracte-
rísticas comparáveis com as
do bem avaliando.
b. QUALITATIVO: no que se
refere à qualidade dos dados,
quanto mais semelhantes às
do bem avaliando, melhor. Fonte: <olx.com.br>
Todos os dados coletados devem ser devidamente identificados para que

se possa confirmar as informações e imprimir maior credibilidade e con-
fiabilidade às amostras. Ressaltar e anotar de forma clara e compreensível
todas as características e ressalvas relevantes. Os dados amostrais devem
ser coletados se possível na mesma data da vistoria ao imóvel avaliando
ou, na impossibilidade, na data mais próxima possível. O mercado imo-
biliário está em constante modificação e a confiança nas informações é
primordial. Outro aspecto que merece nosso cuidado é a localização. A
localização poderá agregar valor ou depreciar, então os dados amostrais
devem ser coletados o mais próximo possível ao do imóvel avaliando, ou
pelo menos em bairros bem próximos e com características semelhan-
tes. Existem ocasiões em
que duas situações
completamente dife-
rentes ficam lado a
lado e precisam ser
apreciadas com muita
cautela.
Observe a foto ao
lado, o imóvel de
alto padrão faz divisa
com uma favela.
Fonte: <http://liberdadexpressaoecomunicacao.wordpress.com/>
EXECUÇÃO DE UM PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

193
c. SITUAÇÃO MERCADOLÓGICA: os imóveis que servem de dados amos-

trais estão disponíveis no mercado com tempos de exposição diferentes.
Tem alguns imóveis que por não estarem com preço ajustado ficam até
um ano à venda pelo mesmo preço, então recomenda--se que se obtenha
do informante o tempo que o imóvel está sendo ofertado.
d. REGISTRO: chegando ao escritório, o gestor deverá catalogar todas as
amostras coletadas com os respectivos registros fotográficos para poste-
rior utilização. É preciso que seja feita a anotação da empresa ou corretor
de imóveis informante, colocando a data da coleta, o nome, telefone e
endereço do informante.
HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA
Depois que você coletar todas as amostras, você perceberá que os imóveis são
diferentes do imóvel avaliando. Um tem área construída maior, terreno menor,
testada maior, profundidade menor, padrão construtivo mais baixo, tempo de
construção, enfim, diferenças. Como “comparar” imóveis tão diferentes? Para
aproximar ao máximo essas diferenças, utilizamos a homogeneização, são fatores
e cálculos que nos auxiliarão a minimizar essas diferenças, para que homogenei-
zados, os imóveis possam ser comparados e o valor do metro quadrado calculado.
Vamos observar o exemplo:
Homogeneização da Pesquisa
194 UNIDADE V
IMÓVEL AVALIANDO
Fonte: <http://www.i9artigos.com.br/>
ÁREA DO TERRENO: 560,00 m2

TESTADA: 14,00 m
PROFUNDIDADE: 40,00 m
ÁREA CONSTRUÍDA: 290,00 m2
TOPOGRAFIA: REGULAR
TEMPO DE CONSTRUÇÃO: 5 ANOS
PADRÃO CONSTRUTIVO: ALTO
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: NOVO

195
AMOSTRA 01
Fonte: <olx.com.br>

TESTADA: 15,00 m
TOPOGRAFIA: IRREGULAR
PADRÃO CONSTRUTIVO: MÉDIO
ENTRE REGULAR E REPAROS
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
SIMPLES
VALOR: R$ 350.000,00
IMOBILIÁRIA NOVO LAR: (11) 8542-2541
INFORMANTE: SR. CARLOS ROSA
DATA DA COLETA: 12/05/2012
RESSALVAS: NENHUMA
196 UNIDADE V
AMOSTRA 02
Fonte: <imoveis.sempreantenados.com>

TESTADA 6,00 m
PROFUNDIDADE 25,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
TEMPO DE CONSTRUÇÃO 3 ANOS
PADRÃO CONSTRUTIVO MÉDIO
ESTADO DE CONSERVAÇÃO NOVO
VALOR R$ 180.000,00
IMOBILIÁRIA ESTRELA (11) 8542-0245
INFORMANTE SR. MARCOS SILVA
DATA DA COLETA 13/05/2012
RESSALVAS: NENHUMA

197
AMOSTRA 03
Fonte: <projetosdecasasgratis.com.br>

TESTADA: 14,00 m
TOPOGRAFIA: REGULAR
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: REGULAR
VALOR: R$ 400.000,00
INFORMANTE: SRA. RITA SOUZA
RESSALVAS: NENHUMA
198 UNIDADE V
Simulamos três amostras para você compreender melhor. Note que a área do
terreno e a área construída são diferentes, assim como atestada, profundidade,
topografia, tempo de construção, padrão construtivo e estado de conservação.
O que se busca ao executar um PTAM é obter o valor que mais se aproxima ao
justo valor de mercado, por essa razão deve-se homogeneizar a pesquisa.
Ao aplicar os fatores de homogeneização, estaremos corrigindo essas
diferenças.
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO COM CÁLCULOS
É preciso que fique bem claro que o título do nosso trabalho é PARECER
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, esse é o documento que a
lei permite que emitamos para que seja reconhecido. Você percebeu que temos
por base as normas emitidas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas
Técnicas e as normas do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de
Engenharia e, é claro, as específicas do COFECI.
Não somos engenheiros e a pretensão de trabalhar como tal sem a habilita-
ção é no mínimo passível de um processo por exercício ilegal da profissão. Essa,
caro(a) aluno(a), é a restrição mais do que justa que os Engenheiros, Arquitetos
e Agrônomos fazem em relação ao corretor que deseja assinar um laudo como
se um engenheiro avaliador fosse, porém, não podemos nos basear em “achis-
mos”. Na certeza da seriedade da engenharia da avaliação, aplicamos fatores
de forma mais simples, porém passíveis de serem aceitas por serem tão lógicas
quanto técnicas.
Em respeito ao trabalho da engenharia da avaliação, estudaremos a apli-
cação dos fatores contando com referências do nosso mercado e do IBAPE. As
referências do IBAPE destacarei em negrito.

