Livro Locação e Administração de Condominios

ADMINISTRAÇÃO
DE LOCAÇÃO E
CONDOMÍNIOS
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

Professora Esp. Kelli Renata da Silva
GRADUAÇÃO
Unicesumar
Reitor
Wilson de Matos Silva
Vice-Reitor
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor de Administração
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor Executivo de EAD
William Victor Kendrick de Matos Silva
Pró-Reitor de Ensino de EAD
Janes Fidélis Tomelin
Presidente da Mantenedora
Cláudio Ferdinandi
NEAD - Núcleo de Educação a Distância

Diretoria Executiva
Chrystiano Mincoff
James Prestes
Tiago Stachon
Diretoria de Design Educacional
Débora Leite
Diretoria de Graduação e Pós-graduação
Kátia Coelho
Diretoria de Permanência
Leonardo Spaine
Head de Produção de Conteúdos
Celso Luiz Braga de Souza Filho
Gerência de Produção de Conteúdo
Diogo Ribeiro Garcia
Gerência de Projetos Especiais
Daniel Fuverki Hey
Supervisão do Núcleo de Produção
de Materiais
Nádila Toledo
Supervisão Operacional de Ensino
Luiz Arthur Sanglard
Coordenador de Conteúdo
Paulo Pardo
Designer Educacional
Isabela Agulhon Ventura
Projeto Gráfico
Jaime de Marchi Junior
José Jhonny Coelho
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a
Distância; IWATA, Claudete Cristina; SILVA, Kelli Renata. Arte Capa
Arthur Cantareli Silva
Administração de Locação e Condomínios. Claudete Cristina Ilustração Capa
Iwata; Kelli Renata da Silva. Bruno Pardinho
Maringá-Pr.: UniCesumar, 2016.
152 p. Editoração
“Graduação - EaD”. Ellen Jeane da Silva
Qualidade Textual
1. Administração. 2. Locação. 3. Condomínios. 4. EaD. I. Título. Kaio Vinicius Cardoso Gomes
Daniela Ferreira dos Santos
ISBN 978-85-459-0419-9
CDD - 22 ed. 332
CIP - NBR 12899 - AACR/2
Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário

João Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828
Impresso por:
Em um mundo global e dinâmico, nós trabalhamos
com princípios éticos e profissionalismo, não so-
mente para oferecer uma educação de qualidade,
mas, acima de tudo, para gerar uma conversão in-
tegral das pessoas ao conhecimento. Baseamo-nos
em 4 pilares: intelectual, profissional, emocional e
espiritual.
Iniciamos a Unicesumar em 1990, com dois cursos
de graduação e 180 alunos. Hoje, temos mais de
100 mil estudantes espalhados em todo o Brasil:
nos quatro campi presenciais (Maringá, Curitiba,
Ponta Grossa e Londrina) e em mais de 300 polos
EAD no país, com dezenas de cursos de graduação e
pós-graduação. Produzimos e revisamos 500 livros
e distribuímos mais de 500 mil exemplares por
ano. Somos reconhecidos pelo MEC como uma
instituição de excelência, com IGC 4 em 7 anos
consecutivos. Estamos entre os 10 maiores grupos
educacionais do Brasil.
A rapidez do mundo moderno exige dos educa-
dores soluções inteligentes para as necessidades
de todos. Para continuar relevante, a instituição
de educação precisa ter pelo menos três virtudes:
inovação, coragem e compromisso com a quali-
dade. Por isso, desenvolvemos, para os cursos de
Engenharia, metodologias ativas, as quais visam
reunir o melhor do ensino presencial e a distância.
Tudo isso para honrarmos a nossa missão que é
promover a educação de qualidade nas diferentes
áreas do conhecimento, formando profissionais
cidadãos que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidária.
Vamos juntos!
Seja bem-vindo(a), caro(a) acadêmico(a)! Você está
iniciando um processo de transformação, pois quando
investimos em nossa formação, seja ela pessoal ou
profissional, nos transformamos e, consequentemente,
Pró-Reitor de
Ensino de EAD
transformamos também a sociedade na qual estamos
inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportu-
nidades e/ou estabelecendo mudanças capazes de
alcançar um nível de desenvolvimento compatível com
os desafios que surgem no mundo contemporâneo.
O Centro Universitário Cesumar mediante o Núcleo de
Educação a Distância, o(a) acompanhará durante todo
Diretoria de Graduação
e Pós-graduação este processo, pois conforme Freire (1996): “Os homens
se educam juntos, na transformação do mundo”.
Os materiais produzidos oferecem linguagem dialógica
e encontram-se integrados à proposta pedagógica, con-
tribuindo no processo educacional, complementando
sua formação profissional, desenvolvendo competên-
cias e habilidades, e aplicando conceitos teóricos em
situação de realidade, de maneira a inseri-lo no mercado
de trabalho. Ou seja, estes materiais têm como principal
objetivo “provocar uma aproximação entre você e o
conteúdo”, desta forma possibilita o desenvolvimento
da autonomia em busca dos conhecimentos necessá-
rios para a sua formação pessoal e profissional.
Portanto, nossa distância nesse processo de cresci-
mento e construção do conhecimento deve ser apenas
geográfica. Utilize os diversos recursos pedagógicos
que o Centro Universitário Cesumar lhe possibilita.
Ou seja, acesse regularmente o Studeo, que é o seu
Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fóruns
e enquetes, assista às aulas ao vivo e participe das dis-
cussões. Além disso, lembre-se que existe uma equipe
de professores e tutores que se encontra disponível para
sanar suas dúvidas e auxiliá-lo(a) em seu processo de
aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranqui-
lidade e segurança sua trajetória acadêmica.
AUTORES

Especialização em Ensino a Distância e Tecnologias pelo Centro Universitário
de Maringá (UNICESUMAR/2015). Especialização em Pós-Graduação
Lato Sensu em Direito Empresarial (UNICESUMAR/2000). Graduação em
Pedagogia pela Universidade do Oeste Paulista (UNOESTE/1997). Graduação
em Letras pela Fundação Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia
do Sul (FAFIJAN/1987). Graduação em Direito pela Universidade Estadual
de Maringá (UEM/1987). Curso técnico/profissionalizante em Técnico em
Transações Imobiliárias pelo Instituto Monitor S/C Ltda (2001). Atualmente é
professora no ensino a distância da Unicesumar atuando principalmente nos
seguintes temas: atitude, desenvolvimento, consciência, liderança e fundos
garantidores de locação.

Especialização em MBA Empreendimentos e Negócios Imobiliários pelo
Centro Universitário de Maringá (UNICESUMAR/2014). Graduação em
Processor Gerenciais (UNICESUMAR/2016). Graduação em Gestão de
Negócios Imobiliários (UNICESUMAR/2006). Experiência em Administração
Imobiliária. Atualmente é professora mediadora do Núcleo de Educação a
Distância do Unicesumar.
APRESENTAÇÃO
ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO E
CONDOMÍNIOS
SEJA BEM-VINDO(A)!
Normalmente, as empresas imobiliárias e os corretores de imóveis é que desenvolvem
as operações imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS e algumas es-
tão iniciando o trabalho de ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, garantindo com esses
honorários a receita suficiente para promover a manutenção da empresa, visto que a
COMPRA e VENDA e as demais operações imobiliárias não acontecem com a frequência
necessária ou que gostariam.
Sendo assim, por qual motivo TODAS não fazem essa opção? A resposta dessa pergunta
você obterá neste livro.
As operações imobiliárias que abordaremos demandam muito conhecimento, preparo,
qualificação e atualização constante. São documentos a serem analisados, leis a serem
interpretadas, regras a serem seguidas e acima de tudo, demanda o uso da ética e do
bom senso.
Nas primeiras unidades, abordaremos a LOCAÇÃO e a ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS nas
quais estudaremos vários aspectos interessantes da Lei de Locação, como os direitos e
deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO, os tipos de garantia contratual, revisionais e reno-
vatórias de aluguel, direito de preferência e muito mais.
Reservamos as últimas unidades para abordarmos sobre esse assunto interessante e
atual chamado CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. Trataremos das responsabilidades do síndico,
direitos e deveres do condômino, reformas, além do assunto mais delicado de todos:
harmonia na convivência do dia a dia, afinal quem nunca ouviu falar de algum problema
relacionado com comportamento dentro de um condomínio?
Com certeza, se você se empenhar, desenvolverá um ótimo trabalho e nós, professoras,
estaremos a disposição para lhe atender sempre que precisar!
09
SUMÁRIO
UNIDADE I
ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL
15 Introdução
16 A Intermediação nas Transações Imobiliárias
21 O Cliente Locador
24 Contrato de Administração
26 Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
29 Prestação de Contas na Administração de Imóveis
32 Considerações Finais
39 Referências
40 Gabarito
UNIDADE II
ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ASPECTOS BÁSICOS
43 Introdução
44 O Cliente Locatário
48 Contrato de Locação
53 Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos
56 Prazos Contratuais na Locação Residencial
59 Garantias Locatícias
67 Referências
68 Gabarito
10
SUMÁRIO
UNIDADE III
ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ASPECTOS LEGAIS
71 Introdução
72 Direito de Preferência
75 Denúncia Cheia e Denúncia Vazia
78 Benfeitorias
79 Revisional de Aluguel e Ação Renovatória
83 Entrega do Imóvel
90 Referências
91 Gabarito
UNIDADE IV
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: INSTITUIÇÃO, CONVENÇÃO E O

SÍNDICO
95 Introdução
96 O Condomínio
103 Instituição do Condomínio
107 A Convenção do Condomínio
109 O Síndico e suas Atribuições

11
SUMÁRIO
114 Conselho Fiscal
121 Referências
122 Gabarito
UNIDADE V
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: DIREITOS E DEVERES DOS

CONDÔMINOS, ASPECTOS DAS NBRS 5674/99 E 16280/2014
125 Introdução
126 Direitos e Deveres dos Condôminos
132 Obras em um Condomínio
134 Aspectos da NBR - 5674/99 e da NBR - 16280/2014
149 Referências
151 Gabarito
152 CONCLUSÃO
ADMINISTRAÇÃO DE
I
UNIDADE
LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO
DO IMÓVEL
Objetivos de Aprendizagem
■■ Compreender os processos básicos e técnicos da administração de
imóveis.
■■ Conceituar o cliente locador e conhecer suas obrigações e direitos.
■■ Definir as cláusulas e itens essenciais em um Contrato de
Administração.
■■ Estudar os aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC) com
relação ao locador.
■■ Entender a legalidade da Declaração de Informação sobre Atividades
Imobiliárias (DIMOB).
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ A intermediação nas transações imobiliárias
■■ O cliente LOCADOR
■■ Contrato de Administração
■■ Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
■■ Prestação de contas na Administração de Imóveis
15
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), nas primeiras unidades, abordaremos temas de grande rele-

vância ao seu futuro como gestor(a) imobiliário(a): a locação e a administração
de imóveis. Ao angariarmos um imóvel para realizar a locação, juntamente com
ele vem grandes responsabilidades, sendo a maior delas: encontrar o locatário
ideal para o imóvel de nosso cliente. Esse locatário deve ser idôneo, responsável
e zeloso, para que no final da locação o imóvel seja devolvido nas mesmas con-
dições recebidas, livre de ônus e pronto para ser ocupado por outro morador.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
É uma tarefa que parece simples, mas no decorrer de nossos estudos, veremos
como o processo de locação deve ser minucioso e detalhado.
Isso é ainda mais complexo quando além de realizarmos a locação, adminis-
tramos esse bem imóvel. Sim, porque são duas operações imobiliárias diferentes
- locação e administração. No processo de administração do imóvel que tem a
duração do prazo contratual teremos entre variadas atividades, a responsabili-
dade de: receber o valor do aluguel do locatário, descontar as despesas devidas
e repassar o valor líquido ao proprietário. Entender por completo os direitos e
deveres que cabe a cada uma das partes envolvidas (o gestor, o proprietário, o
locatário e o fiador) é extremamente importante para que essa operação se dê
de forma transparente e pacífica.
O gestor poderá cometer equívocos que consequentemente trarão prejuízos
às partes envolvidas no processo se não se atentar a todos os detalhes. Firmar
compromisso para administração de bens de terceiros exige clareza, objetividade
e, principalmente, ética. Além disso, você terá a incumbência de gerir negó-
cios com imóveis de terceiros e isso exige a maior responsabilidade possível, de
forma a render boa lucratividade ao proprietário, garantir a manutenção e cui-
dado com o imóvel, sem esquecer a satisfação do locatário e fiador, que também
são seus clientes.
Para tanto, convido você, futuro(a) gestor(a), a mergulhar nesta série de
detalhes que envolvem a locação e administração imobiliária e a perceber que
o seu papel envolve, além de gerir negócios alheios, comprometimento e ética.
Preparado(a)? Então, vamos lá!
Introdução
16 UNIDADE I
A INTERMEDIAÇÃO NAS TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
Quem nunca alugou um imóvel? Talvez tenha participado de uma locação como
fiador ou quem sabe auxiliando um amigo ou parente. O processo basicamente
é este: o interessado pesquisa e visita o imóvel, mostra para pessoas que decidi-
rão em conjunto, faz a proposta de valor para o proprietário e depois de cessar
a negociação, inicia a longa e muitas vezes cansativa tarefa de encontrar um fia-
dor. Prossegue reunindo toda a papelada solicitada pela imobiliária, para então
ter seu cadastro analisado e se aprovado, assinar o Contrato de Locação. Após
esse longo processo, pode, enfim, ter as chaves do imóvel em mãos. “Será que
todo esse procedimento é realmente necessário ou tratam-se apenas de ‘buro-
cracias’ desnecessárias”?

17
Após a leitura de cada tópico apresentado, você perceberá que a resposta é

afirmativa para a primeira pergunta. Sim, todo esse procedimento é extrema-
mente necessário! Além disso, constatará a importância do gestor imobiliário
em todo o processo de locação de um imóvel e a grande responsabilidade que
ele carrega ao assumir o compromisso de administrar bens de terceiros.
Iniciaremos o nosso primeiro tópico falando de intermediação. O que esse
termo significa e como está relacionado com a administração de imóveis? Quais
são as atividades exercidas nessa modalidade de prestação de serviço e como
executá-las da forma correta?
Em termo simples, “intermediar” é intervir, estar em meio a uma relação de

dois. A intermediação nas transações imobiliárias tem por objetivo proporcionar
a aproximação entre o proprietário do imóvel e aquele que deseja adquiri-lo ou
locá-lo. O Corretor de Imóveis é o agente intermediador, sendo a figura funda-
mental na relação imobiliária. Por isso, “deve atuar de forma ética e segura no
exercício de sua atividade, permitindo que pessoas obtenham bens e utilidades
em operações por ele intermediadas” (COLTRO, 2007, p. 2). O corretor de imó-
veis aproxima as duas partes agindo como conciliador ou mediador de negócios,
nos quais têm a função de “aparar as arestas” para que a conclusão do negócio
seja a mais satisfatória possível.
A intermediação pode ser realizada mediante compra, venda, permuta, loca-
ção e administração de um imóvel. Para Meirelles (1985), a administração de
imóveis é o processo de gerir negócios de acordo com a lei, a moral e a finali-
dade dos bens entregues de modo a guardar e conservar as coisas alheias. No
ramo imobiliário caracteriza-se pela transferência de poderes do proprietário a
um terceiro por procuração (mandato) para que este pratique, mediante remu-
neração, atos de administração do bem sob sua responsabilidade.
O exercício desta atividade de forma remunerada é a atribuição de Corretores
de Imóveis ou Gestores de Negócios Imobiliários devidamente inscritos no
Conselho Regional de Corretores de Imóveis de sua jurisdição, nos termos do
art. 3° da Lei n° 6.530 de 12 de maio de 1978 e do art. 2° do Decreto n° 81.871
de 29 de junho de 1978.
A Intermediação nas Transações Imobiliárias

18 UNIDADE I
A habilitação do corretor de imóveis é essencial para garantir segurança nas

transações imobiliárias. Pensando nisso, o que você faria ao se deparar com
um colega não habilitado exercendo a profissão e colocando em risco a ido-
neidade da classe? Será que devemos deixar apenas para o CRECI (Conselho
Regional de Corretores de Imóveis) a função de fiscalizar? Pense nisso!
Fonte: a autora.
Desta forma, caro(a) aluno(a), sua capacitação deverá ser contínua! Você já deu
o primeiro passo ao ingressar em um curso de nível superior e isso é elogiável,
mas esta não deve ser a última capacitação que você deve obter! Continue adqui-
rindo conhecimento, especializando-se e utilizando todas as técnicas aprendidas
na rotina diária de sua administração imobiliária. Mas, lembre-se: o atendi-
mento ao público, seja qual for a àrea, requer além de domínio técnico, ética e
responsabilidade!
O CRECI-SP e o nosso Conselho Federal de Corretores Imobiliários (COFECI)

dispõem de canais no Youtube: a TV CRECI e TV COFECI. Ambas veiculam
em seus programas os mais variados temas relevantes para o corretor de
imóveis, por meio de palestras, entrevistas e bate-papo com profissionais
da área. Tenha por hábito acessar esses conteúdos, pois eles lhe darão su-
porte para assessorar seu cliente e o manterão atualizado com o mercado
imobiliário.
Saiba mais em: <https://www.youtube.com/user/crecisp> e <https://www.
youtube.com/user/cofeci>.
Fonte: a autora.

19
Como você já sabe, a operação de LOCAÇÃO é diferente da operação de

ADMINISTRAÇÃO. Elas podem ser exercidas em conjunto sequencialmente
ou de forma separada. Por exemplo, o proprietário pode contratá-lo para exer-
cer a locação do imóvel para ele e após a conclusão dessa operação decidir que
ele mesmo fará administração ou ao contrário, pode realizar a locação e solicitar
os seus serviços para administrar o bem. Muitas vezes isso acontece, quando o
locador não quer ter a responsabilidade de cobrança e recebimento do aluguel,
e se disponibilizar a orçar manutenção do imóvel, resumindo de forma popular
“não quer ter dor de cabeça” com o seu locatário.
Porém, na maioria das vezes ambas as operações são confiadas ao gestor, por
isso, veremos quais atividades são exercidas em cada uma delas.
ATIVIDADES EXERCIDAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Quando angariamos um imóvel para realizar a locação, necessitamos prestar

consultoria para o nosso cliente. Para isso, precisamos estar bem informados
quanto aos valores praticados na região onde se encontra o imóvel, realizar uma
investigação minuciosa sobre as perspectivas do proprietário para aquela locação
como: valor pretendido, destinação autorizada, situação das despesas do imóvel
como condomínio, água e luz, definição da responsabilidade pelo pagamento do
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) etc. O profissional realizará nesta
operação as seguintes atividades:
a. Verificação dos documentos do proprietário e do imóvel.
b. Avaliação do imóvel para definição de valor de locação.
c. Divulgação do imóvel nos meios publicitários, jornais, sites etc.
d. Triagem dos interessados e acompanhamento nas visitas.
e. Análise de cadastros do locatário e do fiador.
f. Confecção do Contrato de Locação e Termo de Vistoria.
A Intermediação nas Transações Imobiliárias

20 UNIDADE I
ATIVIDADES EXERCIDAS NA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
Administrar um bem requer entendimento das normas aplicáveis e dos trâmi-

tes de documentação da intermediação. O profissional deve conhecer de forma
especializada o exercício das seguintes tarefas:
a. Recebimento de taxas, aluguel, condomínio etc.

b. Pagamentos de impostos, taxas, luz, água, condomínio etc.
c. Regularização da situação do bem.
d. Confecção de aditivos de contratos.
e. Emissão de recibos.
f. Prestação de contas etc.
Como você pode notar, há uma quantidade de responsabilidades que envolvem

locar e administrar um imóvel. A comodidade em possuir um intermediário para
resolver os problemas que surgem na relação locador e locatário levam a maioria
dos proprietários de imóveis a procurar os préstimos de um corretor ou imobili-
ária. Por isso, é justa a remuneração devida de acordo com a tabela mínima.

21
O CLIENTE LOCADOR
De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, o proprietário de imó-

vel é “aquele que tem o legítimo direito de usar, gozar e dispor do bem, e de
reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou indevidamente
o usufrua”. O locador usualmente é proprietário do imóvel, porém, pode haver
casos em que nosso cliente seja usufrutuário ou possuidor por meio de compro-
vação documental. Por isso, cabe ao administrador proceder com a investigação
prévia da propriedade do imóvel.
Todo imóvel deve ter uma matrícula que o individualiza, servindo para sua
correta identificação, nela constam o nome, nacionalidade e domícilio do pro-
prietário, bem como a situação do imóvel. Por isso é fundamental a prova da
propriedade do imóvel angariado para a sua administração por meio da Matrícula
Atualizada que deverá ser solicitada pelo gestor. Em disciplinas anteriores esse
tema foi abordado com muita ênfase, mas vale ressaltar que “quem não regis-
tra, não é dono”.
O Cliente Locador
22 UNIDADE I
Por isso, todo o cuidado na investigação de propriedade ao angariar bens de

terceiros é extremamente necessária.
A Matrícula Atualizada do imóvel deve ser solicitada junto ao Cartório de

Imóveis da respectiva jurisdição. Existem estados onde é possivel solicitar a
Matrícula on-line reduzindo custo e tempo de espera, como é o caso de São
Paulo que por meio da Associação dos Registradores do estado lançou uma
plataforma digital integrada com todos os cartórios.
Fonte: Registradores (on-line)¹.
Para que a intermediação da administração de um imóvel transcorra da melhor

forma possível é significativo que ambas as partes tenham consciência de suas
obrigações e, principalmente, que as cumpram. Mediante a observação das
obrigações do administrador poderemos identificar os direitos do nosso cliente
locador, confira a seguir:
Obrigações do LOCADOR
a. Pagar ao administrador a remuneração ajustada em contrato pelos ser-
viços de administração prestados.
b. Ressarcir as despesas que o administrador teve de efetuar no desempenho
de suas funções, desde que essas tenham sido comunicadas previamente,
salvo em casos de extrema urgência.
c. Cumprir todas as obrigações assumidas pelo administrador, desde que
dentro dos poderes que lhe foram outorgados.

23
Obrigações do ADMINISTRADOR
a. Zelar pelo imóvel, realizando a intermediação da manutenção de forma
segura para o proprietário.
b. Cumprir e fazer cumprir as estipulações contidas no Contrato de Loca-
ção como: recebimentos, pagamentos, manutenção etc.
c. Repassar os valores ao locador do modo estipulado, subtraindo apenas o
que foi ajustado a título de remuneração ou ressarcimento.
d. Prestar contas de sua administração ao locador.
e. Repassar ao locador todas as vantagens econômicas provenientes do con-

trato.
f. Promover as ações judiciais, se necessárias.
g. Execução do Termo de Vistoria etc.
O Cliente Locador
24 UNIDADE I
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO
O Contrato de Administração é o documento pelo qual o proprietário de um

imóvel ou pessoa com qualificação para tanto, contrata os serviços de um interme-
diário (corretor, gestor ou empresa) para que ele pratique atos de administração
do imóvel dentro das estipulações constantes do acordo. Normalmente, o con-
tratante é o proprietário ou pessoa que detém autorização legal ou convencional
para em nome do primeiro celebrar contrato podendo ser o inventariante, man-
datário, síndico, pais em caso de menores, tutores etc.
Saiba que é importante a execução do contrato para que a relação esteja
amparada legalmente. Não sendo vedado por lei, as partes que podem estipular
tudo o que lhes for cômodo. Especificamente, no Contrato de Administração de
Imóveis, algumas cláusulas são tidas como necessárias:
1ª Descrever a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, con-
domínio, conservação do imóvel, seguro etc.
2ª Dispor sobre eventual garantia ao proprietário pelo pagamento do alu-
guel e encargos e em caso positivo, também qual o período garantido.
3ª Delimitar prestação ou não de assistência jurídica gratuita e a responsa-
bilidade pelo ajuizamento de ações contra o locatário, bem como sobre
custos e honorários advocatícios.
4ª Definir a remuneração do administrador, devendo aferir Tabela de Hono-
rários.
5ª Especificar a exigência de fiador ou outra modalidade de garantia.
6ª Expor o prazo de vigência ou condições de renovação ou prorrogação
contratual.
7ª Estipular do local e forma de pagamento ou repasse ao proprietário.

