Manual de Redação de Laudos (Avaliação Imobiliária) - José Fiker

Avaliação de Imóveis
Manual de Redaçao
de Laudos
eng. José Fiker
PINI
EDITORA
Avaliação de Imóveis
Manual de Redaçao
de Laudos
eng. José Fiker
PINI
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Avaliação cia Imóveis:
M A N U A L DE REDAÇAO DE LAUDOS
EDITORA PINÍ LTDA.
Todos os dlren-os de reprodução raservEidos pela ÉOltrua Pim ltáar
Dados Internacionais de Catalogação na Publiceçãç (Cl?)

Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Hrker, José, 1942-

Avaliaçao de imóveis , manual de ifidaçiQ da laudos/
Jaaé Flker -- São Paialo : Pini,
ISDN 35-7266-03?-!
1. Imóveis - Avaliação - Ftedacãc I. TflLlo.
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Prefácio
Nesta sua nova obra técnica, o autor vale-se de sua invejável experiência profissional
para fornecer aos interessados valiosíssimos subsídios sobre a redação de laudos
de avaliação de imóveis, principalmente daqueles destinados a instruir ações
judiciais, preenchendo, assim, uma velha lacuna que sempre existiu na bibliografia
da Engenharia de Avaliações.
Inicialmente, a obra oferece ao leitor alguns conceitos e definições pertinentes às

atividades per/ciais e avaliatórías, e, de forma sintética, discorre sobre as principais
espécies de perícia — o arbitramento, a avaliação, o exame e a vistoria — ofertando
alguns pequenos exemplos.
Detendo-se com maior profundidade na avaliação de imóveis, o autor cita a Norma

para A valiação de Imóveis Urbanos — NBR-5676 — da ABNT-Associação Brasileira
de Normas Técnicas e dá ênfase às atividades básicas, com especial destaque
para a vistoria, a metodologia, a pesquisa de valores e o seu tratamento, os cálculos
avaliatóríos do imóvel, a análise conclusiva e a fixação do valor final, a apresentação
dos resultados e das conclusões, e, por derradeiro, a apresentação do laudo
respectivo.
Com muita propriedade a obra passa, então, a focalizar diversas recomendações

que um perito judicial por certo não dispensaria, no sentido de aprimorar a redação
e a montagem de seu laudo, fazendo-as acompanhar de um exemplo que reproduz
caso prático real. É provável que, neste ponto, o leitor estranhe o caráter incomum
do trabalho ilustrativo. Mas, é preciso ponderar que se trata de um laudo
encaminhado ao Tribunal de Justiça, num caso de apelação cível em que a Turma
Julgadora necessitava de mais algumas luzes para bem decidir sobre a ação,
já em grau de recurso. Assim, o exemplo é bastante oportuno pelo seu refinado
nível de elaboração. O autor completa sua excelente orientação com comentários
sobre os laudos dos assistentes técnicos, complementando-a com dois trabalhos
suficientemente claros: um concordante e outro divergente.
Em sua parte final, a obra aborda diversas questões relativas ao estilo do laudo,
como a clareza, a concisão, a precisão, a originalidade e a harmonia. Ademais,
o talento do autor emerge também nos ensinamentos que transmite sobre o uso
correio da língua portuguesa, mormente quanto à ortografia, à acentuação, à
pontuação, à concordância especial, à regência verbal, ao emprego de iniciais
maiúsculas, à colocação pronominal e à voz passiva.
Enfim, trata-se de um livro de extrema utilidade para todos quantos labutam no

campo das avaliações e das perícias de engenharia, particularmente como fonte
de estudo e de consulta.
Eng. José Carlos Pellegrino

Introdução
Este livro destina-se a suprir, ainda que de maneira modesta, parte dos
conhecimentos que não são adquiridos numa escola de engenharia, arquitetura
e agronomia.
Desde que passamos a analisar laudos judiciais por força de nosso trabalho como
perito ou assistente técnico, percebemos a dificuldade de transformar a linguagem
técnica em linhas acessíveis e atraentes para o magistrado. Essa habilidade é
desenvolvida pelo autodidatismo de alguns peritos e pelo esforço e empenho de
outros.
Pensando nisso, procuramos reunir tudo quanto achamos útil e necessário para
a confecção de um laudo de avaliação de imóveis, sem nada omitir, pelo menos
conscientemente, de nossa experiência adquirida no trabalho diário e de nossos
conhecimentos de engenharia de avaliação e de técnicas de redação. O
embasamento técnico acha-se descrito em nosso livro Avaliação de Terrenos e
Imóveis Urbanos A forma de apresentação do laudo e da condução dos trabalhos
são o assunto deste opúsculo, que pretende ser apenas uma contribuição a mais
para a classe dos profissionais de avaliações de imóveis, da qual fazemos parte.
José Fiker
índice
1 Conceitos e Definições 15
1.1 Perícia 15
1.2 Peritos 15
1.3 Procedimentos 15
1.4 Espécies de perícia 16
1.4.1 Arbitramento 16
1.4.2 Avaliação 16
1.4.3 Exame 16
1.4.4 Vistoria 16
1.5 Avaliação de imóveis 17
2 Atividades Básicas 21
2.1 Vistoria 21
2.2 Metodologia 21
2.3 Pesquisa de valores 22
2.4 Resumo e análise 22
2.5 Avaliação 22
2.6 Valor final do imóvel 22
2.7 Conclusão 22
3 Laudos de Avaliação 25
3.1 Apresentação de laudos 25
3.1.1 Interessado 25
3.1.2 Proprietário 25
3.1.3 Objetivo do trabalho 25
3.1.4 Individualização do objeto da avaliação 25
3.1.5 Informações complementares 26
3.1.6 Vistoria 26
3.1.7 Benfeitorias 26
3.2 Metodologia 27
3.3 Pesquisa de valores 27
3.4 Determinação do valor final 27
3.5 Conclusões 27
3.6 Data 27
3.7 Anexos 27
3.8 Observação 27
4 Laudo do Perito Judicial 31

4.1 Preliminares 32
4.2 Exame dos laudos apresentados 34
4.3 Descrição do imóvel expropriando e do local 37
4.4 Avaliação 37
4.4.1 Critérios de avaliação 37
4.4.2 Cálculo do unitário 38
4.4.3 Indenização 48
4.4.4 Respostas aos quesitos 48
4.5 Encerramento 49
.
Laudos Menos Complexos 53
I Preliminares 53
II Vistoria 53
III Avaliação 54
IV Respostas aos quesitos 56
V Encerramento 56
5 Parecer Técnico do Assistente 59
6 Parecer Técnico Concordante 63

6.1 Objeto da ação 63
6.2 Avaliação oficial 63
6.3 Análise do laudo oficial — Razões da concordância 64
6.3.1 Descrição do imóvel expropriando e do local 64
6.3.2.1 Valor do terreno 64
6.3.2.2 Valor das benfeitorias 64
6.4 Indenização 65
7 Parecer Técnico Discordante 69

7.1 Objeto da ação 70
7.2 Avaliação oficial 72
7.3 Análise do laudo oficial — Razões da discordância 72
7.3.1 Descrição do imóvel expropriando e do local 72
7.3.2.1 Valor do terreno 73
7.3.2.2 Valor das benfeitorias 75
12
7.4 Indenização 75
7.5 Quesitos da autora (únicos) 76
Anexo 1 81
1 Pesquisa de Valores 81
2 Elementos Pesquisados 82
8 Estilo do Laudo 93
8,1 Clareza 93
8.2 Concisão 93
8.3 Precisão 94
8.4 Originalidade 94
8,5 Harmonia 95
9 Correção Gramatical do Laudo 99
9.1 Ortografia 99
9.2 Acentuação 100
9.3 Pontuação 101
9.3.1 Vírgula 101
9.3.2 Ponto e vírgula 102
9.3.3 Dois pontos 103
9.3.4 Ponto final 103
9.3.5 Reticências 103
9.3.6 Travessão 103
9.3.7 Parênteses 103
9.3.8 Aspas 104
9.4 Concordância especial 104
9.5 Regência verbal 105
9.6 Emprego das iniciais maiúsculas 107
9.7 Colocação pronominal 110
9.8 Voz passiva 112
10 Encerramento 117
11 Bibliografia 119
1 Conceitos e Definições
1.1 Perícia
Em todas as áreas técnico-científicas do saber humano, sobre as quais o conheci-
mento jurídico do magistrado não é suficiente para emitir opinião técnica a respeito,
faz-se necessária uma perícia para apurar circunstâncias e/ou causas relativas
a fatos físicos reais, com vistas ao esclarecimento da verdade.
1.2 Peritos
A fim de elaborar a perícia é nomeado um perito, profissional douto, experimentado,

conhecedor de determinado assunto em sua especialidade ou profissão.
Para atuar numa perícia em engenharia, a que vai nos interessar, é necessário
que o profissional seja legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Enge-
nharia, Arquitetura e Agronomia na sua atribuição específica, conforme Leis Federais
n? 5194 de 24-12-66 e n° 5584 de 26-06-70 que regulam o exercício profissional
e Resoluções do CONFEA n° 218 de 29-06-73 e n° 235 de 09-10-75 que regulam
as atribuições profissionais.
1.3 Procedimentos
A perícia surge normalmente em decorrência de uma demanda, por iniciativa de

uma das partes interessadas na busca de provas de atos e fatos por ela levantados
para fundamentar um direito pleiteado.
Pode ocorrer por iniciativa do juiz para conhecimento e esclarecimento de atos

e fatos.
Nesse processo, a parte requerente (Autor) ajuíza a ação por meio de procuração
outorgada a seu advogado contra a parte requerida (Réu) assistida por seu advogado
de defesa.
15
Manual de Redação de Laudos
O juiz nomeia um perito e cada uma das partes indica o seu assistente técnico,
profissional legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia, rquitetura
e Agronomia para orientá-la e assessorar o perito, acompanhando todas as fases da
perícia e expressando sua opinião técnica onde e quando necessário.
O perito deve então tomar conhecimento dos quesitos formulados pelas partes ou
pelo juiz. As partes devem apresentar seus quesitos até cinco dias após a nomeação
do perito. Os quesitos consistem em perguntas sobre os assuntos técnico-científicos
da especialidade dos profissionais nomeados e indicados.
1.4 Espécies de perícia
As perícias podem versar, principalmente, sobre:
1.4.1 Arbitramento
Avaliação ou estimação de bens, feitos por árbitro ou perito nomeado pelo juiz.
Atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas
tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
•
1.4.2 Avaliação
*
Atividade que envolve a determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo, ou
monetário de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros,
ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.
1.4.3 Exame
Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para
verificação de fatos ou circunstâncias que interessam à causa. Quando o exame é
feito em imóvel, denomina-se vistoria.
1.4.4 Vistoria
Constatação de um fato em imóvel, nediante exame circunstanciado e descrição

minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer
sobre o mesmo. Ver EXAME.
1.5 Avaliação de imóveis
As normas que disciplinam a avaliação de imóveis no Brasil são a NBR-5676/89 -

Avaliação de Imóveis Urbanos e a NBR-08799/81 - Avaliação de Imóveis Rurais da
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo a NBR-5676/89, a
avaliação de um imóvel é a determinação técnica de seu valor ou de um direito
incidente sobre esse imóvel.
16
As normas que regem a matéria de avaliação de imóveis têm, como qualquer
norma, a finalidade precípua de estabelecer uma linguagem comum aos
profissionais que se dedicam ao assunto a fim de que possam discutir, divergir,
concordar sobre pontos polémicos, chegando a um denominador comum.
A NBR-5676/89 classifica a natureza dos imóveis urbanos, dos seus frutos e direitos
a avaliar; institui a terminologia, as convenções e as notações em trabalhos
avaliatórios; define a metodologia básica aplicável às avaliações; fixa os níveis de
precisão dessas avaliações; estabelece critérios a serem empregados nos trabalhos
e prescreve diretrizes para a apresentação de laudos.
Para a cidade e Estado de São Paulo, existe a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE

IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia - Departamento de São Paulo, que pretende harmonizar as diretrizes
da NBR-5676/89 às condições peculiares da região a que se destina. Embora de
caráter genérico, esta Norma foi elaborada para atender às características
particulares da cidade de São Paulo, podendo abranger a região da Grande São
Paulo. Seu uso em outras cidades ou regiões deve receber as adaptações, quandc
necessárias, adequadas às posturas legais e às condições do local de sua
aplicação.
Existe ainda um GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DO IBAPE/SP, cujas definições são
utilizadas nos Conceitos e Definições deste livro.
17
Atividades Básicas
2 Atividades Básicas
A avaliação de imóveis pressupõe as seguintes atividades básicas:
2.1 Vistoria
Visa a permitir a classificação do objeto da verificação e comprovação ou não dos

elementos fornecidos pelo processo judicial.
Exemplo: verificar no local se a classificação da benfeitoria corresponde àquela do

laudo judicial, se o estado de conservação do imóvel é aquele indicado na sua
descrição, o tipo de ocupação etc.
2.2 Metodologia
Escolhe a justificativa dos métodos e critérios de avaliação. A NBR-5676/89 define

métodos diretos e/ou indiretos.Pág. 25 item 3.1
Os métodos diretos classificam-se em:
a) Método comparativo — É o em que o valor do imóvel — ou de suas partes

constitutivas — é obtido através de comparação de dados de mercado relativos a
outros de características similares.
b) Método de custo — É o em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento

sumário ou detalhado ou da composição do custo de outras iguais às que são
objeto da avaliação (custo de substituição).
Os métodos indiretos classificam-se em:
a) Método de renda — É o em que o valor do imóvel — ou de suas partes constitutivas

— é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista.
21
b) Método residual — É o em que, a partir do valor total do imóvel, o terreno

é obtido através da subtração do valor das benfeitorias e o destas resulta da subtra-
ção do valor do terreno, devendo ser subtraída também, quando for o caso, a
parcela relativa ao fator de comercialização ou vantagem da coisa feita.
2.3 Pesquisa de valores
Determinação de valor básico unitário por metro quadrado do terreno objeto da

avaliação. Consiste na seleção e tratamento de dados comparativos de valor de
mercado.
2.4 Resumo e análise
Tratamento dos elementos de acordo com os critérios escolhidos.
2.5 Avaliação
Cálculo dos valores do imóvel com base nos critérios estabelecidos.
2.6 Valor final do imóvel
Análise final e fixação do valor.
2.7 Conclusão
Apresentação dos resultados e conclusões.
22
Laudos de Avaliação
3 Laudos de Avaliação
Laudo de avaliação é o resultado técnico, subscrito por peritos e/ou assistente(s)

técnico(s), que apresenta os elementos esclarecedores e as conclusões dos
trabalhos de avaliação. No caso de assistente técnico, ao invés de "laudo", utiliza-
se a denominação "parecer técnico"
3.1 Apresentação de laudos
Segundo a NBR-5676/89 a apresentação de laudos deverá obedecer às prescrições

seguintes, que passaremos a transcrever, com as observações necessárias por nós
acrescentadas:
3.1.1 Interessado
Pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho avaliatório.
3.1.2 Proprietário
Quando possível. Às vezes, devido a problemas de titularidade, não é possível

identificar o proprietário do imóvel.
3.1.3 Objetivo do trabalho
Caracterização do objetivo da avaliação, permitindo ao avaliador estabelecer o

grau de detalhamento das atividades básicas, o nível de precisão compatível e as
demais circunstâncias que podem influir no valor do imóvel.
3.1.4 Individualização do objeto da avaliação
Obtida a partir do cadastro do imóvel, compreendendo plantas, memoriais descritivos

e documentação fotográfica em grau de detalhamento compatível com o nível de
precisão requerido pela finalidade da avaliação, propiciando todos os elementos
que influem na fixação do valor e englobando a totalidade do imóvel.
25
3.1.5 Informações complementares
Quando necessárias ao desenvolvimento da tarefa avaliatória; deverão ser conhe-

cidos os elementos relativos ao estado de propriedade do objeto da avaliação,
para que possam ser levados em conta os fatores valorizantes ou desvalorizantes
dele decorrentes.
3.1.6 Vistoria
Com as seguintes informações:
— Caracterização da região compreendendo:
a) caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros;
b) melhoramentos públicos existentes: energia elétrica, telefone, gás, rede viária,

guias e sarjetas, pavimentação, coleta de lixo, água, esgoto, rede pluvial e outros;
c) serviços comunitários: transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede ban-

cária, comércio, mercado de trabalho, segurança, saúde e outros;
d) potencial de utilização: parcelamento do solo e estrutura do sistema viário, restri-