199
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais

mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características,
cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas
em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferen-
ças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser
aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de
somatório. No valor original do elemento devem ser considerados, quando
aplicáveis:
- A elasticidade de preços representada pelo fator oferta
- A transformação de preços a vista e a prazo, e/ou conversões de preços
que sejam ofertados em outras moedas

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considera-
do como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajus-
tes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apre-
senta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original.
Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa
determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração de:
- Localização;
- Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);
- Fatores padrão construtivo e depreciação.
FATOR OFERTA: “A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negó-
cios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio obser-
vado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado
o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos
os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.”
Disponível: http://www.mrcl.com.br/xiiitrabalhos/37a.pdf. Acesso em 30 jul. 2016
Significa que nem sempre o valor obtido na amostra pode ser aplicado imediatamente,
visto que o valor das amostras que estão para serem comercializadas podem sofrer
alterações em função da negociação a ser realizada, ou seja, o poder de pedir des-
conto do comprador e o poder de resistência e interesse de venda do vendedor. Em
tese, o valor do desconto gira em torno de 10%, porém outro detalhe merece nossa
consideração. O imóvel ofertado pelo proprietário (o que tem sido mais raro atual-
mente pelo bom trabalho do gestor) e o imóvel ofertado por imobiliárias, gestores
ou corretores. Neste último caso, será agregado 6% (seis por cento) a título de comis-
são de venda. Neste caso, o bom senso do profissional deve agir com parcimônia.
200 UNIDADE V
Vamos observar nosso exemplo, lembrando que todos são ofertados por
imobiliárias.
AMOSTRA 1

TESTADA: 15,00 m
TOPOGRAFIA: IRREGULAR
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
SIMPLES
VALOR: R$ 350.000,00
INFORMANTE: SR. CARLOS ROSA
RESSALVAS: NENHUMA
Sobre o valor do imóvel, aplica-se o fator 0,90.

R$ 350.000,00 x 0,90 = R$ 315.000,00

201
AMOSTRA 2

TESTADA: 6,00 m
TOPOGRAFIA: REGULAR

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: NOVO
VALOR: R$ 180.000,00
INFORMANTE: SR. MARCOS SILVA
RESSALVAS: NENHUMA

R$ 180.000,00 x 0,90 = R$ 162.000,00
AMOSTRA 3

TESTADA: 14,00 m
TOPOGRAFIA: REGULAR
202 UNIDADE V
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: REGULAR

VALOR: R$ 400.000,00
INFORMANTE: SRA. RITA SOUZA
RESSALVAS: NENHUMA

R$ 400.000,00 x 0,90 = R$ 360.000,00
VALORES HOMOGENEIZADOS:
AMOSTRA 1 R$ 315.000,00
AMOSTRA 2 R$ 162.000,00
AMOSTRA 3 R$ 360.000,00
FATOR TESTADA: testada é a frente do terreno. O valor do lote aumenta ou

diminui de acordo com a dimensão da sua frente. Essa variação é medida por
meio do fator testada.
Os nossos clientes sabem a diferença de um imóvel com testada maior ou
menor.
IMÓVEL C
IMÓVEL A
IMÓVEL D
20 m IMÓVEL B 25 m
300,00 m2 18 m
15 m 450,00 m2 504,00 m2
150,00 m2
15 metros 30 metros 6 metros 28 metros

203
A simulação acima possibilita a análise facilmente. Os imóveis A e D, se forem

comerciais, terão o fator testada como de valorização, pois possibilitam o apro-
veitamento maior da vitrine, ao passo que o imóvel C teria a testada como fator
de desvalorização por ter pouca vitrine e pouco aproveitamento construtivo em
razão da lei de uso e ocupação do solo.
Sendo os imóveis residenciais, os imóveis A e D não sofrerão muita alteração
na valorização ou desvalorização, pois o morador terá duas frentes de exposição,
“podendo” ser levado a uma ação preventiva maior contra invasores, ao passo
que o imóvel B estaria bem protegido em suas três faces por vizinhos. O imóvel
C com certeza sofrerá desvalorização por ter a testada muito pequena.

Os fatos que consideramos anteriormente são pertinentes, porém como
quantificá-los de forma padronizada?
As normas e padrões existem para facilitar o entendimento e compreensão
de nossas tarefas, ações e objetos do dia a dia.
Os engenheiros utilizam-se de fórmulas e cálculos, como as que seguem
abaixo:
Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e a
de referência (Fr), pela seguinte expressão:
Cf = (Fr / Fp)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade
e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de
esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE – SP, estão
resumidos nas Tabelas 1 e 2.
204
FATORES DE AJUSTE CARACTERÍSTICAS E RECOMENDAÇÕES

Frente e Profundidade
Referências Expo- Área de Intervalo
Expo- Múltiplas Coef. de
ente
UNIDADE
ZONA Frente ente frentes ou referên- característico

de Prof. Prof. do do Fator esquina área cia Observações gerais
V
Má- Fator Profundi- do Lote de áreas

Referên- Mí-
nima xima Frente dade
cia (m2) (m2)
Fr Pmi Pma “f” “p” Ce Ca
1ª Zona Não Aplica-se
Residencial Não Não
Horizontal 5 15 30 se ítem 125 100 - 400
aplica se aplica se aplica Para terrenos com áreas
Popular 10.3.2
forado intervalo definido,
Grupo I: estudara influência da
Zonas de 2ª Zona Não se
uso Residencial Não aplica área.
Horizontal 10 25 40 0,20 0,50 250 200 - 500
residen- se aplica dentro do
Médio intervalo
cial hori-
zontal Não se Para terrenos com áreas
3ª Zona fora do intervalo definido
Residencial Não aplica
Horizontal 15 30 60 0,15 0,60 600 400 - 1000 estudar a influência da
se aplica dentro do
Alto intervalo área.
4ª Zona Aplica-se Observar as recomenda-