25
O ADMINISTRADOR poderá na elaboração de um Contrato de Administração,

contar com o auxílio de um advogado, podendo usar o documento elaborado
como modelo para todos os contratos subsequentes em que os ajustes forem
mínimos: dados cadastrais, imóvel e prazo. Esse auxílio profissional pode garan-
tir que não haja falhas graves que tornem as cláusulas estabelecidas no contrato
nulas ou passíveis de anulação.
PROCURAÇÃO
A procuração é o instrumento de mandato, o documento no qual se materia-

liza a transferência de poderes do titular para um terceiro, tendo por finalidade
praticar determinado ato representando quem outorgou os poderes. Segundo
Junqueira (2008, p. 23), “para administrar bens ou imóveis alheios é preciso man-
dato, por instrumento particular ou público que autoriza o administrador a agir
e praticar todos os atos a ele conferidos”.
Nesse contexto, outorgante é aquele que transfere os poderes e outorgado
é aquele que recebe os poderes, também chamado de procurador ou represen-
tante. Normalmente, além do Contrato de Administração, faz-se uma procuração
para que em caso de comprovação de autorização para administrar, a apresen-
tação da procuração baste, já que esta não traz os demais dados sigilosos para
o intermediário.
Como você pôde ver até aqui, angariar um imóvel para a sua administração
não é uma tarefa simples, não se limita a receber e repassar o aluguel. Requer
noções básicas das leis aplicáveis a esta modalidade, conhecimento dos seus
direitos e ciência das suas responsabilidades perante o que lhe foi outorgado.
Alcançar a confiança do seu principal cliente - o LOCADOR - dever ser o escopo
da sua administração.
Contrato de Administração
26 UNIDADE I
ASPECTOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR (CDC)
O Código de Proteção e Defesa do Consumidor tem como objetivo preservar a

relação de consumo para que esta seja digna, saudável e segura. Foi instituído
pela lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990 e passou a vigorar em 11 de março
de 1991, sendo que todos os segmentos da atividade econômica do país estão
sob a égide dessa lei.
Antes de estabelecermos os aspectos do CDC na administração de imóveis,
vamos entender alguns conceitos importantes:
■■ O artigo 2º define como sendo o consumidor toda pessoa física ou jurí-
dica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
■■ O artigo 3º conceitua o fornecedor como toda pessoa física, jurídica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados,
que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, constru-
ção, comercialização de produtos ou prestação de produtos ou prestação
de serviços.

27
■■ O artigo 3º ainda esclarece que serviço é qualquer atividade fornecida no

mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza
bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das rela-
ções de caráter trabalhista.
Visto que a relação existente entre locador e locatário é disciplinada pela Lei
8.245/91, na relação de locação de imóvel, o CDC se aplica entre imobiliária -
prestadora de serviço - e proprietário (consumidor final). Isso porque além da
locação a terceiros, o administrador tem dentre as suas responsabilidades: o
pagamento de taxas, impostos do imóvel, a manutenção do bem a ela confiado.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de

administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata
imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final
do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor. Esta foi
a decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao acompanhar
o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva. Essa visão tem sido unâ-
nime em jurisprudências sobre o assunto (CDC..., 2013, on-line).
ASPECTOS DO CDC NAS OBRIGAÇÕES DO ADMINISTRADOR
Os meios de comunicação são ferramentas essenciais para promover os imóveis

angariados, por isso, o primeiro aspecto a ser considerado na relação: imobiliá-
ria e proprietário é a publicidade.
Sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor a propaganda enganosa
e abusiva é proibida. Por isso, muita atenção ao anunciar o bem imóvel do seu
cliente: itens como valores e metragens devem ser descritos de forma rigorosa-
mente correta com a finalidade de evitar transtornos e prejuízos.
Art. 36. A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumi-
dor, fácil e, imediatamente, a identifique como tal.
Parágrafo único. O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou

serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos inte-
ressados, os dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à
mensagem.
Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

28 UNIDADE I
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de
caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro
modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, proprieda-
des, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer
natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se
aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desres-
peita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se
comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança.
§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão
quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.
Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou
comunicação publicitária cabe a quem as patrocina (BRASIL, 1990,
on-line)³.
O próximo aspecto que deve ser levado em consideração sob a ótica do CDC são
os contratos. Ao redigir contratos ao cliente, você, como administrador deve ser
claro e dar ciência de todos detalhes inseridos nas claúsulas deste documento de
forma simples e de fácil compreensão.
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obri-
garão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar
conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumen-
tos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido
e alcance.
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais

favorável ao consumidor.
Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares,

recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o
fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art.
84 e parágrafos (BRASIL, 1990, on-line)³.
Para as infrações cometidas, o administrador estará sujeito a sanções na esfera

administrativa, civil e penal.

29
PRESTAÇÃO DE CONTAS NA ADMINISTRAÇÃO DE

IMÓVEIS
O administrador deve dar ciência ao proprietário dos valores recebidos, reti-

dos e repassados a ele para pagamento do aluguel e encargos da locação. Prestar
contas é exibir o movimento financeiro pelo qual ele é responsável e isso pode
ser feito mensalmente ou anualmente. Quando feito de forma transparente gera
um elo de confiança entre o cliente locador e o administrador.
Saiba que é na prestação de contas que o cliente passa a ter certeza da adminis-
tração séria e competente do profissional. Mas falaremos agora de uma prestação
de contas que deve ser levada ainda mais a sério, trata-se do Relatório Anual uti-
lizado pelo locador/proprietário do imóvel em Declaração de Imposto de Renda,
que obrigatoriamente deve ser elaborado seguindo algumas normas específicas
para sua validade perante à legislação tributária.
Prestação de Contas na Administração de Imóveis

30 UNIDADE I
A Declaração de Informação sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB)

tem caráter fiscalizatório e surgiu pela necessidade de controle que a Receita
Federal percebeu não ter das transações imobiliárias. Primeiramente, a Instrução
Normativa SRF nº 304, de 21 de fevereiro de 2003 foi regulamentada pela Receita
Federal para informações imobiliárias sobre as transações de venda e incorpora-
ções, depois por meio da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de
2006, a Receita ampliou o controle por exigir a declaração das receitas de aluguéis.
As informações declaradas na DIMOB devem ser exatas, por isso, um bom
sistema de controle interno integrado com essa declaração facilitará a sua entrega.
Você, ao administrar bens de terceiros deve dar muita atenção aos valores decla-
rados, pois esses devem ser iguais, tanto pela imobiliária quanto pelo proprietário,
pois a retificação do documento posterior à entrega pode suscitar dúvidas e pos-
terior investigação por parte da Receita.
Veremos agora alguns detalhes importantes sobre a DIMOB de forma
resumida.
■■ FORMA DE ENTREGA: deve ser entregue à Secretaria da Receita

Federal pelas pessoas jurídicas: construtoras ou incorporado-
ras, que comercializam unidades imobiliárias por conta própria
e imobiliárias e administradoras de imóveis, que realizem inter-
mediação de venda ou aluguel de imóveis.
Por meio da DIMOB, as construtoras ou incorporadoras deverão informar, quais

os adquirentes, as unidades imobiliárias comercializadas, as datas e os valo-
res recebidos no ano, assim como o valor total da operação. Já as imobiliárias e
administradoras de imóveis deverão informar, por intermédio da DIMOB, rela-
tivamente à intermediação de venda, quais os contratantes, o imóvel objeto de
venda, a data, o valor da operação e o valor da comissão, relativamente à interme-
diação de aluguel, quais os contratantes, o imóvel locado, a data, o valor recebido
pelo locador e o valor da comissão recebida.

31
■■ ONDE ENCONTRAR A DIMOB: no site da Receita no qual é pos-

sível baixar o programa, instalar e, em seguida, importar ou
preencher a declaração.
■■ PRAZO DE ENTREGA: o prazo final para entrega da declaração

será o último dia útil do mês de fevereiro.
■■ MULTA POR ATRASO NA ENTREGA: a pessoa jurídica que deixar

de apresentar a DIMOB no prazo estabelecido, ou que apresen-
tá-la com incorreções ou omissões, estará sujeito as seguintes
multas:
I - R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de
falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo.
II - 5% (cinco por cento), não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do
valor das transações comerciais, no caso de informação omi-
tida, inexata ou incompleta.
A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na DIMOB confi-

gura hipótese de crime contra a ordem tributária previsto em legislação específica.
■■ ABRANGÊNCIA DA DECLARAÇÃO: deverão ser declarados ape-

nas eventos como: construção, incorporação e intermediação
de vendas – contratados durante o ano-calendário anterior.
Entende-se como automaticamente renovados os contratos de locação vigentes

que tenham sido assinados em anos anteriores.
Prestação de Contas na Administração de Imóveis

32 UNIDADE I
CASOS ESPECIAIS: pessoas jurídicas do ramo imobiliário sem movi-

mento no ano-calendário de referência estão desobrigadas da entrega.
Eventos ocorridos anteriormente ao ano-calendário de referência que tenham
desdobramentos em anos posteriores não deverão ser declarados.
Pessoas físicas, ainda que sejam corretoras, que não estiverem equiparadas
a pessoas jurídicas por incorporarem e lotearem, não estão obrigadas a entrega.
Incorporadoras e construtoras que utilizarem os serviços de corretores autô-
nomos deverão apresentar a DIMOB relativa às operações intermediadas por estes.
Empresa administradora de imóveis próprios que atuem como incorpora-
doras ou construtoras estão desobrigadas da entrega, caso haja a contratação
de intermediador, este deverá declarar. Todas essas informações são facilmente
encontradas no site da Receita Federal.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Caro(a) aluno(a), nesta unidade, você deve ter constatado que o principal atributo
que você deverá ter na sua caminhada ao gerir imóveis de terceiros é responsa-
bilidade. A responsabilidade aliada à ética, ao comprometimento e a vontade de
buscar qualificação constante, proporcionarão a você, futuro(a) gestor(a) imo-
biliário(a), a conquista de clientes fiéis que ao reconhecerem a qualidade de seu
trabalho o indicarão a seus amigos e parentes. E nesse mercado de prestação de
serviços, o profissional capaz de galgar esse feito é “peça rara” não é mesmo?
Estudamos todo o processo de locação e administração de um imóvel: a
angariação do imóvel, recolhimento da documentação do proprietário, elabo-
ração do contrato de administração de imóveis e da procuração, definição das
principais cláusulas a serem inseridas para que a intermediação seja clara, entre
outros aspectos. Conhecemos as obrigações e direitos do nosso cliente - pro-
prietário do imóvel, a responsabilidade da administradora frente ao Código de

33
Defesa do Consumidor- e finalizamos a unidade compreendendo a legalidade

da DIMOB relacionando a nossa prestação de serviço com a responsabilidade
fiscal que essa modalidade de operação imobiliária exige.
Pautamos em nossos estudos os itens mais complexos da administração de
imóveis, mas destacamos que com competência e conhecimento específico de
todo o trâmite, o complexo se torna simples. Por isso, atente-se às cláusulas essen-
ciais do Contrato de Administração elaborando-o de forma a não causar danos
ao seu cliente e tenha ciência de suas obrigações, cumprindo-as da melhor forma.
Administrar imóveis pode ser altamente rentável! Isso dependerá da maneira
como executará todas as suas incumbências. Portanto, comece já a praticar o que

você aprendeu e obtenha bons resultados. Mão à obra!
Considerações Finais
34
1. Administrar um bem requer entendimento das normas aplicáveis e dos trâmites

de documentação da intermediação. São atividades exercidas na administração:
Assinale a alternativa incorreta.
a. Divulgar o imóvel para locação.
b. Analisar cadastro do locador e locatário.
c. Emitir recibos de pagamentos.
d. Confeccionar contrato de Locação.
e. Registrar o imóvel em nome do administrador.
2. Para que a intermediação da administração de um imóvel transcorra da melhor

forma possível é significativo que ambas as partes tenham consciência de suas
obrigações, e, principalmente, que as cumpram. Tendo por base os conteúdos
abordados, ligue as colunas de responsabilidades corretamente:
1. Pagar a remuneração ajustada em contrato pelos serviços de administração
prestados.
2. Cumprir e fazer cumprir as estipulações contidas no contrato de locação
como: recebimentos, pagamentos, manutenção etc.
3. Zelar pelo imóvel realizando a intermediação da manutenção de forma se-
gura.
4. Ressarcir as despesas que são de sua responsabilidade e que porventura vie-
ram a ser pagas pelo locatário.
a. LOCADOR.
b. ADMINISTRADOR.
a. 1a, 2b, 3b e 4a.

b. 1a, 2b, 3a e 4b.
c. 1b, 2a, 3b e 4a.
d. 1a, 2b, 3a e 4b.
e. 1b, 2a, 3b e 4b.
35
3. Descrever a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, condomínio,

conservação do imóvel, seguro etc. Dispor sobre eventual garantia ao proprie-
tário pelo pagamento do aluguel e encargos e em caso positivo, também qual
o período garantido. Delimitar prestação ou não de assistência jurídica gratuita
e a responsabilidade pelo ajuizamento de ações contra o locatário, bem como
sobre custos e honorários advocatícios. Definir a remuneração do administrador,
devendo aferir Tabela de Honorários. Especificar a exigência de fiador ou outra
modalidade de garantia. Expor o prazo de vigência ou condições de renovação
ou prorrogação contratual.
4. A procuração é o instrumento de mandato, o documento no qual se materializa
a transferência de poderes do titular para um terceiro tendo por finalidade prati-
car determinado ato representando quem outorgou os poderes. Normalmente,
além do Contrato de Administração, faz-se uma procuração para que em caso
de comprovação de autorização para administrar, a apresentação da procuração
baste, já que esta não traz os demais dados sigilosos para o intermediário.
5. As informações declaradas na DIMOB devem ser exatas, por isso, um bom siste-
ma de controle interno integrado com essa declaração facilitará a sua entrega.
Atenção: a retificação do documento posterior à entrega pode suscitar uma in-
vestigação por parte da Receita Federal, por isso, o valor declarado deve ser o
mesmo tanto pela imobiliária quanto pelo proprietário.
36
INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1115, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2010

(PUBLICADO(A) NO DOU DE 30/12/2010, SEÇÃO , PÁG. 96)
Dispõe sobre a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) e dá
outras providências.
O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL, no uso das atribuições que lhe confe-
rem os incisos III e XVI do art. 273 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal
do Brasil, aprovado pela Portaria MF nº 587, de 21 de dezembro de 2010, e tendo em
vista o disposto no art. 16 da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, no art. 57 da Medida
Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, e na Instrução Normativa RFB nº 969, de
21 de outubro de 2009, resolve:
Art. 1º A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) é de
apresentação obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas:
I. que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado
para esse fim;
II. que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
III. que realizarem sublocação de imóveis;
IV. que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patri-
mônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.
§ 1º As pessoas jurídicas e equiparadas de que trata o inciso I apresentarão as infor-

mações relativas a todos os imóveis comercializados, ainda que tenha havido a
intermediação de terceiros.
§ 2º Nos casos de extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa jurídica, a

declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do
mês subsequente à ocorrência do evento.
§ 3º As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imo-

biliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas à apresentação
da DIMOB.
Art. 2º A DIMOB deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a

todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com as informações sobre:
I. as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aqui-
sições/alienações, no ano em que foram contratadas;
II. os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de
locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente do ano em
que essa operação foi contratada.
37
Art. 3º A DIMOB será entregue, até o último dia útil do mês de fevereiro do ano sub-
sequente ao que se refiram as suas informações, por intermédio do programa Recei-
tanet disponível na Internet.
§ 1º Para a apresentação da DIMOB referente aos fatos geradores ocorridos a partir
do ano-calendário 2010, é obrigatória a assinatura digital da declaração me-
diante utilização de certificado digital, exceto para as pessoas jurídicas optan-
tes pelo Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições
devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional).
§ 2º O recibo de entrega será gravado no disquete ou no disco rígido, após a trans-

missão.
Art. 4º A pessoa jurídica que deixar de apresentar a DIMOB no prazo estabelecido,

ou que apresentá-la com incorreções ou omissões, sujeitar-se-á às seguintes multas:
I. R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de entrega da
Declaração ou de entrega após o prazo;
II. 5% (cinco por cento), não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações
comerciais, no caso de informação omitida, inexata ou incompleta.
Parágrafo único. A multa a que se refere o inciso I do caput tem, por termo inicial,
o primeiro dia subsequente ao fixado para a entrega da declaração e, por termo
final, o dia da apresentação da DIMOB ou, no caso de não apresentação, a data da
lavratura do auto de infração.
Art. 5º A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na DIMOB
configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista no art. 2º da Lei nº
8.137, de 27 de dezembro de 1990, sem prejuízo das demais sanções cabíveis.
Parágrafo único. Ocorrendo a situação descrita no caput, poderá ser aplicado o re-
gime especial de fiscalização, previsto no art. 33 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro
de 1996.
Art. 6º Fica aprovado o programa gerador da DIMOB, versão 2.3, de livre reprodução
e disponível na Internet, no endereço mencionado no caput do art. 3º, e as respec-
tivas instruções para preenchimento, o qual deverá ser utilizado para apresentação
de declarações a partir de 2011, inclusive para entrega de declarações em atraso ou
retificadoras de anos-calendário anteriores a 2010.
Art. 7º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 8º Fica revogada a Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.
OTACÍLIO DANTAS CARTAXO.
Fonte: Instrução… (on-line)².
MATERIAL COMPLEMENTAR
Manual Prático de Locação - Teoria e Prática

Gabriel José Pereira Junqueira
Editora: Juruá
Sinopse: Locação e despejos na administração de imóveis,
em todos os seus múltiplos aspectos, é o tema central desta
obra elaborada na teoria e prática, atual e útil a todos os
profissionais do ramo imobiliário e jurídico, no exercício
do seu mister. Elaborado com uma série de modelos de
petições, contratos, prestações de contas, tem acrescentado
а obra a legislação pertinente а matéria, o que irá, na certa,
atender aos profissionais na labuta forense ou administrativa.
Comentário: o autor desse livro é advogado, e atua há
mais de 40 anos no ramo imobiliário, por isso, a leitura deste livro ajudará você, acadêmico(a),
a relacionar a teoria com a prática de forma a solucionar problemas. Trata-se das obrigações
do administrador, das quais tratamos nessa unidade e traz modelos de petições, contratos,
notificações etc, que podem ser úteis no cotidiano imobiliário.
Acesse o link e assista a uma palestra interessante que aconteceu no CRECI -SP sobre a
obrigatoriedade, penalidades e modelos de fichas exigidas pela DIMOB proferida pela contadora
e corretora de imóveis Márcia Ruiz Alcazar.
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=3zuatFZe9-4>.

39
REFERÊNCIAS
CENTRAL de registradores de imóveis. Matrícula On-line. Disponível em: <https://

www.registradores.org.br/VisualizarMatricula/DefaultVM.aspx?from=menu> Aces-
so em: 22 fev. 2016.
COLTRO, A. C. M. Contrato de Corretagem Imobiliária, São Paulo, 2007.
FIGUEIREDO, I. Direito Imobiliário São Paulo, 2010.
JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário, Bauru, 2008.
MEIRELLES, H. L. Direito Administrativo Brasileiro. 11. ed. São Paulo: Editora RT,
1985.
BRASIL, Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. LEI
Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978. Lei da Criação da Profissão de Corretor de Imó-
veis. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o fun-
cionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm>. Acesso em: 23 jun. 2016.
No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 23 jun. 2016.
CDC incide em contratos imobiliários, decide STJ. Revista Consultor Jurídico. Dis-
ponível em <http://www.conjur.com.br/2013-mai-25/codigo-defesa-consumidor-
-incide-contratos-imobiliarios>. Acesso em: 5 abr. 2016.
SOUZA, V. M. A. de S. Contrato de locação de imóveis sob o prisma do código
de defesa do consumidor. Mato Grosso, 2015. Disponível em: <http://vicenteassis.
jusbrasil.com.br/artigos/222817333/contrato-de-locacao-de-imoveis-sob-o-pris-
ma-do-codigo-de-defesa-do-consumidor>. Acesso em: abr. 2016.
Referências On-Line
¹Em: <https://www.registradores.org.br/VisualizarMatricula/DefaultVM.aspx?-
from=menu>. Acesso em: 25 fev. 2016.
²Em: <http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=ano-
tado&idAto=16087#>. Acesso em: 25 fev 2016.
³Em: <http://www.idec.org.br/consultas/codigo-de-defesa-do-consumidor/capitu-
lo-v>. Acesso em: 12 ago. 2016.
GABARITO
1. A alternativa “c” está correta.