ções físicas, legais e sócio-econômicas de uso e outros;
e) classificação da região.
— Caracterização do imóvel, abrangendo:
• Terreno
"a) caracterização física: relevo, solo, subsolo e ocupação;
b) acessos, serviços e melhoramentos públicos;
c) utilização atual e potencial legal e económica";
d) descrição do terreno: perímetro, confrontações, frente, área, profundidade equi-

valente.
3.1.7 Benfeitorias
- Finalidade para a qual foi construído o imóvel e tipo de ocupação.
— Número de pavimentos e dependências.
— Tipo de estrutura e cobertura.
26
— Tipo de acabamento por dependência e respectivos pés-direitos.
— Esquadrias e peças por dependência.
— Idade do imóvel real (se possível) e aparente (de acordo com o estado de
conservação).
— Estado de conservação e obsoletismo, fatores de depreciação.
— Classificação do padrão construtivo.
3.2 Metodologia
Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação.
3.3 Pesquisa de valores
Com a indicação das fontes. A pesquisa deverá fazer referência à quantidade, à

confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados, de acordo com o nível
de rigor da avaliação pretendido.
"3.4 Determinação do valor final
Com indicação da data de referência.
3.5 Conclusões
Com os fundamentos resultantes da análise final.
3.6 Data
Da vistoria e do laudo, nome, assinatura, número do registro no CREA e credenciais

do avaliador.
3.7 Anexos
Plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores e outros".
3.8 Observação
Os pareceres técnicos dos assistentes deverão mencionar explicitamente a confe-

rência de todos os itens supra-referidos e, em especial, dos índices usados e das
operações aritméticas procedidas. Seus cálculos básicos, salvo casos especiais,
deverão ser feitos para a mesma data do laudo oficial.
27
Laudo do Perito Judicial
4 Laudo do Perito Judicial
O laudo do perito judicial deve ser objetivo, completo e conciso, restringindo-se

ao assunto da perícia, sem divagações.
Inicia-se com uma introdução com o nome do interessado, seguido de uma exposição
de motivos e objetivos.
Se houver laudos anteriores, caso da APELAÇÃO, o perito deve proceder a um

exame dos laudos apresentados, explicando ao juiz quais as virtudes e defeitos
de cada um. Se não puder optar por nenhum dos trabalhos anteriores, elaborará
sua própria avaliação.
A avaliação segue todas as etapas já mencionadas anteriormente, começando

pela vistoria. Se houver discrepâncias de áreas, dimensões ou controvérsia de
direitos, o perito poderá proceder a duas ou mais avaliações, considerando as
diversas hipóteses assumidas e deixar para o magistrado julgar as questões de
direito. Essa alternativa só deve ser empregada em último caso, quando o perito
entender que não se deve imiscuir em questões jurídicas. Caso contrário deverá
adotar uma posição, pois os juizes não acolhem com simpatia um laudo difuso,
não objetivo e com várias alternativas. Como também não concordam com que
o perito exceda os seus limites e penetre em questões jurídicas que transcendam
o seu campo de conhecimento e são da competência do juiz. Portanto, nesses
casos, há que prevalecer o bom senso do profissional.
• •
Deve então o vistor oficial expor os fundamentos lógicos e matemáticos, concisa-
mente, que o levaram a chegar ao valor do imóvel em avaliação, evitando, sempre
que possível, a exposição longa de cálculos e fórmulas. Lembrar-se sempre de
que o juiz é leigo e prefere explicações verbais didáticas a cálculos e fórmulas
complicadas.
Finalmente, deve expressar suas conclusões de maneira coerente, objetiva e consis-

tente, embasado no corpo do laudo.
31
A resposta aos quesitos deve ser curta e objetiva sem, no entanto, procurar desven-
cilhar-se ou evadir-se através de monossílabos, evitando também tendenciosidades
e distorções.
Se for necessário anexar, no final, plantas, documentos, fotografias, memoriais de

cálculo etc.
Por fim, datar e assinar, apondo suas credenciais (títulos, registro profissional, ou-
tras).
A seguir, a título de exemplo, apresentamos um laudo judicial.
Exmo. Sr. Dr. Juiz Desembargador Relator da Apelação Cível n? 3113-2 da 8a Câmara
do Tribunal de Justiça.
JOSÉFIKER, infra-assinado, engenheiro civil, pe-

rito judicial nomeado nos autos da APELAÇÃO supra,
em que são APELANTES HELENA SILVA E OUTROS,
e APELADOS PREFEITURA MUNICIPAL DE JUNDIAÍ
e PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO LIMPO PAU-
LISTA, tendo procedido aos estudos e diligências que
se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. as
conclusões a que chegou, consubstanciado no se-
guinte Laudo.
4.1 Preliminares
- Era objeto da ação ordinária que gerou a presente APELAÇÃO, a área de

19.620,80 metros quadrados, destacada de maior porção do "Sítio Palmeiras", no
MUNICÍPIO DE CAMPO LIMPO PAULISTA, a qual, segundo os Autores, foi ocupada
pela PREFEITURA DE JUNDIAÍ no mês de agosto de 1961, para a construção,
no então Distrito de CAMPO LIMPO, de avenidas marginais ao Rio Jundiaí.
Pretendiam os APELANTES a indenização relativa a essa gleba, que foi excluída

da indenização fixada pelo Respeitável Acórdão da APELAÇÃO n° 58.471 da Quinta
Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil, eis que, à oportunidade da propositura,
não fizeram os autores prova do domínio sobre a área (fl. 12 dos autos).
O documento n° 3, fl. 8, apresentado pelos autores, representa um levantamento

da área que se pretendia ver indenizada. Nele verifica-se a existência de um resumo
de ocupação, dando as seguintes metragens:
1) 7.672,00 m2 — margem direita
2) 8.248,00 m2 — margem esquerda
3) 3.700,00 m2 — área do álveo abandonado do antigo leito do rio Jundiaí.
32
Mais adiante, à fl. 163, esse mesmo documento aparece corrigido, com a seguintes
indicações:
.
1) 7.672,00 m2 — margem esquerda
2) 8.248,00 m2 — margem direita
3) 3.700,00 m2 — área do álveo abandonado do antigo leito do rio Jundiaí.
Às co-rés foram citadas fls. 20 e 21-verso e contestaram o pedido; a Prefeitura

de Jundiaí alegou, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar na lide por já
ter indenizado os Autores na parte que lhe cabia, ou seja, a área ocupada para
abertura e retificação do Rio Jundiaí e que a abertura das marginais do Rio Jundiaí,
finalidade da ocupação da área, seria de responsabilidade da Prefeitura Municipal
de Campo Limpo Paulista, a qual deveria responder pela indenização (fl. 27). A
Prefeitura de Campo Limpo Paulista afastou a possibilidade de indenização da
área correspondente ao álveo abandonado do antigo leito do Rio Jundiaí, sob a
alegação de que não teria sido ocupado por qualquer uma das rés e, citando
o "diploma legal competente", afirma que, na eventualidade de uma obrigação
indenizatória de sua parte referente às áreas ocupadas para a abertura das margi-
nais, deveria ser examinada sua capacidade econômico-financeira, bem como da
Prefeitura Municipal de Jundiaí, a fim de se atribuir a quota-parte, proporcionalmente,
á vista das disponibilidades financeiras de cada uma (fl. 31).
— Foi deferida a perícia, tendo sido nomeado pelo MM. Juízo da 4a Vara da Comarca
de Jundiaí o Engenheiro José da Silva como perito judicial e indicados como assis-
tentes das partes, respectivamente, o Engenheiro Rui da Silva pela Prefeitura Muni-
cipal de Campo Limpo Paulista e o Engenheiro Paulo da Silva pela Prefeitura do
Município de Jundiaí. Concordando com o laudo oficial, a Autora não indicou seu
Assistente Técnico (processo 554/78).
- A respeitável sentença acolheu o laudo do Assistente Técnico da co-ré'Prefeitura

de Campo Limpo Paulista, excluindo as áreas de 8.248,80 metros quadrados, corres-
pondendo à marginal direita e constante do processo n° 1.008/73, do 1° Juízo
e de 3.700,00 metros quadrados, correspondentes à área do antigo álveo do Rio
Jundiaí, julgado não indenizável, de acordo com os três laudos periciais. Condenou
solidariamente as duas co-rés ao pagamento da importância de Cr$ 971.198,48
(novecentos e setenta e hum mil e cento e noventa e oito cruzeiros e quarenta
e oito centavos) a título de indenização pelo apossamento da área de 7.672,00
metros quadrados.
Inconformados, em parte, com a veneranda sentença que decidiu o feito, ou seja,

no tocante à exclusão da área do álveo do rio e ao "quantum" indenizatório, os
Autores resolveram apelar, conforme petição de fl. 171.
— Essa Egrégia Câmara houve por bem converter o feito em diligência, tendo
sido o signatário honrado com a incumbência de realizar nova perícia (fl. 385).
33
4.2 Exame dos laudos apresentados
- O perito da ação ordinária equivocou-se, de início, em relação ao sentido em

que corre o Rio Jundiaí, registrando a área de 7.672,00 metros quadrados à margem
direita do rio, quando, em realidade, esta área está à margem esquerda do rio.
As mesmas considerações são válidas para a área de 8.248,80 metros quadrados,
que está situada à margem direita do rio. No mais, concordamos com as descrições
das áreas, ainda que aproximadas e sumárias endossando suas considerações
sobre situação topográfica, consistência do terreno, situação geográfica, melhora-
mentos e possibilidade de aproveitamento.
No que diz respeito à avaliação, independentemente de considerações que faremos

a seguir sobre as áreas suscetíveis de indenização, o perito utilizou-se de apenas
4 (quatro) elementos de amostra, o que não dá nenhuma consistência estatística
à pesquisa e contraria frontalmente o estabelecido na NB-502/1977 (Normas para
Avaliação de Imóveis Urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas, item
7.3, alínea C: "número de dados de mesma natureza efetivamente utilizados, maior
ou igual a cinco"
Além disso, não faz referência à data das ofertas e transações, contrariando as
NORMAS (item 1.1.7 das Normas de Avaliação e Laudos em Desapropriações
nas Varas da Fazenda Municipal da Capital — 1975).
Utiliza fatores diversos (fator de fonte, fator de ponderação), sem explicar sua origem,
ou defini-los, uma vez que não constam de norma. Não apresenta os índices locais
que levaram à obtenção dos fatores de transposição
Apresenta ainda ofertas que, conforme documentação da Prefeitura Municipal de

Campo Limpo Paulista, foram vendidas por preço inferior ao anunciado. De forma
que, além de o número de ofertas ser pequeno, elas não refletem exatamente
o mercado imobiliário.
São consideradas duas hipóteses com duas avaliações diferentes:
1: Avaliação — Considerando os terrenos com as dimensões descritas neste

processo
Esta avaliação deprecia o terreno pela profundidade equivalente de 14 m, em relação

à de 20 m, que considera como mínima para o local. Entretanto, quando fez a
pesquisa, não considerou profundidade equivalente dos lotes, chegando ao valor
unitário de Cr$ 980,60/m2 onde "todos os fatores foram corrigidos menos o que
diz respeito à padronização do terreno, isto é, testada e profundidade" (SIC). Ora,
se a profundidade não foi levada em conta na pesquisa, por coerência não deveria
ser levada em conta na avaliação. Subtrai, ainda, 15% da área dos terrenos nas
marginais, área essa, segundo o vistor oficial que teria que ser doada à Prefeitura
por ocasião do loteamento imaginado. Não esclarece a título de que deva ser
feita essa doação, mas imaginamos que seja para abertura de ruas. Neste caso,
34
a Prefeitura local exige 20%, que deveriam ser levados em conta somente em
caso de avaliação de glebas, e não nesta ^' avaliação que considera os terrenos
isoladamente,
2: Avaliação — Considerando os terrenos como parte de um todo que foi expro-

priado pelos Poderes Públicos
Nesse ponto esquece-se de que a área constitui parte menor de uma gleba e
que como gleba devem ser deduzidas as despesas de urbanização, comercialização
etc., pois a pesquisa conduziu a um unitário básico para terrenos loteados, e não
para glebas, cujo unitário, deduzidas as despesas referidas, é sensivelmente menor.
Além disso, considera, neste caso, os 19.620,80 metros quadrados como indeni-
záveis, pois, conforme afirma, "seria também aproveitado o terreno referente ao
antigo leito do Rio Jundiaí". Não nos parece suficientemente bem explicado porque
na 1? avaliação o antigo leito não podia ser aproveitado e nesta segunda o seu
valor é indenizável.
Por fim, as duas avaliações incluem área já indenizada através da Apelação 95 909
do 2° Tribunal de Alçada Cível, como veremos adiante.
- O assistente técnico da Prefeitura Municipal de Campo Limpo apresenta descri-

ção mais minuciosa das áreas em questão, corrigindo o engano do perito judicial
quanto à orientação do sentido em que corre o rio, com consequente atribuição
das denominações correias de margem esquerda e margem direita às áreas corres-
pondentes (f l. 111).
Registra também que a Prefeitura do Município de Jundiaí iniciou a retificação do

Rio Jundiaí em 1961 para poder construir a atual Av. Alfried Krupp e que a marginal
direita foi aberta em terra em fins de 1969 e início de 1970 (fl. 111), já sob a
administração da Prefeitura Municipal de Campo Limpo, que se instalou em 1965
(fl. 115).
Já consigna também que "a área desapropriada pela Prefeitura Municipal de Campo
Limpo Paulista, através da Ação Expropriatória n° 1.008/73 do 1° Cartório inclui
também a área de 8.248,80 m2, correspondente â área da Av. Marginal Direita
de que trata a Ação n° 891/71, e ora também pretendida pela presente Ação (fl.
112). Esta informação foi por nós confirmada ao tomar conhecimento de que a
referida área já foi indenizada através da Apelação 95.909 do 2° Tribunal de Alçada
Cível, não cabendo, portanto, figurar na presente Ação.
Acertadamente também registra que as áreas de 3.700,00 m2, do álveo abando-

nado do antigo leito, e de 7.672,00 m2, destinada à marginal esquerda não
foram ocupadas, conforme constatamos em nossa vistoria. Apenas registramos
que existem alguns poços de inspeção de esgoto e que esta marginal já se acha
aberta em terra, porém fora do trecho objeto desta ação; há uma ligação com
35
a Av. Alfried Krupp, através de um atalho que dá acesso ao início da marginai

após a área reclamada pelos Autores.
Portanto, em sua parte descritiva, concordamos plenamente com o laudo do Eng.