Incorpora- 16 ções10.3.2. Para terrenos
ções - - ítem 2000 >800 (1)*
Padrão Mínimo com áreas fora do
Popular 10.3.3 intervalo definido estudar

Grupo a influência da área e ana-
II:Zonas 5ª Zona Aplica-se Não se lisar a eventual influência
Incorpora- 16 800 - 2500
ocupação ções - - ítem aplica 1500 da esquina ou frentes
vertical Padrão Mínimo Não se aplicam (1)*
dentro do múltiplas.(1)* - Para estes
Médio 10.3.3
(incorpo- intervalo grupos, o intervalo respe-
ração) ctivo varia até um limite
6ª Zona Aplica-se superior indefinido.
Incorpora- 16 1200 - 4000
ções - - ítem 2500
Padrão Mínimo (1)*
Alto 10.3.3
Tabela 1: Grupos I e II
FATORES DE AJUSTE CARACTERÍSTICAS E RECOMENDAÇÕES

Frente e Profundidade
Referências Expo- Múlti-
Expo- ente plas Área de Intervalo
ZONA Frente ente do frentes Coef. de referên-
ou característico
de Prof. Prof. do Fator área cia Observações gerais
Refe- Míni- Máxi- Fator Pro- esqui- do Lote de áreas
rên- ma ma fundi- na
Frente (m2) (m2)
cia dade
Fr Pmi Pma “f” “p” Ce Ca
7ª Zona Aplica- Não se

Comercial se aplica
Padrão 5 10 30 0,20 0,50 ítem 100 80 - 300
dentro do
Popular 10.3.3 intervalo
Grupo III: Observar as recomendações
Zonas de Não se 10.3.2. Para terrenos com áreas
8ª Zona Aplica-
uso Comercial se aplica fora do intervalo definido
Padrão 10 20 40 0,25 0,50 ítem 200 200 - 500 estudar a influência da área e
comercial dentro do
ou de Médio 10.3.3 intervalo analisar a eventual influência
da
serviços esquina ou frentes múltiplas.
9ª Zona Aplica- Não se
Comercial se aplica
Padrão 15 20 60 0,15 0,50 ítem 600 250 - 1000
dentro do
Alto 10.3.3 intervalo
10ª Zona Não Não Não Não Não Não se

industrial se se se se se 5000 2000 - 20000
Grupo aplica aplica aplica aplica aplica aplica Avaliação pelo valor unitário e
IV:Zonas Não se
indus- influência da localização. Para
aplica
triais terrenos com áreas fora do
Não Não Não Não dentro do
11ª Zona Não Não se intervalo definido estudar a
ou gal- se se se se se intervalo 500 250 - 3000
pões Galpões aplica aplica aplica aplica aplica aplica influência da área.
Tabela 1: Grupos III e IV
Fonte: <http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/norma-de-avaliacoes-de-imoveis-urbanos.pdf>. Acesso em: 24 ago. 2012.
205
206 UNIDADE V
Para a execução do PTAM, não estamos aptos a utilizar esses cálculos, a menos
que sejamos detentores de habilitação junto ao CREA. Não sendo esse o nosso
caso, temos outra alternativa, a utilização de tabela recomendada pelo Professor
Rosalmir Moreira.
Vale lembrar que devemos sempre obter junto à prefeitura local a testada de
referência do imóvel avaliando, que para o caso que simulamos será de 12 metros.
TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA

Testa- 10,00 12,00 15,00 16,00 20,00
da metros metros metros metros metros
refe-
rência
Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val
efetiva
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820
10,00 0,960 0,900 0,890 0,840
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860
12,00 1,046 0,950 0,930 0,880
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910
15,00 1,124 1,057 0,980 0,930
16,00 1,141 1,074 1,016 0,950
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012

207
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024

23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106

32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
Fonte: <www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A1ria%20
para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc>.
Utilizando nosso exemplo como modelo, vamos aprender a fazer os cálculos:
AMOSTRA 1

TESTADA 15,00 m
TOPOGRAFIA IRREGULAR
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
SIMPLES
208 UNIDADE V
R$ 350.000,00 que foi homogei-

VALOR
neizado para R$ 315.000,00
IMOBILIÁRIA NOVO LAR (11) 8542-2541
INFORMANTE SR. CARLOS ROSA
RESSALVAS: NENHUMA
Vamos multiplicar o valor do imóvel pelo fator de multiplicação de uma testada

de referência 12 metros para uma amostra de 15 metros = 1,057.
Cálculo: R$ 315.000,00 x 1,057 = R$ 332.955,00
O valor do imóvel aumentou, porque a testada maior valoriza o imóvel.
AMOSTRA 2

TESTADA 6,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
R$ 180.000,00 que foi homogeneiza-
VALOR
do para R$ 162.000,00
RESSALVAS: NENHUMA


209
Cálculo: R$ 162.000,00 x 0,840 = R$ 136.080,00

O valor do imóvel diminuiu, porque a testada menor desvaloriza o imóvel.
AMOSTRA 3

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
ESTADO DE CONSERVAÇÃO REGULAR
R$ 400.000,00 que foi homogeneiza-
VALOR
do para R$ 360.000,00
INFORMANTE SRA. RITA SOUZA
RESSALVAS: NENHUMA

Cálculo: R$ 360.000,00 x 1,039 = R$ 374.040,00
O valor do imóvel aumentou, porque a testada maior valoriza o imóvel.
AMOSTRA 1 R$ 332.955,00
AMOSTRA 2 R$ 136.080,00
AMOSTRA 3 R$ 374.040,00
210 UNIDADE V
FATOR PROFUNDIDADE: assim como a testada, a profundidade do terreno

poderá alterar o valor do imóvel quando ele for avaliado.
A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final.
Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferen-
tes, observamos ser o terreno com maior profundidade será prejudica-
do, mesmo com a área igual.
Existe várias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-