2. A alternativa “a” está correta.
3. Descrever a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, condomínio,
conservação do imóvel, seguro etc. Dispor sobre eventual garantia ao proprie-
tário pelo pagamento do aluguel e encargos e em caso positivo, também qual
o período garantido. Delimitar prestação ou não de assistência jurídica gratuita
e a responsabilidade pelo ajuizamento de ações contra o locatário, bem como
sobre custos e honorários advocatícios. Definir a remuneração do administrador,
devendo aferir Tabela de Honorários. Especificar a exigência de fiador ou outra
modalidade de garantia. Expor o prazo de vigência ou condições de renovação
ou prorrogação contratual.
4. A procuração é o instrumento de mandato, o documento no qual se materializa
a transferência de poderes do titular para um terceiro tendo por finalidade prati-
car determinado ato representando quem outorgou os poderes. Normalmente,
além do Contrato de Administração, faz-se uma procuração para que em caso
de comprovação de autorização para administrar, a apresentação da procuração
baste, já que esta não traz os demais dados sigilosos para o intermediário.
5. As informações declaradas na DIMOB devem ser exatas, por isso, um bom siste-
ma de controle interno integrado com essa declaração facilitará a sua entrega.
Atenção: a retificação do documento posterior à entrega pode suscitar uma in-
vestigação por parte da Receita Federal, por isso, o valor declarado deve ser o
mesmo tanto pela imobiliária quanto pelo proprietário.
ADMINISTRAÇÃO DE
II
UNIDADE
LOCAÇÃO - ASPECTOS
BÁSICOS
■■ Conceituar o cliente locatário e conhecer suas obrigações e direitos.
■■ Elencar os elementos essenciais que devem conter um Contrato de
Locação de imóveis.
■■ Definir o Termo de Vistoria e relacionar os documentos e protocolos
práticos à locação do imóvel.
■■ Entender como funcionam os prazos contratuais das locações
residenciais.
■■ Estudar os principais aspectos das modalidades de garantia previstos
na Lei de Locação.
Plano de Estudo
■■ O cliente Locatário
■■ Contrato de Locação
■■ Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos
■■ Prazos Contratuais na Locação Residencial
■■ Garantias Locatícias
43
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), até agora abordamos a Administração de Imóveis sob a ótica

do LOCADOR e proprietário do imóvel. Vimos em detalhes o que envolve a
angariação de um imóvel e as inúmeras tarefas envolvidas nessa prestação de
serviço. Em particular, identificamos a responsabilidade como a principal atri-
buição necessária para o gestor imobiliário na função de ADMINISTRADOR
do imóvel ao exercer seu trabalho.
A partir de agora, e na próxima unidade, abordaremos a Administração de
Locação levando em conta o nosso cliente LOCATÁRIO, para isso, elencaremos

os principais artigos da Lei 8.245/91 - Lei de Locação - de forma a abordar as
dúvidas mais frequentes inerentes ao Contrato de Locação e Termo de Vistoria,
prazos contratuais, direitos e deveres do locatário e protocolos de documentos,
Ação Revisional de Aluguel e Ação Renovatória. À medida em que estudarmos
todos esses itens, buscaremos trazer situações hipotéticas ou cases que o(a) levem
a relacionar a teoria com a prática vivenciada na rotina imobiliária de forma a
auxiliar a sua compreensão e melhor aproveitamento dos estudos.
Veremos também como o legislador protege a parte que julga mais fraca nessa
relação e como você, futuro(a) gestor(a), pode exercer a sua função de forma
ética e prudente, não favorecendo nenhuma das partes, mas priorizando o bem
comum. Não queremos nessa unidade fazê-lo(a) memorizar todos os artigos da
Lei de Locação, mas levá-lo(a) a compreender todos e cada um deles especial-
mente, entender a essência dos dispositivos mais relevantes. Por isso, buscaremos
abordá-la de forma simples e exemplificada. Ao invés de elencarmos os artigos
de forma sequencial, vamos discorrê-los por assuntos.
Convido você a aprofundar-se nesta vasta e complexa jornada pela admi-
nistração de locação! Tenha a certeza que no final dessa caminhada, você estará
capacitado para exercer todas as suas funções com competência, excelência e
possuirá um diferencial que o destacará no mercado. Isso depende apenas de
você. Vamos em frente!
Introdução
44 UNIDADE II
O CLIENTE LOCATÁRIO
O conceito de locação vem expresso no artigo 565 do nosso Código Civil que
dispõe que: “Na locação de coisas, umas das partes obriga-se a ceder à outra por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa
retribuição”, ou seja, na locação, o locador é obrigado a entregar a posse do imó-
vel durante um prazo determinado ao locatário, que por sua vez se responsabiliza
a pagar o valor ajustado pela ocupação.
A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/91 que em 2009 foi alte-
rada pela Lei 12.112 com o intuito de aperfeiçoar as regras e normas sobre a
locação de um imóvel urbano. Em resumo, essa Lei regula a relação entre loca-
dor e locatário estabelecendo os direitos e obrigações de cada um e os aspectos
jurídicos que envolvem o Contrato de Locação. Onde você como gestor(a) imo-
biliário(a) entra nessa relação? Como vimos na unidade anterior, você será o
intermediador(a), garantindo que ela seja pacífica.

45
Assim como o locador, o LOCATÁRIO deve estar ciente de suas obrigações

e ter atestado os seus direitos. E você, deve ter conhecimento prévio das suas
necessidades, haja vista que, como já pontuado, este também será seu cliente e
merece todo o profissionalismo e seriedade do seu trabalho.
O locatário ou inquilino do imóvel é o possuidor temporário do bem do
proprietário, e por ser uma posse temporária, ele tem como principal responsa-
bilidade devolver o imóvel ao final da locação da mesma forma em que o ocupou.
Os deveres do locatário são elencados na Lei de Locação e com base no dis-
posto no artigo 22, destacaremos como direitos do locatário:
1. O uso pacífico do imóvel ora locado

Por ter o locatário a posse do imóvel, tem o direito de usufruir da ocu-
pação sem perturbação. O locador não pode adentrar no imóvel locado
sem autorização e aviso prévio. Por exemplo: será que o proprietário
pode reclamar da maneira como o locatário corta a grama do jardim ou
lava a calçada do imóvel? Não! Obviamente, o locatário terá de devol-
ver o imóvel da mesma forma que o recebeu, mas até lá a ocupação deve
ser pacífica e você, como administrador do imóvel, deverá garantir isso.
2. Receber o Imóvel em Condições Mínimas de uso
É dever do proprietário alugar o imóvel em condições de uso, para isso,
deve reparar todas as deteriorações anteriores à locação e as que ocorre-
rem durante o prazo contratual que envolvam a parte estrutural do imóvel,
por exemplo, problemas no encanamento, no telhado, piso, entre outros.
3. Ter disponibilizado a si o recibo do pagamento de aluguel e encargos
da locação de forma detalhada
O administrador do imóvel que representa o proprietário deve disponi-
bilizar mensalmente o recibo do pagamento do aluguel. Já os encargos
da locação como taxa de condomínio, água e luz, IPTU, somente se estes
forem pagos na administradora.
O Cliente Locatário
46 UNIDADE II
4. Ter restituído as taxas cobradas no condomínio que não lhe cabem o

pagamento.
Todas as despesas extraordinárias cobradas no valor do condomínio são
por lei de responsabilidade do proprietário do imóvel, por isso, o admi-
nistrador deve garantir o reembolso ao locatário, assim que este apresente
a comprovação do pagamento.
Agora para pontuarmos as obrigações do locatário, elencaremos integral-
mente o disposto no artigo 23 e comentaremos as principais.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou con-
tratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro
local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, com-

patível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,

salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de

qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou

nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consen-

timento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança

de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, lo-
catário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás,

água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,

mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja
o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no
art. 27;

47
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regula-

mentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à

administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e

sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso co-
mum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de

uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hi-

dráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de

uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e

antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hi-

dráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior

ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no

custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas ante-
riores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no

parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e
o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das
mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de

propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao paga-
mento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que compro-
vadas.
O Cliente Locatário
48 UNIDADE II
Dos incisos citados podemos ressaltar como principal obrigação do locatário o

pagamento do aluguel e encargos da locação. Tanto é assim, que a locação poderá
ser desfeita por infração contratual, caso o pagamento não se efetive conforme a
art. 9º inciso II. Seguida dessa, podemos destacar a restituição do imóvel finda a
locação nas mesmas condições em que ocupou. Isso só será possível se o mesmo
usar de forma consciente o que não lhe pertence como se fosse seu, executando
as manutenções necessárias para a conservação do bem: consertar um vaza-
mento de torneira, repor uma lâmpada queimada, cuidar da limpeza do piso etc.
Cabe ao gestor por meio do Termo de Vistoria que trataremos nesssa uni-
dade especificar de forma correta as condições do imóvel na entrada do locatário
ao imóvel. Ao recolher as assinaturas do locatário e fiador, anexando-o ao con-
trato, objetiva-se garantir o cumprimento dessas obrigações.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
O Contrato de Locação é bilateral porque dele se geram obrigações para ambas as

partes, sendo o gestor imobiliário, o representante legal do proprietário. Conforme
Junqueira (2008, p. 53) “o contrato deve ser feito de forma a não ferir os disposi-
tivos legais e de ordem pública”, devendo estar em sintonia com a Lei 8.245/91.
Novamente, é interessante contar com o auxílio do departamento jurídico para
elaboração do contrato, podendo este servir de modelo para todos os formali-
zados pelo gestor, ajustando-se apenas as características das partes e do imóvel
locado, prazos, garantias e outros, distintos às particularidades de cada locação.

49
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Alguns elementos são essenciais nos contratos estabelecidos na locação de imó-

veis para dar garantia às partes. Entre elas, podemos citar:
■■ Qualificação das partes - nome e qualificação do locador, locatário e fiador.
■■ Descrição e endereço do imóvel locado.
■■ Destinação do imóvel (residencial ou comercial).
■■ Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste.
■■ Forma e local do pagamento.
■■ Modalidade de garantia apresentada (fiador, caução ou seguro fiança).
■■ Descrição dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc.).
■■ Duração do contrato.
■■ Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel.
■■ Multa rescisória em caso de quebra contratual.
Contrato de Locação
50 UNIDADE II
Ao estipular o valor do aluguel deve-se seguir o que dizem os artigos a seguir:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em
moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os crité-

rios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o
aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
O prazo de reajuste do aluguel obedece à periodicidade de um ano, não podendo
ser alterado durante este prazo, salvo determinação legal ou oficial do governo.
O índice de reajuste obedece às determinações oficiais do governo, podendo as
partes escolherem dentre estes índices que reflitam a variação de preços o Índice
Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice Geral de Preços (IGP), Índice
Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) etc.
Exemplos: um cliente americano aluga um imóvel sob sua administração e
exige que no contrato o valor do aluguel seja estipulado em dólar. Para não per-
der o cliente, o que você faria? Seu cliente locador exige o pagamento antecipado
do aluguel, mesmo tendo o locatário apresentando uma modalidade de garan-
tia? O locador exige um reajuste acima do índice estabelecido em contrato no
primeiro ano de renovação do aluguel?
Qual deve ser a atitude, futuro(a) gestor(a) diante de situações como essas?
Você deve explicar que tais exigências são vedadas pela Lei de Locação e que
você não trabalha em desacordo com a lei. É claro que deve buscar orientar seus
clientes através de uma argumentação coerente. Essa deve ser a sua postura com
relação a todas as situações em que se deparar na carreira profissional, especial-
mente as que te colocam contrárias aos artigos da lei.
Se sua administração transcorrer de forma ética, ela não passará desperce-
bida por esses e outros clientes que futuramente vier a atender.

51
SUBLOCAÇÃO
A sublocação ou “terceirização do aluguel” em parte ou na sua totalidade acon-

tece quando o locatário encarrega a um terceiro a responsabilidade pelo aluguel.
Visto ser uma modalidade prevista na Lei de Locação, é oportuno que você
entenda sobre os principais aspectos dela.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-
-se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares

presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel,

total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do
locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador

em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de

uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias
para manifestar formalmente a sua oposição.
§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições rela-

tivas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa,
resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do su-
blocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela im-
portância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ain-
da, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Contrato de Locação
52 UNIDADE II
Para que você entenda a essência dos artigos expostos vamos exemplificar:
“João, locatário de uma sala comercial nota que suas vendas cairam nos últimos
seis meses. Jorge, seu cunhado, que é contador propõe a ele sublocar o mezanino da
sala e dividir com ele as despesas de aluguel e encargos. Após três meses do ocor-
rido, percebendo que a situação não melhorou, João desocupa a sala, deixando a
locação do imóvel sob a responsabilidade de seu cunhado”.
Após a leitura dos artigos e do caso hipotético, o que podemos concluir? Caso
Jorge não pague o aluguel da sala, João será responsável pela inadimplência?
A lei admite a sublocação somente com autorização prévia e escrita do loca-
dor do imóvel e isso não foi feito pelo locatário exemplificado. Tão séria é essa
exigência que a demora do locador em manifestar-se não deve ser presumida
como consentimento. Venosa (2013, p. 95) diz que a oposição do proprietário,
“partindo do pressuposto de que não houve autorização prévia, poderá vir dire-
tamente por meio da ação de despejo por infração legal”. Portanto, o locador,
nesse caso, pode pedir a desocupação do imóvel.
Respondendo à segunda questão do nosso caso podemos perceber por meios
dos artigos que tratam do assunto que: o sublocatário responderá subsidiaria-
mente pelo aluguel e encargos decorrentes da locação, ou seja, primeiramente
responde o locatário, e depois o sublocatário. Caso essa sublocação estivesse de
acordo com a lei, ou seja, autorizada pelo locador, ambos seriam responsáveis
pelo pagamento, porém, a responsabilidade primária seria do locatário, que neste
caso passa a ser o sublocador do imóvel. Então no caso abordado, João não tem
direito de cobrar o aluguel do seu cunhado.
É importante destacar que todas as cláusulas contidas no Contrato de Locação
assinado pelo locatário devem ser acolhidas pelo sublocatário.

53
Tanto o locatário quanto o sublocatário têm os mesmos direitos e deveres,

desde que a sublocação tenha sido permitida. Uma vez rescindida a locação,
a sublocação não prossegue, pois, o prazo da sublocação não poderá ser
maior do que o da locação.
Saiba mais em: <http://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/sublocacao-
-depende-de-autorizacao-expressa-3paj717jkzyhwd8dz2tjxypn2>.
Fonte: a autora.
TERMO DE VISTORIA E PROTOCOLO PARA

DOCUMENTOS
O TERMO DE VISTORIA ou simplesmente VISTORIA deve ser abordado pelo

gestor imobiliário como assunto LEGAL de suma importância.
É dever do LOCADOR entregar ao locatário o imóvel alugado em estado
de servir ao uso a que se destina. Essa determinação somente pode ser compro-
vada por meio do TERMO DE VISTORIA INICIAL. Seguindo o raciocínio, é
dever do locatário restituir o imóvel, findada a locação, no estado em que o rece-
beu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, da mesma forma essa
questão depende de prova documental, ou seja, TERMO DE VISTORIA FINAL.
Imagine você, aluno(a), intermediando uma discussão entre LOCADOR e
LOCATÁRIO na qual um diz que entregou o imóvel com todos os vidros intei-
ros, por exemplo, e o LOCATÁRIO dizendo que estavam todos trincados? É a
palavra de um contra a do outro.
Um TERMO DE VISTORIA realizado com todo cuidado, técnica, conhe-
cimento e profissionalismo não deixa dúvidas no ar, afinal, existe uma prova
documental.
Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos

54 UNIDADE II
Por essa razão, para garantirmos a manutenção e conservação do bem de

nosso cliente locador é obrigatória a elaboração do Termo de Vistoria. Assim que
firmada a locação e ANTES que o locatário tome posse do imóvel, esse docu-
mento deve estar pronto e assinado pelas partes.
O Termo de Vistoria consiste em um documento no qual são detalhadas as
condições em que foi entregue o imóvel, servindo de registro para que os inte-
ressados possam consultá-lo quando surgirem dúvidas com relação a eventuais
danos e responsabilidades. Para garantia documental desse Termo é preciso
colher a assinatura de ambas as partes atestando as condições nele descritas.
O Termo de Vistoria deverá ser anexado junto ao Contrato de Locação,
podendo ser executado na forma de formulário impresso com a estrutura pronta,
ficando o vistoriador responsável apenas por completar os espaços com os dados
daquele imóvel definindo, a condição e estado de cada item: novo, usado, bom,
regular, ou ainda de forma pós-elaborada com todas as informações descritas
item a item detalhadamente. O ideal é que essa vistoria seja feita durante o dia,
pois nem sempre a energia estará ligada, de forma criteriosa e que constem os
seguintes itens com registros por escrito, fotos e dependendo do caso filmagens:
■■ Portas e Janelas - avaliar as condições visuais, testar o funcionamento e
descrever possíveis danos.
■■ Instalações Elétricas - nem sempre é possível testar o funcionamento,
principalmente se o medidor estiver desligado, porém, fiações soltas,
interruptores danificados precisam ser descritos no laudo.
■■ Instalações Hidráulicas – nesse item é preciso verificar todas as torneiras
a fim de identificar possíveis vazamentos.
O bom funcionamento de toda a parte elétrica e hidráulica do imóvel evitará

prejuízos maiores como infiltrações e curtos circuitos.
■■ Revestimentos - neste item devem ser avaliados visualmente as peças,
se estão danificadas, trincadas ou manchadas. Verifique se há peças
desniveladas.
■■ Pintura - esse é um item causador de muita polêmica nas locações, por
isso, a descrição deve ser autêntica. Deve-se averiguar se a pintura é nova,
usada ou velha e se há furos nas paredes.

55
Ao finalizar a vistoria do imóvel, faça um check-list de todas as anotações e soli-

cite ao proprietário do imóvel que execute todas as manutenções constatadas
por você como necessárias ao uso.
Caro(a) aluno(a), você como administrador de um imóvel não pode ser
procastinador! Execute a vistoria da forma mais detalhista possível, fotografe,
registre todos os problemas do imóvel e mostre ao proprietário todos os itens
que precisam de manutenção prévia. Isso evitará frustações posteriores e deno-
tará a sua qualidade profissional!
PROTOCOLOS PARA DOCUMENTOS
O protocolo serve para documentar a retirada, entrega, registro de documentos,

entrega e devolução de chaves dentre outros itens, bem como deve ser utilizado para
garantir a autenticidade dos atos do administrador de imóveis. É imprescindível
ter documentado esses protocolos com relação a todos os envolvidos na locação,
desde terceiros, prestadores de serviço até ao proprietário, fiador(es) e locatário.
Os protocolos de entrega de documentos são fundamentais para a rotina imobi-
liária e isso se faz ainda mais necessário na admnistração de locação de imóveis.
Com a comprovação da entrega de documentos é possível evitar mal-entendidos
e buscar retratação de má fé por parte dos que buscarão os seus préstimos, por
exemplo: o locador aluga um imóvel e o locatário retira o Contrato de Locação
para assinar e leva 15 (quinze dias) para entregá-lo assinado. Você poderá cobrar
os dias de aluguel desde a entrega do Contrato se tiver como comprovar que a
entrega do Contrato foi realizada a tempo suficiente para o locatário requerer as
assinaturas das partes que lhe cabem. Outro exemplo da importância dos proto-
colos de entrega é na entrega do imóvel. Com o protocolo de entrega das chaves é
possível comprovar os dias utilizados pelo locatário para fazer os reparos neces-
sários no imóvel para consequente cobrança dos dias de aluguel.
De fato, os protocolos servem como documentos comprobatórios e é impor-
tante que você os utilize em todos os seus processos na administração de seus
imóveis. O gestor pode ser responsabilizado civil e criminalmente por suas
omissões.
Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos

56 UNIDADE II
PRAZOS CONTRATUAIS NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL
O tema que trataremos a partir de agora é de extrema relevância para você,

futuro(a) gestor(a), pois é assunto que causa muitas dúvidas e discussões entre
locador e locatário. Sendo você, o intermediador(a) dessa relação, o domínio do
que se estabelece sobre prazos contratuais na Lei de Locação lhe será exigido.
Iniciaremos falando da vênia conjugal.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obriga-
do a observar o prazo excedente.
O Contrato de Locação pode ser ajustado a qualquer prazo, porém, conforme

expresso no artigo, quando este for ajustado por prazo igual ou superior a dez
anos deve-se obrigatoriamente constar a assinatura dos cônjuges. Segundo Venosa
(2013, p. 39) “o consentimento do cônjuge pode ocorrer no mesmo instrumento
da locação ou em documento à parte. Pode ser contemporâneo, anterior ou pos-
terior ao contrato. O documento pode ser em público ou particular. Basta que
seja idôneo”. Lembrando, que o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente se este não tiver consentido com o prazo. Neste contexto algumas
dúvidas recorrentes nas locações de imó-
veis são: o proprietário pode pedir de
volta o imóvel alugado? Se sim, por
quais motivos? E o locatário? Pode
devolver o imóvel na vigência do
prazo contratual? Qual a diferença
de denúncia cheia e denúncia vazia?
À medida em que catalogarmos
os artigos que tratam dos prazos
contratuais, traremos exemplos prá-
ticos com intuito de elucidar essas
questões.

57
Vejamos primeiramente o que a Lei de Locação estabelece sobre o assunto:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula
o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato,
ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela
Lei nº 12.744, de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução

do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou
público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início
do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mí-

nimo, trinta dias de antecedência.
A partir da leitura desse artigo, você, aluno(a), conseguiu identificar o que fala-
mos na introdução dessa unidade? O legislador protege a parte que julga mais
fraca da relação - o locatário. Este, pode devolver o imóvel a qualquer tempo,
desde que pague a multa contratual. Mas, a cobrança de rescisão deve ser pro-
porcional ao período que falta para vencer o contrato, ou seja, não podemos
cobrar o valor integral de multa se o locatário cumpriu parte do prazo contratual.
Geralmente, o valor estabelecido é de até três vezes o valor do aluguel, valo-
res superiores a isso podem ser entendidos como abusivos. E mais: se o motivo
da desocupação decorrer de transferência de trabalho, o locatário ficará isento
de multa, se avisar por escrito o locador com no mínimo 30 (trinta) dias de
antecedência.
Por outro lado, o locador não pode reaver o imóvel locado. Para ajudá-lo(a)
a entender, vamos considerar um exemplo: Após a assinatura do Contrato e ocu-
pação do locatário no imóvel, o proprietário fica sabendo que o imóvel do vizinho
foi locado por um valor maior que o dele. Ele pode reaver o imóvel para alugar
para outro pelo mesmo preço? Não! Motivos similares a esses não dão direito
ao locador de reaver o imóvel.
É claro que isso não significa que independente da situação, a locação nunca
poderá ser desfeita. A Lei de Locação estabelece algumas hipótese em que a loca-
ção poderá ser desfeita vejamos.
Prazos Contratuais na Locação Residencial

58 UNIDADE II
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I. por mútuo acordo.
II. em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
III. em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
IV. para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder

Público, que não possam ser normalmente executadas com a perma-
nência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recusar a consenti-
-las.
Se por mútuo acordo, ou seja, locador e locatário decidirem por fim a locação
do imóvel, a locação poderá ser desfeita sem prejuízo as partes. O artigo tam-
bém cita infração legal ou contratual como motivo válido para o fim da locação
e isso inclui a falta de pagamento do aluguel.
E ainda, os danos estruturais que precisem de reparos urgentes pode por
fim à locação de um imóvel, pois pode trazer até mesmo risco a segurança de
quem ocupa o imóvel. Trataremos detalhadamente sobre os motivos de disso-
lução contratual (denuncia) na unidade III.
CONTRATO DE TEMPORADA
Para locações por um período inferior a três meses, o contrato é de temporada.

A locação por temporada caracteriza-se quando destinada à residência tempo-
rária, geralmente para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, vestibular etc. A vantagem no contrato por temporada está no fato do
locador poder fazer o contrato por qualquer prazo, desde que não ultrapasse
90 (noventa) dias. Caso não haja a manifestação das partes para rescindir este
contrato, após o prazo determinado, passará a vigorar como contrato normal
de locação conforme o artigo 48. Nesta modalidade de locação pode-se exigir o
pagamento antecipado do aluguel.