Rui da Silva que fornece fartura de elementos informativos e ilustrações bastante
elucidativas.
Entretanto na parte de Valor de Avaliação utiliza-se de critérios que fogem completa-

mente ao que estabelecem todas as normas de avaliações:
1?) Utiliza valor de sentença de 1974 para uma avaliação em 1979, cinco anos
depois, quando as NORMAS recomendam no máximo dois anos.
2a) Obtém uma média com apenas dois elementos, de sentença, o que contraria
todos os critérios estatísticos de representatividade de uma amostra. A
NB-502/1977 (retrocitada) prevê utilização efetiva de pelo menos 5 (cinco) ele-
mentos, conforme já foi dito.
3a) Na "pesquisa atual de valores imobiliários" (SIC) considera sete elementos de

locais diferentes, com diferentes índices locais e de diferentes épocas e dimen-
sões e áreas, sem fazer as necessárias homogeneização, transposição e atuali-
zação e obtém uma "média" que não se aproxima sequer de algum dos elemen-
tos apresentados.
4?) No saneamento dessa "média" exclui três elementos, restando, pois, apenas
quatro, quando a NB-502 estabelece a utilização efetiva de pelo menos 5 (cinco)
elementos, obtendo, então, uma "média" saneada.
5í) A esta média saneada são aplicados critérios aleatórios de redução, cuja ordem
não encontra nenhuma explicação plausível que não a de aproximar valores
díspares de sentença com valores dispersos no tempo e no espaço de "pesqui-
sas", num mero exercício de subjetivismo empírico, para culminar numa terceira
"média" que não é representativa de valor algum, pois não encontra amparo
em nenhuma norma de avaliação de imóveis.
- O Assistente Técnico da Prefeitura do Município de Jundiaí incorre em engano

quando afirma que a área ocupada foi de 7.672,00 m2 para a construção da marginal
direita. A área ocupada para a construção da marginal direita foi de 8.248,80 m2
e já foi indenizada, conforme observamos pela Apelação 95.909 do 2°. Tribunal
de Alçada Cível.
Difícil se torna a crítica à avaliação procedi.da pelo Eng. Paulo da Silva. Para evitarmos
uma prolixidade excessiva, que alongaria em demasia este laudo, diremos apenas
que não há embasamento estatístico na média obtida quer quanto ao número de
ofertas, quer quanto à qualidade das mesmas que nem sequer se aproximam uma
36
da outra, quer quanto aos critérios subjetivos empregados na homogeneização

(fator para terrenos alagadiços, fator para terrenos em área "non aedificandi", fator
de homogeneização).
Tendo em conta o exposto, não podendo optar por qualquer um dos laudos, o
signatário procederá nos capítulos seguintes, a novas considerações e conseqúen-
temente à determinação do valor mais provável de mercado do Imóvel.
4.3 Descrição do imóvel expropriando e do local
Concordamos com o Eng. Rui da Silva na descrição do imóvel expropriando e

do local, tendo como única observação o fato de que constatamos a existência
de poços de inspeção de rede de esgoto na área ainda não ocupada pela marginal
esquerda.
4.4 Avaliação
4.4.1 Critérios de avaliação
Sem querer entrar no mérito jurídico da questão, não discutiremos se a área reservada
à marginal esquerda e a correspondente ao antigo álveo do Rio Jundiaí são, ou
não, indenizáveis. Apenas registraremos que os únicos sinais de ocupação são
os poços de inspeção de esgoto sobre o terreno destinado à marginal esquerda
e o leito retificado do rio que rouba parte do terreno dos expropriados, mas que,
em compensação, lhes concede a área correspondente ao antigo álveo.
Assim, calcularemos os valores correspondentes a cada uma das áreas pretendidas

como indenizáveis, entendendo assim ter fornecido os elementos necessários para
julgamento daquilo que for de direito a cada uma das partes.
Considerando que, da área total de 19.610,80 m2 destacada do Sítio Palmeiras

e requerida para indenização através destes Autos, 3.700,00 m2 referem-se à área
do álveo abandonado do antigo leito do Rio Jundiaí, 8.248,80 m2 são referentes
à área da marginal direita do Rio Jundiaí retificado, a qual já foi indenizada através
da Apelação Cível n° 95.909 do 2? Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo,
DOC. n° 3 e 7.672,00 m2 são destinados à abertura da Av. Marginal Esquerda
do Rio Jundiaí, calcularemos os valores das áreas de 3.700,00 m2 (álveo do antigo
leito) e de 7.672,00 m2 (Marginal Esquerda).
O critério a ser considerado será o mesmo utilizado pelo Eng. Roberto da Silva
na avaliação da gleba de 75 655,85 m2, na qual foi incluída a área de 8.248,80
m2 e da qual as áreas ora em consideração são remanescentes que por razões
várias não foram incluídos naquele processo. Não vemos, portanto, razão para
que esses"remanescentes recebam tratamento diverso do conjunto a que perten-
ciam, uma vez que a sua desvalorização não se inclui no "quantum" da indenização
atribuída ao principal.
37
4.4.2 Cálculo do unitário
— Seleção das ofertas
Foram examinadas "in loco" as ofertas apresentadas pelo Eng. Roberto no laudo
anexo para confirmação das características descritas, tendo sido confirmadas as
descrições de cinco das seis ofertas. Apenas a que aparece com o n° 4 em seu
laudo não foi localizada e preferimos então abandoná-la, acrescentando uma outra
que obtivemos no local.
— Tratamento das ofertas
a) Redução de 10% no preço decorrente da elasticidade das ofertas (superes-

timativa do vendedor).
b) Redução do saldo facilitado a prazo para pagamento à vista: será aplicada

a taxa de 35% ao mês, relativa a correção monetária, acrescida de mais 1%
ao mês, devida a juros no caso de a oferta declinar a condição "sem juros".
c) Preços unitários obtidos através das fórmulas preconizadas nas "Normas Gerais
para Avaliações e Laudos em Desapropriações".
Para a região em estudo, classificada como do 2° tipo em conformidade com

as "NORMAS/75", os parâmetros dos lotes são os seguintes:
• profundidade máxima (Ma) = 40 m

• profundidade mínima (Mi) = 25 m
• testada de referência (r) = 10 m
d) Atualização dos valores na proporção dos Índices de Custo de Vida publicados

pela FIPE-USP; o índice para fevereiro/80, calculado mediante extrapolação dos
anteriores, é de 2.200,00.
e) Transposição dos unitários através das Plantas Genéricas de Valores de Campo

Limpo. A planta apresenta para a Av. Aderbal da Costa Moreira, na área desapro-
priada, o Código n° 45 equivalente ao índice fiscal 210.
— Relação das ofertas e cálculos do unitário
LOCAL: Av. Aderbal da Costa Moreira — Lote 5 — Quadra A
CÓDIGO: 45, equivalente ao valor fiscal 210
ÁREA: 330,05 m2 com 10,04 m de frente (p.e. = 32,87 m)
PREÇO: Cr$ 200.000,00 à vista

.
FONTE: Escritura de Compra e Venda lavrada em 18 de abril de 1979, no 1 ° Cartório

de Notas e Ofícios de Jundiaí (Livro 515 fl. 38). Outorgante: Empreendimentos
Mário Pinheiro e De Lucci. Outorgado: Manoel Caetano Almeida.
x/io,oo\
1/4
Cr$ 200.000,00 /10,00\ X
" 2.200,00 X 210
2
330,05 m VI 0,04 /
M0,04/ 730,49 210
q, = Cr$ 1.823,16/m2.
LOCAL: Av. Aderbal da Costa Moreira — Lote 2 — Quadra A
CÓDIGO: 45, equivalente ao índice fiscal 210
ÁREA: 960,00 m2, com 12 m de frente para a Avenida e 12 m de frente para

a Rua 3 (p.e. = 80,00 m) fator 2 frentes = 1,15
PREÇO: Cr$ 2.000,00/m2 à vista
OFERTA: Com o proprietário Sr. Luiz Filippin Montecelli = Av. Aderbal da Costa
Moreira n° 196
.
FONTE: No local com o proprietário (maio/80)
q2 := Cr$ 2.000,00 x 0,9 x (^-\ ^ x —L x(§0_V/2 x _210 x 2.200.000

1
12/ 1,15 \40/ 210 1.307.710
q2 = 3.557,96/m2.
39
LOCAL: Rua Fernão Dias Paes — Vila Tomazina
CÓDIGO: 43, equivalente ao valor fiscal 180
OFERTA: Imobiliária Cirilo de Alexandria Almeida — Av. Cardeal da Costa Moreira

n° 246 — fones: 439-1149 e 439-1011
FONTE: No local. Vendido em julho/80
2 200 000
q,-0$ 1.500.00 x-g™- x - - x f!°Y
180 1.445.842 \16/
q3 = Cr$2.367,60/m2.
LOCAL: Rua Barão de Jundiaí — Vila Inapa — Lote 6
VALOR FISCAL REMANEJADO: 125
PREÇO: Cr$1.000,00/m2
OFERTA: Imobiliária Cirilo de Alexandria Almeida — Av. Aderbal da Costa Moreira

n° 246 — fones: 439-1 149 e 439-101 1
FONTE: No local. Vendido em outubro/80
= Cr$ 1.000,00/m2
2 2 1
x -S^-
° x"ÕV /4
h^-1 '< x 2'2°°
125 V 207 1.728,532
= Cr$ 1.798,03/m?.
40
LOCAL: Rua do Rosário, esquina com Rua António Raposo Tavares
CÓDIGO: 44, equivalente ao índice fiscal 190
ÁREA: 4.100,00 m2 (lotes contíguos) com 80,00 m de frente (p.e. = 51,25 m) fator
2 frentes =1,15
PREÇO: Cr$ 1 500,00/m2 â vista
FONTE: No local em maio/80
210
q5 = Cr$ 1.500,00 x 0,9 x f—\ '/4 x (51 25) '/? x —rr— 2200000
x
190 1307.710
q5 = Cr$ 2.389,27/m2.
LOCAL: Av. Presidente Vargas, esquina com Rua Campos Salles-Vila Tavares
CÓDIGO: 44, equivalente ao índice local 190
ÁREA: 660,40 m2, com 25,00 m de frente (p.e. = 26,41 m) fator 2 frentes = 1,15

•
FONTE: Imóvel adquirido pela Caixa Económica do Estado de São Paulo em mar-
ço/79, conforme informações prestadas pelo Sr. Gerente da Agência instalada na
Prefeitura Municipal.
2 20
q6 = Cr$1.300,OOx(-^y<x-l_x^ x ° °°°
\20/ 1,15 190 706.617
q6 = Cr$3.271,08/m:>.
41
Resumindo os resultados:
q, Cr$ 1.823,16/m2
q, Cr$ 3.557,96/m2
q3 Cr$ 2.367,60/m2
q4 Cr$ 1 ,798,03/m2
q5 Cr$ 2.389,27/m2
q6 Cr$ 3.271,08/m2
Total Cr$ 15.207,10/m2
Média Cr$ 15.207,10 =

6
'
Verificação das discrepâncias
• limite superior:
Cr$ 2.534,50 x 1,3 = Cr$ 3.294,85
• limite inferior:
Cr$ 2. 534, 50 x 0,7 = Cr$ 1.774,15/m2
Descartando o elemento n° 2, discrepante em mais de 30% acima da média,

resulta uma média saneada de Cr$ 2.329,82 = Cr$ 2.330,00/m2.
— Cálculo dos valores das áreas
Considerando a inexistência, na zona urbana próxima ao centro da cidade, de

ofertas recentes comparáveis à gleba considerada pelo Eng. Roberto, o único méto-
do possível de ser utilizado nesta avaliação é o "involutivo".
O método involutivo consiste na determinação do valor de gleba, através da compa-

ração com valores de lotes ofertados ou negociados nas imediações, com os neces-
sários descontos de todos os custos e despesas decorrentes da implantação de
um loteamento.
Para aplicação do método involutivo utilizaremos o trabalho do insigne Eng. Hélio

de Caires, publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia), na obra intitulada "Engenharia de Avaliações", adaptado às condições
específicas da área considerada.
A fórmula desenvolvida para cálculo expedito de pequenas glebas cujo loteamento

possa ser absorvido em prazos curtos é:
VT = 0,886 x V L - DU
onde:
42
VT = valor da gleba bruta
VL = valor total apurado na venda dos lotes resultantes do loteamento
DU= despesas de urbanização, incluindo projetos, levantamentos topográficos,

melhoramentos públicos.
As despesas de urbanização da área são as seguintes, calculadas através dos

serviços adiante relacionados:
a) levantamento topográfico da área — projeto — locação
De acordo com a Tabela de Honorários Profissionais do Instituto de Engenharia,

tem-se:
• levantamento da área (no montante de até 10 ha) = 15% do salário mínimo mensal
por ha.
Sendo de 7,56 ha
V, = 7,56 ha x Cr$ 5.788,80 x 0,15
V, = Cr$ 6.565,00
• mediação e divisão da área (com locação de até 100 ha) = 25% do salário
mínimo por ha.
V2 = 7,56 ha x Cr$ 5.788,80 x 0,25
V2 = Cr$ 10.940,00.
b) aterro da área
Considerando a baixa capacidade de suporte do solo superficial, deve ser previsto

o custo referente ao serviço de 1,00 m de aterro do imóvel com espalhamento:
V3 = 75.655,88 m2 x Cr$ 180,00/m2 x 1,00 m
V3 = Cr$ 13.618.000,00.
c) abertura de ruas
Sendo de 75.655,88 m2 a área do imóvel, a Prefeitura local exige o percentual

20% destinado às ruas, ou seja, 75.655,80 m8 x 0,2 = 15.131,00 m2 de ruas.
43
Calculando em Cr$ 17,00/m2 o custo de abertura dessas ruas com equipamento

mecânico, tem-se:
V4 = Cr$ 17,00/m2 x 15.131,00 m5
V4 = Cr$ 257.227,00.
d) colocação de guias e sarjetas
Sendo 15.131,00 m2 a área de ruas, apresentando em média as ruas do município

uma largura de 8,00 m, resulta a seguinte extensão total de vias internas no lotea-
mento:
15.131,00 m2 -i- 8,00 m = 1.891 m.
Assim, os serviços de colocação de guias e sarjetas resultam em 1.891 m x 2

lados = 3.782,00 m.
O custo de fornecimento e colocação de guias tipo Prefeitura, segundo tabela

atual publicada em revistas e publicações especializadas no ramo é de Cr$ 600,00/m.
O custo da execução de sarjeta (1,00 m x 0,60 m x 0,15 m) de concreto moldada

"in loco" é de Cr$ 620,00/m.
Assim sendo, o custo total desse serviço é de:
V5 = 3.782,00 m (Cr$ 600,00/m + Cr$ 620,00/m)
V5 = 3,.782,00 x Cr$ 1.220,00/m
V5 = Cr$ 4.614.040,00.
e) asfaltamento
Sendo a área de ruas igual a 15.131,00 m2, o custo de pavimentação dessa superfície
é o seguinte (custos unitários extraídos de publicação especializada no ramo (Cons-
trução São Paulo):
— sub-base até 0,40 m, inclusive escavação, transporte e aterro.
15.131,00 m2 x Cr$ 130,00/m2 = Cr$ 1.967.030,00
— base de macadame hidráulico
(10 cm — trânsito leve)
15.131,OOm 2 xCr$ 190,00/m2 = Cr$ 2.874.890,00
44
— base de macadame betuminoso
(7,5 cm — trânsito leve)
15.131,00 m2 x Cr$ 190,00/m2 = Cr$ 2.874.890,00
— capa de concreto asfáltico (4 cm)
15.131,OOm 2 xCr$240,00/m 2 = Cr$ 3.631.440,00
Total = V6 = Cr$ 11.348.250,00 .
f) rede de água
O custo de fornecimento de tubulações de PVC de diâmetro 50 mm, próprias para

rede de água e aprovadas pela SABESP, bem como o assentamento da referida
rede em vala de 40 cm de profundidade, incluindo o fornecimento de registro
para 150,00 m é de Cr$ 420,00/m, atualizado para a data da avaliação.
Sendo a extensão total das ruas a serem beneficiadas de 1.891 m, o custo total
desses serviços é de:
V7 = 1.891 m x Cr$ 420,00/m
V7 = 794.220,00.
g) posteamento
Sendo de 1.891,00 m a extensão das ruas, considerando um poste para cada