1, que estabelece um percentual de desvalorização em relação com o
aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor,
30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o
primeiro terço teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcional-
mente menor. Vários estudiosos elaboraram suas fórmulas, tais como:
HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma das mais utilizadas é a do pro-
fessor HARPER.
Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de HARPER, não

atendia a todos casos, pois em algumas situações, terrenos com pouca
profundidade, sofriam, na realidade uma valorização, enquanto o cor-
reto seria uma desvalorização.
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NEL-

SON ALONSO, do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas
fórmulas para o cálculo desse fator.
No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as

variações de valores, determinando suas desvalorizações (Guia Praia
Grande - Avaliação de Imóveis para Corretores. Fonte: <www.guia-
praiagrande.com.br>).
TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE -

FATOR PROFUNDIDADE
PROFUNDIDADE EFETIVA DEPRECIAÇÃO FATOR
Menor ou igual a 10 30% 0,70
metros
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,95
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95

211
De 20,00 a 40,00 0% 1,00

metros
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70

Fonte: <www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A1ria%20
para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc>
Vamos analisar nosso caso:
AMOSTRA 1

TESTADA 15,00 m
ESTADO DE CONSERVAÇÃO ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
R$ 350.000,00 que foi homogeneizado
VALOR
para R$ 332.955,00
RESSALVAS: NENHUMA
212 UNIDADE V
Vamos multiplicar o valor do imóvel pelo fator de multiplicação de um imóvel

com profundidade de 31 metros, que é 1,00. O fator é 1 porque nessa situação o
valor do imóvel não sofre alteração de valor.
Cálculo: R$ 332.955,00x 1,00 = R$ 332.955,00
AMOSTRA 2
TESTADA 6,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
R$ 180.000,00 que foi homogeneizado
VALOR
para R$ 136.080,00
RESSALVAS: NENHUMA
Da mesma forma que o cálculo acima: vamos multiplicar o valor do imóvel pelo
fator de multiplicação de um imóvel com profundidade de 25 metros, que é 1,00.
O fator é 1 porque nessa situação o valor do imóvel não sofre alteração de valor.
Cálculo: R$ 136.080,00 x 1,00 = R$ 136.080,00

213
AMOSTRA 3

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR

R$ 400.000,00 que foi homo-
VALOR
geneizado para R$ 374.040,00
RESSALVAS: NENHUMA
As três amostras não sofrerão qualquer alteração. Vamos multiplicar o valor

do imóvel pelo fator de multiplicação de um imóvel com profundidade de 30
metros, que é 1,00. O fator é 1 porque nessa situação o valor do imóvel não sofre
alteração de valor.
Cálculo: R$ 374.040,00 x 1,00 = R$ 374.040,00
AMOSTRA 1 R$ 332.955,00
AMOSTRA 2 R$ 136.080,00
AMOSTRA 3 R$ 374.040,00
FATOR ESQUINA: há diferença entre um lote comercial de ESQUINA e um

lote comercial no MEIO DA QUADRA? E se o imóvel fosse residencial, seria
diferente também?
214 UNIDADE V
Imagine você mostrando

um imóvel comercial para
um cliente. Com certeza ele
se interessaria mais por um
imóvel de esquina do que
por um no meio da quadra,
porque ele quer visibilidade,
amplitude, ventilação, ilumi-
nação, dentre outros fatores
Fonte: <http://infiniteluxury.com.br/>
agregadores de valor.
Em se tratando de um imóvel residencial, também há uma valorização,
embora um pouco menor do que o imóvel comercial. Porém, cabe ao gestor a sen-
sibilidade, o domínio, conhecimento e bom
senso de analisar caso a caso. Eventualmente
esse fator pode não agregar muito valor ao
imóvel pelo fato já mencionado anterior-
mente. Se a área do imóvel não for muito
grande, o fator aproveitamento construtivo
irá diminuir em razão do recuo em relação
à rua exigido normalmente pelas prefeituras
e o proprietário terá limitação no projeto.
Neste caso, podemos também fazer
uso de uma tabela sugerida pelo Professor
Fonte: <http://pisoparedeteto.blogspot.com.br/>
Rosalmir Moreira (2009, p.39):
Uma primeira prática para chegar ao valor de um lote de esquina é a
seguinte: primeiramente é calculado o valor do terreno como se fosse
de meio de quadra (para isso, é utilizado o valor do metro quadrado da
rua mais valorizada, entre suas duas frentes) e, após, o valor é ajustado
conforme os índices indicados na tabela a seguir:
ZONAS PERCENTUAL DE VALORIZAÇÃO

1 – Residenciais comuns 10%
2 – Residenciais alto valor 15 a 20 %

215
3 – Comerciais 20 a 25 %
4 – Comerciais centrais 25 a 30 %
Em nosso exemplo, não temos amostras de esquina, logo, não utilizaremos esse
fator.
FATOR TOPOGRAFIA: conforme o Professor Rosalmir Moreira (2009,
p.38):
Esse fator é utilizado para corrigir o valor de um terreno que apresente
uma situação irregular quanto à sua topografia, se comparado a um
terreno plano. É necessário quando for preciso realizar alguma mo-

vimentação de terra (aterro ou corte), antes da construção. Para pro-
mover tal ajuste, são utilizados os índices estabelecidos na tabela 3, ou
calcula-se o custo das obras de terraplenagem necessárias para deixar o
terreno apto à construção. Esse fator nem sempre deve ser utilizado, em
algumas situações, o declive ou aclive do terreno é fator de valorização
(como por exemplo, um projeto que preveja um subsolo e o terreno
possua um declive acentuado).
TERRENOS EM DECLIVE TERRENOS EM ACLIVE