59
Da locação para temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à resi-

dência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cur-
sos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos
que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,

constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e uten-
sílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente

os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de

garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do con-
trato.
É comum as empresas imobiliárias angariarem imóveis para temporada. Neste

tipo de locação, geralmente os imóveis são mobiliados, e em alguns casos, pos-
suem até mesmo enxoval e utensílios domésticos. O cuidado e responsabilidade
do administrador quanto a esse imóvel deve ser ainda maior. O TERMO DE
VISTORIA, já abordado nessa unidade, faz-se parte obrigatória no Contrato de
Locação para garantir o bom uso das coisas por parte do locatário.
GARANTIAS LOCATÍCIAS
Segundo Venosa (2013, p. 172) por ser “o

contrato de locação um contrato dirigido, os
instrumentos que garantem seu cumprimento
e protegem o locador do inadimplemento tam-
bém o são”. Sendo a principal responsabilidade
do locatário o pagamento do aluguel, a Lei de
Locação permite que se exija uma garantia por
Garantias Locatícias
60 UNIDADE II
meio da qual se elimina ou pelo menos diminuiu o risco de inadimplência. No

Contrato de Locação poderão constar as seguintes garantias conforme a Lei de
Locação:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia:
I - caução.
II - fiança.
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Incluído
pela Lei nº 11.196, de 2005).
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das mo-
dalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de

títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à mar-
gem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a

três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo
em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por
ocasião do levantamento da soma respectiva.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das ga-

rantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da mo-

dalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador.
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas

judicialmente.
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência

do fiador, declaradas judicialmente (Redação dada pela Lei nº 12.112,
de 2009).

61
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua

mudança de residência sem comunicação ao locador.
IV - exoneração do fiador.
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança

ajustada por prazo certo.
VI - desaparecimento dos bens móveis.
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de in-

vestimento (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que tra-

ta o inciso IV do art. 37 desta Lei (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez noti-
ficado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte)
dias após a notificação ao locador (Incluído pela Lei nº 12.112, de
2009).
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresen-

tar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obriga-

ções do locatário.
Detalharemos agora alguns aspectos das modalidades de garantia citadas nos

dispositivos, que são importantes que você, como futuro(a) gestor(a), saiba.
■■ De acordo com o páragrafo único do artigo 37 é proibida a exigência de
mais de uma modalidade de garantia para uma mesma locação. Nada
impede, porém, que se tenham dois fiadores para um mesmo contrato.
■■ A assinatura de ambos os cônjuges no Contrato de Locação para fins
de fiança é necessária sob pena de anulabilidade desta garantia, ou seja,
qualquer fiança prestada sem a assinatura de ambos os cônjuges, pode
ser anulada.
62 UNIDADE II
Sobre essa anulabilidade, vale a pena observar a súmula disponí-

vel na leitura complementar dessa unidade.
■■ A caução poderá ser em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, depo-

sitada em caderneta de poupança, em títulos e ações não limitados o seu
valor, bem como bens móveis, por meio de registro em Cartório de Títulos
e Documentos. Poderá também ser feita caução de bem imóvel, que será
averbado junto à matrícula no Registro de Imóveis.
■■ No caso de caução em dinheiro, tão logo a locação se encerre, não res-
tando nenhuma obrigação, o administrador levanta o depósito com todos
os acréscimos que a conta recebeu e restitui o locatário ou ainda pode este
valor ser utilizado para cobrir tanto o valor do aluguel quanto os encar-
gos dessa locação.
A forma mais tradicional utilizada nas garantias é sem dúvida a fiança, na qual
um terceiro garante pessoalmente o cumprimento das responsabilidades advindas
do contrato firmado entre locador e locatário. O Novo Código Civil disciplina a
fiança ao afirmar que: “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao
credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra” (Art. 818).
Venosa (2013, p. 172) afirma que “o fiador responde desde a eventual defi-
ciência do locatário no cumprimento do contrato principal até a sua total
inadimplência”. Por isso, muitas vezes, essa modalidade de garantia se vale da
amizade entre locatário e fiador na base de total confiança. E se essa amizade se
desfazer? E quando o laço que liga ambos se rompe? Situações como essas podem
acontecer e criar problemas de garantia nesse contrato.
Você, como futuro(a) gestor(a), deve saber que esse fiador(es) têm o direito
de se desobrigar dessa responsabilidade. Vejamos:

63
EXONERAÇÃO DO FIADOR
Exonerar-se quer dizer destituir-se, isentar-se de uma obrigação. O inciso X do

Art. 40 da Lei de Locação dispõe que na prorrogação da locação por prazo inde-
terminado, o fiador pode exonerar-se da fiança. Porém, uma vez notificado por
escrito ao locador de sua intenção de desoneração, o fiador ainda fica obrigado
por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação.
Importante: Enquanto este não manifestar o seu desejo de exonera-

ção o mesmo continua sendo fiel fiador até a efetiva desocupação do
imóvel. Veja jurisprudência a respeito do tema no final dessa unidade.
Outra situação surgiu em 2009 com a alteração do artigo 12 da Lei de Locação:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automa-
ticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será

comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade
de garantia locatícia (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo

de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida
pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (Incluído pela Lei
nº 12.112, de 2009).
Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união

estável, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades. Na verdade o
legislador nesse dispositivo legal teve a intenção de desobrigar por exemplo a
mãe, o amigo, o compadre, enfim, a pessoa que assumiu a obrigação por ter liga-
ção direta com o cônjuge que deixou o imóvel. Nesse caso, da mesma forma, o
fiador ainda fica responsável por 120 (cento e vinte dias) e o cônjuge que per-
manece no imóvel é obrigado a providenciar nova garantia sob pena de ter o
contrato rescindido.
64 UNIDADE II
Caro(a) aluno(a), concluimos esta unidade sobre os aspectos básicos da adminis-

tração de locação, uma operação imobiliária que exigirá de você conhecimento
aprofundado da Lei 8.245/91- a Lei de Locação.
Nesta unidade, conceituamos o nosso cliente locatário, conhecemos seus direi-
tos e deveres enquanto possuidor temporário de imóvel de terceiro. Elencamos de
forma simples os elementos básicos que devem constar no Contrato de Locação
e pontuamos os itens a serem examinados e descritos no Termo de Vistoria.
Vimos de forma exemplificada como estão dispostas as regras que envolvem os
prazos contratuais e as garantias locatícias previstas na Lei de Locação. Entender
sobre esses assuntos é fundamental para intermediação da locação e admins-
tração do imóvel.
Além disso, por meio do estudo desses aspectos básicos percebemos que a
administração da locação de um imóvel é rica em pequenos detalhes, e por essa
razão, exigirá de você, domínio técnico, análise criteriosa de documentações,
preenchimento de termos, protocolos, recibos, elaboração de contratos, entre
outras atividades. Qualquer erro poderá ter grandes consequências futuras,
por isso, o conhecimento da legislação, faz com que o gestor tenha segurança e
garanta a ele mesmo, aos clientes, LOCADOR e LOCATÁRIO, o cumprimento
dos DIREITOS e DEVERES.
Mesmo que não venha a se aventurar no universo da locação e administração
imobiliária, todo profissional do mercado imobiliário deve, obrigatoriamente,
conhecer todas as práticas para poder prestar consultoria a seu cliente, pois é
de praxe que investidores o questionem sobre o assunto e tendo capacidade de
esclarecer todas dúvidas, você será um diferencial e criará uma vantagem com-
petitiva frente a outros que sabem talvez o mínimo sobre a Lei de Locação.
A Lei de Locação, assim como as demais leis exigem do bom profissional
estudo e dedicação. Não basta conhecer, é preciso estudar, é preciso se qualifi-
car, é preciso praticar.
Bom trabalho!

65
1. Assim como o locador, o LOCATÁRIO deve estar ciente de suas obrigações e ter
atestado os seus direitos. A Lei de Locação no intuito de contribuir para que a
relação locador/locatário seja a mais pacífica posssível, elencou nos artigos 22 e
23 os deveres de cada um. Descreva 03 deveres do locatário:
2. O Contrato de Locação devidamente assinado é um item garantidor do cumpri-

mento de obrigações, porém, deve ser feito de forma a dar as mínimas garantias
as partes. Cite 03 itens essenciais que devem conter na elaboração do con-
trato.
3. Explique o que é sublocação, o que a lei estabelece para que ela seja legal.
4. Qual é o prazo máximo para um contrato por temporada e o que acontece se

não houver a desocupação do imóvel e manifestação das partes? Explique.
5. Sendo a principal responsabilidade do locatário o pagamento do aluguel, a Lei

de Locação permite que se exija uma garantia por meio da qual se elimina ou
pelo menos diminuiu o risco para o locador. Pedro está alugando um aparta-
mento que está sob administração da Imobiliária Quero-Quero e está exigindo
dele como garantia 03 meses de caução e fiador com 02 imóveis. Com base no
artigo 37 da Lei 8.245/91 essa exigência é legal? Comente.
Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática

Sílvio de Salvo Venosa
Editora: Atlas
Sinopse: A vigente lei que rege as locações prediais urbanas (Lei
nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, com as alterações introduzidas
pela lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009) não tem o caráter
emergencial dos diplomas legislativos revogados. Trata-se de uma
verdadeira codificação do inquilinato, com princípios de direito
material e de direito processual bem delineados. Esses comentários procuram familiarizar o leitor
com a estrutura desta lei.
Comentário: O autor desse livro foi juiz no estado de São Paulo por 25 anos e atualmente é
consultor e assessor de escritórios de advocacia. Os comentários de todos os artigos da Lei do
Inquilinato trazidos na leitura desse livro ajudará você, aluno(a), a entender os principais aspectos
dessa lei que fará parte do seu dia a dia como gestor(a) imobiliário.
No site do CRECI -PE você encontrará uma série de modelos documentais pertinentes à rotina
imobiliária, entre eles o Modelo de Contrato de Locação.
Para saber mais, acesse: <http://www.creci-pe.gov.br/modelos_contratos.php>.

67
REFERÊNCIAS
Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis ur-
banos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016
Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016.
Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/
L12112.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016.
DINIZ, M. H. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 11. ed. Rev. e atual.
São Paulo: Editora Saraiva, 2010.
JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário. Bauru, 2008.
JUSBRASIL. STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 627979 SP
2014/0334067-2. Disponível em: <http://stj.jusbrasil.com.br/jurispruden-
cia/180423683/agravo-em-recurso-especial-aresp-627979-sp-2014-0334067-2>.
Acesso em: 27 jun. 2016.
VENOSA, S. de S. Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática. 12. ed. São
Paulo: Editora Atlas, 2013.
REFERÊNCIAS ON-LINE
1
Em: <http://www.azevedosette.com.br/pt/noticias/nova_sumula_sobre_fianca_e_
aprovada_pelo_stj/694>. Acesso em: 05 maio 2016.
GABARITO
1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, restituir o imóvel, fin-

dada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes
do seu uso normal, não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio e por escrito do locador.
2.
■■ Qualificação das partes - nome e qualificação do locador, locatário e fiador.
■■ Descrição e endereço do imóvel locado.
■■ Destinação do imóvel (residencial ou comercial).
■■ Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste.
■■ Forma e local do pagamento.
■■ Modalidade de garantia apresentada (fiador, caução ou seguro fiança).
■■ Descrição dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc).
■■ Duração do contrato.
■■ Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel.
■■ Multa rescisória em caso de quebra contratual.
3. A sublocação ou “terceirização do aluguel” em parte ou na sua totalidade acon-

tece quando o locatário encarrega à um terceiro a responsabilidade pelo alu-
guel. Para que ela seja legal é preciso autorização por escrita do proprietário do
imóvel.
4. A locação por temporada não pode ultrapassar 90 (noventa) dias. Caso não haja
a manifestação das partes para rescindir este contrato, após o prazo determina-
do, passará a vigorar como contrato normal de locação conforme o artigo 48.
5. Essa exigência não é legal, pois, embora o artigo trata dessas modalidades de
garantia, o parágrafo único veda a cobrança de mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
ADMINISTRAÇÃO DE
III
UNIDADE
LOCAÇÃO - ASPECTOS
LEGAIS
■■ Compreender a Lei no que diz respeito a venda de imóveis alugados.
■■ Entender a diferença entre denúncia cheia e vazia.
■■ Elencar os tipos de benfeitorias .
■■ Destacar as particularidades da Ação Revisional e Renovatória de
Aluguel.
■■ Conhecer o processo de entrega das chaves, termo de Vistoria final e
suas especificidades.
Plano de Estudo
■■ Direito de Preferência.
■■ Denúncia Cheia e Denúncia Vazia
■■ Benfeitorias
■■ Revisional de Aluguel e Ação Renovatória
■■ Entrega do Imóvel
71
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), estamos na reta final da nossa jornada pela locação de imó-
veis! Até agora vimos a responsabilidade que envolve administrar um imóvel sob
a ótica do administrador, conceituamos os direitos e deveres do locador e loca-
tário e abordamos os aspectos básicos da locação.
De fato, locar e administrar um imóvel de terceiros não é tarefa fácil, mas
com empenho e vontade é possível desempenhar seu papel de forma eficaz. Você
como futuro(a) gestor(a) está sendo preparado(a) no decorrer de seu curso para
entender que somente com muito trabalho, ética e bom senso será capaz de fazer
a diferença no mercado imobiliário.
Abordaremos nessa última unidade assuntos relevantes para a administra-
ção da locação de um imóvel. Apesar de mais complexos, são aspectos legais que
exigirão de você domínio, ética profissional e bom senso. A venda de um imóvel
alugado, a denúncia de um contrato de locação ainda em vigência, a execução
de uma benfeitoria, a entrega de um imóvel, entre outros fazem parte da rotina
imobiliária e são situações que você vivenciará como administrador.
Entender o que a lei diz nesses casos, o auxiliará ao prestar consultoria e
assessoria aos seus clientes (locador, locatário e fiador) e o seu atendimento e
entendimento contribuirão para o seu crescimento profissional.
Espero que, ao final da leitura dessa última unidade, você esteja preparado
para iniciar a próxima etapa: a prática imobiliária e que o sucesso profissional
seja o resultado de todo o seu empenho como acadêmico(a)!
Introdução
72 UNIDADE III
DIREITO DE PREFERÊNCIA
A venda de imóveis que, por ventura, estejam alugados é uma situação comum no
dia a dia da administração de locação, uma vez que a vida do nosso cliente pode
mudar de uma hora para outra. Muitas vezes, a venda daquele imóvel investido
para locação é a saída para um imprevisto ou a entrada para outro tipo de inves-
timento. Nesse momento, você deve dar suporte tanto a quem vende o imóvel
(seu cliente locador) como para quem reside no imóvel (seu cliente locatário).
De um lado está o locador ansioso em vender e de outro o locatário frustrado
pela incerteza de permanecer ou não no imóvel locado. Qual deve ser a sua ati-
tude, visto ser o elo que liga as duas partes?
Vamos analisar a seguinte situação hipotética: você acaba de elaborar um
Contrato de Locação de 30 (trinta) meses. Seu cliente locatário chegou à cidade a
pouco tempo e está animado com a nova moradia, matriculou os filhos na escola
do bairro, decorou o jardim da casa e lhe disse que gostou tanto do imóvel que
se o novo emprego der certo, pretende após os 03 (três) anos de contrato, adquirir
um imóvel na cidade e quer contar com seus préstimos para isso. No 6°(sexto) mês
de vigência do contrato, porém, seu cliente locador (proprietário) o comunica que
pretende vender o imóvel. E de acordo com ele, a venda precisa acontecer o mais
breve possível, pois, surgiu um imprevisto financeiro.

73
O imóvel alugado pode ser vendido? Como fica o locatário nesse caso e como
intermediar essa situação? Lembrando que ambos são seus clientes e precisam
ser tratados com imparcialidade.
Observe o que a Lei de Locação aponta sobre o assunto:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com tercei-
ros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do

negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não mani-

festada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no
prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior

desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá re-

clamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o re-
querer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos
trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do

contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Percebemos com a leitura desses artigos que a venda do imóvel locado é permitida
e disciplinada pela Lei de Locação. O seu cliente locador tem o direito de vender o
imóvel, porém, o seu cliente locatário tem a preferência na aquisição. “Com a pre-
ferência do Inquilino, a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada,
que rompe na maioria das vezes a locação, como também facilitar a permanên-
cia do inquilino no imóvel, sua moradia ou seu comércio” (Venosa, 2013, p.153).
Direito de Preferência
74 UNIDADE III
Você, que será intermediador(a) dessa relação e, deve fazer o possível para
que essa situação seja resolvida da forma mais pacífica possível. Isso inclui comu-
nicar ao locatário por escrito e dar a ele ciência de todas as condições do negócio
em igualdade com terceiros. Em situações em que o locatário se frustra com a
venda do imóvel, é comum que eles talvez venham dificultar ou até mesmo se
recusar a assinar a comunicação.
Como tornar essa ciência inequívoca (segura, não duvidosa, clara)? Umas
das maneiras é fazer isso através de carta registrada via de Aviso de Recebimento
(AR) ou ainda por meio do cartório de títulos e documentos no qual um oficial
de justiça que tem fé pública, atestará a comunicação. Apesar do custo que esses
serviços possam ter, saiba que irão assegurar o seu trabalho e evitarão maiores
transtornos. Como podemos atestar no artigo 33, o locatário somente poderá
reclamar por perdas e danos se o requerer no prazo de seis meses, a contar do
registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Por esse motivo existem duas correntes a respeito do assunto: uma que assegura
não haver necessidade de oferecer o direito de preferência, pois RARAMENTE
um locatário averba o Contrato de Locação junto à matrícula do imóvel e a outra,
pela qual me simpatizo que defende a importância dessa notificação, afinal, faz
parte do senso comum o entendimento que em caso de venda o locatário tem
direito de preferência e ao deixarmos de notificar, estaremos correndo risco de
provocar uma possível jurisprudência e prejudicar nossos clientes. A prudência
é uma ferramenta indispensável na nossa profissão.
Não tendo interesse na aquisição do imóvel ora locado, o locatário poderá
permanecer no imóvel somente se cumulativamente: o contrato estiver no prazo
vigente, conter cláusula de vigência em caso de venda e for averbado junto à
matrícula do imóvel. Caso contrário, se não for do interesse do novo proprie-
tário do imóvel prosseguir com a locação, o locatário deverá desocupá-lo no
prazo de 90 (noventa) dias.

75
No ato da locação, informações como essas são muito relevantes. Quando se

ajustam prazos longos de contratos ou ainda em casos de locações em que
o locatário pretende fazer investimentos altos no imóvel (muito comum em
contratos comerciais), você, futuro(a) gestor(a), mostra empatia e profissio-
nalismo por não omitir detalhes como esses do seu cliente? Até onde vai a
nossa responsabilidade?
Fonte: a autora.
O mais importante nessa situação de alienação de imóvel locado é que ambos

(locador e locatário) se sintam amparados e seguros. Dê assistência ao locador
em toda a parte documental e comercial, mas não esqueça de apoiar o locatário
propondo até mesmo auxílio na procura de um novo imóvel, caso o novo pro-
prietário opte pela descontinuação do contrato.
DENÚNCIA CHEIA E DENÚNCIA VAZIA
De forma jurídica, o termo “denuncia” é o ato de levar a ciência de forma escrita

ou verbal a autoridade competente um ato contrário à lei. No ramo imobiliá-
rio é o termo usado para caracterizar o rompimento ou quebra de acordo por
parte do proprietário do imóvel com (denúncia cheia) ou sem (denúncia vazia)
justificativa.
Contratos ajustados com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo
estipulado, caso o locatário continue no imóvel, a locação prorroga-se a prazo
indeterminado, podendo o locador a qualquer tempo solicitar o imóvel sem jus-
tificar o motivo (DENÚNCIA VAZIA), concedendo ao locatário o prazo de 30
(trinta) dias para desocupação.
Denúncia Cheia e Denúncia Vazia

76 UNIDADE III
Da locação residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior
a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipula-
do, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imó-

vel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presu-
mir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato

a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Contratos ajustados com prazo inferior a 30 meses, vencido este prazo a locação
prorroga-se automaticamente a prazo indeterminado e o locador somente poderá
retomar o imóvel se demonstrar os seguintes motivos (DENÚNCIA CHEIA):
- Mútuo acordo (artigo 9º).
- Término do contrato de trabalho, se o imóvel for ocupado por motivo do
emprego do locatário.
- Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ascendente
ou descendente, que não disponham de imóvel próprio para moradia.
É importante destacar que o Art.44 da Lei de Locação no inciso II dispõe que:

[...] constitui crime de ação pública, punível com detenção de três me-
ses a um ano: deixar o retomante (proprietário), dentro de 180 dias
após a entrega do imóvel, de usá-lo para o fim declarado, ou usando-o,
não o ocupar pelo prazo mínimo de um ano.
- para demolição total ou parcial determinada pelo Poder Público ou

se a reforma aumentar em 20% a área construída ou 50% em casos de
pensão ou hotel.
- se a vigência do contrato a prazo indeterminado ultrapassar 5 (cin-

co) anos, o locador poderá retomar o imóvel sem determinar o motivo
(DENÚNCIA VAZIA).

77
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo in-
ferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser re-
tomado o imóvel:
I - nos casos do art. 9º.
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupa-

ção do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego.
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,

ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não dispo-
nha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial
próprio.
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a

realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a
área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente

demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocu-

pando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado
nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já
tiver retomado o imóvel anteriormente.
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em

imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar

ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,
em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título regis-
trado junto à matrícula do mesmo.
Denúncia Cheia e Denúncia Vazia

78 UNIDADE III
BENFEITORIAS
Adequações podem ser feitas no imóvel pelo locatário antes ou durante o prazo
contratual. Antes, para adequar o imóvel às necessidades do locatário ou para
melhorias, segurança ou mesmo conforto. Observe o que diz a Lei de Locação
sobre as benfeitorias:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeito-
rias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas
pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indeni-
záveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo

ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada
não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Podemos verificar que existem três tipos de benfeitorias: NECESSÁRIAS, ÚTEIS

e VOLUPTUÁRIAS.

79
As necessárias como o próprio nome diz são imprescindíveis para o bom uso
do imóvel e por essa razão podem ser realizadas sem a anuência do proprietário
diante da urgência e emergência. Estamos falando de ruptura de encanamentos,
curto circuito, vazamentos, infiltrações etc.
O conserto imediato não depende de autorização expressa, porque é dever
do locador deixar o imóvel em condições de uso.
São úteis as que atendem as necessidades peculiares àquele locatário como:
cobertura para veículo, colocação de grades nas janelas, portão eletrônico, cerca
elétrica, dentre outros, e em caso de autorização pelo locador poderão ser inde-
nizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Finalmente, as voluptuárias dizem respeito à beleza e conforto, em razão dessa
natureza, o valor despendido não será ressarcido e o locatário poderá levantá-
-la ao término do prazo contratual, desde que não afete a estrutura do imóvel.
Saber diferenciar os tipos de benfeitorias que forem executadas durante a
locação do imóvel é dever do administrador da locação.
REVISIONAL DE ALUGUEL E AÇÃO RENOVATÓRIA
As questões que envolvem a REVISIONAL

e a RENOVATÓRIA DE ALUGUEL são
muito importantes e vão exigir de você
muita dedicação e boa vontade porque
não são de fácil compreensão, porém,
fazem parte do dia a dia de uma adminis-
tração e devem ser dominadas pelo bom
profissional.
A situação político financeira do país
são variáveis e ora podem pender para ofe-
recer vantagens ao locador ora ao locatário.
Revisional de Aluguel e Ação Renovatória

80 UNIDADE III
Em outras palavras, o índice a ser aplicado no reajuste do valor da locação

pode, em razão da economia, subir muito e deixar o locador feliz, pois receberá
mais dinheiro pela locação, bem como não subir tanto, ou mesmo deflacionar
e deixar o locatário feliz.
Para equilibrar essa situação e proteger o interesse de ambos, o legislador
estabeleceu a possibilidade de discussão a respeito do reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mer-
cado.
Perceberam que a cada três anos de vigência do contrato a lei possibilita às par-
tes discutir sobre o assunto e mais, dá a parte que se sentir prejudicada o direito
de solicitar REVISÃO JUDICIAL.
Quando isso acontecer, a parte que ingressar com a ação deverá apresentar
três Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica (PTAMs) de forma a com-
provar o que ele está reivindicando.
Quando falamos em locação comercial precisamos esclarecer aos nossos
clientes locatários que essa é uma modalidade diferente da residencial com arti-
gos específicos.
Os contratos de locação comercial poderão ser ajustados a qualquer prazo,
porém, ao final deste prazo, ao contrário da locação residencial, o locador (pro-
prietário) poderá denunciar o contrato com prazo de 30 dias para desocupação.
Caso o locatário permaneça no imóvel após esse prazo sem a manifestação do
locador, esse contrato passa a vigorar por tempo indeterminado e o locador pode
pedir a desocupação do imóvel com prazo de 30 (trinta) dias.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer

no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-
-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo de-
terminado.