25,00 m, resulta a seguinte quantidade de postes:
1.891,00 m -i- 25,00 = 75 postes.
Segundo publicações especializadas, o custo do fornecimento de cada poste de

concreto armado com 9,00 m de altura (carga para 200 kg) é da ordem de Cr$
14.400,00 (unidade, incluindo-se a fiação dupla correspondente ao intervalo de
cada poste, cruzetas, parafusos e demais acessórios).
Assim sendo, o custo total desses serviços resulta em:
V8 = Cr$ 14.400,00/m x 75 un.
Ve = Cr$ 1.080.000,00
45
O custo total dos serviços de urbanização resultou em:
V, Cr$ 6.565,00
V2 Cr$ 10.940,00
V3 Cr$ 13.618.000,00
V4 Cr$ 257.227,00
V, Cr$ 4.614.040,00
V6 Cr$ 11.348.250,00
V7 Cr$ 794.220,00
V8 Cr$ 1.080.000,00
Total Cr$ 31.729.242,00
É importante frisar que os serviços acima relacionados correspondem aos melhora-

mentos públicos existentes nas vias cadastradas com o Código "45".
Dessa forma, há equivalência entre os melhoramentos públicos e a situação físico-eco-

nômica das ruas de código básico "45", que resultou no unitário a ser aplicado do
imóvel e aqueles previstos nas despesas de urbanização.
Assim sendo, da equação
(l) V T = 0,886 x V-, - Dy
V, = S , x q
S, = S, x 0,65, já que por imposição de Decreto Municipal, para urbanização de

glebas, uma parcela de 35% de sua área deve ser destinada a logradouros públicos
(ruas, áreas verdes e áreas para fins institucionais).
Assim sendo, a área efetivamente loteável e vendável é de:
S, = 75.655,88 m2 x 0,65
S, = 49.176,32 m 2
Portanto, o realizável é de:
V, = S, x q
V, = 49.176,32 m2 x Cr$ 2.330,00/mz
V, = Cr$ 114.580.825,00
Substituindo os termos na equação (l), vem:
46
VT = 0,886 x Cr$ 114.580.825,00 - Cr$ 31.729.242,00
VT = Cr$ 69.789.368,00
Este valor atual da gleba indenizada através da Apelação Cível 95.909 do 2° Tribunal
de Alçada Cível, no qual já estão incluídos na equação de método involutivo o
percentual de 10% devido ao lucro do empreendimento e 5% das despesas de
venda e corretagem.
Para calcuiarem-se os valores das áreas correspondentes ao álveo do antigo leito

do rio (3.700,00 m2) e da margem esquerda (7.672,00 m?), basta dividir o preço
da gleba pela sua área total, obtendo assim o preço do metro quadrado médio
e multiplicar por cada uma das áreas consideradas.
- Valor da área do álveo abandonado do antigo leito do Rio Jundiaí.
VR = 3.700,00 m2 x Cr$
69.789,368.00 = Cr$ 3.423.094,00
75.655,88 m2
- Valor da área destinada á avenida marginal esquerda do rio.
VM = 7.672,00 m2 x Cr$
69.789.368,00 = Cr$ 7.077.097,00
75.655,88 m2
- Caso se deseje conhecer o valor das áreas na época da apresentação do

primeiro laudo judicial (fl. 44), aplicando-se para tanto os índices económicos de
custo de vida da FIPE/USP, tem-se:
a) Para a área do álveo
653 332
VR = Cr$ 3.413.094,00 x = Cr$ 1.013.583,00
2.200
b) Para a área da margem esquerda:
653 332
VM = Cr$ 7.077.097,00 x ' = Cr$ 2.101.679,00
2.200
Que resultam de um preço unitário médio por metro quadrado para a época de
Cr$ 274,00/m?.
— Aferição do valor atual
Recomendam as "Normas de Avaliações — 1975", em seu item 1.3.3, que os

fatores de gleba poderão ser utilizados em cálculo apenas para aferição do valor
obtido pelo método comparativo ou involutivo.
47
A Tabela de Fatores de Gleba para o Município de Campo Limpo Paulista determina

o fator de gleba interpolado 0,42 para as áreas situadas no intervalo 75.000 m2
a 100.000 m2 (a área objeto da ação possui 75.655,88 m2).
No caso. a equação resultante para aplicação do fator gleba é a seguinte:

/
VT = S, x q x fg
onde:
VT = valor da área pela aplicação do fator gleba

S, = área do imóvel = 75.655,88 m?
q = unitário básico de pesquisa = Cr$ 2.330,00/m2
fg = fator gleba = 0,42
Portanto:
VT = 75.655,88 m2 x Cr$ 2.300,00/m? x 0,42
VT = Cr$ 74.036.844,00.
Este valor é da mesma ordem de grandeza do valor de Cr$ 69.789.368,00, calculado

pelo método involutivo (diferença de apenas 6%, perfeitamente tolerável em termos
avaliatórios).
4.4.3 Indenização
Conforme foi dito no subitem 4.1 do corpo deste Laudo, apresentaremos duas
hipóteses de indenização:
1; Hipótese: Indenização das duas áreas (do álveo e da marginal esquerda):
V, a = Vn + VM = Cr$ 3.413.094,00 + Cr$ 7.077.097,00
V,» = Cr$ 10.490.191,00 (Dez milhões quatrocentos e noventa mil e cento e noventa
e hum cruzeiros)
2! Hipótese: Indenização apenas da área da margem esquerda:
V2a = VM = Cr$ 7.077.097,00 (Sete milhões setenta e sete mil e noventa e sete
cruzeiros)
4.4.4 Respostas aos quesitos
— dos Autores (únicos) (fl. 387)
1) Qual a área exata do imóvel expropriado versado no presente feito a ser indenizada
pelos poderes públicos demandados?
48
RESPOSTA:
11.372,00 m2, se for adotada a 1a hipótese (ver item 4.4.3) e 7.672,00 m', se for
adotada a 2a hipótese.
2) Tal área representa parte da que foi ocupada na construção da Avenida Marginal
do Rio Jundiaí, na Cidade de Campo Limpo Paulista? Situa-se a mesma em local
privilegiado da aludida cidade, em pleno centro urbano, na zona bancária?
RESPOSTA:
Tais áreas representam a área destinada à construção da Avenida Marginal Esquerda

do Rio Jundiaí e do álveo abandonado do antigo leito do Rio Jundiaí, na cidade
de Campo Limpo Paulista. A Avenida Marginal Esquerda do Rio Jundiaí não se
encontra ainda construída na área objeto deste processo, notando se apenas alguns
poços de inspeção de esgoto. Esta Avenida prossegue, já construída, fora da área
ora considerada e o trecho ainda não carroçável é substituído pela Avenida Alfried
Krupp, à qual se liga através de um atalho. Essa área situa-se em local privilegiado
da cidade, em pleno centro urbano, comercial e administrativo.
3) Não é certo que nas adjacências da mesma já se encontram edificados o Paço

Municipal e o Centro Esportivo "General Aldévio Barbosa Lemos", empreendimentos
esses da maior amplitude e grandiosidade?
RESPOSTA:
Sim.
4) Assim sendo, qual o valor justo, real e atual da área em causa, tendo-se principal-
mente em vista os valores imobiliários atualmente vigentes para o centro urbano
de Campo Limpo Paulista, notadamente nas suas adjacências?
RESPOSTA:
Cr$ 10.490.191,00, se for adotada a 1a hipótese (ver item 4.4.3) e Cr$ 7.077.097,00
em caso de adoção da 2a hipótese.
4.5 Encerramento
Nada mais havendo a esclarecer, o signatário dá por encerrado o presente Laudo

que consta de 29 folhas datilografadas, rubricadas, sendo esta última datada e
assinada.
49
São Paulo, 04 de fevereiro de 1981
JOSÉFIKER, Engenheiro Civil—CREA-SP23978

— PRESIDENTE da Câmara de Valores e Avaliações
do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia — VICE-COORDENADOR da Divisão
Técnica de Avaliações e Perícias do INSTITUTO DE
ENGENHARIA — SECRETÁRIO da Comissão de Estu-
dos de Normas de Vistorias e Avaliações daABNT-As-
sociação Brasileira de Normas Técnicas.
A seguir, orientação para laudos menos complexos.
50
Laudos Menos Complexos
l Preliminares
— Objetivo: dizer qual a finalidade da avaliação.
— Imóvel: declinar o endereço do imóvel.
— Histórico: explicar porque surgiu a necessidade de proceder-se à avaliação

do imóvel. Exemplo: porque o expropriado não concordou com o valor oferecido
etc.
II Vistoria
— Do local
• Localização
Indicar setor, quadra e lote do imóvel segundo os mapas de valores fiscais da

municipalidade, nome do logradouro, código de endereçamento postal, número
do CADLOG (cadastro de logradouro) e nomes das ruas que completam a quadra,
• Características do local
Discorrer sobre melhoramentos públicos, importância do logradouro na região e

características físicas e geoeconômicas.
53
Manual de Redaçao de Laudos
• Zoneamento
Descrever as categorias de uso permitidas e o dimensionamento (área mínima,

recuos obrigatórios, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento).
— Do imóvel
• Do terreno
Fornecer elementos sobre dimensões, topografia e consistência do solo.
• Da construção
Descrever os cómodos e seus respectivos pés-direitos, acabamentos de pisos,

paredes e forros, esquadrias e peças, além da fachada, estrutura e tipo de telhado,
área, classificação e idade real e/ou aparente.
Ill Avaliação
— Critérios
Explicar quais as normas que serão utilizadas e quais os pressupostos assumidos

em função da documentação oferecida, principalmente em termos de áreas e dimen-
sões.
— Metodologia
Descrever os métodos que serão utilizados.
— Valor do terreno
Apresentar a fórmula a ser utilizada para cálculo do valor, explicando o que quer
dizer cada elemento da notação algébrica.
Exemplo:
,0,25
( Fe \
VT = A x V x \TI—) onde,
54
V T = valor do terreno
A = área do terreno = 414,20 m2
v = valor unitário = NCz$/m?/15 mf/30 m — 60 m prof
Fr = frente de referência do terreno = 15 m
Fe = frente efetiva do terreno = 1 2 m
Substituindo-se:
VT = 414,20 X V x l -- ) = 391,73 X v.
15
Substituir v em função do valor unitário obtido em pesquisa de valores que podem

figurar anexas ao laudo ou fazer parte do próprio corpo.
De acordo com o citado anexo ou a pesquisa seguinte o valor unitário para o

local em questão é, por exemplo: de NCz$ 860,00 válido para (MÊS/ANO). Portanto:
VT = 391 ,73 x NCz$ 860,00 = NCz$ 336.887,80
Arredondando-se. NCz$ 337.000,00 (trezentos e trinta e sete mil cruzados novos).
— Valor da construção
Apresentar a fórmula a ser utilizada para cálculo do valor, explicando o que quer
dizer cada elemento da notação algébrica.
Exemplo:
Vb = v b x A x F d onde:
Vb = valor da construção
vb = valor unitário da construção (padrão fino a médio superior) = NCz$ 1 .500,00/m2
A = área da construção = 414 m2
Fd = fator de depreciação da construção = 0,818
55
Substituindo-se:
Vb - NCz$ 1.500,00 x 414 m2 x 0,818 = NCz$ 507.978,00
Arredondando-se: NCz$ 508.000,00 (quinhentos e oito mil cruzados novos).
— Valor do imóvel
Efetuar a soma dos valores do terreno e da construção (mais a vantagem da coisa

feita, quando for o caso).
IV Respostas aos Quesitos

— Da Autora: responder objetivamente
— Da Ré: responder objetivamente.
.
V Encerramento
Dizer de quantas folhas consta o laudo e que todas estão rubricadas e a última
datada e assinada.
Referir-se ainda aos anexos constantes do laudo (fotografias, pesquisa de valores

etc.)
Datar e assinar, colocando abaixo as credenciais do perito (engenheiro civil, CREA,

membro do IBAPE etc.).
56
Parecer Técnico do Assistente
5 Parecer Técnico do Assistente
Os pareceres técnicos dos assistentes poderão ser concordantes ou discordantes do

laudo do perito judicial. Em qualquer um dos casos, seu objetivo será sempre o de
verificar todos os pontos do laudo oficial, de maneira clara e objetiva, tendo em vista
sempre o esclarecimento da verdade, acima dos interesses das partes envolvidas.
Portanto, na lide judicial, não se espera do assistente técnico que elabore laudo
próprio. Deve-se ater sempre aos possíveis enganos e omissões do laudo oficial.
Deverão mencionar explicitamente a conferência de todos os itens retro-referidos

e, em especial, dos índices usados e das operações aritméticas procedidas.
Seus cálculos básicos, salvo casos especiais, deverão ser feitos para a mesma
data do laudo oficial.
59
Parecer Técnico Concordante
6 Parecer Técnico Concordante
Caso o assistente não encontre a razão para discordar do laudo oficial, ejaborará
um parecer técnico concordante, explicando item por item porque concorda, reve-
lando, assim, explicitamente, a conferência de todos os pontos.
Apresentamos a seguir um exemplo de parecer técnico concordante:
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Vara da Fazenda Municipal - Autos n.2 935/76
JOSÉ FIKER, Engenheiro Civil, CREA 23978,

Assistente Técnico_da Empresa Paulista de Melho-
ramentos - na AÇAO DE DESAPROPRIAÇÃO que
promove contra Roberto Silva, tendo precedido às
necessárias diligências e concordando com a avali-
ação do Sr. Perito Judicial, apresenta a V. Exa. os
motivos de sua concordância, consubstanciado no
seguinte Parecer Técnico Concordante.
6.1 Objeto da ação
A Autora ajuizou a presente ação para desapropriar parcialmente o imóvel sito à

rua Dante Martelelli, L. 36, declarado de utilidade pública, para fim de
desapropriação, por ser necessário à execução de obra de retificação e canalização
do Córrego Aricanduva.
6.2 Avaliação oficial
O Sr. Perito Judicial avaliou o imóvel expropriando em Cr$ 54.708,00 (cinquenta e

quatro mil setecentos e oito cruzeiros), assim distribuídos:
63
Manual de Redaçâo de Laudos
— Valor do terreno Cr$ 47.908,00

— Valor das benfeitorias Cr$ 6,800,00
—Valortotal Cr$ 54.708,00
6.3 Análise do laudo oficial — Razões da concordância
6.3.1 Descrição do imóvel expropriando e do local
É aceitável a descrição do terreno expropriando feita pelo Eng. Castor, no que diz respeito
a suas medidas, área e melhoramentos. Tratava-se de terreno com 8,00 m de frente
(testada efetiva = 7,70 m), área de 206,80 m? e profundidade equivalente de 26,85 m.
Desse terreno foi expropriada uma faixa, situada nos fundos do lote, medindo 7,70 m
de frente, 7,87 m de fundos, 7,66 m do lado direito de quem do imóvel olha para
a rua Dante Marteletti e 7,38 m do lado esquerdo de quem do imóvel olha para a
citada rua, encerrando uma área de 57,79 m2. O remanescente é perfeitamente aprovei-
tável, ficando com a mesma frente atual e 17,39 m do lado direito, 18,42 m do lado
esquerdo, de quem do imóvel olha para a rua Dante Marteletti e 7,70 m nos fundos,
com profundidade equivalente dentro dos limites M; = 10 m + recuo e Ma = 40 m.
Na faixa desapropriada não há benfeitorias a considerar, devendo no entanto ser

fixada a verba para muro de fecho e calçada.
6.3.2 Avaliação
6.3.2.1 Valor do terreno
O signatário concorda com a avaliação do terreno feita pelo Perito Oficial porque,
para sua obtenção, foram usados os critérios adequados e o preço unitário apro-
priado, estando os cálculos aritméticos correios.
Os critérios são adequados porque correspondem aos recomendados pelas NOR-

MAS PARA AVALIAÇÕES E LAUDOS EM DESAPROPRIAÇÕES NAS VARAS DA
FAZENDA MUNICIPAL -(1975) item 1.5.1 e o preço unitário é o estipulado pelo
Estudo da Comissão de Peritos do Provimento n? 4/76 para o local. Foi utilizado
o critério geral do metro quadrado "médio" do lote primitivo, uma vez que não
ocorreu desvalorização do remanescente, pois a profundidade equivalente se man-
teve dentro dos limites estabelecidos para o local. Para cálculo do metro quadrado
"médio" do lote primitivo foi utilizado o fator testada, por esta ser inferior à de
referência (item 1.1.2). O preço está correto bem como sua competente atualização.
6.3.2.2 Valor das benfeitorias
Concordamos também com a inclusão da verba para muro de fecho e calçada

que se justifica pelo item 3.3 das "NORMAS", que recomenda a previsão de verbas
para reconstituição de passeios, adaptação do remanescente etc. As verbas previs-
tas se nos afiguram como adequadas, estando correios os cálculos.
64
Parecer Técnico Concordante
6.4 Indenização
Tendo em vista o exposto e sendo corretos os cálculos aritméticos, não há o que

contestar no resultado final da indenização.
Vai o presente parecer técnico datilografado em quatro folhas de um só lado, todas

rubricadas e esta última datada e assinada.
São Paulo, 16 de junho de 1978.