DECLIVIDADE FATOR ACLIVIDADE FATOR
Até 5% 0,95 Suave 0,95
De 5% a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior de 10% 0,80
Continuando a análise de nosso exemplo,

vamos rever a foto da única amostra que
apresenta topografia irregular:
Note que as ressalvas principais devem
ser feitas em terrenos em que o aproveita-
mento construtivo é futuro. Neste caso, o
imóvel está pronto e a declividade é no sen-
tido da testada e não da profundidade. Não
seria o caso da aplicação do fator topografia
e sim de um ajuste a ser feito na formação
do valor final. Fonte: <olx.com.br>
216 UNIDADE V
FATOR FORMA: a forma geométrica do terreno é muito importante. Basta

imaginar o grau de aproveitamento em um terreno retangular, triangular ou em
forma de trapézio. Normalmente, o imóvel que diferir da forma padrão sofrerá
desvalorização.
Fonte: <http://cidade-tecnologica.blogspot.com.br>
Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma tam-

bém está ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com de-
senho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no momento da
construção. Portanto quanto maior o número de ângulos diferentes de 90º,
maior sua depreciação. Diante do exposto é aconselhável utilizar o fator de
desvalorização na proporção de pouca irregularidade 10% e bastante irre-
gular 20%.
Fonte: Guia Praia Grande - Avaliação de Imóveis para Corretores.
Disponível em: <www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imo-

bili%C3%A1ria%20para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc>. Acesso em: 24 ago.
2012.
No nosso exemplo não teremos que aplicar esse fator, porque todas as amostras
apresentam formato regular.
FATOR LOCALIZAÇÃO: o método mais utilizado para a elaboração de
um PTAM é o COMPARATIVO de dados de mercado. Sabemos que o fator

217
localização é muito importante, afinal um imóvel na avenida da orla marítima

do Balneário de Camboriú-SC e outro de mesma área duas quadras atrás defi-
nitivamente não têm o mesmo valor. Para tanto, devemos tomar muito cuidado
com o tratamento das amostras.
Fonte: <http://olx.com.br/>
Fonte: <http://sc.quebarato.com.br/>
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para

outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos
fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Muni-
cipal, se for constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência
desses valores ou se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações,
deverá ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos índices
para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos
de locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele
para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro
do local a avaliar.
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização de-
vem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspon-
dente ao terreno.
Fonte: <http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/norma-de-avaliacoes-de-imoveis-urbanos.pdf>.
Acesso em: 24 ago. 2012.
218 UNIDADE V
Para o Professor Rosalmir Moreira (2009, p.41):

Esse fator é adotado quando se está comparando lotes localizados em
regiões diferentes. O valor do terreno pesquisado é de uma região e se
deseja, com aquele dado, determinar o valor de um lote que está em
outra região. Os dois, porém têm as mesmas características ou foram
homogeneizados. Para obter esse fator, utilizamos a planta de valores
do cadastro imobiliários das prefeituras. Obtém-se o fator fazendo uma
transposição, com uma regra de três, relacionando o valor do metro
quadrado do lote pesquisado com o valor do metro quadrado da planta
de valores.
Observe esse mapa, assim é mais fácil você compreender a necessidade de apli-
cação desse fator:
Fonte: <http://maps.google.com.br/>
Nossas amostras serão base para a aplicação do método comparativo, por essa
razão, encontram-se nas proximidades do lote avaliando sem necessidade de
correções.
FATOR ESTADO DE CONSERVAÇÃO: esse será o último fator que con-
sideraremos para análise do nosso exemplo. Existem outros fatores aplicáveis
porém ao aplicarmos, estaremos correndo o risco de agir com imprudência e
imperícia, pois são atribuições exclusivas de engenheiros e arquitetos.
Devemos considerar a conservação do imóvel com os olhos de um gestor
imobiliário. Para tanto, podemos utilizar a Tabela de Ross-Heidecke utilizada tam-
bém pela engenharia de avaliação e facilmente compreensível e aplicável por nós.
Vamos aplicar a tabela em nossas amostras:

219
APRENDA A UTILIZAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE PARA DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Para melhor entendermos o processo de de-
preciação de um bem utilizando a Tabela de
Depreciação de Ross-Heidecke, temos que
conhecer alguns conceitos básicos:
Depreciação: É a perda da aptidão de servir
ao fim que o imóvel se destina, provocando
a decadência do valor intrínseco do bem.
Vida Útil de um Bem: É o período decorrido
entre a data que foi concluída a edificação
e o momento em que deixa de ser utilizado
devido à necessidade de reformas de gran-
de monta.
Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de
referência da avaliação.
Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao
fim da sua vida útil.
Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos
analíticos.
Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que
compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manuten-
ção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deteriora-
ção, desgaste constante e decreptude.
Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou
execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este
tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
- Aprendendo a utilizar a Tabela Ross-Heidecke:
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação
direta ao estado em que se encontra.
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre
novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos
simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor,
classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde en-
contramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%,
seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.
CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO
A Novo E Reparos simples
Entre novo e Entre reparos simples e
B F
regular importantes
C Regular G Reparos importantes
Entre regular e Entre reparos importantes e
D H
reparos simples s/ valor
IDADE EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

% DE VIDA
A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
221
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60

44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
- Como utilizamos a tabela?
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida
Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra
de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:
APARTAMENTOS – 60 anos
BANCOS – 70 anos
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos
CASAS DE MADEIRA – 45 anos
HOTÉIS – 50 anos
LOJAS – 70 anos
TEATROS – 50 anos
ARMAZÉNS – 75 anos
FÁBRICAS – 50 anos
CONST. RURAIS – 60 anos
GARAGENS – 60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
SILOS – 75 anos
Exemplo prático:
Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja
estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel,
aplicamos a regra de três simples:
60 anos --------- 100
25 anos --------- x
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu
41,67%* da sua vida útil.
223
Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Có-
digos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.
OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 42%
(Vide Tabela)
Prof. Marcos Mascarenhas
Fonte: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-heide-
cke.html>. Acesso em: 24 ago. 2012.
224 UNIDADE V
AMOSTRA 1