81
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser de-
nunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias
para a desocupação.
Visto, que o imóvel comercial via de regra é o local em que a empresa fixa sua
clientela, e este passa a ser referência para ele, é importante que você, gestor(a),
esclareça à seu cliente locatário a importância de um prazo razoável. Afinal de
contas, este cliente pode vir a investir valores expressivos na abertura da empresa
e precisa de uma garantia de permanência neste imóvel.
Você, aluno(a), percebe a importância da consultoria no momento da lo-

cação comercial? Seria viável estipular um contrato de 36 meses para uma
empresa pequena que ainda buscará clientela na região e muitas vezes não
tem um plano de negócios bem estabelecido? E no caso de uma franquia
bem conceituada? Seria interessante fixar contrato de 12 meses? Qual é o
seu papel como intermediador(a) de locações como essas?
Fonte: a autora.
Mais uma vez, o legislador tende a proteger a parte que julga mais fraca na rela-
ção imobiliária - o locatário. Por isso, por meio do art. 51, estabelece o direito à
renovação compulsória do contrato em casos de locação comercial. Para isso, o
locatário deve preencher cumulativamente os seguintes requisitos:
- Contrato a renovar por prazo determinado e por escrito.
- Prazo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser
de 5 (cinco) anos.
- O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, no prazo
mínimo e sem interrupção de 3 (três) anos.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário
terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumu-
lativamente:
Revisional de Aluguel e Ação Renovatória

82 UNIDADE III
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

determinado.
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos inin-

terruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo

prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessio-

nários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel,
o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para
as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a perten-
cer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo
locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o

sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebra-

das por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste ar-
tigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no in-

terregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores
à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O prazo para entrar com a ação renovatória será de no mínimo um ano e no

máximo seis meses antes do término do contrato.

83
ENTREGA DO IMÓVEL
Chegamos a última parte dessa unidade, na qual abordamos a entrega definitiva

das chaves, o fim da relação locador/locatário. Este, é tema bastante discutido na
administração de locação frente às tantas divergências que causam a entrega do
imóvel. Muitas delas, podem ser evitadas com o Termo de Vistoria de entrada
no imóvel abordado na unidade II.
Por meio dessa lauda é que se constatará as condições em que o imóvel foi
entregue e no ato da desocupação estas devem ser as mesmas do ínicio da loca-
ção, salvo às deteriorações normais de uso. Portanto, a simples entrega das chaves
junto ao locador ou imobiliária não é suficiente para dar como findada a locação.
Detalharemos o procedimento que você, administrador(a), do imóvel deve
adotar no ato de recebimento das chaves:
a. Receber as chaves do locatário e por meio de um Termo de Recebimento
registrar a data da entrega fazendo a ressalva de que procederá a vistoria
de saída, designando dia e hora para sua realização, facultando ao loca-
tário acompanhá-la.
Entrega do Imóvel
84 UNIDADE III
b. Procedido esta vistoria e constatado a existência da necessidade dos repa-

ros, fazer os orçamentos e dar a opção do locatário promover os consertos.
c. Comunicar de modo inequívoco (protocolo) ao locatário e fiadores que
até que os reparos necessários constantes do relatório completo do Termo
de Vistoria final sejam concluídos, os dias de locação serão contados até
a entrega definitiva das chaves.
d. Após concluído os reparos necessários, pedir o desligamento da ener-
gia, e solicitar o recibo de quitação das contas de água, condomínio e
demais encargos acessórios à locação que por ventura sejam responsabi-
lidade do locatário.
e. Receber os dias de aluguel e multa de rescisão contratual, se esse for o caso.
f. Entregar ao locatário a Carta de Quitação de Débitos devidamente datada
e assinada.
Nesta fase de entrega, futuro(a) gestor(a), precisa haver critério lógico, e principal-
mente bom-senso, pois, as divergências vão ocorrer e você, como intermediador(a),
da relação deverá agir de modo a buscar a conciliação e o cumprimento do que
foi acordado em contrato.
Para isso, tenha toda a documentação do imóvel em dia, acompanhe o paga-
mento do condomínio durante a locação e elabore no ato da locação um Termo
de Vistoria bem detalhado, se possível anexe fotos dos itens mais importantes.
Isso destacará o seu bom trabalho e diminuirá as divergências normais decor-
rentes do encerramento dessa relação que intermediou.

85
Abordamos nessa unidade os aspectos legais da administração de imóveis e a

partir deles, aprendemos várias nuances que envolvem locador e locatário.
O cliente se sentirá muito mais seguro ao contratar um profissional que com-
preende e respeita as determinações legais, podendo obter consultoria e assessoria
com muito mais segurança. O profissional por sua vez, poderá evitar, trabalhando
de forma preventiva, várias situações desagradáveis e possíveis ações judiciais.
O direito de preferência ainda leva muitos colegas à confusão por não com-
preenderem esses aspectos legais. As denúncias cheia e vazia então, fazem com
que encontremos muitos contratos firmados por trinta meses, sem que os cor-
retores saibam o porquê, sendo que para facilitar para as partes eles podem ser
firmados por 36 meses e dessa forma não criar confusão no momento do adita-
mento contratual para renovação ou para reajuste de aluguel.
As benfeitorias se bem compreendidas e bem explicadas, podem deixar as
partes mais seguras e confortáveis para tomar qualquer atitude, porque saberão
seus direitos e deveres muito bem explicados por você.
A possibilidade de uma revisão no valor do aluguel, como você pode apren-
der, é legal e totalmente possível, ao contrário do que pensam alguns colegas
desavisados. E, finalmente, a entrega do imóvel pode e deve ser o ponto alto da
relação imobiliária, na qual você com prudência, conhecimento, ética e bom-
-senso termina um Contrato de Locação em que todas as partes ficam satisfeitas
e você usufruindo de um bom conceito pela sociedade e mercado imobiliário,
além é claro de ter recebido, os honorários mais que merecidos, afinal, condu-
ziu com maestria essa tão dificil operação imobiliária.
86
1. Diferencie denuncia cheia de denuncia vazia.

2. O Art. 27 da Lei de Locação dispõe que no caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário
tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notifi-
cação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Como o gestor
imobiliário pode garantir que a ciência do locatário seja inequívoca?
3. Por meio de qual documento se constatará as condições em que o imóvel foi en-
tregue no ato da desocupação que evitará ou diminuirá conflitos entre locador e
locatário? Assinale a alternativa correta.
a. Contrato de Locação.
b. Contrato de Administração.
c. Termo de recebimento das chaves.
d. Termo de Vistoria.
4. Maria, locatária de um imóvel, colocou portão elétrico no imóvel e exige o reem-
bolso, pois, segundo ela, pretende deixar no imóvel após a desocupação. Que
tipo de benfeitoria esse locatário realizou no imóvel? Cabe a ela reembol-
so? Explique.
5. A Lei de Locação no intuito de salvaguardar a parte que julga mais fraca na re-
lação imobiliária - o locatário. estabelece através do art. 51 o direito à renovação
compulsória do contrato em casos de locação comercial. Para isso, o locatário
deve preencher cumulativamente 03 requisitos. Quais são eles?
87
QUAIS OS DEVERES DO INQUILINO AO ENTREGAR AS CHAVES

Estar atento aos itens do contrato e do laudo de vistoria do imóvel previne dores de
cabeça para locadores e locatários.
O momento da entrega das chaves de um imóvel alugado exige atenção por parte do
inquilino. Isso porque ele tem obrigações a cumprir quanto aos prazos para a rescisão
e às condições físicas do imóvel. A principal delas está descrita na lei do inquilinato – nº
12.112/2009 – que diz ser dever do locatário entregar o bem nas mesmas condições em
que o recebeu.
A legislação não estipula, no entanto, quais são tais condições. Para determiná-las, imo-
biliárias e proprietários baseiam-se nos termos do contrato e no laudo de vistoria do
imóvel. Realizada na entrada do inquilino, a vistoria detalha todas as condições do bem
– como cor das paredes, estado do piso e dos mobiliários – em texto e fotos. O laudo é
anexado ao contrato de locação e será confrontado com a vistoria de saída para apontar
quais reparos serão necessários no momento da entrega.
“O locatário é responsável por eventuais danos causados pela má utilização e que não
correspondam ao desgaste natural [das estruturas]”, explica Bruno Schirato Guimarães,
vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil
do Paraná (OAB-PR).
Por isso, é importante o inquilino conhecer e checar as informações contidas no laudo.
Caso haja algum desacordo, ele tem 30 dias para notificar a imobiliária e contestar a
vistoria, segundo Augusta Coutinho Loch, gerente da Senzala Imóveis. É preciso ficar
atento porque outras imobiliárias podem trabalhar com prazos diferentes. A pintura das
paredes no momento da devolução do imóvel é um dos maiores pontos de conflito, mas
deve ser realizada uma vez prevista no contrato.
Contas
Outra obrigação do inquilino é quitar as contas atreladas ao bem, como água, luz e gás,
até a data de saída do imóvel. Para verificar os pagamentos, as imobiliárias costumam
pedir que o locatário apresente os comprovantes e, em alguns casos, que solicitem o
desligamento do serviço junto à concessionária. “Sobre a taxa de condomínio, solici-
tamos a certidão negativa emitida pelo condomínio. Se houver algum atraso, o valor
será cobrado no momento da rescisão”, acrescenta Carlos Eduardo Pereira, diretor da
Imobiliária Paraíso.
Deveres
O inquilino tem algumas obrigações no momento da entregar as chaves de um imóvel
alugado. Confira quais são elas:
88
■■ Avisar a imobiliária ou o proprietário, com 30 dias de antecedência, sobre a saída

do imóvel.
■■ Pintar o imóvel com a cor “original”, se isto estiver previsto no contrato, e realizar
os reparos necessários, de acordo com os laudos das vistorias de entrada e saída.
■■ Quitar e, em alguns casos, cancelar as contas atreladas ao imóvel, como água, luz,
gás e condomínio, até a data de saída do bem.
■■ Cancelar ou mudar para o novo endereço serviços como TV a cabo, telefone e
internet.
■■ Pagar a multa, caso deixe o imóvel antes do término do contrato.
■■ Solicitar à imobiliária a cópia da vistoria de entrega e uma declaração negativa
elencando que todas as contas foram quitadas e os eventuais consertos.
Veja mais em: <http://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/quais-os-deveres-do-inqui-

lino-ao-entregar-as-chaves-02f0msz7s83tvry7x547di88e>.
Fonte: Abdalla (2015, on-line)1.
Assista uma explicação simples sobre os tipo de benfeitorias:
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=dGa8RDjQASQ>.
Material Complementar
REFERÊNCIAS
DINIZ, M. H. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 11. ed. Rev. e atual.
São Paulo: Editora Saraiva, 2010.
Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis ur-
banos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016.
BRASIL, Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Disponível em: <http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016.
BRASIL, Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos

LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro
de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel ur-
bano. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/
Lei/L12112.htm>. Acesso em: 27 jun. 2016.
REVISTA Gazeta do povo, 2015, on-line. Quais os direitos e deveres do inquilino
ao entregar as chaves. Disponível em: <http://www.gazetadopovo.com.br/imo-
veis/quais-os-deveres-do-inquilino-ao-entregar-as-chaves-02f0msz7s83tvry7x-
547di88e> Acesso em: 06 mai. 2016.
VENOSA, S. de S. Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática. 12. ed. São
Paulo: Editora Atlas, 2013.
Em: <http://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/quais-os-deveres-do-inquilino-
¹
-ao-entregar-as-chaves-02f0msz7s83tvry7x547di88e>. Acesso em: 27 jun. 2016.

GABARITO
1. Contratos ajustados com prazo igual ou superior a 30 meses, sendo o prazo

estipulado, caso o locatário continue no imóvel, a locação prorroga-se a prazo
indeterminado, podendo o locador, a qualquer tempo, solicitar o imóvel sem
justificar o motivo (DENÚNCIA VAZIA), concedendo ao locatário o prazo de 30
dias para desocupação.
Contratos ajustados com prazo inferior a 30 meses, vencido este prazo a locação
prorroga-se automaticamente a prazo indeterminado e o locador somente po-
derá retomar o imóvel se demonstrar os seguintes motivos (DENÚNCIA CHEIA):
■■ Mútuo acordo (artigo 9º).
■■ Término do contrato de trabalho, se o imóvel for ocupado por motivo do

emprego do locatário.
■■ Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ascendente ou

descendente, que não disponham de imóvel próprio para moradia.
2. Isso pode ser feito por meio de carta registrada via AR ou ainda por meio do car-
tório de títulos e documentos nos quais um oficial de justiça que tem fé pública
atestará a comunicação.
3. A alternativa “d” está correta.
4. Maria realizou uma benfeitoria útil. Somente caberá reembolso em caso de au-
torização pelo locador.
5. Contrato a renovar por prazo determinado e por escrito; - prazo do contrato a
renovar ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser de 5 (cinco) anos; - o loca-
tário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, no prazo mínimo e sem
interrupção de 3 (três) anos.
IV
ADMINISTRAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS:
UNIDADE
INSTITUIÇÃO, CONVENÇÃO E O
SÍNDICO
■■ Conceituar os tipos de condomínio.
■■ Entender os aspectos legais de um condomínio e as formas de
instituição.
■■ Elencar as principais normas e instrumentos da Convenção do
condomínio.
■■ Discutir acerca da eleição do síndico e suas responsabilidades.
■■ Discorrer sobre o Conselho Consultivo e sua atribuições.
Plano de Estudo
■■ O Condomínio
■■ Instituição do Condomínio
■■ A Convenção do Condomínio
■■ O síndico e suas atribuições
■■ Conselho Fiscal
95
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade você estudará sobre administração de condo-

mínio, uma operação imobiliária que não é exclusiva dos profissionais do ramo
imobiliário. Podemos dizer que grande parte das administradoras de condo-
mínio não tem nenhum vínculo com profissionais da área imobiliária, mas se
tivesse seria muito interessante para todos os envolvidos, visto que muitas das
atividades do dia a dia do corretor estão relacionados a condomínios, síndicos,
proprietários, locadores e locatários.
Apresentaremos todas as fases desde a implantação de um condomínio, sua

gestão, suas aplicações e como proceder perante os condôminos, orientando-os
sobre os seus direitos e obrigações.
Elaboramos este material didático para que você, aluno(a), tenha uma ideia
dos procedimentos que envolvem esse tipo de administração, de forma que você
possa agregar informações e conhecer os produtos e serviços que se tornam indis-
pensáveis ao dia a dia de um condomínio.
A difícil tarefa de administrar um condomínio, muitas vezes se esbarra em
dificuldades técnicas e atos complexos inerentes ao síndico e que na maioria das
vezes é de desconhecimento e desinteresse total dos condôminos. Entretanto,
como diz respeito a um imóvel que é passível de propriedade, de posse e de mui-
tos atos jurídicos, essa falta de conhecimento e interesse pode ocasionar prejuízos
e negócios mal feitos com consequências graves, dessa forma, estudar e compre-
ender o processo torna o gestor imobiliário mais qualificado e completo.
Este material é o início de uma longa jornada de estudos, com ele você saberá
onde encontrar a fonte para consultas que busquem solução efetiva para os pro-
blemas que ocorrem em um condomínio e assim torná-lo um profissional mais
capacitado e com o compromisso de informar cada vez mais e melhor.
Introdução
96 UNIDADE IV
O CONDOMÍNIO
Para darmos início aos conteúdos que serão abordados nesta unidade, faremos
uma breve explanação sobre a origem dos condomínios e as vantagens e des-
vantagens desse tipo de habitação.
A preocupação com o aproveitamento econômico do solo não é recente. De
acordo com Lopes (2008, p.27) “é certo que, já na Idade Média, era conhecido um
sistema de propriedade algo semelhante ao condomínio de que nos ocupamos”.
O mesmo autor afirma que a ‘crise habitacional’ que decorreu de uma série de
fatores (êxodo rural, explosão demográfica, duas grandes guerras etc), “provo-
cou o surgimento de uma nova técnica de construção e de um complexo jurídico
cuja perfeita compreensão desafia os estudiosos” (2008, p.27). Isso se dá pelo fato
de que o proprietário de uma unidade em condomínio exerce pleno direito do
imóvel e simultaneamente o domínio sobre partes comuns como coproprietário,
gerando limitações e obrigações perante a comunidade a qual pertence. Tendo em
vista essa coparticipação no uso da propriedade, fez-se necessárias instituições de
limites de gozo, imposição de deveres e regulamentação do exercício de direitos.
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS:
97
Se de um lado temos um melhor aproveitamento do terreno, melhor distri-

buição dos espaços e com o advento da tecnologia, modernas instalações com
possibilidade de aproveitamento de água, academia, piscina, playground, guarita
com portaria 24 horas proporcionando maior conforto e segurança. De outro, con-
tudo, temos todas as dificuldades de administração, aumento das obrigações de
vizinhança, inadimplência, menor privacidade e possíveis atritos e divergências.
O Código Civil Brasileiro de 1916 já considerava o condomínio como moda-
lidade de propriedade de coisa indivisa, porém, dizia respeito ao horizontal, o
condomínio vertical que conhecemos hoje e que são a grande maioria, surgiram
com a necessidade de melhor aproveitamento dos terrenos, que na impossibili-

dade de ocupação horizontal, adotou-se o plano vertical como solução.
Assim, com a grande necessidade de melhor aproveitamento dos terrenos,
a engenharia passou então a expandir as edificações verticais e junto com essa
expansão a legilação brasileira por meio da Lei 4.591 de 1964 também chamada
de “Lei dos Condomínios” passa a disciplinar os condomínios em edificações e
as incorporações imobiliárias. Esta, sofre alterações a partir da vigência da Lei
10.931 de 2004 que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imo-
biliárias. Igualmente, o Código Civil de 2002 disciplina de forma específica o
condomínio edilício por meio dos artigos 1.331 a 13.358. Portanto, é sob o res-
paldo de tais leis que trataremos desse assunto.
Basicamente, condomínio é o domínio de mais de uma pessoa a um mesmo
bem ou “propriedade comum”. Cavalcante (2010, p. 133) define como sendo a
“copropriedade ou sociedade na propriedade de coisa indivisa” ou que não se
divide. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de
todos são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de proprie-
dade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal da área comum.
Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a
Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembleia.
Dependendo da estrutura e característica do edifício, podem ser utilizados
por todos os ocupantes do condomínio, cabendo a tais uma fração ideal a qual
lhe é exclusiva. O artigo 1.331 do Código Civil dispõe que:
O Condomínio
98 UNIDADE IV
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade ex-
clusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como aparta-

mentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus pro-
prietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alie-
nados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autoriza-
ção expressa na convenção de condomínio (Redação dada pela Lei nº
12.607, de 2012).
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e
as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma

fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada
em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do con-
domínio (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao lo-

gradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária

da escritura de constituição do condomínio.
Essas unidades isoladas ou autônomas são indicadas por designação especial

numérica ou alfabética para efeito de identificar a parte inseparável. Sendo
assim, a parte de utilização privativa das unidades autônomas podem ser alie-
nadas livremente por seu proprietário, exceto os abrigos para veículos. Por outro
lado, o solo, a estrutura do prédio, a rede de água, esgoto, eletricidade, acesso a
rua, e demais partes comuns que existam no condomínio são de uso comum,
não podendo ser alienados separadamente ou divididos.
99
TIPOS DE CONDOMÍNIOS
Ao estudarmos os tipos de condomínios, iremos nos deparar com duas espécies

legais ou típicas de condomínio quanto à sua natureza: o geral ou tradicional,
disciplinado pelo Código Civil; e o especial ou relativo, também conhecido
como horizontal, atualmente regido pela Lei nº. 4.591/64.
a) Geral ou tradicional: Nesse caso, toda a coisa fica sujeita ao regime comum,
não se fala em propriedade individual, ou seja, toda sua extensão incide sobre a
integralidade da coisa, e não apenas em parte desta. Todos são donos de tudo.
Parece difícil de compreender, mas ao depararmos com a classificação em volun-

tário e necessário (legal), sob a disciplina do Código Civil nos arts. 1.314 ao 1.330,
teremos alguns exemplos que facilitarão o entendimento.
Há a voluntariedade no condomínio geral quando duas ou mais pessoas
decidem, por livre deliberação de vontade, tornarem-se proprietários comuns
de uma mesma coisa ou bem a fim de usarem e fruírem tal coisa, por ser inte-
ressante para ambos esse condomínio. Exemplos: a construções de muros em
área de loteamento; muros que dividem duas casas etc.
Quanto tempo dura um condomínio voluntário? Enquanto as partes quiserem
mantê-lo. Para a eficácia e sucesso desse tipo de condomínio, requer-se a criação
e a vigência do condomínio que serão especificadas por negócio jurídico também
conhecido como convenção condominial para que haja uma melhor garantia do
seu exercício. Nela são estabelecidas as regras de uso, fruição e administração
do bem, assim como as devidas responsabilidades de cada proprietário na rela-
ção condominial, entretanto, a realização do negócio jurídico não é obrigatória.
O Condomínio
100 UNIDADE IV
Essencial ou necessário, também chamado de legal, o necessário se subdivide

em forçado e fortuito. O caráter legal se dá pelo fato de ser a lei que determina
a relação condominial. Dispõe o art. 1.327 do Código Civil “O condomínio por
meação de paredes, cercas, muros e valas regulou-se pelo disposto neste Código”.
Esse condomínio ocorre quando determinado bem ou coisa não pode ser divi-
dido, como no caso da construção de muros e cercas. O Condomínio necessário
se subdivide em forçado e fortuito.
O forçado é o caso que acabamos de ver e o fortuito é o caso do condomí-
nio, quando estabelecido pela relação entre herdeiros, quando da abertura do
testamento para dar início ao processo da sucessão hereditária, sendo finalizado
o condomínio ao término da partilha. Não é estabelecida a temporariedade de
existência, dessa forma pode ser de caráter transitório ou perpétuo.
Exemplo: o pai viúvo se casa novamente e quando ele vem a falecer, são her-
deiros: os filhos e a viúva. Eles serão condôminos até que a partilha dos bens
termine.
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas
regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com

paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir
meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe
metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado
(art. 1.297).
b) Especial ou relativo: ocorre quando além das partes comuns relativas