EEng. José Fiker
Eng. Civil —CREA 23978
Membro Titular do IBAPE
-
Parecer Técnico Discordante
7 Parecer Técnico Discordante
O assistente não tem a obrigação de discordar sempre do laudo do perito. Seu

compromisso maior é com a veracidade dos fatos. O assistente que distorce os
fatos em benefício de seu cliente está fazendo falsa perícia e fica sujeito às
penalidades pertinentes constantes dos códigos Civil e Penal. Sua formação
científica obriga a trazer a lume a verdade. A defesa de seu cliente está a cargo de
seu advogado.
Sua obrigação consiste em analisar minuciosamente o laudo oficial e apontar os

enganos e omissões que porventura ocorrerem. A seguir, algumas indicações de
erros comuns que acontecem em laudos:
a) Erros de cálculo aritmético — O assinante deve verificar todas as contas. Ao

contrário do que se pensa, é comum ocorrerem enganos aritméticos, principalmente
na parte de pesquisa de valores, onde as contas são muitas e, às vezes, informações
insuficientes fazem com que o perito reveja os cálculos e se esqueça de alterar
algumas operações.
b) Quando o preço unitário do terreno for decorrente de estudos em comissões de

peritos, pode acontecer que o valor adotado não seja exatamente aquele proposto
pelo estudo para aquele local específico. Verificar sempre o número do setor e da
quadra correspondente ao imóvel em avaliação.
c) Enganos com relação à Lei de Zoneamento - Verificar sempre no mapa de

zoneamento se a zona em que se encontra o imóvel é aquela que o perito consignou
para o local. Observar também se os usos conformes e as dimensões e coeficientes
construtivos para os lotes são aqueles consignados pelo perito. Lembrar que o
emprego de fatores de zona pré-determinados para homogeneizar elementos de
pesquisa de zonas diferentes é hoje condenado pela Prefeitura do Município de
São Paulo, pela Cia. do Metropolitano de São Paulo — Metro, que foi quem elaborou
a tabela de fatores de zona e pelo Ibapadoslitulo Brasileiro de Avaliações e Perícias
69
de Engenharia, através de artigos escritos por seus associados Oswaldo Annunziato,

José Carlos Pellegrino e José Fiker. Aconselhamos evitar o emprego de elementos
de zonas diferentes. Se isso não for possível, então tirar médias dos elementos de
cada zona utilizados na pesquisa, relacioná-los entre si e estabelecer, assim, uma
tabela própria de fatores de zona, válidos para o local e para o momento da
avaliação.
d) Enganos com relação ao índice local da planta genérica de valores — Verificar

todos os índices locais, tanto dos dados da pesquisa quanto do imóvel objeto da
avaliação. Verificar também a proximidade do dado comparativo em relação ao
imóvel em avaliação, a região geoeconômica e outras características tais como a
relação entre índices locais do dado da pesquisa e do imóvel considerado que não
deve superar o dobro nem ser inferior à metade, um em relação ao outro.
e) índices de atualização que não espelham a realidade do mercado. Nesses casos,

telefonar à fonte, perguntando por quanto está sendo ofertado o imóvel atualmente.
Lembrar que existe portaria que proíbe a utilização de dados com mais de seis
meses de idade em relação à data da avaliação. (Portaria 02/86 dos MM Juizes das
Varas da Fazenda Municipal, art. 1H). Hoje, com a adoção do Real como unidade
de moeda forte, esta situação estaria sujeita a um reexame.
f) Enganos com relação à inversão de fórmulas, colocando em numerador o que

deveria estar em denominador e vice-versa. Atentar para a exatidão dos expoentes
das fórmulas de testada e de profundidade.
g) Enganos com relação à classificação da benfeitoria. Em tais casos, argumentar

de maneira concreta e objetiva, se possível juntando cópia xerográfica do estudo
que classifica as benfeitorias, apontando as características divergentes, em termos
de estrutura, acabamento, número de cómodos etc.
h) Enganos corn relação à idade aparente. Nesses casos, em que o juiz costuma
ignorar as críticas do assistente por entender que a idade aparente é fator subjetivo,
juntar fotos, mostrando imperfeições no imóvel, tais como trincas, vazamentos,
disposição funcional dos cómodos etc., de forma a caracterizar a depreciação
apontada.
Para melhor ilustrar, anexamos uma cópia de laudo divergente.
Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 4- Vara da Fazenda Municipal -— Processo n3

1.017/76 JOSÉ FIKER, Engenheiro Civil, CREA/SP n3 23978,
Assistente Técnico da EMPRESA PAULISTA DE ME-
LHORAMENTOS, na AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO
que promove contra ROBERTO SILVA, prosseguindo
contra GERALDO SILVA E OUTROS, tendo procedido
às necessárias diligências, e não podendo concordar
com a avaliação do Sr. Perito Judicial, apresenta a V.
Exa. os motivos de sua discordância, consubstanciado
no seguinte Parecer Técnico Divergente.
70
7.1 Objeto da ação
A Autora ajuizou a presente ação para desapropriar totalmente os imóveis sitos à

Av. Conde de Frontin n- 780 e Rua Dr. Luiz Carlos nys 149/151/159, declarados de
utilidade pública, mediante o Decreto nq 14.114 de 10 de dezembro de 1976, por
serem necessários às obras de retificaçao e canalização do Córrego Aricanduva.
Av. Conde de Frontin
20,00
780
<D13
£Z
CO
O
<
r xi
cá
cc
Cs.
20,00
Rua Dr. Luiz Carlos
Escala 1:500
71
7.2 Avaliação oficial
O Sr. Perito Oficial avaliou os imóveis expropriados, considerando duas alternativas:
1: Alternativa — Considerando a área do Título:
V T ) = Cr$ 10.560.032,00
VB = Cr$ 1.170.920,00
VI , = Cr$11.730.952,00
(Onze milhões setecentos e trinta mil novecentos e cinquenta e dois cruzeiros)
2'. Alternativa — Considerando a área de posse do Expropriado:
V T | | = Cr$ 11.864.825,00
VB = Cr$ 1.170.920,00
VI 2 = Cr$ 13.035.745,00
(Treze milhões trinta e cinco mil setecentos e quarenta e cinco cruzeiros)
7.3 Análise do laudo oficial — Razões da discordância
7.3.1 Descrição do imóvel expropriando e do local
Concordamos com a descrição do terreno feita pelo Eng. Castor, no que diz respeito
a topografia e melhoramentos.
Entretanto, as medidas encontradas discrepam ligeiramente do levantamento que

anexamos ao presente laudo
FRENTE : 20,00 m (projeção)

L. DIREITO : 46,50 m (projeção)
L. ESQUERDO : 46,50 m
FUNDOS : 20,00 m
Estas medidas conduzem a uma área de 928,87 m2, inferior, portanto, à encontrada
pelo Ilustre Perito e superior apenas em 6,5% â área titulada, motivo por que a
adotaremos.
Sobre a área total expropriada erigiam-se três edificações, cujas descrições e classi-
ficações coincidem com o que observamos quando de nossa vistoria. As idades
72
aparentes parecem-nos razoáveis e as áreas pouco ou quase nada discrepam das

por nós encontradas.
7.3.2 Avaliação
7.3.2.1 Valor do terreno
O signatário não pode concordar com a avaliação do terreno procedida pelo Perito
Judicial porque não segue os critérios estabelecidos pelas NORMAS PARA
AVALIAÇÕES E LAUDOS EM DESAPROPRIAÇÕES NAS VARAS DA FAZENDA MU-
NICIPAL DA CAPITAL (1975).
O Ilustre Perito apresenta pesquisa de valor unitário de terreno baseada em sete

elementos de ofertas, sendo que o de ng 3 e o de n2 7 situam-se em zona 3 da
Prefeitura, portanto, incompatível com os demais elementos de oferta que se situam
em ZML ou Zona 2. As NORMAS são claras quando dizem que "a pesquisa de
preços para fixação do valor unitário médio deverá compreender dados de idêntica
zona de uso e ocupação do solo", (item 1.1.4.) Além disso, o elemento de n2 4 está
situado do lado oposto da estrada de ferro, em região geoeconômica totalmente
diversa da do imóvel avaliando, o que contraria o mesmo item 1.1.4 das NORMAS:
"...deverá compreender dados da mesma região geoeconômica".
Apresenta ainda uma previsão inflacionária de 24% a.a. quando acrescidas da

Tabela Price (T.P.), média de 2% ao rnês, ou de 36% a.a. quando sem juros, média
de 3% ao mês. Porém na atualização pelos índices de custo de vida considera
valores de 5% ao mês.
Oferta 1: ICV MAR 80 = 1200 = 1-3436 p/6 meses
ICVSET79 893,12
^/1,3436 = 1,0503 5% ao mês.
Além disso, o Perito apresenta, como alternativa, o valor unitário do estudo elaborado
por Comissão de Peritos — CÓRREGO ARICANDUVA.
O Estudo CÓRREGO ARICANDUVA, elaborado por eminente Comissão de Peritos,

teve seu valor como elemento unificador de preços na época em que ocorreu a
maior parte das exploratórias ao longo do Córrego Aricanduva e foi sempre adotado
pelo signatário, que procedeu a pesquisas na ocasião que comprovaram a
veracidade da maioria dos preços estipulados pela PESQUISA DO PROVIMENTO
N-04 dos M.M. Juizes das Varas Municipais, de 19 de outubro de 1976. Entretanto,
já quase quatro anos são decorridos da sua elaboração e pairam dúvidas sobre
se continua sendo um bom indicador de preços na região. A verdade é que, com
os melhoramentos introduzidos, a região mudou completamente sua feição e não
podemos mais agasalhar o argumento de que, por uma questão de coerência
73
com as outras desapropriações, deva-se ainda utilizar aquele ESTUDO, mesmo

que ao arrepio das NORMAS, as quais estabelecem um prazo máximo de dois
anos para a validade de uma pesquisa.
Pelas razões expostas, o signatário teve que proceder a pesquisa própria e chegou ao
seguinte valor unitário, conforme pesquisa constante do ANEXO "l" a este Parecer Técnico:
q = Cr$ 6.698,00/m2
Como se pode observar, o unitário encontrado em nossa pesquisa praticamente

coincide com o encontrado pelo perito, a menos de uma pequena atualização
que, em nossa pesquisa, não foi necessária, por serem todas as ofertas coletadas
no mês da avaliação.
Contudo desejamos deixar claro que a proximidade de valores é mera coincidência,

face às irregularidades apontadas na pesquisa oficial. De qualquer forma, essa
proximidade de valores reforça o fato de que o unitário encontrado representa
realmente o valor de mercado, em detrimento da atualização do Estudo Córrego
Aricanduva.
Além disso o perito judicial não levou em conta a desvalorização pela profundidade
equivalente acima da profundidade máxima de aproveitamento eficiente, para com-
pensar o bom aproveitamento do terreno. Não concordamos com esse procedimento
porque as NORMAS não recomendam o desprezo do fator profundidade no caso
de aproveitamento adequado, mas sim do fator testada. Além disso, o fator profun-
didade foi utilizado na homogeneização da pesquisa de valores e deve, por coerên-
cia, ser utilizado, também, na avaliação. Portanto:
/ a\ Ma
VT = S x q x ^— j x K,: x --
onde:
VT = valor do terreno
q = valor unitário
a = testada do terreno
r = testada de referência
Kr = fator várias frentes
M., = profundidade máxima de aproveitamento eficiente
f = profundidade equivalente
21 x 20 x Cr$ 6.698.00 + 46.5 x Cr$ 2.072,00 + 20xCr$ 1.645

20 x 20 x Cr$ 6.698,00
K = 1 ,098
928,87 - 300 (300 x 1 .098)

r\r — - - --- -—- -- --— — |
928,87
74
Substituindo-se os valores literais na expressão anteriormente apresentada para o

valor do terreno resulta:
90 V-t / AÍ) 00 N K
1 —
10 J
x l ,032 x '
1^46,50 J
V T = C r $ 7.081.753,00
(Sete milhões, oitenta e um mil, setecentos e cinquenta e três cruzeiros).
7.3.2.2 Valor das benfeitorias
Concordamos com a avaliação das benfeitorias porque o perito usou o processo

apropriado (método dos preços de venda) e classificou adequadamente as
edificações (modestas — valor intermediário, para as residências e modesto —
limite inferior para o armazém), do Estudo Edificações Valores de Venda (1979) e
aplicou preço adequado ao anexo ao galpão. As depreciações estão coerentes
com as NORMAS, os cálculos correios, bem como sua competente atualização.
Portanto:
V B = C r $ 1.170.920,00
(Hum milhão cento e setenta mil novecentos e vinte cruzeiros)
7.4 Indenização
É a soma dos valores do terreno e das benfeitorias:
V, =Cr$ 7.081.753,00
V,, =Cr$ 1.170.920,00
l = Cr$ 8.252.673,00
(Oito milhões, duzentos e cinquenta e dois mil, seiscentos e setenta e três cruzeiros).
Obs.: A título de esclarecimento e complementação, julgando V Exa. pela área

contida nos títulos, a indenização seria a seguinte:
/9n Y* f 40 nn v 1
V.,. = 872,40 rn2 x Cr$ 6.698,00 x — í x ^l^ f x , 032
U OJ [ 43,50 J
V,. = Cr$ 6.876.752,00
V,, = Cr$ l . 170.920,00
I = Cr$ 8.047.672,00
(Oito milhões, quarenta e sete mil, seiscentos e setenta e dois cruzeiros).
75
7.5 Quesitos da autora (únicos)
1 — Quais as dimensões, confrontações e situações do imóvel expropriado?
Resposta:
Ver item 7.4.1 deste Parecer Técnico
2 — Está o imóvel expropriado contido nos títulos apresentados?
Resposta:
Ver item 7.4.1 deste Parecer Técnico
3 — De acordo com a Lei ns 8.326 de 02 de dezembro de 1975 (artigos 75 e 8e), a

que zona pertence o imóvel? Qual o coeficiente de aproveitamento máximo?
Qual a taxa de ocupação máxima?
Resposta:
De acordo com a Lei de Zoneamento, o imóvel pertence a zona de uso ZML,

com o coeficiente de aproveitamento máximo = 0,4 e a taxa de ocupação
máxima = 0,2.
4 — Os valores das ofertas, transações e resultados de laudos anteriormente

apresentados e utilizados pelos Srs. Peritos numa eventual pesquisa de unitários
sofreram a necessária correção à nova lei do zoneamento?
Resposta:
A crítica feita à pesquisa do laudo oficial referiu-se justamente à introdução de

ofertas de zona Z.3 sem a necessária correção. A pesquisa feita pelo signatário
efetuou as necessárias correções.
5 — O terreno possui atualmente aproveitamento compatível com seu valor?
Resposta:
O terreno possui área de construção acima do permitido pela lei de zoneamento.