TESTADA 15,00 m
ESTADO DE CONSERVAÇÃO ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
R$ 350.000,00 valor homogeneizado para
VALOR
R$ 332.955,00
RESSALVAS: NENHUMA
Conforme aprendemos acima, nossa amostra tem 15 anos de construção e a vida

útil de uma casa em alvenaria é de 65 anos. Aplicamos a regra de três simples:
65 anos...................................100%
15 anos...................................X
65 X = 100. 15
X = 1.500 = 23,07, ou seja, 23 %
65
Conforme a tabela e considerando o estado de conservação, aplicaremos:
R$ 332.955,00 – 20,40% = R$ 67.922,82
R$ 332.955,00 – R$ 67.922,82 = R$ 265.032,00

225
AMOSTRA 2

TESTADA 6,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR

VALOR
R$ 136.080,00
RESSALVAS: NENHUMA
Aplicamos a regra de três simples:

65 anos..................................100%
3 anos....................................X
65 X = 100. 3
X = 300 = 4,61, ou seja, 5 %
65
Conforme a tabela e considerando o estado de conservação, aplicaremos:
R$ 136.080,00 – 2,08% = R$ 2.830,46
R$ 136.080,00 – R$ 2.830,46 = R$ 133.249,54
226 UNIDADE V
AMOSTRA 3

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
VALOR
R$ 374.040,00
RESSALVAS: NENHUMA
Aplicamos a regra de três simples:

65 anos...................................100%
10 anos...................................X
65 X = 100. 10
X = 1.000 = 15,38, ou seja, 15 %
65
Conforme a tabela e considerando o estado de conservação aplicaremos:
R$ 374.040,00 – 10,30% = R$ 38.526,12
R$ 374.040,00 – R$ 38.526,12 = R$ 335.513,88

227
AMOSTRA 1 R$ 265.032,00
AMOSTRA 2 R$ 133.249,54
AMOSTRA 3 R$ 335.513,88
FORMAÇÃO DO VALOR
Fizemos a homogeneização e agora com os valores em mãos, vamos calcular a

média dos valores das amostras:
ÁREA DO
VALOR TOTAL VALOR M2
TERRENO
AMOSTRA 1 R$ 265.032,00 465,00 m2 R$ 569,96

AMOSTRA 2 R$ 133.249,54 150,00 m2 R$ 888,33
AMOSTRA 3 R$ 335.513,88 420,00 m2 R$ 798,84
Soma dos
R$ 2.257,13
valores
Média dos
R$ 752,37
valores
228 UNIDADE V
IMÓVEL AVALIANDO

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
PADRÃO CONSTRUTIVO ALTO
Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:
560,00 m2 x R$ 752,37 = R$ 421.327,20
Esse é o resultado que encontramos e que teoricamente seria o valor final. Digo
teoricamente, porque se você analisar o contexto que inclui: o imóvel avaliando,
o número de ofertas existentes semelhantes ao imóvel avaliando e a qualidade
das amostras, chegará à conclusão de que o valor está relativamente baixo.

229
Se o parecer de mercado não tiver a experiência do profissional para ana-

lisar fatores subjetivos, mas que interferem diretamente na formação do valor,
não estará praticando a justiça.
É preciso ter bom senso, sensibilidade, conhecimento e muita ética para que
se apure o valor mercadológico de um imóvel.
APRESENTAÇÃO DO PTAM – PARECER TÉCNICO DE

AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Este é o momento de montar a apresentação do trabalho conforme a resolução

– COFECI.
Observemos os itens um a um:
a. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE.
b. OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO.
c. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL.
d. MEDIDAS PERIMÉTRICAS, MEDIDA DE SUPERFÍCIE (ÁREA),
LOCALIZAÇÃO E CONFRONTAÇÕES.
e. DESCRIÇÃO INDIVIDUALIZADA DOS ACESSÓRIOS E
BENFEITORIAS, SE HOUVER.
f. CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA E
INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL.
g. APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL.
h. INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA.
i. VALOR RESULTANTE E SUA DATA DE REFERÊNCIA.
j. IDENTIFICAÇÃO, BREVE CURRÍCULO E ASSINATURA DO
CORRETOR DE IMÓVEIS AVALIADOR.
Apresentação do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

230 UNIDADE V
k. DATA DA VISTORIA.
l. AO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA,
RECOMENDA-SE ESTAREM ANEXADOS: MAPA DE LOCALIZAÇÃO;
CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA NO CARTÓRIO DO
REGISTRO DE IMÓVEIS; RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.
MODELO:
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
1) IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: Francisco Lima, brasileiro, solteiro,
empresário, portador do RG. nº 3.333.333-3 e do CPF nº 111.222.333-44,
residente e domiciliado à Av. Brasil, 123, nesta cidade.
2) OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO: Determinação do valor venal do
imóvel.
3) IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Imóvel cons-
tituído pela data de terras 01 da quadra 02 com área do terreno de 560,00
m2, tendo 290,00 m2 de área construída, com as divisas e confrontações
especificadas na matrícula sob nº 999 no 9º Registro de Imóveis, Localizado
à Av. São Paulo, 456 nesta cidade.
4) DESCRIÇÃO: Imóvel assobradado, com sala de estar, jantar, cozinha, escri-
tório com banheiro, lavabo, cozinha, despensa, área de serviço e estendal
no térreo e 4 suítes na parte superior e hall íntimo.
5) CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA E
INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL: Imóvel bem localizado, próximo a
restaurantes, escolas, comércio variado, supermercado 24 horas e posto
de combustível.
6) APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL: O imóvel apresenta
aproveitamento econômico satisfatório.
7) INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA: Para a realização
do presente trabalho, foi utilizado o método comparativo de dados de
mercado.
8) VALOR RESULTANTE E SUA DATA DE REFERÊNCIA.