a todos os proprietários, existem as partes autônomas de propriedade de modo
singular ou coletivo.
A lei sobre condomínio e incorporação surgiu no sentido de instituir uma
nova modalidade de condomínio em edifício, sem quaisquer limitações ou res-
trições quanto ao número de unidades e ao tipo de material a ser empregado,
tendo se estruturado nas edificações ou conjunto de edificações, que podem ser
superpostas ou geminadas, para fins residenciais, comerciais ou misto.
No que se refere ao domínio, significa dizer que cada condômino é proprie-
tário de sua unidade e coproprietário das áreas de uso comum. Dentro dessa
espécie, temos algumas variações:
101
LOTEAMENTO FECHADO: também conhecido como condomínio hori-

zontal é instituído por meio da Lei 6.766 de 1979, que dispõe sobre as vias de
circulação e os logradouros públicos, onde a utilização está assegurada apenas
aos proprietários e aos moradores, mediante permissão ou concessão de uso.
Estudando a estrutura do loteamento fechado perceberemos que é muito pare-
cido com o condomínio horizontal.
A diferença entre ambos está nos espaços livres de uso comum de todos.
Embora em ambas a propriedade seja horizontal, nos condomínios os titulares
possuem em comum o domínio destes espaços, enquanto que no loteamento
fechado, e estes espaços livres pertencem ao municipios, constituindo se então

numa comunhão de uso.
CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO OU EM EDIFICAÇÕES: também é cha-
mado de vertical ou condomínio especial, caracteriza-se pela apresentação de uma
propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Nesse tipo de condo-
mínio, cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, seja
apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem, e titular também das partes
ideais das áreas comuns, assim como terreno, estrutura do prédio, telhado, rede
geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração
central, corredor de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.
NOVAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO: as novas modalidades de
condomínio surgiram de forma descaracterizada da tipicidade estabelecida,
como é o caso da multipropriedade, do shopping center e do cemitério privado
dentre outros.
A multipropriedade já existe há alguns anos na América do Norte e em paí-
ses europeus, e aqui no Brasil teve suas primeiras manifestações no início da
década de 80, por meio do sistema imobiliário e do hoteleiro.
O Condomínio
102 UNIDADE IV
Essa modalidade surgiu quando diversos proprietários decidiram dividir o

aproveitamento econômico de certo imóvel em turnos intercorrentes, ou seja,
o condomínio de fato consiste no grupo de proprietários que se reúnem para
fazer investimento em um mesmo bem de tal forma que todos são proprietários,
porém, de forma compartilhada no uso, nos direitos e obrigações.
O ramo hoteleiro é um bom exemplo de propriedade fracionada. Exemplo:
12 pessoas adquirem um imóvel para lazer que passa a ser propriedade de todos.
O período de uso é determinado por meio de critérios definidos pelo próprio
grupo, no qual cada participante tem direito de uso exclusivo por um mês a cada
ano e as despesas são rateadas em partes iguais. A multipropriedade é conhecida
também como “time sharing”.
O conjunto de edificações o qual é caracterizado pela existência de partes

exclusivas e partes comuns, é denominado Condomínio Edilício (arts. 1331
a 1358). Engloba tanto os condomínios verticais (de prédios), quanto os ho-
rizontais (de casas).
Já o Condomínio Comum (arts. 1314 a 1330) é aquele em que há partes co-
muns e partes exclusivas. Existindo multiproprietários, onde todos detêm a
propriedade em comum, sem individualizações.
Fonte: adaptado de Comissão… (2012, on-line)¹.
103
INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Condomínio Especial Edilício foi criado pela Lei 4.591/64. Atualmente é tra-
tado pelo Código Civil e sua instituição será feita da seguinte forma:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou tes-
tamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo cons-
tar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa-

mente ao terreno e partes comuns.
III - o fim a que as unidades se destinam.
Com a instituição de condomínio, um empreendimento segue um procedimento

específico de documentação e registro de acordo com as regras do direito comum
e se submete ao regime da propriedade horizontal.
Por meio da instituição do condomínio, o proprietário do imóvel pode trans-
formá-lo em diversas unidades autônomas. Com isso, o imóvel que pertencia a
um único proprietário passa a se constituir em diversas unidades, independentes
entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno
e nas partes comuns que existam, podendo pertencer a outros proprietários.
Instituição do Condomínio
104 UNIDADE IV
Quando um proprietário constrói um edifício de apartamentos em um ter-

reno, teoricamente, ele será o único proprietário do imóvel todo, ou seja, de
todos os apartamentos. Para ingressarem individualmente no mundo do Direito,
obrigatoriamente terá que ser instituído o condomínio, que será registrado no
Registro de Imóveis, dessa forma, poderá ser legalmente de outros proprietários.
A realização dessa instituição poderá ser feita por ato entre vivos ou por via
testamentária, para isso, no ato da instituição, deverá haver a individualização
de cada unidade autônoma, da seguinte forma:
■■ Contendo a identificação que pode ser apartamento, casa, loja, sala, vaga
de garagem etc.
■■ A denominação ou indicação cadastral com número ou letra da unidade
(exemplo: casa 22, apartamento 901, sala B , vaga de garagem 5 etc).
■■ O pavimento em que se localiza e sua posição dentro do pavimento.
■■ A indicação da área privativa, da área de uso comum e sua fração ideal
no terreno.
■■ A divisão interna do imóvel, que opcional com número de quartos, banhei-
ros, salas, cozinha etc.
■■ A indicação das áreas comuns como corredores de acesso, áreas de recre-
ação e lazer , garagens, piscina, sauna, quadras poliesportivas, espaço para
crianças, academia de ginástica, cinema, churrasqueira, salão de festas,
salas de jogos, espaço pet, ou seja, tudo que pertence aos bens de proprie-
dade de todos os condôminos em comum.
■■ A menção do fim a que as unidades se destinam.
105
FORMAS DE INSTITUIÇÃO
Por Via Testamentária:
O proprietário ao fazer o testamento de um imóvel que comporte divisão, ins-

titui o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e sua respectiva
fração ideal, descrevendo todas as partes comuns. Normalmente, na oportuni-
dade já indicará a parte pertencente a cada um dos herdeiros e legatários.
Por Ato Unilateral de Vontade:
O proprietário do imóvel, desejando de alguma forma aliená-lo em unidades

autônomas faz a instituição do condomínio, submetendo o empreendimento ao
regime da propriedade horizontal.
Por Acordo de Vontades:
Ocorre quando um grupo de pessoas detentoras do direito sobre um determi-

nado terreno decide construir um edifício, ou mais de um, e determinam desde
já a unidade futura que caberá a cada um deles.
Por Força Legal:
Quando para solucionar um litígio, o juiz decide pela instituição do condomí-

nio, que se originará, portanto, por força de uma sentença judicial.
A instituição de um condomínio ou a incorporação imobiliária deve recair
somente sobre um único terreno. Significa que se o empreendimento estiver pla-
nejado para ser executado sobre mais de um terreno, para haver a instituição do
condomínio eles deverão ser unificados. Da mesma forma se a instituição recair
somente sobre parte de um terreno, este deverá ser desmembrado.
Instituição do Condomínio
106 UNIDADE IV
FRAÇÃO IDEAL
O legislador determinou que a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal do terreno e coisas comuns atribuida a cada unidade expressa sob
forma decimal ou ordinária. A determinação da fração ideal é muito importante
no dia a dia do condomínio, pois pode determinar a forma que será realizado o
rateio das despesas comuns, os votos em caso de assembleia etc.
VAGAS DE GARAGEM
O automóvel atualmente não é considerado mais objetivo de luxo e sim elemento

indispensável para a rápida locomoção do ser humano e a vaga de garagem pas-
sou a ser elemento decisivo para compra.
Uma família de classe considerada B composta por dois filhos com certeza
terá a necessidade de no mínimo duas vagas de garagem por apartamento ou
casa em condomínio.
Infelizmente, temos conhecimento que as vagas de garagem são motivo de
discórdia no convívio dos condôminos, por essa razão as regras para uso devem
ser bem definidas e compreendidas por todos.
Plantas com a definição bem clara de cada vaga com identificação, localização,
tipo de automóvel que comporta e forma de uso, além de úteis são fundamentais.
As vagas de garagem, em relação ao uso podem ser definidas em:
■■ De uso comum: quando não estão vinculadas a nenhuma unidade, ou seja,

todos podem utilizar, quem chega primeiro escolhe a vaga.
■■ De uso exclusivo: quando é vinculada a cada unidade sendo nesse caso já
determinada e pertencente a uma só pessoa.
■■ Unidade autônoma: quando pode ser vendida separadamente e a vaga
terá fração ideal correspondente. Entretanto, deve constar no registro de
imóveis essa menção bem definida constante do ato constitutivo do con-
domínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
107
Em um caso no qual o informado pelo proprietário se diferencia do que

consta nas normas, como você conduziria a situação como locador? Ou até
mesmo como locatário?
Fonte: a autora.
A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Caro(a) aluno(a), você pôde perceber que um condomínio é instituido quando

duas ou mais pessoas decidem dividir o uso de um imóvel. Para se preservar
uma convivência social adequada é necessário que se mantenha um grau de har-
monia e civilidade com normas bem definidas, dessa forma, é possível, se não
evitar, minimizar os conflitos de interesses.
Conforme o site do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e
Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI/
SP) “A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo,
portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não
só os seus signatários, mas também todos os
que ingressarem nos limites do condomínio
(art. 1.333, caput, do novo Código Civil)”.
De acordo com a lei, para ser opo-
nível contra terceiros, a Convenção do
Condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis. Com cer-
teza você sabe que o Cartório de Registro de
Imóveis é público e uma vez feito o registro
ninguém pode alegar que não tinha conhe-
cimento da existência ou mesmo que não
teve acesso ao conteúdo.
A Convenção do Condomínio
108 UNIDADE IV
A Convenção de Condomínio não deve ser confundida com o Regimento

Interno, em razão de tratarem de matérias com natureza diferentes uma da outra.
Na Convenção de Condomínio é tratada a estrutura do condomínio e os
direitos e deveres dos condôminos e no Regimento Interno constam as regras
de convivência do cotidiano dos condôminos. Fica, dessa forma, bem claro que
a força legal da Conveção é superior a do Regimento Interno, sendo assim, em
caso de conflito entre as duas, prevalece a Convenção. Observe os artigos do
Código Civil:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou tes-
tamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo cons-
tar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa-

mente ao terreno e partes comuns.
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais
e se torna, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do

condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os inte-
ressados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições

dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordiná-
rias do condomínio.
II - sua forma de administração.
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quo-

rum exigido para as deliberações.
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
109
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instru-

mento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades autônomas.
Agora que você entendeu a importância desses dois instrumentos: a Convenção

de Condomínio e Regimento Interno, percebeu como é importante que você,
gestor(a) imobiliário (a), ao realizar qualquer operação imobiliária que envolva
um imóvel pertencente a um condomínio, solicite do vendedor ou locador tais
documentos e repasse-os ao comprador ou locatário. Afinal, nossa justiça tem

entendido que o locatário, ao contratar a locação, implicitamente se submete
à Convenção e ao Regulamento Interno do Condomínio, dispensando-se até
mesmo a cláusula expressa que a isso obrigue.
Claro que para que as regras sejam obedecidas é preciso que antes sejam
conhecidas. Você estará cumprindo com o seu papel de bom profissional ao ficar
atento a essas ações básicas e fundamentais.
O SÍNDICO E SUAS
ATRIBUIÇÕES
A palavra SÍNDICO veio do grego [sýn-

dikos] que significa “patrocinador da
justiça” é ele o responsável pela gestão de
um ou mais edifícios (condomínios) no
que diz respeito a manutenção da ordem,
da disciplina, do cumprimento das regras
de convivência, da segurança, da legali-
dade, da limpeza e tudo mais que norteia
a convivência entre os condôminos.
O Síndico e suas Atribuições

110 UNIDADE IV
É muito importante, quando estamos estudando, conhecer as normas legais,

afinal é a base sobre a matéria.
Vamos observar um a um os artigos que se referem ao SÍNDICO e fazer um
estudo sobre cada um deles:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser con-
dômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
O síndico deverá ser escolhido por meio de assembleia e para isso não precisa
ser necessariamente condômino. Quando eleito, seu mandato tem duração não
superior, ou seja, máxima de dois anos, porém, não significa que ele não possa
ser reeleito. Caso os condôminos decidam que é bom para o condomínio ficar
sob a responsabilidade dele, a lei permite que o mandato seja renovado.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos.
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em

juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedi-

mento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembleia.
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e

cobrar as multas devidas.
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os pode-

res de representação ou as funções administrativas, mediante aprova-
ção da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
111
Esse artigo apresenta as competências do síndico que começa pelo dever de con-
vocar a assembleia dos condôminos, o que ele deve fazer de forma inequívoca
para que todos tenham plena ciência da data e horário. Percebeu que nos con-
domínios é afixada a Convocação em murais de aviso e nos elevadores? É uma
forma do síndico cumprir com o seu dever de forma inconteste.
É ele que representa, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. A pessoa
que vai exercer esse papel deve ser idônea e íntegra, pois a escolha por meio de
assembleia dá poderes para que ele represente todos os condôminos. Muitas
vezes os condôminos não têm interesse e conhecimento e compactuam por

serem representados por pessoas com más intenções que trazem muitos preju-
ízos ao condomínio e aos condôminos.
O dever do síndico em primeiro lugar é dar o exemplo. Cabe a ele cumprir
antes mesmo de fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determi-
nações da assembleia. É dever também diligenciar a conservação e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuido-
res como limpeza e conservação do hall de entrada, conserto e manutenção de
elevadores, troca de lâmpadas, etc.
É preciso que o síndico elabore o orçamento da receita e despesa de cada ano,
bem como deve cobrar dos condôminos as suas contribuições, impor e cobrar as
multas devidas. O condômino que não gosta de se indispor com os seus vizinhos
ou com outras pessoas, normalmente foge dessa função, pois a figura de cobra-
dor nem sempre é tida como simpática. O dever do síndico é cumprir com suas
funções em benefício do condomínio e não ser o Rei da Simpatia.
Tudo que for gasto pelo síndico depende de aprovação, por isso deve pres-
tar contas à assembleia anualmente e quando exigidas devem ser apresentadas
a qualquer tempo.
A responsabilidade por realizar o seguro da edificação é do síndico também.
A lei permite que a assembléia invista em outra pessoa, em lugar do síndico,
em poderes de representação, essa ação se dá quando o síndico decide transfe-
rir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em con-
trário da convenção.

112 UNIDADE IV
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim esta-

belecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregula-
ridades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Infelizmente, temos conhecimento de muitos casos de síndicos que agem de

forma ilícita e se apropriam do que não lhes pertence ou se favorecem da posição
que ocupam para obter vantagens de diversas naturezas. Contra esses malfeito-
res a lei dá a assembleia poderes para destituir o síndico. Claro que para isso é
preciso que se apresentem provas e documentos.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a presta-
ção de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regi-
mento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condômi-

nos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.
A assembleia anual com o objetivo de aprovar o orçamento das despesas, as con-

tribuições dos condôminos e a prestação de contas é de caráter obrigatório e
tão importante que se o síndico não fizer a convocação, um quarto dos condô-
minos pode convocar e na falta deles o juiz decidirá.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unani-
midade dos condôminos (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
É tão séria a alteração da Convenção que não pode ser decidida por maioria
simples. É preciso que no mínimo dois terços dos condôminos esteja de acordo.
Ainda mais importante é a mudança da destinação do edifício (de comercial
para residencial, por exemplo) ou da unidade imobiliária, pois só ocorre com a
unanimidade, ou seja, pela vontade de todos os condôminos.
113
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de vo-
tos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo

e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo dis-
posição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Quando o assunto a ser discutido não tiver exigência de quorum, as delibera-

ções da assembleia terão validade em primeira convocação, ou seja, no primeiro
horário estabelecido para a realização da assembleia pela maioria dos votos dos
condôminos presentes, desde que a fração que lhes cabe seja no mínimo a metade
das fraçoes ideais. A lei institui dessa forma, pois estudamos que os condômi-
nos podem ter unidades com frações ideais diferentes.
A fração ideal de um condôminio proprietário de um apartamento tipo com
150m² por exemplo é inferior a fração ideal do proprietário da cobertura que é
um duplex e tem 290m². Dessa forma, nem sempre a fração ideal de metade dos
condôminos representa necessariamente a metade das frações ideais que com-
põe o condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum espe-
cial.
Se no horário marcado para a primeira convocação não estiverem presentes o

número de condôminos necessário, deve-se aguardar o horário da segunda con-
vocação, dessa forma a deliberação poderá ser feita e terá validade com a maioria
dos votos dos presentes, isso quando a lei não exigir quorum especial.
“Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados para a reunião” (BRASIL, 2002).
Já estudamos que é obrigação do síndico fazer a convocação da assembleia de
forma inequívoca não é? Constata-se pelo artigo citado, que não terão validade
as deliberações feitas quando não forem convocados todos os condôminos. Por
isso, nem sempre a afixação da convocação nos elevadores é suficiente, porque
algum condômino pode alegar que é adepto à manutenção da saúde e não faz

114 UNIDADE IV
uso dos elevadores preferindo as escadas e por esse motivo não tomou conhe-
cimento da convocação.
“Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo sín-
dico ou por um quarto dos condôminos” (BRASIL, 2002).
O direito de convocação não se limita a figura do síndico sendo extensiva a
um quarto dos condôminos quando o caráter for extraordinário.
CONSELHO FISCAL
De acordo com o artigo 1356 a existência do Conselho Fiscal não é obrigatória.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto
de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois
anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
A lei diz que “poderá” haver no condomínio um conselho fiscal composto por
três membros eleitos em assembleia pelo mesmo período da gestão do síndico,
ou seja, não superior a dois anos.
Cabe ao conselho dar parecer sobre as con-
tas do síndico. Significa de alguma forma que
o conselho pode (e deve) fiscalizar as ações do
síndico.
É comum que as convenções já determinem
a existência de um conselho fiscal para que as
finanças do condomínio possam ser acompa-
nhadas de perto. Trata-se de um complemento a
serviço do condomínio tendo a função de ana-
lisar as contas e emitir parecer recomendando
ou não a sua aprovação.
115
Com a atuação do conselho, os demais condôminos ficam mais tranquilos

quando forem tomar alguma decisão e sua função não se limita apenas à fiscali-
zação, sendo muito útil o papel de assessorar o síndico, atuando também como
conselho consultivo.
As pessoas eleitas devem ser comprometidas, participativas e o trio pode
mudar, ou seja varia, mesmo que o síndico seja reeleito. No prédio em que moro
o síndico é muito competente e ocupa o cargo há muito tempo, porém, o conse-
lho muda a cada eleição, dessa forma garante mais lisura em sua administração.
Uma operação imobiliária bem realizada é sinônimo de bom atendimento, de

satisfação ao cliente e profissionalismo do Gestor Imobiliário. Para que isso ocorra
é preciso que o profissional tenha conhecimento e capacitação.
A administração de condomínios é uma das operações imobiliárias que
envolve mais de dois polos, pois tem início com o representante do condomí-
nio, se extende ao condômino, ao seu locatário e a empresa administradora
quando for o caso, por isso, o primeiro passo é saber quem responde pelo con-
domínio e em seguida tomar conhecimento da Convenção de Condomínio e
Regimento Interno.
Ciente das normas, é bem mais fácil resolver as situações oriundas das rela-
ções que se estabelecem.
Nesta unidade, demos início aos nossos estudos e podemos perceber que as
leis são bem claras. Aprendemos como se institui um condomínio, as normas
que regem uma Convenção de Condomínio, de que forma é eleito um síndico,
suas atribuições e a função do Conselho Fiscal.
116 UNIDADE IV
Como você sabe, nosso material serve de referência para o início dos seus
estudos. O bom profissional deve procurar conhecimento sempre. Acredito que
a maior lição que deve ficar para você nessa unidade é que ao locar ou admi-
nistrar um imóvel que faz parte de um condomínio é imprescindível que você
tenha em mãos a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno e da mesma
forma você deve fornecer esses documentos aos locatários por meio de proto-
colo de recebimento, para que ele não venha a alegar no futuro que infringiu
alguma norma por não ter conhecimento.
Não se esqueça que seu papel legal é zelar pela satisfação e segurança das
partes, por isso não se esqueça de documentar todas as suas ações. A prevenção
faz parte do bom atendimento.
117
1. Ao estudarmos os tipos de condomínios nos deparamos com duas espécies le-

gais ou típicas de condomínio: o geral ou tradicional, disciplinado pelo Código
Civil; e o especial ou relativo, também conhecido como horizontal. Explique a
diferença entre eles.
2. Com a instituição de condomínio, um empreendimento segue um procedimen-
to específico de documentação e registro de acordo com as regras do direito
comum e se submete ao regime da propriedade horizontal. Existem 03 formas
de instituir condomínio, quais são elas? Explique.
3. Descreva a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno.
4. O síndico deverá ser escolhido por meio de assembleia e para isso não precisa
ser necessariamente condômino. Quando eleito, seu mandato tem duração não
máxima de dois anos podendo ser renovada. Cite 03 atribuições do síndico.
118
O QUE SÍNDICO E MORADORES PODEM OU NÃO PODEM NOS CONDOMÍNIOS

Todo condomínio precisa de regras de convívio social para funcionar em harmonia, e
tais diretrizes estão previstas na convenção de condomínio ou, em alguns casos, no re-
gulamento geral.
A convenção é a norma máxima e deve ser aplicada pelo síndico e corpo diretivo e ob-
servada e respeitada por todos os moradores, independentemente de concordarem ou
não com seu conteúdo. Uma vez aprovada em assembleia, vale como lei e só pode ser
mudada com quorum especial e convocação específica para este fim. Somente se for
contrária à lei, suas regras poderão ser contestadas ou, quando for omissa em algum
ponto, prevalece aquilo que a legislação determina. Essas são as diretrizes básicas da
regulamentação de um condomínio.
A área comum, conforme o próprio nome sugere, pertence a todos e deve ser usada de
forma coletiva e harmônica, sem prejuízo de qualquer morador. Por exemplo, ninguém
pode ser privado de usar a piscina porque um dos vizinhos não gosta da pessoa. A res-
trição ao uso de qualquer equipamento da área comum precisa ter uma justificativa
plausível.
No exemplo da piscina, a convenção pode prever a exigência de apresentação de exame
médico periódico para utilização do espaço. Então, se um morador não apresentar o do-
cumento, poderá ser impedido de usar a área. Se não houver nenhuma previsão escrita
nesse sentido, não pode haver restrições para o uso.
O mesmo ocorre com as demais áreas comuns e então é a vontade da maioria, repre-
sentada na convenção, que prevalece. Assuntos como áreas nas quais se pode ou não
circular com bicicletas e animais, uso de vaga de garagem e forma de sorteio, horário de
funcionamento de salões, academia, sauna e outras dependências comuns, entre outras
coisas, devem ter o uso disciplinado pela convenção. O síndico não pode simplesmente
mandar ou desmandar, esses tópicos devem constar no documento.
A convenção também estipula as multas e a forma de aplicá-las em caso de desrespeito
às normas estabelecidas e serve de referência para o síndico administrar o condomínio.
Condomínio significa domínio comum, ou seja, todos são proprietários e têm direitos
e obrigações. Isso implica em respeitar o direito alheio. É importante deixar claro que o
síndico é um apenas um administrador do condomínio e pode, ou não, ser morador ou
condômino. Segundo a lei, qualquer pessoa, até um estranho, pode ser síndico, desde
que eleito em assembleia. Desta forma, fica claro que o síndico não é dono de nada, e
não pode, de nenhuma maneira, criar regras ou impor restrições de qualquer ordem,
salvo aquelas estabelecidas na convenção.
Em outras palavras, o papel do síndico é apenas fazer valer o que está escrito.
119
Nos apartamentos, que são propriedades privadas, também existem regras de convi-
vência que devem ser observadas. Muitos pensam que a chamada “lei do silêncio” vale
somente para depois das 22 horas, mas não é bem assim.
Independentemente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o
respeito mútuo entre os vizinhos. Vez ou outra, alguém pode fazer uma festinha em
casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, com “pancadão” na
cabeça dos vizinhos, viola princípios de convivência social e pode ser reprimidos.
A questão é muito delicada, pois é subjetiva. O respeito ao direito alheio de forma do-
sada, sabendo quando se encerra o direito de um e começa do outro, é muito sutil e
depende, em muitos casos, de que ângulo se observa a questão.
Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda
muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irri-
tante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Brigas de casal aos gritos, com pa-
lavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas
como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem
causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.
Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medi-
da em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.
Se os problemas não forem resolvidos de forma amistosa, a aplicação de multas e, em
último caso, a expulsão do morador encrenqueiro, mesmo que dono do apartamento
são medidas possíveis.
Fonte: O que síndico… (2014, on-line)2.
Revolucionando o Condomínio
Rosely Benevides O. Schwartz
Editora: Saraiva
Sinopse: Fruto de pesquisas e da experiência adquirida
nas consultorias realizadas em condomínios por Rosely
Schwartz, este trabalho fornece o conhecimento
preliminar dos principais tópicos que envolvem um
condomínio. Com essas informações, o síndico poderá
fazer uma gestão mais eficiente, tranquila e segura. Já os
condôminos terão a chance de avaliar se a administração
está sendo eficaz, se os itens de segurança estão sendo
observados e se a legislação que envolve o condomínio
está sendo cumprida, facilitando a compreensão do papel
do síndico, dos problemas e das dificuldades para administrar um condomínio.
Acesse o canal do Sindiconet no Youtube e conheça o Perfil do Síndico eficaz.
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=reWmPCQ511s>.
Conheça o guia completo sobre uso de garagens em condomínios, acessando o site do

Sindiconet.
Disponível em: <http://www.sindiconet.com.br/282/informese/garagens>.