Entretanto, são construções de baixo valor em relação ao terreno.
76
6 — Qual o critério de avaliação que deve ser adotado no presente caso?
Resposta:
Vide item 7.4.2 do corpo deste Laudo
7 — Qual o valor das benfeitorias existentes no terreno expropriando?
Resposta:
Cr$ 1.170.920,00
8 — Qual o valor do imóvel na data da oferta?
Resposta:
Cr$ 8.252.673,00 x 317.865/1260 = Cr$ 2.081.933,00.
9 — Face as respostas aos quesitos anteriores, qual o valor que deve ser
adotado como indenização do Expropriado?
Resposta:
Cr$ 8.252.673,00
10 — Qual o valor do depósito inicial na data da avaliação?
Resposta:
Cr$ 985.535,00 x 1260/317.865 = Cr$ 3.906.608,00
Vai o presente parecer técnico datilografado em 13 folhas, de um só lado, todas

rubricadas e esta última datada e assinada.
São Paulo, 14 de maio de 1980.
José Fiker — Presidente da Câmara de Valores

Imobiliários do IBAPE —Vice-Coordenador da Divisão
de Avaliações e Perícias do Instituto de Engenharia —
Membro da Comissão de Normas para Avaliações e
Perícias da ABNT.
77
Anexo l
1 Pesquisa de Valores
1.1 -- As ofertas a prazo sofrerão uma redução da parte financiada de:
• 36% a.a. quando acrescidas da Tabela Price.
• 42% a.a. quando sem juros.
1.2 — Serão deduzidos 10% dos valores das ofertas a título de elasticidade na
transação.
1.3 — A atualização, quando necessária, para a data do laudo do perito judicial,

é feita, levando-se em conta as variações do índice de Preços ao Consumidor
da Classe Modal de São Paulo, da Fundação Instituto de Pesquisas Económicas
(FIPE) da Universidade de São Paulo.
1.4 — O valor unitário resulta da média saneada dos resultados até 30% acima
ou abaixo da média geral.
1.5 — As ofertas serão transportadas para o local da avaliação segundo a Planta

Genérica de Valores de 1979, publicada pela PMSP.
1.6 — Os fatores de correção para homogeneização de valores obedecerão às

NORMAS —1975.
81
2 Elementos Pesquisados
ELEMENTO 1 — RUA ALARICO SILVEIRA, 163 (S.56 — Q.26 — IL.185)
Oferta : visita ao local 28/04/80

Ofertante : Imobiliária Franca — Fone: 92-0801
Terreno : 7,00 m x 38,00 m = 266,00 m2
Benfeitorias : térrea — médio inferior — 30 anos — 130 m2
Preço : Cr$ 950 000,00 à vista
_ Cr$ 950.000,00 x 0,9 - l 30 x Cr$ 8.369,00 x 0,30

q
~ 266,00 m*
Homogeneização
f i o oo V* TZ-*
q = Cr$ l .987,25/m2 x [ -y^ x fff = Cr$ 8.843,00/m2
ELEMENTO 2 — RUA GAL SOUZA NETO, 182 (S.56 — Q.26 — IL.324)

Ofertante : Colonial Imóveis — Fone: 296-3211
Terreno : 10,00 m x 50,00 m = 500,00 m2
Preço : Cr$ 1.250.000,00 à vista
Cr$ 1.250.000,00 0,90 = Cr$ 2.250,00/m*

500 m2
Homogeneização
q = Cr$ 2 250,00/m? x ( 50 Y/2 x J^L = Cr$ 5 846,00/m2

V 40 / 324
82
Anexo l
ELEMENTO 3 — RUA GAL. SOUZA NETO, 138 a 146/150 (S.56 — Q.26 — IL.324)

Ofertante : Mareei Imóveis — Fone: 295-0117
Terreno : 20,00 m x 50,00 m = 1.000,00 m2
. Cr$ 1.800.000,00 x Cr$ 1,620,00/m2

1.000 m2
Homogeneização
q3 = Cr$ 1.620,00 x ( — V/2 x ( — V/2 x -Z^3- = Cr$ 3.540,00/m?

\ 20 / V 40 / 324
ELEMENTO 4 — RUA COM. GIL PINHEIRO, 387 (S.56 — Q.37 — IL.376)

Ofertante : Imobiliária A. Santos — Fone: 296-6099
Terreno : 7,00 m x 22,85 m = 160,00 m2
Benfeitorias : térrea — médio inferior — 30 anos — 140 m2
Preço : Cr$ 1.600.000,00 — 50% saldo 24 meses T.P.
( 0,5+ 0,5 x
24
Vv = Cr$ 1.335.277.00
_ Cr$ 1.335.277,00 - 140 x Cr$ 8.369,00 x 0,50

160,00 m2
q = Cr$4.216,00/m2
Homogeneização
V2 753
q, = Cr$ 4.216,00/m2 x ( 1°'00 ) ^ x f -^°° x
V 7,00 / V 22,85 / 376
= Cr$ 9.655,00/m2
83
ELEMENTOS —RUA AJURU, 179 (S.56 — Q.37 — IL.185)

Ofertante Cristo Rei Imóveis — Fone: 271-7840
Terreno 5,25 m x 23,00 m = 120,70 m:2
Benfeitorias térrea — médio inferior — 25 anos — 80 m2
Preço Cr$ 600.000,00 à vista
Cr$ 600.000,00 x 0,90-80,00 x Cr$ 8.369,00 x 0,60

C|
~ ~ 120,70 m2
q= Cr$ 1.145,71/m2
Homogeneização
f l O O o Y * f 2 5 Y ^ 753
q. = Cr $ l . 145,71 .v --^ .v \ x
( 5,25 J ^23 J l 85
q Cr$ 5.712,00/m2.
ELEMENTO 6 — RUA PROF. MIGUEL RUSSIANO, 372 (S.56 — Q.15 — IL.324)
Oferta visita ao local 29/04/80

Ofertante Imobiliária Santa Therezinha — Fone: 294-2891
Terreno 9,00 m x 25,00 m = 225,00 m?
Benfeitorias térrea — médio inferior — 30 anos — 150 m?
Preço Cr$ 800.000,00 à vista
Cr$ 800.000,00 x 0,90-150,00 x Cr$ 8.369,00 x 0,30

225,00 m2
q = CR$ 1.526,20/m2.
Homogeneização
q,, =Cr$3.642,00/m 2 .
84
Anexo l
ELEMENTO 7 — RUA GAL SOUZA NETO, 312 (S. 56 — Q. 29 — IL.324)

Ofertante : João Milharese — R. Dr. Edgard de Souza, 99
Terreno : 8,80 m x 43,50 m = 382,80 m2
Preço : Cr$ 1 .200.000,00 à vista
q= CrS 1.200.000,00
382,80 m2
Homogeneização
q7 = Cr$ 2.821 ,00 x /JOOO x V , x

43,50 XX>/
/ 43,50 > / 22 y
753
V 8,80 / V 40,00 / 324
q7 = Cr$ 7.059,00/m2
ELEMENTO 8 — RUA DR. LUÍS CARLOS, 552 (S.56 — Q.26 — IL.185)

Ofertante : Heli e Queiroz — Fone: 296-7466
Terreno : 4,50 m x 23,00 m = 103,50 m?
Benfeitorias : sobrado — médio comercial — 10 a 15 anos — 100 m2
_ Cr$ l .000.000,00 x 0,90-l 00 m2 x Cr$ 11.956,00 x 0,70

103,50 m2
q = CrS 609.47/m2.
Homogeneização
. í 10,00 V^ (25,00 V^ f 753

q = f>$609,47.v - x - x\
( 5,00 j [23,00 J ( l 85
q. = Cr$ 3.076,00/m2.
ELEMENTO 9 — RUA DR. LUÍS CARLOS, 781 (S.56 — Q.26 — IL.185)

Ofertante : Fone: 296-4998
Terreno : 10,00 m x 40,00 m = 400,00 m2
Preço : Cr$ 658.215,00 à vista
= . 5,00
Cr$ 658.21 , ^ =
400 m2 185
qg = Cr$ 6.028, 00/m2
ELEMENTO 10 — AV. IBIÚNA junto ao n" 198 (S. 56 — Q. 42 — IL.278)

Ofertante : Org. Imob. Chave de Ouro — Fone: 295-6283
Terreno : 8,00 m x 50,00 m = 400,00 m2
Cr$ 650.000,00 x 0,90 - 90 m2 x Cr$ 8. 369,00 x 0,50

q
~ 108,00 m2
q = 1.929,58/m2
Homogeneização
q,4 = Cr$ 7. 569, 00/m2
86
Anexo l
ELEMENTO 11 — AV. IBIÚNA, 530 (S.56 — Q.45 — IL.278)

Ofertante : Pça. São Gervásio, 2-B — Fone: 295-5464
Terreno : 5,00 m x 50,00 m = 250,00 m2
Benfeitorias ; térrea — médio comercial — 40 anos — 120 m2
Cr$ 600.000,00 x 0.90 - 120m- xCrS 11.956,00 x 0,20

250,00m2
q = Cr$ 1.012,22/m2
Homogeneização
10,00 Y4 ( 50,00 Y- f 753^1

q , , =Cr$ 1.012,22 x 1 X
5,00 j ^40,00 J 1^278 J
q,, = Cr$ 3.645,00/m2
ELEMENTO 12 - RUA ACANUERA, junto ao n? 265 (S.56 — Q.26 — IL.233)

Ofertante : Fone: 296-4998
Terreno : 13,00 m x 30,00 m = 390,00 m2
CrS 1.170.000.00 x 0,90 = Cr$ 2.700,00/m2

390,00 m2
Homogeneização
q12 = CrS 2.700,00/m2 x ( ^^- V /4/4

x — = Cr$ 8.171 ,00/m2
V 13,00 / 233
87
ELEMENTO 13 — R U A FLAMENGO (S.56 — Q.130 — IL.185)

Ofertante : Bemasa Imóveis — R. Cesário Galeno, 49
Terreno : 10,00 m x 30,00 m = 300,00 m2
Preço : Cr$ 1.200.000,00 á vista
Cr$ 1.200.000,00 0,90 = Cr$ 3.600,00/rrf

300,00 m?
Homogeneização
yco
q,3 = Cr$ 3.600,00 x —— = Cr$ 14.653,00/m?
ELEMENTO 14 — RUA PASCOAL PROVENZANO, 1 72 (S.56 — Q. 129 — IL.233)

Ofertante : Imobiliária A. Santos — Fone: 296-6099
Terreno : 4,50 m x 24,00 m = 108,00 m2
Benfeitorias : térrea — médio inferior — 30 anos — 90 m?
Preço : : Cr$ 650.000,00 à vista
Cr$ 650.000,00 x 0,90- 90 m2 x Cr$8.369,OQ x 0,50

1 08,00 m 2
q = 1.929,58/m2
Homogeneização
q14 = Cr$ 7.569,00/m2
88
Anexo l
Resumo
Elemento 1 Cr$ 8.843,00/m2
Elemento 13 Cr$ 14.653,00/m2
+30% = Cr$ 8.723,00/m2

- 30% = Cr$ 4.697,00/m2
Média saneada = Cr$ 6.698,00/m2 /10/25/40

Abril/80
89
Estilo do Laudo
8 Estilo do Laudo
As qualidades fundamentais do estilo são:
8.1 Clareza
A clareza consiste na expressão fácil e compreensível das ideias. Deve-se evitar:
— Linguagem confusa, obscura, sem sentido:
"Geralmente fala-se em televisão como que se referindo a um simples objeto de

entretenimento que se restringe na desvalorização dessa maravilha moderna ("apud"
H. A. de André).
— Frases incompletas, ideias sem nexo ou de sentido equívoco:
"Camões escreveu um grande poema épico, Os Lusíadas, que perdeu um olho

na guerra" ("apud" H. A. de André).
8.2 Concisão
Concisão é a expressão do pensamento com o menor número possível de palavras.

A concisão reforça e dá vigor às ideias conferindo-lhes maior poder de persuasão.
Ao contrário, a prolixidade produz cansaço e desinteresse, enfraquecendo o poder
da argumentação.
Exemplo de linguagem prolixa:
"Em minha casa há um pequeno quarto perto da cozinha, quarto esse em que
costumo ficar durante o período da manhã para entregar-me aos estudos; é um
quartinho sossegado, pois estando situado perto da cozinha, como falei, fica isolado
do barulho que reina em outras partes de minha casa" ("apud" H. A. de André).
93
E a correção:
"Em minha casa, perto da cozinha, há um pequeno quarto sossegado. Nele costumo
passar as manhãs estudando ("apud" H. A. de André).
8.3 Precisão
Precisão é o emprego da palavra ou construção mais exata para expressão das

ideias e emoções. A impropriedade é o uso inadequado de palavras que expressam
outro significado, que não o que se quer transmitir. É importantíssimo que o perito
expresse suas ideias com precisão; a impropriedade causa profundo mal-estar
ante o magistrado e depõe contra a própria capacidade do profissional.
Exemplos:
"A televisão serve ao homem como meio de introdução e diversão" ("apud" H.

A. de André).
"Quem sai na chuva é para se queimar."
"Isso é uma faca de dois legumes."
8.4 Originalidade
Originalidade é a maneira atraente de expor as ideias, evitando-se os lugares co-

muns, o abuso dos adjetivos e as ideias triviais.
Exemplos:
Abuso de adjetivos:
"Alumiado pela estrela rutilante da excelsa bondade, o abnegado reformador desceu

aos antros tenebrosos e infectos onde a humanidade abandonada se encharca
em crimes hediondos. Desse ambiente apavorador de miséria repelente arrancou
as almazinhas inocentes das crianças pobres, convertendo-as em elementos fecun-
dos e úteis para a sociedade ("apud" H. A. de André).
Correção:
"Alumiado por excelsa bondade, o reformador desceu aos antros onde a humanidade
se encharca no crime. Desse ambiente de miséria arrancou as pobres crianças,
convertendo-as em elementos úteis â sociedade ("apud" H. A. de André).
Linguagem e ideias triviais ou infantis:
"Urna pessoa sem estudo é a mesma coisa que um automóvel sem combustível
("apud" H. A. de André).
94
Estilo do Laudo
8.5 Harmonia
Harmonia é a cadência agradável resultante da boa combinação das palavras

na frase das orações no período.
Exemplo:
"Verdes mares bravios de minha terra natal, onde canta a jandaia nas frondes
da carnaúba; verdes mares que brilhais, como líquida esmeralda aos raios do
sol nascente, perlongando as alvas praias ensombradas de coqueiros" (José de
Alencar).
Vícios contra a harmonia:
Hiato: sequência de sons análogos. Ex,: Vou eu ou outro vai? ("apud" H. A. de

André).
Eco: é a rima em prosa. Ex.: A dama chama com dobrados brados ("apud" H.
A. de André).
Colisão: é a sucessão aproximada das mesmas consoantes. Ex.: Esse senhor é

sumamente sensível ("apud" H. A. de André).
Cacofonia: é a palavra ridícula ou obscena resultante da união dos sons finais

de uma palavra com as iniciais da seguinte. Ex.: Ela tinha vinte anos ("apud" H.
A. de André).
95
Correção Gramatical do Laudo
9 Correçao Gramatical do Laudo
A correçao gramatical do laudo consiste na observância das regras gramaticais

referentes à forma das palavras (ortografia e acentuação) e à formação de frases
(pontuação, concordância, regência etc.).
9.1 Ortografia
— Os verbos em uir têm as seguintes terminações no indicativo presente:
• 2a pessoa do singular — uis: diminuis
• 3a pessoa do singular — ui: contribui.
— Depois do ditongo nunca se usa ch. peixe, caixa.
— As palavras de origem indígena que possam gerar dúvidas quanto ao emprego

de "j" ou "g" escrevem-se com "j". As de mesma origem, cuja dúvida recai no
emprego de "ss" ou "ç", escrevem-se com "ç". Exemplo: canjica, jiló, sarjeta, para-
guaçu, paiçandu, juçara.
— As palavras que indicam títulos de posição social ou de nobreza e os adjetivos

pátrios escrevem-se com as finais és (nomes masculinos) e esa, isa (nomes femini-
nos): marquês, princesa, portuguesa, papisa.
— Os verbos querer, usar e pôr escrevem-se com "s" em todos os modos, tempos
e pessoas: quis, usou, puseste.
— O sufixo verbal "izar" sempre se escreve com z: materializar, realizar, cristalizar,

utilizar. Não confundir com: improvisar, analisar, pesquisar, onde o sufixo empregado
é ar. Note a diferença:
99
• realizar = real + izar
• analisar = análise + ar.
- O sufixo diminutivo "zinho" sempre se escreve com z: cafezinho, zezinho,

pezinho. Não confudir com: asinha, lapisinho, onde o sufixo empregado é "inho".
Note a diferença:
• cafezinho = café + zinho
• asinha = asa + inha.
— As palavras abstraías derivadas de adjetivos, pelo acréscimo do sufixo ez, eza,

escrevem-se sempre com z: estupidez (estúpido + ez), certeza (certo + eza).
9.2 Acentuação
— Acentuamos as seguintes oxítonas:
• terminadas em A(s), O(s), E(s): cará, coió, café, lavapés etc.
• terminadas em EM, ENS de duas ou mais sílabas: também, ninguém, porém,

armazéns.
Obs.: Não são acentuadas as palavras átonas.
— Preposições: de, com, sem.
— Pronomes oblíquos átonos: me, lhe.
— Artigos: o, a, os, as, um, uma, uns, umas.
— Conjunções monossilábicas: e, nem, não. A conjunção "porquê" só é acentuada

quando empregada como substantivo ou no final de frase.
Obs.: Os verbos vir, ter e compostos possuem acento circunflexo na 3a pessoa

do plural do presente do indicativo: vêm, têm, contêm, provêm.
O plural de vê, crê, dê e lê é vêem, crêem, dêem, lêem.
— Acentuamos as seguintes paroxítonas:
• terminadas por R, X, N, L: caráter, fénix, hífen, útil.
• terminadas por l(s), U(s), UM, UNS, ÃO(s), EIS: caqui, caquis, cáctus, jóquei,
álbum, álbuns, zangão, órfão, órfãos, imã, imãs.
100
— Acentuamos todas as palavras proparoxítonas: árvore, êxodo, arquétipo.
— Acentuamos o "l" e o "U" tónicos que não formam sílabas com a vogal anterior:
Jaú, Jundiaí, caíra, faísca, Quitaúna. Se depois do "i" ou do "u" aparecer uma
das consoantes seguintes: L, M, N, R, Z ou NH (em qualquer hipótese) formando
sílaba com as mencionadas vogais, não se usa mais acento: Saul, Caim, ainda,
cair, juiz.
— Acentuamos os ditongos abertos e tónicos: El, EU, 01: ideia, céu, corrói.
9.3 Pontuação
9.3.1 Vírgula
Emprega-se:
— Para separar orações coordenadas assindéticas (sem ligação por conjunção):