231
IMÓVEL AVALIANDO

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
PADRÃO CONSTRUTIVO ALTO

232 UNIDADE V
AMOSTRA 01
Fonte: <olx.com.br>

TESTADA 15,00 m
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
SIMPLES
VALOR R$ 350.000,00
RESSALVAS: NENHUMA

233
AMOSTRA 02
Fonte: <imoveis.sempreantenados.com>

TESTADA 6,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
VALOR R$ 180.000,00
RESSALVAS: NENHUMA

234 UNIDADE V
AMOSTRA 03
Fonte: <http://projetosdecasasgratis.com.br/>

TESTADA 14,00 m
TOPOGRAFIA REGULAR
VALOR R$ 400.000,00
RESSALVAS: NENHUMA

235
9) FORMAÇÃO DO VALOR:
ÁREA DO
VALOR TOTAL VALOR M2
TERRENO
AMOSTRA 1 R$ 265.032,00 465,00 m2 R$ 569,96

AMOSTRA 2 R$ 133.249,54 150,00 m2 R$ 888,33
AMOSTRA 3 R$ 335.513,88 420,00 m2 R$ 798,84
Soma dos
R$ 2.257,13
valores
Média dos
R$ 752,37
valores
560,00 m2 x R$ 752,37 = R$ 421.327,20
RESSALVAS
Trata-se de imóvel novo, bem conservado e de muita procura no mercado imobi-
liário. Em razão da oferta deste tipo de imóvel ser pequena, é preciso considerar
o valor encontrado e reavaliá-lo, razão pela qual declaro para o imóvel o valor de:
R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais)
10) IDENTIFICAÇÃO e BREVE CURRÍCULO
IMOBILIÁRIA BEM MORAR, pessoa jurídica de direito privado, devi-
damente inscrita no CNPJ sob nº 7.777.888.999/0001-22, com sede à
Rua Casa Branca, 55 nesta cidade.
Pedro Barros, brasileiro, gestor imobiliário, portador do CRECI-F sob nº

888.555, sócio proprietário da IMOBILIÁRIA BEM MORAR, Diretor social do
SINDIMÓVEIS e Conselheiro do SECOVI.
11) DATA DA VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 25 de janeiro de 2012.

236 UNIDADE V
12) SEGUEM EM ANEXO

- MAPA DE LOCALIZAÇÃO.
- CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA NO CARTÓRIO DO
REGISTRO DE IMÓVEIS.
- RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2012.

PEDRO BARROS
A ideia que você tinha ao iniciar nossos estudos e a que tem agora mu-
dou, não é mesmo? A isso se dá o nome de evolução. Assista ao slide show:
<http://youtu.be/9LrIvVm1FMw>.
Assista ao quadro: Reportagem do Jornal Nacional sobre qualificação

para emprego e veja que no nosso mercado ainda faltam profissionais qua-
lificados.
Fonte: <http://youtu.be/9JlQ9uA630U>.
Veja também: assista ao quadro: Video Demonstrativo - Avaliação De
Imóveis E Perícias - avaliação de Imóveis e Perícias, esse vídeo traz uma
boa explicação sobre o CUB – Custo Unitário Básico.
Fonte: <http://youtu.be/2AiziW3FRlU>.

237
Com o término desta unidade, você pôde perceber que nós e nossos colegas
temos muito a aprender. Nossa missão não se acaba com esta disciplina, pelo
contrário, ela será a porta de entrada para o infinito universo da qualificação.
É muito gratificante executar um trabalho e assinar com segurança e orgulho
um trabalho bem realizado. Constatamos que, embora tenham muitos cursos à
disposição, os corretores não se atentaram para o fato de que todo o nosso tra-
balho gira em torno de uma fiel avaliação dos imóveis, e que a avaliação deve
ser feita de forma séria.

Nosso trabalho seria muito mais fácil se como barreiras tivéssemos apenas
as normais do dia a dia, e não a falta de preparo dos “profissionais” que atuam
no mercado.
Tome por base o exemplo que fizemos juntos na unidade três e melhore seu
desempenho pesquisando e estudando.
1. Pesquise na internet modelos de PTAM, veja os pontos positivos e negativos para
preparar bem o seu trabalho.
2. Tome um imóvel que você angariou, aplique as técnicas que você aprendeu e
veja se o valor está compatível ao de mercado.
3. Aprenda a utilizar as ferramentas disponíveis no seu computador para que o de-
senvolvimento de seu PTAM seja mais rápido e com qualidade.
Empreendedorismo no Mercado Imobiliário

Habitacional
Antonio Cordeiro Filho
Editora: ATLAS
Sinopse: Muitos fatos aqui descritos e discutidos e suas possíveis
soluções e críticas têm relações diretas com o que acontece
nos dias atuais. Todavia, a obra prevê ainda outros fatos,
destacando-se pelo fato de proporcionar a reflexão histórica do
que aconteceu no passado e seus reflexos (projetados) para o
mercado brasileiro.
Entre outras abordagens e características da obra, citam-se: Guia
reflexivo sobre o mercado para o comprador e o incorporador; Atualidade dos fatos imobiliários no
Brasil e no exterior; Comparação de mercados; Preços dos imóveis; Aspectos didáticos para cursos
sobre mercado imobiliário; Dicas para construtores e incorporadores de imóveis.
Este livro destina-se a quem trabalha com o mercado imobiliário, sejam diretores, gerentes
financeiros de instituições financeiras, securitizadoras, fundos imobiliários, fundos equity, corretoras,
intermediadoras, gerentes ou corretores de vendas, empresários incorporadores e construtores.
Leitura complementar para disciplinas que envolvam o mercado imobiliário, principalmente sob
o aspecto de Desenvolvimento de empreendimentos, Riscos, Regulação da Atividade Imobiliária,
Intermediação, Análise econômico-financeira de Empreendimentos Imobiliários.
Fonte:<http://www.editoraatlas.com.br/Atlas/webapp/detalhes_produto.aspx?prd_des_
ean13=9788522450787>. Acesso em: 24 ago. 2012.
Material Complementar
241
CONCLUSÃO
Definitivamente estamos preparados e qualificados para avaliar bem um imóvel. O