121
REFERÊNCIAS
Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias. Acesso em: 30 jun. 2016.
Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil. Acesso em: 30 jun.
2016.
CAVALCANTE, B. Locação predial urbana e condomínio edilício: teoria e prática.
Leme: Editora Cronus, 2010.
COUTO, M. do C. de R. C. Instituição do Condomínio e Incorporação Imobiliária.
Disponível em: <http://www.serjus.com.br/on-line/trabalho_09.html>. Acesso em:
18 maio 2016.
DANTAS, I. O que vale mais no condomínio? Disponível em: <http://www.sindi-
conet.com.br/8245/Informese/Inaldo-Dantas/O-que-vale-mais-no-condominio>.
Acesso em: 18 maio 2016.
FRANCO, J. N. Condomínio. 5. ed. Rev. atual e. Ampl. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2005.
LOPES, J. B. Condomínio. 10. ed. Rev. atual e. Ampl. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2008.
NORBIM, F. D. Administração de Condomínios: Aspectos Práticos e Jurídicos. Rio
de Janeiro: Editora Ciência Moderna, 2010.
SECOVI-SP. Perguntas e Respostas: Direito Civíl. Disponível em: <http://www.se-
covi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas-direito-civil>. Acesso em: 18 maio
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SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio. 12. ed. Rev. atual e. Ampl.
São Paulo: Saraiva, 2009.
¹Em: <http://oab-mg.jusbrasil.com.br/noticias/2860827/comissao-de-direito-urba-
nistico-da-oab-mg-promove-debate-sobre-lei-80-2011>. Acesso em: 28 jun. 2016.
2
Em: <http://silascorreiaimv.blogspot.com.br/2014/01/o-que-sindico-e-moradores-
-podem-ou-nao.html>. Acesso em: 14 jun. 2016.
GABARITO
1. No tipo geral ou tradicional toda a coisa fica sujeita ao regime comum, não se
fala em propriedade individual, ou seja, toda sua extensão incide sobre a in-
tegralidade da coisa, e não apenas em parte desta. Todos são donos de tudo.
No condomínio tipo especial ou relativo ou conhecido como horizontal ocorre
quando além das partes comuns relativas a todos os proprietários, existem as
partes autônomas de propriedade de modo singular ou coletiva.
2. Via testamentária: o proprietário ao fazer o testamento de um imóvel que com-
porte divisão, institui o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e
sua respectiva fração ideal, descrevendo todas as partes comuns.
Acordo de vontades: ocorre quando um grupo de pessoas detentoras do direito
sobre um determinado terreno decidem construir um edifício ou mais de um e
determinam desde já a unidade futura que caberá a cada um deles.
Força legal: quando para solucionar um litígio o Juiz decide pela instituição do
condomínio, que nascerá portanto, por força de uma sentença judicial.
3. Na Convenção de Condomínio é tratada a estrutura do condomínio e os direitos
e deveres dos condôminos e no Regimento Interno constam as regras de convi-
vência do cotidiano dos condôminos.
4. I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente,
o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa
dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da exis-
tência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determina-
ções da assembleia.
V
UNIDADE
DIREITOS E DEVERES DOS
CONDÔMINOS, ASPECTOS DAS NBRS
5674/99 E 16280/2014
■■ Estudar os direitos e deveres dos condôminos em especial os artigos
que os definem.
■■ Conceituar as regras que normatizam a realização das obras a serem
realizadas em um condomínio.
■■ Conhecer as duas normas de manutenção e conservação do
condomínio, suas implicações e importância.
Plano de Estudo
■■ Direitos e deveres dos condôminos
■■ Obras em um condomínio
■■ Aspectos da NBR - 5674/99 e da NBR - 16280/2014
125
INTRODUÇÃO
Caro(a) aluno(a), um dos temas mais delicados para se tratar quando o assunto
é condomínio diz respeito às regras de convivência entre condôminos. Temos
notícias de várias brigas constatadas em condomínios que acabam em vias de
fato com lesões corporais e algumas vezes até em morte.
O dia a dia atribulado das pessoas, as pressões sociais, financeiras e familia-
res levam ao estresse e muitas vezes a perder o controle diante de uma situação
de descontentamento ou contrariedade.
Talvez esse seja o maior motivo que leva a diminuir o interesse dos condô-
minos a assumir o papel de síndico. Nem o atrativo de remuneração ou isenção
de pagamento da taxa condominial despertam interesse para esse difícil papel.
Porém, como comentamos na unidade IV, as regras pré-estabelecidas e levadas
ao conhecimento de todos os elementos envolvidos na convivência minimizam
os conflitos e facilitam a tomada de decisão.
Nessa unidade, estudaremos esses dispositivos legais, bem como tratare-
mos de um assunto muito importante que são as normas brasileiras - NBRs
- que dizem respeito ao deveres de manutenção e conservação do condomínio e
os cuidados com as obras a serem realizadas no interior das unidades privadas.
Infelizmente foi preciso acontecer uma tragédia para que esses normas fos-
sem criadas. Vamos conhecer o conteúdo delas para que possamos ser agentes
propagadores dessas informações e dessa forma exercer nosso papel com pro-
priedade na sociedade.
Introdução
126 UNIDADE V
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
A convivência em sociedade precisa de regras para que a harmonia e paz rei-

nem entre as pessoas. Os relacionamentos não são fáceis, porque vários aspectos
contribuem substancialmente para a formação do indivíduo, a começar pela
personalidade, seguida pela formação familiar, educação, respeito ao próximo e
podemos dizer que culmina na ética e na moral.
É tão delicada essa relação que existe um portal, SíndicoNet que traz muitas
informações interessantes relacionadas ao assunto, dentre elas uma cartilha de eti-
queta em condomínios com dicas e orientações sobre como agir em diversas situações.
Antes de conhecermos essa cartilha que é muito interessante, vamos estu-
dar as normas legais quanto aos DIREITOS DO CONDÔMINO:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que

não exclua a utilização dos demais compossuidores.
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
127
Por meio de deliberações da assembleia em um condomínio são tomadas decisões

muito importantes para o bom andamento do condomínio que afetam diretamente
cada um deles, como chamada de capital, reformas, melhorias, implantações etc.
Mais do que dever é direito do condômino votar. Infelizmente ainda não houve
a conscientização da importância da participação, por isso raramente existe o
número desejado de condôminos. Fica a dica para as administradoras de con-
domínio: criar uma ação de modo a chamar a atenção dos condôminos para
participar das assembleias.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas

frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
A contribuição para as despesas do condomínio além de necessária diz respeito

diretamente ao interesse de cada um pela manutenção e conservação do con-
domínio e em razão da convivência devem zelar pelo seu patrimônio comum.
O pagamento em dia da quota condominial é fundamental para a vida do con-
domínio, sendo que o inadimplemento prejudica toda a coletividade e falta de
adimplência de uns, afeta os que pagam em dia.
Muitos síndicos e administradores de condomínios convivem com o pro-
blema da inadimplência e sofrem com suas consequências, pois o assunto é
delicado de ser tratado e os efeitos financeiros são graves.
O Novo Código de Processo Civil trouxe uma novidade para esse problema.
Vamos ler o que diz a Lei:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias

de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprova-
das em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Sabe o que significa a transformação das contribuições ordinárias e extraordinárias

de condomínio edilício em título executivo? Significa que a quota do condo-
mínio devida equipara-se à uma nota promissória ou um cheque por exemplo.
Para ficar bem claro, perceba que o dispositivo legal é parte do Código de
Processo Civil, o que significa que estamos falando dos procedimentos legais.
Direitos e Deveres dos Condôminos

128 UNIDADE V
Um título executivo extrajudicial é assim nominado porque o processo de

execução é bem mais rápido que um procedimento comum.
O tempo que levará um processo de cobrança da taxa de condomínio será
muito mais breve do que era antes. Em caso de ação para recebimento, logo no
início do processo, o credor pede a citação do devedor para pagar a dívida em
3 (três) dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas próprias
da execução, como a penhora de bens. Para tanto, basta apenas documentar a
petição inicial.
Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3
(três) dias, contados da citação.
§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora

e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verifi-
cado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto,
com intimação do executado.
§ 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo

se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, median-
te demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onero-
sa e não trará prejuízo ao exequente.
Art. 830. Se o oficial de justiça não encontrar o executado, arrestar-lhe-

-á tantos bens quantos bastem para garantir a execução.
§ 1o Nos 10 (dez) dias seguintes à efetivação do arresto, o oficial de

justiça procurará o executado 2 (duas) vezes em dias distintos e, ha-
vendo suspeita de ocultação, realizará a citação com hora certa, certi-
ficando pormenorizadamente o ocorrido.
§ 2o Incumbe ao exequente requerer a citação por edital, uma vez

frustradas a pessoal e a com hora certa.
§ 3o Aperfeiçoada a citação e transcorrido o prazo de pagamento, o

arresto converter-se-á em penhora, independentemente de termo.
Muito cuidado com essa documentação da petição inicial, porque o legislador

não qualifica como título executivo a “taxa de condomínio”, e sim “o crédito
referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilí-
cio [...]” (art. 784, 2015).
Você se lembra quando chamamos atenção para a importância dos docu-
mentos necessários para a constituição de um condomínio?
129
É fundamental que os condomínios prestem muita atenção e tenham um

bom assessoramento jurídico, pois os cálculos e o rateio da taxa condominial
em débito para serem considerados “título executivo extrajudicial certo, líquido
e elegível”, precisam ter como base a Convenção de Condomínio devidamente
registrada, Ata registrada da Assembleia de eleição do síndico (provando que
ele é o representante legal do Condomínio), o rol de todas as despesas do con-
domínio e a representação do débito por meio de boleto vencido e não pago, o
critério adotado no rateio, devidamente aprovado em assembleia, além de dei-
xar bem claro em casos de locação a natureza das despesas, pois ao proprietário
cabem as despesas extraordinárias conforme prevê a Lei de Locação.

Além do processo ser mais rápido, atualmente os processos estão se trans-
formando em eletrônicos, logo, a cobrança terá mais celeridade também, por
isso fique atento, pois as consequências para o inadimplente em um condomí-
nio podem ser graves.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Trataremos do assunto REFORMA nas páginas a seguir, visto que deve obede-
cer as normas da ABNT.
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos

juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabeleci-

dos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral,
por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre
a cobrança da multa.
A cobrança da multa se não instituida na Convenção será deliberada em

Assembleia Geral.

130 UNIDADE V
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamen-

te com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação
de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribui-
ção para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e
a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contri-
buição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da as-
sembleia.
O legislador de alguma forma reconhece a habilidade que deve ter o síndico e o
condomínio no trato de questões de comportamento ou falta de cumprimento
de obrigações, por isso de acordo com a não obediência às normas do bom con-
vívio, as cominações pecuniárias vão aumentando podendo chegar até a 10 vezes
o valor da contrinuição condominial.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veí-
culos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Esse dispositivo legal foi alterado pela Lei 12.607 de 04 de abril de 2012, proibindo
o aluguel das vagas para pessoas estranhas ao condomínio a menos que a autori-
zação venha expressa na Convenção de Condomínio. Observe o artigo a seguir:
Art. 1o O § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 -
Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.331. ...............................................................
131
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a pro-
priedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão
ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.
...................................................................................” (NR)
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são in-

separáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das
frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas
partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em

separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unida-

de imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se
essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela
não se opuser a respectiva assembleia geral.
Mais uma vez percebe-se a preocupação do legislador em evitar que haja comercia-
lização das partes acessórias a terceiros sem expressa autorização do condomínio.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
É o caso da contribuição para uso de churrasqueira ou salão de festas por exemplo.

132 UNIDADE V
O conhecimento por parte dos corretores de imóveis e principalmente ges-

tores imobiliários pode auxiliar muito a administração de um condomínio
no que diz respeito à manutenção e reforma.
Fonte: a autora.
OBRAS EM UM CONDOMÍNIO
O condomínio é instituido a
partir de uma obra e assim
como todas as obras da
engenharia civil, precisa de
manutenção, conservação e
de tempos em tempos passa
por benfeitorias.
Para manter tudo em
perfeito estado há a necessi-
dade de investimento e claro
que os condôminos sejam
chamados à essa responsabilidade. Para que tudo transcorra da melhor forma
possível é preciso estar bem informado.
Tudo deve ser realizado utilizando-se do procedimento correto de aprovação
em assembleia, da forma correta e dentro da Lei, dessa forma, evita-se problemas
futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimi-
dade da benfeitoria aprovada.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos.
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, inde-

pendentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão
ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem
133
em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o

condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia,
que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que impor-

tarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será re-

embolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição
das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de in-
teresse comum.
A natureza das benfeitorias são similares as da Lei de Locação, porém, o síndico

deve ter muito cuidado ao analisar cada uma delas, pois, ele responde por todos
os atos que realiza em nome do condomínio. Nesse caso, a atuação do Conselho
Fiscal é muito importante para evitar fraudes ou benefícios ilícitos.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permi-
tidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utili-
zação, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Sem a anuência do quorum legal, o síndico está impedido de realizar obras em

acréscimos com o objetivo de facilitar ou aumentar a utilização, bem como são
proibidas construções nas partes comuns que venham a prejudicar os outros.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depen-
de da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as des-

pesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades
imobiliárias inferiores.
É muito importante essa conservação, porque a falta dela pode prejudicar às

unidades como no caso de jardinagem ou piscina que podem ocasionar infil-
trações e/ou rachaduras.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alie-
nante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Obras em um Condomínio
134 UNIDADE V
Você compreendeu o que significa esse artigo? Quem compra a unidade é res-
ponsável pelos débitos do devedor do condomínio incluindo nesse valor multa
e juros, por isso imagina se você gestor imobiliário se esquece de solicitar a cer-
tidão negativa de débitos condominiais e existirem débitos? O comprador com
certeza ficará extremamente aborrecido e você poderá responder em juízo pela
falta de atenção.
“Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o
risco de incêndio ou destruição, total ou parcial” (BRASIL, 2002).
Nesse caso, o síndico é que será responsabilizado por eventuais sinistros em caso
da não contratação do seguro.
ASPECTOS DA NBR - 5674/99 E DA NBR -

16280/2014
Caro(a) aluno(a), futuro(a) gestor(a) imobiliário(a), você sabe o que signi-

fica Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)? A ABNT é o Fórum
Nacional de Normalização, ou seja, através dela são estabelecidas normas de
padronização muito úteis para a
sociedade, as Normas Brasileiras, ou
simplesmente NBR, cujo conteúdo
é de responsabilidade dos Comitês
Brasileiros e dos Organismos de
Normalização Setorial, são elabo-
radas por Comissões de Estudo,
formadas por representantes dos seto-
res envolvidos, delas fazendo parte:
produtores, consumidores e neutros
(universidades, laboratórios e outros).
135
No caso da elaboração da NBR - 5674/99 contou com a participação da

Comissão de Estudo de vários representantes dos setores envolvidos, ou seja,
engenheiros, arquitetos, construtoras, conselhos e sindicatos como o Sindicato das
Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais
e Comerciais de São Paulo (SECOVI), Sindicato da Indústria da Construção
Civil no Estado do Paraná (SINDUSCON), Conselho Regional de Engenharia
e Arquitetura (CREA), Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Conselho
Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), dentre outros. A introdução
da NBR - 5674/99 destaca que a manutenção de edificações é um tema muito
importante também como valor social fundamental.

As edificações condominiais são construídas para atender seus usuários
durante muitos anos, e nesses anos todos de uso devem continuar atendendo
suas necessidade com a mesma segurança e funcionalidade, porém, os próprios
agentes ambientais e as formas de uso, acabam agindo diretamente sobre a qua-
lidade técnica.
A durabilidade e a qualidade de uma edificação estão diretamente ligadas à
manutenção realizada periodicamente. Essa ação preventiva pode evitar custos
de emergência e proporcionar economia aos condôminos, entretanto, ela não
pode ser feita por qualquer pessoa. Trata-se de serviço técnico cuja responsabi-
lidade exige capacitação.
Segundo a Profa. Aline Mendes da Universidade Livre do Mercado Imobiliário
(UNIHAB) ligada ao SECOVI, a manuteção das edificações devem atender
diretamente às necessidades e segurança dos usuários, dentre elas a solidez da
construção sendo livre de infiltrações, o combate aos efeitos ou foco de incêndio,
conforto térmico e acústico, recuperações de elementos envelhecidos, moderni-
zação de equipamentos dentre outros.
Com o intuito de prestar um bom serviço no que diz respeito à administra-
ção de condomínio é importante que o gestor imobiliário tenha conhecimento
de algumas definições para os efeitos da Norma. São elas:
■■ Desempenho: capacidade de atendimento das necessidades dos usuá-
rios da edificação.
Aspectos da NBR - 5674/99 e da NBR - 16280/2014

136 UNIDADE V
■■ Edificação: produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e

integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia
e da Arquitetura para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções
ambientais em níveis adequados.
■■ Inspeção: avaliação do estado da edificação e de suas partes constituin-
tes, realizada para orientar as atividades de manutenção.
■■ Manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apro-
priadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades
de operação, uso e manutenção da edificação.
■■ Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar
ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes cons-
tituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
■■ Necessidades dos usuários: exigências de segurança, saúde, conforto,
adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para realiza-
ção das atividades previstas no projeto.
■■ Planejamento (dos serviços de manutenção): elaboração de uma pre-
visão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos
necessários, condições especiais de acesso, cronograma de realização e
duração dos serviços de manutenção.
■■ Previsão orçamentária: estimativa do custo para a realização de um pro-
grama de manutenção.
■■ Programação (dos serviços de manutenção): elaboração de um crono-
grama para a realização dos serviços de manutenção.
■■ Projeto: descrição gráfica e escrita das características de um serviço ou
obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos técnicos,
econômicos, financeiros e legais.
■■ Proprietário: pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da
edificação.
■■ Serviço de manutenção: intervenção realizada sobre a edificação e suas
partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua
capacidade funcional.
137
■■ Sistema de manutenção: conjunto de procedimentos organizado para

gerenciar os serviços de manutenção.
■■ Usuário: pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não perma-
nente da edificação.
■■ Vida útil: intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes
constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram pro-
jetadas, obedecidos os planos de operação, uso e manutenção previstos.
Todos os condôminos são responsáveis pela manutenção de partes autônomas
individualizadas e coresponsáveis pelo conjunto da edificação, por essa razão
devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual

de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
Sendo assim, todas as vezes que for contratada empresa ou profissional para
realizar a manutenção, eles assumirão a responsabilidade técnica pelo sistema de
manutenção da edificação, para isso, devem assessorar o proprietário nas deci-
sões sobre a manutenção da edificação, providenciar e manter atualizados os
registros da edificação, realizar as inspeções na edificação apresentando relató-
rios periódicos sobre suas condições, preparar previsões orçamentárias, definir
planos de manutenção, realizar ou supervisionar a realização de projetos e a pro-
gramação dos serviços de manutenção, orçar os serviços de manutenção, realizar
ou assessorar o proprietário na contratação de serviços de terceiros, orientar os
usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabe-
lecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua
edificação e assessorar o proprietário em situações de emergência.
Sabemos que mesmo sendo orientados, os proprietários ou usuários não
seguem as instruções, nesse caso, os contratados ou empresas se eximirão da
responsabilidade técnica.
No que diz respeito ao sistema de manutenção, deve ser levado em conside-
ração o tamanho e complexidade funcional das edificações, as relações especiais
de vizinhança e implicações no entorno, sendo muito importante também a pre-
visão de estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender
os diferentes tipos de manutenção necessários, como a manutenção rotineira, a
manutenção planejada e a manutenção não planejada.