Vim, vi. venci.
Obs.: Não se usa vírgula antes da conjunção aditiva E, a não ser que sejam diferentes
os sujeitos das orações ligadas pelo E: Pedro saiu, Maria foi ao cinema, e João
ficou em casa. Ou quando empregamos o E antes de uma oração com a finalidade
de realçar a ideia nela contida: Não fiz, não faço, e não farei! •— Digo, e repito!
Ou quando se quer destacar que a segunda oração se opõe à primeira ou é conclu-
são dela: Não estudou, e passou. — Não estudou, e não passou. Ou, finalmente,
quando há uma intercalação entre o E a oração que ele une: Saí, porque precisava
resolver um negócio, e voltei.
Obs.: É controvertido o emprego da vírgula antes da palavra etc.
— Para separar o aposto e o vocativo: D. Pedro, Imperador do Brasil, tornou-se

uma personalidade histórica. Pedro, vem já para dentro!
— Para separar as orações reduzidas de gerúndio e de particípio: Terminando

a lição, sairei. — Terminada a lição, sairei.
— Para separar as orações adjetivas explicativas: Deus, que é misericordioso,

ihe perdoará.
Obs.: Oração adjetiva é aquela em que o "que" pode ser transformado em "o
qual", "a qual" etc. Oração adjetiva explicativa é aquela que serve apenas para
dar uma característica do termo ao qual ele se refere (no caso Deus), ao contrário
da oração adjetiva restritiva que serve para distinguir um termo entre outros; esta
última não pode vir separada por vírgula do termo a que se refere: Quero o copo
que tem uma listra branca. Não se separa o adjetivo do substantivo a que se
refere por vírgula: copo branco.
101
— Toda oração ou termo intercalado deve vir entre vírgulas: Saí e, porque
chovia, não voltei.
— Para separar as orações adverbiais, em geral: A vírgula será obrigatória, se

a oração adverbial inicia período ou está intercalada: Se não chover, irei. — Camões,
se não me falha a memória, escreveu sonetos.
— Toda oração reduzida de infinito, quando equivale a oração adverbial, será

separada por vírgula, mormente quando inicia o período: Antes de sair, tranque
a porta.
É reduzida de infinito porque o verbo sair está no infinito e equivale a uma oração
adverbial de tempo: "antes de".
— Para separar os termos pleonásticos: Enganei-me, a mím mesmo. Pleonasmo

é a repetição de uma ideia: "me" está sendo repetido na palavra "mim".
— Para separar termos independentes entre si com a mesma função sintética

Eu vi florestas, rios, cascatas e montanhas.
— Para separar conjunções coordenativas, mormente quando no meio ou no

fim da oração: Não veio, mas telefonou.
— Para separar os topónimos (nomes de lugar) das datas: São Paulo, 25 de

janeiro de 1975.
Obs.: Rua das Palmeiras, 456 — Caixa Postal, 457.
— Para assinalar a ausência do verbo, subentendido: João foi ao cinema Pedro,

também, (foi).
— Para separar os adjuntos adverbiais (circunstâncias de tempo, modo, lugar

etc.), quando a clareza, a ênfase, a pausa expressiva ou a inversão o exigem:
À noite, deitava-se na cama.
— Para separar as coordenadas alternativas: Ora corres, ora paras.
Obs.: Jamais se separa sujeito do verbo por vírgula, nem verbo de objeto: João
corre. — Vejo Paulo.
9.3.2 Ponto e vírgula
Usa-se para separar grupos de orações de um período, menos ligado entre si

do que outras orações: Ele saiu, para comprar um livro de que necessitava: mas
voltou logo, por não encontrá-lo.
102
Usa-se também para indicar os diversos itens ou considerandos de um ofício, decre-

to, ou justificação.
Considerando que:
— A cidade precisa de melhores transportes; — A poluição aumenta gradativa-

mente, ameaçando a saúde de todos os cidadãos; — A gasolina está cada vez
mais cara; proponho que voltem a circular os bondes.
9.3.3 Dois pontos
Indicam citação de palavras alheias ou explanação detalhada de uma ideia apresen-

tada antes, em síntese: D. Pedro exclamou; "Fico!" — Preparei tudo: borracha,
papel, lápis.
9.3.4 Ponto final
Ou seus equivalentes: o interrogativo e o exclamativo. Indicam a finalização do

pensamento, afirmativo ou negativo numa pergunta ou num sentimento súbito: Aca-
bada a aula, saí. — sai? — Que horror!
Observem que se usa depois da interrogação ou exclamação letra minúscula, quan-

do o pensamento do período ainda continua: Vai ao cinema? perguntei-lhe eu.
9.3.5 Reticências
Indicam interrupção brusca do pensamento, ou indecisão na marcha das ideias

ou continuação mental de um pensamento:
— Dizia-lhe eu que ... — perdoe-me um aparte!
— Bem, você sabe... isto é, dizem... — Que linda!
Usadas também para indicar palavras suprimidas no corpo de um texto, por serem
desnecessárias: Diz Castilho. "Vieira ... tinha os olhos no mundo".
9.3.6 Travessão
Usa-se para indicar a mudança de personagem nurn diálogo; ou para pôr em

relevo uma ideia: — Vais ao cinema? — Sim.
Desde nosso protomártir, — Tiradentes —, já se nota o sentimento nacionalista.
9.3.7 Parênteses
Indicam ideia secundária, simples explicação. No dia dos namorados (12-06) irei
vê-la.
103
9.3.8 Aspas
Indicam palavra estrangeira, ou palavra em sentido não habitual, ou termo de gíria,

ou citação textual: Ele é um "big-boy". — Ele é o "vedeta" de nossa reunião.
— Ele é um "crânio". — D. Pedro disse: "Fico"!
9.4 Concordância especial
— Verbo ser impessoal
• Quando indica fenómenos meteorológicos: É tarde.
• Quando indica horas, concorda com a palavra "horas" por atração e é impessoal:
São horas de fechar esta carta. São 5 horas. É meio dia e meio. É meio dia e
meia. Eram as ave-marias.
• Quando indica data, é impessoal, tanto podemos dizer: Hoje são 2 de março,
quanto: Hoje é dois de março.
• Com as expressões: PERTO DE, CERCA DE, MAIS DE, MENOS DE, tanto pode-
mos concordar, quanto deixar de concordar com a palavra HORAS: Era perto
de duas horas. Eram perto de duas horas.
— Verbo ser pessoal
• Quando o sujeito e o predicativo são de números diferentes, o verbo ser concorda,

geralmente, com o tempo que está no plural: O Brasil são os brasileiros que aqui
vivem. Os Estados Unidos são um povo progressista.
Nota: Quando o sujeito do verbo ser é plural e o predicativo singular, o verbo

ser pode também ser empregado no singular, concordando com o predicativo
por atração: Os Estados Unidos é um povo progressista.
• Mesmo com o complemento plural, o verbo ser concordará com o sujeito singular,
se este for nome de pessoa: Maria é as alegrias da mãe.
• Quando sujeito é TUDO, NADA, ISTO, ISSO, AQUILO, e o predicativo está no

plural, o verbo vai para o plural: Tudo são trevas.
• O verbo ser ficará no singular, se, com o predicativo no singular, houver ideia
de suficiência ou falta: Duas colheradas é o suficiente. Cinco mil cruzados novos
é muito. Três é pouco para um valentão como ele.
— Verbo haver
• É impessoal quando significa "existir" e tempo decorrido: Havia muitos soldados

mortos. Há dez anos que moro ali.
104
Correçao Gramatical do Laudo
Obs.: Quando o verbo "fazer" tiver o mesmo sentido de tempo decorrido, também
é impessoal: Faz muitos anos que não o vejo
Cumpre não fazer confusão entre HÁ e A (preposição). Quando o sentido da frase

for passado e pudermos empregar "faz" ou "fez", usaremos HÁ; caso contrário
usaremos A: Há oito anos que não o vejo. Irei daqui a cinco minutos.
• As expressões HAJA VISTA ou HAJAM VISTA, ou ainda HAJA VISTA A, são

correias: Haja vista o decreto presidencial. Hajam vista os decretos presidenciais.
Haja vista ao decreto presidencial. Haja vista aos decretos presidenciais. O substan-
tivo "vista", em tais frases, significa "consideração, exame" e funciona como comple-
mento.
• Nas expressões MAL HAJA, BEM HAJA, as palavras "bem" e "mal" são substan-
tivos e, embora antepostas ao verbo, funcionam como objetos diretos. O verbo
haver é, no caso, pessoal, devendo concordar com o sujeito. Exemplos: Mal hajam
os crimes. Bem hajam as virtudes.
• A expressão HAVER MISTER significa "necessitar", "precisar", e tem força de

verbo transitivo: "Muitos dos informes hão bem mister um hospital". "Comprastes
o que haveis mister" (Vieira).
— Verbo dar
• Pode ser usado, no sentido de "soar", impessoalmente (ficando na 3? pessoa

do singular) ou pessoalmente (concordando com HORA ou HORAS). Ex.: Deu uma
hora. Deu duas horas. Deram duas horas.
• O relógio deu duas horas.
No exemplo acima, o sujeito é relógio e o verbo deve concordar com o sujeito.

Porém, se a palavra relógio não estiver clara na frase, pode-se proceder da maneira
indicada acima, isto é, concordar, ou não, com HORA, HORAS.
• Bater e soar são sempre pessoais, tendo sujeito e com ele concordando. Bateu
uma hora. Bateram duas horas. Soou uma hora. Soaram duas horas.
9.5 Regência verbal
— Assistir
• Presenciar, estar presente — Transitivo indireto com a preposição "a". Ex.:

Assistimos aos debates.
Nota: O verbo assistir, neste sentido, não aceita o pronome "lhe", mas só os prono-
mes "a ele", "a ela", preposicionados. Ex.: Não posso criticar o filme, pois não
assisti a ele.
105
É errado dizer:..., pois não lhe assisti.
• Socorrer, ajudar, acompanhar — Neste caso, é transitivo direto. Ex.: O médico

assistiu o doente.
• Morar, residir, habitar, encontrar-se em algum cargo ou posição — Transitivo

indireto com a preposição "em". Ex.: "Os que vestem roupas delicadas são os
que assistem nos palácios dos reis."
• Competir, ser de direito a — Não assiste aos alunos tal direito. Não lhe assistiam
semelhantes regalias.
— Aspirar
• Atrair o ar para os pulmões, sorver, absorver — Transitivo direto. Ex.: Aspiramos

o ar puro da montanha.
• Desejar ardentemente, pretender — Transitivo indireto com a preposição "a".

Ex.: Os cristãos aspiram ao céu.
Nota: Este verbo também rejeita o pronome lhe, bem como os seguintes verbos:
aludir (a ele), comparecer (a ele), consentir (nele), proceder (a ele), anuir (a ele),
aceder (a ele).
• Visar
• Apontar a arma de fogo contra; pôr o sinal de visto em — Transitivo direto:

O atirador visou bem o alvo. O inspetor visou o diploma.
• Ter como objetivo, propor-se — Transitivo indireto com a preposição "a": O

educador visa ao aproveitamento de seus alunos.
— Gostar
• Achar bom gosto ou sabor; ter afeição, amizade, aprovar (uma ideia) —
Transitivo indireto com a preposição "de": Ela gostava de minhas ideias.
Nota: Quando o complemento dos verbos que pedem preposição DE é uma oração,
costuma-se, não raro, omitir a preposição. Ex.: "Eu gosto que os soldados da Repú-
blica, antes de valorosos, sejam honrados" (Rui Barbosa).
• Experimentar, provar — Transitivo direto. Ex.: "Acudiram logo com uma esponja
molhada em fel e vinagre, aplicaram-na à boca do Senhor, o qual, tanto que gostou,
disse: Consumatum est!" (Vieira).
106
• Querer
• Ter intenção ou vontade, desejar — Transitivo direto: Quero uma gramática.
• Gostar de, ter afeição por, estimar — Transitivo indireto: Quero-lhe muito.
— Precisar
• Carecer, ter necessidade — Transitivo direto ou indireto. Ex,: Preciso de livros.