COFECI muito tem feito para resguardar nossos direitos e garantir nossa dignidade.
Temos o dever de fazer a nossa parte.
Por fazer a nossa parte inclui a melhoria e o progresso de nossa profissão e a sua
participação em entidades da categoria, incluindo a fiscalização.
Se pensarmos que a resolução COFECI que trata do PTAM data de 2007, por qual
razão até hoje muitos nem sabem que ela existe? Aliás, muitos não sabem o que é o
COFECI e para que serve.
Sempre digo que temos responsabilidade social, e por essa razão vamos disseminar
esses conhecimentos que acabamos de adquirir, vamos levar a todos nossa legis-
lação para que aos poucos nossa profissão seja reconhecida com mais respeito e
dignidade.
Acabei de fazer um pouco da minha parte, peço a sua colaboração!
Espero que tenha apreciado a obra e sinta-se capacitado(a) para o exercício de mais
essa operação imobiliária.
Sucesso!
243
REFERÊNCIAS
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações.

São Paulo: Pini, 2006.
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis. São Paulo: Editora Imobiliária, 1996.
BAZZO, Walter Antonio; PEREIRA, Luiz Teixeira do Vale. Introdução à engenharia.
Florianópolis: Editora da UFSC, 2002.
CORDEIRO FILHO, Antonio. Empreendedorismo no mercado imobiliário habita-
cional. São Paulo: Atlas, 2009.
FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: Pini,
1989.
HIRSCHFELD, Henrique. A construção civil fundamental: modernas tecnologias.
São Paulo: Atlas, 2005.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. Belo
Horizonte: Del Rey, 2000.
MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenharia: doutrina, prática, jurispru-
dência. Belo Horizonte: Del Rey, 1999.
MOREIRA, Rosalmir. Avaliação imobiliária. Ed. Especial CESUMAR. São Paulo: Sa-
raiva, 2009.

Livro Avaliação Imobiliaria Prof Claudete

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AVALIAÇÃO

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

NEAD - Núcleo de Educação a Distância

Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

VALOR DO METRO QUADRADO R$ 121,00

ÁREA DO IMÓVEL 5.625,00 x 121,00 = R$ 680.625,00

Pelos poderes a mim atribuídos pelo CRECI - Conselho Regional de Corretores de

Maringá, 12 de abril de 1981

Fonte: Arquivo pessoal

Percebe-se que a “AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS” era carecedora de vários itens importan-

16 O que Significa Avaliação?

23 Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

45 Quem pode Avaliar

67 Vamos aprender o Significado de Valor de um Imóvel

70 Preço de Mercado é Diferente de Valor

FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

125 Ética na Execução de um PTAM

131 Princípios da Avaliação pelo Ibape

134 Considerações Finais

140 Legislação e Normas Técnicas

175 Tabela de Honorários

180 Atividades Básicas em um PTAM

182 Métodos de Avaliação

186 Considerações Finais

EXECUÇÃO DE UM PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

191 Pesquisa e Coleta de Dados

193 Homogeneização da Pesquisa

229 Apresentação do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

237 Considerações Finais

um bom investimento. Desejando vender um imóvel, o cliente questionará você

As jurisprudências são muito importantes para, em casos de discussão legal

Para Frederico Mendonça,

de um imóvel, sua utilidade ou conformação e possibilidade de venda.

Prezado(a) aluno(a), a AVALIAÇÃO é muito mais que uma opinião de mercado,

HABILIDADE no tratamento dos dados com o obje-

O que Significa Avaliação?

“AVALIAR UM IMÓVEL É DETERMINAR

O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Vantagens do Método Comparativo:

AFINAL, QUEM PODE AVALIAR UM IMÓVEL, CREA

O histórico do CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia na

a colaboração dos corretores de imóveis no fornecimento das amostras. O traba-

Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

Perceberam? O texto acima retrata a realidade que comentamos, basta anali-

ção, a idade da obra, enfim, especificidades de competência deles e vice-versa.

Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

FIM DA POLÊMICA SOBRE AVALIAÇÕES

O advogado Huagih Bacos, presidente da CVI-SP, Corretor de Imóveis, Conselheiro do

Lendo atentamente os três textos anteriores, você perceberá que a polêmica

exemplo, é especificidade exclusiva do engenheiro e arquiteto que têm conheci-

Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

ESTRUTURA DE AÇO E MADEIRA

Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

A profissão de um engenheiro civil é muito diferente da de um gestor. O curso

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO E DE CONDOMÍNIOS

Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, foi fundado

Art. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos

Fonte: <http://ibape-nacional.com.br/documentos/Resolucao_CONFEA_0345_90.pdf>. Acesso

Reflita: Negócios Imobiliários - Gestão Imobiliária

Nossa atuação no campo da avaliação de imóveis é fundamental, o que não se

O imóvel é devidamente apresentado com dados e fotos e esclarecimentos fei-

facilita muito nosso trabalho.

16 O que Significa Avaliação?

23 Afinal, Quem pode Avaliar um Imóvel, CREA ou CRECI?

45 Quem pode Avaliar

67 Vamos aprender o Significado de Valor de um Imóvel

70 Preço de Mercado é Diferente de Valor

125 Ética na Execução de um PTAM

131 Princípios da Avaliação pelo Ibape

134 Considerações Finais

140 Legislação e Normas Técnicas

175 Tabela de Honorários

180 Atividades Básicas em um PTAM

182 Métodos de Avaliação

186 Considerações Finais

191 Pesquisa e Coleta de Dados

193 Homogeneização da Pesquisa

229 Apresentação do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

237 Considerações Finais