138 UNIDADE V
Infelizmente os projetos de manutenção algumas vezes são fonte de retirada

ilegal para pessoas mal intencionadas responsáveis pelo condomínio, por isso,
o sistema de manutenção deve possuir uma estrutura de documentação e regis-
tro de informações permanentemente atualizado, para propiciar economia na
realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no projeto e execu-
ção dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços futuros.
Para saber quando se faz necessária a manutenção, é possível ter como base
as solicitações e reclamações dos usuários e as inspeções técnicas.
Essas inspeções devem ser feitas em intervalos regulares e devem ainda ser
consideradas as condições de uso e exposição ambiental relevantes ao desem-
penho da edificação, para se poder estimar o comportamento futuro da mesma
e de seus componentes.
Para facilitar as inspeções, é bem-vinda uma lista de conferência padronizada
(check-lists) e também um planejamento de manutenção definido em planos de
curto, médio e longo prazo. Depois disso é preciso que haja o controle da exe-
cução dos serviços de manutenção.
Finalmente um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura interna
de gestão da qualidade, tendo por atribuição elaborar ou compilar normas e pro-
cedimentos para o sistema de manutenção que inclui a supervisão e a qualidade
das atividades desenvolvidas no sistema de manutenção e avaliar continuamente
a eficiência do sistema de manutenção.
Geralmente, a manutenção fica sob responsabilidade do Síndico e a falta
dela, vícios ou má execução, podem levar a sanções pecuniárias e até judiciais.
A NBR - 16280/2014 tem como objetivo regulamentar e ordenar todos os
tipos de reformas em edificações, tanto nas unidades individuais quanto nas
áreas comuns, determinando procedimentos a serem obedecidos em todas as
fases da obra.
A necessidade da norma se deu porque sabemos que os clientes compram um
apartamento ou outro tipo de imóvel em condomínio edilício e querem adaptar
conforme suas necessidades ou gostos, para isso tiram paredes, colocam pare-
des sem consultar o responsável técnico pela obra. Pode acontecer que algumas
paredes não possam ser removidas sob risco de abalo da estrutura. Para evitar
139
que muitos casos trágicos dos quais temos conhecimento se reproduzam, sur-
giu a norma.
Conforme a NBR 16.280, qualquer tipo de reforma no imóvel que possa vir
a comprometer a estrutura e a segurança da edificação, ou comprometer as edi-
ficações vizinhas, terá que ser submetida a análise técnica.
Para isso, deverá ser contratado profissional responsável que assinará o
projeto que será apreciado pelo síndico ou administradora. O projeto será ana-
lisado e poderá ser autorizado com ou sem ressalvas ou até mesmo proibido de
ser executado sempre buscando a segurança e bem estar dos condôminos e das
edificações vizinhas. Pudemos perceber que o condômino que pretender fazer

uma reforma em sua unidade, será obrigado a informar ao síndico, inclusive
apresentando todos os documentos necessários.
Assim como a NBR - 5674/99, os serviços de reforma devem atender a um
plano formal de diretrizes, que contemple algumas exigências como:
■■ A preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação.
■■ A apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa
a segurança da edificação ou do seu entorno à análise da incorporadora/
construtora e do projetista, dentro do prazo decadencial (legal) e, após
esse prazo, um responsável técnico designado pelo responsável legal deve
efetuar a análise.
■■ Os meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos
ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma e sua
vizinhança.
■■ A descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regula-
mentos exigíveis para a realização das obras e sua forma de comunicação.
■■ Quando aplicável, o registro e a aprovação nos órgãos competentes e pelo
condomínio, exigidos para sua execução.
■■ A definição dos responsáveis e suas atribuições em todas as fases do pro-
cesso; a previsão de recursos para o planejamento da reforma: materiais,
técnicos, financeiros e humanos, capazes de atender às interferências nos
diferentes sistemas da edificação e prover informações e condições para
prevenir ou mitigar os riscos.

140 UNIDADE V
■■ A garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes

tipos de manutenção as edificações, após a obra.
Todo serviço de reforma deve ter um plano que deve ser elaborado por um profis-
sional habilitado, porque nele deve conter a descrição de impactos nos sistemas,
subsistemas, equipamentos e afins da edificação. É ele também que deve enca-
minhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para
análise antes do início da obra de reforma.
O plano deve atender às seguintes condições:
■■ O atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para
realização das obras.
■■ O estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante
e após a execução da obra.
■■ A autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos
e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos.
■■ A apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referên-
cias técnicas, quando aplicáveis.
■■ O escopo dos serviços a serem realizados.
■■ A identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com pre-
visão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra.
■■ A identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis.
■■ A localização e implicações no entorno da reforma.
■■ O cronograma da reforma.
■■ Os dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na rea-
lização da reforma.
■■ A responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão
das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apre-
sentada para a nomeação do respectivo interveniente.
141
■■ O planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação

vigente.
■■ O estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem
empregados e resíduos gerados.
■■ As implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edi-
ficações, conforme a NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme
a NBR 5674, quando aplicável.
Agora você já sabe, toda reforma que implique na atenção à NBR - 16280/2014
deve ser feita com muito cuidado e atenção às exigências.
O conhecimento e o domínio do assunto levam o profissional a se sentir mais

seguro. Nessa unidade, estudamos os direitos e deveres dos condôminos, regras
que visam minimizar os conflitos nos relacionamentos.
Mesmo conhecendo as leis, regras e normas, algumas pessoas resistem em
respeitar o direito do outro e comentem atos que para eles é insignificante, mas
que prejudicam ou incomodam os outros como: fumar em ambientes proibi-
dos, ouvir músicas em volume acima do permitido, jogar lixo fora do horário
determinado, dentre outros.
Nosso dever como administradores dos imóveis ou mesmo dos condomínios
é dar o primeiro passo: levar ao conhecimento de todos o Regimento Interno e
a Convenção de Condomínio.
Para que as pessoas não aleguem desconhecimento, tome o cuidado de
registrar por meio de protocolo que os documentos realmente foram entregues.
142 UNIDADE V
Da mesma forma, as manutenções e reformas devem obedecer às normas.

Vale a pena uma reunião com o intuito de conscientizar os proprietários e mora-
dores sobre a importância de seguir as normas, nem que para isso seja preciso
citar casos reais.
O processo é lento, mas vale a pena a tentativa, afinal ninguém vai querer
ver o prédio em que mora ruindo, ou mesmo ter seu valor comercial reduzido
por falta de manutenção, quando uma ação preventiva já normatizada pode evi-
tar danos maiores.
Finalizamos nosso estudo lembrando que nós, gestores imobiliários temos
responsabilidade social e devemos acima de tudo zelar pelo bom atendimento
ao cliente.
Estude sempre e se mantenha atualizado(a)!
143
1. A contribuição para as despesas do condomínio além de necessária diz respeito

diretamente ao interesse de cada um pela manutenção e conservação do con-
domínio. Não manter a cota condominial em dia prejudica toda a coletividade.
Que novidade O Novo Código de Processo Civil trouxe para esse problema?
Explique.
2. A convivência em sociedade precisa de regras para que a harmonia e a paz rei-
nem entre as pessoas. Dentre os direitos e deveres dos condôminos, podemos
destacar:
a. usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.
b. usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não ex-
clua a utilização dos demais compossuidores.
c. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ide-
ais, salvo disposição em contrário na convenção.
d. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
É correto o que se afirma em:
I. I e II, apenas.
II. II e III, apenas.
III. I, II e III, apenas.
IV. I, III e IV, apenas.
V. I, II, III e IV.
3. A natureza das benfeitorias executadas no condomínio são similares as da Lei
de Locação. De acordo com o artigo 1.341 do Código Civil, as obras realizadas
dependerão:
I. se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos.
II. se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
III. as obras ou reparações necessárias poderão ser realizadas apenas com voto
da maioria dos condôminos.
IV. não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em des-
pesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assem-
bleia.
144
É correto o que se afirma em:

a. I e II, apenas.
b. I, II e III, apenas.
c. I, II e IV, apenas.
d. II, III e IV, apenas..
e. I, II, III e IV.
4. A durabilidade e a qualidade de uma edificação estão diretamente ligadas à
manutenção realizada periodicamente. Após os conceitos estudados, reflita e
explique a importância da introdução da NBR - 5674/99 para a manutenção
das edificações do condomínio.
5. O que deve fazer o condomômino quando precisar ou quiser fazer alguma alte-
ração no apartamento? Explique.
145
Para você tomar consciência da importância da norma 1628/2014, veja a seguir a repor-
tagem e saiba como foi o desabamento do Ed. Liberdade no Rio de Janeiro.
OBRAS NO 3º E 9º ANDARES DO EDIFÍCIO LIBERDADE ESTAVAM IRREGULARES,
DIZ CREA-RJ
Corpo de Bombeiros realizam buscas nos escombros dos três prédios que desabaram no
centro da cidade na quarta-feira em busca de 22 desaparecidos
As obras que estavam sendo realizadas no 3º e 9º andares do edifício Liberdade, no nú-

mero 40 da Avenida 13 de Maio, na Cinelândia, estavam irregulares por falta de registro
no sistema da entidade de classe.
A pedido do presidente do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea-RJ),
Agostinho Guerreiro, o conselho preparou um levantamento preliminar das fiscaliza-
ções feitas pela entidade ao longo de 2011. Do total fiscalizado, 83% das obras estavam
em situação regular.
De acordo com o documento, durante o ano passado, os técnicos do conselho fizeram
29.426 visitas em empreendimentos e obras na capital. Deste total, 24.530 apresentaram
situação regular e 4.896 apresentaram irregularidades. Notificadas sobre as irregularida-
des, 3.155 regularizaram o trabalho atendendo às recomendações feitas pelos técnicos
da fiscalização do Crea-RJ. Do universo de obras irregulares, 1.741 delas permaneceram
nesta situação e não responderam às orientações do conselho, tendo sido autuadas por
essa razão.
As buscas por corpos continuam. Na sexta-feira 27, o secretário estadual de Defesa Civil
e comandante do Corpo de Bombeiros, Sergio Simões, admitiu que não há mais espe-
rança de que sejam encontrados sobreviventes do desabamento dos três edifícios no
centro do Rio. Quinze corpos já foram retirados dos escombros.
“Embora a cultura do Corpo de Bombeiros seja movida pela esperança, pela motivação,
em razão do cenário que a gente está verificando e pelo tempo passado do acidente,
eu preciso dizer que a gente não trabalha mais com a possibilidade de sobreviventes”,
disse Simões.
A expectativa é que mais corpos sejam retirados esta tarde, pois as equipes de resgate
conseguiram chegar ao local onde estava reunido um grupo de funcionários de uma
empresa que funcionava em um dos edifícios que desabaram.
“Nós chegamos na parte onde já imaginávamos que houvesse o maior número de pes-
soas. Estamos na caixa das escadas e nossa expectativa é que haja um número maior de
corpos nesse espaço. O que nos faz pensar que as pessoas tentaram sair pela escada.
Todos estão próximos.” Simões disse que espera concluir até domingo o trabalho de
resgate nos escombros dos prédios.
146
Segundo o Instituto Médico-Legal (IML), entre os mortos foram identificados Cornélio

Ribeiro Lopes, de 73 anos, porteiro do Edifício Liberdade, onde morava com a mulher,
Margarida Vieira de Carvalho, que está desaparecida, e Celso Renato Braga Cabral, de 44
anos.
As equipes de socorro, comandadas pelo Grupamento de Busca e Salvamento do Corpo
de Bombeiros com o apoio da Defesa Civil e da Polícia Militar, intensificarão os trabalhos
no local nesta quinta-feira. Mas, a intensa nuvem de poeira pode prejudicar o resgate.
Um grupo de 80 homens do Corpo de Bombeiros trabalha na área.
As investigações sobre as causas do acidente ainda não foram concluídas. A suspeita
mais provável, segundo os investigadores, é que houve colapso na estrutura do prédio
mais alto, devido a falhas em uma reforma feita em um dos andares, onde funcionava
uma empresa de informática.
Cerca de 17 mil toneladas de escombros foram recolhidos até o final da tarde de quinta-
-feira 26 do local. Os caminhões da Companhia Municipal de Limpeza Urbana (Comlurb)
fizeram 400 viagens para levar o material a aterros sanitários.
Segundo a Companhia Distribuidora de Gás do Rio de Janeiro, o fornecimento de gás
para as ruas localizadas no entorno dos prédios que desabaram permanece interrompi-
do por medida de segurança e a pedido da Defesa Civil estadual e da prefeitura do Rio.
Devido às buscas por sobreviventes, as avenidas 13 de Maio e Almirante Barroso estão
interditadas entre a Avenida Rio Branco e a Rua Evaristo da Veiga. Painéis informativos
explicam as modificações no trânsito na área central da cidade.
Base de apoio
A Secretaria Municipal de Assistência Social montou uma base dentro da Câmara Muni-
cipal para prestar apoio aos familiares dos desaparecidos. Assistentes sociais e médicos,
psicólogos e voluntários da Cruz Vermelha ajudam parentes e amigos que aguardam
informações. Além disso, a secretaria informou que arcará com os custos dos funerais
para as famílias que não possuírem condições financeiras.
O Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea-RJ) descartou na
quinta-feira a possibilidade de o desabamento ter sido provocado por um vazamento
de gás seguido de explosão. O engenheiro civil, especializado em estrutura, Antônio
Eulálio Pedrosa Araújo, que estava no local do acidente, disse que o prédio caiu de cima
para baixo e que a entidade trabalha com três hipóteses, todas ligadas a problemas na
estrutura do edifício de 20 andares, o primeiro que desabou e caiu por cima dos demais
– de quatro e nove andares, respectivamente.
147
Para o especialista, como a região onde estão os prédios é muito próxima do mar e as
construções são antigas, pode ter havido corrosão e infiltração na última laje, provocan-
do o desabamento em efeito cascata; a outra hipótese seria as obras de reforma nos 3º e
9º andares do prédio, que poderiam ter levado ao comprometimento das vigas de sus-
tentação. A última possibilidade, também em função das obras, seria o excesso de peso
nos andares devido ao acúmulo de material, como cimento, areia e pisos.
Antônio Eulálio enfatizou que a obra que estava sendo feita não tinha autorização do
Crea. “Essas obras devem ter sido feitas por leigos. Isso é considerado pelo Crea como
exercício ilegal da profissão. Só que esse exercício é punido como contravenção, quando
deveria ser punido como crime. Mas isso tem que mudar no código penal. Não é o Crea
que muda isso”, desabafou.
Fonte: Obras… (2012, on-line)1.
Acesse o site a seguir e veja a reportagem veiculada no Bom Dia Brasil sobre as Novas regras de
Reforma - NBR 16280:
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=or7TH761DeY>.
Para expandir seu conhecimento, assista a essa interessante palestra ministrada por um
engenheiro civil e técnico em edificações sobre a aplicação da NBR 16280.
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=NHsiUUY32lU>.
Para ter acesso a NBR 5674/99 completa acesse:
<http://www.sinduscon-caxias.com.br/uploads/files/nbr_05674_nb_595__manutencao_de_
edificacoes__procedimento.pdf>.
Para ter acesso a NBR 16280/2014 completa acesse:
<http://www.arcoiriscondominios.com.br/downloads/abnt.pdf>.
149
REFERÊNCIAS
ABNT - -Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 5674/99 - MANUTENÇÃO

DE EDIFICAÇÕES - PROCEDIMENTO.
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 16280/2014 - REFORMA EM
EDIFICAÇÕES. SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS.
Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias. Disponível em: 1 jul. 2016.
BRASIL, Presidência da República Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. LEI
Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Lei de Introdução às. normas do Direito
Brasileiro. Institui o Código Civil. dISPONÍVEL EM: <http://www.planalto.gov.br/cci-
vil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 1 Jul. 2016.
CARTILHA de etiqueta em Condomínios. Sindconet. Disponível em: <http://www.
sindiconet.com.br/6957/Informese/Cartilha-de-Etiqueta/Cartilha-de-Etiqueta-em-
-Condominios>. Acesso em: 1 jul. 2016.
CAVALCANTE, B. Locação predial urbana e condomínio edilício: teoria e prática.
Leme: Editora Cronus, 2010.
COUTO, M. do C. de R. C. Instituição do Condomínio e Incorporação Imobiliária.
Disponível em: <http://www.serjus.com.br/on-line/trabalho_09.html>. Acesso em:
18 mai. 2016.
DANTAS, I. O que vale mais no condomínio? Disponível em: <http://www.sindi-
conet.com.br/8245/Informese/Inaldo-Dantas/O-que-vale-mais-no-condominio>.
Acesso em: 18 mai. 2016.
FRANCO, J. N. Condomínio. 5. ed. rev.atual e. Ampl. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2005.
LOPES, J. B. Condomínio. 10. ed. Rev. atual e. Ampl. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2008.
NORBIM, F. D. Administração de Condomínios - Aspectos Práticos e Jurídicos. Rio
de Janeiro: Editora Ciência Moderna, 2010.
SECOVI-SP. Perguntas e Respostas - Direito Civíl. Disponível em <http://www.se-
covi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas-direito-civil>. Acesso em: 18 mai.
2016.
SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio. 12. ed. Rev . atual e. Ampl.
São Paulo: Saraiva, 2009.
REFERÊNCIAS
¹Em: <http://www.cartacapital.com.br/sociedade/sete-vitimas-confirmadas-no-de-
sabamento>. Acesso em: 30 jun. 2016.
151
GABARITO
1. O Novo Código de Processo Civil transformou as contribuições ordinárias e ex-

traordinárias de condomínio edilício em título executivo. O tempo que levará
um processo de cobrança da taxa de condomínio será muito mais breve do que
era antes. Em caso de ação para recebimento, logo no início do processo, o cre-
dor pede a citação do devedor para pagar a dívida em 3 (três) dias, sob pena de,
não o fazendo, sofrer medidas constritivas próprias da execução, como a penho-
ra de bens. Para tanto basta apenas documentar a inicial.
2. A alternativa “e” está correta.
3. A alternativa “c” está correta.
4. Resposta pessoal. Mas o aluno pode seguir a seguinte linha de raciocínio: a NBR
- 5674/99 vem no intuito de planejar, padronizar e sistematizar a manutenção
a ser feita no condomínio, visto que esta deve ser feita. Além disso, na Norma
constam todos os elementos importantes a serem verificados nas edificações
com a periodicidade a ser seguida o que facilita o trabalho do responsável pela
manutenção do prédio.
5. Conforme a NBR 16.280, qualquer tipo de reforma no imóvel que possa vir a
comprometer a estrutura e a segurança da edificação, ou comprometer as edi-
ficações vizinhas, terá que ser submetida a análise técnica. Para isso deverá ser
contratado profissional responsável que assinará o projeto que será apreciado
pelo síndico ou administradora. O projeto será analisado e poderá ser autorizado
com ou sem ressalvas ou até mesmo proibido de ser executado sempre visando
a segurança e bem estar dos condôminos e das edificações vizinhas.
CONCLUSÃO
Caro(a) aluno(a), você já teve ter ouvido algum conhecido dizer que gosta muito do
que faz e que está muito feliz com a profissão que escolheu? Nós também já ouvi-
mos e por algum tempo também gostaríamos que fosse esse snosso sentimento.
Hoje, nós professoras e gestoras Imobiliárias podemos dizer que gostamos muito
do que fazemos e estamos felizes com a escolha da nossa profissão e a melhor parte
é que sabemos a razão.
Todo trabalho desempenhado com conhecimento e com propriedade é muito mais
fácil e agradável. Não traz insegurança ou insatisfação aos clientes.
Estudamos os aspectos legais da Locação e Administração de Imóveis e todo o pro-
cesso para o desempenho dessas operações imobiliárias. Abordamos o atendimen-
to aos clientes locador, locatário e fiador, estudamos os elementos e a importância
dos Contratos de locação e Termos de Vistoria, os aspectos do Código de Defesa
do Consumidor, prazos contratuais, garantias locatícias, direito de preferência, de-
núncia cheia e denúncia vazia, benfeitorias, revisionais e renovatórias de aluguel,
prestação de contas, repasses de valores, até chegarmos na devolução do imóvel.
Encerramos nosso livro abordando a Administração de Condomínio, em especial o
conceito, a instituição de condomínio, o regimento interno e a Convenção de Con-
domínio, o síndico e suas atribuições, a função do Conselho Fiscal, os direitos e de-
veres dos condôminos, as obras em condomínio e as normas brasileiras que dizem
respeito à manutenção e as reformas com responsabilidade técnica.
Os temas abordados devem ser o início de um estudo constante na busca de atuali-
zação por quem deseja desempenhar essas operações.
Dedique-se ao seu aprimoramento e estude lembrando que é o melhor e mais efi-
caz investimento para a sua carreira. Dessa forma, aos poucos você se sentirá mais
seguro, conquistará e encantará clientes e acima de tudo terá a mesma sensação de
satisfação que temos com o trabalho e, acima de tudo, a certeza de ter escolhido a
profissão certa. Sucesso!

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ADMINISTRAÇÃO

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

NEAD - Núcleo de Educação a Distância

Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

Professora Esp. Kelli Renata da Silva

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

16 A Intermediação nas Transações Imobiliárias

26 Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

29 Prestação de Contas na Administração de Imóveis

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ASPECTOS BÁSICOS

53 Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos

56 Prazos Contratuais na Locação Residencial

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ASPECTOS LEGAIS

75 Denúncia Cheia e Denúncia Vazia

79 Revisional de Aluguel e Ação Renovatória

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: INSTITUIÇÃO, CONVENÇÃO E O

103 Instituição do Condomínio

107 A Convenção do Condomínio

109 O Síndico e suas Atribuições

114 Conselho Fiscal

115 Considerações Finais

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: DIREITOS E DEVERES DOS

126 Direitos e Deveres dos Condôminos

132 Obras em um Condomínio

134 Aspectos da NBR - 5674/99 e da NBR - 16280/2014

141 Considerações Finais

Caro(a) aluno(a), nas primeiras unidades, abordaremos temas de grande rele-

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

Após a leitura de cada tópico apresentado, você perceberá que a resposta é

Em termo simples, “intermediar” é intervir, estar em meio a uma relação de

A Intermediação nas Transações Imobiliárias

A habilitação do corretor de imóveis é essencial para garantir segurança nas

O CRECI-SP e o nosso Conselho Federal de Corretores Imobiliários (COFECI)

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

Como você já sabe, a operação de LOCAÇÃO é diferente da operação de

ATIVIDADES EXERCIDAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Quando angariamos um imóvel para realizar a locação, necessitamos prestar

A Intermediação nas Transações Imobiliárias

ATIVIDADES EXERCIDAS NA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

Administrar um bem requer entendimento das normas aplicáveis e dos trâmi-

a. Recebimento de taxas, aluguel, condomínio etc.

Como você pode notar, há uma quantidade de responsabilidades que envolvem

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, o proprietário de imó-

Por isso, todo o cuidado na investigação de propriedade ao angariar bens de

A Matrícula Atualizada do imóvel deve ser solicitada junto ao Cartório de

Para que a intermediação da administração de um imóvel transcorra da melhor

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

e. Repassar ao locador todas as vantagens econômicas provenientes do con-

g. Execução do Termo de Vistoria etc.

O Contrato de Administração é o documento pelo qual o proprietário de um

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

O ADMINISTRADOR poderá na elaboração de um Contrato de Administração,

A procuração é o instrumento de mandato, o documento no qual se materia-

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor tem como objetivo preservar a

ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO - ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL

■■ O artigo 3º ainda esclarece que serviço é qualquer atividade fornecida no

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de

ASPECTOS DO CDC NAS OBRIGAÇÕES DO ADMINISTRADOR

Os meios de comunicação são ferramentas essenciais para promover os imóveis

Parágrafo único. O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou

Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

16 A Intermediação nas Transações Imobiliárias

26 Aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

29 Prestação de Contas na Administração de Imóveis

53 Termo de Vistoria e Protocolo para Documentos

56 Prazos Contratuais na Locação Residencial

75 Denúncia Cheia e Denúncia Vazia

79 Revisional de Aluguel e Ação Renovatória

103 Instituição do Condomínio

107 A Convenção do Condomínio

109 O Síndico e suas Atribuições

114 Conselho Fiscal

115 Considerações Finais

126 Direitos e Deveres dos Condôminos

132 Obras em um Condomínio

134 Aspectos da NBR - 5674/99 e da NBR - 16280/2014

141 Considerações Finais