Preciso livros.
• Indicar com exatidão — Transitivo direto: A testemunha precisou bem o lugar

e a data.
— Pensar
• Combinar ideias, raciocinar — Intransitivo. Ex.: Penso; logo existo.
• Tencionar, cogitar, lembrar-se, meditar — Transitivo indireto. Ex.: Ela não pensa
em se emendar. Só pensava em doença. É salutar pensar na morte.
• Julgar, imaginar, supor; tratar convenientemente, aplicar curativo a — Tran-

sitivo direto. Ex.: Nunca pensei que tal me sucedesse. A enfermeira pensava os
feridos.
— Lembrar, esquecer — Lembrar e, por analogia, esquecer, apresentam três

regências diferentes.
• Tenho um compromisso (objeto direto) — esqueço um compromisso.
• Lembro-me de um compromisso (objeto indireto) — esqueço-me de um compro-

misso.
• Lembra-me um compromisso (sujeito) — esquece-me um compromisso.
9.6 Emprego das iniciais maiúsculas

("apud" Ferreira, A. B. de Holanda— Pequeno Dicionário)
Usa-se letra inicial maiúscula:
- No começo de- período, verso ou citação direta: Disse o Padre António Vieira:
"Estar com Cristo em qualquer lugar, ainda que seja no Inferno, é estar no Paraíso".
— Nos substantivos próprios de qualquer espécie — antropônimos, topónimos,

patronímicos, cognomes, alcunhas, trechos e castas, designações de comunidades
religiosas e políticas, nomes sagrados e relativos a religiões, entidades mitológicas
107
Manual 'de Redação de Laudos
e astronómicas etc.: José, Brasil, Tietê, Afonsinhos, Coração de Leão, Deus, Júpiter
etc.
— Nos nomes próprios de eras históricas e épocas notáveis: Idade Média, Quinhen-
tos (século XVI) etc.
— Nos nomes de vias e lugares públicos: Avenida Rio Branco, Beco do Carmo,
Praça da Bandeira, Praia do Flamengo.
- Nos nomes que designam altos conceitos religiosos, políticos ou nacionalistas:

Igreja (Católica, Apostólica, Romana); Nação, Estado, Pátria, Raça etc.
Obs.: Esses nomes se escrevem com inicial minúscula quando não empregados
em sentido geral ou indeterminado.
— Nos nomes que designam artes, ciências ou disciplinas, bem como nos que
sintetizam, em sentido elevado, as manifestações do engenho e do saber: Agricul-
tura, Educação Física, Filosofia Portuguesa, Direito, Medicina, Engenharia, História,
Matemática, Ciência, Cultura etc.
Obs.: Os nomes idioma, idioma pátrio, língua, língua portuguesa, vernáculo e outros
análogos escrevem-se com inicial maiúscula quando empregados com especial
relevo.
- Nos nomes que designam altos cargos, dignidades ou postos: Papa, Cardeal,
Embaixador, Secretário de Estado etc.
— Nos nomes de repartições, corporações ou agremiações, edifícios e estabele-

cimentos públicos ou particulares: Diretoria Geral do Ensino, Ministério das Relações
Exteriores, Presidência da República, Teatro Municipal etc.
— Nos títulos de livros, jornais, revistas, produções artísticas, literárias e científicas:

Correio da Manhã, Guarani (de Carlos Gomes), O Espírito das Leis (de Montesquieu)
etc.
Obs.: Não se escrevem com maiúscula inicial as partículas monossilábicas que

se acham no interior de vocábulos compostos ou de locuções ou expressões que
têm iniciais maiúsculas: História sem Data.
— Nos nomes de fatos históricos e importantes, de atos solenes e de grandes

empreendimentos públicos: Tomada da Bastilha, Dia das Mães, Exposição Nacional
etc
— Nos nomes de escolas de qualquer espécie ou grau de ensino: Faculdade

de Filosofia, Colégio Rio Branco etc.
108
— Nos nomes comuns, quando personificados ou individuados, e de seres morais

ou fictícios: A Capital da República, moro na Capital, o Poeta (Camões), o Medo,
a Virtude, o Lobo, o Cordeiro, a Cigarra, a Formiga etc.
Obs.: incluem-se nesta norma os nomes que designam atos das autoridades da
República, quando empregados em correspondência ou documentos oficiais: A
Lei de 13 de Maio, o Decreto-lei número 292, a Portaria de 15 de junho, o Regulamento
n° 737, o Acórdão de 3 de agosto.
- Nos nomes dos pontos cardeais, quando designam regiões: Os povos do Oriente;
o falar do Norte é diferente do falar do Sul etc.
Obs.: Os nomes de pontos cardeais escrevem-se com inicial minúscula quando

designam direções ou limites geográficos: percorri o país de norte a sul e de leste
a oeste.
— Nos nomes, adjetivos, pronomes e expressões de tratamento ou reverência:

D. (Dom ou Dona), Sr. (Senhor), Sra (Senhora), D.D. ou Dig.mo (Digníssimo), MM.
ou M.mo (Meritíssimo), Rev.mo (Reverendíssimo), V.Rev a (Vossa Reverência), S.E.
(Sua Eminência), V.M. (Vossa Majestade), V. A. (Vossa Alteza), V.S° (Vossa Senhoria),
V.Ex a (Vossa Excelência), V.Ex a Rev.ma (Vossa Excelência Reverendíssima), V.Ex.as
(Vossas Excelências) etc.
Obs.: Vossa Excelência é a expressão com que devemos nos dirigir a:
• Presidente e Vice-Presidente da República
• Membros do Senado e da Câmara
• Ministros do Estado
• Chefe do Estado Maior
• Governador de Estado
• Secretários de Estado
• Oficiais — Generais
• Prefeitos
• Juizes de Direito, do Trabalho, Eleitorais
• Auditores Militares
• Embaixadores.
109
— Usamos Vossa Senhoria, quando nos dirigimos a:
• Diretores
• Presidentes
• Vice-Presidentes de empresas e/ou órgãos públicos e privados.
Vossa Magnificência é a expressão usada para nos dirigirmos a Reitores e Vice-Rei-

tores de Universidades.
Quando falamos de ou sobre qualquer dessas autoridades, o tratamento deve ser;

Sua Excelência, Sua Senhoria, Sua Magnificência.
Quando falamos com ou nos dirigimos diretamente a qualquer dessas autoridades,

devemos empregar: Vossa Excelência, Vossa Senhoria, Vossa Magnificência.
Excelentíssimo, Digníssimo, Ilustríssimo, Magnífico, são expressões que podem ser

usadas tanto quando falamos das respectivas autoridades quanto quando falamos
delas ou sobre elas.
— Nas palavras que, no estilo epistolar, se dirigem a um amigo, a um colega,

a uma pessoa respeitável, as quais por deferência, consideração ou respeito, se
queira realçar pela letra maiúscula. Ex.: meu bom Amigo.
9.7 Colocação pronominal
Pronomes
Pessoais Possessivos e
Pessoa Reflexivos
Reto Oblíquos Adjetivos
1! eu me, mim, comigo me meu, minha,
jg
meus, minhas
tst Z tu te, ti, contigo te, ti, contigo teu, tua,
c teus, tuas
55
3? ele se, si, consigo se, si, consigo seu, sua,
ela seus, suas
1! nós nos, conosco nos nosso, nossa,
nossos, nossas
2 2". vós vos, convosco vos vosso, vossa,
3
Q.
vossos, vossas
3! eles se, si, consigo se, si, consigo seu, sua,
elas seus, suas
110
Obs.: Si e consigo são pronomes reflexivos essencialmente de terceira pessoa.

É errado dizer: quero falar consigo. O certo é: quero falar com você. Si e consigo
são utilizados somente na forma reflexiva da 3B pessoa: Ele fala de si. Ele fala
consigo mesmo (fala sozinho).
Os pronomes oblíquos átonos são: me, te, se, o, a, lhe, nos, vos, se, os, as, lhes.
O normal, em português, é manter esses pronomes após o verbo: Apanhei-te.
Entretanto, há partículas que atraem esses pronomes para diante do verbo. São
elas:
— Expressões negativas — não, nunca, em tempo algum etc.: Jamais lhe per-
doarei.
— Conjunções subordinativas — quando, se, como, porque etc.: Quando o vir,

farei o que me pede.
— Pronomes relativos — que, quem, cujo, qual, onde etc.: A casa onde se refugiou
o criminoso era deserta.
— Advérbios e locuções adverbiais — talvez, por certo, quanto, pouco a pouco

etc.: Pouco a pouco lhe diremos tudo.
- Indefinido — alguém, algum, muitos, cada um etc.: Tudo se acabará, um dia.
- Pronomes demonstrativos — este, esse, aquele, isto, aquilo: Isso se faz em

casa. Além disso, nas
— Frases optativas: Deus o abençoe, meu filho.
- Nas expressões em se + gerúndio: Em se tratando
Observações:
— Não se começa frase pelo pronome oblíquio átono: Parece-nos correto o que
ele fez.
- O imperativo e o gerúndio pedem o pronome oblíquo átono após o verbo: João,

dize-me onde está a caneta (imperativo). Ajoelhou-se, pedindo-lhe clemência (ge-
rúndio)
- Nas locuções verbais:
• Auxiliar + gerúndio: O trem ia-se aproximando
• Auxiliar + infinito pessoal: Devemos-lhe contar ou Devemos contar-lhe.
111
— Depois da palavra eis e dos verbos terminados em r, s ou z, os pronomes

colocados após o verbo, o, a, os, as, assumem as formas Io, Ia, los, Ias, caindo
a consoante final da palavra eis e dos verbos citados:
• ver + o = vê/ - Io = vê-lo
• eis + o = eiX - Io = ei-lo
• vimos + o = vimqg-lo = vimo-lo
• fez + o = fé/ - Io = fê-lo
— Os mesmos pronomes se transformam em no, na, nos, nas, quando colocados

após os verbos terminados em som nasal: m, õe ou ao.
• deram + a = deram-na
• põe + as = põe-nas
• dão + o = dão-no
9.8 Voz passiva
Ao contrário do que muita gente pensa, sujeito não é o que pratica a ação. Sujeito
é aquele de que se fala. O que pratica a ação é o agente. O que sofre a ação
é o paciente
Quando o sujeito pratica a ação, isto é, é agente, a voz ê ativa:
O assistente criticou o laudo do perito.
SUJEITO AGENTE — CRITICA.
Quando o sujeito sofre a ação, isto é, é paciente, a voz é passiva:
O laudo doperito foi criticado pelo assistente.
SUJEITO PACIENTE — É CRITICADO
Quando se anuncia:
Vendem-se casas.
Interessa saber aquilo que está sendo vendido: o interesse sobre quem vende
é secundário. Por isso aquilo que está sendo vendido passa a ser sujeito, pois
é dele que se fala. Mas o sujeito, "casas", não vende, está sendo vendido, sofre
112
Correçao Gramatical do Laudo
a ação de vender. Ora, se o sujeito sofre a ação, é paciente, e, quando o sujeito

é paciente, a voz é passiva.
Fundamentalmente o verbo deve concordar com o sujeito: "Vendem-se casas" (verbo

no plural, porque o sujeito está no plural).
113
Encerramento
10 Encerramento
Esperamos que este trabalho contribua na redação dos arrazoados técnicos dos
profissionais que se dedicam a perícias de avaliação de imóveis em geral.
Não temos a pretensão, nem desejamos que ele se constitua num "vade-mecum"
ou num manual que redija os laudos para os engenheiros.
Apenas gostaríamos que fosse útil no aperfeiçoamento desses trabalhos e que

sirva de guia àqueles que se iniciam.
O campo de perícias e de avaliações exige acima de tudo experiência e esta

só se adquire através do tempo, em contato direto e diuturno com a matéria. É
um trabalho árduo e de extrema importância, na medida em que as palavras do
perito pesam na decisão judicial. A responsabilidade é grande, pois dele depende
a força da justiça.
Ao profissional idealista apraz ver o seu dever cumprido de forma responsável

e eficiente.
Resta desejar ao leitor que este livro sirva como instrumento na procura dos caminhos
que melhor conduzam à verdade e à justiça.
117
11 Bibliografia
(1) ANDRÉ, HILDEBRANDO A. DE - Português Gramática Ilustrada, Editora

Moderna, 1- Edição, São Paulo, SP, 1974.
(2) COMISSÃO DE PERITOS DO PROVIMENTO NQ 1/74 - Normas para avaliação e

Laudos em Desapropriações nas Varas da Fazenda Municipal da Capital, São
Paulo, SP, 1975.
(3) CUNHA, OTHELO FERREIRA DA - Engenharia Legal, Editora Sulina, Porto

Alegre, RS, 1985.
(4) FERREIRA, AURÉLIO B. DE HOLANDA - Novo Dicionário da Língua Portuguesa,

Editora Nova Fronteira, 1a Edição. Rio de Janeiro, RJ
(5) FIKER, JOSÉ. - Análise Sintática na Escola Nova, Editora Vozes, 1a Edição,
Petrópolis, RJ, 1973.
(6) FIKER, JOSÉ - Avaliação de Imóveis Urbanos, Editora Pini, 5a Edição, São
Paulo, SP, 1997.
(7) FIKER, JOSÉ - A influência da Lei de Zoneamento no Valor dos Imóveis, "in"
Construção São Paulo ns 2324, agosto 1992, pág. 18, Editora Pini.
(8) IBAPE - Avaliações para Garantias, Editora Pini, 1§ Edição, São Paulo, SP, 1983.
(9) IBAPE - Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, São Paulo, SP,
1994.
(10) IBAPE - Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 1995.
(11) IBAPE - Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações

e Perícias do IBAPE/SP, São Paulo, SP, 1994.
(12) FIKER, JOSÉ E MEDEIROS JR., JOAQUIM DA ROCHA - A Perícia Judicial -

Como Redigir Laudos e Argumentar Dialeticamente, Editora Pini, 1a Edição, São
Paulo, SP, 1996.
Nota: Foram ainda utilizados conceitos extraídos da NBR-5676/89 - Normas para

Avaliação de Imóveis Urbanos e das Normas para Perícias em Imóveis Urbanos, da
ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.
Também foram utilizados exemplos e conceitos de notas de aula e apostilas do Prof.

Hildebrando Afonso de André.
119
Avaliação de Imóveis-Manual de fíedação de Laudos -
Eng. José Fiker
Todas as indicações e orientações necessárias
para confecção de laudos de avaliação de imóveis,
de forma que a linguagem técnica do avaliador
torne-se adequada e acessível ao magistrado.

Manual de Redação de Laudos (Avaliação Imobiliária) - José Fiker

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Manual de Redação de Laudos (Avaliação Imobiliária) - José Fiker

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Avaliação de Imóveis

Dados Internacionais de Catalogação na Publiceçãç (Cl?)

Hrker, José, 1942-

1. Imóveis - Avaliação - Ftedacãc I. TflLlo.

índices para cataloga

1 . Avaliação rte imáv&iç urbarioe • Pedalo da

2. Imóveis urbrtnoi ' Auali^^u : Harl^ão de

Rrviipi*cilifo"ijil P grálita: Man

i- hLdgnn i 000 eíwntfareE, revll9Bfl

Inicialmente, a obra oferece ao leitor alguns conceitos e definições pertinentes às

Detendo-se com maior profundidade na avaliação de imóveis, o autor cita a Norma

Com muita propriedade a obra passa, então, a focalizar diversas recomendações

Enfim, trata-se de um livro de extrema utilidade para todos quantos labutam no

Eng. José Carlos Pellegrino

4 Laudo do Perito Judicial 31

5 Parecer Técnico do Assistente 59

6 Parecer Técnico Concordante 63

7 Parecer Técnico Discordante 69

A fim de elaborar a perícia é nomeado um perito, profissional douto, experimentado,

A perícia surge normalmente em decorrência de uma demanda, por iniciativa de

Pode ocorrer por iniciativa do juiz para conhecimento e esclarecimento de atos

1.4 Espécies de perícia

As perícias podem versar, principalmente, sobre:

Constatação de um fato em imóvel, nediante exame circunstanciado e descrição

1.5 Avaliação de imóveis

As normas que disciplinam a avaliação de imóveis no Brasil são a NBR-5676/89 -

Para a cidade e Estado de São Paulo, existe a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE

Existe ainda um GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À

A avaliação de imóveis pressupõe as seguintes atividades básicas:

Visa a permitir a classificação do objeto da verificação e comprovação ou não dos

Exemplo: verificar no local se a classificação da benfeitoria corresponde àquela do

Escolhe a justificativa dos métodos e critérios de avaliação. A NBR-5676/89 define

Os métodos diretos classificam-se em:

a) Método comparativo — É o em que o valor do imóvel — ou de suas partes

b) Método de custo — É o em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento

Os métodos indiretos classificam-se em:

a) Método de renda — É o em que o valor do imóvel — ou de suas partes constitutivas

b) Método residual — É o em que, a partir do valor total do imóvel, o terreno

2.3 Pesquisa de valores

Determinação de valor básico unitário por metro quadrado do terreno objeto da

2.4 Resumo e análise

Tratamento dos elementos de acordo com os critérios escolhidos.

Cálculo dos valores do imóvel com base nos critérios estabelecidos.

2.6 Valor final do imóvel

Análise final e fixação do valor.

Apresentação dos resultados e conclusões.

Laudo de avaliação é o resultado técnico, subscrito por peritos e/ou assistente(s)

3.1 Apresentação de laudos

Segundo a NBR-5676/89 a apresentação de laudos deverá obedecer às prescrições

Pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho avaliatório.

Quando possível. Às vezes, devido a problemas de titularidade, não é possível

3.1.3 Objetivo do trabalho

Caracterização do objetivo da avaliação, permitindo ao avaliador estabelecer o

3.1.4 Individualização do objeto da avaliação

Obtida a partir do cadastro do imóvel, compreendendo plantas, memoriais descritivos

Quando necessárias ao desenvolvimento da tarefa avaliatória; deverão ser conhe-

Com as seguintes informações:

— Caracterização da região compreendendo:

a) caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros;

b) melhoramentos públicos existentes: energia elétrica, telefone, gás, rede viária,

c) serviços comunitários: transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede ban-

d) potencial de utilização: parcelamento do solo e estrutura do sistema viário, restri-

— Caracterização do imóvel, abrangendo: